導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)管理法實(shí)施條例，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

    第一條  為加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的監(jiān)督管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和管理行為，保護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》等法律、行政法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

    第二條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目、銷售商品房的經(jīng)營活動(dòng)和有關(guān)管理部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的監(jiān)督管理，適用本條例。

    第三條  房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)遵循經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的方針，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則。

    第四條  市建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的統(tǒng)一監(jiān)督管理，日常工作由重慶市城市建設(shè)綜合開發(fā)管理辦公室負(fù)責(zé)。

    區(qū)、縣（自治縣、市）建設(shè)行政主管部門按照職責(zé)分工負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的監(jiān)督管理工作。

    土地、房屋、工商、計(jì)劃、規(guī)劃、物價(jià)等行政管理部門依照有關(guān)法律、法規(guī)和本條例的規(guī)定，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的監(jiān)督管理工作。

    第二章  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

    第五條  設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件，并符合本條例有關(guān)資質(zhì)的規(guī)定。

    取得營業(yè)執(zhí)照和經(jīng)核定資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，方可從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)。

    第六條  設(shè)立一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

    （一）注冊(cè)資本五千萬元以上；

    （二）具備專業(yè)技術(shù)資格的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于四十人。其中，具有中級(jí)以上專業(yè)技術(shù)資格的管理人員不得少于二十人，總工程師、總會(huì)計(jì)師和總經(jīng)濟(jì)師應(yīng)具備高級(jí)專業(yè)技術(shù)資格。

    （三）具有五年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷，近三年累計(jì)竣工建筑面積三十萬平方米以上的房屋，或累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。連續(xù)五年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)百分之百。

    第七條  設(shè)立二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

    （一）注冊(cè)資本二千萬元以上；

    （二）具備專業(yè)技術(shù)資格的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于三十人。其中，具有中級(jí)以上專業(yè)技術(shù)資格的管理人員不得少于十五人，總工程師、總會(huì)計(jì)師應(yīng)具備高級(jí)專業(yè)技術(shù)資格。

    （三）具有三年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷，近三年累計(jì)竣工建筑面積十五萬平方米以上的房屋，或累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。連續(xù)三年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)百分之百。

    第八條  設(shè)立三級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

    （一）注冊(cè)資本八百萬元以上；

    （二）具備專業(yè)技術(shù)資格的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于十人。其中，具有中級(jí)以上專業(yè)技術(shù)資格的管理人員不得少于五人，總工程師應(yīng)具備高級(jí)專業(yè)技術(shù)資格。

    （三）具有二年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷，累計(jì)竣工建筑面積五萬平方米以上的房屋，或累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)百分之百。

    第九條  設(shè)立四級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

    （一）注冊(cè)資本二百萬元以上；

    （二）具備專業(yè)技術(shù)資格的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于五人。其中，工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上專業(yè)技術(shù)資格，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上專業(yè)技術(shù)資格，配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員。

    第十條  設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)按本條例第十三條規(guī)定的審批權(quán)限到市或區(qū)、縣（自治縣、市）建設(shè)行政主管部門申辦資質(zhì)初審，然后持建設(shè)行政主管部門審查意見到工商行政管理部門辦理登記注冊(cè)，取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照后，再到建設(shè)行政主管部門辦理資質(zhì)審批手續(xù)。

    第十一條  申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)初審，應(yīng)當(dāng)提供下列資料：

    （一）企業(yè)章程；

    （二）驗(yàn)資證明；

    （三）企業(yè)發(fā)起人和法定代表人身份證明；

    （四）專職工程技術(shù)和經(jīng)濟(jì)管理人員的資格證書和聘用合同：

    （五）企業(yè)辦公地點(diǎn)的房屋產(chǎn)權(quán)證明或房屋租約。

    建設(shè)行政主管部門必須在收到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)初審申請(qǐng)后十日內(nèi)發(fā)出書面審查意見。

    第十二條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，持企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本到市或區(qū)、縣（自治縣、市）建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)申請(qǐng)表》，申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)。

    建設(shè)行政主管部門必須在收到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核定資質(zhì)等級(jí)申請(qǐng)后三十日內(nèi)，核發(fā)資質(zhì)證書；不合格的，作出書面答復(fù)。

    第十三條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)實(shí)行分級(jí)審批。一級(jí)資質(zhì)由市建設(shè)行政主管部門初審，建設(shè)部審批發(fā)證；二級(jí)和三級(jí)資質(zhì)由企業(yè)所在地的區(qū)、縣（自治縣、市）建設(shè)行政主管部門初審，市建設(shè)行政主管部門審批發(fā)證；四級(jí)資質(zhì)由企業(yè)所在地的區(qū)、縣（自治縣、市）建設(shè)行政主管部門審批發(fā)證，報(bào)市建設(shè)行政主管部門備案。

    新開辦的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，凡資金、人員達(dá)到一、二、三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，而開發(fā)經(jīng)歷和經(jīng)營實(shí)績未達(dá)到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的，按降低一級(jí)的資質(zhì)審批。

    第十四條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按核定的資質(zhì)等級(jí)，可承擔(dān)相應(yīng)規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目；

    （一）一級(jí)：各類居住小區(qū)。

    （二）二級(jí)：建筑面積二十五萬平方米以下的住宅小區(qū)。

    （三）三級(jí)：建筑面積十萬平方米以下的住宅小區(qū)。

    （四）四級(jí)：建筑面積二萬平方米以下的住宅。

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按核定的資質(zhì)等級(jí)，可承擔(dān)與其投資能力相當(dāng)?shù)钠渌ㄔO(shè)項(xiàng)目。

    第十五條  本市范圍以外的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到本市從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，應(yīng)到項(xiàng)目所在地的區(qū)、縣（自治縣、市）建設(shè)行政主管部門辦理許可手續(xù)后，方可進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。

    第十六條  房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)實(shí)行年檢制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自取得資質(zhì)證書的次年起，按本條例第十三條規(guī)定的權(quán)限，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)持下列資料參加年檢：

    （一）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

    （二）資質(zhì)證書副本；

    （三）企業(yè)上年度資產(chǎn)負(fù)債表；

    （四）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)；

    （五）資質(zhì)年檢申報(bào)書及相關(guān)證明資料。

    第十七條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢結(jié)論分為合格、基本合格、不合格。

    連續(xù)兩年基本合格的，降低一級(jí)資質(zhì)。不合格的，不得承擔(dān)新的開發(fā)項(xiàng)目；連續(xù)兩年不合格的，吊銷資質(zhì)證書。

    第十八條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分立、合并、終止，應(yīng)在工商行政管理部門核準(zhǔn)后三十日內(nèi)，向建設(shè)行政主管部門重新申請(qǐng)辦理資質(zhì)證書或辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)。

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變更名稱、法定代表人、辦公地點(diǎn)、注冊(cè)資本和主要技術(shù)、經(jīng)濟(jì)負(fù)責(zé)人，應(yīng)在變更后三十日內(nèi)向建設(shè)行政主管部門辦理變更手續(xù)。

    第十九條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按市建設(shè)行政主管部門的要求，定期向統(tǒng)計(jì)管理部門和建設(shè)行政主管部門報(bào)送統(tǒng)計(jì)報(bào)表。

    第三章  房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

    第二十條  市和區(qū)、縣（自治縣、市）建設(shè)行政主管部門根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃及市場需求，會(huì)同同級(jí)計(jì)劃、規(guī)劃、土地、房屋等有關(guān)行政管理部門，編制全市和區(qū)、縣（自治縣、市）的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)年度計(jì)劃，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)。

    第二十一條  有關(guān)部門提出的下列建設(shè)條件，建設(shè)行政主管部門應(yīng)列入《重慶市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書》（以下簡稱項(xiàng)目意見書），房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按項(xiàng)目意見書規(guī)定的內(nèi)容進(jìn)行開發(fā)建設(shè)：

    （一）項(xiàng)目性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；

    （二）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；

    （三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；

    （四）基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；

    （五）拆遷補(bǔ)償、安置要求；

    （六）建設(shè)質(zhì)量等級(jí)要求；

    （七）有關(guān)稅費(fèi)的解繳要求；

    （八）其他需要提出的建設(shè)條件。

    第二十二條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目之日起五日內(nèi)，到項(xiàng)目所在地的區(qū)、縣（自治縣、市）建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取《重慶市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目手冊(cè)》（以下簡稱項(xiàng)目手冊(cè)）。

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)過程中應(yīng)將主要事項(xiàng)如實(shí)記錄在項(xiàng)目手冊(cè)中，并送項(xiàng)目所在地的區(qū)、縣（自治縣、市）建設(shè)行政主管部門備案。

    項(xiàng)目所在地的區(qū)、縣（自治縣、市）建設(shè)行政主管部門應(yīng)對(duì)項(xiàng)目手冊(cè)記錄的內(nèi)容進(jìn)行檢查，并作為資質(zhì)審查和年檢的依據(jù)。

    第二十三條  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于百分之二十。建設(shè)行政主管部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目資本金投入使用的監(jiān)督管理。

    第二十四條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工遲延的除外。

    第二十五條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。

    第二十六條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。

    勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

    第二十七條  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，應(yīng)按國家和市的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收并辦理有關(guān)手續(xù)。未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得投入使用，房屋產(chǎn)權(quán)管理部門不得辦理房屋權(quán)屬登記。

    住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。

    第四章  房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營

    第二十八條  預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)取得房屋行政管理部門核發(fā)的商品房預(yù)售許可證。

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已經(jīng)抵押的商品房進(jìn)行預(yù)售，必須經(jīng)抵押權(quán)人同意并明確告知購房者；已經(jīng)預(yù)售的商品房不得進(jìn)行抵押。

    第二十九條  預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向預(yù)購人出示預(yù)售許可證，對(duì)預(yù)售資金的使用必須與銀行簽訂監(jiān)管協(xié)議，確保預(yù)售資金用于該商品房的建設(shè)。

    第三十條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)自預(yù)售合同簽訂之日起三十日內(nèi)，到商品房所在地的區(qū)、縣（自治縣、市）房屋、土地行政管理部門備案，并將預(yù)售情況記錄在項(xiàng)目手冊(cè)中。

    第三十一條  商品房銷售價(jià)格由當(dāng)事人協(xié)商議定；享受國家優(yōu)惠政策的經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或政府定價(jià)。

    第三十二條  商品房銷售當(dāng)事人雙方應(yīng)簽定書面合同。合同應(yīng)載明商品房建筑面積、使用面積、公攤面積、價(jià)格及其所包括的全部內(nèi)容（含代收費(fèi)）、商品房交付使用的日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式、違約責(zé)任等。

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房面積的計(jì)算必須符合國家規(guī)定。

    第三十三條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在簽訂商品房銷（預(yù)）售合同時(shí)，向購買人提供商品房質(zhì)量保證書；在商品房交付使用，向購買人提供商品房使用說明書。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照質(zhì)量保證書的內(nèi)容，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。商品房購買人應(yīng)按照使用說明書的要求使用商品房。

    商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

    第三十四條  預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)自商品房交付使用之日起九十日內(nèi)，為商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

    現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)自銷售合同簽訂之日起九十日內(nèi)，為商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

    第三十五條  轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，必須符合下列條件：

    （一）轉(zhuǎn)讓人持有建設(shè)、計(jì)劃、規(guī)劃、土地、房屋等管理部門批準(zhǔn)項(xiàng)目的有關(guān)文件；

    （二）轉(zhuǎn)讓人已支付全部土地使用權(quán)出讓金；

    （三）轉(zhuǎn)讓人已支付應(yīng)繳納的前期稅費(fèi)；

    （四）轉(zhuǎn)讓人已完成項(xiàng)目開發(fā)投資總額的百分之二十五以上；

    （五）受讓人具備相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；

    （六）受讓人具備項(xiàng)目剩余投資額百分之二十五以上的項(xiàng)目資本金；

    （七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件；

    第三十六條  轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)持轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)書和本條例第三十四條規(guī)定條件的資料，向建設(shè)行政主管部門提出項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)。經(jīng)建設(shè)、計(jì)劃、規(guī)劃、土地、房屋等管理部門聯(lián)合會(huì)審批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓人與受讓人持轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件和轉(zhuǎn)讓合同到有關(guān)管理部門辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

    受讓方應(yīng)到項(xiàng)目所在地的區(qū)、縣（自治縣、市）建設(shè)行政主管部門重新領(lǐng)取項(xiàng)目手冊(cè)。

    未經(jīng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不得轉(zhuǎn)讓，有關(guān)管理部門不得辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

    第三十七條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。已完成拆遷補(bǔ)償安置的，對(duì)可能出現(xiàn)的遺留問題，應(yīng)明確責(zé)任方。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)聯(lián)合書面通知被拆遷人。

    第三十八條  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行聯(lián)合建設(shè)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將項(xiàng)目的聯(lián)建事項(xiàng)記錄在項(xiàng)目手冊(cè)中，并將具有法律效力的聯(lián)建文書自生效之日起十日內(nèi)，送項(xiàng)目所在地的區(qū)、縣（自治縣、市）建設(shè)行政主管部門備案。

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得假借項(xiàng)目聯(lián)建，變更項(xiàng)目開發(fā)主體，變相轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

    第五章  法律責(zé)任

    第三十九條  違反本條例規(guī)定，未取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的單位或者個(gè)人，由區(qū)、縣（自治縣、市）以上工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)，沒收違法所得，可并處違法所得五倍以下的罰款。

    第四十條  違反本條例規(guī)定，未取得資質(zhì)證書或超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期改正，處五萬元以上十萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。

    第四十一條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告、降低資質(zhì)等級(jí)、吊銷資質(zhì)證書的處罰，可并處三萬元以上十萬元以下的罰款；

    （一）申請(qǐng)資質(zhì)證書或資質(zhì)年檢中弄虛作假的；

    （二）不按規(guī)定辦理資質(zhì)變更或注銷手續(xù)的；

    （三）偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的；

    （四）不參加資質(zhì)年檢或不按規(guī)定填報(bào)統(tǒng)計(jì)報(bào)表的；

    第四十二條  違反本條例規(guī)定，將未經(jīng)驗(yàn)收的房屋投入使用的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期改正，并按下列規(guī)定處以罰款：

篇2

    根據(jù)1996年9月25日省第八屆人大常委會(huì)第24次會(huì)議通過的《廣東省規(guī)章設(shè)定罰款限額規(guī)定》精神，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)對(duì)《廣州市房地產(chǎn)綜合開發(fā)管理實(shí)施辦法》（穗府〔1996〕103號(hào)）部分條款作以下修改：

    一、第四十五條

    第一款“違反本辦法第二十四條規(guī)定，逾期不辦理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)人變更等有關(guān)手續(xù)的，責(zé)令其限期補(bǔ)辦，并可處以10000元以上，50000元以下的罰款?！毙薷臑椋?/p>

    “違反本辦法第二十三條規(guī)定，逾期不辦理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)人變更等有關(guān)手續(xù)的，責(zé)令其限期補(bǔ)辦，并可處以5000元以上，20000元以下的罰款?！?/p>

    二、第四十五條

    第二款“違反本辦法第三十九條規(guī)定，不如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格的，處以10000元以上，200000元以下的罰款。”修改為：

    “違反本辦法第三十八條規(guī)定，不如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格的，處以10000元以上,30000元以下的罰款?！?/p>

    三、第四十六條“對(duì)下列行為由市建設(shè)行政主管部門予以警告，責(zé)令限期改正,并可處20000元以下的罰款。”修改為：

    “對(duì)下列行為由市建設(shè)行政主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并可處以5000以上，20000元以下的罰款?！?/p>

    四、第四十七條

    第一款“違反本辦法第二十一條規(guī)定，委托無相應(yīng)資格的單位承擔(dān)設(shè)計(jì)任務(wù)的?！毙薷臑椋?/p>

    “違反本辦法第二十條規(guī)定，委托無相應(yīng)資格的單位承擔(dān)設(shè)計(jì)任務(wù)的?！?/p>

    五、第四十七條

    第二款“違反本辦法第二十五條規(guī)定，委托無相應(yīng)資格的施工單位承擔(dān)施工任務(wù)的?！毙薷臑椋?/p>

    “違反本辦法第二十四條規(guī)定，委托無相應(yīng)資格的施工任務(wù)的?！?/p>

篇3

一、如何理解最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》(以下簡稱“《意見》”)第五十六條的規(guī)定《意見》第五十六條規(guī)定：“買賣雙方自愿、并立有契約，買方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完備的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)”。關(guān)于該條的適用，最高人民法院在1987年《關(guān)于曹根田與張仁吉房屋買賣糾紛案件如何適用政策、法律的請(qǐng)示報(bào)告》中已作出批復(fù)：《意見》第五十六條的精神只適用于解決《城市私有房屋管理?xiàng)l例》實(shí)施前的歷史遺留問題?！稐l例》實(shí)施后，人民法院審理這類案件，即應(yīng)嚴(yán)格按照《條例》的規(guī)定辦理。我國《城市私有房屋管理?xiàng)l例》已于1983年12月17日實(shí)施，故在此前有關(guān)房屋買賣糾紛的解決，適用《意見》第五十六條的規(guī)定，此后的有關(guān)糾紛應(yīng)嚴(yán)格按照《條例》的規(guī)定辦理。

二、房屋買賣合同應(yīng)采取何種形式《合同法》第十條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人約定采取書面形式的，應(yīng)當(dāng)采取書面形式”。對(duì)房屋買賣合同應(yīng)采用何種形式才有效，目前意見不一。有人認(rèn)為書面形式的合同才有效，但也有人認(rèn)為在合同其他要件滿足的條件下，只是口頭形式的合同也有效。要弄清楚這個(gè)問題，首先要認(rèn)識(shí)到在我國房屋買賣合同是法律許可唯一以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物的特殊買賣合同。所謂“特殊”，是因?yàn)榉课葙I賣合同除了具有買賣合同的一般特征外，還具有以下特性：1、房屋買賣合同的標(biāo)的物是特指作為商品進(jìn)入市場流通的房屋;2、房屋買賣合同是轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的協(xié)議;3、房屋買賣是就房屋不動(dòng)產(chǎn)所進(jìn)行的交易，其法律調(diào)整不僅適用合同法，而且適用有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的法律、行政法規(guī)。其次，我國《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同……”?！冻鞘兴接蟹课莨芾?xiàng)l例》第七條規(guī)定：“辦理城市私有房屋所有權(quán)登記或轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)時(shí)，須按下列要求提交證件：……(二)購買的房屋，須提交原房屋所有權(quán)證、買賣合同和契證……”。據(jù)此，可以看出，我國對(duì)城市私有房屋的買賣其合同形式的規(guī)定是應(yīng)當(dāng)采用書面形式，而不是口頭形式。那么，對(duì)農(nóng)村房屋買賣合同又是如何規(guī)定的呢?目前，有關(guān)法律、法規(guī)沒有明確的規(guī)定，這不能不說是立法上的一個(gè)漏洞。但對(duì)究竟應(yīng)采取何種形式，并非不能找到依據(jù)。最高人民法院于1992年7月9日對(duì)《關(guān)于范懷訴郭明華房屋買賣糾紛一案的請(qǐng)示報(bào)告》的批復(fù)中指出：“房屋買賣系要式法律行為，農(nóng)村的房屋買賣也應(yīng)具備雙方訂立書面契約、中人證明，按約交付房款以及管理房屋的要件;要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方，還應(yīng)依法辦理該項(xiàng)手續(xù)后，方能認(rèn)定買賣有效”。從以上法律、法規(guī)及司法解釋的規(guī)定可以看出，房屋買賣合同是要式合同，必須采用書面形式才能成立。但對(duì)此也不能絕對(duì)化，根據(jù)我國《合同法》第三十六條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立”。故在此種情形下，合同也能成立。

三、如何理解《合同法》第四十四條的規(guī)定《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》和《城市私有房屋管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定指出，買賣房屋必須在辦理過戶登記手續(xù)后，其所有權(quán)的變更方生效。此處的“登記”與《合同法》第四十四條規(guī)定的“登記”是否一個(gè)意思，筆者認(rèn)為，此“登記”并非彼“登記”?！逗贤ā返谒氖臈l中的“登記”指對(duì)合同本身進(jìn)行登記，相當(dāng)于登記備案的意思。某些法律、行政法規(guī)規(guī)定合同的生效要經(jīng)過特別程序后才產(chǎn)生法律效力，如我國的中外合資經(jīng)營法、中外合作經(jīng)營法規(guī)定，中外合資經(jīng)營合同、中外合作經(jīng)營合同必須經(jīng)過有關(guān)部門的審批后，才具有法律效力。最高人民法院關(guān)于《合同法》的解釋第九條規(guī)定，法律、行政法律規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效。從這一規(guī)定也可看出，《合同法》第四十四條中所規(guī)定的“登記”，是對(duì)合同本身的登記，未履行登記手續(xù)，則該合同屬于效力待定合同。

四、如何理解房屋過戶登記對(duì)房屋買賣合同效力的影響對(duì)買賣雙方簽訂書面房屋買賣合同，按約定交付房款及管理房屋，但未辦理過戶登記，該房屋買賣合同是否有效。有人認(rèn)為，應(yīng)在辦理過戶登記后合同才生效，其理由一是《合同法》第四十四條第二款的規(guī)定;二是未辦理過戶登記則所有權(quán)尚未發(fā)生轉(zhuǎn)移。從上文的分析可以看出，以第一種理由來否定合同的效力是站不住腳的。但究竟如何理解過戶登記與合同效力的關(guān)系?我國《土地管理法》第十二條及其《實(shí)施條例》第六條規(guī)定，土地使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效?！斗康禺a(chǎn)管理法》第三十五條、《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)辦理權(quán)屬變更登記。從這些規(guī)定可以看出，依法律行為而使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動(dòng)的，以絕對(duì)辦理登記為必要，如不進(jìn)行登記，即使有物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)，但在法律上也絕對(duì)不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力?！逗贤ā返谝话偃龡l規(guī)定：“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”。同時(shí)該法第一百三十五條規(guī)定：“出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)”。從這兩條的規(guī)定可以看出，房屋買賣合同的出賣人負(fù)有向買受人交付房屋并轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù)，合同是否有效與所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移即辦理過戶登記手續(xù)無必然聯(lián)系。法律法規(guī)規(guī)定或合同約定的單方責(zé)任未履行成不得成為合同無效的理由。因?yàn)檫@些責(zé)任的實(shí)際負(fù)擔(dān)人不是僅向合同對(duì)方當(dāng)事人承諾履行，更主要的是應(yīng)向有關(guān)行政主管部門履行。而這些責(zé)任與合同密切相關(guān)，履行這些責(zé)任既是合同一方當(dāng)事人應(yīng)該履行的合同義務(wù)，又是對(duì)方開始履行合同的基礎(chǔ)保障。因此，這些是合同有效情況下當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的合同義務(wù)，而不是合同是否有效的構(gòu)成要素，并不能因該義務(wù)的履行與否而決定合同的效力。最高人民法院在不久前實(shí)施的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)辦理登記備案手續(xù)為由請(qǐng)求合同無效的，不予支持”。此規(guī)定指出，對(duì)商品房買賣合同的登記備案問題，應(yīng)當(dāng)屬于行政管理部門的一種合同管理措施，不是確認(rèn)合同效力的必要條件?！督忉尅穼?duì)此予以明確，避免了司法審判權(quán)與行政管理權(quán)之間的沖突。從這一解釋的精神也可以看出，房屋買賣合同中房屋過戶登記與否對(duì)合同本身的效力并無影響，故前面所說的第二種理由也不正確。

五、非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員能否購買該組織成員的房屋在城鎮(zhèn)周邊地區(qū)，具有城鎮(zhèn)戶口的人購買周邊地區(qū)農(nóng)村住房的現(xiàn)象較為普遍。法律對(duì)能否買賣并未明確禁止，但因涉及到宅基地使用權(quán)的變更，故該買賣合同又具有特殊性，我國《土地管理法》規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。農(nóng)村房屋買賣涉及到土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移和變更，故審查買賣是否有效要看其房屋宅其地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移是否經(jīng)過合法批準(zhǔn)。農(nóng)村房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，一般應(yīng)以合同的實(shí)際履行為標(biāo)志，必須經(jīng)當(dāng)?shù)赝恋厮姓叽?、組同意才發(fā)生法律效力。新晨：

篇4

第一條為加強(qiáng)土地管理，合理利用、保護(hù)、開發(fā)土地資源，維護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》）、《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》（以下簡稱《實(shí)施條例》）和《河南省實(shí)施〈土地管理法〉辦法》（以下簡稱《省實(shí)施辦法》）等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條在本市行政區(qū)域內(nèi)從事土地開發(fā)、利用、管理的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)遵守土地管理法律、法規(guī)和本辦法。

第三條市土地行政主管部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)全市土地的管理和監(jiān)督工作。縣（市）土地行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)土地的統(tǒng)一管理和監(jiān)督工作。

市、縣（市）土地行政主管部門在區(qū)（含開發(fā)區(qū)）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）設(shè)立派出機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)派駐區(qū)域內(nèi)土地管理的具體工作。

第四條市、縣（市）土地行政主管部門、房產(chǎn)管理部門依照《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，各司其職，各負(fù)其責(zé)，分別做好土地和房產(chǎn)管理工作。

第二章土地所有權(quán)和使用權(quán)

第五條下列土地屬于國家所有：

（一）符合《實(shí)施條例》第二條規(guī)定的；

（二）國家劃撥給國家機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、部隊(duì)、企事業(yè)單位使用的；

（三）縣級(jí)以上人民政府劃撥或承包給集體、個(gè)人使用的；

（四）1961年農(nóng)村實(shí)行固定土地所有權(quán)時(shí)，全民所有制和城市集體所有制單位已經(jīng)使用，沒有確認(rèn)給農(nóng)民集體所有的；

（五）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民個(gè)人使用的原屬于國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、部隊(duì)農(nóng)副業(yè)生產(chǎn)基地的；

（六）農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成建制轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶口后原集體所有的；

（七）凡征而未用交農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用的；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定其他屬于國家所有的。

第六條符合《省實(shí)施辦法》第六條規(guī)定的土地屬于農(nóng)民集體所有。

第七條農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，土地使用權(quán)確認(rèn)給土地使用者。

依法以集體土地使用權(quán)作為聯(lián)營條件或作價(jià)入股組建聯(lián)營或股份制企業(yè)的，土地使用權(quán)確認(rèn)給聯(lián)營或股份制企業(yè)。

第八條實(shí)行土地登記公告制度。

第三章土地利用總體規(guī)劃與耕地保護(hù)

第九條各級(jí)人民政府應(yīng)依法編制土地利用總體規(guī)劃。

土地利用總體規(guī)劃一經(jīng)批準(zhǔn)，必須嚴(yán)格執(zhí)行。在用地規(guī)模方面，城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃、河流湖泊庫區(qū)綜合開發(fā)利用規(guī)劃應(yīng)與土地利用總體規(guī)劃相銜接。

第十條市、縣（市）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)依據(jù)土地利用總體規(guī)劃編制土地開發(fā)、整理、復(fù)墾規(guī)劃，報(bào)上級(jí)人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

土地開發(fā)、整理、復(fù)墾規(guī)劃的規(guī)劃期限應(yīng)與土地利用總體規(guī)劃一致。

縣（市）人民政府組織土地整理、開發(fā)、復(fù)墾新增加的耕地面積依法折抵占補(bǔ)平衡指標(biāo)的，可以將該指標(biāo)有償轉(zhuǎn)讓給其他需要履行占補(bǔ)平衡義務(wù)的單位。

第十一條市、縣（市）人民政府應(yīng)將新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、耕地開墾費(fèi)、耕地閑置費(fèi)、耕地占用稅、新菜地開發(fā)基金作為土地整理和開發(fā)專項(xiàng)資金，列入本級(jí)財(cái)政年度預(yù)算。

第十二條因挖損、塌陷、壓占等造成土地破壞的，用地單位和個(gè)人應(yīng)按照國務(wù)院《土地復(fù)墾規(guī)定》負(fù)責(zé)復(fù)墾，復(fù)墾的土地應(yīng)優(yōu)先用于農(nóng)業(yè)。

沒有條件復(fù)墾或者復(fù)墾不符合要求的，應(yīng)向市、縣（市）土地行政主管部門繳納土地復(fù)墾費(fèi)，由土地行政主管部門組織復(fù)墾。

被破壞的土地確屬無法復(fù)墾的，應(yīng)按建設(shè)征用土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償，辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)或征用農(nóng)用地審批手續(xù)。

第四章建設(shè)用地

第十三條市、縣（市）人民政府應(yīng)依據(jù)城市總體規(guī)劃，制定改造、開發(fā)計(jì)劃，集中連片地改造舊城區(qū)和開發(fā)新城區(qū)。改造和開發(fā)需占用的土地應(yīng)統(tǒng)一依法收回或征用。

第十四條依據(jù)《土地管理法》第五十八條規(guī)定收回國有土地使用權(quán)應(yīng)給予補(bǔ)償?shù)?，由土地行政主管部門擬定補(bǔ)償方案，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)。

第十五條征用農(nóng)村集體所有的土地，應(yīng)按下列規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、附著物補(bǔ)償費(fèi)：

（一）土地補(bǔ)償費(fèi)：

按《省實(shí)施辦法》第三十四條規(guī)定執(zhí)行。

（二）安置補(bǔ)助費(fèi)：

征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)按人均耕地?cái)?shù)量和該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值計(jì)算。

被征用耕地每一需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：人均耕地六百六十七平方米以上的補(bǔ)五倍；人均耕地五百六十七平方米以上不足六百六十七平方米的補(bǔ)六倍；人均耕地四百六十七平方米以上不足五百六十七平方米的補(bǔ)七倍；人均耕地四百平方米以上不足四百六十七平方米的補(bǔ)八倍；人均耕地三百三十四平方米以上不足四百平方米的補(bǔ)九倍；人均耕地二百六十七平方米以上不足三百三十四平方米的補(bǔ)十倍；人均耕地二百平方米以上不足二百六十七平方米的補(bǔ)十一倍；人均耕地不足二百平方米的補(bǔ)十二倍。在特殊情況下，其安置補(bǔ)助費(fèi)最高不超過十五倍。

（三）青苗補(bǔ)償費(fèi)：

征用耕地的青苗補(bǔ)償費(fèi)按一季產(chǎn)值補(bǔ)償。

（四）地面附著物的補(bǔ)償辦法和標(biāo)準(zhǔn)，按市人民政府規(guī)定執(zhí)行。征地公告后，新增加的附著物不予補(bǔ)償。

第十六條臨時(shí)用地應(yīng)支付臨時(shí)使用土地補(bǔ)償費(fèi)。臨時(shí)使用土地補(bǔ)償費(fèi)參照市人民政府制定的標(biāo)準(zhǔn)約定。

第十七條農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。

農(nóng)村村民宅基地應(yīng)按照鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃落實(shí)地塊。

農(nóng)村村民宅基地批準(zhǔn)和落實(shí)地塊后兩年內(nèi)未按規(guī)定用途使用或農(nóng)村村民整戶遷移的，宅基地由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依法收回。

調(diào)整宅基地堅(jiān)持批新交舊的原則。新房建成后，應(yīng)在三個(gè)月內(nèi)交出舊宅基地。

第十八條農(nóng)村村民建住宅，有下列情形之一的，不予批準(zhǔn)：

（一）出租、買賣或以其他形式轉(zhuǎn)讓原住房的；

（二）原有宅基地能解決分戶需要的；

（三）戶口已遷出的；

（四）其他規(guī)定不應(yīng)安排宅基地的。

第十九條在城市建成區(qū)內(nèi)，農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織的耕地被全部征用或征用后剩余耕地人均二百平方米以下的，市、縣（市）人民政府應(yīng)將該單位原有的農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口，撤銷村民建制，并合理安置。該單位未被征用的剩余土地歸國家所有，仍由該單位使用。國家因建設(shè)需要收回土地使用權(quán)的，應(yīng)按征用土地給予補(bǔ)償。

在本市城市建成區(qū)內(nèi)（不含縣級(jí)市、建制鎮(zhèn)），不得審批農(nóng)村村民宅基地。城市建成區(qū)范圍由市人民政府確定。

第二十條禁止城鎮(zhèn)居民使用集體土地建住宅。

第五章土地資產(chǎn)管理

第二十一條市、縣（市）人民政府堅(jiān)持統(tǒng)一管理、有償使用的原則，加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理。

第二十二條市、縣（市）人民政府應(yīng)建立建設(shè)用地信息制度。

建設(shè)用地信息內(nèi)容包括：土地供給總量信息、已供給土地宗地信息、已供給土地綜合信息、土地使用權(quán)市場交易信息、市場預(yù)測信息和政府供地限制目錄等。

第二十三條培育、發(fā)展和規(guī)范土地市場，健全中介服務(wù)體系。

設(shè)立土地中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件和國家關(guān)于中介服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)立程序的規(guī)定，取得從業(yè)資格，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。

土地中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法建立章程，制定服務(wù)規(guī)則，公布服務(wù)范圍、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，接受土地行政主管部門和有關(guān)行政管理部門的監(jiān)督。

第二十四條未取得土地評(píng)估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)和土地估價(jià)師資格的人員，其土地評(píng)估結(jié)果無效。

本行政區(qū)域外的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)受理本行政區(qū)域內(nèi)土地評(píng)估項(xiàng)目的，應(yīng)向市土地行政主管部門備案。

第二十五條土地估價(jià)報(bào)告應(yīng)按照國家規(guī)定制作、提交，由具備土地估價(jià)師資格的人員簽署，加蓋土地評(píng)估機(jī)構(gòu)印章。

經(jīng)有確認(rèn)權(quán)的部門確認(rèn)的土地估價(jià)報(bào)告，應(yīng)作為國有資產(chǎn)登記、抵押貸款、收取土地稅費(fèi)等的依據(jù)。

第二十六條有下列事項(xiàng)之一，涉及土地資產(chǎn)的，必須進(jìn)行土地評(píng)估：

（一）制定或修訂基準(zhǔn)地價(jià)的；

（二）土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股的；

（三）上市公司及新設(shè)、組建股份有限公司或有限責(zé)任公司的；

（四）企業(yè)兼并、破產(chǎn)、改制的；

（五）司法裁決、土地監(jiān)察涉及土地價(jià)格的；

（六）市、縣（市）人民政府或其土地行政主管部門認(rèn)為其他需要評(píng)估的。

未按規(guī)定進(jìn)行評(píng)估的，不得處置土地資產(chǎn)及辦理土地權(quán)屬登記。

第六章監(jiān)督檢查

第二十七條各級(jí)人民政府應(yīng)將耕地保護(hù)、土地利用、土地收益等工作列入政府主管領(lǐng)導(dǎo)任期內(nèi)的年度考核和離任前考核內(nèi)容。

第二十八條土地行政主管部門履行監(jiān)督檢查職責(zé)時(shí)，對(duì)下列違法行為可以采取下列措施：

（一）對(duì)依法制止后繼續(xù)實(shí)施違法行為的單位和個(gè)人使用的設(shè)備、建筑材料等，予以查封、扣押；

（二）對(duì)依法制止后繼續(xù)違法建造的建筑物、構(gòu)筑物、其他設(shè)施，拆除費(fèi)用由違法人承擔(dān)；

（三）行政處罰決定書送達(dá)以后，發(fā)現(xiàn)違法行為人逃避法律制裁而可能隱匿、轉(zhuǎn)移違法所得或者是出現(xiàn)可能妨礙行政處罰決定執(zhí)行的，可以依法申請(qǐng)人民法院凍結(jié)其銀行存款；

（四）其他可以依法采取的措施。

查封違法建筑物、扣押施工工具、建筑材料和其他財(cái)物等，土地行政主管部門應(yīng)送達(dá)查封或扣押財(cái)物通知書，并向違法行為人出具查封、扣押財(cái)物清單。

第二十九條任何單位和個(gè)人都應(yīng)當(dāng)積極配合土地行政主管部門對(duì)土地違法行為的監(jiān)督檢查，不得阻礙、干擾土地行政主管部門工作人員依法執(zhí)行職務(wù)。

第七章法律責(zé)任

第三十條依照《土地管理法》、《實(shí)施條例》規(guī)定處以罰款的，按照下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

（一）買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，依照《土地管理法》第七十三條、《實(shí)施條例》第三十八條規(guī)定處以罰款的，罰款額為非法所得的百分之二十以上百分之五十以下；

（二）擅自將集體土地使用權(quán)以出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等形式用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，依照《土地管理法》第八十一條、《實(shí)施條例》第三十九條規(guī)定處以罰款的，罰款額為非法所得的百分之十以上百分之二十以下；

（三）破壞種植條件，依照《土地管理法》第七十四條、《實(shí)施條例》第四十條規(guī)定處以罰款的，罰款額為耕地開墾費(fèi)的一至二倍；

（四）拒不履行土地復(fù)墾義務(wù)，依照《土地管理法》第七十五條、《實(shí)施條例》第四十一條規(guī)定處以罰款的，罰款額為土地復(fù)墾費(fèi)的一至二倍；

（五）拒不交出非法占用土地，依照《土地管理法》第八十條、《實(shí)施條例》第四十三條規(guī)定處以罰款的，罰款額為每平方米二十至三十元；

（六）逾期不恢復(fù)種植條件，依照《實(shí)施條例》第四十四條規(guī)定處以罰款的，罰款額為耕地復(fù)墾費(fèi)的一至二倍。

第三十一條對(duì)違反本辦法第十七條第四款、第二十條規(guī)定的，按違法占地行為查處。

第三十二條有下列行為之一的，由土地行政主管部門責(zé)令停止中介服務(wù)，沒收非法所得，并處非法所得百分之十以上百分之三十以下的罰款：

（一）未依法取得土地評(píng)估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)和個(gè)人擅自從事土地評(píng)估的；

（二）超越土地評(píng)估資質(zhì)從事土地評(píng)估的。

第三十三條逾期不繳納耕地開墾費(fèi)、土地復(fù)墾費(fèi)、閑置費(fèi)、土地有償使用費(fèi)的，每日加收應(yīng)繳額千分之二的滯納金。拒不繳納的，可申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第三十四條國家工作人員因、、，索取或收受財(cái)物不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

擅自減免土地有償使用費(fèi)的，依照《省實(shí)施辦法》第六十四條第一款規(guī)定執(zhí)行。

非法侵占、挪用、截留、私分土地有償使用費(fèi)的，依照《省實(shí)施辦法》第六十四條第二款規(guī)定執(zhí)行。

第三十五條有下列違法行為之一的，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定給予行政處罰，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

（一）侮辱、謾罵或以暴力、威脅的方法，阻礙土地行政主管部門工作人員依法執(zhí)行職務(wù)的；

（二）故意傷害土地執(zhí)法人員的；

（三）抗拒、逃避繳納耕地占用稅、土地使用稅、土地增值稅、契稅等土地稅金的；

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【關(guān)鍵詞】經(jīng)濟(jì)法 基本架構(gòu) 局限性 建議

中國目前已經(jīng)形成了經(jīng)濟(jì)法的基本框架，然而究竟應(yīng)該如何定位經(jīng)濟(jì)法，經(jīng)濟(jì)法在我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中起著什么樣的作用以及怎樣更好地履行經(jīng)濟(jì)法的使命，筆者擬通過與世界其他國家的經(jīng)濟(jì)法對(duì)比，對(duì)我國經(jīng)濟(jì)法重新進(jìn)行定位，并針對(duì)我國經(jīng)濟(jì)法架構(gòu)方面的問題提出針對(duì)性的建議。

經(jīng)濟(jì)法的定位

一般來說要對(duì)一個(gè)事物進(jìn)行定位，必須對(duì)其所處的關(guān)系予以判斷，只有這樣才能得出符合客觀實(shí)際的結(jié)論。

我國法學(xué)理論界比較一致地把法律調(diào)整的對(duì)象和法律調(diào)整的方法作為劃分法律部門的根據(jù)。法律部門，一般而言是指調(diào)整因其本身性質(zhì)而要求有同類調(diào)整方法的那些社會(huì)關(guān)系的法律規(guī)范的總和。這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是我們判斷和構(gòu)建內(nèi)部協(xié)調(diào)統(tǒng)一、內(nèi)容縝密完善的社會(huì)主義法律體系的一把尺子。它為我們?nèi)绾蝿澐址刹块T、確定彼此之間的分工合作關(guān)系奠定了理論基石，推動(dòng)了部門法學(xué)的繁榮和發(fā)展。但也在我國法律實(shí)踐過程中表現(xiàn)出了一定的局限性。

傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)法定位的局限性。首先，在把法律的調(diào)整對(duì)象作為劃分不同法律部門的主要標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)候，往往表現(xiàn)為顧此失彼。例如在我國，《勞動(dòng)法》與《反壟斷法》、《稅收征收管理法》同屬于經(jīng)濟(jì)法范疇但是彼此調(diào)整的對(duì)象大相徑庭。如果想嚴(yán)格地區(qū)分不同性質(zhì)或不同類別的社會(huì)關(guān)系必然以社會(huì)關(guān)系能進(jìn)行嚴(yán)格的割裂為前提，但是社會(huì)生活是復(fù)雜的，這也決定了不同事物從不同角度看會(huì)得出不同的結(jié)果。如果固守以調(diào)整對(duì)象作為劃分不同部門法的根據(jù)，將必然導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)法的單一維度，難以滿足法律實(shí)踐的需求。

其次，以法律的調(diào)整方法來作為劃分不同法律部門之間的界線的時(shí)候往往也表現(xiàn)出一種方法為多個(gè)部門法公用，或者是一個(gè)部門法之內(nèi)有兩種或者兩種以上的調(diào)整方法，即出現(xiàn)跨域的現(xiàn)象。以《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》為例，其第四十條直接規(guī)定了“經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有下列情形之一的，除本法另有規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國產(chǎn)品質(zhì)量法》和其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，承擔(dān)民事責(zé)任”，這也就是說民法的調(diào)整方法如賠償損失、賠禮道歉、恢復(fù)原狀、返還財(cái)產(chǎn)等一樣適用于經(jīng)濟(jì)法領(lǐng)域。同樣《中華人民共和國產(chǎn)品質(zhì)量法》第四十條規(guī)定的“生產(chǎn)、銷售不符合保障人體健康和人身、財(cái)產(chǎn)安全的國家標(biāo)準(zhǔn)……，責(zé)令停止生產(chǎn)、銷售，沒收違法生產(chǎn)、銷售的產(chǎn)品，并處違法生產(chǎn)、銷售產(chǎn)品（包括已售出和未售出的產(chǎn)品，下同）貨值金額等值以上三倍以下的罰款；有違法所得的，并處沒收違法所得；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷營業(yè)執(zhí)照；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任?！边@里的“責(zé)令停止生產(chǎn)、銷售”“沒收”“罰款”“吊銷營業(yè)執(zhí)照”同樣是行政法的調(diào)整方法。

經(jīng)濟(jì)法新的定位方法。鑒于法律部門劃分的傳統(tǒng)理念在面對(duì)現(xiàn)代社會(huì)的要求所表現(xiàn)出來的局限性，筆者認(rèn)為可以從以下幾個(gè)方面來定位經(jīng)濟(jì)法，同時(shí)也為劃分法律部門提供參考。

第一，從經(jīng)濟(jì)法的作用入手，以經(jīng)濟(jì)法所應(yīng)該擔(dān)負(fù)的任務(wù)為旨?xì)w，設(shè)定經(jīng)濟(jì)法的范圍，而不要糾結(jié)于社會(huì)關(guān)系的劃分。筆者認(rèn)為經(jīng)濟(jì)法的任務(wù)應(yīng)包括：首先，維護(hù)國民經(jīng)濟(jì)安全、健康運(yùn)行，落實(shí)國家經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)政策。其次，規(guī)范市場主體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行準(zhǔn)則，維護(hù)消費(fèi)者利益。在當(dāng)下企業(yè)以追求利益最大化作為行為準(zhǔn)則的環(huán)境下，此點(diǎn)尤為重要。衣食住行的危機(jī)使得社會(huì)穩(wěn)定面臨威脅，這不僅不符合踐行科學(xué)發(fā)展觀，建設(shè)和諧社會(huì)的要求，甚至是與其背道而馳的。因此法律作為實(shí)現(xiàn)政治主張的手段需要擔(dān)負(fù)起這方面的任務(wù)。再次，維護(hù)社會(huì)公眾利益，在當(dāng)代立法實(shí)踐中出現(xiàn)一種社會(huì)法，即它不明顯地表現(xiàn)統(tǒng)治階級(jí)的意志，而是在很大程度上代表了社會(huì)公眾的利益。

第二，法律部門拓?fù)浠?，即不以?yán)格的定性定量為標(biāo)準(zhǔn)，而是以它符合幾個(gè)特定的要求為標(biāo)準(zhǔn)來界定法律部門的構(gòu)成，這是客觀現(xiàn)實(shí)的需要。筆者認(rèn)為經(jīng)濟(jì)法的標(biāo)準(zhǔn)可有以下幾方面：首先，主體間的不平等性；其次，法律關(guān)系內(nèi)容上的經(jīng)濟(jì)性；再次，調(diào)控手段的多樣性。

我國經(jīng)濟(jì)法的基本架構(gòu)設(shè)想

第一，從調(diào)整內(nèi)容的角度，我國經(jīng)濟(jì)法可以分為經(jīng)濟(jì)主體法和經(jīng)濟(jì)行為法。

經(jīng)濟(jì)主體法，是市場經(jīng)濟(jì)的活的靈魂，沒有主體就沒有生產(chǎn)交換分配，它是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ)。這方面法律包括《公司法》、《合伙企業(yè)法》、《個(gè)人獨(dú)資企業(yè)法》、《中外合資經(jīng)營企業(yè)法》、《中外合作經(jīng)營企業(yè)法》和《外國獨(dú)資企業(yè)法》等等。

經(jīng)濟(jì)行為方面的法律。經(jīng)濟(jì)行為方面的法律是經(jīng)濟(jì)主體法的延伸，它是對(duì)經(jīng)濟(jì)主體的進(jìn)一步規(guī)范。這方面的法律包括《中華人民共和國反壟斷法》、《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》、《中華人民共和國產(chǎn)品質(zhì)量法》、《中華人民共和國食品安全法》和《中華人民共和國食品安全法實(shí)施條例》等等。

第二，從經(jīng)濟(jì)維護(hù)利益的歸屬角度，我國經(jīng)濟(jì)法可以分為維護(hù)國家利益的法律、維護(hù)社會(huì)公眾利益的法律和維護(hù)部分人利益的法律。

維護(hù)國家利益的法律。在當(dāng)今中國，這方面的法律主要包括《中華人民共和國商業(yè)銀行法》、《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》、《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》、《中華人民共和國個(gè)人所得稅法》、《中華人民共和國個(gè)人所得稅法實(shí)施條例》、《中華人民共和國個(gè)人所得稅法審計(jì)法》和《中華人民共和國個(gè)人所得稅法統(tǒng)計(jì)法》等等。

維護(hù)社會(huì)公眾利益的法律。法律的主要作用之一就是維護(hù)相關(guān)的利益使之得到保障和實(shí)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)法亦是如此。維護(hù)社會(huì)公眾利益的法律主要包括《中華人民共和國反壟斷法》、《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》、《中華人民共和國產(chǎn)品質(zhì)量法》、《中華人民共和國食品安全法》、《中華人民共和國食品安全法實(shí)施條例》、《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》、《中華人民共和國環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》、《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》等等。

維護(hù)部分人利益的法律。在一般保護(hù)的基礎(chǔ)上加強(qiáng)對(duì)薄弱環(huán)節(jié)的保護(hù)，這是非常必要的，認(rèn)為整齊劃一能夠解決問題的想法是不成熟的。這方面的法律包括《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》、《勞動(dòng)法》、《勞動(dòng)合同法》、《勞動(dòng)爭議處理?xiàng)l例》和《中華人民共和國社會(huì)保險(xiǎn)法》等等。

完善我國經(jīng)濟(jì)法的建議

第一，加強(qiáng)有關(guān)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)方面法律的制定。2011年12月份，全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲4.1%。其中，城市上漲4.1%，農(nóng)村上漲4 .1%。民眾存款出現(xiàn)了負(fù)增長。這些問題的解決可以借鑒日本市場“間接”規(guī)制的方法，加強(qiáng)政府行政指導(dǎo)，利用法律手段打擊囤積居奇，哄抬物價(jià)的行為。

第二，制定有關(guān)外匯管制方面的法律。2011年7月末，外匯局下發(fā)《關(guān)于核定境內(nèi)銀行2011年度融資性對(duì)外擔(dān)保余額指標(biāo)有關(guān)問題的通知》，這是控制跨境資金涌入，打擊熱錢的又一措施，同時(shí)配合了國內(nèi)房地產(chǎn)市場的調(diào)控。我國現(xiàn)行外匯管理方面的法律規(guī)范是1996年1月29日制定的《中華人民共和國外匯管理?xiàng)l例》，最近的一次修訂也是在5年前。因此，其在應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)全球化程度日益增高，及國際金融大鱷大量進(jìn)入的局勢等方面顯然力不從心。如果我們能夠參照世界其他國家外匯管理方面的管理法規(guī)和經(jīng)驗(yàn)制定一部系統(tǒng)綜合的外匯管理法，這對(duì)于維護(hù)國家金融安全，確保國民經(jīng)濟(jì)的安全顯然具有重大的意義。

第三，加強(qiáng)對(duì)社會(huì)公益的調(diào)控。緊跟對(duì)高房價(jià)的擔(dān)憂，生活必需品的質(zhì)量安全更讓人們擔(dān)心，瘦肉精、假雞蛋、染色饅頭、地溝油等等，極大地危害到了人們的健康，也損害了中國的國際形象。生活必需品價(jià)格大幅震蕩，更是讓工薪階層難以面對(duì)。突出法律維護(hù)社會(huì)公眾利益，以我國現(xiàn)有的食品安全法、產(chǎn)品質(zhì)量法為基礎(chǔ)，加大對(duì)制售假冒偽劣產(chǎn)品，尤其是嚴(yán)重危害人民身體健康的行為處罰力度，勢在必行。

結(jié)語

篇6

關(guān)鍵詞 小產(chǎn)權(quán)房 法律規(guī)制 解決思路

隨著房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲，小產(chǎn)權(quán)房也應(yīng)運(yùn)而生，小產(chǎn)權(quán)房逐漸成為我國的一個(gè)熱點(diǎn)問題。

一、小產(chǎn)權(quán)房概述

1、小產(chǎn)權(quán)房的概念

小產(chǎn)權(quán)房，是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，為繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是有國家統(tǒng)一頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫“小產(chǎn)權(quán)”房，這種房子沒有國家頒布的土地使用證，國土房管局也不會(huì)給予備案。

2、小產(chǎn)權(quán)房的特征

（1）小產(chǎn)權(quán)房的施工建設(shè)、銷售等違反我國的法律。首先要具備國有土地使用證書，確認(rèn)使用權(quán)；其次在建設(shè)時(shí)要有建設(shè)用地規(guī)劃許可證及建設(shè)工程規(guī)劃許可證；第三施工時(shí)要向所在地縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證；最后在銷售時(shí)要去的商品房預(yù)售許可證。

（2）小產(chǎn)權(quán)房的土地歸集體所有。集體土地要想轉(zhuǎn)化為建筑用地，必須進(jìn)過國家批準(zhǔn)，而建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的土地并沒有通過正當(dāng)途徑將其轉(zhuǎn)化為國有土地，因此小產(chǎn)權(quán)房用地仍是集體土地。

（3）小產(chǎn)權(quán)房沒有合法的產(chǎn)權(quán)證明。房屋作為一種不動(dòng)產(chǎn)，只有經(jīng)過了登記、頒發(fā)相應(yīng)的證書才一度對(duì)其房屋享有完全意義上的產(chǎn)權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第60條以及《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第6條規(guī)定，商品房房屋登記部門應(yīng)該是縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門。而小產(chǎn)權(quán)房一種是根本沒有產(chǎn)權(quán)證，即使有可是有農(nóng)村集體頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，是沒有法律效力的。

二、小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的社會(huì)根源

1、現(xiàn)有的法律制度欠缺

小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生主要原因，是我國現(xiàn)有的法律法規(guī)不健全，我國只是出臺(tái)了一些禁止性的規(guī)定，沒有一套有效的措施和解決機(jī)制。正是因?yàn)榉傻穆┒?，使得許多人有了可乘之機(jī)。

2、經(jīng)濟(jì)狀況加速小產(chǎn)權(quán)房涌現(xiàn)

商品房房價(jià)過高，一批低收入者無力購買商品房，不得不鋌而走險(xiǎn)選擇安全系數(shù)小的小產(chǎn)權(quán)房。2009年北京數(shù)據(jù)顯示，商品房是小產(chǎn)權(quán)房的2～3倍。巨大的價(jià)格差距促使部分人選擇價(jià)格低廉的小產(chǎn)權(quán)房。

3、文化因素

一份調(diào)查中顯示購買小產(chǎn)權(quán)房的有72%的人為初中水平的人，甚至還有一小部分的文盲。很多住戶對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的未來很是樂觀，他們認(rèn)為購買小產(chǎn)權(quán)房是你情我愿的合同行為，并不違反國家的法律法規(guī)，應(yīng)該得到支持。并且多數(shù)人認(rèn)為法不責(zé)眾，國內(nèi)那么多人購買，政府不能全部拆遷，這會(huì)激起很高的民憤。這反映出這群人只知道“理”“習(xí)慣”，不懂法律。相比而言，高中以上文化水平的人對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房有一定的了解或是有模糊的感知。他們意識(shí)到購買小產(chǎn)權(quán)房需要承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)，甚至還會(huì)被國家統(tǒng)一整改，產(chǎn)權(quán)得不到保護(hù)。

三、解決小產(chǎn)權(quán)房問題的建議

小產(chǎn)權(quán)房的形成不是一日形成的，同樣對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的治理也不可操之過急，和合理的進(jìn)行梳理，這就要求治理既要考慮短期措施，又要兼顧長期的治理。

（一）解決小產(chǎn)權(quán)房的短期機(jī)制

1、不要盲目拆除，要有重點(diǎn)、有目標(biāo)拆除。

對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的治理有些人追求速度，不區(qū)分對(duì)待認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房都應(yīng)馬上拆除，但是在建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的時(shí)候也是動(dòng)用了人力和物力，消耗了大量的資源。同時(shí)“存在即合理”小產(chǎn)權(quán)房的存在必然有其存在的理由，盲目的拆除也會(huì)加大社會(huì)的矛盾。我們可以治拆除一些占道等違反我國法律法規(guī)建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房。

2、對(duì)于已經(jīng)購買的可以要求交納相應(yīng)的價(jià)格來補(bǔ)齊相應(yīng)證件。

對(duì)于絕大部分小產(chǎn)權(quán)房是不會(huì)侵害社會(huì)利益的，政府可以要求房主繳納相應(yīng)的費(fèi)用。頒發(fā)相關(guān)證件。

（二）建立以法律為主導(dǎo)的長期解決機(jī)制

1、確定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力。

小產(chǎn)權(quán)房是集體土地所有，所以對(duì)于小產(chǎn)權(quán)的購買合同應(yīng)該分類型確定效力。第一種對(duì)于本集體內(nèi)部進(jìn)行交易，和同時(shí)有效地。第二種小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓給集體成員以外的成員，我們可以把他作為一個(gè)租賃合同，購房者只買到占有和使用權(quán)，而不是房屋的所有權(quán)和土地使用權(quán)。

2、改革土地二元制結(jié)構(gòu)。

二元制結(jié)構(gòu)的存在是我國小產(chǎn)權(quán)房存在的關(guān)鍵，只有土地制度的改革才能推動(dòng)小產(chǎn)權(quán)房改革的進(jìn)行確認(rèn)土地自由流動(dòng)的制度，是農(nóng)民真正成為土地的主人，賦予集體土地和國有土地相同的權(quán)利，可以進(jìn)入市場進(jìn)行買賣。但是這一切都在保障我國耕地紅線的基礎(chǔ)之上進(jìn)行，保障糧食生產(chǎn)。

3、確立土地登記規(guī)則，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)交易的有序性。

將流轉(zhuǎn)的土地進(jìn)行詳細(xì)的記錄，便于管理和統(tǒng)計(jì)。

總之，小產(chǎn)權(quán)房的問題不是一朝一夕能解決的，小產(chǎn)權(quán)房問題也關(guān)系著社會(huì)穩(wěn)定和國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)于我國經(jīng)濟(jì)有重大的影響。政府和相關(guān)部門要相關(guān)配合，全面考慮各方利益要求，共建和諧社會(huì)。

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篇7

制定國有土地使用權(quán)出讓合同示范文本的必要性和過程

一般而言，合同是平等主體之間訂立的民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。國有土地使用權(quán)出讓，既是國有土地供應(yīng)的一種管理方式，同時(shí)又是一種市場行為，以合同形式明確作為出讓方的市、縣國土資源部門和作為受讓方的土地使用者雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，既符合國有土地使用權(quán)出讓的特點(diǎn)，又利于規(guī)范雙方當(dāng)事人的行為。所以，早在1990年國務(wù)院頒布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國務(wù)院55號(hào)令）中就明確規(guī)定了國有土地使用權(quán)出讓必須采用合同的形式。之后出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》等法律法規(guī)，則對(duì)國有土地使用權(quán)出讓合同的簽訂主體及合同內(nèi)容進(jìn)行了更加明確具體的規(guī)定。制定全國統(tǒng)一的國有土地出讓合同示范文本，既是落實(shí)土地相關(guān)法律法規(guī)的要求，也有利于出讓方和受讓方規(guī)范簽訂出讓合同，減少可能發(fā)生的合同糾紛，保護(hù)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益。因此，自1994年以來，原國家土地管理局、國土資源部和國家工商行政管理總局先后三次聯(lián)合國有土地使用權(quán)出讓合同示范文本。

1994年《出讓合同》示范文本。1994年1月，原國家土地管理局、國家工商行政管理局根據(jù)國務(wù)院55號(hào)令和《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》（國務(wù)院56號(hào)令），聯(lián)合了《國有土地使用權(quán)出讓合同》示范文本。根據(jù)用地者和土地條件的不同，該出讓合同示范文本將國有土地出讓合同劃分為宗地出讓合同、成片開發(fā)土地出讓合同、劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓合同和外商投資劃撥土地使用權(quán)合同四類，并規(guī)定了相應(yīng)的內(nèi)容與范式。應(yīng)當(dāng)說，1994年《出讓合同》示范文本適應(yīng)了當(dāng)時(shí)的需要，對(duì)規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓行為，維護(hù)當(dāng)事人雙方權(quán)益起到了較好的作用。

2000年《出讓合同》示范文本。隨著土地使用制度改革的深化和國有土地使用權(quán)出讓實(shí)踐的深入，尤其是《城市房地產(chǎn)管理法》的頒布實(shí)施、其他相關(guān)法律法規(guī)的出臺(tái)和土地有償使用制度的不斷完善，1994年《出讓合同》示范文本與法律規(guī)定和國有土地使用權(quán)出讓實(shí)踐的不協(xié)調(diào)逐漸顯露出來。表現(xiàn)在：外商投資企業(yè)用地繳納場地使用費(fèi)的方式已納入土地租賃范圍，可以通過租賃協(xié)議進(jìn)行約定，不必通過外商投資劃撥土地使用權(quán)合同進(jìn)行約定；《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓補(bǔ)辦出讓手續(xù)應(yīng)由受讓方直接辦理出讓手續(xù)，這與一般宗地出讓的差異很小，不必再通過劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓合同進(jìn)行約定；成片開發(fā)土地的情況較少，且成片開發(fā)土地出讓合同與宗地出讓合同的區(qū)別主要是轉(zhuǎn)讓時(shí)對(duì)土地開發(fā)條件的要求略有不同，而轉(zhuǎn)讓條件可以在宗地出讓合同中分列。1999年，《合同法》出臺(tái)，國有土地出讓合同作為平等主體之間訂立土地使用權(quán)權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，也應(yīng)遵循《合同法》的一般原理。因此，有必要對(duì)1994年《出讓合同》示范文本進(jìn)行修訂完善，將原來的四個(gè)合同文本加以合并、調(diào)整，形成一個(gè)通用的國有土地使用權(quán)出讓合同示范文本。

2000年10月，國土資源部和國家工商行政管理總局依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《合同法》，聯(lián)合了《國有土地使用權(quán)出讓合同》示范文本，于2000年10月31日?qǐng)?zhí)行， 1994年《出讓合同》示范文本同時(shí)廢止。在幾年來的國有土地出讓實(shí)踐中，各地均依據(jù)2000年《出讓合同》示范文本簽訂國有土地出讓合同，對(duì)保護(hù)雙方合法土地權(quán)益，合理開發(fā)利用土地，促進(jìn)土地市場規(guī)范發(fā)展，發(fā)揮了重要作用。

2006年《補(bǔ)充協(xié)議》示范文本。近幾年，土地參與宏觀調(diào)控程度不斷加大，土地市場化進(jìn)程也不斷加快，國有土地使用權(quán)出讓行為大量增加，特別是2004年，《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號(hào)）的以及近兩年國家一系列嚴(yán)管土地措施的推行，意味著我國的土地管理又進(jìn)入了一個(gè)新的歷史階段，國有土地使用權(quán)出讓也面臨了諸多新問題，出讓合同的有關(guān)內(nèi)容也須進(jìn)一步規(guī)范和補(bǔ)充。如28號(hào)文明確規(guī)定：“今后，供地時(shí)要將土地用途、容積率等使用條件的約定寫入土地使用合同，對(duì)工業(yè)項(xiàng)目用地必須有投資強(qiáng)度和開發(fā)進(jìn)度等控制性要求”，“要按照集約用地的原則,調(diào)整有關(guān)廠區(qū)綠化率的規(guī)定,不得圈占土地搞花園式工廠”。這些政策精神就需要體現(xiàn)在國有土地使用權(quán)出讓合同中。

為貫徹落實(shí)國務(wù)院《決定》政策精神，進(jìn)一步發(fā)揮政府運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律手段管理土地的水平和能力，防止囤積土地，提高土地利用效率，保證政府出讓的國有土地能夠及時(shí)轉(zhuǎn)變成有效的開發(fā)利用，國土資源部在2000年《出讓合同》示范文本的基礎(chǔ)上，研究制定了《出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》示范文本，并與國家工商行政管理總局聯(lián)合下發(fā)。

可以看出，國有土地使用權(quán)出讓合同框架體系的形成有一個(gè)清晰的脈絡(luò)，它與我國土地管理制度的改革與發(fā)展歷程、土地市場化進(jìn)程是一脈相承的。

出讓合同的法律依據(jù)和總體架構(gòu)

法律依據(jù)。2000年《出讓合同》示范文本第一條明確規(guī)定：出讓當(dāng)事人雙方根據(jù)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《合同法》和其他法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)，本著平等、自愿、有償、誠實(shí)信用的原則，訂立國有土地出讓合同。也就是說，國有土地使用權(quán)出讓合同作為體現(xiàn)出讓行為民事性質(zhì)的協(xié)議或契約，在訂立時(shí)，不僅要以土地法律法規(guī)為法律依據(jù)，同樣也要以《合同法》為法律依據(jù)。2006年《補(bǔ)充協(xié)議》示范文本作為國有土地使用權(quán)出讓合同框架體系的重要部分，同樣以上述法律法規(guī)為立法依據(jù)。

總體架構(gòu)。2000年《出讓合同》示范文本包括合同正文和附件《出讓宗地界址圖》兩部分，正文部分包括總則、出讓土地的交付與出讓金的繳納、土地開發(fā)建設(shè)與利用、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、期限屆滿、不可抗力、違約責(zé)任、通知和說明、適用法律及爭議解決、附則等十章四十五條，對(duì)國有土地使用權(quán)出讓方和受讓方的土地權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了全面、系統(tǒng)、具體的約定。

2006年《補(bǔ)充協(xié)議》示范文本共十六條，對(duì)出讓用地項(xiàng)目的竣工時(shí)間、投資總額、投資強(qiáng)度、宗地容積率、建筑系數(shù)、工業(yè)項(xiàng)目用地中非生產(chǎn)性設(shè)施用地比例、閑置土地認(rèn)定、終止履行合同、改變合同約定的用地條件等合同條件及違約責(zé)任進(jìn)行了明確約定。

出讓合同示范文本的適用

按照國土資源部和國家工商行政管理總局的通知要求，2000年的《出讓合同》示范文本自同年10月31日開始啟用，2006年《補(bǔ)充協(xié)議》自2006年7月1日起試行。因此，凡在今年7月1日后簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同的，出讓方與受讓方必須依據(jù)上述兩個(gè)示范文本的要求，同時(shí)簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》和《國有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》，兩者具有同等效力。同時(shí)，根據(jù)《補(bǔ)充協(xié)議》示范文本的試行情況，國土資源部和國家工商行政管理總局將適時(shí)對(duì)2000年《出讓合同》示范文本和2006年《補(bǔ)充協(xié)議》示范文本的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行修訂整合，形成全國統(tǒng)一的國有土地出讓合同示范文本。

對(duì)2000年《出讓合同》示范文本主要內(nèi)容的解讀

關(guān)于出讓土地交付的約定。出讓土地的交付實(shí)際上是雙方當(dāng)事人關(guān)于合同標(biāo)的的約定，關(guān)系重大，必須準(zhǔn)確嚴(yán)密，沒有歧義。2000年《出讓合同》示范文本規(guī)定了四條，分別明確了出讓宗地位置、面積、用途、交付土地的時(shí)間、應(yīng)具備的土地條件和土地使用年期。其中第四條規(guī)定了出讓宗地的用途，并規(guī)定土地用途應(yīng)按《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》規(guī)定的土地二級(jí)分類填寫。屬于綜合用地的，應(yīng)注明各類具體用途及其所占的面積比例。第五條規(guī)定了出讓人將出讓宗地交付給受讓人的日期和交付土地時(shí)應(yīng)達(dá)到的土地條件，其中，土地條件按照雙方實(shí)際約定選擇和填寫。屬于原劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)的，選擇第三款；屬于待開發(fā)建設(shè)的用地，應(yīng)根據(jù)出讓人承諾交地時(shí)的土地開發(fā)程度選擇第一款或第二款，出讓人承諾交付土地時(shí)完成拆遷和場地平整的，選擇第一款，未完成拆遷和場地平整的，選擇第二款，并注明地上待拆遷的建筑物和其他地上物面積等狀況?；A(chǔ)設(shè)施條件按雙方約定填寫“七通”、“三通”等，并具體說明基礎(chǔ)設(shè)施內(nèi)容，如“通路、通電、通水”等。

關(guān)于土地使用權(quán)出讓年限起始時(shí)間的約定。土地使用權(quán)出讓的年限應(yīng)當(dāng)從何時(shí)算起，是一個(gè)重要的問題。土地屬于不動(dòng)產(chǎn)，土地使用權(quán)屬于物權(quán)范疇，1994年《出讓合同》示范文本規(guī)定土地出讓年限“自領(lǐng)取該宗地的《中華人民共和國國有土地使用證》之日起算”，混淆了土地使用起始日期和取得土地使用權(quán)的日期這兩個(gè)概念。實(shí)際上，自出讓方將土地交付給受讓方，受讓方已開始實(shí)際占有、使用該土地，但受讓方在交清土地出讓金、辦理土地登記、領(lǐng)取《國有土地使用證》之日起方取得法定土地使用權(quán)，前者是土地實(shí)際交付起始日，后者是取得法定土地使用權(quán)日，兩者之間有一個(gè)時(shí)間差異，如果土地使用權(quán)年限從領(lǐng)取土地使用證算起，則無形中延長了土地實(shí)際使用年期。2000年《出讓合同》示范文本中明確規(guī)定：土地使用年期自出讓方實(shí)際交付土地之日起算，原劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)的，出讓年期自合同簽訂之日起算。

關(guān)于土地出讓金繳納的約定。出讓金的繳納是出讓合同履行的關(guān)鍵，1994年《出讓合同》示范文本中土地出讓金“必須在出讓合同簽訂后60日內(nèi)付清”的規(guī)定與《城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定不一致，在土地出讓的實(shí)踐中也較難落實(shí)。以現(xiàn)金或現(xiàn)金支票支付定金的規(guī)定與國家現(xiàn)金管理的有關(guān)規(guī)定不符；外幣支付的規(guī)定與現(xiàn)行外匯管理規(guī)定不一致。因此，2000年《出讓合同》示范文本中對(duì)此進(jìn)行了較大調(diào)整，規(guī)定土地出讓金的支付方式和期限由當(dāng)事人雙方約定，雙方約定土地使用權(quán)出讓金一次性付清的，選擇第一款，分期支付的，選擇第二款，分期支付土地出讓金的，受讓人在支付第二期及以后各期土地出讓金時(shí)，明確應(yīng)按照銀行同期貸款利率向出讓人支付相應(yīng)的利息。同時(shí)，2000年《出讓合同》示范文本中刪除了乙方向甲方支付土地使用費(fèi)、土地增值稅和國家有關(guān)土地的費(fèi)（稅）的條款。這是因?yàn)?，土地稅的征收主體是稅務(wù)機(jī)關(guān)，而甲方是土地行政管理機(jī)關(guān)；同時(shí)，納稅是國家法律規(guī)定的強(qiáng)制性法律義務(wù)，無論合同是否約定，乙方都有繳納的義務(wù)。另外，土地使用費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金實(shí)質(zhì)上屬于同一概念，不應(yīng)并存。

關(guān)于土地登記與國有土地使用證。2000年《出讓合同》示范文本第十五條在規(guī)定受讓人申請(qǐng)辦理土地登記義務(wù)的同時(shí)，規(guī)定了出讓人按時(shí)為其辦理土地登記的責(zé)任。即“受讓人在按本合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金之日起30日內(nèi)，應(yīng)持本合同和土地使用權(quán)出讓金支付憑證，按規(guī)定向出讓人申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取《國有土地使用證》，取得出讓土地使用權(quán)。出讓人應(yīng)在受理土地登記申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，依法為受讓人辦理出讓土地使用權(quán)登記，頒發(fā)《國有土地使用證》?！?/p>

關(guān)于提前收回土地使用權(quán)。2000年《出讓合同》示范文本對(duì)土地使用期間城市規(guī)劃的調(diào)整和提前收回土地使用權(quán)等問題進(jìn)行了明確：政府保留對(duì)本合同項(xiàng)下宗地的城市規(guī)劃調(diào)整權(quán)，原土地利用規(guī)劃如有修改，該宗地已有的建筑物不受影響，但在使用期限內(nèi)該宗地建筑物、附著物改建、翻建、重建或期限屆滿申請(qǐng)續(xù)期時(shí)，必須按當(dāng)時(shí)有效的規(guī)劃執(zhí)行。出讓人對(duì)受讓人依法取得的土地使用權(quán)，在本合同約定的使用年限屆滿前不予收回；在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益需要提前收回土地使用權(quán)的，出讓人應(yīng)當(dāng)依照法定程序報(bào)批，并根據(jù)收回時(shí)地上建筑物、其他附著物的價(jià)值和剩余年期土地使用權(quán)價(jià)格給予受讓人相應(yīng)的補(bǔ)償。

關(guān)于土地使用年期屆滿的處理和違約責(zé)任的約定。1994年《出讓合同》示范文本根據(jù)國務(wù)院55號(hào)令的有關(guān)規(guī)定明確：“出讓年限屆滿，出讓方有權(quán)無償收回土地使用權(quán)，地上建筑物及附著物所有權(quán)也由出讓方無償取得”，該規(guī)定未考慮收回土地使用權(quán)時(shí)受讓方的房屋所有權(quán)。而1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》取消了關(guān)于“地上建筑物及附著物所有權(quán)也由出讓方無償取得”的規(guī)定。因此，2000年《出讓合同》示范文本對(duì)土地使用期限屆滿區(qū)分受讓方申請(qǐng)續(xù)期和不申請(qǐng)續(xù)期等情況，分別進(jìn)行規(guī)定，并對(duì)土地使用權(quán)和地上建筑物及其附著物的處理分別不同情況給以了明確。規(guī)定“土地出讓期限屆滿，受讓人沒有提出續(xù)期申請(qǐng)或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照本合同第二十五條規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，受讓人應(yīng)當(dāng)交回《國有土地使用證》，出讓人代表國家收回土地使用權(quán),并依照規(guī)定辦理土地使用權(quán)注銷登記”，“土地出讓期限屆滿，受讓人未申請(qǐng)續(xù)期的，本合同項(xiàng)下土地使用權(quán)和地上建筑物及其他附著物由出讓人代表國家無償收回，受讓人應(yīng)當(dāng)保持地上建筑物、其他附著物的正常使用功能，不得人為破壞，地上建筑物、其他附著物失去正常使用功能的，出讓人可要求受讓人移動(dòng)或拆除地上建筑物、其他附著物，恢復(fù)場地平整”；“土地出讓期限屆滿，受讓人提出續(xù)期申請(qǐng)而出讓人根據(jù)本合同第二十五條之規(guī)定沒有批準(zhǔn)續(xù)期的，土地使用權(quán)由出讓人代表國家無償收回，但對(duì)于地上建筑物及其他附著物，出讓人應(yīng)當(dāng)根據(jù)收回時(shí)地上建筑物、其他附著物的殘余價(jià)值給予受讓人相應(yīng)補(bǔ)償”。

對(duì)2006年《補(bǔ)充協(xié)議》示范文本主要內(nèi)容的解讀

關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目開竣工時(shí)間的約定。2000年《出讓合同》示范文本中約定了建設(shè)項(xiàng)目的動(dòng)工開發(fā)時(shí)間，但沒有約定竣工時(shí)間。為了保證用地者及時(shí)開發(fā)利用土地，防止囤積土地，《補(bǔ)充協(xié)議》第一條對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的竣工時(shí)間進(jìn)行了約定，明確“受讓人除按照《出讓合同》約定日期動(dòng)工建設(shè)外，還要明確同意在＿年＿月＿日前完成項(xiàng)目施工建設(shè)，并申請(qǐng)竣工驗(yàn)收?！辈⒃诘谑畻l約定，受讓人未能按合同約定日期完成項(xiàng)目建設(shè)并申請(qǐng)竣工驗(yàn)收的，要承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金。這一規(guī)定主要是為解決一些項(xiàng)目長期建設(shè)而不竣工問題，防止開發(fā)商長期大量囤積土地，保證政府供應(yīng)的土地得到及時(shí)有效的開發(fā)利用。

同時(shí)，考慮到建設(shè)項(xiàng)目因不可預(yù)見因素不能按期開工建設(shè)的情況，《補(bǔ)充協(xié)議》示范文本規(guī)定：“受讓人可按照《出讓合同》第十三條第二款約定提出延建申請(qǐng)，并經(jīng)出讓人同意延建的，其項(xiàng)目竣工和申請(qǐng)竣工驗(yàn)收日期可按同意延建的時(shí)間相應(yīng)順延?！?/p>

關(guān)于投資總額和容積率的約定?！堆a(bǔ)充協(xié)議》示范文本第二、三條明確約定了受讓宗地的投資總額、單位用地面積投資強(qiáng)度、容積率和建筑系數(shù)等指標(biāo)。受讓人不能滿足雙方約定的指標(biāo)要求的，屬于違約。同時(shí)，在第十一、十二、十三條，則相應(yīng)明確了違約方要支付違約金等責(zé)任。這些條款的設(shè)定主要是為了提高建設(shè)項(xiàng)目用地的投資強(qiáng)度，降低項(xiàng)目對(duì)土地資源的消耗量，促進(jìn)節(jié)約集約用地，提高土地利用效率。

關(guān)于工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的特別約定?！堆a(bǔ)充協(xié)議》第四條規(guī)定：屬于工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的，受讓宗地中用于企業(yè)內(nèi)部行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地不超過受讓宗地面積的一定比例，受讓人不得在受讓宗地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性設(shè)施。對(duì)違反上述約定的行為，第十四條明確了應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，即：受讓人應(yīng)當(dāng)向出讓人支付違約金，并自行拆除相應(yīng)的綠化和建筑設(shè)施。這些規(guī)定的主要目的是防止圈占土地搞花園式工廠，提高工業(yè)用地利用強(qiáng)度，集約利用工業(yè)用地。

關(guān)于閑置土地的規(guī)定。《補(bǔ)充協(xié)議》示范文本第五、六條約定了閑置土地的處置辦法。這是為了及時(shí)開發(fā)利用土地，防止閑置浪費(fèi)土地?！冻鞘蟹康毓芾懋a(chǎn)法》、國土資源部《閑置土地處置辦法》等法律法規(guī)規(guī)定對(duì)閑置土地處置已進(jìn)行了規(guī)定?！冻鲎尯贤a(bǔ)充協(xié)議》第五、六條又作了進(jìn)一步約定：受讓人按照合同約定日期動(dòng)工建設(shè)，但已開發(fā)建設(shè)面積占建設(shè)總面積比例不足三分之一或已投資額占總投資額不足25％，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的，也視為土地閑置，出讓人有權(quán)向受讓人征收土地閑置費(fèi)。這一約定約束了項(xiàng)目停工形成實(shí)際閑置問題。

關(guān)于終止項(xiàng)目建設(shè)和減少投資規(guī)模的約定。對(duì)于受讓人在開發(fā)利用土地過程中，因自身原因終止該項(xiàng)目投資建設(shè)或減少項(xiàng)目投資規(guī)模，申請(qǐng)終止履行出讓合同或變更出讓合同的不同情況，《補(bǔ)充協(xié)議》第七條、第八條對(duì)退還全部或部分土地使用權(quán)出讓金、收回土地使用權(quán)、扣除定金、征收土地等事項(xiàng)進(jìn)行了明確約定。目的是及時(shí)調(diào)整土地利用，充分利用土地。

篇8

第一條為加大土地開發(fā)整理力度，規(guī)范土地開發(fā)整理工作，確保建設(shè)用地占補(bǔ)平衡和耕地保有量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》、《*省土地管理實(shí)施辦法》以及有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱的土地開發(fā)整理，是指在一定區(qū)域內(nèi)，按照土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃確定的目標(biāo)和用途，通過行政、經(jīng)濟(jì)、法律和工程技術(shù)等手段，對(duì)土地利用現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)整改造，綜合整治，提高土地集約利用率和產(chǎn)出率，增加有效耕地面積，改善生產(chǎn)條件和生態(tài)環(huán)境的過程，包括土地開發(fā)、土地整理和土地復(fù)墾。

第三條土地開發(fā)整理必須符合土地利用總體規(guī)劃和土地開發(fā)整理專項(xiàng)規(guī)劃，符合濕地保護(hù)、生態(tài)保護(hù)等有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定。

第四條國土資源行政主管部門是土地開發(fā)整理的監(jiān)督管理部門。按管理權(quán)限負(fù)責(zé)土地開發(fā)整理規(guī)劃的編制、審批與實(shí)施，土地開發(fā)整理項(xiàng)目的安排、立項(xiàng)和規(guī)劃設(shè)計(jì)審批、專項(xiàng)資金管理、監(jiān)督實(shí)施、竣工驗(yàn)收以及其他與土地開發(fā)整理有關(guān)活動(dòng)的監(jiān)督管理。各級(jí)土地整理中心負(fù)責(zé)承辦本行政區(qū)域內(nèi)政府投資項(xiàng)目的論證、申報(bào)和組織編制項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、資金預(yù)算及項(xiàng)目實(shí)施等工作。農(nóng)業(yè)、林業(yè)、財(cái)政、交通、水利及環(huán)保等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)密切配合，并積極開展土地開發(fā)整理研究，推廣先進(jìn)技術(shù)，提高土地開發(fā)整理工作水平。

第五條建立補(bǔ)充耕地儲(chǔ)備制，增加的耕地面積按規(guī)定列入全市年度耕地占補(bǔ)平衡的計(jì)劃指標(biāo)。

第六條土地開發(fā)整理應(yīng)堅(jiān)持積極推進(jìn)土地整理，鼓勵(lì)土地復(fù)墾，適度開發(fā)未利用地的方針，以保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境為前提，按規(guī)劃、有計(jì)劃、有步驟、有組織地進(jìn)行。

第七條各級(jí)政府應(yīng)制定優(yōu)惠政策鼓勵(lì)企業(yè)、其他組織采取多種形式參與土地開發(fā)整理，對(duì)取得顯著成績的單位和個(gè)人，可以給予獎(jiǎng)勵(lì)。

第二章規(guī)劃管理與項(xiàng)目審批

第八條各級(jí)國土資源行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)耕地后備資源的調(diào)查、管理和項(xiàng)目選址，并根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，會(huì)同有關(guān)部門編制本級(jí)土地開發(fā)整理專項(xiàng)規(guī)劃。土地開發(fā)整理專項(xiàng)規(guī)劃編制完成后，報(bào)上一級(jí)國土資源行政主管部門審批并備

案。

第九條市級(jí)土地開發(fā)整理專項(xiàng)規(guī)劃應(yīng)著重提出土地整理開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域和重點(diǎn)工程，明確本市范圍內(nèi)易地補(bǔ)充耕地的區(qū)域和政策，確定土地整理開發(fā)投資方向?？h級(jí)土地開發(fā)整理專項(xiàng)規(guī)劃應(yīng)著重劃分適宜開墾區(qū)和土地整理區(qū)，明確土地整理開發(fā)項(xiàng)目的位置、范圍、規(guī)模和優(yōu)先順序，作為確立土地整理開發(fā)項(xiàng)目的依據(jù)。

第十條編制土地開發(fā)整理專項(xiàng)規(guī)劃應(yīng)廣泛征求公眾的意見，注意與基本農(nóng)田建設(shè)、生態(tài)退耕、農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和土地權(quán)屬調(diào)整相結(jié)合，做好與村鎮(zhèn)建設(shè)、生態(tài)建設(shè)及大型工程移民搬遷等相關(guān)規(guī)劃的銜接。

第十一條市、縣（市）國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、土地開發(fā)整理專項(xiàng)規(guī)劃、耕地后備資源狀況等情況，負(fù)責(zé)組織政府投資的土地開發(fā)整理項(xiàng)目的申報(bào)材料，逐級(jí)向有立項(xiàng)批準(zhǔn)權(quán)的國土資源行政主管部門申報(bào)。有立項(xiàng)批準(zhǔn)權(quán)的國土資源行政主管部門自收到項(xiàng)目申報(bào)材料后，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)，按立項(xiàng)要求進(jìn)行審查和現(xiàn)場踏勘，對(duì)不符合規(guī)劃和權(quán)屬不清、面積不符以及報(bào)件不全的，不予批準(zhǔn)或轉(zhuǎn)報(bào)；對(duì)符合立項(xiàng)條件的，提出審查意見，按規(guī)定權(quán)限報(bào)批。建設(shè)用地單位和個(gè)人履行耕地占補(bǔ)平衡或土地復(fù)墾義務(wù)的，或由社會(huì)各類資金投資的土地開發(fā)整理項(xiàng)目，由投資單位按項(xiàng)目面積、規(guī)模分別向市、縣（市）國土資源行政主管部門申請(qǐng)立項(xiàng)，國土資源部門負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目可行性研究與規(guī)劃設(shè)計(jì)審查和項(xiàng)目驗(yàn)收。

第十二條申請(qǐng)土地開發(fā)整理項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）申請(qǐng)報(bào)告；

（二）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告與評(píng)估意見，其中土地開發(fā)項(xiàng)目中涉及農(nóng)業(yè)、林業(yè)、水利、交通、環(huán)保等方面的，還應(yīng)附相關(guān)部

門簽署的明確意見；

（三）資金概算；

（四）土地利用總體規(guī)劃圖、土地開發(fā)整理專項(xiàng)規(guī)劃圖、項(xiàng)目規(guī)劃圖和土地利用現(xiàn)狀圖；

（五）土地權(quán)屬證明；

（六）其他需要提交的材料。

第十三條各級(jí)國土資源行政主管部門應(yīng)對(duì)申報(bào)項(xiàng)目進(jìn)行論證、審查和篩選，對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，符合條件的，納入本級(jí)土地開發(fā)整理項(xiàng)目庫。納入土地開發(fā)整理項(xiàng)目庫的項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）符合土地開發(fā)整理的方向和要求；

（二）符合土地利用總體規(guī)劃及相關(guān)規(guī)劃；

（三）可開發(fā)整理土地具有一定規(guī)模，且相對(duì)集中成片（片塊不超過5片），土地整理項(xiàng)目單片在10公頃以上，其他項(xiàng)目單片面積一般應(yīng)在1公頃以上；

（四）項(xiàng)目實(shí)施后能有效增加一定耕地面積（土地開發(fā)凈增耕地面積不低于項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)面積的60%、土地復(fù)墾凈增耕地面積不低于項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)面積的40%、土地整理凈增耕地面積不低于項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)面積的10%、基本農(nóng)田整理凈增耕地面積不低于項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)面積的3%）。

第十四條各級(jí)國土資源行政主管部門每年應(yīng)根據(jù)土地開發(fā)整理專項(xiàng)資金和耕地后備資源等情況制定年度土地開發(fā)整理計(jì)劃，并從本級(jí)項(xiàng)目庫中經(jīng)集體討論提出合適的土地開發(fā)整理項(xiàng)目批準(zhǔn)立項(xiàng)。

第十五條土地開發(fā)整理項(xiàng)目經(jīng)批準(zhǔn)后，項(xiàng)目承擔(dān)單位應(yīng)按《土地開發(fā)整理標(biāo)準(zhǔn)》和其他相關(guān)規(guī)范及時(shí)組織編制項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和預(yù)算，并逐級(jí)報(bào)批準(zhǔn)立項(xiàng)的國土資源行政主管部門審核。

第十六條國土資源行政主管部門對(duì)報(bào)送的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、預(yù)算方案實(shí)行會(huì)審制度，并按下列程序進(jìn)行：

（一）初審。對(duì)報(bào)送的材料進(jìn)行審核，提出初步審查意見；

（二）踏勘核實(shí)。組織有關(guān)人員到現(xiàn)場實(shí)地踏勘，并對(duì)報(bào)送材料的情況進(jìn)行全面核實(shí)；

（三）作出決定。召開會(huì)審會(huì)，根據(jù)報(bào)送材料、實(shí)地踏勘核實(shí)情況和有關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)及專家的評(píng)審論證，決定是否予以批準(zhǔn)。

第十七條土地開發(fā)整理項(xiàng)目經(jīng)批準(zhǔn)后，項(xiàng)目所在地的國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)在批準(zhǔn)之日起10日內(nèi)將土地開發(fā)整理方

案予以公告，公告期限為20日。從土地開發(fā)整理公告之日起，禁止在開發(fā)整理區(qū)域內(nèi)實(shí)施有礙項(xiàng)目實(shí)施的采石、取土、種植、改（擴(kuò)）建或新建建筑物等行為，但禁止的時(shí)間一般不超過6個(gè)月。

第十八條國土資源行政主管部門要依據(jù)項(xiàng)目申報(bào)批準(zhǔn)情況、土地開發(fā)整理專項(xiàng)資金情況和土地利用年度計(jì)劃，下達(dá)土地開發(fā)整理項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，并予以公布。公布內(nèi)容包括：項(xiàng)目名稱、地點(diǎn)、規(guī)模、性質(zhì)、計(jì)劃投入資金、計(jì)劃施工期限等。

第十九條各級(jí)國土資源行政主管部門要依據(jù)下達(dá)的土地開發(fā)整理項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門編制項(xiàng)目專項(xiàng)資金的季度用款計(jì)劃，并報(bào)上級(jí)國土資源行政主管部門備案。

第三章項(xiàng)目專項(xiàng)資金管理與項(xiàng)目實(shí)施

第二十條土地開發(fā)整理項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃下達(dá)后，各級(jí)國土資源行政主管部門應(yīng)認(rèn)真組織實(shí)施，并接受上級(jí)國土資源行政主管

部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

第二十一條國土資源行政主管部門要按批準(zhǔn)的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、預(yù)算、支出預(yù)算、工程進(jìn)度及實(shí)際用款情況和合同的約定撥付項(xiàng)目資金，以確保項(xiàng)目工程質(zhì)量和工期。

第二十二條撥入的土地開發(fā)整理專項(xiàng)資金必須按預(yù)算規(guī)定的用途使用，嚴(yán)格執(zhí)行專戶存儲(chǔ)，?？顚Ｓ茫瑢ｍ?xiàng)管理、單獨(dú)核算，不得超支、坐支或挪作他用。

第二十三條項(xiàng)目承擔(dān)單位要根據(jù)批準(zhǔn)的項(xiàng)目資金，制定項(xiàng)目實(shí)施方案，確保機(jī)構(gòu)、責(zé)任、制度及計(jì)劃的落實(shí)。

第二十四條土地開發(fā)整理項(xiàng)目的實(shí)施實(shí)行公告制、工程招投標(biāo)制、項(xiàng)目法人制、工程監(jiān)理制。項(xiàng)目承擔(dān)單位為項(xiàng)目法人，負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施全過程的組織和管理。項(xiàng)目實(shí)施應(yīng)采取合同管理方式，項(xiàng)目承擔(dān)單位應(yīng)與項(xiàng)目申報(bào)單位簽訂實(shí)施合同，按照合同規(guī)定嚴(yán)格項(xiàng)目的管理。項(xiàng)目中根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)進(jìn)行招投標(biāo)和監(jiān)理的，應(yīng)按規(guī)定確定施工單位和監(jiān)理單位。項(xiàng)目承擔(dān)單位應(yīng)項(xiàng)目實(shí)施公告，接受群眾和社會(huì)監(jiān)督。公告內(nèi)容主要包括：

（一）項(xiàng)目批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、批準(zhǔn)時(shí)間、批準(zhǔn)范圍；

（二）項(xiàng)目承擔(dān)單位、實(shí)施單位、工程施工和監(jiān)理單位；

（三）項(xiàng)目具置、性質(zhì)、建設(shè)規(guī)模、主要工程內(nèi)容、總投資額限、工期；

（四）項(xiàng)目新增耕地面積、土地權(quán)屬狀況、預(yù)算經(jīng)濟(jì)效益等。

第二十五條項(xiàng)目實(shí)施過程中任何單位和個(gè)人不準(zhǔn)擅自改變已批準(zhǔn)的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)。因施工需要確需變更規(guī)劃設(shè)計(jì)的，必須報(bào)原批準(zhǔn)部門批準(zhǔn)。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)變更應(yīng)提交下列材料：

（一）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)變更請(qǐng)示和變更申請(qǐng)書；

（二）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)工程施工費(fèi)用預(yù)算明細(xì)表；

（三）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)變更前后直接費(fèi)用預(yù)算對(duì)照表；

（四）項(xiàng)目規(guī)劃局部變更圖；

（五）其他需要提交的材料。

第二十六條項(xiàng)目竣工后，由項(xiàng)目承擔(dān)單位進(jìn)行自檢，同級(jí)國土資源行政主管部門初驗(yàn)合格后逐級(jí)報(bào)請(qǐng)項(xiàng)目批準(zhǔn)部門驗(yàn)收。其中，“占一補(bǔ)一”項(xiàng)目面積在6.66公頃以上的，報(bào)省國土資源行政主管部門檢查驗(yàn)收；6.66公頃以下的，由市國土資源行政主管部門組織驗(yàn)收，并報(bào)上級(jí)備案。

第二十七條項(xiàng)目驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)按國家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，對(duì)驗(yàn)收不合格的，下達(dá)整改通知責(zé)令其限期整改，經(jīng)兩次驗(yàn)收仍不合格的，按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

第二十八條項(xiàng)目驗(yàn)收合格后，由負(fù)責(zé)驗(yàn)收的國土資源行政主管部門下達(dá)驗(yàn)收批文，市、縣（市）國土資源行政主管部門依據(jù)批文驗(yàn)收面積，將新增耕地按有關(guān)規(guī)定納入本級(jí)新增耕地補(bǔ)償指標(biāo)庫。

第四章權(quán)屬調(diào)整與利用管理

第二十九條項(xiàng)目驗(yàn)收合格后，涉及土地權(quán)屬調(diào)整的，土地使用權(quán)申請(qǐng)人應(yīng)及時(shí)到國土資源行政主管部門辦理土地登記手續(xù)，按有關(guān)規(guī)定領(lǐng)取土地使用權(quán)證。

第三十條開發(fā)整理未確定使用權(quán)的國有未利用土地，可依法確定給從事開發(fā)的單位和個(gè)人（包括國有企業(yè)及下崗分流人員）使用。開發(fā)整理集體未利用地，經(jīng)三分之二以上村民代表或村民會(huì)議三分之二以上成員的同意，土地承包經(jīng)營權(quán)可以確定給開發(fā)者。

第三十一條經(jīng)登記發(fā)證后，使用開發(fā)整理新增耕地的，土地使用權(quán)或經(jīng)營權(quán)穩(wěn)定30至50年不變，除確因國家建設(shè)需要外，不得平調(diào)或劃撥。

第三十二條因土地開發(fā)整理農(nóng)村居民搬遷、原宅基地恢復(fù)耕種，新建住宅占用耕地少于原宅基地的，免征耕地占用稅。有關(guān)部門對(duì)因土地整理實(shí)施的村莊集鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的項(xiàng)目建設(shè)，應(yīng)優(yōu)先安排用地計(jì)劃，有關(guān)規(guī)費(fèi)按優(yōu)惠政策收繳。

第三十三條國土資源行政主管部門要加強(qiáng)項(xiàng)目成果管理，合理確定新增耕地的使用方式，保障新增耕地的有效利用，并實(shí)行后期運(yùn)管制度。

第三十四條項(xiàng)目后期土地利用必須符合生態(tài)平衡原則、最大經(jīng)濟(jì)效果原則、用途不改變?cè)瓌t。

第三十五條項(xiàng)目后期工程的管護(hù)，由土地使用者負(fù)責(zé)，國土資源部門要建立巡查制度，負(fù)責(zé)檢查和監(jiān)督。

第三十六條經(jīng)依法登記發(fā)證后，任何單位或個(gè)人在耕種開發(fā)整理新增耕地期間，不能改變土地使用用途，如需要改變用途應(yīng)向國土資源行政主管部門提出申請(qǐng)，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的國土資源行政主管部門辦理土地變更登記手續(xù)。

第三十七條承包經(jīng)營土地開發(fā)整理新增耕地的單位或個(gè)人連續(xù)二年棄耕拋荒的，原發(fā)包單位應(yīng)當(dāng)終止承包合同，收回該耕地的承包經(jīng)營權(quán)，重新發(fā)包。

第三十八條國土資源行政主管部門可以委托有資質(zhì)的單位對(duì)項(xiàng)目后期進(jìn)行經(jīng)營管理，并依據(jù)經(jīng)營狀況，建立適當(dāng)?shù)耐顿Y回收計(jì)劃。

第三十九條國土資源行政主管部門應(yīng)對(duì)項(xiàng)目后期工程管護(hù)、土地利用和經(jīng)營情況以及項(xiàng)目開發(fā)復(fù)墾整理所帶來的作用和影響進(jìn)行系統(tǒng)、客觀的分析評(píng)價(jià)。

第五章附則

第四十條由國家或省國土資源行政主管部門投入的土地開發(fā)整理項(xiàng)目的管理按國家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第四十一條本辦法自公布之日起施行。

黃石市國有建設(shè)用地用途管理實(shí)施辦法

第一條為加強(qiáng)國有建設(shè)用地管理，規(guī)范土地市場，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)國有建設(shè)用地的用途管理。

第三條縣級(jí)以上人民政府國土資源管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)國有建設(shè)用地用途管理工作。

第四條土地使用者必須嚴(yán)格按照批準(zhǔn)和出讓合同約定的土地用途、建設(shè)項(xiàng)目性質(zhì)、容積率、建筑密度、投資強(qiáng)度和綠地率等土地使用條件，動(dòng)工開發(fā)利用土地。

第五條建設(shè)單位確需改變土地出讓合同約定的土地用途、建設(shè)項(xiàng)目性質(zhì)、容積率、建設(shè)密度、投資強(qiáng)度和綠地率等土地使用條件的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府國土資源管理部門同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，并與國土資源管理部門重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金；土地位于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，在報(bào)批前，應(yīng)經(jīng)城市規(guī)劃管理部門同意。

第六條大型商居市場建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)以招標(biāo)、拍賣、掛牌的出讓方式供地。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛的方式取得大型商業(yè)市場項(xiàng)目開發(fā)權(quán)后,必須按土地出讓合同約定的土地用途、建設(shè)項(xiàng)目性質(zhì)、容積率、建設(shè)密度、投資強(qiáng)度和綠地率等土地使用條件開發(fā)利用土地。

第七條土地使用者利用招商引資和企業(yè)改制等優(yōu)惠政策，取得優(yōu)惠價(jià)格的土地使用權(quán)后，擅自改變土地用途、建設(shè)項(xiàng)目性質(zhì)的，改變部分的土地不享受優(yōu)惠政策，經(jīng)規(guī)劃部門同意后，按改變后的土地用途和建設(shè)項(xiàng)目性質(zhì)重新確定土地價(jià)格，與國土資源管理部門重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，由土地使用者補(bǔ)繳差額部分的土地出讓金。

第八條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途、建設(shè)項(xiàng)目性質(zhì)、容積率、建設(shè)密度、投資強(qiáng)度和綠地率等土地使用條件的，按本辦法第五條的規(guī)定履行審批手續(xù)，與國土資源管理部門重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

第九條各類園區(qū)的商品房開發(fā)項(xiàng)目用地，應(yīng)當(dāng)納入全市土地利用年度計(jì)劃統(tǒng)一管理，由國土資源管理部門按照市場供需狀況，在土地交易市場以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓。

第十條原劃撥土地經(jīng)依法批準(zhǔn)用于經(jīng)營性開發(fā)建設(shè)的，由國土資源管理部門在土地交易市場進(jìn)行公開交易，按照市場價(jià)格補(bǔ)繳土地出讓金，也可以由縣級(jí)以上人民政府土地收儲(chǔ)部門按原土地用途和劃撥用地的評(píng)估地價(jià)收購，以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓。

第十一條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)；準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方與國土資源管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按照市場價(jià)格補(bǔ)繳土地出讓金。

第十二條經(jīng)依法批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓原劃撥土地使用權(quán)的，由國土資源管理部門在土地交易市場進(jìn)行公開交易，按照市場價(jià)補(bǔ)繳土地出讓金；低于市場價(jià)交易的，縣級(jí)以上人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。

第十三條土地使用者通過科技、教育、經(jīng)濟(jì)適用住房等產(chǎn)業(yè)政策和企業(yè)改困、改善職工住房條件、拆遷還建等優(yōu)惠政策取得劃撥土地使用權(quán)后，改變土地用途和項(xiàng)目性質(zhì)的，必須補(bǔ)辦規(guī)劃審批手續(xù)，并與國土資源管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按照市場價(jià)格補(bǔ)繳土地出讓金。

第十四條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（含住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目）竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向市建設(shè)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、國土、房產(chǎn)、消防、人防等有關(guān)部門按下列要求進(jìn)行綜合性驗(yàn)收：

（一）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；

（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；

（三）土地出讓合同約定條件的履行情況；

（四）單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；

（五）拆遷安置方案的落實(shí)情況；

（六）物業(yè)管理的落實(shí)情況。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。參與驗(yàn)收的每個(gè)部門必須認(rèn)真履行職責(zé)，并在驗(yàn)收書上簽字蓋章。

第十五條單位和個(gè)人以營利為目的，改變建在原劃撥土地上的房屋用途，從事經(jīng)營性活動(dòng)或?qū)ν獬鲎獾?，?yīng)按規(guī)定繳納土地出讓金或土地年租金。

第十六條因土地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)和法院判決用于債務(wù)清償而引起土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)由國土資源管理部門依法納入土地交易市場進(jìn)行公開交易。但在法院執(zhí)法階段，經(jīng)申請(qǐng)執(zhí)行人和被執(zhí)行人協(xié)商同意，對(duì)以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)經(jīng)評(píng)估作價(jià)后可直接交由申請(qǐng)執(zhí)行人抵償債務(wù)。

第十七條未經(jīng)法定程序，任何單位和個(gè)人不得擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

第十八條任何單位和個(gè)人不得閑置土地。已辦理審批手續(xù)的非農(nóng)建設(shè)用地，一年以上未動(dòng)工建設(shè)的，由縣以上國土資源管理部門按每平方米2—5元的標(biāo)準(zhǔn)征收土地閑置費(fèi)；連續(xù)兩年未使用的報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣以上人民政府無償收回土地使用權(quán)。以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的非農(nóng)建設(shè)用地，必須按照土地出讓合同約定的條件開發(fā)土地。合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年仍未動(dòng)工開發(fā)的，國土資源管理部門可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)；但因不可抗力、管理部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工延遲的除外。

篇9

關(guān)鍵詞：土地征用集體土地公共利益安置補(bǔ)償

我國土地實(shí)行社會(huì)主義公有制，包括全民所有制和農(nóng)民集體所有制兩種形式。作為土地所有制的法律表現(xiàn)形式，土地所有權(quán)也相應(yīng)存在國家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)兩種類型。土地征用是發(fā)生在國家和農(nóng)民集體之間的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，是指國家為了社會(huì)公共利益的需要，按照法律規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限和程序批準(zhǔn)，并給農(nóng)民集體和個(gè)人補(bǔ)償后，將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜?。土地征用是保證國家公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)所需土地的一項(xiàng)重要措施。無論是資本主義國家還是社會(huì)主義國家，為了發(fā)展社會(huì)公共事業(yè)，都設(shè)置了土地征用法律制度，我國《憲法》第10條規(guī)定，國家為了公共利益地需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征用，這是我國實(shí)行土地征用地憲法依據(jù)。土地征用具有下列特征：

1、國家建設(shè)征用土地的主體必須是國家。

只有國家才能在國家建設(shè)征用土地法律關(guān)系中充當(dāng)征用主體，因?yàn)橹挥袊也拍芟碛袊医ㄔO(shè)之需要依法征用集體所有土地的權(quán)利，盡管直接需要土地的并非國家，而是具體的國家機(jī)關(guān)，企事業(yè)單位，社會(huì)團(tuán)體以及個(gè)人。但是他們作為土地需要的單位只能根據(jù)自己的用地的實(shí)際需要，依照法律規(guī)定地程序向土地機(jī)關(guān)提出用地申請(qǐng)，并在申請(qǐng)批準(zhǔn)后獲得土地的使用權(quán)，另外還要明確國家雖是征用土地的主體，但是實(shí)際行使征用土地權(quán)的是各級(jí)土地管理機(jī)關(guān)和人民政府，他們對(duì)外代表國家具體行使此權(quán)。

2、國家建設(shè)征用土地是國家行政行為，具有強(qiáng)制性。

國家建設(shè)征用土地并非民事行為，而是國家授權(quán)的并依照法律規(guī)定的依據(jù)和程序所實(shí)施的行政行為。這是因?yàn)閲医ㄔO(shè)征用土地法律關(guān)系的主體——國家，土地被征用的集體組織（農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)）的地位是不平等的。土地征用法律關(guān)系的產(chǎn)生并非基于雙方的自愿和一致，而是基于國家的單方面的意思表示，無需被征用土地的所有人同意。國家征用土地的指令，是行政命令。對(duì)此，土地被征用的集體經(jīng)濟(jì)組織必須服從。而且在這種法律關(guān)系中也不遵循等價(jià)有償原則。

3、國家建設(shè)征用土地是國家公共利益的需要。

國家建設(shè)征用土地的原因是國家建設(shè)之需要，也即憲法第5條所指的公共利益的需要。這里所講的國家建設(shè)需要或是公共利益需要，均是從廣義上理解的。大體可以從兩個(gè)層次上加以理解：其一，是直接的國家建設(shè)需要或公共利益的需要。比如發(fā)展和興辦國防建設(shè)，公用事業(yè)，市政建設(shè)，交通運(yùn)輸，水利事業(yè)，國家機(jī)關(guān)建設(shè)用地等等，皆是以公共利益為直接目的地事業(yè)，其二，是廣義地國家建設(shè)需要或者廣義的公共利益需要。就是說，凡是有利于社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)，有利于人民生活水平的提高，有利于綜合國力的加強(qiáng)，諸如設(shè)立國家主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的集體企業(yè)，三資企業(yè)，興辦國家主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的民辦大學(xué)以及其他社會(huì)公益事業(yè)等等，均是廣義上的國家建設(shè)和公共利益之需要。這些情況都可作為國家建設(shè)征用土地的原因。

4、國家建設(shè)征用土地必須以土地補(bǔ)償為必備條件。

國家建設(shè)征用土地與沒收土地不同，它不是無償?shù)貜?qiáng)制地進(jìn)行，而是有償?shù)貜?qiáng)制進(jìn)行。土地被征用地集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)依法取得經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)償。國家建設(shè)征用土地與土地征購不同。它并不是等價(jià)的特種買賣，而是有補(bǔ)償條件的征用，但是，對(duì)被征用土地的適當(dāng)補(bǔ)償，則是國家建設(shè)征用土地所必不可少的條件，所謂適當(dāng)補(bǔ)償，就是嚴(yán)格依據(jù)土地管理法的規(guī)定給予補(bǔ)償，征地補(bǔ)償以使被征用土地單位的農(nóng)民生活水平不降低為原則。應(yīng)當(dāng)指出的是，盡管土地為國家征用，但是土地補(bǔ)償費(fèi)以及其他費(fèi)用并不是由國家直接支付，而是由用地單位支付，這是因?yàn)閲也⒉恢苯邮褂眠@些土地。用地單位支付這些費(fèi)用的義務(wù)是直接產(chǎn)生于國家征用土地行政行為和國家批準(zhǔn)用地單位用地申請(qǐng)及被征用土地使用權(quán)的行為。

5、國家建設(shè)征用土地的標(biāo)的只能是集體所有的土地。

國家建設(shè)征用土地的標(biāo)的，建國以來經(jīng)歷了一個(gè)發(fā)展變化的過程，隨著農(nóng)業(yè)合作社在全國范圍內(nèi)的實(shí)現(xiàn)，農(nóng)村土地都變成了農(nóng)村合作經(jīng)濟(jì)所有以后，到了1986年土地管理法規(guī)定的征用土地的標(biāo)的就只能是集體土地了。應(yīng)當(dāng)指出的是，國家建設(shè)用地需要用集體所有的土地來滿足，也需要用國家所有的土地來滿足，用集體所有的土地滿足國家建設(shè)用地的法定辦法是征用，用國有土地來滿足國家建設(shè)用地之需要的法定辦法是出讓，劃撥等方式而非征用方式，因?yàn)閲型恋乇緛砭褪菄业模恍枰偻ㄟ^其他方式取得所有權(quán)，國家可直接行使處分權(quán)利。

（一）土地征用制度的現(xiàn)實(shí)意義：

1、滿足集體土地進(jìn)入房產(chǎn)市場的內(nèi)在沖動(dòng)和外在需求的需要。我國存在較大面積的集體所有的土地，這既是歷史的產(chǎn)物，也是現(xiàn)實(shí)的需要。在我國現(xiàn)代化進(jìn)程中，城鄉(xiāng)差距長期存在，城鄉(xiāng)之間始終存在著一個(gè)農(nóng)村向城市所取資金和城市向農(nóng)村所取土地的問題，資源配置的經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律不可避免要使集體土地涉足城市房產(chǎn)市場；另外隨著我國社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)的順?biāo)侔l(fā)展和社會(huì)城市化的加速進(jìn)行城市對(duì)土地的需求將不斷擴(kuò)大。為了滿足城市對(duì)土地的需求，填補(bǔ)需求缺口，城市出了向高空發(fā)展外，就剩下向城市郊區(qū)農(nóng)村索取集體土地這一唯一途徑了，這是必然的，也是解決城市土地需求問題的根本途徑。幾十年來，土地征用制度為完善土地法律制度，保障社會(huì)主義建設(shè)順利進(jìn)行方面發(fā)揮了巨大作用。

2、適應(yīng)我國國情，保護(hù)農(nóng)業(yè)用地的需要。我國是一個(gè)農(nóng)業(yè)大國，同時(shí)又是一個(gè)人多地少，耕地資源貧乏的國家，集體所有的土地肩負(fù)著十幾億人口的溫飽重任，隨著人口的急劇增長與經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展，人地相爭的矛盾將十分突出，因此，國家將“十分珍惜，合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地”作為我們的一項(xiàng)基本國策。農(nóng)業(yè)用地改為房地產(chǎn)開發(fā)用地，其短期經(jīng)濟(jì)效益確實(shí)十分明顯，這成為導(dǎo)致我國耕地減少的直接原因之一，如果對(duì)農(nóng)業(yè)用地改為房地產(chǎn)用地不加以限制，任其自由發(fā)展，勢必影響到作為我國經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的農(nóng)業(yè)，增加不安定因素，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的混亂和的效益。設(shè)立土地征用制度就是為了限制集體土地任意進(jìn)入房產(chǎn)市場，確實(shí)需要的，必須履行國家機(jī)關(guān)的嚴(yán)格審批程序收歸國有后，方可有償出讓。

（二）集體土地征用應(yīng)遵循的原則：

1、十分珍惜，合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地的原則。

我國人口多，耕地少并且在某些地區(qū)耕地又浪費(fèi)嚴(yán)重。隨著人口的逐年增長，耕地將繼續(xù)減少，這是一個(gè)不爭的事實(shí)，因此土地管理法規(guī)定：十分珍惜，合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地是我國的基本國策。各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施，全面規(guī)劃，嚴(yán)格管理，保護(hù)開發(fā)土地資源，制止非法占用土地的行為。在國家建設(shè)征用土地中要做到這一要求，必須堅(jiān)持：

1，加強(qiáng)規(guī)劃，嚴(yán)格管理，嚴(yán)格控制各項(xiàng)建設(shè)用地

2，要優(yōu)先利用荒地，非農(nóng)業(yè)用地，盡量不用耕地

3，要優(yōu)先利用劣地，盡量不用良田4，加大土地監(jiān)察和土地違法行為地打擊力度，切實(shí)制止亂占耕地地濫用土地行為

2、保證國家建設(shè)用地地原則。

國家建設(shè)征用土地，被征地單位必須無條件服從，這不但因?yàn)檎饔猛恋厥菄艺螜?quán)力的行使，而且因?yàn)閲覚?quán)力的行使是為了維護(hù)社會(huì)的公共利益。社會(huì)公共利益是一國的最高利益，是全體人民的共同利益體現(xiàn)，私人行使權(quán)利不得文違背社會(huì)公共利益，而且在與社會(huì)公共利益相抵觸時(shí)就得對(duì)私人利益加以限制以維護(hù)社會(huì)公共利益。國家建設(shè)即是社會(huì)公共利益得體現(xiàn)，因此應(yīng)在貫徹節(jié)約土地，保護(hù)土地得前提下保證國家建設(shè)用地。

3、妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則。

集體土地征用意味著農(nóng)民集體土地所有權(quán)的喪失，意味著農(nóng)民對(duì)土地的使用收益利益的喪失，故用地單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家法律規(guī)定，妥善安排被征地單位和農(nóng)民的生產(chǎn)和生活：一是對(duì)被征用土地的生產(chǎn)單位要妥善安排生產(chǎn)，二是對(duì)征地范圍內(nèi)的拆遷戶要妥善安置，三是征用的耕地要適當(dāng)補(bǔ)償，四，是征地給農(nóng)民造成的損失要適當(dāng)補(bǔ)助。

4、誰使用土地誰補(bǔ)償?shù)脑瓌t。

土地征用的補(bǔ)償并不是由國家支付，而是由用地單位支付，這是因?yàn)?，國家并不直接使用所征用的土地，也不是使用該被征用土地建設(shè)項(xiàng)目的直接受益者，而用地單位則兼具這兩個(gè)因素，由其支付征用土地補(bǔ)償是合理的。用地單位的補(bǔ)償是一項(xiàng)法定義務(wù)，承擔(dān)此項(xiàng)義務(wù)是使用被征土地的必要條件。用地單位必須按法定的標(biāo)準(zhǔn)，向被征用土地的集體組織給予補(bǔ)償。

（三）集體土地的補(bǔ)償安置問題。

集體土地征用的補(bǔ)償，是征地工作的主要內(nèi)容，亦是一項(xiàng)難度較大的重要工作，其涉及到國家，集體，個(gè)人利益，既要考慮到建設(shè)項(xiàng)目的投資和國家建設(shè)的發(fā)展，又要考慮被征地單位以及農(nóng)民地生產(chǎn)生活水平，力求做到國家利益優(yōu)先，兼顧用地單位和被征地單位和農(nóng)民的各方利益。

1、征用集體土地的補(bǔ)償原則：

（1）、保持被征地農(nóng)民原有生活水平的原則土地是農(nóng)民最基本的生產(chǎn)資料，征用農(nóng)民的土地等于剝奪了他們的生活來源。因此，征地補(bǔ)償應(yīng)使被征地農(nóng)民的生活水平不降低為原則，以保障農(nóng)民兄弟的利益不因征地而受損。

（2）、按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償?shù)脑瓌t。征用土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)償范圍不能因征用土地之后的用途改變而改變，而是按照被征用土地的原用途確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)償范圍原來是耕地的，按耕地的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償，原來是林地的，按林地的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償，對(duì)地上物的補(bǔ)償和對(duì)人員的安置也是如此。

2、征用集體土地的補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)：國家建設(shè)征用土地由用地單位支付補(bǔ)償費(fèi)用。征用土地的補(bǔ)償費(fèi)用包括以下三項(xiàng)內(nèi)容：

（1）、土地補(bǔ)償費(fèi)，主要是因國家征用土地而對(duì)土地所有人和使用人的土地投入和收益損失給予的補(bǔ)償，征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征用前3年平均產(chǎn)值的6至10倍。征用其他土地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省自治區(qū)直轄市參照征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

（2）、安置補(bǔ)償費(fèi)是為了安置以土地為主要生產(chǎn)資料并取得生活來源的農(nóng)業(yè)人口的生活所給予的補(bǔ)助費(fèi)用。征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的4至六倍，但是每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的15倍征用其他土地的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省，自治區(qū)，直轄市參照征用耕地的安置補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

（3）、地上附著物和青苗補(bǔ)助費(fèi)，如房屋，水井，林木及正處于生長而未能收獲的農(nóng)作物等，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由省自治區(qū)直轄市規(guī)定。

3、安置剩余勞動(dòng)力。

因國家建設(shè)征用土地造成的多余勞動(dòng)力，由縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門組織被征用單位，用地單位和有關(guān)單位，通過發(fā)展副業(yè)生產(chǎn)和舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)等途徑加以安置，安置不完的，可以安排符合條件的人員到用地單位或者其他集體所有制單位和全民所有制單位就業(yè)，并將相應(yīng)的安置補(bǔ)助費(fèi)轉(zhuǎn)撥給吸收勞動(dòng)力的單位。

4、土地補(bǔ)償費(fèi)用的處理。

國家建設(shè)征用土地的土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有。征用土地的安置補(bǔ)助費(fèi)必須?？顚Ｓ?，不得挪作他用。市縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)安置補(bǔ)助費(fèi)使用情況的監(jiān)督，侵占，挪用被征用土地單位的征地補(bǔ)償費(fèi)用和其他有關(guān)費(fèi)用構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任，尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

（四）我國土地征用中存在的若干問題及其對(duì)策。

我國現(xiàn)行的土地征用制度是50年代在高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制時(shí)期形成的，當(dāng)時(shí)對(duì)于保證國家建設(shè)起到了積極作用。但是，隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這個(gè)制度的缺陷就日益凸現(xiàn)，目前主要存在如下一些問題亟待解決：

1、相關(guān)法律中“公共利益需要”缺乏明確界定。我國《憲法》規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征用”，《土地管理法》規(guī)定：“國家為公共利益的需要，可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用”。這些規(guī)定都強(qiáng)調(diào)了征用的前提必須是為“社會(huì)公共利益的需要”，也就是說，只為某個(gè)或某些經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)人利益需要，是不能征用集體土地的。但是現(xiàn)行法律、法規(guī)并沒有明確界定哪些建設(shè)項(xiàng)目用地是為了“公共利益需要”，或界定哪些項(xiàng)目用地不是為“公共利益需要”。根據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》對(duì)征地審批程序的規(guī)定，可以間接推斷出：在土地利用總體規(guī)劃規(guī)定的城市用地范圍內(nèi)，為實(shí)施城市規(guī)劃需要占用土地，以及能源、交通、水利、礦山、軍事設(shè)施等建設(shè)項(xiàng)目確需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外的土地，應(yīng)當(dāng)屬于為“公共利益”需要使用土地。而事實(shí)上，為實(shí)施城市規(guī)劃分批次征用土地后，由哪些具體的建設(shè)項(xiàng)目來使用具有很大的隨意性，往往是誰申請(qǐng)使用，就由市、縣人民政府按照規(guī)定出讓或劃撥給誰使用。這里面的“公共利益需要”尺度很難把握。

2、土地征用的補(bǔ)償問題。土地征用是政府強(qiáng)制性取得集體土地所有權(quán)的一種方式。這種所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是在有償?shù)姆绞较掳l(fā)生的。在此過程中，土地權(quán)利的轉(zhuǎn)移不是一種市場行為，而是一種行政行為。為了國家建設(shè)的需要，農(nóng)民集體不得以任何理由阻礙政府。此時(shí)農(nóng)民集體所有權(quán)表現(xiàn)為一種不完全的所有權(quán)，其收益權(quán)受到削弱。我國《土地管理法》中明確規(guī)定了土地征用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，這種補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)雖在原來的基礎(chǔ)上有所提高，但仍存在一定的不足。它難以正確體現(xiàn)地塊的區(qū)位差異及各地不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等等，進(jìn)而難以維持農(nóng)民現(xiàn)有的生活水平，導(dǎo)致農(nóng)民對(duì)征地的不滿；政府低價(jià)獲得土地所有權(quán)、高價(jià)出讓土地使用權(quán)的行為，也難以為農(nóng)民所接受。

3、土地征用權(quán)的行使問題。從世界各國對(duì)土地征用權(quán)力的行使來看，大多是為了公共利益。一些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的國家，政府更多的是采用通過與所有者合作或商議的形式獲得土地，實(shí)行土地先買為主，征用為輔。當(dāng)收買發(fā)生困難時(shí)，才實(shí)行土地征用。在我國，憲法明確規(guī)定為了公共利益的需要征用土地，但《土地管理法》則規(guī)定任何單位或個(gè)人使用土地，必須使用國有土地。即凡是不屬于該集體經(jīng)濟(jì)組織的用地單位或個(gè)人需要使用土地，都必須請(qǐng)求政府動(dòng)用征地權(quán)，從而滿足其用地的需要。我國自實(shí)行土地有償制度以來，各級(jí)地方政府為增加財(cái)政收入，對(duì)征地權(quán)的行使樂此不疲。有的地方往往通過建立開發(fā)區(qū)、科技園等向投資單位提供優(yōu)惠政策，而土地使用費(fèi)往往作為其優(yōu)惠的條件之一。盡管現(xiàn)行的《土地管理法》規(guī)定征用審批權(quán)由國務(wù)院及省級(jí)人民政府行使，但各級(jí)地方政府仍擁有一定的權(quán)力，加之監(jiān)督機(jī)制不完善，便在征地申報(bào)過程中出現(xiàn)了一些弄虛作假的行為。

4、土地收益分配和管理問題。土地征用過程中，土地收益為土地的所有權(quán)及使用權(quán)收益，因此這部分收益應(yīng)該在失去土地所有權(quán)及使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)主體之間進(jìn)行分配，即在集體經(jīng)濟(jì)組織及農(nóng)民個(gè)人之間進(jìn)行合理的分配。然而在實(shí)際中，一些縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府也參與補(bǔ)償收益的分配，從而導(dǎo)致集體經(jīng)濟(jì)組織及農(nóng)民個(gè)人獲取的補(bǔ)償收益減少。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，地方政府占了補(bǔ)償收益的大部分，而農(nóng)民作為集體土地的直接使用者和經(jīng)營者，在補(bǔ)償中往往處于劣勢，掌握在集體經(jīng)濟(jì)組織手中的征地補(bǔ)償費(fèi)也往往被少數(shù)村干部所侵吞。我國《土地管理法》實(shí)施條例第二十六條規(guī)定，土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有，從而使農(nóng)民的土地使用權(quán)成為虛置。加之我國社會(huì)保障體系很不健全，農(nóng)民未被納入社會(huì)保障之列，因此盡管在征地中對(duì)完全失去土地的農(nóng)民進(jìn)行相應(yīng)的安置，但這種安置方式是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的背景下產(chǎn)生的，隨著我國從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變并趨向成熟的過程中，企業(yè)地位及用工制度發(fā)生了巨大變化，競爭上崗，能者上，弱者下，農(nóng)民即使通過安置獲得一份非農(nóng)職業(yè)，但受其自身素質(zhì)的限制難以適應(yīng)企業(yè)的需要，往往成為下崗的首選對(duì)象。

以上問題的存在，主要是法律制度的設(shè)計(jì)存在問題，建議國家有關(guān)部門應(yīng)盡快通過立法措施完善土地征用制度，使之更加符合市場經(jīng)濟(jì)的要求。

1、嚴(yán)格限定公益性用地范圍，土地征用權(quán)只能為公共利益的需要而行使。我國《憲法》和《土地管理法》均明確規(guī)定，“國家為了公共利益的需要”，可以征用農(nóng)村集體所有的土地。依據(jù)國外經(jīng)驗(yàn)和我國實(shí)際，我們認(rèn)為，“公共利益”應(yīng)嚴(yán)格限定在以下幾類：（1）軍事用地；（2）國家政府機(jī)關(guān)及公益性事業(yè)研究單位用地；（3）能源、交通用地，如煤礦、道路、機(jī)場等；（4）公共設(shè)施用地，如水、電、氣等管道、站場用地；（5）國家重點(diǎn)工程用地，如三峽工程、儲(chǔ)備糧庫等；（6）公益及福利事業(yè)用地，如學(xué)校、醫(yī)院、敬老院等；（7）水利、環(huán)境保護(hù)用地，如水庫、防護(hù)林等；（8）其它公認(rèn)或法院裁定的公共利益用地。在合理界定“公共利益用地”的前提下，要確保土地征用權(quán)只能為公共利益的需要而行使。其它非公益性用地，不能依靠征用農(nóng)地，而應(yīng)當(dāng)主要依靠盤活城市土地存量市場以及開放農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地市場來解決。

2、以農(nóng)用地市場價(jià)格作為確定土地征用費(fèi)的基本依據(jù)。現(xiàn)行《土地管理法》盡管提高了根據(jù)土地產(chǎn)值補(bǔ)償?shù)谋稊?shù)，但還遠(yuǎn)未消除低成本征地的不合理狀況。耕地的常年產(chǎn)量因?yàn)椴荒芊从惩恋氐奈恢谩⒌貐^(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人均耕地面積等影響土地價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素，也不能反映同一宗土地在不同投資水平下出現(xiàn)產(chǎn)量差別的真實(shí)價(jià)值，目前世界大多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家或地區(qū)將土地市場價(jià)格作為征地補(bǔ)償依據(jù)。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代，土地沒有價(jià)格，征地補(bǔ)償依其常年產(chǎn)量未嘗不可。但在市場經(jīng)濟(jì)條件下，繼續(xù)這樣作就不利于保護(hù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和村民利益。為了切實(shí)保護(hù)農(nóng)民利益，也為了建立我國完善的土地市場，征地補(bǔ)償必須以土地的市場價(jià)格為依據(jù)，實(shí)行公平補(bǔ)償。在公平補(bǔ)償原則下，征用補(bǔ)償金包括兩部分：土地的市場價(jià)格和相關(guān)補(bǔ)助金。土地的市場價(jià)格是指某一宗特定土地處于現(xiàn)狀土地利用條件下，在公開市場中所有權(quán)形態(tài)所具有的無限年期的正常市場價(jià)格。在我國目前農(nóng)村，集體土地具有多重功能，即為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的生產(chǎn)資料功能和對(duì)農(nóng)民進(jìn)行生存保障的社會(huì)保障功能及發(fā)展功能，農(nóng)地所有權(quán)的市場價(jià)格要體現(xiàn)這三重功能。相關(guān)補(bǔ)助金是指因征地而導(dǎo)致搬遷費(fèi)用、新的工作的前期費(fèi)用以及農(nóng)地中一些尚未折舊完畢的投資，對(duì)農(nóng)村建設(shè)用地（如宅基地）則還包括建筑物的補(bǔ)償費(fèi)。

3、合理分配土地征用補(bǔ)償收益，明確界定產(chǎn)權(quán)是實(shí)現(xiàn)征地補(bǔ)償費(fèi)合理分配的關(guān)鍵。我國法律明確規(guī)定農(nóng)村土地屬集體所有，農(nóng)民享有本集體土地的承包經(jīng)營權(quán)。這些權(quán)利可以通過土地登記，并發(fā)放相應(yīng)的土地權(quán)利證書，從而在法律上得到有效的確認(rèn)和保護(hù)。在權(quán)利證書中應(yīng)明確規(guī)定集體土地權(quán)利主體的權(quán)利和義務(wù)，通過土地利用現(xiàn)狀調(diào)查或地籍調(diào)查查清各權(quán)利主體的土地邊界、面積、位置、四至等基本情況，使權(quán)利的行使能夠?qū)?yīng)特定的物，從而防止權(quán)利的虛化，使其不被他人侵害，從而真正享有土地的所有權(quán)或使用權(quán)。由于我國特殊的國情，集體土地對(duì)農(nóng)民而言不單是生產(chǎn)資料，還是保障資料。土地征用是對(duì)集體土地所有權(quán)和使用權(quán)的永久性轉(zhuǎn)移，農(nóng)民將永遠(yuǎn)失去土地的經(jīng)營權(quán)，失去生活的可靠來源和保障。因此在土地補(bǔ)償中應(yīng)考慮這一特殊性，使補(bǔ)償收益更多地偏向失地農(nóng)民，并指導(dǎo)他們合理使用這部分收益，用于再就業(yè)及改善和提高生活水平。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所得份額應(yīng)用于本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的生產(chǎn)建設(shè)，如興修農(nóng)田水利建設(shè)，購置農(nóng)機(jī)具，幫助農(nóng)民引進(jìn)先進(jìn)的農(nóng)業(yè)科學(xué)技術(shù)，更新品種，提高農(nóng)業(yè)單產(chǎn)，同時(shí)還可進(jìn)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的建設(shè)，為失地農(nóng)民提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)?？傊?，土地補(bǔ)償收益必須進(jìn)行合理的分配和使用，真正體現(xiàn)農(nóng)民的利益。只有這樣，才能真正體現(xiàn)產(chǎn)權(quán)工作的經(jīng)濟(jì)利益。

此外，我國土地征用制度，其他相關(guān)措施也要跟上，才能使其順利地通行。一是建立城市土地儲(chǔ)備制度之后，可以真正實(shí)現(xiàn)政府壟斷城市土地一級(jí)市場，城市公益性用地可以通過征用農(nóng)地解決，其它非公益性用地則主要通過土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在城市存量土地市場上采取“回收、收購、置換、整理”方式取得的土地來解決。這就為收縮征地范圍后非公益性用地找到了途徑，這既盤活了城市土地存量市場，又十分有利于保護(hù)耕地。二是縮小征地范圍，實(shí)行依價(jià)補(bǔ)償，就為土地市場的正常運(yùn)轉(zhuǎn)提供了基本前提條件。非公益性項(xiàng)目用地則由市場來解決，這就需要建立集體土地產(chǎn)權(quán)市場，尤其是要建立和開放農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)市場。但必須符合土地利用總體規(guī)劃和土地用途管制，充分發(fā)揮市場機(jī)制的作用進(jìn)行運(yùn)作。三是加快我國農(nóng)用地定級(jí)估價(jià)的步伐，以促進(jìn)農(nóng)用地市場迅速發(fā)育并使之逐步成熟，為改革我國土地征用制度作出貢獻(xiàn)。四是應(yīng)盡快出臺(tái)土地征用方面的法律，盡快建立以法律機(jī)制和經(jīng)濟(jì)機(jī)制為紐帶的土地征用制度。

主要參考書目：

1、《房地產(chǎn)法》符啟林著法律出版社2002年版

2、《城市房地產(chǎn)開發(fā)用地法律制度研究》符啟林著法律出版社2000年7月版

3、《房地產(chǎn)管理法及配套規(guī)定新釋新解》梁書文馬建華張衛(wèi)國主編人民法院出版社

4、《土地管理法及配套規(guī)定新釋新解》梁書文黃赤東主編人民法院出版社

篇10

關(guān)鍵詞:規(guī)范化現(xiàn)象剖析展望

1規(guī)范化

何為規(guī)范化?

我的理解,規(guī)范化應(yīng)該是,一定的社會(huì)組織依照國家的法律、法規(guī)和社會(huì)發(fā)展規(guī)律以及自然規(guī)律,結(jié)合自身(如本單位、本行業(yè)、本企業(yè)、本部門、本系統(tǒng)等)實(shí)際情況,通過法定程序,制定一系列較為系統(tǒng)和完整的規(guī)范文件(如規(guī)章、制度、程序、標(biāo)準(zhǔn)、公約、合同等),并在實(shí)際運(yùn)作中真正地、切實(shí)地予以貫徹執(zhí)行。

規(guī)范化,首先是一種管理思想,一種管理理念。一定的社會(huì)組織能否實(shí)行規(guī)范化運(yùn)作,首先取決于該社會(huì)組織領(lǐng)導(dǎo)(決策)層尤其是主要領(lǐng)導(dǎo)者即決策者的管理思想,其次取決于管理層、執(zhí)行層人員的思想意識(shí)。如果一定社會(huì)組織的領(lǐng)導(dǎo)層都沒有按規(guī)范辦事的思想,那么,又怎么能保證這個(gè)社會(huì)組織在具體管理中嚴(yán)格按規(guī)章制度、標(biāo)準(zhǔn)和程序辦事呢?

其次,規(guī)范化是一種管理要求,一種管理原則。毫無疑問,規(guī)范化,不僅僅是一種思想或理念,它一方面要求將規(guī)范化的思想和理念貫徹到實(shí)際工作中去,另一方面又是實(shí)際工作對(duì)管理者和被管理者以及整個(gè)社會(huì)組織所提出的要求和原則。

再次,規(guī)范化是一種管理手段、一種管理方法、一種管理途徑。一定的管理者選擇管理本社會(huì)組織,總是面臨著管理手段、方法、途徑的,規(guī)范化之所以越來越被更多的管理者所青睞,乃是管理現(xiàn)代化的必然要求和社會(huì)歷史發(fā)展的必然趨勢。人類走向更高層次的文明,必需一系列全套管理手段、方法、途徑,而規(guī)范化極有可能是最終最佳選擇。

最后,規(guī)范化是一種管理機(jī)制、一個(gè)系統(tǒng)工程。規(guī)范化的表現(xiàn)形式是規(guī)章、制度、程序、標(biāo)準(zhǔn)、公約、合同等,規(guī)范化還可以說是一種較高管理水平和管理能力的體現(xiàn),規(guī)范化對(duì)人包括管理者和被管理者來說,都是一種約束,同時(shí)從另一個(gè)角度來說,又都是一種保障。因此,它更迫切地體現(xiàn)在具體的現(xiàn)實(shí)操作和執(zhí)行中,它需要自上而下的宣傳、教育、發(fā)動(dòng)、貫徹,更需要自下而上的充分理解和嚴(yán)格執(zhí)行,同時(shí),它還需要來自方方面面的支持和配合,規(guī)范化亦是一個(gè)系統(tǒng)工程。

2物業(yè)管理實(shí)施規(guī)范化的益處

首先,在物業(yè)管理中實(shí)施規(guī)范化,有利于凈化物業(yè)管理市場環(huán)境和市場秩序。我國物業(yè)管理市場環(huán)境,無論是法律法規(guī)政策環(huán)境、政府重視程度、整個(gè)物業(yè)管理市場狀況,還是區(qū)域物業(yè)管理市場、物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理運(yùn)作、業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的接受程度等,都并不十分理想。而且,為數(shù)不少的物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理很不到位,嚴(yán)重影響物業(yè)管理行業(yè)的整體社會(huì)形象。在物業(yè)管理中實(shí)施規(guī)范化,可以理順物業(yè)管理關(guān)系,規(guī)范物業(yè)管理市場秩序,使物業(yè)管理工作步上良性循環(huán)的發(fā)展軌道。

其次,在物業(yè)管理中實(shí)施規(guī)范化,有利于提升整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的社會(huì)性形象。一個(gè)行業(yè)的良好的社會(huì)形象的樹立和提升,有賴于整個(gè)行業(yè)的從業(yè)人員的共同努力。這種努力,應(yīng)該是有一個(gè)前進(jìn)方向,是有標(biāo)準(zhǔn)的,有秩序的,是可以執(zhí)行的,那么,這就需要規(guī)范化。

再次,在物業(yè)管理中實(shí)施規(guī)范化,有利于具體的物業(yè)管理企業(yè)提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量,同時(shí),也有利于具體物業(yè)管理企業(yè),提高經(jīng)濟(jì)效益和盈利水平。

最后,綜上所述,在物業(yè)管理中實(shí)施規(guī)范化,有利于具體物業(yè)管理企業(yè)乃至整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)步上良性發(fā)展的軌道。作為物業(yè)管理從業(yè)人員,有誰不指望物業(yè)管理行業(yè)能夠良性發(fā)展?

3物業(yè)管理規(guī)范化的途徑

市場的發(fā)展往往具有某種自發(fā)性和盲目性,它自身不可能規(guī)范自身,極需要有權(quán)部門即政府職能部門的強(qiáng)有力的有效的行政管理,以引導(dǎo)、規(guī)范。物業(yè)管理市場和物業(yè)管理行業(yè)也是如此。沒有包括政府部門在內(nèi)的國家權(quán)力機(jī)關(guān)的介入,在國內(nèi)至少大陸的物業(yè)管理行業(yè)將遭遇嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

本著這種思想,基于這種信念,我認(rèn)為,物業(yè)管理規(guī)范化的途徑應(yīng)該是:

3.1廣泛調(diào)研,充分醞釀,通過法定程序,制定更高層次的《物業(yè)管理法》及其《實(shí)施條例》。

3.2所有相關(guān)職能行政部門必須切實(shí)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理市場和物業(yè)管理行業(yè)的指導(dǎo)、管理和監(jiān)督,維護(hù)好物業(yè)管理過程中相關(guān)主體的合法權(quán)益,依法處罰物業(yè)管理過程中相關(guān)主體的違法行為。而法治、規(guī)范化的內(nèi)涵也就必然包含著規(guī)范化的行政管理。加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理市場的管理和監(jiān)督,乃是物業(yè)管理行業(yè)良性發(fā)展的必然而迫切的現(xiàn)實(shí)需要。

3.3物業(yè)管理是一種市場行為,物業(yè)管理過程中所發(fā)生的大多是經(jīng)濟(jì)關(guān)系、民事關(guān)系,往往是一對(duì)多,有時(shí)甚至是一對(duì)幾百乃至上千的主體關(guān)系。主體數(shù)量或主體力量的嚴(yán)懲不均衡,毫無疑問會(huì)制約著物業(yè)管理行業(yè)的良性發(fā)展。

3.4即便是如今,僅就物業(yè)管理而言,國家最高權(quán)力機(jī)關(guān)、最高行政機(jī)關(guān)及國家有關(guān)主管行政部門業(yè)已頒布了一定數(shù)量的法律(如《民法通則》、《合同法》、《房地產(chǎn)管理法》)、行政法規(guī)(如《物業(yè)管理?xiàng)l例》)、行政規(guī)章(如《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》、《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定》、《房屋出租管理規(guī)定》等,以及各地方權(quán)力機(jī)關(guān)制定的相關(guān)地方法規(guī)、規(guī)章、政策如《內(nèi)蒙古物業(yè)管理?xiàng)l例》等。從根本上講,物業(yè)管理規(guī)范化,也主要是針對(duì)這方面而言,尤以物業(yè)管理企業(yè)及其從業(yè)人員的依法辦事。因此,我們說,在物業(yè)管理中應(yīng)堅(jiān)持依法辦事,是指物業(yè)管理企業(yè)及其從業(yè)人員依據(jù)有關(guān)物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)、政策、規(guī)章、制度、規(guī)定、公約、標(biāo)準(zhǔn)、程序、合同等實(shí)施具體的物業(yè)管理工作和物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。這是物業(yè)管理規(guī)范化的中心。

3.5為促進(jìn)物業(yè)管理規(guī)范化,必須進(jìn)行并且加強(qiáng)宣傳和教育。包括物業(yè)管理企業(yè)對(duì)其從業(yè)人員所進(jìn)行的職業(yè)培訓(xùn)、物業(yè)管理行政主管部門以及物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)和考核;也有學(xué)校、媒體、公眾等對(duì)物業(yè)管理法規(guī)、政策、知識(shí)的宣傳和教育。任何行業(yè)的良性發(fā)展,都離不開全社會(huì)的廣泛了解、理解和支持。就物業(yè)管理而言,比如,因業(yè)主或物業(yè)使用人欠交或拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)致使物業(yè)管理企業(yè)捉襟見肘,還奢談什么規(guī)范化?而在這方面就確實(shí)需要廣泛的社會(huì)輿論支持,需要一定形式的宣傳、教育,包括專業(yè)學(xué)校的教育、普通學(xué)校的教育、行政主管部門的宣傳教育、業(yè)主及主委員會(huì)對(duì)某些業(yè)主和物業(yè)使用人的宣傳教育,當(dāng)然也包括物業(yè)管理企業(yè)對(duì)個(gè)別業(yè)主或物業(yè)使用人的耐心宣傳和教育等。

3.6必須規(guī)范對(duì)物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理市場、物業(yè)管理行業(yè)的管理和監(jiān)督。比如業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督,物業(yè)管理企業(yè)之間的監(jiān)督、物業(yè)管理對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人的管理和監(jiān)督,業(yè)主或物業(yè)使用人之間的監(jiān)督,當(dāng)然也含及社會(huì)輿論監(jiān)督,等等,讓物業(yè)管理市場行為中所有的一切都置于廣泛而規(guī)范的社會(huì)監(jiān)督之下,那些現(xiàn)在仍不規(guī)范的甚至違法乃至犯罪的行為,便會(huì)如過街老鼠,人人喊打。

3.7發(fā)動(dòng)各種社會(huì)力量,深入探討解決物業(yè)管理規(guī)范化過程中所可能出現(xiàn)的方方面面的現(xiàn)實(shí)問題。在物業(yè)管理實(shí)踐中,許多物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)甚至地方物業(yè)管理行政主管部門、相關(guān)行政職能部門等業(yè)已探索出種種行之有效的管理、監(jiān)督、考核的方法、手段和途徑。

3.8充分發(fā)揮業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的作用,規(guī)范其運(yùn)作,確保其依法依約行使職權(quán)、履行法定和約定義務(wù)。在促進(jìn)物業(yè)管理規(guī)范化這方面,業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)具有無可替代、舉足輕重的地位和作用,絕不容忽視。

4物業(yè)管理規(guī)范化之結(jié)論和展望

通過以上分析,我們便不難得出這樣一些結(jié)論:無論是物業(yè)管理企業(yè)本身、物業(yè)管理從業(yè)人員,還是物業(yè)管理行政主管部門、業(yè)主、建設(shè)單位等,也不論是物業(yè)管理招投標(biāo)、前期物業(yè)管理,規(guī)范化已成為物業(yè)管理市場、物業(yè)管理行業(yè)良性發(fā)展的必然要求和趨勢。物業(yè)管理規(guī)范化是一個(gè)社會(huì)系統(tǒng)工程,需要包括物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主、建設(shè)單位乃至社會(huì)各界方方面面的理解、支持、配合和共同努力。物業(yè)管理規(guī)范化的必要性和重要性已毋庸置疑,但同時(shí)它又不可能一蹴而就。這需要一個(gè)過程。

可能誰也無法準(zhǔn)確預(yù)見在未來的物業(yè)管理過程中會(huì)出現(xiàn)何種局面,更不能準(zhǔn)確預(yù)言其發(fā)展進(jìn)程,但物業(yè)管理的發(fā)展規(guī)律告訴我們:在實(shí)行社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的中國,在全社會(huì)共同努力構(gòu)建和諧社會(huì)的中國,物業(yè)管理的規(guī)范化必將實(shí)現(xiàn),而規(guī)范化的物業(yè)管理必將為改善全民人居環(huán)境,保證居住品質(zhì),提升全民生活品位,提高全民工作質(zhì)量,創(chuàng)造物業(yè)新的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)價(jià)值!

參考文獻(xiàn):

[1]周鴻編著.《物業(yè)公司規(guī)范化管理工具箱》.人民郵電出版社.

[2]牟海等編著.《物業(yè)公司精細(xì)化管理》.人民郵電出版社.