導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)技術(shù)創(chuàng)新，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

1 現(xiàn)代信息技術(shù)在房地產(chǎn)文書檔案管理工作中的作用

將現(xiàn)代信息技術(shù)應(yīng)用于房地產(chǎn)文書檔案管理工作，不僅能夠?yàn)樵泄芾韼?a href="http://www.eimio.cn/haowen/152636.html" target="_blank">技術(shù)創(chuàng)新，還能對(duì)管理理念的轉(zhuǎn)變、管理水平的提高以及人員素質(zhì)的提升起到助推作用，體現(xiàn)出相當(dāng)?shù)目茖W(xué)技術(shù)優(yōu)勢(shì)。

（一）有利于提高房地產(chǎn)文書檔案管理的效率

房地產(chǎn)文書檔案管理工作內(nèi)容瑣屑、龐雜，工作環(huán)節(jié)多，工作過程長(zhǎng)，操作規(guī)程細(xì)，要求程度高，稍有疏忽就會(huì)出現(xiàn)問題，甚至?xí)斐筛蟮牟铄e(cuò)。隨著現(xiàn)代信息技術(shù)的引入，各種數(shù)據(jù)信息從輸入到歸類再到檢索等等，各個(gè)環(huán)節(jié)均采用智能化操作，不僅節(jié)省了大量的人力與體力，也使同一工作量的完成時(shí)間大為縮短，管理效率也就大大提高。

（二）有利于提高房地產(chǎn)文書檔案管理的質(zhì)量

管理質(zhì)量是衡量管理水平的重要指標(biāo)，管理質(zhì)量整體的高低涉及到諸多相關(guān)因素，針對(duì)文書檔案管理中的收集、整編、目錄、歸檔、查尋、利用、統(tǒng)計(jì)、鑒定等環(huán)節(jié)，數(shù)據(jù)化與智能化的操作方式不僅使管理工作的效率大大提高，也減少了人工操作中很容易出現(xiàn)的一些偏差與錯(cuò)誤，使整個(gè)檔案管理工作水平有一個(gè)質(zhì)的提升。

（三）有利于提高檔案管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)能力

以現(xiàn)代信息技術(shù)作為房地產(chǎn)文書檔案管理的技術(shù)支，勢(shì)必需要一批專業(yè)的文書檔案管理人才，勢(shì)必要以先進(jìn)的檔案管理理念、專業(yè)化的檔案管理意識(shí)以及高效的檔案管理模式來實(shí)現(xiàn)高效率、高質(zhì)量、高水平的文書檔案目標(biāo)，也勢(shì)必有利于檔案管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)能力的提高。

2 現(xiàn)代信息技術(shù)下房地產(chǎn)文書檔案管理工作的創(chuàng)新與發(fā)展

房地產(chǎn)文書檔案的管理工作必須適應(yīng)現(xiàn)代化發(fā)展的要求，必須以現(xiàn)代化信息技術(shù)的運(yùn)用為基礎(chǔ)，大膽創(chuàng)新檔案管理工作，使檔案管理工作的管理理念、管理體系及管理模式都有新的發(fā)展與提升，以更好服務(wù)房地產(chǎn)、科研及教學(xué)工作。

（一）管理理念的創(chuàng)新

房地產(chǎn)文書檔案管理工作的創(chuàng)新首先需要管理理念的創(chuàng)新，而管理理念的創(chuàng)新又與社會(huì)的變化與發(fā)展密切相關(guān)。

首先，隨著科技的進(jìn)步，現(xiàn)代信息技術(shù)被運(yùn)用到各種領(lǐng)域，促使各行各業(yè)的工作方式與工作效率發(fā)生較大改變，勢(shì)必要轉(zhuǎn)變理念、更新觀念、增強(qiáng)現(xiàn)代化檔案管理意識(shí)。

其次，房地產(chǎn)文書檔案作為房地產(chǎn)過程技術(shù)運(yùn)用的記載，必將為房地產(chǎn)的教學(xué)、科研工作帶來幫助，房地產(chǎn)檔案的信息化管理無疑能夠提供全新的檢索、對(duì)比、歸納與交流方式，檔案管理人員必須將工作理念由"看守式管理"轉(zhuǎn)變?yōu)?服務(wù)式管理"。

再次，隨著我國(guó)改革的深入及經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)保險(xiǎn)制度的改革與實(shí)施，使廣大民眾對(duì)房地產(chǎn)系統(tǒng)寄予了更高的期望，提出了更高的要求，這就要求檔案管理人員必須增強(qiáng)現(xiàn)代觀念，以適應(yīng)新形勢(shì)下的檔案管理工作。

（二）管理體系的創(chuàng)新

房地產(chǎn)文書檔案管理是一個(gè)系統(tǒng)性的工作，房地產(chǎn)應(yīng)在建立現(xiàn)代信息技術(shù)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)管理人員的配備與培訓(xùn)工作，建立新的檔案管理體制。

首先，應(yīng)把房地產(chǎn)文書檔案管理建設(shè)成為服務(wù)型的現(xiàn)代信息技術(shù)平臺(tái)，這是創(chuàng)新管理體系的第一要素。其中，"服務(wù)"是檔案管理的宗旨，"服務(wù)型"是檔案管理的模式，"平臺(tái)"是檔案管理的服務(wù)窗口，"現(xiàn)代信息技術(shù)"則是實(shí)現(xiàn)檔案管理目標(biāo)的技術(shù)支撐與操作方法。

其次，應(yīng)提高管理人員的專業(yè)能力素質(zhì)，這是創(chuàng)新管理體系的第三要素?，F(xiàn)代信息技術(shù)下的房地產(chǎn)文書管理需要具有良好職業(yè)道德、具有深厚的專業(yè)理論知識(shí)以及較強(qiáng)的信息技術(shù)應(yīng)用能力的專門人才，要?jiǎng)?chuàng)新管理體系，就要使管理者在這幾個(gè)方面都達(dá)到新型管理的要求。

最后，應(yīng)建立適宜現(xiàn)代化檔案管理工作的制度機(jī)制，這是創(chuàng)新管理體系的第三要素。沒有相關(guān)制度機(jī)制的跟進(jìn)，沒有和現(xiàn)代化信息技術(shù)相匹配的管理制度與運(yùn)行機(jī)制，就談不上真正的管理創(chuàng)新。

（三）管理模式的創(chuàng)新

管理模式涉及具體的管理方法，創(chuàng)新管理模式應(yīng)在原有方式的基礎(chǔ)上加以創(chuàng)新并逐步完善。首先，應(yīng)在房地產(chǎn)檔案室引入IS09000 質(zhì)量管理體系，并結(jié)合檔案管理的有關(guān)文件、制度，編寫質(zhì)量體系文件，融合標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)管理程序文件化。其次，構(gòu)建互聯(lián)網(wǎng)檔案查閱服務(wù)平臺(tái)，把已存檔案數(shù)據(jù)化，以便為更多的用戶提供服務(wù)；同時(shí)應(yīng)設(shè)置管理權(quán)限，在保證信息安全的前提下，提高檔案管理的現(xiàn)代化和資料利用的高效化。再次，要將檔案管理由以管理為主轉(zhuǎn)型為以服務(wù)為主，變被動(dòng)接受為主動(dòng)收集，積極為檔案利用做足準(zhǔn)備、創(chuàng)設(shè)條件，以最大化發(fā)揮房地產(chǎn)文書檔案管理工作的價(jià)值。

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)發(fā)展管理創(chuàng)新

中圖分類號(hào)：C29 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

1 引言

經(jīng)濟(jì)信息化和全球化的浪潮徹底掀開了知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的序幕，隨之帶來的就是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響，即挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存。21世紀(jì)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，已經(jīng)不是單純的以自然資源和金融資本來維持發(fā)展的傳統(tǒng)發(fā)展模式，而需要以知識(shí)貫穿整個(gè)管理，把知識(shí)作為新的競(jìng)爭(zhēng)資源。因此，只有不斷地創(chuàng)新管理理念和模式，及時(shí)應(yīng)變市場(chǎng)的需求，把知識(shí)管理作為房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心，才能將企業(yè)發(fā)展的主動(dòng)權(quán)牢牢的掌握在自己手中，為房地產(chǎn)企業(yè)管理開創(chuàng)一片新天地。

2 新時(shí)期企業(yè)管理創(chuàng)新的主要內(nèi)容及意義

2.1 新時(shí)期企業(yè)管理創(chuàng)新的主要內(nèi)容

為適應(yīng)社會(huì)的進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，就必須對(duì)企業(yè)實(shí)行管理的改革和創(chuàng)新，使整個(gè)管理模式處于動(dòng)態(tài)發(fā)展的狀態(tài)。在知識(shí)經(jīng)濟(jì)水平不斷進(jìn)步的條件下，企業(yè)管理的創(chuàng)新已經(jīng)成為企業(yè)的主要觀念，其內(nèi)容主要包括技術(shù)、組織和制度等。

2.1.1 觀念創(chuàng)新。為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)的整體優(yōu)化效益，就必須打破陳規(guī)，沖出舊思想的牢籠，樹立全新的理念。管理觀念創(chuàng)新是一種創(chuàng)造性的思維活動(dòng)，是企業(yè)管理創(chuàng)新的靈魂，對(duì)企業(yè)的行為和效益有著直接的影響；同時(shí)，管理創(chuàng)新要求的是企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念和價(jià)值觀念的同步創(chuàng)新。

2.1.2 技術(shù)創(chuàng)新。在時(shí)代信息化的今天，企業(yè)分工的主導(dǎo)因素就是技術(shù)，并非資源或者資金問題。新技術(shù)的開發(fā)可以引導(dǎo)市場(chǎng)的需求，技術(shù)更新決定企業(yè)的發(fā)展方向，可以為企業(yè)贏得更大的市場(chǎng)份額，并且已經(jīng)成了現(xiàn)代化企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的根本途徑。

2.1.3 組織創(chuàng)新。實(shí)行企業(yè)組織創(chuàng)新的根本目的就是為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)管理和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)。運(yùn)用新的管理方法，對(duì)企業(yè)進(jìn)行重組與重置，形成新的比例關(guān)系和組織結(jié)構(gòu)，可以讓企業(yè)的效益得到更大的發(fā)揮；同時(shí)，企業(yè)的觀念創(chuàng)新和技術(shù)創(chuàng)新，必須以組織創(chuàng)新作為依托。

2.1.4 制度創(chuàng)新。制度創(chuàng)新指的就是把觀念創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、組織創(chuàng)新等一系列創(chuàng)新活動(dòng)規(guī)范化、制度化，與此同時(shí)，還要引導(dǎo)觀念創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新和技術(shù)創(chuàng)新有序進(jìn)行。企業(yè)制度的創(chuàng)新是實(shí)現(xiàn)管理創(chuàng)新的基本保證，同時(shí)也是管理創(chuàng)新的最高層次。企業(yè)制度創(chuàng)新就是為了能夠建立一支更有效的團(tuán)隊(duì)，使企業(yè)在未來的發(fā)展中能有更好的效率和成績(jī)。

2.2 新時(shí)期企業(yè)管理創(chuàng)新的重要意義

我國(guó)在工業(yè)經(jīng)濟(jì)向知識(shí)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的特殊時(shí)期，發(fā)展管理創(chuàng)新是知識(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求，推行企業(yè)的管理創(chuàng)新不僅有利于企業(yè)科技的進(jìn)步和創(chuàng)新，還有利于社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展。在社會(huì)主義條件下，企業(yè)的管理創(chuàng)新是必然的，作為房地產(chǎn)企業(yè)，其管理創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、組織創(chuàng)新和制度創(chuàng)新是固定的，但是這一系列的創(chuàng)新，還是得經(jīng)過企業(yè)的有力執(zhí)行方能奏效，如：培養(yǎng)具備各專業(yè)知識(shí)的復(fù)合型人才，協(xié)調(diào)企業(yè)各部門之間的配合，強(qiáng)化企業(yè)能力等，進(jìn)而使企業(yè)處于統(tǒng)籌兼顧、指揮協(xié)調(diào)的重要地位。

管理創(chuàng)新是時(shí)展和經(jīng)濟(jì)一體化的要求，改革開放在我國(guó)的廣泛推行，使得我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)開始與國(guó)際貿(mào)易接軌，而目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的管理現(xiàn)狀基本上還是屬于松散型和粗放型的管理模式，其管理水平相對(duì)比較低下。因此，我國(guó)的地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過管理創(chuàng)新來完善管理體制、提高專業(yè)素養(yǎng)和經(jīng)營(yíng)管理水平，為企業(yè)日后的發(fā)展謀求更大的空間和利益。

3 房地產(chǎn)企業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的主要問題

房地產(chǎn)業(yè)在近幾年的發(fā)展速度相當(dāng)快，整體管理水平也有了較大的提高，但是房地產(chǎn)企業(yè)在管理上還是存在很多問題的：

3.1 過分依賴經(jīng)驗(yàn)、缺乏科學(xué)的經(jīng)營(yíng)理念

部分企業(yè)過分依賴自身的經(jīng)驗(yàn)、缺乏經(jīng)營(yíng)理念，而一些自身素質(zhì)不高的企業(yè)家曾因?yàn)椤皠e致”手段取得了輝煌的成績(jī)，于是就對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)理念和操作技能失去了興趣，不對(duì)開發(fā)項(xiàng)目做長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。然而，房地產(chǎn)項(xiàng)目本身就具有經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)和報(bào)酬高特點(diǎn)，一些小企業(yè)或家族性企業(yè)卻都是短期行為，無法擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，也無法整合建筑產(chǎn)品特色和品牌優(yōu)勢(shì)。有些企業(yè)雖然已經(jīng)開始意識(shí)到了知識(shí)的重要性，但對(duì)于項(xiàng)目的開發(fā)和銷售還是沒能做深層次的科學(xué)論證，盲目復(fù)制他人的案例和經(jīng)驗(yàn)，缺乏獨(dú)立思考和分析能力，以致其在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)。

3.2 財(cái)務(wù)失控隨意大、成本控制意識(shí)薄弱

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)相對(duì)是比較高的，這就在一定程度上削弱和降低了部分房地產(chǎn)業(yè)加強(qiáng)自身管理并獲取合理收益的積極性。我國(guó)現(xiàn)在還存在著一些扶持房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的特殊政策，如施工單位的墊資施工等，這就減少了房地產(chǎn)企業(yè)前期的投入，降低了其開發(fā)的門檻，同時(shí)又提高了房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際效益。許多房地產(chǎn)企業(yè)沒有成本控制意識(shí)，資金管理缺乏統(tǒng)一明確的財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)機(jī)制，有些企業(yè)的二級(jí)項(xiàng)目開發(fā)公司各自為政、自成體系，母公司無法有效地進(jìn)行管理……以上種種因素都給房地產(chǎn)企業(yè)管理和風(fēng)險(xiǎn)控制帶來了很大難度

3.3 企業(yè)存在結(jié)構(gòu)性缺陷、不利于制度創(chuàng)新

國(guó)內(nèi)很多房地產(chǎn)都從事項(xiàng)目開發(fā)，從事資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)相當(dāng)少，從事項(xiàng)目開發(fā)的企業(yè)，要么只經(jīng)營(yíng)商業(yè)房產(chǎn)，要么只經(jīng)營(yíng)住宅房產(chǎn)。這種經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)單—的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)經(jīng)營(yíng)模式使得企業(yè)普遍拒絕制度創(chuàng)新，無法實(shí)現(xiàn)人才資源機(jī)制的建立和運(yùn)行模式，就算是曾經(jīng)輝煌過的企業(yè)，也往往處在于制度創(chuàng)新的盲區(qū)，致使人才大量流失，最終降低企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

4 新時(shí)期推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)管理創(chuàng)新的主要措施

4.1 不斷地探索和借鑒新的管理模式

企業(yè)的知識(shí)管理是一個(gè)運(yùn)用信息創(chuàng)造某種行為對(duì)象的過程，只有把信息與人充分結(jié)合起來，才能求得企業(yè)的長(zhǎng)期生存與發(fā)展。首先，管理者要開拓視野，認(rèn)清當(dāng)前形勢(shì)，拋棄舊理念，樹立新的管理思路和預(yù)測(cè)意識(shí)；其次，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)人文建設(shè)，重視人才、尊重員工、敢于創(chuàng)新，協(xié)調(diào)好企業(yè)內(nèi)部的人際關(guān)系，提高員工的主人翁意識(shí)。以這些先進(jìn)的理念作為基礎(chǔ)，企業(yè)的管理人員才能明白管理創(chuàng)新的必要性，進(jìn)而適應(yīng)市場(chǎng)的需求，加快企業(yè)的創(chuàng)新和發(fā)展；另外，建立學(xué)習(xí)型組織也是管理模式的一種創(chuàng)新方法。長(zhǎng)久的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)需要具備更多更快的應(yīng)對(duì)能力，建立學(xué)習(xí)型組織，可以把信息技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)廣泛運(yùn)用到企業(yè)管理中，更有利的實(shí)現(xiàn)企業(yè)管理模式的創(chuàng)新。

4.2 加強(qiáng)投資決策管理, 提高資產(chǎn)使用效益

為適應(yīng)市場(chǎng)的需求，房地產(chǎn)企業(yè)必須調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，徹底改變片面追求產(chǎn)值和規(guī)模的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式，減少呆滯資產(chǎn)以提高企業(yè)投資效益。一方面，可以借鑒國(guó)家的宏觀調(diào)整政策調(diào)整企業(yè)投資方向，優(yōu)化生產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)，明確投資重點(diǎn)，加大住宅及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使自身的產(chǎn)品更具有競(jìng)爭(zhēng)力，并且能夠在市場(chǎng)中處于領(lǐng)先地位；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該搞清楚市場(chǎng)各類建設(shè)的建規(guī)模和要求進(jìn)度，在此基礎(chǔ)上調(diào)整生產(chǎn)計(jì)劃，確保項(xiàng)目前景好、見效快，爭(zhēng)取做到在同一年開工、竣工并獲得良好收益，改變目前老項(xiàng)目無法竣工，新項(xiàng)目資金不足的局面；另外，可以通過控制商品庫(kù)存量來確定在建規(guī)模。對(duì)于新項(xiàng)目的施工，要遵循“三不開”原則，即無明確銷售前景的高檔商住樓和別墅不開，已出現(xiàn)商品房滯銷地段的工程不開，不急需的公建及市政配套工程不開。最后，對(duì)于那些半截子工程，應(yīng)該具體情況具體對(duì)待，而對(duì)于因前期投入資金過大，前景不明朗的熟地，要果斷地將土地轉(zhuǎn)讓，以加快資金周轉(zhuǎn)，提高經(jīng)濟(jì)效益。

4.3 進(jìn)行制度創(chuàng)新、建立適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的企業(yè)制度體系

制度創(chuàng)新與管理創(chuàng)新是息息相關(guān)的，制度是一個(gè)企業(yè)實(shí)行管理的根本，而制度創(chuàng)新則是房地產(chǎn)企業(yè)管理整體創(chuàng)新的有力保障。房地產(chǎn)企業(yè)制度的創(chuàng)新應(yīng)該立足于我國(guó)的基本國(guó)情，通過改革企業(yè)制度、人才、經(jīng)營(yíng)者和股東的共同利益，來改革其經(jīng)營(yíng)機(jī)制和市場(chǎng)；與此同時(shí)，還應(yīng)該健全公司制的法人治理結(jié)構(gòu)，使各權(quán)力機(jī)構(gòu)，如：決策機(jī)構(gòu)、執(zhí)行機(jī)構(gòu)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)，能夠積極配合并且互相監(jiān)督。所以說，要想適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需求，就必須建立有助于企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的企業(yè)制度，同時(shí)完善公司制的法人治理結(jié)構(gòu)，建立面向現(xiàn)代化市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，使企業(yè)能早日適應(yīng)市場(chǎng)變化并與國(guó)際接軌。

4.4 加強(qiáng)人才資源的開發(fā)管理

當(dāng)今世界是知識(shí)經(jīng)濟(jì)的時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟，就必須大力加強(qiáng)人力資源的開發(fā)和管理。人是觀念創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、組織創(chuàng)新和制度創(chuàng)新的主題，是企業(yè)發(fā)展的重要元素，房地產(chǎn)企業(yè)的管理創(chuàng)新需要依靠大量善于經(jīng)營(yíng)管理又懂技術(shù)的復(fù)合型人才，因此，為日后能更好的迎接知識(shí)經(jīng)濟(jì)的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)對(duì)人才資源的開發(fā)管理，把人力資源作為企業(yè)管理的核心，重視企業(yè)高科技人才的培養(yǎng)，加大智力投資的比重，尤其是對(duì)復(fù)合型人才的培養(yǎng)力度，為企業(yè)培養(yǎng)出一直既有技術(shù)經(jīng)驗(yàn)，又有組織能力和創(chuàng)新能力的團(tuán)隊(duì)；同時(shí)還要建立一套健全的人力資源開發(fā)管理的激勵(lì)制度，包括社會(huì)保障制度、薪酬制度、精神激勵(lì)制度等，真正的既要留住人才，又要培養(yǎng)人才。

5 結(jié)語(yǔ)

總而言之，面對(duì)日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)要想占有一席之地，就必須對(duì)企業(yè)實(shí)行管理創(chuàng)新，從轉(zhuǎn)變觀念到加快制度創(chuàng)新再到注重管理方法的創(chuàng)新，使企業(yè)能夠合理的配置資源，并且轉(zhuǎn)變企業(yè)的組織方式和運(yùn)營(yíng)方式。同時(shí)，保證在技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)品領(lǐng)域的創(chuàng)新與經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)相適應(yīng)，客觀分析內(nèi)部環(huán)境，完善管理制度，形成合理的管理模式，走適合企業(yè)自身發(fā)展的創(chuàng)新之路。

參考文獻(xiàn)：

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)管理；產(chǎn)品設(shè)計(jì)；完善措施

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

隨著新世紀(jì)的到來，科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，帶來了經(jīng)濟(jì)的加速增長(zhǎng)，使居民的收入在一定程度上不斷增加，從而使人們的生活水平大幅度提高。各個(gè)行業(yè)的理念不斷更新，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)是資源性的競(jìng)爭(zhēng)模式，隨著科學(xué)技術(shù)和人們理念的不斷創(chuàng)新，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著新的競(jìng)爭(zhēng)模式——那就是能力競(jìng)爭(zhēng)。所以在現(xiàn)代社會(huì)中房地產(chǎn)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)在整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)中起著關(guān)鍵作用，是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的靈魂。

1 產(chǎn)品定位的步驟

在現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)產(chǎn)品的定位主要分為三個(gè)步驟：一、市場(chǎng)定位；二、設(shè)計(jì)定位；三、營(yíng)銷定位。市場(chǎng)定位工作指的是將產(chǎn)品定位在最具有需求的目標(biāo)市場(chǎng)。設(shè)計(jì)定位指的是根據(jù)客戶對(duì)產(chǎn)品外觀及其他功能的要求進(jìn)行精心的設(shè)計(jì)，以達(dá)到客戶的審美需求和居住需要。營(yíng)銷定位指的是在銷售環(huán)節(jié)中怎樣將產(chǎn)品進(jìn)行推廣，是使產(chǎn)品得到廣大消費(fèi)者的支持。

1.1房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品定位的步驟

在整個(gè)房地產(chǎn)公司的運(yùn)行過程中，在公司產(chǎn)品定位工作的實(shí)施過程中主要有地產(chǎn)的策劃部門、項(xiàng)目部、銷售部以及管理項(xiàng)目部參與。地產(chǎn)策劃部門針對(duì)公司的運(yùn)營(yíng)狀況及市場(chǎng)調(diào)研資料對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行策劃和分析；銷售部門就公司的各種銷售計(jì)劃做出詳細(xì)的方案，同時(shí)將計(jì)劃方案交給項(xiàng)目部處理，項(xiàng)目部進(jìn)行定位和確定；項(xiàng)目部對(duì)基礎(chǔ)資料進(jìn)一步完善和補(bǔ)充之后，銷售部在完善資料的基礎(chǔ)上明確市場(chǎng)定位，積極的了解客戶需求，制定出明確的市場(chǎng)定位建議書，并與最初的成本相結(jié)合之后，同時(shí)將自有或公建的經(jīng)營(yíng)策劃方案考慮進(jìn)去，這些資料和研究將與設(shè)計(jì)部的理念之間形成互動(dòng)和交流。銷售部結(jié)合設(shè)計(jì)部門的設(shè)計(jì)理念和結(jié)論，將產(chǎn)品定位建議書編制好。

1.2流程設(shè)計(jì)最優(yōu)化

（1）產(chǎn)品定位組織結(jié)構(gòu)的創(chuàng)新化。在現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)的管理中采用矩陣式管理模式，在現(xiàn)有人員中抽出人員組成新的項(xiàng)目小組，在規(guī)定的時(shí)間要求之內(nèi)做好該項(xiàng)目工作。在該項(xiàng)目工作結(jié)束之后，將小組成員調(diào)回原來的部門。采用矩陣結(jié)構(gòu)管理模式能夠改善房地產(chǎn)行業(yè)人員緊缺的情況，并能形成新的管理思路和模式，強(qiáng)化各個(gè)部門之間的交流和討論，提高房地產(chǎn)企業(yè)的工作效率。（2）市場(chǎng)調(diào)研方式創(chuàng)新化。在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研工作的進(jìn)行中，為了使顧客能真實(shí)的反應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)的需求，必須采用新的調(diào)研方式改進(jìn)現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)中的問卷調(diào)查和訪問調(diào)查模式。比如由房地產(chǎn)行業(yè)的設(shè)計(jì)部門設(shè)計(jì)出不同模式的房屋，并制作出不同的房屋模型，在人群流動(dòng)量較大的市區(qū)進(jìn)行宣傳活動(dòng)，請(qǐng)顧客選出自己最想要的房屋模型并說出自己選擇的理由，同時(shí)贈(zèng)送小禮品。采用這種模式能夠掌握客戶的真實(shí)需求。（3）形成閉環(huán)結(jié)果，及時(shí)反饋信息。在房地產(chǎn)企業(yè)的工作中，項(xiàng)目策劃工作的主要目標(biāo)之一是對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行準(zhǔn)確的定位并達(dá)到客戶的要求，所以必須強(qiáng)化對(duì)市場(chǎng)的分析，將客戶群進(jìn)行細(xì)化分類，針對(duì)不同的客戶定位不同的產(chǎn)品，最后形成產(chǎn)品定位的詳細(xì)策劃書，并請(qǐng)相關(guān)的專業(yè)人員對(duì)策劃書進(jìn)行評(píng)定，形成一個(gè)閉環(huán)結(jié)果，同時(shí)對(duì)設(shè)計(jì)中的變更是否按照具體情況變更進(jìn)行及時(shí)的跟蹤，使變更得到有效的監(jiān)控。

2創(chuàng)新產(chǎn)品

在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)工作的進(jìn)行過程中，要將市場(chǎng)空白點(diǎn)和需求結(jié)合在一起，分析和提煉國(guó)內(nèi)某些項(xiàng)目產(chǎn)品及市場(chǎng)，采用差異化競(jìng)爭(zhēng)策略，創(chuàng)新各類新產(chǎn)品。

2.1規(guī)劃與戶型創(chuàng)新化

在現(xiàn)代房地產(chǎn)工作的進(jìn)行過程中必須要對(duì)地形以及周圍環(huán)境做到詳細(xì)的了解，尋找出項(xiàng)目的最優(yōu)建設(shè)地理優(yōu)勢(shì)，建設(shè)出最合理適宜的總體分布格局。比如有一個(gè)被山水所環(huán)繞的小鎮(zhèn)，在關(guān)于該小鎮(zhèn)的開發(fā)和建設(shè)過程中就要突出小鎮(zhèn)的山水特色，使住戶感受到美妙的山水美景。房地產(chǎn)企業(yè)中戶型的競(jìng)爭(zhēng)是其中最為激烈的競(jìng)爭(zhēng)之一，所以要針對(duì)不同的戶型提供不同的創(chuàng)新點(diǎn)。如在某住宅小區(qū)中花園洋房的設(shè)計(jì)中，改變了傳統(tǒng)別墅建設(shè)中多層的概念，引入空中院落的設(shè)計(jì)理念，取得較好的效果。

2.2立面與景觀的創(chuàng)新化

傳統(tǒng)的建筑設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)立面的設(shè)計(jì)主題，在立面外面標(biāo)注特殊符號(hào)，如古典、西式等。在現(xiàn)代房屋的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，主要從外觀上進(jìn)行塑造和刻畫，從而制定出統(tǒng)一風(fēng)格、鮮明特色的品牌形象。如在某小區(qū)房屋的建設(shè)中，采用清新典雅的古典風(fēng)，形成各種獨(dú)特風(fēng)韻的建筑群體，在面料的設(shè)計(jì)中采用花崗巖和清水面磚作為裝飾面，從而給人以古典、沉穩(wěn)和端莊的形象，從某種程度上達(dá)到了品牌效應(yīng)。

在現(xiàn)代建筑中所追求的創(chuàng)新主要指的是在景觀設(shè)計(jì)上的創(chuàng)新，建設(shè)不同格局風(fēng)味的景觀。在園林景觀的設(shè)計(jì)中可以采用不同的建設(shè)風(fēng)格如北歐、英倫、東南亞、日本、意大利風(fēng)情等，這些不同風(fēng)情的創(chuàng)造和設(shè)計(jì)均是房地產(chǎn)企業(yè)在園林景觀設(shè)計(jì)中獨(dú)具匠心的設(shè)計(jì)。此外，在建筑的設(shè)計(jì)過程中必須針對(duì)不同的地理環(huán)境設(shè)計(jì)不同風(fēng)格的建筑。如某房地產(chǎn)商在關(guān)于一個(gè)蘆葦叢生、水鳥出入的濕地的開發(fā)過程中，就將原來的池塘留存，整個(gè)小區(qū)的景觀圍繞著池塘展開，設(shè)計(jì)者在對(duì)原始池塘進(jìn)行專業(yè)化的設(shè)計(jì)和改造之后，將它建設(shè)成一個(gè)原生態(tài)的水域，其主題以原生態(tài)水景為最佳創(chuàng)意點(diǎn)，形成了具有大型池塘水景的建筑群，該觀點(diǎn)的提出在某種程度上達(dá)到了一些客戶的需求。

2.3技術(shù)創(chuàng)新化

在房地產(chǎn)行業(yè)中技術(shù)創(chuàng)新是各種新東西的使用和開發(fā)，比如開發(fā)新產(chǎn)品、新技術(shù)等。隨著現(xiàn)代社會(huì)的不斷發(fā)展以及人們生活水平的提高，我國(guó)房地產(chǎn)必須面向節(jié)能、環(huán)保以及可持續(xù)方向發(fā)展。在項(xiàng)目的工作過程中要引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)技術(shù)和成果，在材料使用過程中，采用各種環(huán)保性能較好的材料。在現(xiàn)代房地產(chǎn)中技術(shù)創(chuàng)新主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一、科學(xué)技術(shù)的創(chuàng)新；二新材料、產(chǎn)品升級(jí)以及新設(shè)備的改良等方面。如太陽(yáng)能新技術(shù)的使用等，在無錫某小區(qū)的建設(shè)過程中，采用新型建筑磚塊解決了建筑體系中出現(xiàn)裂縫的毛病。在南京某小區(qū)的建設(shè)中，建成中國(guó)第一例零耗能住宅，這是通過引進(jìn)國(guó)外成熟的技術(shù)即采用樓板的采暖和制冷技術(shù)，最終取得良好的銷售效果。

3設(shè)計(jì)過程中成本控制化

在現(xiàn)代建筑的設(shè)計(jì)過程中，必須要對(duì)各種資源進(jìn)行合理利用，對(duì)材料效果、施工技術(shù)、產(chǎn)品性能以及客戶敏感度等各個(gè)方面進(jìn)行綜合控制，使設(shè)計(jì)過程的成本得到控制。

3.1 設(shè)計(jì)準(zhǔn)備工作控制化

設(shè)計(jì)師在準(zhǔn)備設(shè)計(jì)工作的過程中必須按照設(shè)計(jì)說明書及限額進(jìn)行設(shè)計(jì)，在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中注意成本控制意識(shí)的培養(yǎng)。如關(guān)于室內(nèi)的設(shè)計(jì)必須規(guī)定限額，對(duì)軟硬件的造價(jià)進(jìn)行控制；在建筑設(shè)計(jì)施工合同中要確定一些比較硬的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，避免在建筑過程中過分強(qiáng)調(diào)安全性而忽略經(jīng)濟(jì)性。如在現(xiàn)代的許多高層建筑中鋼筋含量不足50kg/m2，有的甚至低于40kg/m2，就這一項(xiàng)的計(jì)算，按照合肥修改市場(chǎng)的價(jià)格計(jì)算，就節(jié)約60-100元/m2。在項(xiàng)目的建設(shè)中按一定數(shù)目如5萬(wàn)m2計(jì)算，就鋼筋這一項(xiàng)的成本節(jié)約達(dá)到了300萬(wàn)元以上500萬(wàn)元以下。

3.2 設(shè)計(jì)階段的優(yōu)化

在現(xiàn)代建筑的設(shè)計(jì)施工過程中，必須優(yōu)化整個(gè)設(shè)計(jì)施工方案，尤其是對(duì)方案的中的技術(shù)必須進(jìn)行一定程度的優(yōu)化。設(shè)計(jì)施工的主要方面在基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、節(jié)能設(shè)計(jì)、人防方案以及對(duì)飾面材料的優(yōu)化。如在某一個(gè)住宅區(qū)中人防方案的設(shè)計(jì)中，丟棄機(jī)械停車方案。不但節(jié)約初期關(guān)于車庫(kù)投資的90萬(wàn)元，而且減少了后期環(huán)節(jié)中的銷售和運(yùn)營(yíng)成本。同時(shí)在施工設(shè)計(jì)過程中對(duì)基礎(chǔ)形式進(jìn)行進(jìn)一步的論證，是在施工設(shè)計(jì)過程中對(duì)成本和工期進(jìn)行控制的另一種方法。比如在某一項(xiàng)目的施工過程中選擇更加經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的GFC樁，能夠最大程度節(jié)省資源，加快工期。在節(jié)能環(huán)節(jié)使用動(dòng)態(tài)權(quán)衡法代替七項(xiàng)指標(biāo)法，綜合使用多項(xiàng)節(jié)能措施，確定最佳的經(jīng)濟(jì)方案。

3.3 施工過程中成本的控制

在現(xiàn)代房地產(chǎn)的建設(shè)過程中，縮短工期和降低造價(jià)是施工階段的重點(diǎn)工作。在設(shè)計(jì)中進(jìn)行優(yōu)化工作，精心選擇材料，并使施工單位不隨意改變?cè)O(shè)計(jì)方案，此外還要考慮客戶的敏感度，這些均是施工過程中成本控制的重點(diǎn)。在客戶敏感的部位如外墻的立面等必須將品質(zhì)和成本結(jié)合在一起。如在選擇外墻的裝飾材料以及室內(nèi)和景觀所用的材料時(shí)必須綜合權(quán)衡，選擇最佳方案。

4結(jié)語(yǔ)

總之，產(chǎn)品設(shè)計(jì)管理是房地產(chǎn)企業(yè)的核心之一，是房地產(chǎn)開發(fā)的靈魂。因此，房地產(chǎn)開發(fā)過程中必須對(duì)成本、工期、質(zhì)量等各個(gè)方面進(jìn)行考慮和綜合評(píng)價(jià)，使整個(gè)房地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理方案更加全面化，從根本上提高房地產(chǎn)開發(fā)管理中的各項(xiàng)措施，從而加強(qiáng)產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)力，打造房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的品牌質(zhì)量。

參考文獻(xiàn)：

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篇4

論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)，戰(zhàn)略成本動(dòng)因分析，結(jié)構(gòu)性成本動(dòng)因，執(zhí)行性成本動(dòng)因

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾年的高速發(fā)展，已經(jīng)走出了暴利的時(shí)代。這也使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真正認(rèn)識(shí)到以極高的財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行高風(fēng)險(xiǎn)、粗放式的開發(fā)已成過去，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始逐步走上了集約化經(jīng)營(yíng)管理的發(fā)展道路，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本的管理控制的關(guān)注將越來越重視。

一、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施戰(zhàn)略成本動(dòng)因分析方法的適用性

傳統(tǒng)的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)成本管理著眼于基于房地產(chǎn)項(xiàng)目的全生命周期、以過程管控、聚焦合同、全員參與主旨的成本管理理念，以此來減少建筑材料和人工成本等各類成本浪費(fèi)，高效實(shí)現(xiàn)成本管理的充分“節(jié)流”。而房地產(chǎn)戰(zhàn)略成本管理是成本管理與戰(zhàn)略管理有機(jī)結(jié)合的產(chǎn)物，是傳統(tǒng)成本管理對(duì)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境變化所做出的一種適應(yīng)性變革，它更多是立足企業(yè)戰(zhàn)略高度、審視所有成本產(chǎn)生原因，力圖站在房地產(chǎn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條之上跳出成本看成本，以此在更高視野和戰(zhàn)略高度優(yōu)化企業(yè)的成本管理模式。而為了保證成本管理戰(zhàn)略的有效性，需要找出成本的驅(qū)動(dòng)因素供決策者參考，戰(zhàn)略成本動(dòng)因分析因此產(chǎn)生。它又可以分為結(jié)構(gòu)性成本動(dòng)因（structural cost driver）與執(zhí)行性成本動(dòng)因（executional cost driver）。通過戰(zhàn)略成本動(dòng)因分析可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本進(jìn)行有效控制，并可以獲得長(zhǎng)久的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)構(gòu)性成本動(dòng)因分析

結(jié)構(gòu)性成本動(dòng)因是指決定企業(yè)基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)如長(zhǎng)期投資等相關(guān)的成本動(dòng)因。其形成常需要較長(zhǎng)時(shí)間；而且一經(jīng)確定往往很難變動(dòng)；同時(shí)，這些因素往往發(fā)生在生產(chǎn)開始之前。因此必須慎重行事站，在支出前進(jìn)行充分評(píng)估與分析。另外，這些因素既決定了企業(yè)的產(chǎn)品成本，也會(huì)對(duì)企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量、人力資源、財(cái)務(wù)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等方面產(chǎn)生極其重要的影響。因此，對(duì)結(jié)構(gòu)性成本動(dòng)因的選擇可以決定企業(yè)的成本態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)的結(jié)構(gòu)性成本動(dòng)因主要有：

1、規(guī)模經(jīng)濟(jì)：所謂規(guī)模經(jīng)濟(jì)是指在價(jià)值鏈活動(dòng)規(guī)模較大時(shí)，活動(dòng)的效率提高或活動(dòng)成本因可分?jǐn)傆谳^大規(guī)模的業(yè)務(wù)量而使單位成本降低。對(duì)于不同的企業(yè)，對(duì)其最有利的規(guī)模類型是不同的。企業(yè)應(yīng)該選擇敏感性最強(qiáng)的規(guī)模類型充分發(fā)揮其規(guī)模優(yōu)勢(shì)。

房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行開發(fā)可以通過多重渠道實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)：比如房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)并，通過低價(jià)收購(gòu)資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)低成本擴(kuò)張。使購(gòu)并企業(yè)獲得的資產(chǎn)大大超過購(gòu)并成本和購(gòu)并價(jià)格，或超過新建企業(yè)的投資。這在一定程度上刺激了企業(yè)實(shí)施購(gòu)并的積極性和主動(dòng)性。實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、提高企業(yè)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的動(dòng)機(jī)。獲取土地等生產(chǎn)要素的動(dòng)機(jī)。企業(yè)購(gòu)并可能以直接實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)；另外房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)也可以在政府統(tǒng)一運(yùn)作下完成。各級(jí)地方政府通過統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局，完成前期土地的規(guī)模開發(fā)。然后通過土地招投標(biāo)市場(chǎng)，按照規(guī)劃片區(qū)由各開發(fā)企業(yè)在競(jìng)標(biāo)所得的地塊上進(jìn)行組團(tuán)式或居住小區(qū)式開發(fā)；還可以通過企業(yè)戰(zhàn)略同盟。戰(zhàn)略同盟可以克服較大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙方招投標(biāo)大型土地項(xiàng)目資金不足的劣勢(shì)，在大型國(guó)有土地招投標(biāo)中避免殘酷競(jìng)爭(zhēng)，哄抬地價(jià)，提高土地投資成本，達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟(jì)，戰(zhàn)略同盟各方共盈的目的。

2、整合程度：上述規(guī)模經(jīng)濟(jì)與水平一體化相關(guān)聯(lián)，而整合程度指的是垂直一體化程度。整合（integrate）是指企業(yè)為了為自己所負(fù)責(zé)的業(yè)務(wù)領(lǐng)域更廣泛更直接，在本企業(yè)業(yè)務(wù)流中向兩端延伸至直接銷售、零部件內(nèi)制和原材料提供等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用自己在房地產(chǎn)主業(yè)開發(fā)過程中形成的晶牌、管理經(jīng)驗(yàn)、人才儲(chǔ)備、技術(shù)水平、企業(yè)形象及其良好的公共關(guān)系等資源，把與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)的、與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)呈縱向社會(huì)分工關(guān)系的行業(yè)或部門(如建筑材料的生產(chǎn)、流通；裝修材料的生產(chǎn)或流通；裝潢設(shè)計(jì)與施工；利用自營(yíng)房地產(chǎn)進(jìn)入商業(yè)、旅游、餐飲、信息服務(wù)等領(lǐng)域)納入其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)范圍，分散單一產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，擴(kuò)展利潤(rùn)生長(zhǎng)點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)效果。

3、學(xué)習(xí)（learning）與溢出：企業(yè)價(jià)值鏈活動(dòng)可以經(jīng)過學(xué)習(xí)的過程提高作業(yè)效率從而使成本下降。為了適應(yīng)入世后國(guó)際大型房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，剛剛成長(zhǎng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采取積極的應(yīng)對(duì)措施通過不斷學(xué)習(xí)來增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，主要應(yīng)體現(xiàn)以下特點(diǎn)： （1）企業(yè)員工都是為各種“不同目標(biāo)”走到一起來的，企業(yè)必須創(chuàng)造一個(gè)大多數(shù)員工都贊同的核心價(jià)值，激發(fā)其共同愿望； （2）房地產(chǎn)開發(fā)本身的特點(diǎn)決定了開發(fā)過程必須是一個(gè)系統(tǒng)過程，各部門人員不能再通過“契約”方式聯(lián)合，而是通過“心靈”的結(jié)合組成一個(gè)整體； （3）房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)各類科學(xué)交叉的綜合體，全體員工要善于不斷學(xué)習(xí)，在定性學(xué)習(xí)基礎(chǔ)上向定量學(xué)習(xí)轉(zhuǎn)變； （4）房地產(chǎn)業(yè)又貴在創(chuàng)新站，通過學(xué)習(xí)，擯棄傳統(tǒng)的思維方式和常規(guī)的開發(fā)程序，創(chuàng)造有自身特色的開發(fā)模式。 總之，房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)習(xí)型組織能充分發(fā)揮員工的創(chuàng)造力，個(gè)人價(jià)值得到充分體現(xiàn)，企業(yè)效益得以提高。房地產(chǎn)企業(yè)可以能保持較快的學(xué)習(xí)速度或保持專業(yè)的學(xué)習(xí)，就能獲得相應(yīng)的成本優(yōu)勢(shì)。

4、技術(shù)。技術(shù)在企業(yè)價(jià)值鏈的各項(xiàng)活動(dòng)（作業(yè)）中應(yīng)用水平是決定其成本高低的關(guān)鍵因素之一。在科技創(chuàng)新日益頻繁與快速發(fā)展的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)建立健全技術(shù)創(chuàng)新機(jī)制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度的重點(diǎn)，提高技術(shù)創(chuàng)新能力和經(jīng)營(yíng)管理水平是企業(yè)發(fā)展壯大的關(guān)鍵措施，這樣的企業(yè)才會(huì)擁有技術(shù)創(chuàng)新的主體。房地產(chǎn)企業(yè)可以圍繞以下方面展開：（1）推廣信息技術(shù)；（2）開發(fā)新品精品；（3）應(yīng)用科技成果。總之，只有那些房地產(chǎn)企業(yè)才能保持其成本領(lǐng)先地位的技術(shù)變革能為企業(yè)帶來持久的成本優(yōu)勢(shì)。

5、多樣性。國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于我們處于“賣方市場(chǎng)”，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，產(chǎn)品同質(zhì)化、價(jià)格同質(zhì)化，推廣方式同質(zhì)化。在此情況下，房地產(chǎn)商應(yīng)利用建筑業(yè)"建材業(yè)"設(shè)計(jì)業(yè)的技術(shù)應(yīng)用，不斷推出對(duì)消費(fèi)者更具吸引力的新產(chǎn)品。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)以市場(chǎng)為導(dǎo)向，貼近市場(chǎng)，充分了解客戶的需求，不斷滿足廣大消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)這一特殊商品的需求。房地產(chǎn)企業(yè)可以從多方面努力：首先，追求設(shè)計(jì)的獨(dú)特性。其次，注重功能的前瞻性。房地產(chǎn)是城市建設(shè)的重要組成部分，要緊跟現(xiàn)代城市的發(fā)展趨勢(shì)。要滿足細(xì)分群體的多元化的需求，房地產(chǎn)的功能設(shè)計(jì)既要體現(xiàn)前瞻性，又要保持后延性?？傊?，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的多樣性這樣不僅能夠滿足客戶的要求，還能有效地降低成本。

三、房地產(chǎn)企業(yè)執(zhí)行性成本動(dòng)因分析

執(zhí)行性成本動(dòng)因是指決定企業(yè)作業(yè)程序的成本動(dòng)因。它是在結(jié)構(gòu)性成本動(dòng)因決定以后才成立的。而且這些成本動(dòng)因多屬非量化的成本動(dòng)因，其它成本的影響因企業(yè)而異。執(zhí)行性成本動(dòng)因主要有：

1、生產(chǎn)能力運(yùn)用模式：生產(chǎn)能力運(yùn)用模式主要通過固定成本影響企業(yè)的成本水平。

由于固定成本在相關(guān)的范圍內(nèi)不隨產(chǎn)量的增加而改變，當(dāng)企業(yè)的生產(chǎn)能力利用率提高，產(chǎn)量上升時(shí)站，單位產(chǎn)品所分擔(dān)的固定成本相對(duì)較少，從而引起企業(yè)單位成本的降低。

房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本也和其他的商品經(jīng)營(yíng)成本一樣，按成本額的大小與經(jīng)營(yíng)工程量的關(guān)系分為固定成本和變動(dòng)成本兩類。房地產(chǎn)企業(yè)的固定成本是相對(duì)穩(wěn)定的，每年不會(huì)有較大的變動(dòng)。這其中包括如土地成本、房地產(chǎn)開發(fā)中的管理費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)等都屬固定成本。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，為了應(yīng)對(duì)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，公司都保持著一定的規(guī)模，而維持這個(gè)規(guī)模的沉沒成本即固定成本是十分巨大的。在后金融危機(jī)時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮通過承擔(dān)保障性住房建設(shè)來分擔(dān)和消化固定成本，從而更好地維持企業(yè)的生存。

2、聯(lián)系：所謂聯(lián)系，是指各種價(jià)值活動(dòng)之間彼此的相互關(guān)聯(lián)。這種關(guān)聯(lián)可分為兩類：一類是企業(yè)內(nèi)部聯(lián)系；另一類是企業(yè)與供應(yīng)商（上游）、客戶（下游）間的垂直聯(lián)系。

在縱向的價(jià)值鏈上，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的優(yōu)勢(shì)資源積累，通過業(yè)務(wù)整合和良好的資金鏈，逐步向復(fù)合性地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。以房地產(chǎn)開發(fā)為核心，業(yè)務(wù)范圍逐漸向房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的相關(guān)行業(yè)延伸，成為集開發(fā)、建材、裝飾、銷售、物業(yè)管理、資產(chǎn)管理等為一體的新型復(fù)合地產(chǎn)公司。與此同時(shí)，在橫向上，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定程度應(yīng)通過與其他房地產(chǎn)企業(yè)在戰(zhàn)略性資源與核心競(jìng)爭(zhēng)力上的整合,以謀求更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，走戰(zhàn)略聯(lián)盟之路是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。

3、全面質(zhì)量管理：與傳統(tǒng)質(zhì)量管理不同的是，全面質(zhì)量管理強(qiáng)調(diào)質(zhì)量管理的范圍應(yīng)是全過程的質(zhì)量控制，企業(yè)的每一名員工都要承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任。全面質(zhì)量管理的宗旨是以最少的質(zhì)量成本獲得最優(yōu)的產(chǎn)品質(zhì)量。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性,房地產(chǎn)企業(yè)的全面質(zhì)量管理也必定具有的一般特點(diǎn)，即全面性、全過程性、全員性。

（1）內(nèi)容與方法的全面性。也就是要強(qiáng)化工作質(zhì)量對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量重要性的認(rèn)識(shí)，在緊抓開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的同時(shí)，還要注意和不斷提高房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中各項(xiàng)工作的質(zhì)量。

（2）全過程性。房地產(chǎn)企業(yè)而言，也就是不僅要抓好建筑施工階段含房屋的預(yù)售工作的質(zhì)量管理工作，還要做好前期準(zhǔn)備階段包括項(xiàng)目決策與策劃、各種行政申請(qǐng)和審批、設(shè)計(jì)和施工的招標(biāo)等、房屋銷售階段以及售后服務(wù)階段等影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)整體質(zhì)量的各階段的質(zhì)量管理工作。

（3）全員性。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，就是要求通過加強(qiáng)教育和培訓(xùn)培養(yǎng)全體職員從高層決策人員到一線售樓人員的質(zhì)量主體意識(shí)，謀取全體員工對(duì)質(zhì)量的承諾，與此同時(shí)還要將質(zhì)量目標(biāo)層層分解到個(gè)人，從而形成質(zhì)量管理人人關(guān)心、人人有責(zé)、共同努力、全員參與的局面。

4、員工對(duì)企業(yè)的向心力：房地產(chǎn)企業(yè)各部門的每一名員工都與成本直接相關(guān)站，只有依靠全體員工的互相配合，共同努力，房地產(chǎn)企業(yè)才能將成本置于真正的控制中，才能實(shí)現(xiàn)成本管理目標(biāo)。

從以上分析可以看出，執(zhí)行性成本動(dòng)因與結(jié)構(gòu)性成本動(dòng)因有著不同性質(zhì)：結(jié)構(gòu)性成本動(dòng)因分析主要是解決決策層問題，因而，其所要求的戰(zhàn)略性選擇是怎樣才是“最優(yōu)”問題；而執(zhí)行性成本動(dòng)因分析是在企業(yè)基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)既定的情況下，提高各種生產(chǎn)執(zhí)行性因素的能動(dòng)性及優(yōu)化它們之間的組合，從而降低價(jià)值鏈總成本，因而，其所要求的戰(zhàn)略性強(qiáng)化是“最佳”的效果目標(biāo)。前者解決資源優(yōu)化問題，是前提；而后者解決績(jī)效提高問題，是其持續(xù)。二者缺一不可。戰(zhàn)略成本動(dòng)因分析為房地產(chǎn)企業(yè)改變成本地位，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力提供了契機(jī)。房地產(chǎn)企業(yè)的成本是由一組獨(dú)特的成本動(dòng)因來控制，而每一個(gè)成本動(dòng)因都可能成為企業(yè)獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)來源，選擇于已有利的成本動(dòng)因作為成本競(jìng)爭(zhēng)的突破口是房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的一項(xiàng)策略，應(yīng)引起管理者的足夠重視。

參考文獻(xiàn)

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篇5

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場(chǎng)；宏觀調(diào)控；建筑設(shè)計(jì)；創(chuàng)新

一、引言

近年來，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人口數(shù)量的激增，我過房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)迅猛的發(fā)展態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)、地價(jià)不斷攀升，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了廣大普通居民的購(gòu)買極限，因此為了抑制房?jī)r(jià)的高速增長(zhǎng)，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，我國(guó)各級(jí)政府相繼制定了“二元住房制度體系”、住房結(jié)構(gòu)調(diào)整、“基本住房制度”等各項(xiàng)調(diào)控政策，加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)行，促進(jìn)市場(chǎng)發(fā)展的民生性，以及構(gòu)建和諧社會(huì)都起到了很好的作用。但同時(shí)也增大了房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈性，給現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)的發(fā)展提出了難題。因此現(xiàn)階段急需加強(qiáng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策下建筑設(shè)計(jì)的發(fā)展與創(chuàng)新問題研究，進(jìn)一步優(yōu)化現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

二、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的主要內(nèi)容與特點(diǎn)

自1978年住房制度改革以來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了蓬勃的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)制度體系也不斷完善，但在住房保障制度、住房供應(yīng)政策、住房結(jié)構(gòu)調(diào)整等方面存在一些不足，這直接導(dǎo)致我國(guó)部分地區(qū)房?jī)r(jià)迅速攀升，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。目前為了抑制房?jī)r(jià)的高速增長(zhǎng)我國(guó)各級(jí)政府制定了一系列的宏觀調(diào)控政策，比如國(guó)十條、國(guó)五條、限資令、限購(gòu)令等。但總體來說現(xiàn)代我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策更加強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的民生性，即把更多數(shù)精力放在普通居民家庭、首次置業(yè)者、低收入者等居民的住房需求上，在金融、稅收等方面給予他們更多的支持；對(duì)于從事普通住房、保障住房開發(fā)的企業(yè)，政府也通過貸款優(yōu)惠、稅收減免、財(cái)政補(bǔ)貼等方式給予支持和鼓勵(lì)，堅(jiān)決避免住房投機(jī)行為干擾房?jī)r(jià)以及影響普通居民家庭的購(gòu)房。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策下建筑設(shè)計(jì)的創(chuàng)新

針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的變化及特點(diǎn)，現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)的創(chuàng)新也要與時(shí)俱進(jìn)，依據(jù)本國(guó)、本地區(qū)的市場(chǎng)環(huán)境、自然環(huán)境、人文文化等特點(diǎn)，注意從建筑形態(tài)、建筑功能、建筑技術(shù)等角度進(jìn)行發(fā)展和創(chuàng)新。

1、建筑形態(tài)的創(chuàng)新

建筑形態(tài)的創(chuàng)新就是人們?cè)趯?duì)建筑進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，從建筑結(jié)構(gòu)的制約中解脫出來，采用開放性的設(shè)計(jì)理念和構(gòu)思方法，利用數(shù)量，方位，動(dòng)靜，光線及時(shí)空等條件，從結(jié)構(gòu)變異、表皮變異、質(zhì)感變異、生態(tài)變異、生物技術(shù)和綠色變異以及物質(zhì)變異等角度，對(duì)建筑的實(shí)體形體、實(shí)體態(tài)勢(shì)以及空間形體、空間態(tài)勢(shì)進(jìn)行優(yōu)化和創(chuàng)新，從而形成與以往任何建筑都不同的更優(yōu)秀的建筑形態(tài)。建筑形態(tài)的創(chuàng)新直接在建筑的外在形象中表現(xiàn)出來，可以直接被視覺觀察到或者觸覺感受到，因此也是現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)創(chuàng)新的主要?jiǎng)?chuàng)新途徑和手段。

自20 世紀(jì)90 年代未以來，建筑形態(tài)逐漸引起廣大學(xué)者、設(shè)計(jì)師的關(guān)注和重視，紛紛開展相應(yīng)的研究工作，并取得了重要的理論成果。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策下，現(xiàn)代建筑形態(tài)的創(chuàng)新要更加注重以人為本，更多的引進(jìn)一些自然、人文元素，在美化建筑形態(tài)的同時(shí)，增大現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)的實(shí)用性和人性化，比如在建筑形態(tài)創(chuàng)新中注意人文精神的體現(xiàn)，強(qiáng)調(diào)人與人的關(guān)系，人與群體的關(guān)系以及人與自然地關(guān)系。

2、建筑功能的創(chuàng)新

建筑功能就是建筑的使用要求，如居住、飲食、娛樂、會(huì)議等各種活動(dòng)對(duì)建筑的基本要求，是決定建筑形式的基本因素，建筑各房間的大小，相互間聯(lián)系方式等等，都應(yīng)該滿足建筑的功能要求。建筑功能的概念非常復(fù)雜，不僅包含技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的因素，還包括心理、情感、美學(xué)等方面的因素，其中每一項(xiàng)因素都相互關(guān)聯(lián)、密切聯(lián)系，并隨著時(shí)代和地區(qū)的不同而不斷變化的，他們直接反映和構(gòu)成了建筑功能的內(nèi)部構(gòu)成和復(fù)雜程序，因此建筑功能可以直接反映當(dāng)前社會(huì)的發(fā)展水平和生活方式，它是隨著社會(huì)生產(chǎn)力的不斷發(fā)展和人類物質(zhì)文化生產(chǎn)水平的不斷提高而變得日益復(fù)雜。建筑功能的創(chuàng)新就是人們?cè)谠O(shè)計(jì)和使用建筑的過程中，為了使建筑滿足人們的各種工作、生活需求，而不斷的應(yīng)用新途徑和新方法對(duì)建筑功能進(jìn)行改進(jìn)，建筑功能的創(chuàng)新也是伴隨著社會(huì)的發(fā)展進(jìn)行的，它是建筑創(chuàng)新的關(guān)鍵性部分。

在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的影響下，建筑功能的創(chuàng)新就要適應(yīng)調(diào)控政策的要求，不斷增加新的實(shí)用，淘汰那些不能滿足現(xiàn)代人們生活需求或不適應(yīng)現(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的落后功能，使得現(xiàn)代建筑能在激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，比如為了響應(yīng)當(dāng)前我國(guó)建設(shè)節(jié)約型社會(huì)的號(hào)召，建筑功能的創(chuàng)新設(shè)計(jì)就要注意引進(jìn)一些能夠節(jié)能的設(shè)計(jì)元素，特別是對(duì)于那些耗能大的建筑，使其在滿足房地產(chǎn)調(diào)控政策的同時(shí)，最大限度地節(jié)約能源、水源、土地、建筑材料等。

3、建筑技術(shù)的創(chuàng)新

建筑技術(shù)創(chuàng)新就是人們?cè)诮ㄔ旌褪褂媒ㄖ倪^程中所應(yīng)用的新手段和新方法，建筑技術(shù)的創(chuàng)新與建筑設(shè)計(jì)創(chuàng)新息息相關(guān)，而且對(duì)其影響深遠(yuǎn)。因?yàn)槿魏谓ㄖ脑O(shè)計(jì)都不能脫離建筑技術(shù)和單獨(dú)進(jìn)行，否則設(shè)計(jì)出來的將使一棟紙上建筑，因此建筑技術(shù)創(chuàng)新是建筑形態(tài)和建筑功能創(chuàng)新的有力支持和依托，它技術(shù)條件的發(fā)展、成熟和完善程度直接決定著建筑設(shè)計(jì)的發(fā)展趨勢(shì)。

在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的影響下，建筑技術(shù)的創(chuàng)新就是要不斷發(fā)展新的更為科學(xué)有效的施工工藝、管理方法、新型建筑材料、新型建筑設(shè)備等，以提高建筑的建筑進(jìn)度、建造質(zhì)量和建筑安全，并有效減少建造成本，提高建筑企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。同時(shí)建筑設(shè)計(jì)也要充分結(jié)合并有效利用這些新的施工工藝、管理方法、新型建筑材料、新型建筑設(shè)備，使得設(shè)計(jì)出來的建筑更能滿足調(diào)控政策下房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。

四、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策下建筑設(shè)計(jì)的發(fā)展趨勢(shì)

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的深入，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展更為健康平穩(wěn)，而建筑設(shè)計(jì)的發(fā)展也會(huì)更為現(xiàn)代化、人性化，更能滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策下，未來的建筑設(shè)計(jì)會(huì)更加注重自然、人文環(huán)境的保護(hù)，更加注重空間，形體，色彩以及虛實(shí)關(guān)系等方面的藝術(shù)追求，更加注重高速度，高效率，高功能等現(xiàn)代科技手段的融入，更加注重避免不同建筑的同一化，更加注重現(xiàn)代服務(wù)設(shè)施的配套化，所以未來建筑設(shè)計(jì)也一定會(huì)向著回歸自然化、整體藝術(shù)化、高度現(xiàn)代化、高度民族化、服務(wù)現(xiàn)代化以及個(gè)性化等方向發(fā)展。

五、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策雖然在保證市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展的前提下，增大了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈性，但也給建筑設(shè)計(jì)的發(fā)展與創(chuàng)新提供了新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，廣大建筑設(shè)計(jì)人員要在充分理解和認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的內(nèi)容和特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，不斷的對(duì)傳統(tǒng)的自然、人文、市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行探索，并注意結(jié)合藝術(shù)學(xué)、建筑結(jié)構(gòu)學(xué)、人體工程學(xué)、材料學(xué)等其他知識(shí)學(xué)科，充分利用新的施工工藝、管理方法、新型建筑材料、新型建筑設(shè)備等元素，為建筑的設(shè)計(jì)創(chuàng)作帶來創(chuàng)新的源泉和活力。

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篇6

關(guān)鍵詞：內(nèi)蒙古；中小房地產(chǎn)企業(yè)；融資；金融機(jī)構(gòu)；商業(yè)銀行

中圖分類號(hào)：F241 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2013）35-0200-02

截至2010年底，12個(gè)盟市共有房地產(chǎn)企業(yè)2 070家，其中，房地產(chǎn)企業(yè)占96%以上，從業(yè)人數(shù)62 579人，全年完成投資11 199 875萬(wàn)元。該區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，帶動(dòng)了全區(qū)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，擴(kuò)大了內(nèi)需，推動(dòng)了城市面貌的改觀和人民住房條件的改善。但也必須看到，由于自2006年以來的房地產(chǎn)熱以及國(guó)家“緊—松—緊”的房地產(chǎn)調(diào)控政策和信貸政策，也由于房地產(chǎn)企業(yè)盲目投資、無限擴(kuò)張、決策失誤，使全區(qū)尤其鄂爾多斯、包頭二市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了較大的波動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)受到了前所未有的沖擊，導(dǎo)致部分房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條斷裂，也出現(xiàn)了多起債主逼債、債務(wù)人躲債甚至自殺等惡性事件。盡管政府等有關(guān)部門實(shí)施了一系列中小房地產(chǎn)企業(yè)扶持政策以緩解企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)（如在國(guó)內(nèi)率先成功發(fā)行了中小房地產(chǎn)企業(yè)集合票據(jù)和集合信托；把2011年作為 “促進(jìn)中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展政策”落實(shí)年，提出優(yōu)化中小房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境等措施），但中小房地產(chǎn)企業(yè)資金吃緊問題仍伴隨著適度從緊貨幣政策和宏觀調(diào)控而日益加劇。中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展問題尤其資金問題不及時(shí)妥善解決，將影響內(nèi)蒙古地區(qū)社會(huì)安定、經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展和人民群眾特別是民間融資投資人的經(jīng)濟(jì)利益甚至人身安全，已經(jīng)到了政府、企業(yè)、銀行不解決不行的地步了。顯然，本課題的研究，對(duì)于維護(hù)內(nèi)蒙古地區(qū)社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展、保障投融資人正常的工作生活秩序和切身利益，都有重大的現(xiàn)實(shí)意義和深遠(yuǎn)的歷史意義。

一、內(nèi)蒙古中小房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

2011年，中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策重在調(diào)控房?jī)r(jià)，限購(gòu)政策的持續(xù)實(shí)施以及高利貸危機(jī)導(dǎo)致內(nèi)蒙古地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，尤其使鄂爾多斯房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)劇烈動(dòng)蕩。2011年11月不斷從網(wǎng)上爆出鄂爾多斯房地產(chǎn)崩盤的消息，有人稱康巴什房地產(chǎn)已經(jīng)全面崩盤。從高利貸危機(jī)以后，康巴什房地產(chǎn)就大面積降價(jià)，從2010年的均價(jià)10 000元/平方米降到了3 000多元/平方米。鄂爾多斯許多中小型房地產(chǎn)企業(yè)資金難以回籠，面臨嚴(yán)重資金短缺的問題，資金鏈持續(xù)緊繃，市場(chǎng)資金壓力持續(xù)增大，主要表現(xiàn)在：

第一，內(nèi)源融資有限。首先，企業(yè)留存收益不足。目前很多中小房地產(chǎn)企業(yè)沒有意識(shí)到留存收益對(duì)企業(yè)發(fā)展的重要性，對(duì)于凈利潤(rùn)的分配多存在短期行為，很少?gòu)拈L(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的觀點(diǎn)來考慮留存收益的用途。還有些企業(yè)長(zhǎng)期處于虧損狀態(tài)，即使想進(jìn)行資本積累也是有心無力。所以，中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資的狀況不容樂觀，只能解決企業(yè)一小部分的資金需求。其次，中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外部融資結(jié)構(gòu)不合理。中國(guó)民營(yíng)中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)比較單一，在建立初期主要依靠?jī)?nèi)源融資。據(jù)國(guó)際金融公司研究資料，中小業(yè)主資本和內(nèi)部留存收益分別占中國(guó)私營(yíng)企業(yè)資金來源的30%和26%。在中小房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)中，內(nèi)源融資占到了50% 以上的比重。

第二，外源源融資困難重重。首先，股票融資門檻高。中國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定的股票發(fā)行門檻較高。因此大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)都不能通過公開的資本市場(chǎng)進(jìn)行股票融資。雖然近年來中國(guó)開設(shè)了中小板和創(chuàng)業(yè)板市場(chǎng)，但中小企業(yè)板的門檻仍較高，僅為業(yè)績(jī)優(yōu)良、成長(zhǎng)性較好、科技含量高的中小企業(yè)提供直接融資機(jī)會(huì)，創(chuàng)業(yè)板略低于中小板上市條件。所以，大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)仍不能通過中小企業(yè)板和創(chuàng)業(yè)板進(jìn)行股票融資。其次，債券融資的能力和數(shù)量有限。中小房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小、信用風(fēng)險(xiǎn)高，投資者對(duì)其信心不足，發(fā)行債券數(shù)量有限，因此發(fā)行債券很難徹底解決中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資難題。再次，銀行對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)存在信貸歧視。目前中小房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者的聲譽(yù)較低，金融機(jī)構(gòu)對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)還款能力缺乏信任，多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)很難從銀行獲得貸款。

二、解決中小房地產(chǎn)企業(yè)融資難的對(duì)策

國(guó)務(wù)院總理2012年7月30日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，要求各地區(qū)及有關(guān)部門采取有效措施，落實(shí)鼓勵(lì)民間投資相關(guān)政策，對(duì)企業(yè)反映的部分行業(yè)領(lǐng)域進(jìn)入規(guī)則、標(biāo)準(zhǔn)和條件仍不夠明確具體等問題，要抓緊研究解決。筆者認(rèn)為，要解決內(nèi)蒙古中小房地產(chǎn)企業(yè)融資難的問題，必須采取各種措施，既要提高中小房地產(chǎn)企業(yè)自身素質(zhì)，又要改善外部融資環(huán)境，多管齊下，這樣才能從根本上解決中小房地產(chǎn)企業(yè)融資難的問題。

1.充分發(fā)揮政府監(jiān)督和管理職能作用，加大對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的支持，為中小房地產(chǎn)企業(yè)融資提供基本的制度保障。相比較于大型企業(yè)，由于中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資存在著較大風(fēng)險(xiǎn)和成本，因此，金融機(jī)構(gòu)難做到自覺、主動(dòng)地為中小房地產(chǎn)企業(yè)提供金融服務(wù)。這就需要發(fā)揮政府的監(jiān)督和管理作用來克服這一矛盾，并設(shè)法營(yíng)造中小房地產(chǎn)企業(yè)“守信”的社會(huì)氛圍。另外，政府要充分發(fā)揮在中小房地產(chǎn)企業(yè)融資擔(dān)保體系中的作用。宏觀引導(dǎo)不同模式的信用擔(dān)保方向，兼顧市場(chǎng)，化解風(fēng)險(xiǎn)。以政府的財(cái)政資金作擔(dān)保，促進(jìn)和保證中小房地產(chǎn)企業(yè)融資擔(dān)保業(yè)務(wù)的順利開展。

政府要制定相關(guān)的中小房地產(chǎn)企業(yè)扶植政策，借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，實(shí)行財(cái)政援助與稅收優(yōu)惠來扶植和保護(hù)中小房地產(chǎn)企業(yè)融資及發(fā)展。各級(jí)政府在制定財(cái)政預(yù)算、安排財(cái)政支出時(shí)，可按一定比例提取中小房地產(chǎn)企業(yè)專項(xiàng)發(fā)展基金，用于中小房地產(chǎn)企業(yè)的新產(chǎn)品開發(fā)、新技術(shù)應(yīng)用。提供貸款貼息和擔(dān)保，為中小房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)公益性活動(dòng)如城市環(huán)境治理、下崗人員就業(yè)等提供直接資助等。

2.創(chuàng)新金融服務(wù)產(chǎn)品。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)中小房地產(chǎn)企業(yè)信貸時(shí)間短、額度小、頻率高的特點(diǎn)，制定與其相適應(yīng)的信貸機(jī)制，推出靈活多樣的結(jié)算工具，開發(fā)新的金融產(chǎn)品。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)加大對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持，適當(dāng)放寬貸款期限，降低中小房地產(chǎn)企業(yè)的貸款利率。國(guó)家應(yīng)大力發(fā)展專門服務(wù)于中小房地產(chǎn)企業(yè)的中小融資機(jī)構(gòu)，在地方政府的支持下，采取多種形式組建地方性商業(yè)銀行。政府應(yīng)給予中小銀行平等的待遇，取消各種不平等限制政策，增加中小銀行的資金實(shí)力，使其能滿足中小房地產(chǎn)企業(yè)資金需求，緩解中小房地產(chǎn)企業(yè)融資難的矛盾。

3.拓寬和增加直接融資渠道，降低中小房地產(chǎn)企業(yè)直接融資門檻，引導(dǎo)中小房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入股市和債市。中國(guó)股市、債市門檻較高，對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)來說很難通過股市債市進(jìn)行直接融資。所以要盡快完善中國(guó)股市債市市場(chǎng)體系，降低中小房地產(chǎn)企業(yè)入市門檻，放寬中小房地產(chǎn)企業(yè)入市條件，為中小房地產(chǎn)企業(yè)直接融資提供可能。當(dāng)前創(chuàng)業(yè)板的推出為中小房地產(chǎn)企業(yè)提供了直接融資的平臺(tái)，但門檻和條件仍然較高，要在運(yùn)行過程當(dāng)中針對(duì)各地區(qū)不同情況逐步放寬條件。同時(shí)，中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做好充分準(zhǔn)備，盡最大努力滿足入市條件，爭(zhēng)取利用兩個(gè)資本市場(chǎng)進(jìn)行更多的融資，使企業(yè)早日脫離融資困境。

4.政府放寬民間金融和中小房地產(chǎn)企業(yè)私人銀行市場(chǎng)準(zhǔn)入。近年來，民間金融發(fā)展迅猛，由地下逐步轉(zhuǎn)為公開，由非法逐步向合法發(fā)展。民間金融資金來源廣泛，運(yùn)轉(zhuǎn)靈活，熟悉當(dāng)?shù)刂行》康禺a(chǎn)企業(yè)資信和經(jīng)營(yíng)狀況，克服了信息不對(duì)稱問題，貸款利率也容易協(xié)商。所以，放寬民間金融和中小房地產(chǎn)企業(yè)私人銀行，對(duì)于加強(qiáng)和豐富中小房地產(chǎn)企業(yè)融資體系建設(shè)、解決中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道狹窄問題都是大有裨益的。問題是政府要對(duì)民間金融加強(qiáng)合理引導(dǎo)和監(jiān)督管理，使民間金融向合理、合法、規(guī)范、陽(yáng)光方向發(fā)展。

5.大力引導(dǎo)海外融資。國(guó)外大多數(shù)國(guó)家都設(shè)有專門為中小房地產(chǎn)企業(yè)融資服務(wù)的機(jī)構(gòu)和銀行。如美國(guó)有小企業(yè)管理局，其主要任務(wù)是幫助小企業(yè)發(fā)展，尤其是幫助小企業(yè)解決資金不足的問題；日本有中小房地產(chǎn)企業(yè)金融公庫(kù)、國(guó)民金融公庫(kù)；德國(guó)有以中小房地產(chǎn)企業(yè)為主要服務(wù)對(duì)象的合作銀行、大眾銀行和儲(chǔ)蓄銀行；韓國(guó)有中小房地產(chǎn)企業(yè)銀行、國(guó)民銀行、大東銀行和東南銀行等等。中小房地產(chǎn)企業(yè)可以通過海外的金融機(jī)構(gòu)和銀行籌集資金。規(guī)模較小的企業(yè)則可以通過地方政府擔(dān)保，向海外的金融機(jī)構(gòu)和銀行籌集資金。

6.重視企業(yè)管理，推進(jìn)技術(shù)創(chuàng)新。資金管理一直被中小房地產(chǎn)企業(yè)所忽視，很難想象，沒有一個(gè)科學(xué)的、健全的、及時(shí)的財(cái)務(wù)分析和判斷的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，企業(yè)能夠資金運(yùn)轉(zhuǎn)靈活、有效。產(chǎn)品質(zhì)量是企業(yè)的生命，只有好的產(chǎn)品質(zhì)量才能贏得市場(chǎng)，只有高的市場(chǎng)張占有率才能促進(jìn)企業(yè)發(fā)展壯大，只有發(fā)展企圖的企業(yè)才能贏得金融機(jī)構(gòu)的信賴。另外，諸如生產(chǎn)管理、人事管理、信用管理等等，無一不是影響企業(yè)平穩(wěn)、有序運(yùn)行的要素。因此，制定一系列合理、科學(xué)、適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)章制度并嚴(yán)格執(zhí)行，抑制管理中的隨意性和主觀性，使中小房地產(chǎn)企業(yè)管理工作正常化、制度化、規(guī)范化十分重要。

科技創(chuàng)新對(duì)企業(yè)發(fā)展具有決定性的作用。高校和科研院所都十分重視產(chǎn)學(xué)研結(jié)合，由于中小房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)創(chuàng)新科技應(yīng)用性和適用性強(qiáng)且條件寬松靈活等特點(diǎn)，決定了高校和科研院所愿意與中小房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)姻。利用高校和科研院所開發(fā)的技術(shù)和產(chǎn)品生產(chǎn)出適銷對(duì)路的產(chǎn)品，對(duì)于提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，提高財(cái)務(wù)實(shí)力，增強(qiáng)和還款能力是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。另外，充分發(fā)揮企業(yè)內(nèi)部科研人才的創(chuàng)新精神，鼓勵(lì)員工開展發(fā)明創(chuàng)新活動(dòng)，也是企業(yè)推進(jìn)技術(shù)創(chuàng)新又一途徑。

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篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；核心競(jìng)爭(zhēng)力；提升途徑

Abstract: this article from the real estate development of enterprise strategy, enterprise culture, resource integration, brand ability, innovation ability and put forward ascension of the core competence for real estate enterprises, countermeasures for the development of China's real estate enterprise to provide the reference.

Keywords: real estate enterprise; Core competitiveness; Ascension way

中圖分類號(hào)： C29 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

在房地產(chǎn)行業(yè)限購(gòu)、限貸的雙重壓力下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也越來越激烈。在新的形勢(shì)下，如何增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，已成為我國(guó)房地企業(yè)關(guān)注的熱點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)若想從激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中脫穎而出，就必須找出企業(yè)發(fā)展的瓶頸，提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

1 房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的內(nèi)涵

1990年，普拉哈拉德教授和加里•哈默爾教授在其合著的《公司核心競(jìng)爭(zhēng)力》中最先提出核心競(jìng)爭(zhēng)力的概念。他們認(rèn)為：“核心競(jìng)爭(zhēng)力是一種知識(shí)和技能，尤其是協(xié)調(diào)多種生產(chǎn)技能和整合不同技術(shù)的知識(shí)和技能”[1]。

房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力是企業(yè)長(zhǎng)期形成的，企業(yè)獨(dú)有的，支撐企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)，并使企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中取得主動(dòng)的核心能力。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，通過實(shí)施價(jià)值鏈管理和企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，整合企業(yè)戰(zhàn)略性資源，使企業(yè)不斷獲取持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)的能力[2]。

2 提升房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的途徑

2.1 確定發(fā)展戰(zhàn)略

清晰科學(xué)的發(fā)展戰(zhàn)略是提升房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的前提，制定房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略應(yīng)充分分析行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，并結(jié)合企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)條件，明確企業(yè)的定位和中長(zhǎng)期的發(fā)展目標(biāo)，為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展指明方向[3]。

房地產(chǎn)企業(yè)通過制定發(fā)展戰(zhàn)略，展望企業(yè)中長(zhǎng)期的發(fā)展愿景，確立企業(yè)的使命和目標(biāo)，使企業(yè)員工樹立信心。同時(shí)，美好的發(fā)展愿景能夠增加合作伙伴的信心，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)，與具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)聯(lián)企業(yè)形成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，在合作中尋求雙贏和多贏。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過實(shí)施企業(yè)聯(lián)盟戰(zhàn)略、品牌文化戰(zhàn)略、人力資本戰(zhàn)略、技術(shù)創(chuàng)新戰(zhàn)略、資本運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略、流程再造戰(zhàn)略以及精品戰(zhàn)略等，不斷挖掘和發(fā)揮企業(yè)自身的競(jìng)爭(zhēng)潛力，從而不斷提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力與競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

2.2 注重企業(yè)文化

企業(yè)文化是企業(yè)的精神支柱，是企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的源動(dòng)力，對(duì)推動(dòng)企業(yè)發(fā)展起著重要的作用。企業(yè)文化滲透于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理行為之中，影響著企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)，技術(shù)的創(chuàng)新，經(jīng)營(yíng)行為的發(fā)生及企業(yè)形象和品牌的建立[4]。

房地產(chǎn)企業(yè)文化通常代表一系列依存關(guān)系的價(jià)值觀念和行為方式的總和，是企業(yè)長(zhǎng)時(shí)間積累沉淀所留存下來的文化精髓，它將為員工所接納和繼續(xù)傳承[5]。企業(yè)文化對(duì)于企業(yè)員工具有導(dǎo)向作用，凝聚作用、激勵(lì)作用和約束作用，企業(yè)文化對(duì)核心競(jìng)爭(zhēng)力其它要素的影響通過企業(yè)員工來實(shí)現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)堅(jiān)持以人為本，為員工營(yíng)造一個(gè)良好的文化氛圍，為優(yōu)秀的人才創(chuàng)造一個(gè)和諧、富有激情的工作環(huán)境，為員工發(fā)揮自身潛能和聰明才智提供平等發(fā)展的空間，實(shí)現(xiàn)企業(yè)與員工的共同發(fā)展。

2.3 強(qiáng)化資源整合

整合優(yōu)勢(shì)資源是提升房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的有效途徑。房地產(chǎn)企業(yè)的資源整合包括企業(yè)內(nèi)部資源整合和企業(yè)外部資源整合。企業(yè)內(nèi)部資源整合是對(duì)企業(yè)內(nèi)部資源進(jìn)行優(yōu)化配置，將企業(yè)具有優(yōu)勢(shì)條件的土地、技術(shù)、人力、資金等，通過創(chuàng)造性的融合，向消費(fèi)者呈現(xiàn)高品質(zhì)的產(chǎn)品，以提高企業(yè)的市場(chǎng)占有率。同時(shí)，可以形成良好的品牌效應(yīng)。

外部資源整合是房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施價(jià)值鏈管理過程中，與具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的咨詢、設(shè)計(jì)、施工、銷售、物業(yè)等關(guān)聯(lián)企業(yè)形成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，從而增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)企業(yè)通過與產(chǎn)品上下游企業(yè)形成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，可以使產(chǎn)品、信息的流通渠道達(dá)到最短，從而將消費(fèi)者需求信息沿價(jià)值鏈逆向準(zhǔn)確、迅速地反饋到房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)信息提供符合消費(fèi)者需求的產(chǎn)品[6]。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也可以充分發(fā)揮戰(zhàn)略伙伴之間的資源優(yōu)勢(shì)和低成本優(yōu)勢(shì)，為消費(fèi)者提供高性價(jià)比的產(chǎn)品。

2.4 重視品牌建設(shè)

品牌是一種無形資產(chǎn)，是提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的一種文化力。房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)是指房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自身品牌進(jìn)行設(shè)計(jì)、宣傳和維護(hù)，并在此基礎(chǔ)上提高消費(fèi)者的認(rèn)知度，構(gòu)建企業(yè)知名度。

在房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)過程中，應(yīng)以誠(chéng)信為基礎(chǔ)，不斷提高企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量和產(chǎn)品特色，增加消費(fèi)者對(duì)企業(yè)的認(rèn)知度和提高企業(yè)產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)運(yùn)作中，應(yīng)高度重視社會(huì)效益、環(huán)境效益，履行社會(huì)責(zé)任，為社會(huì)服務(wù)，對(duì)消費(fèi)者負(fù)責(zé)，樹立良好的品牌形象[3]。

2.5 提高創(chuàng)新能力

創(chuàng)新是企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要部分，是企業(yè)生命力的源泉。企業(yè)只有積極創(chuàng)新才能極大地提高競(jìng)爭(zhēng)能力，保持企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)要特別注重產(chǎn)品和管理的創(chuàng)新。隨著人們生活水平和居住水平的提高，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷創(chuàng)新出一部分科技含量高、附加值不斷增加的房地產(chǎn)產(chǎn)品，以滿足消費(fèi)者的需求，如：綠色建筑、低碳建筑、智能小區(qū)。企業(yè)管理方式的創(chuàng)新有利于維持企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，從而保持和提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷完善管理制度，大力推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化、信息化管理，以適應(yīng)企業(yè)外部環(huán)境的發(fā)展變化。同時(shí)，在管理創(chuàng)新過程中，可以借助于相關(guān)領(lǐng)域的專家、咨詢顧問、媒體機(jī)構(gòu)來共同推進(jìn)企業(yè)的管理創(chuàng)新。

3 結(jié)束語(yǔ)

在當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)必須明確企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、注重企業(yè)文化建設(shè)、強(qiáng)化戰(zhàn)略資源整合、重視企業(yè)品牌建設(shè)、提高企業(yè)創(chuàng)新能力，充分發(fā)揮企業(yè)自身優(yōu)勢(shì)，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，以使得企業(yè)能夠在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中保持持續(xù)發(fā)展。

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篇8

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)低碳開發(fā) 現(xiàn)狀 措施

中圖分類號(hào)： F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。與房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展迅速的現(xiàn)狀不相匹配的是，我國(guó)目前開發(fā)商的企業(yè)開發(fā)水平整體素質(zhì)比較低，開發(fā)思路和方法不正確。我們認(rèn)為解決的辦法就是要用科學(xué)的價(jià)值觀來指導(dǎo)產(chǎn)品的開發(fā)，我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)也到了需要進(jìn)行“低碳開發(fā)”的時(shí)候了。

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展得很快，漸漸成為世界上的發(fā)展大國(guó)，每年建筑面積都呈上升趨勢(shì)，我國(guó)的能源消耗也在逐年的增加，建筑業(yè)的節(jié)能問題越來越緊迫，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的低碳發(fā)展是祖國(guó)建筑業(yè)發(fā)展的迫切要求，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)清現(xiàn)實(shí)，積極探索低碳發(fā)展的道路，廣大人民群眾也在積極呼喚綠色的居住環(huán)境，低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求全社會(huì)積極參與，在低碳經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的今天，祖國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極面對(duì)，在這場(chǎng)建筑業(yè)的革命中做出成績(jī)。

低碳地產(chǎn)存在的問題

1、低碳房地產(chǎn)建筑與評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)欠缺近年來，我國(guó)圍繞“四節(jié)一環(huán)保”（節(jié)能、節(jié)材、節(jié)水、節(jié)地、環(huán)保）理念，提出了“生態(tài)建筑”、“環(huán)保建筑”、“健康住宅”、“低能耗建筑”、“資源循環(huán)型建筑”等概念，但低碳建筑仍然處于示范階段，大規(guī)模的推廣應(yīng)用還缺乏一定的社會(huì)基礎(chǔ)與技術(shù)支撐。目前依然處于探索、嘗試和局部示范階段，哪些環(huán)節(jié)需要低碳處理、哪些低碳技術(shù)必須采用、哪些低碳規(guī)則需要遵循、哪些材料必須符合何種具體的低碳標(biāo)準(zhǔn)等等，均尚未形成行業(yè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范，因此大規(guī)模的推廣應(yīng)用還缺乏社會(huì)基礎(chǔ)和技術(shù)支持。

過度依賴引進(jìn)國(guó)外技術(shù)和節(jié)能材料導(dǎo)致普及推廣困難。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)尚處于粗放式開發(fā)的發(fā)展階段，整體行業(yè)依然擺脫不了急功近利的現(xiàn)實(shí)心態(tài)，導(dǎo)致我國(guó)在建筑節(jié)能技術(shù)領(lǐng)域的自身研發(fā)力量嚴(yán)重不足。要想實(shí)現(xiàn)低碳的戰(zhàn)略目標(biāo)，目前主要得依賴引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)技術(shù)和相應(yīng)的節(jié)能材料，這必然將導(dǎo)致低碳節(jié)能產(chǎn)品的造價(jià)成本過高，因而只能面向少數(shù)高端消費(fèi)群體，受眾范圍狹窄，與推廣環(huán)保節(jié)能建筑的根本目的相去甚遠(yuǎn)。

消費(fèi)者對(duì)低碳成本的承受能力有限。公眾對(duì)于低碳建筑認(rèn)知度不夠，概念模糊，觀念上存在很多誤區(qū)，過度關(guān)注初始購(gòu)房?jī)r(jià)格而忽視建筑物使用周期總成本。發(fā)展節(jié)能建筑需要資金投入，據(jù)有關(guān)方面測(cè)算表明，開發(fā)節(jié)能50%的建筑，要增加10%的房屋建設(shè)成本，加上低碳、新能源，建筑成本估計(jì)會(huì)增加1000元/平方米。建筑成本的增加無疑會(huì)通過房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，勢(shì)必導(dǎo)致本已高企的房?jī)r(jià)進(jìn)一步上揚(yáng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了絕大多數(shù)消費(fèi)者的承受能力。

我國(guó)建筑業(yè)使用的建筑材料不科學(xué)。我國(guó)目前使用的建筑材料大部分是不符合環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)的，而且在使用的過程中實(shí)際效果也不是很好。在房屋建筑中會(huì)使用大量的水泥，水泥在使用的過程中不僅會(huì)產(chǎn)生大量的灰塵，還會(huì)排放大量的二氧化碳，我國(guó)的建筑行業(yè)在實(shí)際的生產(chǎn)生活中很少利用節(jié)能、效果好的能源，在實(shí)際生活中仍然多數(shù)使用煤炭和石油，這樣就造成了能源的浪費(fèi)，不利于環(huán)保清潔。

措施

樹立低碳開發(fā)的產(chǎn)品觀。房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)該是科學(xué)創(chuàng)新的過程，是以“低碳”的價(jià)值觀來滿足客戶需求的過程，同樣，它也是對(duì)美的孜孜不倦、極盡精微的追求過程。低碳開發(fā)，要形成一套貫穿產(chǎn)品開發(fā)全過程的科學(xué)的開發(fā)體系，一是在設(shè)計(jì)施工過程中堅(jiān)持以滿足客戶需求為導(dǎo)向。二是制定了全流程管理制度，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、建筑施工、客戶服務(wù)等重要節(jié)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化。三是大力投入前瞻性研究工作以提高產(chǎn)品創(chuàng)新能力，建立了對(duì)人體工學(xué)、環(huán)保建筑、成本控制等方面的研發(fā)體系，并在不斷增加新技術(shù)和新材料在產(chǎn)品中的應(yīng)用。低碳開發(fā)的產(chǎn)品觀融入了對(duì)自然環(huán)境的關(guān)注，以創(chuàng)造生活空間為責(zé)任，引導(dǎo)人們的生活。實(shí)現(xiàn)人居的本質(zhì)，那就是人與自然的和諧共處，人與社會(huì)的和諧相處。從一定程度上說，低碳開發(fā)是一種房地產(chǎn)開發(fā)的哲學(xué)和開發(fā)觀。

出臺(tái)地產(chǎn)低碳扶持政策。借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)的成功經(jīng)驗(yàn)，緊抓低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展契機(jī)，在發(fā)展初期，可在能源政策、技術(shù)政策、產(chǎn)業(yè)政策、消費(fèi)政策等方面加大扶持力度，鼓勵(lì)低碳地產(chǎn)利益相關(guān)主體如政府、低碳技術(shù)企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)、消費(fèi)者等參與并建立低碳合作機(jī)制，對(duì)低碳技術(shù)企業(yè)提供低碳信貸產(chǎn)品，設(shè)立低碳基金，獎(jiǎng)勵(lì)和扶持企業(yè)進(jìn)行低碳技術(shù)創(chuàng)新；對(duì)低碳地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行相應(yīng)的財(cái)政補(bǔ)貼、稅收減免、政府采購(gòu)等激勵(lì)措施；對(duì)低碳地產(chǎn)消費(fèi)者提供綠色信貸、減稅或補(bǔ)貼等優(yōu)惠政策。

制定建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。中國(guó)低碳的發(fā)展要有一套符合中國(guó)實(shí)際可操作的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)整合技術(shù)產(chǎn)品資金，推廣低碳技術(shù)。（1）低碳設(shè)計(jì)，做好土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃與住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)銜接，堅(jiān)持新能源和建筑的一體化設(shè)計(jì)。（2）提高新建建筑的節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，注重房地產(chǎn)全壽命周期成本，實(shí)現(xiàn)建造成本、運(yùn)營(yíng)成本、維護(hù)成本及環(huán)境成本之間的綜合平衡。（3）遵循“適用經(jīng)濟(jì)”原則針對(duì)高、中、低檔價(jià)位大的住宅，制定中國(guó)低碳住宅標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)建筑進(jìn)行節(jié)能評(píng)級(jí)與認(rèn)證并保持認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)的差異性、可持續(xù)性及可操作性。（4）參照美國(guó)的LEED認(rèn)證等構(gòu)建我國(guó)低碳建筑標(biāo)準(zhǔn)的第三方測(cè)評(píng)體系。由第三方測(cè)評(píng)機(jī)構(gòu)對(duì)建筑物的能耗或能效進(jìn)行測(cè)試、評(píng)估，根據(jù)測(cè)評(píng)結(jié)果出具建筑物能耗或能效水平的證明，并將此證明以標(biāo)識(shí)的方式向公眾明示。

健全地產(chǎn)低碳技術(shù)體系。地產(chǎn)低碳的核心是要有全面的低碳技術(shù)體系作為支撐，發(fā)展低碳地產(chǎn)關(guān)鍵在于通過技術(shù)創(chuàng)新和形成健全的技術(shù)體系，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式和社會(huì)消費(fèi)方式的轉(zhuǎn)變。在前面所述的技術(shù)體系基礎(chǔ)之上，進(jìn)一步創(chuàng)新和完善，最終轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力并大規(guī)模應(yīng)用, 如采用低碳技術(shù)和零碳技術(shù)乃至負(fù)碳技術(shù)策略，加速發(fā)展天然氣、核電、風(fēng)能、太陽(yáng)能、水能、地?zé)崮芎蜕镔|(zhì)能等可再生能源，改變建筑用能及能耗結(jié)構(gòu)；通過整體優(yōu)化設(shè)計(jì)，在建筑全生命周期內(nèi)實(shí)現(xiàn)“3R”與“四節(jié)”，即“再利用（Reuse）、再節(jié)約（Reduce）、再循環(huán)（Recycle） ”與“節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材”；改變目前房地產(chǎn)市場(chǎng)毛坯房銷售模式為精裝房銷售，減少二次污染等等。

樹立“低碳綠色”的價(jià)格觀。一說起低碳環(huán)保和綠色建筑，大部分的開發(fā)商就會(huì)敏感地提到價(jià)格的問題。我認(rèn)為應(yīng)該用“低碳綠色價(jià)格”來詮釋才會(huì)有意義。所謂低碳綠色價(jià)格就是把企業(yè)用于環(huán)保方面的支出計(jì)入成本的一種價(jià)格，這是建立在“污染者付費(fèi)”、“環(huán)境有價(jià)”觀念基礎(chǔ)上，是對(duì)積極投入環(huán)保開發(fā)的房地產(chǎn)商的一種支持。低碳經(jīng)濟(jì)包括低碳生產(chǎn)與低碳消費(fèi)兩部分，低碳社會(huì)生產(chǎn)方式是前提，而低碳生活方式是實(shí)現(xiàn)低碳經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵和目的。

結(jié)束語(yǔ)

在低碳經(jīng)濟(jì)時(shí)代，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)是降低能源的消耗，減少排放量，這也是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。嚴(yán)格的按照低碳模式對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行指導(dǎo)和引領(lǐng)，在開發(fā)商例行法律條文進(jìn)行房地產(chǎn)投資，廣大業(yè)主深入地了解低碳理念，以及在政府部門的監(jiān)督管理下，低碳房地產(chǎn)必定迅速的成為房地產(chǎn)行業(yè)的主流。房地產(chǎn)企業(yè)作為低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要力量，面臨的問題很多，需要做的事情也很多，我們希望企業(yè)堅(jiān)持先進(jìn)的理念，堅(jiān)持超前的意識(shí)，積極探索研究，帶頭使用綠色環(huán)保的材料，造福于社會(huì)，造福于未來。

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篇9

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè)；低碳經(jīng)濟(jì)；房地產(chǎn)發(fā)展；蛻變研究

房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)是典型的高排放行業(yè)，專家預(yù)計(jì)2020年我國(guó)建筑能耗將達(dá)到全社會(huì)總能耗的40%；房地產(chǎn)也是我國(guó)節(jié)能減排潛力最大的行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，處于國(guó)民經(jīng)濟(jì)各個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的中游，與20多個(gè)上下游拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)相關(guān)，發(fā)展低碳房地產(chǎn)既可拉動(dòng)上游綠色生產(chǎn)，推動(dòng)下游綠色消費(fèi)，又能促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、增加就業(yè)、平抑房?jī)r(jià)都具有重要意義。

1 抑制低碳房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展因素

1.1 指標(biāo)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)欠缺

現(xiàn)階段，我國(guó)與發(fā)達(dá)國(guó)家在低碳衡量標(biāo)準(zhǔn)方面還存在較大落差，雖然近些年我國(guó)提出了“生態(tài)建筑、“環(huán)保建筑”、“健康住宅”、“低能耗建筑”、“資源循環(huán)型建筑”等概念，但仍然處于小區(qū)域示范階段。在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)化組織正在以PAS2050為標(biāo)準(zhǔn)依托該標(biāo)準(zhǔn)發(fā)展ISO14067產(chǎn)品碳足跡來發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)，而我國(guó)正處于發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)的初級(jí)階段，低碳標(biāo)準(zhǔn)和碳排放指標(biāo)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)欠缺，缺乏宏觀指標(biāo)轉(zhuǎn)化為法定規(guī)劃有效指引。

1.2 房屋空置率過高

我國(guó)沒有統(tǒng)一的空置商品房標(biāo)準(zhǔn)。上海市以3年為限、北京則是4年。哈爾濱市統(tǒng)計(jì)部門則按開發(fā)商上報(bào)的所有存量房面積統(tǒng)計(jì)商品房空置面積。以哈爾濱為例，哈爾濱市一些新建小區(qū)冬季停熱的住戶非常多，不少小區(qū)的入住率僅為兩三成。在新建小區(qū)較集中的松北區(qū)，入住率僅30%左右。房屋空置率過重造成資源浪費(fèi)，抑制低碳經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，過高的房屋空置率也反映出市場(chǎng)炒房現(xiàn)象嚴(yán)重。

1.3 低碳觀念與建設(shè)成本難以融合

低碳經(jīng)濟(jì)之所以發(fā)展緩慢，除了技術(shù)上需要不斷創(chuàng)新等原因，最主要是成本增加問題。這也是阻擋國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商涉足低碳地產(chǎn)的主要原因之一。據(jù)有關(guān)方面測(cè)算表明，開發(fā)節(jié)能50%的建筑，要增加10%的房屋建設(shè)成本，加上低碳、新能源，建筑成本估計(jì)會(huì)增加1000元/平方米。目前在我國(guó)，低碳建筑資金由開發(fā)商一次性投入，而節(jié)能回報(bào)卻由業(yè)主持續(xù)性享受，兩方面的主體并不一致。究竟誰(shuí)應(yīng)該為建筑節(jié)能買單？開發(fā)商不愿承擔(dān)因此新增的全部成本；而消費(fèi)者雖然接受低碳地產(chǎn)觀念，但更看重現(xiàn)實(shí)的支出。不可忽視的是，建筑成本的增加無疑會(huì)通過房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，勢(shì)必導(dǎo)致房?jī)r(jià)進(jìn)一步上揚(yáng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了絕大多數(shù)消費(fèi)者的承受能力。

2 發(fā)展低碳房地產(chǎn)的途徑

2.1 制定節(jié)能效果評(píng)價(jià)系統(tǒng)

當(dāng)前我國(guó)在制定低碳衡量標(biāo)準(zhǔn)方面根基不深、經(jīng)驗(yàn)不足，應(yīng)加強(qiáng)與各國(guó)政府、國(guó)際組織在建筑節(jié)能減排領(lǐng)域的合作。歐美發(fā)達(dá)國(guó)家在制定低碳住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與節(jié)能控制指標(biāo)方面相當(dāng)成熟，我國(guó)可參照美國(guó)的LEED認(rèn)證、英國(guó)的BREEAM評(píng)估體系從住宅小區(qū)規(guī)劃、建筑單體、環(huán)境控制術(shù)、建筑照明節(jié)能、水工業(yè)與垃圾處理暖通空調(diào)等方面進(jìn)行建筑節(jié)能評(píng)級(jí)與認(rèn)證，認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)適合我國(guó)國(guó)情保持差異性、可持續(xù)性及可操作性，建立我國(guó)低碳建筑標(biāo)準(zhǔn)的第三方測(cè)評(píng)體系(如表1)，實(shí)行循環(huán)經(jīng)濟(jì)和清潔生產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)建筑全生命周期內(nèi)能源利用“3R”，即再利用(Reuse)、再節(jié)約(Reduce)、再循環(huán)(Recycle)與建筑“四節(jié)”(節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材)。我國(guó)政府應(yīng)制定低碳房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，結(jié)合國(guó)家整體情況完善建筑節(jié)能的相應(yīng)法規(guī)文件和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，建立房地產(chǎn)建筑工程設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收、運(yùn)行等全過程節(jié)能效果評(píng)價(jià)系統(tǒng)。

2.2 完善居民住房保障制度

加強(qiáng)土地監(jiān)管，抑制土地投機(jī)，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)量。調(diào)整土地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步推行城市基準(zhǔn)地價(jià)制度，編制并定期地價(jià)指數(shù)和各類物業(yè)價(jià)格指數(shù)，為市場(chǎng)交易提供合理的參考價(jià)格，加快土地出讓市場(chǎng)化。對(duì)土地征收空置稅，以鼓勵(lì)持有人積極投資開發(fā)，提高囤積投資成本。適時(shí)實(shí)施土地增值稅。征收房地產(chǎn)稅，改革土地出讓金收取辦法，哈爾濱市應(yīng)考慮制定相關(guān)稅收政策，對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓征收高比例所得稅。禁止期房轉(zhuǎn)讓、售房信息網(wǎng)上公示的措施，主要是遏制短期炒房、炒期房的行為，將投資獲利的時(shí)間延長(zhǎng)，從而降低獲利的收益率。

2.3 構(gòu)建公共機(jī)制倡導(dǎo)低碳生活

確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(特別是國(guó)有及大型民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè))在低碳房地產(chǎn)發(fā)展中的主體地位，建立低碳房地產(chǎn)利益相關(guān)方(政府、行業(yè)協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)、消費(fèi)者)參與合作機(jī)制。創(chuàng)造有利于低碳房地產(chǎn)技術(shù)創(chuàng)新的環(huán)境條件，建立規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開發(fā)、施工及物業(yè)管理領(lǐng)域的密切合作的研發(fā)體系，強(qiáng)化企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新的動(dòng)力機(jī)制，支持低碳房地產(chǎn)技術(shù)的研發(fā)、示范和使用；通過減免稅收、財(cái)政補(bǔ)貼、政府采購(gòu)、綠色信貸等鼓勵(lì)措施，化解企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，鼓勵(lì)更多房地產(chǎn)企業(yè)投身低碳發(fā)展；倡導(dǎo)居住空間的低碳裝飾、合理設(shè)計(jì)通風(fēng)和采光系統(tǒng)、選用隔熱保溫的建筑材料、選用節(jié)能型取暖和制冷系統(tǒng)，避免過度裝修；推動(dòng)家庭生活各環(huán)節(jié)“節(jié)能減排”，有效降低每個(gè)家庭的碳排放量;建設(shè)低碳社區(qū)，實(shí)現(xiàn)住宅社區(qū)能源消費(fèi)自給自足。2010年在上海世博會(huì)得到應(yīng)用的太陽(yáng)能光熱利用技術(shù)，用太陽(yáng)能光熱設(shè)備加熱1米的水，比使用燃?xì)夤?jié)省費(fèi)用20元左右。該項(xiàng)目每年直接減排二氧化碳一萬(wàn)噸以上，達(dá)到節(jié)能減排可再生能源在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用的目的，大大減少了居民的入住成本。低碳經(jīng)濟(jì)包括低碳生產(chǎn)與低碳消費(fèi)兩部分，低碳社會(huì)生產(chǎn)方式是前提，而低碳生活方式是實(shí)現(xiàn)低碳經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵。整合低碳房地產(chǎn)價(jià)值體系的社會(huì)認(rèn)同性，充分調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)師、建造師、物業(yè)管理、房地產(chǎn)商、材料供應(yīng)商、業(yè)主等的積極性，達(dá)成低碳消費(fèi)的共識(shí)，形成發(fā)展低碳房地產(chǎn)的社會(huì)氛圍和輿論環(huán)境。調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展模式，提高能源利用效率，倡導(dǎo)以TOD為主導(dǎo)的土地利用開發(fā)模式、緊湊的土地利用形態(tài)，發(fā)展節(jié)能環(huán)保的公共交通，鼓勵(lì)低碳消費(fèi)模式和生活方式。

2.4 出臺(tái)經(jīng)濟(jì)激勵(lì)政策

政府應(yīng)給予低碳建筑的房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)房者一定補(bǔ)貼，從投資和需求兩頭進(jìn)行引導(dǎo)，最終讓整個(gè)行業(yè)走向低碳。建議在稅收、行政審批、土地出讓以及產(chǎn)業(yè)等方面向綠色低碳建筑傾斜。加大能源政策、技術(shù)政策、產(chǎn)業(yè)政策、消費(fèi)政策支持力度，建立低碳房地產(chǎn)利益相關(guān)方 （政府、行業(yè)協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)、消費(fèi)者）參與合作機(jī)制，對(duì)低碳房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行減免稅收、財(cái)政補(bǔ)貼、政府采購(gòu)、綠色信貸等鼓勵(lì)措施；對(duì)低碳房地產(chǎn)購(gòu)買者提供抵押貸款、減稅或補(bǔ)貼等優(yōu)惠政策。

3 結(jié)束語(yǔ)

我國(guó)正處于發(fā)展低碳房地產(chǎn)的初級(jí)階段，政府應(yīng)整合低碳房地產(chǎn)價(jià)值體系的社會(huì)認(rèn)同性，充分調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)商業(yè)和業(yè)主的積極性，達(dá)成低碳消費(fèi)的共識(shí)，形成發(fā)展低碳房地產(chǎn)的社會(huì)氛圍和輿論環(huán)境；調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展模式，發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)化使企業(yè)直觀了解消費(fèi)者的需求，才能達(dá)到資源的最優(yōu)配置。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的低碳化，不僅會(huì)降低碳排放量、節(jié)約費(fèi)用，更要使得這一支柱產(chǎn)業(yè)從粗放型轉(zhuǎn)向集約型。綠色低碳的房地產(chǎn)業(yè)必然會(huì)帶動(dòng)綠色低碳相關(guān)的建筑部件、新能源、環(huán)保等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，這樣也會(huì)促進(jìn)我國(guó)低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)程，加快我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型速度，為我國(guó)發(fā)展走在世界前列作出更大的貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

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篇10

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 財(cái)政緊縮 政策 融資

2008年的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)孕育著變化，緊縮政策和房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)和實(shí)施，以及房地產(chǎn)自身存在的問題將對(duì)房地產(chǎn)未來的發(fā)展產(chǎn)生重大的印象。

一、房地產(chǎn)面臨的政策問題

房改以來已經(jīng)過去了十個(gè)念頭，這十年是中國(guó)房地產(chǎn)也發(fā)展的黃金時(shí)間，也是房?jī)r(jià)持續(xù)走高的十年。這十年中由于人口紅利和中國(guó)的城市化進(jìn)程為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的契機(jī)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期處于這種缺乏競(jìng)爭(zhēng)和優(yōu)勝劣汰的環(huán)境，所以導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)泥沙俱下，競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。但是盛宴終會(huì)過去，2007年～2008年中國(guó)的流動(dòng)性開始泛濫，房?jī)r(jià)也持續(xù)處于歷史高位，政府開始采取一些措施控制房?jī)r(jià)，包括直接作用于企業(yè)的政策和間接作用于企業(yè)的財(cái)政政策等。

政策方面主要包括：

1.稅收政策：2008年的國(guó)家稅收將繼續(xù)在長(zhǎng)期投資與短期投資兩方面同時(shí)調(diào)控，一方面嚴(yán)格執(zhí)行流轉(zhuǎn)稅諸如二手房轉(zhuǎn)讓過程中的個(gè)人所得稅，打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)上的短期持有房產(chǎn)并轉(zhuǎn)賣的投機(jī)。另一方面提高物業(yè)持有環(huán)節(jié)的稅收及費(fèi)用（不排除2008出臺(tái)物業(yè)稅試點(diǎn)）,可在一定程度上降低投資回報(bào)率，抑制長(zhǎng)期投資需求。

2.住房保障政策：2007年8月出臺(tái)的低收入群體的住房保障政策“24號(hào)文”只粗略地界定了最低收入和低收入兩個(gè)群體的住房保障問題，接下來應(yīng)該會(huì)出臺(tái)補(bǔ)充性政策，進(jìn)一步加強(qiáng)政策的可操作性，預(yù)計(jì)市場(chǎng)供應(yīng)量或?qū)⑾虮Ｕ闲宰》績(jī)A斜，中高端商品房供應(yīng)量減少。

3.金融政策：2008年將實(shí)施穩(wěn)健的財(cái)政政策和從緊的貨幣政策,嚴(yán)格控制貨幣信貸總量和投放節(jié)奏。在CPI持續(xù)高位的情況下，央行將會(huì)繼續(xù)上調(diào)商業(yè)銀行的存款準(zhǔn)備金率，從而抑制資金流動(dòng)性過剩，同時(shí)還有繼續(xù)加息及進(jìn)一步緊縮信貸的可能性。2008年的金融政策將繼續(xù)收緊，以達(dá)到控制信貸規(guī)模、抑制投機(jī)、控制投機(jī)需求的目的。

4.打擊開發(fā)商圈地、屯地和捂盤等現(xiàn)象的政策：打擊屯地是政府的重要調(diào)控職能第一。由于市場(chǎng)屯地，供應(yīng)趨緊，拉抬房?jī)r(jià)，使得開發(fā)商產(chǎn)生對(duì)后市長(zhǎng)期看好的心理，開發(fā)商將更加惜于推盤，打擊屯地可以激活存量土地并有效增加住宅的市場(chǎng)供應(yīng)量。

二、房地產(chǎn)自身存在的問題

房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)十年的繁榮也悄悄地埋下了未來發(fā)展面臨的巨大問題:

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量眾多，魚龍混雜。房地產(chǎn)是資本密集型行業(yè)，要求企業(yè)規(guī)?；⒓瘓F(tuán)化經(jīng)營(yíng)，以抵抗風(fēng)險(xiǎn)，但房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前的主要問題就是數(shù)量多，規(guī)模小，整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，很多企業(yè)雜業(yè)經(jīng)營(yíng)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)非?；靵y。

2.融資能力差。房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)就是產(chǎn)品價(jià)值高、投資需求大、建設(shè)周期長(zhǎng)、資金周轉(zhuǎn)慢。任何一個(gè)企業(yè)都不可能完全依靠自有資金解決開發(fā)經(jīng)營(yíng)的資金問題。2007年一批房地產(chǎn)企業(yè)上市，使得房地產(chǎn)企業(yè)融資困難問題有所緩解，但是房地產(chǎn)大部分企業(yè)仍然融不到資。特別是2008年國(guó)家的財(cái)政政策開始趨向緊縮，銀行的存款準(zhǔn)備金不斷上升，銀行微薄的可貸資金在考慮貸給誰(shuí)的時(shí)候，會(huì)對(duì)貸方提出很高的要求，加上很多企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率很高，使得銀行不敢貸款給企業(yè)。

3.自身建設(shè)問題。在房地產(chǎn)發(fā)展的黃金時(shí)間，公司注重的是企業(yè)的擴(kuò)張要求，企業(yè)比的是蓋樓買樓的速度。這種時(shí)候公司會(huì)粗放型經(jīng)營(yíng),公司的管理體制趨于松散,家族化和家長(zhǎng)制作風(fēng)會(huì)比較流行,導(dǎo)致公司面臨新的市場(chǎng)環(huán)境時(shí)會(huì)反應(yīng)遲鈍,公司競(jìng)爭(zhēng)力下降。

三、應(yīng)對(duì)措施

為應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新形勢(shì)，我個(gè)人認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)必須從以下幾個(gè)方面來努力：

1.提高創(chuàng)新能力。創(chuàng)新是企業(yè)生命的源泉，對(duì)任何一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)而言,激發(fā)創(chuàng)新能力可以使企業(yè)擺脫現(xiàn)有的市場(chǎng)和產(chǎn)品觀念的約束、創(chuàng)造新的需求、提升公司的競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新能力主要包括產(chǎn)品創(chuàng)新和經(jīng)營(yíng)管理手段的創(chuàng)新?，F(xiàn)階段產(chǎn)品創(chuàng)新已經(jīng)得到較廣泛的認(rèn)同,如綠色環(huán)境建筑、智能小區(qū)等新的產(chǎn)品不斷涌現(xiàn),科技含量提高,附加值不斷增加。管理方式的創(chuàng)新要求企業(yè)提高資源的整合能力,加強(qiáng)對(duì)企業(yè)和產(chǎn)權(quán)激勵(lì)的優(yōu)化和整合,充分重視技術(shù)創(chuàng)新人才的價(jià)值,選擇適度超前的策略以謀求競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

2.苦練“內(nèi)功”。為迎接公司外部競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的新挑戰(zhàn)，公司要做的首先就是苦練“內(nèi)功”，提高公司自身能力。房地產(chǎn)市場(chǎng)的新形勢(shì)要求公司更加注重運(yùn)用科學(xué)決策體系，準(zhǔn)確給予所開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品定位，采取有效的方法，綜合整合資源；完善組織工作系統(tǒng)，在開發(fā)、銷售、物業(yè)管理各環(huán)節(jié)，以客戶需求為主導(dǎo)，前后協(xié)調(diào)；在組織工作體系中，注重人才的儲(chǔ)備和培養(yǎng)，加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)作用，注重專業(yè)崗位由專業(yè)型人才擔(dān)綱，對(duì)內(nèi)加強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力的提升，注重品牌的打造和專業(yè)化程度的提高；企業(yè)發(fā)展要因地制宜，根據(jù)實(shí)際情況(資金、項(xiàng)目、規(guī)模等）,尋找適合自身發(fā)展的區(qū)位及項(xiàng)目。

3.提高公司品牌,提升公司融資能力。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，品牌是規(guī)劃、設(shè)計(jì)、文化、藝術(shù)、品質(zhì)、信譽(yù)、實(shí)力、服務(wù)、營(yíng)銷等多層面因素的集成和凝結(jié),是 企業(yè)內(nèi)部有效管理的綜合體現(xiàn)。公司充分利用自身品牌資源,多樣化公司的融資渠道,一方面控制風(fēng)險(xiǎn),另一方面提升融資資金的使用效率。

綜上所述,新時(shí)期對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提出了新的要求，房地產(chǎn)企業(yè)必須迎難而上,提高自身能力，克服困難，創(chuàng)出自己的品牌，走出一條適合自己的發(fā)展道路。

參考文獻(xiàn):