導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)登記條例，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

    第一條  為加強房地產(chǎn)管理，保障房地產(chǎn)權利人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等有關法律、法規(guī)的規(guī)定，結合本市實際，制定本條例。

    第二條  本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)登記。

    本條例所稱房地產(chǎn)登記，是指土地使用權和房屋所有權以及由上述權利產(chǎn)生的他項權利的登記。

    本條例所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構筑物。

    第三條  珠海市人民政府（以下簡稱市政府）房地產(chǎn)管理部門是本市房地產(chǎn)登記機關（以下簡稱登記機關）。

    市政府依法在房地產(chǎn)登記統(tǒng)一管理的前提下，可以實行分級登記。

    第四條  登記機關依法審查房地產(chǎn)登記申請，確認房地產(chǎn)權利，代表政府頒發(fā)房地產(chǎn)權證書。房地產(chǎn)權證書是權利人依法享有和行使房地產(chǎn)權利的憑證。

    依法登記的房地產(chǎn)權利受法律保護。

    第五條  土地上已有房屋的，該房屋與土地同時登記。

    第六條  房地產(chǎn)登記應當對權利人、權屬來源、權屬性質、取得時間、土地使用期限、變化情況和房地產(chǎn)的座落、面積、四至、等級、用途、價值、層數(shù)、結構等進行記載。

    第二章  登記程序

    第一節(jié)  一般規(guī)定

    第七條  房地產(chǎn)登記按下列程序辦理：

    （一）提出申請；

    （二）受理申請；

    （三）權屬調查；

    （四）依本條例規(guī)定公告；

    （五）確認房地產(chǎn)權利；

    （六）將核準登記事項記載于房地產(chǎn)登記卡；

    （七）計收規(guī)費并頒發(fā)房地產(chǎn)權證書；

    （八）立卷歸檔。

    第八條  申請房地產(chǎn)登記，應當按本條例規(guī)定的時間提交申請書和有關文件。當事人因不可抗力或者其他正當理由不能在規(guī)定的期限內(nèi)申請登記的，在障礙消除后的5日內(nèi)，順延登記期限。

    申請登記提交的文件應當為原件；無法提供原件的，應當提交經(jīng)有關機關確認內(nèi)容真實的復印件。申請文件不齊全或者不符合規(guī)定的，登記機關不予受理。

    登記機關受理申請后，應當編號并出具回執(zhí)。

    第九條  權利人居住在香港、澳門地區(qū)的，申請房地產(chǎn)登記的期限為6個月；居住在臺灣地區(qū)或者國外的，申請期限為1年。

    第十條  因下列情形之一進行房地產(chǎn)登記的，當事人應當共同申請：

    （一）買賣；

    （二）分割；

    （三）合并：

    （四）交換；

    （五）贈與；

    （六）抵押；

    （七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

    第十一條  下列房地產(chǎn)登記，當事人可以單獨申請：

    （一）初始登記；

    （二）因繼承或者遺贈取得房地產(chǎn)權利的登記；

    （三）因人民法院已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決、裁定或者調解取得房地產(chǎn)權利的登記；

    （四）因仲裁機構已經(jīng)發(fā)生法律效力的裁決、調解取得房地產(chǎn)權利的登記；

    （五）名稱、地址或者房地產(chǎn)用途等變更的登記；

    （六）注銷登記；

    （七）因房地產(chǎn)權證書滅失、破損而重新申領、換領的登記；

    （八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

    第十二條  擁有兩宗以上房地產(chǎn)的，當事人應當分宗申請登記。共同共有的房地產(chǎn)權利，當事人應當共同申請登記；按份共有的房地產(chǎn)權利，當事人應當按各自的份額申請登記。

    第十三條  登記機關收到申請人的申請登記文件之日，為受理申請日。

    兩個以上的申請人對同一宗房地產(chǎn)申請登記的，以受理申請編號為序進行審查。

    第十四條  申請人可以委托人申請房地產(chǎn)登記。人申請登記時，應當向登記機關提交申請人的授權委托書、身份證明和人身份證明。境外申請人的授權委托書應當按規(guī)定經(jīng)過公證或者認證。

    第十五條  法律、法規(guī)規(guī)定或者當事人約定應當經(jīng)公證機關公證的，申請房地產(chǎn)登記時，申請人應當提供公證文書。

    第十六條  經(jīng)審查，房地產(chǎn)登記申請符合規(guī)定的，登記機關應當在本條例規(guī)定的期限內(nèi)核準登記，頒發(fā)房地產(chǎn)權證書；對不符合規(guī)定的，不予登記，并自受理申請之日起30日內(nèi)書面通知申請人。

    第十七條  申請人對不予登記決定不服的，可以自收到通知書之日起15日內(nèi)向登記機關申請復審。

    登記機關應當自收到復審申請書之日起15日內(nèi)對登記申請重新審查，并作出復審決定。申請人對登記機關的復審決定不服的，可以自收到復審決定通知書之日起15日內(nèi)向市政府申請復議，或者依法向人民法院起訴。

    第十八條  有下列情形之一的，登記機關應當作出暫緩登記的決定，并書面通知申請人：

    （一）房地產(chǎn)權屬糾紛尚未解決的；

    （二）在本條例規(guī)定公告事項的公告期限內(nèi)，其他人提出異議并確有理由和證據(jù)的；

    （三）涉及違法用地、違章建筑事項，未經(jīng)處理或者正在處理之中的；

    （四）受理申請后發(fā)現(xiàn)申請文件需要修正或者補齊的；

    （五）法律、法規(guī)或者市政府規(guī)章規(guī)定應當暫緩登記的。

    暫緩登記事由消失后，登記機關應當按本條例規(guī)定核準登記。

    第十九條  應當?shù)怯浂馄谀┥暾埖怯浀姆康禺a(chǎn)，經(jīng)登記機關公告滿1年后仍無人申請登記的，視為國家代管房地產(chǎn)，由登記機關代管，代管期為3年。代管期間申請登記并予核準登記的，權利人應當支付實際發(fā)生的代管費用。代管期屆滿仍無人申請登記的，由登記機關依法向人民法院提出認定房地產(chǎn)權利無主的申請。

    第二十條  登記機關應當設置房地產(chǎn)登記卡，對房地產(chǎn)登記事項作全面、真實、準確的記載。房地產(chǎn)權證書的記載與房地產(chǎn)登記卡的記載不一致時，登記機關應當查核房地產(chǎn)原始憑證，并以房地產(chǎn)原始憑證為準。

    第二十一條  房地產(chǎn)權證書由市政府統(tǒng)一制作。

    房地產(chǎn)權證書不得涂改，任何涂改均視為無效。房地產(chǎn)登記卡需要涂改的，必須加蓋登記機關的核對章。

    房地產(chǎn)登記卡和房地產(chǎn)原始憑證永久保存。

    第二節(jié)  初始登記

    第二十二條  凡未經(jīng)登記機關確認其房地產(chǎn)權利、領取房地產(chǎn)權證書的房地產(chǎn)權利人，應當申請初始登記，符合本條例第五十二條規(guī)定者除外。

    土地使用年期屆滿，經(jīng)批準續(xù)期使用的，應當按本條例規(guī)定重新辦理初始登記。

    第二十三條  權利人應當在下列期限內(nèi)，申請初始登記：

    （一）以出讓或者劃撥方式取得土地使用權的，自按合同約定付清地價款或者補償、安置等費用之日起3個月內(nèi)；

    （二）新建非商品房屋的，自房屋竣工驗收交付使用之日起3個月內(nèi)；

    （三）新建商品房的，自房屋竣工驗收后交付給購買人之前的期限內(nèi)。

    第二十四條  申請土地使用權初始登記應當提交下列文件：

    （一）申請書；

    （二）身份證明；

    （三）土地權屬證明，包括：

    1、土地使用權出讓合同或者土地使用權劃撥合同；

    2、付清地價款或者補償、安置等費用證明書；

    3、批準用地文件；

    4、建設用地規(guī)劃許可證及附圖、附件（包括用地紅線圖）；

    5、建設用地批準書或者建設用地許可證；

    6、以其他合法方式取得土地使用權的有關證明文件；

    （四）具有相應資質的測量機構出具的實地測繪結果報告書。

    第二十五條  申請非商品房屋所有權初始登記，應當提交下列文件：

    （一）申請書；

    （二）身份證明；

    （三）土地權屬證明；

    （四）建設工程規(guī)劃許可證；

    （五）竣工驗收合格證；

    （六）建筑設計總平面圖、建筑物竣工圖；

    （七）其他有關文件。

    第二十六條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請新建商品房所有權初始登記，應當提交本條例第二十五條所列文件和商品房建設項目批準文件。

    第二十七條  屬于違法用地或者違章建筑，經(jīng)處理并準許留用的，申請登記時應當提交有關部門作出行政處理的有關文件。

    第二十八條  初始登記申請經(jīng)審查符合規(guī)定的，登記機關應當自受理申請之日起15日內(nèi)作出初步審定；登記機關認為需要公告的，予以公告，公告期為30日；對初步審定無異議的，公告期滿后，登記機關應予核準登記，并頒發(fā)房地產(chǎn)權證書。

    第二十九條  對初始登記公告的初步審定有異議的，登記機關應當自收到書面異議之日起15日內(nèi)將書面異議的副本送達登記申請人。登記申請人應當自收到書面異議副本之日起15日內(nèi)向登記機關作出書面答復；逾期不答復的，撤銷初步審定。

    登記機關對異議和登記申請人的答復應當進行調查核實，作出異議成立或者不成立的決定，并書面通知當事人。當事人對登記機關的決定不服的，可以自收到?jīng)Q定通知書之日起15日內(nèi)向市政府申請復議，或者依法向人民法院起訴。

    第三節(jié)  產(chǎn)權轉移變更登記

    第三十條  經(jīng)初始登記的房地產(chǎn)權利，有下列情形之一，發(fā)生轉移變更的，當事人應當自有關合同或者協(xié)議簽訂之日或者有關法律文件生效之日起3個月內(nèi)申請產(chǎn)權轉移變更登記：

    （一）買賣；

    （二）贈與；

    （三）交換；

    （四）繼承；

    （五）分割；

    （六）合并；

    （七）依照人民法院判決、裁定、調解作出的轉移變更；

    （八）依照仲裁機構裁決、調解作出的轉移變更；

    （九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

    第三十一條  申請產(chǎn)權轉移變更登記的，應當提交下列文件：

    （一）申請書；

    （二）身份證明；

    （三）房地產(chǎn)權證書；

    （四）與產(chǎn)權轉移變更有關的合同、協(xié)議、證明文件、行政決定書及其他法律文件等。

    以劃撥方式或者減免地價款方式取得的土地使用權，因產(chǎn)權轉移變更按規(guī)定需要補交地價款的，還應當提交付清地價款證明書和有關機關的批準文件。

    第三十二條  產(chǎn)權轉移變更登記申請經(jīng)審查符合規(guī)定的，登記機關應當自受理申請之日起15日內(nèi)核準登記。

    第四節(jié)  其他變更登記

    第三十三條  有下列情形之一的，當事人應當自變更事實發(fā)生之日起30日內(nèi)申請變更登記：

    （一）房地產(chǎn)用途經(jīng)批準改變的；

    （二）權利人姓名或者名稱發(fā)生變化的；

    （三）房地產(chǎn)座落地址或者房地產(chǎn)名稱發(fā)生變化的；

    （四）房地產(chǎn)面積經(jīng)批準改變的；

    （五）房屋因例塌、拆除、焚毀等滅失的。

    第三十四條  申請變更登記的，應當提交下列文件：

    （一）申請書；

    （二）身份證明；

    （三）房地產(chǎn)權證書；

    （四）與房地產(chǎn)變更有關的證明文件、有關部門的批準文件、行政決定等。

    第三十五條  變更登記申請經(jīng)審查符合規(guī)定的，登記機關應當自受理申請之日起15日內(nèi)核準登記。

    第五節(jié)  商品房預售登記第三十六條  預售商品房，商品房預售人必須申請預售登記。

    第三十七條  登記機關對申請人的預售登記申請進行審查，符合規(guī)定的，應當自受理申請之日起30日內(nèi)予以核準預售登記，并核發(fā)商品房預售許可證。

    第三十八條  預售商品房實行預售合同登記備案制度。

    商品房預售人應當在預售合同簽訂之日起60日內(nèi)申請辦理商品房預售合同登記備案。

    第三十九條  商品房預購人轉讓預購的商品房的，應當與受讓人和商品房預售人共同簽訂預售商品房轉讓合同，并由轉讓該商品房的雙方當事人自合同簽訂之日起15日內(nèi)辦理變更登記備案。

    第六節(jié)  注銷登記

    第四十條  有下列情形之一的，當事人應當申請注銷登記，并繳回房地產(chǎn)權證書；當事人未申請的，由登記機關直接注銷登記：

    （一）土地使用年期屆滿的；

    （二）因法院判決、裁定或者行政決定及其他法律上的原因而喪失房地產(chǎn)權利的；

    （三）因自然災害等造成房地產(chǎn)權利滅失的。

    第四十一條  登記機關直接注銷登記的，應當在10日內(nèi)書面通知當事人，限期繳回房地產(chǎn)權證書。當事人未在規(guī)定期限內(nèi)繳回房地產(chǎn)權證書的，登記機關可以公告作廢。

    第三章  法律責任

    第四十二條  當事人不按本條例規(guī)定的期限申請登記的，每逾期1日，可以處以登記費3‰以下的罰款。

    第四十三條  按本條例規(guī)定應當由當事人共同申請登記，一方申請，其他方不申請或者雖申請但不提供登記的有關文件的，登記機關可以責令不申請登記或者不提供登記文件的一方限期辦理登記手續(xù)；逾期仍不辦理的，處以200元以上3000元以下的罰款。登記機關經(jīng)審查認為符合登記條件的，可以直接登記。

    第四十四條  有下列情形之一的，由登記機關撤銷全部或者部分登記事項；有第（二）項行為的，登記機關并可處以1000元以上2萬元以下的罰款：

    （一）當事人對房地產(chǎn)不擁有合法權利的；

    （二）當事人在申請登記時隱瞞真實情況或者偽造有關證件、文件，采取欺騙手段獲準登記或者獲取補發(fā)房地產(chǎn)權證書的；

    （三）登記機關審查有疏忽，核準登記不當?shù)摹?/p>

    撤銷登記決定應當書面通知當事人。

篇2

    答:申請房地產(chǎn)登記,應當按照《房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定的時間向所在地規(guī)劃國土分局提交申請書及有關文件,經(jīng)審查,申請人的申請符合規(guī)定的,登記機關應在規(guī)定時間內(nèi)核準登記,并發(fā)給房地產(chǎn)權利證書。

    房地產(chǎn)的登記種類有哪些,辦文時間需多少天?

    答:房地產(chǎn)登記種類分為初始登記、轉移登記、抵押登記、變更登記和其它登記。其中初始登記辦文時間為90天,轉移登記辦文時間為30天,抵押登記15天,變更登記辦文時間30天。

    房地產(chǎn)登記的權利人名稱是如何確定的?

    答:房地產(chǎn)登記的權利人名稱根據(jù)如下辦法確定:(1)企業(yè)法人,為該企業(yè)法人工商登記時的法定名稱;(2)國家機關、事業(yè)單位,為該機關、單位的法定名稱或政府確認的名稱;(3)非法人組織,為該組織依法登記的名稱或政府批準的名稱;(4)個人,為合法身份證明上的姓名;(5)共有人,為各權利人的名稱或姓名。

    申請房地產(chǎn)登記,可否委托他人辦理?

    答:申請房地產(chǎn)登記,申請人可以委托他人。由人辦理申請的,應向登記機關提交經(jīng)公證的委托書。

篇3

關鍵詞:預告登記制度;商品房;物權法

一、預告登記制度的發(fā)展現(xiàn)狀

1.立法現(xiàn)狀

目前，我國對于預告登記制度的立法例遵循的是法典式與特別法式相結合的方式：即在基本法（《物權法》）中對預告登記制度進行原則性規(guī)定，并且在特別法（《房屋登記辦法》）中對預告登記的詳細內(nèi)容予以細化，這種立法方式既體現(xiàn)了法律的權威性、簡潔性，又不失可操作性。

另外，一些地方性法規(guī)早在《物權法》預告登記制度頒布之前，就已經(jīng)對房屋預告登記制度作出了規(guī)定。例如《南京市城鎮(zhèn)房屋權屬登記條例》第29條， 2002年《上海市房地產(chǎn)登記條例》，2005年《天津市房地產(chǎn)登記條例》和2007年《廣州市城鎮(zhèn)房屋登記管理辦法》等等。

通過基本法、行政法規(guī)和地方性法規(guī)這三個層面的法律對于預告登記制度的規(guī)范，說明我國已經(jīng)從體制上建立了預告登記制度。

2.實際操作情況

(1)預告登記制度

目前，我國的南京、上海、天津、廣州等地區(qū)的地方立法對于預告登記制度作出明確的規(guī)定。對于其他地區(qū)來說，目前購房者辦理產(chǎn)權登記時需進行“發(fā)放產(chǎn)權證”和“保留產(chǎn)權檔案”這兩項內(nèi)容，其中的“保留產(chǎn)權檔案”一項即具有“登記”性質，只不過舊登記辦法未建立“房屋登記簿”。新辦法實施后，行政部門就要建立“房屋登記簿”，將購房者寫進登記簿，并詳細記錄房產(chǎn)自然情況、位置、所有權人及權屬轉移等信息。

(2)預售登記制度

另外，作為房地產(chǎn)登記的一個部分，我國設立了商品房預售登記備案制度，《城市房地產(chǎn)管理法》第44條和《城市商品房預售管理辦法》10條都對預售登記作出規(guī)定。其目的是通過商品房預售合同的登記對開發(fā)商預售行為的合法性進行審查，從而保障購房人的合法權益。但是，我國預售登記備案制度，并未明確該預售登記的效力和對抗第三人的效力，沒有賦予購房人申請登記的權利。因此，不能有效發(fā)揮預防“一房二賣”等房屋買賣糾紛的作用。

二、我國預售登記制度實踐中存在的主要問題及完善

1.預告登記制度的保護請求權范圍不明晰

根據(jù)《物權法》第20條以及《房屋登記辦法》第67條規(guī)定：當事人預購商品房、以預購商品房設定抵押以及房屋所有權轉讓、抵押可以申請房屋預告登記，由此可以看出，我國預告登記請求權的范圍權限定在買賣和抵押房屋的協(xié)議，而對變更、消滅或贈與及附條件或附期限的請求權等是否能夠進行預告登記沒有規(guī)定。根據(jù)物權法定原則，沒有規(guī)定就不能適用預告登記制度。在我國現(xiàn)實生活中，為了保全給予或取消土地上的某項權利，對土地抵押權的請求權或變更此種權利的內(nèi)容的請求權，或者是為了保全附條件或附期限的請求權時并沒有進行預告登記，同樣對債權存在一定的風險和不利條件，筆者認為這些權利也應該在土地登記簿中進行登記。因而我國物權法預告登記所保全的請求權不能僅限定在房屋或者其他不動產(chǎn)的協(xié)議， 應根據(jù)物權交易安全的需要給予適當?shù)臄U大。

2.預告登記制度的效力有待完善

預告登記的法律效力是預告登記制度的核心問題。由于預告登記的權利具有類似物權的排他效力。從各國法律的規(guī)定來看，這種排他效力主要包括權利保全、順位保全和破產(chǎn)保護效力，它們分別體現(xiàn)了預告登記的擔保作用、順位作用和完善作用。我國《物權法》只規(guī)定了權利保全效力，而對順位保全和破產(chǎn)保護效力均未涉及。筆者建議采取相對無效的效力規(guī)范模式。預告登記后，登記義務人有權處分不動產(chǎn)，但與預告登記保全的權利相抵觸的，不發(fā)生物權效力。而且，為發(fā)揮預告登記的功能，在經(jīng)法院確定的判決而對不動產(chǎn)為強制執(zhí)行也不能排除預告登記的效力。另外，明確規(guī)定預告登記保全順位的效力和破產(chǎn)保護效力。

3.預告登記制度的發(fā)生方式缺失

關于預告登記的產(chǎn)生原因及申請程序。我國物權法只規(guī)定當事人可以按照約定向登記機構申請預告登記，但如果約定不成，如何處理，在國外有相應的假處分制度。假處分是法院為保全某項請求權而做出的有臨時效力的指令，我國訴訟法中沒有假處分制度，假處分類似于我國司法中的保全措施，可類推適用。筆者認為可增加規(guī)定由請求權人向法院申請，經(jīng)由法院的保全裁定進行預告登記。另外，將預告登記條款寫進《房地產(chǎn)買賣合同示范文本》里，防止購房者因為不了解預告登記，使得預告登記制度的實施受到影響，而如果將預告登記制度寫入房地產(chǎn)買賣合同示范文本中，提醒購房者這項權利，將使預告登記制度的發(fā)揮應有作用。

篇4

一、商品房預售登記備案制度的法律基礎

1、《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第2款規(guī)定“商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”。

2、《城市商品房預售管理辦法》第10條規(guī)定“商品房預售，開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)”。

第13條還規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)未按本辦法辦理預售登記，取得商品房預售許可證明預售商品房的，責令停止預售、補辦手續(xù)，沒收違法所得，并可處以已收取的預付款1％以下的罰款”。

3、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第27條第2款規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負責土地管理工作的部門備案”。

上述條款是我國現(xiàn)行法律對商品房預售進行登記備案的規(guī)定，不難看出國家實行登記備案制度的立法目的主要是通過對商品房預售合同的管理，對房地產(chǎn)開發(fā)商預售商品房行為的合法性進行審查，以保護預購人的合法權益，進而防止預售期間“一房多賣”現(xiàn)象的發(fā)生。但是如何理解商品房預售登記備案制度的法律性質？經(jīng)登記備案的商品房買賣合同能產(chǎn)生什么樣的法律效力，未經(jīng)辦理登記備案又能產(chǎn)生什么樣的法律后果，此類法律規(guī)定并未予以明確。那么，地方性法規(guī)對此是否加以補充，對該法律制度進行完善呢？我們通過對上海和廣東兩地的相關規(guī)定進行分析，發(fā)現(xiàn)目前對該制度的認識與做法也存在不同的觀點與分歧：

1、《上海市房地產(chǎn)登記條例》第32條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)權利的文件，當事人應當備案登記：（1）商品房預售及變更合同；……當事人未辦理前款所列文件登記的不得對抗第三人”，可見，其認為登記備案為商品房預售合同的對抗要件，不否認未經(jīng)登記備案的預售合同的法律效力，但沒有對抗第三人的效力。

2、《珠海市房地產(chǎn)登記條例》第47條規(guī)定：“商品房預售人不依法辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)，造成商品房預售合同無效……”，可見，其認為登記備案為商品房預售合同的生效要件，沒有登記備案的商品房預售合同是無效并得不到法律保護的。

3、《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉讓條例》第38條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)商應當按房地產(chǎn)登記機關的規(guī)定將預售房地產(chǎn)的買賣合同向房地產(chǎn)登記機關備案”。第61條還規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)商預售房地產(chǎn)，未按規(guī)定將房地產(chǎn)買賣合同報登記機關備案而預售房地產(chǎn)的，由主管機關對轉讓人處以轉讓價款百分之五以下的罰款；轉讓人持有房地產(chǎn)開發(fā)資質證的，可視情節(jié)輕重做出警告、不予資質年審或者吊銷房地產(chǎn)開發(fā)資質證的處罰”，可見，其認為未經(jīng)登記備案不影響商品房預售合同的民事法律效力，但開發(fā)商應承擔相應的行政處罰責任。

二、商品房預售登記備案制度的性質與法律效力分析

由于國家未曾對商品房預售登記備案制度的性質有明確的界定，各地對此的做法也極不統(tǒng)一，那么，如何對該制度進行正確地認識與對待，就成為方家進行分析與探討的一個熱點。

筆者認為，商品房預售的登記備案制度可以保護購房者的合法權益，也可以避免和預防一些不必要的糾紛，在很大程度上起著維護不動產(chǎn)交易安全的作用。但該制度本身并不是一種物權登記，它使購房者取得了對尚未實際存在即尚在建的商品房的具有物權性質的期待權，而且我國相關法律法規(guī)只賦予了商品房預售登記行政上的意義，卻未賦予其法律強制上的意義。如果將登記備案的行政義務與商品房預售合同的民事法律效力捆綁在一起，顯然是不符合民法理論及相關法律規(guī)定的。

一直以來，我國的房地產(chǎn)管理法帶有濃厚的行政管理色彩，從行政立法與民事立法的分工來看，同樣應當將違反行政性規(guī)定的行為后果與違反民事法律規(guī)定的行為后果分開處理。行政立法是為了調整行政管理法律關系，其行政處罰方式多種多樣，不但可以進行行政處罰，還可以進行經(jīng)濟制裁，甚至可以兩者并用。但民事立法卻是為了調整平等主體之間的民事法律關系，但不具有處罰性質。當這兩種法律關系獨立存在時，尚不存在爭議；當行政責任與民事責任發(fā)生競合時，同樣應由這兩種法律規(guī)范各司其責任，分別處理。如果以違反行政性規(guī)范為由而牽涉到民事行為無效，就相當于是用行政法規(guī)調整民事法律關系，從而混淆了兩種規(guī)范的分工界限。從法理上來講，行政法律規(guī)范的效力和適用范圍，僅能限于行政法律關系本身，而不能越權涉及至民事法律關系，這是市場經(jīng)濟和社會法制化的基本要求。因此，只有法律和行政法規(guī)明確規(guī)定，違反了這種強制性規(guī)范的后果為無效時，才能依法認定這種行為無效。否則，只能按照相應的行政法規(guī)進行相應的行政處罰或經(jīng)濟制裁。

商品房預售合同的登記備案只作為一種行政意義上的義務，并非合同的生效要件，其所登記的是商品房預售合同中約定的債權債務關系。在傳統(tǒng)民法中，登記制度是針對不動產(chǎn)的物權歸屬和變動而設計的，而預售的商品房是在建設中的期房，在買賣時還未建好，也不可能和現(xiàn)房那樣成立完整意義上的房屋所有權或其他物權，更談不上因物權的變動問題而產(chǎn)生對期房產(chǎn)權的登記。同時按照我國現(xiàn)行的“房屋登記是房屋所有權的制唯一公示方法”的原則，購房人在辦理產(chǎn)權轉移登記之前只能是債權人，不可能取得所購房屋的所有權，因此，商品房預售合同的登記備案也無法產(chǎn)生如同產(chǎn)權轉移登記那樣的對抗力的順位保留的效力。

故此，可以認為，商品房預售合同的登記備案性質上應為國家對商品房預售所為的行政管理行為和措施，不是確認合同效力的必備條件，與商品房預售合同的民事法律效力是沒有關系的。對此，近年來出臺的廣東省乃至最高人民法院的相關司法解釋也都做過明確的確認。其中，廣東省高院《關于合同法施行后認定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同效力問題的指導意見》第19條曾規(guī)定：“預售合同未經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，不影響預售合同的效力”，2003年6月1日正式施行的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條第1款也作了同樣的規(guī)定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持”。

三、商品房預售登記備案的制度缺陷與補救正是由于相關法律法規(guī)和司法解釋都只賦予了商品房預售登記行政上的意義，卻未賦予其法律強制上的意義，致使商品房的預售登記成為一個擺設，并導致商品房的一房多售和商品房抵押與預售的沖突，無法真正起到保護購房人之權益，維護財產(chǎn)交易安全的功能與作用。當商品房預售登記備案對一個買賣合同的效力問題并不產(chǎn)生任何影響，最多只承擔一些行政處罰責任的時候，它就顯得沒有那么重要了，這樣，承購人的合法權益遭受不良房地產(chǎn)開發(fā)商的不法侵害也就難以避免了。

也正因為如此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將房屋多次銷售給不同的人，也可以待樓價上漲后賣給他人賺取更高的利潤。于是，商品房的一房多售、抵押后預售、預售后抵押的現(xiàn)象就多了起來，不久前在深圳發(fā)生的“香珠花園”事件，開發(fā)商一房多賣涉及房屋247套，涉案金額2億多元；在上海發(fā)生的“天天花園”事件，279套房產(chǎn)被開發(fā)商賣了600多次，一套房產(chǎn)竟重復賣了7家；還有被數(shù)百業(yè)主和諸多媒體鬧得沸沸揚揚的號稱“廣州生態(tài)第一盤”的“廣地花園”事件，開發(fā)商涉嫌騙貸，重復售樓資金過億元……

篇5

金紹達：

一、當事人可以協(xié)商將共同共有的房產(chǎn)變更為按份共有。房產(chǎn)的共同共有是指兩個以上的所有權人對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權。而按份共有的共有人按各自的份額，對共有的房產(chǎn)分享權利、分擔義務?！段餀喾ā返?03條規(guī)定了共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以約定為按份共有或者共同共有。所以，是共同共有還是按份共有可以由當事人協(xié)商約定。至于是否可以約定一方占99%，另一方占1%，或是讓一方占更小的比例，我國大陸立法至今還沒有對占有的比例進行限制。所以，只要當事人自己協(xié)商一致，應當是可以的。

二、共同共有轉為不等額按份共有應當辦理轉移登記?！斗课莸怯涋k法》規(guī)定了共有性質變更應當由共有人共同申請。沒有直接規(guī)定這種變更是否是指共同共有轉為按份共有。在《房屋登記辦法釋義》中，對此有了解釋：“在實踐中，共有房屋的共有性質變更主要是共同共有轉為按份共有”（《房屋登記辦法釋義》第51頁）。但在釋義中并沒有明確應該辦理變更登記還是轉移登記，因為存在著共同共有轉為等額按份共有或是不等額按份共有兩種情況，不能一概而論。

共同共有就是各個共有人不分份額地享有平等的所有權，一般可以視為是等分的。最高人民法院印發(fā)的《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第90條規(guī)定：“在共同共有關系終止時，對共有財產(chǎn)的分割，有協(xié)議的，按協(xié)議處理；沒有協(xié)議的，應當根據(jù)等分原則處理。”而在共有狀態(tài)由等分變更為不等分時，存在著一個實體權利轉移的過程。共同共有轉為等額按份共有則不存在這種實體權利轉移。

一些地方性立法對此作了規(guī)定：2008年8月5日頒布的《浙江省國有土地范圍內(nèi)房屋登記實施細則》第17條明確規(guī)定“共同共有轉為不等額按份共有，或者不等額按份共有轉為共同共有，或者按份共有的份額發(fā)生變化的，當事人應當申請轉移登記”。《房屋登記辦法釋義》在對《房屋登記辦法》第13條進行解釋時，也明確“按份共有的共有人變更共有份額的行為，實質是共有人之間應有部分的權利轉移”。《上海市房地產(chǎn)登記條例實施若干規(guī)定》則在第11條第2款第4項中僅把“房地產(chǎn)共有關系由等額按份共有轉為共同共有，或者由共同共有轉為等額按份共有的”列為變更登記。

因此，共同共有轉為不等額按份共有應辦理轉移登記。

篇6

監(jiān)制

天津市國土資源和房屋管理局

填 寫 說 明

1、合同當事人訂立合同前，須認真協(xié)商各項條款。合同一經(jīng)簽字或蓋章即生效（當事人另有約定的除外），任何條款的變更須經(jīng)雙方協(xié)商一致后，簽字或蓋章確認。

2、合同空格部分若為空白句，應用"/"劃掉。涂改之處，須經(jīng)合同當事人簽字或蓋章確認。

3、合同自訂立之日起30日內(nèi)，當事人應到商品房買賣合同登記備案機關登記備案。合同發(fā)生重大變更、解除及合同文本遺失的，應及時到原備案機關辦理相關手續(xù)。

4、本合同不得翻印。

合同編號：

天津市商品房買賣合同

出賣人（以下簡稱甲方）：

法定代表人： 聯(lián)系電話：

注冊地址：　 郵政編碼：

營業(yè)執(zhí)照號碼：

開戶行： 帳號：

委托人（房地產(chǎn)經(jīng)紀機構）：

法定代表人： 聯(lián)系電話：

注冊地址：　 郵政編碼：

營業(yè)執(zhí)照號碼：

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構資格證書編號：

開戶行： 帳號：

買受人（以下簡稱乙方）：

國籍/法定代表人：身份證（護照）/營業(yè)執(zhí)照號碼：

地址：

郵政編碼：　 聯(lián)系電話：

委托人：

國籍/法定代表人：身份證（護照）/營業(yè)執(zhí)照號碼：

地址：

郵政編碼：　 聯(lián)系電話：

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《天津市商品房管理條例》、《天津市房屋權屬登記條例》等有關法律、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方遵循平等、自愿、公平、誠實信用、守法的原則，經(jīng)協(xié)商一致，達成如下條款：

第一條　 商品房情況

該商品房銷售許可證號：

商品房座落：　區(qū)、縣路、道、街　 。設計用途 ，建筑結構 ，建筑層數(shù)為 層。建筑面積

平方米，其中：套內(nèi)建筑面積　平方米，公共部位分攤建筑面積　平方米。

商品房平面圖見附件一，商品房抵押、租賃等情況見附件二。

商品房土地來源為：。以出讓方式取得土地使用權的，土地使用年限為　年，自　年月日至　年月日止。

第二條　 商品房價款

商品房銷售按建筑面積計算，每平方米價格為元（幣種： ），價款為　元（幣種： ），計 （大寫）。

第三條　 商品房交付及交付日期

商品房竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付；未經(jīng)驗收或驗收不合格的，不得交付。

甲方于　年月日前，將符合上述條件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按下列第　種方式處理：

1、 變更合同。

2、 解除合同。

3、

篇7

本程序適用于本市行政區(qū)域內(nèi)已投入使用的房地產(chǎn)買賣。

一、訂立合同

房地產(chǎn)買賣雙方應當依法訂立房地產(chǎn)買賣合同（以下簡稱買賣合同）；買賣合同可使用上海市房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。

二、過戶申請

房地產(chǎn)買賣雙方應當在買賣合同生效后三十日內(nèi)，向房地產(chǎn)交易管理機構提出過戶申請，并提交下列材料：

1.房地產(chǎn)權證書（或房屋所有權證、土地使用證）；

2.已訂立的買賣合同；

3.買賣雙方合法的身份證明；

4.經(jīng)填寫無誤的上海市房地產(chǎn)轉讓過戶、登記申請書；

5.其他有關的文件。

房地產(chǎn)買賣雙方使用自制合同的，當事人在過戶申請前應委托經(jīng)市房地局認定的法律服務機構進行預審，法律服務機構對符合規(guī)定的自制合同，提出預審合格意見。

其他有關的文件包括當事人的委托書及人的合法身份證明，共有人放棄優(yōu)先購買權的證明，承租人放棄優(yōu)先購買權的證明。若按有關規(guī)定應辦理土地使用權出讓手續(xù)的，須提供經(jīng)簽訂的《上海市國有土地使用權出讓合同》（副本）。

三、受理申請

對于資料齊備、證件齊全，符合受理規(guī)定的房地產(chǎn)買賣，房地產(chǎn)交易管理機構應予受理，并向買賣雙方出具收件收據(jù)。

收件收據(jù)是房地產(chǎn)交易管理機構開具的表明已受理該房地產(chǎn)買賣過戶的文書，具有法律效力，受理日期一般為開據(jù)收件收據(jù)的當日。除房地產(chǎn)交易管理機構作出不予過戶決定外，房地產(chǎn)交易管理機構受理過戶申請之日為房地產(chǎn)權利轉移的日期。

四、資料審核

市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機構受理過戶申請后，應對買賣雙方提供的申請過戶資料進行審核，審核主要有以下幾方面的內(nèi)容：

1.當事人提供的材料是否合法、有效；

2.申請書上填寫的內(nèi)容與所提供的材料是否一致、無誤；

3.房地產(chǎn)的權屬是否清楚，有無權屬糾紛或他項權利不清的現(xiàn)象，是否屬于《上海市房地產(chǎn)轉讓辦法》規(guī)定不得轉讓的范圍；

4.受讓人按規(guī)定是否可以受讓該房地產(chǎn)；

5.買賣的房地產(chǎn)是否已設定抵押權；

6.對于買賣已出租的房地產(chǎn)，承租人是否放棄優(yōu)先購買權；

7.對于買賣共有的房地產(chǎn)，共有人是否放棄優(yōu)先購買權；

8.房地產(chǎn)交易管理機構認為應該審核的其他內(nèi)容。

房地產(chǎn)交易管理機構受理房地產(chǎn)買賣過戶申請后應調集或查閱1：500地形圖、產(chǎn)業(yè)件袋和轉讓件袋等有關資料，并根據(jù)需要實地查勘房屋的類型、結構、裝修標準、設備、四至。

房地產(chǎn)買賣雙方申報價格明顯低于市場價的，房地產(chǎn)交易管理機構應根據(jù)房地產(chǎn)的評估價格計算綜合稅款、契稅、交易手續(xù)費、土地收益金。

房地產(chǎn)交易管理機構應填寫《上海市房地產(chǎn)轉讓過戶、登記審核表》。

五、審核批準及繳納稅費

經(jīng)審核，凡符合過戶條件的，房地產(chǎn)交易管理機構應在受理過戶申請之日起15日內(nèi)通知買賣雙方按規(guī)定繳納綜合稅款、契稅、房地產(chǎn)交易手續(xù)費等稅費。

凡屬行政劃撥土地上的房地產(chǎn)買賣，按規(guī)定不需要辦理土地使用權出讓手續(xù)的，房地產(chǎn)交易管理機構應通知轉讓人按規(guī)定繳納土地收益金。土地收益金由房地產(chǎn)交易管理機構匯集后統(tǒng)一解交市房地局，上交市財政。

經(jīng)審核，凡不符合過戶審批條件的，房地產(chǎn)交易管理機構應在受理過戶申請之日起15日內(nèi)書面通知買賣雙方不予過戶，辦理退件手續(xù)。

六、資料移轉

房地產(chǎn)交易管理機構審核同意轉讓過戶后，應將《上海市房地產(chǎn)轉讓過戶、登記審核表》及有關資料移交房地產(chǎn)登記機構，由房地產(chǎn)登記機構按照《上海市房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定辦理房地產(chǎn)轉讓變更登記。

七、復議及訴訟

買賣雙方當事人對于市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機構作出的不予過戶決定有異議，可向市房地局申請行政復議，也可直接向人民法院起訴。

市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機構應加強受理窗口的力量，公開辦事制度，對于資料欠缺的房地產(chǎn)買賣，一律不予受理。資料齊備受理后，應盡快進行審核，并及時給予買賣雙方當事人明確答復。

篇8

關鍵詞：不動產(chǎn),物權,不動產(chǎn)登記制度

不動產(chǎn)登記指經(jīng)權利人申請國家專職部門將有關申請人的不動產(chǎn)物權之事項記載于不動產(chǎn)登記簿的活動。它能使不動產(chǎn)物權變動得以確認并為交易安全提供法律保障，是房地產(chǎn)管理的重要手段和現(xiàn)代房地產(chǎn)制度的基礎。然而，我國至今尚未制定不動產(chǎn)登記法；已制定的法律法規(guī)中雖有不少關于不動產(chǎn)登記的規(guī)范，但這些規(guī)范零散，并且相互沖突，不合法理的規(guī)定頗多。在物權立法提上議事日程之際，筆者運用比較研究的方法，從物權立法的角度對完善我國不動產(chǎn)登記制度作一初步探討。

一、比較研究目前，世界各國所采用的不動產(chǎn)登記制度主要有三種類型，即契約登記制度、產(chǎn)權登記制度、托倫斯登記制度。[1]

（一）契約登記制度。由于這種登記體制是由《法國民法典》創(chuàng)立，故亦稱法國法主義登記制度，其主要特色在于：第一，登記是物權變動對抗第三人之要件；第二，采取形式審查主義，只要當事人提出申請即可登記；第三，登記無公信力，即登記事項不成立或無效時，不得對抗善意第三人；第四，登記簿以權利人為標準而編成，采用人之編成主義（prinzip desporsonen foliuncs）；第五，權利以動態(tài)登記為主，不僅登記物權現(xiàn)狀，而且還登記物權的變動。

（二）產(chǎn)權登記制度。這種體制為《德國民法典》所建立，并在德國《土地登記條例》、《地上權條例》以及《住宅所有權法》中有明確規(guī)定。其特點是：（1）登記是土地物權變動的效力發(fā)生要件，土地物權之取得或變更須經(jīng)官方正式登記才具有法律效力；（2）實質審查主義，登記機關對登記申請及權利變更要進行詳細的合法性審查；（3）登記有公信力，即一經(jīng)登記就具有法律效力；（4）權利以靜態(tài)登記為主，登記簿不記入物權的變動情況，只記入物權的現(xiàn)有狀態(tài)；（5）采用物之編成主義（prin-zip des reaifoliums），登記簿按地號順序進行排列。

（三）托倫斯登記制度（torenssyhem）。這種制度1955年創(chuàng)始于澳大利亞，現(xiàn)被美國多數(shù)州和英聯(lián)邦國家所采用，是對產(chǎn)權登記制度的改良。其一，采用實質審查主義，并采用公告程序；其二，初次登記自由，其后登記則進入強制狀態(tài)，即任何不動產(chǎn)經(jīng)申請第一次登記后，其不動產(chǎn)物權轉移和變更，不經(jīng)登記無效；其三，登記具有公信力，如果真權利人因不實登記而受損害時，國家負賠償責任；其四，人之編成主義，不考慮地號，按登記次序編排登記簿，并附土地及建筑物位置圖。

通過三種登記制度之比較，可以發(fā)現(xiàn)，首先，各國不動產(chǎn)登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎，并輔之以單行的不動產(chǎn)登記法，不僅設計合理、體系完整，而且保留著本國的立法傳統(tǒng)，體現(xiàn)出民族特色。其次，各國不動產(chǎn)登記往往實行房地合一的登記體制。雖然各國不動產(chǎn)登記對象是以土地為主，但西方國家的不動產(chǎn)登記法理認為建筑物與其附著的土地是緊密聯(lián)系在一起的，[2]因此，這些國家的不動產(chǎn)登記，基本上名為土地登記，實際是土地及地上附著建筑物的一并登記。再次，各國不動產(chǎn)登記實行城鄉(xiāng)統(tǒng)一管理。在許多國家，所有的土地無論在繁華的鬧市，還是人煙稀少的西部，一般都按統(tǒng)一的標準由不動產(chǎn)產(chǎn)權管理機構辦理登記，以獲得完整的地籍資料，方便土地的宏觀管理。在我國，由于不動產(chǎn)登記立法不健全，不動產(chǎn)登記制度還存在著諸多問題，因此，有必要在全面考查各國不動產(chǎn)登記制度的基礎上，結合我國不動產(chǎn)登記的實際情況和特點，促進我國不動產(chǎn)登記制度的日趨完善。

二、我國不動產(chǎn)登記制度現(xiàn)狀及存在的問題我國現(xiàn)行有關不動產(chǎn)登記制度的立法主要有《土地管理法》（1998年8月修訂）、國家土地局的《土地登記規(guī)則》（1989年11月）、《城市房地產(chǎn)管理法》（1994年7月頒布）和建設部的《城市房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍管理暫行辦法》（1990年12月）。其中土地登記的內(nèi)容包括：土地的性質（主要是集體土地所有權、國有土地使用權、集體土地使用權及他項權利）、土地權利來源、權利主體、權屬界址、土地面積、用途、使用的限制以及土地等級和價格；房屋登記的內(nèi)容有所有權人、所有權性質、地號、房屋狀況、契稅交納情況、使用土地面積及土地登記證號和他項權利。雖然我國不動產(chǎn)登記事業(yè)已經(jīng)步入有法可依的歷史階段，較改革開放以前有了長足地進步，但不可否認，我國不動產(chǎn)登記制度依然存在著不少問題有待解決。

第一，不動產(chǎn)登記立法不完善。如上所述，我國不動產(chǎn)登記立法主要集中在土地和房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)之中，此外《民法通則》、《擔保法》、《森林法》、《草原法》、《礦產(chǎn)資源法》等也有所涉及。由于各部法律之間銜接不緊密，加之各個職能部門在立法過程中強調本部利益，這就造成了各部法律之間在不動產(chǎn)登記問題上的規(guī)定相互交叉、沖突，從而使我國不動產(chǎn)登記承現(xiàn)出房產(chǎn)和地產(chǎn)的不統(tǒng)一、登記機關的不統(tǒng)一、登記程序的不統(tǒng)一、登記效力的不統(tǒng)一、登記權屬證書的不統(tǒng)一的狀況。在我國法律規(guī)定的應登記的不動產(chǎn)權利方面，不動產(chǎn)實體權利的登記范圍僅包括房屋所有權、土地使用權和不動產(chǎn)抵押權。而在社會生活中廣泛存在的土地租賃權、承包經(jīng)營權、地上權、采礦權等諸多不動產(chǎn)實體權利卻沒有被列入登記范圍，影響了土地資源的高效利用和對我國不動產(chǎn)利用的宏觀管理。除了不動產(chǎn)實體權利登記以外，在現(xiàn)實生活中，同一不動產(chǎn)之上可能同時存在著數(shù)個物權，因此，有必要建立不動產(chǎn)物權順位登記，即不動產(chǎn)程序權利登記制度，以保障正常的不動產(chǎn)物權秩序。而在這一方面，我國不動產(chǎn)登記立法處于空白狀態(tài)。這顯然不符合我國社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展對不動產(chǎn)權利保護的基本要求。

第二，我國不動產(chǎn)登記存在房地分立登記的問題。依據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，約有六個部門可以進行不動產(chǎn)登記，如土地登記在土地管理部門，房屋產(chǎn)權登記在建設行政管理部門，林地權登記在森林管理部門等，并且各個部門登記的內(nèi)容、程序等也有較大差別。眾所周知，不動產(chǎn)登記的根本目的在于確認不動產(chǎn)物權或完成物權變動，進行物權公示，提供統(tǒng)一的不動產(chǎn)物權的法律基礎，而不僅是對土地、房屋、森林等不動產(chǎn)的行政管理。[3]分別登記恰恰違背了法律設立不動產(chǎn)登記制度的初衷，一方面造成不動產(chǎn)物權法律基礎的不統(tǒng)一，引起法律法規(guī)之間的相互沖突；另一方面，造成了各個登記機關之間職責不清，機構膨脹，部門利益相互沖突，其結果不僅增加了不動產(chǎn)登記人的不合理負擔，也破壞了地籍資料的完整性和管理的統(tǒng)一性。

第三，不動產(chǎn)登記城鄉(xiāng)管理不統(tǒng)一。我國廣大農(nóng)村的房產(chǎn)登記工作主要由村鎮(zhèn)管理部門負責。由于村鎮(zhèn)管理部門缺少從事此項工作的專業(yè)人員，對登記后形成的房屋產(chǎn)籍管理混亂。目前，在國家取消了對農(nóng)民房產(chǎn)登記的收費項目之后，村鎮(zhèn)房產(chǎn)登記工作在大部分地區(qū)已經(jīng)趨于停頓。[4]但實際上，廣大農(nóng)村中與房地產(chǎn)有關的經(jīng)濟活動日益

活躍，房產(chǎn)的買賣、轉讓、抵押等交易活動也日趨頻繁。農(nóng)民對他們?nèi)〉玫姆康禺a(chǎn)權利，同樣迫切地希望得到政府的保護。另外，由于城鄉(xiāng)管理不統(tǒng)一，使得一些城市開發(fā)區(qū)、郊區(qū)違反《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，為在城市邊緣地區(qū)的耕地上建房者發(fā)放房屋所有權證書，以逃避土地管理。

三、完善我國不動產(chǎn)登記制度的法律對策一種較為完善的不動產(chǎn)登記制度，必須符合明確產(chǎn)權、簡化手續(xù)、節(jié)省費用和明確登記的公信力的原則。[5]從我國不動產(chǎn)登記制度現(xiàn)狀來看，其與完善的登記制度、保障房地產(chǎn)交易安全的要求尚有一定差距，存在著許多問題，亟待進一步解決和完善。

（一）吸收、借鑒國外不動產(chǎn)登記立法的先進經(jīng)驗，推動我國不動產(chǎn)登記立法發(fā)展西方各種類型不動產(chǎn)登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎，并輔之以單行的不動產(chǎn)登記法?？梢?，西方各國將不動產(chǎn)登記定性為私法行為，其意義在于不動產(chǎn)物權變動的公示及公信，保護交易安全。目前，我國物權立法工作已經(jīng)提上日程，借鑒國外立法經(jīng)驗，結合我國不動產(chǎn)登記的實際情況，在將來出臺的《物權法》中明確規(guī)定不動產(chǎn)登記的各項制度，不僅是合理保護土地資源、發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟的要求，也是順應世界不動產(chǎn)登記立法發(fā)展潮流，完善我國不動產(chǎn)登記制度的必然選擇。在《物權法》規(guī)定不動產(chǎn)登記基本原則、內(nèi)容的基礎上，國務院也可以適時地出臺《不動產(chǎn)登記條例》等有關法規(guī)，細化物權立法中關于不動產(chǎn)登記的原則性規(guī)定，使我國不動產(chǎn)登記真正作到有法可依，更具有實際操作性。

（二）依據(jù)產(chǎn)權登記制度，并吸收托倫斯登記制度之優(yōu)點，完善我國不動產(chǎn)登記體制物權制度具有很強的民族性、固有性，不動產(chǎn)登記制度也不例外。我國目前不動產(chǎn)登記制度具有明顯的行政管理傾向，其制度基礎在于國家干預主義，這與產(chǎn)權登記制度，即德國不動產(chǎn)登記立法模式極其相似。此外，我國不動產(chǎn)登記與產(chǎn)權登記制度在登記規(guī)則，如登記生效主義、物之編成主義、登記之公信力等方面，也基本一致。首先，《城市房地產(chǎn)管理法》第60條、第61條規(guī)定，房地產(chǎn)權利變動應當?shù)怯?。《土地登記?guī)則》第25條規(guī)定：“不經(jīng)變更登記的土地使用權、所有權及他項權利的轉移，屬于非法轉讓，不具有法律效力?！憋@然，我國不動產(chǎn)權利的產(chǎn)生、變更都以登記為生效要件。其次，《城市房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍管理暫行辦法》中規(guī)定，房屋登記的內(nèi)容包括有地號、使用土地面積及土地登記證號，登記簿按地號順序排列。這亦是物之編成主義典型作法。再次，我國不動產(chǎn)登記同樣具有公信力，不動產(chǎn)物權一經(jīng)登記即具有法律效力。由此可見，在保持我國現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度民族性、固有性基礎上，完善不動產(chǎn)登記體制，參照產(chǎn)權登記制度進行，不失為一種最佳的選擇。當然，產(chǎn)權登記制度也并非完美。在完善我國不動產(chǎn)登記制度過程中，我們還可以借鑒托倫斯登記制度之優(yōu)點，如錯誤登記賠償和強行登記制度等，以彌補產(chǎn)權登記制度之不足。

（三）統(tǒng)一登記機關、消除城鄉(xiāng)分別，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記規(guī)范化有學者認為，我國不動產(chǎn)登記程序、效力等不統(tǒng)一的根源在于部門利益之爭，解決的根本途徑是統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機關。[6]綜觀世界各國的不動產(chǎn)登記機構，尚無將土地與房產(chǎn)分為兩套系統(tǒng)進行登記的先例。目前，我國一些地方政府，如廣州、深圳、上海、汕頭、廈門等，已經(jīng)意識到房地分立設置的缺陷，嘗試將兩部門合而為一，從而實現(xiàn)房地合一登記。這些大膽地探索不僅代表著設立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機關的發(fā)展趨勢，同時也為我國將來統(tǒng)一登記機關的改革提供寶貴經(jīng)驗。我國98年修訂的《土地管理法》明確規(guī)定：“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策?！倍粍赢a(chǎn)產(chǎn)權管理的城鄉(xiāng)統(tǒng)一無疑是全面保護土地資源，加強土地宏觀調節(jié)的有效途徑。這樣不僅使不動產(chǎn)登記機構有了完整的地籍資料，也不會再存在城鄉(xiāng)接壤處由誰管理之虞。

（四）擴大應登記不動產(chǎn)權利之范圍，完善各項登記制度筆者認為，應當將承包經(jīng)營權、農(nóng)村宅基地使用權、地上權、采礦權、地段權和房地產(chǎn)租賃權納入不動產(chǎn)登記范疇，擴大應登記的不動產(chǎn)權利范圍。就不動產(chǎn)登記的具體制度而言，首先，我國房地產(chǎn)交易中的二重買賣（即不動產(chǎn)所有人在簽訂買賣合同所有權移轉登記前，又與他人訂立買賣合同并進行了所有權登記）現(xiàn)象比較普遍，而我國立法對不動產(chǎn)物權變動采用的是登記生效主義，對不動產(chǎn)物權，特別是房屋所有權的確認原則以登記為準，未經(jīng)登記則不動產(chǎn)所有權不轉移。因此，第一個買賣合同的買方只能要求賣方承擔違約責任，這對他來說是極不公平的。如果不動產(chǎn)登記立法中設立預告登記制度，即賦予債權以排他的物權效力，從而保障債權的實現(xiàn)，則可以有效地防范二重買賣情況出現(xiàn)，維護交易安全。其次，我國現(xiàn)行民事立法中尚無完善的善意取得制度，有關不動產(chǎn)登記的法律法規(guī)也未明確登記公信力的絕對效力，使得第三人對登記的信賴得不到法律保障。因此，有必要設立不動產(chǎn)交易的善意取得制度。善意取得的要件應包括：（1）取得必須有償；（2）除登記錯誤外，民事法律行為本身合法有效；（3）第三人善意且無過失。再次，在不動產(chǎn)登記立法中構建善意取得制度時，我們還應當設立錯誤賠償制度，將其作為對善意取得制度的補充，以加強不動產(chǎn)登記機關的責任，維護不動產(chǎn)交易人的合法權益，保障交易公平、合理。

我國不動產(chǎn)登記制度存在著諸多問題，不但造成了不動產(chǎn)管理的混亂，也妨礙了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展。在我國物權立法提上日程之際，理所當然應當在未來《物權法》中完善不動產(chǎn)物權登記制度，使我國不動產(chǎn)管理真正作到制度健全，有法可依。

注釋：

[1] 參見趙紅梅著：《房地產(chǎn)法論》，中國政法大學出版社1995年版，第249－252頁。

[2][3] 趙鵬越：《借鑒國際經(jīng)驗改革我國不動產(chǎn)登記制度》，載于《改革與戰(zhàn)略》1999年第1期。

[4] 金紹達：《澳大利亞的產(chǎn)權登記制度對我們的啟示》，載于《中國房地產(chǎn)》1995年第10期。

篇9

1、聯(lián)社耕地占用稅?！吨腥A人民共和國耕地占用稅暫行條例》第9條規(guī)定：“耕地占用稅由財政機關負責征收”。1987年6月20日財政部《關于耕地占用稅征收管理問題的通知》明確規(guī)定“耕地占用稅由被占用耕地所在地鄉(xiāng)財政機關負責征收?！备鶕?jù)《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》第15條“本條例由財政部負責解釋”的授權規(guī)定，財政部的解釋屬于有權解釋。各級財政機關在征收耕地占用稅時應當遵守，而不能違反規(guī)定擅自改變征收機關，擅自改變的不具有法律效力。

2、xx社房屋租賃。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定，市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門主管本行政區(qū)內(nèi)的城市房屋租賃管理工作。也就是說，城市房屋租賃行為應當由城市房地產(chǎn)管理部門來管理和規(guī)范。任何法律、行政法規(guī)都沒有授權工商行政管理部門管理城市房屋管理工作，在沒有法律、法規(guī)明確授權的情況下，被告插手城市房屋租賃行為，屬于嚴重的超越職權。

3、根據(jù)《契稅暫行條例》及實施細則的規(guī)定，契稅的征收機關是地方財政機關或地方稅務機關，而《河南省契稅實施辦法》第十六條已進一步明確規(guī)定“契稅的征收管理機關為土地、房屋所在地的財政機關”，因此，結合實際情況，契稅的征收機關應該為xx縣財政局，而不是xx縣房產(chǎn)管理局。

二、超越職權

1、xx社國稅處罰案。被上訴人對上訴人作出的處罰發(fā)生在2001年5月1日前，應當適用原《稅收征收管理法》，而原《稅收征收管理法》只授予稅務機關對稅款的強制執(zhí)行權，并未授予其對罰款的強制執(zhí)行權，被上訴人對罰款采取行政強制措施的行為，超越了法律的授權，屬于越權行為。

2、聯(lián)社物價局處罰案。行政機關行使行政職權，必須有法律、法規(guī)和規(guī)章的明確授權，沒有法律、法規(guī)和規(guī)章明確授權的事項，行政機關無權插手和處罰，這是行政法的基本常識。

《中華人民共和國價格法》第三十三條規(guī)定：“縣級以上地方各級人民政府價格主管部門，依法對價格活動進行監(jiān)督檢查，并依照本法的規(guī)定對價格違法行為實施行政處罰”；該法第二條規(guī)定：“本法所稱價格包括商品價格和服務價格”。因此，價格法授權被告管理的范圍只能是商品價格和服務價格的違法行為，而不包括經(jīng)營性收費行為。

《國家計委關于價格監(jiān)督檢查證辦法使用管理范圍》第四條明確規(guī)定：“價格監(jiān)督檢查證適用于監(jiān)督檢查在我國境內(nèi)發(fā)生的商品價格、服務價格和國家機關收費行為”，對原告收取的憑證工本費不在價格監(jiān)督檢查證使用的范圍之內(nèi)，被告人員持價格監(jiān)督檢查證對原告收取憑證工本費的行為進行所謂的監(jiān)督檢查，明顯超越了法定職權。

《河南省物價監(jiān)督檢查條例》第二條規(guī)定：“價格監(jiān)督的范圍包括政府定價、政府指導價、行政事業(yè)性收費及政府健身的居民基本生活必需品和服務價格”，很明顯，憑證工本費不屬于行政事業(yè)性收費及政府健身的居民基本生活必需品和服務價格，那么憑證工本費是否屬于政府定價、政府指導價呢？答案也是否定的。首先，被告沒有提供憑證工本費屬于中央定價或者地方定價的證據(jù)，應當視為對憑證工本費是否屬于政府定價、政府指導價沒有證據(jù)予以證明；其次，被告在行政處罰決定書沒有認定金融機構憑證工本費屬于政府定價或者政府指導價，庭審中即使如此辯解也不能作為其具體行政行為合法性的依據(jù)；再者，國家發(fā)展計劃委員會2001年7月4日的《國家計委和國務院有關部門定價目錄》明確排除了金融機構憑證工本費；第四，即使被告現(xiàn)在提供了包括金融機構憑證工本費的地方定價目錄，也因超出了行政訴訟的舉證時限和該地方定價目錄違反《中華人民共和國價格法》第十八條而無效。因此《河南省價格監(jiān)督檢查條例》沒有授權被告對金融機構憑證工本費進行監(jiān)督檢查，被告依據(jù)該條例進行的監(jiān)督檢查和行政處罰均屬于超越職權。

三、行政處罰對象

1、xx社工商處罰案。xx縣城市信用合作社由于體制改革原因，已于2001年3月30日經(jīng)被告登記更名為xx縣xx農(nóng)村信用合作社，但被告在2001年4月16日做出行政處罰時，被處罰人仍然是xx縣城市信用合作社，被告自己為原告辦理的變更登記，被告不可能不知道xx縣城市信用合作社已經(jīng)不存在了。連最基本的被處罰人都沒有搞清楚，就匆忙作出處罰決定，可見被告的處罰是何等的草率和不負責任！

2、xx社統(tǒng)計處罰案。申請人不存在屢次遲報統(tǒng)計資料的行為，被申請人對xx縣xx城市信用合作社（以下簡稱道南社）的行為對申請人做出行政處罰，屬于處罰主體錯誤。申請人與道南社在法律上沒有利害關系，被申請人認定兩者之間存在隸屬關系沒有事實和法律上的根據(jù)。

四、執(zhí)法程序

1、xx社工商處罰案。被告送達行政處罰告知書的程序違法。根據(jù)規(guī)定，受送達人是單位的，法律文書應當由單位負責收發(fā)的部門或其法定代人簽收，原告沒有負責收發(fā)的部門，被告應當直接送達原告法定代表人。被告送達原告副主任李xx的行為，依法不具有送達的法律效力，應視為沒有送達。

2、xx社統(tǒng)計處罰案。根據(jù)《行政處罰法》及《民事訴訟法》的規(guī)定，送達法律文書，受送達人是法人的，應當由法人的法定代表人或者該法人負責收件的人簽收。申請人沒有辦公室等專門負責收件的機構或人，因此，被申請人應當將文書直接送達申請人的法定代表人，但申請人的前任及現(xiàn)任法定代表人均沒有接到被申請人送達的任何文書，被申請人的送達違反了法律規(guī)定，屬于程序違法。

3、xx社統(tǒng)計處罰案。根據(jù)法律規(guī)定，行政處罰告知書的處罰內(nèi)容應當與行政處罰決定書一致。不一致的，行政機關應當再次告知聽證權利。被申請人在處罰決定書與告知書內(nèi)容不一致的情況下，沒有履行再次告知義務。

4、xx社工商處罰案。被告行政處罰決定書適用《中華人民共和國企業(yè)法人登記條例實施細則》第63條第1款第4項，而行政處罰告知書告知的法律條款為該細則的第66條第1款第4項。法律適用屬于行政處罰的重要事項，被告改變行政處罰的法律適用，應當履行重新告知義務，被告沒有履行這一義務，根據(jù)行政處罰法的規(guī)定，沒有告知的行政處罰決定不能成立。

5、xx社國稅處罰案。被上訴人通過金融機構扣劃款項時，應當附送行政處罰決定書副本但沒有附送，屬于程序違法。根據(jù)《稅收征收管理法》第40條、《稅收征收管理法》第51條及銀發(fā)（1998）312號的規(guī)定，被上訴人在采取行政強制措施之前應事先向上訴人送達“催繳稅款通知書”，而被上訴人未履行該義務，具體行政行為違法。被上訴人扣劃罰款應當直接上繳國庫，但寶豐農(nóng)行營業(yè)部提供的扣款傳票卻表明，被上訴人將該款轉入自己設置的帳戶，然后才上繳國庫，被上訴人擅自增加扣款程序，違反了法律規(guī)定。

五、處罰額度和規(guī)章罰款設定權限

《國務院關于貫徹實施的通知》第二部分規(guī)定：“國務院各部門制定的規(guī)章對非

經(jīng)營活動中的違法行為設定罰款不得超過1000元”，因此針對遲報統(tǒng)計報表這一非經(jīng)營活動中的違法行為，處罰限額最高為1000元。被申請人處罰20000元，屬于處罰明顯失當。

六、適用法律錯誤

1、xx社國稅處罰案。被上訴人對上訴人2000年1月1日至2000年12月31日所謂的偷稅行為進行處罰，應當適用上訴人行為時的有效法律，而不能適用2001年5月1日才開始實施的《稅收征收管理法》，根據(jù)法律不溯及既往的原則，被上訴人的行為屬于適用法律錯誤。

2、xx社統(tǒng)計處罰案：《統(tǒng)計法》第33條條規(guī)定：“國家統(tǒng)計局根據(jù)本法制定實施細則，報國務院批準施行.”明確規(guī)定了制定統(tǒng)計法實施細則的機關是國家統(tǒng)計局，而不是包括各省人大及其常委會在內(nèi)的其他機關，因此本案應當依照《統(tǒng)計法》和《統(tǒng)計法實施細則》進行處理，而不是依照《河南省統(tǒng)計管理條例》。

3、xx社工商處罰案：“通知”和“答復”是被告上級部門發(fā)給下級部門的內(nèi)部文件，沒有對外，根據(jù)行政處罰法的規(guī)定，沒有對外公布的規(guī)范性文件，不得作為行政處罰的依據(jù)。根據(jù)行政訴訟法的規(guī)定，人民法院審理行政案件依據(jù)的是法律、行政法規(guī)和地方性法規(guī)，參照規(guī)章，“通知”和“答復”不是規(guī)章，不具有參照效力，當然不能作為定案的依據(jù)。

“通知”的制定依據(jù)為《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》、《中華人民共和國企業(yè)法人登記條例》和《中華人民共和國企業(yè)法人登記條例實施細則》，但上述法律、法規(guī)和規(guī)章任何條、款、項都沒有授權工商行政管理部門管理房屋租賃事宜，《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》倒是很明確的規(guī)定，由城市房地產(chǎn)管理部門管理房屋租賃行為，工商行政管理部門要管理房屋租賃，就必須有法律、法規(guī)和規(guī)章的明確授權，“通知”引用的依據(jù)中恰恰沒有，因此，該“通知”屬于沒有法律、法規(guī)和規(guī)章依據(jù)的無效規(guī)范性文件。

《城市公有房屋管理規(guī)定》和《城市房屋租賃管理辦法》明確規(guī)定了由市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門主管本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋租賃管理工作，該規(guī)定和辦法均為規(guī)章，“通知”和“答復”與上述規(guī)章明顯存在沖突，根據(jù)《中華人民共和國立法法》的規(guī)定，這一沖突應當由國務院作出決定或者由兩部門聯(lián)合發(fā)文，國家工商行政管理局無權單獨作出規(guī)定。

4、聯(lián)社耕地占用稅案：聯(lián)社現(xiàn)使用土地1995年之前由寶豐縣化肥廠占用從事非農(nóng)業(yè)建設，后由縣國有資產(chǎn)經(jīng)營公司補辦劃撥手續(xù)用于工業(yè)生產(chǎn)，之后將該土地轉讓給聯(lián)社。很明顯，聯(lián)社不是占用該地塊進行非農(nóng)業(yè)建設的首次使用者?！吨腥A人民共和國耕地占用稅暫行條例》第4條明確規(guī)定：“耕地占用稅以納稅人實際占用的耕地面積計稅，按照規(guī)定稅額一次性征收?！备鶕?jù)該條規(guī)定，一個地塊只需繳納一次耕地占用稅，也就是說首次占用該地塊從事非農(nóng)業(yè)建設的單位和個人，應當繳納耕地占用稅，而不是今后通過轉讓取得該地塊從事非農(nóng)業(yè)建設權利的單位都需繳納耕地占用稅；如果都需要繳納耕地占用稅，就違反了《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》第4條一次性征收的規(guī)定，形成了重復納稅。

七、法律時效

篇10

但《財經(jīng)國家周刊》記者從國土部相關人士處獲悉，國土部目前尚未啟動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記試點工作，試點城市也沒有確定。寧波市國土資源局主要負責人接受記者采訪時也表示，并沒有接到國土部試點工作的正式通知。

按照國土部部長姜大明在3月26日召開的不動產(chǎn)登記工作第一次部際聯(lián)席會議上的表態(tài)，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度全面建立需要用時三年，不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺建立需要用時四年。

《財經(jīng)國家周刊》記者獲悉，國土部已經(jīng)細化了今年不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的重點和時間表。主要包括統(tǒng)一登記機構、統(tǒng)一登記依據(jù)、統(tǒng)一登記簿冊和權利證書、統(tǒng)一信息平臺、啟動農(nóng)村不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作、做好農(nóng)村土地承包經(jīng)營權確權登記發(fā)證與統(tǒng)一登記工作的銜接等。

從目前工作開展的狀況來看，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作領導小組及辦公室剛剛成立，不動產(chǎn)登記局的建制還未到位；統(tǒng)一登記依據(jù)工作方面，爭取按計劃6月底前出臺《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》和《不動產(chǎn)登記收費辦法》，年底前出臺《不動產(chǎn)登記辦法》和《不動產(chǎn)權籍調查規(guī)程》。

統(tǒng)一登記簿證工作方面，計劃年底前出臺統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿和權利證書；統(tǒng)一信息平臺工作方面，4月、5月、6月將開展調研，了解掌握不動產(chǎn)登記信息建設現(xiàn)狀，重點掌握房地合一地方登記信息整合內(nèi)容及整合模式。

也就是說，在上述具體的制度設計工作還未完成的情況下，國土部短期內(nèi)不可能布置不動產(chǎn)統(tǒng)一登記試點工作。

即使這項工作正式啟動，對房地產(chǎn)市場的影響也并非人們預想那樣明顯。在當前反腐形勢下，不少人寄希望于不動產(chǎn)登記制度揪出一批“房爺”、“房姐”，或者威懾有多套房產(chǎn)的官員拋房，從而促使房價下降；并且認為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是為房地產(chǎn)稅開征鋪路。

然而，從不動產(chǎn)登記制度設立本身來說，其主要目的是為了保證“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅”有法可依，保證民眾的不動產(chǎn)交易安全。其主要意義在于可以讓有關部門清晰掌握市場數(shù)據(jù)，從而準確設計樓市的調控政策。

《財經(jīng)國家周刊》記者了解到，未來，不動產(chǎn)登記資料的公開將是有限制的，并非像市場普遍認為的那樣會全部公開，也不是任何人都可以到登記機構輸入他人姓名就可以查到其名下所有的房產(chǎn)信息?！段餀喾ā返谑藯l對于查詢不動產(chǎn)登記資料的主體有明確的規(guī)定，即權利人和利害關系人。