導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇林地轉(zhuǎn)讓合同，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

農(nóng)村林地轉(zhuǎn)讓合同書范文1轉(zhuǎn)讓方(甲方)：

受讓方(乙方)：

甲乙雙方按照《森林法》、《農(nóng)村土地承包法》等法律法規(guī)的規(guī)定和本著平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，經(jīng)充分協(xié)商，訂立本林地轉(zhuǎn)讓合同書范本。

一、 林地基本情況及轉(zhuǎn)讓期限

1、甲方將坐落在***村麻子沖口的村屬公共山林地 畝，依法轉(zhuǎn)讓給乙方經(jīng)營(yíng)管理。該林地四至是：南至 ,北至 ，西至 ，東至 。森林類別 ：混雜灌木叢。

2、轉(zhuǎn)讓期限為長(zhǎng)期，從 年 月 日起。

3、林地面積、四至及其附圖為準(zhǔn)。

二、雙方的權(quán)利、義務(wù)

1、轉(zhuǎn)讓后，乙方終生享有林地使用權(quán)、林木所有權(quán)。甲方確認(rèn)上述轉(zhuǎn)讓給乙方的林地林木產(chǎn)權(quán)清晰，沒(méi)有權(quán)屬糾紛，不是甲方債務(wù)的抵押物。

2、乙方對(duì)轉(zhuǎn)讓林地依法享有經(jīng)營(yíng)權(quán)、收益權(quán)，有權(quán)依法自主生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和處置。

三、轉(zhuǎn)讓價(jià)格及支付方式和時(shí)間

本合同林地轉(zhuǎn)讓價(jià)格總計(jì) 元。支付的時(shí)間為年 月 日。

四、其他條款

1、雙方應(yīng)嚴(yán)格履行合同，不得違約。

2、本林地轉(zhuǎn)讓合同書范本自雙方簽訂之日起生效。

3、本林地轉(zhuǎn)讓合同書范本未盡事宜，可經(jīng)雙方協(xié)商制定補(bǔ)充協(xié)議，依法訂立的補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等的法律效力。

4、本林地轉(zhuǎn)讓合同書范本一式3份，甲乙雙方、鑒證人各執(zhí)一份。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

農(nóng)村林地轉(zhuǎn)讓合同書范文2甲方： 住址：

身份證號(hào)碼：

乙方： 住址：

身份證號(hào)碼：

甲乙雙方本著平等協(xié)商、自愿有償、誠(chéng)實(shí)守信的原則按照《農(nóng)村土地承包法》、《森林法》、《合同法》、《民法通則》等有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，特訂立本林地的承包經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)讓合同。

一、林地名稱、坐落、面積、用途

林地名稱：合同檔的為該林地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

林地所有人：

甲方林權(quán)證號(hào)：

坐落：

林地類型：

面積： 畝，共一宗。

第一宗( 畝)，四至界限為：東至 責(zé)任山;西至 責(zé)任山，南至

責(zé)任山;北至 責(zé)任山。 詳細(xì)四至界線見(jiàn)本合同附件1的附圖。

用途：本轉(zhuǎn)讓林地必須用于林業(yè)生產(chǎn)，未經(jīng)縣級(jí)以上林業(yè)行政管理部門依法批準(zhǔn)，不得改變林地用途，用于非林建設(shè)。

二、轉(zhuǎn)讓期限和起止時(shí)間

以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)的期限為 年，從 年 月 日起至 年 月 日止。

三、甲乙雙方權(quán)利和義務(wù)

(一)甲方的權(quán)利

1、依法轉(zhuǎn)讓已登記取得林權(quán)證的林地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

2、按照合同約定收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)。

3、向發(fā)包方提供乙方的有關(guān)情況。

4、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。

(二)甲方的義務(wù)

1、本和同生效之日交付林地(法律規(guī)定保護(hù)的珍貴、瀕危、稀有、有益的野生動(dòng)物、植物和地下礦藏、埋藏物除外)，向縣級(jí)以上人民政策申請(qǐng)權(quán)屬變更登記，并幫助乙方申領(lǐng)林權(quán)證，處理有關(guān)流轉(zhuǎn)的事宜;確保轉(zhuǎn)讓林地產(chǎn)權(quán)清晰、未設(shè)定擔(dān)保;第三人對(duì)本合同轉(zhuǎn)讓的承包地主張權(quán)利的，由甲方負(fù)責(zé)處理，并不得影響乙方的權(quán)利。

2、尊重和維護(hù)發(fā)包人的林地所有權(quán)，既是報(bào)經(jīng)發(fā)包方同意。

3、轉(zhuǎn)讓承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不得損害相鄰森林林地權(quán)利和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的合法權(quán)益。

4、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。

(二)乙方的權(quán)利

1、于本合同生產(chǎn)之日接受林地(法律規(guī)定保護(hù)的珍貴、瀕危、稀有、有益的野生動(dòng)物、植物和地下礦藏、埋藏物除外)，向縣級(jí)以上林業(yè)行政主管部門申領(lǐng)林權(quán)證。

2、依法享有甲方對(duì)發(fā)包人享有的林地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等權(quán)利;對(duì)承包的林地占有、使用、收益權(quán)及其承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的依法流轉(zhuǎn)權(quán)、收益權(quán)(承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法再行轉(zhuǎn)讓，也可出租、入股或者以其它方式流轉(zhuǎn)，其它方式承包的，還可抵押);享有國(guó)家相關(guān)扶持、優(yōu)惠政策;承包林地被依法征收、征用、占有的，有權(quán)利依法獲得相應(yīng)補(bǔ)償; 對(duì)在承包期內(nèi)非法變更、解除承包合同、收回承包林地的行為進(jìn)行抗辨，依法行使損害賠償請(qǐng)求權(quán)。

3、知悉甲方承包經(jīng)營(yíng)情況和林地的有關(guān)情況。

4、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其它權(quán)利。

(四)乙方的義務(wù)

1、按照合同約定交付轉(zhuǎn)讓費(fèi)。

2、全面履行甲方對(duì)林地的發(fā)包人應(yīng)當(dāng)履行的各項(xiàng)義務(wù);維持承包林地的林業(yè)用途，未經(jīng)縣級(jí)以上林業(yè)行政主管部門依法批準(zhǔn)，不得改變林地用途，用于非林建設(shè);依法保護(hù)和合理利用林地，不斷加大對(duì)承包林地的投入，提高其生產(chǎn)能力，提升其使用價(jià)值，推進(jìn)開(kāi)發(fā)利用進(jìn)度;不拋荒承包林地，不損害林地和森林資源，不給林地造成永久性損害，不自行或準(zhǔn)許他人在承包林地內(nèi)毀林開(kāi)荒、采石、取土、建窯等;保護(hù)法律規(guī)定保護(hù)的珍貴、瀕危、稀有、有益的野生動(dòng)物和植物;采伐林木應(yīng)有計(jì)劃地依法進(jìn)行;制止在林地違章用火的行為，一旦發(fā)生森林火災(zāi)和病蟲(chóng)害、林木盜伐事件，應(yīng)積極采取措施，并及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告;服從、支持縣(區(qū))、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))林地利用總體規(guī)劃;接受發(fā)包人依法進(jìn)行的監(jiān)督、指導(dǎo)。

3、向發(fā)包人通報(bào)有關(guān)情況，善意履行合同有關(guān)附填義務(wù)。

4、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。

四、轉(zhuǎn)讓費(fèi)及支付時(shí)間、方式

轉(zhuǎn)讓費(fèi)每年 元，合計(jì) 元，(大寫： )，自 年 月 日起以一次性付方式支付。

五、違法責(zé)任

甲乙雙方在合同生產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)善意履行義務(wù)，不符合規(guī)定且無(wú)合理事由的，應(yīng)向守約方支付違約金 元(大寫：);若造成損失的，應(yīng)當(dāng)采取補(bǔ)救措施，履行減損義務(wù)，承擔(dān)賠償責(zé)任，是否繼續(xù)履行合同由守約方?jīng)Q定。

六、爭(zhēng)議的解決

本轉(zhuǎn)讓合同履行發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，甲乙雙方可協(xié)商解決，也可以提請(qǐng)村民委員會(huì)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府調(diào)解，若當(dāng)事人不愿協(xié)商、調(diào)解或協(xié)商、調(diào)解不成的，可向林地承包仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁，也可直接向人民法院起訴。

七、其他事項(xiàng)

1、本轉(zhuǎn)讓合同自雙方簽字、蓋章之日成立，經(jīng)甲乙雙方確認(rèn)簽字后生產(chǎn)。

2、本合同一式五份，甲乙雙方、鄉(xiāng)人民政府、林地承包合同管理機(jī)構(gòu)(簽證單位)各執(zhí)一份，發(fā)包方備存一份。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

農(nóng)村林地轉(zhuǎn)讓合同書范文3原承包方： (以下稱甲方)

接受轉(zhuǎn)讓方：(以下稱乙方)

甲、乙雙方本著誠(chéng)實(shí)信用、公平、合法原則，依據(jù)《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定，自愿就甲方從本集體承包的土地向乙方轉(zhuǎn)讓事宜，達(dá)成如下協(xié)議，共同遵守：

一、甲方將自己承包土地 塊，地名四至界線分別為

共計(jì) 畝非基本農(nóng)田轉(zhuǎn)讓給乙方經(jīng)營(yíng)。

二、轉(zhuǎn)讓費(fèi)為每年每畝 元，合計(jì) 元，十年共計(jì) 元。大寫 元。乙方于二0一年月一次性支付全部轉(zhuǎn)讓費(fèi)

三、轉(zhuǎn)讓期限為，從 年 月 日至 年 月 日止。

四、因國(guó)家的惠農(nóng)政策，發(fā)放的補(bǔ)貼(包括糧食直補(bǔ)款)及其它優(yōu)惠歸乙方所有。

五、乙方對(duì)轉(zhuǎn)讓土地?fù)碛型耆?dú)立的經(jīng)營(yíng)權(quán)，有權(quán)自主決定種植安排，甲方不得干涉乙方正常生產(chǎn)活動(dòng)。乙方不得在土地內(nèi)搞建筑。

六、乙方因經(jīng)營(yíng)需要，可以對(duì)土地進(jìn)行合法平整、開(kāi)發(fā)、利用并取得收益。

七、轉(zhuǎn)讓期滿后，按國(guó)家的農(nóng)村土地政策甲方繼續(xù)承包該土地，乙方無(wú)條件退出。因轉(zhuǎn)讓土地經(jīng)營(yíng)權(quán)屬發(fā)生糾紛，或他人非法干涉由甲方負(fù)責(zé)處理。

八、乙方轉(zhuǎn)讓土地后如遇政府征收、征用土地，征地補(bǔ)償款歸甲方所有，因征地產(chǎn)生的優(yōu)惠政策及待遇也由甲方享有。

九、甲、乙雙方不得擅自解除本合同，經(jīng)雙方協(xié)商一致可以書面解除。一方違約向守約方承擔(dān)責(zé)任 。

十、甲、乙雙方簽字按手印生效，一式三份，甲方執(zhí)一份，乙方執(zhí)一份，證明人執(zhí)一份。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

篇2

農(nóng)民土地轉(zhuǎn)讓合同范文一轉(zhuǎn)讓方(以下簡(jiǎn)稱甲方)：____

受讓方(以下簡(jiǎn)稱乙方)：_ __

甲乙雙方依據(jù)《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》等有關(guān)法律、法規(guī)和國(guó)家有關(guān)政策的規(guī)定， 本著平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，就土地使用經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓簽訂本合同以供遵守。

一、轉(zhuǎn)讓標(biāo)的

甲方將其所擁有的____鄉(xiāng)(鎮(zhèn))____村____m²土地(地塊名稱、等級(jí)、四至、土地用途等 相關(guān)資料附后)的使用經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。

二、轉(zhuǎn)讓期限及土地使用經(jīng)營(yíng)權(quán)的交付時(shí)間和方式

1、轉(zhuǎn)讓的土地使用經(jīng)營(yíng)權(quán)年限為：。

2、甲方應(yīng)于年____月____日前將轉(zhuǎn)讓使用經(jīng)營(yíng)權(quán)的土地一次性全部交付乙方。

三、轉(zhuǎn)讓價(jià)格

轉(zhuǎn)讓的土地使用經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓金為_(kāi)___元(大寫 )人民幣。

四、支付方式和時(shí)間

現(xiàn)金方式(一次性)支付轉(zhuǎn)讓金，支付的時(shí)間為_(kāi)___年____月____日。

五、使用經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓和使用的特別約定

1、甲方交付的使用經(jīng)營(yíng)土地必須符合雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)。

2、乙方獲得土地使用經(jīng)營(yíng)權(quán)后，依法享有該土地的使用、轉(zhuǎn)讓、收益、自主經(jīng)營(yíng)權(quán)。

3、在甲乙雙方簽訂本合同的同時(shí)，甲方必須交出甲方對(duì)該轉(zhuǎn)讓土地的使用經(jīng)營(yíng)權(quán)證明給乙 方，協(xié)助乙方辦理土地使用經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)手續(xù)。

4、甲乙雙方在簽訂本合同后，甲方及甲方家屬不得再出示任何該轉(zhuǎn)讓土地的相關(guān)使用經(jīng)營(yíng) 權(quán)證明向乙方索取利益。如將來(lái)除甲方及甲方家屬以外的任何人向乙方出示該轉(zhuǎn)讓土地的使 用經(jīng)營(yíng)權(quán)證明并造成乙方損失的，乙方應(yīng)賠償甲方雙倍該土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)及該土地上的所有的設(shè) 施設(shè)備費(fèi)用、房屋建造費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。

六、生效條件

本合同須經(jīng)甲乙雙方簽字按手印，并經(jīng)____鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府農(nóng)村村委干部簽字證明后生效。

七、其他條款

本合同一式兩份，由甲乙雙方各執(zhí)一份。

甲方代表人(簽章)：____ 乙方代表人(簽章)：____ 身份證號(hào)：____ 身份證號(hào)：____

住址：____ 住址：____

____年____月____日 ____年____月____日

證明人：村委干部：_ 村委干部：

農(nóng)民土地轉(zhuǎn)讓合同范文二轉(zhuǎn)讓方(以下簡(jiǎn)稱甲方)：_________

受讓方(以下簡(jiǎn)稱乙方)：_________

甲乙雙方依據(jù)《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》等有關(guān)法律、法規(guī)和國(guó)家有關(guān)政策的規(guī)定，本著平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，就土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓簽訂本合同以供遵守。

一、轉(zhuǎn)讓標(biāo)的

甲方將其承包經(jīng)營(yíng)的_________鄉(xiāng)(鎮(zhèn))_________村_________組_________畝土地(地塊名稱、等級(jí)、四至、土地用途附后)的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方從事_________(主營(yíng)項(xiàng)目)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。

二、轉(zhuǎn)讓期限

轉(zhuǎn)讓的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)年限為_(kāi)________年，即自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。

三、轉(zhuǎn)讓價(jià)格

轉(zhuǎn)讓的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓金為_(kāi)________元人民幣。甲方承包經(jīng)營(yíng)相關(guān)地塊時(shí)對(duì)該地塊實(shí)際投入資金和人力改造的，可收取合理的補(bǔ)償金。本合同的補(bǔ)償金為_(kāi)________元(沒(méi)有補(bǔ)償金時(shí)可填寫為零元)。兩項(xiàng)合計(jì)總金額為_(kāi)________元人民幣。

四、支付方式和時(shí)間

乙方采取下列第_________種方式和時(shí)間支付轉(zhuǎn)讓金和補(bǔ)償金：

1、現(xiàn)金方式(一次或分次)支付轉(zhuǎn)讓金和補(bǔ)償金(無(wú)補(bǔ)償金時(shí)可劃去)，支付的時(shí)間為_(kāi)________。

2、實(shí)物方式(一次或分次)支付轉(zhuǎn)讓金和補(bǔ)償金(無(wú)補(bǔ)償金時(shí)可劃去)，實(shí)物為_(kāi)________(具體內(nèi)容見(jiàn)附件)。時(shí)間為_(kāi)________。

五、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的交付時(shí)間和方式

甲方應(yīng)于_________年_________月_________日前將轉(zhuǎn)讓承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的土地交付乙方。

交付方式為_(kāi)________或?qū)嵉匾淮涡匀拷桓丁?/p>

六、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓和使用的特別約定

1、轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)必須經(jīng)發(fā)包方同意，并由甲方辦理有關(guān)手續(xù)，在合同生效后甲方終止與發(fā)包方的承包關(guān)系。

2、甲方交付的承包經(jīng)營(yíng)土地必須符合雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)。

3、乙方必須與發(fā)包方確立新的承包關(guān)系，變更土地經(jīng)營(yíng)權(quán)證書，簽訂新的土地承包經(jīng)營(yíng)合同，方能獲得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

4、乙方獲得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)后，依法享有該土地的使用、收益、自主組織生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和產(chǎn)品處置權(quán)。

5、乙方必須按土地畝數(shù)承擔(dān)農(nóng)業(yè)稅費(fèi)和國(guó)家政策規(guī)定的其他義務(wù)。

6、乙方必須依法保護(hù)和合理利用土地，不得掠奪性經(jīng)營(yíng)，不得給土地造成永久性損害，并負(fù)責(zé)保護(hù)好承包土地上的林木、排灌設(shè)施等國(guó)家和集體財(cái)產(chǎn)。

7、乙方不得改變土地的農(nóng)業(yè)用途，不得用于非農(nóng)建設(shè)。

8、其他約定：_________。

七、違約責(zé)任

1、甲乙雙方在合同生效后應(yīng)本著誠(chéng)信的原則嚴(yán)格履行合同義務(wù)。如一方當(dāng)事人違約，應(yīng)向守約一方支付違約金。違約金的數(shù)額為_(kāi)________。

2、如果違約金尚不足以彌補(bǔ)守約方經(jīng)濟(jì)損失時(shí)，違約方應(yīng)在違約金之外增加支付賠償金。賠償金的數(shù)額依具體損失情況由甲乙雙方協(xié)商或土地承包仲裁機(jī)構(gòu)裁決，也可由人民法院判決。

八、爭(zhēng)議條款

因本合同的訂立、效力、履行、變更及解除等發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，甲乙雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的按下列第_________種方式解決：

1、提請(qǐng)村民委員會(huì)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、農(nóng)村土地承包管理機(jī)關(guān)調(diào)解;

2、提請(qǐng)_________仲裁委員會(huì)仲裁;

3、向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。

九、生效條件

甲乙雙方約定，本合同須經(jīng)雙方簽字、發(fā)包方同意并經(jīng)_________鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府農(nóng)村經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)備案(或鑒證)后生效。

十、其他條款

本合同未盡事宜，可經(jīng)雙方協(xié)商一致簽定補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。

本合同一式四份，由甲乙雙方、發(fā)包方和鑒證、備案單位各

執(zhí)一份。

甲方代表人(簽章)：_________ 乙方代表人(簽章)：_________

身份證號(hào)：_________ 身份證號(hào)：_________

住址：_________ 住址：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

農(nóng)民土地轉(zhuǎn)讓合同范文三轉(zhuǎn)讓方(即承包方、流出方，以下簡(jiǎn)稱甲方)：

1、農(nóng)村集體：

戶代表數(shù)： 戶

2、負(fù)責(zé)人： 職務(wù)：

3、負(fù)責(zé)人身份證號(hào)碼：

受讓方(即受讓方、流入方，以下簡(jiǎn)稱乙方)：

1、單位：

2、法定代表人：

3、單位地址：

4、法人居民身份證號(hào)碼：

為了明晰產(chǎn)權(quán)，辦理林權(quán)過(guò)戶手續(xù)，甲乙雙方經(jīng)平等協(xié)商，本著公開(kāi)、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用的原則，對(duì)不宜采取家庭承包方式的荒山荒地，通過(guò)公開(kāi)協(xié)商方式，按照法定程序，依據(jù)《農(nóng)村土地承包法》、《森林法》、《民法通則》、《合同法》等有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，特訂立本轉(zhuǎn)讓補(bǔ)充合同。

一、荒山荒地名稱、坐落、面積和用途

荒山荒地名稱：(小地名)。合同標(biāo)的為荒山荒地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)(是指荒山荒地的占有、使用、收益和依法處分權(quán))。坐落：

面積： 畝(大寫)

四至界限為：

東至：

南至：

西至：

北至：

詳細(xì)四至界限見(jiàn)本合同附件1的附圖。?

用途：本合同轉(zhuǎn)讓的荒山荒地必須用于林業(yè)生產(chǎn)，未經(jīng)縣級(jí)以上林業(yè)行政主管部門依法批準(zhǔn)，不得改變林地用途、用于非林建設(shè)。?

二、流轉(zhuǎn)方式、期限和承包費(fèi)及支付方式、時(shí)間

以轉(zhuǎn)讓方式承包，承包期 年，從 年 月 日起至 年 月日止。

承包費(fèi)經(jīng)雙方商議確定為：每畝每年計(jì) 元，共畝，應(yīng)支付承包費(fèi)合計(jì) 元(大寫： )。承包費(fèi)每年支付一次，一次支付 元，每年承包費(fèi)必須于 月日以前支付。

三、甲乙雙方的權(quán)利和義務(wù)

(一)甲方的權(quán)利。

1、發(fā)包的荒山荒地屬本集體所有。

2、依照合同約定收取承包費(fèi)。

3、依照法律法規(guī)規(guī)章和政策監(jiān)督、指導(dǎo)乙方依照承包合同約定的用途合理利用荒山荒地，制止非法損害承包地的行為。

4、執(zhí)行 林地利用總體規(guī)劃，辦理征收、征用、占用的補(bǔ)償事宜。

5、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其它權(quán)利。

(二)甲方的義務(wù)。?

1、于本合同生效之日交付權(quán)屬清楚、未設(shè)定擔(dān)保的荒山荒地(法律規(guī)定保護(hù)的珍貴、瀕危、稀有、有益的野生動(dòng)物、植物和地下礦藏、埋藏物除外)，及時(shí)向縣林業(yè)行政主管部門申請(qǐng)權(quán)屬變更登記，并幫助乙方申領(lǐng)林權(quán)證;第三人對(duì)本承包地主張權(quán)利的，由甲方負(fù)責(zé)處理，并

不得影響乙方的權(quán)利。

2、尊重乙方的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，不干涉乙方依法進(jìn)行正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

3、維護(hù)乙方承包的荒山荒地的占有、使用、收益權(quán)及承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的依法流轉(zhuǎn)權(quán)，承包后所種植的林木所有權(quán);

4、承包期內(nèi)，不得非法變更、解除承包合同和收回承包地。

5、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其它義務(wù)。?

(三)乙方的權(quán)利。

1、于本合同生效之日接受荒山荒地(法律規(guī)定保護(hù)的珍貴、瀕危、稀有、有益的野生動(dòng)物、植物和地下礦藏、埋藏物除外)，在甲方的配合、幫助下向縣級(jí)以上林業(yè)行政主管部門申領(lǐng)林權(quán)證。

2、對(duì)承包的荒山荒地依法享有占有、使用、收益權(quán)，依法登記取得林權(quán)證書后，其承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者以其它方式流轉(zhuǎn);正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不受干涉。

3、對(duì)承包期內(nèi)非法變更、解除承包合同、收回承包地的行為進(jìn)行抗辯，依法行使損害賠償請(qǐng)求權(quán)。

4、享受國(guó)家有關(guān)扶持、優(yōu)惠政策;承包經(jīng)營(yíng)地被依法征收、征用、占用的，有權(quán)依法獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。

5、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其它權(quán)利。

(四)乙方的義務(wù)。?

1、維持承包荒山荒地的林業(yè)用途，未經(jīng)有權(quán)的林業(yè)行政主管部門依法批準(zhǔn)，不得改變林地用途、用于非林建設(shè)。

2、依法保護(hù)和合理利用承包地。不斷加大對(duì)承包土地的投入，提高其生產(chǎn)能力，提升其使用價(jià)值，依約推進(jìn)開(kāi)發(fā)利用進(jìn)度;不自行或準(zhǔn)許他人在承包地內(nèi)開(kāi)荒、采石、取土、建窯等，不進(jìn)行破壞性、掠奪式開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)，不給林地造成永久性損害;采伐林木應(yīng)有計(jì)劃地依法進(jìn)行;制止在野外違章用火行為，一旦發(fā)生森林火災(zāi)和病蟲(chóng)害、林木盜伐事件，應(yīng)積極采取措施，并及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告。

3、服從、支持 林地利用總體規(guī)劃，接受甲方依法進(jìn)行的監(jiān)督和指導(dǎo)。

4、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其它義務(wù)。

四、合同期內(nèi)荒山荒地及荒山荒地開(kāi)發(fā)后資源收益的處置：

五、合同期滿時(shí)，荒山荒地及荒山荒地開(kāi)發(fā)后資源資產(chǎn)的處置：

六、違約責(zé)任

甲乙雙方在合同生效后，應(yīng)當(dāng)善意履行合同，如一方當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者履行義務(wù)不符合規(guī)定且無(wú)免責(zé)事由的，應(yīng)向守約方支付違約金 元(大寫：);若造成損失的，應(yīng)當(dāng)采取補(bǔ)救措施，履行減損義務(wù)，承擔(dān)賠償責(zé)任，是否繼續(xù)履行合同由守約方?jīng)Q定。

七、合同的變更和解除(一)以下條件成就時(shí)，可以變更或解除承包合同：

1、經(jīng)雙方協(xié)商一致且不損害國(guó)家、集體和社會(huì)公共利益;

2、發(fā)生不可抗力以致部分或完全不能履行合同義務(wù);

3、乙方主動(dòng)放棄承包期或喪失承包經(jīng)營(yíng)能力且自愿要求的。

(二)以下條件成就時(shí)，應(yīng)當(dāng)變更或解除承包合同：

1、乙方不依照合同交付承包費(fèi);

2、乙方破壞性、掠奪性經(jīng)營(yíng)，或拋荒，或擅自改變林地用途，經(jīng)甲方制止無(wú)效的;

3、承包林地部分或全部依法轉(zhuǎn)為其他建設(shè)用地;

4、一方違約致使承包合同無(wú)法履行或已無(wú)履行必要;

5、承包合同期限屆滿。

變更或解除承包合同應(yīng)提前60天書面通知對(duì)方，若使一方遭受損失的，應(yīng)由責(zé)任方賠償損失。

八、爭(zhēng)議的解決

本承包合同履行發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，甲乙雙方可協(xié)商解決，也可以提請(qǐng)村民委員會(huì)、鎮(zhèn)人民政府調(diào)解;若當(dāng)事人不愿協(xié)商、調(diào)解或協(xié)商、調(diào)解不成的，可向林地承包仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁，也可直接向人民法院起訴。

九、其他事項(xiàng)

1、本承包合同自雙方簽字、蓋章之日起成立，經(jīng)勐烈鎮(zhèn)人民政府鑒證后生效，不因甲方承辦人或負(fù)責(zé)人及乙方代表人的變更而影響法律效力。

2、本合同未盡事宜，雙方協(xié)商制定補(bǔ)充協(xié)議，依法訂立的補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。?

篇3

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)稅收 個(gè)人建房 征管漏洞

一、調(diào)查基本情況

新晃縣月塘路建筑用地為開(kāi)發(fā)商尤某某所開(kāi)發(fā),共有土地建筑面積9967.77,分為22塊不等面積進(jìn)行轉(zhuǎn)讓,其中19塊轉(zhuǎn)讓給何某某等157人,實(shí)際上在土地轉(zhuǎn)讓合同上的有具體姓名的為75人,在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同上簽名的有98人,其中有3人是明顯后來(lái)增加的,剩下3塊轉(zhuǎn)讓給了新晃某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和新晃縣某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司,總轉(zhuǎn)讓金額為9674773元,每平方米的均價(jià)970.61元。在地稅部門開(kāi)具完稅證明的有4份,占總應(yīng)開(kāi)具完稅證明的21%,在4份地稅部門開(kāi)具的完稅證明中,有三份涉及到通過(guò)對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的受人方的模糊表述,以達(dá)到偷漏稅款的目的的情況,占總開(kāi)具的完稅證明的75%。

二、稅收情況分析

個(gè)人建房涉及當(dāng)前征收的稅種共計(jì)9個(gè),其中直接以房地產(chǎn)為課稅對(duì)象的稅種有5個(gè),即土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、契稅;與房地產(chǎn)緊密相關(guān)的稅種有4個(gè),即營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅。我們從個(gè)人建房的流轉(zhuǎn)過(guò)程進(jìn)行調(diào)查,大體分為以下四個(gè)部分:

1、與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的稅收情況

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及到5稅1費(fèi),分別是耕地占用稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。月塘路的建筑用地開(kāi)發(fā)前為林地,不繳納耕地占用稅;固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅目前已停征;在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中,需要繳納印花稅的有按合同金額萬(wàn)分之五貼花的建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同和按承包金額的萬(wàn)分之三貼花的建筑安裝工程承包合同;涉及營(yíng)業(yè)稅的范圍是建筑、安裝、修繕、裝飾和其他工程作業(yè),就其工程價(jià)款按3%的稅率繳納營(yíng)業(yè)稅;城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加則分別按照營(yíng)業(yè)稅稅額的5%和4.5%附征。

就月塘路的個(gè)人建房在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)所涉及的稅種為印花稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加,由于城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附是隨營(yíng)業(yè)稅而附征,印花稅征收的合同和營(yíng)業(yè)稅又緊密相連,因此這四個(gè)稅種征收的關(guān)鍵在于營(yíng)業(yè)稅的征收。

根據(jù)我們的調(diào)查,這一環(huán)節(jié)存在房屋竣工后有部分房屋所有者干脆不辦證,認(rèn)為反正是自己住,等有人購(gòu)買后再按自建房辦證,從而使得與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的稅收流失嚴(yán)重;在月塘路附近的晃山路,甚至存在辦理房產(chǎn)證并出具了地稅部門納稅證明單卻在地稅部門沒(méi)有電子存檔的現(xiàn)象,調(diào)查后得知,其完稅證明可能是其只是交納了部分稅收預(yù)收款而沒(méi)有開(kāi)具具體稅種的發(fā)票;在人民路至通達(dá)路之間的月塘路的536.18的建設(shè)用地為受讓方某某等16戶,實(shí)際上就某某等三人在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同上簽字,由于相關(guān)人員為相關(guān)協(xié)稅部門領(lǐng)導(dǎo),還可能存在未繳納稅款而辦理房產(chǎn)證的情況,盡管月塘路的個(gè)人建房的包工頭或施工方需要首先去建設(shè)局進(jìn)行審核和備案,房屋建造好以后又需要去地稅部門出示已經(jīng)繳納這四個(gè)稅種以獲得地稅部門的完稅證明才能夠在房產(chǎn)局辦理房產(chǎn)證,因而與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的稅種從體制機(jī)制上看得到了一定控制,但是上述情況的存在表明,地稅部門在缺乏對(duì)協(xié)稅單位的有效監(jiān)督之前不能過(guò)于依靠其它單位為稅收把關(guān)。

2、與房地產(chǎn)交易相關(guān)的稅收情況

房地產(chǎn)交易涉及5稅1費(fèi),分別是契稅、印花稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。契稅專門對(duì)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行為課征的稅種,由于現(xiàn)階段的征收機(jī)關(guān)為財(cái)政部門,因此可以暫不考慮;印花稅在銷售房屋時(shí)按房屋購(gòu)銷合同金額的萬(wàn)分之三貼花,在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書及其相關(guān)權(quán)利證照時(shí)按5元貼花;土地增值稅的征稅對(duì)象是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人,采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行計(jì)征;涉及的營(yíng)業(yè)稅主要就其土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額的按5%的比例稅率計(jì)征營(yíng)業(yè)稅,城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加則分別按照營(yíng)業(yè)稅稅額的5%和4.5%附征。

月塘路的個(gè)人建房在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)所涉及的由我們征收的稅種為印花稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。由于城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附是隨營(yíng)業(yè)稅而附征,印花稅征收的合同和營(yíng)業(yè)稅又緊密相連,土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)為前提條件,因此這五個(gè)稅種征收的核心也在于營(yíng)業(yè)稅的征收。

我們通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn),月塘路的個(gè)人建房在與房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅收方面偷稅漏稅情況嚴(yán)重,主要是通過(guò)以下幾種方式進(jìn)行的:

(1)通過(guò)對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的受人方的模糊表述,以達(dá)到偷漏稅款的目的。

在簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的過(guò)程中,虛構(gòu)合同的受讓方當(dāng)事人,憑虛構(gòu)的合同當(dāng)事人到地稅等部門申報(bào)辦理稅務(wù)結(jié)算手續(xù),以達(dá)到其合同上未進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,同時(shí)屬于自用的行為,從而可以避免銷售不動(dòng)產(chǎn)這道稅款而又順利辦到房產(chǎn)證,這樣就把與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的印花稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加全部漏掉。具體操作過(guò)程如下:如在土地使用權(quán)合同中列明受讓方為某某某等16戶,其中能列出具體姓名而在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同上簽字的只有上述4人,在辦理房產(chǎn)證時(shí)房屋產(chǎn)權(quán)為22人集資建房所有,且只有某某某兩人辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證,其他兩人并沒(méi)有出現(xiàn)在相關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)證上,而其余的擁有房屋產(chǎn)權(quán)的20人根本沒(méi)有在當(dāng)初的土地使用權(quán)證上簽名;在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同上為某某某等8戶,實(shí)際上只有某某某四人在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同上簽字,而在辦理房產(chǎn)證時(shí)卻有某某某8人;土地使用權(quán)證上受讓方為某某某等18戶,實(shí)際上只有某某某英等11人,辦理住房房產(chǎn)證時(shí),卻出現(xiàn)了35人,其中24人并未出現(xiàn)在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中,在辦理門面房產(chǎn)證時(shí),出現(xiàn)了13人,其中10人并未出現(xiàn)在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中,在辦理柴棚車庫(kù)的房產(chǎn)證時(shí),有10人,其中7人并未出現(xiàn)在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中。月塘路轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的22份合同中,通過(guò)對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的受人方的模糊表述的情況有13起,占59%。

(2)利用各部門控制不嚴(yán),管理不及時(shí)的弱點(diǎn)打時(shí)間差,如購(gòu)地后先辦理土地使用權(quán)證,然后動(dòng)工修建并對(duì)外宣傳預(yù)售房屋。待買主確定后再通過(guò)其他渠道更改土地使用權(quán)證上的姓名,再進(jìn)行報(bào)建,完善相關(guān)手續(xù)后再按自建自用房屋辦證結(jié)算,從而給少繳土地和房屋轉(zhuǎn)證環(huán)節(jié)的稅收。

3、與房地產(chǎn)保有相關(guān)的稅收

房地產(chǎn)保有涉及到房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅,月塘路與房地產(chǎn)保有的稅收主要是針對(duì)其門面,按其土地建筑面積9967.77計(jì)算,其門面面積在9000左右,每個(gè)門面售價(jià)主要每平方米2800元―3000元不等,也存在每平方米4000元左右的,由于相當(dāng)部分房屋尚處于建設(shè)之中,相關(guān)的房產(chǎn)稅和土地增值稅尚未開(kāi)征。

4、與房地產(chǎn)所得相關(guān)的稅收

企業(yè)和個(gè)人應(yīng)當(dāng)就其開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)讓和租賃房地產(chǎn)所取得的所得及收益繳納企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅。月塘路的個(gè)人建房行為主要涉及到個(gè)人所得稅,個(gè)人因房產(chǎn)租賃所得,每次收入不超過(guò)4000元的,減除800的費(fèi)用;4000元以上的,減除20%的費(fèi)用,其余額為應(yīng)納稅所得額,適用20%的比例稅率;對(duì)于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得,以轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的收入額減除房地產(chǎn)的原值和合理費(fèi)用后的余額作為應(yīng)納稅所得額,適用20%的比例稅率。

與房地產(chǎn)所得有關(guān)的稅收中,租賃所得繳納的個(gè)人所得稅與房產(chǎn)稅聯(lián)系緊密,財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的個(gè)人所得稅與房地產(chǎn)交易的相關(guān)稅收關(guān)系密切,由于月塘路個(gè)人建房者對(duì)房地產(chǎn)交易的相關(guān)稅收進(jìn)行了故意偷漏,而相關(guān)的房產(chǎn)稅尚未征收,因而,個(gè)人所得稅的偷稅漏稅現(xiàn)象也非常嚴(yán)重。

三、征管建議

通過(guò)調(diào)查與分析,我們針對(duì)個(gè)人建房稅收征管有如下建議:

1、對(duì)尚未辦理房產(chǎn)證的集資合資建房,實(shí)行綜合管理,加強(qiáng)多部門協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)管理,堵塞稅收漏洞

2、加強(qiáng)稅收宣傳,增強(qiáng)公民納稅意識(shí)

3、做好源泉控管,完善代征代繳機(jī)制,從源頭管理房地產(chǎn)交易實(shí)行一站式審批和結(jié)算的聯(lián)合辦公模式

具體設(shè)想如下:

(1)與國(guó)土局建立工作協(xié)作關(guān)系,資源共享,定期進(jìn)行土地使用權(quán)數(shù)據(jù)比對(duì),及時(shí)掌握土地使用權(quán)的變動(dòng)信息;

(2)對(duì)稅收管理區(qū)域內(nèi)的土地利用網(wǎng)絡(luò)實(shí)行分戶管理。當(dāng)改變用途、改變權(quán)屬時(shí),區(qū)別情況跟蹤管理,凡用于新建改建房屋的, 則收取保證金或預(yù)征稅款。工程動(dòng)工時(shí)即按圖紙落實(shí)每套住房及門面的產(chǎn)權(quán)人及其家庭成員姓名等相關(guān)資料,辦證時(shí)如產(chǎn)權(quán)人有變更則可初步確定為交易性房產(chǎn)并已進(jìn)行交易;

(3)參與房地產(chǎn)交易辦公大廳的設(shè)立,與國(guó)土、房產(chǎn)、城建規(guī)劃等部門集中辦理房地產(chǎn)相關(guān)審批結(jié)算業(yè)務(wù)。

篇4

5 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)政策解讀

當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主要類型為土地互換、出租、入股、合作等方式。流轉(zhuǎn)土地要堅(jiān)持農(nóng)戶自愿的原則，并經(jīng)過(guò)鄉(xiāng)級(jí)土地管理部門備案，簽訂流轉(zhuǎn)合同。

為了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的需要，為人民建設(shè)更美好安寧的家園，方便交通，充分發(fā)揮現(xiàn)代交通工具的便捷，用時(shí)間縮小邊遠(yuǎn)地區(qū)的距離，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化，希望廣大人民群眾支持配合，特制定《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)的意見(jiàn)》。

征地補(bǔ)償

征收耕地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：旱田平均每畝補(bǔ)償5.3萬(wàn)元；水田平均每畝補(bǔ)償9萬(wàn)元；菜田平均每畝補(bǔ)償15萬(wàn)元；

征收基本農(nóng)田補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：旱田平均每畝補(bǔ)償5.8萬(wàn)元；水田平均每畝補(bǔ)償9.9萬(wàn)元；菜田平均每畝補(bǔ)償15.6萬(wàn)元；

征收林地及其他農(nóng)用地平均每畝補(bǔ)償13.8萬(wàn)元；

征收工礦建設(shè)用地、村民住宅、道路等集體建設(shè)用地平均每畝補(bǔ)償13.6萬(wàn)元；

征收空閑地、荒山、荒地、荒灘、荒溝和未利用地平均每畝補(bǔ)償2.1萬(wàn)元。

其他稅費(fèi)

耕地占用稅，按每平方米2元計(jì)算。

商品菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金，按每畝1萬(wàn)元計(jì)算。

征地管理費(fèi)，按征地總費(fèi)用的3%計(jì)算。由國(guó)土資源部門嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定使用。

耕地占補(bǔ)平衡造地費(fèi)，平均每畝4000元，統(tǒng)籌調(diào)劑使用，省國(guó)土資源廳負(fù)責(zé)監(jiān)督驗(yàn)收。

征地工作程序

第一，告知征地情況。在征地依法報(bào)批前，當(dāng)?shù)貒?guó)土資源部門應(yīng)將擬征地的用途、位置、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑等，以書面形式告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶。在告知后，凡被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗，征地時(shí)一律不予補(bǔ)償。

第二，確認(rèn)征地調(diào)查結(jié)果。國(guó)土資源部門會(huì)同交通、林業(yè)部門，對(duì)擬征土地的權(quán)屬、地類、面積以及地上附著物權(quán)屬、種類、數(shù)量等現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查結(jié)果應(yīng)與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)戶和地上附著物產(chǎn)權(quán)人、各市動(dòng)遷辦公室共同確認(rèn)。

第三，組織征地聽(tīng)證。在征地依法報(bào)批前，國(guó)土資源部門應(yīng)告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶，對(duì)擬征土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑有申請(qǐng)聽(tīng)證的權(quán)利。當(dāng)事人申請(qǐng)聽(tīng)證的，應(yīng)按照《國(guó)土資源聽(tīng)證規(guī)定》規(guī)定的程序和有關(guān)要求組織聽(tīng)證。

第四，簽訂征地補(bǔ)償協(xié)議。國(guó)土資源部門要按照本方案制定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民個(gè)人簽訂征地補(bǔ)償協(xié)議，并將協(xié)議作為征地報(bào)件必備件附征地卷一同上報(bào)。

第五，公開(kāi)征地批準(zhǔn)事項(xiàng)。經(jīng)依法批準(zhǔn)征收的土地，除涉及國(guó)家保密規(guī)定等特殊情況外，省國(guó)土資源廳通過(guò)媒體向社會(huì)公示征地批準(zhǔn)事項(xiàng)?？h國(guó)土資源部門應(yīng)按照《征用土地公告辦法》規(guī)定，在被征地所在村、組公告征地批準(zhǔn)事項(xiàng)。

第六，支付征地補(bǔ)償安置費(fèi)。征地補(bǔ)償安置方案經(jīng)市、縣政府批準(zhǔn)后應(yīng)按法律規(guī)定的時(shí)限向被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織按時(shí)支付征地補(bǔ)償安置費(fèi)用。當(dāng)?shù)貒?guó)土資源部門要協(xié)同農(nóng)業(yè)、民政等有關(guān)部門對(duì)被征地集體組織內(nèi)部征地補(bǔ)償安置費(fèi)用的分配和使用情況進(jìn)行監(jiān)督。

6土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓流程

我國(guó)的土地不是歸國(guó)家所有就是歸集體經(jīng)濟(jì)組織所有，但土地的使用權(quán)是可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的。

何為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓？

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓流程

（一）申請(qǐng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

申請(qǐng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)提交下列文件資料：

土地轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)書；土地使用權(quán)證（正本）；原土地出讓合同書或原土地轉(zhuǎn)讓合同書（復(fù)印件）；

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書或者贈(zèng)與書（經(jīng)公證），或交換協(xié)議書，或人民法院依法作出的已經(jīng)生效的判決書、裁定書、調(diào)解書，或有關(guān)行政機(jī)關(guān)的行政決定書，以及合法方式轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的文件、證明等；

雙方或多方營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明、授權(quán)委托書及人身份證明、通訊地址和聯(lián)系電話；

同一建筑物分割轉(zhuǎn)讓（如商品樓房分層分套出售）土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)提交規(guī)劃部門的有關(guān)文件以便計(jì)算房屋權(quán)利人分?jǐn)偟耐恋孛娣e；屬劃撥土地的還要補(bǔ)辦出讓手續(xù)，補(bǔ)交往地價(jià)款、補(bǔ)簽出讓合同并提交相應(yīng)文件；

屬土地分割轉(zhuǎn)讓的提交規(guī)劃部門的規(guī)劃文件或轉(zhuǎn)讓地塊的規(guī)劃要求；

軍隊(duì)空余土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須持批準(zhǔn)補(bǔ)辦出讓文件和軍隊(duì)土地管理部門的證明文件；

提交具有資格的地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的估價(jià)報(bào)告書和市土地管理局的確認(rèn)書；

地塊開(kāi)發(fā)投資或建筑物資產(chǎn)凈值財(cái)務(wù)報(bào)告；

市政道路規(guī)劃網(wǎng)絡(luò)圖；

其他法律、法規(guī)規(guī)定的文件。

（二）受理申請(qǐng)（1天）

窗口收件人審查當(dāng)事人所提交的文件資料是否真實(shí)、齊備。申請(qǐng)文件資料齊全又符合規(guī)定的，則予受理；

給受理的申請(qǐng)編號(hào)并發(fā)給回執(zhí)，回執(zhí)注明所收取的文件資料，受理日期并編號(hào)。

（三）初審（5天）

土地交易所接收提供的文件資料負(fù)責(zé)到檔案室進(jìn)行查核，在5天內(nèi)作出是否受理申請(qǐng)的書面簽復(fù)。

審查人員審查上述文件資料是否真實(shí)，齊全有效，是否違反《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法規(guī)規(guī)定以及省、市和規(guī)劃部門的有關(guān)規(guī)定。

審查人員查明有下列情形之一的，則駁回轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)。

（1）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

（2）權(quán)屬來(lái)源的性質(zhì)是不許轉(zhuǎn)讓而又未取得批準(zhǔn)的；

（3）根據(jù)城市規(guī)劃，市政府決定收回土地使用權(quán)的或市政府批準(zhǔn)列入征用、拆遷范圍內(nèi)的和不符合城市規(guī)劃的；

（4）司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制的；

（5）共有土地使用權(quán)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（6）設(shè)立抵押權(quán)的土地使用權(quán)，未經(jīng)抵押人書面同意的；

（7）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

（8）以出讓方式取得土地使用權(quán)，不按照出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金的（包括征地協(xié)議未全部?jī)冬F(xiàn)的），不按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)的，達(dá)不到建設(shè)用地條件或投資額達(dá)不到總投資額25%以上的；

（9）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)權(quán)屬來(lái)源屬行政劃撥的（即未注明使用期限的），未取得土地部門批準(zhǔn)，補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)，補(bǔ)交地價(jià)款和簽訂《土地出讓合同》的；

（10）轉(zhuǎn)讓已出租的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓人或受讓人與承租人未達(dá)成協(xié)議的；

實(shí)地勘察。

屬于地塊分割或面積變化的由局測(cè)量隊(duì)提供定線作業(yè)表和宗地圖。

（四）審核（3天）

經(jīng)辦人提出初審意見(jiàn)，經(jīng)所領(lǐng)導(dǎo)審核不合格的，轉(zhuǎn)窗口復(fù)函不同意辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)并退文；審核合格的提出審核意見(jiàn)報(bào)局領(lǐng)導(dǎo)審批。

交易所根據(jù)局領(lǐng)導(dǎo)的審批意見(jiàn)，將批準(zhǔn)文件資料轉(zhuǎn)交地籍科（屬成片開(kāi)發(fā)土地的先報(bào)市政府評(píng)審）。

（五）繳納稅費(fèi)

經(jīng)辦人員按照有關(guān)規(guī)定通知當(dāng)事人到指定的部門繳納稅費(fèi)，申報(bào)人應(yīng)及時(shí)將完稅或免稅證明提供給地產(chǎn)交易窗口。

（六）地籍科根據(jù)上述文件資料核發(fā)土地使用權(quán)證

（七）立卷歸檔

7轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)營(yíng)業(yè)稅如何繳納

根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定，企業(yè)在中國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅。對(duì)于土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不繳納營(yíng)業(yè)稅。將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，免征營(yíng)業(yè)稅。

納稅事項(xiàng)：土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)

稅目：轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)―轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)

稅率：5%

計(jì)稅依據(jù)：企業(yè)轉(zhuǎn)讓其受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去土地使用權(quán)的受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額；企業(yè)轉(zhuǎn)讓抵債所得的土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。

納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

納稅期限：以一個(gè)月為一期納稅的，自期滿之日起十日內(nèi)申報(bào)納稅；以五日、十日或者十五日為一期納稅的，自期滿之日起五日內(nèi)預(yù)繳稅款，于次月一日起十日內(nèi)申報(bào)納稅并結(jié)清上月應(yīng)納稅款。不能按照固定期限納稅的，可以按次納稅。

納稅地點(diǎn)：企業(yè)應(yīng)向土地所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

8 劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件是什么

劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，是指劃撥土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移，包括出售、交換、贈(zèng)與等行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)受讓人在法定條件下把自己取得的剩余期限的土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給再受讓人的行為。劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是土地使用權(quán)的占有、使用、收益和有限處分權(quán)利全部轉(zhuǎn)移給新的權(quán)利人，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓對(duì)國(guó)家土地所有權(quán)并不產(chǎn)生影響，國(guó)家仍然享有對(duì)該土地的所有權(quán)。

劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件

依照行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)，一般不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，但經(jīng)過(guò)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)，并符合下列條件者，可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓：

土地使用者是公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；

領(lǐng)有國(guó)有土地使用權(quán)；

對(duì)土地上的建筑物、其他附著物擁有合法的產(chǎn)權(quán)；

依照《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金，或以轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。

劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)

（一）行政干預(yù)性強(qiáng)。

由于劃撥土地使用權(quán)與國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策有著密切聯(lián)系，因此其轉(zhuǎn)讓須經(jīng)土地行政主管部門審查并經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批后才可有效，審查的內(nèi)容包括轉(zhuǎn)讓雙方的情況及轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否合法、轉(zhuǎn)讓后用途及土地使用權(quán)類型是否符合規(guī)劃和國(guó)家供地政策、土地權(quán)屬是否清楚等，其目的是保證國(guó)有土地收益不流失和防止劃撥土地使用權(quán)流入市場(chǎng)對(duì)國(guó)有土地市場(chǎng)造成不必要的沖擊。

在劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中行政管理機(jī)關(guān)雖然不是一方當(dāng)事人，但十分重要，它不僅僅限于土地使用權(quán)辦理變更登記手續(xù)，而還要進(jìn)行之前的審查，只有存在它許可以后，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為才可發(fā)生。

（二）不對(duì)稱性。

由于劃撥土地使用權(quán)是一種特殊的土地使用權(quán)，這種權(quán)利在市場(chǎng)中的轉(zhuǎn)讓也必須受不定期的條件限制，劃撥土地使用權(quán)在流轉(zhuǎn)過(guò)程中作為一個(gè)整體進(jìn)行流通的情況極少，只有兩個(gè)同時(shí)符合使用劃撥條件的主體之間才存在著一個(gè)完整意義上的劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。

在多數(shù)情況下是受讓方不符合使用劃撥土地的條件，轉(zhuǎn)讓過(guò)程中要通過(guò)補(bǔ)辦手續(xù)，將劃撥土地使用權(quán)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)或上繳劃撥土地的收益金。

（三）有償性。

2008 年2月13日國(guó)土資源部了《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》，首先明確了企業(yè)國(guó)有劃撥土地權(quán)益，承認(rèn)劃撥土地使用權(quán)是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)，這就為其流轉(zhuǎn)提供了可靠的內(nèi)部動(dòng)力，國(guó)有劃撥土地使用權(quán)人長(zhǎng)時(shí)間使用土地不可能對(duì)土地沒(méi)有投入，況且用地者在取得劃撥土地時(shí)也并非是“無(wú)償”，也付出了補(bǔ)償、安置等相關(guān)費(fèi)用。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第23條：“土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。”

9 農(nóng)村土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議范本

轉(zhuǎn)讓方（以下簡(jiǎn)稱甲方）：

受讓方（以下簡(jiǎn)稱乙方）：

甲乙雙方按照《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》和《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》等有關(guān)法律法規(guī)和國(guó)家有關(guān)政策的規(guī)定，本著依法、自愿、有償?shù)脑瓌t，經(jīng)雙方協(xié)商一致，就農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，訂立本合同。

一、轉(zhuǎn)讓標(biāo)的：

甲方將其承包經(jīng)營(yíng)的位于____鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）____村____組____畝土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方從事（主營(yíng)項(xiàng)目）生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。

地塊名稱：

坐落（四至）地塊數(shù)（塊） 面積（畝）質(zhì)量等級(jí)（肥力水平）備注

二、轉(zhuǎn)讓期限

轉(zhuǎn)讓的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)年限為_(kāi)___年，即自____年____月____日起至____年____月____日止（轉(zhuǎn)讓期限不得超過(guò)承包期的剩余年限）。

三、轉(zhuǎn)讓費(fèi)

轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓金為_(kāi)___元。對(duì)甲方實(shí)際投入資金和人力改造該地塊的補(bǔ)償金為元（沒(méi)有補(bǔ)償金時(shí)可填寫為零元）。

四、支付方式和時(shí)間

乙方采取下列第____種方式和時(shí)間支付轉(zhuǎn)讓金和補(bǔ)償金：

1.乙方采用現(xiàn)金方式支付轉(zhuǎn)讓金和補(bǔ)償金（無(wú)補(bǔ)償金時(shí)可劃去），支付的時(shí)間和方式為。（為_(kāi)___年____月____日前一次或多次付清）

2.乙方采用實(shí)物方式支付轉(zhuǎn)讓金和補(bǔ)償金（無(wú)補(bǔ)償金時(shí)可劃去），實(shí)物為_(kāi)___。支付的時(shí)間和方式為_(kāi)___。（為_(kāi)___年____月____日前一次或多次付清）

五、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓土地的交付時(shí)間和方式

甲方應(yīng)于____年____月____日前將轉(zhuǎn)讓土地交付乙方。交付方式為_(kāi)___。（雙方須提請(qǐng)所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門、發(fā)包方、雙方指定的第三者中的任一方鑒證，乙方應(yīng)向甲方出具乙方簽名的轉(zhuǎn)讓土地交付收據(jù)）

六、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓和使用的特別約定

1.甲方轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)須經(jīng)發(fā)包方同意，并由甲方辦理轉(zhuǎn)讓認(rèn)可手續(xù)，在合同生效后終止與發(fā)包方的承包關(guān)系。

2.甲方交付的轉(zhuǎn)讓土地必須符合雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)。

3.乙方依據(jù)合同獲得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)后須與發(fā)包方確立新的承包關(guān)系，辦理有關(guān)手續(xù)。

4.乙方獲得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)后，承包期內(nèi)依法享有該土地的使用、經(jīng)營(yíng)決策、產(chǎn)品處置和收益等權(quán)利。

5.乙方獲得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)后，必須按土地畝數(shù)承擔(dān)國(guó)家政策規(guī)定的費(fèi)用和其他義務(wù)。

6.乙方必須管好用好承包土地，保護(hù)地力，不得掠奪性經(jīng)營(yíng)，并負(fù)責(zé)保護(hù)好承包土地上的林木、排灌設(shè)施等國(guó)家和集體財(cái)產(chǎn)。

7.乙方不得改變土地的農(nóng)業(yè)用途。

8.其他約定：____。

七、違約責(zé)任

1.甲乙雙方在合同生效后應(yīng)本著誠(chéng)信的原則嚴(yán)格履行合同義務(wù)。如一方當(dāng)事人違約，應(yīng)向守約一方支付違約金。違約金的數(shù)額為_(kāi)___。

2.如果違約金尚不足以彌補(bǔ)守約方經(jīng)濟(jì)損失時(shí)，違約方應(yīng)在違約金之外增加支付賠償金。賠償金的具體數(shù)額依具體損失情況確定。

八、爭(zhēng)議條款

因本合同的訂立、效力、履行、變更及終止等發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，甲乙雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的按下列第種方式解決：

1.提請(qǐng)村民委員會(huì)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、農(nóng)業(yè)承包合同管理機(jī)關(guān)調(diào)解；

2.提請(qǐng)仲裁委員會(huì)仲裁；

3.向有管轄權(quán)的人民法院提訟。

九、生效條件

甲乙雙方約定，本合同須經(jīng)雙方簽字并經(jīng)轉(zhuǎn)讓承包經(jīng)營(yíng)權(quán)土地的所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)鑒證、備案后生效。

十、其他條款

本合同未盡事宜，可經(jīng)雙方協(xié)商一致簽定補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。

本合同一式四份，由甲乙雙方、發(fā)包方和鑒證單位各執(zhí)一份。

甲方：（簽章）____乙方：（簽章）____法定代表人：____法定代表人：____法定代表人身份證號(hào)：____法定代表人身份證號(hào)：____住址：____住址：____

簽約日期：____年____月____日

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內(nèi)容提要: 農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的出租、代耕是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的債權(quán)性流轉(zhuǎn)方式，反租倒包模式本質(zhì)上是在農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的基礎(chǔ)上建立起的雙層租賃結(jié)構(gòu)。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓、互換、抵押是導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)或設(shè)定的流轉(zhuǎn)方式。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)包行為是一種設(shè)定與永佃權(quán)相當(dāng)?shù)拇渭?jí)承包經(jīng)營(yíng)的行為。在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股的運(yùn)作過(guò)程中，農(nóng)民一般是在其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)上設(shè)定次級(jí)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)并將該權(quán)利移轉(zhuǎn)給合作社或者公司，從而獲得相應(yīng)的股權(quán)。

“流轉(zhuǎn)”是一個(gè)來(lái)自于生活的術(shù)語(yǔ)，它包含了一系列法律性質(zhì)與法律效果各異的由法律行為所引起的法律關(guān)系。從農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人的角度來(lái)看，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)是指農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人所進(jìn)行的依法處分自己的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或者在農(nóng)村土地上設(shè)定物權(quán)性負(fù)擔(dān)、債權(quán)性負(fù)擔(dān)或者其他相關(guān)權(quán)利的行為。從目前的實(shí)踐來(lái)看，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)包括農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、抵押、出租、入股等。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到 2008 年底，全國(guó)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)面積達(dá)到1． 09 億畝，占農(nóng)戶承包耕地總面積的 8． 9% ，其中通過(guò)轉(zhuǎn)包占 54% ，出租占 26． 2% ，轉(zhuǎn)讓占 6． 2% ，互換占 4． 4%，入股占 4． 4%，其他占 4． 8%（注：數(shù)據(jù)來(lái)自朱雋： 《農(nóng)業(yè)部： 土地流轉(zhuǎn)要充分尊重農(nóng)民意愿》，人民日?qǐng)?bào) 2009 年 8 月 2 日，參見(jiàn) http： / /nc． people． com． cn/GB /61154 /9771278． html，最后瀏覽日期 2010 年 2 月 15 日。）。到 2009 年 9 月，全國(guó)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)比例升至約11% ，在浙江等省份，流轉(zhuǎn)比例已近 30% ，各種流轉(zhuǎn)形式所占之比例基本與 2008 年底持平（注：數(shù)據(jù)來(lái)自劉凌云： 《土地流轉(zhuǎn)改變中國(guó)農(nóng)村》，新財(cái)富 2009 年 11 月 13 日，參見(jiàn)網(wǎng)頁(yè) http： / /www． p5w． net/newfortune/qian-yan /200911 / t2670878． htm，最后瀏覽日期 2010 年 2 月 15 日。）。在農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)發(fā)展異常迅速的形勢(shì)下，探討實(shí)踐中普遍存在的出租、代耕、反租倒包、互換、轉(zhuǎn)讓、抵押、轉(zhuǎn)包以及入股等農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)形式的法律屬性、法理內(nèi)涵及制度完善問(wèn)題，對(duì)于夯實(shí)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的土地權(quán)利基礎(chǔ)具有重大意義。

《土地承包經(jīng)營(yíng)法》第 32 條以及《物權(quán)法》第 128 條集中對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)作出了規(guī)定。從其內(nèi)容來(lái)看，我國(guó)將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)區(qū)分為家庭承包方式獲得承包經(jīng)營(yíng)權(quán)與通過(guò)非家庭承包獲得承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，并分別對(duì)其做出了規(guī)定。通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)，但不能用來(lái)抵押，流轉(zhuǎn)方式受到一定的限制； 通過(guò)非家庭承包方式取得的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)則幾乎不受限制，可以轉(zhuǎn)包、出租、互換，可以進(jìn)行抵押，下面我們主要對(duì)通過(guò)家庭方式取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)問(wèn)題進(jìn)行探討。

一、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租、代耕、反租倒包的法理分析

從法理分析的角度，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的出租、代耕、反租倒包是三種典型的債權(quán)式流轉(zhuǎn)方式。出租是產(chǎn)生租賃關(guān)系的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方式?！掇r(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理法辦法》對(duì)此解釋道： “出租是指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以一定期限租賃給他人從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。出租后原土地承包關(guān)系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。承租方按出租時(shí)約定的條件對(duì)承包方負(fù)責(zé)?！背鲎馐且环N產(chǎn)生租賃關(guān)系的行為，在出租人與承租人之間因承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租合同而產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系。租賃契約的有效存在與承租人對(duì)土地的實(shí)際占有為承租人支配土地的權(quán)利依據(jù)與事實(shí)基礎(chǔ)。承租人在占有承租土地的占有關(guān)系之長(zhǎng)期存在進(jìn)一步強(qiáng)化了承租人對(duì)承租地的權(quán)利，使承租人近乎享有一種基于債權(quán)關(guān)系而產(chǎn)生的對(duì)物的支配效力，但這并不能改變土地租賃法律關(guān)系依然是債之法律關(guān)系的基本屬性。出租承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同除了需遵守農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的原則外，可以由出租人與承租人自由協(xié)商確定。由于出租對(duì)應(yīng)規(guī)范的租賃契約形態(tài)，出租這一流轉(zhuǎn)方式在實(shí)踐中獲得普遍認(rèn)同，相關(guān)糾紛也較容易按照租賃合同約定而解決。

我國(guó)農(nóng)村地區(qū)還普遍存在代耕現(xiàn)象?！八^代耕，是指承包人在不改變與集體的承包關(guān)系的情況下，以支付一定對(duì)價(jià)為條件，委托他人或經(jīng)濟(jì)組織在其承包地上進(jìn)行耕種的行為?！盵1]在代耕關(guān)系中土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)仍由承包方享有，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)并不發(fā)生移轉(zhuǎn)，受托人以承包方的名義在承包地上進(jìn)行耕種，代耕實(shí)質(zhì)上是一種創(chuàng)設(shè)債權(quán)債務(wù)關(guān)系的普通債權(quán)行為。在代耕法律關(guān)系中代耕人以代耕合同為基礎(chǔ)，享有基于債權(quán)與占有事實(shí)而產(chǎn)生較租賃關(guān)系更為短暫的對(duì)農(nóng)地的支配性權(quán)利。代耕形式在實(shí)踐中的進(jìn)一步發(fā)展導(dǎo)致了帶有一定代耕特征的“托管”流轉(zhuǎn)方式出現(xiàn)?！巴泄堋绷鬓D(zhuǎn)模式在實(shí)踐中具體的做法是由農(nóng)戶組建的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社( 或稱土地合作社) 為無(wú)暇或無(wú)力耕種土地的農(nóng)戶代為管理和耕種土地，由被代耕的農(nóng)戶向合作社繳納一定的管理及生產(chǎn)費(fèi)用。托管農(nóng)地的合作社可以對(duì)委托其代耕的農(nóng)地進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃、統(tǒng)一的管理和規(guī)?；?jīng)營(yíng)，表明“托管”模式下的代耕并不完全同于農(nóng)戶之間自發(fā)的代耕[2]。

我國(guó)一些農(nóng)村地區(qū)出現(xiàn)了反租倒包的經(jīng)營(yíng)形式。反租倒包的雛形可以追溯到改革開(kāi)放初期在北京順義地區(qū)進(jìn)行試驗(yàn)農(nóng)場(chǎng)規(guī)模經(jīng)營(yíng)，該試驗(yàn)農(nóng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的基本方式是土地承包給農(nóng)民，在此基礎(chǔ)上土地再租賃給集體或者集體中的具有機(jī)械化或者規(guī)模經(jīng)營(yíng)能力的大戶。目前反租倒包在沿海地區(qū)發(fā)展較為迅速。反租倒包的基本做法是在堅(jiān)持農(nóng)民土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的基礎(chǔ)上，將土地反租給集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會(huì)，再由集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會(huì)將土地租給種田大戶或者農(nóng)業(yè)公司，由他們進(jìn)行土地的規(guī)模經(jīng)營(yíng)。反租倒包后種糧大戶或農(nóng)業(yè)公司會(huì)雇傭農(nóng)民進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，因此，反租倒包會(huì)在一定程度上提高農(nóng)民的收入，也會(huì)提高農(nóng)業(yè)的集約經(jīng)營(yíng)程度。反租倒包為主要形式的規(guī)模經(jīng)營(yíng)需要農(nóng)民有穩(wěn)定的非農(nóng)收入來(lái)源來(lái)保障，并須在保障農(nóng)民的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)及其收益權(quán)的前提下才能實(shí)施。同時(shí)，反租倒包要求種糧大戶和農(nóng)業(yè)公司必須進(jìn)行高附加值的農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)以彌補(bǔ)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)自身的不足，這也制約反租倒包的發(fā)展。反租倒包模式的特點(diǎn)是在農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的基礎(chǔ)上建立起了雙層租賃結(jié)構(gòu)，即農(nóng)戶以租賃的方式將土地租賃給集體，集體再通過(guò)轉(zhuǎn)租的形式將土地租賃給種糧大戶或者公司。在反租倒包中，集體再次將土地權(quán)利流轉(zhuǎn)第三方時(shí)使用了“包”的用語(yǔ)，但實(shí)質(zhì)該次流轉(zhuǎn)依然是一種土地權(quán)利的租賃。由于集體通過(guò)反租形式從出租農(nóng)戶那里獲得的是一種以土地為標(biāo)的物的債權(quán)以及依據(jù)該債權(quán)而享有的基于債權(quán)關(guān)系的支配權(quán)，所以集體在“倒包”中所能轉(zhuǎn)移給種糧大戶或者公司也是一種債權(quán)和基于債權(quán)關(guān)系的支配權(quán)?！胺底獾拱敝械陌值膽?yīng)用說(shuō)明了現(xiàn)實(shí)中存在著強(qiáng)化租賃權(quán)保護(hù)承租人的現(xiàn)實(shí)需要。在反租倒包的過(guò)程中，要謹(jǐn)防集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員等集體土地所有權(quán)行使主體強(qiáng)迫農(nóng)民出租自己享有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的土地，導(dǎo)致農(nóng)民難以再以土地為基礎(chǔ)進(jìn)行農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)，形成種田大戶與農(nóng)業(yè)公司對(duì)農(nóng)民土地的變相兼并。

二、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的互換、轉(zhuǎn)讓的法理分析

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓、互換是涉及到農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變動(dòng)的兩種重要的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方式。

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，是對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行法律處分的最徹底方式，是指土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人將其擁有的未到期的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)移轉(zhuǎn)給他人的行為。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致了原承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的消滅和受讓人的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的產(chǎn)生。為了保障農(nóng)地被合理用于農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)，《農(nóng)村土地承包法》和《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》都要求“受讓方須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力”。除此之外，法律針對(duì)“家庭承包”和“其他方式的承包”做出了不同的規(guī)定。對(duì)于家庭承包，轉(zhuǎn)讓前提是原土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)收入或者有穩(wěn)定的收入來(lái)源，并經(jīng)發(fā)包方同意（注：《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)法》第 41 條規(guī)定： “承包方有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來(lái)源的，經(jīng)發(fā)包方同意，可以將全部或者部分土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的農(nóng)戶，由該農(nóng)戶同發(fā)包方確立新的承包關(guān)系，原承包方與發(fā)包方在該土地上的承包關(guān)系即行終止?！边@實(shí)際上是繼承、總結(jié)并提升了司法實(shí)踐最初對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。）； 對(duì)于“其他方式的承包”，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓并沒(méi)有被設(shè)定任何的限制。在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，存在一個(gè)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓是否要經(jīng)過(guò)發(fā)包方的同意的問(wèn)題?！掇r(nóng)村土地承包法》第37 條“采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意”的規(guī)定并不符合法理。“考慮到農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的相當(dāng)所有權(quán)屬性，考慮到土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓對(duì)集體成員變動(dòng)的積極影響，也考慮到歷史上中國(guó)的土地權(quán)利是高度流轉(zhuǎn)的以及宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不需要代行主體同意的狀況，筆者認(rèn)為未來(lái)立法應(yīng)當(dāng)取消農(nóng)民轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)需經(jīng)過(guò)發(fā)包方同意的限制?！盵3]

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的互換，是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人將自己的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)交給他人行使，自己行使從他人處換來(lái)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。互換一般只限于在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部進(jìn)行，針對(duì)這一點(diǎn)《農(nóng)村土地承包法》第 40 條規(guī)定： “承包方之間為了方便耕種或者各自需要，可以對(duì)屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行互換?！被Q所導(dǎo)致的物權(quán)法效果是兩個(gè)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)利人發(fā)生變動(dòng)。從性質(zhì)來(lái)說(shuō)，互換在量上是兩個(gè)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)相互轉(zhuǎn)讓行為的結(jié)合； 在質(zhì)上，互換是一種特殊的轉(zhuǎn)讓承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的行為，即這種轉(zhuǎn)讓僅僅限于集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部，不會(huì)引起集體共有人的變動(dòng)。因此，互換這種土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的方式發(fā)揮作用的范圍有限。農(nóng)戶互相之間互換耕地，可以達(dá)到便利耕作、避免農(nóng)地的過(guò)分細(xì)碎化的效果。

在農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在轉(zhuǎn)讓與互換時(shí)，存在的問(wèn)題是何時(shí)發(fā)生土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變動(dòng)的效力。《物權(quán)法》第 129 條規(guī)定： “土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記； 未經(jīng)登記的不得對(duì)抗第三人。”從該條的規(guī)定來(lái)看，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓與互換不需要經(jīng)過(guò)登記就可以實(shí)現(xiàn)，即農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓與互換合同發(fā)生效力則農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變動(dòng)，在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的變動(dòng)中土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的登記僅僅是發(fā)生對(duì)抗效力的要件。

將登記作為農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變動(dòng)的對(duì)抗要件，優(yōu)點(diǎn)是農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的變動(dòng)可以較為容易的實(shí)現(xiàn)，缺點(diǎn)是其會(huì)帶來(lái)糾紛并危及交易安全。由于未經(jīng)登記就可以產(chǎn)生土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變動(dòng)的效力，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人客觀上可以將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)多次轉(zhuǎn)讓，產(chǎn)生一個(gè)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)多次轉(zhuǎn)讓問(wèn)題。理論上，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人將承包經(jīng)營(yíng)權(quán)第一次轉(zhuǎn)讓后，就不再享有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，但是由于未經(jīng)登記原承包經(jīng)營(yíng)權(quán)依然存在著權(quán)利的外觀，其依然存在著再次轉(zhuǎn)讓原承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的可能性。在原承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給數(shù)個(gè)權(quán)利人的情況下，誰(shuí)才是真正的享有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，誰(shuí)才是真正的權(quán)利人的問(wèn)題就產(chǎn)生了。確立“未經(jīng)登記的不得對(duì)抗第三人”的規(guī)則僅僅在有限范圍內(nèi)解決了這一問(wèn)題，它明確了登記人享有的“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”具有最優(yōu)的效力，從而在確立了一個(gè)判定誰(shuí)是真正權(quán)利人的規(guī)則。但是這一模式在理論上存在著諸多的矛盾。在理論上轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的行為是一個(gè)處分行為，權(quán)利人僅能進(jìn)行一次該種行為，即原土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人在將權(quán)利轉(zhuǎn)讓給第一個(gè)受讓人時(shí)，他就應(yīng)不再享有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，它將不能再次進(jìn)行以下的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓，即按照物權(quán)變動(dòng)的基本法理，在僅依轉(zhuǎn)讓合同就可以實(shí)現(xiàn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓的情況下，第一受讓人將取得承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。轉(zhuǎn)讓合同產(chǎn)生轉(zhuǎn)讓效力的邏輯結(jié)果應(yīng)當(dāng)是僅僅第一個(gè)受讓人才能取得承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，其承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的絕對(duì)性應(yīng)當(dāng)具有排斥一切干涉的效力。第一受讓人的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)具有排斥任何其他的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的效力，即它的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的存在將導(dǎo)致其他任何土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)定不能。但是，問(wèn)題在于由于未經(jīng)登記，原承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依然享有權(quán)利的外觀，依然會(huì)有第三人與之簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議而受讓承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。嚴(yán)格的講，由于原承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人已經(jīng)將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移，其第二次轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的行為就成為了無(wú)權(quán)處分，不能再直接發(fā)生權(quán)利變動(dòng)的效力。在現(xiàn)實(shí)的生活中，很多第三人都會(huì)信賴原承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人的權(quán)利外觀，而與之共同進(jìn)行再次轉(zhuǎn)讓的行為。在這種情況下，由于第三人代表了交易的秩序，保護(hù)第三人的利益就具有合理性，“未經(jīng)登記的不得對(duì)抗第三人”的規(guī)則正是在這種意義上提供了一個(gè)保護(hù)第三人的合理規(guī)則?！拔唇?jīng)登記的不得對(duì)抗第三人”的規(guī)則一個(gè)形式前提是原承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人的受讓人都取得了“承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”，只是效力上有所不同，登記的“承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”的效力強(qiáng)于未經(jīng)登記的“承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”，其貫徹的結(jié)果也正是登記的權(quán)利人的權(quán)利排斥了其他權(quán)利人。顯然，“未經(jīng)登記的不得對(duì)抗第三人”的規(guī)則與其前提轉(zhuǎn)讓合同生效時(shí)權(quán)力轉(zhuǎn)移的規(guī)則相矛盾?？傊段餀?quán)法》為土地承包營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓所設(shè)定的轉(zhuǎn)讓合同生效時(shí)，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)登記的不得對(duì)抗第三人的規(guī)則存在著邏輯上的混亂與矛盾，既不利于物權(quán)與債權(quán)的真正區(qū)分，也不利于交易安全的真正實(shí)現(xiàn)。

《物權(quán)法》確立的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變動(dòng)的這一規(guī)則著眼于農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)未普遍進(jìn)行登記與農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)很少轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)實(shí)，帶有現(xiàn)實(shí)主義的氣息。在當(dāng)前中國(guó)農(nóng)村依然保存著歷史上形成的“差序格局”，依然是“熟人社會(huì)”情況下，這一規(guī)則還具有一定適應(yīng)性。但是，現(xiàn)在農(nóng)村人口流動(dòng)的趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)，很多農(nóng)民已經(jīng)開(kāi)始流入城市進(jìn)行非農(nóng)勞動(dòng)，并試圖在城市定居； 相對(duì)發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)民也已經(jīng)開(kāi)始就近工業(yè)化，在當(dāng)?shù)剞D(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)工人，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓的需要已經(jīng)出現(xiàn)。隨著中國(guó)城市化與工業(yè)化的發(fā)展與農(nóng)業(yè)人口向城市轉(zhuǎn)移以及農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓的普遍化，這一模式不利于交易安全弊病必將會(huì)帶來(lái)大量的農(nóng)地轉(zhuǎn)讓糾紛，危及農(nóng)地流轉(zhuǎn)秩序的建立。

此外，互換與轉(zhuǎn)讓中展現(xiàn)出來(lái)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變動(dòng)模式偏離了《物權(quán)法》總則部分要求基于法律行為發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)在登記時(shí)實(shí)現(xiàn)的物權(quán)形式主義立法模式。雖然這一模式是對(duì)歷史經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)而且在土地登記機(jī)關(guān)在農(nóng)村并未普遍建立的情況下，具有現(xiàn)實(shí)合理性。但是，由于農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是中國(guó)農(nóng)村中最重要的物權(quán)，它對(duì)《物權(quán)法》總則中的物權(quán)變動(dòng)模式的偏離，會(huì)使農(nóng)村土地物權(quán)變動(dòng)模式呈現(xiàn)出總體上偏離《物權(quán)法》總則的危險(xiǎn)。從各國(guó)( 地區(qū)) 立法的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，各國(guó)( 地區(qū)) 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)模式一般都是統(tǒng)一的，德國(guó)、日本、韓國(guó)以及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的民法典均是如此。因此《物權(quán)法》應(yīng)當(dāng)在未來(lái)適當(dāng)?shù)臅r(shí)候修改農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)定與變動(dòng)規(guī)則，應(yīng)當(dāng)在承認(rèn)已經(jīng)設(shè)定的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的基礎(chǔ)上，逐步將其變更為農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在登記時(shí)設(shè)立與變動(dòng)的規(guī)則。在統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度在農(nóng)村普遍建立之后，需要逐步實(shí)現(xiàn)對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的普遍登記，對(duì)于歷史上已經(jīng)設(shè)定的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)而未登記的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，需要限制其轉(zhuǎn)讓，建立起不登記不能轉(zhuǎn)讓的規(guī)則。對(duì)于通過(guò)招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式取得承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，《農(nóng)村土地承包法》第 49條確立一個(gè)近似的不取得承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證不能流轉(zhuǎn)的原則，該原則在實(shí)踐中的貫徹也取得了較好的效果，未來(lái)的農(nóng)村土地立法可以吸取這一經(jīng)驗(yàn)（《農(nóng)村土地承包法》第49 條規(guī)定： “通過(guò)招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證或者林權(quán)證等證書的，其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)?！睂?duì)此作反面解釋，則為未取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證或者林權(quán)證等證書的，不能流轉(zhuǎn)?！掇r(nóng)村土地承包法》第 49 條確立了一個(gè)通過(guò)其他方式取得農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)未獲得權(quán)利證書不能變動(dòng)，甚至是不能流轉(zhuǎn)的原則。從實(shí)現(xiàn)來(lái)看，它在運(yùn)作中取得了良好的效果。未來(lái)我國(guó)《物權(quán)法》的修改需要在建立完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度的基礎(chǔ)上，建立已經(jīng)設(shè)立的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)未經(jīng)登記不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)則。）。

三、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包的法理分析與次級(jí)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的創(chuàng)設(shè)

轉(zhuǎn)包是一種產(chǎn)生時(shí)間最早的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方式，也是現(xiàn)實(shí)中農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的最重要形式之一。轉(zhuǎn)包最初發(fā)生在集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間，后來(lái)也主要被界定為發(fā)生在集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方式。農(nóng)業(yè)部的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》( 2005 年) 將農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包定義為“承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以一定期限轉(zhuǎn)給同一集體經(jīng)濟(jì)組織的其他農(nóng)戶從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)”，轉(zhuǎn)包農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的農(nóng)戶一般被稱為“轉(zhuǎn)包戶”，接受轉(zhuǎn)包的同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的農(nóng)戶被稱為“接包方”。由于轉(zhuǎn)包是來(lái)源于實(shí)踐而且未經(jīng)過(guò)準(zhǔn)確定義的詞匯，因此，在調(diào)研中筆者發(fā)現(xiàn)該詞在農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)實(shí)踐中含義很不確切。轉(zhuǎn)包這一詞匯在實(shí)踐幾乎包含了集體成員之間的大部分的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)關(guān)系，短期的、長(zhǎng)期的、不定期的轉(zhuǎn)包都存在。

從法律規(guī)定來(lái)看，轉(zhuǎn)包是一種與農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租、互換、轉(zhuǎn)讓并列的流轉(zhuǎn)方式。問(wèn)題是轉(zhuǎn)包與農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的出租、轉(zhuǎn)讓之間到底存在什么樣的區(qū)別? 轉(zhuǎn)包到底會(huì)產(chǎn)生什么樣的法律后果? 涉及到轉(zhuǎn)包的一個(gè)最重大的法律問(wèn)題就是轉(zhuǎn)包的法律定性問(wèn)題。從《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》( 以下簡(jiǎn)稱《管理辦法》) 第 35 條來(lái)看，該辦法依據(jù)中國(guó)農(nóng)村中對(duì)這一用語(yǔ)的現(xiàn)實(shí)使用狀況，將轉(zhuǎn)包和出租的區(qū)別主要界定為流轉(zhuǎn)對(duì)象不同，前者限于集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部，后者無(wú)限制性規(guī)定。但是這種區(qū)別顯然不是本質(zhì)性的，如果僅僅是流轉(zhuǎn)的對(duì)象不同，但是權(quán)利屬性上卻完全一致，那么土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)包就可以完全并入到農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)租賃的范疇。但是，法律一直以來(lái)都是將轉(zhuǎn)包作為與租賃相區(qū)別的方式，而未將其并入到租賃之中。如果轉(zhuǎn)包確實(shí)是與租賃不同的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方式，那么就需要深刻探討兩者之間的區(qū)別。

從法理上講，轉(zhuǎn)包應(yīng)當(dāng)被定性為一種在農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的基礎(chǔ)上，再次設(shè)定一種與永佃權(quán)相當(dāng)?shù)男挛餀?quán)的法律行為。

首先，轉(zhuǎn)包行為是一種包含著設(shè)定支配權(quán)意思表示的法律行為?！鞍弊衷谥袊?guó)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的實(shí)踐中出現(xiàn)了一種用來(lái)指稱農(nóng)地物權(quán)設(shè)定的趨勢(shì)，“包”的這種含義最初起源于農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)定，在轉(zhuǎn)包的實(shí)踐中得到進(jìn)一步應(yīng)用。在大部分農(nóng)民群眾樸素的法律意識(shí)中，“包”和“租”字是有區(qū)別的，這種區(qū)別就是通過(guò)“包”獲得的農(nóng)地權(quán)利在效力上強(qiáng)于通過(guò)“租”獲得農(nóng)地權(quán)利。在農(nóng)民樸素的觀念中，在轉(zhuǎn)包的過(guò)程中，原承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人所享有的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)所具有的效力( 絕對(duì)效力) 通過(guò)“包”的方式傳遞給了“接包方”。因此，轉(zhuǎn)包所產(chǎn)生出來(lái)的效力高于出租。這種權(quán)利傳遞的結(jié)果使得“轉(zhuǎn)包戶”不得以任何理由干涉“接包方”，不得以支付違約金解除承包合同為由而排斥掉接包方對(duì)接包地的權(quán)利，正如同在農(nóng)村土地承包中發(fā)包方不得干涉、收回承包地一樣，即一旦轉(zhuǎn)包后就形成了一個(gè)直接對(duì)農(nóng)地的權(quán)利，在轉(zhuǎn)包合同規(guī)定的空間內(nèi)既使原承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人也難以排除接包人的農(nóng)地權(quán)利。農(nóng)民的這種樸素觀念是簡(jiǎn)單的，但是其中卻蘊(yùn)含著物權(quán)與債權(quán)區(qū)分的深刻法理。轉(zhuǎn)包后既使轉(zhuǎn)包人也不得排除“接包方”的農(nóng)地權(quán)利，說(shuō)明“接包方”的農(nóng)地權(quán)利是一種對(duì)物的支配權(quán)，是一種絕對(duì)性的權(quán)利。

其次，轉(zhuǎn)包迥異于產(chǎn)生債權(quán)的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租。從《流轉(zhuǎn)管理辦法》第 35 條來(lái)看，該辦法依據(jù)中國(guó)農(nóng)村中對(duì)這一用語(yǔ)的現(xiàn)實(shí)使用狀況，將轉(zhuǎn)包和出租的區(qū)別主要界定為流轉(zhuǎn)對(duì)象不同，前者限于集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部，后者無(wú)限制性規(guī)定。但是這種區(qū)別顯然不是本質(zhì)性的。在理論上，出租是一種產(chǎn)生租賃關(guān)系的法律行為，在出租人與承租人之間因承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租合同而產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系。通過(guò)租賃方式設(shè)定的農(nóng)地權(quán)利首先表現(xiàn)為承租人對(duì)出租人的權(quán)利，這種權(quán)利對(duì)出租人的約束性使得承租人可以以此為紐帶而使用農(nóng)地，即在租賃關(guān)系中，承租所獲得的權(quán)利首先是指向出租人的，以此為基礎(chǔ)才表現(xiàn)為對(duì)農(nóng)地的權(quán)利。在租賃關(guān)系中，出租人負(fù)有一項(xiàng)將農(nóng)地提供給承租人使用的義務(wù)，在他遵守契約的情況下，他可以通過(guò)自己履行契約的行為而使承租人得以使用農(nóng)地。但是，他同樣可以選擇不履行契約義務(wù)，承擔(dān)違約責(zé)任而排除承租人的權(quán)利。在轉(zhuǎn)包關(guān)系中，“接包方”享有一個(gè)直接支配農(nóng)地并排除包括轉(zhuǎn)包人在內(nèi)的所有人進(jìn)行非法干涉的權(quán)利。從法理的角度來(lái)看，轉(zhuǎn)包與租賃的本質(zhì)區(qū)別在于轉(zhuǎn)包是一種產(chǎn)生新物權(quán)的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)行為，而租賃僅僅是一種產(chǎn)生債權(quán)性土地權(quán)利的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方式。

再次，轉(zhuǎn)包完全不同于徹底變動(dòng)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓。雖然政策文件與立法文件都一向?qū)⑥D(zhuǎn)包與轉(zhuǎn)讓并列，但轉(zhuǎn)包與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別是明顯而根本的。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，是對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)最徹底的處分方式，是指土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人將其擁有的未到期的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)移轉(zhuǎn)給他人的行為。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致了原承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人之土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的消滅和受讓人的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的產(chǎn)生。在轉(zhuǎn)包的情況下，原承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)并不消滅，只是在其上又產(chǎn)生了一個(gè)新的物權(quán)性的農(nóng)地權(quán)利。由于在同一時(shí)刻只能存在著一個(gè)直接占有與使用農(nóng)地的土地權(quán)利，因此，轉(zhuǎn)包的結(jié)果只能是“接包戶”直接占有承包地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，而原土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)虛化為一種間接占用農(nóng)村土地虛化性權(quán)利。在轉(zhuǎn)包關(guān)系中，原土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人仍可以以其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)為基礎(chǔ)而保持著其與集體之間的聯(lián)系，并以此為基礎(chǔ)向接包人收取地租； “接包人”以其所享有的支配農(nóng)村土地的權(quán)利為基礎(chǔ)，占有并使用著農(nóng)村土地。

在理論上，轉(zhuǎn)包的法律性質(zhì)應(yīng)當(dāng)定位為新物權(quán)———次級(jí)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的創(chuàng)設(shè)。實(shí)際上，轉(zhuǎn)包的結(jié)果是產(chǎn)生了一個(gè)新的與永佃權(quán)相當(dāng)物權(quán)，接包人所享有的權(quán)利基本符合承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的定義，接包人享有了對(duì)農(nóng)地進(jìn)行占有、使用和收益的權(quán)利。但是，接包人所享有的這樣的一個(gè)新的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)又與原承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不同。接包人的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是以原承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)為基礎(chǔ)設(shè)定的，并事實(shí)上限制了原承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，使后者僅僅只能在價(jià)值形態(tài)上實(shí)現(xiàn)。由于接包人的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是以原承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)為基礎(chǔ)設(shè)定的，因此，可以將之稱為次級(jí)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。由于原承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人不再直接對(duì)農(nóng)村土地進(jìn)行直接的占有和使用，僅僅由次級(jí)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人對(duì)農(nóng)地進(jìn)行直接的占有和使用，因此，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)與次級(jí)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是可以同時(shí)存在于農(nóng)村土地之上的。承包經(jīng)營(yíng)權(quán)與次級(jí)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以同時(shí)存在于農(nóng)地之上的事實(shí)說(shuō)明通過(guò)家庭承包經(jīng)營(yíng)方式取得承包經(jīng)營(yíng)權(quán)更接近所有權(quán)，而不能被簡(jiǎn)單的歸入用益物權(quán)的行列。從大陸法系的農(nóng)地權(quán)利設(shè)置狀況來(lái)看，他們一般在農(nóng)地所有權(quán)基礎(chǔ)之上再設(shè)定永佃權(quán)( 農(nóng)用權(quán)) 或者農(nóng)地租賃權(quán)，通過(guò)永佃權(quán)( 農(nóng)用權(quán)) 來(lái)實(shí)現(xiàn)非所有權(quán)人( 永佃權(quán)人) 對(duì)農(nóng)地的穩(wěn)定性的支配與利用。由于通過(guò)家庭承包方式取得承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在性質(zhì)上與西方國(guó)家的農(nóng)地所有權(quán)最為接近，因此，我國(guó)允許在通過(guò)家庭方式取得承包經(jīng)營(yíng)權(quán)上設(shè)定次級(jí)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)與其他國(guó)家或地區(qū)允許在農(nóng)地上設(shè)置永佃權(quán)( 農(nóng)用權(quán)) 是相同的。

雖然我國(guó)的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)立法已經(jīng)明確肯定了轉(zhuǎn)包這種流轉(zhuǎn)方式，但是并未能明確地將轉(zhuǎn)包的后果界定為次級(jí)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)定，這導(dǎo)致了現(xiàn)實(shí)轉(zhuǎn)包狀況的復(fù)雜與混亂。實(shí)踐中，農(nóng)民一方面樸素地認(rèn)為轉(zhuǎn)包產(chǎn)生的權(quán)利強(qiáng)于租賃產(chǎn)生的權(quán)利，轉(zhuǎn)包合同較之于租賃合同具有更強(qiáng)的約束力。轉(zhuǎn)包合同中一般含有特定期限內(nèi)不得變動(dòng)的條款，這些條款也在糾紛中為法院強(qiáng)制履行的判決所認(rèn)可。另一方面，由于轉(zhuǎn)包所產(chǎn)生的農(nóng)地權(quán)利的物權(quán)效力沒(méi)有被法律所明確確認(rèn)，轉(zhuǎn)包在事實(shí)上處在一個(gè)模糊的灰色區(qū)間。在通過(guò)轉(zhuǎn)包設(shè)定次級(jí)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的現(xiàn)象在現(xiàn)實(shí)中已經(jīng)普遍存在的情況下，《物權(quán)法》應(yīng)當(dāng)及時(shí)對(duì)之進(jìn)行歸納和總結(jié)，明確將轉(zhuǎn)包的效果界定為次級(jí)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)定?！段餀?quán)法》第 128 條著重列舉了轉(zhuǎn)包、互換與轉(zhuǎn)讓等三種流轉(zhuǎn)方式，將轉(zhuǎn)包與帶有物權(quán)變動(dòng)性質(zhì)的互換與轉(zhuǎn)讓方式并列在了一起，說(shuō)明了立法者已經(jīng)意識(shí)到現(xiàn)實(shí)中的轉(zhuǎn)包帶有設(shè)定次級(jí)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的性質(zhì)，只是鑒于對(duì)轉(zhuǎn)包的設(shè)定次級(jí)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的屬性認(rèn)識(shí)還不夠清晰，而沒(méi)有明確規(guī)定。因此，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)將現(xiàn)實(shí)中的帶有租賃性的轉(zhuǎn)包關(guān)系抽離出轉(zhuǎn)包的概念，將其還歸入租賃的范疇； 同時(shí)，歸納現(xiàn)實(shí)中轉(zhuǎn)包設(shè)定次級(jí)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)行為共同特定，建立起可以在通過(guò)家庭承包方式取得的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)之上設(shè)立次級(jí)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的規(guī)則，并最終將這一規(guī)則擴(kuò)展到通過(guò)其他方式設(shè)定的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)之上。在理論上，將轉(zhuǎn)包的效果界定為物權(quán)性次級(jí)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)定，并構(gòu)建完全不同于租賃的次級(jí)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)制度，有利于實(shí)現(xiàn)民法體系的完整與清晰，是最優(yōu)的制度選擇。

對(duì)于因轉(zhuǎn)包而產(chǎn)生的次級(jí)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的存續(xù)期期限，筆者認(rèn)為立法應(yīng)當(dāng)斟酌現(xiàn)實(shí)狀況酌情設(shè)定之。在日本，永佃權(quán)的存續(xù)期間為 20 年以上，50 年以下。如果設(shè)定的永佃權(quán)期間超過(guò) 50 年，將被縮短為 50 年。這一期間可以進(jìn)行更新，但從更新之日起，不能超過(guò) 50 年。未以設(shè)定行為確定的永佃權(quán)的存續(xù)期間，除有特別習(xí)慣外，其期間為 30 年( 《日本民法典》第 278 條)[4]。我國(guó)舊民法則認(rèn)為永佃權(quán)應(yīng)當(dāng)是永久性，不得約定期限，否則將被視為租賃( 第 842 條) 。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)在長(zhǎng)期沿用舊民法的規(guī)定后，將永佃權(quán)修改為了農(nóng)用權(quán)。按照相關(guān)規(guī)定“農(nóng)用權(quán)之期限不得逾20 年，逾20 年者，縮短為20年”，其立法理由是農(nóng)用權(quán)的期限，如果“過(guò)于長(zhǎng)久，將有害公益，經(jīng)斟酌農(nóng)業(yè)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)利益等因素，并參酌‘民法’第 449 條規(guī)定而為規(guī)定”[5]?？紤]到我國(guó)歷史的永佃權(quán)一般都是長(zhǎng)期的，舊民法也未設(shè)定最高期限限制，而我國(guó)現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)的轉(zhuǎn)包其期限也長(zhǎng)短不一，筆者認(rèn)為對(duì)于因轉(zhuǎn)包而生的次級(jí)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)應(yīng)以不設(shè)定最高期限為宜。我們可以考慮借鑒日本民法的規(guī)定，為次級(jí)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)定，設(shè)置一個(gè)最低期限。考慮到現(xiàn)實(shí)中轉(zhuǎn)包的期限一般都不太長(zhǎng)以及次級(jí)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的物權(quán)性，筆者認(rèn)為可以將其規(guī)定為不低于 2 年，低于 2 年的應(yīng)當(dāng)延長(zhǎng)至 2 年； 2 年以上的期限可以由當(dāng)事人以設(shè)定契約設(shè)定之； 對(duì)于以集體土地所有權(quán)或者農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)為基礎(chǔ)而進(jìn)行的農(nóng)地租賃，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)繼續(xù)貫徹《合同法》中設(shè)定的農(nóng)地期限的下限性規(guī)定，即農(nóng)地租賃在期限上不能超過(guò) 20 年，超過(guò) 20 年的縮短為 20 年。

轉(zhuǎn)貼于

四、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的法理問(wèn)題分析及制度創(chuàng)新

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押在本質(zhì)上是一種旨在設(shè)定擔(dān)保物權(quán)的法律行為。關(guān)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是否可以通過(guò)抵押的方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，1995 年頒布的《擔(dān)保法》第 34 條允許荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)在獲得發(fā)包方同意后抵押，第 37 條第 2 款明確規(guī)定耕地、宅基地、自留地、自留山這些集體所有的土地之土地使用權(quán)不能抵押。1996 年國(guó)務(wù)院辦公廳的《關(guān)于治理開(kāi)發(fā)農(nóng)村“四荒”資源進(jìn)一步加強(qiáng)水土保持工作的通知》，重申了四荒土地使用權(quán)可以抵押的法律政策。原最高人民法院《關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第 15 條規(guī)定： “承包方以其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行抵押或者抵償債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。對(duì)因此而造成損失的，當(dāng)事人有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任?！痹摻忉尫穸嗽谕ㄟ^(guò)家庭方式承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行抵押的可能性?！掇r(nóng)村土地承包法》基本上繼承了《擔(dān)保法》及最高人民法院司法解釋的相關(guān)規(guī)定，其第 49 條規(guī)定農(nóng)民可以通過(guò)抵押方式將“四荒”土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)。

在物權(quán)法制定過(guò)程中，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是否可以抵押?jiǎn)栴}一直都是理論界爭(zhēng)論的一個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題。反對(duì)者認(rèn)為農(nóng)村的社會(huì)保障尚未建立，允許土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押會(huì)導(dǎo)致農(nóng)民喪失農(nóng)地，從而誘發(fā)農(nóng)村社會(huì)的不穩(wěn)定； 同時(shí)，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押后，執(zhí)行抵押后的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)也存在著困難。支持者認(rèn)為農(nóng)民有著通過(guò)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行抵押從而獲取貸款的巨大需求，不允許土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行抵押會(huì)妨礙農(nóng)民的自主權(quán)，使土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的財(cái)產(chǎn)權(quán)價(jià)值難以顯現(xiàn)； 在農(nóng)村金融體系還不健全，農(nóng)民融資渠道不暢的情況下，禁止農(nóng)民土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押會(huì)進(jìn)一步造成農(nóng)民從事農(nóng)業(yè)資金的短缺。在農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是否能夠抵押的爭(zhēng)論中，反對(duì)農(nóng)地抵押的觀點(diǎn)占據(jù)了上風(fēng)。最終，《物權(quán)法》仍舊繼承了《擔(dān)保法》與《農(nóng)村土地承包法》的相關(guān)規(guī)定，禁止了通過(guò)家庭方式的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押，而認(rèn)可了通過(guò)招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商方式獲得的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押?！段餀?quán)法》第 180條第 1 款規(guī)定“以招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”可以抵押； 同時(shí)，《物權(quán)法》第 184 條又規(guī)定耕地、宅基地、自留山、自留地等集體所有的土地使用權(quán)，除法律有特別規(guī)定可以抵押的外，不得抵押，否定了通過(guò)家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押?！段餀?quán)法》第 187 條規(guī)定，以招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)“抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立”。由于抵押合同的簽訂并不直接導(dǎo)致抵押權(quán)在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)上設(shè)定，而僅僅使當(dāng)事人負(fù)有進(jìn)行抵押登記設(shè)定抵押權(quán)的義務(wù)，因此，抵押合同在本質(zhì)上為設(shè)定義務(wù)的負(fù)擔(dān)法律行為。事實(shí)上，當(dāng)事人在抵押權(quán)設(shè)定意思表示推動(dòng)下進(jìn)行的抵押登記行為直接導(dǎo)致了抵押權(quán)的設(shè)定，是一種典型的處分法律行為。

總體而言，按照現(xiàn)行的法律規(guī)定，除招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以抵押外，以家庭方式取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不能抵押。但是，在現(xiàn)實(shí)生活中，出現(xiàn)了很多農(nóng)民在交往中自愿簽訂“抵押協(xié)議”，在債務(wù)不履行或者無(wú)法履行情況下，協(xié)議將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵債的情況。這種情況說(shuō)明，法律禁止土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的情況下，并不能達(dá)到防止農(nóng)民因債務(wù)負(fù)擔(dān)等而被迫轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的可能性，相反，它只會(huì)造成農(nóng)民的融資渠道不暢與財(cái)產(chǎn)價(jià)值的低估。此外，從現(xiàn)實(shí)的角度來(lái)看，在法律不承認(rèn)農(nóng)地抵押的情況下，上述“抵押協(xié)議”并不產(chǎn)生農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的效果。但是，債務(wù)人如果在債務(wù)到期后，仍然愿意用土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移來(lái)抵銷債務(wù)，在沒(méi)有任何公權(quán)力介入的情況下，會(huì)最終發(fā)生承包經(jīng)營(yíng)權(quán)“事實(shí)上”轉(zhuǎn)移的實(shí)踐效果。另外，在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得法律認(rèn)可的情況下，而法律卻限制土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押，實(shí)有難以解釋之處。既然《農(nóng)村土地承包法》、《物權(quán)法》已經(jīng)允許土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在一定條件下轉(zhuǎn)讓，而土地抵押的最為嚴(yán)重的預(yù)期法律后果就是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，因此，按照舉重以明輕的原則，既然法律允許了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓就應(yīng)當(dāng)允許土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押。其次，在法律上，土地是可分物，農(nóng)民都可以對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行量上的分割，對(duì)部分土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行抵押。在時(shí)間上，既可以將剩余的全部承包期限的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押，也可以抵押一段期限內(nèi)的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。如果農(nóng)戶對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行部分抵押或者一定期限內(nèi)的抵押，農(nóng)戶仍然在一定程度上保留著土地這一基本的生活保障手段，即抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)并不必然導(dǎo)致原承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人喪失承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，農(nóng)戶的生活也不會(huì)因此而遭受毀滅性打擊。同時(shí)，農(nóng)戶抵押進(jìn)行融資的結(jié)果往往是從事新的生計(jì)行業(yè)，可能為承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人最終提供新的生活支持。在對(duì)部分時(shí)間的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行抵押時(shí)，在制度上可以考慮，一旦拍賣成功，則原土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)上設(shè)定一個(gè)次級(jí)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。該次級(jí)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)期限屆滿或者權(quán)利人放棄次級(jí)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)后，原承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人的權(quán)利恢復(fù)至原初對(duì)土地的支配狀態(tài)。另外，我們必須注意到，隨著我國(guó)的農(nóng)村的非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和非農(nóng)就業(yè)的途徑的增加，農(nóng)民對(duì)土地依賴性已經(jīng)大大降低，農(nóng)民的就業(yè)渠道日益多元化，非農(nóng)收入在農(nóng)民收入中的比重也日益增大，土地對(duì)農(nóng)民的自我保障功能日趨弱化。在東部的很多地方與中西部城鎮(zhèn)郊區(qū)，農(nóng)民已經(jīng)不再以農(nóng)業(yè)收入為主要生活來(lái)源，很多農(nóng)民需要通過(guò)融資來(lái)轉(zhuǎn)換自己的身份，從事新的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)。另外，農(nóng)地的不能充分流轉(zhuǎn)導(dǎo)致了西部很多地方出現(xiàn)了棄田拋荒現(xiàn)象，土地資源出現(xiàn)浪費(fèi)，允許農(nóng)民在土地上設(shè)定抵押權(quán)可以起到整合土地資源的作用。筆者認(rèn)為隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、農(nóng)民就業(yè)渠道拓寬，以及農(nóng)民生活保障的建立，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的條件已經(jīng)基本成熟，立法應(yīng)當(dāng)適時(shí)承認(rèn)農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押，并在此基礎(chǔ)上建立完善的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押制度。另外，考慮到農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)所具有的相當(dāng)于所有權(quán)的性質(zhì)，中國(guó)傳統(tǒng)的土地物權(quán)具有充分流轉(zhuǎn)的傳統(tǒng)，也應(yīng)當(dāng)允許土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押，滿足農(nóng)民融資的需要。如果僅僅是擔(dān)心農(nóng)民徹底失去土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，可以考慮恢復(fù)中國(guó)古代的典權(quán)制度，實(shí)現(xiàn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的“活賣”，在制度留下農(nóng)民重新獲得自己的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的可能性。

與土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押密切相關(guān)的一個(gè)法律問(wèn)題是通過(guò)家庭承包方式獲得的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可否抵押的問(wèn)題?？紤]到抵押權(quán)的設(shè)定和執(zhí)行完全有可能導(dǎo)致農(nóng)民土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的喪失，我國(guó)現(xiàn)行立法一直采行禁止通過(guò)家庭承包方式取得的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的立法規(guī)定。但從實(shí)踐角度來(lái)看，2009 年前后，用于抵押貸款的林地其實(shí)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了四荒地的范疇，此時(shí)如果嚴(yán)格貫徹《物權(quán)法》規(guī)定，采信嚴(yán)格的物權(quán)法定主義，則通過(guò)家庭承包方式取得的一切土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)———包括通過(guò)家庭承包方式取得的林地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)———都不能作為抵押的客體，那么即使已經(jīng)就此簽訂抵押合同并進(jìn)行了抵押登記，也不能產(chǎn)生抵押權(quán)設(shè)定的效果，以家庭承包方式取得的林地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)之抵押貸款將轉(zhuǎn)變?yōu)闆](méi)有抵押權(quán)擔(dān)保的貸款。這樣的結(jié)果既打擊了金融機(jī)構(gòu)對(duì)農(nóng)民發(fā)放抵押貸款的熱情，也抑制了農(nóng)民的現(xiàn)實(shí)融資需求，啟迪著立法機(jī)關(guān)去重新思考農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押?jiǎn)栴}，突破農(nóng)村發(fā)展的瓶頸。事實(shí)上，農(nóng)民都可以對(duì)自己的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行量上的分割，而自主決定抵押哪部分土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，既可以將剩余的全部承包期限內(nèi)的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押，也可以抵押一段期限內(nèi)的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。當(dāng)農(nóng)戶僅將一定時(shí)間段內(nèi)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押時(shí)———如林權(quán)的抵押多是如此，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)其仍保留有剩余時(shí)段的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，就不會(huì)因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而完全喪失承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。當(dāng)農(nóng)戶將全部剩余的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行抵押時(shí)，可以考慮前述在原土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)上新設(shè)定一個(gè)“次級(jí)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”的辦法，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，該次級(jí)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移，但當(dāng)其期限屆滿或者權(quán)利人放棄后，原承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人的權(quán)利就回復(fù)至原初對(duì)土地的支配狀態(tài)。

五、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股的法理分析

《農(nóng)村土地承包法》對(duì)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股采取了一種慎重對(duì)待的態(tài)度。對(duì)于通過(guò)家庭承包方式獲得承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股，《農(nóng)村土地承包法》的表述是“承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，可以自愿聯(lián)合將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)”，對(duì)于通過(guò)其他方式獲得承包經(jīng)營(yíng)權(quán)該法僅僅用了入股這一術(shù)語(yǔ)進(jìn)行了表述。在政策導(dǎo)向上，目前國(guó)家的政策導(dǎo)向是鼓勵(lì)農(nóng)民通過(guò)入股方式組建農(nóng)業(yè)專業(yè)合作社，而不鼓勵(lì)農(nóng)民組建農(nóng)業(yè)公司。在這里，論文主要以物權(quán)法為視角對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股中的權(quán)利轉(zhuǎn)移問(wèn)題進(jìn)行分析。

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股的法理分析，以對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)性質(zhì)的正確認(rèn)識(shí)為基本入手點(diǎn)，即我們?cè)诶斫廪r(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股時(shí)，必須認(rèn)識(shí)到農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是一項(xiàng)對(duì)農(nóng)村土地進(jìn)行占有、使用與收益的物權(quán)，是一項(xiàng)可以由權(quán)利人對(duì)該項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行一定處分的物權(quán)； 通過(guò)家庭承包方式取得農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)基本上相當(dāng)于傳統(tǒng)民法中的農(nóng)地所有權(quán)，它居于農(nóng)地物權(quán)體系基礎(chǔ)性層次；以農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)為基礎(chǔ)可以再在其上設(shè)定次級(jí)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)并可進(jìn)行土地權(quán)利租賃，從而形成土地物權(quán)或者土地債權(quán)疊加的不同層次。以此為基礎(chǔ)，筆者認(rèn)為大部分農(nóng)地股權(quán)都是以物權(quán)為基礎(chǔ)，以債權(quán)為基本運(yùn)作形式，帶有復(fù)合性權(quán)利特征的土地權(quán)利。

首先，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股的結(jié)果是產(chǎn)生一個(gè)新的獨(dú)立于原來(lái)的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的農(nóng)地使用權(quán)。這一新的農(nóng)地使用權(quán)在形態(tài)上表現(xiàn)為原有的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的客體結(jié)合在一起，或者依舊獨(dú)立的成為一個(gè)或幾個(gè)新的土地權(quán)利的支配對(duì)象，但是通常情況是以將原有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)客體結(jié)合為一個(gè)新的土地權(quán)利的客體為常態(tài)。正是因?yàn)槿绱?，有學(xué)者提出土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的入股是一種土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的聚合，即若干集體組織成員依農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變更或者變動(dòng)方式，以統(tǒng)一的行為，或使數(shù)個(gè)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)所涵蓋的標(biāo)的農(nóng)地歸于一主體，或使數(shù)個(gè)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合并于一主體的流轉(zhuǎn)方式[6]。入股后通常會(huì)產(chǎn)生一種新的農(nóng)地權(quán)利( 大多數(shù)情況下是物權(quán)) ，這一新的土地權(quán)利一般都要?dú)w屬于新成立的或者已經(jīng)存在的合作社或者農(nóng)業(yè)公司等法人機(jī)構(gòu)。這些機(jī)構(gòu)在人格上獨(dú)立于原有的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)主體，可以在入股后使用原有的農(nóng)地，也說(shuō)明了入股后產(chǎn)生了一種新的土地權(quán)利。這些法人機(jī)構(gòu)以新產(chǎn)生的農(nóng)地權(quán)利( 主要是物權(quán)) 為基礎(chǔ)來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)入股的農(nóng)村土地的支配，這是農(nóng)地股權(quán)中所包含的物權(quán)性一面。

其次，通過(guò)家庭承包方式取得的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股與通過(guò)其他方式取得的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股并不完全相同。通過(guò)家庭方式取得的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股本身并不能完全消滅原有的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。家庭承包方式取得的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在很大程度上是將集體土地所有權(quán)直接針對(duì)具體地塊進(jìn)行個(gè)人化的結(jié)果，集體土地所有權(quán)在經(jīng)過(guò)客體范圍的分割并個(gè)人化后內(nèi)化到了家庭承包方式取得農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)之中，因此，集體土地所有權(quán)彈力性與回復(fù)性也使得家庭承包經(jīng)營(yíng)權(quán)具有了彈力性與回復(fù)性。家庭承包方式取得承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在承包經(jīng)營(yíng)期滿后按國(guó)家規(guī)定的繼續(xù)承包意味著原來(lái)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)仍然延續(xù)存在，即家庭承包方式取得承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以通過(guò)不斷繼續(xù)承包而獲得新生。在這種情況下，家庭承包方式取得承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股不是一種原有土地權(quán)利的轉(zhuǎn)讓，而應(yīng)當(dāng)是一種新的次級(jí)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的產(chǎn)生。在實(shí)踐中，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的入股一般都是將一定期限的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股或者是將一個(gè)承包期內(nèi)剩余期限的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股。在這種情況下，可以認(rèn)為承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股是一個(gè)異于原承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的次級(jí)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)設(shè)定并轉(zhuǎn)移的過(guò)程，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人的原承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在入股后依然存在，只不過(guò)是受到新的次級(jí)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)限制。對(duì)于通過(guò)非家庭承包方式取得承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，由于其屬于帶有期限的典型他物權(quán)，因而，其入股可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓這種土地權(quán)利的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)。

最后，入股以后，農(nóng)民原來(lái)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)大都轉(zhuǎn)變?yōu)榱硗獾囊环N運(yùn)作方式。首先是最基本的債權(quán)式的運(yùn)作方式，即向合作社或者農(nóng)業(yè)公司進(jìn)行請(qǐng)求獲得一定的利益的權(quán)利。農(nóng)民將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股的一個(gè)最重要目的就是要通過(guò)轉(zhuǎn)讓、創(chuàng)設(shè)一個(gè)限制原有農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的物權(quán)，來(lái)實(shí)現(xiàn)農(nóng)地權(quán)利形態(tài)的價(jià)值化，獲取一定的農(nóng)地收益。換言之，合作社或者農(nóng)業(yè)公司獲取對(duì)農(nóng)地支配性的權(quán)利或者其他權(quán)利是有代價(jià)的，即是以為自己設(shè)定一項(xiàng)義務(wù)或者負(fù)擔(dān)為代價(jià)。在農(nóng)民放棄原有的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或者在農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)上設(shè)定新的物權(quán)( 次級(jí)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)) 并將該項(xiàng)權(quán)利移轉(zhuǎn)后，農(nóng)民向合作社或者公司等請(qǐng)求獲得利益的請(qǐng)求權(quán)就成為農(nóng)民最為重要的權(quán)利。與此同時(shí)依據(jù)股權(quán)的特性，農(nóng)民將土地權(quán)利入股的同時(shí)，也產(chǎn)生了一項(xiàng)參與合作社或者公司的管理與決策的權(quán)利。

總之，農(nóng)地股權(quán)，大都屬于以物權(quán)為基礎(chǔ)、以債權(quán)為運(yùn)作形式的復(fù)合性土地權(quán)利。農(nóng)戶在將其通過(guò)家庭承包方式取得的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股時(shí)，一般是在該承包經(jīng)營(yíng)權(quán)上再設(shè)定一個(gè)低于剩余承包期限的“次級(jí)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”，并以此入股組建公司。農(nóng)戶入股時(shí)仍保留原承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、而僅向合作社或者公司移轉(zhuǎn)次級(jí)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，因此合作社或者公司破產(chǎn)時(shí)，受到處分的僅僅是次級(jí)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，而不會(huì)導(dǎo)致原承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的徹底變動(dòng)。

結(jié)論

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的出租、代耕是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的債權(quán)性流轉(zhuǎn)方式，在出租與代耕法律關(guān)系中，承租人與代耕人均享有基礎(chǔ)債權(quán)關(guān)系與占有事實(shí)而產(chǎn)生的對(duì)農(nóng)地的控制性權(quán)利。反租倒包模式本質(zhì)上是在農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的基礎(chǔ)上建立起了雙層租賃結(jié)構(gòu)，即農(nóng)戶以租賃的方式將土地租賃給集體，集體再通過(guò)轉(zhuǎn)租的形式將土地租賃給種糧大戶或者公司。轉(zhuǎn)讓、互換是導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的流轉(zhuǎn)方式。在法律已經(jīng)允許通過(guò)家庭承包方式設(shè)定的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)逐步允許該種土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押。為了保護(hù)農(nóng)民的土地權(quán)利，可以允許農(nóng)民在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)上設(shè)定次級(jí)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，并將給次級(jí)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)包明顯不同于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓與出租，轉(zhuǎn)包行為是一種包含著設(shè)定支配權(quán)意思表示的處分法律行為，轉(zhuǎn)包的后果是設(shè)定與永佃權(quán)相當(dāng)?shù)拇渭?jí)承包經(jīng)營(yíng)。在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股的運(yùn)作過(guò)程中，農(nóng)民一般是在其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)上設(shè)定次級(jí)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)并將該權(quán)利移轉(zhuǎn)給合作社或者公司，從而獲得相應(yīng)的股權(quán)。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股后形成的農(nóng)地股權(quán)是以物權(quán)為基礎(chǔ)，以債權(quán)為基本運(yùn)作形式，帶有復(fù)合性權(quán)利特征的土地權(quán)利。鑒于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)各種流轉(zhuǎn)形式的法律屬性與運(yùn)作機(jī)制的差異性與復(fù)雜性，立法機(jī)關(guān)必須在準(zhǔn)確把握土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的各種流轉(zhuǎn)形式的法律屬性與運(yùn)作機(jī)制的基礎(chǔ)上，進(jìn)行法律塑造； 司法機(jī)關(guān)也必須在準(zhǔn)確把握各種流轉(zhuǎn)形式的法律屬性的前提下，進(jìn)行司法裁判。

注釋:

[1]孟勤國(guó)，等． 中國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題研究[M]． 法律出版社，2009． 81．

[2]李軍波． 農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀、分析及其法律思考[J]． 河北法學(xué)，2009，( 8) ．

[3]袁震． 論集體土地所有權(quán)與土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)之間的沖突與協(xié)調(diào)[J]． 河北法學(xué)，2010，( 9) ．

[4][日]三瀦信三． 孫芳譯． 物權(quán)法提要[M]． 中國(guó)政法大學(xué)出版社，2005． 118、119．