導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)目前狀況分析，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；融資方式；融資選擇

引言

很長一段時間以來，中國的房地產(chǎn)融資方式主要集中于銀行貸款，但自國家相關(guān)部門出臺對房地產(chǎn)行業(yè)融資的管理與控制政策之后，房地產(chǎn)業(yè)融資多元化的趨勢開始出現(xiàn)。而在此種多元化的融資形式下，房地產(chǎn)企業(yè)如何選擇合適自身項目與規(guī)模的融資方式成為目前房地產(chǎn)企業(yè)有效實現(xiàn)自身持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素。

1、中國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)是一類風(fēng)險相對較高、投資相對較大的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)為支持自身項目的持續(xù)開展，需要綜合考慮多種融資渠道進行資金的籌集。可以說在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)與建設(shè)的任何環(huán)節(jié)都需要有充足的資金的有效供給，因此如何選擇資金的籌集模式對整個企業(yè)的發(fā)展起著關(guān)鍵性作用。目前中國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀更多的是通過房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)展現(xiàn)出來的，因此本部分內(nèi)容以融資結(jié)構(gòu)為例分析目前中國房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)融資狀況。

1.1 資金來源

目前，中國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展主要靠銀行貸款作為其基本融資方式，即房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要來自于銀行貸款，且多為商業(yè)銀行貸款[1]，由此可以發(fā)現(xiàn)，中國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與銀行之間存在密切的聯(lián)系。

1.2 融資結(jié)構(gòu)

中國房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)主要表現(xiàn)為直接融資比例相對較小、外資融資比例有所下降、融資整體結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢等特點。首先直接融資主要包括上市融資、債券融資與信托融資等，而房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中關(guān)于此三種方式的融資比例均較小，而企業(yè)債券融資、股票市場融資等則構(gòu)成房地產(chǎn)直接融資方式中比例相對較高的融資，而我們理解的比例相對較高，也僅僅是整個房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中融資相對很小的一部分。其次關(guān)于外資融資的比例有所下降主要是受政府部門對外資直接投資規(guī)定的影響（外資不能直接投資國內(nèi)房地產(chǎn)），因此造成目前外資房地產(chǎn)融資比例相對較小，更多的幾種在聯(lián)合投資及對不良資產(chǎn)的收購等間接的融資方式上。最后，受國家對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展宏觀政策調(diào)控等方面因素的影響，目前中國房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出多元化的發(fā)展趨勢，銀行貸款在整個房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)中的比重越來越小，而房地產(chǎn)企業(yè)要維持其生存與發(fā)展，必然要積極開展其他的資金籌集渠道，比如房產(chǎn)信托、股權(quán)合作等方式，房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)多元化趨勢凸顯。

2、中國房地產(chǎn)融資弊端分析

自上世紀80年代以來國家鼓勵開放，積極進行社會主義建設(shè)的政策實施以來，國有商業(yè)銀行開始發(fā)放關(guān)于房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的部分貸款，這些貸款涉及到房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)以及后期銷售等方面，也由此形成了以銀行貸款尤其是商業(yè)銀行貸款為主的房地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)展模式。此種單一性質(zhì)的融資模式也逐漸導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)貸款融資在金融機構(gòu)貸款中份額占到絕對優(yōu)勢狀況的產(chǎn)生。

但從經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展理論分析，中國房地產(chǎn)企業(yè)此種單一化的融資方式是有悖于全面化市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律與原則的，同時對銀行等金融機構(gòu)的風(fēng)險管理以及資金的有效運用等均產(chǎn)生潛在威脅，一定程度上會導(dǎo)致銀行風(fēng)險增加，嚴重者甚至?xí){到整個金融體系及整個國民經(jīng)濟的持續(xù)性發(fā)展。另外，從基本的融資方式角度分析，每種融資方式都有其不可避免的弊端存在，比如銀行貸款更多的是通過資產(chǎn)業(yè)務(wù)與負債業(yè)務(wù)來維持整個系統(tǒng)的運作，而此兩種業(yè)務(wù)并不是總是處于一種被動與主動的關(guān)系中，兩者是一種有效互動的雙方，但目前國內(nèi)還沒有形成此種雙向互動，因此會存在一定的風(fēng)險性[2]。同樣其他融資方式，比如資金信托、基金融資、境外融資等方式同樣存在這樣或者那樣的風(fēng)險。

由此可以發(fā)現(xiàn)，雖然銀行貸款融資方式在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中曾經(jīng)起到了舉足輕重的作用，但此種融資方式從本質(zhì)上來講是不科學(xué)的，是不利于房地產(chǎn)及金融行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的，房地產(chǎn)企業(yè)融資需要一改傳統(tǒng)單一銀行貸款的方式變?yōu)橐糟y行貸款為主，結(jié)合其他多種融資方式的多元化融資結(jié)構(gòu)。

3、中國房地產(chǎn)融資選擇與調(diào)整

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關(guān)鍵詞：修正指標(biāo)分析法；房價收入比；天津市；房地產(chǎn)市場

中圖分類號：F293.35 文獻標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）18-0255-03

前言

近年來借助天津市整體發(fā)展和濱海新區(qū)效應(yīng)的帶動，天津成為繼上海和北京等一線城市之后新的房地產(chǎn)投資熱點。2011年，天津市建筑業(yè)完成增加值381億元，比上年增長 26.2%；完成總產(chǎn)值 2 986.45 億元，比上年增長23.18%。2011全市房地產(chǎn)開發(fā)投資1 342.5 億元，比上年增長29.4%。2011年房屋施工面積17 356.9萬 m2，比上年增長29.86%；房屋竣工面積 3 378.1 萬m2，比上年增長3.26%。商品房銷售面積 1 594.57 萬m2，比上年增長5.27% [2]。由以上數(shù)據(jù)可以初步看出，2011年天津市房屋的銷售面積不足竣工面積的一半，可見空置率較高。且由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，目前的投資大約要在三年以后才能形成產(chǎn)品上市。而未來市場的需求變化以及吸納能力尚難預(yù)測，加之2013年出臺的國5條的影響，目前仍有一部分消費者對房地產(chǎn)市場呈觀望狀態(tài)。短時期內(nèi)的投機欲望或階段性過度開發(fā)，勢必刺激房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和膨脹，加之經(jīng)濟的快速發(fā)展、產(chǎn)業(yè)的迅速擴張、土地的需求量大，地價的迅速上升，這就極易形成土地投機，產(chǎn)生地產(chǎn)泡沫。因此未來一兩年天津房地產(chǎn)業(yè)運行中是否存在泡沫以及泡沫的程度已經(jīng)成為當(dāng)前政府、經(jīng)濟界人士、消費者、房地產(chǎn)開發(fā)商共同關(guān)心的問題。

一、房地產(chǎn)泡沫的主要表現(xiàn)形式

1.房地產(chǎn)價格的暴漲暴跌，這是房地產(chǎn)泡沫最明顯的表現(xiàn)。中國海南省發(fā)生房地產(chǎn)泡沫時，就出現(xiàn)房價飛漲的現(xiàn)象。1988年，海南省的房地產(chǎn)平均價格為1 350元/千方米，1992年則猛增至5 000元/千方米，比1991年增長257%，1993年上半年房地產(chǎn)價格達到頂峰，為7 500元/平方米。

2.房屋空置率高，按照通用的國際經(jīng)驗數(shù)據(jù)，商品房空置率在10%以內(nèi)時，這種經(jīng)濟泡沫是正常的，一般在發(fā)生房地產(chǎn)泡沫時，空置率大大超過10%的界限。房地產(chǎn)市場出現(xiàn)嚴重的供給過剩，銷售狀況不佳，大量房屋空置，開發(fā)商遭受巨大損失甚至破產(chǎn)倒閉。

3.房地產(chǎn)投資過度，一般情況下，房地產(chǎn)投資增長率應(yīng)與房地產(chǎn)消費增長率相適應(yīng)，力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國家的經(jīng)濟起飛階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長率略高于消費增長率，形成供大于求的市場局面，對促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟增長是有利的，只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經(jīng)濟破滅。1997年東南亞金融危機中的泰國就是一例。1989年泰國發(fā)放的住房貸款總額為1 459億泰銖，到了1996年超過7 900億泰銖。在七年內(nèi)增加了五倍多。

4.居民對房價承受能力差，衡量居民對房價的承受能力的指標(biāo)是房價收入比。比較理想的情形是房價與家庭年平均收入的比值維持在一個合理的范圍內(nèi)，各國可以根據(jù)實際情況進行相應(yīng)調(diào)整，而在房地產(chǎn)泡沫膨脹時，由于房地產(chǎn)價格會大幅攀升，導(dǎo)致這一比例嚴重偏高，使居民對房價失去承受能力。

二、基于指標(biāo)分析法的天津市房地產(chǎn)市場的實證分析

用房價收入比指標(biāo)分析房地產(chǎn)市場的運行情況是國際通用的方法，但是由于中國的經(jīng)濟體制的特殊性，此指標(biāo)在中國的案例分析中需要綜合考慮宏觀市場狀況、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場交易狀況、金融市場狀況與城市經(jīng)濟狀況。尤其近年來中國居民日常消費品價格上漲幅度過大，需要考慮居民收入中用于購房的消費指數(shù)變化，這也是本文的創(chuàng)新之處。

1.房價收入比的測算。房價收入比的計算公式為：年度房價收入比=年度城鎮(zhèn)人均住房面積（建筑面積）×年度商品住宅均價/年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入[4]。房價收入比指標(biāo)反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。當(dāng)該指標(biāo)持續(xù)增大處于上升狀態(tài)時，表明房地產(chǎn)價格的上漲幅度超過了居民實際支付能力的增長幅度，此時房地產(chǎn)市場中投機需求的程度較高，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的可能性就越大。1998年世界銀行對96個國家的房價收入比統(tǒng)計結(jié)果表明，這些國家的房價收入比的區(qū)間為0.8～30，平均值為8.4，中位數(shù)為6.4。比較理想的情形是房價與家庭年平均收入的比值維持在一個合理的范圍內(nèi)，國際上通常認為這個范圍是3～6，世界銀行認為發(fā)展中國家的比值一般在4～6之間，發(fā)達國家一般在1.8～5.5之間 [1]。目前由于經(jīng)濟的發(fā)展，且由于房地產(chǎn)的地區(qū)性特性比較明顯，所以首先應(yīng)該通過設(shè)定模型來推導(dǎo)適應(yīng)于天津市房地產(chǎn)市場的合理房價收入比區(qū)間。我們設(shè)住宅的銷售價格為p，家庭年收入為I，住房貸款利率為i，貸款期限為n，首付款比例為x，每年貸款償還額占家庭年收入的比例為k，居民收入每年以固定的比例g增長，房價收入比為R，同時依據(jù)等比數(shù)列公式，則有

（1）當(dāng) i≠g 時，有

（1-x）p=k×I[（1+i）n-（1+g）n]/（i-g）（1+i）n （公式1）

計算可得 R=p/I=k [（1+i）n-（1+g）n]/（i-g）（1+i）n/（1-x）

（公式2）

（2）當(dāng) i=g 時，有

（1-x）p=k×I×n，計算可得，R=p/I= k×n/（1-x） （公式3）

目前銀行個人按揭貸款期限一般不超過30年，因此可以設(shè)定貸款年限的上限為30年。目前天津市住房公積金貸款利率為4.50%，購房商業(yè)貸款利率6.5%，各商業(yè)銀行實際提供的房屋貸按揭利率在6%～7%之間，因此我們?nèi)∽》抠J款利率變化區(qū)間為4%～8%進行運算。根據(jù)《天津市2012年統(tǒng)計年鑒》的數(shù)據(jù)，2005—2012年天津城市居民人均可支配收入指數(shù)平均每年增長12.86%，考慮到天津經(jīng)濟今后20—30年的發(fā)展速度將高于過去8年的平均速度，居民收入的增長也高于過去8年，但是由于近年日常消費品價格上漲幅度大大增加，天津居民家庭收入的增長幅度卻是在無形中被縮減了，所以我們?nèi)√旖虺鞘芯用袢司芍涫杖胫笖?shù)平均每年增長6%，歷年來天津居民住宅支出占消費支出的比例大約在6%～20%之間，由于近年房價提升的速度超過了收入增加的速度，住房支出比例呈上升趨勢，因此取k=25%為k的上限，取購房首付比例為30%，根據(jù)公式2和公式3：

k=25%，x=30%，g=6%

可得表1有關(guān)房價收入比的計算列表：

由表1可知，當(dāng)家庭收入每年平均增長6%時，市場上比較常見的貸款期限為20—30年，利率為5%～7%時，合理的房價收入比為6～11倍。因此，我們可以把天津房價收入比的正常區(qū)間取值為6～11倍，12～18倍為警戒區(qū)，19～25倍為危險區(qū)，25倍以上為嚴重危險區(qū)。

2.指標(biāo)分析修正法計算。指標(biāo)修正法以房價收入比指標(biāo)為基礎(chǔ)，運用模型測算出該指標(biāo)的客觀綜合評價標(biāo)準(zhǔn)，同時綜合考慮天津宏觀市場狀況、天津房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場交易狀況、金融市場狀況與天津經(jīng)濟狀況來測度天津房地產(chǎn)市場是否存在泡沫以及泡沫程度，其泡沫系數(shù)公式如下：

年度泡沫系數(shù)=房價收入比×本年度GDP環(huán)比指數(shù)×1/本年度房地產(chǎn)業(yè)環(huán)比指數(shù)×1/本年度實際銷售面積環(huán)比指數(shù)×1/本年度國內(nèi)貸款環(huán)比指數(shù)×1/本年度區(qū)域經(jīng)濟貢獻率環(huán)比指數(shù) （公式4）

以年度房地產(chǎn)業(yè)環(huán)比指數(shù)為例說明公式4，當(dāng)本期房地產(chǎn)價格高于上期時，表明房地產(chǎn)市場發(fā)展較熱，如果有了房地產(chǎn)泡沫，交易價格的上升會加劇泡沫現(xiàn)象，從而其倒數(shù)的修正系數(shù)小于1，對泡沫基準(zhǔn)值做向下修正使其下降，反之則起到助推房地產(chǎn)泡沫的作用。下面我們運用指標(biāo)分析修正法來計算天津房地產(chǎn)泡沫系數(shù)（如下頁表4所示）。由前面的分析可知，天津房價收入比的正常區(qū)間取值為6～11倍（含11），11～18倍（含18）為警戒區(qū)，18～25倍為危險區(qū)，25倍以上為嚴重危險區(qū)。

根據(jù)《天津2012年統(tǒng)計年鑒》統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，2005—2011年間天津平均每戶家庭人口在2.7～2.8人之間，考慮到家庭中的老幼沒有住房消費能力，所以取家庭人數(shù)為2人，乘以與之對應(yīng)的人均收入就可以得到各年度每戶家庭的收入（如表2所示）。另外，我們?nèi)?0平米的房屋面積來計算單套商品房的平均銷售價格，因為該面積是作為首付兩成或三成的一個分水嶺（如下頁表3所示）。下面我們運用指標(biāo)修正法來計算上海房地產(chǎn)泡沫系數(shù)（如下頁表4所示）。

根據(jù)表4所示的計算結(jié)果我們可知，（1）房價收入比指標(biāo)在2005年、2009年處于正常變化區(qū)間7～9倍，即房價收人比合理；（2）房價收入比在 2006—2008年及2010—2012 年間處于12～14倍，屬于房地產(chǎn)泡沫的警戒區(qū)。我們可以看到 2005 年、2009年房價收入比與修正后的泡沫系數(shù)差別較大，這主要是因為交易狀況修正系數(shù)比較小，將房價收入比的值向下拉，從而使得泡沫系數(shù)較大幅度地小于房價收入比數(shù)值。這表明由于房地產(chǎn)市場投資額與實際銷售面積的增大，開發(fā)商與消費者一致看好當(dāng)期的房地產(chǎn)市場，使得房地產(chǎn)泡沫呈下降的趨勢。國家統(tǒng)計局網(wǎng)站公布了2013年2月份70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)：全國70個大中城市（包括天津在內(nèi)）房屋銷售價格上漲情況，2013年2月份天津新建住宅價格指數(shù)同比上漲2.8%。房價的漲幅仍然很大。

三、研究結(jié)論

根據(jù)以上研究我們可以看出，2005年、2009年期間房地產(chǎn)泡沫系數(shù)位于正常合理區(qū)域，表明天津房地產(chǎn)市場發(fā)展良好。2006—2008年、2010—2012年間出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，雖然泡沫程度不高，但也需要相關(guān)監(jiān)管部門與房地產(chǎn)市場參與者引起警戒與重視，采取相關(guān)措施，防止泡沫的擴大，甚至引發(fā)金融危機，給整個市場帶來不良影響及危害。

參考文獻：

[1] 中國統(tǒng)計局.統(tǒng)計年鑒（2005—2012）[K].

[2] 天津市統(tǒng)計局，天津統(tǒng)計網(wǎng)，2012.

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 財務(wù)風(fēng)險 財務(wù)管理

引言

財務(wù)風(fēng)險是一種財務(wù)系統(tǒng)無法預(yù)料和控制的因素，使財務(wù)系統(tǒng)運行偏離預(yù)期的目標(biāo)對企業(yè)造成經(jīng)濟損失和額外的收益。近年來房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)在我國得到前所未有的發(fā)展，目前已經(jīng)成為投資的重要的領(lǐng)域，也是資金密集型的高風(fēng)險產(chǎn)業(yè)，在國際金融變動的時代下，房地產(chǎn)開放企業(yè)想要實現(xiàn)自身長期健康持續(xù)的發(fā)展，必須不斷提高自身的財務(wù)管理水平和應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險的能力。下面我們重點進行分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何做好財務(wù)風(fēng)險管理工作。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因

財務(wù)風(fēng)險分為外部原因和內(nèi)部原因，因此要客觀地分析和認識財務(wù)風(fēng)險，從而采取有效的措施加以控制。

（一）外部原因

在經(jīng)濟全球化的市場經(jīng)濟環(huán)境下，企業(yè)所處的環(huán)境復(fù)雜，宏觀的經(jīng)濟環(huán)境以及國家的經(jīng)濟政策，都會給企業(yè)帶來一定的影響，例如全球經(jīng)濟危機，國家的利率匯率政策變動，都有可能加重企業(yè)的成本壓力，造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存在財務(wù)風(fēng)險。

（二）內(nèi)部原因

1、資本結(jié)構(gòu)不合理，在目前經(jīng)濟形勢下，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在著資產(chǎn)負債率較高，資本結(jié)構(gòu)不合理的狀況，企業(yè)過分依賴銀行貸款，融資渠道單一，也就使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏低于市場風(fēng)險的能力，在國家實施貨幣緊縮政策時，就會導(dǎo)致資金鏈緊張，造成財務(wù)風(fēng)險。

2、缺乏財務(wù)預(yù)算管理，預(yù)算管理在企業(yè)的財務(wù)管理中處于中心地位，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對全面預(yù)算管理的認識不足，比較注重預(yù)算管理對成本費用的節(jié)約，缺乏系統(tǒng)管理和價值管理的觀念，甚至將預(yù)算與計劃相混淆，對預(yù)算管理的重要性認識不夠，預(yù)算執(zhí)行和監(jiān)控的力度也不夠，也就降低了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抵御市場風(fēng)險的能力 。

3、缺乏現(xiàn)金流量管理，房地產(chǎn)現(xiàn)金流就是通過融資和銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品而取得的現(xiàn)金流入，在支付購置土地款、工程款、管理費用、償還借款等款項后的差價。我國房地產(chǎn)企業(yè)的對于現(xiàn)金流量的管理的關(guān)注較晚，目前還普遍存在著現(xiàn)金流量管理沒有與企業(yè)戰(zhàn)略相吻合，現(xiàn)金流管理缺少全程控制等問題。

二、完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范措施

關(guān)于房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的防范措施，已經(jīng)有較多文獻進行了研究闡述，本文在此基礎(chǔ)上，結(jié)合目前我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的內(nèi)外部環(huán)境及存在的問題，對如何完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范措施進行了分析。

（一）對籌資風(fēng)險的防范

1、進行稅務(wù)籌劃，降低稅收成本，由于在政府的宏觀調(diào)控下，從而造成國稅局對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅不斷的提高，進而造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理成本提高，為了降低稅收成本，我們可以對土地增值稅進行籌劃，比如按照建立的方式分別核算進行籌劃，或者規(guī)劃控制房地產(chǎn)建設(shè)的住宅檔次以及通過分散收入進行籌等措施進行降低稅收成本，從而有效降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的財務(wù)風(fēng)險。

2、拓展籌資途徑的多樣性，我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要改變傳統(tǒng)的“自有資金+銀行貸款“的方法，在這方面可以借鑒西方國家的經(jīng)驗，推動房地產(chǎn)融資的證券化，一方面可以讓金融機構(gòu)將房地產(chǎn)抵押債權(quán)分割為小面值的有價證券，面向公眾發(fā)售，用籌得的資金再發(fā)放住房抵押貸款；另一方面房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以上市發(fā)行股票或是根據(jù)開發(fā)項目委托銀行發(fā)行住房建設(shè)債券，用以籌集資金。另外，還可以利用房地產(chǎn)信托籌集資金，房地產(chǎn)企業(yè)基金融資等方式來拓展融資渠道。

（二）對投資風(fēng)險的防范

1、加強投資項目的可行性分析， 房地產(chǎn)項目的種類很多，風(fēng)險程度也不相同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立高水平、多學(xué)科的開發(fā)隊伍，對房地產(chǎn)市場加強調(diào)研，在項目開發(fā)之前進行可行性研究，選擇適宜的投資項目類型，避免盲目開發(fā)。

2、制定投資組合戰(zhàn)略，由于房地產(chǎn)投資具有資金大，收益時間長的特點，為了降低風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采用投資組合戰(zhàn)略，例如在一項目中開發(fā)出不同面積比例的各類型物業(yè)以及同一類型物業(yè)的不同檔次的組合，也可以采取不同區(qū)域不同類型房產(chǎn)的投資組合，來分散投資風(fēng)險。

（三）加強全面預(yù)算管理

在市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)財務(wù)管理的的目標(biāo)就是追求資本利潤的最大化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有投資大，建設(shè)周期長，投資風(fēng)險大的特點，因此完善資本運營機制，加強全面預(yù)算管理具有重要的意義。編制科學(xué)的預(yù)算不僅是籌集建設(shè)資金和金融部門批準(zhǔn)貸款的依據(jù)，也是確定設(shè)計任務(wù)書以及可行性研究和項目評估中技術(shù)經(jīng)濟分析的依據(jù) 。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要要編制科學(xué)合理的預(yù)算計劃，建立完整的資本預(yù)算程序，同時加大固定資產(chǎn)循環(huán)中的內(nèi)部控制以及預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)控力度，從而降低風(fēng)險。

（四）加強現(xiàn)金流量管理

現(xiàn)金流量管理是資金的流向、流量、流程、結(jié)構(gòu)及效益等過程的管理，分為戰(zhàn)略性的管理和戰(zhàn)術(shù)性的管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在分析企業(yè)戰(zhàn)略及環(huán)境因素的基礎(chǔ)上，根據(jù)自身的經(jīng)濟實力制度切實可行的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，做到企業(yè)戰(zhàn)略與現(xiàn)金流管理想吻合，切忌盲目擴張。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流管理還要與企業(yè)的生命周期相結(jié)合，滿足企業(yè)不同發(fā)展階段，突出重點。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量管理必須要做好流動性、收益性以及增長性的動態(tài)平衡。現(xiàn)金流的戰(zhàn)術(shù)性管理就要從現(xiàn)金流預(yù)算、現(xiàn)金收入管理、現(xiàn)金支付管理以及融資管理等方面做起，來保障企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)。

參考文獻：

[1]吳志華，華馬姣.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理初探[J].現(xiàn)代經(jīng)濟（現(xiàn)代物業(yè)中旬刊），2011，10（5）：45-46

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論文關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行，房地產(chǎn)業(yè)，預(yù)警體系，預(yù)警指標(biāo)

 

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)作為一個資金密集型行業(yè)，對金融有很強的依賴性。由于我國金融體制的不健全，銀行業(yè)長期處于高壟斷地位，從目前來看，國內(nèi)貸款仍然是房地產(chǎn)企業(yè)主要的資金來源渠道。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，1998年以來，房地產(chǎn)開發(fā)貸款一直保持著高速的增長，從1998年的953.34億元增長到2009年的11293億元，2010年1-9月，國內(nèi)貸款9398億元，增長27.2%。雖然，近幾年“國內(nèi)貸款”在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的占比有所下降，到2009年只有15.87%，但在“自籌資金”和“其他資金”中有很大比例來自銀行對個人的按揭貸款，加上這部分資金，房地產(chǎn)開發(fā)中使用的銀行貸款的比重在50%以上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行信貸資金依賴程度依然過高。

從銀行角度看，銀行對房地產(chǎn)信貸投入如此積極的主要動力則是房地產(chǎn)信貸的高額回報。當(dāng)前，我國商業(yè)銀行5年期以上貸款利率為6.14%預(yù)警指標(biāo)，扣除2%左右的資金來源成本，不考慮不良貸款損失，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)至少都有3-4%左右的收益。

然而，由于房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險特性，銀行大量持有房地產(chǎn)信貸必然導(dǎo)致行業(yè)風(fēng)險向金融機構(gòu)的轉(zhuǎn)移。事實上，自2003年以來在國家對房地產(chǎn)信貸市場幾輪調(diào)控的壓力下，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸風(fēng)險已經(jīng)越來越重視。但是目前，銀行對額度授信預(yù)警體系的構(gòu)建還存在缺失，不能及時發(fā)現(xiàn)并處理風(fēng)險預(yù)警信號,控制和化解信貸風(fēng)險。因此，商業(yè)銀行必須建立一套完整的額度授信預(yù)警體系，確立房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險管理長效機制，在促進房地產(chǎn)經(jīng)濟良性發(fā)展的同時，提高銀行風(fēng)險――收益優(yōu)化能力。

二、商業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)授信的主要風(fēng)險

1、信用風(fēng)險。目前，我國房地產(chǎn)市場銀行與開發(fā)商之間信息不對稱是一個很普遍的現(xiàn)象。貸款人在進行信貸過程中為了追求利益，采取隱瞞信息、挪用貸款資金等現(xiàn)象時有發(fā)生，產(chǎn)生了“道德風(fēng)險”。也在很大程度上導(dǎo)致銀行不能充分掌握貸款人的信息，不能合理估計其償還能力及貸款的風(fēng)險，不能對其信用進行評估。

2、操作風(fēng)險。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱行業(yè)，近幾年的持續(xù)高溫和高額利潤吸引了銀行信貸資金的大量進入。惡性競爭使得各商業(yè)銀行不惜違規(guī)操作或放松信貸條件發(fā)放房地產(chǎn)貸款，在一定程度上助長了房地產(chǎn)投資中的不良傾向，也促使了金融腐敗的滋生，而各種違規(guī)操作和金融腐敗導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款質(zhì)量下降，隨時都有發(fā)生災(zāi)難的可能雜志網(wǎng)。

3、抵押物風(fēng)險。目前房地產(chǎn)開發(fā)貸款主要以抵押形式發(fā)放，銀行對抵押物價值確定的主要依據(jù)是交易價格和評估機構(gòu)的評估價格。交易價格由于不對稱性信息的存在具有不確定性，評估機構(gòu)的評估價格由于國內(nèi)房地產(chǎn)價格評估起步較晚，評估機構(gòu)未能通過充分競爭形成品牌信譽，缺乏公信度。一旦抵押物價值下跌，銀行信貸風(fēng)險將被放大。

4、市場風(fēng)險。由于近幾年房地產(chǎn)投資的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)投資成為了一個能夠帶來巨大利潤的行業(yè)，很多開發(fā)商乘機進行投資，或者說是“投機”，加快了投資的迅速發(fā)展，市場泡沫嚴重，加大了商業(yè)銀行房地產(chǎn)授信的風(fēng)險。

5、政策風(fēng)險。住房體制改革以來，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一直受國家宏觀經(jīng)濟政策的影響。1998-2002年，房地產(chǎn)業(yè)的政策處于寬松期，尤其自2001年開始，房價一路上漲預(yù)警指標(biāo)，導(dǎo)致了通貨膨脹等其他經(jīng)濟矛盾，國家立即推出宏觀調(diào)控政策抑制投資過熱。2003-2008年上半年，房地產(chǎn)業(yè)進入收緊期，直到2008年三季度房價出現(xiàn)環(huán)比負增長的態(tài)勢，房地產(chǎn)市場進入低迷期，政策開始回暖。2009年從年初的一片蕭條，到3、4月份的“小陽春”，再到下半年的量價齊漲和年底一反常態(tài)的爆發(fā)式“沖量”，亢奮的樓市終又招來政策的嚴厲打擊。2010年國家相繼出臺了“國十一條”等調(diào)控政策為房地產(chǎn)市場降溫?？梢?，政策的變化影響著整個房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展走向，從而也嚴重影響了房地產(chǎn)授信風(fēng)險。

三、構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)額度授信預(yù)警體系

構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)額度授信預(yù)警體系，能夠使銀行有針對性地監(jiān)控房地產(chǎn)業(yè)授信風(fēng)險，在第一時間作出控制風(fēng)險的決策，并使用更有效的措施化解風(fēng)險。具體而言，房地產(chǎn)業(yè)額度授信預(yù)警體系中應(yīng)包括預(yù)警指標(biāo)和預(yù)警處理機制兩部分內(nèi)容。

（一）預(yù)警指標(biāo)

1、財務(wù)因素預(yù)警指標(biāo)

財務(wù)因素預(yù)警指標(biāo)重點基于財務(wù)報表，監(jiān)控企業(yè)的財務(wù)狀況、經(jīng)營狀況、抵押物價值變動情況。

（1）開發(fā)商財務(wù)狀況預(yù)警。銀行應(yīng)通過資產(chǎn)負債率、流動比率、速動比率等各項財務(wù)指標(biāo)的分析與比較，及時發(fā)現(xiàn)項目建設(shè)資金不足、施工計劃重大調(diào)整、銷售嚴重滯后、未按銷售比例歸還貸款等可能影響銀行貸款安全的情況。尤其對于開發(fā)周期較長的大型項目，要進行實時監(jiān)控，通過對項目開發(fā)經(jīng)營成本、租售收入、投資期限、租售期限等因素的綜合測算，得到項目的總投資利潤率、自有資金利潤率、財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、項目投資回收期等靜態(tài)和動態(tài)指標(biāo)，并對項目還款能力進行分析，根據(jù)對項目動態(tài)經(jīng)濟指標(biāo)的影響程度，確定租售收入、租售成本、開發(fā)周期等敏感性因素，進行敏感性分析。特別要關(guān)注借款人的以下風(fēng)險預(yù)警信號：股票價值不斷下滑、市值縮水，應(yīng)收賬款和存貨呈遞增態(tài)勢、存貨中存在積壓和內(nèi)虧現(xiàn)象。

（2）開發(fā)商經(jīng)營狀況預(yù)警。對有兼并、合并、分立、合資（合作）、債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)、股份制改造意向的信貸客戶，銀行應(yīng)加大跟蹤和監(jiān)測力度，主動介入改制工作，積極參與改制方案制定、產(chǎn)權(quán)界定、清產(chǎn)核資和債務(wù)清償工作。信貸客戶如實行改制后，要相應(yīng)變更信貸合同和保證人、抵押人、質(zhì)押人合同，以保證銀行的債權(quán)安全。對于經(jīng)營陷于困境、扭虧無望、嚴重資不抵債的信貸客戶，應(yīng)敦促其改制，實行債務(wù)重組；對于企圖通過改制逃廢銀行債務(wù)的信貸客戶，要及時運用法律手段維護銀行債權(quán)。特別要關(guān)注借款人的以下風(fēng)險預(yù)警信號：經(jīng)營狀況不理想，產(chǎn)銷和盈利能力呈下降態(tài)勢，市場份額明顯下滑、經(jīng)營目標(biāo)難以實現(xiàn)。

（3）抵押物價值預(yù)警。房地產(chǎn)貸款的最后安全性保障主要來自抵押品，因此一定要加強對貸款抵押物的足值、有效和權(quán)證完整性、真實性、有效性的審核和管理。尤其在房地產(chǎn)價格步入下行通道，部分地區(qū)房價波動較為劇烈的情況下，一旦市場出現(xiàn)大幅、持續(xù)的回落預(yù)警指標(biāo)，則前期投放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，其抵押物如依據(jù)當(dāng)時的市場價值進行估價，則不可避免地會出現(xiàn)抵押物縮水、市場變現(xiàn)力下降的現(xiàn)象，從而影響銀行貸款的受償。因此，銀行要慎重釋放抵押物權(quán)證，確保剩余貸款抵押物價值足額。要根據(jù)不同區(qū)域房價變化的情況，選擇房價較高或降幅較大的地區(qū)和城市，對開發(fā)貸款押品價值進行全面重新評估，將銷售面積超過50%以上的項目作為押品價值重評的重點。尤其要密切關(guān)注抵押物質(zhì)量和變現(xiàn)能力變化情況，及時補充和變更擔(dān)保和抵押，以確保抵押擔(dān)保的有效性和持續(xù)性。

2、 非財務(wù)因素預(yù)警指標(biāo)

非財務(wù)因素預(yù)警指標(biāo)重點參考政策及市場波動、企業(yè)貸款用途及項目進度、企業(yè)誠信度情況。

（1）政策及市場波動預(yù)警。加強房地產(chǎn)的政策研究、市場研究和客戶研究，密切關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期走勢及房地產(chǎn)市場、客戶發(fā)生的新變化，預(yù)先研究判斷宏觀經(jīng)濟走勢和房地產(chǎn)行業(yè)拐點，建立與政府土地規(guī)劃部門、人民銀行、統(tǒng)計局等部門的信息溝通機制，及時對房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)整及市場變化做出反應(yīng)。廣泛搜集房地產(chǎn)市場信息，建立動態(tài)的統(tǒng)計、分析、監(jiān)控體系，加強對全行業(yè)、各重點地區(qū)、重點城市的房地產(chǎn)市場監(jiān)測預(yù)警，建立房價、空置率、投資額、銷售面積等關(guān)鍵指標(biāo)體系，及時分析掌握行業(yè)發(fā)展態(tài)勢和區(qū)域特點，為規(guī)避行業(yè)系統(tǒng)風(fēng)險、區(qū)域性房地產(chǎn)信貸風(fēng)險提供依據(jù)雜志網(wǎng)。

（2）貸款用途及項目進度預(yù)警。在目前房地產(chǎn)市場開始降溫、開發(fā)企業(yè)資金鏈較為脆弱的情況下，一旦貸款資金被開發(fā)企業(yè)挪用，銀行貸款將面臨較大風(fēng)險。因此，要做好資金使用監(jiān)管。加強與城建、房管、土地等政府部門的橫向交流溝通，及時獲取最新項目信息。要全面介入整個項目建設(shè)銷售過程，隨時關(guān)注項目建設(shè)、銷售進度情況，對項目建設(shè)進度銷售變化情況和周邊市場的競爭情況進行跟蹤，分析項目是否存在“爛尾”及銷售風(fēng)險。要根據(jù)房地產(chǎn)項目已經(jīng)實現(xiàn)銷售收入情況及企業(yè)現(xiàn)金流情況，督促開發(fā)商按銷售收入比例及時還貸。發(fā)放的個人住房按揭貸款要設(shè)立專戶管理，首付款以及項目其他銷售資金也應(yīng)盡可能納入專戶管理，保證開發(fā)貸款的收回。

（3）開發(fā)商誠信度預(yù)警。銀行應(yīng)高度關(guān)注開發(fā)商的信用狀況，對涉及金額較大的經(jīng)濟法律糾紛，或高級管理人員涉及法律訴訟，或有足夠的流動資金，卻以種種理由有意拖欠應(yīng)償還的到期銀行貸款等信用不良的開發(fā)商應(yīng)列為高風(fēng)險對象，予以重點監(jiān)控。

（二）預(yù)警處理機制

預(yù)警信號出現(xiàn)后，銀行應(yīng)立即查明和分析原因，盡早識別風(fēng)險的類別、程度、原因及其發(fā)展變化趨勢，并及時采取有效措施預(yù)警指標(biāo)，控制信貸風(fēng)險的蔓延。要深化非現(xiàn)場監(jiān)測的工作范圍和監(jiān)控重點，建立分層次監(jiān)測管理機制，將風(fēng)險監(jiān)測、分析、預(yù)警工作詳細分解落實到各個環(huán)節(jié)，既要全面覆蓋又要避免重復(fù)，提升風(fēng)險監(jiān)測、分析、預(yù)警能力。要盤活風(fēng)險貸款，積極化解項目風(fēng)險。對因市場變化、銷售低迷造成資金緊張、出現(xiàn)停工甚至存在爛尾風(fēng)險的項目，要借助銀行的信息優(yōu)勢和客戶優(yōu)勢，幫助企業(yè)尋求新的投資人，通過出售資產(chǎn)、重組等多種方式積極化解風(fēng)險。

四、保障預(yù)警體系實施的措施

1、加強客戶經(jīng)理隊伍建設(shè)。要通過開展多層面的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高客戶經(jīng)理綜合素質(zhì)，培育一支熟悉宏觀環(huán)境和市場變化，能夠及時捕捉風(fēng)險預(yù)警信號，準(zhǔn)確評估風(fēng)險損失，制定有效風(fēng)險控制和化解措施的客戶經(jīng)理隊伍，為銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)持續(xù)健康發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)。

2、設(shè)立專門的貸后監(jiān)督機構(gòu)。基層行貸后監(jiān)督崗位要做好貸后的日常管理，客觀真實地評價貸款風(fēng)險狀況；上級行貸后監(jiān)督檢查部門要通過非現(xiàn)場監(jiān)測和現(xiàn)場檢查的方式，對下級行的貸后管理執(zhí)行情況進行檢查評分考核，及時采取風(fēng)險管理預(yù)案，化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。

3、完善激勵約束機制。要建立科學(xué)的考核評價標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)的獎懲辦法，以及合理有效的信貸責(zé)任追究制度，把預(yù)警預(yù)報過程納入房地產(chǎn)額度授信工作整體考核范疇，把考核結(jié)果作為評價機構(gòu)管理水平、管理者素質(zhì)和業(yè)績的重要標(biāo)準(zhǔn)。

（注：本文來源于黑龍江省教育廳2009年度科學(xué)技術(shù)研究項目計劃，項目編號：11541065）

參考文獻：

【1】周志鵬．商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險與控制探析．金融廣角．2007(4)．

【2】王瑞虎.如何提高貸后管理的實效性.現(xiàn)代金融，2010(4).

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關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；融資方式；融資風(fēng)險因素；融資風(fēng)險評價；模糊層次分析法

中圖分類號 F293.3

文獻標(biāo)識碼 A

文章編號 1006-5024（2013）02-0137-04

一、河北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式分析

河北省房地產(chǎn)開發(fā)始于上世紀80年代，也是伴隨著我國的住房制度改革，城市建設(shè)的發(fā)展模式開始出現(xiàn)的。改革開放以來，我國經(jīng)濟飛速發(fā)展，全國各大城市房地產(chǎn)的開發(fā)也取得了全面的進步。近年來的發(fā)展主要體現(xiàn)為產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴大，城市建設(shè)步伐加快，市民居住條件日益改善和提高，房地產(chǎn)市場日趨規(guī)范和完善。但是，河北省房地產(chǎn)開發(fā)不僅起步較晚，而且發(fā)展速度比較慢，還遠遠低于東部沿海城市。目前，河北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在從單純的銀行貸款向融資方式的多元化發(fā)展，以便保證房地產(chǎn)開發(fā)的資金需求。房地產(chǎn)融資方式的多元化，對于降低房地產(chǎn)融資風(fēng)險，提高資本利用效率，發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的作用，具有十分重要的意義。

融資方式可以按照不同標(biāo)準(zhǔn)進行劃分，美國經(jīng)濟學(xué)家格利和肖提出融資方式按照其儲蓄與投資的聯(lián)系方式可以分為內(nèi)源融資和外源融資。

（一）內(nèi)源融資是指開發(fā)商在企業(yè)內(nèi)部的資金調(diào)撥和運作活動，資金的所有權(quán)和使用權(quán)合二為一

在企業(yè)內(nèi)部通過自有資金、留存收益、折舊計提、閑置資產(chǎn)變現(xiàn)、應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓、國家資金扶持等方式融資，一般具有自主性強、規(guī)模有限、成本低等特點。

（二）外源融資對企業(yè)的資金獲得具有高效性、靈活性、大量性和集中性的特點，一般是通過金融媒介機制的作用實現(xiàn)融資

按照資金對企業(yè)權(quán)益的影響，又可以將外源融資分為債務(wù)融資和權(quán)益融資。債務(wù)融資是指通過增加企業(yè)的負債來獲取資金，例如：向銀行借款、發(fā)行債券等。企業(yè)通過這種方式籌集到的資金必須到期償還，并且要支付利息。權(quán)益融資是指通過增加企業(yè)的所有者權(quán)益來獲取資金，如發(fā)行股票、增資擴股。這種方式籌集到的資金不需要償還，但要定期分紅派息。通過問卷調(diào)查可知，目前河北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式中債務(wù)融資方式占主導(dǎo)地位，權(quán)益融資方式占比極小。

1 已經(jīng)用到的債務(wù)融資方式有：銀行貸款、信托貸款、小額貸款公司運作、企業(yè)間拆借、民間借貸、發(fā)行企業(yè)債券（含短期融資券）、發(fā)行中小企業(yè)集合債券、融資租賃、回租回買融資、商業(yè)信用融資（應(yīng)付賬款、應(yīng)付票據(jù)、預(yù)租預(yù)售）、典當(dāng)融資等。但其中最主要的是：銀行抵押貸款、發(fā)行債券、預(yù)租預(yù)售和民間借貸。

2 已經(jīng)用到的權(quán)益融資方式有：上市融資、兼并收購、增資擴股、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)置換、合作開發(fā)、權(quán)益型信托融資等。但其中最主要的是上市融資和以兼并收購為主的資產(chǎn)重組。

二、河北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資風(fēng)險影響因素分析

通過對河北省部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行深度訪談和問卷調(diào)查，結(jié)合企業(yè)融資風(fēng)險研究的相關(guān)文獻資料，從宏觀和微觀兩個方面總結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資風(fēng)險的主要影響因素并對其進行分析。

（一）宏觀影響因素分析

本文界定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資風(fēng)險宏觀影響因素主要有政策法律因素、宏觀經(jīng)濟因素和行業(yè)競爭因素。

1 政策法律因素。政策法律因素主要包括房地產(chǎn)業(yè)政策，金融政策、土地使用政策等因素。（1）房地產(chǎn)業(yè)政策是指國家中央或地方政府制定的，主動干預(yù)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟活動的各種政策的集合。產(chǎn)業(yè)政策包括產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)政策、產(chǎn)業(yè)組織政策和產(chǎn)業(yè)布局政策。（2）金融政策是指中央銀行為實現(xiàn)宏觀經(jīng)濟調(diào)控目標(biāo)而采用各種方式調(diào)節(jié)貨幣、利率和匯率水平，進而影響宏觀經(jīng)濟的各種方針和措施的總稱。（3）土地使用政策。近幾年來。我國一直在執(zhí)行嚴格的土地管理政策。嚴格的土地管理政策雖然促進了土地的節(jié)約使用，但也導(dǎo)致了土地供應(yīng)的相對緊張，并增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地開發(fā)成本，增加了其融資的難度和融資成本，進而提高了其融資風(fēng)險。

2 宏觀經(jīng)濟因素。宏觀經(jīng)濟因素主要包括通貨膨脹率、家庭可支配收入、房屋銷售價格指數(shù)、供求關(guān)系等因素。（1）通貨膨脹是一種貨幣現(xiàn)象，指貨幣發(fā)行量超過流通中實際所需要的貨幣量而引起的貨幣貶值現(xiàn)象，它體現(xiàn)為購買力風(fēng)險。在通貨膨脹壓力下，流動性過剩問題將趨于明顯。為了確保經(jīng)濟持續(xù)健康、穩(wěn)定地發(fā)展，一般情況下政府會采取緊縮銀根的貨幣政策。作為資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，對銀行等金融機構(gòu)的信貸依賴較大，受到緊縮貨幣政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度將會有所加大進而增加其融資風(fēng)險。（2）家庭可支配收入是指居民家庭在支付個人所得稅之后，所余下的實際收入。一般而言，家庭可支配收入多會增加房地產(chǎn)的需求，進而帶動房地產(chǎn)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)更容易實現(xiàn)預(yù)期收益，提高其商業(yè)信譽進而降低融資風(fēng)險；反之，家庭可支配收入較少會使得房地產(chǎn)需求萎縮從而增加融資風(fēng)險。（3）房屋銷售價格指數(shù)是反映一定時期房屋銷售價格變動程度和趨勢的相對數(shù)。一般來說，房屋銷售價格指數(shù)越高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就越容易實現(xiàn)預(yù)期收益從而償還債權(quán)人和投資者，增強其商業(yè)信譽，從而增強其融資能力，降低融資成本，最終降低融資風(fēng)險；反之，房屋銷售價格指數(shù)越低，則會加大融資風(fēng)險。（4）供求關(guān)系指在一定條件下，商品供給和需求之間的相互聯(lián)系、相互制約的關(guān)系。供大于求則預(yù)期銷售收入難以實現(xiàn)，從而增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的難度和成本，融資風(fēng)險較大；相反，如果供不應(yīng)求，則融資風(fēng)險就較小。

3 行業(yè)競爭情況。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)競爭情況表現(xiàn)在：（1）企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模普遍偏小，每個企業(yè)占據(jù)的市場最高份額也極其有限，說明我國房地產(chǎn)市場集中度比較小。（2）房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場，房地產(chǎn)東西部發(fā)展不平衡：東部地區(qū)在企業(yè)規(guī)模和投資、開發(fā)規(guī)模方面均大大超過西部地區(qū)，而東部又主要集中在廣東、上海、北京、江蘇、浙江5省市。本文研究的行業(yè)競爭情況對融資風(fēng)險的影響主要包括行業(yè)定位、同類型競爭者數(shù)量和企業(yè)所處的市場競爭環(huán)境三個方面。

（二）微觀影響因素分析

本文界定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資風(fēng)險微觀影響因素主要有企業(yè)信譽情況、企業(yè)財務(wù)狀況和企業(yè)經(jīng)營管理因素。

1 企業(yè)信譽情況。企業(yè)信譽主要包括企業(yè)形象、抵押擔(dān)保、企業(yè)提品和服務(wù)的質(zhì)量、貸款到期清償率等因素。（1）企業(yè)形象是指人們通過企業(yè)的各種標(biāo)志（如產(chǎn)品特點、行銷策略、人員風(fēng)格等）而建立起來的對企業(yè)的總體印象。企業(yè)形象是企業(yè)精神文化的一種外在表現(xiàn)形式，它是社會公眾與企業(yè)接觸交往過程中所感受到的總體印象。企業(yè)形象好，知名度和公眾認知度高，則融資更為容易，融資成本較低，所以融資風(fēng)險較低；反之企業(yè)形象差則融資風(fēng)險較高。（2）抵押擔(dān)保。抵押擔(dān)保是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對某一特定物的占有，而將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依照擔(dān)保法的規(guī)定以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠提供的抵押擔(dān)保物越多、價值越高，投資者越愿意將資金投入該企業(yè)，則融資風(fēng)險越低；反之融資風(fēng)險便越高。（3）企業(yè)提品和服務(wù)的質(zhì)量。企業(yè)提品和服務(wù)的質(zhì)量對購買者的購買行為產(chǎn)生最直接的影響。如果產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量好則銷售狀況良好，進而企業(yè)容易實現(xiàn)預(yù)期收益，降低了企業(yè)融資風(fēng)險；反之，則加大了企業(yè)融資風(fēng)險。（4）貸款到期清償率。企業(yè)到期貸款償還能力的大小反映出其融資風(fēng)險的大小。一般來說企業(yè)貸款到期清償率越高，則融資風(fēng)險越?。环粗谫Y風(fēng)險就越高。

2 企業(yè)財務(wù)狀況。企業(yè)財務(wù)狀況主要體現(xiàn)在償債能力、營運能力和盈利能力。（1）償債能力是指借款人（或擔(dān)保人）償還債務(wù)的能力。它表明借款人對債務(wù)的承受能力和償還債務(wù)的保障能力。企業(yè)償債能力強則增強企業(yè)信譽，能較好地降低企業(yè)融資風(fēng)險；反之則增加融資風(fēng)險。（2）營運能力是指企業(yè)的運行能力，即企業(yè)運用各項資產(chǎn)以賺取利潤的能力。它揭示了企業(yè)資金運營周轉(zhuǎn)的情況，反映了企業(yè)對經(jīng)濟資源管理、運用的效率高低。企業(yè)資金周轉(zhuǎn)越快，流動性越高，企業(yè)的償債能力越強，資金獲取利潤的速度就越快。企業(yè)營運能力強，則企業(yè)信譽增強，能較好地降低融資風(fēng)險；反之則增加融資風(fēng)險。（3）盈利能力是指企業(yè)獲取的能力，也稱為企業(yè)的資金或資本增值能力。在一定時期內(nèi)企業(yè)賺取利潤的能力越高，其盈利能力就越強。企業(yè)盈利能力強，則企業(yè)信譽好，能較好地降低融資風(fēng)險；反之則增加融資風(fēng)險。

3 企業(yè)經(jīng)營管理因素。企業(yè)經(jīng)營管理因素主要包括企業(yè)規(guī)模、開發(fā)項目的多樣性、管理層的經(jīng)營和素質(zhì)、內(nèi)部控制與管理等因素。（1）企業(yè)規(guī)模指對企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營等范圍的劃型。新標(biāo)準(zhǔn)將企業(yè)的類型劃分為大中小三個類型。一般來說，企業(yè)人員數(shù)、銷售量、資產(chǎn)、盈利和市場份額越小，融資風(fēng)險就越大；反之，融資風(fēng)險就越小。（2）開發(fā)項目的多樣性。按照房屋的使用功能不同可以將房地產(chǎn)劃分為居住用途的房屋、工業(yè)用途的房屋、商業(yè)用途的房屋、文體娛樂設(shè)施、政府和公用設(shè)施、城市綜合體等。房地產(chǎn)開發(fā)項目多樣化能較好地分散融資風(fēng)險，反之，房地產(chǎn)開發(fā)項目單一化則融資風(fēng)險較大。（3）管理層的經(jīng)驗和素質(zhì)。企業(yè)管理層學(xué)歷高，具有優(yōu)良的道德品質(zhì)及豐富的管理經(jīng)驗，則融資風(fēng)險比較低；反之則融資風(fēng)險較高。（4）內(nèi)部控制與管理。內(nèi)部控制是指單位和各個組織之間建立的一種相互制約的形式和職責(zé)分工制度。內(nèi)部控制的目的在于改善、提高經(jīng)濟效益。企業(yè)內(nèi)部組織構(gòu)架健全，建立了完善和科學(xué)的決策程序和管理信息系統(tǒng)，則融資風(fēng)險較低；反之融資風(fēng)險較高。

三、河北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資風(fēng)險評價

本文基于模糊層次分析法的基礎(chǔ)理論，結(jié)合實際數(shù)據(jù)對河北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資風(fēng)險進行評價。文中數(shù)據(jù)全部來源于對河北省30家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行的直接和間接調(diào)查，與企業(yè)的中高層管理人員、財務(wù)人員，和這些房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的銀行風(fēng)險部管理人員以及部分高校房地產(chǎn)金融專家進行的訪談。下面結(jié)合構(gòu)建的層次分析模型進行模糊層次分析。

（一）層次分析法確定權(quán)重

1 構(gòu)造層次分析結(jié)構(gòu)。本文基于調(diào)研資料分析河北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要融資方式下面臨的各種風(fēng)險因素，構(gòu)建融資風(fēng)險評價模型如下圖：

融資風(fēng)險評價模型圖的第一層：融資風(fēng)險，為目標(biāo)層。通過這個風(fēng)險評價模型的建立，最終預(yù)期得出一個地區(qū)整體的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資風(fēng)險情況，也可以得出某一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資風(fēng)險情況。第二層：債務(wù)融資、權(quán)益融資，為準(zhǔn)則層。由于內(nèi)源融資方式面臨的融資風(fēng)險相對很小，故本文僅從債務(wù)和權(quán)益融資兩種外源融資方式中發(fā)掘其融資風(fēng)險。第三層：銀行貸款、發(fā)行債券、民間借貸、預(yù)租預(yù)售為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在債務(wù)融資中主要的融資方式，上市融資和資產(chǎn)重組為權(quán)益融資中主要的融資方式，這六項構(gòu)成了子準(zhǔn)則層，分析這六種主要的融資方式下對應(yīng)的各種風(fēng)險因素。第四層：政策法律因素、宏觀經(jīng)濟因素、行業(yè)競爭因素、企業(yè)信譽因素、企業(yè)財務(wù)狀況、經(jīng)營管理因素六種風(fēng)險影響因素為方案層。這六種融資風(fēng)險因素涵蓋了上面六種融資方式的共同風(fēng)險。

2 構(gòu)造兩兩比較的判斷矩陣。依據(jù)專家打分情況，構(gòu)造各個層次的兩兩比較判斷矩陣。

3 層次單排序和一致性檢驗。通過MATLAB軟件的編程計算，可以求得各判斷矩陣的權(quán)重、最大特征根、一致性指標(biāo)和一致性比率，結(jié)果證明各判斷矩陣的一致性檢驗均可接受。

4 層次總排序。由計算可知，第二層對第一層的權(quán)重為WA=（0.8000，0.2000），第三層對第二層的權(quán)重分別為WB1=（0.5219，0.0715，0.1137，0.2928），WB2=（0.8571，0.1429）。所以，第三層對第一層的權(quán)重為Wc=（0.4175，0.0572，0.0910，0.0910，0.2342，K0.0286）。

因此，此模型運用層次分析法的層次總排序，即第四層對第一層的層次總排序WD（0.2983，0.1062，0.0628，0.1438，0.2584，0.1305）。

由評價結(jié)果可知，河北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資風(fēng)險影響因素從大到小排序為：政策法律因素>企業(yè)財務(wù)狀況因素>企業(yè)信譽因素>企業(yè)經(jīng)營管理因素>宏觀經(jīng)濟因素>行業(yè)競爭因素。

（二）運用模糊層次分析法進行評價

1 建立評判因素集：U=（政策法律因素，宏觀經(jīng)濟因素，行業(yè)競爭因素，企業(yè)信譽因素，企業(yè)財務(wù)狀況因素，企業(yè)經(jīng)營管理因素）

2 建立權(quán)重集：通過層次分析法的計算，因素集中元素所對應(yīng)的權(quán)重為：W=（0.2983，0.1062，0.0628，0.1438，0.2584，0.1305）

3 建立評語集：v=[風(fēng)險極大，風(fēng)險較大，風(fēng)險一般，風(fēng)險較小，風(fēng)險極小]

4 單因素模糊評價：經(jīng)過對調(diào)查問卷反饋情況的總結(jié)整理，得出對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資風(fēng)險的單因素模糊評價為：

5 模糊綜合評判：M=W·I==（0.2335，0.4656，0.1939，0.0893，0.0176）

由評價結(jié)果可知，河北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資風(fēng)險比較大。

四、結(jié)論評析

首先，政策法律因素對融資風(fēng)險的影響最大。目前我國房地產(chǎn)融資渠道單一，大多依賴于銀行貸款，尤其是河北省，其他融資方式所占比重很小。這是由于上市融資、債券融資、房地產(chǎn)基金等方式在很大程度上受制于國家和地方的政策和法律因素，從而使其融資方式很難向多元化方向發(fā)展，進而規(guī)避其融資風(fēng)險。因此，政策法律因素對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資風(fēng)險的影響很大。

其次，企業(yè)的財務(wù)狀況、經(jīng)營管理因素和信譽因素對融資風(fēng)險的影響較大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能否融資成功、融資的成本高低以及能否實現(xiàn)預(yù)期收益等都與企業(yè)本身密切相關(guān)。

篇6

內(nèi)容摘要：在房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)指數(shù)對于投資者，消費者和政府來說都是一種很重要的市場信息。文章以“中房指數(shù)”“國房指數(shù)”為例，對其編制方法進行評述，分析了我國現(xiàn)有房地產(chǎn)指數(shù)存在的缺陷，并提出完善的若干建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)指數(shù)編制方法缺陷

我國當(dāng)前幾種主要的全國性房地產(chǎn)指數(shù)編制方法

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前我國公布的各類房地產(chǎn)指數(shù)有10多個，其中，既有全國性的，也有地方性的；既有政府主辦的，也有企業(yè)主辦的，還有官方和民間合辦的。這里，以目前房地產(chǎn)市場較具代表性的中房指數(shù)和國房指數(shù)為例，來介紹我國目前房地產(chǎn)指數(shù)的編制方法和特點。

中房指數(shù)的編制方法

“中房指數(shù)”是“中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)”的簡稱，是一套以價格指數(shù)形式反映全國各主要城市房地產(chǎn)市場發(fā)展變化軌跡和當(dāng)前房價變動狀況的指標(biāo)體系，是我國最早研究，編制并公布的房地產(chǎn)價格指數(shù)系統(tǒng)?！爸蟹恐笖?shù)”以1994年11月北京物業(yè)的比較價格為基值，按用途分為四大類：即住宅、商業(yè)服務(wù)業(yè)用房、辦公用房和廠房倉庫；將各城市的四類物業(yè)以其銷售價格為依據(jù)，分別分為高、中、低三檔，以各類各檔次物業(yè)的銷售量為權(quán)數(shù)計算四類物業(yè)的平均價格，最后將這四類物業(yè)的平均價格以竣工量為權(quán)數(shù)求得加權(quán)平均價格，作為各城市的物業(yè)比較價格。

關(guān)于中房指數(shù)編制方法的幾點說明：

中房指數(shù)是一種修正的拉氏指數(shù)，實際操作中以1994年11月為基期，以基期商品房比較價格為基值，基期指數(shù)定為1000點，屬于定期指數(shù)；計算時采用加權(quán)平均方法，權(quán)數(shù)采用基期時各類物業(yè)的規(guī)模比重?；谂c權(quán)數(shù)在一定時段內(nèi)固定，在市場結(jié)構(gòu)有了較大變化時，調(diào)整基期與權(quán)數(shù)。由于權(quán)數(shù)固定，中房指數(shù)在計算時可以消除權(quán)數(shù)變化對指數(shù)的影響，可以更純粹地反映“同類同質(zhì)商品”的價格變動情況。

中房指數(shù)采用了抽樣調(diào)查方法，在對市場商品房項目進行調(diào)查的基礎(chǔ)之上，采用聚類分析方法，確定樣本，然后對樣本進行較長時間的跟蹤調(diào)查。中房指數(shù)樣本數(shù)據(jù)直接來源于市場，對市場反映及時、靈敏，保證了中房指數(shù)系統(tǒng)對市場的準(zhǔn)確把握。

由于中房指數(shù)屬于定基指數(shù)，不同時期指數(shù)值都可以直接對比，具有比較好的歷史可比性，可以采用圖表形式直觀表現(xiàn)。采用這一表現(xiàn)方法，可以直觀地表示出市場周期發(fā)展?fàn)顩r以及目前市場形勢，趨勢和幅度。

國房指數(shù)的編制方法

“國家景氣指數(shù)”的編制方法是根據(jù)經(jīng)濟周期波動理論和景氣指數(shù)原理，采用合成指數(shù)的計算方法，從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須同時具備的土地、資金和市場需要三個基本條件出發(fā)，選擇房地產(chǎn)開發(fā)投資，資金來源，土地轉(zhuǎn)讓收入，土地開發(fā)面積，新開工面積，竣工面積，空置面積，商品房銷售價格等8個具有代表性的統(tǒng)計指標(biāo)進行分類指數(shù)測算，再以1995年3月為基期對比計算出的綜合指數(shù)體系。國房景氣指數(shù)的測算分為八個部分：一是確定指標(biāo)體系；二是建立原始指標(biāo)數(shù)據(jù)庫；三是消除量綱的影響；四是確定權(quán)數(shù)；五是確定基準(zhǔn)對比時期；六是消除季節(jié)，價格因素的影響；七是建立分類指數(shù)和國房景氣指數(shù)計算數(shù)學(xué)模型；八是國房景氣指數(shù)計算結(jié)果的分析報告。

中房指數(shù)和國房指數(shù)缺陷分析

中房指數(shù)缺陷分析

中房指數(shù)雖然開創(chuàng)了中國大陸現(xiàn)行房地產(chǎn)價格指數(shù)編制之先例，有許多值得推行之處，但仍存在以下缺陷：

采用固定權(quán)數(shù)的拉氏方法，降低了指數(shù)的橫向可比性由于采用了固定權(quán)數(shù)的拉氏方法，在市場發(fā)展迅速，結(jié)構(gòu)變化較快的情況下，反映基期市場結(jié)構(gòu)的權(quán)數(shù)會逐漸與現(xiàn)期市場結(jié)構(gòu)脫節(jié)。這樣一來，指數(shù)雖然還能夠反映市場房價的變化趨勢，可是會與市場實際結(jié)構(gòu)與價格產(chǎn)生距離，降低指數(shù)的可比性，尤其橫向可比性會受到較大影響。

指數(shù)測算方法不夠完善

現(xiàn)實應(yīng)用的公式未考慮物業(yè)結(jié)構(gòu)類型的變動，公式所選用的權(quán)重是報告期的物業(yè)面積，而原始公式所用的權(quán)重是固定(即基期)的物業(yè)面積。原始公式的優(yōu)點在于剔除了因物業(yè)結(jié)構(gòu)變化所引起的指數(shù)變動，使得指數(shù)變動完全表現(xiàn)為物業(yè)價格的變化。現(xiàn)實應(yīng)用的公式則操作簡便，實施費用降低，但如果完全按照加權(quán)平均法的樣本選擇方式，則會在指數(shù)中包含非價格變化因素。

樣本數(shù)據(jù)缺乏代表性

樣本數(shù)據(jù)是編制指數(shù)的最基本的資料，為保證指數(shù)的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，首先應(yīng)保證足夠的樣本量均勻的樣本區(qū)城和物業(yè)類型分布、樣本數(shù)據(jù)的及時更新、樣本數(shù)據(jù)的真實性和連續(xù)性等。目前中房指數(shù)在編制過程中，存在樣本規(guī)模小、樣本區(qū)域和物業(yè)類型分布不合理、樣本數(shù)據(jù)缺乏時效性、連續(xù)性、真實性等問題。

指數(shù)的應(yīng)用受限制

目前中房指數(shù)在應(yīng)用上尚顯稚嫩。一方面，由于指數(shù)本身不完善、質(zhì)量不高、指數(shù)的變動與市場的實際變化趨勢可能并不相符，從而影響了指數(shù)的應(yīng)用。例如中房指數(shù)公布的往往是上一月、上一季度、年度的數(shù)據(jù)，這在很大程度上只是對市場發(fā)展的歷史軌跡的一種描述，而開發(fā)商，投資者則往往更加關(guān)心市場的未來走勢。這種房地產(chǎn)指數(shù)的滯后性就影響了房地產(chǎn)指數(shù)的推廣和應(yīng)用。另一方面，囿于國內(nèi)目前關(guān)于房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)指數(shù)的理論研究深度的限制，以及房地產(chǎn)實際從業(yè)者對市場研究工作的輕視甚至忽視等原因，房地產(chǎn)指數(shù)的作用遠未得到充分發(fā)揮。包括中房指數(shù)在內(nèi)的眾多房地產(chǎn)指數(shù)定期的公布報告、市場分析報告等也大都存在著內(nèi)容少、信息量不足、分析深度不夠，以及就指數(shù)論指數(shù)、只是進行一些簡單的說明和膚淺的分析等問題。

國房指數(shù)缺陷分析

國房指數(shù)忽視了指數(shù)的橫向與縱向可比性國房指數(shù)由于是環(huán)比指數(shù)且為合成指數(shù)，該指數(shù)包容了大量市場信息，但缺少縱橫比較的能力。若要進行縱向比較，則必須經(jīng)過逐級換算，工作量大。

不同指標(biāo)變化對指數(shù)造成的影響不能清晰反映國房指數(shù)綜合了多種信息資料，可經(jīng)綜合地反映市場狀況，但先行、同步、滯后等不同指標(biāo)變化指數(shù)造成的影響卻不能清晰反映，需要單獨說明。

調(diào)查數(shù)據(jù)的可靠性問題國房指數(shù)采樣由各級統(tǒng)計部門采用統(tǒng)計報表制度。統(tǒng)計部門沿用舊的習(xí)慣，在設(shè)計指標(biāo)后，下發(fā)到相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)公司，由后者填寫后進行上報。房地產(chǎn)開發(fā)公司出于各種顧慮，或由于對編制房地產(chǎn)指數(shù)的意義認識不足，很難填報客觀、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。

完善我國房地產(chǎn)指數(shù)的若干建議

根據(jù)我國目前房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢，筆者就進一步完善房地產(chǎn)指數(shù)提出如下建議：

在基期確定問題上，宜采用可變基期和環(huán)比指數(shù)來反映房地產(chǎn)價格變化趨勢。房地產(chǎn)價格指數(shù)是反映兩個時期房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對指標(biāo)，這里所說的兩個時期是指基期和報告期。由于房地產(chǎn)的異質(zhì)性決定了房地產(chǎn)的品質(zhì)易發(fā)生變化，如果采用固定基期更使對比缺乏可比性，因此，采用可比基期和環(huán)比指數(shù)來反映房地產(chǎn)價格變化趨勢更具操作性。

篇7

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)泡沫；測度；指標(biāo)；實證研究

1998年，我國開始取消福利分房，進行個人住房的貨幣化改革，中國的房地產(chǎn)市場步入快速發(fā)展期，投資增幅較大，房地產(chǎn)價格也隨之持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場是否存在泡沫的爭論也由此產(chǎn)生。事實上，我國房地產(chǎn)在一定程度上存在經(jīng)濟泡沫是毫無疑問的，但由于房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)明顯的區(qū)域化特征，有些城市的房地產(chǎn)過熱(如北京、上海、杭州等地)，另一些中小城市房地產(chǎn)市場蕭條，所以，整個房地產(chǎn)市場泡沫到底有多大，目前，還沒有一個準(zhǔn)確的結(jié)論。廣州作為珠江三角洲的中心城市，不僅經(jīng)濟發(fā)展走在全國的前列，房地產(chǎn)市場也取得長足的發(fā)展。2005年，廣州房地產(chǎn)開發(fā)投資已達到488．86億元，占社會固定資產(chǎn)投資的38．2％(2006年廣州市經(jīng)濟和社會發(fā)展公報)。但房價的不斷上漲，也引起了人們對廣州房地產(chǎn)市場的關(guān)注。本文以廣州房地產(chǎn)市場為例，選取房價收入比、房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅與GDP增長速度比、商品房空置率等多個泡沫指標(biāo)來測度廣州房地產(chǎn)市場的泡沫程度。

一、房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)泡沫測度

房地產(chǎn)泡沫是指房地產(chǎn)實際價格嚴重脫離理論價值的現(xiàn)象。泡沫的存在是相對于房地產(chǎn)的理論價值來說的。對于引發(fā)房地產(chǎn)泡沫的原因，一般來說主要有兩個：一是開發(fā)商的過熱投資和消費者的投機預(yù)期形成投機需求造成，二是銀行金融資金的支持(李維哲、曲波，2002)。

對于房地產(chǎn)泡沫的測度一般有兩種方法，一是直接測度，即利用定義測度房地產(chǎn)的理論價值，通過比較理論價值與實際價格來測度房地產(chǎn)的泡沫程度(PeterEnglund，1998；JohnM．Quigley，2001)。另一個是利用指標(biāo)法間接測評，即通過指標(biāo)比較，判斷房地產(chǎn)市場是否存在泡沫。這兩種方法各有優(yōu)缺點，第一種比較科學(xué)嚴謹，但不易操作，第二種比較容易操作，但不夠嚴謹。鑒于目前房地產(chǎn)市場發(fā)展不夠成熟穩(wěn)定，合理的地價、費用、建設(shè)成本、利潤以及未來收益等參數(shù)難以確定，數(shù)據(jù)的獲得也困難，直接測度法在實際操作中較難，我們傾向于選擇指標(biāo)法來測度房地產(chǎn)泡沫程度。下面以廣州市房地產(chǎn)市場為例，進行指標(biāo)法測度研究。

二、廣州房地產(chǎn)泡沫實證研究

本文主要選擇房價收入比、房地產(chǎn)投資增幅與GDP增長率的比值、房屋空置情況、房地產(chǎn)業(yè)的盈利狀況、房地產(chǎn)投資來源等多個泡沫測度指標(biāo)，來評價廣州房地產(chǎn)市場是否存在泡沫及泡沫程度。

1．房價收入比指標(biāo)分析

房價收入比一般用整套住房價格與居民戶年均可支配收入的比值來表示，用來測度居民的購房能力。比值越高，居民的支付能力越低，比值持續(xù)上升，房地產(chǎn)市場存在泡沫的可能性就越大。從1998—2004年人均可支配收入的增長率與房價增長率的比較可以看出，人均可支配收入基本上是正增長，房價基本上是負增長，除了2002年，房價增長率高于居民可支配收入增長率外。按國際標(biāo)準(zhǔn)，房價增長率連續(xù)三年超過10％，可被認為存在經(jīng)濟泡沫或有此苗頭。據(jù)此，可初步判斷廣州市不存在房地產(chǎn)泡沫。房價收入比雖然從1998年的12．97開始一直下降，目前維持在9倍左右。但是，整體上說房價收入比還是偏高，不僅遠高于西方發(fā)達國家的3～6倍，而且也高于發(fā)展中國家的6～8倍水平，存在一定的威脅，同時，也造成商品房積壓空置。

2．房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅與GDP增長速度指標(biāo)分析

房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度與GDP增長速度指標(biāo)主要衡量房地產(chǎn)行業(yè)的相對擴張程度，指標(biāo)過高說明房地產(chǎn)業(yè)的相對高度發(fā)展。1998—2004年，廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅不大，除1998、2000年達到17．28％和20．17外，其他各年基本維持在10％以下，2003年甚至出現(xiàn)了負增長，僅為－1．6％，房地產(chǎn)投資的增長速度遠低于同期全國房地產(chǎn)投資額年均增長率20％的水平(根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒1998—2004》相關(guān)數(shù)據(jù)測算)。而同期的廣州市GDP的增長速度均以兩位數(shù)增長，基本維持在15％左右，GDP的增長速度除1998、2000年外明顯高于房地產(chǎn)投資的增幅。說明廣州的房地產(chǎn)市場投資沒有出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場投資比較理性，這顯示了政府的宏觀調(diào)控政策比較有效。

3．商品房空置率指標(biāo)分析

商品房空置率用當(dāng)前商品房或商品住宅的空置量與近三年商品房或商品住宅的峻工量的比值表示，反映當(dāng)前商品房供求狀態(tài)，衡量房地產(chǎn)投資是否與社會有效需求相適應(yīng)。比例越高，房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險越大。一般來說，空置率在20％以上為嚴重積壓區(qū)，在10％～20％之間為空置危險區(qū)，5％～10％為合理區(qū)，5％以下為空置不足區(qū)。廣州房地產(chǎn)空置面積在1998年僅為267萬平方米、1999、2000、2001、2002四年持續(xù)走高，2003年達到最高空置量722．01萬平方米，2004年受政府調(diào)控固定資產(chǎn)政策影響，空置量有所下降，但仍有646．9萬平方米，相當(dāng)于年新竣工面積的64％，空置數(shù)量驚人。廣州商品房的空置率也很高，除1998年空置率為13．38％，在空置危險區(qū)內(nèi)外，其他各年的住房空置率高于商品房空置率20％，2000年的空置率曾達到24．19％，商品房供給大于需求，空置存量較大，出現(xiàn)較大積壓現(xiàn)象。出現(xiàn)這一狀況主要有兩方面原因：一是雖然實現(xiàn)住房貨幣化改革，但是，廣州居民的自有住房比例高，購房者購房熱情不高。二是開發(fā)商過度開發(fā)，房屋供過于求，出現(xiàn)大量商品房銷不出去，因而閑置。

4．房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況指標(biāo)分析

衡量房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營盈利狀況的指標(biāo)一般為利潤額和利潤率。利潤額和利潤率指標(biāo)過高將出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過熱，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)泡沫危險。從廣州房地產(chǎn)行業(yè)的利潤指標(biāo)來看，近幾年，整個房地產(chǎn)行業(yè)利潤波動較大1998和1999年維持在20億元左右，但是2000和2001年急劇下降，降至9．50億元和8．84億元，2002、2003和2004利潤回升，在2004年達到75．86億元。但總體利潤率偏低，除2003年利潤率達到12．05％外，其他年份利潤率都維持在5％～8％，其中，1999年和2000年更低至3．16％和

3．0％，遠低于國際上多數(shù)市場經(jīng)濟國家房地產(chǎn)開發(fā)8％的平均利潤率。這說明廣州房地產(chǎn)市場的競爭比較激烈，市場化程度較高，沒有出現(xiàn)房地產(chǎn)市場暴利現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場比較理性，泡沫威脅不大。

5．房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源分析

房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源狀況一般有兩個指標(biāo)來衡量，一個是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)國內(nèi)貸款與房地產(chǎn)投資資金的比率，主要反映房地產(chǎn)企業(yè)對銀行資金的依賴程度，指標(biāo)值過高，顯示銀行資金對房地產(chǎn)投資的支持度高，房地產(chǎn)泡沫威脅較大；另一個是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)自有資金與房地產(chǎn)投資資金的比值，用來說明房地產(chǎn)行業(yè)融資狀況，指標(biāo)值過低，說明房地產(chǎn)行業(yè)對銀行和預(yù)售商品房款項的依賴就越大，泡沫威脅越高。1998—2004年廣州房地產(chǎn)投資資金來源中，銀行貸款資金都高于自籌資金和利用外資的資金，但有下降趨勢。但是，銀行貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比例卻從1998年的16％上升到2002年的24％，2003年有所回落，但也在22％，房地產(chǎn)開發(fā)對銀行資金的依賴較為嚴重。同時，自籌資金從1998年的86．83億元開始增加，2001年達到最高106．73億元，然后開始回落，但總量不大。而且房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)自有資金與房地產(chǎn)投資資金的比值從1998年開始不斷下降，說明企業(yè)自有資金有限。房地產(chǎn)企業(yè)對房產(chǎn)貸款的依賴性較大，房地產(chǎn)投資風(fēng)險較大，存在一定泡沫威脅。

6．城市居民消費價格指數(shù)與房屋價格指數(shù)比較

商品零售價格指數(shù)與房屋價格指數(shù)用來衡量商品房價格的實際增長狀況，如果房屋價格指數(shù)高于商品零售價格指數(shù)，顯示商品房實際價格增長，可能存在泡沫威脅。1998—2004年廣州的零售商品價格指數(shù)波動不大，基本維持在97～100之間，而同期的商品房價格指數(shù)也基本平穩(wěn)，只有1997年和2003年變化較大，但房屋價格指數(shù)明顯高于商品零售價格指數(shù)，說明幾年來廣州商品房不僅名義價格上升，而且實際價格也有所上升，存在一定泡沫威脅。

三、結(jié)論分析及對策

綜上指標(biāo)分析，我們發(fā)現(xiàn)1998—2004年廣州房地產(chǎn)市場雖然整體運行平穩(wěn)，但是存在一定的泡沫，出現(xiàn)投資過熱、商品房積壓等現(xiàn)象，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。所以，今后一段時間內(nèi)應(yīng)采取積極措施，消化積壓的控制商品房，抑制房地產(chǎn)市場膨脹。

1．從資金來源入手，加強對按揭貸款、多頭空頭擔(dān)保貸款等的監(jiān)控，嚴把銀行信貸關(guān)，避免銀行資金過量流入房地產(chǎn)市場。

2．建立有效房地產(chǎn)信息機制，定期、如實公布房地產(chǎn)市場信息，防止房地產(chǎn)市場炒作。

3．鼓勵房地產(chǎn)業(yè)多渠道融資，促使房地產(chǎn)企業(yè)融資社會化，減少企業(yè)對銀行貸款和房屋預(yù)售款的依賴。

4．規(guī)范土地出讓制度，調(diào)控土地使用結(jié)構(gòu)。一是實行土地儲備制度，嚴格控制土地供給規(guī)模；另一個是實行商品房用地公開招標(biāo)拍賣，防止土地交易的黑箱操作。

篇8

中圖分類號：F293.35

文獻標(biāo)志碼：A

文章編號：1000—8772(2015)07-0039-03

一、前言

作為我國國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)，自1998年房改以來一直保持快速發(fā)展勢頭。2014年以來，房地產(chǎn)市場隨著我國經(jīng)濟的新常態(tài)進入了一個減速換檔、提質(zhì)增效的新階段。在這個階段，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)為市場分化，房價漲幅放緩，房企利潤下降，房價波動周期縮短的特點。這一新階段的出現(xiàn)，表明我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過了住房普遍短缺、房地產(chǎn)市場消費者理性消費、房企理性開發(fā)及房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量進一步提升的時代。在中國經(jīng)濟進入新常態(tài)的宏觀背景下，我國房地產(chǎn)業(yè)也應(yīng)以目前社會經(jīng)濟發(fā)展階段性特征為出發(fā)點，保持戰(zhàn)略上的平常心態(tài)來迎接房地產(chǎn)業(yè)的新常態(tài)。

二、經(jīng)濟新常態(tài)下房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀評析

房地產(chǎn)需求水平與國民經(jīng)濟發(fā)展水平及人均GDP水平之間呈現(xiàn)的是一種正相關(guān)的關(guān)系。從GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系來看，當(dāng)國家宏觀經(jīng)濟增速保持在5%-8%階段時，則房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展表現(xiàn)為穩(wěn)定發(fā)展?fàn)顟B(tài)。就我國2012年、2013年及2014年GDCP增速分別為7.7%、7.7%及7.4%來看，我國近三年來的房地產(chǎn)業(yè)均處于穩(wěn)定發(fā)展階段。從人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系來看，當(dāng)人均GDP水平在4000美元-8000美元時，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)為平穩(wěn)發(fā)展的特征。我國2014年人均GDP為7，000美元左右，表明我國房地產(chǎn)發(fā)展正處于以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重的平穩(wěn)發(fā)展階段，該階段的需求特征特征以改善性需求為主。

三、經(jīng)濟新常態(tài)下房地產(chǎn)需求狀況分析

在經(jīng)濟新常態(tài)的宏觀背景下，影響房地產(chǎn)市場需求有多種主客觀因素。

（一）城鎮(zhèn)居住人口的增加

隨著我國城市化進程的不斷加速，越來越多的人口涌向城市。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2012年末，我國城鎮(zhèn)人口為71，182萬人，占總?cè)丝跀?shù)的52.57%；2013年末，我國城鎮(zhèn)人口已達73，111萬人，占總?cè)丝跀?shù)的53.73%。即2013年末我國城鎮(zhèn)居住人口比2012年末城鎮(zhèn)居住人口多出1，929萬人，這部分新增的城鎮(zhèn)人口勢必擴大了對城鎮(zhèn)住房的需求量，如果按小康水平人均30平方米來計算，則解決這部分新增城鎮(zhèn)人口的基本性住房需求，至少需要新增5.79億平方米住宅面積。

（二）城鎮(zhèn)居民收入水平的提高

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2013年全年城鎮(zhèn)居民人均總收入29，547元。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入26，955元，比上年名義增長9.7%。在城鎮(zhèn)居民人均總收入中，人均工資性收入18，930元，占人均總收入的64.07%，比上年名義增長9.2%。2013年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入中位數(shù)為24，200元，比上年名義增長10.1%。城鎮(zhèn)居民收入的增加，極大程度上刺激了對住房的消費需求，除因人口增加而增加的基本性需求外，城鎮(zhèn)居民收入的增加很大程度上刺激了改善性需求的消費。如隨著民民收入水平的提高，很多在房改之初買了小戶型的家庭，在步入中年，需要擴大住房面積。

（三）消費者對價格的心理預(yù)期

消費者的心理預(yù)期直接受房地產(chǎn)價格影響，通過影響投資需求達到對房地產(chǎn)價格的影響作用。如當(dāng)房地產(chǎn)價格上升時，消費者往往會預(yù)期它還會上漲，紛紛買房，進而使得房地產(chǎn)的供求關(guān)系緊張推動了房地產(chǎn)價格的進一步上漲；反之，當(dāng)房地產(chǎn)價格下跌時，消費者往往持觀望態(tài)度，希望能買到價格更低的房子，從而使需求降低，同時也促使了房地產(chǎn)價格的繼續(xù)下滑。在房地產(chǎn)市場行情低迷的情況下，消費者不合理的心理預(yù)期將會成為使房地產(chǎn)市場量價齊跌現(xiàn)象持續(xù)下去的原因之一。

（四）國家各類調(diào)控政策

房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)性、支柱性產(chǎn)業(yè)，對于國民經(jīng)濟的發(fā)展具有十分重要的影響，因此一直以來，我國政府為保障房地產(chǎn)市場穩(wěn)步、健康、規(guī)范地發(fā)展，適時地推出了一系列調(diào)控政策，如土地政策、財政政策、貨幣政策及住房政策等。另外國家的其他一些政策雖看似與房地產(chǎn)業(yè)無關(guān)，但也會在無形中促進房地產(chǎn)需求的上漲，如隨著我國單獨二胎的放開，想要第二個寶寶的不少家庭，也會產(chǎn)生新的改善性住房需求。

四、經(jīng)濟新常態(tài)下房地產(chǎn)供給狀況分析

（一）土地供應(yīng)量及價格

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，我國100個大中型城市經(jīng)營性用地成交建筑面積55，622萬平方米，同比下降44%；其中含住宅用地成交建筑面積42，397萬平方米，同比下降40%。雖然各級城市土地成交量大幅縮水，但是價格分化卻比較明顯：北京2014年的土地成交平均價格也同比大幅上漲33%至12，970元/平方米，一線城市平均土地價格大幅增長36%；二線城市之間的分化越加明顯，廈門、鄭州、青島、天津等地的經(jīng)營性用地成交平均價格漲幅超過35%，而蘭州、西寧、南京、大連、長沙等地經(jīng)營性用地成交平均價格降幅均超過15%；三四線城市2014經(jīng)營性用地的成交均價為1，484元/平方米，較去年同期大幅增長22%。

（二）投資額與投資增速

據(jù)國家統(tǒng)計局2014年1-11月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況顯示，1-11月我國房地產(chǎn)開發(fā)投資86，601億元,同比名義增長11.9%,增速比1-10月份回落0.5個百分點。1-11月份,商品房銷售面積101，717萬平方米,同比下降8.2%,降幅比1-10月份擴大0.4個百分點。1-11月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金110115億元,同比增長0.6%,增速比1-10月份回落2.5個百分點。11月份,房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為94.30,比上月回落0.46點。

（三）銷售面積與銷售額

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-11月份，我國商品房銷售面積101，717萬平方米，同比下降8.2%。商品房銷售額64，481億元，下降7.8%。其中，11月份商品房銷售面積13，223萬平方米，商品房銷售額8，096億元。商品房銷售額的下跌速率已經(jīng)超過了商品房銷售面積下跌速度，價格深度調(diào)整的步伐明顯加快。主要是由于2014年企業(yè)為了去庫存，以價換量成為普遍共識。

（四）施工面積與待售面積

從商品房施工面積看，據(jù)統(tǒng)計，我國2014年1-11月，全國房地產(chǎn)新開工面積16.47億平方米，同比下跌9%，其中住宅新開工面積11.46億平方米，同比回落13.1%。全年土地供應(yīng)量明顯下滑也是新開工面積大幅減少的主要原因，而新開工面積的減少將導(dǎo)致2015市場供應(yīng)量出現(xiàn)一定的下滑。在商品房待售面積方面，據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2014年11月末，全國商品房待售面積達59，795萬平方米，同比大幅增長27.8%，相比2013年末時的49，295萬平方米的待售面積繼續(xù)增加10，500萬平方米。

五、房地產(chǎn)供需均衡新常態(tài)分析

（一）降低施工面積增速，力求消化庫存

根據(jù)第六次全國人口普查數(shù)據(jù)和近幾年住房竣工等數(shù)據(jù)推算，2013年全國城鎮(zhèn)戶均住房已達到1套左右，由于2014年房地產(chǎn)市場的量價下行，導(dǎo)致房地產(chǎn)庫存較高。研究表明，健康的房地產(chǎn)市場中，其施工面積增速應(yīng)與GDP增速相當(dāng)，而我國2004年-2008年期間，房地產(chǎn)施工面積增速平均每年達20%左右，房地產(chǎn)業(yè)過去十年的快速發(fā)展給如今的市場帶來了很大的庫存壓力。如果從2009年起按我國房地產(chǎn)施工面積增幅與GDP增速約每年8.8%相當(dāng)來計算，則目前我國房地產(chǎn)庫存約4，000萬套商品房，空置率高達23%左右。因此未來一段時間內(nèi)，我國房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)在降低施工面積增速的基礎(chǔ)上，在保持房地產(chǎn)價格平衡或小幅下跌的情況下以消化庫存為主基調(diào)。

（二）加大消費優(yōu)惠政策力度，釋放改善性需求

隨著人們生活水平的提高，大部分消費群體對住房的基本性需求已得到滿足，但卻有很多潛在的改善性需求在前期房價高速上漲的年代沒有得到滿足。在房地產(chǎn)市場供大于求的狀況下，應(yīng)注重釋放消費在潛在的改善性需求及適當(dāng)刺激投資性需求。除放開限購、限貸政策外，可針對不同消費群體制訂相應(yīng)優(yōu)惠政策。如對由于國家單獨二胎政策放開后家庭添加新成員需要改善住房的消費者，可考慮對其有特殊的優(yōu)惠待遇。

（三）客觀對待市場分化，實行差異化調(diào)整

通過對2014年房地產(chǎn)供需狀況的調(diào)查不難看到，盡管整體市場存在下滑與低迷勢態(tài)，但不同層級的城市其狀況不盡相同，走勢分化明顯。一線城市由于潛在需求旺盛，因此對房地產(chǎn)供應(yīng)消化相對較快，其中上海、北京分別比2013年上漲2.46%和1.83%；另有一些二、三線城市由于目前庫存合理、政策利好等因素，同比上漲也比較明顯，如保定、廈門漲幅在12%以上，但如三亞、杭州、武漢等城市由于庫存較高，因此呈明顯下跌趨勢；另一些三線、四線城市中小城市需求弱，因此對現(xiàn)有供應(yīng)量的消化較慢，并呈明顯下跌態(tài)勢，其中菏澤降幅達19.55%。由于不同層級城市之間的現(xiàn)狀不同，應(yīng)對各層級市場進行差異化調(diào)整，一、二線城市在未來一段時間內(nèi)通過改善性需求的釋放，房地產(chǎn)成交量將觸底反彈，庫存將會較快消化；而對于庫存較高的三、四線城市，由于受到人口、經(jīng)濟等各方面因素制約，對房地產(chǎn)各類新增需求釋放緩慢，因此其成交量與房價將在較長一段時間內(nèi)難以恢復(fù)，應(yīng)以貨幣、金融等相關(guān)利好政策來穩(wěn)定和刺激消費，幫助其盡快消化庫存。

（四）房企步入優(yōu)勝劣汰，并購整合階段

由于2014年房地產(chǎn)市場的分化，不同城市、區(qū)域、開發(fā)商的冷熱分化也較為顯著，另外，由于市場發(fā)展的減緩，使得房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險提高，因此，有部分房企業(yè)可能保持著高增長，但相當(dāng)多的中小房企將面臨淘汰出局的風(fēng)險。在未來的一段時間內(nèi)，一些資金緊張且不愿再面對行業(yè)風(fēng)險的中小型房企會主動退出或?qū)で蟛①?，而大的保持增長狀態(tài)的房企將有機會借此提高行業(yè)集中度，房地產(chǎn)市場空間會被進一步擠壓，未來將會進入中小型房企的并購整合的實質(zhì)性階段。

（五）調(diào)整發(fā)展目標(biāo)，完善調(diào)控政策

房地產(chǎn)發(fā)展階段的變化意味著需要適時調(diào)整房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)，并據(jù)此完善相關(guān)政策。隨著經(jīng)濟發(fā)展水平和人均收入不斷提高，基本住房需求得到滿足后，對綠色、高效、宜居的高品質(zhì)住房需求快速上升。根據(jù)我國房地產(chǎn)市場發(fā)展階段的變化，未來應(yīng)更加重視有序推進房屋建設(shè)，提升房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平和質(zhì)量，不斷改善居民居住條件，提高居住品質(zhì)，通過改革和政策調(diào)整，有效防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險，實現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。

參考文獻：

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作者簡介：陳靖(1974-), 女,江蘇泰州人，碩士研究生，助理研究員，南京師范大學(xué)泰州學(xué)院數(shù)科院副院長，研究方向：可持續(xù)發(fā)展經(jīng)濟。

篇9

決策支持系統(tǒng)為解決房地產(chǎn)投資決策中出現(xiàn)的種種問題提供了解決方案。決策支持系統(tǒng)是一種基于計算機的系統(tǒng),幫助決策者通過與系統(tǒng)直接交互使用數(shù)據(jù)及分析模型解決非結(jié)構(gòu)化的決策問題。通過決策支持系統(tǒng),房地產(chǎn)開發(fā)商可以對要開發(fā)的項目的各種情況有一個更深入的了解,能綜合各方面的因素對投資的項目做出一個合理的判斷,從而減少房地產(chǎn)投資中的盲目性,使投資更準(zhǔn)確,收益率更高。本文結(jié)合房地產(chǎn)項目投資的實際情況,提出了一種房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng),可以為房地產(chǎn)項目的投資提供決策支持,實現(xiàn)企業(yè)項目管理的快速輔助決策,提高投資者的決策水平。

一、房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)

房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)是將決策支持系統(tǒng)技術(shù)應(yīng)用到房地產(chǎn)投資中,從而能有效地對房地產(chǎn)投資者進行輔助決策,提高決策的效率和準(zhǔn)確性。

(一)房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的基本功能

本系統(tǒng)分為房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測、經(jīng)濟評價、風(fēng)險分析和可行性報告生成等四大模塊。通過房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測模塊,用戶可以方便地了解到房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀以及國民經(jīng)濟狀況,并能對將來房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況做出一個大概的預(yù)測。通過經(jīng)濟評價模塊可以對所投資項目做出準(zhǔn)確的評估,從而判斷出此項目的盈利狀況。風(fēng)險分析模塊可以對投資項目的風(fēng)險作一個大體的分析,用戶通過對各個投資方案的經(jīng)濟評價和風(fēng)險的權(quán)衡,可以做出較為準(zhǔn)確的判斷?？尚行詧蟾嫔赡K則可以自動生成項目的可行性報告,用戶可以根據(jù)具體情況來添加可行性報告中的內(nèi)容。

(二)系統(tǒng)的基本結(jié)構(gòu)

在房地產(chǎn)投資中遇到的可變性因素非常多,再加上房地產(chǎn)投資本身所具有的高風(fēng)險性,這就使得傳統(tǒng)的MIS系統(tǒng)不能滿足房地產(chǎn)投資決策的需要,只有使用決策支持系統(tǒng)才能有效地解決這一問題。但是傳統(tǒng)的決策支持系統(tǒng)也有著它的不足,不能很好的對房地產(chǎn)投資進行有效的輔助決策。因此,本系統(tǒng)借鑒了最近發(fā)展起來的決策支持系統(tǒng)的新技術(shù),提出了一種新的房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)模型。

數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機分析處理、數(shù)據(jù)挖掘是決策支持系統(tǒng)發(fā)展中的新興技術(shù),將這些技術(shù)引入到房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)中可增強系統(tǒng)的輔助決策功能。

其中,數(shù)據(jù)倉庫是為了決策支持的需要而在數(shù)據(jù)庫的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的一項新技術(shù)。數(shù)據(jù)倉庫可將大量的用于事務(wù)處理的數(shù)據(jù)庫中的數(shù)據(jù)進行清理、抽取和轉(zhuǎn)換,按決策主體的需要重新進行組織。數(shù)據(jù)倉庫中的各種數(shù)據(jù)可以適應(yīng)決策問題多樣性的要求,數(shù)據(jù)倉庫側(cè)重于對面向主題的數(shù)據(jù)的存儲和管理。聯(lián)機分析處理可以對數(shù)據(jù)倉庫中的大量數(shù)據(jù)進行分析,從中提取出有用的信息,從而起到輔助決策的作用。數(shù)據(jù)挖掘是從知識發(fā)現(xiàn)的概念中引申出來的,把數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)應(yīng)用到數(shù)據(jù)倉庫的分析可以有效地從數(shù)據(jù)倉庫中挖掘出有價值的東西,從而有利于輔助決策。

二、房地產(chǎn)投資決策系統(tǒng)的相關(guān)技術(shù)

傳統(tǒng)的決策支持系統(tǒng)是利用數(shù)據(jù)庫、人機交互進行多模型的有機組合,輔助決策者實現(xiàn)科學(xué)決策的綜合集成系統(tǒng)。自從決策支持技術(shù)形成以來,在全世界得到了廣泛的應(yīng)用,但是決策支持在發(fā)展中也遇到了一些問題,主要問題有以下幾個方面:(1)DSS使用的數(shù)據(jù)庫只能對原始數(shù)據(jù)進行一般的加工和匯總,而決策支持涉及大量歷史數(shù)據(jù)和半結(jié)構(gòu)化問題,傳統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)難以求解復(fù)雜的半結(jié)構(gòu),不能滿足DSS的需要;(2)決策支持系統(tǒng)以集成數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),然而現(xiàn)實中的數(shù)據(jù)往往分散管理且大多分布于異構(gòu)的數(shù)據(jù)平臺,數(shù)據(jù)集成不易;(3)由于決策本身所涉及問題的動態(tài)性和復(fù)雜性,針對不同的情況應(yīng)有不同的處理方法,而模型庫提供的分析能力有限,所得到的分析結(jié)果往往不盡如人意;(4)決策支持系統(tǒng)的建立需要對數(shù)據(jù)、模型、知識和接口進行集成。數(shù)據(jù)庫語言數(shù)值計算能力較低,因而采用數(shù)據(jù)庫管理技術(shù)建立決策支持系統(tǒng)知識表達和知識綜合能力比較薄弱,難以滿足人們?nèi)找嫣岣叩臎Q策要求。

數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機分析處理和數(shù)據(jù)挖掘技術(shù),給決策支持系統(tǒng)的發(fā)展注入了新的活力,數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機分析處理和數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)的出現(xiàn),有利于解決上面?zhèn)鹘y(tǒng)的決策支持系統(tǒng)所遇到的問題,為決策支持的發(fā)展提供了一條新的途徑。

(一)數(shù)據(jù)倉庫(DW)技術(shù)

信息系統(tǒng)中有兩種類型的數(shù)據(jù):操作型數(shù)據(jù)和決策支持型數(shù)據(jù)。前者是由日常事務(wù)處理生成的,后者是把前者加工后(清理與集成)形成的。操作型數(shù)據(jù)服務(wù)于日常事務(wù)處理,決策支持型數(shù)據(jù)服務(wù)于信息增值。目前,理論界把存有決策支持型數(shù)據(jù)的系統(tǒng)稱為數(shù)據(jù)倉庫。當(dāng)需要為決策部門提供及時、準(zhǔn)確、詳細和可靠的風(fēng)險信息時,海量數(shù)據(jù)的存儲與加工便成為首要問題,而這正是數(shù)據(jù)倉庫的專長。

(二)聯(lián)機分析處理(OLAP)

OLAP是一種決策分析工具,它是針對特定問題的聯(lián)機數(shù)據(jù)訪問和數(shù)據(jù)分析而產(chǎn)生的一種技術(shù),它可以根據(jù)分析人員的要求,快速、靈活地對大量數(shù)據(jù)進行復(fù)雜地查詢處理,并以直觀的、易理解的形式將查詢結(jié)果提供給各種決策人員,從而得到高度歸納的信息。OLAP是基于數(shù)據(jù)倉庫的信息分析處理過程,是數(shù)據(jù)倉庫的用戶接口部分。通過OLAP這種獨立于數(shù)據(jù)倉庫的分析技術(shù),決策者能靈活地掌握項目進度的數(shù)據(jù),以多維的形式從多方面和多角度來觀察項目進度的狀態(tài)、了解項目進度的變化。OLAP技術(shù)分析方法有切片、鉆取、維度自由組合、圖標(biāo)自由切換,并可形成表現(xiàn)友好、豐富的報表結(jié)果。

(三) 數(shù)據(jù)挖掘(DM)技術(shù)

數(shù)據(jù)挖掘可以稱為數(shù)據(jù)庫中的知識發(fā)現(xiàn),是從大量數(shù)據(jù)中提取出可信、新穎有效并能被人理解的模式的高級處理過程,是數(shù)據(jù)庫技術(shù)、人工智能、神經(jīng)網(wǎng)路、機器學(xué)習(xí)等領(lǐng)域的交叉學(xué)科。數(shù)據(jù)挖掘是一個過程,是從大型數(shù)據(jù)庫中抽取隱藏其中的可理解的可操作的信息,目的是幫助分析、決策人員尋找數(shù)據(jù)之間的關(guān)聯(lián),發(fā)現(xiàn)被忽略的要素,而這些信息對于決策行為是至關(guān)重要的。

數(shù)據(jù)挖掘常用的技術(shù)和算法有決策樹、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)、概念樹、遺傳算法、模糊

數(shù)學(xué)、統(tǒng)計分析、可視化技術(shù)、粗糙集、公式發(fā)現(xiàn)等。數(shù)據(jù)挖掘的作用是可以實現(xiàn)自動預(yù)測趨勢和行為、關(guān)聯(lián)分析、聚類等。數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機分析處理、數(shù)據(jù)挖掘是作為三種獨立的信息處理技術(shù)出現(xiàn)的,但都是以解決決策支持分析問題為主要驅(qū)動力量發(fā)展起來的,具有一定的聯(lián)系性和互補性。其中數(shù)據(jù)倉庫用于數(shù)據(jù)的存儲和組織,聯(lián)機分析處理集中于數(shù)據(jù)的分析,數(shù)據(jù)挖掘則致力知識的自動發(fā)現(xiàn)。 三、房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的功能模塊

(一)市場調(diào)查與預(yù)測

市場調(diào)查是房地產(chǎn)投資中的一項非常重要的內(nèi)容,常常關(guān)系著投資的成敗。在本系統(tǒng)中,市場調(diào)查與預(yù)測模塊主要包括國家經(jīng)濟狀況、城市經(jīng)濟狀況、城市綜合情況、城市氣象條件、城市發(fā)展計劃、目標(biāo)客戶住房需求調(diào)查情況、城市土地住房情況、房地產(chǎn)供給市場狀況、競爭對手和競爭樓盤狀況,以及項目自身的相關(guān)情況等。在這個模塊中,基本涵蓋了房地產(chǎn)調(diào)查的主要內(nèi)容。另外,大量的歷史數(shù)據(jù)也為房地產(chǎn)市場的預(yù)測提供了便利條件。

(二)經(jīng)濟評價

經(jīng)濟評價是房地產(chǎn)投資決策中的一項必不可少的內(nèi)容。建設(shè)項目經(jīng)濟評價是項目可行性研究的組成部分和重要內(nèi)容,是項目決策科學(xué)化的重要手段。經(jīng)濟評價的目的是計算項目的效益和費用,通過多方案比較,對擬建項目的財務(wù)可行性和經(jīng)濟可行性進行分析討論,做出全面的經(jīng)濟評價,為項目的科學(xué)決策提供依據(jù)。

經(jīng)濟評價包括項目管理、參數(shù)設(shè)置、方案計算、扶助報表、基本報表和綜合財務(wù)指標(biāo)等幾個方面。其中項目管理包括項目的建立、選擇和刪除,對項目管理庫進行操作。參數(shù)設(shè)置對房地產(chǎn)投資中的各項參數(shù)進行賦值,方案計算用現(xiàn)金流法和非現(xiàn)金流法對投資項目進行分析計算。輔助報表和基本報表用于生成各種報表。綜合財務(wù)報表生成現(xiàn)金流法綜合財務(wù)指標(biāo)匯總表和非現(xiàn)金流綜合財務(wù)指標(biāo)匯總表,在這一模塊中還生成直方圖檢驗、餅圖檢驗和拆線圖等圖表,更直觀地反映出財務(wù)狀況。

(三)風(fēng)險分析

房地產(chǎn)投資雖說有著高收益,但是同時也存在著高風(fēng)險,對其進行風(fēng)險分析非常必要。正確評價房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險可以指導(dǎo)投資者進行正確的開發(fā)決策,減少決策的盲目性和失誤。對于上述風(fēng)險,人們并不能明確的給一個答案,到底有沒有這種風(fēng)險,這是存在著模糊性的。為此可以把模糊數(shù)學(xué)方法引入到風(fēng)險分析中來,采用模糊綜合評價法可將定量與定性的指標(biāo)結(jié)合起來,〖JP+1〗可以不受指標(biāo)因量綱不同或量綱相同而量級不同的影響,對于問題比較復(fù)雜、信息不很全面的房地產(chǎn)開發(fā)投資是很適應(yīng)的。此外,房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素層次比較多,可以采用多級模糊模型來分析。

(四) 可行性報告生成

可行性報告生成模塊的功能是根據(jù)房地產(chǎn)投資項目來生成一個可行性報告模板,這就省去了用戶編寫可行性報告的時間。用戶可以根據(jù)自己的實際情況向可行性報告模板中添加一些項目的數(shù)據(jù),甚至是根據(jù)項目數(shù)據(jù)生成的柱狀圖、餅圖等圖表?，F(xiàn)在人們所用的字處理軟件一般都為微軟的Word,所以本系統(tǒng)中所生成的可行性報告為Word文檔形式,這樣便于用戶對可行性報告的編輯。

該系統(tǒng)中的四個功能模塊緊密協(xié)作,基本涵蓋了房地產(chǎn)投資中所應(yīng)考慮的各方面內(nèi)容。用戶(決策者)通過這些模塊的運作,可以得到有力的輔助決策,從而提高決策水平。

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；融資渠道；債務(wù)結(jié)構(gòu)

在我國經(jīng)濟飛速增長和城市化步伐的加快的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展取得了前所未有提升，但同時我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展主要還是依賴我國長期的貨幣超發(fā)和信貸的超水平投放，由此導(dǎo)致的房地產(chǎn)業(yè)負債規(guī)模和負債程度都很高。目前，我國通貨膨脹水平持續(xù)維持在高位運行且國家近年調(diào)控房價力度較大導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資受限，融資規(guī)模變小，直接制約了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。基于此，本文從我國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀分析入手，并提出了房地產(chǎn)企業(yè)如何拓寬融資渠道的對策。

一、融資概述

融資就是資金的融通，其概念有廣義和狹義之分，從狹義上看，融資即是一個企業(yè)的資金籌集的行為與過程，是一種資金的單向流入的活動。企業(yè)從自身生產(chǎn)經(jīng)營現(xiàn)狀及資金運用情況出發(fā)，根據(jù)企業(yè)未來經(jīng)營與發(fā)展策略的需要，通過一定的渠道和方式，利用內(nèi)部積累或向企業(yè)的投資者及債權(quán)人籌集生產(chǎn)經(jīng)營所需資金的一種經(jīng)濟活動。企業(yè)籌集資金總是基于一定的動因的，一般來說企業(yè)融資主要是出于擴張發(fā)展、借新債還舊債或者是基于以上的混合目的。從廣義上看，融資也叫金融，是企業(yè)在金融市場上進行資金籌措或貸放資金的行為，是一種資金的雙向流入和流出活動。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況分析

1、經(jīng)營現(xiàn)狀分析

經(jīng)過多年的發(fā)展，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)仍處于規(guī)模普遍偏小、風(fēng)險較大的階段。2003年全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)為37123個，被明確劃分為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的上市公司僅為59家，僅占全國房企的0.16%。行業(yè)平均利潤率較高，行業(yè)發(fā)展時間尚短，還沒有完成優(yōu)勝劣汰的過程是導(dǎo)致此種情況的基本原因。2001年-2010年間，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額逐年增長，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展步入了“黃金期”，無論是發(fā)展規(guī)?；蚴卿N售利潤都取得了長足的進步，企業(yè)資金實力不斷擴充，在全社會固定資產(chǎn)投資中占有較大份額。但與其他房地產(chǎn)市場較發(fā)達的國家相比，代表中國的房地產(chǎn)企業(yè)精英的上市公司在規(guī)模上也明顯處于劣勢。截止2010年，我國房地產(chǎn)上市公司中北京城建、萬科等七家公司總資產(chǎn)雖然已超過400億元，但與香港的長江實業(yè)、新鴻基等資產(chǎn)早已超過1000億元的地產(chǎn)公司相比，中國上市房地產(chǎn)公司的規(guī)模仍然偏小。

2、房地產(chǎn)企業(yè)資金來源分析

數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計經(jīng)濟年鑒

從2004-2010年間中國房地產(chǎn)資金結(jié)構(gòu)分布情況（見表1），可發(fā)現(xiàn)下列特征：從總體規(guī)模上，近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)投入始終保持快速增長的發(fā)展勢頭。貸款規(guī)模和資金投入規(guī)?？焖僭黾右彩沟梦覀儾荒芎鲆曎Y金風(fēng)險。盡管經(jīng)過近些年來的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的風(fēng)險整體下降了，但房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金和其他資金的比例逐年提高，實際上這部分資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來。以我國房地產(chǎn)企業(yè)的龍頭――萬科集團為例，2009年以來，萬科公司債務(wù)和權(quán)益資本總額的增長率在40%以上，甚至超過了土地資源儲備增長的速度。從總體的資產(chǎn)負債水平看，萬科與全國房地產(chǎn)企業(yè)平均高達74%的資產(chǎn)負債率相比，還是處于財務(wù)安全邊界內(nèi)。從短期融資方面來看，萬科短期融資一度所占比例過高，2011年三季度，短期債務(wù)占到了總債務(wù)的85%，債務(wù)長、短期結(jié)構(gòu)嚴重失衡，萬科短期償還債務(wù)風(fēng)險加大，從融資渠道方面來看，由于銀行兩次加息和“121文件”的出臺，原本是房地產(chǎn)行業(yè)主要融資渠道的應(yīng)收賬款和預(yù)收賬款兩種經(jīng)營性舉債融資渠道還有銀行借款急劇縮減，萬科開始拓展其他融資渠道，主要有基金、信托和股權(quán)融資三種渠道。但是前后融資所得數(shù)目還是難以彌補新建項目所需的融資需要量，萬科的資金缺口將會更大，短時間內(nèi)仍難擺脫投融困境。我國房地產(chǎn)企業(yè)的龍頭萬科集團資金狀況的不佳可以從總體上反映出我國房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況不佳的現(xiàn)狀。

3、房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)特征分析

我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展主要受益于直接支持企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)投資和通過發(fā)放個人住房貸款增加房屋銷售和擴大房地產(chǎn)需求。資金是企業(yè)生存的命脈。負債生存是中國房地產(chǎn)公司的實質(zhì)。因此，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營的特殊性使得其成為一個高負債的行業(yè)。早在2005年時中國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率就已高達75%，資產(chǎn)負債率低于行業(yè)的平均水平是因為上市公司可以通過發(fā)行股票、定向增發(fā)等股權(quán)融資手段籌集資金。但近幾年來，隨著我國資本市場對“圈錢”活動受到遏制以及資本市場不景氣，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場融資越來越困難，進而在外部銷售不景氣的情況下，不得不使得房地產(chǎn)上市公司尋找股市之外新的融資渠道。2010年以來，國家加大了宏觀調(diào)控的力度，增大了房地產(chǎn)市場發(fā)展的不確定性。從債務(wù)來源結(jié)構(gòu)特征來看，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式單一，大部分依賴于外部資金尤其是銀行信貸資金，民間資本獲取較少，而且，在現(xiàn)階段國家宏觀調(diào)控情況下，企業(yè)銷售不暢，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的資產(chǎn)負債率比其他行業(yè)高。從債務(wù)期限結(jié)構(gòu)來看，由于中長期的貸款審批難度大，無法滿足企業(yè)大規(guī)模融資，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道大多來源于銀行的短期貸款，導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)風(fēng)險增加，短期償還債務(wù)的壓力增大。

三、對房地產(chǎn)企業(yè)拓寬融資渠道的路徑思考

1、改變?nèi)谫Y觀念，努力拓寬融資渠道

從我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀來看，當(dāng)前不僅僅是缺少資金來源、資金來源單一，更重要的是缺少如何找到適當(dāng)?shù)娜谫Y渠道的方法。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)建立正確的融資觀念，善于利用多種融資方式，緩解目前房地產(chǎn)企業(yè)融資壓力。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要建立融資戰(zhàn)略，建立多層次的融資渠道。如創(chuàng)業(yè)期從擔(dān)保公司獲取創(chuàng)業(yè)啟動資金，成長期與銀行借款拓展業(yè)務(wù)發(fā)展，成熟期甚至可以引入風(fēng)險基金或上市融資等等。其次，房地產(chǎn)企業(yè)可以開發(fā)民間融資渠道，目前國家正通過多種政策形式為民間借貸行為松綁。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分運用國家的金融政策和對民間資本合法化的有利政策空間，改變過去房地產(chǎn)企業(yè)只能通過銀行融資或等待機會上市融資的狹隘融資觀念，應(yīng)該把民間借貸陽光化、規(guī)范化，拿到地面上來，應(yīng)拓展工作思路，努力拓寬融資渠道，不斷壯大房地產(chǎn)企業(yè)的資金實力。

2、發(fā)展直接融資渠道融資

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)自身積累經(jīng)驗遠遠不能滿足發(fā)展的需要。急需打開“外源之門”，從而在根源上緩解房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的緊張局面。因此，應(yīng)進一步發(fā)展完善債券融資市場，發(fā)展完善股權(quán)融資市場，拓寬直接融資渠道，調(diào)整改善資金來源結(jié)構(gòu)，構(gòu)建直接融資體系對滿足房地產(chǎn)企業(yè)的長期性資金需要符合發(fā)展趨勢。根據(jù)我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的實際情況，需要建立多層次、專業(yè)化的房地產(chǎn)企業(yè)資本服務(wù)市場。從實際情況來看，我國的房地產(chǎn)企業(yè)資本融資市場體系應(yīng)該包括兩個層面：二板市場和區(qū)域性小額資本市場。就其分工來看，二板市場主要解決處于創(chuàng)業(yè)中后期階段的房地產(chǎn)企業(yè)融資問題；區(qū)域性小額資本市場則主要為達不到進入二板市場資格標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)企業(yè)提供融資服務(wù)，包括為處于創(chuàng)業(yè)初期的中小企業(yè)提供私人權(quán)益性資本。同時結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實際，應(yīng)在產(chǎn)業(yè)集群中進行產(chǎn)業(yè)連接，組合房地產(chǎn)集團企業(yè)，對符合上市條件的，積極促成其上市，通過規(guī)模的積聚效應(yīng)來最大限度籌集發(fā)展資金。

3、大力發(fā)展房地產(chǎn)公司債券

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)通過發(fā)展債券市場，可以把社會資金吸引過來，變成一種大眾化投資方式，實現(xiàn)房地產(chǎn)投資的社會化。目前房地產(chǎn)債券市場在國內(nèi)還很難發(fā)展，主要表現(xiàn)在債券市場規(guī)模偏小，債券產(chǎn)品單一，風(fēng)險較大，尚未建立有效的信用評估體系和債務(wù)清理機制，使得現(xiàn)有債務(wù)市場運行很不規(guī)范。但在房地產(chǎn)投融資機構(gòu)的轉(zhuǎn)型階段，房地產(chǎn)債券市場有著良好的發(fā)展機會。政府應(yīng)該從政策、法規(guī)、制度上為企業(yè)利用債券融資創(chuàng)造一個良好的、寬松的環(huán)境。放寬審批權(quán)限，簡化審批手續(xù)，同時逐步放松對企業(yè)債券的利率約束，給予房地產(chǎn)企業(yè)充分的自利。其次，要建立健全多層次的企業(yè)債券市場，提高企業(yè)債券流動性和可轉(zhuǎn)換性，建立投資企業(yè)債券的風(fēng)險轉(zhuǎn)移機制。再次，要增加房地產(chǎn)債券的品種，增加長短期債券發(fā)行配比額度，完善評價債券等級的中介市場，確保房地產(chǎn)債券市場的良性發(fā)展。

4、擴大房地產(chǎn)金融

房地產(chǎn)企業(yè)負債融資的渠道是負債對象管理的基礎(chǔ)，負債融資的來源不同使得債權(quán)人類型的不同。在美國，房地產(chǎn)投資機構(gòu)很多，融資渠道相當(dāng)廣，根據(jù)資金來源的不同，債權(quán)人主要可分四種：存貸款機構(gòu)，壽險和養(yǎng)老基金機構(gòu)，中介、抵押和信托機構(gòu)，以及聯(lián)邦政府相關(guān)機構(gòu)。而在我國，房地產(chǎn)企業(yè)單一的負債融資的銀行借款渠道造成了我國房地產(chǎn)企業(yè)負債融資對銀行負債的嚴重依賴。要擺脫這種依賴，降低負債比例，擴大房地產(chǎn)金融勢在必行。同時依托房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)優(yōu)勢，大力發(fā)展資產(chǎn)抵押市場，各類抵押公司即中介機構(gòu)，為開發(fā)商或者房地產(chǎn)購買者尋找投資來源，并為投資者發(fā)放房地產(chǎn)貸款。隨著二級房地產(chǎn)市場中抵押貸款的增多這些機構(gòu)日漸活躍起來，從事住宅和收益型房地產(chǎn)貸款的發(fā)放和服務(wù)性的工作是它們的主要業(yè)務(wù)。但這類負債融資渠道的發(fā)展，離不開房地產(chǎn)的證券化。

參考文獻：

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