導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

由*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱甲方）開發(fā)的“幸福海岸”項(xiàng)目位于cc地塊，該項(xiàng)目為大型高尚住宅海濱居住社區(qū)，占地面積10萬平方米，總建筑面積40萬平方米，地下停車場(chǎng)面積65000平方米，容積率3.19。

小區(qū)由12棟18層，2棟11層，5棟29層和10棟33層住宅組成，社區(qū)內(nèi)另配備有會(huì)所和幼兒園，總戶數(shù)為2900戶。

該住宅社區(qū)東側(cè)為正在興建的行政中心，西側(cè)為業(yè)主已建的住宅小區(qū)和超市。該住宅小區(qū)交通十分便利。小區(qū)具有巨大的升值潛力。政府十分重視該小區(qū)開發(fā)，指示要建成標(biāo)志性社區(qū)。

小區(qū)由thorp公司規(guī)劃設(shè)計(jì)，建筑布局以大的組團(tuán)圍合成多個(gè)大的景觀區(qū)，以點(diǎn)式高層為主，結(jié)合線性高層，使小區(qū)成為一種半封閉性空間通透的小區(qū)景觀。保持良好的通風(fēng)性和采光性，戶型以110㎡為主，小部分為160㎡?？傮w規(guī)劃符合人性化設(shè)計(jì)要求，提供了良好的居住、生活空間，符合現(xiàn)時(shí)流行的購(gòu)房要求。

二、項(xiàng)目運(yùn)作方式

該項(xiàng)目總體規(guī)劃采用二至三期的階段開發(fā)方式，首期包括8棟18層，1棟11層等，總投資為1.5億元RMB，要求取費(fèi)類別為一、二類工程按三類下浮10%，三類工程下浮12%。

目前甲方已交清國(guó)土局地價(jià)款，取得了房產(chǎn)證，土地價(jià)值評(píng)估為3億元。如果進(jìn)行開發(fā)可用房地產(chǎn)證做抵押貸款，到預(yù)售時(shí)就要取消抵押，但需要擔(dān)保。甲方提出擬采取如下形式共同開發(fā)：甲方向銀行申請(qǐng)項(xiàng)目貸款1.5億，我公司為甲方提供但保，擔(dān)保期為合同簽訂開始到竣工驗(yàn)收。貸款由銀行全封閉式管理，全部用于項(xiàng)目開發(fā)。預(yù)售前甲方將房地產(chǎn)證交公司反擔(dān)保。

三、工程實(shí)施方式

甲方將項(xiàng)目總承包給我公司，公司擬組建直屬項(xiàng)目部，派一名一級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理總負(fù)責(zé)。工程實(shí)施過程中所有環(huán)節(jié)均按標(biāo)準(zhǔn)施工，以樣板工程為目標(biāo)，實(shí)施項(xiàng)目法施工。計(jì)劃利潤(rùn)為5～6%。

四、風(fēng)險(xiǎn)分析

篇2

關(guān)鍵詞：投資估算　房地產(chǎn)項(xiàng)目　重要性

中圖分類號(hào)：F293.3　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)號(hào)：A　文章編號(hào)：2306-1499（2013）01-0017-2

投資估算是指在項(xiàng)目決策過程中，依據(jù)多方案比選，優(yōu)化設(shè)計(jì)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目所需投資金額進(jìn)行的估計(jì)。投資估算是項(xiàng)目主管部門審批項(xiàng)目建議書的依據(jù)之一。對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃，規(guī)模起了一定的參考作用，是項(xiàng)目建議書和可行性研究乃至整個(gè)決策階段成本控制與管理工作的重要任務(wù)。

1.投資估算的內(nèi)容

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資費(fèi)用是在生產(chǎn)或服務(wù)期一次或者多次投入并被長(zhǎng)期占用的費(fèi)用，包括固定資產(chǎn)和流動(dòng)資金。固定資產(chǎn)即是工程造價(jià)，一般包括建筑安裝工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)、工程建設(shè)其它費(fèi)、基本預(yù)備費(fèi)、漲價(jià)預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期貸款利息等。流動(dòng)資金是指生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目投產(chǎn)后，用于購(gòu)買原材料、燃料、支付工資及其他經(jīng)營(yíng)費(fèi)用等所需的周轉(zhuǎn)資金。流動(dòng)資金是伴隨著固定資產(chǎn)投資發(fā)生的長(zhǎng)期占用的流動(dòng)資產(chǎn)投資，也即為財(cái)務(wù)中的營(yíng)運(yùn)資金。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目前期估算的重要性

2.1投資估算對(duì)成本控制的作用

有計(jì)劃，才有發(fā)展。尤其房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目、涉及到很多資金，需要有良好的前期估算，需這樣才能。投資估算對(duì)于進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、確定融資方式、制定貸款計(jì)劃起著重要作用，是項(xiàng)目籌資決策和投資決策的重要依據(jù)。是控制設(shè)計(jì)任務(wù)書下達(dá)的投資限額的重要依據(jù)，對(duì)初步設(shè)計(jì)概算編制起控制作用，設(shè)計(jì)概算不得突破批準(zhǔn)的投資估算額。其準(zhǔn)確與否直接影響到項(xiàng)目的決策、工程規(guī)模、投資經(jīng)濟(jì)效果，并影響到工程建設(shè)能否順利進(jìn)行是后續(xù)階段成本控制目標(biāo)分解的基礎(chǔ)；投資估算是實(shí)行限額設(shè)計(jì)的依據(jù)，是編制初步設(shè)計(jì)概算的基礎(chǔ)，同時(shí)對(duì)初步設(shè)計(jì)概算起控制作用。項(xiàng)目投資估算可作為項(xiàng)目資金籌措及制訂建設(shè)貸款計(jì)劃的依據(jù)，建設(shè)單位可根據(jù)批準(zhǔn)的投資估算額進(jìn)行資金籌措向銀行申請(qǐng)貸款。

2.2前期估算在房地產(chǎn)項(xiàng)目的重要性

如果能房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期估算準(zhǔn)確、科學(xué)，那么，該項(xiàng)目將會(huì)迅速成長(zhǎng)。項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)系數(shù)均處于持續(xù)、穩(wěn)健增長(zhǎng)的狀態(tài)，年利潤(rùn)將會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)。在可行性研究的各個(gè)階段，由于基礎(chǔ)資料、研究深度和可靠程度等的要求不同，決定了各階段的工作內(nèi)容和投資估算精度也有所不同。項(xiàng)目決策的深度會(huì)影響投資估算的準(zhǔn)確度，也會(huì)影響工程造價(jià)的成本控制效果。投資決策過程是一個(gè)由淺入深、不斷深化的過程，可以劃分為多個(gè)階段。而不同階段的決策深度不同，其投資估算的精確到也不同。

2.3投資估算是確定建設(shè)項(xiàng)目投資的關(guān)鍵

投資估算是形成工程造價(jià)的源頭，合理確定投資估算又是工程造價(jià)控制的基礎(chǔ)和載體。只有合理確定工程造價(jià)，通過有效手段控制好各階段建設(shè)費(fèi)用，才能達(dá)到理想的目的，確保建設(shè)項(xiàng)目保質(zhì)按期完工。由此可以看出，投資估算在控制工程造價(jià)中的作用是不容忽視的，合理的投資估算有助于安排好固定資產(chǎn)投資長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。投資估算是供建設(shè)項(xiàng)目決策的依據(jù)，直接關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)及財(cái)務(wù)分析結(jié)果的可靠性、正確性?？尚行匝芯侩A段是產(chǎn)生工程造價(jià)的源頭，投資估算必須科學(xué)合理，按客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，合理客觀地打足投資，工程造價(jià)管理人員要在方案優(yōu)化基礎(chǔ)上，編制出高質(zhì)量投資估算，編制投資估算的可行性研究報(bào)告一定要達(dá)到國(guó)家規(guī)定的深度，否則不能做為編制投資估算的依據(jù)。投資估算的內(nèi)容按照費(fèi)用性質(zhì)劃分，與工程造價(jià)的構(gòu)成相對(duì)應(yīng)，有靜態(tài)投資估算，漲價(jià)預(yù)備費(fèi)和建設(shè)期貨款利息估算，流動(dòng)資金估算。其中，流動(dòng)資金的估算不屬于固定資產(chǎn)投資估算范疇。工程建設(shè)投資估算目標(biāo)的確定是既要有先進(jìn)性，又要有實(shí)現(xiàn)的可能性，若目標(biāo)水平定得過低，則對(duì)建設(shè)者缺乏激勵(lì)性，目標(biāo)形同虛設(shè)；若目標(biāo)定的太高，則建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)投資就可能留有缺口，使項(xiàng)目投資控制成一紙空文，因此投資估算是確定建設(shè)項(xiàng)目投資的關(guān)鍵。

3.完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期階段成本控制的措施

3.1充分了解經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

由于國(guó)家的調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)信息時(shí)刻在變，這些因素會(huì)對(duì)商品房的銷售情況和房?jī)r(jià)產(chǎn)生重要影響，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生影響。因此，為了避免盲目投資，對(duì)市場(chǎng)做出準(zhǔn)確定位，必須對(duì)本地區(qū)、周邊城市以至全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、銷售的總體情況進(jìn)行充分了解。對(duì)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及全國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)情況、發(fā)展態(tài)勢(shì)進(jìn)行了解分析。根據(jù)本項(xiàng)目的規(guī)劃和行業(yè)情況，并原則上根據(jù)中國(guó)財(cái)政部頒布的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度和有關(guān)的法律規(guī)定，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行有關(guān)的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)。在具體操作時(shí)遵循重要性原則，對(duì)預(yù)測(cè)期間費(fèi)用表、預(yù)測(cè)成本報(bào)表、預(yù)測(cè)損益表和預(yù)測(cè)現(xiàn)金流量表做了一定的合并和處理。

3.2要充分了解房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)的政策法規(guī)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)從業(yè)人員要熟悉住房制度改革、土地使用限制、拆遷安置、產(chǎn)業(yè)政策、財(cái)政稅收政策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、開發(fā)銷售管理、物業(yè)管理、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、新出臺(tái)的政策措施、工作部署等政策。這樣才能及時(shí)準(zhǔn)確地掌握政府出臺(tái)的調(diào)控政策，及時(shí)調(diào)整開發(fā)和銷售策略，避免因?yàn)檫`反相關(guān)政策法規(guī)而受到行政處罰，影響到開發(fā)項(xiàng)目的正常運(yùn)行，影響項(xiàng)目進(jìn)度，造成浪費(fèi)。

3.3投資決策前進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查

市場(chǎng)調(diào)查的關(guān)鍵內(nèi)容是做好對(duì)周邊同類樓盤的研究，研究的主要內(nèi)容包括：競(jìng)爭(zhēng)樓盤所處位置、銷售價(jià)格、銷售手法、銷售進(jìn)度、推廣模式、戶型面積、購(gòu)房客戶、樓盤造型、環(huán)境綠化、配套設(shè)施、裝修標(biāo)準(zhǔn)等，同時(shí)還要了解樓盤的施工進(jìn)度和物業(yè)服務(wù)情況等。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研資料確定開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。并通過分析統(tǒng)計(jì)，制定出的相應(yīng)的對(duì)策。

4.總結(jié)

投資估算對(duì)于項(xiàng)目的決策及成敗十分重要，必須高度重視。要做好投資估算工作，首先應(yīng)弄清工程投資內(nèi)容，避免漏項(xiàng)。實(shí)現(xiàn)投資估算在建筑工程中的重要作用，是一項(xiàng)有意義、有價(jià)值的系統(tǒng)工程。

參考文獻(xiàn)

篇3

業(yè)務(wù)循環(huán)一：立項(xiàng)決策

典型案例：

2007年9月，位于上海市普陀長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)的4C東南地塊招標(biāo)，民營(yíng)企業(yè)上海志成企業(yè)發(fā)展有限公司以11.04億元的價(jià)格從國(guó)美名下的鵬潤(rùn)地產(chǎn)、華潤(rùn)集團(tuán)和上海新黃浦集團(tuán)等大鱷口中搶下這一地塊，樓板價(jià)高達(dá)1.6456萬元／平方米，樓板價(jià)甚至超過周邊次新二手房的價(jià)格，隨著國(guó)家出臺(tái)一系列宏觀政策和經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，志成公司最終以犧牲1.1億元保證金為代價(jià)在其網(wǎng)站上宣布退地。2008年8月，該土地重新上市，上海贏華以7.64億元底價(jià)收獲此地。

立項(xiàng)決策中可能存在的舞弊和風(fēng)險(xiǎn)包括：(1)項(xiàng)目投資不合法；(2)未充分考慮可能存在的法律及政策風(fēng)險(xiǎn)；(3)項(xiàng)目建議、可行性研究報(bào)告的編制與項(xiàng)目決策者為同一部門或人員；(4)項(xiàng)目建議書的編制未堅(jiān)持真實(shí)客觀原則，隨意變更投資規(guī)模，人為調(diào)節(jié)投資估算，夸大項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益；(5)編制虛假的可行性研究報(bào)告或可行性研究報(bào)告未對(duì)市場(chǎng)、技術(shù)和財(cái)務(wù)進(jìn)行充分分析；(6)決策程序不合法；(7)盲目決策，高價(jià)拍地。

企業(yè)可采取的控制措施有：

1、通過出讓獲取國(guó)有土地使用權(quán)，且該項(xiàng)目已經(jīng)主管部門行政批準(zhǔn)，開發(fā)企業(yè)需具有相應(yīng)資質(zhì)，以確保房地產(chǎn)項(xiàng)目的成立與開發(fā)受到法律的保護(hù)。

2、關(guān)注政策動(dòng)態(tài)，如宏觀經(jīng)濟(jì)政策、財(cái)稅金融政策、貨幣政策及產(chǎn)業(yè)政策的變化，及時(shí)調(diào)整投資策略，控制政策風(fēng)險(xiǎn)。

3、實(shí)行崗位分工與授權(quán)批準(zhǔn)控制，不相容崗位相互分離。編制項(xiàng)目建議、可行性研究報(bào)告與項(xiàng)目決策崗位相分離，指定專門部門或委托具有相應(yīng)資質(zhì)的單位編制項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告，項(xiàng)目決策由企業(yè)最高決策機(jī)構(gòu)進(jìn)行。

4、項(xiàng)目建議書內(nèi)容至少應(yīng)包括(1)項(xiàng)目決策背景(特別是項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來3～5年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義及該項(xiàng)目在公司發(fā)展中的地位)；(2)項(xiàng)目概況(宗地位置、現(xiàn)狀、周邊社區(qū)配套、大市政配套及規(guī)劃控制要點(diǎn))；(3)市場(chǎng)分析(區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況、供應(yīng)產(chǎn)品特征、目標(biāo)客戶研究、目標(biāo)市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位)，(4)經(jīng)濟(jì)性分析(投資估算、財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、項(xiàng)目資金預(yù)測(cè))。

5、會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)或人員直接參與項(xiàng)目建議書的編制，或?qū)?xiàng)目建議書中投資估算及經(jīng)濟(jì)效益的評(píng)估加以確認(rèn)。

6、可行性研究報(bào)告除項(xiàng)目建議書內(nèi)容外，還應(yīng)包括(1)競(jìng)投方案，分析以競(jìng)拍和投標(biāo)方式取得土地時(shí)最高競(jìng)價(jià)和投標(biāo)價(jià)；(2)法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析(城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無法完成，造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷)；(3)規(guī)劃設(shè)計(jì)分析(初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析)；(4)項(xiàng)目開發(fā)分析(土地升值潛力初步評(píng)估、立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析、工程計(jì)劃、銷售計(jì)劃)；(5)投資收益分析(成本預(yù)測(cè)、稅務(wù)環(huán)境及其影響分析、經(jīng)濟(jì)效益分析、項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)，投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及相應(yīng)對(duì)策)；(6)管理資源配置(機(jī)構(gòu)設(shè)置、人力資源需求)；(7)綜合分析與建議(優(yōu)劣勢(shì)、結(jié)論和建議)。

7、組織營(yíng)銷、會(huì)計(jì)、技術(shù)、工程等部門的相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員對(duì)項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告進(jìn)行分析論證，會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)或人員必須對(duì)可行性研究報(bào)告中投資收益分析和預(yù)測(cè)結(jié)論的可靠性發(fā)表具體書面意見。

8、企業(yè)最高決策機(jī)構(gòu)聘請(qǐng)專家或委托有資格的咨詢公司對(duì)項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)估，對(duì)項(xiàng)目的不確定性進(jìn)行特別評(píng)估，關(guān)注盈虧平衡分析和敏感性分析。

9、根據(jù)評(píng)估結(jié)果，最高決策機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資決策，未經(jīng)評(píng)估程序的項(xiàng)目不得立項(xiàng)。對(duì)重大房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行集體決策并執(zhí)行審議聯(lián)簽制度，決策過程必須有完整的書面記錄，會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)或人員必須參與決策全過程，嚴(yán)禁任何個(gè)人單獨(dú)決策或擅自改變集體決策意見。

業(yè)務(wù)循環(huán)二：規(guī)劃設(shè)計(jì)

典型案例：

四川某公司中華樓工程七層框架辦公樓于1994年10月破土動(dòng)工，1995年9月完成主體工程，同年12月倒塌，死傷數(shù)十人，直接經(jīng)濟(jì)損失200余萬元。經(jīng)調(diào)查，承擔(dān)該工程的設(shè)計(jì)單位是具有丁級(jí)資質(zhì)的某建設(shè)勘探設(shè)計(jì)所，按有關(guān)規(guī)定，丁級(jí)設(shè)計(jì)單位只能承擔(dān)一般中小型公共建筑或7層以下無電梯住宅，另外，該工程在設(shè)計(jì)、施工過程中不執(zhí)行國(guó)家法律法規(guī)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，偷工減料，如大部分地下樁基的樁數(shù)不夠，實(shí)際樁數(shù)與按規(guī)范計(jì)算的樁數(shù)相比較少設(shè)計(jì)、施工10～50％。

規(guī)劃設(shè)計(jì)中可能存在的舞弊和風(fēng)險(xiǎn)包括：(1)勘探設(shè)計(jì)單位無相應(yīng)資質(zhì)；(2)設(shè)計(jì)不符合規(guī)范，(3)設(shè)計(jì)不合理，或設(shè)計(jì)過于保守；(4)以趕工期為由，邊施工，邊設(shè)計(jì)。

企業(yè)可采取的控制措施有：

1、委托具有相應(yīng)資質(zhì)的咨詢公司對(duì)勘探、設(shè)計(jì)單位進(jìn)行招投標(biāo)，并按已定選擇勘探、設(shè)計(jì)單位的程序和標(biāo)準(zhǔn)，通過專家評(píng)標(biāo)的方式，擇優(yōu)選擇。

2、設(shè)計(jì)階段控制要點(diǎn)：(1)專題調(diào)研，委托設(shè)計(jì)前考察相關(guān)項(xiàng)目、收集相關(guān)資料；(2)按詳細(xì)的設(shè)計(jì)要求下達(dá)設(shè)計(jì)任務(wù)書，分別與勘探、設(shè)計(jì)單位簽訂勘探、設(shè)計(jì)合同，明確責(zé)任，嚴(yán)禁設(shè)計(jì)單位將設(shè)計(jì)任務(wù)轉(zhuǎn)讓給他人；(3)組織規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽證會(huì)，由專家對(duì)總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評(píng)審；(4)組織相關(guān)部門或?qū)I(yè)技術(shù)人員對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行會(huì)審，并提出明確的書面審查意見，督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正。

3、項(xiàng)目概預(yù)算控制要點(diǎn)：(1)以項(xiàng)目可行性研究和策劃階段確定的計(jì)劃成本或目標(biāo)成本作為初步設(shè)計(jì)控制的依據(jù)，采用限額設(shè)計(jì)并和設(shè)計(jì)費(fèi)掛鉤，對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行賞罰；(2)要求設(shè)計(jì)單位出具每一階段(擴(kuò)初設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì))設(shè)計(jì)概(預(yù))算；(3)設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算會(huì)同監(jiān)理組成聯(lián)合小組對(duì)設(shè)計(jì)單位編制的設(shè)計(jì)概(預(yù))算進(jìn)行演算和復(fù)核，審查內(nèi)容包括編制依據(jù)的合法性、時(shí)效性，工程量、定額套用、費(fèi)用計(jì)取和匯總的合理性和正確性，審查設(shè)計(jì)概(預(yù))算是否存在漏列、錯(cuò)列、多列的現(xiàn)象；(4)設(shè)計(jì)概算如超經(jīng)批準(zhǔn)投資估算的規(guī)定比例，企業(yè)應(yīng)進(jìn)行論證，并辦理報(bào)批手續(xù)，投資額嚴(yán)格控制在設(shè)計(jì)概算之內(nèi)。

業(yè)務(wù)循環(huán)三：項(xiàng)目施工

典型案例：

南京某建設(shè)集團(tuán)項(xiàng)目管理有限公司副經(jīng)理王某，授意招投標(biāo)機(jī)構(gòu)，完全針對(duì)某家施工企業(yè)的特點(diǎn)制作標(biāo)書；待招標(biāo)文件公布后，引來眾多競(jìng)爭(zhēng)者，由于標(biāo)書具有很強(qiáng)的針對(duì)性，大多不明就里的施工企業(yè)被挑刺，從而出局；當(dāng)招標(biāo)進(jìn)入第二輪時(shí)，入圍的是一些有默契的施工企業(yè)，只有一家“志在必得”，另外幾家則是“陪標(biāo)”。經(jīng)過一連串隱蔽性極高的暗箱操作后，王某與施工企業(yè)、招投標(biāo)機(jī)構(gòu)運(yùn)用“規(guī)則”

串謀，使工程招投標(biāo)取得了合法的形式要件。而其本人也因此得到了67.5萬元人民幣、4000美元、3000澳元、一塊歐米茄手表、一臺(tái)海信32英寸液晶彩電的賄賂。

項(xiàng)目施工中可能存在的舞弊和風(fēng)險(xiǎn)包括：(1)招投標(biāo)過程中發(fā)包、承包的舞弊行為，如串標(biāo)、陪標(biāo)、標(biāo)底泄密、內(nèi)部定標(biāo)等暗箱操作；(2)合同簽訂、執(zhí)行存在問題如合同文本不嚴(yán)密，成本費(fèi)用控制不力，工期延誤，存在質(zhì)量、安全隱患，拖欠工程款等。

企業(yè)可采取的控制措施有：

1、招投標(biāo)控制要點(diǎn)：(1)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的咨詢公司或組織設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算、財(cái)務(wù)等專業(yè)人員編制招標(biāo)文件和標(biāo)底，明確招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)要求、投標(biāo)人資格審查標(biāo)準(zhǔn)、投標(biāo)報(bào)價(jià)要求、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及合同主要條款；(2)組織預(yù)算、財(cái)務(wù)等專業(yè)人員審查標(biāo)底計(jì)價(jià)內(nèi)容、計(jì)價(jià)依據(jù)的準(zhǔn)確性、合理性及標(biāo)底價(jià)格是否在投資限額內(nèi)；(3)對(duì)投標(biāo)單位的資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)力量、以往施工項(xiàng)目和施工管理水平等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察并出具書面考察意見；(4)盡可能采用工程量清單的方式公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)；(5)招標(biāo)文件發(fā)出后，招標(biāo)人不得擅自變更其內(nèi)容，確需澄清、修改或補(bǔ)充的，應(yīng)當(dāng)在提交投標(biāo)文件截止15天前，書面通知所有獲得招標(biāo)文件的投標(biāo)人；(6)投標(biāo)單位按招標(biāo)文件規(guī)定的時(shí)間和標(biāo)志密封投標(biāo)；(7)按招標(biāo)文件的規(guī)定準(zhǔn)時(shí)開標(biāo)、評(píng)標(biāo)；(8)依法由工程、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面專家組建評(píng)標(biāo)委員會(huì)，對(duì)投標(biāo)情況進(jìn)行評(píng)估，提出書面評(píng)估意見；(9)擇優(yōu)選擇中標(biāo)單位，在同等條件下，選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費(fèi)較低的單位并發(fā)中標(biāo)通知書。

2、合同控制要點(diǎn)：(1)與監(jiān)理、施工及材料設(shè)備供應(yīng)商簽訂書面合同；(2)合同談判人員至少應(yīng)包括工程、預(yù)算、財(cái)務(wù)等方面的專業(yè)人員，合同條件必須符合招標(biāo)條件，合同條款及內(nèi)容清晰，出包工程嚴(yán)禁轉(zhuǎn)包；(3)聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的咨詢公司編制嚴(yán)密合同文本，防止施工單位進(jìn)場(chǎng)后以工期緊、場(chǎng)地狹小、設(shè)計(jì)選型的品牌型號(hào)不明確等為借口進(jìn)行索賠。

3、現(xiàn)場(chǎng)簽證控制要點(diǎn)：(1)現(xiàn)場(chǎng)簽證必須列清事由、工程實(shí)物量及其價(jià)值量，并由甲方主管工程師、預(yù)算人員及監(jiān)理共同簽名，其中甲方預(yù)算人員須對(duì)工程量、單價(jià)、用工量負(fù)責(zé)把關(guān)；(2)現(xiàn)場(chǎng)簽證遵循及時(shí)性原則，嚴(yán)禁事后補(bǔ)簽，簽證內(nèi)容、原因、工程量須清楚明了，涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)；(3)實(shí)行造價(jià)大包干的工程和取費(fèi)系數(shù)中已計(jì)取預(yù)算包干費(fèi)或不可預(yù)見費(fèi)的工程項(xiàng)目，在施工過程中不得辦理任何簽證；(4)因業(yè)主要求或者因設(shè)計(jì)不當(dāng)，確實(shí)需要變更設(shè)計(jì)的，應(yīng)填寫《設(shè)計(jì)變更審批表》并編制預(yù)算，經(jīng)設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位和甲方負(fù)責(zé)人認(rèn)可后，方可辦理，辦理過程中須對(duì)照有關(guān)設(shè)計(jì)、施工或售樓合同，變更設(shè)計(jì)必須在合同條款的約束下進(jìn)行，任何變更不能使合同失效；(5)杜絕盲目簽證。

4、工程質(zhì)量與監(jiān)理控制要點(diǎn)：(1)項(xiàng)目開工前通過招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質(zhì)等級(jí)的監(jiān)理單位對(duì)項(xiàng)目施工進(jìn)行質(zhì)量、投資、進(jìn)度和安全的監(jiān)督和管理，監(jiān)理單位與其所監(jiān)理的施工單位和供貨商無利益關(guān)系；(2)認(rèn)真審查施工單位開工報(bào)告及相關(guān)資料，開工前應(yīng)取得施工許可證，符合開工條件才能開工；(3)嚴(yán)格把關(guān)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故，須組織有關(guān)部門詳細(xì)調(diào)查、分析原因，提交事故情況報(bào)告及防患措施，明確事故責(zé)任并督促責(zé)任單位，按照質(zhì)檢部門認(rèn)可的書面處理方案予以落實(shí)，事故報(bào)告與處理方案應(yīng)一并存檔備案；(4)隱蔽工程驗(yàn)收，由工程、預(yù)算人員聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門共同參加并辦理書面手續(xù)，凡未經(jīng)驗(yàn)收簽證的，施工單位不得隱蔽和進(jìn)入下道工序施工，隱蔽工程驗(yàn)收記錄按順序進(jìn)行整理，存入工程技術(shù)檔案；(5)企業(yè)對(duì)監(jiān)理工作進(jìn)行定期不定期的檢查，確保監(jiān)理資料的真實(shí)、完整，掌握工作質(zhì)量、進(jìn)度和投資的實(shí)際情況。

5、工程材料及設(shè)備控制要點(diǎn)：(1)項(xiàng)目開工前，設(shè)計(jì)或工程管理部門及時(shí)列出所需材料及設(shè)備清單，并決定是甲供、甲指乙供還是乙供并在工程施工承包合同中加以明確；(2)按工程實(shí)際進(jìn)度合理安排采購(gòu)數(shù)量和具體進(jìn)貨時(shí)間，防止積壓或造成窩工；(3)甲供材料和設(shè)備的采購(gòu)必須進(jìn)行廣泛詢價(jià)，主要設(shè)備和大宗建材采購(gòu)采用招標(biāo)方式；(4)材料和設(shè)備進(jìn)場(chǎng)時(shí)須出具檢驗(yàn)合格證，對(duì)到貨材料和設(shè)備的數(shù)量、質(zhì)量及規(guī)格，及時(shí)清點(diǎn)驗(yàn)收手續(xù)，出具檢驗(yàn)報(bào)告，對(duì)不符合要求的材料和設(shè)備，及時(shí)退貨并通知財(cái)務(wù)部拒絕付款；(5)采購(gòu)合同中須載明因供貨商供貨不及時(shí)或質(zhì)量、數(shù)量等問題對(duì)工程進(jìn)度、工程質(zhì)量造成影響和損失的，供貨商必須承擔(dān)索賠責(zé)任；(6)建立健全材料的詢價(jià)、定價(jià)、簽約、進(jìn)貨和驗(yàn)收保管相分離的內(nèi)部牽制制度，不得由一人完成材料采購(gòu)全過程；(7)甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗(yàn)合格證和驗(yàn)收檢驗(yàn)證明以及結(jié)算清單，經(jīng)審核無誤后，辦理結(jié)算。

6、工程進(jìn)度款支付控制要點(diǎn)：(1)工程進(jìn)度款的撥付程序：施工單位按月報(bào)送施工進(jìn)度計(jì)劃和工程進(jìn)度完成月報(bào)表；工程、預(yù)算部門會(huì)同監(jiān)理，對(duì)照施工合同及進(jìn)度計(jì)劃，審核工程進(jìn)度內(nèi)容和完工部位(主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片)的工程質(zhì)量并整理復(fù)核工程價(jià)值量；財(cái)務(wù)部審核后按規(guī)定的批準(zhǔn)程序付款并登記臺(tái)帳；(2)由于設(shè)計(jì)變更和工程變更等原因造成價(jià)款支付方式及金額發(fā)生變動(dòng)的應(yīng)提供完整的書面文件和相關(guān)資料，且涉及金額的資料已經(jīng)專業(yè)技術(shù)人員審核；(3)合理籌集工程項(xiàng)目所需資金；(4)按合同規(guī)定的金額或比例提留工程尾款和質(zhì)量保證金，在竣工決算后支付工程尾款，在質(zhì)保期滿經(jīng)驗(yàn)收合格后支付質(zhì)量保證金。

業(yè)務(wù)循環(huán)四：竣工決算

竣工決算階段可能存在的舞弊和風(fēng)險(xiǎn)包括：(1)驗(yàn)收不符合規(guī)范、驗(yàn)收手續(xù)、資料不齊全、驗(yàn)收不及時(shí)；(2)竣工決算不符合條件，結(jié)算工程量、結(jié)算單價(jià)、簽證及索賠計(jì)算不準(zhǔn)確；(3)竣工決算中存在舞弊行為；(4)竣工決算未審計(jì)。

企業(yè)可采取的控制措施有：

1、項(xiàng)目完工后，必須經(jīng)過自檢、復(fù)查、驗(yàn)收三階段且質(zhì)量符合法律、法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)的要求。監(jiān)理、勘察、設(shè)計(jì)應(yīng)在質(zhì)量檢查報(bào)告上審核簽字，對(duì)不符合驗(yàn)收要求的應(yīng)限期整改直到復(fù)驗(yàn)合格。

2、項(xiàng)目驗(yàn)收后才能交付使用并建立財(cái)產(chǎn)明細(xì)表。

3、工程驗(yàn)收后，應(yīng)與施工單位簽訂《保修協(xié)議書》，明確施工單位的保修范圍、保修責(zé)任及處罰措施。

篇4

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 項(xiàng)目管理 成本控制

1 現(xiàn)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中存在的問題

房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)支柱產(chǎn)業(yè)之一，現(xiàn)階段還存在著許多問題，主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：

1.1把項(xiàng)目成本管理的重點(diǎn)放在施工階段

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本由地價(jià)，土建和安裝成本費(fèi)，配套建設(shè)費(fèi)用，開發(fā)商的運(yùn)營(yíng)成本組成。施工成本在整個(gè)項(xiàng)目成本中所占的比率不是最高的，只能說施工階段可能是成本投入最明顯的一個(gè)階段。為防止在施工中產(chǎn)生的各種經(jīng)濟(jì)問題，各公司均采取分散權(quán)利的辦法，項(xiàng)目經(jīng)理的權(quán)力被減少至最低，職能部門的權(quán)力相對(duì)做大?？刂瞥杀颈环纸獾礁髀毮懿块T后，各部門就只關(guān)注自己的職能范圍內(nèi)的成本管理情況，至于對(duì)其他部門甚至全局會(huì)有什么影響根本就不是相應(yīng)職能部門關(guān)心的范圍。因此將項(xiàng)目成本管理重點(diǎn)放在施工階段是不可行的，應(yīng)該在每個(gè)部門每個(gè)階段都要注重項(xiàng)目成本的管理。

1.2項(xiàng)目運(yùn)作過程中不注重施工計(jì)劃

項(xiàng)目成本管理管理方式很多，但首先要做的就是計(jì)劃。施工前做好工程的估算，必須依據(jù)材料計(jì)劃并對(duì)照市場(chǎng)材料價(jià)格估算出材料所需費(fèi)用，還有加工費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施、辦公用品及生活設(shè)施費(fèi)等，對(duì)每一項(xiàng)做一個(gè)較詳細(xì)的估算。把估算出的總金額與預(yù)算總金額進(jìn)行對(duì)照，這對(duì)今后的工程實(shí)施和成本管理有很大的幫助。制定詳實(shí)、可行、精確的計(jì)劃對(duì)于項(xiàng)目管理目標(biāo)完成有著重要的作用。現(xiàn)階段項(xiàng)目運(yùn)行時(shí)，房地產(chǎn)商為了早開工，早開盤。計(jì)劃成立一張消耗了勞動(dòng)力的廢紙，完全起不到應(yīng)有的作用。這樣在實(shí)際工程中沒有科學(xué)的計(jì)劃可以依據(jù)，某一分部分項(xiàng)工程不知花費(fèi)是超還是省，成本管理效率低下。

2 提升房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理水平的方法

2.1加強(qiáng)項(xiàng)目前期投資決策階段的成本管理

項(xiàng)目投資決策是指決策單位或決策者按照規(guī)定的建設(shè)程序，根據(jù)投資規(guī)模、投資方向、投資布局的戰(zhàn)略構(gòu)想，結(jié)合有關(guān)的方針政策，在廣泛收集信息、資料的基礎(chǔ)上，對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和多種角度的綜合分析評(píng)價(jià)，決定項(xiàng)目是否馬上建，在什么地方興建，選擇并決定項(xiàng)目建設(shè)的最優(yōu)方案，即解決所謂的定項(xiàng)、定點(diǎn)、定方案的問題。在建設(shè)項(xiàng)目決策階段，項(xiàng)目的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)決策，對(duì)工程造價(jià)以及項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益，有著決定性的影響，是工程造價(jià)控制的重要階段。

（1）合理確定建設(shè)規(guī)模：任何項(xiàng)目工程的投資，無不存在一定的不確定性，即投資風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說更是如此，如果項(xiàng)目在前期決策階段不做好市場(chǎng)調(diào)查，可能會(huì)導(dǎo)致資金難到位，開工遲，技術(shù)、管理跟不上，這樣就會(huì)造成質(zhì)量和進(jìn)度目標(biāo)達(dá)不到計(jì)劃要求。而生產(chǎn)規(guī)模過小，使得資源得不到有效配置，項(xiàng)目單位成本較高，經(jīng)濟(jì)效益也會(huì)降低。因此，合理確定建設(shè)規(guī)模是控制工程造價(jià)的關(guān)鍵。

（2）做好方案優(yōu)化：技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合是控制工程造價(jià)比較有效的手段。長(zhǎng)期以來，我國(guó)工程建設(shè)領(lǐng)域都存在技術(shù)與經(jīng)濟(jì)分離的弊端，通常項(xiàng)目建議書由開發(fā)商的工程技術(shù)人員提出，而相對(duì)應(yīng)的投資估算由財(cái)會(huì)、預(yù)算人員編制，技術(shù)人員不懂財(cái)務(wù)，缺乏經(jīng)濟(jì)觀念，設(shè)計(jì)思想保守，造成在項(xiàng)目決策階段造價(jià)控制不嚴(yán)。要真正有效的控制工程造價(jià)，在完成市場(chǎng)調(diào)查研究后，必須結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，將技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合，進(jìn)行設(shè)計(jì)多方案比較，把控制工程造價(jià)觀念滲透到?jīng)Q策階段的各個(gè)環(huán)節(jié)中。

（3）合理選擇建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)地點(diǎn)：建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)地點(diǎn)的合理選擇，在很大程度上決定著擬建項(xiàng)目的命運(yùn)，影響著工程造價(jià)的高低、建設(shè)工期的長(zhǎng)短、建設(shè)質(zhì)量的好壞，及項(xiàng)目建成后的經(jīng)營(yíng)狀況。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的確定對(duì)于房地產(chǎn)商來說十分重要，房地產(chǎn)開發(fā)商不一定要一味的追求高標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)的樓盤一定要和周圍的環(huán)境、配套相匹配，在確定開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)一定要按照可行性報(bào)告中市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)根據(jù)自己的特點(diǎn)、特色來進(jìn)行。

2.2設(shè)計(jì)階段的成本管理

設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的關(guān)鍵與重點(diǎn)。設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的費(fèi)用管理有兩個(gè)目的，一是降低為完成設(shè)計(jì)任務(wù)所需的設(shè)計(jì)成本，二是降低工程所需設(shè)備、材料、建筑、安裝等費(fèi)用。由于占工程費(fèi)用大部分的設(shè)備、材料、建筑、安裝費(fèi)用在設(shè)計(jì)階段就可以較精確地確定，因此可以說，降低項(xiàng)目成本的關(guān)鍵在設(shè)計(jì)階段。在設(shè)計(jì)階段中做好以下問題控制成本。

（1）推行設(shè)計(jì)招標(biāo)擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位：積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，盡量將工程主體及配套的圍護(hù)、綠化等均放在一起進(jìn)行招標(biāo)，采用多家競(jìng)投，組織有關(guān)專家綜合評(píng)比，這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計(jì)單位，又可促進(jìn)設(shè)計(jì)方在項(xiàng)目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價(jià)上下功夫。

（2）開展限額設(shè)計(jì)控制造價(jià)：設(shè)計(jì)不精、深度不夠是增加工程造價(jià)的不確定因素，由于設(shè)計(jì)頻繁變更，給工程造價(jià)控制帶來一定的難度。設(shè)計(jì)人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程預(yù)算定額及費(fèi)用定額，熟悉建筑材料預(yù)算價(jià)格，然后按項(xiàng)目投資估算控制初步設(shè)計(jì)及概算，再用初步設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)及概算。合理分解和使用投資限額，融施工圖設(shè)計(jì)和施工圖預(yù)算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來。并利用同類建筑工程的技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設(shè)計(jì)，降低工程造價(jià)。

（3）加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)人員進(jìn)行經(jīng)濟(jì)觀念的教育：在設(shè)計(jì)工作中推行限額設(shè)計(jì)，根據(jù)合同標(biāo)的額，對(duì)各專業(yè)限定投資額，嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的工程量和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。在設(shè)計(jì)中，從項(xiàng)目的實(shí)際情況出發(fā)，不盲目追求高標(biāo)準(zhǔn)、高水平，體現(xiàn)“中等、適用，在適用的條件下注意美觀”的原則，合理使用人力、物力、財(cái)力，將有限的資金用到工程的關(guān)鍵部位上，采取多方案的比較，設(shè)計(jì)采用最佳方案。

3 結(jié)語

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心的內(nèi)容之一，成本管理的效果直接關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，通過成本管理可以減少和杜絕企業(yè)中的浪費(fèi)現(xiàn)象，節(jié)約有限的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)資源。我國(guó)的項(xiàng)目管理水平仍十分落后，有待于我們不斷的努力，采用新的管理方式和工具，在以后的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，只有更好的掌握和理解項(xiàng)目成本管理的內(nèi)涵，重視項(xiàng)目成本管理的有效實(shí)施，才能永遠(yuǎn)立于不敗之地。

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住宅質(zhì)量?jī)?yōu)劣不但關(guān)系到工程的適用性、開發(fā)企業(yè)的聲譽(yù)而且還關(guān)系到人民生命財(cái)產(chǎn)的安全和社會(huì)穩(wěn)定。所以，在工程乃至項(xiàng)目管理中，加強(qiáng)質(zhì)量管理是開發(fā)公司項(xiàng)目管理的頭等大事。

全覆蓋質(zhì)量管理是一種科學(xué)管理系統(tǒng)，是從過去的以“把關(guān)”為主的事后檢驗(yàn)，轉(zhuǎn)變?yōu)橐灶A(yù)防、改進(jìn)為主。從“管結(jié)果”轉(zhuǎn)變?yōu)椤肮芤蛩亍薄ⅰ肮苓^程”，在工作中將過去“以分工為主”轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙詤f(xié)調(diào)為主”，使企業(yè)成為一個(gè)緊密的有機(jī)整體。其特點(diǎn)表現(xiàn)為：全覆蓋、全過程、全員參與的質(zhì)量管理，以及質(zhì)量管理所采用的各種科學(xué)方法。質(zhì)量是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的永恒主題?！百|(zhì)量上、效益增、企業(yè)興”，這已為許多企業(yè)成功的經(jīng)驗(yàn)所證實(shí)。全覆蓋的質(zhì)量管理帶動(dòng)企業(yè)的各項(xiàng)管理工作，必然成為企業(yè)管理的中心環(huán)節(jié)。

二、構(gòu)建全覆蓋質(zhì)量體系

1.質(zhì)量管理體系基礎(chǔ)

目前，國(guó)際上對(duì)質(zhì)量管理進(jìn)行了高度概括，用八項(xiàng)通用原則表述了質(zhì)量管理最基本、最通用的一般規(guī)律，即：以顧客為關(guān)注焦點(diǎn)，領(lǐng)導(dǎo)作用，全員參與，過程方法，管理的系統(tǒng)方法，持續(xù)改進(jìn)，基于事實(shí)的決策方法，與供方互利關(guān)系。

2.質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)

質(zhì)量管理包括質(zhì)量方針、目標(biāo)、策劃、控制、保證、改進(jìn)的整個(gè)過程所需的組織結(jié)構(gòu)、程序、過程和資源四大要素。這些要素包括質(zhì)量體系、管理職責(zé)、資源管理、產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)和測(cè)量分析改進(jìn)等標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容。

3.梳理房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理關(guān)鍵流程

參照質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量管控實(shí)際發(fā)展的需要，梳理其主要職能部門的流程，至為關(guān)鍵。具體如表1所示。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量形成過程及影響因素分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目形成的各階段對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量的形成都會(huì)產(chǎn)生影響，但不同階段對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量影響的程度不相同。

1.項(xiàng)目概念階段

項(xiàng)目的概念階段主要是在項(xiàng)目建議書、項(xiàng)目可行性研究及項(xiàng)目的策劃三個(gè)文件。概念階段對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量的形成是至關(guān)重要的。為此，房地產(chǎn)開發(fā)前期可行性研究報(bào)告的市場(chǎng)定性定量調(diào)研分析，項(xiàng)目定位、投資估算、規(guī)劃方案、戶內(nèi)套型、綠化景觀方案需要進(jìn)行多方案比選，以確保可行性研究報(bào)告質(zhì)量，避免將可行性研究報(bào)告變成可批性報(bào)告。

2.項(xiàng)目開發(fā)階段

項(xiàng)目開發(fā)階段是決定項(xiàng)目質(zhì)量的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，開發(fā)商質(zhì)量控制主要在于開發(fā)階段，也是開發(fā)商和施工承包單位的重要區(qū)別所在。項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)和水平通過對(duì)項(xiàng)目的策劃、研究、構(gòu)思、設(shè)計(jì)和描繪得以具體體現(xiàn)。適用性質(zhì)量是設(shè)計(jì)出來的，而不是加工出來的，準(zhǔn)確反映了項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)對(duì)質(zhì)量形成的重要性。

前面我們梳理了房地產(chǎn)流程，房地產(chǎn)關(guān)鍵流程首先在戰(zhàn)略綜合類、項(xiàng)目管理類、市場(chǎng)營(yíng)銷類，我們將施工管理類放到第四項(xiàng)，這是因?yàn)楹玫馁|(zhì)量在于開發(fā)階段的設(shè)計(jì)，房地產(chǎn)項(xiàng)目前期規(guī)劃和設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量管理核心。這也是依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)所決定的，當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行到施工階段時(shí)，產(chǎn)品策劃、市場(chǎng)定位、目標(biāo)客戶群、項(xiàng)目的設(shè)施配套均已確定，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和設(shè)計(jì)圖樣都已經(jīng)通過審查，假如這些大量前期質(zhì)量不是最優(yōu)的，那將會(huì)很難保證工程項(xiàng)目整體投資效益。我們常見的一些內(nèi)部功能失缺、戶內(nèi)套型不合理等，都是對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段開發(fā)商參與和管理缺乏足夠的深度和精度，對(duì)設(shè)計(jì)有效優(yōu)化不足造成的。

房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段主要包括規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。規(guī)劃設(shè)計(jì)是經(jīng)過精心前期可研報(bào)告、市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目策劃、定位前期工作，根據(jù)這些編制規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書。施工圖設(shè)計(jì)是防止功能性質(zhì)量缺陷的關(guān)鍵，先天不足必將帶來后患無窮，擇優(yōu)選好設(shè)計(jì)方案，對(duì)住宅套型、結(jié)構(gòu)體系、內(nèi)部功能、空間利用、節(jié)能節(jié)地均有重要作用。

房地產(chǎn)的開發(fā)與設(shè)計(jì)應(yīng)遵循從規(guī)劃選點(diǎn)到可行性研究、初步設(shè)計(jì)、招標(biāo)設(shè)計(jì)、施工設(shè)計(jì)、工程運(yùn)行回訪，構(gòu)成一個(gè)從策劃、輸入到輸出、評(píng)審、驗(yàn)證、確認(rèn)的大循環(huán)，目的是確定設(shè)計(jì)的符合性。

3.項(xiàng)目實(shí)施階段

房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施是形成項(xiàng)目質(zhì)量的決定性環(huán)節(jié)。抓好施工實(shí)施階段的有效管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)、重點(diǎn)工序等質(zhì)量控制甚為重要。要嚴(yán)格進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、投資控制和合同管理、信息管理，嚴(yán)把開工前各項(xiàng)準(zhǔn)備，工序交接檢查、隱蔽工程檢查及停工后復(fù)工前的檢查。施工現(xiàn)場(chǎng)管理需要重點(diǎn)關(guān)注的工序包括：驗(yàn)線、工作面移交、混凝土澆灌、滲漏、外架拆除、成品保護(hù)、房屋交付等工序環(huán)節(jié)。

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；造價(jià)；全過程

近幾年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，供需兩旺。隨著“大盤”、“精品”時(shí)代的到來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰的進(jìn)度也在加快，在這個(gè)過程中如何求生存、求發(fā)展，是擺在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面前的一個(gè)重要課題。在相同的區(qū)域環(huán)境中，除了開發(fā)適銷對(duì)路的產(chǎn)品外，最重要的是降低項(xiàng)目開發(fā)成本，最大限度地提高投資效益，這一點(diǎn)受眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)注，既是熱點(diǎn)又是難點(diǎn)。如何降低項(xiàng)目開發(fā)成本，提高投資效益？對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的造價(jià)進(jìn)行有效地控制與管理是關(guān)鍵。

一、工程造價(jià)定義及特點(diǎn)

1、工程造價(jià)的定義

工程造價(jià)通常是只指建筑工程的建造價(jià)格，一般有兩種表述方式：①工程造價(jià)就是工程價(jià)格。就是建成一項(xiàng)建筑工程，實(shí)際或預(yù)計(jì)在技術(shù)勞務(wù)市場(chǎng)、設(shè)備市場(chǎng)、土地市場(chǎng)，以及承包市場(chǎng)等交易活動(dòng)中所形成的建設(shè)工程總價(jià)格和建筑安裝工程的價(jià)格。②從業(yè)主和投資者的角度來定義的話，工程造價(jià)是指建設(shè)一項(xiàng)工程實(shí)際開支或預(yù)期開支的全部固定資產(chǎn)投資費(fèi)用。

2、房地產(chǎn)開發(fā)中造價(jià)的分類及其特點(diǎn)

目前，根據(jù)我國(guó)建設(shè)工程項(xiàng)目的建設(shè)程序，房地產(chǎn)項(xiàng)目從醞釀、規(guī)劃、建設(shè)到投入使用大致分為四個(gè)階段：項(xiàng)目投資決策階段（項(xiàng)目建議書、可行性研究、投資收益分析），項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段（項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案審批），項(xiàng)目實(shí)施階段（施工階段），項(xiàng)目竣工結(jié)算階段。

在項(xiàng)目投資決策階段，開發(fā)商依據(jù)建議書編制初步投資估算，做可行性研究報(bào)告時(shí)編制詳細(xì)投資估算，由于都是投資估算其誤差較大，所以工程造價(jià)的作用和影響都很大。在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，從控制建設(shè)工程造價(jià)來說一般又分為四個(gè)小階段：

第一，方案規(guī)劃階段，該期間開發(fā)商應(yīng)根據(jù)方案圖紙和說明書，作出含有各專業(yè)的詳盡的建安造價(jià)估算書；

第二，初步設(shè)計(jì)階段，開發(fā)商根據(jù)初步設(shè)計(jì)圖紙和說明書及概算定額（擴(kuò)大預(yù)算定額或綜合預(yù)算定額）編制初步設(shè)計(jì)總概算；概算一經(jīng)批準(zhǔn)，即為控制擬建項(xiàng)目工程造價(jià)的最高限額；

第三，技術(shù)設(shè)計(jì)階段（擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)階段，簡(jiǎn)稱擴(kuò)初），開發(fā)商應(yīng)根據(jù)技術(shù)設(shè)計(jì)的圖紙和說明書及概算定額（擴(kuò)大預(yù)算定額或綜合預(yù)算定額）編制初步設(shè)計(jì)修正總概算；

第四，施工圖設(shè)計(jì)階段，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)施工圖紙和說明書及預(yù)算定額編制施工圖預(yù)算，用以核實(shí)施工圖階段造價(jià)是否超過批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)概算。施工圖預(yù)算是確定承包合同價(jià)，結(jié)算工程價(jià)款的主要依據(jù)。設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是一個(gè)有機(jī)聯(lián)系的整體，各設(shè)計(jì)階段的造價(jià)（估算、概算、預(yù)算）相互制約、相互補(bǔ)充，前者控制后者，后者補(bǔ)充前者，共同組成設(shè)計(jì)階段的控制系統(tǒng)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程工程造價(jià)控制

1、設(shè)計(jì)是有效控制開發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)的前提

房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)是指工程項(xiàng)目的建設(shè)提供技術(shù)依據(jù)的設(shè)計(jì)文件以及圖紙的整個(gè)活動(dòng)過程，工程設(shè)計(jì)是對(duì)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施意圖和全面規(guī)劃的具體描述，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的靈魂，是處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)，是確定與控制工程造價(jià)的重點(diǎn)階段。研究表明：初步設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的可能性在75％-95％之間；技術(shù)設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的可能性在35％-75％之間；施工圖設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的可能性在25％-35％之間；而到了施工階段，影響工程造價(jià)的可能性有10％作用。由此我們可以看到，控制工程造價(jià)，設(shè)計(jì)階段起著重要并且關(guān)鍵的作用。

2、工程招投標(biāo)是有效控制開發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)的核心

通過招投標(biāo)的形式來引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，在降低工程造價(jià)、確保工程質(zhì)量、縮短建設(shè)工期等等許多方面都有明顯作用，也有效地保障了招標(biāo)人以及投標(biāo)人的合法權(quán)益，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)施工單位的選擇尤其要慎重，因?yàn)槭┕り?duì)伍的施工質(zhì)量的優(yōu)劣關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位工程造價(jià)控制的成敗，在選擇施工隊(duì)伍時(shí)主要考察施工企業(yè)的技術(shù)裝備、資質(zhì)情況以及建設(shè)業(yè)績(jī)等，我們要優(yōu)先考慮近期建設(shè)業(yè)績(jī)和建項(xiàng)目相同或相似的施工企業(yè)，而且特別要求創(chuàng)此項(xiàng)目建設(shè)業(yè)績(jī)的有著豐富經(jīng)驗(yàn)項(xiàng)目經(jīng)理來出任項(xiàng)目經(jīng)理。

還有大型項(xiàng)目中的很多分項(xiàng)工程可以采用指定分包的方式，比如鋁合金門窗及所有門窗工程、內(nèi)外裝修工程、空調(diào)安裝工程、電梯電扶梯安裝工程、發(fā)電機(jī)安裝及環(huán)保工程等可以由甲方直接指定分包，既可以大量節(jié)省工程造價(jià)，又可以嚴(yán)格控制工程質(zhì)量和進(jìn)度。對(duì)于諸如下述專業(yè)工程應(yīng)由甲方直接發(fā)包，由其它獨(dú)立施工單位與甲方直接簽訂合同執(zhí)行：

（1）樁基工程；

（2）強(qiáng)夯工程和軟件基處理工程；

（3）室外高壓電纜安裝及高低壓變配電工程；

（4）大型土石方開挖回填工程（包括場(chǎng)地大型土石方、地下室大型土石方等）；

（5）擋土墻、護(hù)坡及基坑支護(hù)工程：

（6）家居報(bào)警及對(duì)講系統(tǒng)工程及智能化安防工程；

（7）室外道路和面層鋪裝及室外給排水工程；

（8）室外園林景觀及綠化工程、室外強(qiáng)電及環(huán)境照明工程；

（9）水泵房設(shè)備及管道安裝和變頻供水系統(tǒng)設(shè)備工程；

（10）地下人防工程；

（11）消防水、電、通風(fēng)工程及防火門及防火卷簾安裝工程；有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)安裝工程。

如果能按以上承包方式，甲方既可以選擇實(shí)力最強(qiáng)的專業(yè)施工單位，又大量節(jié)省工程造價(jià)（可以比采用總承包方式全部承包給總包單位節(jié)約造價(jià)20％-40％以上），而且又可以嚴(yán)格控制工程質(zhì)量，加快工程進(jìn)度。

3、施工管理是有效控制開發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)的重要環(huán)節(jié)

施工階段成本控制的關(guān)鍵，一是做好材料的定貨，二是要嚴(yán)格的審查承包商的索賠要求，三是合理控制工程簽證。由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)引起的變更主是進(jìn)度計(jì)劃變更、施工條件變更、設(shè)計(jì)變更和工程項(xiàng)目變更等等?？刂谱兏年P(guān)鍵在于開發(fā)商，應(yīng)該建立工程簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等等相關(guān)部門、相關(guān)人員的分工和職權(quán)，我們要確保簽證的質(zhì)量，杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。

4、竣工結(jié)算是有效控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)的關(guān)鍵

工程造價(jià)管理的重要環(huán)節(jié)之一就是工程造價(jià)的合理確定，在確定房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)時(shí)，我們堅(jiān)持以現(xiàn)行的工程造價(jià)管理規(guī)定做為依據(jù)，根據(jù)甲乙雙方在施工合同中的合約，按照竣工圖結(jié)合設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證和隱蔽簽證進(jìn)行項(xiàng)目審核計(jì)算，審查是否有丟、拉項(xiàng)工程，是否按圖紙及合同規(guī)定全部完成工作。我們要認(rèn)真核實(shí)每一項(xiàng)工程變更是否真正實(shí)施。應(yīng)建立工程量清單核對(duì)備案制度和內(nèi)部復(fù)核制度，定期跟蹤檢查、監(jiān)督管理，加強(qiáng)從業(yè)人員的素質(zhì)教育，杜絕違法違規(guī)行為并且減少工程量清單中的差錯(cuò)率。在進(jìn)行房地產(chǎn)工程竣工結(jié)算時(shí)，必須到開發(fā)項(xiàng)目工地現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)，嚴(yán)格審查工程量計(jì)算是否準(zhǔn)確，材料調(diào)價(jià)是否有依據(jù)等，使工程造價(jià)結(jié)算科學(xué)合理。

三、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)過程中的工程造價(jià)管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)進(jìn)行的全過程，房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)工程造價(jià)的控制與管理上始終應(yīng)貫穿于項(xiàng)目建設(shè)的全過程。在推行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程全面造價(jià)管理中，注重研究和分析建設(shè)管理中各個(gè)環(huán)節(jié)和建設(shè)投資中各種影響因素，將有效地控制房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的投資。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)進(jìn)行全過程控制管理是工程造價(jià)行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，也是房地產(chǎn)企業(yè)的迫切需求。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)； 投資決策分析 ；成本控制

中圖分類號(hào)： F830.59 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

一、房地產(chǎn)業(yè)投資決策對(duì)成本控制的影響

1、影響投資決策的因素分析

（1）社會(huì)因素

房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)家政策、金融政策以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平密切相關(guān)，因此其投資時(shí)機(jī)受國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、金融政策及國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響。政策的變化對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的影響較大，如對(duì)控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模的政策變化，將會(huì)影響到市場(chǎng)對(duì)房屋的需求量；實(shí)行新的土地政策，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本造成影響，稅收政策及貸款利率的變化將會(huì)引起投資效益的變化。國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對(duì)市場(chǎng)購(gòu)買力造成影響，也會(huì)影響房地產(chǎn)的投資。

（2）成本因素

影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本因素主要包括所需要資源價(jià)格的變化、項(xiàng)目周期以及項(xiàng)目的產(chǎn)出率等。由于在建筑過程中的施工消耗，建筑所需材料等價(jià)格都在不斷變化，投資收益會(huì)受到一定影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目周期長(zhǎng)，資金占用量大，而資金的占用對(duì)成本的影響直觀的體現(xiàn)就是利息的支出，開發(fā)項(xiàng)目的周期越長(zhǎng)，銀行貸款的數(shù)額就越大，而如果開發(fā)項(xiàng)目的周期短，房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)次數(shù)多，其產(chǎn)生的效益也就越大。

（3）投資區(qū)位

房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，具有不可移動(dòng)的特點(diǎn)，因此房地產(chǎn)的區(qū)位因素是客戶最為關(guān)心的內(nèi)容之一。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)來說，地段位置是影響項(xiàng)目投資效益的關(guān)鍵性因素。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們對(duì)生活質(zhì)量提出了更高要求，追求高品質(zhì)生活。而任何一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都與其周邊的人文、自然環(huán)境發(fā)生著各種互動(dòng)關(guān)系。因此不同區(qū)位的房地產(chǎn)項(xiàng)目，會(huì)產(chǎn)生不同的經(jīng)濟(jì)效益。

（4）投資時(shí)機(jī)

選擇合適的投資時(shí)機(jī)是房地產(chǎn)投資收益的關(guān)鍵。經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)是影響開發(fā)時(shí)機(jī)的關(guān)鍵性因素，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成長(zhǎng)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，市場(chǎng)處于上升勢(shì)頭，此時(shí)推出合適的房地產(chǎn)項(xiàng)目較易獲得較高的收益；當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于低迷期，市場(chǎng)需求下降，不能達(dá)到預(yù)期收益，因此房地產(chǎn)投資者必須具有敏銳的判斷力，進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析，把握投資時(shí)機(jī)。

2、投資決策失誤對(duì)成本控制的影響

面臨日益復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境，房地產(chǎn)投資潛在著各種風(fēng)險(xiǎn)，如果決策失誤，將會(huì)給企業(yè)帶來很大的投資風(fēng)險(xiǎn)。

（1）市場(chǎng)因素對(duì)成本控制的影響

房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)蕩會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失，市場(chǎng)供需關(guān)系、市場(chǎng)購(gòu)買力以及利率匯率等都會(huì)對(duì)成本控制造成影響。房地產(chǎn)企業(yè)周期長(zhǎng)，在從項(xiàng)目可行性研究到開盤期間，市場(chǎng)需求發(fā)生變動(dòng)的可能性很大，如客戶對(duì)戶型結(jié)構(gòu)及單元面積的喜好等都會(huì)發(fā)生變化，從而使收益難以達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。

（2）政策因素對(duì)成本控制的影響

金融政策及財(cái)政政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的成本影響最為直接，貨幣政策的緊松都會(huì)直接影響到房地項(xiàng)目開發(fā)者以及購(gòu)買者所持有的資本，影響了項(xiàng)目的開發(fā)和銷售，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所需的成本受到影響。如國(guó)家出臺(tái)的一系列土地增值稅條例和房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)辦法，都使增加了項(xiàng)目開發(fā)的成本。

（3）項(xiàng)目開發(fā)團(tuán)隊(duì)人員素質(zhì)對(duì)成本控制的影響

項(xiàng)目開發(fā)團(tuán)隊(duì)人員的素質(zhì)對(duì)成本的影響較大，如果沒有專業(yè)的投資分析，很難作出正確的決策，而決策的失誤導(dǎo)致的項(xiàng)目投資失誤給企業(yè)帶來不可估量的損失，增加了項(xiàng)目的開發(fā)成本。決策者如果沒有敏銳的市場(chǎng)洞察力，無法正確對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位，盲目進(jìn)行投資開發(fā)，在開盤后出現(xiàn)銷售瓶頸，成本的收回速度較慢，使開發(fā)成本增加。

二、完善房地產(chǎn)企業(yè)投資決策階段的成本控制措施

1、進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查，降低投資風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)過程中會(huì)存在很多不確定因素，潛藏著風(fēng)險(xiǎn)，從而使投資實(shí)際收益偏離預(yù)期收益。這就要求投資者在投資決策前要充分利用信息化手段進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查。調(diào)查住房銷售價(jià)格、戶型需求、環(huán)境要求以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況等進(jìn)行調(diào)查，對(duì)正在開發(fā)的樓盤進(jìn)行產(chǎn)品、客戶群、價(jià)格以及市場(chǎng)購(gòu)買力等進(jìn)行分析。根據(jù)項(xiàng)目的使用要求、建設(shè)目標(biāo)和規(guī)劃技術(shù)條件等組織項(xiàng)目前期工作組的相關(guān)人員對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行研究并提出初步投資建議，為他們的投資決策提出科學(xué)依據(jù)，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

2、重視房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究及投資估算

投資階段重點(diǎn)是進(jìn)行項(xiàng)目的可行性研究，對(duì)項(xiàng)目的投資估算精確度進(jìn)行控制，并采用合理的估算方法進(jìn)行編制，從而確保項(xiàng)目上投資決策的可靠性。

（1）重視房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資數(shù)額大，建設(shè)周期長(zhǎng)，要使開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期經(jīng)濟(jì)效果，就必須實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策科學(xué)性，減少或避免投資決策的失誤，做好可行性研究，解決并落實(shí)項(xiàng)目開發(fā)過程中經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料?？尚行匝芯康膬?nèi)容包括市場(chǎng)的供需關(guān)系、客戶群及產(chǎn)品定位分析、項(xiàng)目選址與方案規(guī)劃、產(chǎn)品的建筑方案分析、投資估算與資金籌措以及財(cái)務(wù)效益等。對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行研究，了解客戶需求，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位；在技術(shù)研究階段要結(jié)合設(shè)計(jì)方案對(duì)比項(xiàng)目功能，從中選擇出經(jīng)濟(jì)與技術(shù)結(jié)合較好的方案。進(jìn)行科學(xué)的可行性研究可以提高決策的可靠性，使投資者更好的了解市場(chǎng)以及項(xiàng)目本身的定位，盡可能避免投資風(fēng)險(xiǎn)，有效控制項(xiàng)目成本。

（2）重視房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算

投資估算是擬開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告的重要組成部分，是進(jìn)行投資決策的重要依據(jù)之一，是否進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)取決于開發(fā)項(xiàng)目的投資估算。投資估算必須保證準(zhǔn)確性，如果出現(xiàn)的誤差太大，將會(huì)導(dǎo)致投資決策的失誤。在初步?jīng)Q策階段，允許估算誤差在30%左右，但在最終決策階段，其估算誤差必須控制在10%以內(nèi)。只有保證投資估算的方法和數(shù)據(jù)資料可靠性，才能保證項(xiàng)目開發(fā)過程中其他階段的成本控制在合理的范圍之內(nèi)，實(shí)現(xiàn)成本控制的預(yù)期目標(biāo)。

3、采取組合投資策略，利用保險(xiǎn)規(guī)避經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

（1）采取組合投資策略

目前，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)為了分散風(fēng)險(xiǎn)，采用組合投資的策略，同時(shí)運(yùn)作多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。如何利用有限的企業(yè)資源通過合理的投資組合，選擇投資時(shí)機(jī)、項(xiàng)目類型、投資區(qū)域等，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)并且盡可能多的獲取經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

首先，采取組合投資要選擇恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)。房地產(chǎn)業(yè)具有投資時(shí)間長(zhǎng)、資金占用量較大等特點(diǎn)，因此在項(xiàng)目開發(fā)過程中最容易遇到的就是財(cái)務(wù)危機(jī)，如果后續(xù)資金無法及時(shí)到位，很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題。因此在采取組合投資策略時(shí)要避免幾個(gè)項(xiàng)目的同時(shí)啟動(dòng)，避免由于幾個(gè)項(xiàng)目一起啟動(dòng)占用大量資金給企業(yè)帶來的整體性經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。在組合投資時(shí)，要注意對(duì)開發(fā)周期不同的項(xiàng)目進(jìn)行組合，注意開發(fā)周期的多元化，使其相輔相成，增加抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，在保持企業(yè)效益長(zhǎng)期穩(wěn)定的情況下，提升企業(yè)形象和融資能力。

其次，采用組合投資策略時(shí)要注意投資產(chǎn)品的組合。房地產(chǎn)企業(yè)選擇的投資產(chǎn)品包括商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)以及工業(yè)地產(chǎn)等。由于市場(chǎng)供需的多變，因此不同類型的房地產(chǎn)商品在同一時(shí)期內(nèi)的供需關(guān)系是不相同的。在分析激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的基礎(chǔ)上充分掌握各種產(chǎn)品的市場(chǎng)狀況和企業(yè)實(shí)力進(jìn)行科學(xué)、準(zhǔn)確、系統(tǒng)的評(píng)價(jià)，從而對(duì)投資產(chǎn)品組合作出調(diào)整。

再次，投資區(qū)位的組合。不同區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不一、實(shí)施的政策不同、社會(huì)環(huán)境、人文地理不同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)和生存空間也是不一樣的。實(shí)施投資區(qū)位組合，可以使企業(yè)打破房地產(chǎn)不可移動(dòng)的地域限制，從而為企業(yè)贏得更多的市場(chǎng)份額和發(fā)展機(jī)會(huì)，避免一失均失、一敗俱敗的局面，盡可能的防范和分散風(fēng)險(xiǎn)。

（2）利用保險(xiǎn)規(guī)避經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

保險(xiǎn)作為一種及時(shí)、合理的分?jǐn)偨?jīng)濟(jì)損失和實(shí)施經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)姆椒?，可以有效處置房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)保險(xiǎn)是指在房屋設(shè)計(jì)、建造、銷售以及消費(fèi)和服務(wù)等環(huán)節(jié)中以房屋及其相關(guān)利益與責(zé)任為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過向保險(xiǎn)公司投保，以繳納保費(fèi)為代價(jià)，將開發(fā)過程中或已經(jīng)開發(fā)完成的項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公司來承擔(dān)。但同時(shí)值得注意的是保險(xiǎn)的可保范圍是有限的，在多數(shù)情況下，保險(xiǎn)也并不能提供充分的補(bǔ)償。因此企業(yè)也需要采用其他非保險(xiǎn)手段來轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。

4、加強(qiáng)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)建設(shè)，提高成本管理水平

（1）加強(qiáng)投資項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)人員素質(zhì)建設(shè)

房地產(chǎn)可行性研究和開發(fā)策略是一個(gè)非常專業(yè)、系統(tǒng)的工作。面臨新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要適應(yīng)新時(shí)期的變化，提高項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的整體素質(zhì)，加強(qiáng)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，積極探索新的發(fā)展模式和管理方法。成本管理人員除了對(duì)城市的市場(chǎng)狀況和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、建筑工程造價(jià)狀況、貸款利率等做充分的了解、分析和判斷，還要樹立以客戶為中心的思想，為客戶創(chuàng)造更大的價(jià)值。要加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)人員的專業(yè)素質(zhì)能力和良好的協(xié)調(diào)溝通能力，善于利用各方資源，與公司內(nèi)部各部門合作伙伴溝通。

（2）提高成本管理水平

在房地產(chǎn)開發(fā)投資決策階段，投資者要進(jìn)行嚴(yán)格的成本管理，建立有效的成本控制激勵(lì)機(jī)制，實(shí)施相應(yīng)的成本控制措施，避免或降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

首先，要建立利于成本控制的激勵(lì)機(jī)制。要充分發(fā)揮成本管理體系中的“監(jiān)督”職能，分析成本失控的原因并采取相應(yīng)措施。要調(diào)動(dòng)全員參與成本控制的積極性，對(duì)于提出成本控制有良好建議的員工要進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)于由于個(gè)人原因造成的成本失控要進(jìn)行處罰。優(yōu)秀的企業(yè)文化具有激勵(lì)功能，拉近企業(yè)與員工之間的關(guān)系，使企業(yè)與員工同呼吸共命運(yùn)，自覺節(jié)約成本。

其次，控制房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本主要包括前期的土地開發(fā)成本、項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本、建筑安裝工程造價(jià)成本、配套設(shè)施成本等。土地開發(fā)成本一般占到項(xiàng)目總支出的20%～30%左右，因此對(duì)土地的位置選取及出價(jià)的確定都應(yīng)充分考慮開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和升值空間。要根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、經(jīng)濟(jì)性、可靠性及實(shí)用性等來確定最佳設(shè)計(jì)方案，確保投資成本的最低。建筑安裝工程造價(jià)成本會(huì)占到項(xiàng)目總支出的45%～55%左右，在進(jìn)行建筑安裝工程成本的控制時(shí)，要根據(jù)當(dāng)前區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢(shì)，對(duì)類似的項(xiàng)目造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)研，把握項(xiàng)目施工的總體情況，對(duì)影響成本的主要因素進(jìn)行深入的分析，制定出科學(xué)合理的成本指標(biāo)，在施工過程中對(duì)成本進(jìn)行分析優(yōu)化，將成本控制在最小范圍。

第三、財(cái)務(wù)費(fèi)用及稅金的控制。在投資決策階段要對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用做好充分估計(jì)，正確利用企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿作用，在滿足項(xiàng)目資金鏈連續(xù)性的前提下，最大限度的減少財(cái)務(wù)費(fèi)用。稅費(fèi)的減免對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是至關(guān)重要的，可以降低企業(yè)的開發(fā)成本，因此在投資決策前，要根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定估算，努力獲得政府支持。此外，還要預(yù)測(cè)其他一些因素的影響，如開發(fā)周期的變動(dòng)等，確保項(xiàng)目成本最小化。

項(xiàng)目成本控制的實(shí)施是實(shí)現(xiàn)企業(yè)組織目標(biāo)、達(dá)到預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益、提高競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作周期長(zhǎng)、資金占用量大、成本核算多、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，因此提高投資決策水平，加強(qiáng)成本控制就顯得尤為重要。企業(yè)要組建一支高水平專業(yè)項(xiàng)目開發(fā)團(tuán)隊(duì)，提高成本控制管理水平，盡量避免風(fēng)險(xiǎn)，從而達(dá)到企業(yè)的預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)：

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篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；開發(fā)；建設(shè)

引言

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有開發(fā)周期長(zhǎng)、投資大、風(fēng)險(xiǎn)多等特點(diǎn)，作為管理主體的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)，是項(xiàng)目從策劃到竣工驗(yàn)收的組織者、實(shí)施者、管理者。如何高效的進(jìn)行項(xiàng)目的管理，直接關(guān)系到開發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量的好壞、工期的長(zhǎng)短、是否能獲取高額的利潤(rùn)?，F(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)雖然競(jìng)爭(zhēng)激烈，但尚未形成科學(xué)合理的管理模式，因此我們不但要借鑒，還要不斷的總結(jié)適合于我國(guó)當(dāng)前現(xiàn)狀的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)。

1、項(xiàng)目開發(fā)

1.1、開發(fā)前

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期的各項(xiàng)工作將對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成敗起著決定性的影響，其主要工作有：項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、產(chǎn)品策劃等。具體內(nèi)容表現(xiàn)為：房地產(chǎn)項(xiàng)目的地理位置選擇、規(guī)模大小、戶型、客戶群、配套設(shè)施水平、技術(shù)能力、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益等。此階段的項(xiàng)目管理工作應(yīng)全面細(xì)致，首先，對(duì)項(xiàng)目周邊情況要有詳細(xì)了解，比如河渠水利設(shè)施、民航機(jī)場(chǎng)限高等問題都將直接影響項(xiàng)目的手續(xù)辦理、施工復(fù)雜程度以及項(xiàng)目的利潤(rùn)率。其次，在項(xiàng)目上使用新技術(shù)前一定要進(jìn)行詳細(xì)的了解，對(duì)新技術(shù)的可行性要做到心中有數(shù)，盡量考慮使用本地區(qū)比較成熟的技術(shù)。

1.2、可行性研究是房地產(chǎn)開發(fā)的先決條件

在做出投資決策前，先對(duì)有關(guān)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境等方面進(jìn)行調(diào)查研究，對(duì)項(xiàng)目各種可能的擬建方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，對(duì)項(xiàng)目建成投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益進(jìn)行科學(xué)地預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)，據(jù)此提出該項(xiàng)目是否應(yīng)該投資建設(shè)。并選定最佳投資建設(shè)方案等結(jié)論性意見。

1.3、招標(biāo)階段的工程造價(jià)控制與管理

1.3.1、編制科學(xué)的標(biāo)底

公司工程技術(shù)部對(duì)標(biāo)底編制十分重視，結(jié)合了很多過去經(jīng)驗(yàn)，編制標(biāo)底時(shí)注意與市場(chǎng)的實(shí)際變化相吻合，實(shí)事求是、切合實(shí)際，保證標(biāo)底編制質(zhì)量，把工程標(biāo)底控制在合理造價(jià)的下限。

1.3.2、確定適合的發(fā)包方式

公司工程技術(shù)部根據(jù)工程的規(guī)模、性質(zhì)、特點(diǎn)，確定邀請(qǐng)招標(biāo)的發(fā)包方式來控制工程造價(jià)。在工程招標(biāo)中引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，使各施工方在保證最低的企業(yè)利潤(rùn)情況下，報(bào)出非常優(yōu)惠的價(jià)格，杜絕議標(biāo)或變相議標(biāo)。以往建設(shè)經(jīng)驗(yàn)證明，凡是先開工后定價(jià)的工程多半造價(jià)偏高。

1.3.3、制定嚴(yán)密的招標(biāo)文件，公平競(jìng)爭(zhēng)，合理招投標(biāo)

實(shí)行公平合理的招投標(biāo)，使承擔(dān)的工程造價(jià)更加合理，并可有效地控制工程造價(jià)。所以在招投標(biāo)過程中，要有明確的透明度，使招投標(biāo)單位思想明確，對(duì)招投標(biāo)工作放心，真正體現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的公平競(jìng)爭(zhēng)。

1.3.4、慎重地選擇施工隊(duì)伍

公司根據(jù)工程規(guī)模、技術(shù)要求，認(rèn)真挑選施工單位、監(jiān)理單位。選擇了技術(shù)、資金、施工力量雄厚的施工企業(yè)，選擇了業(yè)績(jī)較好的監(jiān)理公司。

1.3.5、對(duì)工程的質(zhì)量嚴(yán)格把關(guān)加強(qiáng)質(zhì)量管理，不要出現(xiàn)過多的返工率。

在項(xiàng)目施工過程中，嚴(yán)格把質(zhì)量關(guān)，這就需要對(duì)其中所存在的任何細(xì)節(jié)都應(yīng)該引起足夠的重視。在整個(gè)項(xiàng)目施工過程中，各方質(zhì)量監(jiān)管人員都需要對(duì)施工所有工序的管理工作和質(zhì)量檢查加大力度，采取科學(xué)的措施，以免不必要的質(zhì)量問題出現(xiàn)，從而使因?yàn)橘|(zhì)量問題而造成的人力、物力、財(cái)力浪費(fèi)現(xiàn)象。

1.4、項(xiàng)目實(shí)施階段的工程造價(jià)控制與管理

1.4.1、施工中設(shè)計(jì)變更的控制

建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位和施工單位在工程開工前認(rèn)真審核設(shè)計(jì)圖紙，嚴(yán)格遵守設(shè)計(jì)規(guī)范，把可能在施工中出現(xiàn)的問題，在圖紙會(huì)審階段進(jìn)行解決，避免在施工過程中影響工程進(jìn)度和質(zhì)量，或發(fā)生返工等現(xiàn)象，造成不必要的人力、物力和財(cái)力的浪費(fèi)。

1.4.2、確保簽證的質(zhì)量

公司為了確保工程簽證的客觀、準(zhǔn)確，強(qiáng)調(diào)辦理工程簽證的及時(shí)性，對(duì)簽證的描述要求客觀、準(zhǔn)確，要求隱蔽簽證要以圖紙為依據(jù)，標(biāo)明被隱蔽部位、項(xiàng)目和工藝、質(zhì)量完成情況，如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定，還要求標(biāo)明幾何尺寸，并附上簡(jiǎn)圖。施工圖以外的現(xiàn)場(chǎng)簽證，必須寫明時(shí)間、地點(diǎn)、事由、幾何尺寸或原始數(shù)據(jù)，不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價(jià)。

2、項(xiàng)目建設(shè)期

項(xiàng)目建設(shè)期又分為以下幾個(gè)階段：

1）、招投標(biāo)及承包合同簽訂階段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具備了招標(biāo)條件以后，發(fā)出邀請(qǐng)函，投標(biāo)單位進(jìn)行投標(biāo)報(bào)價(jià)，并進(jìn)一步簽訂承包合同，此階段的管理目標(biāo)是簽訂工程承包合同，合同簽訂應(yīng)符合平等互利、等價(jià)有償?shù)脑瓌t，合同內(nèi)容力求細(xì)致嚴(yán)密，用詞、用字要做到準(zhǔn)確無誤，杜絕在工程結(jié)算后期出現(xiàn)不必要的扯皮現(xiàn)象。

2）、施工準(zhǔn)備階段。在確定了施工單位，簽訂了施工承包合同以后，建設(shè)單位要組建項(xiàng)目經(jīng)理部，進(jìn)行施工準(zhǔn)備，使工程盡量具備開工和連續(xù)施工的條件。此階段工作重點(diǎn)：根據(jù)項(xiàng)目需要配備技術(shù)管理人員。編制項(xiàng)目實(shí)施方案并進(jìn)行施工現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備以及三通一平，使現(xiàn)場(chǎng)具備施工條件。

3）、施工階段。此階段目標(biāo)是完成合同內(nèi)全部施工任務(wù)，以達(dá)到驗(yàn)收、交付使用的條件。

此階段工作重點(diǎn)：按照項(xiàng)目實(shí)施方案結(jié)合施工承包合同內(nèi)容安排施工；在施工過程中要努力做好動(dòng)態(tài)控制及調(diào)整工作，做好安全、質(zhì)量、進(jìn)度、造價(jià)等目標(biāo)的控制，實(shí)行文明施工；做好內(nèi)外部門溝通協(xié)調(diào)工作。在實(shí)際工作中的體會(huì)：

a、監(jiān)理單位人員整體素質(zhì)不高，起不到應(yīng)有的作用，大量的工作由建設(shè)單位來做并且容易造成管理上的漏洞。

b、工程成本控制方面在此階段應(yīng)高度重視起來，比如材料領(lǐng)取必須制定嚴(yán)格的措施，杜絕施工浪費(fèi)。

c、成品保護(hù)不能只放在口頭上，要注重細(xì)節(jié)管理，避免因疏忽大意導(dǎo)致的質(zhì)量事故及延誤工期。

3、項(xiàng)目交付使用及后期維護(hù)

3.1、工程驗(yàn)收、結(jié)算階段。

這一階段主要進(jìn)行以下工作：各分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收并對(duì)不合格部位重新修理等收尾工作、進(jìn)行已完工程設(shè)備試運(yùn)轉(zhuǎn)、竣工結(jié)算等。在此過程中要做好相關(guān)資料整理、竣工圖紙審核，避免因資料缺失及竣工圖紙審核不嚴(yán)格，給后續(xù)結(jié)算工作帶來負(fù)面影響，個(gè)人認(rèn)為此項(xiàng)工作應(yīng)責(zé)任到人并嚴(yán)格執(zhí)行獎(jiǎng)罰制度。

3.2、維保、回訪階段。

此階段是按合同約定的事項(xiàng)進(jìn)行回訪與保修服務(wù)，該階段主要進(jìn)行以下工作：a.進(jìn)行必要的技術(shù)咨詢服務(wù)。b.進(jìn)行工程回訪，聽取業(yè)主意見。c.總結(jié)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。d.觀察使用中的問題，做好相關(guān)記錄。e.進(jìn)行必要的維護(hù)、維修和保養(yǎng)工作。

4、房地產(chǎn)企業(yè)必須重視品牌發(fā)展戰(zhàn)略

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正處于高增長(zhǎng)、高需求、高品位的發(fā)展階段。未來房地產(chǎn)市場(chǎng)，只能靠精品和品牌來占領(lǐng)，品牌是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物。隨著中國(guó)正式加入WTO，外國(guó)房地產(chǎn)名牌企業(yè)對(duì)中國(guó)市場(chǎng)虎視眈眈，有的公司甚至規(guī)劃要每年開發(fā)上千萬平米。中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)必須加快品牌化的步伐，把房地產(chǎn)品牌做好，牢牢扎根在中國(guó)大地，迎接新的挑戰(zhàn)。

決策者應(yīng)對(duì)企業(yè)品牌進(jìn)行長(zhǎng)期性、全面性和總體性的謀劃和運(yùn)籌。品牌策劃有其自身的規(guī)律。其策劃者必須樹立創(chuàng)新意識(shí)。在經(jīng)營(yíng)管理上要有超前意識(shí)、運(yùn)作和實(shí)施過程中必須具備高超的組織協(xié)調(diào)能力、資源統(tǒng)籌能力、挖掘和吸引顧客能力、綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。要提升企業(yè)核心、房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，就必須牢固地樹立品牌意識(shí)，并按照品牌策劃的自身規(guī)律運(yùn)作。

5、結(jié)語

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理不能單純的認(rèn)為是買一塊地，蓋一棟房子，賣了就算完，這個(gè)過程中我們會(huì)和許多單位、部門，以及無數(shù)的業(yè)主發(fā)生千絲萬縷的聯(lián)系，要想在房地產(chǎn)行業(yè)站穩(wěn)腳跟，要想獲得一個(gè)好的品牌形象，就必須深入的去研究探索，在項(xiàng)目管理過程中認(rèn)真的汲取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，加強(qiáng)學(xué)習(xí)，不斷提高業(yè)務(wù)管理水平，把各項(xiàng)工作做扎實(shí)，這樣才能應(yīng)對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和復(fù)雜多變的外部環(huán)境。

參考文獻(xiàn)：

[1]張輝.談質(zhì)量目標(biāo)管理在建筑施工管理中的應(yīng)用[J].陜西建筑.2007（7）：54～55

篇9

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；投資成本控制；設(shè)計(jì)階段；招投清單

一、概述

房地產(chǎn)建筑產(chǎn)品除了安全、科學(xué)、適宜、美觀的功能價(jià)值外，怎樣進(jìn)行投資成本控制，對(duì)創(chuàng)造社會(huì)物質(zhì)文明和提高人們生活水平，以及房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有非常重要的意義。

（一）投資成本控制的含義

投資成本控制就是在把開發(fā)項(xiàng)目的投資控制在批準(zhǔn)的投資限額以內(nèi)，保證開發(fā)項(xiàng)目投資控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，力求在開發(fā)項(xiàng)目中合理使用人力、財(cái)力、物力，獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益[1]。

（一）投資成本控制的意義

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過高速發(fā)展，已經(jīng)走出了暴利時(shí)代，微利時(shí)代的房地產(chǎn)投資成本控制的意義比房地產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張更為重要。在未來售價(jià)不明確或只能預(yù)估售價(jià)的情況下，成本控制不力的企業(yè)必將被市場(chǎng)逐漸淘汰。

二、項(xiàng)目決策階段的投資成本控制

本階段基本上決定了項(xiàng)目的投資總額。

可靠的投資估算是項(xiàng)目決策的關(guān)鍵依據(jù)。投資估算的準(zhǔn)確程度，直接影響項(xiàng)目的可行性和投資效益。在該階段應(yīng)全面認(rèn)真收集有關(guān)資料，通過與類似工程的對(duì)比和各類技術(shù)參數(shù)的研究[2]，周密地編制投資估算，充分預(yù)計(jì)各種因素對(duì)工程造價(jià)的影響，使投資估算符合實(shí)際并留有必要空間，使其真正起到控制項(xiàng)目總投資的作用。

由于可行性研究報(bào)告和項(xiàng)目建議書階段主要是以經(jīng)濟(jì)分析和方案為主，內(nèi)容和深度不夠，工程量不明確，投資估算的內(nèi)容都比較簡(jiǎn)單和粗略，漏項(xiàng)嚴(yán)重，所以準(zhǔn)確性較差。甚至有時(shí)建設(shè)單位為了所報(bào)項(xiàng)目能被批準(zhǔn)，在做投資估算時(shí)有意低估，增加了投資估算的不準(zhǔn)確性。 因此，在投資決策階段應(yīng)該充分做好基礎(chǔ)資料的收集，以及同類項(xiàng)目的相關(guān)資料等。投資管理人員要對(duì)資料的準(zhǔn)確性、可靠性進(jìn)行認(rèn)真分析和選用。

（一）進(jìn)行政策風(fēng)險(xiǎn)研究

房地產(chǎn)業(yè)隨時(shí)都有可能受到國(guó)家調(diào)控政策的影響，投資風(fēng)險(xiǎn)較大。因此，在策劃階段一定要專門研究國(guó)家對(duì)該產(chǎn)業(yè)的政策及其今后發(fā)展趨勢(shì)。

（二）進(jìn)行市場(chǎng)和受眾分析

進(jìn)行周密的市場(chǎng)調(diào)查，分析項(xiàng)目所在地的人文風(fēng)俗、經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)、消費(fèi)觀驗(yàn)等，充分掌握市場(chǎng)需求，掌握項(xiàng)目所在地施工行業(yè)的狀況，定位產(chǎn)品檔次和風(fēng)格、樓盤布局和戶型等。

（三）可類比項(xiàng)目分析等

收集周邊項(xiàng)目的情況，研究類似項(xiàng)目的實(shí)施情況等，進(jìn)行類比分析，確認(rèn)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度，并做好對(duì)策預(yù)案。

（四）進(jìn)行財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析和評(píng)價(jià)，確定評(píng)價(jià)指標(biāo)數(shù)據(jù)和開發(fā)的可行性

1、主要評(píng)價(jià)指標(biāo)如下：

（1）項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后）；

（2）項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資回收期；

（3）項(xiàng)目總投資收益率；

（4）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）；

（5）項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前）等。

2、做好稅務(wù)籌劃工作?！镀髽I(yè)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)操作手冊(cè)：合理避稅、稅務(wù)稽查、權(quán)益維護(hù)》對(duì)怎樣房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃減輕稅負(fù)、節(jié)約稅賦，智慧經(jīng)營(yíng)進(jìn)行了深入的分析[3]。

3、合理確定評(píng)價(jià)基準(zhǔn)。在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，評(píng)價(jià)指標(biāo)的選用是項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的關(guān)鍵，直接影響評(píng)價(jià)的質(zhì)量。合理確定評(píng)價(jià)指標(biāo)和基準(zhǔn)參數(shù)，以合理評(píng)價(jià)投資效益對(duì)項(xiàng)目取舍實(shí)行效益否決制，達(dá)不到經(jīng)濟(jì)效益標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目不予立項(xiàng)。

（五）項(xiàng)目實(shí)施的時(shí)間跨度也直接影響項(xiàng)目成本和效益，必須制定切實(shí)可行的項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃。

三、嚴(yán)格設(shè)計(jì)和監(jiān)理單位的招標(biāo)工作

嚴(yán)格資質(zhì)要求，采取招標(biāo)方式，通過競(jìng)爭(zhēng)，選擇信譽(yù)和業(yè)績(jī)良好，并且有長(zhǎng)期同類工程經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)和監(jiān)理單位。

四、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是進(jìn)行投資控制最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)

設(shè)計(jì)階段的投資控制是項(xiàng)目投資成本控制的重點(diǎn)[4]。

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目盈利與否，除了政策的因素，對(duì)投資影響最大的就是設(shè)計(jì)因素，它延伸和執(zhí)行了項(xiàng)目決策的意圖，。因此，設(shè)計(jì)階段是進(jìn)行項(xiàng)目投資成本控制最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。

投資成本控制并非一味強(qiáng)調(diào)投資成本越少越好，而是要積極運(yùn)用價(jià)值工程原理[5][6]以最合理的投資成本形成最有效的項(xiàng)目造型、安全和功能等要求，即合理進(jìn)行資源配置，選擇最優(yōu)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)方案。

（一）初步設(shè)計(jì)階段

實(shí)行限額設(shè)計(jì)是設(shè)計(jì)過程中行之有效的投資成本控制方法。

初步設(shè)計(jì)階段各專業(yè)設(shè)計(jì)人員應(yīng)掌握設(shè)計(jì)任務(wù)書的設(shè)計(jì)原則、建設(shè)方針、以及各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，根據(jù)可行性分析和市場(chǎng)變化情況，調(diào)整和細(xì)化建筑總平面布局、單體形狀及平面布局，處理好關(guān)鍵設(shè)備和工藝流程等，多做幾套方案，同時(shí)建立造價(jià)控制系統(tǒng)，細(xì)化和修正決策階段的投資估算，通過多個(gè)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比選，把初步設(shè)計(jì)造價(jià)嚴(yán)格控制在投資限額內(nèi)。

（二）技術(shù)設(shè)計(jì)階段

1、進(jìn)行基坑支護(hù)選型、建筑與結(jié)構(gòu)匹配的經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較論證。在住宅建筑中，基礎(chǔ)的施工占著極為重要的地位，它的施工質(zhì)量直接影響著建（構(gòu)）筑物的使用安全和壽命[7]，以及項(xiàng)目造價(jià)。

2、合理選擇設(shè)備。高層建筑尚需合理設(shè)置轉(zhuǎn)換層和設(shè)備間，既滿足使用功能，又考慮空間的美觀性要求。

3、合理采用新技術(shù)、新材料、新工藝。

4、掌握項(xiàng)目所在地的建設(shè)施工市場(chǎng)情況，因地制宜、就地取材，從設(shè)計(jì)源頭降低投資成本。

（三）施工圖設(shè)計(jì)階段

1、施工圖設(shè)計(jì)文件的規(guī)范性、深度、細(xì)度和精度對(duì)造價(jià)文件的編制以及施工階段的影響特別大，特別是目前實(shí)施清單報(bào)價(jià)模式，更對(duì)這方面提出了更高的要求。若上述方面達(dá)不到要求，一方面不能滿足準(zhǔn)確編制招標(biāo)清單的需要，另一方面容易導(dǎo)致施工圖設(shè)計(jì)階段變更頻繁，給投資控制工作帶來不確定性。

2、嚴(yán)密的編制投資預(yù)算和招標(biāo)控制價(jià)。

（四）各專業(yè)人員必須共同參與，密切配合

投資控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，需要各專業(yè)技術(shù)人員共同參與，密切配合，造價(jià)工程師、物業(yè)管理人員、銷售管理人員必須全面全過程全方位的參與設(shè)計(jì)工作。

五、做好施工招標(biāo)準(zhǔn)備是前期投資控制的又一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)

（一）合理確定發(fā)包模式，選擇資質(zhì)符合要求、信譽(yù)、實(shí)力和業(yè)績(jī)良好，且有同類工程經(jīng)驗(yàn)的施工單位

（二）做好編制施工招標(biāo)文件及招標(biāo)控制價(jià)的準(zhǔn)備工作

往往由于招標(biāo)文件編制不嚴(yán)密，有關(guān)表述模棱兩可，造成投標(biāo)報(bào)價(jià)不準(zhǔn)確，給施工階段帶來爭(zhēng)議。

（三）做好編制施工招標(biāo)清單的準(zhǔn)備工作

應(yīng)高度重視分部分項(xiàng)工程量清單工程量的準(zhǔn)確性，及其項(xiàng)目特征描述的正確性，避免在施工合同履約過程中產(chǎn)生分歧，導(dǎo)致糾紛和索賠。

（四）明確施工合同中以下方面的內(nèi)容尤其重要：承包范圍、合同價(jià)款方式的約定、合同價(jià)款調(diào)整的約定、計(jì)量支付合同條款的約定、風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的約定、措施費(fèi)的約定等

六、結(jié)論

房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資成本控制貫穿于項(xiàng)加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)、招標(biāo)和施工建設(shè)三個(gè)階段的工作，進(jìn)行主動(dòng)投資控制，過去較長(zhǎng)時(shí)間卻普遍忽視了設(shè)計(jì)與招標(biāo)這兩個(gè)階段的控制，往往把精力放在施工階段。只有扭轉(zhuǎn)這種觀念，認(rèn)真做好上述各方面的工作，才能達(dá)到房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本控制的預(yù)期目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

[1]卜一德：《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理手冊(cè)》第二版，中國(guó)建筑工業(yè)出版社出版，2006年1月第二版

[2]中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部：《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》GB50500-2008，中國(guó)計(jì)劃出版社，2008年9月第一版

[3]江正榮：《建筑地基與基礎(chǔ)施工手冊(cè)》第二版，中國(guó)建筑工業(yè)出版社出版，2005年6月第二版

篇10

轉(zhuǎn)讓方（甲方）：

法定代表人：職務(wù)：國(guó)籍：

住所：

開戶行：帳號(hào)：

受讓方（甲方）：

法定代表人：職務(wù)：國(guó)籍：

住所：

開戶行：帳號(hào)：

甲、乙雙方根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》等法律、法規(guī)的規(guī)定，按照平等互利的原則，經(jīng)過雙方協(xié)商一致，就房地產(chǎn)項(xiàng)目（簡(jiǎn)稱項(xiàng)目）轉(zhuǎn)讓達(dá)成致意見，特簽定本合同。

第一條：房地產(chǎn)項(xiàng)目概況

1.1項(xiàng)目名稱：，位于，其四至范圍為：東至，西至于，南至，北至。（詳見附件一，規(guī)劃拴樁紅線圖）；本轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目包括在建構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施等（詳見附件二）。

1.2項(xiàng)目使用性質(zhì)：（住宅、商業(yè)）

1.3項(xiàng)目規(guī)劃條件：

（1）占地面積：平方米；

（2）規(guī)則容積率；

（3）限高：

（4）總建筑面積：平方米；

（5）地上面積：平方米；

（6）地下面積：平方米；

1.4規(guī)劃指標(biāo)：

1.5項(xiàng)目投資建設(shè)情況：本房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資額萬元，現(xiàn)轉(zhuǎn)讓方已累計(jì)投資萬元，達(dá)總投資額的25%以上。

1.6其他情況。

第二條項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)現(xiàn)狀

由甲乙方雙方共同確認(rèn)后形成書面文件作為本合同的附件，作為本合同的內(nèi)容（詳見附件三）。

第三條項(xiàng)目法律手續(xù)

3.1甲方以方式取得該項(xiàng)目的國(guó)有土地使用權(quán)，國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同編號(hào)：；甲方已按國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同全部交清土地出讓金，并取得國(guó)有土地使用權(quán)證書為；國(guó)有使用權(quán)使用期限從年月日計(jì)算，為年；

3.2該項(xiàng)目的拆遷許可證號(hào)為；

3.3該項(xiàng)目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證號(hào)為；

3.4該項(xiàng)目的建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為；

3.5該項(xiàng)目的建設(shè)工程開工許可證號(hào)為；

3.6該項(xiàng)目的固定資產(chǎn)投資計(jì)劃立項(xiàng)批準(zhǔn)文為；

3.7該項(xiàng)目的商品房預(yù)售許可證號(hào)為；外銷許可證號(hào)為；

3.8《項(xiàng)目建議書》、《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》《項(xiàng)目環(huán)境影響研究報(bào)告》

3.9；等。

第四條法律手續(xù)的轉(zhuǎn)移

4.1項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，本合同第三條甲方已取得的各項(xiàng)法律手續(xù)和許可證件（包括交清土地出讓金的憑證）在本合同生效之日起十五個(gè)工作日內(nèi)交付給乙方。乙方自行向政府有關(guān)主管部門辦理轉(zhuǎn)移手續(xù)，甲方應(yīng)積極協(xié)助。乙方未按本合同第五條的約定及時(shí)向甲方支付有關(guān)費(fèi)用，或未按政府有關(guān)部門的規(guī)定提供轉(zhuǎn)交證件所需要的證明文件而導(dǎo)致不能獲政府有關(guān)部門批準(zhǔn)的，甲方有權(quán)拒交有關(guān)證件。

4.2甲方保證各項(xiàng)法律手續(xù)轉(zhuǎn)移的確定性，如因其中某項(xiàng)手續(xù)因甲方的責(zé)任無法確定地轉(zhuǎn)移而影響項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓，甲乙雙方同意按（）處理：

4.2.1雙方共同向政府主管部門申請(qǐng)補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)，其補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)的一切費(fèi)用由甲方承擔(dān)；若補(bǔ)辦不成功時(shí)，甲乙雙方按4.2.2處理；

4.2.2合同解除，甲方退還乙方全部已付費(fèi)用，并按乙方已付費(fèi)用的%予以賠償；

4.2.3.4.3如果因乙方的責(zé)任無法確定地轉(zhuǎn)移其中某項(xiàng)手續(xù)而影響項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓，甲方雙方同意按以下方法之一處理：

4.3.1合同解除，甲方不退還乙方所交定金，退還乙方其他已付費(fèi)用。同時(shí)，乙方在接手項(xiàng)目后已投入項(xiàng)目資金或其他資產(chǎn)，甲方不再折價(jià)返還乙方。

4.3.2合同解除，乙方按已付費(fèi)用的%賠償甲方的損失。

第五條項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)及其支付

5.1項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)總額：乙方應(yīng)向甲方支付合同項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)為萬元。

5.2付款方式：轉(zhuǎn)賬或以轉(zhuǎn)賬支票支付。

5.3付款期限：

乙方須在年月日前向甲方支付定金萬元；

乙方須在年月日前向甲方支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)萬元；

乙方須在年月日前向甲方支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)萬元；

乙方須在年月日前向甲方支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)萬元；

乙方須在年月日前將轉(zhuǎn)讓費(fèi)用余額即萬元向甲方付清。

第五條項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的間接費(fèi)用

5.1項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)發(fā)生的房地產(chǎn)稅、契稅、印花稅等稅費(fèi)的承擔(dān)依國(guó)家稅法規(guī)定。

5.2項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后，項(xiàng)目發(fā)生的需向政府有關(guān)部門支付的一切費(fèi)用（本合同其他條款特別約定的除外）全部由乙方承擔(dān)。

第六條項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后辦理法律手續(xù)義務(wù)

乙方按該項(xiàng)目原有的國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同及附件、城市規(guī)劃的批準(zhǔn)文件、固定資產(chǎn)投資計(jì)劃的批準(zhǔn)文件、拆遷批準(zhǔn)文件等受讓該項(xiàng)目后進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。確有必要修訂有關(guān)限制條件的，由乙方在受讓項(xiàng)目后自行向有關(guān)部門申請(qǐng)，辦理有關(guān)法律手續(xù)，甲方承擔(dān)協(xié)助辦理的義務(wù)。

第六條甲方關(guān)于項(xiàng)目工程建設(shè)的責(zé)任

6.1甲方向乙方轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目尚需完成工程（依實(shí)際情況約定，如6.1.1）：

6.1.1負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目紅線內(nèi)的拆遷，清理工作，配合乙方做好臨時(shí)用水、電管線到紅線的接用，并承擔(dān)其費(fèi)用；

6.1.2；

6.1.3等。

第七條甲方關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)各項(xiàng)未完審批手續(xù)有關(guān)費(fèi)用的責(zé)任。（依實(shí)際情況約定）

7.1；

7.2；

7.3.

第八條項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后，開發(fā)項(xiàng)目甲方與其他第三人簽訂的合同的處理

8.1甲方應(yīng)如實(shí)提供該項(xiàng)目所涉及的甲方與他方簽訂的設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理、商品房預(yù)售等方面合同尚需由乙方繼續(xù)履行的所有合同原件，或經(jīng)與原件核對(duì)一致，除非甲方已解除原簽合同。

8.2項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后，需由乙方繼續(xù)履行的合同細(xì)目如下（內(nèi)容詳見附件四）（依實(shí)際情況約定）

8.2.1《建設(shè)工程承包合同》；

8.2.2《工程監(jiān)理合同》；

8.2.3《商品房預(yù)

售合同》，共份；

8.2.4.

8.3甲方應(yīng)當(dāng)通知上述合同的合同當(dāng)事人，與乙方一起協(xié)商有關(guān)合同繼續(xù)履行事項(xiàng)，并按以下方式處理原合同事宜。

8.3.1若幾方達(dá)成協(xié)議，應(yīng)簽訂對(duì)原合同的書面補(bǔ)充協(xié)議。

8.3.2若達(dá)不成被充協(xié)議，甲方應(yīng)當(dāng)與原合同當(dāng)事人負(fù)責(zé)解除，其引發(fā)的合同責(zé)任應(yīng)當(dāng)由甲方承擔(dān)，與乙方無關(guān)。

8.4上述8.3商談補(bǔ)充合同所產(chǎn)生的費(fèi)用由甲方承擔(dān)。

第九條甲方責(zé)任

9.1甲方保證其有資格轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，并保證項(xiàng)目符合法定轉(zhuǎn)讓條件；

9.2甲方保證項(xiàng)目不存在為第三人或甲方債務(wù)擔(dān)保的情形。

9.3甲方保證項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，不存在法院查封、扣押等情形。

9.4甲方保證項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)不存在有其他行使《中華人民共和國(guó)合同法》第286條規(guī)定的優(yōu)先受償權(quán)的情形；

9.5甲方應(yīng)當(dāng)如實(shí)向乙方提供項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)現(xiàn)狀情況；

9.6甲方應(yīng)按本合同第4.1條約定及時(shí)向乙方提供許可證件和法律文件，并積極協(xié)助乙方向有關(guān)部門辦理相關(guān)轉(zhuǎn)移手續(xù)；

9.7甲方應(yīng)對(duì)本合同任何一方有關(guān)事宜保密，并不得將甲方在與乙方商談項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的過程中及以后在履行本合同的過程中所獲取乙方任何商業(yè)秘密（資料）泄露（包括故意或過失）給與本合同無關(guān)的任何其它方或個(gè)人，除非并直至該等商業(yè)秘密（資料）已正當(dāng)?shù)貫楣娝ぁ?/p>

9.8甲方應(yīng)按本合同約定履行其他義務(wù)。

第十條乙方責(zé)任

10.1乙方保證有資格受讓項(xiàng)目，并有能力繼續(xù)開發(fā)建設(shè)本合同項(xiàng)目；

10.2乙方應(yīng)當(dāng)按本合同第五條的約定向乙方支付項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)；

10.3乙方應(yīng)積極協(xié)助甲方處理項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓前所簽訂的合同事宜；

10.4乙方保證履行甲方已按本合同第八條處理的后由乙方履行的有關(guān)設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理、商品房預(yù)售等合同。

10.5乙方應(yīng)對(duì)本合同任何一方有關(guān)事宜保密，并不得將乙方在與甲方商談項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的過程中及以后在履行本合同的過程中所獲取甲方任何商業(yè)秘密（資料）泄露（包括故意或過失）給與本合同無關(guān)的任何其它方或個(gè)人，除非并直至該等商業(yè)秘密（資料）已正當(dāng)?shù)貫楣娝ぁ?/p>

10.6甲方應(yīng)按本合同約定履行其他義務(wù)。

第十一條違約責(zé)任

11.1甲方違約責(zé)任

11.1.1甲方若沒有資格轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目或項(xiàng)目不符合法定轉(zhuǎn)讓條件，而乙方不知曉或不可能知曉的，致使本合同無效時(shí)，乙方應(yīng)向甲方賠償項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)的%，若乙方實(shí)際損失超過此賠償額時(shí)，超過部分甲方應(yīng)據(jù)實(shí)賠償。

11.1.2甲方未按本合同第四條約定按時(shí)向乙方轉(zhuǎn)交有關(guān)證件的或甲方未按本合同第九條9.1款至9.5款的義務(wù)（有一款即可）時(shí)，視為甲方根本違約，乙方有權(quán)解除合同，甲方退還乙方全部已付費(fèi)用，并按項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)的%向乙方支付違約金，若乙方實(shí)際損失超過此違約金時(shí)，超過部分甲方應(yīng)據(jù)實(shí)賠償。

11.1.3甲方?jīng)]有11.1.2的根本違約情況下，而未按本合同第九條9.6至9.8款履行其義務(wù)時(shí)，甲方應(yīng)向乙方支付違約金元。

11.2乙方違約責(zé)任

11.2.1乙方若沒有法定資質(zhì)受讓項(xiàng)目而甲方不知曉或不可能知曉，而致使本合同無效時(shí)，乙方應(yīng)向甲方賠償項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)的%，若甲方實(shí)際損失超過此賠償額時(shí)，超過部分乙方應(yīng)據(jù)實(shí)賠償；

11.2.2乙方未按本合同第五條約定向按期如數(shù)向甲方支付項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)，每逾期一日按項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)用的萬分之支付違約金。若逾期超過30日，甲方有權(quán)解除合同，罰沒定金。同時(shí)，乙方再按已付項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)的%向甲方賠償。若甲方實(shí)際損失超過此兩項(xiàng)賠償費(fèi)用時(shí)，超過部分乙方仍須據(jù)實(shí)賠償。

11.2.3未履行本合同約定的其他義務(wù)時(shí)，甲方應(yīng)向乙方支付違約金元。

第十二條不可抗力

不可抗力指不能預(yù)見，不能避免并不能克服的客觀情況，包括因國(guó)家政策的變動(dòng)、城市規(guī)劃的更改等。

由于不可抗力的原因，致使直接影響本合同的履行或者不能按條件履行時(shí)，應(yīng)書面通知對(duì)方，并在15日內(nèi)提供事故詳情及合同不能履行或者部分不能履行，或者需要延遲履行的理由的有并效證明文件，此項(xiàng)證明文件應(yīng)由事故發(fā)生地區(qū)的有權(quán)權(quán)力機(jī)關(guān)或公證機(jī)構(gòu)出具。按其對(duì)履行需要影響的程度，由雙方協(xié)商解決是否需要或部分免除履行需要的責(zé)任或延期履行的協(xié)議。

第十三條法律適用

本合同的訂立、效力、解釋、履行和爭(zhēng)議的解決，適用中華人民共和國(guó)的法律。

第十四條爭(zhēng)議的解決

因執(zhí)行協(xié)議所發(fā)生的或與本合同有關(guān)的一切爭(zhēng)議，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決。如協(xié)商不能解決，雙方同意按以下第方式解決。

（一）向項(xiàng)目所在地人民法院

（二）向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。

第十五條合同文字

本協(xié)議文本用中方寫成。本協(xié)議正本三份，甲乙雙方各持一份，另一份由甲乙雙方共同報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。

第十六條合同生效及其它

本合同自甲方雙方簽字、蓋章后，經(jīng)政府審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后生效。

本合同未盡事宜，甲、乙雙方另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議具有本合同同等法律效力。

第十七條合同附件

附件包括與本合同相關(guān)的協(xié)議，附圖、附表、交接手續(xù)等，是本合同不可分割的組成部分。

附件（一）

附件（二）

附件（三）

附件（四）

附件（五）

附件（六）

甲方：

住所：開戶行：

賬號(hào)：

年月日

乙方：

住所：法定代表人：

委托人：

電話：

傳真：

開戶行：

賬號(hào)：

法定代表人：

委托人：

電話：

傳真：