導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)市場投資，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

繼去年出現(xiàn)創(chuàng)紀(jì)錄的資本外流之后，中國當(dāng)局收緊了對現(xiàn)有資本管制的執(zhí)行，并加大了中國企業(yè)海外投資的難度。

中國公民每人每年只被允許用人民幣購買價值5萬美元的外匯。尋求在國外花掉更多資金的人使用各種變通辦法，比如利用多人的購匯額度，或者在境外使用中國信用卡，但國家外匯管理局已采取行動限制這類做法。此前銀行還被允許幫助客戶向海外轉(zhuǎn)移資金，但現(xiàn)在要獲得轉(zhuǎn)移大筆資金所需的官方批準(zhǔn)更難了。

中國富人把目光投向海外，是為了在國內(nèi)過熱的房地產(chǎn)市場之外分散自己的資產(chǎn)。近60%的同比價格漲幅，令人擔(dān)心局部的泡沫可能就要破裂。在深圳和上海等一線城市，地方政府已采取行動遏止價格飆漲，提高了購買第二套住房的難度。

流入海外一線市場的資金已經(jīng)在一些國家引發(fā)反彈，例如澳大利亞和新加坡政府在本地居民抱怨價格太高、自己被排擠出房市后，均出臺了針對海外買家的限制措施。

上述報告的作者們預(yù)計，中國人士對美國住宅物業(yè)的投資將從2015年的286億美元降至2020年的約240億美元。他們相信，這一下降將緩解價格上漲壓力。

“中國買家是非常咄咄逼人的競價者，少了這樣一個咄咄逼人的競價者，整個競價的局面就會改變，”羅森咨詢集團合伙人亞瑟?馬剛表示?！霸谶@2至3年的間隙期間，房價的上行壓力將會小一些?！?/p>

篇2

房地產(chǎn)行業(yè)具有顯著的周期性，在多數(shù)場合，房地產(chǎn)經(jīng)濟周期與宏觀經(jīng)濟周期大體吻合，一個完整的市場周期通常包括繁榮(高漲)、危機、蕭條和復(fù)蘇四個階段。本文根據(jù)不同周期階段的市場特征，分析市場主體的決策動機，并依次比較在各個階段FDI資金對房地產(chǎn)市場的不同影響(見表1)。

二、基于江蘇省數(shù)據(jù)的實證分析：FDI與房地產(chǎn)市場波動的五大特點

江蘇是外向型經(jīng)濟大省，經(jīng)濟總量和房地產(chǎn)市場規(guī)模在全國居于前3位，外商直接投資(FDI)流入規(guī)模已連續(xù)數(shù)年名列各省(市、區(qū))首位。在FDI對房地產(chǎn)的投資形態(tài)上，包括普通住房、商業(yè)用房、工業(yè)用房、Shopping Mall、旅游地產(chǎn)等各類商品房，甚至還包括經(jīng)濟適用房等政策性房產(chǎn)，因此在研究上有較強的代表性。從2005年以來的江蘇省房地產(chǎn)市場運行及FDI流動情況看，以國際金融危機的爆發(fā)為時點，大致可以分為三個階段：前危機階段(2005－2008年上半年)：房地產(chǎn)投資和房價持續(xù)上漲，F(xiàn)DI流入較快增長；危機中階段(2008年下半年－2009年前三季度)，房價同比下降，F(xiàn)DI流入大幅減少；后危機階段(2009年四季度至今)，房地產(chǎn)投資增速和房價快速增長，F(xiàn)DI流入出現(xiàn)反彈。對照標(biāo)準(zhǔn)的市場周期特征，可以認(rèn)為前危機階段相當(dāng)于繁榮時期，危機階段相當(dāng)于危機和蕭條階段，后危機階段相當(dāng)于復(fù)蘇階段。但與成熟市場相比，F(xiàn)DI流入江蘇省房地產(chǎn)市場的實際形態(tài)也有諸多特點，主要體現(xiàn)在以下五個方面。

(一)蕭條期的縮短和復(fù)蘇超預(yù)期

從歐美、日本和我國香港地區(qū)等成熟市場的實踐看，房地產(chǎn)市場進入蕭條階段后，一般均經(jīng)歷數(shù)年乃至十余年的低迷，價格和投資規(guī)模跌幅普遍超過最高峰的50％。而此次國際金融危機爆發(fā)后，江蘇省房地產(chǎn)市場所經(jīng)歷的蕭條階段只有一年左右(2008年三季度－2009年三季度)，房價同比下跌最大幅度為13％，蕭條階段的時間長度和下跌幅度遠(yuǎn)小于成熟市場。隨后的復(fù)蘇力度十分強勁，在商品房成交價方面，2010年上半年已經(jīng)超過了2008年危機前的最高水平，表現(xiàn)遠(yuǎn)強于同期的境外成熟市場。在房地產(chǎn)開發(fā)投資總額方面，以開發(fā)投資同比增速為例，受金融危機沖擊，該指標(biāo)從危機前的30％以上跌落至2009年末谷底值的7％，此后又逐步回升，2010年二季度已經(jīng)達(dá)到10％以上。我們認(rèn)為，蕭條階段縮短和復(fù)蘇力度的“超預(yù)期”，根本原因是國際金融危機對于我國而言，主要是一個外部沖擊，而不是內(nèi)生性危機。特別是與國內(nèi)一線市場相比，江蘇省的房地產(chǎn)市場整體上屬于二、三線，房價收入比、杠桿率等指標(biāo)均處于相對較低水平，對危機沖擊有較強的承受和恢復(fù)能力。而危機后國家擴大內(nèi)需和推進城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略也是推動開發(fā)投資迅速恢復(fù)的重要原因。對于外資而言，由于江蘇房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇進程超過事前預(yù)期和境外市場復(fù)蘇進度，因此與內(nèi)資相比，后危機階段的外資擴張速度顯得相對較慢，市場份額有所下降。

(二)流入房地產(chǎn)的外資占房地產(chǎn)開發(fā)的比重下降，但占全部外資比重上升

從流入房地產(chǎn)業(yè)的FDI占開發(fā)投資比例看，F(xiàn)DI的周期波動幅度明顯大于其他渠道投資，但在總體上流入房地產(chǎn)業(yè)的FDI占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的比例較低，最高不超過同期房地產(chǎn)開發(fā)投資的5％(見圖1)，遠(yuǎn)低于上海、深圳等一線市場，即FDI不是推動江蘇省房地產(chǎn)開發(fā)的主要力量。特別是當(dāng)市場進入復(fù)蘇階段后，雖然房地產(chǎn)業(yè)的利用外資絕對數(shù)量出現(xiàn)回升，但由于同期其他渠道的開發(fā)投資增速更快，導(dǎo)致FDI在開發(fā)投資中的份額明顯下降。但與此同時，流入房地產(chǎn)業(yè)的FDI占全部FDI的比例一直較高，在2008年四季度和2009年前三季度，房地產(chǎn)FDI占同期FDI的10％，而到2009年四季度以后，這一比例上升至17％，特別是2010年以來，這一比例進一步提高，最高達(dá)到當(dāng)月FDI到賬金額的25％。因此，就江蘇省而言，在后危機階段，流入房地產(chǎn)業(yè)的外資增速低于同行業(yè)的內(nèi)資，卻又高于其他行業(yè)的外資。

(三)政策因素對FDI流入房地產(chǎn)有顯著影響

分析2005年以來的江蘇省房地產(chǎn)開發(fā)中利用外資數(shù)量(見圖2)，可以發(fā)現(xiàn)有一個“雙重頂”現(xiàn)象，即2008年初利用外資達(dá)到最高峰，隨后開始下降，到2008年下半年開始回升接近年初高點，2009年初又開始下降，直到2010年才見底回升。我們認(rèn)為，形成“雙重頂”的一個重要原因是政策面的變化。在2007年12月起實施的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》中，國家除了出臺新一輪限制外資進入房地產(chǎn)的政策外，還限制外資進入房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司?！跋尥饬睢钡膶嵤?，使得FDI投資房地產(chǎn)項目的審批周期拉長、能否獲得審批通過的不確定因素不斷增多，境外資本進入國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的準(zhǔn)入門檻大幅度提高。從而形成了FDI流入的一個政策性項部，而后一個頂部則來自市場本身，即金融危機爆發(fā)導(dǎo)致了境外融資成本提高，F(xiàn)DI資金來源減少，從而形成了市場性頂部。

(四)外資房地產(chǎn)企業(yè)的收益率基本保持穩(wěn)定

從2006年－2009年江蘇省外資房地產(chǎn)企業(yè)的主要經(jīng)營指標(biāo)看(見表2)，經(jīng)營規(guī)模保持較快擴張，2009年外資房地產(chǎn)企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入比2006年增長171％，年均復(fù)合增長率接近40％，與此同時，主營業(yè)務(wù)利潤率基本保持穩(wěn)定，凈利潤率也先降后升。由此可見，在這一期間導(dǎo)致FDI流入數(shù)量的變化主要原因不是流入房地產(chǎn)業(yè)投資收益的變化，而是境外投資方的自身條件變化(如投資計劃、境外資金成本和流動性狀況等)。

(五)即使在房地產(chǎn)市場蕭條階段，存量FDI的流出意愿也不明顯

統(tǒng)計顯示，雖然金融危機爆發(fā)后，進入房地產(chǎn)業(yè)的FDI迅速減少，但與此同時，F(xiàn)DI存量的流出意愿并不強烈。據(jù)統(tǒng)計，2008年四季度和2009年全年，江蘇省房地產(chǎn)業(yè)FDI流出金額(包括撤資和利潤匯出)為3.29億美元，僅為同期房地產(chǎn)業(yè)FDI流入金額的8.5％。我們認(rèn)為，這主要由于國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)投資回報率一直處于較高水平，外資長期看好國內(nèi)房地產(chǎn)市場，不愿意輕易退出。另一方面，國際金融危機爆發(fā)后，歐美等主要經(jīng)濟體采取定量寬松的貨幣政策，一年期LI－BOR利率自2008年10月后持續(xù)走低，今年上半年甚至持續(xù)維持1％以下的歷史低位，境外資本的融資成本極低，加之人民幣升值預(yù)期不斷加強，F(xiàn)DI留在國內(nèi)還可以享受匯兌收益，也使得存量FDI傾向于繼續(xù)留在國內(nèi)。存量FDI的穩(wěn)定性較強，但也應(yīng)注意到，現(xiàn)在穩(wěn)定不等于永遠(yuǎn)穩(wěn)定，如果國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)收益率明顯下降或境外資金成本大幅度提高，這些存量FDI仍然有流出的可能。

三、定量分析

為進一步驗證FDI與房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模、

房價等指標(biāo)的關(guān)系，我們使用計量經(jīng)濟學(xué)的線性回歸和脈沖響應(yīng)方法進行定量分析。

(一)線性回歸分析

由于房地產(chǎn)開發(fā)投資(簡寫為KF)的外部資金來源(不考慮內(nèi)部借款和民間借貸)主要為銀行貸款(簡寫為DK)和利用外資(FDI)，因此假設(shè)t期開發(fā)投資的估計式為：KF(t)=β1FDI(t)+β2DK(t)+β3FDI(t－1)+β4DK(t－1)+……+μ，其中β為各變量的相關(guān)系數(shù)，μ為隨機變量(統(tǒng)計參數(shù)見表3)。

通過逐步剔除t檢驗不顯著變量的方法，最終得出開發(fā)投資規(guī)模的估計式為：KF(t)=0.076FDI(t)+0.14 DK(－3)+0.151 DK(－5)+0.17DK(－6)+0.291DK(－9)+2.253

計算結(jié)果表明：在2005年至2010年5月期間，江蘇省房地產(chǎn)投資完成規(guī)模與FDI流入及新增貸款呈正相關(guān)關(guān)系。當(dāng)期開發(fā)投資規(guī)模主要取決于當(dāng)期的FDI和此前3至9個月的新增貸款。FDI流入房地產(chǎn)業(yè)后，直接帶動了本地區(qū)房地產(chǎn)投資規(guī)模的增加。房地產(chǎn)開發(fā)投資中的FDI每變化1個百分點，將會促使房地投資規(guī)模變化0.07個百分點。而且是與貸款等其他資金來源相比，F(xiàn)DI的時滯效應(yīng)要短得多。換言之，F(xiàn)DI流入數(shù)量的波動將很快導(dǎo)致房地產(chǎn)投資規(guī)模的相應(yīng)變化。

(二)脈沖響應(yīng)分析

通過脈沖響應(yīng)分析來比較各變量的沖擊效應(yīng)。分析結(jié)果表明：一個正向的FDI流入發(fā)生后，對江蘇省房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模有持續(xù)影響，在第3個月累積影響達(dá)到最大，之后呈下降趨勢(見圖3)。

同時定量分析也表明：FDI流入對江蘇省房價增速沒有顯著影響。即FDI推高房地產(chǎn)價格的說法在江蘇省范圍內(nèi)并不顯著，本次危機以后的房價高漲更多地應(yīng)歸結(jié)于內(nèi)資和地方政府的推動。不過也應(yīng)考慮到，由于比價效應(yīng)的存在，如果境外資本抬高一線城市房地產(chǎn)價格，也會對周邊地區(qū)和二、三線城市形成示范，帶動房價上升。

四、結(jié)論及對策建議

(一)主要研究結(jié)論

1　在房地產(chǎn)市場周期的不同階段，F(xiàn)DI流動通過需求環(huán)節(jié)和括供給環(huán)節(jié)會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生不同影響，其影響既包括投資規(guī)模也包括市場價格。

2　在現(xiàn)階段，F(xiàn)DI占江蘇省房地產(chǎn)開發(fā)投資的比例較低，對房價的影響不顯著，但FDI的周期波動性明顯高于其他投資來源，如果其流入規(guī)模進一步擴大，將可能加劇房地產(chǎn)市場波動。

3　與境外市場相比，江蘇省房地產(chǎn)市場的蕭條階段較短，市場反彈復(fù)蘇進程較快，國際金融危機的影響主要是外生沖擊而不是內(nèi)在危機。

4　目前江蘇省外資房地產(chǎn)企業(yè)收益率基本保持穩(wěn)定，房地產(chǎn)業(yè)存量FDI的穩(wěn)定性較好，流出意愿較弱。但不排除條件變化時FDI流出的可能性。

(二)對策建議

1　規(guī)范FDI在房地產(chǎn)業(yè)的市場準(zhǔn)入和經(jīng)營行為。在后危機時代，隨著全球經(jīng)濟復(fù)蘇必然吸引大量的境外資本投入中國房地產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的FDI較快增長。因此，應(yīng)充分認(rèn)識到FDI對房地產(chǎn)業(yè)的實際影響，綜合權(quán)衡長短期利弊，最大程度發(fā)揮FDI的正面帶動作用，引導(dǎo)其增加有效供給和帶動產(chǎn)業(yè)升級，嚴(yán)格限制其助推房地產(chǎn)市場投機，從而促進房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

篇3

［關(guān)鍵詞］熱錢；房地產(chǎn)價格；聯(lián)立方程

［中圖分類號］F820.4［文獻標(biāo)識碼］A［文章編號］1002-2880(2011)03-0075-02

一、引言

“熱錢”又稱“逃避資本”，主要由延伸到國際間從事謀利活動的國內(nèi)短期資金、跨國公司的流動資金及部分暫時閑置或過剩資金、國際銀行擁有的短期資金及其外匯、信貸業(yè)務(wù)資金、各國國際儲備資產(chǎn)的部分資金以及大量涌現(xiàn)的各種投資基金或其他專項基金等共同構(gòu)成的無特定用途的流動資金。它是為追求高報酬及低風(fēng)險，在國際金融市場上迅速流動的短期投機性資金。2005年以來，在人民幣升值預(yù)期的背景下，大量“熱錢”通過各種渠道流入中國，通過購買人民幣資產(chǎn)(房地產(chǎn)、股票等)進行短期資本投機，以獲得國內(nèi)資產(chǎn)價格上漲和人民幣升值帶來的雙重收益。2008年下半年以來，隨著金融危機席卷全球，部分“熱錢”又陸續(xù)開始撤離。一般而言，大規(guī)模的“熱錢”流入在給一國帶來短期資本投資、推動經(jīng)濟發(fā)展的同時，也會催生資產(chǎn)價格泡沫;而一旦“熱錢”大規(guī)模流出，則會導(dǎo)致資產(chǎn)價格泡沫迅速破滅，對一國的宏觀經(jīng)濟造成嚴(yán)重的負(fù)面影響。由于房地產(chǎn)市場是一個國家最主要的資產(chǎn)市場之一，熱錢流動可能導(dǎo)致房地產(chǎn)價格出現(xiàn)巨大波動，從而對國民經(jīng)濟產(chǎn)生負(fù)面影響。因此，深入研究熱錢對房地產(chǎn)價格的影響并進行科學(xué)測度，對維護宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定、增強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的針對性具有重要的現(xiàn)實意義。

二、文獻評述

關(guān)于國際資本流動對房地產(chǎn)價格的影響，國內(nèi)外學(xué)者從不同角度進行了分析研究。宋勃和高波(2007)研究了國際資本流動對房地產(chǎn)價格的影響，認(rèn)為短期而言，房地產(chǎn)價格上漲吸引了外資的流入;長期來說，外資的流入推動了我國的住房價格上漲。劉莉亞(2008)就熱錢對中國股市和房市的影響進行實證研究，發(fā)現(xiàn)熱錢的涌入的確明顯推動了住宅價格特別是豪華住宅價格的上漲。王元龍(2007)認(rèn)為，從游資的流向來看，房地產(chǎn)領(lǐng)域是“熱錢”流入的主要目標(biāo)，目前國內(nèi)對房地產(chǎn)的需求正處于上升階段，高額的回報率吸引了大量熱錢流入到房地產(chǎn)行業(yè)。杜輝等(2006)分析了熱錢進入房地產(chǎn)市場的途徑，認(rèn)為一定數(shù)量的熱錢流入可以增加房地產(chǎn)行業(yè)的融資，促進房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展;但是大量熱錢流入到房地產(chǎn)市場就會造成房價不斷上漲，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場產(chǎn)生泡沫。閆之博(2007)研究了GDP與FDI對房地產(chǎn)價格的影響，其實證結(jié)果表明GDP、FDI對房地產(chǎn)價格均有正向的推動作用，但GDP是主要影響因素。孟曉宏和李春吉(2006)分析了國際資本流入中國的現(xiàn)狀和影響房地產(chǎn)的途徑，并進一步分析了國際資本流動對房地產(chǎn)價格的影響。黎友煥(2008)認(rèn)為人民幣升值預(yù)期和中國房地產(chǎn)市場的高利潤，吸引了越來越多的境外熱錢流入到中國的房地產(chǎn)市場，抬高了房價并助長了泡沫，給中國房地產(chǎn)市場帶來了巨大的風(fēng)險。劉剛和白欽先(2008)從理論上分析了熱錢對中國房地產(chǎn)價格的影響，并提出熱錢影響中國房地產(chǎn)價格，進而威脅中國金融安全的三種傳導(dǎo)機制。呂江林和楊玉鳳(2007)認(rèn)為境外資金大量流入到中國房地產(chǎn)市場，產(chǎn)生了“羊群效應(yīng)”，引起大量民間資金紛紛跟風(fēng)入市，推動了國內(nèi)房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲。Michael F．Martin 和Wayne M．Morrison(2008)在中國熱錢問題的研究中指出，有大量熱錢流入到中國的房地產(chǎn)市場，推動了房地產(chǎn)價格的上漲。綜合來看，目前關(guān)于熱錢對房地產(chǎn)價格影響的大多數(shù)研究還主要集中在理論分析上，實證研究相對較少。

三、建立模型

本文應(yīng)用模型檢驗國際投機資金對于房地產(chǎn)價格的影響，在房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的情況下，投機資金對需求的影響應(yīng)該不顯著，房地產(chǎn)需求的主要影響因素應(yīng)該是消費者的購買能力。同理，投機資金對價格的影響應(yīng)該也是不顯著的，房地產(chǎn)價格應(yīng)該由供給和需求共同決定。如果供給和需求對價格的影響也不顯著，而前一期價格影響較為顯著時，說明當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為穩(wěn)定，價格增長屬于自然增長。

本文選取中國房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)進行模型檢驗，數(shù)據(jù)來源于《中國統(tǒng)計年鑒(1996—2009)》和國家商務(wù)部統(tǒng)計數(shù)據(jù)。由于中國房地產(chǎn)起步較晚，數(shù)據(jù)資源有限，而且為了使各指標(biāo)的統(tǒng)計口徑一致，選取1994—2008年度數(shù)據(jù)進行房地產(chǎn)市場供求分析。

首先測算游資最常用的辦法，是用外匯儲備增加額減去經(jīng)常項目順差和外商直接投資，再經(jīng)適當(dāng)調(diào)整，扣除正常的貿(mào)易轉(zhuǎn)移支付利潤匯出以及資金回調(diào)等因素剩余的就是“熱錢”。“熱錢”估計額=外匯儲備增加額-貨物貿(mào)易順差-FDI。

本文使用Eviews估計聯(lián)立方程，模型估計方法采用系統(tǒng)估計方法，參數(shù)估計時使用三階段最小二乘法(3SLS)。在聯(lián)立方程模型中，Demondt、Supplyt和Pt是內(nèi)生變量，其余變量為先決變量。內(nèi)生變量具有一定的概率分布，其參數(shù)是模型待估元素，它不僅影響整個系統(tǒng)，也受系統(tǒng)影響。外生變量對系統(tǒng)有影響，但不受系統(tǒng)影響。

對聯(lián)立方程模型中任意一個方程，可識別的必要條件是q*≥p-1。其中，q*代表該方程不包括的先決變量個數(shù)，p代表該方程包括的內(nèi)生變量個數(shù)，取等號表示恰好可以識別?？梢灾婪匠探M每個方程都滿足可識別的必要條件。

在估計過程中，不斷對參數(shù)顯著為零的變量進行調(diào)整和剔除，計算結(jié)果如以下聯(lián)立方程所示。房地產(chǎn)需求方程擬合的R2=0.994735，供給方程擬合的R2=0.965453，價格方程擬合的R2=0.993554?？梢钥闯?，方程擬合較好。

最終聯(lián)立方程可以表示為：

Demondt=28385.3-67804.82PYt+4.480825St-5.16029Pt-1

Supplyt=-117864.3+52754.6RPt-1+23.4968Pt

Pt=5278.791-0.055754×Supplyt+0.064505×Demondt-28.00429×CPIt+0.267482×HMt

Qt=Min(Demondt,Supplyt)

陳進：國際投機資本對房地產(chǎn)市場影響的實證分析四、結(jié)論分析與政策建議

1.首先分析房地產(chǎn)市場的需求，對于需求方程來說，房價收入比的增加會降低對房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求，居民的儲蓄存款余額的增加會成倍增大對房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求。目前推動我國房地產(chǎn)需求不斷擴大的因素正是對房地產(chǎn)產(chǎn)品的購買力和投資能力，由于城鎮(zhèn)居民可支配收入和儲蓄增長速度很快，所以房價收入比所體現(xiàn)的房地產(chǎn)產(chǎn)品購買力(PYt越小，購買力越強)正在逐漸增強；在理論上，如果需求中泡沫成分很高，那么就會出現(xiàn)預(yù)期價格越高，需求越旺盛的現(xiàn)象。而方程中價格預(yù)期的作用也影響著房地產(chǎn)需求，由于預(yù)期的影響與需求呈反比變化，說明目前我國房地產(chǎn)中具有一定泡沫成分。

2.在供給方程中，房地產(chǎn)價格與造價比的增大會導(dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)品供給的增加，因為房地產(chǎn)價格與造價比越高說明房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的利潤空間越大，這是十分符合經(jīng)濟學(xué)原理的。投資盈利能力和當(dāng)期價格成為影響供給的主要因素，這與當(dāng)前房地產(chǎn)市場供給存在的惜售現(xiàn)象十分吻合。所謂惜售，是指開發(fā)商為獲得利潤最大化，不愿意過早出售產(chǎn)品而有意識地控制銷售量與銷售速度，換句話說，也就是開發(fā)商故意把房子空置起來不賣。由于房價的不斷攀升，開發(fā)商的惜售現(xiàn)象日益突出，主要表現(xiàn)在以下幾個方面:一是在一定的銷售周期內(nèi)將銷售分成多期進行，將較多較好的房子留在后面賣個好價錢;二是在預(yù)售前拿出部分商品房，留給公司關(guān)系戶;三是在正式預(yù)售前進行內(nèi)部發(fā)號;四是在正式銷售時進行內(nèi)部銷售控制，適當(dāng)保留部分好房源。這是人為制造房地產(chǎn)市場供求不平衡，使房地產(chǎn)供求信息不能準(zhǔn)確反饋到有關(guān)政府部門，導(dǎo)致政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控機制失靈。

3.分析房地產(chǎn)市場價格方程，可以看到CPI和熱錢都是顯著變量，CPI越低，人民幣升值壓力就會存在，游資流入的比例就會越大，房地產(chǎn)價格也就越高。根據(jù)上述模型，外國游資每流入100億美元，房地產(chǎn)價格會提高27元/平方米。進入中國房地產(chǎn)業(yè)的外資一般分為“明”和“暗”兩種，“明”的指納入商務(wù)部外資統(tǒng)計范圍的房地產(chǎn)業(yè)外商直接投資;“暗”的則指通過其他渠道進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場的境外資本，這就是方程中估算的“熱錢”。這些游資絕大部分是在房地產(chǎn)市場購買房產(chǎn)，而不是進行實實在在的房地產(chǎn)項目開發(fā)，外國游資對房地產(chǎn)價格的影響是顯著的，在目前中國還存在巨大的人民幣升值壓力，而且人民幣匯率遲遲未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的情況下，“熱錢”流入房價節(jié)節(jié)高升的房地產(chǎn)市場，可以減輕長期滯留中國境內(nèi)的成本壓力，還可以獲取房地產(chǎn)增值收益，一旦人民幣升值至合適水平，這部分“熱錢”即可套現(xiàn)撤出中國。抬高房價只是問題的一個方面，那些謀求短線炒作的海外基金，一旦人民幣升值或樓盤增值后很快撤資，剩下盲目跟進的中小投資者可能無法應(yīng)對驟然的波動，將危及中國樓市的穩(wěn)定。所以如果投機資金在房地產(chǎn)市場中比重過高，房地產(chǎn)泡沫過于嚴(yán)重，到那時中國房地產(chǎn)將面臨崩盤的危險。

在價格方程中，模型的估計結(jié)果顯示需求對價格的影響要比供給更加顯著(見相關(guān)估計系數(shù)的3SLS參數(shù)估計值)。這說明在中國房價加快城市化腳步的階段對房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求相比較于供給更加旺盛。

［參考文獻］

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關(guān)鍵詞：安徽??；房地產(chǎn)市場；FDI

一、引言

隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，參與房地產(chǎn)市場的資金來源也不斷增加，這為有效促進房地產(chǎn)市場的繁榮創(chuàng)造了條件，作為在外資中占絕對優(yōu)勢的FDI隨著安徽省房地產(chǎn)市場的發(fā)展不斷增加。規(guī)范FDI在房地產(chǎn)市場上的影響，從而促進安徽省房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

二、安徽省房地產(chǎn)發(fā)展情況

近年來，隨著經(jīng)濟的增長以及農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化的不斷推進，安徽省的各城鎮(zhèn)中對住房的需求不斷增加，加上由于農(nóng)村人口收入增加，在城鎮(zhèn)中購房居住以及投資需求也增加推動著安徽省房地產(chǎn)市場的發(fā)展和進步。

2000年到2012年，安徽省房地產(chǎn)年總投資從93.09億元增加到4459.06億元，增長了47.9倍，年均增長38.47%。而同期固定資產(chǎn)的增長19.17倍，年增長率為26.47%，房地產(chǎn)投資的增長率高于固定資產(chǎn)增長率12個百分點。2004年國家對房地產(chǎn)投資進行了宏觀調(diào)控，使得房地產(chǎn)投資一度出現(xiàn)了下降。盡管如此，房地產(chǎn)投資已經(jīng)成為固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，對安徽省經(jīng)濟發(fā)展起著重要推動作用。

三、安徽省房地產(chǎn)企業(yè)資金來源分析

房地產(chǎn)的開發(fā)必須具備充足的資金，安徽省房地產(chǎn)市場的資金來源與全國的房地產(chǎn)市場的資金來源途徑大致是一樣的。

（一）自籌資金

自籌資金是發(fā)展商從房地產(chǎn)開發(fā)的自籌資本金，是開發(fā)商從事房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)。自籌資金的主要來自于開發(fā)商自己的資金、商品房的預(yù)售收入以及關(guān)聯(lián)企業(yè)的注入資金。2004年以前，全國房地產(chǎn)投資中的自籌自資金的比例都沒有達(dá)到這一要求，2004年以后，基本上都在30%以上，而安徽省開發(fā)商的自籌資金2000年以來一直在30%以上。

（二）國內(nèi)貸款

開發(fā)商的國內(nèi)貸款主要是指國內(nèi)銀行提供的貸款，是開發(fā)商獲得外來自己最主要的形式。銀行貸款包括企業(yè)貸款和流動性貸款。但是由于經(jīng)濟形式的變化以及房地產(chǎn)市場上存在的泡沫以及經(jīng)濟危機的影響，安徽省房地產(chǎn)開發(fā)商從銀行貸款的比例不斷在下降，2000年，開發(fā)商資金中有19%是國內(nèi)貸款，而到了2012年末10.59%的資金是來源于國內(nèi)貸款。自2008年金融危機以來，安徽省的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)緊縮，而為降低銀行風(fēng)險，省內(nèi)銀行業(yè)也縮減了對房地產(chǎn)的貸款。

（三）利用外資

利用外資是房地產(chǎn)開發(fā)商與經(jīng)營的境外資金，主要包括兩部分：直接流入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的外資，包括外商直接投資，對外借款以及外商的其他投資，另一部分是外商購買我國商品房。安徽省房地產(chǎn)利用外資自2000年以來絕對數(shù)額不斷增加，但是由于流入安徽省的國內(nèi)資金的增長速度更快，使得外資在該省房地產(chǎn)市場的總投資占比不斷下降。

四、FDI在安徽省房地產(chǎn)市場中的波動

房地產(chǎn)行業(yè)具有顯著的周期性，在多數(shù)場合，房地產(chǎn)經(jīng)濟周期與宏觀經(jīng)濟周期大體吻合，而FDI與安徽省房地產(chǎn)市場波動中有類似的變化趨勢。

（一）流入房地產(chǎn)的FDI占房地產(chǎn)開發(fā)投資比例下降，占全部外資波動較大

從流入安徽省房地產(chǎn)業(yè)的 FDI 占開發(fā)投資比例看，F(xiàn)DI 的周期波動幅度明顯大于其他渠道投資，但在總體上流入房地產(chǎn)的 FDI 占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的比例較低，最高不超過同期房地產(chǎn)開發(fā)投資的2.0%，即FDI不是推動安徽省房地產(chǎn)開發(fā)的主要力量。而FDI在房地產(chǎn)開發(fā)利用外資中的占比變化較大，變化范圍在0―30%之間，但總體上處于高水平。后危機時代，安徽省房地產(chǎn)發(fā)展放緩，外資增加的速度較慢，F(xiàn)DI占外資水平也下降，同期，國內(nèi)的投資速度高于FDI的增長速度。

（二）經(jīng)濟環(huán)境對FDI流入房地產(chǎn)市場有重要影響

分析2000 年以來的安徽省房地產(chǎn)開發(fā)中利用外資數(shù)量，可以發(fā)現(xiàn)有一個明顯的“重頂”現(xiàn)象，即2008年初利用外資達(dá)到最高峰，隨后下降，到下半年開始回升接近年初高點，2009 年初又開始下降，直到 2010 年下降速度才開始放緩。金融危機爆發(fā)導(dǎo)致境外融資成本提高，F(xiàn)DI 資金來源減少，從而形成了市場性頂部。2007年到2009年安徽省的房地產(chǎn)市場受金融危機影響呈現(xiàn)倒“V”走勢，而安徽省房地產(chǎn)開發(fā)利用外資走勢也出現(xiàn)倒“V”走勢，說明該省經(jīng)濟環(huán)境的變化對房地產(chǎn)市場和外資的利用有類似的影響與作用。

五、規(guī)范FDI在安徽省房地產(chǎn)發(fā)展

在后危機時候，隨著安徽省經(jīng)濟的不斷復(fù)蘇，政府加大了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控和管理力度，市場開發(fā)過是的FDI流入安徽省市場更加便利，規(guī)范FDI對安徽省市場的影響對于推動房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)健發(fā)展有重要影響。

（1）規(guī)范 FDI 在房地產(chǎn)業(yè)的市場準(zhǔn)入和經(jīng)營行為

在后危機時代，隨著全球經(jīng)濟復(fù)蘇必然吸引大量的境外資本投入中國房地產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的FDI較快增長。因此，安徽省房地產(chǎn)市場應(yīng)充分認(rèn)識到 FDI 對該產(chǎn)業(yè)的實際影響，綜合權(quán)衡長短期利弊，最大程度發(fā)揮 FDI 在房地產(chǎn)市場上的正面帶動作用，引導(dǎo)其增加有效供給和帶動產(chǎn)業(yè)升級，同時要嚴(yán)格限制FDI助推房地產(chǎn)市場投機，從而促進房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

（2）政府加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控

房地產(chǎn)市場關(guān)系著社會居民的重要切身利益，房價的上漲對經(jīng)濟有利有弊，保持房價與經(jīng)濟發(fā)展相適應(yīng)的至關(guān)重要。省政府要充分重視房地產(chǎn)業(yè)FDI與經(jīng)濟金融的互動關(guān)系，根據(jù)本省所處不同的發(fā)展水平和市場周期階段，進一步完善和優(yōu)化監(jiān)測和評價標(biāo)準(zhǔn)，防范FDI等熱錢的大量流入，把省內(nèi)房價推高到有真實居住需求的均衡價格以上。

六、房地產(chǎn)企業(yè)要合理利用FDI

后危機時代，隨著經(jīng)濟不斷復(fù)蘇，省內(nèi)的房地產(chǎn)市場要抓住機會，整合企業(yè)的資金鏈，把流入企業(yè)的FDI的作用發(fā)揮到最大。雖然縱觀FDI在安徽省房地產(chǎn)市場中占比均處于較小比重，但是FDI是加強國際合作的一個重要的途徑，房地產(chǎn)市場充分利用FDI的積極作用，不但可以提高企業(yè)的競爭力，同時可以為省內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)的下一階段的開發(fā)和品質(zhì)的提升做好實際準(zhǔn)備。

參考文獻：

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；市場泡沫；行為金融學(xué)

基金項目：德國國家學(xué)校交流局2005～2007年度項目。

作者簡介：高雷(1977－)，男，上海人，汕頭大學(xué)商學(xué)院特聘教授、碩士生導(dǎo)師，德國基爾大學(xué)客座教授，香港中文大學(xué)客座研究員，德國波恩大學(xué)澤爾滕實驗室博士后，主要從事國際金融研究。

中圖分類號：F293.31　文獻標(biāo)識碼：A　文章編號：1006－1096(2007)03－0063－03　收稿日期：2007－01－12

萊茵哈德?澤爾滕教授是德國波恩大學(xué)教授，德國科學(xué)院院士，前歐洲經(jīng)濟學(xué)會主席。1994年，他因在“非合作博弈理論中開創(chuàng)性的均衡分析”方面的杰出貢獻而榮獲諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎。2005年3月及11月，澤爾滕教授兩次來華講學(xué)。其問，他和高雷博士就杭州市房地產(chǎn)市場的泡沫問題進行了深入的探討。

一、我國房地產(chǎn)市場泡沫

房地產(chǎn)市場是一個重要的經(jīng)濟領(lǐng)域。在西方，房地產(chǎn)業(yè)通常被視為一個國家經(jīng)濟發(fā)展的晴雨表。我國以建立商業(yè)化的房地產(chǎn)市場為最終目標(biāo)，從上世紀(jì)80年代起對住房體制開始改革。1998年，國家頒布了住房體制改革的綱領(lǐng)性文件《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房體制改革，加快住房建設(shè)的通知》。近年來，我國房地產(chǎn)市場銷售額增長迅速，年增長超過30％(參見圖1)。

房地產(chǎn)市場很容易產(chǎn)生泡沫(Ablaham，J．M．&H．H．Pat-ric，1994；Case，K．E．&R．J．Shiller，1989；Clark，T．E，1995；Clayton，J．1996；Shiller，R．J，199)歷史上，房地產(chǎn)泡沫崩潰而引發(fā)的全局性經(jīng)濟危機屢見不鮮，例如日本經(jīng)濟由于房地產(chǎn)市場泡沫的破裂10多年來一蹶不振。近年來，中國房地產(chǎn)投資的增長明顯超過固定資產(chǎn)投資的增長，而房地產(chǎn)銷售額增長率又快于房地產(chǎn)投資的增長率(參見圖2)，這就令人擔(dān)心是不是我國商品房價格增長過快、房地產(chǎn)業(yè)利潤過高。其實，自1998年以來我國商品房房價格的增長大大超過城鎮(zhèn)居民收入的增長已經(jīng)是一個不爭的事實。很多學(xué)者就我國房地產(chǎn)市場有沒有泡沫這個問題作了研究(高雷、何少華、殷樹喜，2005；易憲容，2005；牛鳳瑞，2004；杭州市統(tǒng)計局，2004；浙江省企業(yè)調(diào)查隊課題組，2005；魏杰，2003；包宗華，2004)。一些人認(rèn)為我國房地產(chǎn)市場只是過熱，并沒有太多的泡沫處于可控范圍內(nèi)；另一些人則堅持已經(jīng)產(chǎn)生了許多泡沫，繼續(xù)下去泡沫肯定會破裂，從而導(dǎo)致金融危機的發(fā)生。前一部分人從產(chǎn)業(yè)周期波動、經(jīng)濟起飛的需要、人民對房地產(chǎn)的真實需求等方面認(rèn)定只是過熱現(xiàn)象。后一部分人從房地產(chǎn)信貸攀升、房價與居民收入比值過大、房價與租金比值過高，市場換手率升高、空房率攀高等方面進行分析，認(rèn)為房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了泡沫。

二、杭州房地產(chǎn)市場泡沫

1998年中央出臺的停止住房實物分配、逐步實行住房分配貨幣化、并允許個人利用銀行貸款購房的政策，推動了我國市場經(jīng)濟體制發(fā)展最為充分的浙江省的首府杭州的房地產(chǎn)市場的發(fā)展。從圖3中，我們不難發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資的增長率明顯超高過全市GDP的增長率。房地產(chǎn)市場持續(xù)數(shù)年供需兩旺，高速擴張，商品房銷售量和銷售價格同步快速上漲。2001年以來，隨著住房信貸消費、房地產(chǎn)開發(fā)投資信貸政策進一步放寬，加上2002年7月1日開始實行的房地產(chǎn)招標(biāo)制度，杭州的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了超速增長的情況。在2001年、2002年、2003三年中，杭州房地產(chǎn)投資開發(fā)額分別以38．78％、40.69％和30.56％的速度增長；住宅用地價格和商品房銷售價格持續(xù)大幅上漲。杭州的這些狀況，受到全國矚目，被稱為房地產(chǎn)市場的“杭州現(xiàn)象”。

從杭州房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀看，它是存在泡沫的。房價格已經(jīng)偏離其市場基礎(chǔ)價格，也大大超過了居民的承受能力。我們知道房價收入比是國際通用的衡量家庭對房價承受能力的指標(biāo)。以80平方米的商品房為例，杭州的房價收入比達(dá)到11.3倍，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國際認(rèn)可的3～6倍的標(biāo)準(zhǔn)，況且商品房市場上120平方米以上的戶型占了多數(shù)。房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯的賣方市場，炒作跡象明顯，消費者心理恐慌，出現(xiàn)追漲購房現(xiàn)象。在近年開盤的一些樓盤中，炒作者占買家的比例甚至超過50％，大大高于20％的國際警戒線。澤爾滕教授發(fā)現(xiàn)杭州的空房率特別高。據(jù)不完全統(tǒng)計，杭州的二手房市場中，有將近一半的房源為1998年以后建造的新商品房，甚至有部分期房，可以說這高空置率是炒房者造成的。相比于高速增長的房價，杭州的房屋租賃價格增長緩慢，平均年增長率不足1％。這就說明，如果用于租賃而不用于買賣交易的話，杭州的商品房投資是無利可圖的。房屋租賃價格與銷售價格的背離代表了資產(chǎn)盈利能力與資產(chǎn)價格的背離，宣告了資產(chǎn)的泡沫化。在房地產(chǎn)資金方面，1999年以來，杭州房地產(chǎn)開發(fā)投資以平均每年31.41％的速度增長，表面上看來是有充裕的開發(fā)資金作為后盾。但實際上在房地產(chǎn)開發(fā)的資金鏈中，直接或間接來自銀行的資金占了主導(dǎo)地位。2003年1～9月杭州市房地產(chǎn)企業(yè)貸款發(fā)放額同比增長35.1％，發(fā)放個人住房貸款同比增長48.1％，兩者合計占全社會貸款總額的將近五分之一。這說明房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)的膨脹很大程度上，依賴于信貸規(guī)模的擴張。

澤爾滕教授認(rèn)為，我們必須警惕房地產(chǎn)市場的泡沫，他注意到杭州的房地產(chǎn)市場交易量的增長已落后于房價的增長。隨著2003年央行和國務(wù)院先后出臺121號文件和18號文件以后，銀行紛紛限制按揭貸款，提高首付額度，并對某些房地產(chǎn)產(chǎn)品停止按揭，加上高房價制約，目前杭州的房地產(chǎn)銷售增速已經(jīng)放慢。2004年年均銷售增長幅度從2003年的20％以上下降至8.9％(見2004年杭州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報)。而商品房價格卻仍在高速上漲。2004年房屋銷售價格同比增長11.8％，比同期城鎮(zhèn)居民可支配收入的增幅高出2.3個百分點。根據(jù)量價理論，這可能是樓市下跌的前兆。由于房地產(chǎn)市場是關(guān)系國計民生的，房地產(chǎn)市場泡沫的破裂將對我國整個經(jīng)濟、金融體系(大多數(shù)購房者都從銀行貸了

款)造成長期的后果和深重的負(fù)面影響。

三、從眾效應(yīng)對房地產(chǎn)泡沫的影響

從眾效應(yīng)是指市場投資者受其他投資者的影響而采取相同的投資策略，或者說投資者的決策是基于對大眾行為的模仿而不是基于自己的理性判斷(高雷，2005；高雷、任慧玉，2005)。澤爾滕教授和高雷博士認(rèn)為，許多房地產(chǎn)投資者缺乏相關(guān)信息及專業(yè)知識，自己無法做出合理決策，從而遵從大多數(shù)人的判斷。面對快速上漲的房價，一些人認(rèn)為他們?nèi)绻F(xiàn)在不買房將來就買不起了，便迫不及待地買了房。而他們的購買又進一步拉升了房價，迫使另一批人因為同樣的擔(dān)憂而成為新一批商品房購買者。于是，類似于多米諾骨牌效應(yīng)的連鎖反應(yīng)產(chǎn)生了，促使房價一路攀升，直至最后崩潰。從眾效應(yīng)使個人偶然行為演變?yōu)槭袌銎毡樾袨?，造成價格遠(yuǎn)離價值，加強了房地產(chǎn)市場的泡沫與價格波動。

四、政策建議

澤爾滕教授和高雷博士對我國房地產(chǎn)市場存在的問題提出了具體的政策建議。

1．放寬對利率的限制。我國有很長一段時間是以計劃經(jīng)濟為中心的。由于傳統(tǒng)的社會主義意識形態(tài)，我國目前的經(jīng)濟體系中還有許多與有效、高效、健康的市場經(jīng)濟制度相違背之處，這其中首要的是政府對經(jīng)濟干預(yù)過多。在我國，利率不是由市場調(diào)控，而是由政府決定的。因為利率在我國房地產(chǎn)投機交易中扮演了一個的關(guān)鍵性角色，因此我國應(yīng)該根據(jù)市場需求來調(diào)節(jié)利率，抑制房地產(chǎn)市場的過度投機。

2．完善房地產(chǎn)金融體系，建立和發(fā)展房地產(chǎn)金融二級市場。為實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，必須完善房地產(chǎn)金融體系，著手研究建立住房抵押貸款二級市場，實現(xiàn)抵押貸款的證券化，將一、二級市場作為一個整體納入金融大循環(huán)，打通房地產(chǎn)市場與資本市場的聯(lián)系。

3．改進房地產(chǎn)貸款和抵押政策，預(yù)防和禁止銀行貸款進入投機市場。如果大量投資者將獲得的銀行貸款用于房地產(chǎn)市場的投機交易，那么當(dāng)房地產(chǎn)市場泡沫破裂時，勢必會導(dǎo)致銀行無法收回貸款的不良局面。而目前我國銀行的壞賬比率已經(jīng)高達(dá)30％!

4．封堵境外投機資金。要防止房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)膨脹，就要封堵境外對人民幣有升值預(yù)期的投機資金繼續(xù)涌入。

5．加強正確的宣傳引導(dǎo)。由于大眾對于房地產(chǎn)缺乏有效信息和專業(yè)知識，極易產(chǎn)生從眾效應(yīng)，政府必須加強宣傳和引導(dǎo)，使消費者能夠理性購房，避免產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，造成房地產(chǎn)投機增強吹大泡沫。

6．抑制不良信息傳播。政府部門應(yīng)根據(jù)人口、收入等因素制定并公布比較詳細(xì)的房地產(chǎn)中長期發(fā)展規(guī)劃，并定期修改，且嚴(yán)格實施，那么大眾對房地產(chǎn)市場的預(yù)期也就不會忽高忽低，投機行為也就難以發(fā)生。

7．采取適當(dāng)措施，避免泡沫突然破滅。我們知道，泡沫突然破滅會招致金融和經(jīng)濟危機。所以，政府不要采取過激措施，而要通過小幅連續(xù)的政策來逐漸改變公眾的預(yù)期，以避免泡沫突然破滅。

8．為投資者開創(chuàng)新的投資領(lǐng)域，創(chuàng)造新的金融工具。國內(nèi)投資者缺少有效的投資機會；到目前為止，我國只有股票市場和房地產(chǎn)市場這兩個主要的投資市場。這可能也是我國房地產(chǎn)市場過度投機的一個原因。因此我國應(yīng)致力于為投資者提供新的投資市場，如期貨市場，債券市場和外匯市場等。

五、結(jié)論

篇6

從2004年開始，中央政府一直在對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的投資過熱及一些地方的房價快速上漲采取宏觀調(diào)控的政策。從這幾年政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的目標(biāo)來看，每年對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)都是穩(wěn)定房價，但實際上越是對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，政府越是要穩(wěn)定房價，各地房價上漲的幅度越大。而且，目前所看到的各

地房價僅是政府公布的新商品房銷售價格，如果以二手房價格來看國內(nèi)房價的上漲幅度，那么目前全國所謂的“穩(wěn)定房價”就會更加離譜了。

從最近各地房價快速飆升的情況來看，它意味著幾年來政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控所取得成果十分有限。不僅如此，“穩(wěn)定房價”的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)則成全國各地房地產(chǎn)市場價格上漲的動力。因為在市場經(jīng)濟中，市場的價格完全是由市場的供求關(guān)系來決定，價格的變化可以改變市場供求關(guān)系來調(diào)整。如果以“價格穩(wěn)定”作為政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)，那就是政府向房地產(chǎn)市場明確表示，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價格只能夠穩(wěn)定在現(xiàn)有的一個基點上，只能是上漲而不是下跌。特別是當(dāng)國內(nèi)房地產(chǎn)市場基本上成為投資者的市場時，市場的價格基本上是投資者對市場的預(yù)期決定的。

政府對房價的穩(wěn)定其實就是對房地產(chǎn)市場的價格擔(dān)保，即以政府政策保證房地產(chǎn)市場價格只漲不跌。如果政府對房價進行擔(dān)保，而且住房又是投資品，那么投資者進入這個市場就是零風(fēng)險的市場（房價只漲不跌）。當(dāng)一個投資市場是零風(fēng)險及投資者能夠便利利用銀行金融杠桿（通過銀行按揭貸款）進入房地產(chǎn)市場時，那么大量的投資者涌入市場而導(dǎo)致房價的飆升也就自然了。特別是今年不少民眾借助股市的繁榮獲得一桶金之后，更是為不少投資者進入房地產(chǎn)市場提供便利的條件，這樣進入房地產(chǎn)市場的投資者自然更是會增加。在這種情況下，國內(nèi)各地的房價豈能不飆升？也就是說，最近房價快速飆升，盡管原因有很多，但是它意味著早幾年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控失效，意味著政府必須全面來改進這些政策結(jié)與政策目標(biāo)相悖的政策。否則，國內(nèi)各地房價上漲的勢頭根本上得不到遏制。

對于各地房價快速上漲，由于沒有明白國內(nèi)房地產(chǎn)市場實質(zhì)所在，目前所采取的政策是以建立住房保障體系為由，來加大廉租屋的建設(shè)，在增加經(jīng)濟適用房及創(chuàng)新一個新概念限價房的建設(shè)。希望以此來調(diào)整房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)，來解決中低收入居民的住房問題，來遏制過高的房價。比如，北京市已推出第二批限價為7000元/平方米土地拍賣。十分有限的經(jīng)濟適用房、限價房不僅對遏制過高的房價是杯水車薪，而且也是以政府對房地產(chǎn)市場定價，變相來推高當(dāng)?shù)胤績r。試想，當(dāng)?shù)刈畹头績r的標(biāo)桿在那里，其他房地產(chǎn)項目的價格豈能不在這基礎(chǔ)上上漲？

還有隨著近期房價快速飆升，也可能引發(fā)一系列的問題，如大幅度增加政府的住房保障壓力；固定資產(chǎn)投資過熱進一步強化，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逆向選擇；可能進一步刺激城市拆遷熱，引發(fā)新的矛盾和沖突；可能帶動物價進一步上漲，引發(fā)嚴(yán)重的通貨膨脹；房地產(chǎn)投資涌入，房地產(chǎn)市場的泡沫進一步吹大等，從而引發(fā)新一輪的更為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)宏觀。

因此，要遏制目前過高的房價就得從根本上入手。就得重新確立中國的房地產(chǎn)發(fā)展模式及重建中國的住房保障體系。比如，為了保證中國的每一個居民都有基本的居住保證，就得建立起《住宅法》，并在此基礎(chǔ)上建立適應(yīng)中國的住房保障體系。在該法律中，首先要明確，國有的土地是每一個中國公民所應(yīng)分享的資源，它的使用就得最大努力地來增加中國公民的住房福利水平。這是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的前提。

在這個住房保障體系中，首先要讓那些喪失生活能力的老人、病人、殘疾人有基本的住房保證。而這部分住房保障就是廉租屋。在發(fā)達(dá)的市場體系下，這部分的住房保障所占的比重不會超過6%，中國則可放在10%比重以內(nèi)，這樣有限的廉租屋才能保護這些弱勢民眾的基本的住房權(quán)利，政府也有能力來做這件事。否則比重太高，政府在財力、管理上的不足，可能會使廉租屋制度形同虛設(shè)。20%左右的中高收入者可用完全商品房解決住房問題。而這個中高收入的商品市場既可是投資品，也可以是消費品。但住房的兩棲性只能限定在這個市場的范圍之內(nèi)。對于之外其余70%居民的住房，同樣也得通過市場來解決，但是他們則要在政府的各種幫助下進入房地產(chǎn)市場。而這個70%的房地產(chǎn)市場只能是住房消費市場。

篇7

2009年國內(nèi)房地產(chǎn)市場十分怪異,1-3月份全國的房地產(chǎn)市場開始復(fù)蘇,住房銷售開始增長。在當(dāng)時的市場,基本上是以消費者為主導(dǎo),住房的銷售與價格都出現(xiàn)了平穩(wěn)的增長。但是,隨著房地產(chǎn)市場復(fù)蘇,從4月份開始房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)量價齊漲的態(tài)勢,而且這種態(tài)勢愈演愈烈。先是從北京、上海、深圳、廣州等一線城市,然后逐漸蔓延到二三線城市,在這些城市,這種住房銷售價升量增的局面一直持續(xù)到9月份。進入10月份,國內(nèi)房地產(chǎn)市場又出現(xiàn)所謂的“價滯量跌”的態(tài)勢。也就是說,2009年上半年房地產(chǎn)市場突然爆發(fā)出少有繁榮,但到進入9-10月份之后,這種繁榮突然又停止了。從這兩個月情況來看,一方面各地的房價節(jié)節(jié)攀升,讓越來越多的住房消費者遠(yuǎn)離這個市場;另一方面,住房的銷售在早幾個月連創(chuàng)新高之后,突然間又快速下降。一方面房地產(chǎn)的廣告在各種媒體上鋪天蓋地,房地產(chǎn)的各種交易會接二連三;另一方面房地產(chǎn)開發(fā)商卻說房子已經(jīng)賣完了,他們沒有房可賣。一方面房地產(chǎn)開發(fā)商大力叫喊房地產(chǎn)市場的“金九銀十”,另一方面?zhèn)鱽淼男畔t2009年9月銷售下降,房地產(chǎn)的“金九”沒有出現(xiàn),“銀十”在前半個月慘然落幕。一方面土地高價拍賣,隨之相應(yīng)的地方房價快速飆升;另一方面全國2009年度購置土地面積1-10月份同比下降18%等等。中國房地產(chǎn)市場這一系列的怪異現(xiàn)象,很難用傳統(tǒng)的理論來解釋了。特別是到了2009年11月及12月上旬,由于市場流傳說住房優(yōu)惠政策將在年底終止,不少一線城市的二手房交易又開始出現(xiàn)火爆的場面。銷售暴增,甚至于出現(xiàn)一套房幾十人來搶購的場面。有人說這是房地產(chǎn)優(yōu)惠政策將改變的預(yù)期,有人說這是房地產(chǎn)“剛性需求”爆發(fā),但是無論什么理由,購買住房就如購買白菜這樣隨意的從眾現(xiàn)象,不僅說明當(dāng)前房地產(chǎn)市場十分特別,也說明當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)將面臨著巨大的調(diào)整。特別是隨著政府部門發(fā)出要遏制房地產(chǎn)泡沫及高房價時,就更是山雨欲來風(fēng)滿樓了。

現(xiàn)在房地產(chǎn)市場關(guān)注的問題是,2009年國內(nèi)的房地產(chǎn)市場為什么會出現(xiàn)這樣突然的繁榮?這種繁榮能夠持續(xù)嗎?如果不能夠持續(xù),2010年國內(nèi)房地產(chǎn)市場將會如何發(fā)展?特別是隨著政府部門發(fā)出遏制高房價的信號,2010年的房地產(chǎn)政策會出現(xiàn)什么樣的調(diào)整?這種調(diào)整對國內(nèi)房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生什么樣的影響?下面筆者將對2009年房地產(chǎn)市場爆發(fā)態(tài)勢作一點分析,分析其繁榮的原因以及這種繁榮的可持續(xù)性,并從中來判斷2010年國內(nèi)房地產(chǎn)政策變化及房地產(chǎn)市場發(fā)展之大勢。

最近國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢

我們先來看一組數(shù)據(jù),從國家統(tǒng)計局2009年12月公布的數(shù)據(jù)來看,1-11月全國房價無論是同比還是環(huán)比都在上漲,而且環(huán)比上漲趨勢從年初開始就沒有改變過。但是,由于中國房價統(tǒng)計指標(biāo)體系的不科學(xué)性,實際上這些統(tǒng)計數(shù)據(jù)沒有從根本上反映國內(nèi)絕大多數(shù)城市房價到底上漲了多少,其上漲的幅度如何。因為2009年1-11月份,普通商品房的價格在上漲,但上漲幅度不是很大。如果按照這種上漲趨勢同比不超過5%,環(huán)比上漲不到過1%。這樣房地產(chǎn)市場價格上漲幅度怎么也看不出問題。但是,實際的情況是,住宅的價格的上漲很大,11月份同比上漲5.7%,環(huán)比10月份上漲1.2%,而且這只是全國的平均數(shù)字。如果以單個城市的情況來看,其漲幅度是驚人的。比如11月份廣州、深圳、金華、銀川、?？诘瘸鞘凶≌瑑r格分別上漲為14.7%、12.6%、11.8%、10.4%、9.6%。也就是說,在國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)后面,許多城市的房價上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國平均數(shù)。

我們再來看房地產(chǎn)開發(fā)投資增長。2009年1-10月份已經(jīng)完成28439億元,增長達(dá)18.9%,比年初整整增長了18個百分點。也就是說,2009年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資增長每個月環(huán)比增長2%以上,而且中國住房銷售是采取預(yù)售的方式,2009年上半年房地產(chǎn)開發(fā)增長比較慢就在于2008年銷售下降。如果以2009年住房銷售增長80%以上的水平來推測,在未來的一二年中,這種增長態(tài)勢不僅不會改變,而且會出現(xiàn)快速增長的態(tài)勢。

從房地產(chǎn)資金使用的情況來看,最為特別的表現(xiàn)為以下幾個方面:2009年1-10月,房地產(chǎn)開發(fā)資金來源于國內(nèi)銀行貸款9119億元,同比增長53.0%,與2008年同期多增加了47.0個百分點;個人住房按揭貸款6162億元,同比增長119.7%,比2008年同期多增加142.0個百分占。2009年1-10月份進入房地產(chǎn)的資金達(dá)到44033億元,同比增長43.4%,比2008年同期多增加了37個百分點。但絕大多數(shù)資金來自銀行,比如銀行貸款達(dá)9119億元、預(yù)售款及其他為20218億元。僅此兩方面資金占進入房地產(chǎn)的資金67%,特別是住房按揭貸款快速增長早就超過了2007年水平。當(dāng)大量的銀行信貸進入房地產(chǎn)市場時,不僅可能在短期內(nèi)把房價推高,制造房地產(chǎn)市場泡沫,而且也正在積累國內(nèi)商業(yè)銀行的潛在風(fēng)險。

從住房的銷售情況來看,2009年1-10月份住房銷售面積66368萬平方米,同比增長了48.4%,比2008年同期多增加了64.9個百分點,而住宅的銷售面積增長更快,為60974萬平方米,增幅達(dá)到50.1%;一般商品住房銷售金額31529億元,同比增長了79.2%;住宅銷售金額為27766億元,同比增長了84.3%,比2008年同期多增加了102.5個百分點;期房銷售金額24332億元,同比增長了79.8%,比2008年同期多增加了97.1個百分點。無論是住房銷售面積還是住房銷售金額遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2007年的水平(這兩組數(shù)據(jù)2007年1-10月分別為44723平方米和17590億元,分別超過了49%和79%)。而且從這些數(shù)字來看,住房銷售價格的增長快于住房銷售面積的增長,由此可見國內(nèi)房價上漲幅度比統(tǒng)計數(shù)據(jù)所顯示的要大。住房銷售達(dá)到前所未有的繁榮,但其繁榮主要是住宅市場,住宅市場的繁榮又是建立在住房預(yù)售的基礎(chǔ)上,其所占住宅銷售的比重為90%以上。這也意味著,由于住房預(yù)售制,住房開發(fā)投資將滯后一個周期,未來國內(nèi)住房開發(fā)投資會有一個較長的增長時期。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場為何會這樣繁榮

從上述的數(shù)據(jù)來看,2009年國內(nèi)房地產(chǎn)市場火爆早就超過了2007年房地產(chǎn)泡沫吹得巨大的時期。正因為2007年的房地產(chǎn)市場有泡沫,才會有政府出臺房地產(chǎn)政策進行調(diào)整,有2007―2008年國內(nèi)房地產(chǎn)市場全面調(diào)整。但是,沒有想到的是,在全球經(jīng)濟一片衰退中,在中國經(jīng)濟的財政政策及貨幣政策的全面刺激中,在全世界的房地產(chǎn)市場價格都在下跌時,中國的房地產(chǎn)市場不僅沒有擠出泡沫,反之突然間價格飚升,出現(xiàn)了前所未有的繁榮。而且隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的繁榮,房價上漲,住房銷售開始放緩。但房地產(chǎn)市場的價升量跌并沒有改變國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格上漲的勢頭,反之,有些城市這種上漲勢頭更為強勁。當(dāng)然,從上面的幾組數(shù)據(jù)中,也不難理解這種房地產(chǎn)繁榮的原因所在。

可以說,2009年房地產(chǎn)市場在1-3月份時,國內(nèi)房地產(chǎn)市場開始復(fù)蘇,但是真的沒有想到,國內(nèi)房地產(chǎn)市場在2009年4-7月份出現(xiàn)那種前所未有的繁榮。不過,這種繁榮是建立在銀行信貸超快速擴張的基礎(chǔ)上的。也就是說,這次房地產(chǎn)市場突然繁榮的原因在于:一是由于2009年住房銷售快速增長主要是銀行信貸推動的結(jié)果,無論是住房開發(fā)的銀行貸款,還是個人按揭貸款的增長都達(dá)到歷史最高水平。二是由于大量的銀行信貸資金涌入,不少居民開始利用銀行的金融杠桿炒作房地產(chǎn),從而使得以消費為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場在2009年4月之后開始轉(zhuǎn)變?yōu)橐酝顿Y為主導(dǎo)的市場。而這種市場的轉(zhuǎn)變,必然會在短期內(nèi)把房價步步推高。當(dāng)房價推高之后,它們完全有能力利用銀行的信貸資金把房價維持在高位而不急于出售,這就是住房銷售為什么能夠在短期內(nèi)突然繁榮又在短期內(nèi)突然銷售下降的原因所在。三是國內(nèi)銀行的信貸為什么會這樣涌入房地產(chǎn)市場,關(guān)鍵的問題就在于商業(yè)銀行用非理性激勵突破第二套住房信貸政策規(guī)定,讓很多投資者便利地獲得銀行的資金進入房地產(chǎn)市場。據(jù)筆者調(diào)查,隨著2009年國內(nèi)貨幣政策調(diào)整,各家商業(yè)銀行為了爭取更高的市場份額,采取了過于寬松的信貸激勵政策,從而使得各家商業(yè)銀行紛紛放松住房按揭貸款標(biāo)準(zhǔn)與限制,讓大量住房投資者利用商業(yè)銀行的資金涌入房地產(chǎn)市場。但是,實際上這些按揭貸款有許多都是違規(guī)發(fā)放的,當(dāng)房價上漲時,這些貸款存在的風(fēng)險不高,如果房價下跌,銀行所面對的風(fēng)險都會顯露出現(xiàn)。四是2009年以來,國內(nèi)股市快速好轉(zhuǎn),在2009年7月份國內(nèi)股市指數(shù)上漲近一倍,而一些小盤股及題材股價格更是上漲好幾倍。當(dāng)國內(nèi)股市形勢一片大好時,肯定會有不少投資者把股市的資金轉(zhuǎn)向樓市,把樓市賺的錢轉(zhuǎn)身股市。如果循環(huán),股市與樓市的價格輪番上漲。但是,股市與樓市有一個很大區(qū)別,因為股市的投資多是用自己的資金,而進入樓市可以利用銀行的高杠桿。當(dāng)房地產(chǎn)市場完全是一個投資的市場,同時又能夠從銀行便利獲得資金以及有過高的杠桿率時,房地產(chǎn)市場的價格豈能不炒高?房地產(chǎn)高價的繁榮豈能不出現(xiàn)?而且以上的分析還沒有考慮價格因素在內(nèi),如果考慮物價因素的變化,房地產(chǎn)繁榮的程度比我們看到的還要高。因為2008年同比幾個月CPI達(dá)到6%以上的水平,而且2009年這幾月CPI則是負(fù)增長。如果把價格因素考慮進去,2009年的住房銷售價格增長將比公布的數(shù)據(jù)還要高。

2010年國內(nèi)房地產(chǎn)走勢

面對這種局面,2010年國內(nèi)房地產(chǎn)市場走勢取決于以下幾個因素。

一是盡管中央經(jīng)濟工作會議認(rèn)為要保證適度寬松貨幣政策的連續(xù)性,但2009年上半年是“極度寬松”而不是適度寬松。這種“極度寬松”是非常時期的應(yīng)急政策,是不可持續(xù)的。從2009年7月份開始,央行就開始對上半年“過度寬松”的貨幣政策進行微調(diào),下半年信貸增長開始放緩。如果2010年信貸政策回歸理性,那么讓大量的信貸資金進入房地產(chǎn)市場是不可能的。在這種情況下,進入住房市場的投資者或可能不會冒然進入,或是會把手中的住房以較高的價格賣出。2010年的信貸政策變化將成為國內(nèi)房地產(chǎn)走勢的關(guān)鍵。

二是2010年9月底個人住房按揭貸款余額達(dá)到4.35萬億元。2009年1-9月份個人消費性貸款達(dá)到新增1.2萬億,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了2007年的水平。這是決定房地產(chǎn)市場繁榮及泡沫的最為核心的因素。那么,2009年個人按揭貸款為什么會增長這樣快?最為根本的原因是國內(nèi)商業(yè)銀行對信貸員的過度激勵,從而使得各商業(yè)銀行都突破現(xiàn)有第二套住房政策的規(guī)定,違規(guī)發(fā)放個人住房按揭貸款,從而使得房地產(chǎn)的炒作又烽煙四起。針對這種情況,2009年6月18日央行與銀監(jiān)會下發(fā)了加強對住房信貸管理的59號文件。該通知不僅細(xì)化了以往的131號文件的精神,而且也制定了對商業(yè)銀行的違規(guī)者嚴(yán)厲處罰的規(guī)定。如果該文件能夠落實,2010年個人信貸增長會受到嚴(yán)格的限制,再加上2010年各商業(yè)銀行沒有那樣大的信貸擴張的沖動,估計個人住房按揭貸款會有一定程度的收緊。只要個人住房按揭貸款收緊,住房的投資者不僅會逐漸退出市場而且也無法讓新的投資者進入市場。如果住房的投資者逐漸地退出市場,那樣想通過銀行信貸杠桿短期內(nèi)再來推高房價并非易事。不過,對此政策能否真正落實還得觀望,中央已經(jīng)意識房地產(chǎn)炒作的嚴(yán)重性,也表示要遏制房地產(chǎn)泡沫,但其態(tài)度仍然不太明確,擔(dān)心對住房消費的沖擊與影響。

三是不僅美國金融危機還在持續(xù),而且迪拜危機又爆發(fā)。這些都是房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致的結(jié)果。因此,盡管中國政府官員有GDP增長的短期偏好,但是他們也是不愿意讓房地產(chǎn)泡沫炒到天上去然后破滅打擊實體經(jīng)濟的。因此,最近總理明確地表示遏制國內(nèi)房地產(chǎn)炒作與泡沫,不希望看到高房價。同時,2009年上半年房地產(chǎn)市場的房價快速飆升,不少城市的房地產(chǎn)泡沫吹大是政府“托市”的結(jié)果。政府有能力吹大房地產(chǎn)泡沫,同樣政府也有能力把過高的房價進行調(diào)整,否則房地產(chǎn)的經(jīng)濟問題就容易轉(zhuǎn)化為政治問題及社會問題。因此,在這樣的一個前提下,政府希望再把房地產(chǎn)泡沫吹大的機率不大(比如終止住房營業(yè)稅的優(yōu)惠等),房地產(chǎn)開發(fā)商想借此來再推房價也是不容易的,但是相應(yīng)的政策如何出臺及執(zhí)行還有待觀察。

四是美國金融危機后,全球經(jīng)濟出現(xiàn)全面的衰退,各個國家的房價都處于下降的通道,特別是美國,其房價上漲近10年也只有一倍多點,但是這次房價調(diào)整已經(jīng)達(dá)到30%以上,而且這種調(diào)整還在進行。但是在中國,當(dāng)全國經(jīng)濟全面向下調(diào)整時,國內(nèi)房價則出現(xiàn)暴漲,不少城市暴漲到歷史最高的水平。這種與經(jīng)濟常識、生活常識嚴(yán)重背離的事情盡管會一時興風(fēng)作浪,但終究會回歸常識。如果一個政府不能夠真正看清這一點,看到房價短期快速飆升的本質(zhì),那么其問題的嚴(yán)重性可能比房價快速飆升還要大。當(dāng)前學(xué)界對此反思很多,有些政府官員也在反思,但絕大多數(shù)地方政府仍然把房地產(chǎn)的發(fā)展作為其地經(jīng)濟增長之動力,作為GDP增長的動力。

五是在上述的情況下,隨著先是住房消費者擠出市場,再是住房投資者不愿或不敢進入市場,而房地產(chǎn)開發(fā)商早就賺得盤滿盆滿而不愿意調(diào)整價格,只要政府的政策不改變或改變幅度很小,房地產(chǎn)市場未來幾個月將出現(xiàn)僵持的局面,即有價無市。至于房地產(chǎn)市場僵持幾個月后,市場會什么樣的變化,就在于政府的政策是著眼于短期還是長期發(fā)展。試想,高房價盡管短期內(nèi)有業(yè)績,但是其結(jié)果不僅會導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破滅,導(dǎo)致金融危機或經(jīng)濟危機。如果這樣將嚴(yán)重阻礙中國經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。

篇8

內(nèi)容摘要:本文首先運用經(jīng)濟學(xué)原理分析了房地產(chǎn)投機泡沫的形成機理,然后結(jié)合我國的現(xiàn)實情況,篩選出能夠有效測度我國房地產(chǎn)投機泡沫的五個指標(biāo),并對這五個指標(biāo)進行合成,最后構(gòu)建了一個綜合性的測度指標(biāo),藉此判定房地產(chǎn)投機泡沫程度的大小。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn) 投機泡沫 形成機理 測度指標(biāo) 指標(biāo)合成

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的主導(dǎo)性、支柱性產(chǎn)業(yè),因其產(chǎn)業(yè)本身具有融資量大、產(chǎn)業(yè)鏈長、波及面廣等特點而對國民經(jīng)濟產(chǎn)生較大影響。隨著我國GDP增長對房地產(chǎn)業(yè)依賴程度的提高,房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性地位愈顯重要。與此同時,房地產(chǎn)業(yè)也是最容易滋生泡沫的行業(yè)之一,由于過度投機而導(dǎo)致的惡性投機性房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)交易中最常見、威脅最大且最難以防范和控制的泡沫。因此,構(gòu)建房地產(chǎn)投機泡沫的預(yù)警指標(biāo)并對其進行測度,可以據(jù)此估量房地產(chǎn)市場的熱度,判斷投機泡沫引發(fā)的可能性,并可以果斷采取相應(yīng)的措施抑制投機資本的進一步滲透,防止和減輕房地產(chǎn)投機泡沫所造成的危害。

房地產(chǎn)投機泡沫的形成機理

房地產(chǎn)市場之所以能夠產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟,原因在于房地產(chǎn)商品既是消費品,又是投機品。房地產(chǎn)具有建設(shè)周期長、自然壽命和經(jīng)濟壽命長以及土地供給有限等特點,這決定了房地產(chǎn)商品的供給曲線彈性較小,需求曲線彈性較大。由此可以判定,房地產(chǎn)商品價格預(yù)期形成的主要決定因素并非供給條件的改變,而是未來需求變化的預(yù)期。隨著價格上漲,投機者預(yù)期未來的價格會更高,如果投資者在(價格較低時)購進房地產(chǎn),在將來賣出(預(yù)期價格更高),則將獲得數(shù)額為價格差的利潤。在此系統(tǒng)性預(yù)期下,投機者的行為具有“跟漲不跟跌”的特點,從而形成了房地產(chǎn)價格越高、需求越大的現(xiàn)象。在這期間如果判斷錯誤,投資者將蒙受損失。投資者之所以會采取這種投機方式,主要是因為他預(yù)期市場上擁有充足的供給。然而,在正反饋效應(yīng)下,全部投資者都采取這種投機方式,就會造成房地產(chǎn)市場上只存在買者而缺少賣者的情況,從而在宏觀水平上打破供求均衡。在這種情況下,追求利潤最大化的投資者為獲得資本收益就會抬高價格,最終形成房地產(chǎn)投機泡沫。本文用圖1表示房地產(chǎn)投機泡沫生成機制。

在正常情況下,房地產(chǎn)市場的供給曲線S0是一條向右上方傾斜的曲線,需求曲線D0是一條向右下方傾斜的曲線,表示隨著房地產(chǎn)價格的上升,供給增加,需求減少,供給與需求數(shù)量在Q0達(dá)到均衡,此時均衡價格為P0。但若房地產(chǎn)市場存在投機需求,則需求曲線就會變成向右上方傾斜的曲線D1,這表明價格越高,投機者在非理性預(yù)期和“羊群效應(yīng)”的作用下,會認(rèn)為未來的房價會更高,投資的獲利空間更大,所以對房地產(chǎn)的需求量也隨著價格的上漲而上升。需求曲線D1與供給曲線S0的交點B是在存在房地產(chǎn)投機情況下的市場均衡點,它對應(yīng)的價格P1高于房地產(chǎn)真實需求所支持的市場均衡價格P0。由于慣性和價格會繼續(xù)上漲的預(yù)期,投機者繼續(xù)買進房地產(chǎn),在圖1中體現(xiàn)為需求曲線D1外移至D2,房地產(chǎn)價格則迅速上升到P2,并以更高的價格賣給其他風(fēng)險偏好更大的投機者,繼續(xù)獲取差價利潤,而差價利潤又吸引其他投機者進入房地產(chǎn)市場,如此循環(huán)下去,直至泡沫破滅。

房地產(chǎn)投機泡沫測度指標(biāo)的選取

(一)房價增長率/GDP增長率

房價增長率/GDP增長率指標(biāo)為房地產(chǎn)投機泡沫的預(yù)示指標(biāo),可據(jù)此預(yù)測房地產(chǎn)價格走勢及產(chǎn)生房地產(chǎn)投機泡沫的可能性。該指標(biāo)主要衡量房地產(chǎn)業(yè)與實體經(jīng)濟的偏離程度。由于房價的增長是以GDP的增長為基礎(chǔ)的,而且房地產(chǎn)業(yè)具有經(jīng)濟增長點的作用,所以其增長速度應(yīng)適度高于整體經(jīng)濟增長速度。當(dāng)房價的增長顯著高于GDP的增長時,意味著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展超出了國民經(jīng)濟的有效支撐,虛高的房價會引發(fā)投機浪潮,造成空置率上升,引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。該指標(biāo)值越大,說明房地產(chǎn)業(yè)相對實體經(jīng)濟發(fā)展的偏離就越大,即房地產(chǎn)業(yè)已超越一國經(jīng)濟的發(fā)展速度,房地產(chǎn)市場開發(fā)過熱,存在房地產(chǎn)投機泡沫的可能性。該指標(biāo)公式為:

(1)

該指標(biāo)的臨界值在國際上并無嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)。一般認(rèn)為,若房價增長幅度是GDP增長幅度的2倍以上時,則可判定房價不正常,泡沫存在的可能性較大。以我國香港為例,1986年至1996年期間,香港該項指標(biāo)的平均值為2.4,處于較高水平,1997年8月是我國香港樓市的最高峰期,該項指標(biāo)達(dá)到了5.0,印證了當(dāng)時樓市投機泡沫的嚴(yán)重性。

(二)房地產(chǎn)實際價格/內(nèi)在價值

房地產(chǎn)投機泡沫是指由房地產(chǎn)投機所引起的房地產(chǎn)價格脫離市場基礎(chǔ)的持續(xù)上漲。根據(jù)這一定義,判斷房地產(chǎn)是否存在投機泡沫,就是對房地產(chǎn)實際交易價格與其市場基礎(chǔ)價值即內(nèi)在價值進行比較。當(dāng)實際價格持續(xù)大幅偏離其內(nèi)在價值時,就可判定存在較為嚴(yán)重的房地產(chǎn)投機泡沫。房地產(chǎn)商品具有兩重屬性,既可以作為消費品滿足人們的居住需求,又可以作為投資品提供租金收益和資本利得。理論上,對于作為收益資產(chǎn)而持有或交易的商品,其內(nèi)在價值是由它所帶來的未來收益的資本化價值所決定的。對于房地產(chǎn)產(chǎn)品來說,其內(nèi)在價值就是其租金的資本化價值,計算公式如下:

(2)

當(dāng)房地產(chǎn)實際交易價格偏離其內(nèi)在價值達(dá)到一定時間、一定幅度時,就可以判定房地產(chǎn)市場存在投機泡沫。一般認(rèn)為,房地產(chǎn)實際價格與其內(nèi)在價值的比值應(yīng)控制在1.05以內(nèi),否則便容易通過乘數(shù)帶動效應(yīng),導(dǎo)致經(jīng)濟過熱,引發(fā)嚴(yán)重的房地產(chǎn)投機泡沫。

(三)商品房空置率

商品房空置率是依據(jù)房地產(chǎn)投機泡沫的外在表現(xiàn)設(shè)計的指標(biāo)。房地產(chǎn)市場是否有“泡沫”,空置率是最具備說服力的指標(biāo)(周方明,2006)。根據(jù)一般經(jīng)濟學(xué)原理,判斷一個商品市場的狀況,主要考察該商品市場供給與需求雙方力量的變化情況。房地產(chǎn)市場的空置狀況,是反映需求強度的指標(biāo),它的大小將影響投資者對未來房地產(chǎn)市場走勢的判斷,并根據(jù)新的預(yù)期修正其在市場中的行為方式。當(dāng)市場中的商品房空置面積持續(xù)上升,房屋空置率居高不下時,說明房地產(chǎn)市場處于供大于求的狀態(tài),為典型的買方市場,市場力量將不利于房地產(chǎn)市場上的供給者。在這種情況下,房地產(chǎn)價格必然會受到較大的向下壓力,這樣投資者將不得不承受由于價格下降而帶來的資金緊張的困境,其中一部分投資者將不得不破產(chǎn)退出市場,從而減少市場供給,并恢復(fù)市場的均衡,反之亦然。然而,如果市場狀況是供大于求,房屋空置面積和空置率一直高居不下,但市場價格卻保持穩(wěn)定,甚至不降反升,并伴之以投資膨脹,那市場運行必然醞釀著越來越大的泡沫。該指標(biāo)計算公式如下:

(3)

該指標(biāo)的國際公認(rèn)警戒線為10%。投資者過度的投機需求,會使房地產(chǎn)投資過熱,加上投資者頻繁轉(zhuǎn)手,就會導(dǎo)致市場上有許多的房產(chǎn)空置,從而使該指標(biāo)變大,因此本指標(biāo)能很好地反映房地產(chǎn)投機泡沫的形成過程,該指標(biāo)越大,房地產(chǎn)投機泡沫形成的可能性就越大。

(四)房價收入比

選用房價收入比指標(biāo)可以在很大程度上反映房地產(chǎn)價格的合理程度和是否存在房地產(chǎn)投機泡沫。房價收入比是房地產(chǎn)價格與居民家庭平均年收入的比值,該比值越高,說明居民家庭購買住房的承受能力越低。該指標(biāo)計算公式為:

(4)

根據(jù)國際經(jīng)驗,房價收入比的合理取值區(qū)間為3~6,超過該區(qū)間,則說明房地產(chǎn)價格的上漲超過了居民家庭對住房的實際支付能力。若某特定房地產(chǎn)市場的房價收入比一直處于上升趨勢,且沒有存在市場萎縮的跡象,則說明該房地產(chǎn)市場中有較多的投機需求,房地產(chǎn)投機泡沫存在的可能性較大。

(五)房地產(chǎn)貸款總額與金融機構(gòu)貸款總額之比

在房地產(chǎn)市場中,房地產(chǎn)開發(fā)商通過金融市場獲取資金進行開發(fā),購房者通過金融市場獲取資金購買房地產(chǎn),完成居住、投資或投機活動,資金在金融市場與房地產(chǎn)市場之間形成“閉環(huán)”循環(huán),金融市場推動著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和膨脹。房地產(chǎn)貸款總額與金融機構(gòu)貸款總額之比反映了信貸對房地產(chǎn)需求的支持程度,該指標(biāo)值越大,說明信貸對房地產(chǎn)投資的支持程度越大,投資者投入房地產(chǎn)消費的程度越高,產(chǎn)生房地產(chǎn)投機泡沫的基礎(chǔ)條件就越好。該指標(biāo)計算公式如下:

(5)

參照日本出現(xiàn)房地產(chǎn)投機泡沫的經(jīng)驗教訓(xùn),結(jié)合我國現(xiàn)實,從國家金融安全和房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展兩個方面考慮,房地產(chǎn)貸款總額與金融機構(gòu)貸款總額之比的臨界值為0.2。該比值越大,說明金融市場對房地產(chǎn)市場支持過度,引發(fā)房地產(chǎn)投機泡沫的可能性就越大。

房地產(chǎn)投機泡沫測度指標(biāo)的整合

本文基于以上五個指標(biāo)建立了一個度量房地產(chǎn)投機泡沫是否存在的綜合指標(biāo),其表達(dá)式如下:

(6)

公式中各指標(biāo)的權(quán)重值可借助德爾菲法和層次分析法(AHP)確定,前者通過對專家評分結(jié)果進行統(tǒng)計整理獲得權(quán)重系數(shù),后者則通過指標(biāo)的兩兩成對的重要性建立判斷矩陣,從矩陣特征根得出指標(biāo)的權(quán)重值。

對于通過上述表達(dá)式得到的房地產(chǎn)投機泡沫綜合指標(biāo)值,還需進一步確定其臨界區(qū)間,通過綜合指標(biāo)實際值與其臨界區(qū)間的比較,才能判斷某一市場是否存在房地產(chǎn)投機泡沫,若實際值超出臨界區(qū)間,還可根據(jù)實際值偏離臨界區(qū)間的幅度判斷房地產(chǎn)市場存在投機泡沫的嚴(yán)重性。確定綜合指標(biāo)的臨界區(qū)間可采用德爾菲法,先以世界各國和各地區(qū)房地產(chǎn)市場為參照對象,考察這些市場房地產(chǎn)投機泡沫發(fā)生期間積累的歷史數(shù)據(jù),通過公式(6)計算出這些市場的綜合指標(biāo)值,得出綜合指標(biāo)值的取值區(qū)間,然后用得到的綜合指標(biāo)值取值區(qū)間驗證發(fā)生過房地產(chǎn)投機泡沫的各參照對象房地產(chǎn)市場的歷史綜合指標(biāo)實際值,據(jù)此檢驗綜合指標(biāo)取值區(qū)間的可靠程度,然后根據(jù)可靠性的大小考慮收窄或放寬綜合指標(biāo)的取值區(qū)間,從而最終得到綜合指標(biāo)的臨界區(qū)間。綜合指標(biāo)值的臨界區(qū)間一旦確定,就可拿某一區(qū)域房地產(chǎn)市場計算出來的投機泡沫綜合指標(biāo)值與之比較,判斷其投機泡沫的有無及嚴(yán)重程度。

結(jié)論

構(gòu)建一個理論依據(jù)充分、合理有效的房地產(chǎn)投機泡沫測度指標(biāo)體系,有助于客觀、準(zhǔn)確地考察房地產(chǎn)市場的熱度和投機泡沫的演化程度。以房價增長率/GDP增長率、房地產(chǎn)實際價格/內(nèi)在價值、商品房空置率、房價收入比和房地產(chǎn)貸款總額與金融機構(gòu)貸款總額之比五個指標(biāo)建立的房地產(chǎn)投機泡沫測度指標(biāo)體系具有較強的實踐針對性,其合成后的綜合指標(biāo)指示性較強,能夠用以判定房地產(chǎn)投機泡沫程度的大小。合理運用該套指標(biāo)體系可以為政府有效管理房地產(chǎn)市場、成功處理房地產(chǎn)投機泡沫提供依據(jù),可以協(xié)助政府把握最佳的宏觀調(diào)控政策入市時機,及時扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場發(fā)展的不良勢頭,從而引導(dǎo)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、健康地發(fā)展。

參考文獻:

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2.徐蠻,任宏.中國房地產(chǎn)市場的投機行為分析[J].山西財經(jīng)大學(xué)學(xué)報,2006(8)

篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟；周期性波動

房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的重要支柱，與其他各行各業(yè)都存在的十分緊密的聯(lián)系，因此，為了保證房地產(chǎn)經(jīng)濟以及國民經(jīng)濟的良好發(fā)展，就必須要加大對房地產(chǎn)經(jīng)濟的重視程度，不斷完善房地產(chǎn)市場相關(guān)的規(guī)章制度，創(chuàng)建良好的市場環(huán)境保護。房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展趨勢一般與宏觀經(jīng)濟增長保持一致，會出現(xiàn)經(jīng)濟波動和不平穩(wěn)發(fā)展，但是在時間角度來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟整體上是在向上、向前發(fā)展的。

一、影響我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的因素

房地產(chǎn)經(jīng)濟在一般情況下與宏觀經(jīng)增長保持一致，但是在發(fā)展過程中也會在平滑發(fā)展的基礎(chǔ)上出現(xiàn)波動，因此房地產(chǎn)波動就是這種在長期發(fā)展趨勢之下出現(xiàn)的上下震蕩。

1.國民經(jīng)濟波動是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的最基本原因

在經(jīng)濟發(fā)展的過程中，不同的行業(yè)和部門經(jīng)常會出現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展不平衡的問題。房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展與增長與這這種經(jīng)濟增長方式一樣，波動形式也基本相同，因為房地產(chǎn)經(jīng)濟在國民經(jīng)濟中的重要地位，是國民經(jīng)濟的重要生產(chǎn)部門，因此房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展就要與其他生產(chǎn)部門保持一致，在發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的時候要與整個國民經(jīng)濟的發(fā)展保持一致，才能夠保持相對的平衡，促進國民經(jīng)濟的發(fā)展。

2.房地產(chǎn)市場的供需矛盾是影響房地產(chǎn)波動的重要內(nèi)在原因

我國實行社會主義市場經(jīng)濟體制，隨著商品經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動也受到了房地產(chǎn)市場供給和需求矛盾的影響。根據(jù)經(jīng)濟學(xué)原理可以知道，在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)經(jīng)濟周期性的不動產(chǎn)經(jīng)濟波動現(xiàn)象是房地產(chǎn)市場中不動產(chǎn)的供需矛盾造成的，因此房地產(chǎn)市場的供給量和需求量之間的差異是經(jīng)常出現(xiàn)變化的，也是造成房地產(chǎn)經(jīng)濟周期性波動的重要因素。

3.房地產(chǎn)價格的變化是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的重要原因

眾所周知，房地產(chǎn)市場具有很大的利潤空間，因此很多企業(yè)和個人都選擇將錢投入房地產(chǎn)市獲得巨額收益，但是在進行房地產(chǎn)投資時，很容易出現(xiàn)投機性和盲目性的問題，巨額的資金涌入房地產(chǎn)市場必然會造成房地產(chǎn)的價格在一定時間內(nèi)急速增長，違背市場規(guī)律。房地產(chǎn)價格的飛漲會給投資方帶來很大的利潤空間和投資回報，巨額的利益會帶動更多的人投資房地產(chǎn)市場，也會有更加巨額的資金流入房地產(chǎn)市場，造成房地產(chǎn)市場的繁榮，促進房地產(chǎn)市場交易量的上升。

二、應(yīng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的有效策略

房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟波動具有很大的影響力，會波及很多的行業(yè)，影響國民經(jīng)濟的良性發(fā)展，在社會主義市場經(jīng)濟下，政府需要加大舉措，采取宏觀調(diào)控政策對市場進行干預(yù)，針對影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的因素制定相應(yīng)的策略，使房地產(chǎn)經(jīng)濟良性發(fā)展，維護社會的安定與和諧。

1.針對國民經(jīng)濟波動造成的房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的應(yīng)對措施

在社會主義市場經(jīng)濟模式下，政府可以采用宏觀調(diào)控來保持市場經(jīng)濟的良性發(fā)展，但是宏觀調(diào)控要與整個國民經(jīng)濟的宏觀調(diào)控保持一致，從而從整體上把握整個國家的市場經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢，保證我國經(jīng)濟的平穩(wěn)快速發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)濟的過度發(fā)展，會影響很多行業(yè)的健康發(fā)展，也會影響整個國民經(jīng)濟的發(fā)展，因此政府必須要貫徹房地產(chǎn)方針政策的落實與實行，及時采取宏觀調(diào)控政策，加大力度去除房地產(chǎn)泡沫，消除虛假繁榮。國家的宏觀調(diào)控政策會在一定程度上影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，但是卻能夠保證房地產(chǎn)經(jīng)濟的長遠(yuǎn)發(fā)展，能夠使投資商獲得長遠(yuǎn)利益，也能使房地產(chǎn)經(jīng)濟實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。面對房地產(chǎn)經(jīng)濟的過度發(fā)展，國家有必要采取緊縮政策，及時解決房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中出現(xiàn)的問題，限制房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動范圍，保證我國經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

2.針對房地產(chǎn)市場供求矛盾造成的房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的應(yīng)對措施

供求矛盾對房地產(chǎn)經(jīng)濟造成的影響，需要依靠房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟運行規(guī)律來解決。目前，我國房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量和需求量很不平衡，因此存在很大的問題，房地產(chǎn)市場短暫的供求平衡之后一般會有很長時間的供求不平衡，會對房地產(chǎn)市場造成很大的損傷，因此政府要十分重視這個問題，對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。根據(jù)市場經(jīng)濟規(guī)律可以知道，房地產(chǎn)經(jīng)濟要通過必要的供求交替變換來促進自身發(fā)展，因此房地產(chǎn)市場中，只要存在商品交換，就必定會出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動，政府對房地產(chǎn)市場進行必要的調(diào)控，并不是要房地產(chǎn)市場保持絕對的供求平衡，而是要確保經(jīng)濟波動處于合理的范圍，并且努力縮小這種房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的幅度，降低經(jīng)濟波動對社會各業(yè)以及國民經(jīng)濟的影響。房地產(chǎn)市場尖銳的供求矛盾，僅僅依靠市場的自我調(diào)節(jié)作用并不能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)經(jīng)濟的合理調(diào)控，不能保證房地產(chǎn)市場良好的交易環(huán)境，這樣就會引發(fā)房地產(chǎn)市場的危機，必須要依靠強制手段來實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的供求平衡，保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

3.針對房地產(chǎn)價格變化造成的房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的應(yīng)對措施

房地產(chǎn)的價格在很大程度上會影響房地產(chǎn)經(jīng)濟，房價的變動會引起房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)生波動，因此國家進行宏觀調(diào)控時要從長遠(yuǎn)出發(fā)，著眼房地產(chǎn)經(jīng)濟大局，不要過分地在意局部利益或者是短期利益，有效調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟，但是嚴(yán)格的宏觀調(diào)控并不是對房地產(chǎn)價格的強制管理，因為強制管理并不能夠解決房地產(chǎn)市場中存在的問題，甚至還會影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的良好發(fā)展。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)在我國國民經(jīng)濟中占據(jù)重要地位，關(guān)系著我國經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展，因此必須要十分重視房地產(chǎn)經(jīng)濟的周期性變化規(guī)律，并制定出相應(yīng)的應(yīng)對措施。房地產(chǎn)業(yè)與很多行業(yè)都有著緊密的聯(lián)系，一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)問題，很多行業(yè)都會受到波及，甚至?xí)绊懻麄€國民經(jīng)濟的發(fā)展，目前，我國應(yīng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的對策還有待完善，因此必須更加深入了解影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的因素，為國民經(jīng)濟的發(fā)展保駕護航。

參考文獻：

篇10

關(guān)鍵詞：信貸政策；房地產(chǎn)市場；金融加速器效應(yīng)

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展擴大了中國政策的調(diào)控范圍，提供了新的調(diào)控渠道，但也產(chǎn)生了很多的問題，信貸政策傳導(dǎo)渠道的增加使傳導(dǎo)機制更加復(fù)雜，政策實施的難度也不斷加劇。所以，對中國信貸政策的房地產(chǎn)價格傳導(dǎo)機制的研究，有利于加快房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，提高貨幣政策的調(diào)控效果。綜上，研究當(dāng)前信貸調(diào)控的有效性和不足，并結(jié)合中國目前房貸的現(xiàn)狀和商業(yè)銀行的行為特點提出建議顯得十分有必要。本文采用金融加速器的思路，研究銀行信貸和房地產(chǎn)價格之間的關(guān)系，考慮房地產(chǎn)企業(yè)外部融資成本變化，即房地產(chǎn)企業(yè)市值變化的情況下，銀行信貸變動對房地產(chǎn)市場價格的影響，其研究的意義在于銀行信貸調(diào)控會通過直接和間接的作用對房地產(chǎn)市場及住房價格產(chǎn)生直接作用。

一、金融加速器效應(yīng)下信貸對房地產(chǎn)市場影響的機理分析

一般來講，當(dāng)貨幣供應(yīng)量增加以后，會引起房地產(chǎn)市場價格上漲和利率下降，相應(yīng)的投資和產(chǎn)出都會增加，這樣又會影響到企業(yè)下一時期的貸款和投資，由此循環(huán)發(fā)展就產(chǎn)生了金融加速器效應(yīng)。這一傳導(dǎo)過程很多學(xué)者又稱為“貨幣政策的資產(chǎn)負(fù)債表”傳導(dǎo)機制。該過程可以表述為：MRPLIY。相反，當(dāng)貨幣供應(yīng)量下降后，引起房地產(chǎn)價格下降和利率上升，使得房地產(chǎn)企業(yè)獲得的貸款量減少，因而企業(yè)的投資和產(chǎn)出都會受影響減少。該過程可以表述為：MRPLIY。綜上可知，金融加速器的核心理論是房地產(chǎn)企業(yè)受到政策沖擊后，企業(yè)自身資產(chǎn)受到影響，進而企業(yè)獲得資金的成本增加，即外部融資成本或外部融資溢價增加，從而影響到了企業(yè)的投資和產(chǎn)出，所以為了引用金融加速器理論進行研究，本文選取的變量為：房地產(chǎn)投資T作為房地產(chǎn)企業(yè)獲得外部融資成本的難易程度（即外部融資溢價）、貨幣政策（主要為貨幣供應(yīng)量M2）、房地產(chǎn)銷售價格N、房地產(chǎn)企業(yè)獲得貸款的數(shù)量L。

中國自1998年開始對經(jīng)濟進行間接調(diào)控，信貸政策主要以貨幣供應(yīng)量為中心，同時，商品房的銷售可以影響房地產(chǎn)企業(yè)的資金、資產(chǎn)狀況更直接影響了其獲得貸款的難易，所以使用銷售額作為變量之一。銀行對房地產(chǎn)的房貸量和房地產(chǎn)企業(yè)的投資總量直接影響著商品房的供給。根據(jù)歷年數(shù)據(jù)，M2和房地產(chǎn)投資的數(shù)量級差距較大，但從整體走勢依然可以看出隨著M2的增長，房地產(chǎn)商的投資也在加大。商品房銷售總額、貨幣供應(yīng)量和房地產(chǎn)貸款三個變量明顯呈現(xiàn)共同變動的走勢。房地產(chǎn)開發(fā)商因公司自身資產(chǎn)得到改善而獲得了更多的貸款用于投資。房地產(chǎn)的投資持續(xù)擴張的一種原因是信貸市場對貨幣政策的沖擊具有明顯的放大作用，即市場上貨幣供應(yīng)量增加，消費者收入提高，所以增加了他們對商品房的需求，從而拉動住房價格上漲，市場前景明朗，房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售額增加，從而獲得貸款的能力提高，加大投資。這種效應(yīng)不斷地持續(xù)下去就形成了金融加速器效應(yīng)。

二、實證分析

（一）模型的選擇和構(gòu)建

本文采用VAR模型和脈沖相應(yīng)函數(shù)，檢驗房地產(chǎn)市場信貸政策傳導(dǎo)的短期動態(tài)過程。VAR模型使用所有當(dāng)期內(nèi)生變量對每一個內(nèi)生變量的若干滯后值進行回歸，從而進一步估計全部的內(nèi)生變量之間的關(guān)系。向量自回歸模型如下：

該模型中，內(nèi)生變量包括貨幣供應(yīng)量M2、房地產(chǎn)銷售額N、房地產(chǎn)投資T、和房地產(chǎn)貸款量L，C為常數(shù)項，回歸分析時作為外生變量，A為系數(shù)矩陣，P為VAR模型的滯后階數(shù)。由于VAR模型中各變量進入順序會對估計結(jié)果產(chǎn)生一定影響，所以，變量的先后順序很重要。本文依據(jù)金融加速器原理描述的信貸政策傳導(dǎo)過程排列變量次序，內(nèi)生變量在模型中的排列次序為：貨幣供應(yīng)量M2、房地產(chǎn)銷售額N、房地產(chǎn)貸款量L、房地產(chǎn)投資T。樣本數(shù)據(jù)的范圍為2005年1月至2010年4月。其中房地產(chǎn)投資總額、商品房銷售和房地產(chǎn)貸款總額均未公布各年份一月份數(shù)值，本文使用每個月近似等比的增長率方式估算出每年一月份的數(shù)值。所有時間序列的變量都是使用同比增長率，上年相同月份為基期。數(shù)據(jù)來源于國泰安服務(wù)中心數(shù)據(jù)庫、人民銀行網(wǎng)站和中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫。

（二）模型的實證檢驗

VAR模型對信息沖擊具有長久的記憶能力，非平穩(wěn)的時間序列將會對VAR模型的回歸結(jié)果產(chǎn)生影響，容易產(chǎn)生偽回歸現(xiàn)象，也會與經(jīng)濟事實形成偏差。所以在對VAR模型和脈沖響應(yīng)模型進行回歸之前，需要對變量序列進行平穩(wěn)性檢驗和協(xié)整關(guān)系檢驗。房地產(chǎn)市場貸款、貨幣供應(yīng)量、房地產(chǎn)銷售額、房地產(chǎn)投資的ADF平穩(wěn)性檢驗結(jié)果表明：四個變量在5%的顯著性水平下都是一階單整的?；诖瞬捎肑ohansen極大似然法來檢驗多變量之間的協(xié)整關(guān)系，滯后階數(shù)為3。在對VAR模型進行滯后階數(shù)的選取時，不一樣的選取準(zhǔn)則存在不同的結(jié)果，滯后3階，結(jié)果如表1所示。

貨幣供應(yīng)量（M2）可以在5%的顯著性的水平下是房地產(chǎn)市場貸款量（DL）的Granger原因，這符合經(jīng)濟事實；貨幣供應(yīng)量（M2）在1%的顯著性水平下分別是房地產(chǎn)市場投資量和銷售額的Granger原因；房地產(chǎn)市場銷售額和和投資額之間不存在顯著的Granger因果關(guān)系。房地產(chǎn)市場銷售額（N）在1%的顯著性水平下是房地產(chǎn)市場貸款量（DL）的Granger原因，而房地產(chǎn)市場貸款額（DL）在1%的顯著性水平下是房地產(chǎn)市場投資額（T）的Granger原因。房地產(chǎn)市場對貨幣政策的傳導(dǎo)機制與金融加速器的傳導(dǎo)氣質(zhì)相似。貨幣政策的變動將對房地產(chǎn)市場的資產(chǎn)凈值產(chǎn)生影響，另外，房地產(chǎn)企業(yè)獲得貸款能力也隨之發(fā)生變化，因此房地產(chǎn)市場上的貸款數(shù)量和投資也會隨之發(fā)生相應(yīng)的變動

（三）研究結(jié)論

在VAR模型中，想要對單個參數(shù)進行參數(shù)估計值的解釋是很難做到的，大部分情況是借助觀察系統(tǒng)中的脈沖響應(yīng)函數(shù)來分析的。脈沖響應(yīng)函數(shù)描述的是模型中一個內(nèi)生變量對誤差沖擊的反應(yīng)，具體的說，脈沖響應(yīng)函數(shù)描述的是在隨機誤差項上增加一個標(biāo)準(zhǔn)差的新的影響下，對模型中內(nèi)生變量在當(dāng)期數(shù)值和未來某期值所帶來的影響。全國房地產(chǎn)市場VAR模型脈沖響應(yīng)函數(shù)的結(jié)果顯示，房地產(chǎn)資產(chǎn)銷售額N對貨幣供應(yīng)量M2Cholesky標(biāo)準(zhǔn)差沖擊響應(yīng)在第二期達(dá)到最大值逐步上升到第六期后趨于平穩(wěn)。銀行對房地產(chǎn)市場的貸款總額L對房地產(chǎn)銷售額N的單位Cholesky標(biāo)準(zhǔn)差的響應(yīng)在第二期達(dá)到最大，下降到第六期后趨于平穩(wěn)，達(dá)到新的均衡，房地產(chǎn)市場投資T總額對貸款L的單位Cholesky標(biāo)準(zhǔn)差沖擊在前兩期急劇下降，在第三期達(dá)到最值，逐步上升，第六期后趨于平穩(wěn)。此外全國的房地產(chǎn)行業(yè)的銷售額N對貨幣供應(yīng)量M2單位沖擊的累計效應(yīng)為18.1%，房地產(chǎn)貸款總額L對房地產(chǎn)銷售額N的單位沖擊的累計響應(yīng)大小約為23.3%。房地產(chǎn)市場的投資總額T對房地產(chǎn)貸款L的單位沖擊的累計響應(yīng)為4.4%。為了方便我們比較，本文將以上三個累計數(shù)值相乘作后的數(shù)值作為衡量房地產(chǎn)行業(yè)金融加速器效應(yīng)大小的標(biāo)準(zhǔn)。這樣全國房地產(chǎn)行業(yè)對貨幣政策的沖擊的金融加速器的效應(yīng)為0.18%。也就是說，貨幣政策變動1個單位值，將會影響到房地產(chǎn)銷售額的18.1%的變動，貨幣政策變動1個單位值，還會影響到房地產(chǎn)市場貸款23.3%的變動，貨幣政策變動1個單位值，還會影響到房地產(chǎn)投資4.4%的變動，綜合上述幾個變量的變動，最終會對市場的0.18%的變動。

綜上可知，中國房地產(chǎn)市場對金融行業(yè)的信貸政策的傳導(dǎo)存在顯著的金融加速器效應(yīng)。一般來說，資本市場的金融加速器效應(yīng)越高，說明該市場對信貸政策變動越敏感，信貸政策的傳導(dǎo)效率越高，因為如果金融加速器效應(yīng)高，正向量的信貸政策的變動會帶動投資的變動更大，從而產(chǎn)生的一系列的變動也更大。即金融加速器越高，市場受到相應(yīng)的影響就越大，對信貸政策的實施效率也就越高。

三、政策建議

中國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展增加了信貸調(diào)控政策的作用范圍，增加了信貸政策的傳導(dǎo)渠道，但傳導(dǎo)渠道的增加也使得政策傳導(dǎo)機制更加復(fù)雜。央行應(yīng)該保證貨幣政策傳導(dǎo)渠道的暢通，提高貨幣政策的傳導(dǎo)效率，使得房地產(chǎn)市場和貨幣政策的良性互動。此外，還要增強貨幣政策的透明度，一致性和連續(xù)性，防止由于心理預(yù)期的變化帶來的房價的變動。由于房地產(chǎn)市場的即時信息直接影響調(diào)控決策的基礎(chǔ)，人民銀行也應(yīng)該加強房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)建設(shè)，建立共享的數(shù)據(jù)信息，特高各類房地產(chǎn)市場信息的透明度，防止謠傳的誤導(dǎo)，以解決信息不對稱問題。貨幣政策工具有很多，要加強各個工具之間的配合以及貨幣政策同其他政策的配合，并且要保持這些政策實施方向的一致性，以加強貨幣政策的調(diào)控作用。

參考文獻：

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