導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；可行性研究報(bào)告；編制要點(diǎn)；評(píng)估方法

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）03-0-02

為規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作，建設(shè)部頒布了《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。為配合“評(píng)價(jià)方法”的實(shí)施，建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所編制《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)案例》。案例均包含了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)必須的基本要素“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告案例，主要介紹了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期可行性研究和項(xiàng)目評(píng)估方面的內(nèi)容，編者從投資項(xiàng)目可行性研究及評(píng)估的角度指明該案例。本文結(jié)合上述案例素材，就房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制要點(diǎn)及其評(píng)估方法作簡(jiǎn)要的分析、探討。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制要點(diǎn)

(一)平衡計(jì)算項(xiàng)目的物資投入、產(chǎn)出

生產(chǎn)性項(xiàng)目可研報(bào)告的編制，要針對(duì)項(xiàng)目正常生產(chǎn)過(guò)程所需的各要素進(jìn)行初步平衡計(jì)算，其中主要包含生產(chǎn)原材料、輔助材料、水、電、氣、產(chǎn)出產(chǎn)品及廢料等。遵循質(zhì)量守恒定律，保證輸入系統(tǒng)物料總和等于輸出物料及物料損失量總和，保證其相互平衡。以質(zhì)量守恒定律為指導(dǎo)，項(xiàng)目可研報(bào)告中進(jìn)行詳細(xì)的物料衡算，能夠有效保證項(xiàng)目可研報(bào)告的整體質(zhì)量，詳細(xì)反映出項(xiàng)目投入與產(chǎn)出物數(shù)量，進(jìn)而有效確定原材料、輔助材料成本，計(jì)算產(chǎn)品及副產(chǎn)品的銷(xiāo)售總量及收入，確保項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的準(zhǔn)確性。如果物料衡算存在問(wèn)題，一般有以下四種情況：投入物計(jì)算錯(cuò)誤、產(chǎn)出物計(jì)算錯(cuò)誤、投入物及產(chǎn)出物數(shù)量偏多或偏少。物料衡算不準(zhǔn)確對(duì)項(xiàng)目成本費(fèi)用計(jì)算及銷(xiāo)售收入測(cè)算都有較大影響，不能有效的反映項(xiàng)目實(shí)際情況，導(dǎo)致財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)缺乏準(zhǔn)確性，影響整體項(xiàng)目決策。與之相類(lèi)似，項(xiàng)目公用工程應(yīng)以能量守恒定律為指導(dǎo)進(jìn)行用量計(jì)算，進(jìn)而為項(xiàng)目方案選擇、設(shè)備選型、燃料動(dòng)力費(fèi)用從測(cè)算、項(xiàng)目投資等提供有效依據(jù)。

(二)保證建設(shè)投資、內(nèi)容、工程量的統(tǒng)一、對(duì)應(yīng)

投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告與項(xiàng)目規(guī)劃、發(fā)展研究及課題存在一定聯(lián)系，也存在本質(zhì)上的不同，投資項(xiàng)目是具有明確起止點(diǎn)的一次性投資活動(dòng)，具有明確的投資目標(biāo)。投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告要求在一定時(shí)限內(nèi)，有效的提出框架式工程建設(shè)方案，并要求其中所包含的工程建設(shè)內(nèi)容、工程量及工程投資相互關(guān)聯(lián)，相互統(tǒng)一。在實(shí)際操作過(guò)程中，以下問(wèn)題仍需要注意及改正。首先，實(shí)際工程方案設(shè)計(jì)與可研報(bào)告不符，嚴(yán)重超出可研報(bào)告研究范圍。這種做法缺乏可行性，不能有效提出工程量，工程建設(shè)方案無(wú)法落實(shí)；其次，項(xiàng)目可研報(bào)告明確了項(xiàng)目單項(xiàng)工程費(fèi)用，但在實(shí)際工程建設(shè)方案中，工程內(nèi)容及工程量不明確；第三，可研報(bào)告中雖然明確了工程內(nèi)容，但工程量不夠明確，無(wú)法有判斷投資可信性。

(三)在資產(chǎn)保全原則的基礎(chǔ)上進(jìn)行投資估算

投資估算是指在有效研究并基本確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所涵蓋的各項(xiàng)信息、數(shù)據(jù)、資料以及方案后，進(jìn)行項(xiàng)目投入總資金估算，包含項(xiàng)目建設(shè)資金及流動(dòng)資金。其中，項(xiàng)目建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)、項(xiàng)目建設(shè)其他費(fèi)用、建設(shè)期利息、基本及漲價(jià)預(yù)留費(fèi)等構(gòu)成項(xiàng)目建設(shè)投資總費(fèi)用。項(xiàng)目投資估算要遵循資產(chǎn)保全原則，原則中規(guī)定，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，用于項(xiàng)目建設(shè)的資金要素及費(fèi)用都應(yīng)形成資產(chǎn)，根據(jù)不同形態(tài)可分為有形資產(chǎn)及無(wú)形資產(chǎn)。因此，建設(shè)投資中資金要素及費(fèi)用應(yīng)包含：項(xiàng)目原有固定資產(chǎn)，應(yīng)將其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)值計(jì)入項(xiàng)目投資中；購(gòu)置及自有的土地使用權(quán)；購(gòu)置及自有的無(wú)形資產(chǎn)，要作價(jià)后計(jì)入總投資；設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用及附屬費(fèi)；項(xiàng)目投產(chǎn)前的技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)用；國(guó)家及行業(yè)規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用；工程建設(shè)包含的臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、維護(hù)費(fèi)及大型設(shè)備遷移費(fèi)。

(四)在建設(shè)方案中明確項(xiàng)目的工程量

項(xiàng)目公用工程建設(shè)方案是一項(xiàng)在生產(chǎn)過(guò)程中如何有效供水、供電、供氣（汽）排水、制冷的供給方案，方案中應(yīng)對(duì)物質(zhì)來(lái)源、用量及供應(yīng)方案進(jìn)行明確闡述，并以此為依據(jù)，有效計(jì)算公用工程分項(xiàng)工程的工程量。項(xiàng)目方案應(yīng)全面詳盡，不能只側(cè)重工藝的比較、選擇及論述，還應(yīng)對(duì)公用工程方案進(jìn)行全面的比較和論述，明確項(xiàng)目工程量，優(yōu)化項(xiàng)目方案。同時(shí)，還應(yīng)全面分析論述公用工程建設(shè)方案，有效明確工程量，不能一語(yǔ)而過(guò)，全面保證項(xiàng)目可行。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)價(jià)中的市場(chǎng)調(diào)研

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是以市場(chǎng)供給為導(dǎo)向，以盈利為目的的投資活動(dòng)，市場(chǎng)調(diào)研分析和市場(chǎng)、產(chǎn)品定位都對(duì)房地項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具有決定性影響。因此要全面開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行有效預(yù)測(cè)，并以此為基礎(chǔ)，全面評(píng)價(jià)項(xiàng)目租售價(jià)格、對(duì)象、營(yíng)銷(xiāo)方案及策略等，保證項(xiàng)目順利進(jìn)行。

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目宏觀市場(chǎng)分析。要求對(duì)國(guó)家及整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況及主要增長(zhǎng)領(lǐng)域進(jìn)行全面分析，發(fā)現(xiàn)并確認(rèn)當(dāng)前吸引力較強(qiáng)的投資類(lèi)型及投資方向，判斷當(dāng)前處于經(jīng)濟(jì)周期或房地產(chǎn)周期的哪個(gè)階段，分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)概括，預(yù)測(cè)國(guó)家及地區(qū)短期就業(yè)趨勢(shì)。確認(rèn)區(qū)域內(nèi)支柱產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)品。了解區(qū)域整體規(guī)劃，并對(duì)項(xiàng)目周邊土地及周?chē)煌顩r進(jìn)行詳細(xì)了解，做好競(jìng)爭(zhēng)分析。同時(shí)還要對(duì)房地產(chǎn)政策及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行短期預(yù)測(cè)，分析未來(lái)產(chǎn)業(yè)、市場(chǎng)及價(jià)格變化，對(duì)未來(lái)開(kāi)發(fā)形勢(shì)及行業(yè)總體發(fā)展進(jìn)行預(yù)測(cè)。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析。主要針對(duì)銷(xiāo)售市場(chǎng)進(jìn)行分析，分析市場(chǎng)現(xiàn)狀并進(jìn)行短期預(yù)測(cè)，對(duì)房屋存量及供給進(jìn)行詳細(xì)了解，分析區(qū)域內(nèi)就業(yè)情況、人口綜述、家庭規(guī)模及結(jié)構(gòu)、收入情況，預(yù)測(cè)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)需求類(lèi)型。還要進(jìn)行消費(fèi)情況調(diào)查，了解住房需求情況及區(qū)域消費(fèi)能力，判斷區(qū)域住房需求總量及住宅消費(fèi)趨勢(shì)，確認(rèn)區(qū)域?qū)α餍凶≌?、品牌住宅、公寓住宅等?lèi)型的接受及需求情況。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)分析。主要是針對(duì)規(guī)劃住宅的需求分析，通過(guò)全面的競(jìng)爭(zhēng)分析，進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，有效估算市場(chǎng)總吸納量及吸納速度，判斷擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未來(lái)市場(chǎng)份額，明確項(xiàng)目產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。主要包含對(duì)項(xiàng)目區(qū)位、交通、配套設(shè)施、價(jià)格、房型結(jié)構(gòu)、消費(fèi)者心里、生活品質(zhì)要求等。

4.市場(chǎng)的選擇與定位。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)分析是在掌握市場(chǎng)信息基礎(chǔ)上進(jìn)行的，只要包含房地產(chǎn)市場(chǎng)需求信息、供應(yīng)信息及交易信息等。房地產(chǎn)市場(chǎng)選擇也成為市場(chǎng)定位，通過(guò)全面的市場(chǎng)分析，進(jìn)而確定項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)。對(duì)于市場(chǎng)的定位，應(yīng)分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)及市場(chǎng)需求，從消費(fèi)者需求的角度出發(fā)，考慮市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行有效預(yù)測(cè)，指導(dǎo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定位要充分考慮市場(chǎng)及消費(fèi)需求，避免盲目開(kāi)發(fā)，而對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格的定位則需要有效分析市場(chǎng)及目標(biāo)市場(chǎng)價(jià)格及變動(dòng)規(guī)律，結(jié)合項(xiàng)目自身?xiàng)l件及社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境確定項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格，考慮區(qū)域發(fā)展?jié)摿半A段購(gòu)房趨勢(shì)，合理制定。對(duì)此，項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)方案、策略為：挖掘項(xiàng)目“賣(mài)點(diǎn)”，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。分析項(xiàng)目構(gòu)成因素及未來(lái)發(fā)展?jié)摿?，走品牌發(fā)展的道路，突出項(xiàng)目規(guī)劃創(chuàng)意的優(yōu)越性。如項(xiàng)目戶(hù)型合理、配套施舍完善、生態(tài)環(huán)境優(yōu)越等。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)價(jià)的內(nèi)容、方法

(一)制定設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)要考慮多方面因素，實(shí)現(xiàn)各影響因素相互統(tǒng)一，提升并完善項(xiàng)目使用功能。項(xiàng)目設(shè)計(jì)關(guān)系到到建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能等相關(guān)專(zhuān)業(yè)，專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，設(shè)計(jì)較為復(fù)雜。建筑方案要保證兼顧項(xiàng)目整體構(gòu)思、創(chuàng)意、平面設(shè)計(jì)及立面等因素。以產(chǎn)品定位為基礎(chǔ)，開(kāi)展建筑設(shè)計(jì)工作，不斷完善產(chǎn)品使用功能，在提升項(xiàng)目質(zhì)量及科技含量的前提下，實(shí)現(xiàn)戶(hù)型設(shè)計(jì)、住宅空間設(shè)計(jì)及住宅套型模式的優(yōu)化、統(tǒng)一。

(二)對(duì)項(xiàng)目整體規(guī)劃的評(píng)價(jià)

在充分考慮項(xiàng)目建設(shè)條件及控制性規(guī)劃要求后，分析項(xiàng)目可使用土地面積、容積率、建筑密度、綠地率、車(chē)庫(kù)、停車(chē)位、配套設(shè)施、交通條件等，以市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，全面進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃。

(三)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的評(píng)述要從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及綜合評(píng)價(jià)進(jìn)行考慮。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在現(xiàn)行財(cái)稅制度及價(jià)格體系的基礎(chǔ)上，準(zhǔn)確計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)收入及住處情況，通過(guò)合理分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力及資金狀況，有效分析房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性，并進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，是項(xiàng)目評(píng)述的主要內(nèi)容。綜合評(píng)價(jià)則是從區(qū)域及社會(huì)經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā)，通過(guò)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益及費(fèi)用的計(jì)算，分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)是否有積極的促進(jìn)作用，進(jìn)而有效判斷項(xiàng)目的可行性。

(四)制定合理、系統(tǒng)的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度及價(jià)格體系基礎(chǔ)上進(jìn)行的，對(duì)項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái)務(wù)效益及費(fèi)用進(jìn)行分析、計(jì)算，進(jìn)行財(cái)務(wù)報(bào)表編制，有效計(jì)算項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)，并以此為基礎(chǔ)，對(duì)項(xiàng)目盈利能力、清償能力及外匯平衡等財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行全面考察，準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及評(píng)價(jià)指標(biāo)包含對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。設(shè)計(jì)規(guī)模只要針對(duì)項(xiàng)目占地面積、建筑面積等；經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)主要是指項(xiàng)目的總投資額、產(chǎn)品投資、資金籌措及各項(xiàng)稅費(fèi)等；財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)包含項(xiàng)目利潤(rùn)率、利稅率及收益率等相關(guān)指標(biāo)。

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)作，若要在長(zhǎng)時(shí)間的建設(shè)周期內(nèi)有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、隱患，就必須進(jìn)一步提高前期可行性研究報(bào)告編制的效率、質(zhì)量，并通過(guò)科學(xué)、合理、全面的評(píng)估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、改進(jìn)方案，保證后續(xù)業(yè)務(wù)流程的穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]宋春紅,蘇敬勤.論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究[J].基建優(yōu)化,2006(01).

[2]巫世峰.房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系研究[J].國(guó)外建材科技,2006(05).

篇2

*旅游度假區(qū)規(guī)劃分區(qū)(A8、A9)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

呈報(bào)單位：**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司

呈報(bào)時(shí)間： 年 月 日

一、項(xiàng)目概況

(一)、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)位條件

威海九龍灣旅游度假區(qū)位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)大慶路以北，西起九龍河，東至海埠路，北臨大海。A8、A9地塊為度假區(qū)規(guī)劃分區(qū)，位于威海灣南側(cè)，東、北臨規(guī)劃環(huán)路，西側(cè)與皇冠房地產(chǎn)先期開(kāi)發(fā)的九龍灣花園小區(qū)隔河相對(duì)，是九龍灣旅游度假區(qū)地理位置最為優(yōu)越的規(guī)劃分區(qū)之一。

(二)、規(guī)劃方案

旅游度假區(qū)規(guī)劃總用地面積140.92公頃，居住人口1.59萬(wàn)人，其中A8、A9規(guī)劃分區(qū)總用地3.61公頃，規(guī)劃用地3.18公頃，規(guī)劃以居住為主，兼容辦公、商業(yè)、文化娛樂(lè)等功能，充分體現(xiàn)了以人為本的對(duì)居住環(huán)境、居住類(lèi)型、居住心理的要求。規(guī)劃北部A8地塊以居住為主，沿大慶路的A9地塊以商業(yè)、辦公為主，兼容一部分住宅。總建筑面積為90860㎡，其中多層住宅6621㎡;高層(18層)住宅建筑面積為53682㎡;商業(yè)、公用、辦公建筑面積為11768㎡;地下儲(chǔ)藏室3749㎡;地下車(chē)庫(kù)376個(gè)，建筑面積15040㎡。建筑密度20.1%，容積率為2.27。整體規(guī)劃充分考慮了各性質(zhì)用地間的相互協(xié)調(diào)和銜接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時(shí)尚，具備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標(biāo)準(zhǔn)的生活服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住園區(qū)。

二、建設(shè)條件

(一)、建設(shè)地點(diǎn)條件

1、該規(guī)劃區(qū)地理位置優(yōu)越，緊鄰?fù)撑c海上公園。

2、靠近公路，交通便利，離火車(chē)站及長(zhǎng)途客運(yùn)總站僅3公里。

3、周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。

4、容積率較高，可規(guī)劃面積充足，場(chǎng)地地形地質(zhì)條件滿(mǎn)足建設(shè)要求。

5、擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、供暖、電力、燃?xì)?、電信、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全，學(xué)校、商店、郵局等生活服務(wù)設(shè)施盡在整體規(guī)劃中。

(二)、建設(shè)實(shí)施條件

1、該詳細(xì)規(guī)劃已經(jīng)全部完成，并通過(guò)市規(guī)劃局審批。

2、威海市國(guó)土資源局公告將于20xx年7月6日進(jìn)行國(guó)有土地使用權(quán)公開(kāi)拍賣(mài)，現(xiàn)威海已有多家實(shí)力強(qiáng)、知名度高、經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商報(bào)名參加競(jìng)拍。

3、該規(guī)劃分區(qū)距皇冠房地產(chǎn)辦公樓、工業(yè)園區(qū)、已開(kāi)發(fā)的皇冠九龍灣花園較近，為項(xiàng)目實(shí)施提供了得天獨(dú)厚的條件。

三、投資環(huán)境分析

(一)、宏觀環(huán)境分析

1、據(jù)國(guó)家有關(guān)部委及業(yè)內(nèi)專(zhuān)家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，系列政策均是站在增量房市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行調(diào)控、規(guī)范，而對(duì)存量房市場(chǎng)的影響則是加大了交易成本，減少了供應(yīng)量，對(duì)增量房?jī)r(jià)反而是保證和促進(jìn)上漲的力量，我國(guó)房?jī)r(jià)總體上保持穩(wěn)定且會(huì)穩(wěn)中有升。

2、據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局資料報(bào)告，整體房?jī)r(jià)呈上漲趨勢(shì)，今年1—5月份，全國(guó)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲8.9%，商品住宅和商業(yè)用房的平均銷(xiāo)售價(jià)格分別上漲11.3%和4.1%。

3、國(guó)家、山東省、威海市有關(guān)土地政策的出臺(tái)加大了開(kāi)發(fā)用地的管理，使得威海市本就緊張的可開(kāi)發(fā)用地更為緊缺，更突顯了威海九龍灣旅游度假區(qū)用地的商業(yè)價(jià)值，成為威海房地產(chǎn)商家的必爭(zhēng)之地。

(二)、微觀環(huán)境分析

1、威海投資環(huán)境良好，政策比較優(yōu)惠，特別是大慶石油管理局與威海市委、市政府建立了良好的合作關(guān)系，給發(fā)展集團(tuán)所屬企業(yè)在威海的發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的條件。

2、皇冠房地產(chǎn)在威海成功地開(kāi)發(fā)了多個(gè)住宅小區(qū)，樹(shù)立了良好的企業(yè)形象和信譽(yù)，創(chuàng)立了較強(qiáng)的品牌優(yōu)勢(shì)。A8、A9規(guī)劃分區(qū)的繼續(xù)開(kāi)發(fā)，將是大慶及皇冠等品牌優(yōu)勢(shì)的有效利用和發(fā)揮。

3、每年一度的威海國(guó)際人居節(jié)形成的威海人居品牌吸引力極強(qiáng)，加之商業(yè)住宅用地日趨緊張，使得威海房地產(chǎn)業(yè)顯示出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，A8、A9規(guī)劃區(qū)的開(kāi)發(fā)，是皇冠房地產(chǎn)壯大企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，提高經(jīng)濟(jì)效益的機(jī)遇，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力之源。

4、擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與皇冠九龍灣花園隔河相對(duì)，距皇冠房地產(chǎn)辦公樓約500米，與皇冠慶威工業(yè)園一路之隔，獨(dú)特的地理位置，為皇冠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目提供了極其便利的條件，便于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理，有利于降低成本費(fèi)用。已建的皇冠九龍灣花園小區(qū)在威海具有較高的知名度和美譽(yù)度，可成為擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的樣板小區(qū)，是無(wú)形的廣告，對(duì)提升其商業(yè)價(jià)值和促進(jìn)房屋銷(xiāo)售，都將起到積極的作用。同時(shí)，皇冠九龍灣花園、皇冠慶威工業(yè)園區(qū)和擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，將提高我們慶威物業(yè)公司的市場(chǎng)份額和信譽(yù)形象，形成規(guī)模管理和經(jīng)營(yíng)，取得規(guī)模效益和效應(yīng)，既可消除用戶(hù)對(duì)售后服務(wù)的顧慮，又可拉動(dòng)銷(xiāo)售。而且，我們開(kāi)發(fā)的辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)的相對(duì)集中，有利于形成整體優(yōu)勢(shì)，提高大慶品牌、皇冠品牌的競(jìng)爭(zhēng)能力，并為九龍灣旅游度假區(qū)后期的開(kāi)發(fā)，占得了商業(yè)先機(jī)，創(chuàng)造了條件。

四、市場(chǎng)分析與價(jià)格預(yù)測(cè)

(一)、市場(chǎng)發(fā)展前景分析

根據(jù)對(duì)今年以來(lái)出臺(tái)的房地產(chǎn)行業(yè)政策、威海市場(chǎng)供需狀況等方面情況調(diào)查表明，威海地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn)為：

1、房?jī)r(jià)將持續(xù)穩(wěn)中有升

近幾年，威海商品房?jī)r(jià)格與周邊沿海城市相比漲幅較低，因此受宏觀調(diào)控影響較小，由于土地價(jià)格、建筑材料等價(jià)格上漲，房屋產(chǎn)品質(zhì)量及配套標(biāo)準(zhǔn)的提高，造成商品房?jī)r(jià)格居高不下。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍然處于快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)

一是城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。二是消費(fèi)者的消費(fèi)觀念發(fā)生變化，將增加市場(chǎng)需求。三是拆遷安置將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體需求。

3、二手房市場(chǎng)活躍對(duì)新房的促進(jìn)

隨著房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)不斷活躍，如賣(mài)舊買(mǎi)新、押舊買(mǎi)新、租舊養(yǎng)新、按揭買(mǎi)新等“以舊換新”的購(gòu)房群體逐漸上升。

4、政府將加大對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的調(diào)控力度及城市建設(shè)的力度，將極大地改善城市面貌，進(jìn)一步優(yōu)化城市空間布局，推進(jìn)威海這座最佳人居城市的規(guī)劃建設(shè)，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海購(gòu)房居住。

5、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)方式的改變

房地產(chǎn)銷(xiāo)售方式從原始的概念銷(xiāo)售、點(diǎn)子銷(xiāo)售、商業(yè)炒作銷(xiāo)售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I(yíng)銷(xiāo)推廣。競(jìng)爭(zhēng)由單一的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)上升到價(jià)格、質(zhì)量、品牌、環(huán)境、配套等多因素、多元化競(jìng)爭(zhēng)新格局。

(二)、目標(biāo)客戶(hù)的定位

目標(biāo)客戶(hù)群主要分為四類(lèi)：

一是鐘愛(ài)于威海居住環(huán)境、人居品牌的購(gòu)房群體;

二是追求貨幣保值的投資市場(chǎng)和休閑度假市場(chǎng);

三是當(dāng)?shù)鼐用窀鼡Q舊房、二次置業(yè)的購(gòu)房群;

四是致力于威海投資置業(yè)的購(gòu)房群體。

(三)、價(jià)格預(yù)測(cè)

根據(jù)本項(xiàng)目自身特點(diǎn)，參考當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)價(jià)格及其發(fā)展趨勢(shì)，本項(xiàng)目預(yù)測(cè)價(jià)格：

1、多層住宅均價(jià)3900元/㎡;

2、高層住宅均價(jià)4200元/㎡;

3、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)均價(jià)4500元/㎡;

4、辦公樓均價(jià)3000元/㎡;

5、車(chē)位均價(jià)10萬(wàn)元/個(gè);

6、儲(chǔ)藏室均價(jià)1000元/㎡。

五、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃

(一)、工程建設(shè)實(shí)施計(jì)劃

1、按威海市對(duì)九龍灣旅游度假區(qū)的總體規(guī)劃及拍賣(mài)公告，將在20xx年7月6日進(jìn)行土地競(jìng)拍，如果我們競(jìng)拍成功，取得土地使用權(quán)后，將于今年底完成項(xiàng)目單體初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)，工程報(bào)建、審批等有關(guān)手續(xù)，滿(mǎn)足20xx年開(kāi)工需要。

2、為了合理利用資金，將采用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的方式，先開(kāi)發(fā)市場(chǎng)份額大、開(kāi)發(fā)成本低、利潤(rùn)空間大的多層住宅和高層住宅，回收資金后再開(kāi)發(fā)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、辦公樓、地下停車(chē)場(chǎng)等單體工程，擬開(kāi)發(fā)建設(shè)期為3年(20xx—20xx年)，20xx年擬開(kāi)發(fā)面積37902㎡，20xx年擬開(kāi)發(fā)面積26150㎡，20xx年擬開(kāi)發(fā)面積26808㎡，工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃(見(jiàn)附表1)。

3、以多年的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，科學(xué)先進(jìn)的管理模式、招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制確保施工建設(shè)規(guī)范進(jìn)行，施工過(guò)程中，要嚴(yán)格控制工程造價(jià)，提高工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉(zhuǎn)率。

(二)、銷(xiāo)售計(jì)劃及營(yíng)銷(xiāo)策略

1、銷(xiāo)售計(jì)劃

根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃及威海地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì)，該項(xiàng)目擬銷(xiāo)售周期為四年：20xx年銷(xiāo)售收入5612萬(wàn)元;20xx年銷(xiāo)售收入9984.2萬(wàn)元;20xx年銷(xiāo)售收入9216.3萬(wàn)元;20xx年銷(xiāo)售收入8344.5萬(wàn)元。年度銷(xiāo)售測(cè)算(見(jiàn)附表2)。

2、營(yíng)銷(xiāo)策略

秉承企業(yè)“廣廈千萬(wàn)、誠(chéng)信皇冠”的經(jīng)營(yíng)理念，深入房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究，充分發(fā)掘樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)，通過(guò)以下途徑和措施實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售，獲取最大利潤(rùn)。

(1)、進(jìn)行廣泛的市場(chǎng)調(diào)查，通過(guò)目標(biāo)客戶(hù)和目標(biāo)市場(chǎng)的分析，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)、戶(hù)型結(jié)構(gòu)、客戶(hù)群體進(jìn)行準(zhǔn)確定位，建設(shè)適應(yīng)客戶(hù)需求的樓盤(pán)產(chǎn)品。

(2)、實(shí)施有效的廣告宣傳策略、營(yíng)銷(xiāo)策略及公關(guān)策略，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)。利用“報(bào)紙、電視、戶(hù)外廣告牌、車(chē)體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時(shí)地將樓盤(pán)的信息傳遞給購(gòu)房客戶(hù)。通過(guò)溝通，利用客戶(hù)群對(duì)企業(yè)品牌的認(rèn)識(shí)、了解與接受，提高對(duì)所開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)度。

(3)、通過(guò)拓展銷(xiāo)售渠道實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售。利用廣告促銷(xiāo)、人員促銷(xiāo)、網(wǎng)絡(luò)促銷(xiāo)擴(kuò)展銷(xiāo)售渠道，使房屋銷(xiāo)售由原來(lái)單一的自行銷(xiāo)售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N(xiāo)、行銷(xiāo)、網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售、地區(qū)等多元化銷(xiāo)售方式。

(4)、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售。要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得客戶(hù)，必須深入了解客戶(hù)，為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，讓客戶(hù)感受到比預(yù)期更好的超值服務(wù)。

(5)、利用品牌戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應(yīng)，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，加強(qiáng)創(chuàng)新力，提高房屋的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，滿(mǎn)足客戶(hù)的期望，激發(fā)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)愿望。

(6)、結(jié)合價(jià)格策略實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售。在目前樓盤(pán)價(jià)格穩(wěn)中有升的形勢(shì)下，新盤(pán)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售價(jià)格采取隨行就市結(jié)合“低開(kāi)高走”的價(jià)格策略，將本項(xiàng)目的房屋價(jià)格，由低到高的順序推向市場(chǎng)，吸引客戶(hù)的關(guān)注，形成良好的市場(chǎng)氛圍，形成人氣后再據(jù)市場(chǎng)情況逐步提高房屋價(jià)格，給客戶(hù)以“增值、保值”的信息，堅(jiān)定購(gòu)房客戶(hù)的信心。

六、項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析

(一)、投資估算

按每畝173.6萬(wàn)元取得土地使用權(quán)，土地總成本為8,514.84萬(wàn)元(出讓金總額8,266.83萬(wàn)元，契稅248萬(wàn)元)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資為31,525.03萬(wàn)元。(見(jiàn)附表3)

(二)、資金籌措

根據(jù)投資估算及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，投入資金總額26,600.27萬(wàn)元。其中自有資金12,600.27萬(wàn)元(含本項(xiàng)目銷(xiāo)售回籠資金再投入10,545.18萬(wàn)元),借入資金14,000萬(wàn)元(其中中油公司貸款剩余額2，500.00萬(wàn)元，應(yīng)收回金海灣 醫(yī)院欠款2，000.00萬(wàn)元，需新增貸款9，500.00萬(wàn)元)。(見(jiàn)附表4)

(三)、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析

1、利潤(rùn)估算表(見(jiàn)附表5)

本項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)2,141.06萬(wàn)元，凈利率6.36%。

預(yù)測(cè)前提：

土地173.6萬(wàn)元/畝;

營(yíng)業(yè)收入33,666.10萬(wàn)元;

平均銷(xiāo)售單價(jià)3,705.27元/平方米;

營(yíng)業(yè)成本26,600.27萬(wàn)元;

單位成本2,927.61元/平方米;

稅金3,854.77萬(wàn)元;

費(fèi)用1,070.00萬(wàn)元;

貸款利息1,310.4萬(wàn)元。

2、現(xiàn)金流量估算表(見(jiàn)附表6)

本項(xiàng)目稅后現(xiàn)金凈流量2,141.06萬(wàn)元。測(cè)算前提同上。

3、盈利能力分析

(1)、靜態(tài)分析

投資利潤(rùn)率(稅后)=項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/項(xiàng)目投資支出總額

=2,141.06/26,600.27

=8.05%。(數(shù)據(jù)見(jiàn)附表5)

(2)、動(dòng)態(tài)分析

項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為277.46萬(wàn)元，凈現(xiàn)值大于0，項(xiàng)目可行(計(jì)算見(jiàn)附表6)。

經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為9.5%，參考同行業(yè)基準(zhǔn)投資內(nèi)部收益率8%，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)投資收益率，項(xiàng)目可行。

七、風(fēng)險(xiǎn)分析(項(xiàng)目盈虧平衡分析)

銷(xiāo)售面積盈虧平衡點(diǎn)=成本費(fèi)用合計(jì)/平均銷(xiāo)售單價(jià)(1-稅費(fèi)率)=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米

占計(jì)劃銷(xiāo)售量的92.82%

銷(xiāo)售單價(jià)盈虧平衡點(diǎn)=成本費(fèi)用合計(jì)/房屋銷(xiāo)售量(1-稅費(fèi)率)=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米

占計(jì)劃銷(xiāo)售單價(jià)的92.82%

盈虧平衡分析表明，當(dāng)項(xiàng)目銷(xiāo)售面積達(dá)到84,334.35平方米或平均銷(xiāo)售價(jià)格達(dá)到3,439.16元/平方米時(shí)，項(xiàng)目保本，安全余度7.18%。

八、結(jié)論

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)；經(jīng)濟(jì)評(píng)估；可行性

中圖分類(lèi)號(hào)：F235文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

引言

經(jīng)濟(jì)評(píng)估是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的主要內(nèi)容。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前，為了避免由于決策失誤、盲目開(kāi)發(fā)建設(shè)帶來(lái)的損失和不良后果，以期實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的效益最大化，必須從經(jīng)濟(jì)學(xué)、生產(chǎn)技術(shù)科學(xué)、系統(tǒng)工程學(xué)、社會(huì)環(huán)境、法律因素等方面進(jìn)行具體的調(diào)查、分析、研究；對(duì)可能采取的規(guī)劃方案、設(shè)計(jì)方案、建設(shè)方案和技術(shù)方案等進(jìn)行仔細(xì)的分析和綜合比較；對(duì)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境生態(tài)效益進(jìn)行合理的預(yù)測(cè)和評(píng)估；確定其中的有利因素和不利因素，估算成功概率和經(jīng)濟(jì)效益，評(píng)估項(xiàng)目是否可行，并作為進(jìn)一步開(kāi)展工作的基礎(chǔ)。

一、經(jīng)濟(jì)評(píng)估是可行性研究的重要內(nèi)容，是可行性研究的前提

1、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，房地產(chǎn)投資具有前期資金投入量大、回收周期長(zhǎng)、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)。項(xiàng)目決策一旦失誤，浪費(fèi)大量的人力、物力、財(cái)力，加重企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)，會(huì)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)致命性的打擊。首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要依據(jù)是可行性研究報(bào)告，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資者應(yīng)該根據(jù)可行性研究的結(jié)果，決定是否投資開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目。而決定可行性研究報(bào)告是否可行的重要前提是經(jīng)濟(jì)評(píng)估中的相關(guān)數(shù)據(jù)。

2、對(duì)金融機(jī)構(gòu)而言，審查項(xiàng)目的可行性研究，首先就要審查可行性研究報(bào)告中的各種經(jīng)濟(jì)評(píng)估數(shù)據(jù)，只有得出正確的結(jié)論，才能判斷資金方面的融資能力、融資數(shù)額，在項(xiàng)目建設(shè)后有無(wú)償還能力，貸款的風(fēng)險(xiǎn)有多少，從而決定是否貸款以及確定貸款的利率。

3、對(duì)國(guó)家政府部門(mén)而言，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資失敗，會(huì)導(dǎo)致對(duì)銀行的還款滯后，甚至影響城市的開(kāi)發(fā)進(jìn)程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告是政府各級(jí)管理計(jì)劃部門(mén)確定是否給予批準(zhǔn)立項(xiàng)的依據(jù)，而決定可行性研究報(bào)告是否可行的重要依據(jù)是經(jīng)濟(jì)評(píng)估數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確度。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估中普遍存在的問(wèn)題

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估中因?yàn)樯婕暗揭幌盗袛?shù)據(jù)與調(diào)查的結(jié)果，所以有些問(wèn)題經(jīng)常出現(xiàn)且不容易立即改正發(fā)現(xiàn)。

1、調(diào)查研究不全面、深度不夠、論據(jù)不足

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估中，某些單位貪圖省事，未作全面調(diào)研，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的地理位置、氣候、地理水文、名勝古跡、文化背景等平鋪直敘，輕描淡寫(xiě)。技術(shù)性論述不到位，主次不分，對(duì)于擬建項(xiàng)目來(lái)說(shuō)缺乏針對(duì)性，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估的數(shù)據(jù)確定隨意，缺乏充分依據(jù)，參考價(jià)值不高。

2、立場(chǎng)不公正

為了滿(mǎn)足領(lǐng)導(dǎo)或業(yè)主的需求，對(duì)推薦方案優(yōu)點(diǎn)講得多，缺點(diǎn)講得少，搞陪襯方案，立場(chǎng)不公正。只是作表面文章，缺乏主要工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)數(shù)據(jù)或數(shù)據(jù)不真實(shí)，估算投資、征地拆遷數(shù)據(jù)不切合實(shí)際。有的可行性研究單位怕?lián)L(fēng)險(xiǎn)，盲目依照業(yè)主的要求，投其所好，評(píng)估依據(jù)不客觀、不符合實(shí)際，違背實(shí)事求是原則，立場(chǎng)不公正。

3、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)不客觀

經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的核心，是決策階段項(xiàng)目排序和取舍的主要依據(jù)。正因?yàn)槿绱?，一些搞?jīng)濟(jì)評(píng)估的人員為了滿(mǎn)足業(yè)主投資效益最大化的心理，高估預(yù)期收益率，然后對(duì)經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和投資回收期等數(shù)據(jù)人為地進(jìn)行調(diào)整，有的甚至修改基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，偏離客觀合理。對(duì)研究報(bào)告中涉及具體數(shù)據(jù)的結(jié)論規(guī)避不提或含糊其辭，報(bào)告質(zhì)量不具備可靠性。

4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估中的有關(guān)計(jì)量不準(zhǔn)確、投資估算偏差大

造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估中的有關(guān)計(jì)量不準(zhǔn)確、投資估算偏差大的原因主要是有些可研單位勘測(cè)不認(rèn)真，個(gè)別技術(shù)人員責(zé)任心不強(qiáng)，技術(shù)不過(guò)關(guān)，導(dǎo)致得到的工程數(shù)量不準(zhǔn)確，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估中的有關(guān)計(jì)量得到的結(jié)果出現(xiàn)很大的偏差。

三、掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)理念，加強(qiáng)評(píng)估管理

在國(guó)家加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控力度的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入了低迷的狀態(tài)，那種“只要把房子建起來(lái)就不愁沒(méi)人買(mǎi)”的房地產(chǎn)市場(chǎng)的緊俏時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)更加需要重視對(duì)可行性研究報(bào)告中的相關(guān)經(jīng)濟(jì)評(píng)估數(shù)據(jù)分析。從市場(chǎng)、技術(shù)、效益三方面對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面的分析，具體而言，我們可以從以下幾個(gè)方面加以完善：

1、要不斷更新經(jīng)營(yíng)理念

目前，針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的情況，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都把眼光瞄準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面。但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬于不同領(lǐng)域，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商雖然對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較為了解，但未必對(duì)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)熟悉。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不應(yīng)盲目建設(shè)開(kāi)發(fā)，要對(duì)經(jīng)營(yíng)理念進(jìn)行更新，特別是要采用先招商的方式，讓更多深諳商業(yè)經(jīng)營(yíng)的人士參與到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期市場(chǎng)調(diào)研中，使項(xiàng)目更加符合商業(yè)需求，更加符合市場(chǎng)需要，唯有如此，才能夠促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目得以成功。

2、要時(shí)刻關(guān)注國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)方面的政策動(dòng)態(tài)

國(guó)務(wù)院在1999年了《加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施工程質(zhì)量管理的通知》以后，又在2000年頒布了《建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量管理?xiàng)l例》，規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，首先要重視可行性研究報(bào)告的質(zhì)量問(wèn)題，首先要嚴(yán)格加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)前期質(zhì)量，切實(shí)執(zhí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)基本程序，各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須要做好可行性研究，任何單位和個(gè)人都不得將可行性研究程序簡(jiǎn)化，對(duì)于初步設(shè)計(jì)、可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目建議書(shū)等文件不達(dá)到規(guī)定，評(píng)估單位堅(jiān)決不予評(píng)估，審批單位更不得進(jìn)行批準(zhǔn)立項(xiàng)。因此，企業(yè)應(yīng)該認(rèn)真學(xué)習(xí)，深刻理解，慎重立項(xiàng)。

3、要重視市場(chǎng)調(diào)研

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)影響因素較多，專(zhuān)業(yè)較廣，行業(yè)較多，以及房屋建筑物不可移動(dòng)性，投資風(fēng)險(xiǎn)較高等特點(diǎn)。市場(chǎng)調(diào)研主要包括房地產(chǎn)市場(chǎng)供給、房地產(chǎn)需要的調(diào)查、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)查、客戶(hù)調(diào)查等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究中的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，在市場(chǎng)調(diào)研整個(gè)環(huán)節(jié)中具有十分重要的作用，甚至可以說(shuō)直接影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成敗。無(wú)數(shù)個(gè)失敗的案例已經(jīng)使開(kāi)發(fā)商逐漸認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)調(diào)研的重要性，但是他們對(duì)于市場(chǎng)急于了解的心態(tài)和他們對(duì)市場(chǎng)的膚淺認(rèn)識(shí)和軟弱行動(dòng)之間形成了鮮明對(duì)比。

4、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是指依據(jù)前期總體策劃所制定的投資方案、進(jìn)度計(jì)劃、資金籌措計(jì)劃、營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃所編制的財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算、分析出項(xiàng)目的成本、費(fèi)用、效益，從而判斷和評(píng)價(jià)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)濟(jì)收益狀況。因此，仔細(xì)、謹(jǐn)慎的做好財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，才能有效的控制和降低財(cái)務(wù)開(kāi)支，減少經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，從而達(dá)到利益最大化。

四、如何確保經(jīng)濟(jì)評(píng)估質(zhì)量的措施

1、評(píng)估團(tuán)隊(duì)的建設(shè)。根據(jù)管理學(xué)的觀點(diǎn)，管理的五要素中，人是第一要素，是決定事件成敗的最主要因素，只有建立好一支好的團(tuán)隊(duì)，才能為成功打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。團(tuán)隊(duì)中首先要有一個(gè)能夠積極響應(yīng)你工作的帶頭鳥(niǎo)，并具有一定管理經(jīng)驗(yàn)和專(zhuān)業(yè)技術(shù)的復(fù)合型人才。由能夠吃苦耐勞，工作認(rèn)真仔細(xì)的人選組成一支具有合作精神的團(tuán)隊(duì)。

2、市場(chǎng)調(diào)查工作。調(diào)查前需對(duì)全體團(tuán)隊(duì)人員進(jìn)行交底，使調(diào)查人員明確各自的職責(zé)、任務(wù)和調(diào)查范圍，明確調(diào)查方法、調(diào)查的深度及調(diào)查時(shí)應(yīng)該注意的問(wèn)題，調(diào)查時(shí)應(yīng)具有針對(duì)性，對(duì)不同的人群、不同的環(huán)境要采取不同的方式方法，要具有耐心。每個(gè)人對(duì)調(diào)查過(guò)程都必須做好記錄，記錄需實(shí)事求是，不能夸大或縮小事實(shí)，能量化的必須量化，并且計(jì)量準(zhǔn)確、數(shù)據(jù)真實(shí)。然后通過(guò)團(tuán)隊(duì)集體討論、分析，匯總出一個(gè)準(zhǔn)確的結(jié)果。

3、產(chǎn)品定位。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)告訴我們，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)是貫穿于產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、建設(shè)、驗(yàn)收及銷(xiāo)售等全過(guò)程中，傳統(tǒng)的產(chǎn)品銷(xiāo)售模式應(yīng)該從思想上改變。產(chǎn)品在設(shè)計(jì)階段就應(yīng)該有一個(gè)正確的定位。產(chǎn)品定位，就是預(yù)估和確定產(chǎn)品在未來(lái)潛在顧客心目中占有的位置。其重點(diǎn)是在于對(duì)未來(lái)潛在顧客所下的功夫，并為此從產(chǎn)品特征、包裝、服務(wù)等多方面作研究，以及考慮分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況。企業(yè)對(duì)用什么樣的產(chǎn)品來(lái)滿(mǎn)足目標(biāo)消費(fèi)者或目標(biāo)消費(fèi)市場(chǎng)的需求。產(chǎn)品定位是對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的選擇與企業(yè)產(chǎn)品結(jié)合的過(guò)程，也即是將市場(chǎng)定位企業(yè)化、產(chǎn)品化的工作。所以，產(chǎn)品定位的準(zhǔn)確程度直接影響到今后產(chǎn)品的銷(xiāo)售能力。

4、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)融資的重要依據(jù)，特別項(xiàng)目概算指標(biāo)，它反映了項(xiàng)目建設(shè)各個(gè)階段所需的投資量。一個(gè)項(xiàng)目按開(kāi)發(fā)流程劃分為項(xiàng)目決策階段、啟動(dòng)階段、建設(shè)階段、運(yùn)行及銷(xiāo)售階段，正確評(píng)估出各階段需要支付的費(fèi)用，對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)能否成功起著決定性的作用。一般來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目決策階段的費(fèi)用主要有機(jī)會(huì)分析費(fèi)、市場(chǎng)調(diào)查分析費(fèi)、可行性研究費(fèi)、決策費(fèi)。啟動(dòng)階段的費(fèi)用主要有土地取得費(fèi)、拆遷賠償費(fèi)、居民安置費(fèi)、項(xiàng)目申報(bào)手續(xù)費(fèi)、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)費(fèi)。建設(shè)階段又可劃分為基礎(chǔ)施工階段、主體結(jié)構(gòu)施工階段、裝飾施工階段，要求通過(guò)計(jì)算并列表說(shuō)明各階段需要支付的工程造價(jià)成本。運(yùn)行及銷(xiāo)售階段的費(fèi)用主要有銷(xiāo)售成本、產(chǎn)品維護(hù)成本和財(cái)務(wù)成本。從各階段的費(fèi)用情況來(lái)說(shuō)對(duì)開(kāi)發(fā)的影響較大的階段主要在項(xiàng)目決策階段、啟動(dòng)階段、建設(shè)階段，而項(xiàng)目開(kāi)發(fā)能否成功的轉(zhuǎn)折點(diǎn)多數(shù)在建設(shè)階段。所以要求對(duì)前幾個(gè)階段的費(fèi)用進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，結(jié)合當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)房地產(chǎn)銷(xiāo)售政策，根據(jù)銷(xiāo)售許可的節(jié)點(diǎn)，預(yù)先評(píng)估出銷(xiāo)售形勢(shì)，計(jì)算出投資額的最大量及其節(jié)點(diǎn)，也就是說(shuō)在這個(gè)節(jié)點(diǎn)上累計(jì)投資量最大，也就是項(xiàng)目融資的最大需求。決策者如果在這個(gè)節(jié)點(diǎn)上滿(mǎn)足不了這個(gè)需求，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)就有夭折的可能。

所以說(shuō)，只有正確的經(jīng)濟(jì)評(píng)估才有規(guī)范的可行性研究，才能“剎住”盲目投資。我國(guó)經(jīng)過(guò)近10年的發(fā)展，大中城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在一步步走向成熟，房地產(chǎn)市場(chǎng)初期的“暴利歲月”已經(jīng)一去不復(fù)返，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，做好項(xiàng)目的可行性研究，才能避免盲目投資，被市場(chǎng)所接受。

結(jié)束語(yǔ)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中，經(jīng)濟(jì)評(píng)估的質(zhì)量直接決定著可行性研究報(bào)告的質(zhì)量，從而影響到在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的順利程度，甚至決定著成敗，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施過(guò)程中起到了很重要的作用。只有及時(shí)的研究和預(yù)估出可能遇到的各種難題，才能從容不迫的規(guī)避問(wèn)題或解決問(wèn)題，促使項(xiàng)目投資建設(shè)的順利完成。

參考文獻(xiàn)

[1]馬鑫.試論如何加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究[J].城市開(kāi)發(fā).2008(06).

篇4

關(guān)鍵詞：項(xiàng)目；可行性研究；工程項(xiàng)目；項(xiàng)目管理；

文章編號(hào)：1674-3520（2015）-05-00-01

一、項(xiàng)目可行性研究作用

可行性研究主要評(píng)價(jià)項(xiàng)目技術(shù)上的先進(jìn)性和適用性、經(jīng)濟(jì)上的盈利性和合理性、建設(shè)上的可能性和可行性，是確定建設(shè)項(xiàng)目、進(jìn)行初步設(shè)計(jì)的根本依據(jù)。

二、項(xiàng)目可行性研究工作存在的問(wèn)題

在過(guò)去較長(zhǎng)的一段時(shí)間里可行性研究被認(rèn)為是費(fèi)時(shí)、費(fèi)力、費(fèi)財(cái)?shù)墓ぷ?。甚至被認(rèn)為是根本沒(méi)有必要的，尤其是中小企業(yè)，沒(méi)有把可行性研究工作當(dāng)作影響企業(yè)生存與發(fā)展的重要工作來(lái)抓。導(dǎo)致企業(yè)在進(jìn)行可行性研究時(shí)，敷衍了事，使可行性研究成為應(yīng)付有關(guān)部門(mén)檢查的方法。具體表現(xiàn)如下：

（一）可行性研究的深度不夠、質(zhì)量不高，不能滿(mǎn)足決策需要。我國(guó)可行性研究報(bào)告篇幅長(zhǎng)、水份多、實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容少，趨同于項(xiàng)目建議書(shū)。以香江苑建設(shè)項(xiàng)目可行性研究為例，報(bào)告文本越來(lái)越厚、內(nèi)容越來(lái)越多，但研究成果和可用的內(nèi)容卻越來(lái)越少，本應(yīng)是重點(diǎn)進(jìn)行的市場(chǎng)研究和預(yù)測(cè)等內(nèi)容被演變成地理位置、氣候特點(diǎn)等大篇幅的羅列，連篇累牘的空話(huà)和套話(huà)，讓評(píng)估者難以從中找出研究的要點(diǎn)與結(jié)論。

（二）不注重對(duì)敏感性和風(fēng)險(xiǎn)因素的分析。有許多報(bào)告對(duì)投資項(xiàng)目的敏感性分析不足，或是找不出敏感性因素，對(duì)其他風(fēng)險(xiǎn)因素的分析缺失，使一些項(xiàng)目在決策上馬后出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)或風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生變化而導(dǎo)致效益大幅下降，個(gè)別可行性研究結(jié)論甚至與論證過(guò)程不一致。比如一些對(duì)外投資項(xiàng)目只注重經(jīng)濟(jì)效益，或忽略或囿于某些困難不深入地做擬建項(xiàng)目所在國(guó)家或地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與文化沖突方面的風(fēng)險(xiǎn)分析。

（三）不重視多方案的論證和比較，可行性方案單一，沒(méi)有挑選余地。有時(shí)雖有幾個(gè)方案，但也是帶有傾向性地側(cè)重論證某一方案，對(duì)其他方案研究不深，分析對(duì)比簡(jiǎn)單，常常一帶而過(guò)，使決策者無(wú)法進(jìn)行最佳選擇和比較。

（四）可行性研究報(bào)告的編制缺乏獨(dú)立性、公正性和客觀性。一些受委托單位或咨詢(xún)機(jī)構(gòu)往往站在自身利益的角度，投審批者所好，掩蓋矛盾和風(fēng)險(xiǎn)，為“可行”而研究，報(bào)喜不報(bào)憂(yōu)，缺乏公正性和客觀性。如不少受托單位在投入產(chǎn)出計(jì)算上的隨意性就較大，低估項(xiàng)目成本、夸大產(chǎn)出效益，致使項(xiàng)目投資收益計(jì)算失真，誤導(dǎo)投資決策。

（五）投資單位對(duì)評(píng)估工作敷衍了事。投資單位對(duì)可行性研究報(bào)告評(píng)估工作存在“走過(guò)場(chǎng)”或只重視技術(shù)方案的評(píng)估而忽視經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)的現(xiàn)象，往往使項(xiàng)目評(píng)估起不到對(duì)可行性研究結(jié)論真正“把關(guān)”的作用。

三、項(xiàng)目可行性研究工作問(wèn)題的解決對(duì)策

（一）大力完善可行性研究的依據(jù)和報(bào)告內(nèi)容。針對(duì)一些建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中依據(jù)不足的問(wèn)題，在可行性研究過(guò)程中應(yīng)重視并加強(qiáng)在報(bào)告中需要的國(guó)家、地區(qū)及行業(yè)等的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃；國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策；項(xiàng)目建議書(shū)及其批文；大中型骨干項(xiàng)目沒(méi)有依據(jù)資源報(bào)告；需利用礦產(chǎn)資源的項(xiàng)目，國(guó)家批準(zhǔn)的礦藏資源報(bào)告；建設(shè)投資估算中主要設(shè)備的咨詢(xún)價(jià)格資料；建設(shè)項(xiàng)目相應(yīng)的工程造價(jià)的定額、標(biāo)準(zhǔn)；建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)評(píng)價(jià)中的財(cái)務(wù)指標(biāo)和參數(shù)等。

（二）進(jìn)一步完善可行性研究的獨(dú)立性、客觀性、公正性。針對(duì)于項(xiàng)目前期管理投資的獨(dú)立性、客觀性、公正性不足的問(wèn)題，一方面要進(jìn)一步改革和完善現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)管理體制，引進(jìn)市場(chǎng)機(jī)制和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制并逐漸與國(guó)際市場(chǎng)接軌，轉(zhuǎn)變投資者不重視前期投資控制的落后觀念，使投資達(dá)到效益的最大化；另一方面應(yīng)加強(qiáng)政府的機(jī)構(gòu)改革，做到“政企分離”以避免因“長(zhǎng)官意志”和“本位主義”而影響造成的高估效益、低估投資和“可批性研究”等不良現(xiàn)象的發(fā)生。

（三）重視項(xiàng)目評(píng)估過(guò)程，嘗試開(kāi)展擬建項(xiàng)目可行性研究審計(jì)。項(xiàng)目評(píng)估是對(duì)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中所涉及內(nèi)容進(jìn)行的再評(píng)價(jià)。作為對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性的重點(diǎn)評(píng)定和估算，項(xiàng)目評(píng)估是決策前為項(xiàng)目可行與否首道關(guān)口，是項(xiàng)目前期管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對(duì)保障可行性研究成果的科學(xué)合理意義重大。為此，對(duì)重大項(xiàng)目的可行性研究評(píng)估工作，其操作過(guò)程必須制度化、規(guī)范化，在選好評(píng)審人員、搞好評(píng)審組織與預(yù)審、選準(zhǔn)評(píng)審工作內(nèi)容的側(cè)重點(diǎn)等方面找準(zhǔn)突破口。對(duì)評(píng)審中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)制定出具體的整改措施，積極改正，并做好整改記錄。只有經(jīng)修改完善復(fù)審合格后的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告方可做出評(píng)估結(jié)論，以防可行性研究的評(píng)價(jià)與決策審批過(guò)程流于形式。不少人以為既然搞過(guò)了投資項(xiàng)目可行性研究，又做了項(xiàng)目評(píng)估，項(xiàng)目的前期研究工作就算做到家了。實(shí)則不然，借鑒國(guó)際上的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，還可開(kāi)展對(duì)項(xiàng)目可行性研究的審計(jì)。這是前移投資項(xiàng)目審計(jì)監(jiān)督“關(guān)口”、實(shí)現(xiàn)真正“源頭”審計(jì)管理的重要步驟，也是項(xiàng)目決策控制的最后一個(gè)環(huán)節(jié)。進(jìn)行擬建項(xiàng)目可行性研究審計(jì)，有助于運(yùn)用項(xiàng)目評(píng)估和可行性研究審計(jì)的“雙重保障”措施來(lái)確保投資決策的科學(xué)與規(guī)范，是從源頭治理投資決策失誤的一條極為重要、也十分有效的途徑。放棄或忽略這個(gè)環(huán)節(jié)都有可能給擬議中的投資項(xiàng)目帶來(lái)隱患。因此， 在重大投資項(xiàng)目的審批過(guò)程中，有必要盡早建立對(duì)項(xiàng)目可行性研究進(jìn)行審計(jì)的制度，以不斷改進(jìn)和完善項(xiàng)目前期管理工作。

對(duì)投資項(xiàng)目可行性研究結(jié)論進(jìn)行審計(jì)，要求站在審計(jì)管理的角度對(duì)可行性研究的主要內(nèi)容進(jìn)行審查監(jiān)督，主要涉及對(duì)可行性研究報(bào)告的編制資格和程序、可行性研究依據(jù)和基礎(chǔ)資料、可行性研究的內(nèi)容和市場(chǎng)需求、項(xiàng)目建設(shè)的物質(zhì)技術(shù)條件、擬建項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案及其環(huán)境保護(hù)與安全措施、投資估算和資金籌措方案、投資效益和各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等方面的審計(jì)內(nèi)容。

四、結(jié)論

文章介紹可行性研究在項(xiàng)目前期投資管理中的重要作用，發(fā)現(xiàn)在現(xiàn)實(shí)生活中可行性研究在編制內(nèi)容上、編制過(guò)程、評(píng)估工作存在問(wèn)題。針對(duì)編制內(nèi)容存在的問(wèn)題，提出完善可行性研究的依據(jù)和報(bào)告內(nèi)容的對(duì)策。針對(duì)編制過(guò)程存在的問(wèn)題，提出完善可行性研究的獨(dú)立性、客觀性、公正性的對(duì)策。針對(duì)評(píng)估方面存在的問(wèn)題，創(chuàng)新性的提出了可行性研究的審計(jì)活動(dòng)，包括審計(jì)的內(nèi)容和方法。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳妮，淺議房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的現(xiàn)實(shí)意義[J].價(jià)值工程，2011（23）.

篇5

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目；建設(shè)；銷(xiāo)售；服務(wù)；控制措施

一、重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段和關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)

1、從影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成敗角度考慮，一般按照“3/70”原則，重點(diǎn)關(guān)注業(yè)務(wù)流程中的其中三個(gè)階段。一是投資決策，該階段對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成敗影響占到70%；二是產(chǎn)品定位，該階段對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成敗影響占到剩余部分的70%，即對(duì)項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)成敗影響占到21%；三是營(yíng)銷(xiāo)，該階段對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成敗影響占到最后剩余部分的70%，即對(duì)項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)成敗影響占到6.3%。

2、從全面預(yù)算及計(jì)劃管理角度考慮，一般集團(tuán)公司層級(jí)主要控制業(yè)務(wù)流程過(guò)程中的15個(gè)關(guān)鍵開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)。依次為取得國(guó)有土地使用權(quán)證、產(chǎn)品定位報(bào)告、規(guī)劃方案批復(fù)、施工圖設(shè)計(jì)、簽訂施工總承包合同、取得建設(shè)工程施工許可證、工程開(kāi)工、營(yíng)銷(xiāo)中心及展示區(qū)開(kāi)放、取得預(yù)售許可證、開(kāi)盤(pán)、完成65%的銷(xiāo)售金額、完成95%的銷(xiāo)售金額、取得竣工驗(yàn)收備案證、竣工結(jié)算、交房。

二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各階段主要管理及控制措施

房地產(chǎn)公司在獲取項(xiàng)目后，開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本控制、計(jì)劃管理、投資收益等必須以項(xiàng)目可行性研究報(bào)告為依據(jù)，做到不突破，堅(jiān)持不越線。包括限額設(shè)計(jì)、責(zé)任成本、開(kāi)發(fā)周期、回款時(shí)間等均應(yīng)按可行性研究報(bào)告進(jìn)行考核，可研報(bào)告是公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的控制性文件。

1、投資決策階段

（1）認(rèn)真編制項(xiàng)目可研報(bào)告。

公司在項(xiàng)目前期調(diào)研階段，根據(jù)調(diào)研進(jìn)展及深度，將可研分為“土地版”、“啟動(dòng)版”、“方案版”、“執(zhí)行版”和“調(diào)整版”等五個(gè)階段。各階段側(cè)重點(diǎn)不同，層層深入，分別從市場(chǎng)、銷(xiāo)售、成本、建造、融資等角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析和判斷。在編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告時(shí)，確?？尚行匝芯繄?bào)告分析全面，數(shù)據(jù)真實(shí)、準(zhǔn)確、客觀。

（2）成立可行性研究調(diào)查小組，各司其職，確保報(bào)告客觀、準(zhǔn)確。

土地儲(chǔ)備部門(mén)按照公司發(fā)展戰(zhàn)略積極跟蹤和分析土地市場(chǎng)信息。一旦形成儲(chǔ)備意向，組織公司營(yíng)銷(xiāo)、成本測(cè)量、設(shè)計(jì)、工程管理、財(cái)務(wù)等專(zhuān)業(yè)部門(mén)成立臨時(shí)可行性研究調(diào)查小組，分別從不同專(zhuān)業(yè)和角度對(duì)地塊進(jìn)行調(diào)查研究。在報(bào)告形成的不同階段，各專(zhuān)業(yè)部門(mén)之間采取先分工再協(xié)作，先爭(zhēng)論再統(tǒng)一的工作方式，提高可行性研究報(bào)告的科學(xué)性和風(fēng)險(xiǎn)控制能力。

（3）創(chuàng)新項(xiàng)目獲取方式，降低成本，縮短土地儲(chǔ)備時(shí)間，加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏。通過(guò)股權(quán)收購(gòu)方式獲取土地，合理規(guī)避稅費(fèi)，降低成本。

（4）善借外力，在合作中不斷提高報(bào)告編寫(xiě)水平和質(zhì)量。在項(xiàng)目前期調(diào)研階段，若項(xiàng)目規(guī)模較大，建議聘請(qǐng)知名策劃?rùn)C(jī)構(gòu)展開(kāi)全方位合作。一方面借用其完整強(qiáng)大的信息數(shù)據(jù)庫(kù)為報(bào)告提供更加詳實(shí)的數(shù)據(jù)支持，另一方面可利用其多年積累的專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)為報(bào)告提出專(zhuān)業(yè)指導(dǎo)。保持與國(guó)內(nèi)知名策劃?rùn)C(jī)構(gòu)長(zhǎng)期合作，不僅在具體工作上對(duì)公司可給予技術(shù)支持，同時(shí)還可為公司可行性研究分析和策劃定位人員的培訓(xùn)提供學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)和進(jìn)修基地。

2、產(chǎn)品定位及設(shè)計(jì)階段

（1）產(chǎn)品定位

可行性研究報(bào)告中已對(duì)產(chǎn)品定位有了基本意見(jiàn)和定位，鑒于一般情況下可行性研究報(bào)告調(diào)研時(shí)間緊，在項(xiàng)目取得后，建議以可行性研究報(bào)告為藍(lán)本，補(bǔ)充完善產(chǎn)品定位分析。產(chǎn)品定位實(shí)際應(yīng)屬營(yíng)銷(xiāo)范疇的工作，只有定位準(zhǔn)，設(shè)計(jì)適銷(xiāo)對(duì)路的產(chǎn)品，市場(chǎng)才能接受，才有利于后期營(yíng)銷(xiāo)。所以，在產(chǎn)品定位時(shí)應(yīng)充分聽(tīng)取營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)意見(jiàn)。目前，國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷(xiāo)售基本上采取的是委托銷(xiāo)售模式，所以，產(chǎn)品定位一般會(huì)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司營(yíng)銷(xiāo)管理部會(huì)同項(xiàng)目后期意向營(yíng)銷(xiāo)公司一起來(lái)完成，目的是將營(yíng)銷(xiāo)工作進(jìn)行前置，實(shí)現(xiàn)全程營(yíng)銷(xiāo)的理念。

（2）產(chǎn)品設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)公司應(yīng)成立設(shè)計(jì)管理部負(fù)責(zé)具體的產(chǎn)品設(shè)計(jì)工作，而不應(yīng)簡(jiǎn)單交由工程管理部代管，設(shè)計(jì)管理部應(yīng)有產(chǎn)品研發(fā)的職能。為了確保設(shè)計(jì)滿(mǎn)足和符合產(chǎn)品定位報(bào)告要求，從限額設(shè)計(jì)開(kāi)始控制成本。

目前，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司設(shè)計(jì)管理部基本職能是選擇設(shè)計(jì)單位，負(fù)責(zé)組織設(shè)計(jì)及變更等圖紙會(huì)審工作。設(shè)計(jì)管理部的重要職能即通過(guò)經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)積累，建立和完善公司產(chǎn)品設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)，確定公司各類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的建筑構(gòu)造做法、裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)、配置標(biāo)準(zhǔn)等。

（3）技術(shù)創(chuàng)新

產(chǎn)品研發(fā)中心重點(diǎn)負(fù)責(zé)公司產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新，新材料、新工藝的推廣應(yīng)用。著力對(duì)產(chǎn)品戶(hù)型、建筑立面色彩和造型、景觀配置和部品如廚房、門(mén)廳入口等細(xì)部功能等進(jìn)行研究，提高戶(hù)型的舒適度和使用空間，提高產(chǎn)品的附加值。目前，大部分房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目均配建有太陽(yáng)能景觀照明系統(tǒng)、雨水回用系統(tǒng)、太陽(yáng)能熱水供應(yīng)系統(tǒng)等節(jié)能環(huán)保系統(tǒng)。一般情況下，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)技術(shù)創(chuàng)新投入應(yīng)保持在營(yíng)業(yè)收入的3%左右為宜。

三、工程建造階段

在工程建造階段，應(yīng)強(qiáng)調(diào)二點(diǎn)，一是積極履行社會(huì)職責(zé)，強(qiáng)化安全生產(chǎn)，確保工程質(zhì)量；二是堅(jiān)決貫徹執(zhí)行主輔同步，景觀先行的理念。

（1）招投標(biāo)管理

在主體專(zhuān)業(yè)分包及配套工程施工單位選擇上，應(yīng)該制定嚴(yán)格的招投標(biāo)管理辦法，還應(yīng)定期包括主體工程、園林景觀工程、消防工程、智能安防工程、電梯采購(gòu)、配套工程等一系列工程招標(biāo)文件范本，將這些合同作為招標(biāo)文件的一部分進(jìn)行，避免投標(biāo)單位中標(biāo)后再進(jìn)行合同商務(wù)談判，影響時(shí)間和工期。

其二，公司建立合格供方名錄，定期在公司信息平臺(tái)。合格供方評(píng)價(jià)采取誰(shuí)使用誰(shuí)評(píng)價(jià)的原則。合格供方名錄中所有單位均應(yīng)由項(xiàng)目公司及公司相關(guān)職能部門(mén)綜合評(píng)價(jià)后再進(jìn)行公布，按評(píng)定結(jié)果、高低分等級(jí)管理，所有參與投標(biāo)單位原則上必須是公司合格供方名錄單位。

三，各投標(biāo)單位投標(biāo)前，必須繳納投標(biāo)保證金，同時(shí)，招標(biāo)文件中還明確要求中標(biāo)單位在簽訂合同前以現(xiàn)金形式繳納履約保證金。公司還可利用履約保證金繳納辦理施工許可證過(guò)程中需繳納的政府規(guī)費(fèi)。

（2）現(xiàn)場(chǎng)施工管理

現(xiàn)場(chǎng)施工管理我們主要抓進(jìn)度管理和落實(shí)主輔同步、景觀先行的營(yíng)銷(xiāo)理念。為貫徹落實(shí)主輔同步、景觀先行的營(yíng)銷(xiāo)理念，現(xiàn)場(chǎng)所有外墻腳手架從二層以上開(kāi)始懸挑，便于地面配套工程提前進(jìn)場(chǎng)施工，并要求會(huì)所必須同步施工，盡早將樣板區(qū)展現(xiàn)出來(lái)?，F(xiàn)場(chǎng)安全、質(zhì)量管理我們主要交由監(jiān)理管理，對(duì)監(jiān)理有嚴(yán)格的考核辦法。

四、營(yíng)銷(xiāo)階段

努力應(yīng)對(duì)宏觀政策調(diào)控下的地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)新格局，牢固樹(shù)立全員營(yíng)銷(xiāo)意識(shí)，堅(jiān)持以營(yíng)銷(xiāo)為中心的開(kāi)發(fā)理念，以客戶(hù)為中心、以市場(chǎng)為導(dǎo)向，將營(yíng)銷(xiāo)理念與營(yíng)銷(xiāo)管理貫穿于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程，進(jìn)一步理清營(yíng)銷(xiāo)思路、理順營(yíng)銷(xiāo)體制，提升公司員工的整體營(yíng)銷(xiāo)能力，加快房屋銷(xiāo)售進(jìn)度，迅速回籠資金，提高存貨周轉(zhuǎn)率。

面對(duì)嚴(yán)酷的市場(chǎng)環(huán)境，房地產(chǎn)公司應(yīng)及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)思路，找準(zhǔn)市場(chǎng)切入點(diǎn)，順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律，采取靈活多樣的營(yíng)銷(xiāo)策略和技巧，保證資金快速回籠。誠(chéng)信營(yíng)銷(xiāo)，在營(yíng)銷(xiāo)中心顯目位置公示房屋銷(xiāo)售信息，為客戶(hù)提供滿(mǎn)意的置業(yè)顧問(wèn)服務(wù)；在付款方式上，針對(duì)客戶(hù)的不同需求，采取分期付款的方式，緩解客戶(hù)首付款的經(jīng)濟(jì)壓力；在銷(xiāo)售服務(wù)上，積極主動(dòng)為客戶(hù)辦理網(wǎng)簽和貸款審批手續(xù)，為客戶(hù)解決貸款和備案難題，避免客戶(hù)流失；在銷(xiāo)售策略上，進(jìn)一步加大市場(chǎng)調(diào)查力度，認(rèn)真做好競(jìng)品樓盤(pán)的對(duì)比分析，擬定靈活的銷(xiāo)售策略和客戶(hù)細(xì)分，促銷(xiāo)售，減少存貨。

篇6

論文摘要：本文就房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策進(jìn)行了闡述，基于可持續(xù)發(fā)展觀念下的項(xiàng)目可行性研究和可持續(xù)發(fā)展觀念的必然性，表述了可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)于項(xiàng)目可行性研究的意義。

1 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策

房地產(chǎn)作為一項(xiàng)支柱產(chǎn)業(yè)，尤其在近幾年來(lái)，國(guó)家在政策上做出了很大調(diào)整，使居民又進(jìn)一步減輕了貸款購(gòu)房的支付壓力，意在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，刺激住房消費(fèi)，拉大內(nèi)需，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。目前，我國(guó)實(shí)行以《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》為核心，以土地、房屋分管為特征的法律體系，用以規(guī)范我國(guó)土地管理和城市房地產(chǎn)管理。其特征為:立法從原則上是對(duì)實(shí)踐的總結(jié)，以部門(mén)立法為主，政策是立法的主要基礎(chǔ)等。但與之相應(yīng)的立法還很不夠。一方面，我國(guó)房地產(chǎn)法律體系還不夠完善，缺少核心法律，如《住宅法》或《不動(dòng)產(chǎn)法》;另一方面，立法層次結(jié)構(gòu)不清，法律規(guī)范之間交叉重復(fù)。再加上普遍的房屋土地分管體制，結(jié)果宏觀調(diào)控市場(chǎng)能力差，管理不力，問(wèn)題不少，還有許多法律真空，引起諸如住宅質(zhì)量、

公建設(shè)施、住宅面積、中介服務(wù)、各項(xiàng)收費(fèi)等方面的投訴不斷的現(xiàn)象發(fā)生;這也是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)十多年的發(fā)展歷程中多次大起大落的原因之一。

但近幾年是關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的具體政策出臺(tái)最多的時(shí)期，國(guó)務(wù)院的這些政策有利地推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。這些政策主要包括以下幾個(gè)方面:

1.1 刺激消費(fèi)的政策。1999年上半年年開(kāi)始，針對(duì)投資需求與消費(fèi)需求均不足的新情況，采取了綜合對(duì)策。其中為抑制消費(fèi)需求的下滑，采取了提薪、擴(kuò)大消費(fèi)信貸規(guī)模、降息、儲(chǔ)蓄實(shí)名制、征收利息稅等措施抑制儲(chǔ)蓄增長(zhǎng)，.刺激消費(fèi)增長(zhǎng)。

1.2 推進(jìn)房改的政策。一是停止實(shí)物分房，實(shí)行貨幣分配的政策逐步推行住房貨幣化。二是按房?jī)r(jià)收入比實(shí)行不同的住房補(bǔ)貼政策。

1.3 放開(kāi)住房二級(jí)市場(chǎng)的政策。1999年政府了《己購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房上市出售管理暫行辦法》，規(guī)定了開(kāi)放交易市場(chǎng)的基本條件和上市交易程序，明確了上市準(zhǔn)入制度所涉及的土地出讓金繳納和收益分配的有關(guān)政策，使得開(kāi)放交易市場(chǎng)的政策框架基本形成。現(xiàn)在全國(guó)許多大中城市都在積極開(kāi)放存量住房交易市場(chǎng)。

1.4 推行住宅產(chǎn)業(yè)化的政策。房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的逐步規(guī)范，進(jìn)一步調(diào)動(dòng)了買(mǎi)房的積極性。去年以來(lái)，建設(shè)部會(huì)同有關(guān)部門(mén)，采取了一系列措施整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。一是了新的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，并對(duì)所有從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)進(jìn)行清理?yè)Q證，依法淘汰了一大批實(shí)力弱、信譽(yù)差、經(jīng)營(yíng)不規(guī)范的企業(yè)，規(guī)范了銷(xiāo)售主體行為;二是會(huì)同國(guó)家工商行政管理局了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》;三是了《商品房銷(xiāo)售管理辦法》，規(guī)范了開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售行為:四是了《簡(jiǎn)化房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序的指導(dǎo)意見(jiàn)》。這一系列政策的實(shí)施，保護(hù)了消費(fèi)者合法權(quán)益。

1.5 減免過(guò)高稅費(fèi)的政策。近幾年來(lái)，國(guó)家在鼓勵(lì)住房消費(fèi)的稅收政策上有了實(shí)質(zhì)的突破，對(duì)房地產(chǎn)交易過(guò)程中所涉及的營(yíng)業(yè)稅、契稅及個(gè)人所得稅給予了相應(yīng)的減免優(yōu)惠，使稅賦較大幅度下降。其中主要的，一是取消了對(duì)房地產(chǎn)投資者15%的固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅(原先這項(xiàng)稅種只是對(duì)國(guó)外境外投資者免征);二是降低房屋交易契稅及其他相關(guān)費(fèi)用，契稅稅率從6%降到3一5%;三是大大降低房屋租賃稅費(fèi)。房屋租賃的總體稅收稅率由原來(lái)的17一30%調(diào)低到目前的4一7%;四是有的城市采取購(gòu)買(mǎi)住房返還個(gè)人所得稅，促進(jìn)了住房銷(xiāo)售，還有效吸引了一部分企業(yè)在城市扎根。

2 基于可持續(xù)發(fā)展觀念下的項(xiàng)目可行性研究和可持續(xù)發(fā)展觀念的必然性

西方學(xué)者指出，要想成功，必須作到下面兩點(diǎn):首先要“做正確的事情”，然后是“把這項(xiàng)正確的事情辦好”。相比之下，前者更重要，因?yàn)橹挥腥ジ烧_的事情才會(huì)產(chǎn)生真正的效果，而后者只是辦事的效率的高低而已。戰(zhàn)略管理就是設(shè)法去做正確的事情，從而追求真正的效果。戰(zhàn)略策劃的精神能從我國(guó)兵書(shū)中的“運(yùn)籌于帷握之中，決勝于千里之外”這句話(huà)上體現(xiàn)出來(lái)。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究是指投資者通過(guò)分析自身能力和項(xiàng)目條件，了解環(huán)境變化的特性和趨勢(shì)，去制定出把握機(jī)會(huì)，發(fā)揮和建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，避免威脅并彌補(bǔ)劣勢(shì)的項(xiàng)目戰(zhàn)略?？尚行匝芯繉?shí)際上是一系列的工作過(guò)程，即包括確定項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)目標(biāo)，分析內(nèi)在條件、能力和外部環(huán)境，進(jìn)行項(xiàng)目定位和策略設(shè)計(jì)的整個(gè)過(guò)程。但是與以往不同的是，我們現(xiàn)在做這些工作的時(shí)候，要從可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略眼光出發(fā)，在企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略框架下進(jìn)行。 　 第一，可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略能使企業(yè)決策準(zhǔn)確，避免項(xiàng)目運(yùn)作出現(xiàn)偏差。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告是在對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)調(diào)研后形成的，它是研究者不斷地面對(duì)市場(chǎng)而總結(jié)出來(lái)的智慧結(jié)晶。因此，它可以作為企業(yè)的參謀，使企業(yè)及企業(yè)家決策更為準(zhǔn)確，避免項(xiàng)目在運(yùn)作中出現(xiàn)的偏差。

第二，有一r可持續(xù)發(fā)展的觀念在其中，能使增強(qiáng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力，使其穩(wěn)操勝券，立于不敗之地。近年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)重新“洗牌”，概念不斷創(chuàng)新，開(kāi)發(fā)模式不斷突破，一個(gè)個(gè)近千畝的大樓盤(pán)相繼出現(xiàn)，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，決策者大有“四面楚歌”’的感慨。在這種情況下，可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略就更能發(fā)揮它的特長(zhǎng)，將企業(yè)長(zhǎng)期的戰(zhàn)略指導(dǎo)思想融匯于個(gè)體之中，增強(qiáng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力，贏得主動(dòng)地位。

第三，能有效地整合項(xiàng)目資源，使之形成優(yōu)勢(shì)。要開(kāi)發(fā)好一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，需要調(diào)動(dòng)很多資源協(xié)調(diào)發(fā)展，如概念資源、人力資源、物力資源、社會(huì)資源等。這些資源在企業(yè)的戰(zhàn)略還沒(méi)參與以前，是分散的、凌亂的，甚至是沒(méi)有中心的。戰(zhàn)略管理參與到各種資源中去，理清它們的關(guān)系，分析他們的功能，幫助它們團(tuán)結(jié)一起，圍繞中心，形成共同的目標(biāo)。此外，可行性研究報(bào)告還有預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)，滿(mǎn)足居民居住具體要求等作用。

3 可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)于項(xiàng)目可行性研究的意義

房地產(chǎn)業(yè)既是資本密集、關(guān)聯(lián)度高的產(chǎn)業(yè)，又是提供生活必需品的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，判斷房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)和發(fā)展前景必須從基本國(guó)情出發(fā)，充分考慮中國(guó)加速的城市化進(jìn)程和市場(chǎng)化改革的影響，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的整體環(huán)境中去把握。房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，形成有效供給相對(duì)于投資期具有滯后性，當(dāng)年的房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)是投資與需求矛盾雙方以往多年相互作用積累、演變的結(jié)果，所以判斷分析房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)不能僅僅依據(jù)同比資料得出結(jié)論，因?yàn)樗且陨夏昊鶖?shù)合理為前提的。房地產(chǎn)產(chǎn)品具有空間不可移動(dòng)性，局部地區(qū)供求關(guān)系的異常導(dǎo)致全局連鎖反應(yīng)的可能性較小。中國(guó)是一個(gè)幅員遼闊，各地發(fā)展極不平衡的大國(guó)，以局部地區(qū)的房地產(chǎn)形勢(shì)推導(dǎo)全國(guó)整體態(tài)勢(shì)必須慎之又慎，否則會(huì)得出相反結(jié)論。

在當(dāng)市場(chǎng)!發(fā)生變化的背景下，若想使投資的項(xiàng)目取得成功，惟有分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)，以可持續(xù)發(fā)展的角度來(lái)調(diào)整自己企業(yè)的戰(zhàn)略。在可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的基礎(chǔ)之上，合理、全面、真實(shí)的對(duì)項(xiàng)目的可行性做出研究，這才是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)今后應(yīng)引起重視的問(wèn)題。

4 結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)要立足市場(chǎng)，不僅要憑借自身的實(shí)力，更要注重智謀，講究戰(zhàn)略。企業(yè)的戰(zhàn)略觀念和戰(zhàn)略管理水平的高低正在成為影響企業(yè)生存和可持續(xù)發(fā)展的核心動(dòng)能之一。，它驅(qū)使企業(yè)從戰(zhàn)略的高度去認(rèn)識(shí)環(huán)境的變化、去整合企業(yè)資源，致力于核心競(jìng)爭(zhēng)能力的培植、經(jīng)營(yíng)理念的提高和管理模式的創(chuàng)新，以把握機(jī)遇、應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)、競(jìng)爭(zhēng)制勝，取得可持續(xù)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展的要義在于擺脫純粹的以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為中心的運(yùn)作機(jī)制，通過(guò)積極實(shí)施戰(zhàn)略管理，規(guī)劃企業(yè)的主要業(yè)務(wù)與長(zhǎng)期發(fā)展、規(guī)劃企業(yè)的人才開(kāi)發(fā)和資源整合、規(guī)劃企業(yè)的組織建設(shè)與文化建設(shè)，謀劃發(fā)展所長(zhǎng)、克服所短的經(jīng)營(yíng)策略、競(jìng)爭(zhēng)策略和發(fā)展策略，促使企業(yè)進(jìn)入長(zhǎng)期發(fā)展的良性通道。

參考文獻(xiàn)

[1]楊錫懷，冷克平，王江.企業(yè)戰(zhàn)略管理.北京:高等教育出版社，2004

篇7

關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn); 項(xiàng)目管理;現(xiàn)狀; 對(duì)策

房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理是全方位的, 要求項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)者對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量、安全、進(jìn)度、成本、文明施工等都要進(jìn)行正規(guī)化、標(biāo)準(zhǔn)化管理。只有這樣才能使施工項(xiàng)目各項(xiàng)工作有條不紊、順利地進(jìn)行?？傊?，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)者應(yīng)開(kāi)拓創(chuàng)新, 總結(jié)經(jīng)驗(yàn), 在項(xiàng)目的實(shí)踐中不斷摸索出一個(gè)有效提高企業(yè)績(jī)效的動(dòng)態(tài)的管理模式,只有這樣才能創(chuàng)造出一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的成功之路, 逐漸提高項(xiàng)目的管理水平, 有效地控制企業(yè)開(kāi)發(fā)成本, 建設(shè)適合市場(chǎng)需要的高性?xún)r(jià)比的房子。

1 我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理現(xiàn)狀

1.1 房地產(chǎn)管理的現(xiàn)狀。隨著居住條件的改善和建設(shè)的規(guī)模越來(lái)越大，小區(qū)規(guī)劃需考慮的功能越來(lái)越全，公用配套設(shè)施越來(lái)越多，住宅的科技含量逐年提高，新技術(shù)、新材料、新工藝、新管理不斷應(yīng)用，同時(shí)營(yíng)銷(xiāo)策略、融資方式不斷變化，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，國(guó)內(nèi)國(guó)際宏觀形勢(shì)、國(guó)家政策、市場(chǎng)消費(fèi)行為的變化等需要房地產(chǎn)企業(yè)專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、知識(shí)面廣、應(yīng)變能力快。而當(dāng)前大部分房地產(chǎn)公司對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程采取自主式管理，公司自己組建項(xiàng)目管理部，組織招標(biāo)，選擇工程設(shè)計(jì)、建設(shè)監(jiān)理、施工單位，組織工程實(shí)施、項(xiàng)目試運(yùn)行，選擇物業(yè)管理公司，承擔(dān)過(guò)渡期物業(yè)管理和售后服務(wù)。由于房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀，往往造成項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度、成本、效率不高等項(xiàng)目管理狀況。

1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目利益現(xiàn)狀。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地資源的稀缺和買(mǎi)房市場(chǎng)需求的快速增長(zhǎng)，造成了房地產(chǎn)商品的短缺和價(jià)格快速增長(zhǎng)，使開(kāi)發(fā)商成為設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、業(yè)主等市場(chǎng)主體追逐的目標(biāo)，形成市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)主體和利益核心。房地產(chǎn)企業(yè)壟斷了市場(chǎng)，實(shí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目自主式、封閉式管理，房地產(chǎn)商和業(yè)主在房地產(chǎn)項(xiàng)目方面的信息出現(xiàn)嚴(yán)重不對(duì)稱(chēng)。

1.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量現(xiàn)狀。高質(zhì)量的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)是小區(qū)總體規(guī)劃、房屋設(shè)計(jì)科學(xué)合理、功能齊全、結(jié)構(gòu)安全、質(zhì)量可靠、造價(jià)經(jīng)濟(jì)、節(jié)能環(huán)保、技術(shù)先進(jìn)、售后服務(wù)及時(shí)?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目上追求的是概念、外在吸引力，在選擇設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、材料供應(yīng)等單位時(shí)，往往采用低價(jià)中標(biāo)，在合同履行過(guò)程中，又常拖欠進(jìn)度款、墊資，中標(biāo)單位對(duì)質(zhì)量保證體系缺少經(jīng)濟(jì)支撐。在設(shè)計(jì)上，專(zhuān)業(yè)不配套、不齊全；在施工圖設(shè)計(jì)上，對(duì)方案、套型、內(nèi)部功能、空間利用、節(jié)能節(jié)地等方面缺少研究；施工上，層層分包，材料進(jìn)場(chǎng)檢驗(yàn)、質(zhì)量驗(yàn)評(píng)走過(guò)場(chǎng)；售后服務(wù)等方面存在問(wèn)題大都轉(zhuǎn)嫁給施工單位、物業(yè)管理單位，使問(wèn)題得不到有效解決。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的問(wèn)題分析

2．1 前期建筑策劃及產(chǎn)品定位的決策質(zhì)量不高, 導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施方向不明確

有些開(kāi)發(fā)商以“市場(chǎng)是變化的, 項(xiàng)目定位不能太死”為借口, 不重視前期細(xì)致的項(xiàng)目可行性研究, 項(xiàng)目市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確, 錯(cuò)失了項(xiàng)目的有利時(shí)機(jī)。由于沒(méi)有詳細(xì)、“可行”的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告, 導(dǎo)致決策猶豫不決。決策高層“猶豫”了一段時(shí)間后, 大多會(huì)匆忙決策, 這樣的決策確定的項(xiàng)目產(chǎn)品注定是不科學(xué)、不系統(tǒng)、不全面, 也不完全可行的。而且在實(shí)際項(xiàng)目決策中，基本也是解決開(kāi)發(fā)商投資人的市場(chǎng)判斷意愿為主，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)屬性、未來(lái)預(yù)期等因素在實(shí)際操作中兼顧較少，總結(jié)一句話(huà)就是，房地產(chǎn)公司畢竟還是一個(gè)企業(yè)，企業(yè)就有利益優(yōu)勢(shì)群體和核心。

就目前房地產(chǎn)市場(chǎng)而言, 相應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的資訊狀況并不樂(lè)觀。主流媒體和專(zhuān)業(yè)媒體關(guān)心重點(diǎn)不同, 結(jié)論不同, 更有開(kāi)發(fā)商炒作等問(wèn)題。面對(duì)這樣的狀況, 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得到的市場(chǎng)信息混亂。沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)的清楚認(rèn)識(shí),很難有準(zhǔn)確的定位。

2.2 房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的系統(tǒng)管理缺乏。應(yīng)有的準(zhǔn)備和資源房地產(chǎn)項(xiàng)目包括可行性研究、項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造、售后服務(wù)等各個(gè)階段，它是個(gè)系統(tǒng)工程。房地產(chǎn)項(xiàng)目本身的特點(diǎn)是每個(gè)項(xiàng)目情況、建造條件都不一樣，資金密集、技術(shù)密集、勞動(dòng)密集、管理綜合，高風(fēng)險(xiǎn)、大難度。從許多房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀可以看出，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的系統(tǒng)管理缺乏應(yīng)有的準(zhǔn)備和資源，這是造成問(wèn)題的客觀原因。

同時(shí)，由于合約部門(mén)是房地產(chǎn)企業(yè)的核心部門(mén)和利益中心，所以一般由企業(yè)決策者直接管理，這個(gè)就導(dǎo)致了在實(shí)際工作中，部門(mén)級(jí)別被隱性提高了半級(jí)，在工作協(xié)調(diào)中，與一線管理部門(mén)存在信息脫節(jié)或?qū)?shí)際情況視而不見(jiàn)，造成現(xiàn)場(chǎng)管理上的障礙和約束。

2.3 項(xiàng)目收尾階段, 業(yè)主、分包工程的分包商與工程總承包商之間的矛盾不斷激化

土建施工初始階段, 工作單一, 項(xiàng)目管理簡(jiǎn)單, 已包含在總包合同內(nèi)的業(yè)主指定分包或?qū)I(yè)分包, 監(jiān)理方及業(yè)主管理人員在此方面的項(xiàng)目管理工作較易完成, 難度較大的是與業(yè)主獨(dú)立簽訂施工合同的分包工程。在工程招標(biāo)時(shí),關(guān)于工程配合、工程接口界定不夠詳細(xì), 簽訂的工程施工合同不嚴(yán)密, 合作意識(shí)“較差”的總承包商對(duì)業(yè)主分包工程配合問(wèn)題“過(guò)于認(rèn)真”、“斤斤計(jì)較”, 使業(yè)主項(xiàng)目管理困難重重, 總是在工程接口、配合方面糾纏不清, 這是造成工期拖延的重要因素。業(yè)主分包工程的分包商有了需要溝通、協(xié)調(diào)的問(wèn)題往往直接找業(yè)主, 業(yè)主成了變相的“總承包”單位, 業(yè)主的現(xiàn)場(chǎng)管理人員成了工程現(xiàn)場(chǎng)的“總協(xié)調(diào)”, 而到了收尾階段甚至80%以上的工作精力和工作量都花費(fèi)在了“協(xié)調(diào)”工作上,一旦出現(xiàn)了工程質(zhì)量和拖延工期問(wèn)題后各方相互扯皮, 爭(zhēng)相推諉責(zé)任。

3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理問(wèn)題的應(yīng)對(duì)措施

3.1重視、加強(qiáng)項(xiàng)目前期投資決策階段的可行性研究工作, 積極發(fā)揮工程管理人員在決策咨詢(xún)工作中的作用

房地產(chǎn)進(jìn)入營(yíng)銷(xiāo)時(shí)代, 開(kāi)發(fā)商既要掌握足夠的商業(yè)情報(bào), 如消費(fèi)者的需求、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的資訊、市場(chǎng)供求狀況等, 又要重視項(xiàng)目的前期可行性研究工作。這就促使開(kāi)發(fā)商要加強(qiáng)前期可行性研究的人力、物力、財(cái)力和時(shí)間的科學(xué)投入; 要建立、完善決策支持機(jī)構(gòu), 收集、整合決策支持性資源; 完善決策程序, 提高決策水平和效率, 使項(xiàng)目市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位科學(xué)化、市場(chǎng)化、系統(tǒng)化。

在決策階段的可行性研究過(guò)程中, 開(kāi)發(fā)商應(yīng)積極引導(dǎo)工程技術(shù)、工程經(jīng)濟(jì)等專(zhuān)業(yè)的人員對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性、技術(shù)可行性, 項(xiàng)目概念規(guī)劃方案的合理性等重大事項(xiàng), 提出大膽設(shè)想、縝密求證, 并提出優(yōu)化意見(jiàn)和建議。

3.2選用正確的項(xiàng)目管理方法緊抓基礎(chǔ)管理和動(dòng)態(tài)管理

找準(zhǔn)項(xiàng)目管理中自身的特點(diǎn), 抓住管理中的薄弱環(huán)節(jié), 正確選擇一種或多種現(xiàn)代化管理方法, 可以提高項(xiàng)目管理水平和工作效率。我們?cè)谶\(yùn)用量本利分析法進(jìn)行項(xiàng)目目標(biāo)成本管理時(shí), 不能簡(jiǎn)單地根據(jù)產(chǎn)量、成本、利潤(rùn)三者的依存關(guān)系, 應(yīng)用數(shù)字模式預(yù)測(cè)一個(gè)目標(biāo)值, 還要根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)管理需要, 建立目標(biāo)成本管理制度,確保經(jīng)濟(jì)效益的提高。

實(shí)施現(xiàn)代化管理離不開(kāi)基礎(chǔ)管理, 如計(jì)量管理, 監(jiān)測(cè)手段、編制和執(zhí)行各類(lèi)定額、統(tǒng)計(jì)報(bào)表、信息管理等。無(wú)論運(yùn)用何種現(xiàn)代化管理方法, 都離不開(kāi)這些基礎(chǔ)工作所提供的資料、數(shù)據(jù)和信息。因此, 必須抓好各部門(mén)的基礎(chǔ)管理, 積累更多、更全面的基礎(chǔ)資料, 為更好地使用現(xiàn)代化管理方法提供可靠全面的數(shù)據(jù), 使“方法”在施工項(xiàng)目中發(fā)揮更大的作用。

認(rèn)真抓動(dòng)態(tài)過(guò)程的管理, 反復(fù)運(yùn)用, 才能使科學(xué)管理方法成為項(xiàng)目上的現(xiàn)實(shí)存在。如網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃在施工管理中很實(shí)用, 編制一個(gè)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃并不很難, 但要堅(jiān)持運(yùn)用這一網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃卻不容易。由于計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程是復(fù)雜的動(dòng)態(tài)過(guò)程又受到各種復(fù)雜多變的因素的影響, 施工計(jì)劃在實(shí)施中經(jīng)常會(huì)與原計(jì)劃有出入, 出現(xiàn)實(shí)際進(jìn)度提前或拖后的情況。此時(shí)應(yīng)克服“網(wǎng)絡(luò)易破,畫(huà)了無(wú)用”的思想, 堅(jiān)持對(duì)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程進(jìn)行跟蹤和控制, 及時(shí)調(diào)整、反復(fù)運(yùn)用, 以取得良好的實(shí)際效果。

3.3高度重視項(xiàng)目收尾階段的項(xiàng)目管理工作

在項(xiàng)目收尾階段可建立一個(gè)由開(kāi)發(fā)商工程主管領(lǐng)導(dǎo)牽頭并整合工程管理、銷(xiāo)售、技術(shù)、開(kāi)發(fā)、材料設(shè)備采購(gòu)、物業(yè)管理等內(nèi)部人員組成的工程項(xiàng)目收尾臨時(shí)機(jī)構(gòu), 與工程項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理人員分工協(xié)作, 共同完成工程收尾階段的項(xiàng)目管理及項(xiàng)目交付、移交工作。

另外，針對(duì)不能或無(wú)法由總承包商組織分包的工程內(nèi)容, 即必須由開(kāi)發(fā)商發(fā)包的工程內(nèi)容, 要細(xì)化、深化各類(lèi)發(fā)包工程內(nèi)容的自身招標(biāo)合同條件, 更重要的是應(yīng)事先研究各工程內(nèi)容建設(shè)的時(shí)間、驗(yàn)收、保修、交接、資料、協(xié)作、費(fèi)用、安全、場(chǎng)地等接口配合條件, 就開(kāi)發(fā)商發(fā)包的各內(nèi)容工程之間可能產(chǎn)生項(xiàng)目管理的難點(diǎn)事先制訂對(duì)策和要求。

篇8

關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、工程項(xiàng)目、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)管理 、科學(xué)決策

Abstract: China's real estate project work, risk management is a weak links, in view of this situation, this paper real estate project risk management theory and practice of the preliminary discussion, hope that through the real estate project risk management, for the project decision-making science to provide some bases. 

Keywords: real estate development, construction project, risk analysis, risk management, scientific decision-making 

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

一、問(wèn)題地提出

近幾年房地產(chǎn)經(jīng)歷著飛速發(fā)展的黃金時(shí)期，隨著投資主體的多元會(huì)，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的白日化，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)，這就需要對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目從立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)營(yíng)全過(guò)程進(jìn)行嚴(yán)格的管理。但是，當(dāng)前在實(shí)施全過(guò)程的項(xiàng)目管理中，有一個(gè)環(huán)節(jié)往往被忽視或不重視，這就是風(fēng)險(xiǎn)管理。目前房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理還只側(cè)重于項(xiàng)目后期，即是危機(jī)管理；在項(xiàng)目前期之所以沒(méi)有進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理，一方面是由于國(guó)家項(xiàng)目管理程序中沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)分析這部分，另一方面就是業(yè)主不重視，沒(méi)有意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)分析能使可研更深入，可以克服片面性，有利于項(xiàng)目科學(xué)決策。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商實(shí)施開(kāi)發(fā)過(guò)程中固有的風(fēng)險(xiǎn)，在現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、項(xiàng)目的定位風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位包括項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位、建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位，都是根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告做出的，是指導(dǎo)項(xiàng)目決策、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案等前期工作的依據(jù)。

2、項(xiàng)目的投資支持能力風(fēng)險(xiǎn)?！俄?xiàng)目可行性研究報(bào)告》出臺(tái)前后，由于對(duì)市場(chǎng)定位的認(rèn)識(shí)模糊或者自相矛盾；或者是沒(méi)有真正做到“量體裁衣”、“量力而行”；或者是對(duì)企業(yè)資金籌措（自有資金）和融資能力過(guò)高地估計(jì)，或者項(xiàng)目成本分析存在著嚴(yán)重的失誤；或者沒(méi)有吃透國(guó)家和地方政府的行業(yè)政策，對(duì)大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境把握的不準(zhǔn)；或者是成本過(guò)程控制嚴(yán)重失控（突發(fā)性事件）、意外因素過(guò)多等等原因，導(dǎo)致的項(xiàng)目資金支付能力達(dá)不到計(jì)劃要求，給項(xiàng)目建設(shè)造成的風(fēng)險(xiǎn)（可控制風(fēng)險(xiǎn)和決策風(fēng)險(xiǎn)）。

3、項(xiàng)目的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。包括：在項(xiàng)目決策階段由于經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析失誤，出現(xiàn)品質(zhì)與價(jià)格矛盾導(dǎo)致的質(zhì)量問(wèn)題；在設(shè)計(jì)階段，向設(shè)計(jì)提出違反設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，特別是強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的要求，又通過(guò)“關(guān)系”關(guān)照通過(guò)造成的“投機(jī)性”質(zhì)量問(wèn)題；施工階段，從業(yè)人員對(duì)設(shè)計(jì)知識(shí)認(rèn)識(shí)有重大錯(cuò)誤，擅自改變?cè)O(shè)計(jì)造成的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)；施工管理過(guò)程中，不重視關(guān)鍵部位和關(guān)鍵過(guò)程的跟蹤檢查處理，對(duì)一些容易出現(xiàn)影響結(jié)構(gòu)安全，特別是一些雖不影響結(jié)構(gòu)安全，但對(duì)正常使用功能有嚴(yán)重影響的問(wèn)題，處理不及時(shí)，沒(méi)有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者給售出交房后造成的質(zhì)量“隱患”。

4、項(xiàng)目的合約履行能力風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目運(yùn)作和建設(shè)過(guò)程中，涉及土地轉(zhuǎn)讓、融資、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、工程地質(zhì)勘察、設(shè)計(jì)與勘察設(shè)計(jì)成果審核、招標(biāo)、施工、材料設(shè)備供應(yīng)、質(zhì)量檢測(cè)、銷(xiāo)售委托、購(gòu)房等合同或協(xié)議簽約、履約過(guò)程，由于項(xiàng)目的一次性（不可重復(fù)性）特點(diǎn)，建設(shè)周期又比較長(zhǎng)，涉及的方方面面又比較多，如果在關(guān)鍵的過(guò)程出現(xiàn)控制失誤，那將給項(xiàng)目造成相當(dāng)大的麻煩。

5、項(xiàng)目建設(shè)的 “創(chuàng)新”風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，使項(xiàng)目建設(shè)的土地、資金條件比過(guò)去任何時(shí)候都顯得更加重要，在有限資源的條件下，要使企業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，追求計(jì)劃利潤(rùn)，獲得既定利益是非常有必要的。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的程序及內(nèi)容

風(fēng)險(xiǎn)管理是通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，并在此基礎(chǔ)上優(yōu)化組合各種風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施有效控制和妥善處理風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致后果，期望達(dá)到以最少成本獲得最大安全保證的目標(biāo)。風(fēng)險(xiǎn)管理的主體是企業(yè)決策層，其核心是選擇最佳風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)管理的組合，目的是實(shí)現(xiàn)最大安全保障效能。因此，開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)管理的主要內(nèi)容為：

1、合理界定項(xiàng)目覆蓋的范圍，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目范圍變動(dòng)的控制，將項(xiàng)目的任務(wù)細(xì)分的更具體、更明確、更嚴(yán)密、更便于控制，以免遺漏而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。

2、合理確定項(xiàng)目管理目標(biāo)，在企業(yè)發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略的總體要求下，按照項(xiàng)目《經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析報(bào)告》和《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》提供的依據(jù)，用科學(xué)的方法和態(tài)度進(jìn)行項(xiàng)目決策，確定項(xiàng)目目標(biāo)，避免出現(xiàn)決策失誤風(fēng)險(xiǎn)。

3、編制《項(xiàng)目管理規(guī)劃》，對(duì)項(xiàng)目工作進(jìn)行結(jié)構(gòu)分解，對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)影響因素進(jìn)行深入細(xì)致的識(shí)別、分析和評(píng)價(jià)，按照一般規(guī)律拿出解決問(wèn)題、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方法、措施，用《項(xiàng)目管理規(guī)劃》指導(dǎo)項(xiàng)目建設(shè)，指導(dǎo)項(xiàng)目的計(jì)劃管理。

4、根據(jù)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的外部環(huán)境情況，堅(jiān)持“事前控制”、“事中控制”的原則，對(duì)實(shí)施過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)因素，比照《項(xiàng)目管理規(guī)劃》給定的方法、措施進(jìn)行適應(yīng)性、符合性識(shí)別、分析（評(píng)估或測(cè)算）、評(píng)價(jià)，實(shí)事求是地給予適當(dāng)?shù)?、合理的調(diào)整、優(yōu)化組合各種風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)，擬訂應(yīng)對(duì)措施，設(shè)法消除、緩和、轉(zhuǎn)化、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，避免過(guò)程控制風(fēng)險(xiǎn)。

5、強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理的計(jì)劃手段，把可以管理的風(fēng)險(xiǎn)分解到各個(gè)不同的過(guò)程，對(duì)計(jì)劃要求的基本目標(biāo)、基本原則、基本要求必須給予滿(mǎn)足，搞好風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控。

6、合理組織結(jié)構(gòu)，明確崗位職責(zé)，理順管理關(guān)系、反饋關(guān)系，建立項(xiàng)目的溝通職能，在項(xiàng)目管理內(nèi)部以及與建設(shè)相關(guān)的各方接口，特別是在經(jīng)常出現(xiàn)誤解和矛盾的職能和組織間接口，為風(fēng)險(xiǎn)管理提供信息保障。

7、加強(qiáng)合同契約的管理。及時(shí)溝通信息，消除履約過(guò)程的不穩(wěn)定、不信任影響，圍繞項(xiàng)目的最大利益（計(jì)劃利潤(rùn)），按照不同階段的工作重點(diǎn)，按照合同約定內(nèi)容開(kāi)展工作，避免沖突造成的履約風(fēng)險(xiǎn)，控制建設(shè)成本；利用現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)，對(duì)已知風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)合同分解、索賠和反索賠等手段，進(jìn)行回避或風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。

8、在項(xiàng)目?jī)?nèi)部加強(qiáng)實(shí)施行為的監(jiān)督管理（制度管理），避免因人為因素造成的風(fēng)險(xiǎn)。強(qiáng)化財(cái)務(wù)監(jiān)督和計(jì)劃實(shí)施的專(zhuān)業(yè)監(jiān)督，強(qiáng)化企業(yè)規(guī)章制度、工作標(biāo)準(zhǔn)、工作流程的執(zhí)行情況監(jiān)督，對(duì)計(jì)劃執(zhí)行情況及時(shí)跟蹤檢查，及時(shí)向決策層提供修改計(jì)劃的依據(jù)，向計(jì)劃實(shí)施層提示計(jì)劃執(zhí)行的偏離情況，對(duì)預(yù)料中的風(fēng)險(xiǎn)或風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行有效的控制和管理。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析的方法

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最大風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)，現(xiàn)重點(diǎn)討論調(diào)整折現(xiàn)率法。

按風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整折現(xiàn)率法就是將項(xiàng)目因承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)而要求的、與投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度相適應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬計(jì)入資金成本或要求達(dá)到的收益率，構(gòu)成按風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整的折現(xiàn)率，并據(jù)以進(jìn)行投資決策分析的方法。

該方法的關(guān)鍵是確定風(fēng)險(xiǎn)折現(xiàn)率，具體計(jì)算由下式解決

K=i+b•Cv

式中：K-風(fēng)險(xiǎn)折現(xiàn)率；

i-無(wú)風(fēng)險(xiǎn)折現(xiàn)率；

b-風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬斜率；

Cv-變異系數(shù)，按公式(3)計(jì)算。

無(wú)風(fēng)險(xiǎn)折現(xiàn)率i就是加上通貨膨脹因素后的資金時(shí)間價(jià)值，西方投資機(jī)構(gòu)一般取政府債券利率作為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)折現(xiàn)率，我們可以加以借鑒或簡(jiǎn)化地按中長(zhǎng)期貸款利率作為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)折現(xiàn)率。

風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬斜率b，可以參照以往中等風(fēng)險(xiǎn)程度的同類(lèi)項(xiàng)目的歷史資料(可以在房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作中做這項(xiàng)工作)，按下式計(jì)算：

b=K-i/Cv

式中符號(hào)同公式(7)，K、i、Cv值為以往同類(lèi)中等風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的參數(shù)。

五、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)是一個(gè)有較長(zhǎng)周期的過(guò)程，項(xiàng)目的一次性、不可重復(fù)性特點(diǎn)和過(guò)程中太多的不確定因素，構(gòu)成了項(xiàng)目過(guò)程的各種風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)充斥在每個(gè)過(guò)程（活動(dòng)）。從某種程度上講，項(xiàng)目建設(shè)的過(guò)程實(shí)際上就是風(fēng)險(xiǎn)管理、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)程，而風(fēng)險(xiǎn)管理（識(shí)別、分析、評(píng)價(jià)、處理）是靠企業(yè)的“團(tuán)隊(duì)”的力量，靠管理水平、管理經(jīng)驗(yàn)、職業(yè)道德和知識(shí)水平進(jìn)行的，每個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避、緩和、轉(zhuǎn)移都是綜合管理的結(jié)果。因此，建立現(xiàn)代管理制度和適應(yīng)于市場(chǎng)環(huán)境發(fā)展需要的組織結(jié)構(gòu)，按照ISO9000:2000族和ISO10006:1997標(biāo)準(zhǔn)（《質(zhì)量管理項(xiàng)目管理質(zhì)量指南》），重視過(guò)程中每個(gè)環(huán)節(jié)的管理，重視企業(yè)的體系化、制度化、程序化管理建設(shè)，客觀看待風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的管理，就會(huì)減少或規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目的和效果的不利影響。

篇9

關(guān)鍵詞：建筑工程；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；工程造價(jià)；造價(jià)控制

中圖分類(lèi)號(hào)： TU723 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

項(xiàng)目投資之前的可行性研究，關(guān)系到投資決策；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的成本控制和項(xiàng)目售價(jià)，關(guān)系到投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。隨著土地成本的不斷攀升，提高項(xiàng)目售價(jià)和嚴(yán)格控制成本成為開(kāi)發(fā)商謀求項(xiàng)目投資收益最大化的主要手段。項(xiàng)目售價(jià)的高低，開(kāi)發(fā)企業(yè)雖然可以通過(guò)加大營(yíng)銷(xiāo)力度等手段去影響，但受市場(chǎng)因素特別是宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響大。

1規(guī)劃決策階段的投資控制

1.1編寫(xiě)可行性研究報(bào)告

項(xiàng)目可行性研究報(bào)告是決策的重要依據(jù)。做好可行性研究報(bào)告，首先是要做好市場(chǎng)調(diào)研，通過(guò)目標(biāo)客戶(hù)及其需求的分析，進(jìn)行正確的項(xiàng)目定位；其次是要做好效益研究，從項(xiàng)目投資和銷(xiāo)售收入入手，解決項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的“合理性”問(wèn)題，使項(xiàng)目既符合所在城市的規(guī)劃要求，又要滿(mǎn)足使用功能，既要考慮功能分區(qū)和建筑物的間距要求，又要考慮最大限度地節(jié)約用地，盡量做到布置緊湊合理，充分利用地形地貌，降低地皮費(fèi)用。

1.2編制投資估算

在投資估算中，設(shè)計(jì)人員應(yīng)從工程規(guī)模和項(xiàng)目?jī)?nèi)容上真實(shí)反映設(shè)計(jì)意圖、工程內(nèi)容，費(fèi)用構(gòu)成應(yīng)齊全、合理，確保估算質(zhì)量。主要工藝要進(jìn)行多方案比較，設(shè)計(jì)方案不僅要技術(shù)上可行，而且經(jīng)濟(jì)上更應(yīng)合理。

2設(shè)計(jì)階段的成本控制

2.1優(yōu)化設(shè)計(jì)方案

專(zhuān)家指出，雖然設(shè)計(jì)費(fèi)用占工程總投資的比例很小(1%～ 2% ) ，但它對(duì)工程造價(jià)的影響程度達(dá)到75%。搞好工程設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是有效控制工程成本的關(guān)鍵，重施工、輕設(shè)計(jì)的觀念必須克服，控制工程費(fèi)用應(yīng)從設(shè)計(jì)抓起。

2.2技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制

(1)單體在結(jié)構(gòu)、建筑設(shè)計(jì)和布局上一定要合理，如樁距、柱網(wǎng)、框架梁的布置、板的布置等，并能夠滿(mǎn)足建筑分隔上的使用功能。

(2)在單體建筑中，各種材料、設(shè)備的選用要適當(dāng)。例如在圍護(hù)結(jié)構(gòu)材料的選取上: 加氣混凝土砌塊(其100 mm 厚墻體容重約為730 kg/m3) ，目前普遍應(yīng)用于高層、小高層和多層框架結(jié)構(gòu)的內(nèi)外隔墻；如果在設(shè)計(jì)中選用重量更輕，且日益推廣的新型建筑材料如空心石膏砌塊(其100 mm 厚墻體容重約為700 /m3) ，總荷載就會(huì)減少很多，從而使梁、柱的截面、配筋減少，傳至基礎(chǔ)的荷載也將減小，可節(jié)約混凝土及鋼筋用量，降低上部結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)的造價(jià)。

(3)在單體建筑設(shè)計(jì)中，注重基礎(chǔ)與地基處理方案的選擇。一般情況下地基與基礎(chǔ)的工程造價(jià)約占工程總價(jià)的15%～20% ，此項(xiàng)費(fèi)用較難控制,因?yàn)榈刭|(zhì)條件千變?nèi)f化，因此選定方案非常重要?；A(chǔ)方案決定于地質(zhì)勘察情況、荷載大小，其選擇原則是在保證滿(mǎn)足工程需要的前提下盡量選擇造價(jià)低的形式。

(4)在單體設(shè)計(jì)上，要控制整棟建筑的配筋率，當(dāng)然各種結(jié)構(gòu)和單體的配筋率大小不等,但總體平均值大致如下: 多層磚混結(jié)構(gòu)約20 kg/m2；多層、小高層的框架結(jié)構(gòu)約30～ 45 kg/m2；高層框剪結(jié)構(gòu)約50～ 70 kg/m2。單體配筋率計(jì)算后,與以上指標(biāo)進(jìn)行比較，如配筋率超過(guò)以上指標(biāo)，則結(jié)構(gòu)太保守，配筋偏大，工程造價(jià)會(huì)增加，應(yīng)重新考慮修改設(shè)計(jì)方案來(lái)減小配筋。

(5)單體設(shè)計(jì)中，在容積率不變的情況下，單體建筑的使用率要提高。即套內(nèi)使用面積的大小要控制好，通常對(duì)于多層、小高層公攤系數(shù)約為1。1左右，高層約在1。2 左右比較合理。

3實(shí)施階段的成本控制

3.1選擇合理的施工方案

對(duì)中標(biāo)的施工單位首先應(yīng)對(duì)其施工組織設(shè)計(jì)及作業(yè)方案認(rèn)真審核，采用經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較方法進(jìn)行綜合評(píng)審，要合理化、經(jīng)濟(jì)化，尤其涉及到圖紙以外增加的方案，一定在保證安全、質(zhì)量的前提下，用最經(jīng)濟(jì)的方案，從而降低工程成本。

3.2控制工程變更和現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)簽證

(1)基礎(chǔ)部分由于很多不可預(yù)料的因素，發(fā)生的圖紙外的簽證比較多(土方、地下水排水、地下物的清除等) ，要嚴(yán)格把關(guān)。

(2)對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)簽證，要實(shí)行嚴(yán)格認(rèn)真的逐級(jí)審核制，即造價(jià)工程師審核簽字，總監(jiān)理工程師及業(yè)主方項(xiàng)目經(jīng)理再審核簽字后方才有效。

(3)對(duì)于工程聯(lián)系單、圖紙會(huì)審、施工組織設(shè)計(jì)方案等要嚴(yán)格審核。

3.3嚴(yán)格審核工程施工造價(jià)

(1) 各種單項(xiàng)工程造價(jià)嚴(yán)格控制在預(yù)算內(nèi)。各種主要材料及設(shè)備的價(jià)格，如鋼筋、商品混凝土、水電主材設(shè)備等均應(yīng)控制在預(yù)算之內(nèi)。

(2)對(duì)于施工單位未按設(shè)計(jì)施工圖完成的工程內(nèi)容，要辦理好相關(guān)手續(xù)，在結(jié)算中予以扣減。

(3) 工程項(xiàng)目的材料費(fèi)一般占工程總造價(jià)的50%～ 60% 左右，材料費(fèi)用是成本控制的關(guān)鍵。建設(shè)單位為控制成本及確保材料質(zhì)量，對(duì)某些材料可采用甲方指定或限價(jià)方式。

(4)結(jié)算審計(jì)時(shí)，對(duì)各個(gè)單項(xiàng)的工程量分別復(fù)核，同時(shí)對(duì)定額套項(xiàng)要嚴(yán)格審核，不出現(xiàn)漏項(xiàng)、增項(xiàng)及施工單位套高不套低的現(xiàn)象。

3.4工程造價(jià)的預(yù)算采用工程量清單報(bào)價(jià)

我國(guó)已加入WTO ，正逐步嘗試實(shí)施國(guó)際通行的做法，2003 年已GB 505002-2003《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》，對(duì)于工程的發(fā)包應(yīng)采用工程量清單報(bào)價(jià)的方式，將工程成本市場(chǎng)化，增加競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，降低工程成本，或在工程設(shè)計(jì)比較完善的情況下，工程采用單方造價(jià)包干，限定所用材料的品牌、價(jià)格及包干范圍、內(nèi)容等，降低后期施工過(guò)程中的變更與簽證，從而降低工程成本。

3.5優(yōu)選專(zhuān)業(yè)分包，防止壟斷性行業(yè)任意抬價(jià)

在工程建設(shè)中，對(duì)于工程承包方式，在不影響整個(gè)工程質(zhì)量、進(jìn)度的前提下，盡量采用總包加專(zhuān)業(yè)分包制，即專(zhuān)業(yè)事由專(zhuān)業(yè)單位去做，從而降低中間環(huán)節(jié)和工程成本。如土建主體工程應(yīng)與門(mén)窗工程、涂料工程、供電工程、消防工程、外裝工程分別承包，由各自專(zhuān)業(yè)單位進(jìn)行承包，這樣能保證工程的質(zhì)量，同時(shí)降低工程成本。有些特殊專(zhuān)業(yè)工種不得不委托帶有一定的壟斷性質(zhì)的專(zhuān)業(yè)施工單位承擔(dān)，如變配電所安裝工程、通訊工程、煤氣工程等。

3.6深入現(xiàn)場(chǎng)，收集和掌握施工有關(guān)資料

在工程施工過(guò)程中，審價(jià)人員和費(fèi)用控制人員應(yīng)經(jīng)常深入施工現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)照?qǐng)D紙察看施工情況,有時(shí)與監(jiān)理、總承包方及施工人員進(jìn)行座談，了解、收集工程的有關(guān)資料，及時(shí)掌握現(xiàn)場(chǎng)施工動(dòng)態(tài)，及時(shí)審核因設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證等發(fā)生的費(fèi)用，相應(yīng)調(diào)整和控制工程造價(jià)，并為最終的工程總結(jié)算提供依據(jù)和做好必要的準(zhǔn)備工作。

4結(jié)束語(yǔ)

總之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的成本控制，實(shí)質(zhì)就是運(yùn)用科學(xué)技術(shù)原理，采用科學(xué)的計(jì)價(jià)方法和切合實(shí)際的計(jì)價(jià)依據(jù)，從項(xiàng)目決策、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目實(shí)施這三個(gè)階段的每個(gè)環(huán)節(jié)，都要有控制造價(jià)的經(jīng)濟(jì)頭腦，充分利用和認(rèn)真分析建設(shè)周期中的重要信息，減少或避免建設(shè)資金的流失，最終降低整個(gè)項(xiàng)目的工程造價(jià)與成本，從而提高房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的投資效益。

參考文獻(xiàn)

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；質(zhì)量；控制

1 目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的問(wèn)題

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中我們普遍忽視開(kāi)發(fā)前期項(xiàng)目可行性研究階段、策劃階段、設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理，而把主要精力放在施工階段。作為建設(shè)方，以項(xiàng)目而成立的團(tuán)隊(duì)，這種思維就應(yīng)該改變。當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行到施工階段時(shí)，假如規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和設(shè)計(jì)圖紙不是最優(yōu)，很難保證工程項(xiàng)目的整體投資效益。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期工作

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工作，主要是指項(xiàng)目建議書(shū)、可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品策劃等。前期工作的質(zhì)量是整個(gè)工程房地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)鍵，直接決定著擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前途和命運(yùn)。個(gè)人建議從如下幾點(diǎn)著手：

2.1 建立開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理責(zé)任制。

項(xiàng)目負(fù)責(zé)人是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的全權(quán)負(fù)責(zé)人，必須親自抓質(zhì)量工作。大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目還可設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量經(jīng)理。質(zhì)量經(jīng)理的職責(zé)是：根據(jù)投資人項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，市場(chǎng)定位目標(biāo)，負(fù)責(zé)編制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃，并組織實(shí)施；按質(zhì)量計(jì)劃規(guī)定，檢查項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃執(zhí)行情況；對(duì)發(fā)現(xiàn)重大的質(zhì)量問(wèn)題，組織研究解決，向項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人報(bào)告；編制項(xiàng)目質(zhì)量報(bào)告，報(bào)上級(jí)質(zhì)檢部門(mén)和項(xiàng)目經(jīng)理。項(xiàng)目質(zhì)量經(jīng)理對(duì)質(zhì)量的監(jiān)督檢查，不能代替項(xiàng)目其它崗位的質(zhì)量職責(zé)，項(xiàng)目各個(gè)經(jīng)理、專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人、各部室、各專(zhuān)業(yè)人員各自均應(yīng)完成自己應(yīng)負(fù)的質(zhì)量責(zé)任，項(xiàng)目質(zhì)量才能有保證。

2.2 制定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量計(jì)劃。

充分了解和掌握項(xiàng)目的特點(diǎn)，明確咨詢(xún)成果的質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；熟悉質(zhì)量管理體系文件，把質(zhì)量目標(biāo)進(jìn)行層層分解，按質(zhì)量計(jì)劃和實(shí)施步驟層層落實(shí)。每一層次職責(zé)、權(quán)限、資源分配以及保證質(zhì)量的措施都予以明確。質(zhì)量管理計(jì)劃要簡(jiǎn)明扼要，重點(diǎn)突出，具有可操作性。

2.3 建立開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工作成果的質(zhì)量評(píng)審制度。

建立評(píng)審制度是保證和提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期成果質(zhì)量的重要手段，采用德?tīng)柗欠ㄟM(jìn)行評(píng)審，吸取更多專(zhuān)家的知識(shí)和智慧，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，優(yōu)化前期工作成果。項(xiàng)目咨詢(xún)公司對(duì)咨詢(xún)成果進(jìn)行自我評(píng)審，然后再進(jìn)行內(nèi)部評(píng)審。內(nèi)部評(píng)審?fù)瓿珊螅ㄔO(shè)方項(xiàng)目經(jīng)理可邀請(qǐng)有關(guān)專(zhuān)家對(duì)咨詢(xún)成果進(jìn)行評(píng)審和完善，并形成相應(yīng)記錄文件，以提高投資效益。

3 設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制

3.1 方案設(shè)計(jì)階段

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，前期的可行性研究報(bào)告、市場(chǎng)調(diào)查、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品策劃定位，是后來(lái)作為規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的依據(jù)。因此，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最好是請(qǐng)一個(gè)全程策劃的咨詢(xún)公司。根據(jù)一些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，建議開(kāi)發(fā)商根據(jù)樓盤(pán)的策劃定位，選擇三家具有相應(yīng)實(shí)力的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)前，對(duì)方案設(shè)計(jì)單位進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究、產(chǎn)品市場(chǎng)定位的介紹講解，設(shè)計(jì)人員在此基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)，由建設(shè)方組織相關(guān)專(zhuān)家討論會(huì)，評(píng)選出最優(yōu)的初步規(guī)劃方案。建設(shè)方再與做出最優(yōu)方案的初步設(shè)計(jì)單位簽訂合同，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)化，作出審批方案。

3.2 施工圖設(shè)計(jì)階段

施工圖設(shè)計(jì)是在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃方案審查通過(guò)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，因此，規(guī)劃方案是作項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)依據(jù)。工程設(shè)計(jì)一般按初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)兩個(gè)階段進(jìn)行。技術(shù)上復(fù)雜的特大型項(xiàng)目可按初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)三個(gè)階段進(jìn)行。二階段設(shè)計(jì)和三階段設(shè)計(jì)，是我國(guó)工程設(shè)計(jì)行業(yè)長(zhǎng)期形成的基本工作模式，各階段的設(shè)計(jì)成果包括設(shè)計(jì)說(shuō)明、技術(shù)文件(圖紙)和經(jīng)濟(jì)文件(概預(yù)算)，其目的是通過(guò)不同階段設(shè)計(jì)深度的控制保證設(shè)計(jì)質(zhì)量。

4 施工階段的質(zhì)量控制

施工是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目形成實(shí)體的過(guò)程，也是決定最終產(chǎn)品質(zhì)量的關(guān)鍵階段，要提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量，就必須狠抓施工階段的質(zhì)量控制。工程項(xiàng)目建成后，如發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題又不可能像一些工業(yè)產(chǎn)品那樣拆卸、解體、更換配件，更不能實(shí)行“包換”或“退款”，因此工程項(xiàng)目施工過(guò)程中的質(zhì)量控制，就顯得極其重要。

4.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工前準(zhǔn)備階段質(zhì)量管理。

4.1.1 明確質(zhì)量目標(biāo) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)確定與項(xiàng)目投資人的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目戰(zhàn)略和產(chǎn)品策劃定位有關(guān)，同時(shí)與項(xiàng)目的進(jìn)度控制、成本控制處于一個(gè)相同優(yōu)先級(jí)。因此，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的質(zhì)量目標(biāo)必須適合項(xiàng)目本身的特點(diǎn)。目標(biāo)過(guò)低，會(huì)對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)傷害，失去市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；過(guò)高會(huì)造成投入成本加大，綜合開(kāi)發(fā)績(jī)效降低。那么，如何準(zhǔn)確地確定質(zhì)量目標(biāo)？首先，要進(jìn)行質(zhì)量投入的收益和費(fèi)用分析，要樹(shù)立開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全壽命周期成本觀念。適當(dāng)增加項(xiàng)目的一致成本，減少非一致成本；適當(dāng)增加預(yù)防成本，大力降低事故成本。

4.1.2 制定項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的質(zhì)量管理計(jì)劃 在確定了項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量目標(biāo)后，制定出實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的措施和方法，編制切實(shí)可行的質(zhì)量計(jì)劃。明確項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的相關(guān)質(zhì)量責(zé)任，項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量管理負(fù)責(zé)，項(xiàng)目質(zhì)量經(jīng)理具體對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量負(fù)責(zé)，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)各專(zhuān)業(yè)工程師對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量的規(guī)范負(fù)責(zé)，實(shí)施單位承擔(dān)對(duì)項(xiàng)目的結(jié)果負(fù)責(zé)。

4.1.3 質(zhì)量保證 質(zhì)量保證就是實(shí)施質(zhì)量計(jì)劃，增強(qiáng)項(xiàng)目投資人、項(xiàng)目最終用戶(hù)項(xiàng)目質(zhì)量的信心。如，在標(biāo)前舉行標(biāo)前說(shuō)明會(huì)，在會(huì)上開(kāi)發(fā)商公開(kāi)講明本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)，進(jìn)度目標(biāo)，成本控制目標(biāo)以及招標(biāo)條件，對(duì)施工組織設(shè)計(jì)和質(zhì)量計(jì)劃進(jìn)行審查；對(duì)進(jìn)場(chǎng)的原材料、構(gòu)配件和設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控；組織由設(shè)計(jì)單位和施工單位參加設(shè)計(jì)交底和設(shè)計(jì)會(huì)審會(huì)議；檢查施工單位是否建立和健全了質(zhì)量管理體系等。

4.1.4 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的施工過(guò)程質(zhì)量控制 項(xiàng)目施工過(guò)程中的質(zhì)量控制，實(shí)際就是程序控制和過(guò)程偏差控制。過(guò)程控制就是對(duì)工作過(guò)程和階段性成果進(jìn)行比較，找出工作范圍在執(zhí)行中的偏差；運(yùn)用合同說(shuō)明與實(shí)際工作成品和半成品進(jìn)行比較，找出偏差；運(yùn)用施工方案、施工作業(yè)順序與工作過(guò)程順序進(jìn)行比較找出偏差；運(yùn)用抽查、巡查、普查等手段對(duì)整個(gè)作業(yè)過(guò)程進(jìn)行跟蹤，得出是按現(xiàn)階段標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)作業(yè)還是進(jìn)行整改的意見(jiàn)和建議。

推行施工現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)負(fù)責(zé)人技術(shù)管理工作責(zé)任制，正確劃分各級(jí)技術(shù)管理工作的權(quán)限，使每位工程技術(shù)人員各有專(zhuān)職、各司其事，有職，有權(quán)、有責(zé)。工程開(kāi)工前，將單位工程施工組織設(shè)計(jì)報(bào)送監(jiān)理工程師審核。在施工前和施工過(guò)程中項(xiàng)目經(jīng)理組織有關(guān)人員，制定詳細(xì)的規(guī)章制度和獎(jiǎng)罰措施，不允許出現(xiàn)不合格品。在重點(diǎn)工序施工前，必須對(duì)關(guān)鍵的檢查項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的復(fù)核。杜絕重大差錯(cuò)事故的發(fā)生。

堅(jiān)持“三檢”制度。即每道工序完后，首先由作業(yè)班組提出自檢，再由施工員項(xiàng)目經(jīng)理組織有關(guān)施工人員、質(zhì)檢員、技術(shù)員進(jìn)行互檢和交接檢。隱蔽工程在做好;三檢制"的基礎(chǔ)上，請(qǐng)監(jiān)理工程師審核并簽證認(rèn)可。對(duì)于工程施工過(guò)程出現(xiàn)的質(zhì)量事故，必須按照事故原因不清不放過(guò)、事故責(zé)任者和群眾沒(méi)有受到教育不放過(guò)和沒(méi)有防護(hù)措施不放過(guò)的"三不放過(guò)"原則，認(rèn)真處理，防患于未然。

按優(yōu)化的施工組織設(shè)計(jì)和方案進(jìn)行施工準(zhǔn)備工作。做好圖紙會(huì)審和技術(shù)交底及技術(shù)培訓(xùn)工作。對(duì)于推廣應(yīng)用的新技術(shù)、新工藝要組織有關(guān)人員認(rèn)真學(xué)習(xí)。嚴(yán)格按施工工藝（或施工程序）施工。根據(jù)對(duì)影響工程質(zhì)量的關(guān)鍵特點(diǎn)，關(guān)鍵部位及重要影響因素設(shè)質(zhì)量管理點(diǎn)的原則，并設(shè)專(zhuān)人負(fù)責(zé)。建立高效靈敏的質(zhì)量信息反饋系統(tǒng)，形成一個(gè)封閉式信息網(wǎng)?，F(xiàn)場(chǎng)質(zhì)檢員要及時(shí)搜集班組的質(zhì)量信息，客觀地提取產(chǎn)品的質(zhì)量數(shù)據(jù)，為決策提供可靠依據(jù)。并對(duì)因果分析圖、質(zhì)量對(duì)策表開(kāi)展質(zhì)量統(tǒng)計(jì)分析。