導(dǎo)語：如何才能寫好一篇建設(shè)項(xiàng)目投資決策分析，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

    ① 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平的確定。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)是編制、評(píng)估、審批基本建設(shè)項(xiàng)目可行性研究、設(shè)計(jì)任務(wù)書和初步設(shè)計(jì)的重要依據(jù),也是有關(guān)部門監(jiān)督檢查項(xiàng)目建設(shè)的客觀尺度。建設(shè)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)以建設(shè)項(xiàng)目為對(duì)象,其主要內(nèi)容有:建設(shè)規(guī)模、占地面積、工藝裝備等方面的標(biāo)準(zhǔn)或指標(biāo),具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)各類建設(shè)項(xiàng)目的不同情況而定。

    建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)能否起到控制項(xiàng)目投資、指導(dǎo)建設(shè)的作用,關(guān)鍵在于標(biāo)準(zhǔn)水平訂得是否合理。標(biāo)準(zhǔn)訂得過高,會(huì)脫離我國(guó)的實(shí)際情況和財(cái)力、物力承受能力,增加造價(jià)、浪費(fèi)投資;建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)訂得過低,將會(huì)妨礙技術(shù)進(jìn)步,影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活的改善。因此,在制訂建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)時(shí),應(yīng)緊緊把握住標(biāo)準(zhǔn)水平這個(gè)核心,貫徹執(zhí)行國(guó)家的經(jīng)濟(jì)建設(shè)方針和技術(shù)經(jīng)濟(jì)政策,從我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平出發(fā),區(qū)別不同地區(qū)、不同規(guī)模、不同等級(jí)、不同功能。合理的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)能使項(xiàng)目投資大幅度降低。

    ② 建設(shè)地區(qū)的選擇。選擇建設(shè)地區(qū),實(shí)際上就是根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求,結(jié)合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需要以及各地社會(huì)經(jīng)濟(jì)資源條件等,從廣泛的地理范圍內(nèi)選擇擬建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)地區(qū),建設(shè)地區(qū)選擇的合理與否,在很大程度上決定著建項(xiàng)目的命運(yùn),影響著項(xiàng)目投資的高低、建設(shè)工期的長(zhǎng)短、建設(shè)質(zhì)量的好壞,而且還影響著項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)狀況及經(jīng)濟(jì)效益。建設(shè)地區(qū)的選擇遵循以下兩項(xiàng)基本原則:靠近原料、燃料和消費(fèi)地的原則;工業(yè)規(guī)模適當(dāng)聚集原則。

    ③ 建設(shè)地點(diǎn)(廠址)的選擇。廠址選擇的主要任務(wù)是:在已選定的建廠地區(qū),具體確定工廠的建筑地段、坐落位置和東、西、南、北四鄰。建設(shè)地點(diǎn)選擇最根本的要求有兩點(diǎn):一是從保證建設(shè)直接經(jīng)濟(jì)效益出發(fā),要滿足該廠生產(chǎn)建設(shè)和職工生活的要求,二是保證間接的、社會(huì)的效益出發(fā),要求廠址的布局有利于所在城鎮(zhèn)和工業(yè)小區(qū)總體規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)。

    ④ 工藝評(píng)選。所謂工藝,就是擬建廠生產(chǎn)產(chǎn)品所采用的工藝流程及制造方法等。評(píng)定采用的工藝是否可行,主要有先進(jìn)適用和經(jīng)濟(jì)合理兩項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。

    ⑤ 設(shè)備的選用。在設(shè)備選用中,應(yīng)注意處理好以下問題:要盡選用國(guó)產(chǎn)設(shè)備;要注意引進(jìn)設(shè)備之間以及國(guó)內(nèi)外設(shè)備之間的銜接配合問題;在注意引進(jìn)設(shè)備與原有國(guó)產(chǎn)設(shè)備、廠房之間的配套問題;引進(jìn)技術(shù)資料應(yīng)注意的問題。

    2 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究

    ① 可行性研究的含義。項(xiàng)目可行性研究是根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃和行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃的基礎(chǔ)要求,對(duì)擬建工程項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)適用,在經(jīng)濟(jì)上是否合理有利,在社會(huì)上是否創(chuàng)造效益,在環(huán)境是否允許,在建造能力上是否具備等各方面進(jìn)行全系統(tǒng)的分析、論證,提出研究結(jié)果,進(jìn)行方案優(yōu)選。從而提出擬建項(xiàng)目是否值得投資建設(shè)和怎樣建設(shè)的意見,為項(xiàng)目投資決策提供可靠的依據(jù)。

篇2

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 房地產(chǎn)投資 決策支持系統(tǒng)

一、引言

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一項(xiàng)重大決策行為，其正確與否對(duì)投資的經(jīng)濟(jì)效益影響很大，同時(shí)也直接影響著企業(yè)的生存與發(fā)展，而房地產(chǎn)投資評(píng)估又是項(xiàng)目投資決策的前提和基礎(chǔ)。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)漸行漸深，房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也將越來越激烈，特別是在中國(guó)最大的經(jīng)濟(jì)特區(qū)海南省，建立一套房地產(chǎn)投資評(píng)估與決策模型及其系統(tǒng)，對(duì)科學(xué)評(píng)估，高效決策，輔助決策者了解和分析房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況，全面、綜合、協(xié)調(diào)處理大量的復(fù)雜數(shù)據(jù)，少走彎路，及時(shí)確定房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的最佳方案，提高決策效率，具有重要的理論意義和現(xiàn)實(shí)價(jià)值。

二、DSS基本理論

DSS (Decision Support System ，決策支持系統(tǒng))是輔助決策者通過數(shù)據(jù)、模型和知識(shí)，以人機(jī)交互方式進(jìn)行半結(jié)構(gòu)化或非結(jié)構(gòu)化決策的計(jì)算機(jī)應(yīng)用系統(tǒng)。它是管理信息系統(tǒng)(MIS)向更高一級(jí)發(fā)展而產(chǎn)生的先進(jìn)信息管理系統(tǒng)。它為決策者提供分析問題、建立模型、模擬決策過程和方案的環(huán)境，調(diào)用各種信息資源和分析工具，幫助決策者提高決策水平和質(zhì)量。是給某個(gè)特定的行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層提供輔助決策的軟件系統(tǒng)，主要是以管理學(xué)、運(yùn)籌學(xué)、控制論和行為科學(xué)為基礎(chǔ)，以計(jì)算機(jī)技術(shù)模擬技術(shù)和信息技術(shù)為手段，面對(duì)半結(jié)構(gòu)化和非機(jī)構(gòu)化的決策問題，支持決策活動(dòng)的具有智能作用的人機(jī)系統(tǒng)。它能為決策者提供決策所需要的數(shù)據(jù)、信息和背景資料。幫助決策者明確決策的目標(biāo)和進(jìn)行問題的識(shí)別，建立或修改決策模型，提供各種備選方案，并對(duì)各種方案進(jìn)行評(píng)價(jià)和選優(yōu)，通過人機(jī)對(duì)話進(jìn)行分析、比較和判斷，為正確決策提供有益的幫助。

三、系統(tǒng)分析

1.?？诜康禺a(chǎn)投資系統(tǒng)目標(biāo)

房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的作用主要在于為投資者提供項(xiàng)目?jī)?nèi)部和市場(chǎng)現(xiàn)狀與變化預(yù)測(cè)的信息及其應(yīng)采取的策略、方案和措施等。因此，?？诜康禺a(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的目標(biāo)，即系統(tǒng)要解決的問題主要在于: (1)借助過去和現(xiàn)時(shí)?？诜康禺a(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況及其它相關(guān)資料和數(shù)據(jù)，通過科學(xué)方法，對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)的未來發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)。(2)以過去和現(xiàn)時(shí)海口房地產(chǎn)開發(fā)投資資料和數(shù)據(jù)，采用有效方法，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)投資的資金需求情況和開發(fā)周期等進(jìn)行預(yù)測(cè)。(3)通過測(cè)算模型庫，將?？诜康禺a(chǎn)投資管理的成熟經(jīng)驗(yàn)和方法融入系統(tǒng)，為項(xiàng)目開發(fā)投資的成本費(fèi)用、運(yùn)營(yíng)能力、盈利能力和風(fēng)險(xiǎn)等提供固定和半固定的預(yù)測(cè)和分析。(4)充分利用計(jì)算機(jī)的強(qiáng)大數(shù)據(jù)處理能力，為某一目的開發(fā)投資決策提供多個(gè)預(yù)選方案，并分析、預(yù)測(cè)和模擬每一個(gè)方案的執(zhí)行效果。(5)建立決策模型庫，將房地產(chǎn)投資決策成熟經(jīng)驗(yàn)和方法及專家的知識(shí)融入系統(tǒng)，為投資提供固定和半固定的決策方法。(6)對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目及方案測(cè)算和決策結(jié)果等，進(jìn)行匯總、查詢和輸出。

2.系統(tǒng)功能要求

為實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)，?？诜康禺a(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)應(yīng)該由海口市場(chǎng)分析、項(xiàng)目(或方案)開發(fā)經(jīng)營(yíng)測(cè)算分析及其優(yōu)劣評(píng)價(jià)、比較和決策分析等三大業(yè)務(wù)功能以及系統(tǒng)維護(hù)、初始化和結(jié)果輸出兩大輔助功能組成。遵循目標(biāo)明確，體現(xiàn)系統(tǒng)總體功能;結(jié)構(gòu)先進(jìn)合理,考慮各方面主客觀因素的限制；數(shù)據(jù)流程簡(jiǎn)單、明了、快捷;獨(dú)立性、內(nèi)聚性強(qiáng),盡量減少不同功能間的耦合性和關(guān)聯(lián)性等原則。

四、系統(tǒng)設(shè)計(jì)

1.系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)

本系統(tǒng)采用結(jié)構(gòu)化程序設(shè)計(jì)方法，其基本思想結(jié)構(gòu)化、模塊化、自頂向下、逐級(jí)細(xì)化、逐級(jí)抽象，切斷每一層次與較低層次的聯(lián)系，由這種方法設(shè)計(jì)出來的系統(tǒng)，既可作為單獨(dú)的子系統(tǒng)存在，也可受上級(jí)模塊調(diào)用和控制。

根據(jù)上述設(shè)計(jì)思想和系統(tǒng)分析的要求，可以將?？诜康禺a(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)圖設(shè)計(jì)為：

?？诜康禺a(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)圖，很清晰的反應(yīng)了四庫的耦合以及之間的聯(lián)系，可以看出?？诜康禺a(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)由?？诜康禺a(chǎn)投資信息模型、海口市場(chǎng)分析模型、方案測(cè)算和分析模型、方案決策分析模型和結(jié)果輸出模型五部分組成，如上圖所示。

2.人機(jī)對(duì)話系統(tǒng)設(shè)計(jì)

人機(jī)界面，就要從用戶著手，滿足基本的一些要求：

(1)在與決策者交互的過程中，起輔助作用。(2)作為數(shù)據(jù)庫、模型庫、知識(shí)庫以及方法庫的中樞。(3)提供友好的，便于理解的對(duì)話過程。(4)協(xié)調(diào)用戶和系統(tǒng)各模塊的控制操作，隨時(shí)能提供使用幫助。

人機(jī)界面主要作用有3個(gè):①接受處理決策者提出的請(qǐng)求;②與四庫系統(tǒng)交互得到?jīng)Q策信息;③返回輔助信息給用戶

3.模型及模型庫設(shè)計(jì)

(1)?？诜康禺a(chǎn)投資信息模型。包括數(shù)據(jù)編輯、信息瀏覽、索引查詢。數(shù)據(jù)編輯模塊用以實(shí)現(xiàn)所有市場(chǎng)信息的數(shù)據(jù)追加、修改和刪除；信息瀏覽模塊用以瀏覽指定的市場(chǎng)信息內(nèi)容，市場(chǎng)信息包括土地供給、建筑材料、施工隊(duì)伍、基礎(chǔ)設(shè)施等；索引查詢模塊可以根據(jù)用戶的需求，檢索出特定的市場(chǎng)信息供使用者參考。

(2)?？谑袌?chǎng)分析模型。包括市場(chǎng)供給分析模塊，市場(chǎng)需求分析模塊，市場(chǎng)供需平衡分析模塊，方案規(guī)劃設(shè)計(jì)和分析模塊四個(gè)模塊。其中，市場(chǎng)供給分析模塊用以按時(shí)序、地域、工程進(jìn)度、物業(yè)類型等對(duì)?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)供給進(jìn)行分析、統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)。市場(chǎng)需求分析模塊用以按時(shí)序、地域、人群、物業(yè)類型等對(duì)海口房地產(chǎn)市場(chǎng)供給進(jìn)行分析、統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)。市場(chǎng)供需平衡分析模塊用以在供給和需求分析基礎(chǔ)上， 按不同組合進(jìn)行供需平衡分析。方案規(guī)劃設(shè)計(jì)和分析模塊用以根據(jù)?？诒镜睾屯顿Y者等的有關(guān)規(guī)定和要求， 對(duì)投資開發(fā)地塊進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)； 然后采用多種模型， 以項(xiàng)目(方案)收益最大化為準(zhǔn)則， 對(duì)項(xiàng)目(方案) 物業(yè)類型和檔次比例等進(jìn)行初步分析和決策。

(3)方案測(cè)算和分析模型。方案測(cè)算和分析模型主要對(duì)?？诜康禺a(chǎn)投資進(jìn)行方案測(cè)算和投資分析。包括土地投資測(cè)算和分析模塊，建設(shè)投資測(cè)算和分析模塊，經(jīng)營(yíng)銷售估算和分析模塊，財(cái)務(wù)估算、評(píng)價(jià)和分析模塊，風(fēng)險(xiǎn)不確定性測(cè)算和分析模塊五個(gè)模塊。土地投資測(cè)算和分析模塊用以采用成本法、比較法和剩余法等多模型對(duì)項(xiàng)目(方案)土地獲取成本、開發(fā)成本和總成本等進(jìn)行測(cè)算與分析。建設(shè)投資測(cè)算和分析模塊用以首先對(duì)項(xiàng)目(方案)建設(shè)項(xiàng)目、子項(xiàng)目及其建設(shè)計(jì)劃等進(jìn)行分割和確定；然后采用價(jià)格指數(shù)法、比較法和簡(jiǎn)化工程概預(yù)算法對(duì)項(xiàng)目(方案)建設(shè)成本進(jìn)行測(cè)算和分析。經(jīng)營(yíng)銷售估算和分析模塊用以采用比較法、回歸分析預(yù)測(cè)法等對(duì)項(xiàng)目(方案)各物業(yè)銷售價(jià)格、進(jìn)度進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)；項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案和策略的效果模擬、比較和決策。財(cái)務(wù)估算、評(píng)價(jià)和分析模塊用以項(xiàng)目財(cái)務(wù)及主要報(bào)表的生成， 投資評(píng)價(jià)指標(biāo)的測(cè)算和分析。風(fēng)險(xiǎn)不確定性測(cè)算和分析模塊包括項(xiàng)目(方案)單變量和三項(xiàng)預(yù)測(cè)值靈敏度分析；損益分歧點(diǎn)分析；蒙特卡洛風(fēng)險(xiǎn)模擬分析。

(4)方案決策分析模型。方案決策分析模型主要返回給決策者簡(jiǎn)要的結(jié)果報(bào)告。它包括單項(xiàng)目(方案)決策分析模塊和多項(xiàng)目(方案)比選和決策分析模塊。其中單項(xiàng)目(方案)決策分析模塊是根據(jù)在決策人員人工干預(yù)下確定?？诜康禺a(chǎn)投資決策評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)項(xiàng)目(方案)投資可行性進(jìn)行決策和分析，并生成簡(jiǎn)要的結(jié)果報(bào)告。多項(xiàng)目(方案)比選和決策分析模塊則首先對(duì)決策人員所定決策的定性準(zhǔn)則進(jìn)行數(shù)值量化，然后對(duì)各項(xiàng)目(方案)優(yōu)劣狀況進(jìn)行分析和決策，并生成簡(jiǎn)要的結(jié)果報(bào)告。

(5)結(jié)果輸出模型。分析結(jié)果的輸出，結(jié)果(包括文字和圖表) 查詢和打印。

(6)以上模型都以數(shù)據(jù)的形式存放在數(shù)據(jù)庫中。結(jié)構(gòu)如下：

4.數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì)

本系統(tǒng)處理的項(xiàng)數(shù)多，為保證以最優(yōu)的方式組織數(shù)據(jù)，提高完整性、一致性和可修改性，形成合理流程，可設(shè)計(jì)多種數(shù)據(jù)庫。通過對(duì)數(shù)據(jù)庫的調(diào)實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的傳遞和存貯，同時(shí)設(shè)置少量?jī)?nèi)存變量對(duì)系統(tǒng)過程進(jìn)行控制。按照規(guī)范化數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì)原理，結(jié)合本系統(tǒng)的需要，共設(shè)置項(xiàng)目概況、建筑類型、成本費(fèi)用、財(cái)務(wù)指標(biāo)、敏感分析等五類，共9種數(shù)據(jù)庫。其中：項(xiàng)目概況數(shù)據(jù)庫作為系統(tǒng)維護(hù)時(shí)對(duì)舊有項(xiàng)目查詢的一種標(biāo)識(shí)；建筑類型數(shù)據(jù)庫用于各種類型的選擇及各類建筑參數(shù)的輸入與輸出；成本費(fèi)用數(shù)據(jù)庫作為投資估算的基礎(chǔ)；財(cái)務(wù)指標(biāo)的數(shù)據(jù)庫是各種類型數(shù)據(jù)庫的核心，它將成本分析與盈虧分析的各階段成果加以匯總、傳遞、反饋，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行敏感性分析，起到一種樞紐作用；敏感分析數(shù)據(jù)庫的作用是便于用各種表格形式將各類敏感性分析結(jié)果打印輸出。

5.知識(shí)庫設(shè)計(jì)

隨著時(shí)間的變化，投資都會(huì)有不同的經(jīng)驗(yàn)和技巧知識(shí)，可以把積累的知識(shí)以庫存儲(chǔ)，并按照簡(jiǎn)單的表示格式，可以將知識(shí)保存在知識(shí)庫中，積累多了知識(shí)庫獲取的知識(shí)也越多，一些問題可直接進(jìn)行推理求解。

知識(shí)庫的結(jié)構(gòu)如下：

6.方法庫設(shè)計(jì)

首先將?？诜康禺a(chǎn)投資數(shù)據(jù)輸入到內(nèi)部數(shù)據(jù)庫中，然后方法庫管理系統(tǒng)中的數(shù)據(jù)處理程序從內(nèi)部數(shù)據(jù)庫中提取數(shù)據(jù)并從方法字典中選擇要用的方法，再把數(shù)據(jù)放入方法體進(jìn)行加工處理，最后將數(shù)據(jù)送出到數(shù)據(jù)庫，最終輸出數(shù)據(jù)。

五、系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)

1.開發(fā)環(huán)境

系統(tǒng)主要采用VC為開發(fā)工具，在windows平臺(tái)下，以ms-sql2005為數(shù)據(jù)庫支撐數(shù)據(jù)和模型都保存在數(shù)據(jù)庫中。

2.開發(fā)計(jì)劃

本系統(tǒng)開發(fā)期計(jì)劃在6個(gè)月之內(nèi)完成，前1個(gè)月進(jìn)行系統(tǒng)整體框架構(gòu)建，中期需要3個(gè)月時(shí)間設(shè)計(jì)和開發(fā)數(shù)據(jù)庫。程序塊和模型庫要1個(gè)月左右，最后一個(gè)月主要目的就是進(jìn)行測(cè)試和一般的維護(hù)階段。

六、結(jié)束語

總之，本決策支持系統(tǒng)將按照需求分析、常規(guī)的軟件開發(fā)程序，預(yù)計(jì)將達(dá)到以下功能：

1.能較精確地完成?？诜康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資評(píng)估、成本分析、現(xiàn)金流計(jì)算、財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算、敏感性分析。

2.系統(tǒng)既可用于單項(xiàng)工程投資評(píng)估，也可用于多項(xiàng)工程的比較。

3.系統(tǒng)操作方便，并具有良好的擴(kuò)充和維護(hù)功能。

參考文獻(xiàn)：

篇3

關(guān)鍵詞：投資建設(shè)項(xiàng)目；可行性；研究審計(jì)

一、可行性研究審計(jì)存在的主要問題

投資建設(shè)項(xiàng)目前期工作中，可行性研究是投資決策正確與否、是否科學(xué)的重要保證，對(duì)于減少“釣魚項(xiàng)目”、杜絕“拍板項(xiàng)目”，避免盲目、重復(fù)建設(shè)，降低損失浪費(fèi)，發(fā)揮投資效益起到重要作用。

一是項(xiàng)目投資收益計(jì)算失真。由于項(xiàng)目調(diào)查研究工作膚淺、沒有收集掌握研究所需的相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，投入產(chǎn)出計(jì)算比較隨意，時(shí)常低估項(xiàng)目成本，夸大產(chǎn)出效益，從而導(dǎo)致投資決策失誤。

二是可行性研究深度不夠，質(zhì)量不高，不能滿足評(píng)估決策的需要。按照投資項(xiàng)目要求，可行性研究應(yīng)達(dá)到能夠確定方案的程度。但審計(jì)發(fā)現(xiàn)，許多可行性研究達(dá)到不到要求，存在不同年度、不同項(xiàng)目間可研報(bào)告內(nèi)容與深度趨同，甚至雷同、翻版、復(fù)制等問題。

三是不重視多方案的論證和比較，可行性方案單一，無決策選擇余地。多方案深度不足或單一方案論證，使決策者無法進(jìn)行最優(yōu)化比較選擇，勢(shì)必導(dǎo)致項(xiàng)目績(jī)效低下，造成損失浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。

四是可行性研究報(bào)告編制對(duì)內(nèi)缺乏獨(dú)立性、公正性和客觀性。審計(jì)發(fā)現(xiàn)，一些受托單位或咨詢公司對(duì)受托項(xiàng)目存在利益博弈，投審批者所好，掩蓋矛盾及風(fēng)險(xiǎn)，為“可行”而研究，缺乏公正性和客觀性。

五是研究分析中不注重對(duì)敏感性問題和風(fēng)險(xiǎn)性因素的分析?？裳袌?bào)告對(duì)投資敏感性和風(fēng)險(xiǎn)因素分析往往不足，不少研究對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素分析缺失，制作項(xiàng)目“可行”的結(jié)論，不做不可行性論證，使據(jù)此作出的決策的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大，效益下降，甚至是背離實(shí)際情況，導(dǎo)致重大損失浪費(fèi)。

六是投資單位重咨詢輕評(píng)估，追求可研審批“通過率”，造成一定隱患。組織評(píng)估單位對(duì)可行性研究報(bào)告評(píng)審工作存在走過場(chǎng)，只重視技術(shù)方案評(píng)估而忽視績(jī)效分析評(píng)價(jià)，沒有真正對(duì)可研結(jié)論起到把關(guān)作用。

二、產(chǎn)生問題的主要原因

投資項(xiàng)目績(jī)效審計(jì)師對(duì)諸多投資項(xiàng)目實(shí)證分析后，查找問題癥結(jié)，歸納為如下幾點(diǎn)：

第一是對(duì)可行性研究工作重視程度不足，把可行性研究工作作為可批性研究結(jié)果。其表現(xiàn)形式之一是一些單位為使項(xiàng)目得到批復(fù)，弄虛作假，拼湊事實(shí)，主觀得出項(xiàng)目在技術(shù)、經(jīng)濟(jì)上可行結(jié)論；其表現(xiàn)形式之二是另一些單位或部門先作投資結(jié)論，后再補(bǔ)可行性研究，其結(jié)論為不當(dāng)?shù)耐顿Y決策提供數(shù)據(jù)和方案支持。

第二是項(xiàng)目選擇的前期工作不充分。未按國(guó)家要求先列入行業(yè)、部門或區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，對(duì)擬建投資項(xiàng)目未及時(shí)做機(jī)會(huì)研究，對(duì)項(xiàng)目背景及資源條件等未及時(shí)進(jìn)行調(diào)查分析；對(duì)項(xiàng)目方案未進(jìn)行初步的技術(shù)、財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境影響評(píng)價(jià)，對(duì)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)或不可行未及時(shí)作出初步判斷。

第三是可研人員水平低、調(diào)查研究不深入。尤其是大型投資項(xiàng)目可行性研究需要由相關(guān)技術(shù)、財(cái)務(wù)、評(píng)估等專業(yè)人員組成可研論證小組，從各個(gè)角度對(duì)擬建項(xiàng)目是否可行進(jìn)行考察和分析論證。但實(shí)際上一些可研編制人員未作深入細(xì)致調(diào)查研究，既無專業(yè)技術(shù)資質(zhì)又缺少經(jīng)濟(jì)知識(shí)，不具備可研編制應(yīng)有的資格，這樣必然造成項(xiàng)目前期決策及研究結(jié)論失真可靠性差。

三、改進(jìn)和完善可行性研究工作的對(duì)策及審計(jì)建議

1．提高對(duì)項(xiàng)目可行研究的認(rèn)識(shí)。

對(duì)項(xiàng)目整體性效益而言，前期可研經(jīng)費(fèi)投入多少，對(duì)項(xiàng)目生命期的影響卻很大，稍有失誤會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目失敗，產(chǎn)生不可挽回的損失。實(shí)踐證明，即使消耗一定資金證明項(xiàng)目不可行，也勝過不作可研就盲目建設(shè)投資。審計(jì)建議發(fā)改、建設(shè)、規(guī)劃、財(cái)政等有關(guān)政府部門充分認(rèn)識(shí)到可研的重要性及必要性，切實(shí)履行其各自的職責(zé)，為節(jié)省資源減少浪費(fèi)各施其職。

2．對(duì)可行性研究人員進(jìn)行職業(yè)教育，審計(jì)建議實(shí)行從業(yè)資格制度。

首先，地方政府對(duì)較大型項(xiàng)目組建可研編制小組。組建一個(gè)專業(yè)齊全的工作小組，集思廣益，各負(fù)其責(zé)。，促使這項(xiàng)工作獨(dú)立、公正、客觀。再之，加強(qiáng)對(duì)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。其次，加強(qiáng)對(duì)可研人員的職業(yè)道德教育。制定相關(guān)處理處罰法規(guī)，健全制度。

3．嚴(yán)格規(guī)范可行性研究工作。

首先，建立評(píng)估指標(biāo)體系。為準(zhǔn)確評(píng)估項(xiàng)目效益，提供科學(xué)決策依據(jù)，必須依據(jù)投資目標(biāo)重點(diǎn)確定評(píng)估指標(biāo)元素，建立一套完整評(píng)估指標(biāo)體系，為完成高質(zhì)量可研報(bào)告提供前提條件。

其次，規(guī)范可行性研究報(bào)告編寫。項(xiàng)目前期研究及決策的主要載體形式是可研報(bào)告，其質(zhì)量高低直接影響項(xiàng)目績(jī)效成果，因此，必須要開展深入細(xì)致的調(diào)查研究，廣泛搜集和獲取信息資料，編寫出論證可靠、行文簡(jiǎn)練、條理清晰、深度和廣度適當(dāng)?shù)目尚行匝芯繄?bào)告。

三要做好敏感性和風(fēng)險(xiǎn)分析。擬投資項(xiàng)目決策分析和考慮的風(fēng)險(xiǎn)通常主要有投資環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、資源風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和資金風(fēng)險(xiǎn)等，對(duì)這些不確定性的風(fēng)險(xiǎn)因素分析是投資建設(shè)項(xiàng)目可行性研究的一項(xiàng)重要內(nèi)容，也是目前可行性研究分析的薄弱環(huán)節(jié)。在可研進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)價(jià)時(shí)，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)種類分別作出不確定性分析，并選用或綜合運(yùn)用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等數(shù)學(xué)方法進(jìn)行模式化定量處理，以提高決策的科學(xué)性、準(zhǔn)確性。

篇4

關(guān)鍵詞：人防工程；建設(shè)項(xiàng)目；造價(jià)控制；投資決策；項(xiàng)目發(fā)包

社會(huì)發(fā)展及國(guó)家政策要求，使得各省市人防工程建設(shè)不斷增加，人防工程自身特征關(guān)乎其造價(jià)特殊性，人防工程造價(jià)控制更是關(guān)鍵內(nèi)容。工程造價(jià)控制是于批準(zhǔn)的工程造價(jià)范圍之內(nèi)，再經(jīng)過對(duì)工程項(xiàng)目各項(xiàng)前期工作分析，投資決策分析和設(shè)計(jì)施工建設(shè)費(fèi)用等方面的科學(xué)監(jiān)管，確保項(xiàng)目工程資金應(yīng)用科學(xué)合理，使得投資效益最優(yōu)，因此分析人防工程建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)控制對(duì)人防工程有著極大現(xiàn)實(shí)意義。

1人防工程建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)控制概論

人防工程建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)控制主要是指工程項(xiàng)目建設(shè)投資決策設(shè)計(jì)及發(fā)包與實(shí)行環(huán)節(jié)，將工程項(xiàng)目造價(jià)控制于批準(zhǔn)及限額范圍之內(nèi)，這樣有利于及時(shí)糾正易出現(xiàn)的誤差，從而確保工程項(xiàng)目管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，同時(shí)提升各建設(shè)項(xiàng)目共同應(yīng)用人力、物力和財(cái)務(wù)的效益。經(jīng)專家分析，工程造價(jià)設(shè)計(jì)費(fèi)用對(duì)于總體工程投資的影響可達(dá)75%，這時(shí)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的工程項(xiàng)目造價(jià)控制最為關(guān)鍵。具體來講，應(yīng)于決策環(huán)節(jié)落實(shí)人防工程投資估算工作，人防工程造價(jià)控制往往貫穿于整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目中，決策環(huán)節(jié)應(yīng)確定各類技術(shù)經(jīng)濟(jì)對(duì)項(xiàng)目工程造價(jià)所帶來的影響；應(yīng)注重工程項(xiàng)目于設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的造價(jià)控制，若是設(shè)計(jì)考慮不全面則施工環(huán)節(jié)極易出現(xiàn)各類資源浪費(fèi)；確定科學(xué)有效的工程項(xiàng)目招投標(biāo)造價(jià)控制，工程項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)中造價(jià)控制最易取得控制效果；接下來應(yīng)充分控制工程項(xiàng)目變更時(shí)的造價(jià)控制，工程項(xiàng)目實(shí)施環(huán)節(jié)的造價(jià)控制為末尾環(huán)節(jié)，這時(shí)的造價(jià)控制應(yīng)注重工程各種項(xiàng)目的變更，建設(shè)工程項(xiàng)目管理人員應(yīng)深層次了解工程項(xiàng)目變更的全過程，同時(shí)分析其影響因素以提出針對(duì)性處理策略；最后是審查工程項(xiàng)目竣工結(jié)算環(huán)節(jié)的造價(jià)控制，這主要包括工程竣工決算的竣工結(jié)算材料、工程竣工圖、設(shè)計(jì)變更通知、各類鑒定型材料。

2前期造價(jià)控制概述

2.1前期造價(jià)控制

人防工程造價(jià)控制是始終貫穿于項(xiàng)目建設(shè)全過程中，決策環(huán)節(jié)中各類技術(shù)經(jīng)濟(jì)確定，這些對(duì)項(xiàng)目工程造價(jià)非常關(guān)鍵，尤其是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)確定及建設(shè)位置選擇和工藝評(píng)定選用與設(shè)備選用等均是直接關(guān)乎工程造價(jià)高低。造價(jià)高低及投資量也直接關(guān)乎項(xiàng)目決策，因此決策環(huán)節(jié)投資估算對(duì)建設(shè)項(xiàng)目決策方面有著極大的影響。為了確保工程投資估算精確無誤，不存在高估或是壓價(jià)等現(xiàn)象，決策環(huán)節(jié)務(wù)必重視這兩個(gè)方面工作的嚴(yán)格落實(shí)。

2.2深刻考慮造價(jià)影響問題

應(yīng)持續(xù)強(qiáng)化項(xiàng)目決策深度且考慮造價(jià)方面影響因素。早期決策人防工程需要建設(shè)與否時(shí)決策環(huán)節(jié)工作非常簡(jiǎn)單、粗劣。項(xiàng)目建議書也往往就只是兩張紙，項(xiàng)目可行性研究報(bào)告僅僅幾頁，這些本質(zhì)上并未達(dá)到項(xiàng)目決策深度，并且涉及到項(xiàng)目投資額估算的準(zhǔn)確性，最終結(jié)果更是會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目投資失穩(wěn)，因此各省市均編制了各類規(guī)范性文件，明確規(guī)范了項(xiàng)目投資決策主要程序，并且明確項(xiàng)目建議書及可行性分析報(bào)告文件編制深度。文件要求對(duì)涉及到工程造價(jià)的各方面因素務(wù)必全方位考慮，嚴(yán)格落實(shí)五個(gè)合理：第一，科學(xué)合理地確定項(xiàng)目規(guī)模。各個(gè)建設(shè)項(xiàng)目均有著合理規(guī)模選擇方面的問題，規(guī)模大小適應(yīng)性對(duì)資源配置優(yōu)化極為關(guān)鍵，綜合市場(chǎng)各方面因素及技術(shù)因素和環(huán)境條件因素等確定適宜的規(guī)模；第二，科學(xué)合理地確定建設(shè)對(duì)應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平務(wù)必基于當(dāng)下經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，再結(jié)合位置特征及工程規(guī)模和等級(jí)與功能合理性等方面的確定；第三，科學(xué)合理地選擇建設(shè)位置?；谶m應(yīng)于建設(shè)規(guī)劃條件下則考慮到土地征購(gòu)費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)和動(dòng)力設(shè)備費(fèi)等；第四，科學(xué)合理地布設(shè)方案，務(wù)必做到整體布局緊湊且建設(shè)工程量降低，節(jié)省用地及投資；第五，科學(xué)合理地選用設(shè)備，務(wù)必選擇標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)的、優(yōu)質(zhì)且價(jià)格適中的設(shè)備。需要說明的是，以上“五個(gè)合理”比較適用于各級(jí)指揮所等等級(jí)較高的項(xiàng)目，一般性項(xiàng)目，即普通居住小區(qū)的結(jié)合民用建筑易地修建的防空地下室，其決策階段相對(duì)簡(jiǎn)單明了：由當(dāng)?shù)厝朔乐鞴懿块T按照《人民防空法》和國(guó)家的有關(guān)規(guī)定結(jié)合該地區(qū)的具體情況，通過一定的計(jì)算決定該小區(qū)應(yīng)建防空地下室的數(shù)量、功能和等級(jí)。

2.3重視設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)投資控制

工程造價(jià)控制往往是始終貫穿于項(xiàng)目全部建設(shè)過程中的，不過項(xiàng)目建設(shè)中務(wù)必突出其重點(diǎn)。工程控制主要是于施工前期投資決策及設(shè)計(jì)這兩個(gè)環(huán)節(jié)，項(xiàng)目在做出對(duì)應(yīng)投資決策之后則控制工程造價(jià)的重點(diǎn)是設(shè)計(jì)。據(jù)有關(guān)分析指出，盡管設(shè)計(jì)僅占工程全壽命費(fèi)用比重的1%，卻于決策正確條件下其對(duì)工程造價(jià)影響程度是75%，設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的重要性不言而喻。一個(gè)好的人防工程設(shè)計(jì)應(yīng)符合戰(zhàn)時(shí)及平時(shí)的功能要求，又做到安全、適用、經(jīng)濟(jì)、合理。如何來保證戰(zhàn)時(shí)功能、平時(shí)功能和安全經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)統(tǒng)一？那就需要人防設(shè)計(jì)和平時(shí)民用設(shè)計(jì)協(xié)同進(jìn)行。人防設(shè)計(jì)可以前置到與總平面圖同時(shí)進(jìn)行，考慮既要節(jié)約用地，又要結(jié)合地形地貌、因地制宜、合理布置。接下來根據(jù)決策，反復(fù)優(yōu)化方案，以確定最優(yōu)的平面布置和結(jié)構(gòu)形式。防護(hù)設(shè)備盡量選用經(jīng)久耐用、高效率、低能耗、工藝先進(jìn)、能快速安裝、快速拆除的設(shè)備。人防設(shè)計(jì)單位還要建立完善的圖紙會(huì)審制度，減少設(shè)計(jì)差錯(cuò)，避免因設(shè)計(jì)圖紙?jiān)蚨l(fā)的錯(cuò)、漏、缺現(xiàn)象，避免不必要的工程返工造成投資的增加。

2.4投標(biāo)環(huán)節(jié)造價(jià)控制

人防建設(shè)工程招投標(biāo)通常是分為建設(shè)項(xiàng)目總承包招投標(biāo)、工程勘察設(shè)計(jì)招投標(biāo)、工程施工招投標(biāo)與設(shè)備材料招投標(biāo)這些方面。投標(biāo)環(huán)節(jié)可謂是選擇適宜的施工單位最關(guān)鍵的方式，更是造價(jià)控制的主要內(nèi)容，民用建筑里面主要為清單報(bào)價(jià)，因?yàn)槿朔捞厥庑钥蛇x用費(fèi)率招標(biāo)方式展開招標(biāo)。因此招標(biāo)環(huán)節(jié)務(wù)必編制嚴(yán)格費(fèi)率及工程類別和執(zhí)行定額標(biāo)準(zhǔn)。評(píng)標(biāo)時(shí)務(wù)必選用適宜的評(píng)標(biāo)方式進(jìn)行評(píng)定，最終評(píng)定出最優(yōu)投標(biāo)方案，使得投標(biāo)報(bào)價(jià)及施工方案和質(zhì)量與工期，加上投標(biāo)單位信譽(yù)及業(yè)績(jī)等各方面綜合評(píng)定分最高。通常確定中標(biāo)單位之后則招投標(biāo)雙方于規(guī)定時(shí)間之內(nèi)簽訂施工合同。按照人防工程具體情況選用工程合同價(jià)格確定方式，可采用固定合同價(jià)、可調(diào)合同價(jià)或是選擇成本加酬金確定合同價(jià)及最高限定成本和最大酬金確定合同價(jià)。

3施工中的造價(jià)控制

3.1材料價(jià)格

因?yàn)槿朔拦こ淌腔谌嬉?guī)劃及突出重點(diǎn)和平戰(zhàn)結(jié)合與質(zhì)量第一等工作方針?biāo)归_的，材料占總造價(jià)比重的70%，材料價(jià)格編制對(duì)造價(jià)控制極為關(guān)鍵，因此務(wù)必確保各種材料適宜于當(dāng)下市場(chǎng)材料價(jià)格市場(chǎng)行情，應(yīng)展開多家詢價(jià)且擇優(yōu)選定。

3.2工程變更

務(wù)必嚴(yán)格進(jìn)行工程變更工作審核，工程變更通常是包括設(shè)計(jì)變更及進(jìn)度計(jì)劃變更和施工環(huán)境變更與原招標(biāo)文件及工程量清單中未包括的某些新增工程等。建設(shè)工程管理人員務(wù)必掌控工程變更過程，嚴(yán)格根據(jù)以下程序進(jìn)行：提出工程變更、分析提出工程變更對(duì)各項(xiàng)目標(biāo)的影響、分析合同條款及會(huì)議、通訊記錄、初步確定處理變更的費(fèi)用、時(shí)間范圍及質(zhì)量要求、確認(rèn)工程變更。計(jì)算工程變更價(jià)款往往是采用下述方式，若是合同中具備適應(yīng)于變更工程價(jià)格的，則根據(jù)合同已經(jīng)有的價(jià)格來計(jì)算變更合同價(jià)款；若是合同中僅是類似于變更狀況的對(duì)應(yīng)價(jià)格，則通常是將此作為主要基礎(chǔ)，從而確定變更價(jià)格，變更適應(yīng)的合同價(jià)款；若是合同中并沒有類似及應(yīng)用的價(jià)格，這時(shí)則經(jīng)由承包方提出適應(yīng)變更價(jià)格，務(wù)必和承包方實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一，要經(jīng)過工程造價(jià)管理部門嚴(yán)格裁定。經(jīng)過建設(shè)中的人防工程施以不定期的檢查，并且及時(shí)發(fā)現(xiàn)其間所存在的工程變更間某些未達(dá)標(biāo)的問題，比如工程量計(jì)算不準(zhǔn)確及材料單價(jià)定價(jià)不適宜等狀況，務(wù)必及時(shí)提出針對(duì)性策略施以糾正。

3.3簽證審核

因?yàn)楣こ淌┕ぶ型豢杀苊鈺?huì)出現(xiàn)圖紙中未涉及到的項(xiàng)目或所要拆除的對(duì)應(yīng)項(xiàng)目，這時(shí)進(jìn)行簽證項(xiàng)目時(shí)則務(wù)必及時(shí)去勘察現(xiàn)場(chǎng)具體狀況，嚴(yán)格落實(shí)對(duì)應(yīng)工程量及工程位置，這樣可確保工程量方面不會(huì)存在工程量不符合真實(shí)狀況，更不會(huì)存在圖紙自身范圍之內(nèi)對(duì)應(yīng)項(xiàng)目重復(fù)狀況，使得造價(jià)在過程中得以充分控制。

3.4竣工環(huán)節(jié)造價(jià)控制

務(wù)必準(zhǔn)確無誤地解讀合同各項(xiàng)條款，比如合同所約定的結(jié)算方式及計(jì)價(jià)根據(jù)和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，加上主材價(jià)格及優(yōu)惠和承諾條件等各相關(guān)方面，從而防止出現(xiàn)計(jì)費(fèi)重復(fù)性。嚴(yán)格審核工程量計(jì)量方式及結(jié)果，比如核實(shí)設(shè)計(jì)變更簽證及隱蔽工程驗(yàn)收詳細(xì)記錄等方面，這些都務(wù)必要有監(jiān)理工程師簽字認(rèn)證，若是其間存在某些問題則不能列進(jìn)結(jié)算中。詳細(xì)查閱工程驗(yàn)收記錄和施工日記，且對(duì)承包商方面所履約的各項(xiàng)情況嚴(yán)格審核，承包商若是未履行合同義務(wù)及合同約定履行義務(wù)，這時(shí)務(wù)必嚴(yán)格根據(jù)合同中約定條款施以工程款項(xiàng)扣罰。

4結(jié)語

造價(jià)控制工作可謂是將技術(shù)和經(jīng)濟(jì)與管理等集于一體的系統(tǒng)性工程，采用經(jīng)濟(jì)及技術(shù)結(jié)合方式施以全過程動(dòng)態(tài)控制，這也是造價(jià)控制最為有效的方式。人防工程造價(jià)控制務(wù)必是貫穿于人防工程全部建設(shè)過程，不斷強(qiáng)化各個(gè)階段造價(jià)控制及管理，編制嚴(yán)格的策略處理各個(gè)環(huán)節(jié)所存在的問題，使得人防工程建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)控制確保于批準(zhǔn)的額定概算范圍，從而體現(xiàn)出戰(zhàn)備效益、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益這三個(gè)方面效益的充分提升。

作者:陳國(guó)超 單位:佛山市中晟人防建筑設(shè)計(jì)院有限公司

參考文獻(xiàn)

[1]張希云，蔡可遷，梁春梅．淺談人防工程建設(shè)項(xiàng)目的造價(jià)控制[J]．價(jià)值工程，2013，（3）．

篇5

【關(guān)鍵詞】公共項(xiàng)目；開發(fā)；經(jīng)營(yíng)模式

中圖分類號(hào)：F272.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、前言

近年來，由于城市公共項(xiàng)目開發(fā)工程的不斷壯大，城市公共項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式的問題得到了人們的廣泛關(guān)注。雖然我國(guó)在此方面取得了一定的成績(jī)，但依然存在一些問題和不足需要改進(jìn)，在科學(xué)技術(shù)突飛猛進(jìn)的新時(shí)期，加強(qiáng)公共項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式的探討研究，對(duì)我國(guó)城市的發(fā)展有著重要意義。

二、城市公共建設(shè)項(xiàng)目的范疇和特點(diǎn)

城市公共建設(shè)項(xiàng)目是指那些建設(shè)規(guī)模大、投資額高、成本回收期長(zhǎng)(有的成本無法回收)、享用面廣、城市正常運(yùn)轉(zhuǎn)不可缺少的各種公共設(shè)施項(xiàng)目。它們包括道路、橋梁、隧道、場(chǎng)站、公園、垃圾處理場(chǎng)、污水處理廠、給排水設(shè)施、供電供暖設(shè)施和防災(zāi)設(shè)施等。城市公共建設(shè)項(xiàng)目具有以下特點(diǎn):

1、利益遞減性。一般來說，城市公共建設(shè)項(xiàng)目具有不可轉(zhuǎn)移性，其服務(wù)范圍則取決于所提供利益的輻射半徑。

2、利益共享性和外在性。城市公共建設(shè)項(xiàng)目及所提供的服務(wù)是供城市居民和外來人員共同消費(fèi)和享用的。利益外在性則是許多城市公共建設(shè)項(xiàng)目在提供各種服務(wù)時(shí)很少獲得利益，而享用公共建設(shè)項(xiàng)目服務(wù)的企業(yè)或個(gè)人可以得到不同的外在利益，并可部分轉(zhuǎn)化為內(nèi)部利益，這個(gè)特點(diǎn)要求以受益者為中心建立投資補(bǔ)償機(jī)制。

3、成本聚集性。城市公共建設(shè)項(xiàng)目的初期投入大，呈高度集聚狀態(tài)。其后它們的管理成本集聚度也不低，尤其是在利益外溢的情況下，除一部分項(xiàng)目的成本可以在一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)回收外，相當(dāng)一部分項(xiàng)目的成本形成集聚沉淀，從而導(dǎo)致低回報(bào)或無直接回報(bào)。在這種情況下，多數(shù)民間投資者不愿涉入純粹是公益性的建設(shè)領(lǐng)域。

4、收益的長(zhǎng)期性。一些經(jīng)營(yíng)性和準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)性公共建設(shè)項(xiàng)目初始成本大但長(zhǎng)期平均成本遞減，且有一定的壟斷性，故其收益是長(zhǎng)期和穩(wěn)定的。這個(gè)特點(diǎn)對(duì)民間投資者具有相當(dāng)?shù)奈Α?/p>

三、城市公共空間因缺乏社會(huì)參與行為而導(dǎo)致的問題

1、忽視使用需求的“空”間

我國(guó)的城市公共空間規(guī)劃和建設(shè)一直以來都是城市政府一手包辦的。在城市開發(fā)的初期，由于公共空間不能帶來直接經(jīng)濟(jì)收入，很容易使城市政府單純追求具有直接經(jīng)濟(jì)利益的開發(fā)項(xiàng)目，而忽視了城市公共空間的建設(shè)。即便在注重城市形象和品質(zhì)的今日，公共空間的開發(fā)逐漸得到了政府的重視，政績(jī)效應(yīng)仍然常常使其追求城市建設(shè)規(guī)模、檔次，而缺少對(duì)城市公共空間的布局、功能的關(guān)注，導(dǎo)致公共空間不宜使用和不可持續(xù)。

2、無回報(bào)的公共財(cái)政支出增大了政府的壓力

雖然城市政府對(duì)于公共物品的投入是其職責(zé)所在，但是政府單一投入的開發(fā)模式很容易造成因資金短缺而帶來的開發(fā)不力或政府負(fù)擔(dān)過重。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代政府全權(quán)主導(dǎo)分配已經(jīng)不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，也忽略了公共空間自身的規(guī)律。

3、公共管理導(dǎo)致管理低效

任何企業(yè)和個(gè)人都是城市公共空間最積極的消費(fèi)者，而免費(fèi)使用很容易造成公共資源的惡化和枯竭。任何公共空間都可能因?yàn)槌^其承受容量的過度使用或不合理的管理維護(hù)而遭到破壞。這也就是哈丁“公地悲劇”所描述的所有權(quán)不明確導(dǎo)致的使用需求超出總量所產(chǎn)生的后果，哈丁認(rèn)為，資源枯竭或惡化是資源公有的必然結(jié)果

四、公共項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式的原則

1、注重公平,兼顧效率原則

公共項(xiàng)目大都以公益為主,而經(jīng)濟(jì)效益偏低。因此,公共項(xiàng)目的建設(shè)資金來源有部分或大部分為財(cái)政性資金、政府擔(dān)保的貸款、國(guó)內(nèi)外贈(zèng)款等。這些資金歸根結(jié)底來源于納稅人,或需由納稅人承擔(dān)一定責(zé)任。因此在公共項(xiàng)目實(shí)施的全過程中,應(yīng)始終貫徹保護(hù)公共利益的原則。

2、利益主體相互制衡原則

公共項(xiàng)目各階段的參與主體眾多,包括相關(guān)政府部門、使用單位、管理公司、咨詢機(jī)構(gòu)、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位、材料供應(yīng)商等。由于公共項(xiàng)目中政府投資的所有權(quán)人為公眾,是一個(gè)“缺位的業(yè)主”;其他參與主體也都不能真正對(duì)公共財(cái)產(chǎn)負(fù)責(zé),而是希望從項(xiàng)目實(shí)施過程中獲益。因此,如果不形成有效的制衡和監(jiān)管機(jī)制,就難以約束各方的行為,也就難以保障公共利益。

3、專業(yè)化管理原則

現(xiàn)代項(xiàng)目管理提倡分工與協(xié)作的統(tǒng)一,不同參與主體應(yīng)發(fā)揮各自的特長(zhǎng),相互協(xié)助。國(guó)家發(fā)改委倡導(dǎo)代建制、建設(shè)部倡導(dǎo)總承包和項(xiàng)目管理模式,都是在倡導(dǎo)用專業(yè)化的項(xiàng)目管理公司取代或協(xié)助缺乏工程管理經(jīng)驗(yàn)的使用單位、投資人作為管理單位,改善業(yè)主方的項(xiàng)目管理水平。

五、公共項(xiàng)目投資合作及決策研究

1、融資渠道

融資渠道的選擇和不同組合是制定融資方案的關(guān)鍵，對(duì)公共項(xiàng)目來說更是如此。我國(guó)目前處于大力發(fā)展公共事業(yè)階段，需要借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家在公共項(xiàng)目融資方面的成果經(jīng)驗(yàn)。例如，稅收體系研究，地方政府債券發(fā)行額度和適應(yīng)面研究，保

險(xiǎn)基金和養(yǎng)老基金研究，公共項(xiàng)目民間融資平臺(tái)，進(jìn)入門檻研究，投融資法律法規(guī)研究，融資模式研究等。另外，我國(guó)政府如何從公共項(xiàng)目提供者轉(zhuǎn)變?yōu)楣岔?xiàng)目服務(wù)者，如何保持政府前后政策的連貫性和一致性，如何提高政府的公信力等也是有待研究的熱點(diǎn)問題。

2、合作機(jī)制

基于公私伙伴關(guān)系（PPP）投資是各種參與到公共項(xiàng)目中來的不同性質(zhì)所有制的生產(chǎn)要素在一系列契約基礎(chǔ)上共同作用，公私雙方形成合力的公共基礎(chǔ)設(shè)施投資、融資、建設(shè)、運(yùn)行合作模式。國(guó)內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)從不同角度討論了公共項(xiàng)目公私合作投資的效率、各利益群體的決策準(zhǔn)則與模型、所有權(quán)結(jié)構(gòu)等，鄧小鵬等介紹了城市公共項(xiàng)目中PPP模式內(nèi)涵解析及相關(guān)概念，何壽奎等人的系列研究中分析了公私伙伴關(guān)系的合作投資情形，討論了投融資合理比例，私人公司收益分配與社會(huì)效率及政府轉(zhuǎn)讓基礎(chǔ)設(shè)施部分經(jīng)營(yíng)權(quán)的比例與效率分析。建立了公平分配機(jī)制模型，進(jìn)行最優(yōu)監(jiān)督權(quán)和監(jiān)督機(jī)制設(shè)計(jì)，建立經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的預(yù)期效用機(jī)制，基于公共項(xiàng)目效益正外部性的支付轉(zhuǎn)移機(jī)制，科學(xué)的獎(jiǎng)懲激勵(lì)機(jī)制，并對(duì)項(xiàng)目服務(wù)定價(jià)、運(yùn)行監(jiān)管與補(bǔ)償提出了政策建議。

在今后的研究中，投資比例、收益分配、經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓的定量討論,合作機(jī)理、產(chǎn)權(quán)制度與政策需還需進(jìn)一步深入探討。

3、投資決策

我國(guó)公共項(xiàng)目依據(jù)建設(shè)規(guī)模可分為中央和地方兩個(gè)決策層次，公共項(xiàng)目決策存在決策主體的短視行為，項(xiàng)目決策的標(biāo)準(zhǔn)單一，決策程序不完善以及決策缺乏約束等問題。應(yīng)該通過明確決策主體，實(shí)施多元化的決策標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格執(zhí)行的決策程序，擴(kuò)大決策參與及建立約束制度來完善公共項(xiàng)目的決策。如何進(jìn)一步完善我國(guó)公共項(xiàng)目投資決策是個(gè)系統(tǒng)工程，需進(jìn)行全面科學(xué)的可行性研究和分析，為項(xiàng)目決策提供科學(xué)合理的依據(jù)；公共項(xiàng)目投資決策控制和決策監(jiān)督控制對(duì)投資項(xiàng)目的成敗具有何作用，建立何種決策控制體系才能使項(xiàng)目投資決策體系形成完善的流程，這些問題都是值得研究的。

4、決策方法

公共項(xiàng)目投資的目的是為了增進(jìn)社會(huì)福利，這就要求公共項(xiàng)目投資行為必須是理性的，因此需要一套規(guī)范的方法來進(jìn)行決策。較之于一般的工程項(xiàng)目決策，公共項(xiàng)目的決策更加復(fù)雜。在既往的研究中，已有學(xué)者將群決策中關(guān)于偏好集結(jié)的相關(guān)方法運(yùn)用于公共項(xiàng)目決策中，如邱蔻華在對(duì)大型社會(huì)公共項(xiàng)目決策的影響因素進(jìn)行模糊分析的基礎(chǔ)上，提出建立了基于熵權(quán)的模糊決策分析模型，以幫助決策者抓住公共項(xiàng)目決策中的主要矛盾。但是實(shí)際環(huán)境中的公共問題(項(xiàng)目)決策

問題，所面臨的情況比已有的各種模型所描述的更為復(fù)雜。從軟系統(tǒng)的視角出發(fā)分析，公共項(xiàng)目的決策具有一系列軟系統(tǒng)的特征，運(yùn)用軟系統(tǒng)的思想方法，可望為決策者提供充分發(fā)揮其知識(shí)、智慧和經(jīng)驗(yàn)的方法和工具。柳林論證了公共項(xiàng)目決策具有顯著的軟系統(tǒng)特色，構(gòu)建了基于軟系統(tǒng)思想的公共項(xiàng)目決策智慧生成模式框架。如何進(jìn)一步將軟系統(tǒng)思想運(yùn)用到公共項(xiàng)目決策或其他方面也是新興的研究方向。

六、結(jié)束語

通過對(duì)城市公共項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式的問題探討，進(jìn)一步明確了經(jīng)營(yíng)模式在城市公共項(xiàng)目開發(fā)工程中的重要性。因此在城市公共項(xiàng)目開發(fā)工程的后續(xù)發(fā)展中，要加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)模式的研究，確保城市公共項(xiàng)目開發(fā)的穩(wěn)定進(jìn)行。

參考文獻(xiàn)

[1]嚴(yán)玲 公共項(xiàng)目治理理論與代建制績(jī)效改善研究 天津大學(xué)博士論文 2010年

篇6

【關(guān)鍵詞】全壽命周期造價(jià)； 全過程造價(jià)； 造價(jià)控制；

全生命周期造價(jià)管理的多種含義

第一種含義：

全生命周期造價(jià)管理是工程項(xiàng)目投資決策的一種分析工具，是一種用來選

擇決策備選方案的數(shù)學(xué)方法。這一說法給出了全生命周期造價(jià)管理的思想和方法在工程項(xiàng)目投資決策、可行性分析和項(xiàng)目備選方案評(píng)價(jià)等項(xiàng)目前期工作階段中，作為一種決策支持工具的地位和作用。

第二種含義：

全生命周期造價(jià)管理是建筑設(shè)計(jì)的一種指導(dǎo)思想和手段。這一說法給出了

全生命周期造價(jià)管理的思想和方法在工程項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)階段作為一種設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想和一種指導(dǎo)建筑設(shè)計(jì)與建材選擇方法和手段的地位作用。

第三種含義：

全生命周期造價(jià)管理是一種實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目全生命周期，包括建設(shè)前期、建設(shè)期、使用期和翻新與拆除期等階段總造價(jià)最小化的方法。這一說法從項(xiàng)目全生命周期的階段構(gòu)成和全生命周期造價(jià)管理的目標(biāo)出發(fā)，給出了全生命周期造價(jià)管理的定義。

項(xiàng)目全生命周期及其影響因素

建設(shè)項(xiàng)目的全生命周期是指建設(shè)項(xiàng)目從決策設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目實(shí)施階段、運(yùn)營(yíng)維護(hù)階段直到項(xiàng)目拆除翻新所經(jīng)歷的全部時(shí)間。影響建設(shè)項(xiàng)目全生命周期的因素有以下幾個(gè)。

物理磨損

物理磨損是指建設(shè)工程產(chǎn)品在閑置或使用過程中所發(fā)生的實(shí)體性磨損，主

要表現(xiàn)為建設(shè)產(chǎn)品外觀及內(nèi)部結(jié)構(gòu)的逐漸破損。

經(jīng)濟(jì)磨損

隨著工程產(chǎn)品使用年限的增加或其他相關(guān)因素的變化，繼續(xù)使用該產(chǎn)品將

在經(jīng)濟(jì)上變得不合理。這種由合理變?yōu)椴缓侠淼倪^程就是一種經(jīng)濟(jì)磨損的過程。

3、功能和技術(shù)磨損

隨著工程產(chǎn)品使用年限的增加或其他相關(guān)因素的變化，原有工程產(chǎn)品變得無法發(fā)揮其功能或無法滿足業(yè)主對(duì)其功能的要求；同時(shí)，由于技術(shù)進(jìn)步，社會(huì)上出現(xiàn)了技術(shù)更先進(jìn)、生產(chǎn)效率更高、原材料及能源耗費(fèi)更少的工程產(chǎn)品，使原有工程產(chǎn)品在技術(shù)上顯得落后。

社會(huì)和法律磨損

這是由于人們非經(jīng)濟(jì)性的需求欲望變化引起的建設(shè)工程產(chǎn)品的磨損。比如，

當(dāng)前人們對(duì)于建筑產(chǎn)品的生態(tài)性要求越來越高，原來的建筑產(chǎn)品無法達(dá)到人們的這一要求，就發(fā)生了社會(huì)和法律磨損。

全生命周期成本的構(gòu)成

初始化成本

初始化成本是指在設(shè)施獲得之前將要發(fā)生的成本，即建設(shè)成本，也就是我國(guó)所說的工程造價(jià)，包括資本投資成本、購(gòu)買和安裝成本。

未來成本

從設(shè)施開始運(yùn)營(yíng)到設(shè)施被拆除期間所發(fā)生的成本，包括能源成本、維護(hù)和

修理成本、替換成本、剩余值（任何轉(zhuǎn)售和處置成本）。

（1）、能源成本

能源成本是設(shè)施使用期間持續(xù)性的能源消耗成本。

（2）、運(yùn)行成本

運(yùn)行成本是年度成本去掉維護(hù)和修理成本，包括在設(shè)施運(yùn)行過程中的成本。

這些成本多與建筑物功能和保管服務(wù)有關(guān)。

（3）、維護(hù)和修理成本

維護(hù)和修理成本又分為維護(hù)成本和修理成本，這兩者之間有著明顯的不同。

維護(hù)成本是和設(shè)施維護(hù)有關(guān)的時(shí)間進(jìn)度計(jì)劃成本。

修理成本是未曾預(yù)料的支出，是為延長(zhǎng)建筑物的生命而不是替換這個(gè)系統(tǒng)所必須的。維護(hù)和修理成本應(yīng)該被當(dāng)做年度成本來對(duì)待。

（4）、替換成本

替換成本是要求維護(hù)一個(gè)設(shè)施的正常運(yùn)行對(duì)該設(shè)施的主要建筑

系統(tǒng)部件可預(yù)料到的支出。替換成本是由于替換一個(gè)達(dá)到其使用壽命終點(diǎn)的建筑物系統(tǒng)或部件而產(chǎn)生的。

（5）、剩余值

剩余值是一個(gè)建筑或建筑物系統(tǒng)在全生命周期成本分析期末的純價(jià)值。

全生命周期造價(jià)管理與全過程造價(jià)管理的比較

與全生命周期造價(jià)管理相比較，全過程造價(jià)管理顯示出其嚴(yán)重的缺陷，即

全過程造價(jià)管理只考慮了建筑物的建設(shè)成本，而不考慮（或忽略了）設(shè)施在移交后的運(yùn)營(yíng)和維護(hù)成本。從長(zhǎng)遠(yuǎn)的觀點(diǎn)看，設(shè)施未來的運(yùn)行和維護(hù)成本要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于它的建設(shè)成本，而且先期建設(shè)成本的高低對(duì)未來的運(yùn)營(yíng)和維護(hù)成本的高低會(huì)產(chǎn)生很大的影響，高的建設(shè)成本可能帶來未來運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本的大幅度降低，從而帶來建筑物在整個(gè)生命周期內(nèi)成本的降低。因此我們不僅要考慮建設(shè)成本，而且還要考慮未來的運(yùn)營(yíng)和維護(hù)成本。

全過程造價(jià)管理由于沒有從項(xiàng)目的全壽命周期出發(fā)考慮項(xiàng)目的成本，只考慮一次性建設(shè)成本，而不考慮未來的運(yùn)營(yíng)和維護(hù)成本，這樣容易造成在項(xiàng)目資金充足時(shí)不考慮服務(wù)年限和使用標(biāo)準(zhǔn)，過度投資；而在項(xiàng)目資金緊張時(shí)，片面的降低建設(shè)成本，致使未來運(yùn)營(yíng)和維護(hù)成本大幅提高，造成全生命周期造價(jià)的增加，并加大了項(xiàng)目質(zhì)量下降的風(fēng)險(xiǎn)，易出現(xiàn)“豆腐渣工程”。

全生命周期工程造價(jià)管理的優(yōu)越性

從時(shí)間跨度的角度來看，全生命周期造價(jià)管理要求人們從工程項(xiàng)目全生命周期（包括建設(shè)前期、建設(shè)期、使用期和翻新與拆除期等階段）出發(fā)去考慮造價(jià)和成本問題，它覆蓋了工程項(xiàng)目的全生命周期，考慮的時(shí)間范圍更長(zhǎng)，也更合理。

從投資決策科學(xué)性角度看，全生命周期成本分析，指導(dǎo)人們自覺、全面地從工程項(xiàng)目全生命周期出發(fā)，綜合考慮項(xiàng)目的建造成本和運(yùn)營(yíng)與維護(hù)成本（使用成本），從多個(gè)可行性方案中，按照生命周期成本最小化的原則，選擇最佳的投資方案，從而實(shí)現(xiàn)更為科學(xué)合理的投資決策。

從設(shè)計(jì)方案合理性角度看，工程項(xiàng)目全生命周期造價(jià)管理的思想和方法可以指導(dǎo)設(shè)計(jì)者自覺、全面的從項(xiàng)目全生命周期出發(fā)，綜合考慮工程項(xiàng)目的建造成本和運(yùn)營(yíng)與維護(hù)成本，從而實(shí)現(xiàn)更為科學(xué)的建筑設(shè)計(jì)和更加合理的選擇建筑材料，以便在確保設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，實(shí)現(xiàn)降低項(xiàng)目全生命周期成本的目標(biāo)。

從工程實(shí)施的角度來看，工程項(xiàng)目全生命周期造價(jià)管理的思想和方法可以在綜合考慮全生命周期成本的前提下，使施工組織設(shè)計(jì)方案的評(píng)價(jià)、工程合同的總體策劃核工程施工方案的確定等方面更加科學(xué)合理。

從環(huán)保和生態(tài)的角度來看，全生命周期工程造價(jià)管理從工程項(xiàng)目全生命周期出發(fā)考慮造價(jià)和成本問題，使得人們可以在全生命周期的各個(gè)環(huán)節(jié)上，通過合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，采用節(jié)能、節(jié)水的設(shè)施和符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的、節(jié)約型的、無污染的環(huán)保建材，加強(qiáng)可回收物的手集和儲(chǔ)存，實(shí)現(xiàn)施工費(fèi)廢物處理、一次性裝修到位等措施，在生命周期成本最小化的前提下，達(dá)到環(huán)保和生態(tài)的目的，提高工程項(xiàng)目建設(shè)的社會(huì)效益。

六、全生命周期造價(jià)管理各階段的控制

1、投資決策階段

建設(shè)項(xiàng)目投資決策階段的主要任務(wù)是對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行策劃，并對(duì)其可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和論證，從而作出是否進(jìn)行投資的決策。決策的依據(jù)是在所有外部條件因素都相同的情況下，生命周期成本最小的方案為可選擇的方案。資金時(shí)間價(jià)值理論、成本效益分析、規(guī)劃理論在投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)時(shí)起著重要作用，這些構(gòu)成了項(xiàng)目投資決策分析的基礎(chǔ)理論，并在實(shí)踐中得到了普遍運(yùn)用。

項(xiàng)目決策階段的影響因素包括：項(xiàng)目合理規(guī)模的確定、項(xiàng)目選址、項(xiàng)目技術(shù)方案的確定。

2、設(shè)計(jì)階段

設(shè)計(jì)階段是控制工程造價(jià)的重點(diǎn)。要在設(shè)計(jì)階段有效地控制工程造價(jià)，應(yīng)從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同等各個(gè)方面采取措施，隨時(shí)糾正發(fā)生的投資偏差。在設(shè)計(jì)階段，要考慮選址、能源、材料、水、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量和運(yùn)營(yíng)維護(hù)等因素，進(jìn)行全生命周期生本分析和估算，包括對(duì)初始建設(shè)成本、運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本、拆除及翻新費(fèi)用的計(jì)算。

（1）設(shè)計(jì)方案必須處理好經(jīng)濟(jì)合理性與技術(shù)先進(jìn)性之間的關(guān)系

（2）設(shè)計(jì)方案必須兼顧建設(shè)與運(yùn)營(yíng)和維護(hù)，綜合考慮項(xiàng)目的全生命周期成本

（3）設(shè)計(jì)必須兼顧近期與遠(yuǎn)期的要求

3、實(shí)施階段

實(shí)施階段的造價(jià)管理包括招投標(biāo)階段的造價(jià)控制和施工階段的造價(jià)控制。

（1）招投標(biāo)階段的造價(jià)控制

1）選擇合同方式和承發(fā)包模式

2) 評(píng)標(biāo)要公正合理、兼顧技術(shù)和成本（建造成本+運(yùn)營(yíng)成本）

（2）施工階段的造價(jià)控制

1）綠色施工

a. 減少場(chǎng)地干擾、尊重基地環(huán)境

b. 結(jié)合氣候施工

c. 節(jié)約資源及能源：減少材料的損耗，可回收資源的利用。

d. 減少環(huán)境污染，提高環(huán)境品質(zhì)

2）加強(qiáng)變更、索賠管理，實(shí)施造價(jià)的動(dòng)態(tài)控制

a. 深入現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)了解情況

b. 加強(qiáng)工程造價(jià)的動(dòng)態(tài)跟蹤控制

4、竣工驗(yàn)收階段

竣工驗(yàn)收階段是確定最終建設(shè)造價(jià)和考核項(xiàng)目建設(shè)效益，辦理項(xiàng)目資產(chǎn)移交，進(jìn)行各階段造價(jià)對(duì)比和資料整理、分析、積累的重要階段，也是項(xiàng)目建設(shè)階段結(jié)束，運(yùn)營(yíng)維護(hù)階段的開始，是綜合檢驗(yàn)決策、設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。要著力做好建設(shè)造價(jià)的確定、工程施工質(zhì)量評(píng)定、生產(chǎn)操作人員的培訓(xùn)等項(xiàng)工作，為項(xiàng)目進(jìn)入正式生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)打下良好的基礎(chǔ)。

5、運(yùn)營(yíng)維護(hù)階段

運(yùn)營(yíng)維護(hù)階段的工程造價(jià)管理是指在保證建筑物質(zhì)量目標(biāo)和安全目標(biāo)的前提下，通過制定合理的運(yùn)營(yíng)及維護(hù)方案，運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)手段和修繕技術(shù)，按合同對(duì)已投入使用的各類設(shè)施實(shí)施多功能、全方位的統(tǒng)一管理，為設(shè)施的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供高效、周到的服務(wù)，以提高設(shè)施的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和使用價(jià)值，降低運(yùn)營(yíng)和維護(hù)成本。

6、拆除與翻新階段

在許多工程項(xiàng)目中，可循環(huán)使用的材料，如木材、金屬等占到廢物總量的75％，這意味著回收利用具有很大的空間。由于越來越多的垃圾場(chǎng)達(dá)到了容量的極限，新的垃圾場(chǎng)選址存在困難，許多垃圾場(chǎng)又排斥建筑垃圾。因此，垃圾排放費(fèi)用將會(huì)上升，施工廢物管理應(yīng)注重降低資源消耗、材料重利用、廢物循環(huán)利用等。在項(xiàng)目更新或拆除時(shí)，原建筑仍具有功能價(jià)值的構(gòu)件、材料，應(yīng)被重新用于新工程，或儲(chǔ)存起來用于將來的工程，或在廢品市場(chǎng)上進(jìn)行銷售。

總之，全壽命周期造價(jià)管理是一種新型的工程項(xiàng)目成本管理理念，值得我們所有建設(shè)參與方（特別是業(yè)主）在工程實(shí)踐中加以具體、豐富和完善，為建立具有中國(guó)特色的可持續(xù)發(fā)展的工程建設(shè)項(xiàng)目投資管理新思想、新方法、新手段提供具體的工程案例和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

參考文獻(xiàn)

【1】工程計(jì)價(jià)與控制柯 洪中國(guó)計(jì)劃出版社 2009

【2】項(xiàng)目管理引論吳之明，盧有杰.清華大學(xué)出版社 2000

篇7

一、建設(shè)項(xiàng)目決策階段的投資控制

項(xiàng)目的立項(xiàng)決策，是項(xiàng)目建設(shè)的開始階段，是投資方進(jìn)行全過程投資控制最為關(guān)鍵的階段。首先是決策階段，決策階段雖然所需花費(fèi)的資金不多，但對(duì)項(xiàng)目投資費(fèi)用所造成的影響卻能占到70 %；決策階段對(duì)投資費(fèi)用所造成的影響是最大的，因而是關(guān)注的焦點(diǎn)。在項(xiàng)目的決策階段，合理地確定建設(shè)地點(diǎn)、建設(shè)規(guī)模，科學(xué)地確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)密地進(jìn)行可行性研究，對(duì)擬建工程項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理有利、環(huán)境上是否允許等方面進(jìn)行全面系統(tǒng)的分析、論證，進(jìn)行多方案優(yōu)選，做好建設(shè)項(xiàng)目投資估算的編制與審查，經(jīng)審查批準(zhǔn)后，即可作為建設(shè)項(xiàng)目總投資的計(jì)劃控制額，施工期間不得任意突破，使其真正起到?jīng)Q策和控制作用。

投資方組織編寫的項(xiàng)目建議書與可行性研究報(bào)告應(yīng)能全面而準(zhǔn)確體現(xiàn)業(yè)主的投資意圖。項(xiàng)目建議書的準(zhǔn)確與否直接關(guān)系項(xiàng)目投資的效益， 投資方應(yīng)對(duì)擬建項(xiàng)目的選址、功能、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備選用、環(huán)境影響評(píng)價(jià)、使用年限等進(jìn)行準(zhǔn)確詳細(xì)的闡述并編制可行性研究報(bào)告?？尚行匝芯繄?bào)告所確定的各項(xiàng)初步技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)將直接決定了整個(gè)項(xiàng)目的投資。投資方?jīng)Q不能認(rèn)為可行性研究只是形式，只是走走過場(chǎng)而已。

投資主體也可以選擇適合的監(jiān)理單位參與建設(shè)項(xiàng)目的投資分析，有效控制項(xiàng)目投資。目前，一般都認(rèn)為監(jiān)理單位只是施工質(zhì)量的監(jiān)理，所以很少介入到投資方的前期投資決策分析；同時(shí)，投資方在技術(shù)上往往缺乏專業(yè)的技術(shù)人員，項(xiàng)目的立項(xiàng)決策就是幾個(gè)領(lǐng)導(dǎo)幾句話的事情，很難從技術(shù)角度對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)行客觀全面的分析，也就很難做到科學(xué)合理的決策。這實(shí)際上是走進(jìn)了一個(gè)誤區(qū)，監(jiān)理的職責(zé)不僅體現(xiàn)在施工階段，更重要的是要讓其參與到前期階段。利用監(jiān)理單位在專業(yè)技術(shù)上的優(yōu)勢(shì)，為業(yè)主更科學(xué)、更合理的進(jìn)行投資控制提供技術(shù)上的保障，從而最低程度的減少業(yè)主投資決策的盲目性。

二、建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的投資控制

在項(xiàng)目做出投資決策后，控制工程造價(jià)的關(guān)鍵就在于設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)階段也是投資控制的重點(diǎn)階段之一，因此投資方把設(shè)計(jì)階段的投資控制作為重點(diǎn)，積極進(jìn)行主動(dòng)控制將是進(jìn)行投資控制最有效的手段。設(shè)計(jì)質(zhì)量的優(yōu)劣，不僅會(huì)影響工程施工的控制目標(biāo)和投入資源多少，而且對(duì)投資額的控制和項(xiàng)目建成后的使用效果產(chǎn)生影響。由于工程產(chǎn)品的一次性投資大，建成后可變性小，因此，做好設(shè)計(jì)工作，以高質(zhì)量的設(shè)計(jì)成果來實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目，是設(shè)計(jì)階段投資控制的主要目標(biāo)。

要加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)單位的考核和制約，應(yīng)以合同的方式提高設(shè)計(jì)的質(zhì)量，減少由于過多地、不必要的設(shè)計(jì)變更造成投資的失控。投資者要加強(qiáng)對(duì)勘察、設(shè)計(jì)合同的管理，與設(shè)計(jì)單位建立相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。在與勘察、設(shè)計(jì)單位簽訂有關(guān)合同時(shí)，將勘察、設(shè)計(jì)質(zhì)量，特別是對(duì)工程地質(zhì)勘探的準(zhǔn)確程度以及估算、概算、預(yù)算在各階段設(shè)計(jì)文件中的執(zhí)行情況與設(shè)計(jì)費(fèi)用掛鉤，并建立相應(yīng)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，用經(jīng)濟(jì)手段實(shí)現(xiàn)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目投資的控制。

三、建設(shè)項(xiàng)目發(fā)包階段的投資控制

1、通過招標(biāo)方式選擇好施工隊(duì)伍。建設(shè)部頒發(fā)《建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)暫行規(guī)定》中指出：“確定中標(biāo)企業(yè)的主要依據(jù)是標(biāo)價(jià)合理、能保證質(zhì)量和工期，經(jīng)濟(jì)效益好、社會(huì)信譽(yù)高?！?/p>

2、加強(qiáng)合同管理，避免合同條款的缺陷。合同條款規(guī)定了雙方的權(quán)利、義務(wù)，是雙方行動(dòng)的依據(jù)。

首先，合同措詞要嚴(yán)密，不留“活口”。有時(shí)施工方就是利用了合同中某些條款的不確定性向投資方索賠， 以達(dá)到增加盈利的目的。其次，合同條款要詳細(xì)，特別是一些牽涉到投資增減的條款，諸如設(shè)計(jì)變更的確認(rèn)及其計(jì)價(jià)依據(jù)、某些特殊材料的調(diào)價(jià)方法等都要詳細(xì)而明確。其次，注重對(duì)合同變更，特別是施工過程中發(fā)生的現(xiàn)場(chǎng)簽證與設(shè)計(jì)變更的管理，建立完善的變更審查、審批制度。手續(xù)不完善的簽證，一般不予認(rèn)可。

3、對(duì)大宗材料和大型設(shè)備實(shí)行單獨(dú)招標(biāo)采購(gòu)，最大程度降低材料設(shè)備投資。

在工程造價(jià)中，材料設(shè)備費(fèi)用所占的比重很大，其采購(gòu)、供應(yīng)和管理是否科學(xué)，不僅直接影響工程質(zhì)量，而且影響著工程造價(jià)。因此，投資方應(yīng)對(duì)建筑材料和設(shè)備的貨源、價(jià)格建立信息網(wǎng)絡(luò)，掌握市場(chǎng)行情。對(duì)差價(jià)大的大宗材料或價(jià)值大的設(shè)備，我們通常選擇直接與廠家定貨自供，或者由施工單位購(gòu)買，業(yè)主參與材料的招標(biāo)工作，真正選擇到質(zhì)量?jī)?yōu)良、價(jià)格合理的材料、設(shè)備。

4、嚴(yán)密工程承發(fā)包合同。通過招標(biāo)、投標(biāo)選定了施工隊(duì)伍，即可簽訂建設(shè)工程承發(fā)包合同。合同價(jià)即為中標(biāo)價(jià)。在合同履行過程中，通過有關(guān)的合同條件，將合同各方的投資工作密切聯(lián)系起來，促進(jìn)投資工作的開展和投資控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

5、嚴(yán)格按合同約定及實(shí)際完成的工作量支付工程進(jìn)度款。

投資方應(yīng)在合同約定的基礎(chǔ)上，準(zhǔn)確做好對(duì)已完工程量的計(jì)量，嚴(yán)防工程進(jìn)度款的超進(jìn)度支付。

四、建設(shè)項(xiàng)目施工階段的投資控制

1、認(rèn)真做好施工組織設(shè)計(jì)的審查工作

工程項(xiàng)目的施工組織設(shè)計(jì)提出了工程施工中進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、投資控制、安全控制、現(xiàn)場(chǎng)管理等目標(biāo)以及技術(shù)組織措施。施工組織設(shè)計(jì)的基本內(nèi)容包括工程概況和施工條件分析、主要工程的施工方案、施工進(jìn)度計(jì)劃和施工平面圖。它是施工階段的全局性的技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件。對(duì)施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化，主要目的之一就是使投資與工期、投資與質(zhì)量之間的關(guān)系能夠得到正確處理。要正確處理質(zhì)量、工期和投資三者之間的關(guān)系，不能一味要求縮短工期而以較大的投資作為代價(jià)。要督促施工單位做好施工進(jìn)度計(jì)劃網(wǎng)絡(luò)圖的設(shè)計(jì)和優(yōu)化，在保證工程質(zhì)量和滿足工期的前提下，盡可能降低工程造價(jià)。

2、嚴(yán)格工程變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證的審查與控制

由于工程變更所引起的工程量的變化、承包方的索賠等，都有可能使項(xiàng)目投資超出原來的預(yù)算投資。對(duì)必要的設(shè)計(jì)變更，應(yīng)做到以下幾點(diǎn)：1） 進(jìn)行工程量和投資增減分析，論證變更的必要性；2） 所有設(shè)計(jì)變更均需經(jīng)發(fā)包方代表或發(fā)包方委托進(jìn)行項(xiàng)目管理的監(jiān)理工程師同意；3） 當(dāng)設(shè)計(jì)變更超過原設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或已批準(zhǔn)的建設(shè)規(guī)模時(shí)，均應(yīng)經(jīng)原項(xiàng)目審批部門和其他有關(guān)部門的審查批準(zhǔn)。

3、做好合同管理，做好索賠管理

加強(qiáng)施工合同的費(fèi)用控制，是施工階段投資控制的一項(xiàng)重要內(nèi)容。積累一切可能涉及索賠論證的資料，加強(qiáng)索工程造價(jià)管理是一門集經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、管理于一體的具有前瞻性的學(xué)問，對(duì)可能引起的索賠應(yīng)當(dāng)有所預(yù)測(cè)，及時(shí)采體補(bǔ)救措施，有效避免索賠事件的發(fā)生。

4、做好竣工決算審核，控制工程造價(jià)作為一項(xiàng)核心工作來抓，使有限的建設(shè)資金發(fā)揮出

建設(shè)項(xiàng)目竣工決算的審核是控制工程造價(jià)的最后一個(gè)環(huán)節(jié)。由于在施工中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)各種變化，如：地質(zhì)條件的變化、材料的代換、工程量的增加等。投資方通過對(duì)竣工結(jié)算的管理，使結(jié)算價(jià)款不僅能符合合同的約定，而且能夠真實(shí)地反映業(yè)主對(duì)工程所作的變更情況。

篇8

[關(guān)鍵詞]可行性；控制；概算；招標(biāo)

近年來，不少建設(shè)單位項(xiàng)目考察不到位，盲目立項(xiàng)；立項(xiàng)后。在施工過程又缺乏控制，施工成本超概算，投資失控。這些問題導(dǎo)致項(xiàng)目建成后資產(chǎn)折舊額過大，投資回收期無限延長(zhǎng)，甚至成本無法收回。使得一些原本效益很好的項(xiàng)目，建成后面臨困境，步履維艱，甚至成了虧損企業(yè)，給投資者和股東造成了巨大的損失。這種現(xiàn)象在國(guó)有或國(guó)有控股企業(yè)中表現(xiàn)得尤為明顯，重點(diǎn)是從項(xiàng)目的立項(xiàng)和招標(biāo)兩個(gè)階段加強(qiáng)控制。

一、項(xiàng)目立項(xiàng)、投資決策階段的控制

(一)項(xiàng)目立項(xiàng)的可行性分析

項(xiàng)目的可行性分析是立項(xiàng)的最基本要求。加強(qiáng)可行性研究，對(duì)不同建設(shè)和方案進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)的比較和選擇，作出判斷和決定。項(xiàng)目決策正確與否，直接關(guān)系到工程造價(jià)的高低及投資效果的好壞。正確決策是合理確定與控制工程造價(jià)的前提，正確的項(xiàng)目投資行動(dòng)來源于正確的項(xiàng)目投資決策。做好項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，根據(jù)市場(chǎng)需求及發(fā)展前景，合理確定工程的規(guī)模及建筑標(biāo)準(zhǔn)，并從客觀和微觀兩個(gè)方面對(duì)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行認(rèn)真分析。

客觀分析主要是從宏觀上評(píng)價(jià)社會(huì)政治形勢(shì)、國(guó)家政策法規(guī)、市場(chǎng)需求和資源情況，從而正確選擇投資機(jī)會(huì)；微觀分析是根據(jù)單位發(fā)展戰(zhàn)略和項(xiàng)目開發(fā)的需要，組織專家或委托咨詢機(jī)構(gòu)，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境保護(hù)等方面，全面地、系統(tǒng)地論證擬建項(xiàng)目的必要性和可行性，對(duì)擬建項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、資源條件、市場(chǎng)預(yù)測(cè)、工程技術(shù)和財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)等的真實(shí)性、客觀性、可靠性進(jìn)行全面評(píng)價(jià)，作出投資決策。運(yùn)用科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)投資決策分析方法，如差量分析法、量本利分析法、凈現(xiàn)值法、回收期法、銷售無差別點(diǎn)等測(cè)算不同方案的凈現(xiàn)金流量、期望收益率等，從而正確選擇投資方案，避免因決策失誤而造成損失。

(二)投資估算控制

投資估算對(duì)立項(xiàng)具有決定意義。項(xiàng)目立項(xiàng)前。除進(jìn)行可行性分析外，還要科學(xué)地進(jìn)行工程項(xiàng)目的效益分析、編制工程投資估算。

項(xiàng)目投資估算是項(xiàng)目主管部門審批項(xiàng)目建議書的依據(jù)之一，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃、規(guī)模起參考作用；是項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù)，也是研究、分析、計(jì)算項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效果的重要條件，并對(duì)工程設(shè)計(jì)概算起控制作用。投資估算是項(xiàng)目資金籌措及制訂建設(shè)貸款計(jì)劃的依據(jù)，是核算建設(shè)項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資需要額和編制固定資產(chǎn)投資計(jì)劃的重要依據(jù)。項(xiàng)目投資的估算包括固定資產(chǎn)投資估算和流動(dòng)資金估算兩部分。

固定資產(chǎn)投資估算的內(nèi)容按照費(fèi)用的性質(zhì)劃分為：建筑安裝工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用(此時(shí)不含流動(dòng)資金)、基本預(yù)備費(fèi)、漲價(jià)預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期貸款利息、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅等。其中，建筑安裝工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)形成固定資產(chǎn)；工程建設(shè)其他費(fèi)用可分別形成固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)?；绢A(yù)備費(fèi)、漲價(jià)預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期利息，在可行性研究階段為簡(jiǎn)化計(jì)算，一并計(jì)入固定資產(chǎn)。

固定資產(chǎn)投資可分為靜態(tài)部分和動(dòng)態(tài)部分。漲價(jià)預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期利息和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅構(gòu)成動(dòng)態(tài)投資部分；其余部分為靜態(tài)投資部分。

流動(dòng)資金是指生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目投產(chǎn)后，用于購(gòu)買原材料、燃料，支付工資及其他經(jīng)營(yíng)費(fèi)用等所需的周轉(zhuǎn)資金。它是伴隨著固定資產(chǎn)投資而發(fā)生的長(zhǎng)期占用的流動(dòng)資產(chǎn)投資，流動(dòng)資金=流動(dòng)資產(chǎn)-流動(dòng)負(fù)債。其中，流動(dòng)資產(chǎn)主要考慮現(xiàn)金、應(yīng)收賬款和存貨；流動(dòng)負(fù)債主要考慮應(yīng)付賬款。因此，流動(dòng)資金的概念實(shí)際上就是財(cái)務(wù)中的營(yíng)運(yùn)資金。

投資估算編制盡可能細(xì)致、全面，從現(xiàn)實(shí)出發(fā)，充分考慮到施工過程中可能出現(xiàn)的各種情況及不利因素對(duì)工程造價(jià)的影響?？紤]市場(chǎng)情況及建設(shè)期間預(yù)留價(jià)格浮動(dòng)系數(shù)。使投資基本上符合實(shí)際并留有余地。在規(guī)劃階段的投資估算誤差允許大于±30％；建議書階段的投資估算控制在±30％以內(nèi)；初步可行性研究階段的投資估算控制在±20％以內(nèi)；詳細(xì)可行性研究階段的投資估算控制在±10％以內(nèi)。使投資估算真正起到控制項(xiàng)目總投資的作用。

二、招標(biāo)過程控制

在招標(biāo)階段，一定要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家規(guī)定的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)制度，擇優(yōu)選擇施工隊(duì)伍。招標(biāo)成功的關(guān)鍵取決于建設(shè)單位對(duì)市場(chǎng)價(jià)的掌握程度。在建筑市場(chǎng)上。各施工單位在管理水平、施工工藝、組織方案及工效等方面存在著差異，對(duì)于同一個(gè)工程項(xiàng)目，其造價(jià)離散性很大。項(xiàng)目管理者在招標(biāo)中可采取的辦法：一是設(shè)定標(biāo)底但不唯標(biāo)底，評(píng)標(biāo)時(shí)，對(duì)商務(wù)標(biāo)上下封頂，低于底線的。必須有可行的降價(jià)措施；二是推行國(guó)際通行的工程量潔單報(bào)價(jià)，可使真實(shí)的價(jià)格更加明朗化；三是用獎(jiǎng)勵(lì)的辦法鼓勵(lì)承包商使用新技術(shù)來降低工程造價(jià)；四是引導(dǎo)承包商在費(fèi)率上進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)有些主材料占比例大的項(xiàng)目，大幅度進(jìn)行總價(jià)降點(diǎn)對(duì)承包商顯失公平，可采用綜合費(fèi)率降點(diǎn)招標(biāo)。

在目前不很規(guī)范的市場(chǎng)機(jī)制下，工程招、投標(biāo)管理沒有完全法制化、規(guī)范化，不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)依然存在，工程投標(biāo)依然采取各種手段進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)。施工企業(yè)為了爭(zhēng)取施工項(xiàng)目，通常是以降低標(biāo)價(jià)、提高標(biāo)準(zhǔn)、縮短工期或減少應(yīng)有的費(fèi)用項(xiàng)目等為代價(jià)，造成施工項(xiàng)目到手后降低施工質(zhì)量，或者盲目超概，造成投資損失。因此，在招標(biāo)過程中要進(jìn)行嚴(yán)格評(píng)標(biāo)。

在評(píng)標(biāo)中，要認(rèn)真審查施工單位編制的經(jīng)優(yōu)化的網(wǎng)絡(luò)圖，認(rèn)真做好施工隊(duì)伍設(shè)計(jì)方案的論證工作。審查投標(biāo)單位報(bào)價(jià)應(yīng)該做到總報(bào)價(jià)和單項(xiàng)報(bào)價(jià)的綜合評(píng)審。總價(jià)符合要求并不能說明單項(xiàng)報(bào)價(jià)符合要求，總報(bào)價(jià)最低并不能說明單項(xiàng)報(bào)價(jià)最低。投標(biāo)人往往可能在保持總造價(jià)不變的情況下。將工程量可能變化較小的項(xiàng)目的單價(jià)降低，將可能變化較大的項(xiàng)目單價(jià)增大，以期達(dá)到在竣工結(jié)算時(shí)追加工程款的目的。另外也要做到單價(jià)和相應(yīng)工程數(shù)量的綜合評(píng)審，工程數(shù)量大的單價(jià)要重點(diǎn)分析。還要做到單價(jià)與工作內(nèi)容、施工方案、技術(shù)工藝的綜合評(píng)審。從中選出最能合理利用人力、物力、財(cái)力資源的方案。從而擇優(yōu)選擇合適的施工單位。

篇9

關(guān)鍵詞： 全過程；建筑工程；造價(jià)控制

中圖分類號(hào)：TU723.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

前言

隨著經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程的加快，在世界經(jīng)濟(jì)一體化形式下， 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)這個(gè)無形的手在工程建設(shè)領(lǐng)域既帶來了機(jī)遇也帶來了風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于土建項(xiàng)目，為了確定準(zhǔn)確的造價(jià), 要在建設(shè)的全部過程中, 根據(jù)不同階段的特點(diǎn)進(jìn)行不同的價(jià)格計(jì)算, 即按照建設(shè)程序確定不同的工程階段的造價(jià)精確度, 然后才能充分體現(xiàn)工程造價(jià)的合理性。

一、建設(shè)項(xiàng)目全過程工程造價(jià)控制的重要性

首先，伴隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展與完善，這就從客觀上決定了工程造價(jià)要從原有的由政府管理與確定向由政府主管部門指導(dǎo)與宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)變，且通過市場(chǎng)信息來確定建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)單位與投資單位。這樣一來，企業(yè)是投資主體的同時(shí)還是具體管理者。這一系列條件是進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目全過程工程造價(jià)控制與管理的首先條件；其次，隨著項(xiàng)目融資、工程項(xiàng)目、工程索賠可行性研究等新業(yè)務(wù)的出現(xiàn)，以及項(xiàng)目法人責(zé)任制、工程招標(biāo)投標(biāo)制度等工程管理制度的確立，這就預(yù)示著當(dāng)前所需要的工程造價(jià)控制人員不僅要具備過硬的工程計(jì)價(jià)與計(jì)量的能力，還要熟知經(jīng)濟(jì)法與工程造價(jià)管理。

二、工程造價(jià)的全控制中存在的問題

1、欠缺全過程綜合造價(jià)管理控制的意識(shí)。

傳統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)造價(jià)管理是把主要精力放在施工階段，盡管降低了工程造價(jià)，其實(shí)質(zhì)不過是核定最終的工程價(jià)款。建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工單位缺乏一種統(tǒng)一的造價(jià)管理目標(biāo)與溝通，而監(jiān)理單位局限于施工階段的工程管理，很少介入投資決策分析。在施工招投標(biāo)階段估價(jià)不準(zhǔn)，使得工程在實(shí)施階段，或者由于資金短缺，或者成本管理不嚴(yán)，導(dǎo)致投資管理失控。邊設(shè)計(jì)邊施工，經(jīng)常出現(xiàn)施工單位等圖紙的現(xiàn)象，導(dǎo)致工程不能按期完成，貸款利息不斷增加，原本緊缺的資金在惡性循環(huán)里運(yùn)行，給建設(shè)單位、國(guó)家都帶來了巨大的損失。

2、忽視投資決策階段工程造價(jià)控制

對(duì)擬建項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證是投資決策階段的主要任務(wù)，也是判斷和決定不同建設(shè)方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較的過程。決策階段各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)決策基本建設(shè)前期工作中的重要環(huán)節(jié)之一，直接關(guān)系項(xiàng)目建設(shè)的成敗，這一階段對(duì)工程造價(jià)的影響程度最高，約達(dá)到 80%- 90%。長(zhǎng)期以來，我國(guó)的工程建設(shè)前期估算工程造價(jià)的缺少詳實(shí)資料，通常由專家、決策者們借鑒已完成的類似項(xiàng)目工程造價(jià)進(jìn)行類比、估算，所以投資估算與實(shí)際投入有較大出入。因此，在經(jīng)濟(jì)工作中應(yīng)該實(shí)施求是的反映設(shè)計(jì)內(nèi)容，從估算開始就要正確完整地反映工程項(xiàng)目的建設(shè)投資。

3、設(shè)計(jì)更改

工程施工圖設(shè)計(jì)是有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位為滿足工程的需要而做出的合理的工程設(shè)計(jì)成果，是不允許隨意變更和改動(dòng)的。 建設(shè)單位為了早日開工，壓縮設(shè)計(jì)時(shí)間，使設(shè)計(jì)倉促，深度達(dá)不到要求，錯(cuò)漏現(xiàn)象也比較多，在實(shí)際施工中，必須經(jīng)常變更，導(dǎo)致不但不能早日竣工，還必然會(huì)造成超預(yù)算嚴(yán)重的現(xiàn)象。

三、項(xiàng)目建設(shè)全過程的工程造價(jià)控制

1、在工程決策階段的控制

決策階段的造價(jià)控制，對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的工程造價(jià)影響很大，在建設(shè)項(xiàng)目投資決策階段, 項(xiàng)目的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)決策, 對(duì)建設(shè)工程造價(jià)以及項(xiàng)目建成投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效益, 有著決定性的影響, 是建設(shè)工程造價(jià)控制的重要階段。尤其是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的確定、地點(diǎn)的選擇、工藝的評(píng)選、設(shè)備選用等，直接關(guān)系到之后的每個(gè)階段工程造價(jià)的高低，應(yīng)編制出科學(xué)合理的投資估算，提高項(xiàng)目建設(shè)過程中及建設(shè)后的收益與風(fēng)險(xiǎn)的估算準(zhǔn)確性，與此同時(shí)還要提出應(yīng)對(duì)及防范的措施。然而，為了防止過分的高估，要努力做到全面、準(zhǔn)確、合理的估算

2、設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)的控制

建設(shè)項(xiàng)目在做出決策后, 控制工程造價(jià)的關(guān)鍵就在于設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)是工程建設(shè)施工的依據(jù), 是技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的最佳環(huán)節(jié)。設(shè)計(jì)過程必須采用限額設(shè)計(jì), 根據(jù)投資估算控制初步設(shè)計(jì), 設(shè)計(jì)人員根據(jù)設(shè)計(jì)總體控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì), 確保其使用功能的前提下, 根據(jù)分配的投資限額來設(shè)計(jì), 保證不超過總投資金額。在選擇技術(shù)應(yīng)用方案的過程中，要從項(xiàng)目的實(shí)際出發(fā)，將投資效益最大化，在滿足使用功能的前提下，可采用一些先進(jìn)的技術(shù)方案和成熟的新技術(shù)、新工藝等。在審查設(shè)計(jì)方案時(shí)，要對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行對(duì)比和優(yōu)化，利用各種指標(biāo)對(duì)項(xiàng)目總平面圖設(shè)計(jì)、建筑的空間平面設(shè)計(jì)進(jìn)行分析比較。

3、施工階段的工程造價(jià)控制

施工階段周期長(zhǎng)，投資支出集中，變數(shù)影響多，材料價(jià)格波動(dòng)大，因此造價(jià)管理在施工階段顯得非常關(guān)鍵。首先要根據(jù)現(xiàn)行的法律和有關(guān)規(guī)定，審核施工單位的施工組織設(shè)計(jì)，選擇技術(shù)上可行且經(jīng)濟(jì)上合理的施工方案。在施工過程中按合同約定及時(shí)對(duì)已完工程量進(jìn)行核實(shí)，避免造成違約；重視圖紙會(huì)審，及時(shí)核定施工圖預(yù)算。對(duì)于預(yù)算超出相應(yīng)概算的施工圖設(shè)計(jì)部分，要加以詳細(xì)分析找出原因，調(diào)整或修正控制目標(biāo)，對(duì)工程造價(jià)實(shí)施動(dòng)態(tài)控制。

對(duì)工程變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證要進(jìn)行有效的控制。為防止在施工圖設(shè)計(jì)中產(chǎn)生漏洞，除在審核時(shí)把關(guān)外，還應(yīng)在甲乙方的圖紙會(huì)審、設(shè)計(jì)院的技術(shù)咨詢中消除，盡可能將變更消滅在開工之前。對(duì)設(shè)計(jì)變更和工程洽商要進(jìn)行有效控制，要重視方案優(yōu)化，盡早發(fā)現(xiàn)問題，盡可能把設(shè)計(jì)變更控制在設(shè)計(jì)階段初期，提前出具變更簽證。尤其對(duì)影響工程造價(jià)的重大設(shè)計(jì)變更，更要用先算賬后變更的辦法解決，使工程造價(jià)得到有效控制。

需要負(fù)責(zé)造價(jià)控制的工作人員經(jīng)常到工地現(xiàn)場(chǎng), 了解和檢查項(xiàng)目的實(shí)施狀況, 嚴(yán)格檢查、規(guī)范簽證。對(duì)于隱蔽工程的改變都要進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢驗(yàn), 在驗(yàn)證后才能簽證。

加強(qiáng)合同管理是提高工程造價(jià)管理水平的方法和手段。也是工程造價(jià)控制的重要內(nèi)容之一，要看內(nèi)容是否完整，風(fēng)險(xiǎn)的分?jǐn)偸欠窈侠恚貏e應(yīng)重視合同書專用條款的制定，因?yàn)樗Y(jié)合具體工程的實(shí)際情況，對(duì)第一部分進(jìn)行刪除、增加和修改，是執(zhí)行合同的關(guān)鍵，工程說明書應(yīng)盡可能做到詳細(xì)、明確、技術(shù)上要求切實(shí)可行。

4、竣工結(jié)算階段的工程造價(jià)控制

竣工決算階段是工程建設(shè)的最后階段,是對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的合理性進(jìn)行確定的重要依據(jù)，同時(shí)也是建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，不管是施工范圍還是業(yè)主都應(yīng)該對(duì)工程價(jià)款的設(shè)計(jì)核算給予充分的重視。造價(jià)管理人員不僅要嚴(yán)格遵守國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)和相關(guān)政策，還要充分遵照發(fā)承包合同來進(jìn)行公平合理的工程結(jié)算。這一階段的工程造價(jià)管理根據(jù)竣工圖紙、經(jīng)濟(jì)簽證和設(shè)計(jì)變更，深入施工現(xiàn)場(chǎng)，認(rèn)真細(xì)致審核比對(duì)，及時(shí)準(zhǔn)確地對(duì)竣工決算進(jìn)行審查確認(rèn)，征求投資人及報(bào)送方意見后，使審核后的工程造價(jià)體現(xiàn)真實(shí)、合理，出具正式有效的審查報(bào)告?？赏ㄟ^各階段工程造價(jià)的對(duì)比分析, 考核投資控制的工作成效, 提供重要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)資料, 提高未來工程建設(shè)的投資效益。一定要杜絕高估、冒算、亂編亂審, 從而保證準(zhǔn)確、合理、真實(shí)地反應(yīng)工程造價(jià)。實(shí)踐證明, 經(jīng)審查的工程結(jié)算較編制的工程造價(jià)其降低率在 10%, 也有的高達(dá) 20%, 所以竣工以后的結(jié)算控制對(duì)造價(jià)控制起著很重要的作用。

結(jié)束語

工程造價(jià)控制具有系統(tǒng)性，需從全過程、全方位對(duì)之進(jìn)行管理和控制。對(duì)工程造價(jià)影響較大的四個(gè)階段: 設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)投標(biāo)階段、施工階段、竣工結(jié)算階段進(jìn)行全過程的成本控制。加強(qiáng)工程造價(jià)動(dòng)態(tài)管理和監(jiān)督, 才能及時(shí)解決工程建設(shè)活動(dòng)中的技術(shù)與經(jīng)濟(jì)、經(jīng)營(yíng)與管理等實(shí)際問題，順利實(shí)現(xiàn)控制工程造價(jià)的目的。

參考文獻(xiàn)

[1] 王靜雙,遲琳.論工程量清單計(jì)價(jià)方式下工程造價(jià)控制[J].合肥市市場(chǎng)價(jià)格信息,2006(11).

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資 項(xiàng)目管理 風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目是一個(gè)高投入、高風(fēng)險(xiǎn)的復(fù)雜系統(tǒng)，其項(xiàng)目決策與實(shí)施都需要專業(yè)而系統(tǒng)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理理論與方法來指導(dǎo)。目前我國(guó)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策大多靠經(jīng)驗(yàn)和定性的風(fēng)險(xiǎn)分析方法, 對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)的內(nèi)在規(guī)律、風(fēng)險(xiǎn)管理方法的研究不夠深入,項(xiàng)目決策中缺乏專業(yè)而系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和評(píng)估,項(xiàng)目實(shí)施中缺乏專門而系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)管理措施,亟需對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理方法進(jìn)行系統(tǒng)深入地研究。因此，本文擬對(duì)國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的管理的相關(guān)研究文獻(xiàn)進(jìn)行梳理，為我國(guó)目前的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理提供參考。

一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的重要意義

(l)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理能促進(jìn)項(xiàng)目管理的科學(xué)化、合理化。風(fēng)險(xiǎn)管理利用科學(xué)、系統(tǒng)的方法管理和處置各種項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，有利于減少和消除各種經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和決策失誤風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于項(xiàng)目管理的科學(xué)化、合理化具有重要的意義。

(2)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理能夠促進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行。風(fēng)險(xiǎn)管理為項(xiàng)目管理者提供了控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的各種措施，使項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)在進(jìn)行項(xiàng)目的各種管理活動(dòng)時(shí)，能夠全身心地投入，消除了他們的后顧之憂，保證了項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行。

(3)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理能夠保證項(xiàng)目目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。風(fēng)險(xiǎn)管理的實(shí)施能夠采取有效措施，將項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)損失控制在最低限度，并能在損失發(fā)生后保證及時(shí)地提供措施，從而能夠使管理部門提高經(jīng)濟(jì)效益，保證項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

(4)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理能夠促進(jìn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的提高。通過實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理，以最小的成本達(dá)到最大安全為目標(biāo)，將處置風(fēng)險(xiǎn)的各種費(fèi)用分?jǐn)偟巾?xiàng)目建筑產(chǎn)品或者過程中去，從而減少了費(fèi)用支出，增加項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益；同時(shí)，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的各種監(jiān)控措施也使得各個(gè)項(xiàng)目部門有意識(shí)地提高管理效率，控制風(fēng)險(xiǎn)損失，進(jìn)而提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理的國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀

（一）國(guó)外研究現(xiàn)狀

風(fēng)險(xiǎn)管理可以追溯到第一次世界大戰(zhàn)中的德國(guó)，而比較系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)管理理論則是在美國(guó)形成的。從20世紀(jì)30年代開始，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究被應(yīng)用于房地產(chǎn)投資。其研究歷程以1960年為界劃分為兩個(gè)階段，1960年以前，投資風(fēng)險(xiǎn)研究主要采用傳統(tǒng)的財(cái)會(huì)分析方法；1960年以后，引入管理方法，創(chuàng)立了工程管理科學(xué)方法，增強(qiáng)了解決實(shí)際問題的能力。

對(duì)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的研究，大多集中在風(fēng)險(xiǎn)分析與防范、風(fēng)險(xiǎn)衡量、投資組合和風(fēng)險(xiǎn)決策等領(lǐng)域。如Wurkzebach在其《現(xiàn)代房地產(chǎn)》一書中，概括了房地產(chǎn)投資存在的風(fēng)險(xiǎn)，詳細(xì)探討了美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)可能受到克林頓經(jīng)濟(jì)政策和新稅法實(shí)施的影響。Roger P?Sindt.在其著作《房地產(chǎn)投資分析與應(yīng)用》一書中，分析了房地產(chǎn)投資行為，在此基礎(chǔ)上，提出了一些適用于房地產(chǎn)投資的理論。并且，在充分考慮房地產(chǎn)投資可能受到融資情況、貨幣時(shí)間價(jià)值等因素和外部投資環(huán)境等因素對(duì)其產(chǎn)生影響的情況下，提出了房地產(chǎn)企業(yè)投資的戰(zhàn)略方案。Gaylon E. Greer和Phillip T. Kolbe 在《房地產(chǎn)決策的投資分析》一書中研究了不同類型房地產(chǎn)投資的收益及決策問題，提出了一些房地產(chǎn)投資決策的方法。Joseph L?Pagliari在《房地產(chǎn)組合管理手冊(cè)》一書中研究了房地產(chǎn)投資組合問題。Peter?Jovanovic與David?spaulding主要在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)價(jià)和防范等方面做了大量研究工作。

另外，隨著決策理論真正成為一門學(xué)科，層出不窮的研究成果逐漸將現(xiàn)代決策理論嫁接到傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資技術(shù)之上，現(xiàn)資決策技術(shù)應(yīng)運(yùn)而生。具體研究成果有: (1)Anstin.J.Jaffe在其《房地產(chǎn)投資基本原理》一書中強(qiáng)調(diào)了風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)的關(guān)系，主張定性與定量相結(jié)合的綜合風(fēng)險(xiǎn)決策，并提出了房地產(chǎn)投資決策的五項(xiàng)原則。這些原則在幾十年后的今天依然在房地產(chǎn)投資決策分析中起著重要的作用。(2)美國(guó)學(xué)者蓋倫.E格里爾在其著作《房地產(chǎn)投資決策分析》中，定性地介紹了房地產(chǎn)投資存在的主要風(fēng)險(xiǎn)因素，討論了傳統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整方法和敏感性分析方法，并把房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的概率分析方法定義為“現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)分析方法”。在此方法中，他認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該表示為偏離預(yù)期值的概率。(3)國(guó)外房地產(chǎn)投資決策強(qiáng)調(diào)定性與定量分析相結(jié)合，如Anstin.J.Jaffe提出的房地產(chǎn)投資決策五原則為:房地產(chǎn)投資分析為系統(tǒng)性經(jīng)濟(jì)分析、風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)緊密相連、最優(yōu)投資應(yīng)以財(cái)富最大化為目標(biāo)、房地產(chǎn)環(huán)境分析必不可少，房地產(chǎn)投資分析是一種風(fēng)險(xiǎn)分析。

目前，發(fā)達(dá)國(guó)家商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)研究已經(jīng)比較成熟，相關(guān)學(xué)者和專業(yè)機(jī)構(gòu)從不同角度對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)與收益進(jìn)行了探索。如Thomas 和Jackson 通過運(yùn)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型分析和預(yù)測(cè)了英國(guó)的租金水平。Gregory H. Chun 對(duì)銷售額與租金水平兩者之間的關(guān)系進(jìn)行了研究。

（二）國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀

20世紀(jì)80年代后期，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的知識(shí)被介紹到我國(guó)，應(yīng)用于大型土木工程項(xiàng)目的管理中。目前，將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)用于我國(guó)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的研究剛剛起步，對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理的研究主要是在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、防范和投資決策上，主要著作有:于川和潘振鋒編著《風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)導(dǎo)論》，陳佑啟等編著的《房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理及經(jīng)營(yíng)決策方法》，杜海鵬主編的《房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與防范》，陳琳和潘蜀健等編著的《房地產(chǎn)項(xiàng)目投資》，李啟明等編著的《房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)決策》，俞明軒、豐雷編著的《房地產(chǎn)投資分析》，胡曉龍主編的《房地產(chǎn)投資與分析》等。對(duì)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的決策研究，賈煥軍將貝葉斯方法應(yīng)用在建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析中。除此之外，其他大部分研究房地產(chǎn)的書籍都只是順帶提及風(fēng)險(xiǎn)的問題。

由于房地產(chǎn)在我國(guó)近幾年才引起人們的重視，國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的研究正處于初期階段，而研究主要集中在對(duì)投資者投資要點(diǎn)的分析等方面，如:租金回報(bào)率與投資回報(bào)率的區(qū)別和未來增值空間的判別、租金回收風(fēng)險(xiǎn)的考慮等。運(yùn)用的方法主要是從其他行業(yè)借鑒的，如運(yùn)用混沌經(jīng)濟(jì)模型控制房地產(chǎn)投資，對(duì)房地產(chǎn)投資目標(biāo)選擇模型的研究，用正態(tài)分布圖像法計(jì)算房地產(chǎn)投資凈現(xiàn)值風(fēng)險(xiǎn)等。

三、關(guān)于現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理研究的評(píng)述

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)起步較晚，關(guān)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理，尤其是在企業(yè)這個(gè)微觀層面上的研究還較少，現(xiàn)有文獻(xiàn)大都是側(cè)重于風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估或者風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控中的某一個(gè)方面進(jìn)行分析或評(píng)價(jià)，三個(gè)方面研究相互之間的聯(lián)系還不夠緊密，主要表現(xiàn)在以下幾方面:

(l)割裂了風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的特征聯(lián)系，并且缺少對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生機(jī)理的深入分析。

目前，國(guó)內(nèi)許多有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別研究?jī)?nèi)容大都是對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的某些特征，如對(duì)風(fēng)險(xiǎn)來源、風(fēng)險(xiǎn)可控性等各種具體風(fēng)險(xiǎn)管理特征的介紹。由于對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注的側(cè)重點(diǎn)不同，如此分類只是針對(duì)性質(zhì)相同的某一類房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別研究，這就割裂了各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)特征之間的聯(lián)系。許多文獻(xiàn)中對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)(驅(qū)動(dòng))因素”和“風(fēng)險(xiǎn)后果”兩個(gè)概念之間的關(guān)系也缺少深入的分析，從而導(dǎo)致對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生機(jī)理缺乏研究。

(2)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估之間聯(lián)系不夠緊密。

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估離不開評(píng)估指標(biāo)體系的構(gòu)建。目前國(guó)內(nèi)現(xiàn)有文獻(xiàn)中許多評(píng)估指標(biāo)體系都是以定性方法分析建立的，指標(biāo)體系往往比較廣義，針對(duì)特定房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別并經(jīng)過嚴(yán)密論證尤其是實(shí)證研究指標(biāo)體系不多，造成投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估之間聯(lián)系不夠緊密。

(3)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控缺乏充分的先期研究支持。

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估的最終目的是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行調(diào)控。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控的措施也應(yīng)該建立在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)特征全面識(shí)別的基礎(chǔ)上。而目前國(guó)內(nèi)現(xiàn)有文獻(xiàn)針對(duì)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別不夠，缺少對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)因素和投資風(fēng)險(xiǎn)后果之間發(fā)生機(jī)理的分析，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別之間聯(lián)系不夠緊密，因此，許多風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控提出的方法和措施大都是建立在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)定性分析基礎(chǔ)上的政策性建議。

參考文獻(xiàn):

[1]李群.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理.現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息， 2011，8