導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)項(xiàng)目審計(jì)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、審計(jì)尋租：建設(shè)方、工程方和審計(jì)單位三方經(jīng)濟(jì)利益分析

我國房地產(chǎn)工程項(xiàng)目，目前多采用事后審計(jì)的策略，即在工程項(xiàng)目竣工后才對各審計(jì)事項(xiàng)進(jìn)行審計(jì)，由于不能及時審計(jì)，必然存在審計(jì)上的誤差，而這一誤差在尋租理論的影響下，將會對工程項(xiàng)目中三類主要利益主體產(chǎn)生廣泛的影響。

（一）尋租理論 “租”在經(jīng)濟(jì)學(xué)中又稱之為“經(jīng)濟(jì)租”，原意是指資源要素使用方獲得的超過其機(jī)會成本的利潤。經(jīng)濟(jì)租價值利益的存在，能夠吸引對這一資源要素的利用，并促進(jìn)資源要素的合理流動，直至該資源要素經(jīng)濟(jì)租價值的消失，這一過程也是資源要素流動進(jìn)行市場均衡調(diào)整的過程，能夠促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

新技術(shù)和新產(chǎn)品在剛進(jìn)入市場時，由于其技術(shù)優(yōu)勢，能夠獲得差額利潤，既存在經(jīng)濟(jì)租的發(fā)展空間，從而吸引其他企業(yè)對該新技術(shù)或新產(chǎn)品的引進(jìn)、開發(fā)以及深化發(fā)展，以獲取經(jīng)濟(jì)租的利益，這一過程稱之為“創(chuàng)租”或“尋利”，這是引導(dǎo)要素流動的合理的市場化行為。相反，如果未獲取當(dāng)事人利益采取扭曲市場要素流動，具有道德風(fēng)險(xiǎn)的行為，則是尋租行為。例如未獲取某一工程項(xiàng)目的承包權(quán)，而向相關(guān)委托方人員行賄的行為。與創(chuàng)租行為相比，尋租行為扭曲了資源要素的自由流動，尋租行為能夠?yàn)楫?dāng)事人帶來利益的增加，卻會引起社會整體福利的降低。

（二）三方經(jīng)濟(jì)關(guān)系 在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中主要涉及三類利益相關(guān)群體，既建設(shè)方、工程方以及設(shè)計(jì)方。三方之間的關(guān)系密切，形成利益關(guān)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)。首先是建設(shè)方和工程方之間的委托和關(guān)系，建設(shè)方作為委托方將工程項(xiàng)目委托工程方建設(shè)完成，并在竣工后對工程項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，支付工程方相關(guān)款項(xiàng)，而工程方則是作為方，承包房地產(chǎn)的工程項(xiàng)目，完成任務(wù)后，獲取相關(guān)具有一定利潤空間的款項(xiàng)。作為委托方和方的建設(shè)方和工程方是獨(dú)立的利益主體，由于利益訴求不同，且利益存在著此消彼長的關(guān)系，故而存在一定的利益沖突，因此引進(jìn)審計(jì)方對二者的關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)和溝通。審計(jì)方的作用主要是協(xié)調(diào)建設(shè)方和工程方的矛盾，穩(wěn)定二者之間的均衡狀態(tài)，并分擔(dān)部分二者的風(fēng)險(xiǎn)。

建設(shè)方、工程方以及審計(jì)方之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，將三方的經(jīng)濟(jì)利益緊密連接在一起。委托方建設(shè)方的利益主要來源于工程項(xiàng)目成本與后期的銷售價值之間的差額，降低成本獲得更高的利潤回報(bào)是其主要的利益獲取策略，這與工程方工程項(xiàng)目成本報(bào)價，以及審計(jì)方的審計(jì)結(jié)果密切相關(guān)。而工程方的經(jīng)濟(jì)利益主要是在工程竣工后與建設(shè)方所結(jié)款項(xiàng)與其相關(guān)材料成本、人力成本以及手續(xù)費(fèi)用等成本費(fèi)用的差額，能夠獲得更多的工程款項(xiàng)和采用盡可能低的成本費(fèi)用對其利益也產(chǎn)生重要影響。最后，作為有償?shù)膶徲?jì)方，其費(fèi)用主要來源于其承擔(dān)的審計(jì)業(yè)務(wù)。

尋租理論在我國工程項(xiàng)目的審計(jì)業(yè)務(wù)中普遍存在，主要表現(xiàn)為以下三種形式，首先是工程方向建設(shè)方的相關(guān)監(jiān)理人員行賄，以獲得工程項(xiàng)目的承包權(quán)。對建設(shè)方監(jiān)理人員行賄方便工程方在工程量、工程材料以及工程費(fèi)用上作假，從而提升工程方的利潤空間；其次是審計(jì)方向建設(shè)方單位行賄，一方面是為了獲取審計(jì)業(yè)務(wù)，獲得更高的審計(jì)業(yè)務(wù)報(bào)酬，另一方面，還利用審計(jì)的信息優(yōu)勢對建設(shè)方進(jìn)行一定程度的索賄。最后，則是工程方向?qū)徲?jì)方行賄，實(shí)現(xiàn)二者之間的合謀，促使二者共同對審計(jì)信息進(jìn)行人為的篡改或者謊邊，使建設(shè)方利益受損。我國房地產(chǎn)工程項(xiàng)目事后審計(jì)的時間差以及相關(guān)事項(xiàng)事后難以確認(rèn)情況的存在，為審計(jì)尋租現(xiàn)象提供了有利的條件。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程跟蹤審計(jì)控制現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的全過程跟蹤審計(jì)控制在現(xiàn)階段的實(shí)施過程中遇到諸多困難，這些困難不僅僅來源于建設(shè)方、工程方或者審計(jì)方的單一方面，三方均存在一定程度的弊端，促使這一策略在我國房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中難以廣泛實(shí)施，解決這一難題，則必須對該審計(jì)控制現(xiàn)狀和問題有較為清晰地認(rèn)識和把握。

（一）建設(shè)方角度 建設(shè)方是我國房地產(chǎn)工程項(xiàng)目全過程跟蹤審計(jì)控制的首要環(huán)節(jié)，而我國的房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)方在這第一道關(guān)口上還存在著較多需要改進(jìn)的地方。（1）對審計(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的忽略。我國房地產(chǎn)工程項(xiàng)目聘用的有償審計(jì)機(jī)構(gòu)，一般是工程造價的咨詢機(jī)構(gòu)，在選擇具體的咨詢公司時，將重點(diǎn)集中在該公司的營業(yè)資格、業(yè)務(wù)范圍以及審計(jì)費(fèi)用上，很少對審計(jì)資質(zhì)進(jìn)行關(guān)注。事實(shí)上，我國工程造價咨詢公司是有甲乙等級之分的。具有甲等級資質(zhì)的咨詢公司具有較強(qiáng)的業(yè)務(wù)能力和執(zhí)行能力，在員工素質(zhì)上也更為優(yōu)質(zhì)，故而能夠承擔(dān)各種類型的工程審計(jì)業(yè)務(wù)。而乙等級資質(zhì)的咨詢公司，業(yè)務(wù)能力、執(zhí)行能力以及員工素質(zhì)則是良莠不齊的，拼聘請這類公司承擔(dān)審計(jì)業(yè)務(wù)具有較大的風(fēng)險(xiǎn)。我國房地產(chǎn)工程項(xiàng)目由于沒有關(guān)注到這一差異，而且從成本角度出發(fā)，聘請的非專業(yè)化審計(jì)機(jī)構(gòu)的幾率更大，極大地阻礙了全過程跟蹤審計(jì)控制策略的實(shí)現(xiàn)。

（2）審計(jì)機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入制度的缺乏。我國很少建設(shè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的審計(jì)機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入制度，使得在為工程項(xiàng)目選擇審計(jì)機(jī)構(gòu)時，存在較大的制度漏洞，許多審計(jì)機(jī)構(gòu)不是憑借其專業(yè)的業(yè)務(wù)能力和精湛的審計(jì)技能而獲得審計(jì)業(yè)務(wù)，而是憑借“關(guān)系”或其它途徑獲得，這形成了房地產(chǎn)工程項(xiàng)目全過程跟蹤審計(jì)控制的實(shí)現(xiàn)重要障礙，這些質(zhì)量參差不齊的審計(jì)機(jī)構(gòu)不僅不能夠?qū)崿F(xiàn)對審計(jì)功能的發(fā)揮，有的甚至能夠形成阻礙因素，使得審計(jì)效果差強(qiáng)人意，還會造成人力、物力、財(cái)力資源的浪費(fèi)。故而完善的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的審計(jì)機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入制度迫在眉睫。發(fā)生審計(jì)尋租行為的風(fēng)險(xiǎn)也較高，必須加強(qiáng)控制管理，提高審計(jì)人員的素質(zhì)和職業(yè)道德教育。

（3）審計(jì)工作內(nèi)容的不明確。我國的審計(jì)工作涉及面極為廣泛，尤其是針對全過程的跟蹤審計(jì)控制，具有更為寬闊的外延空間。從廣義上來看，全過程的跟蹤審計(jì)控制設(shè)計(jì)的內(nèi)容可以包括工程項(xiàng)目的投資預(yù)算、投資回報(bào)、工程程序管理、工程招投標(biāo)事項(xiàng)以及工程方案設(shè)計(jì)等各個方面，如果將所有的事項(xiàng)都包含在內(nèi)，則審計(jì)人員將面臨浩如煙海的工作，不僅業(yè)務(wù)量龐大，而且雜亂，使得全過程的跟蹤審計(jì)控制難以為繼。故而必須對全過程跟蹤審計(jì)控制的內(nèi)容進(jìn)行一定有條理的梳理和明確，使得審計(jì)人員能夠條理清晰的開展工作。

（4）對招投標(biāo)的不規(guī)范管理。致使我國房地產(chǎn)工程項(xiàng)目進(jìn)行全過程的審計(jì)控制舉步維艱的另一大原因在于缺乏規(guī)范的招投標(biāo)管理。誠然，我國的相關(guān)合同法、招標(biāo)法在找投標(biāo)管理上進(jìn)行了有關(guān)的規(guī)定，但是規(guī)定條款內(nèi)容過于寬泛和籠統(tǒng)，存在較大的漏洞，使得尋租行為有極大地發(fā)揮空間。故而招投標(biāo)的結(jié)果往往不是最佳的結(jié)果，而使各種尋租行為博弈的結(jié)果，不僅妨礙了工程項(xiàng)目合理方、審計(jì)方的選擇，而且審計(jì)材料、信息的真實(shí)性將面臨較大的挑戰(zhàn)，使得全過程的審計(jì)控制在起始階段就遇到較大的障礙，難以繼續(xù)。

（二）工程方角度 工程方往往會從自身利益出發(fā)，當(dāng)尋租成本低于尋租收益時，會采取尋租行為以獲得更高的利益，從而對全過程的跟蹤審計(jì)控制形成阻力。（1）合同規(guī)避審計(jì)條款的存在。合同雙方從自身利益角度會在合同中計(jì)量的載入有利于己方的條款，工程方通常會利用合同的這一特性，在合同寫入一定的條款規(guī)避審計(jì)，從而更好地維護(hù)自身的利益。例如在合同中，工程方通常將工程審計(jì)的期限規(guī)定的較短，從而使得對工程量、等審計(jì)事項(xiàng)的審計(jì)缺乏足夠的時間，而導(dǎo)致誤差的出現(xiàn)，全過程的審計(jì)控制的價值也大打折扣。

（2）利用工程方案規(guī)避審計(jì)。工程組織設(shè)計(jì)方案是建設(shè)方、工程方以及審計(jì)方利益分配的重要環(huán)節(jié)。組織設(shè)計(jì)方案一般是由工程方提供的，工程方利用這一優(yōu)勢，通常會在組織設(shè)計(jì)方案中按照己方的設(shè)備、組織機(jī)構(gòu)以及技能設(shè)計(jì)出最大的工程方案，以獲取更多的利益。加之，建設(shè)方和審計(jì)方在專業(yè)知識上的局限性，工程方利用這一方式更是游刃有余。工程方利用工程方案這一方式使得審計(jì)工作不能正確的對工程項(xiàng)目進(jìn)行最優(yōu)的資源配置，也使得全過程的跟蹤審計(jì)控制的功能降低。

（3）利用材料價格規(guī)避審計(jì)。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的材料價格采用由工程方核價申請使用的方式進(jìn)行，雖然，具體的材料價值是由市場根據(jù)供需狀況而形成，但是核價申請方式，卻使得工程方具有了對材料價格報(bào)價一定的主動權(quán)。工程方可以利用工程項(xiàng)目周期較長、材料價格波動頻繁的特點(diǎn)，在材料價格較高時申請重新核價，而在材料價格下降時卻仍然保持較高的價格，從而提高了工程方的利潤空間。工程方的這一舉措，促使，審計(jì)方的審計(jì)核算不能反映即期的真實(shí)資本需求狀況，出現(xiàn)審計(jì)誤差。

（三）審計(jì)方角度 審計(jì)方在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的全過程跟蹤審計(jì)控制中存在的問題主要表現(xiàn)在缺乏合理的審計(jì)指南和缺乏勝任的審計(jì)人員兩個方面。（1）缺乏合理的審計(jì)指南。審計(jì)制度在我國的發(fā)展較晚，法律規(guī)范上存在較多許多完善的地方，尤其是全過程的跟蹤審計(jì)更是近些年才出現(xiàn)的審計(jì)理論和方法，我國現(xiàn)有的法律中，只有對前有支持性的條款規(guī)定，而沒有具體的可供指導(dǎo)和參考的審計(jì)指南，從而使得全過程的跟蹤審計(jì)工作仍然只能在摸索中前進(jìn)，故而，進(jìn)程緩慢，效果不佳。

（2）缺乏勝任的審計(jì)人員。從工程項(xiàng)目的角度來說，其審計(jì)工作內(nèi)容繁多，業(yè)務(wù)量大，需要較多審計(jì)人員資本的投入，而對于審計(jì)人員來說，全過程的跟蹤審計(jì)專業(yè)性強(qiáng)、素質(zhì)要求高，需要審計(jì)人員極強(qiáng)的業(yè)務(wù)能力和責(zé)任心。但是我國對審計(jì)人員的培養(yǎng)重視力度不夠，審計(jì)人員的進(jìn)入門檻相對較低，管理較為松散，使得審計(jì)人員的整體素質(zhì)不高，達(dá)不到全過程跟蹤審計(jì)控制的人員素質(zhì)要求，故而使得這一策略難以推廣。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程跟蹤審計(jì)控制優(yōu)化

我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀對實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目的全過程跟蹤審計(jì)控制的要求越來越強(qiáng)烈，而要實(shí)現(xiàn)應(yīng)用這一策略需要設(shè)計(jì)出合理的全過程跟蹤審計(jì)控制的合理流程。

（一）審計(jì)單位審計(jì)程序確定 審計(jì)程序關(guān)系到全過程跟蹤審計(jì)控制的貫徹實(shí)行，做好這一工作需要從以下幾個方面著手：第一，選擇最佳的審計(jì)單位。要根據(jù)項(xiàng)目需要選擇具有較高等級的審計(jì)單位，同時綜合考察審計(jì)單位的業(yè)績情況、業(yè)務(wù)能力、人員構(gòu)成以及業(yè)內(nèi)聲譽(yù)等多方面的信息，以便全面了解擬聘用的審計(jì)單位，為工程項(xiàng)目選擇最佳的審計(jì)單位。第二，對審計(jì)人員進(jìn)行考察，審計(jì)工作具體是由審計(jì)人員來操作和完成，故而審計(jì)人員的素質(zhì)以及職業(yè)能力也是審計(jì)程序確定的重要內(nèi)容。全過程跟蹤審計(jì)控制對審計(jì)人員的要求較高，故而對審計(jì)人員也要進(jìn)行全面的考察，不能僅局限于業(yè)務(wù)能力，對其道德素質(zhì)也是考察的重要方面。第三，簽訂審計(jì)承諾書，審計(jì)承諾書是保證房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中各方利益以及調(diào)節(jié)糾紛的法律依據(jù)，能夠有效地降低全過程跟蹤神審計(jì)控制中的風(fēng)險(xiǎn)。第四，采用先進(jìn)的技術(shù)評標(biāo)方法，傳統(tǒng)的采用經(jīng)濟(jì)標(biāo)的方法存在較大的尋租行為空間，不利于跟蹤審計(jì)，而技術(shù)標(biāo)能夠有效規(guī)避這一弊端，故而應(yīng)該廣泛采用這一招標(biāo)方案。

（二）準(zhǔn)備階段的全過程審計(jì) 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的準(zhǔn)備階段是全過程跟蹤審計(jì)控制的基礎(chǔ)階段，這一階段審計(jì)結(jié)果將對后續(xù)的審計(jì)工作產(chǎn)生極大地影響，故而，一定要嚴(yán)把關(guān)口，為全過程的跟蹤審計(jì)奠定良好的基礎(chǔ)。具體的需要從以下幾個方面著手：首先，對工程方招標(biāo)文件的嚴(yán)格把關(guān)，招標(biāo)文件時建設(shè)方選擇最佳合作方的主要依據(jù)，故而不能在這一環(huán)節(jié)出現(xiàn)較大的漏洞，要全面審查招標(biāo)方介紹、招標(biāo)疑問解答、造價意見書、初審合同等資料。其次，對承包委托合同的審查，合同是全過程跟蹤審計(jì)控制的主要依據(jù)，故而對承包合同需要進(jìn)行認(rèn)真的審查，主要包括合同價款、單價以及中標(biāo)價等信息，工程材料、設(shè)備等品種價格的規(guī)定以及相關(guān)利益主體權(quán)利義務(wù)的規(guī)定。再次，對工程項(xiàng)目合理性的審查，工程項(xiàng)目的建設(shè)方、工程方以及審計(jì)方對于工程項(xiàng)目會有不同的見解和要求，在審計(jì)的準(zhǔn)確階段，就應(yīng)該將其明確化，并對其問題進(jìn)行綜合協(xié)調(diào)，以求達(dá)成一致。最后，對工程項(xiàng)目方案的優(yōu)化，在準(zhǔn)確階段需要對審計(jì)的各環(huán)節(jié)進(jìn)行一定的了解，在工程項(xiàng)目開始前做好規(guī)劃控制工作，對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)和技術(shù)上的優(yōu)化，以采用最合理的工程成本。

（三）實(shí)施階段的全過程審計(jì) 工程項(xiàng)目的實(shí)施階段是全過程跟蹤審計(jì)控制的重要階段，具有承前啟后的作用，在審計(jì)過程中應(yīng)該做好以下幾個方面的工作：第一，隱蔽工程的嚴(yán)密核查，在工程項(xiàng)目中不乏隱蔽工程的存在，這些隱蔽工程也是尋租行為做好突破的地方和審計(jì)需要重點(diǎn)突破的地方，在跟蹤審計(jì)過程中一定要嚴(yán)格審查，防止漏洞的存在。第二，設(shè)計(jì)變更的謹(jǐn)慎審查，在工程項(xiàng)目中，設(shè)計(jì)變更的情況較多，對審計(jì)工作的干擾也比較大，故而需要采取謹(jǐn)慎的態(tài)度對待，在發(fā)生設(shè)計(jì)變更情況下需要對變更是由，變更后方案的可行性以及變更后的工程造價進(jìn)行周密的核查。第三，對設(shè)備及材料價格的審查，設(shè)備以及材料價格是工程方獲取利益的重要來源之一，為此建設(shè)方和審計(jì)方應(yīng)該加強(qiáng)對設(shè)備及材料市場價格的知悉度，規(guī)避價格波動這一信息滯后的弊端，對工程造價進(jìn)行嚴(yán)格的控制。第四，工程索賠款的嚴(yán)格控制，工程索賠是工程項(xiàng)目所面臨一大風(fēng)險(xiǎn)，為了有效的防止這一風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，可以在事情對可能發(fā)生的索賠事項(xiàng)進(jìn)行認(rèn)真分析、預(yù)防措施，事中對索賠事項(xiàng)進(jìn)行詳細(xì)記錄措施以及事后進(jìn)行清晰地責(zé)任區(qū)分措施進(jìn)行防范和控制。第五，合理支付進(jìn)度款項(xiàng)，對于按期支付的工程進(jìn)度款項(xiàng)，要進(jìn)行合理的核算，既保證款項(xiàng)的及時支付，也能保證不占用建設(shè)方的資金。

（四）竣工階段的全過程審計(jì) 在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目竣工后，還需要對驗(yàn)收結(jié)果及未支付款項(xiàng)進(jìn)行核算，主要包括：第一，實(shí)體完工的審查，這是對竣工項(xiàng)目的驗(yàn)收以及完善，以確保項(xiàng)目的全面竣工，并完成對質(zhì)量的檢驗(yàn)；第二，對合同履約情況的審查，這是保證審計(jì)結(jié)算的措施，主要是對工程方的承包資格、所使用材料品種、價格、數(shù)量以及相關(guān)財(cái)務(wù)憑證和其他的相關(guān)合同要件進(jìn)行的審查；第三，審查結(jié)算資料的真實(shí)性和完整性況，這是確保審計(jì)結(jié)果的重要方式，其中最為重要的是對竣工圖的審查，竣工圖需要按照工程規(guī)定進(jìn)行編制，否則將會影響到結(jié)算進(jìn)程；第四，對審計(jì)過程的監(jiān)控，審計(jì)方也是尋租行為的主要參與者，同時也為了保證審計(jì)的客觀和公正性，需要對審計(jì)過程進(jìn)行一定的監(jiān)督和控制。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程跟蹤審計(jì)控制對策

對房地產(chǎn)工程項(xiàng)目進(jìn)行全過程的跟蹤審計(jì)控制是充分發(fā)揮審計(jì)的監(jiān)督控制以及資本優(yōu)化配置功能，規(guī)避工程項(xiàng)目中的尋租行為，加強(qiáng)對工程項(xiàng)目管理的有效手段，結(jié)合現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)工程項(xiàng)目審計(jì)管理的現(xiàn)狀，需要做出以下努力：

（一）審計(jì)介入的合理定位 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中，建設(shè)方和工程方是工程項(xiàng)目中最為主要的利益主體，設(shè)計(jì)方是作為第三方的協(xié)調(diào)者和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)者而介入到前面二者之間的關(guān)系中，其承擔(dān)的主要職責(zé)在于實(shí)現(xiàn)對建設(shè)方以及工程方的監(jiān)督，緩解二者之間的利益沖突。故而審計(jì)方應(yīng)做好合理的介入定位，做好監(jiān)督的工作，不涉及到建設(shè)、監(jiān)理等相關(guān)工作，并在雙方的關(guān)系中堅(jiān)持審計(jì)的相關(guān)制度和原則，保持公正性和客觀性，只有明確了審計(jì)方的合理定位，才能促使審計(jì)方在自身的職責(zé)范圍內(nèi)更好地發(fā)揮職能作用。

（二）審計(jì)介入時間的掌控 審計(jì)工作設(shè)計(jì)的范圍較廣，不能盲目的開展審計(jì)工作，否則只能獲得事倍功半的效果。故而需要在審計(jì)程序設(shè)計(jì)階段就工程項(xiàng)目的周期、工程量、工程要求進(jìn)行深入的研究，進(jìn)而明確審計(jì)內(nèi)容，選擇適用的審計(jì)方式，再確定合理的審計(jì)介入時間。同時，還需要根據(jù)審計(jì)程序的設(shè)定，全面履行全過程跟蹤審計(jì)的職責(zé)，履行過程中，也要注意對審計(jì)介入時間的掌控，根據(jù)審計(jì)對象的不同特點(diǎn)，調(diào)節(jié)審計(jì)方式，從而使審計(jì)結(jié)果更為科學(xué)合理。

（三）審計(jì)法律法規(guī)的健全 我國有關(guān)審計(jì)的法律法規(guī)存在制度落后，缺乏操作性規(guī)定的弊端，故而不能很好地發(fā)揮法律法規(guī)對審計(jì)事業(yè)的促進(jìn)作用，因此，急需要完善我國審計(jì)的法律法規(guī)體系，使其成為促進(jìn)我國審計(jì)規(guī)范化發(fā)展強(qiáng)有力的支持后盾。同時通過法律實(shí)現(xiàn)審計(jì)的制度化、規(guī)范化以及程序化能夠?qū)ぷ饧昂现\等具有道德風(fēng)險(xiǎn)的行為進(jìn)行有效地遏制和削減，促進(jìn)我國工程項(xiàng)目管理能力的增強(qiáng)，也使得全過程的跟蹤審計(jì)控制能夠在我國得到廣泛的應(yīng)用。

（四）審計(jì)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的把握 實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)工程項(xiàng)目全過程的跟蹤審計(jì)控制，還需要結(jié)合審計(jì)力量的實(shí)際情況來進(jìn)行，在目前我國審計(jì)力量還不足的情況下，實(shí)現(xiàn)審計(jì)控制效能的最大化是重點(diǎn)完成對關(guān)鍵環(huán)節(jié)的審計(jì)工作。這些關(guān)鍵環(huán)節(jié)往往是全過程跟蹤審計(jì)過程中的樞紐，也是核心環(huán)節(jié)，做好關(guān)鍵事項(xiàng)的審計(jì)，能夠促使其他的審計(jì)事項(xiàng)能夠順利的實(shí)現(xiàn)，從而不僅節(jié)約了審計(jì)力量，也極大地提高了審計(jì)效率。

（五）審計(jì)費(fèi)用的合理設(shè)置 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目全過程跟蹤審計(jì)是一項(xiàng)工作量繁重，審計(jì)資源耗費(fèi)巨大的工作，為了更好地激勵審計(jì)工作人員，使其能夠竭盡全力的為跟蹤審計(jì)工作貢獻(xiàn)力量，就需要合理的設(shè)置審計(jì)工作的費(fèi)用。一方面，合理的審計(jì)費(fèi)用有利于審計(jì)人才隊(duì)伍的培養(yǎng)，使得更多的人才加入審計(jì)行業(yè)的隊(duì)伍；另一方面，審計(jì)資源也能夠在審計(jì)費(fèi)用的規(guī)范中得到整合，從而使得審計(jì)工作能夠更好地開展。

參考文獻(xiàn)：

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目管理；內(nèi)部控制；優(yōu)化研究；管理控制模式

前言：

自2010年起，我國對于房地產(chǎn)行業(yè)陸續(xù)出臺了一系列宏觀調(diào)控方案，堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性購房，首置剛需用戶成為市場主流，從客觀上遏制了房產(chǎn)泡沫，但也造成房地產(chǎn)市場的萎縮，對房地產(chǎn)市場開發(fā)企業(yè)的生存與發(fā)展提出更高要求。整個行業(yè)面臨整合升級，未來房地產(chǎn)企業(yè)只有從實(shí)力、品質(zhì)、品牌以及舒適度等方面來提升，才能支持自身的不斷發(fā)展。這對于當(dāng)前的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式提出了新的挑戰(zhàn)。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目與管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目是工程項(xiàng)目中的一種，是指在一定時間、費(fèi)用和質(zhì)量下，為形成一定使用功能的固定資產(chǎn)，而按特定的程序完成的一次性任務(wù)，具有如下幾個特點(diǎn)：1、具有時效性；2、對于質(zhì)量目標(biāo)要求較高；3、對于費(fèi)用控制目標(biāo)較強(qiáng)；4、房地產(chǎn)項(xiàng)目具有較強(qiáng)的系統(tǒng)性；5、具有特定的程序性，必須要經(jīng)過構(gòu)想、方案擬定、可行性研究及評審、決策、勘察、設(shè)計(jì)、招標(biāo)等一系列規(guī)定的項(xiàng)目實(shí)施程序，不能錯序或放棄；6、組織的特殊性[1]。

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是指在一個確定的時間范圍內(nèi)，為完成一既定的目標(biāo)，通過特殊形式的臨時性組織運(yùn)行機(jī)制，通過有效的計(jì)劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)與控制，充分利用既有資源的一種系統(tǒng)管理方法。其基本流程是：項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)建立；項(xiàng)目任務(wù)計(jì)劃與分解；項(xiàng)目目標(biāo)與預(yù)算；項(xiàng)目啟動與協(xié)調(diào)；項(xiàng)目過程控制；項(xiàng)目溝通與評估。經(jīng)過多年發(fā)展，我國已經(jīng)建立起一套可靠的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理流程，但應(yīng)用于現(xiàn)階段的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍顯得有些捉襟見肘。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理新形勢

（一）優(yōu)化項(xiàng)目管理內(nèi)部控制

優(yōu)化項(xiàng)目管理內(nèi)部控制是房地產(chǎn)企業(yè)提高自身運(yùn)營及管理能力的重要途徑。當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)還存在業(yè)務(wù)流程分散、風(fēng)險(xiǎn)評估環(huán)節(jié)薄弱、財(cái)務(wù)與各部門的滲透和關(guān)聯(lián)程度不夠等共性問題。原有的內(nèi)部控制體系已經(jīng)不能滿足于當(dāng)今房地產(chǎn)市場的需要。

當(dāng)前我國項(xiàng)目管理內(nèi)部控制存在的主要問題是整體內(nèi)部控制行為的弱化、一些組織規(guī)劃和授權(quán)批準(zhǔn)形式化、未起作用，人力資源結(jié)構(gòu)和績效機(jī)制不完善、團(tuán)隊(duì)協(xié)作和風(fēng)險(xiǎn)意識淡薄、資金管控不科學(xué)，控制力低下、銷售匯款滯后、拖欠，市場預(yù)測精度不高、招標(biāo)管控不合理、成本控制不到位、竣工驗(yàn)收不規(guī)范等問題。為解決這一問題，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目管理優(yōu)化勢在必行。在進(jìn)行過程中我們必須遵守以下原則：1、健全性，決策、執(zhí)行、監(jiān)督都必不可少，并要滲透到每個業(yè)務(wù)的各個環(huán)節(jié)。2、重要性，在高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域和重要業(yè)務(wù)給予足夠的關(guān)注。3、制衡性，維持監(jiān)督人員的獨(dú)立性，權(quán)責(zé)分配合理。4、效益性，管理好優(yōu)化成本與預(yù)期效益，保證預(yù)期效應(yīng)的達(dá)成。

要達(dá)成這一目標(biāo)我們必須在優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中做到標(biāo)準(zhǔn)化、系統(tǒng)化、合理化和有效化。在具體操作過程中，做好內(nèi)部控制優(yōu)化準(zhǔn)備，首先要根據(jù)各企業(yè)的實(shí)際情況制定內(nèi)部控制優(yōu)化的目標(biāo)，基本內(nèi)容應(yīng)該包括遵照國家法律法規(guī)，維護(hù)資產(chǎn)安全、提高信息有效性、提高經(jīng)濟(jì)效益、促進(jìn)戰(zhàn)略發(fā)展這幾方面。其次要提高認(rèn)識，對各級員工進(jìn)行宣傳與培訓(xùn)，正確認(rèn)識優(yōu)化內(nèi)部控制的重要性，確認(rèn)參與部門的崗位職責(zé)，確保責(zé)任落實(shí)到個人。最后，制定正確、切實(shí)可行的優(yōu)化框架和實(shí)施流程[1]。

開展內(nèi)部控制優(yōu)化要從大處著眼，首先優(yōu)化組織架構(gòu)的控制，理清各單位的具體職責(zé)，不能造成權(quán)責(zé)不清的情況，從上至下都要做出具體規(guī)劃。優(yōu)化審計(jì)、審批機(jī)制，設(shè)立獨(dú)立的審計(jì)機(jī)構(gòu)，進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)，至少保證有一名財(cái)務(wù)專家，保證審計(jì)機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性。根據(jù)公司的審批流程和標(biāo)準(zhǔn)，明確和落實(shí)各級管理層的權(quán)責(zé)范圍，做到責(zé)任與職位對應(yīng)、職位與人對應(yīng)。這需要建立完善的內(nèi)部控制監(jiān)督機(jī)制和評估機(jī)制，確保政策的落實(shí)，并記錄在執(zhí)行過程中的問題與不足。此外，行之有效的績效考核制度和激勵機(jī)制是確保內(nèi)部控制優(yōu)化成果展現(xiàn)的有力保障。

（二）建筑信息模型對房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的意義

建筑信息模型是一個設(shè)施的物理特性和功能的數(shù)字表達(dá)；是一個共享的知識資源，包括該設(shè)施從建設(shè)到拆除的可靠信息；是不同利益相關(guān)方，在不同階段中支持和反映其各自職責(zé)的協(xié)同作業(yè)工具。建筑信息模型具有可視化的三維設(shè)計(jì)，對項(xiàng)目工程具有高度的模擬性，可隨時根據(jù)具體情況作出調(diào)整，分析在具體項(xiàng)目實(shí)施中面臨的各種問題。是一種現(xiàn)代化的項(xiàng)目營建工具[2]。目前在我國運(yùn)用已得到推廣，我國南水北調(diào)工程、上海世博工程都運(yùn)用了這一技術(shù)，在美國和日本已將建筑信息模型應(yīng)用到軍事項(xiàng)目工程當(dāng)中。我國房地產(chǎn)項(xiàng)目管理也要實(shí)現(xiàn)建筑信息模型的普遍運(yùn)用。如何利用好這一工具，需要我們不斷地探索與總結(jié)。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期，可以運(yùn)用于項(xiàng)目論證、產(chǎn)品分析和前期策劃，需要各部門建立統(tǒng)一的數(shù)據(jù)載體，以形成關(guān)聯(lián)。在設(shè)計(jì)階段，建筑信息可建立3D模型，打破了傳統(tǒng)2D圖形的局限性，節(jié)約了繪圖時間。在施工階段，建筑信息模型與工程管理相結(jié)合，可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的精細(xì)化管理。運(yùn)用直觀化的建筑信息模型對施工方案進(jìn)行演示，可以對每一施工進(jìn)度了如指掌，明確了各施工單位的具體工作，方便進(jìn)行管理監(jiān)督，防止了質(zhì)量問題的發(fā)生。在項(xiàng)目竣工后，建筑信息模型也可以為企業(yè)提供一個真實(shí)可靠的竣工模型。建筑信息模型的運(yùn)用大大節(jié)約了時間成本和管理成本，提高了施工質(zhì)量與施工進(jìn)度[3]。

結(jié)語：在房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)雜多變的今天，我們要不放過任何能提高房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平的方法與工具，本文提出的兩個觀點(diǎn)只做拋磚引玉之用，在具體的房地產(chǎn)管理過程中，還需要廣大企業(yè)進(jìn)行實(shí)際的探索與總結(jié)。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉婷婭.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式研究[D].重慶大學(xué)，2008.

[2]王作城.廣東某民營房地產(chǎn)企業(yè)工程管理模式的研究[D].華南理工大學(xué)，2012.

篇3

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)項(xiàng)目 造價 控制與管理

中圖分類號:F2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A 文章編號:1672-3791(2012)04(c)-0155-02

工程造價是指完成某項(xiàng)工程建設(shè)所需要的全部費(fèi)用,包括該工程項(xiàng)目有計(jì)劃地進(jìn)行固定資產(chǎn)再生產(chǎn)和形成相應(yīng)無形資產(chǎn),以及鋪底流動資金一次性費(fèi)用的總和。由此可知,這一含義是從投資者即業(yè)主的角度來定義的。業(yè)主(建設(shè)單位)在選定一個工程項(xiàng)目后,必須對該工程項(xiàng)目的可行性研究與評估進(jìn)行決策,在此基礎(chǔ)上再進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)、工程施工招標(biāo)直至竣工驗(yàn)收及決算等一系列投資管理活動,所有這些開支就構(gòu)成了工程造價。從業(yè)主的角度上講,工程造價就是指建設(shè)工程項(xiàng)目固定資產(chǎn)所需的全部投資費(fèi)用。房地產(chǎn)項(xiàng)目造價控制與管理直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本和利潤,如何做好造價控制關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展。因此,我國房地產(chǎn)企業(yè)一定要重視項(xiàng)目的造價控制。下文就如何做好我國房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價控制與管理進(jìn)行探討。

1 加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的控制與管理

項(xiàng)目投資控制的關(guān)鍵是對施工前的投資決策和設(shè)計(jì)階段進(jìn)行控制。據(jù)歷史資料統(tǒng)計(jì),設(shè)計(jì)階段特別是初步設(shè)計(jì)階段對工程造價的影響效果達(dá)到90%以上。長期以來,我國普遍忽視房地產(chǎn)項(xiàng)工程項(xiàng)目前期階段的造價控制,往往把控制工程造價的主要精力放在施工階段。這樣做盡管也有效果,但畢竟是“亡羊補(bǔ)牢”,事倍功半。要有效地控制工程造價,就要堅(jiān)決把重點(diǎn)轉(zhuǎn)到前期階段上來,尤其應(yīng)抓住設(shè)計(jì)這個關(guān)鍵環(huán)節(jié),未雨綢繆,以取得事半功倍的效果。建安工程造價的有效控制,是以合理確定為基礎(chǔ),有效控制為核心。工程造價的控制是貫穿于項(xiàng)目建設(shè)全過程的控制,就是在投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、建設(shè)項(xiàng)目發(fā)包階段和建設(shè)實(shí)施階段,把建設(shè)工程造價控制在批準(zhǔn)的造價限額以內(nèi),隨時糾正發(fā)生的偏差,以保證項(xiàng)目管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),以求在各個建設(shè)項(xiàng)目中能合理使用人力、物力、財(cái)力,取得較好的投資效益和社會效益。在工程造價過程控制中,必須重點(diǎn)突出。影響建設(shè)項(xiàng)目投資的主要階段是設(shè)計(jì)階段,設(shè)計(jì)階段是投資控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的節(jié)約是最大的節(jié)約,設(shè)計(jì)確定了工程造價,預(yù)算、結(jié)算只能計(jì)量而并不能改變工程造價。因此,建設(shè)單位的設(shè)計(jì)階段是工程造價控制的重點(diǎn)部分,這是對項(xiàng)目投資有效控制的關(guān)鍵。有良好的經(jīng)濟(jì)效益和合理性特點(diǎn)是對一份比較好的房地產(chǎn)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)方案評價的主要標(biāo)準(zhǔn)。有如下四點(diǎn)內(nèi)容必須高度重視。

(1)設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)制度必須堅(jiān)持。競爭機(jī)制的引進(jìn)在開發(fā)單位進(jìn)行委托設(shè)計(jì)之時必須做好,以此強(qiáng)化管理。把優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位借助于招投標(biāo)選出來,確保設(shè)計(jì)的先進(jìn)與合理,從而有效比較因設(shè)計(jì)質(zhì)量問題進(jìn)行工程糾紛。

(2)設(shè)計(jì)必須限額。要對房地產(chǎn)項(xiàng)目工程進(jìn)行投資規(guī)模限制,限額設(shè)計(jì)進(jìn)行控制是最為有效的重要措施。建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長短將直接受到項(xiàng)目設(shè)計(jì)好壞的影響。同樣也影響房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目建設(shè)以后的使用價值和經(jīng)濟(jì)效益,對于一個建設(shè)項(xiàng)目,開發(fā)商要心中有數(shù)。

(3)做好價值工程的應(yīng)用工作。從價值工程的主要特點(diǎn)來看,其是從使用者的功能需求出發(fā),分析研究對象的功能,在設(shè)計(jì)工作中統(tǒng)一造價與功能,以功能要求的滿足為前提,把成本降下來,比如,對地下室可通過深基礎(chǔ)來增加,由此可讓儲藏室里儲存雜物和車輛停放,也可以不在小區(qū)把停車場建在地面上,對用地的節(jié)約和環(huán)境的美化都有很大影響。雖然這樣可能要增加價值工程中的成本,但對功能提高的幅度卻是巨大的。

(4)加強(qiáng)圖紙會審工作。圖紙會審是由具體實(shí)施人員對圖紙上一些錯漏進(jìn)行核對并出正式文件。由于建筑結(jié)構(gòu)安裝設(shè)計(jì)人員不可能做到百分之百準(zhǔn)確的銜接,甚至可能出現(xiàn)某些錯誤,所以需要政府審圖機(jī)構(gòu)進(jìn)行圖紙的審查。圖紙會審作為設(shè)計(jì)變更的一部分,作為控制理論的事前控制,比限額設(shè)計(jì)更為實(shí)際,而且對造價人員來說相當(dāng)重要:①可以修正審圖時未發(fā)現(xiàn)的錯誤,對預(yù)算的正確性有很大幫助；②圖紙會審基本都是施工方提出的問題,要慎重看待施工方提出的設(shè)計(jì)變更建議,造價人員對一些有利于施工的建議和變更,必須判定其是否會對公司造成損失。另外,圖紙會審?fù)戤吅?必須讓設(shè)計(jì)方把圖紙會審記錄拿回去仔細(xì)計(jì)算,無誤后才可出正式文本,否則以后再進(jìn)行變更就事倍功半了。此階段占成本控制的5%。對設(shè)計(jì)單位圖紙質(zhì)量的外部管理與審查,要像工程質(zhì)監(jiān)站監(jiān)督施工質(zhì)量一樣,將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。對圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核,以求提高設(shè)計(jì)質(zhì)量,避免因設(shè)計(jì)考慮不周或失誤所帶來的經(jīng)濟(jì)損失。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程招標(biāo)是工程造價有效控制與管理的核心

新開工房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行招投標(biāo)。招標(biāo)文件與合同的編制這個階段是所有階段中最重要的,也是建筑工程成本控制的源頭與核心。一份好的招標(biāo)文件會對以后所有過程產(chǎn)生影響,必須說明清楚工程的性質(zhì)與現(xiàn)場的情況,還要說明工程項(xiàng)目的地質(zhì)與交通、承包范圍、計(jì)日工、水電使用與結(jié)算方法、勞保統(tǒng)籌的模式等等相關(guān)的內(nèi)容。必須充分明確甲供、甲限、甲指定材料等等。關(guān)于變更索賠簽證洽商的處理方法中,對于時間實(shí)效、結(jié)算方式、量度標(biāo)準(zhǔn)等都要一一說明。合理做好質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)評定等級或評分評優(yōu)等內(nèi)容。要準(zhǔn)確推算出工期,按實(shí)際情況制定好獎懲條款等等。同時,在一般情況之下,不要搞鋼筋、水泥等大宗建材的甲供料,這是因?yàn)樽陨泶嬖谪?cái)務(wù)壓力和難以控制領(lǐng)料結(jié)算等。這個階段至少占成本控制的20%。

工程招標(biāo)應(yīng)采取公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)。招標(biāo)書條款應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確和全面,工程造價及相關(guān)費(fèi)用應(yīng)盡量包死,少留或不留活口。要編制好標(biāo)底,有條件的單位盡量自行編制,工程標(biāo)底要保證質(zhì)量,把工程標(biāo)底控制在合理造價的下限。應(yīng)反復(fù)審查造價水平的合理性是否在投資控制的范圍內(nèi)。中標(biāo)后合同條款的簽訂應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致,工期應(yīng)合理,盡量減少甲乙雙方責(zé)任不清日后扯皮的現(xiàn)象。有關(guān)的責(zé)任人都應(yīng)熟悉建設(shè)工程施工合同條款,了解建筑行業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范,各盡其責(zé)。

任何一個房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量如何,都對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的社會地位、口碑、市場賣價、后續(xù)工程等能起到?jīng)Q定性的作用,因此,能把一個理想的施工企業(yè)選出來非常重要。對于那些不入流的企業(yè),必須把好準(zhǔn)入機(jī)制的關(guān)口,要一一詳細(xì)限制企業(yè)的注冊資本、公司財(cái)務(wù)情況、優(yōu)質(zhì)指標(biāo)、同類型工程、技術(shù)人員、機(jī)械、市場地位口碑、管理情況等等項(xiàng)目。在舉辦房地產(chǎn)開發(fā)招標(biāo)過程中,比較理想的是邀請最好的合作伙伴型企業(yè)來招標(biāo),能夠比較了解情況,那種公開的華而不實(shí)的招標(biāo)最好不要搞。對于合同中風(fēng)險(xiǎn)范圍、獎懲、結(jié)算調(diào)整范圍、分包中配合費(fèi)問題等一定要寫清楚。此階段對成本控制影響較大,占造價控制的10%。

3 加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程施工環(huán)節(jié)的工程造價有效控制與管理

在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程施工組織設(shè)計(jì)中,施工單位會隱藏一些結(jié)算時可能發(fā)生索賠的內(nèi)容,如馬凳筋、溫度筋、鋼筋定尺、鋼筋搭接、電線電纜、橋架、挖土方式、模板、攤銷周轉(zhuǎn)、運(yùn)土距離等等。同時,還要對施工組織所提出的施工方法是否與國家強(qiáng)制實(shí)行的標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范是否一致進(jìn)行充分地注意。還要對施工不同階段人員的投入、機(jī)械的投入與施工組織設(shè)計(jì)預(yù)期是否一直嚴(yán)格控制,如果出現(xiàn)施工延期的情況,就要搞清楚人員和機(jī)械是否按設(shè)計(jì)投入了。而施工方的趕工措施也要注意是否與施工組織設(shè)計(jì)是一致的。雖然在此階段比較難以把握好工程造價的控制方法,可是如果萬一出現(xiàn)差錯,將給后來的結(jié)算帶來難以估量的麻煩,因此,造價人員必須參與到施工組織的設(shè)計(jì)審定過程中,這樣可以將造價控制在5%以內(nèi)。

總體來說,對于勞動生產(chǎn)率和經(jīng)濟(jì)效益的提高來說,項(xiàng)目管理的實(shí)施確實(shí)屬于比較有效的一條途徑。房地產(chǎn)企業(yè)的生命線就在于對項(xiàng)目工程實(shí)施成本管理,將工程造價降低,這與工程質(zhì)量一樣重要。有三個關(guān)鍵點(diǎn)在施工階段成本控制過程中必須重視的,那就是對工程洽商的合理控制、對承包商的索賠要求嚴(yán)格審查以及材料的加工訂貨工作。開發(fā)商應(yīng)建立科學(xué)的工程簽證管理制度是開發(fā)商必須首先建立好的,以此對工程、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的職權(quán)、分工充分明確,從而使簽證的質(zhì)量得到保證,避免不實(shí)及虛假簽證的情況的出現(xiàn)。為了讓工程簽證有保證且客觀、準(zhǔn)確,首先,要強(qiáng)調(diào)辦理工程簽證的及時性。其次,對簽證的描述要求客觀、準(zhǔn)確,要求隱蔽簽證要以圖紙為依據(jù),標(biāo)明被隱蔽部位、項(xiàng)目和工藝、質(zhì)量完成情況,如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定,還要求標(biāo)明幾何尺寸,并附上簡圖。再次,施工圖以外的現(xiàn)場簽證,必須寫明時間、地點(diǎn)、事由、幾何尺寸或原始數(shù)據(jù),不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價。簽證發(fā)生后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時處理,審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家定額及有關(guān)規(guī)定,經(jīng)辦人員不得隨意變通。要加強(qiáng)預(yù)見性,盡量減少簽證發(fā)生。

4 抓住關(guān)鍵,加強(qiáng)工程審計(jì)環(huán)節(jié)的控制與管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價的審計(jì)工作,必須著眼于工程整個的生產(chǎn)施工過程。在項(xiàng)目工程審計(jì)過程中,對項(xiàng)目的審計(jì)要將事后審計(jì)與竣工后審計(jì)以及事中的審計(jì)都要給予足夠的重視。要確保工程項(xiàng)目的施工方案編制的基本合理,就要重視事前審計(jì),以此讓工程項(xiàng)目的班子們對項(xiàng)目管理提前把好關(guān),對那些可以預(yù)見的失誤能夠避免和預(yù)防。對施工階段的若干個過程進(jìn)行的審計(jì)屬于事中審計(jì),這是一種有著針對性和效益性的審計(jì),可以取得最大的效果。要切實(shí)將工程投資的效益提高,企業(yè)就應(yīng)堅(jiān)持以人為本,對工程造價控制的重要環(huán)節(jié)進(jìn)行把關(guān)。雖然很多企業(yè)的管理模式也是非常好的,卻因?yàn)闆]有比較好的個人業(yè)務(wù)能力和責(zé)任心,也沒有良好的工作態(tài)度,一些疏漏就出現(xiàn)在工程造價的管理過程中,企業(yè)巨大的經(jīng)濟(jì)損失就會因此造成,這樣的事情發(fā)生很多。以這個角度來看,企業(yè)生死存亡的的競爭就是人才的競爭。通過上述分析我們可以知道,工程成本的降低在于人的因素。目前,土地成本開發(fā)日益增加,房地產(chǎn)開發(fā)切籌措資金難度大,必須對投資加強(qiáng)控制,把工程成本降低下來。因此,只有有效控制住工程造價,才能夠讓企業(yè)在競爭市場上立足并將更好的效益創(chuàng)造出來。

總而言之,我們知道房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價的控制與管理完全是個動態(tài)過程,它所包含的內(nèi)容也不僅僅只是以上方面,房地產(chǎn)公司造價人員只有采取全員、全過程、全方位的管理原則,才能使工程造價始終置于有效的控制之下。

參考文獻(xiàn)

[1] 張愛青.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程造價控制管理淺析[J].2011(8).

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全面風(fēng)險(xiǎn)管理需要把風(fēng)險(xiǎn)管理的思想、方法和流程貫穿于全公司各個部門、各項(xiàng)工作之中。基于全面風(fēng)險(xiǎn)管理的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部審計(jì)是在公司上下各個部門的配合下，由內(nèi)部審計(jì)或合規(guī)部門牽頭，其他業(yè)務(wù)部門積極配合，首先制定基于全面風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)部審計(jì)業(yè)務(wù)指導(dǎo)類文件，其中具體的風(fēng)險(xiǎn)節(jié)點(diǎn)由各個業(yè)務(wù)部門配合完成，隨后依據(jù)已經(jīng)制定的審計(jì)指導(dǎo)文件對公司各項(xiàng)事務(wù)進(jìn)行監(jiān)督審查和風(fēng)險(xiǎn)控制管理。建立基于全面風(fēng)險(xiǎn)管理的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部審計(jì)組織結(jié)構(gòu)能夠確保風(fēng)險(xiǎn)管理的理念通過公司內(nèi)部審計(jì)執(zhí)行下去。具體的組織結(jié)構(gòu)(如圖1)。

二、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)控制節(jié)點(diǎn)

風(fēng)險(xiǎn)控制節(jié)點(diǎn)是內(nèi)部審計(jì)工作需要重點(diǎn)關(guān)注的地方，通過設(shè)置內(nèi)部審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)控制節(jié)點(diǎn)，將公司風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)細(xì)化到每個相關(guān)的職能部門和每一項(xiàng)具體的工作環(huán)節(jié)中、培養(yǎng)公司整體的風(fēng)險(xiǎn)管理意識、運(yùn)用全面風(fēng)險(xiǎn)管理識別、分析、評估、決策風(fēng)險(xiǎn)的管理流程實(shí)行內(nèi)部審計(jì)。這樣更加有利于內(nèi)部審計(jì)工作的開展和審計(jì)整改意見的貫徹執(zhí)行。房地產(chǎn)開發(fā)過程通常分為四個階段，即投資決策階段、土地獲取階段、項(xiàng)目建設(shè)階段、租售管理階段，不同的階段各具有不同的風(fēng)險(xiǎn)。本文主要從內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督控制角度列示出房地產(chǎn)開發(fā)過程中的風(fēng)險(xiǎn)節(jié)點(diǎn)。(如圖2)

(一)全過程綜合風(fēng)險(xiǎn)(1)政策風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，政府對物業(yè)租金、售價的限制，對土地使用的約束，對環(huán)境保護(hù)的要求，對外資的控制，以及對投資規(guī)模、投資方向和金融、稅收的控制和城市規(guī)劃等都會對投資商構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)。因而，由于政策的變化而帶來的風(fēng)險(xiǎn)將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影響。

(2)融資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)是指融資條件或方式發(fā)生變化或由于資金使用不當(dāng)從而可能導(dǎo)致開發(fā)商蒙受損失。房地產(chǎn)開發(fā)所需巨額資金的籌集和融通是開發(fā)商最為關(guān)切的問題，籌資風(fēng)險(xiǎn)反映的是因使用借貸資金而導(dǎo)致的自有資金回報(bào)盈利的不確定性。當(dāng)投資中借貸比例很高時，籌資風(fēng)險(xiǎn)也越高。而各種籌資方式所用手段、工具和所處的環(huán)境不同，因此各種籌資方式也具有不同的風(fēng)險(xiǎn)。融資風(fēng)險(xiǎn)包括：投資收益與貸款利率的相對變化風(fēng)險(xiǎn)、樓花融資風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)按揭風(fēng)險(xiǎn)(房產(chǎn)價格漲落風(fēng)險(xiǎn)、按揭收入變化風(fēng)險(xiǎn)、按揭利率變化風(fēng)險(xiǎn))、商業(yè)信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)、時間管理風(fēng)險(xiǎn)。

(3)合同管理風(fēng)險(xiǎn)。合同管理風(fēng)險(xiǎn)是指由于合同簽訂、審批和執(zhí)行方面的管理不完善導(dǎo)致?lián)p失的風(fēng)險(xiǎn)。具體包括：一是合同審批與簽訂風(fēng)險(xiǎn)。在合同最初簽訂階段，合同的條款沒有經(jīng)過嚴(yán)格的審批引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在：條文不全面，不完整，沒有將合同雙方的責(zé)權(quán)利關(guān)系全面表達(dá)清楚，沒有預(yù)計(jì)到合同實(shí)施過程中可能發(fā)生的各種情況，導(dǎo)致合同過程中的激烈爭執(zhí)，最終導(dǎo)致?lián)p失；二是合同履行及跟蹤。合同簽訂之后進(jìn)入履行階段，房地產(chǎn)公司應(yīng)該就合同的各項(xiàng)條款包括工程施工進(jìn)度和付款進(jìn)度按照合同約定的方式履行，否則會引發(fā)違約風(fēng)險(xiǎn)，給公司的生產(chǎn)經(jīng)營造成損失。

(4)內(nèi)部控制與管理風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)部控制與管理風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)公司內(nèi)部管理制度不完善，項(xiàng)目管理人員能力不強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)不足、工人素質(zhì)低、勞動積極性低導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中各項(xiàng)工作沒有嚴(yán)格按照國家法律法規(guī)和公司規(guī)章制度執(zhí)行引起各種違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。主要包括財(cái)務(wù)付款安全性、印章管理、應(yīng)收款管理、個人借款、資產(chǎn)管理方面的風(fēng)險(xiǎn)。

(二)各階段特有風(fēng)險(xiǎn)(1)房地產(chǎn)項(xiàng)目土地獲取階段的風(fēng)險(xiǎn)。土地購買風(fēng)險(xiǎn)。如果土地獲得的方式是通過協(xié)議出讓的方式，那么土地獲取的風(fēng)險(xiǎn)主要在于開發(fā)企業(yè)和原房產(chǎn)所有者的談判過程中。而如果是通過招拍掛的方式取得土地，由于成本相對過高，利潤率低，對未來市場的判斷一旦出現(xiàn)偏差，就會導(dǎo)致項(xiàng)目虧損，因此其風(fēng)險(xiǎn)主要來自于對未來市場的判斷能力。征地拆遷風(fēng)險(xiǎn)。征地拆遷涉及許多法律和社會問題。一方面，我國現(xiàn)行拆遷安置法規(guī)規(guī)定太籠統(tǒng)，地方情況千差萬別，法規(guī)可操作性比較差；另一方面，地塊上原房產(chǎn)所有者基于社會的、心理的、經(jīng)濟(jì)的原因，會使開發(fā)商面對前所未有的各種復(fù)雜情況，同時也使開發(fā)商面對巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

(2)房地產(chǎn)勘察、設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)?？辈祜L(fēng)險(xiǎn)是指由于勘察點(diǎn)分布、鉆孔深度及勘探方法不當(dāng)?shù)纫鹂碧浇Y(jié)果錯誤，從而導(dǎo)致建設(shè)用地的工程地質(zhì)、水文狀況等分析錯誤，進(jìn)而直接影響對地基土的性質(zhì)、持力層和承載力的確定，使基礎(chǔ)選型和設(shè)計(jì)發(fā)生錯誤，如承載力高而勘察結(jié)果低，導(dǎo)致基礎(chǔ)設(shè)計(jì)浪費(fèi)或建筑高度受限，房地產(chǎn)開發(fā)商成本增加和受益下降；相反，則會導(dǎo)致基礎(chǔ)需要加固，成本上升，嚴(yán)重的甚至建筑物倒塌，使開發(fā)商的信譽(yù)和投資蒙受巨大損失。設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指由于各專業(yè)設(shè)計(jì)(建筑、結(jié)構(gòu)、裝飾、給排水、電氣和通風(fēng)空調(diào)等)方案的設(shè)計(jì)依據(jù)、設(shè)計(jì)參數(shù)、方案選擇不當(dāng)、結(jié)構(gòu)和設(shè)備器材選型不合理等，導(dǎo)致建筑工程不能滿足使用、經(jīng)濟(jì)、美觀、安全和可靠性要求，以及設(shè)計(jì)進(jìn)度不能滿足工程要求。

(3)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)。招標(biāo)模式風(fēng)險(xiǎn)：目前，采用的招標(biāo)模式有公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)、協(xié)商議標(biāo)三種。每一種招標(biāo)方式都存在各自不同的風(fēng)險(xiǎn)。承包方式風(fēng)險(xiǎn)：一是全過程承包，開發(fā)商要冒承包商選擇不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)；二是階段承包，這種承包方式可以發(fā)揮各專業(yè)承包單位的專業(yè)特長，但同時增加了開發(fā)企業(yè)進(jìn)行組織、協(xié)調(diào)和控制的難度，由此增加相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。工期拖延風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段每個環(huán)節(jié)的時間損失，都會使工期拖延。而工期延長，一方面房地產(chǎn)市場狀況可能會發(fā)生比較大的變化，錯過最佳租售時機(jī)。另一方面，工期延長會增加投入資金利息支出，增加管理費(fèi)。

(4)房地產(chǎn)項(xiàng)目租售階段的風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目開發(fā)完成以后，開發(fā)商的主要任務(wù)是通過房屋出租或房產(chǎn)出售，盡快實(shí)現(xiàn)投資的回收，并取得利潤。這是房地產(chǎn)項(xiàng)目的終結(jié)階段，這一階段的成敗決定房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的成功與否，因此對這一階段的關(guān)注非常重要。其中的風(fēng)險(xiǎn)包括：一是定價風(fēng)險(xiǎn)。價格風(fēng)險(xiǎn)主要是由于房地產(chǎn)定價不合理給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目帶來的收益損失，主要是由于市場研究不充分、市場定位不準(zhǔn)確、定價策略不科學(xué)或者是對房地產(chǎn)市場價格變動缺乏跟蹤造成的。二是營銷策劃風(fēng)險(xiǎn)。營銷風(fēng)險(xiǎn)主要來源于營銷渠道的選擇和營銷方式的使用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售渠道分為自行銷售和銷售。自行銷售具有成本低的優(yōu)點(diǎn)，其營銷隊(duì)伍一般是臨時組建的，必須面對非專業(yè)性帶來的風(fēng)險(xiǎn)。而銷售一般是委托專門的房地產(chǎn)中介，由于他們具有熟悉房地產(chǎn)市場、銷售經(jīng)驗(yàn)豐富等優(yōu)勢能夠促進(jìn)房地產(chǎn)銷售的速度，但銷售也存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。一方面要支付較高的傭金，另一方面，商一般可能同時負(fù)責(zé)多家公司的樓盤銷售，開發(fā)商不得不承擔(dān)由于銷售不積極帶來的風(fēng)險(xiǎn)。三是銷售時機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)銷售時機(jī)一般有：預(yù)售、即時出售和滯后銷售，每一種銷售的方式都有各自不同的風(fēng)險(xiǎn)。

三、基于全面風(fēng)險(xiǎn)管理的房地產(chǎn)內(nèi)部審計(jì)評價指標(biāo)體系設(shè)計(jì)

使用專家調(diào)查法對已經(jīng)識別出的房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評價，專家調(diào)查法是風(fēng)險(xiǎn)識別的主要方法，是以專家為索取信息的重要對象。通過各個部門的專家參與調(diào)查和評分，使各個部門清楚盼認(rèn)識到產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的節(jié)點(diǎn)，便于內(nèi)部審計(jì)部門與各個職能部門的溝通和整改意見的貫徹落實(shí)。具體的指標(biāo)體系設(shè)計(jì)(如表1)：

上述全面風(fēng)險(xiǎn)管理評分指標(biāo)體系設(shè)計(jì)思路是：從內(nèi)部管理與控制的角度進(jìn)行指標(biāo)設(shè)計(jì)，主要從合規(guī)的角度防范房地產(chǎn)建設(shè)過程中的各類風(fēng)險(xiǎn)。指標(biāo)分為定性指標(biāo)和定量指標(biāo)，定性指標(biāo)是衡量工作的完成情況，按照是否合規(guī)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷，如果審計(jì)結(jié)果是合規(guī)則為滿分，否則為零分；定量指標(biāo)是指此類指標(biāo)可以用一定的比例分值表示出來，用符合規(guī)定的影響金額除以基準(zhǔn)金額，得出合規(guī)比例再乘以評分標(biāo)準(zhǔn)即求出最終得分。評分體系以百分計(jì)算，其中每一項(xiàng)指標(biāo)的評分標(biāo)準(zhǔn)(即每一項(xiàng)指標(biāo)的滿分分值)需要各部門的專家根據(jù)項(xiàng)目的具體情況制定。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；管理策略；項(xiàng)目管理

Abstract: Management strategies run throughout the entire implementation stage of real estate project. In this paper, discussing from the decision-making management of real estate project to the audit stage of completion stage, the cost control is highlighted, so as to maximize the economic efficiency of enterprises.

Key words: real estate; management strategy; project management

中圖分類號：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：2095-2104（2012）

很多管理實(shí)踐都同時得出這樣一個結(jié)論，不同管理時期對房地產(chǎn)管理效果的影響是存在很大差異的。其中項(xiàng)目決策期的管理尤其是成本控制對于房地產(chǎn)項(xiàng)目整體的影響是最為顯著的，而其余幾個階段同樣不能忽略。要想做好管理，就要在全程中在細(xì)節(jié)上，做好每一步的管理落實(shí)。

一、項(xiàng)目決策期的管理

（一）明確市場定位，核實(shí)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

做好市場預(yù)測，將市場脈絡(luò)把握清楚，確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，找準(zhǔn)房地產(chǎn)目標(biāo)消費(fèi)市場，選擇合適的建筑特點(diǎn)、營銷手段、價格方案、項(xiàng)目經(jīng)營規(guī)劃、開發(fā)方式。擬定出投資規(guī)?？尚行苑桨?、項(xiàng)目成本、數(shù)量、投資收益等方面的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。節(jié)約成本投入，防止無效的成本投入。很多地產(chǎn)項(xiàng)目普遍存在高投入低產(chǎn)出的情況。其原因是多層次的。比如說房產(chǎn)功能的不完善，投資成本過高，質(zhì)量達(dá)不到既定要求，這些原因的根源正是在于市場定位的不準(zhǔn)確。

（二）優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計(jì)，保障準(zhǔn)確決策。

房地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)是項(xiàng)目最終品質(zhì)的關(guān)鍵影響因素，好的規(guī)劃設(shè)計(jì)需要自景觀與環(huán)境著手，盡力使地產(chǎn)項(xiàng)目中的建筑開窗見綠，實(shí)現(xiàn)安居社區(qū)與花園社區(qū)的形式。房型設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)充分照顧到該區(qū)域的氣候情況、居住情況及市場發(fā)展情況。爭取做到面積緊湊、戶型合理，使房型呈現(xiàn)多元化態(tài)勢。建筑的造型需要將該地域的文化特質(zhì)充分融入其中。從景觀著眼進(jìn)行規(guī)劃布局，結(jié)合周邊的資源，把周邊景觀吸納到每一塊建筑用地當(dāng)中來。根據(jù)當(dāng)?shù)氐臍夂蚯闆r及產(chǎn)品的市場定位現(xiàn)實(shí)，整合出一套能夠適合于實(shí)施的先進(jìn)技術(shù)，且保證技術(shù)的成本效益，力爭得到最大的投資回報(bào)。

二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)期的管理

項(xiàng)目設(shè)計(jì)時期是房地產(chǎn)管理尤其是成本管理的最為關(guān)鍵的階段，也是處理經(jīng)濟(jì)與技術(shù)之間矛盾的緊要環(huán)節(jié)，對于房地產(chǎn)整體管理具有十分顯著的意義。

（一）選擇合適的設(shè)計(jì)單位。

地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)水平，對于成本控制等管理內(nèi)容具有決定性的意義，采取方案設(shè)計(jì)的競標(biāo)形式，獲得最優(yōu)化的設(shè)計(jì)方案，可以實(shí)現(xiàn)既定的項(xiàng)目功能目標(biāo)，包括質(zhì)量目標(biāo)、成本目標(biāo)以及效益目標(biāo)等等。也更加方便于在適用先進(jìn)科學(xué)技術(shù)方面，減少工程造價。

（二）完善優(yōu)化的設(shè)計(jì)方案。

在項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中，多種方案應(yīng)當(dāng)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)上的比選，選擇一方面可以滿足功能需要，另一方面還可以有效節(jié)約成本的方案，比如有些地產(chǎn)設(shè)計(jì)方案，單純追求形式的新穎，追求造型的奇、新、特，設(shè)計(jì)出很多形狀特異的建筑，復(fù)式輪廓一方面浪費(fèi)了結(jié)構(gòu)成本，另一方面也不利于建筑安全。應(yīng)當(dāng)開展科學(xué)的方案比選與論證。在使地產(chǎn)項(xiàng)目自身的抗震功能、安全功能、使用功能等得到滿足的前提下，獲得最優(yōu)化的設(shè)計(jì)方案。明確建筑物結(jié)構(gòu)、布局、建筑材料、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等同項(xiàng)目成本的關(guān)系。

（三）注意設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)與限額。

建筑自身產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展需求，要求房地產(chǎn)企業(yè)做出相應(yīng)的設(shè)計(jì)方案調(diào)整，項(xiàng)目中的所有構(gòu)件與配件，只要條件允許，都應(yīng)當(dāng)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。采取廣泛的標(biāo)準(zhǔn)式設(shè)計(jì)，能夠很有效地節(jié)約設(shè)計(jì)力量，減少設(shè)計(jì)時間，提升勞動生產(chǎn)效果。加快工程建設(shè)的步伐。限額設(shè)計(jì)以投資估算書控制并保證設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與造價指標(biāo)的順利實(shí)施，可以有效避免設(shè)計(jì)深度達(dá)不到規(guī)范要求，或者是選用標(biāo)準(zhǔn)不當(dāng)形成的安全系數(shù)降低問題。

三、項(xiàng)目實(shí)施期的管理

通常情形下，地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施期的管理更注重于規(guī)范化地實(shí)施各系統(tǒng)方案，對于成本糾偏的作用影響不大，而項(xiàng)目實(shí)施期的資金利用與管理則是一個重要問題，在整體管理中則占有非常顯著的地位。

（一）做好施工與材料采購招標(biāo)工作、做好合同管理工作。

地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立準(zhǔn)確翔實(shí)的管理組織機(jī)構(gòu)與成本控制管理規(guī)范業(yè)務(wù)流程，項(xiàng)目的實(shí)施過程中應(yīng)當(dāng)有切實(shí)可靠的施工圖預(yù)算、投資預(yù)算、工程概算間的動態(tài)管理手段。做好施工與材料采購招標(biāo)工作，建立全面而動態(tài)化的材料價格、設(shè)備價格信息資源中心，建立材料設(shè)備分包工程的分項(xiàng)指導(dǎo)價格體系，體系中應(yīng)當(dāng)包括商砼、鋁合金、苗木、防水材料等方面的內(nèi)容。用以指導(dǎo)工程中的價格核算，做好市場材料的調(diào)研分析，選擇編制能力水平突出的單位，做好價格把關(guān)，對甲供材料進(jìn)行合理分包，各設(shè)備材料在供應(yīng)時期都要將價格與質(zhì)量控制在合理的范圍內(nèi)。做好工程造價計(jì)價與合同計(jì)價工作，合理的計(jì)價運(yùn)作模式，對于項(xiàng)目的細(xì)節(jié)管理非常重要。

（二）做好施工現(xiàn)場管理工作，做好變更簽證工作。

注意工程變更及工程簽證等方面的管理，規(guī)范操作、嚴(yán)格執(zhí)行，確保簽證的合理性與及時性，是施工現(xiàn)場管理的首要工作原則。通常項(xiàng)目的變更簽證，其目標(biāo)數(shù)額都要控制在總合同規(guī)定價格的百分之五以內(nèi)。工程量與工程價格簽證要用會簽來決定，按照項(xiàng)目的限額標(biāo)準(zhǔn)，可以劃分為普通簽證及重要簽證兩種，普通簽證的業(yè)務(wù)流程應(yīng)當(dāng)以節(jié)約時間作為基本考慮，重大簽證則要有多方論證，并經(jīng)主管經(jīng)理審核批準(zhǔn)。所有的工程變更都應(yīng)當(dāng)在審查論證的前提下進(jìn)行，在項(xiàng)目實(shí)施過程中，一般來說只負(fù)責(zé)處理同當(dāng)前施工關(guān)系密切的相關(guān)變更。派遣工作水平突出的甲方現(xiàn)場代表，規(guī)范現(xiàn)場工作流程，注意工程質(zhì)量、成本與工期管理，落實(shí)預(yù)算體系制度，嚴(yán)格預(yù)算管理，確保預(yù)算始終控制在計(jì)劃之內(nèi)。最后應(yīng)該注意的是施工隊(duì)伍的整體管理。

四、項(xiàng)目完成期的管理

（一）注意地產(chǎn)項(xiàng)目的全程審計(jì)。

項(xiàng)目審計(jì)不應(yīng)當(dāng)僅僅是竣工審計(jì)與事后審計(jì)，還應(yīng)當(dāng)包括事前審計(jì)與事中審計(jì)。所謂的事前審計(jì)，可以讓施工方案理為理性化，幫助管理者提前把關(guān)，避免出現(xiàn)不必要的錯誤。而事中審計(jì)（施工期的過程審計(jì)）則更具有效益性與針對性，如果事中審計(jì)做好，可以起到事半功倍的良好效果。

（二）使人盡其才，物盡其用。

要想使地產(chǎn)項(xiàng)目的整體投資效益得到提高，企業(yè)一定要在工程管理的重要環(huán)節(jié)中，重視人的主觀作用，敢于破格提拔人才，大膽啟用人才，真正做到企業(yè)用工的人性化。我們應(yīng)當(dāng)了解，雖然企業(yè)的管理模式是先進(jìn)的，可是因?yàn)閭€別工作人員的積極性不高，業(yè)務(wù)水平有限、責(zé)任心不強(qiáng)，都會使工程管理出現(xiàn)很大的漏洞，為企業(yè)帶來覺察不到的損失。從這一角度來看，企業(yè)的競爭，其核心內(nèi)容應(yīng)該是人才的競爭。

（三）做好地產(chǎn)項(xiàng)目完成之后的系統(tǒng)評估。

在項(xiàng)目竣工以后的結(jié)算審核的前提下，把項(xiàng)目造價材料與結(jié)果分析匯總至數(shù)據(jù)庫當(dāng)中去，給后續(xù)管理工作提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)參考，這也是企業(yè)考察項(xiàng)目績效的根據(jù)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)會同各項(xiàng)目管理部門綜合研究上一階段管理工作存在的成功經(jīng)驗(yàn)與失敗教訓(xùn)，并提出今后的工作改進(jìn)方案，方案下一階段的綜合管理。

總結(jié)：

從上面的分析中我們能夠更深刻地體會到，注意房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，減少運(yùn)營成本，人為因素占據(jù)主要作用。隨著人工成本及土地成本的增加，為了成本控制而進(jìn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。只有用科學(xué)審慎的態(tài)度，去糾正過程中出現(xiàn)的各種問題，才能在保證工作質(zhì)量的前提下，將成本壓至最低，也只有如此，才能將房地產(chǎn)投資工作處在可防可控的范圍內(nèi)，使企業(yè)處在市場中的不敗之地。

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篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；成本控制；控制措施

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理中存在問題

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理中存在問題的原因是多方面的，主要有以下幾個方面：

1）開發(fā)成本管理的思維滯后性，長期以來重規(guī)模、輕效益，重?cái)?shù)量、輕質(zhì)量，重過程、輕決策的觀念和做法，在經(jīng)營中比較重視開發(fā)規(guī)模的大小，以規(guī)模作為衡量一個開發(fā)企業(yè)實(shí)力和企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者政績的主要指標(biāo)，卻忽視其中能產(chǎn)生效益的規(guī)模；一些企業(yè)成本僅僅是滿足會計(jì)報(bào)表需要的數(shù)字游戲。這就造成了開發(fā)成本管理的思維滯后性。某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目臺園項(xiàng)目共計(jì)6500畝，項(xiàng)目按每期1000畝建筑面積約30萬平方滾動開發(fā)，開發(fā)思路模仿其他房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，創(chuàng)新不足。

2）成本管理的過程缺乏科學(xué)性，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本往往缺乏經(jīng)營管理的內(nèi)涵，忽視了為管理決策服務(wù)的目的。一般開發(fā)項(xiàng)目的成本核算只有在項(xiàng)目結(jié)算時才進(jìn)行，這樣做在財(cái)務(wù)上具有一定的合理性，但對于動態(tài)的開發(fā)過程而言，則掩蓋了企業(yè)經(jīng)營管理中的問題。特別是對于長期大規(guī)模滾動開發(fā)的企業(yè)，難以反映出開發(fā)項(xiàng)目的真實(shí)成本。臺園項(xiàng)目二期為集團(tuán)下屬某建筑公司施工，部分完工苑區(qū)至今施工單位仍未結(jié)算，該項(xiàng)目成本核算無法進(jìn)行，只能由該建筑公司財(cái)務(wù)部門按支出的建筑工程款費(fèi)用預(yù)估一個結(jié)算價，存在成本管理漏洞。

3）成本管理體系缺乏全面性，一些開發(fā)企業(yè)僅僅把開發(fā)項(xiàng)目的成本管理當(dāng)成是單項(xiàng)成本的控制工作，如土地成本、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)等的控制，在管理上通常的作法是每審核撥付一筆款項(xiàng)時簡單地砍上一刀。這樣做的結(jié)果是，在某一方面，成本看似控制住了，但是，項(xiàng)目在選址、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、定位包裝過程當(dāng)中已經(jīng)存在的問題，卻在施工和銷售過程中不斷地暴露出來。開發(fā)成本變成了開口成本，成本管理變成了單純的成本控制，企業(yè)被迫不斷地去堵塞成本漏洞，而沒有設(shè)法去防止漏洞的產(chǎn)生。

4）成本管理制度缺乏監(jiān)督性和激勵性，房地產(chǎn)開發(fā)由于周期較長、涉及成本范圍較廣，在成本管理制度執(zhí)行過程中，各方討價還價、暗箱操縱的余地較大，使成本管理制度變成了一紙空文。不少企業(yè)現(xiàn)行成本管理制度的突出問題是缺乏監(jiān)督性和讓參與者自覺自愿完善成本管理的激勵性。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的措施

1、項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的成本控制主要涉及到兩個關(guān)鍵階段，一個是項(xiàng)目籌劃階段的成本控制和項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制。

1.1項(xiàng)目籌劃階段的成本控制，也被成為項(xiàng)目決策階段的成本控制，其包含的內(nèi)容主要是市場調(diào)研以及投資評估分析。由于正確的項(xiàng)目籌劃是進(jìn)行成本有效控制的前提，因此項(xiàng)目決策階段的成本控制工作是至關(guān)重要的，是決定房地產(chǎn)企業(yè)成本控制水平的關(guān)鍵因素。做好項(xiàng)目籌劃階段的成本控制，能夠?qū)こ添?xiàng)目的總成本進(jìn)行有效控制。具體說來，項(xiàng)目決策人員需要做好以下幾點(diǎn)：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)商要認(rèn)真考察項(xiàng)目投資的客觀環(huán)境、工程項(xiàng)目的類型和規(guī)模、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、原材料市場供應(yīng)狀況和投資產(chǎn)品的市場價值等；

（2）企業(yè)策劃人員要對消費(fèi)者的需求、市場銷售預(yù)期、產(chǎn)品利潤空間等因素進(jìn)行調(diào)查和分析，幫助企業(yè)制定最有利的投資方案；

（3）在房地產(chǎn)項(xiàng)目籌劃過程中，數(shù)據(jù)分析人員還有立足于科學(xué)的數(shù)據(jù)、資料分析方法，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資規(guī)模進(jìn)行合理估算；

（4）在前期調(diào)研與分析的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策者最終要通過建設(shè)項(xiàng)目的市場需求、財(cái)務(wù)評價、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)方案、潛在風(fēng)險(xiǎn)等因素制定科學(xué)的項(xiàng)目決策方案，最終決定房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性；

（5）在項(xiàng)目決定實(shí)施后，項(xiàng)目造價人員還要對房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的工程造價進(jìn)行準(zhǔn)確估算。

1.2項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)成本控制的關(guān)鍵，科學(xué)合理的項(xiàng)目設(shè)計(jì)能夠降低投資成本、縮短建設(shè)周期和資金回收期，最大化工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)前，要進(jìn)行周密的分析，確保實(shí)現(xiàn)有效的成本管理。在設(shè)計(jì)前做好投資估算，通過對項(xiàng)目發(fā)生的各種費(fèi)用進(jìn)行估算和比較，對初步設(shè)計(jì)進(jìn)行控制。依據(jù)投資估算落實(shí)成本費(fèi)用，把施工預(yù)算控制在預(yù)算范圍內(nèi)，同時對工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)的變更進(jìn)行適時的管控。

（1）房地產(chǎn)企業(yè)要確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量和水平，在委托設(shè)計(jì)時，可以充分發(fā)揮市場機(jī)制的作用，通過招投標(biāo)等形式選擇有資質(zhì)、有經(jīng)驗(yàn)、市場知名度比較高的設(shè)計(jì)公司，并加強(qiáng)相關(guān)管理工作，進(jìn)而保證項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案在技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上的最優(yōu)化和合理性。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)要注重限額設(shè)計(jì)的應(yīng)用。比如當(dāng)一個企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)過批準(zhǔn)后，相關(guān)部門就必須及時建立設(shè)計(jì)變更管理的相關(guān)程序，杜絕輕易變更等行為，這不僅有助于保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)工期，也能夠?qū)?xiàng)目的投資進(jìn)行有效控制，避免工程竣工結(jié)算階段施工成本超出投資總額狀況的出現(xiàn)。

（3）要嚴(yán)格控制圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的相關(guān)工作。設(shè)計(jì)人員不僅要對設(shè)計(jì)圖紙的期限和質(zhì)量進(jìn)行有效的控制，還要考慮到工程施工成本、施工技術(shù)上的可能性、施工的便利性等因素，及時組織相關(guān)人員進(jìn)行圖紙會審工作，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)從造價和設(shè)計(jì)等角度對房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案可行性的有效控制。

（4）在設(shè)計(jì)出圖之前，相關(guān)人員要加強(qiáng)審核工作，對于發(fā)現(xiàn)的問題和缺陷要及時進(jìn)行整改，提前克服設(shè)計(jì)方案的不合理性，盡量避免施工過程中的設(shè)計(jì)變更等行為，這有助于工程項(xiàng)目的正常開展和對工程造價的有效控制。

2、項(xiàng)目施工階段的成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工階段主要是在項(xiàng)目投資的實(shí)施階段，是投資產(chǎn)品的形成階段，這個階段是項(xiàng)目建設(shè)成本管理中最為復(fù)雜環(huán)節(jié)。在項(xiàng)目施工階段應(yīng)該對質(zhì)量做好控制，約束工程造價成本，進(jìn)行工期的管理和合同等重要信息數(shù)據(jù)的管理，降低人力財(cái)力和物力的支出?，F(xiàn)在以某企業(yè)為例，就其在施工過程中的成本控制措施進(jìn)行分析和總結(jié)。

（1）企業(yè)在施工前，要做好施工組織設(shè)計(jì)的審查工作。施工組織設(shè)計(jì)除了是承包方進(jìn)行施工作業(yè)的綱領(lǐng)性文件外，還是發(fā)包方明確和控制房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量、施工進(jìn)行、建設(shè)成本控制目標(biāo)的主要參考依據(jù)，也是承發(fā)包雙方正確處理工程變更、經(jīng)濟(jì)索賠等問題和矛盾的重要依據(jù)。

（2）加強(qiáng)對工程款的支付與管理，確保工程項(xiàng)目的正常開展。例如，企業(yè)要及時結(jié)清相關(guān)款項(xiàng)，做到不拖延或拒絕付款，保證建筑施工的工作積極性，但也盡量不要提前支付工程款，對于不合格的施工量，要扣除相關(guān)款項(xiàng)等。

（3）堅(jiān)持物資采購比價。在物資采購比價審計(jì)中，堅(jiān)持公開、公平、公正的原則，在質(zhì)量、價格、服務(wù)信譽(yù)等方面嚴(yán)格把關(guān)。在充分保證質(zhì)量的前提下，對供應(yīng)商進(jìn)行比價。

（4）對工程變更進(jìn)行嚴(yán)格管理。在施工過程中，要嚴(yán)格審核成本計(jì)劃和工作流程圖，做好對設(shè)計(jì)圖紙和施工圖紙的管理，避免因?yàn)楦鞣N原因?qū)е碌脑O(shè)計(jì)修改、工期延長或者建筑原材料的臨陣更換等，因?yàn)檫@都會對房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的投資和預(yù)算造成不良影響。

（5）加強(qiáng)對合同的管理，確保房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的施工質(zhì)量、施工進(jìn)度、成本控制等環(huán)節(jié)都符合合同雙方事前約定的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，避免工程施工安全事故或質(zhì)量問題的出現(xiàn)，否則必然會為以后的工程索賠等經(jīng)濟(jì)糾紛埋下隱患。

（6）此外，管理人員還要及時進(jìn)行工程量的計(jì)量，做好工程賬單的審核，對于重要施工做好記錄，保留各種重要數(shù)據(jù)信息。

3、項(xiàng)目結(jié)算階段的成本控制

工程項(xiàng)目結(jié)算階段是項(xiàng)目成本控制的最后階段。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目結(jié)算階段要根據(jù)國家的法律法規(guī)、施工合同、竣工資料等進(jìn)行項(xiàng)目工程量的核定，審核驗(yàn)收記錄，審查附屬工程的施工費(fèi)用。當(dāng)工程結(jié)算交付使用后，項(xiàng)目成本控制中心做項(xiàng)目評價，對工程成本進(jìn)行管理和分析，做好比對，提出意見，增加新項(xiàng)目的造價管理水平，從而實(shí)現(xiàn)投資效益。因?yàn)榉康禺a(chǎn)工程項(xiàng)目成本控制工作貫穿于整個項(xiàng)目過程中，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)商從源頭進(jìn)行管理，做好各個階段的控制工作。在工程項(xiàng)目竣工結(jié)算階段加強(qiáng)審計(jì)工作，進(jìn)行項(xiàng)目投資費(fèi)用的核算。

篇7

一、當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)資金管理現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈?zhǔn)且皂?xiàng)目的融資為開端，經(jīng)過項(xiàng)目的開發(fā)以及房子的交付使用，到項(xiàng)目的售后，其最終的過程是支付外部的融資成本，這幾個過程形成了房地產(chǎn)行業(yè)循環(huán)反復(fù)使用，房產(chǎn)企業(yè)資金鏈的管理主要包括資金的籌措，資金的使用和資金的回流三個環(huán)節(jié)。在房地產(chǎn)生產(chǎn)過程中，需要吸收大量的社會物化勞動投入，勢必要動用大量的人力物力，規(guī)模較大的住宅小區(qū)以及建筑物的建設(shè)資金大部分需要上億元甚至更多，所以在整個房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中需要大量的資金支持，整個環(huán)節(jié)中必須保證資金鏈的良好運(yùn)作。房地產(chǎn)項(xiàng)目資金環(huán)節(jié)是一個很長的周期，資金投入大，回籠慢，同時運(yùn)營過程中會面臨許多偶然因素的制約，包括土地投資市場、綜合開發(fā)市場以及房地產(chǎn)銷售市場，項(xiàng)目資金投入后需要經(jīng)過各個市場的一次性的完整流通才能獲得最終的利潤。

二、房地產(chǎn)業(yè)資金管理存在的問題

我國房地產(chǎn)經(jīng)營模式簡單可以歸納為置地-建設(shè)-銷售三個部分，建設(shè)時間、市場環(huán)境以及政府制定的行政法規(guī)等，無法進(jìn)行有效的盈利預(yù)測，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理上存在著許多需要改進(jìn)的方面，如公司治理結(jié)構(gòu)，資金管理，工程財(cái)務(wù)管理以及整個項(xiàng)目資金賬目的審計(jì)環(huán)節(jié)都存在不同程度的問題。

（1）資金管理存在漏洞

貨幣資金是企業(yè)變現(xiàn)能力最強(qiáng)的資產(chǎn)，可以用來滿足企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中資金流動支付的需要，同時也是企業(yè)還本付息和依法納稅的重要保障，資金成本較高。此外，項(xiàng)目內(nèi)部資金管理也很重要，如果某職位在財(cái)務(wù)管理上的權(quán)力較大，高度的資金集權(quán)會增大財(cái)務(wù)舞弊事件發(fā)生的概率。

（2）收入成本核算缺乏合理性

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期一般是一年以上，項(xiàng)目較大的工程甚至要3至5年的時間。這期間，資金的收效慢，就會發(fā)生企業(yè)的投入產(chǎn)出比例呈現(xiàn)出不合理的現(xiàn)象，大量的資金投入產(chǎn)生的費(fèi)用無法與收入配比，需要注意的是，開發(fā)產(chǎn)品即便預(yù)售完畢，預(yù)售款項(xiàng)并不能確認(rèn)是收入，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的成本載體是整個建設(shè)工程項(xiàng)目，項(xiàng)目銷售單位卻是單個樓層或者戶型，單個樓層的售價與其成本自然就不是配比的。

（3）內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制不當(dāng)

雖然房地產(chǎn)開發(fā)公司大多依據(jù)國際管理經(jīng)驗(yàn)設(shè)立了內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，但是成效卻不大，主要原因是國內(nèi)企業(yè)只模仿了內(nèi)部審計(jì)機(jī)制的外形，設(shè)置了機(jī)構(gòu)，卻沒有學(xué)到內(nèi)部審計(jì)機(jī)制的核心，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)往往沒有財(cái)務(wù)審計(jì)實(shí)權(quán)，審計(jì)報(bào)表的審批還是在領(lǐng)導(dǎo)手中，高度集中的財(cái)務(wù)集權(quán)設(shè)置，讓內(nèi)部審計(jì)部門的工作內(nèi)容大多流于形式，沒有起到監(jiān)督管理作用。

三、房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)財(cái)務(wù)管理的建議

面對日益加深的金融危機(jī)，在行業(yè)、企業(yè)目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)式管控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的同時要防范資金斷流底線，開創(chuàng)多元化融資渠道，加強(qiáng)企業(yè)大規(guī)模融資，遵守風(fēng)險(xiǎn)收益均衡原則，建立完善統(tǒng)一的財(cái)務(wù)系統(tǒng)，對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理預(yù)測和防范，對資金的管理做到物盡其用。

(1)完善企業(yè)目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)

企業(yè)在建立資本結(jié)構(gòu)時，要根據(jù)自身的發(fā)展規(guī)劃和償還能力確立融資目標(biāo)，負(fù)債份額，債源分布，還債時間，將投資回收時間與負(fù)債時間長短期聯(lián)合起來，防止還債集中到來。創(chuàng)建良好的籌資環(huán)境，降低資金成本，避免到期物理償債的現(xiàn)象發(fā)生，有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，良好的融資環(huán)境能夠促進(jìn)企業(yè)吸收到更多的投資。

構(gòu)建內(nèi)部集團(tuán)資金結(jié)算中心是解決資金矛盾問題的有效方式之一，各類單位在中心內(nèi)開設(shè)收入戶和支出戶，通過資金預(yù)算管理，資金統(tǒng)籌管理，對資金進(jìn)行有效的綜合評估，挖掘資金潛力，降低資金風(fēng)險(xiǎn)，提高資金調(diào)度的準(zhǔn)確性和及時性，將資金的預(yù)算、資金使用情況細(xì)化到每月每日，使得預(yù)算在不斷變化中接近實(shí)際應(yīng)用，為日后其他工程項(xiàng)目資金預(yù)算提高可行度和準(zhǔn)確性的建議。有效的會計(jì)系統(tǒng)控制位企業(yè)提供了真實(shí)完整，有效可靠地資金流動信息，能夠幫助企業(yè)做出正確的經(jīng)營決策，及時制定風(fēng)險(xiǎn)防范措施，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈的有序運(yùn)行。

（2）推進(jìn)企業(yè)自身改善

企業(yè)自身要注重對項(xiàng)目開發(fā)可行性的研究，對項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)背景、規(guī)模和經(jīng)濟(jì)形勢進(jìn)行全方位的研究，確定項(xiàng)目后，對市場供需情況、工程預(yù)算以及政策法規(guī)進(jìn)行全面分析，確定項(xiàng)目資金鏈能夠穩(wěn)定持續(xù)的拓展。

銀行借貸已經(jīng)不能滿足日益變化的房地產(chǎn)行業(yè)需求，房地產(chǎn)行業(yè)不能局限于當(dāng)前的融資方式，除了傳統(tǒng)借貸和風(fēng)險(xiǎn)投資以外，還要借助上市融資、信托投資的方式，注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，形成多元化融資資金鏈，提高項(xiàng)目資金流動性。

在審計(jì)控制方面，現(xiàn)代內(nèi)部審計(jì)已不再是單一的財(cái)務(wù)審計(jì)，其功能已經(jīng)逐步擴(kuò)展到了經(jīng)營審計(jì)領(lǐng)域，側(cè)重對企業(yè)資產(chǎn)的安全、政策法規(guī)的遵循情況跟的內(nèi)容控制，有效的財(cái)務(wù)審計(jì)能夠?qū)ω?cái)務(wù)經(jīng)營過程中的資金使用舞弊情況，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警情況進(jìn)行及時準(zhǔn)確的預(yù)報(bào)。要保障審計(jì)功能發(fā)揮作用，要嚴(yán)格遵照財(cái)務(wù)審計(jì)制度，實(shí)習(xí)財(cái)務(wù)分權(quán)制度，利益先關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)、部門不能干涉審計(jì)部門的結(jié)果，加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)部分的獨(dú)立性，積極發(fā)揮企業(yè)內(nèi)部審計(jì)管理監(jiān)督作用，從而為房地產(chǎn)企業(yè)資金使用的安全性提供保障。

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 會計(jì) 問題 對策

現(xiàn)代城市規(guī)劃與建設(shè)腳步的加快，促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。在巨大的發(fā)展空間面前，房地產(chǎn)企業(yè)如何提高市場競爭力，是企業(yè)經(jīng)營管理中面臨的首要問題。受房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營活動中資金特點(diǎn)的影響，房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)工作對企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展有著較大的影響。為了保障房地產(chǎn)項(xiàng)目投資活動中資金鏈的通暢、保障房地產(chǎn)投資項(xiàng)目資金使用效率，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)對會計(jì)工作現(xiàn)狀的調(diào)研與分析。針對房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)工作的現(xiàn)狀及存在的問題制定相應(yīng)對策，并以科學(xué)的實(shí)施及嚴(yán)格的監(jiān)督管理保障會計(jì)工作的順利開展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)工作中存在的問題分析

房地產(chǎn)企業(yè)的管理工作受傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營習(xí)慣影響，存在著會計(jì)管理意識薄弱、會計(jì)控制及管理體系不完善、會計(jì)管理組織結(jié)構(gòu)不科學(xué)、會計(jì)管理缺乏明確目標(biāo)、缺乏會計(jì)監(jiān)督機(jī)制、會計(jì)制度執(zhí)行不力等問題。這些問題的存在與企業(yè)經(jīng)營管理理念側(cè)重有著極大的關(guān)系、與企業(yè)經(jīng)營管理能力及會計(jì)工作重視程度有著極大的關(guān)系。在現(xiàn)代城市改造與建設(shè)中，會計(jì)工作的科學(xué)開展關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合市場競爭力的構(gòu)建。針對房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)管理工作現(xiàn)狀及存在的問題，房地產(chǎn)企業(yè)必須加快自身會計(jì)體系的建立及相應(yīng)制度的建設(shè)。以會計(jì)工作的科學(xué)開展促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)綜合市場競爭力的提高、促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施中資金的有效使用，利用現(xiàn)代會計(jì)管理理論指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)管理工作，實(shí)現(xiàn)會計(jì)工作的全部職能。

二、房地產(chǎn)會計(jì)工作存在問題的應(yīng)對策略

（一）強(qiáng)化會計(jì)管理意識，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)工作的開展

針對房地產(chǎn)會計(jì)管理工作中存在的問題以及房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)管理意識薄弱問題，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理中應(yīng)強(qiáng)化企業(yè)經(jīng)營管理層會計(jì)管理工作意識。從會計(jì)管理工作職能、內(nèi)容、目標(biāo)的分析入手，強(qiáng)化項(xiàng)目管理人員、各部門崗位人員工作中會計(jì)管理意識，進(jìn)而促進(jìn)會計(jì)管理工作的開展。同時，針對房地產(chǎn)企業(yè)資金流向特點(diǎn)以及會計(jì)崗位設(shè)置現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立完善的內(nèi)部控制體系。以內(nèi)部控制體系的監(jiān)督職能促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)各部門、崗位工作中人員會計(jì)意識的樹立，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)工作的順利開展。

（二）建立完善的會計(jì)控制管理體系，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)工作的開展

房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)管理工作現(xiàn)狀分析中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)管理體系不適用、會計(jì)管理體系不完善對房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)工作有著較大的影響，嚴(yán)重時還將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈?zhǔn)Э氐葐栴}的發(fā)生。為了保障房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資資金鏈的通暢，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加快會計(jì)控制與管理體系的完善。針對不同項(xiàng)目的實(shí)際情況以及企業(yè)管理架構(gòu)、管理流程的特點(diǎn)對原有會計(jì)控制管理體系進(jìn)行完善。必要時借助專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)對企業(yè)會計(jì)管理體系、管理流程進(jìn)行評測，發(fā)現(xiàn)企業(yè)會計(jì)管理工作中存在的問題。以評測結(jié)論及建議為基礎(chǔ)，以企業(yè)實(shí)際需求為重點(diǎn)對會計(jì)管理體系進(jìn)行完善，促進(jìn)會計(jì)管理工作的有效開展。在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資建設(shè)中，單純的多層住宅小區(qū)、高層住宅小區(qū)以及復(fù)合型住宅小區(qū)的會計(jì)管理內(nèi)容也存在一定的差異。這一差異的存在使得會計(jì)工作內(nèi)容更加繁雜，會計(jì)審計(jì)及管理工作量急劇增加，為了保障房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目會計(jì)管理工作目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門還應(yīng)建立會計(jì)管理信息數(shù)據(jù)庫以及會計(jì)管理問題數(shù)據(jù)庫，針對不同問題發(fā)生的原因制定相應(yīng)措施，以此提高會計(jì)工作管理能力。

（三）完善會計(jì)管理組織架構(gòu)，促進(jìn)會計(jì)管理工作的開展

現(xiàn)代房地產(chǎn)會計(jì)管理調(diào)研報(bào)告指出，房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)管理組織架構(gòu)存在的缺陷嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)管理能力及管理水平的提升。而且，房地產(chǎn)會計(jì)管理組織架構(gòu)存在的問題也影響了會計(jì)管理工作的開展、影響了會計(jì)工作目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。針對這一問題，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)管理工作中應(yīng)加強(qiáng)對企業(yè)會計(jì)管理組織架構(gòu)的建立與優(yōu)化。針對企業(yè)投資項(xiàng)目情況、針對不同項(xiàng)目對會計(jì)管理工作的需求，對會計(jì)管理組織架構(gòu)進(jìn)行評測。以評測結(jié)論為基礎(chǔ)完善、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)管理架構(gòu)，促進(jìn)會計(jì)工作的有效開展。

（四）明確會計(jì)管理目標(biāo)，促進(jìn)會計(jì)管理工作的開展

受房地產(chǎn)企業(yè)高利潤因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)對會計(jì)管理目標(biāo)缺乏足夠的重視，僅通過基礎(chǔ)會計(jì)管理制度以及相關(guān)法規(guī)指導(dǎo)會計(jì)工作的開展。這一現(xiàn)狀嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)工作職能的發(fā)揮，影響了會計(jì)管理工作目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。為了促進(jìn)現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)管理工作的開展，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目投資階段應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況確定會計(jì)管理目標(biāo)。以明確的會計(jì)管理目標(biāo)指導(dǎo)房地產(chǎn)項(xiàng)目的會計(jì)管理工作，規(guī)范會計(jì)工作中的注意事項(xiàng)、促進(jìn)會計(jì)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（五）建立會計(jì)監(jiān)督機(jī)制，促進(jìn)會計(jì)工作的順利開展

會計(jì)監(jiān)督機(jī)制的建立有助于房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)工作的開展、有助于相關(guān)崗位人員會計(jì)制度的遵守?，F(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)必須在項(xiàng)目投資前確定明確的監(jiān)督管理機(jī)制，并以專人進(jìn)行會計(jì)工作的的監(jiān)督及審查。針對房地產(chǎn)企業(yè)資金流向、資金使用情況以及會計(jì)工作內(nèi)容中的注意事項(xiàng)等開展監(jiān)督及審計(jì)工作，確保房地產(chǎn)企業(yè)資金使用效率及資金使用有效性。以會計(jì)監(jiān)督機(jī)制的建立及執(zhí)行，避免職務(wù)侵占等問題的發(fā)生，保障房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。

（六）強(qiáng)化會計(jì)制度的執(zhí)行，促進(jìn)會計(jì)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)

在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)工作問題的調(diào)研及分析中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)制度的執(zhí)行使影響會計(jì)工作目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵因素。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的市場競爭壓力使得企業(yè)不斷完善自身管理體系、強(qiáng)化企業(yè)綜合市場競爭力的構(gòu)建。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)制度建設(shè)已經(jīng)出具成效。但是，受企業(yè)會計(jì)工作人員綜合素質(zhì)及相關(guān)崗位人員會計(jì)管理意識等因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)管理制度執(zhí)行不力問題嚴(yán)重影響了企業(yè)會計(jì)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。針對這一現(xiàn)狀，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)崗位職責(zé)及責(zé)權(quán)利內(nèi)容的明確。通過獎懲制度的實(shí)施促進(jìn)相關(guān)崗位人員會計(jì)工作制度的遵守、促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

三、強(qiáng)化會計(jì)工作基礎(chǔ)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)工作的開展

房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)工作中，票據(jù)的規(guī)范、基礎(chǔ)工作的開展等對會計(jì)管理工作的開展有著重要的影響。針對現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)管理工作需求，房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)管理工作中應(yīng)加強(qiáng)會計(jì)工作基礎(chǔ)的強(qiáng)化。通過相關(guān)崗位人員培訓(xùn)、獎懲制度應(yīng)用、會計(jì)人員職業(yè)道德及職業(yè)操守的強(qiáng)化等促進(jìn)會計(jì)基礎(chǔ)工作的開展，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)管理水平的提高。

四、結(jié)論

綜上所述，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)管理工作中存在的問題影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、影響了企業(yè)綜合市場競爭力的構(gòu)建。針對房地產(chǎn)企會計(jì)管理中存在的問題，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過會計(jì)制度的健全、會計(jì)監(jiān)督體系的健全、會計(jì)組織架構(gòu)的優(yōu)化以及相關(guān)責(zé)權(quán)利的明確促進(jìn)會計(jì)工作的開展。同時，針對房地產(chǎn)企業(yè)資金特點(diǎn)加強(qiáng)相關(guān)崗位人員的培訓(xùn)工作，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)工作的開展、促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

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關(guān)鍵詞：企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則；公允價值；公允價值計(jì)量

2006年2月，財(cái)政部了新的《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》，于2007年1月1日起首先在上市公司中推行，并鼓勵其他企業(yè)執(zhí)行。在新會計(jì)準(zhǔn)則中，各項(xiàng)規(guī)定都有著非常大的變化，其中最為引人注目的是公允價值的運(yùn)用。

一、公允價值的含義

美國財(cái)務(wù)會計(jì)準(zhǔn)則委員會的定義為：在交易雙方自愿的前提下，當(dāng)前資產(chǎn)的購置或出售金額；我國新會計(jì)準(zhǔn)則中的定義：指在公允價值計(jì)量下，資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換和債務(wù)清償?shù)慕痤~計(jì)量。

二、公允價值計(jì)量的應(yīng)用

（一）公允價值在新企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則中的應(yīng)用

新會計(jì)準(zhǔn)則中公允價值的計(jì)量屬性的應(yīng)用非常廣泛。財(cái)政部正式1項(xiàng)基本會計(jì)準(zhǔn)則和38項(xiàng)具體會計(jì)準(zhǔn)則中，運(yùn)用了公允價值計(jì)量模式的會計(jì)準(zhǔn)則有投資性房地產(chǎn)、非貨幣性資產(chǎn)交換、長期股權(quán)投資、債務(wù)重組、金融工具確認(rèn)和計(jì)量等。為適應(yīng)公允價值計(jì)量屬性的引入，新會計(jì)準(zhǔn)則中會計(jì)科目在“損益類”中新增“公允價值變動損益”，用以核算企業(yè)交易性金融資產(chǎn)、交易性金融負(fù)債，以及采用公允價值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)、衍生工具、套期保值業(yè)務(wù)等中公允價值變動形成的應(yīng)計(jì)入當(dāng)期損益的利得或損失。因此，公允價值變動損益的變化影響著企業(yè)收益。

（二）實(shí)例分析——以金融街公司為例

1.2014-2015年公允價值對企業(yè)收益的影響2014年公司采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，因此，需要對財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行追溯調(diào)整。追溯到以前年度對公司投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式變更引起的變化逐年調(diào)整，以前年度應(yīng)用公允價值比賬面價值共高17.57億元，故由會計(jì)計(jì)量模式的改變使得投資性房地產(chǎn)增加17.57億元，遞延所得稅負(fù)債增加4.39億元，留存收益增加12.72億元，其分別由未分配利潤增加12.24億元、盈余公積增加0.48億元共同組成，資本公積增加0.46億元，公允價值計(jì)量模式的追溯調(diào)整對企業(yè)的收益影響重大。會計(jì)政策變更以來，使公司2014年度利潤總額增加1.20億元，其中，因投資性房地產(chǎn)采用公允價值計(jì)量不計(jì)提折舊使得利潤總額增加0.5億元，本項(xiàng)目增加主要是金融街購物中心、金樹街餐飲街、金融街C3四合院等項(xiàng)目采用公允價值計(jì)量后不提折舊；因計(jì)入權(quán)益的累計(jì)公允價值變動使得利潤總額增加0.33億元；因投資性房地產(chǎn)公允價值變動使得利潤總額減少0.39億元，本項(xiàng)目減少主要是由于重慶嘉年華項(xiàng)目1-7層本年銷售，結(jié)轉(zhuǎn)成本1.4億萬元，以及本年公允價值變動減少3.89億元所致。對于企業(yè)以前存在的資產(chǎn)變更用途確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)用公允價值計(jì)量模式對企業(yè)收益的影響是顯而易見的。截至2015年末，公司實(shí)行公允價值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目包括金融街購物中心、金樹街、C3四合院、德勝國際中心部分房產(chǎn)及金融街中心項(xiàng)目，合計(jì)約22萬平方米，采用公允價值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益7.78億元，其中2015年新計(jì)入投資性房地產(chǎn)所產(chǎn)生公允價值變動損益7.69億元，原投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生公允價值變動損益0.09億元。投資性房地產(chǎn)已經(jīng)采用公允價值計(jì)量的，其受市場公允價值變動的影響較小，而新增加的或者變更計(jì)量模式的受市場公允價值計(jì)量模式的影響較大，說明歷史成本計(jì)量與公允價值計(jì)量產(chǎn)生的收益差距比較大。2.案例總結(jié)（1）公允價值計(jì)量變動會增減利潤。2014年金融街公司，變更會計(jì)政策進(jìn)行追溯調(diào)整使得公司的利潤總額增加12.24億元，2014年公允價值計(jì)量比歷史成本計(jì)量增加利潤1.20億元；2015年公司的公允價值變動增加了8.20億元，公允價值計(jì)量比歷史成本計(jì)量增加利潤8.71億元。根據(jù)以上內(nèi)容可以看出企業(yè)采用的公允價值計(jì)量方式能夠真實(shí)反映企業(yè)的收益，但是隨計(jì)量模式的改變會產(chǎn)生一部分虛增的利潤，容易控，因此公允價值是一把雙刃劍，要利用好這把雙刃劍，就要建立有效的應(yīng)用市場。（2）公允價值計(jì)量模式對具體準(zhǔn)則影響不同。2014年金融街公司變更會計(jì)政策，主要應(yīng)用是投資性房地產(chǎn)，其公允價值變動損益增加17.6億元。投資性房地產(chǎn)每期業(yè)務(wù)較多，2015年通過對部分物業(yè)采用公允價值計(jì)量，公允價值變動增加8.2億元，其中新計(jì)入投資性房地產(chǎn)所產(chǎn)生公允價值變動損益7.69億元，原投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生公允價值變動損益0.09億元，預(yù)計(jì)未來公司將會有更多項(xiàng)目采用公允價值計(jì)量。

三、關(guān)于完善公允價值的建議

（一）完善公允價值應(yīng)用市場條件

引入公允價值計(jì)量屬性必須建立一個充分競爭的交易市場。雖然公允價值并不就等于市場價格，但是市場價格畢竟是最為客觀、可靠程度最高，也是最簡便的公允價值的來源。市場發(fā)育的好壞對于公允價值會計(jì)的推行有著巨大的影響。

（二）提高公允價值可操作性

公允價值計(jì)量的難點(diǎn)就是在公允價值的確定，我國新會計(jì)準(zhǔn)則也規(guī)定了公允價值的確定方法。但是，有許多會計(jì)要素，如資產(chǎn)和負(fù)債在市場上很難找到可供觀察的交易價格，將未來現(xiàn)金流量按一定的折現(xiàn)率折算成現(xiàn)在的現(xiàn)金價值的現(xiàn)值計(jì)量，往往成為估計(jì)相關(guān)價格即公允價值的最重要的技術(shù)手段。但因未來現(xiàn)金流量的金額、時點(diǎn)和貨幣的時間價值等等都是不確定的，在計(jì)量的操作上往往難度很大。

（三）加強(qiáng)外部審計(jì)監(jiān)督

加快會計(jì)師事務(wù)所體制改革，大力提高注冊會計(jì)師的風(fēng)險(xiǎn)意識、業(yè)務(wù)水平和職業(yè)道德水準(zhǔn)。嚴(yán)格遵守獨(dú)立審計(jì)的最新準(zhǔn)則及其他執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。證監(jiān)會和中國注協(xié)對會計(jì)師事務(wù)所和注冊會計(jì)師的審查應(yīng)形成制度，采取有效措施控制審計(jì)質(zhì)量。目前，我國上市公司的產(chǎn)權(quán)設(shè)置和治理機(jī)制存在缺陷，可以考慮由中國證監(jiān)會代為聘任會計(jì)師事務(wù)所，對上市公司報(bào)表實(shí)施審計(jì)，上市公司在每一會計(jì)年度向證監(jiān)會交納審計(jì)費(fèi)。

參考文獻(xiàn)：

[1]孫文清.公允價值計(jì)量屬性在我國的研究[J].財(cái)務(wù)與會計(jì),2013.

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)管理；資金；融資；稅收籌劃

一、引言

房地產(chǎn)開發(fā)從立項(xiàng)、審批、建設(shè)、預(yù)售、驗(yàn)收到交付使用，開發(fā)周期通常為二至五年，項(xiàng)目本身具有建設(shè)周期長、資金投入大、投資回收期長、風(fēng)險(xiǎn)性高等特點(diǎn)。同時，房地產(chǎn)行業(yè)又深受國家法規(guī)與政策的嚴(yán)格調(diào)控，為了確保項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的順利進(jìn)行和按期完成，只有加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督，才能降低成本、增加利潤增長點(diǎn)，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

二、國有房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的主要問題

第一，財(cái)務(wù)管理制度流于形式。一是財(cái)務(wù)收支審批流程不規(guī)范，存在審批人員沒有在授權(quán)的權(quán)限范圍內(nèi)審批，經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)辦理審批手續(xù)不齊全等現(xiàn)象。二是費(fèi)用開支標(biāo)準(zhǔn)混亂，沒有按照財(cái)務(wù)管理制度執(zhí)行，常常按領(lǐng)導(dǎo)的意圖辦理。

第二，有效的資金管理體系尚未形成。一是雖然制定了年度建設(shè)投資計(jì)劃，卻沒有把計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行分解，編制出季度、月度計(jì)劃加以控制管理。二是公司內(nèi)部資金余缺不勻、配置不平衡，存在某些子公司資金閑置，而另一些子公司卻資金緊缺的情況，無法對資金進(jìn)行集中管理，資金使用效率低下。

第三，融資渠道比較單一，主要依靠銀行貸款。隨著國家陸續(xù)出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控措施、連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等政策，銀行融資監(jiān)管趨緊，信貸資金投入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻越來越高。

第四，房地產(chǎn)行業(yè)的平均稅負(fù)高于其他行業(yè)，然而很多房地產(chǎn)企業(yè)由于對稅法和會計(jì)政策的理解不夠深入，不能合理合法地運(yùn)用稅收籌劃的手段來推遲稅款繳納的時間，達(dá)到稅收負(fù)擔(dān)最小化，無形中增加了企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。

第五，審計(jì)監(jiān)督不到位。雖然設(shè)置了內(nèi)部監(jiān)督部門，制定了監(jiān)督制度，但因種種原因難以及時有效地發(fā)揮作用，監(jiān)控不力。

三、國有房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的措施

第一，健全財(cái)務(wù)管理制度。一是強(qiáng)化財(cái)務(wù)部門的職責(zé)，加強(qiáng)會計(jì)監(jiān)督職能。會計(jì)人員除了進(jìn)行會計(jì)核算外，還要參與項(xiàng)目預(yù)決算、經(jīng)濟(jì)合同的會審，監(jiān)督經(jīng)濟(jì)合同的履行情況等。二是規(guī)范主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)收支審批程序，明確審批人員、審批權(quán)限、審批依據(jù)和審批人員的責(zé)任。三是制定費(fèi)用開支標(biāo)準(zhǔn)，以控制項(xiàng)目投資和費(fèi)用支出。此外，根據(jù)業(yè)務(wù)需要還可以制定專項(xiàng)費(fèi)用管理辦法，完善核算辦法和監(jiān)督手段。

第二，完善資金管理體制。一是編制包括經(jīng)營、建設(shè)、投資、籌資等在內(nèi)的全面資金預(yù)算。在此基礎(chǔ)上，每月末還要根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度以及完成的工程量編制次月的項(xiàng)目建設(shè)資金使用計(jì)劃表。計(jì)劃表應(yīng)優(yōu)先安排關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、重要項(xiàng)目、重要設(shè)備的資金支付，確保重要項(xiàng)目的按時完成和重要設(shè)備的安裝到位。二是根據(jù)“有計(jì)劃不超支，無計(jì)劃不開支”的原則，按計(jì)劃用款，并嚴(yán)格按照規(guī)定的用途使用資金。嚴(yán)格限制超計(jì)劃的資金支出，對超計(jì)劃的資金支出要有特別的授權(quán)與審批程序。三是財(cái)務(wù)部門專門設(shè)置臺賬，定期對項(xiàng)目資金、專項(xiàng)資金的使用情況進(jìn)行跟蹤管理，若發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象及時向項(xiàng)目部和有關(guān)業(yè)務(wù)部門反饋，待違規(guī)情況整改完畢后再繼續(xù)支付下一筆資金。

第三，優(yōu)化融資方式。一是依托集團(tuán)的資金管理中心，對資金進(jìn)行統(tǒng)一集中管理，利用各子公司的閑置資金進(jìn)行內(nèi)部調(diào)劑使用，不僅可以使房地產(chǎn)企業(yè)相當(dāng)于獲得無息貸款，也提高了資金的整體使用效益。二是借助集團(tuán)綜合優(yōu)勢，銀行給予集團(tuán)綜合授信額度并提供優(yōu)惠利率，由集團(tuán)向銀行取得統(tǒng)借統(tǒng)還貸款后再向房地產(chǎn)企業(yè)分撥借款，付息期間按銀行貸款利率向房地產(chǎn)企業(yè)收取借款利息后統(tǒng)一歸還銀行。此外，房地產(chǎn)信托也是國家宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)的又一重要融資渠道。

第四，合理運(yùn)用稅收籌劃手段。一是在土地增值稅核算中房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用有兩種扣除辦法，利息支出如果能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，準(zhǔn)予按稅收有關(guān)規(guī)定據(jù)實(shí)扣除，其他開發(fā)費(fèi)用按土地成本和開發(fā)成本兩項(xiàng)之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除；如果不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按土地成本和開發(fā)成本兩項(xiàng)之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。因此，比較兩種辦法的扣除金額孰大，選擇對企業(yè)有利的扣除方式。二是房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的征收方法為開發(fā)產(chǎn)品未完工前按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算預(yù)征企業(yè)所得稅，待完工結(jié)算后按實(shí)際毛利率計(jì)算企業(yè)所得稅。由于計(jì)稅毛利率比實(shí)際平均毛利率小的多，因此，應(yīng)根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品完工的確認(rèn)條件，選擇最佳的完工時間點(diǎn)。同時完工到竣工結(jié)算之間還有一段時間，會計(jì)上由于未取得全額發(fā)票，此時發(fā)票不足金額可以預(yù)提（最高不超過合同總金額的10%），據(jù)此計(jì)算企業(yè)所得稅。因此合理推遲竣工結(jié)算時間，將延遲繳納的稅款轉(zhuǎn)化為企業(yè)無息貸款，獲取資金使用的時間價值，減輕資金緊張壓力。

第五，加大審計(jì)評價力度。一是審計(jì)部門除了項(xiàng)目完工后的全面審計(jì)外，還要在項(xiàng)目建設(shè)中實(shí)施不定期的專項(xiàng)審計(jì)，對在審計(jì)中發(fā)現(xiàn)的問題督促項(xiàng)目部和相關(guān)業(yè)務(wù)部門及時進(jìn)行整改，并對整改落實(shí)情況進(jìn)行評價。二是建立完工項(xiàng)目后評價制度，組織各業(yè)務(wù)部門對項(xiàng)目完成后取得的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行綜合分析與評價，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為今后新項(xiàng)目開發(fā)的投資決策提供可行性建議。

四、結(jié)束語

綜上所述，國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有通過健全財(cái)務(wù)管理制度、完善資金管理體制、優(yōu)化融資方式、合理運(yùn)用稅收籌劃等措施，以加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督，降低成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)：