導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇房屋所有權(quán)公證書，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

何某是一名退休工人，他和老伴有一套95平方米的樓房，二子一女都在外地工作。老伴去世后，在老屋獨(dú)居的何某感到十分孤獨(dú)，決定再婚。再婚前他和子女們協(xié)商，決定對(duì)他獨(dú)居的價(jià)值60萬(wàn)元的房屋進(jìn)行處理。協(xié)商的結(jié)果是：屬于前老伴的一半房產(chǎn)歸大兒子繼承，屬于他的一半房產(chǎn)贈(zèng)與小兒子。不知依法如何履行手續(xù)？

說(shuō)法：民法中的“繼承”是將死者生前的財(cái)產(chǎn)和其他合法權(quán)益轉(zhuǎn)歸有權(quán)取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的人所有的一種法律制度?！独^承法》第十五條、第二十六條規(guī)定：繼承人應(yīng)當(dāng)本著互諒互讓、和睦團(tuán)結(jié)的精神，協(xié)商處理繼承問題。遺產(chǎn)分割的時(shí)間、辦法和份額，由繼承人協(xié)商確定。夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的共同所有的財(cái)產(chǎn)，除有約定的以外，如果分割遺產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)先將共同所有的財(cái)產(chǎn)的一半分出為配偶所有，其余的為被繼承人的遺產(chǎn)。就何某前老伴的房產(chǎn)部分，可以從何某和前老伴的共同房產(chǎn)中分出，作為何某前老伴的遺產(chǎn)，按何某和子女們的協(xié)議可以由何某的大兒子繼承。

贈(zèng)與，是一種財(cái)產(chǎn)所有人以自己之財(cái)產(chǎn)無(wú)償給予他人、經(jīng)他人允受而生效力的行為。就何某的那部分房產(chǎn)，何某想贈(zèng)與小兒子，根據(jù)《合同法》第一百八十五條的規(guī)定“贈(zèng)與合同是贈(zèng)與人將自己的財(cái)產(chǎn)無(wú)償給予受贈(zèng)人，受贈(zèng)人表示接受贈(zèng)與的合同”，何某可以通過和小兒子簽訂贈(zèng)與合同把自己的那部分房產(chǎn)贈(zèng)給他。

房屋產(chǎn)權(quán)是一種物權(quán)，物權(quán)是權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。根據(jù)物權(quán)法第九條“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力”以及《合同法》第一百八十七條“贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)依法需要辦理登記等手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)辦理有關(guān)手續(xù)”的規(guī)定，依據(jù)繼承、贈(zèng)與協(xié)議最終完成房屋所有權(quán)的變更，即把何某和何某老伴共有房屋變更為何某和大兒子的共有房產(chǎn)，再把何某和大兒子的共有房產(chǎn)變更為何某大兒子和小兒子的共有房產(chǎn)。

要辦理相關(guān)登記手續(xù)，按照司法部、原建設(shè)部聯(lián)合的《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》的規(guī)定，必須到公證處辦理相關(guān)公證?！锻ㄖ返谝粭l、第三條規(guī)定：“繼承房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)持公證機(jī)關(guān)出具的繼承權(quán)公證書和房產(chǎn)所有權(quán)證、契證到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)”“接受贈(zèng)與房產(chǎn)的受贈(zèng)人，應(yīng)當(dāng)持房產(chǎn)所有人贈(zèng)與公證書和本人接受贈(zèng)與公證書，或持雙方共同辦理的贈(zèng)與合同公證書，以及房產(chǎn)所有權(quán)證、契證，到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)”。繼承房產(chǎn)，繼承人應(yīng)當(dāng)辦理繼承權(quán)公證書。贈(zèng)與房產(chǎn)，贈(zèng)與人應(yīng)當(dāng)辦理贈(zèng)與公證書，受贈(zèng)人應(yīng)當(dāng)辦理接受贈(zèng)與公證書，或雙方共同辦理贈(zèng)與合同公證書，這些都是必須的。

篇2

    房地產(chǎn)公證怎么辦?

    一般辦理房地產(chǎn)公證遵循以下程序進(jìn)行:

    公證申請(qǐng)。當(dāng)事人向有管轄權(quán)的公證處提供申請(qǐng),填寫申請(qǐng)表,并提交房屋買賣合同、個(gè)人身份證件、產(chǎn)權(quán)證明及其他相關(guān)材料。

    公證受理。公證處對(duì)當(dāng)事人的公證申請(qǐng),經(jīng)審查符合公證條件的,予以受理。

篇3

1、辦理繼承房產(chǎn)公證流程：被繼承人的死亡證明(需到派出所辦理)；被繼承房屋的產(chǎn)權(quán)證明或者其他憑證；繼承人的相關(guān)身份證件。

2、如依據(jù)法定繼承辦理公證，則還需要：法定繼承人證明。需到死者生前所在單位(或居委會(huì)、村委會(huì))辦理。內(nèi)容主要為死者的配偶、父母、子女的相關(guān)情況。如法定繼承人大于一個(gè)，而房產(chǎn)只過戶給其中之一，需其他法定繼承人書面表示放棄對(duì)該房產(chǎn)的繼承。

3、在辦理完遺產(chǎn)繼承公正之后，繼承人即可到房產(chǎn)交易中心辦理繼承程序。所需提交的資料有：房屋所有權(quán)證書、房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)書(窗口領(lǐng)取)、繼承公證書、繼承人身份證件。

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篇4

(1)房屋贈(zèng)與合同是單務(wù)合同、無(wú)償合同

贈(zèng)與人自愿單方承擔(dān)將房屋無(wú)償贈(zèng)與對(duì)方的義務(wù)，但不享受對(duì)等的權(quán)利;受贈(zèng)人則享有無(wú)償接受對(duì)方所贈(zèng)房屋的權(quán)利，一般不承擔(dān)法律上的義務(wù)，即使受贈(zèng)人在接受贈(zèng)與時(shí)附有一些義務(wù)，但這些義務(wù)并非與所取得的權(quán)利互為代價(jià)。

(2)房屋贈(zèng)與合同是實(shí)踐性合同

贈(zèng)與人必須把贈(zèng)與房屋實(shí)際交付給受贈(zèng)人，受贈(zèng)人接受贈(zèng)與房屋后，房屋贈(zèng)與的民事法律行為才完成，合同才算生效。但在實(shí)物交付后，則不得再行撤回贈(zèng)與。如果因贈(zèng)與人撤回贈(zèng)與而發(fā)生糾紛，受贈(zèng)方可請(qǐng)求人民法院裁決。

(3)房屋贈(zèng)與合同是要式合同

房屋贈(zèng)與同房屋買賣一樣，都屬于所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。按照《城市私有房屋管理?xiàng)l例》的規(guī)定，應(yīng)提交各項(xiàng)證明辦理登記過戶手續(xù)。如果當(dāng)事人未辦理過戶手續(xù)，根據(jù)《合同法》第44條、1999年12月19日最高人民法院《關(guān)于適用(合同法)若干問題的解釋(一)》第9條的規(guī)定，贈(zèng)與合同仍然有效，但贈(zèng)與的房屋所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移。

相關(guān)法規(guī)

據(jù)國(guó)家財(cái)政部下發(fā)個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問題通知指出，三種情形下的房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅。通知全文如下：

一、以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅：

(一)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;

(二)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;

(三)房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。

二、贈(zèng)與雙方辦理免稅手續(xù)時(shí)，應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交以下資料：

(一)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔20xx〕144號(hào))第一條規(guī)定的相關(guān)證明材料;

(二)贈(zèng)與雙方當(dāng)事人的有效身份證件;

(三)屬于本通知第一條第(一)項(xiàng)規(guī)定情形的，還須提供公證機(jī)構(gòu)出具的贈(zèng)與人和受贈(zèng)人親屬關(guān)系的公證書(原件)。

(四)屬于本通知第一條第(二)項(xiàng)規(guī)定情形的，還須提供公證機(jī)構(gòu)出具的撫養(yǎng)關(guān)系或者贍養(yǎng)關(guān)系公證書(原件)，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或街道辦事處出具的撫養(yǎng)關(guān)系或者贍養(yǎng)關(guān)系證明。

稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審核贈(zèng)與雙方提供的上述資料，資料齊全并且填寫正確的，在提交的《個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》上簽字蓋章后復(fù)印留存，原件退還提交人，同時(shí)辦理個(gè)人所得稅不征稅手續(xù)。

三、除本通知第一條規(guī)定情形以外，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與他人的，受贈(zèng)人因無(wú)償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)所得，按照“經(jīng)國(guó)務(wù)院財(cái)政部門確定征稅的其他所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，稅率為20%。

四、對(duì)受贈(zèng)人無(wú)償受贈(zèng)房屋計(jì)征個(gè)人所得稅時(shí)，其應(yīng)納稅所得額為房地產(chǎn)贈(zèng)與合同上標(biāo)明的贈(zèng)與房屋價(jià)值減除贈(zèng)與過程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額。贈(zèng)與合同標(biāo)明的房屋價(jià)值明顯低于市場(chǎng)價(jià)格或房地產(chǎn)贈(zèng)與合同未標(biāo)明贈(zèng)與房屋價(jià)值的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)受贈(zèng)房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格或采取其他合理方式確定受贈(zèng)人的應(yīng)納稅所得額。

五、受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的收入減除原捐贈(zèng)人取得該房屋的實(shí)際購(gòu)置成本以及贈(zèng)與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額，為受贈(zèng)人的應(yīng)納稅所得額，依法計(jì)征個(gè)人所得稅。受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格或其他合理方式確定的價(jià)格核定其轉(zhuǎn)讓收入。

六、本通知自之日起執(zhí)行。

財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局

20xx年五月二十五日

【贈(zèng)與合同】房屋贈(zèng)與協(xié)議書范本

贈(zèng)與人： 、男、 歲、住 (下稱甲方)

受贈(zèng)人： 、男、 歲、住 (下稱乙方)

甲、乙雙方在平等自愿的基礎(chǔ)上，就房屋贈(zèng)與事宜達(dá)成如下一致協(xié)議：

一、甲方自愿將其所有的位于 房屋贈(zèng)與乙方，乙方自愿受贈(zèng)。

二、贈(zèng)與房屋的四至界鄰為：

三、贈(zèng)與房屋的房屋所有權(quán)證號(hào)為： 。

四、乙方必須盡心盡力贍養(yǎng)甲方，為甲方養(yǎng)老送終。

五、本協(xié)議經(jīng)甲、乙雙方簽字后，甲方不得隨意撤銷。

六、本協(xié)議簽訂的同時(shí)該房的所有權(quán)隨即轉(zhuǎn)移給乙方。

七、甲方必須協(xié)助乙方辦理房屋過戶手續(xù)，所需費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

八、本協(xié)議一式貳份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。

九、本協(xié)議經(jīng)甲、乙雙方簽字后立即生效。

贈(zèng)與人：

受贈(zèng)人：

見證人：

年 月 日

程序

一、贈(zèng)與人與受贈(zèng)人簽訂房屋贈(zèng)與的書面合同，即贈(zèng)與書

贈(zèng)與書的主要內(nèi)容為：

1、贈(zèng)與人與受贈(zèng)人的姓名、性別、出生日期和家庭住址;

2、贈(zèng)與人與受贈(zèng)人的關(guān)系;

3、贈(zèng)與的理由;

4、被贈(zèng)與標(biāo)的物的名稱、數(shù)量和基本狀況、坐落地點(diǎn);

5、贈(zèng)與人對(duì)贈(zèng)與行為的意思表示;

6、贈(zèng)與人在贈(zèng)與書上簽名或蓋章、簽名日期。

二、辦理公證

根據(jù)司法部、建設(shè)部《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》的規(guī)定，房屋贈(zèng)與必須辦理公證。辦理贈(zèng)與公證由贈(zèng)與人住所地或贈(zèng)與行為發(fā)生地公證處受理。贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的，也可由不動(dòng)產(chǎn)所在地公證處受理。辦理贈(zèng)與公證申情人應(yīng)提交下列證件和材料：

1、贈(zèng)與人的身份證件(居民身份證、戶口簿、護(hù)照、通行證復(fù)印件);

2、贈(zèng)與書;

3、贈(zèng)與物清單及所有權(quán)證明，如房產(chǎn)證、存單等;

4、贈(zèng)與物為共有財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)提供共有人同意將財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與他人的書面意見;贈(zèng)與物為集體所有的，應(yīng)提交該集體組織成員同意贈(zèng)與的書面意見;贈(zèng)與物為全民所有的，應(yīng)提交國(guó)有資產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)贈(zèng)與的文件;

三、辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)

房屋贈(zèng)與當(dāng)事人到房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記，應(yīng)提交下列證件：

1、房屋贈(zèng)與申請(qǐng)表;

2、房屋權(quán)屬證書(房屋共有的提供共有權(quán)證);

3、房屋戶型平面圖;

4、房屋贈(zèng)與公證書;

5、贈(zèng)與人及受贈(zèng)與人身份證或戶口復(fù)印件(與原件核對(duì));

6、契稅收據(jù)

篇5

辦公樓沒有產(chǎn)權(quán)證是否能通水電，不同的地方規(guī)定不一樣。具體的找官方部門咨詢即可，即到當(dāng)?shù)氐乃姴糠秩プ稍円幌拢糠值囊部梢宰约洪_通。實(shí)際上水電應(yīng)該是收房的時(shí)候，直接就開通了。然后工作人員會(huì)上門來(lái)安裝，而天燃?xì)鈩t需要到當(dāng)?shù)氐娜細(xì)夤荆ɑ蛘呤召M(fèi)點(diǎn)、營(yíng)業(yè)部）辦理“點(diǎn)火”手續(xù)，地產(chǎn)公司把水電費(fèi)代收了。

沒有房屋的產(chǎn)權(quán)證并且不能夠來(lái)辦理過戶的話，那其中所隱藏的購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)很大，不進(jìn)行房屋過戶的話那么房屋的所有權(quán)應(yīng)該還是原來(lái)業(yè)主的。例如，如果原房屋業(yè)主離異的話房產(chǎn)就會(huì)被分割，如果他有一些債務(wù)被起訴的話，那么這套房產(chǎn)會(huì)被法院列入到可執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)。

在目前存在好多公司打著公證的旗號(hào)在進(jìn)行操作，但這實(shí)際上對(duì)買方來(lái)說(shuō)，存在的風(fēng)險(xiǎn)特別大。一般公證書的方式主要是以委托公證出現(xiàn)的。其實(shí)，這樣的公證書，業(yè)主（委托方）是可以單方面撤消的，所以存在風(fēng)險(xiǎn)。

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篇6

    繼承父親房產(chǎn) 9旬老人“死亡”50年

    “提交證明材料的時(shí)候,我們一再?gòu)?qiáng)調(diào)要真實(shí),現(xiàn)在核實(shí)材料虛假,公證將予以終結(jié)?！比涨?宜賓縣公證處一件虛假公證材料引起熱議,當(dāng)公證人員向申辦人周某(化名)致電告知時(shí),周某這才意識(shí)到謊言破滅。

    6月底,家住宜賓縣普安鎮(zhèn)的周某與母親來(lái)到宜賓縣公證處申請(qǐng)辦理繼承權(quán)公證,將繼承周某父親在普安鎮(zhèn)的一套房產(chǎn)。周某提交了其父親的死亡證明、社區(qū)出具的親屬關(guān)系及房屋所有權(quán)證等相關(guān)材料。材料顯示:周某爺爺上世紀(jì)六十年代死亡,其奶奶上世紀(jì)八十年代死亡。被繼承人(周某父親)的繼承人還有子女(即周某)和配偶。通過審查,公證人員并未發(fā)現(xiàn)異常,同時(shí)再次告知申請(qǐng)人,提供的材料一定要真實(shí)合法,如有虛假,公證書將不能出具,申請(qǐng)人也應(yīng)負(fù)由此產(chǎn)生的法律后果。

    “當(dāng)事人始終表示,他的爺爺去世多年,提供的信息真實(shí)有效?！爆F(xiàn)場(chǎng)辦理的公證員回憶,由于周某爺爺和奶奶同屬第一繼承人,共享周某父親的房產(chǎn)繼承權(quán),因此多次提醒周某不能弄虛作假。查看材料齊全后,公證人員便開始實(shí)地調(diào)查核實(shí)。通過走訪社區(qū)、親友、工作單位等多方面,公證人員終于了解到真實(shí)信息,周某的爺爺并沒死亡,且已90多歲高齡,應(yīng)共享周某父親房產(chǎn)的繼承權(quán)。

    公證案6件中1件虛假 騙取公證書或構(gòu)成犯罪

    關(guān)于這樣的虛假材料,宜賓縣公證處主任周莉莎介紹,平均每6件公證案件中,就有1件是提供虛假材料。“隱瞞被繼承人、再婚說(shuō)成未婚、篡改檔案……”周莉莎表示,諸如此類的虛假材料層出不窮,有的甚至除了本人名字外,無(wú)一處是真實(shí)信息。對(duì)此,公證處人員不得不“斗智斗勇”。為了核實(shí)每一個(gè)真實(shí)信息,他們常兵分幾路,分別前往當(dāng)事人相關(guān)的工作地、生活地,走訪鄰居、親友逐一核實(shí)。

篇7

    論文關(guān)鍵詞 遺囑公證 生效 確認(rèn)程序

    遺囑繼承是指繼承開始后,繼承人按照被繼承人生前所立的合法有效的遺囑繼承被繼承人遺產(chǎn)的繼承制度。遺囑繼承公證是公證機(jī)構(gòu)根據(jù)遺囑繼承人的申請(qǐng),依照法定程序?qū)z囑繼承人繼承行為的真實(shí)性、合法性予以證明的活動(dòng)。

    一、遺囑生效的條件

    (一)遺囑生效的實(shí)質(zhì)要件

    1.遺囑人在立遺囑時(shí)必須具有民事行為能力。立遺囑應(yīng)當(dāng)是遺囑人在具有正常的理智與思維能力的情況下所作的意思表示。公民在無(wú)行為能力或限制行為能力的情況下所立的遺囑,在法律上是無(wú)效的。然而,如果遺囑人立遺囑時(shí)有民事行為能力,事后卻因患精神疾病等原因喪失了民事行為能力,因其立遺囑時(shí)神志是清楚的,所以遺囑的效力不受影響。

    2.遺囑必須是遺囑人親自所立,他人代立的遺囑沒有法律效力。

    3.遺囑必須表明遺囑人的真實(shí)意思。公民在受脅迫、欺騙的情況下所立的遺囑,或者他人偽造的遺囑,均不是公民的真實(shí)意思表示,不能發(fā)生法律效力。

    4.遺囑的內(nèi)容不得違反法律和社會(huì)公德。凡違反法律或社會(huì)公德的遺囑不發(fā)生法律效力,例如,按照法律規(guī)定,遺囑不得剝奪缺乏勞動(dòng)能力又沒有生活來(lái)源的法定繼承人的繼承權(quán),如果所立遺囑非法剝奪上述繼承人的繼承權(quán),這樣的遺囑就不能發(fā)生法律效力。

    5.遺囑處分的對(duì)象是個(gè)人所有的合法財(cái)產(chǎn)。公民可以將自己所有的房屋和儲(chǔ)蓄、生活用品和法律允許為個(gè)人所有的生產(chǎn)資料等以遺囑的方式進(jìn)行處分,但是非法占有物不能作為遺囑處分的對(duì)象,只享有使用權(quán)而沒有所有權(quán)的占有物,如公民租賃的房屋、農(nóng)民使用的自留地和宅基地,都不能作為遺囑處分的對(duì)象。

    (二)遺囑生效的形式要件

    遺囑的成立和生效不僅要具備主體、內(nèi)容及對(duì)象等實(shí)質(zhì)性的要件,而且要具備形式上的要件。根據(jù)法律的規(guī)定,遺囑應(yīng)當(dāng)經(jīng)過證明,表明其真實(shí)、合法,才能發(fā)生法律效力。遺囑公證是對(duì)遺囑最有力的一種證明方式。我國(guó)《繼承法》第17條規(guī)定,公證遺囑由遺囑人經(jīng)公證機(jī)關(guān)辦理;自書遺囑由遺囑人親筆書寫,簽名,注明年、月、日;代書遺囑應(yīng)當(dāng)有兩個(gè)以上見證人在場(chǎng)見證,由其中一人代書,注明年、月、日,并由代書人、其他見證人和遺囑人簽名;以錄音形式立的遺囑,應(yīng)當(dāng)有兩個(gè)以上見證人在場(chǎng)見證;遺囑人在危急情況下,可以立口頭遺囑,口頭遺囑應(yīng)當(dāng)由兩個(gè)以上見證人在場(chǎng)見證,危急情況解除后,遺囑人能夠用書面或者錄音形式立遺囑的,所立的口頭遺囑無(wú)效。根據(jù)《繼承法》第18條規(guī)定,下列人員不能作為遺囑見證人:無(wú)行為能力人、限制行為能力的人,繼承人、受遺贈(zèng)人,與繼承人、受遺贈(zèng)人有利害關(guān)系的人。

    二、設(shè)立遺囑生效確認(rèn)程序的原因

    設(shè)立遺囑生效確認(rèn)程序是非常有必要的,因?yàn)樵谠S多人看來(lái),遺囑繼承公證的辦理相對(duì)法定繼承公證處理更容易些,要不然,遺囑公證就沒有什么意義了。所以,在實(shí)際辦理遺囑繼承公證時(shí),經(jīng)常按照遺囑公證書直接出具遺囑繼承公證書,并不是去告訴其他法定繼承人對(duì)其能否真正生效進(jìn)行進(jìn)一步確認(rèn)。但在實(shí)際生活中,因?yàn)榉ǘɡ^承而出現(xiàn)的法律糾紛是少數(shù)的,相反遺囑繼承涉及的復(fù)查或訴訟特別多。有的案子好多年后又被人提起,形成了纏訴、老上訪戶等,他們針對(duì)的依據(jù)就是遺囑公證書。

    我國(guó)《繼承法》第二十條明確規(guī)定,公證遺囑效力最高。那么也許遺囑人生前曾擬定了很多份公證遺囑,怎樣判斷當(dāng)事人所提交的公證遺囑就是“最后的公證遺囑呢”?因此公證遺囑只解決了遺囑設(shè)立時(shí)的形式合法問題,并未解決繼承開始后,遺囑生效的確認(rèn)問題。

    申請(qǐng)遺囑公證人應(yīng)當(dāng)提交的文件包括:(1)立遺囑人的身份證明,如身份證、戶口簿等;(2)立遺囑人處分的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的證明;(3)遺囑的草稿等。如果是遺囑繼承,遺囑繼承人需持遺囑公證書、遺囑人死亡證明到公證處辦理繼承權(quán)公證手續(xù),經(jīng)公證部門對(duì)被繼承人所立遺囑的真實(shí)性與合法性進(jìn)行審查,認(rèn)定該其真實(shí)有效后,公證處出具繼承權(quán)公證書,公證機(jī)關(guān)必須對(duì)遺囑人的遺囑內(nèi)容保密。繼承人攜帶遺囑公證書、繼承權(quán)公證書、房屋權(quán)屬證書及當(dāng)事人身份證件辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。在此類繼承登記中,遺囑人指定的繼承人如屬法定繼承人之列的,只需繳納房產(chǎn)登記費(fèi)用,無(wú)需繳納契稅;若屬法定繼承人之外,屬遺贈(zèng)性質(zhì)的,受贈(zèng)人除繳納房產(chǎn)登記費(fèi)用以外,需繳納受贈(zèng)房屋市場(chǎng)價(jià)值4%的契稅。

    立遺囑人在遺囑中處分的財(cái)產(chǎn)在生前很有可能進(jìn)行處置,遺囑中涉及的財(cái)產(chǎn)有的可能已經(jīng)轉(zhuǎn)移到他人名下,比如已辦理了轉(zhuǎn)讓或贈(zèng)與手續(xù)。所以,還是很有必要向繼承人核實(shí)確認(rèn)遺囑處分的財(cái)產(chǎn)是否仍歸立遺囑人所有。有時(shí)候,也有人拿立遺囑人寫的借據(jù)或房產(chǎn)出資證明來(lái)對(duì)遺囑中的財(cái)產(chǎn)主張異議,這就要在《遺囑生效確認(rèn)通知函》中告知受函人這類憑證只構(gòu)成債權(quán)依據(jù),不能作為撤銷遺囑的證明。

    三、告知當(dāng)事人法律,法規(guī)、規(guī)范性文件對(duì)遺囑繼承的要求

    1.立遺囑人必須是具有完全行為能力人,依照《繼承法》的具體要求所立,否則無(wú)效,不能執(zhí)行。其法律依據(jù)主要是《繼承法》第十七條“公證遺囑由遺囑人經(jīng)公證機(jī)關(guān)辦理?！钡囊?guī)定和《繼承法》第二十二條“無(wú)行為能力人或者限制行為能力人所立的遺囑無(wú)效;遺囑必須表示遺囑人的真實(shí)意思,受脅迫、欺騙所立的遺囑無(wú)效;偽造的遺囑無(wú)效;遺囑被篡改的、篡改的內(nèi)容無(wú)效”的規(guī)定。

    2.遺囑人在遺囑中應(yīng)當(dāng)為缺乏勞動(dòng)能力又沒有生活來(lái)源的繼承人,以及胎兒保留必要的份額。其法律依據(jù)主要是《繼承法》第十九條“遺囑應(yīng)當(dāng)對(duì)缺乏勞動(dòng)能力又沒有生活來(lái)源的繼承人保留必要的遺產(chǎn)份額”的規(guī)定和《繼承法》第二十八條“遺產(chǎn)分割時(shí),應(yīng)當(dāng)保留胎兒的繼承份額。胎兒出生時(shí)是死體的,保留的份額按法定繼承辦理”的規(guī)定以及最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)繼承法>若干問題的意見》第四十五條第一款“應(yīng)當(dāng)為胎兒保留的遺產(chǎn)份額沒有保留的應(yīng)從繼承人所繼承的遺產(chǎn)中扣回”的規(guī)定。

    3.告知當(dāng)事人不是依法所立的公證遺囑,或者遺囑繼承有爭(zhēng)議、有糾紛的,公證機(jī)構(gòu)不能給予辦理遺囑繼承權(quán)公證。當(dāng)事人對(duì)遺囑繼承有爭(zhēng)議、有糾紛的,應(yīng)當(dāng)告知其到人民法院通過訴訟解決。其法律依據(jù)主要是《公證法》第四十條“當(dāng)事人、公證事項(xiàng)的利害關(guān)系人對(duì)公證書的內(nèi)容有爭(zhēng)議的,可以就該爭(zhēng)議向人民法院提起民事訴訟”的規(guī)定。遺囑是遺囑人對(duì)其財(cái)產(chǎn)和事務(wù)進(jìn)行處分并于死后發(fā)生法律效力的民事法律行為,因此對(duì)遺囑公證的審查要求較嚴(yán)格。作為民事法律行為的遺囑行為是否有效,應(yīng)依據(jù)民事法律行為是否有效的判斷標(biāo)準(zhǔn)予以認(rèn)定。由此,對(duì)遺囑公證的審查主要是:遺囑人的身份和權(quán)利能力、行為能力;遺囑人的意思表示是否真實(shí),有無(wú)受脅迫、欺詐等行為:遺囑處分的財(cái)產(chǎn)是否屬于遺囑人個(gè)人所有;是否處分了共有財(cái)產(chǎn)或者爭(zhēng)議未決的財(cái)產(chǎn);遺囑人法定繼承人的范圍,所立遺囑是否剝奪了缺乏勞動(dòng)能力又沒有生活來(lái)源的繼承人必要的遺產(chǎn)份額;遺囑內(nèi)容是否違反法律規(guī)定和社會(huì)公共利益,文字表述是否準(zhǔn)確,簽名、蓋章、捺手印和制作日期是否齊全等。為了保障公證程序的正當(dāng)性,確保公證證明的真實(shí)性、有效性,在辦理遺囑公證的過程中還應(yīng)當(dāng)注意以下一些事項(xiàng)。

篇8

甲方：_______________________

住所：_______________________

身份證號(hào)：___________________

乙方：_______________________

住所：_______________________

身份證號(hào)：___________________

為明確雙方本次贈(zèng)與房屋行為的權(quán)利義務(wù)，甲乙雙方本著誠(chéng)實(shí)信用的原則，并根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，制訂本協(xié)議，以資共同遵守。

第一條　甲方?jīng)Q定將位于_________區(qū)_________街_________樓_________層_________號(hào)的房屋一套，建筑面積_________平方米無(wú)償贈(zèng)與給乙方；乙方同意接受此贈(zèng)與。

第二條　甲方保證其對(duì)上述房屋擁有所有權(quán)。

第三條　甲方保證本次贈(zèng)與并無(wú)任何惡意，而且已將其所知的一切包括瑕疵在內(nèi)的注意事項(xiàng)告知乙方（但甲方不保證本次贈(zèng)與物完全無(wú)瑕疵），否則，愿意對(duì)因此給乙方造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

第四條　應(yīng)甲方的要求，乙方保證將房屋不用于違法（或雙方約定的其他事項(xiàng)）等事項(xiàng)。

第五條　乙方違反第四條的約定，甲方有權(quán)收回上述房屋。

第六條　在本協(xié)議生效后，甲方應(yīng)在_________日內(nèi)向乙方移交上述房屋；并應(yīng)在_________日內(nèi)協(xié)助乙方到有關(guān)房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)變更登記的手續(xù)。

第七條　乙方無(wú)須向甲方支付任何費(fèi)用，但與移交上述房屋有關(guān)的費(fèi)用包括到有關(guān)房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)手續(xù)的費(fèi)用以及有關(guān)契稅應(yīng)由乙方負(fù)擔(dān)。

第八條　違反本協(xié)議的約定為違約行為，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

第九條　違約方應(yīng)向?qū)Ψ劫r償一切損失。

第十條　本協(xié)議一式兩份，雙方各持一份，具有同等法律效力。

第十一條　本協(xié)議在雙方簽字后生效。

甲方：（簽字）_________

乙方（簽字）：_________

_________年____月____日

_________年____月____日

附件

房產(chǎn)贈(zèng)與公證書

（_________）_________字第_________號(hào)

茲證明_________于_________年_________月_________日來(lái)到我處，在我的面前在前面的贈(zèng)與書上簽名（或蓋章）。

__________________公證處

公證員：________（簽字）

篇9

《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》（法釋[2010]15號(hào)）第12條規(guī)定了房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)盡合理審慎審查職責(zé)。何為“合理審慎審查職責(zé)”？具體講，就是房屋登記機(jī)構(gòu)及工作人員在對(duì)房屋進(jìn)行登記時(shí)，應(yīng)該審查什么，不應(yīng)該審查什么，審查程度如何。對(duì)此，司法界、房屋登記部門、法律理論工作者爭(zhēng)議相當(dāng)大，實(shí)質(zhì)上都是對(duì)法定條件法律規(guī)定的理解與適用問題，在行政登記法律規(guī)范和適用過程中，需要房屋登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行準(zhǔn)確、合理的法律解釋。這種解釋對(duì)登記行為的合法性至關(guān)重要。在相關(guān)法規(guī)對(duì)這種解釋沒有出臺(tái)之前，房屋登記工作人員工作小心翼翼、如履薄冰，很多房屋登記機(jī)構(gòu)出現(xiàn)“寧可不作為，也不可濫作為”現(xiàn)象，主要原因是房屋登記錯(cuò)誤可能致使房屋登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)行政賠償，司法機(jī)關(guān)對(duì)房屋登記工作人員追究刑事責(zé)任有濫用之勢(shì)，造成房屋登記工作人員誠(chéng)惶誠(chéng)恐。這也是擺在廣大房屋登記機(jī)構(gòu)及工作人員面前不可回避的現(xiàn)實(shí)問題。因此，探討房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記過程中的審查標(biāo)準(zhǔn)及范圍，十分必要。

一、申請(qǐng)人身份證明的審查

一、申請(qǐng)人身份證明的審查

1.對(duì)于成年人的身份，登記審核人員應(yīng)掌握基本的國(guó)內(nèi)居民身份證真假識(shí)別方法，加強(qiáng)對(duì)持證人與身份證本人是否相符的審核，認(rèn)真核對(duì)身份相貌特征，嚴(yán)格落實(shí)詢問制度，認(rèn)真詢問持證人的個(gè)人問題，如年齡、出生年月日、家庭住址等。在條件允許的情況下，可以購(gòu)買第二代身份證件識(shí)別儀來(lái)識(shí)別第二代身份證件，與公安機(jī)關(guān)建立戶籍資料聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，進(jìn)行網(wǎng)上核實(shí)。如果身份證明顯系偽造或者已過期，或者身份證號(hào)碼與房屋登記簿記載不一致，登記審核人員應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)人的相貌特征進(jìn)行認(rèn)真比對(duì)，防止弄虛作假。一般而言，相貌特征很難偽造，登記工作人員完全可以盡到合理注意義務(wù)，對(duì)因某種原因申請(qǐng)人相貌發(fā)生重大變化的（如發(fā)生車禍、火災(zāi)等意外事故造成面貌發(fā)生重大變化），應(yīng)要求申請(qǐng)人重新提交最新身份證件或提交戶口簿張貼公安機(jī)關(guān)確認(rèn)最近的本人相片。如果在比對(duì)相貌特征上出現(xiàn)錯(cuò)誤，將甲的不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)誤登記為乙，可以認(rèn)定登記機(jī)構(gòu)工作人員沒有盡到合理注意義務(wù)，存在過錯(cuò)?；蛘呱暾?qǐng)當(dāng)事人與身份證的照片區(qū)別較大，登記工作人員因過失沒有發(fā)現(xiàn)從而導(dǎo)致錯(cuò)誤登記，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。誥用襠矸葜ふ婕偈侗鴟椒?，紤n慷猿種と擻肷矸葜け救聳欠襝嚳納蠛?，入U(xiǎn)婧碩隕矸菹嗝蔡卣鰨細(xì)衤涫笛手貧齲險(xiǎn)嫜食種と說(shuō)母鋈宋侍?，瓤P炅?、崇Y暝氯鍘⒓彝プ≈返取T諤跫市淼那榭魷攏梢怨郝虻詼矸葜ぜ侗鷚搶詞侗鸕詼矸葜ぜ?，訝┇安机关建立户籍资联M低?，进行网晌r聳怠H綣矸葜っ饗韻滴痹旎蛘咭壓冢蛘呱矸葜ず怕胗敕課蕕羌遣炯竊夭灰恢?jǐn)n羌巧蠛巳嗽庇Φ倍隕昵肴說(shuō)南嗝蔡卣鶻腥險(xiǎn)姹榷?，窐饭弄虚作假話愣?，相貌特征很柠}痹歟羌槍ぷ魅嗽蓖耆梢躍〉膠俠磣⒁庖邐?，对因某种原蚁|昵肴訟嗝卜⑸卮蟊浠模ㄈ綬⑸禱觥⒒鷦值紉饌饈鹿試斐擅婷卜⑸卮蟊浠?，应要求申请人謪Q綠嶠蛔钚律矸葜ぜ蛺嶠換Э誆菊盤不厝啡獻(xiàn)罱謀救訟嗥H綣詒榷韻嗝蔡卣魃銑魷執(zhí)砦?，将甲的矚g砦蟮羌俏遙梢勻隙ǖ羌腔構(gòu)ぷ魅嗽泵揮芯〉膠俠磣⒁庖邐瘢嬖詮懟；蛘呱昵氳筆氯擻肷矸葜さ惱掌鸞洗螅羌槍ぷ魅嗽幣蜆揮蟹⑾執(zhí)傭賈麓砦蟮羌牽羌腔褂Τ械T鶉巍

對(duì)未成年人的身份，工作人員審核戶口簿原件、監(jiān)護(hù)關(guān)系證明及監(jiān)護(hù)人的身份證件。關(guān)于監(jiān)護(hù)關(guān)系證明由哪些部門出具？公證處出具監(jiān)護(hù)關(guān)系公證書、單位或社區(qū)出具的監(jiān)護(hù)關(guān)系證明即可，或市級(jí)醫(yī)院出具的出生證，或者政府計(jì)生部門出具的獨(dú)生子女證明等。

對(duì)未成年人的身份，工作人員審核戶口簿原件、監(jiān)護(hù)關(guān)系證明及監(jiān)護(hù)人的身份證件。關(guān)于監(jiān)護(hù)關(guān)系證明由哪些部門出具？公證處出具監(jiān)護(hù)關(guān)系公證書、單位或社區(qū)出具的監(jiān)護(hù)關(guān)系證明即可，或市級(jí)醫(yī)院出具的出生證，或者政府計(jì)生部門出具的獨(dú)生子女證明等。

2.法人或非法人單位的申請(qǐng)人身份證明審核，房屋登記工作人員均要核驗(yàn)原件或提交公證部門出具的原件與復(fù)印件相符的公證書。比如企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照要審核是否在有效期，是否進(jìn)行年檢；辦理抵押登記時(shí)，對(duì)于金融機(jī)構(gòu)等企業(yè)，還要審核是否具有貸款業(yè)務(wù)資格；如果還有問題的，應(yīng)出具企業(yè)所在地工商部門的企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照查詢信息證明或其他相關(guān)部門的證明。對(duì)行政事業(yè)單位的，審驗(yàn)機(jī)構(gòu)代碼證或者法人資格證明書原件，審核是否還在有效期，如發(fā)生變更的，還要提交由有權(quán)機(jī)關(guān)出具相應(yīng)的機(jī)構(gòu)變更證明文件。

2.法人或非法人單位的申請(qǐng)人身份證明審核，房屋登記工作人員均要核驗(yàn)原件或提交公證部門出具的原件與復(fù)印件相符的公證書。比如企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照要審核是否在有效期，是否進(jìn)行年檢；辦理抵押登記時(shí)，對(duì)于金融機(jī)構(gòu)等企業(yè)，還要審核是否具有貸款業(yè)務(wù)資格；如果還有問題的，應(yīng)出具企業(yè)所在地工商部門的企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照查詢信息證明或其他相關(guān)部門的證明。對(duì)行政事業(yè)單位的，審驗(yàn)機(jī)構(gòu)代碼證或者法人資格證明書原件，審核是否還在有效期，如發(fā)生變更的，還要提交由有權(quán)機(jī)關(guān)出具相應(yīng)的機(jī)構(gòu)變更證明文件。

3.對(duì)涉外人員的身份審核，對(duì)現(xiàn)持外國(guó)護(hù)照、臺(tái)胞證、港澳身份證件等涉外人員證件申請(qǐng)購(gòu)房權(quán)屬登記的，如證件是外文，則要譯成中文，同時(shí)還要審核是否在有效期、相片與本人是否一致等。如原以中國(guó)大陸地區(qū)的身份證件辦理了房屋登記，現(xiàn)以境外人員的身份再來(lái)申請(qǐng)房屋登記的，由于身份證件記載信息發(fā)生了變化，此時(shí)，除要求提交有效的境外人員證件外，還應(yīng)提供經(jīng)過公證或我國(guó)駐該國(guó)使館認(rèn)證的身份證變更證明書及中文譯本，同時(shí)，還要比對(duì)本人相貌與照片是否一致。

3.對(duì)涉外人員的身份審核，對(duì)現(xiàn)持外國(guó)護(hù)照、臺(tái)胞證、港澳身份證件等涉外人員證件申請(qǐng)購(gòu)房權(quán)屬登記的，如證件是外文，則要譯成中文，同時(shí)還要審核是否在有效期、相片與本人是否一致等。如原以中國(guó)大陸地區(qū)的身份證件辦理了房屋登記，現(xiàn)以境外人員的身份再來(lái)申請(qǐng)房屋登記的，由于身份證件記載信息發(fā)生了變化，此時(shí)，除要求提交有效的境外人員證件外，還應(yīng)提供經(jīng)過公證或我國(guó)駐該國(guó)使館認(rèn)證的身份證變更證明書及中文譯本，同時(shí)，還要比對(duì)本人相貌與照片是否一致。

二、房屋權(quán)屬證明的真實(shí)性審核

二、房屋權(quán)屬證明的真實(shí)性審核

房屋登記工作人員應(yīng)掌握房屋權(quán)屬證明真假識(shí)別方法，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)確認(rèn)申請(qǐng)人提交的房屋權(quán)屬證明書、登記證明的真實(shí)性與有效性。為此，有條件的地方，可以開展房屋權(quán)屬證書肖像指紋加密業(yè)務(wù)，在一定程度上，可以提高登記準(zhǔn)確率、減少偽造的房屋權(quán)屬證明進(jìn)入登記機(jī)構(gòu)的機(jī)會(huì)；如果權(quán)屬證書、登記證明無(wú)法提供的，則應(yīng)當(dāng)告知其按照《房屋登記辦法》規(guī)定的程序申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)、司法機(jī)關(guān)法律文書注銷證明或公告作廢；如果權(quán)屬證書和登記證明系偽造、變?cè)斓?，或者因補(bǔ)發(fā)、換證等形式而失效的，應(yīng)依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定追究相應(yīng)的法律責(zé)任。

房屋登記工作人員應(yīng)掌握房屋權(quán)屬證明真假識(shí)別方法，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)確認(rèn)申請(qǐng)人提交的房屋權(quán)屬證明書、登記證明的真實(shí)性與有效性。為此，有條件的地方，可以開展房屋權(quán)屬證書肖像指紋加密業(yè)務(wù)，在一定程度上，可以提高登記準(zhǔn)確率、減少偽造的房屋權(quán)屬證明進(jìn)入登記機(jī)構(gòu)的機(jī)會(huì)；如果權(quán)屬證書、登記證明無(wú)法提供的，則應(yīng)當(dāng)告知其按照《房屋登記辦法》規(guī)定的程序申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)、司法機(jī)關(guān)法律文書注銷證明或公告作廢；如果權(quán)屬證書和登記證明系偽造、變?cè)斓模蛘咭蜓a(bǔ)發(fā)、換證等形式而失效的，應(yīng)依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定追究相應(yīng)的法律責(zé)任。

三、簽字的真實(shí)性審查

三、簽字的真實(shí)性審查

房屋登記機(jī)構(gòu)及工作人員應(yīng)當(dāng)對(duì)登記申請(qǐng)材料上申請(qǐng)人的簽名進(jìn)行審查、比對(duì)，防止欺詐。登記機(jī)構(gòu)工作人員應(yīng)具備基本的審核常識(shí)，對(duì)于明顯系偽造的簽名能夠分辨。建議對(duì)于申請(qǐng)房屋處分登記的簽名（抵押人、出售人、贈(zèng)與人、拋棄人），應(yīng)要求經(jīng)房屋登記工作人員核驗(yàn)身份無(wú)誤后當(dāng)場(chǎng)簽名并加蓋手印，尤其對(duì)那些不能簽名的人應(yīng)加蓋手印，還需其配偶或成年子女代為簽名（并注明代簽名人姓名及理由）；如果簽名屬偽造沒有分辨出來(lái)，房屋登記機(jī)構(gòu)還要承擔(dān)責(zé)任。如果申請(qǐng)人不能到場(chǎng)，應(yīng)提交書面委托書。對(duì)于申請(qǐng)?zhí)幏值怯浀纳暾?qǐng)人提交的委托書，要求經(jīng)過公證或律師見證或當(dāng)事人到場(chǎng)在房屋登記工作人員面前親自書寫的委托書。在此，需強(qiáng)調(diào)房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)審核人的身份證明及授權(quán)委托書的內(nèi)容準(zhǔn)確度及完整性，并審核人提交委托人的身份證明與其他登記材料是否一致。

房屋登記機(jī)構(gòu)及工作人員應(yīng)當(dāng)對(duì)登記申請(qǐng)材料上申請(qǐng)人的簽名進(jìn)行審查、比對(duì)，防止欺詐。登記機(jī)構(gòu)工作人員應(yīng)具備基本的審核常識(shí)，對(duì)于明顯系偽造的簽名能夠分辨。建議對(duì)于申請(qǐng)房屋處分登記的簽名（抵押人、出售人、贈(zèng)與人、拋棄人），應(yīng)要求經(jīng)房屋登記工作人員核驗(yàn)身份無(wú)誤后當(dāng)場(chǎng)簽名并加蓋手印，尤其對(duì)那些不能簽名的人應(yīng)加蓋手印，還需其配偶或成年子女代為簽名（并注明代簽名人姓名及理由）；如果簽名屬偽造沒有分辨出來(lái)，房屋登記機(jī)構(gòu)還要承擔(dān)責(zé)任。如果申請(qǐng)人不能到場(chǎng)，應(yīng)提交書面委托書。對(duì)于申請(qǐng)?zhí)幏值怯浀纳暾?qǐng)人提交的委托書，要求經(jīng)過公證或律師見證或當(dāng)事人到場(chǎng)在房屋登記工作人員面前親自書寫的委托書。在此，需強(qiáng)調(diào)房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)審核人的身份證明及授權(quán)委托書的內(nèi)容準(zhǔn)確度及完整性，并審核人提交委托人的身份證明與其他登記材料是否一致。

四、民事行為的有效審查

四、民事行為的有效審查

首先，在因當(dāng)事人之間的合同（買賣合同、互換合同、贈(zèng)與合同、抵押合同、拋棄合同）設(shè)立發(fā)生房屋權(quán)利變動(dòng)的情況下，由于房屋登記機(jī)構(gòu)的職權(quán)所限，無(wú)權(quán)對(duì)作為物權(quán)變動(dòng)基礎(chǔ)的民事法律行為進(jìn)行審查，相關(guān)法律也不可能要求房屋登記機(jī)構(gòu)作出某種實(shí)質(zhì)性判斷，房屋登記機(jī)構(gòu)也無(wú)權(quán)審核當(dāng)事人之間房屋權(quán)利變動(dòng)的真實(shí)性、有效性，但是應(yīng)對(duì)該合同中條款是否齊全、房屋權(quán)利變動(dòng)的內(nèi)容與登記申請(qǐng)是否一致加以審核。具體來(lái)講，有以下方面需要審查：第一，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)確認(rèn)合同中當(dāng)事人要對(duì)哪一特定房屋權(quán)利變動(dòng)。如果合同中沒有明確指明具體房屋，或者該房屋與登記申請(qǐng)書不一致，則登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)要求雙方當(dāng)事人對(duì)此提交書面補(bǔ)充協(xié)議，明確約定該具體房屋，如果當(dāng)事人拒絕補(bǔ)交材料或者補(bǔ)充協(xié)議確認(rèn)的房屋與登記申請(qǐng)記載不一致，則應(yīng)當(dāng)不予登記。第二，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)審查合同的主要條款是否齊全，如果合同中欠缺房屋權(quán)利變動(dòng)的具體內(nèi)容，也就是說(shuō)該合同欠缺主要條款，例如抵押合同中當(dāng)事人并未約定擔(dān)保的主債權(quán)，則登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)要求當(dāng)事人對(duì)此提交補(bǔ)充協(xié)議，對(duì)欠缺的主要條款給予規(guī)定。第三，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)讓當(dāng)事人在合同中具體表述房屋權(quán)利變動(dòng)的原因，究竟是轉(zhuǎn)移所有權(quán)，還是設(shè)立抵押權(quán)等。如果存在不一致，需要通過詢問、補(bǔ)交材料等，以保證二者的一致。

首先，在因當(dāng)事人之間的合同（買賣合同、互換合同、贈(zèng)與合同、抵押合同、拋棄合同）設(shè)立發(fā)生房屋權(quán)利變動(dòng)的情況下，由于房屋登記機(jī)構(gòu)的職權(quán)所限，無(wú)權(quán)對(duì)作為物權(quán)變動(dòng)基礎(chǔ)的民事法律行為進(jìn)行審查，相關(guān)法律也不可能要求房屋登記機(jī)構(gòu)作出某種實(shí)質(zhì)性判斷，房屋登記機(jī)構(gòu)也無(wú)權(quán)審核當(dāng)事人之間房屋權(quán)利變動(dòng)的真實(shí)性、有效性，但是應(yīng)對(duì)該合同中條款是否齊全、房屋權(quán)利變動(dòng)的內(nèi)容與登記申請(qǐng)是否一致加以審核。具體來(lái)講，有以下方面需要審查：第一，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)確認(rèn)合同中當(dāng)事人要對(duì)哪一特定房屋權(quán)利變動(dòng)。如果合同中沒有明確指明具體房屋，或者該房屋與登記申請(qǐng)書不一致，則登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)要求雙方當(dāng)事人對(duì)此提交書面補(bǔ)充協(xié)議，明確約定該具體房屋，如果當(dāng)事人拒絕補(bǔ)交材料或者補(bǔ)充協(xié)議確認(rèn)的房屋與登記申請(qǐng)記載不一致，則應(yīng)當(dāng)不予登記。第二，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)審查合同的主要條款是否齊全，如果合同中欠缺房屋權(quán)利變動(dòng)的具體內(nèi)容，也就是說(shuō)該合同欠缺主要條款，例如抵押合同中當(dāng)事人并未約定擔(dān)保的主債權(quán)，則登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)要求當(dāng)事人對(duì)此提交補(bǔ)充協(xié)議，對(duì)欠缺的主要條款給予規(guī)定。第三，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)讓當(dāng)事人在合同中具體表述房屋權(quán)利變動(dòng)的原因，究竟是轉(zhuǎn)移所有權(quán)，還是設(shè)立抵押權(quán)等。如果存在不一致，需要通過詢問、補(bǔ)交材料等，以保證二者的一致。

其次，因繼承或者遺囑發(fā)生房屋權(quán)利變動(dòng)的情況下，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)審核相關(guān)證明材料中記載的內(nèi)容與登記記載的是否一致。雖然登記機(jī)構(gòu)不得對(duì)公證書中對(duì)公證事項(xiàng)的真實(shí)性、合法性給予審查，但是登記機(jī)構(gòu)可以且應(yīng)當(dāng)審核公證文書記載事實(shí)的完整性及其內(nèi)容是否與登記申請(qǐng)書一致。

其次，因繼承或者遺囑發(fā)生房屋權(quán)利變動(dòng)的情況下，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)審核相關(guān)證明材料中記載的內(nèi)容與登記記載的是否一致。雖然登記機(jī)構(gòu)不得對(duì)公證書中對(duì)公證事項(xiàng)的真實(shí)性、合法性給予審查，但是登記機(jī)構(gòu)可以且應(yīng)當(dāng)審核公證文書記載事實(shí)的完整性及其內(nèi)容是否與登記申請(qǐng)書一致。

最后，根據(jù)行政權(quán)不能審查司法權(quán)原則，關(guān)于法院、仲裁的法律文書的效力，房屋登記機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)審查，但仍需對(duì)其內(nèi)容是否與登記申請(qǐng)書一致加以核對(duì)。如果其涉及的房屋并非申請(qǐng)登記事項(xiàng)的房屋或者其描述的房屋權(quán)利狀況與實(shí)際情況不一致，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料或給予登記。在房屋登記實(shí)務(wù)中，申請(qǐng)人提交人民法院法律文書作為登記的依據(jù)時(shí)，一定要認(rèn)真閱讀人民法院出具的法律文書是否生效，對(duì)法院調(diào)解書的使用應(yīng)區(qū)別情況加以對(duì)待。如果調(diào)解書載明“本調(diào)解協(xié)議自雙方在調(diào)解筆錄上簽字時(shí)生效”，則可直接采用；若沒有載明，則應(yīng)告訴申請(qǐng)人提交對(duì)方當(dāng)事人已經(jīng)簽收調(diào)解書的證明；或者法院的送達(dá)回證復(fù)印件等，或者要求對(duì)方當(dāng)事人到房屋登記機(jī)構(gòu)協(xié)助辦理登記；如果調(diào)解協(xié)議內(nèi)容明確了房屋權(quán)利歸屬和房屋權(quán)利取得人自行申請(qǐng)房屋權(quán)利登記的條款，則可由權(quán)利取得人單方申請(qǐng)登記；如果調(diào)解協(xié)議對(duì)房屋權(quán)屬歸屬附有條件，則應(yīng)提交所附條件成就的證明；如果明確約定由權(quán)利人自行申請(qǐng)登記，則權(quán)利取得人單方申請(qǐng)登記，否則，應(yīng)由協(xié)議雙方共同申請(qǐng)登記。在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移中，如受讓人已經(jīng)履行完協(xié)議書中的義務(wù)，而出讓方卻不履行協(xié)助辦理轉(zhuǎn)移登記義務(wù)，受讓人有權(quán)申請(qǐng)人民法院執(zhí)行，人民法院審查后，如決定執(zhí)行，一般是向房屋登記機(jī)關(guān)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，登記機(jī)構(gòu)憑協(xié)助執(zhí)行通知書和相關(guān)必要文件辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；如依據(jù)法院裁定書、判決書辦理房屋登記時(shí)，必須要求提供法律文書生效證明。根據(jù)《民事訴訟法》的規(guī)定，法院因執(zhí)行需要，向房屋登記部門發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照?qǐng)?zhí)行通知書的要求辦理查封或者進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記。協(xié)助執(zhí)行機(jī)關(guān)對(duì)法院的協(xié)助執(zhí)行通知書不具有審查權(quán)，執(zhí)行程序由法院?jiǎn)?dòng)，執(zhí)行事項(xiàng)和內(nèi)容由法院決定。協(xié)助執(zhí)行機(jī)關(guān)并沒有獨(dú)立的意志，如認(rèn)為執(zhí)行錯(cuò)誤的，可以向法院提出異議，異議期間不停止辦理，由此可見，協(xié)助執(zhí)行屬于司法行為的延伸。

最后，根據(jù)行政權(quán)不能審查司法權(quán)原則，關(guān)于法院、仲裁的法律文書的效力，房屋登記機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)審查，但仍需對(duì)其內(nèi)容是否與登記申請(qǐng)書一致加以核對(duì)。如果其涉及的房屋并非申請(qǐng)登記事項(xiàng)的房屋或者其描述的房屋權(quán)利狀況與實(shí)際情況不一致，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料或給予登記。在房屋登記實(shí)務(wù)中，申請(qǐng)人提交人民法院法律文書作為登記的依據(jù)時(shí)，一定要認(rèn)真閱讀人民法院出具的法律文書是否生效，對(duì)法院調(diào)解書的使用應(yīng)區(qū)別情況加以對(duì)待。如果調(diào)解書載明“本調(diào)解協(xié)議自雙方在調(diào)解筆錄上簽字時(shí)生效”，則可直接采用；若沒有載明，則應(yīng)告訴申請(qǐng)人提交對(duì)方當(dāng)事人已經(jīng)簽收調(diào)解書的證明；或者法院的送達(dá)回證復(fù)印件等，或者要求對(duì)方當(dāng)事人到房屋登記機(jī)構(gòu)協(xié)助辦理登記；如果調(diào)解協(xié)議內(nèi)容明確了房屋權(quán)利歸屬和房屋權(quán)利取得人自行申請(qǐng)房屋權(quán)利登記的條款，則可由權(quán)利取得人單方申請(qǐng)登記；如果調(diào)解協(xié)議對(duì)房屋權(quán)屬歸屬附有條件，則應(yīng)提交所附條件成就的證明；如果明確約定由權(quán)利人自行申請(qǐng)登記，則權(quán)利取得人單方申請(qǐng)登記，否則，應(yīng)由協(xié)議雙方共同申請(qǐng)登記。在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移中，如受讓人已經(jīng)履行完協(xié)議書中的義務(wù)，而出讓方卻不履行協(xié)助辦理轉(zhuǎn)移登記義務(wù)，受讓人有權(quán)申請(qǐng)人民法院執(zhí)行，人民法院審查后，如決定執(zhí)行，一般是向房屋登記機(jī)關(guān)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，登記機(jī)構(gòu)憑協(xié)助執(zhí)行通知書和相關(guān)必要文件辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；如依據(jù)法院裁定書、判決書辦理房屋登記時(shí)，必須要求提供法律文書生效證明。根據(jù)《民事訴訟法》的規(guī)定，法院因執(zhí)行需要，向房屋登記部門發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照?qǐng)?zhí)行通知書的要求辦理查封或者進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記。協(xié)助執(zhí)行機(jī)關(guān)對(duì)法院的協(xié)助執(zhí)行通知書不具有審查權(quán)，執(zhí)行程序由法院?jiǎn)?dòng)，執(zhí)行事項(xiàng)和內(nèi)容由法院決定。協(xié)助執(zhí)行機(jī)關(guān)并沒有獨(dú)立的意志，如認(rèn)為執(zhí)行錯(cuò)誤的，可以向法院提出異議，異議期間不停止辦理，由此可見，協(xié)助執(zhí)行屬于司法行為的延伸。

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五、對(duì)各種申請(qǐng)材料內(nèi)容一致性、真實(shí)性的審查br>

五、對(duì)各種申請(qǐng)材料內(nèi)容一致性、真實(shí)性的審查

房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)各種申請(qǐng)材料內(nèi)容之間是否一致、有無(wú)邏輯上的問題進(jìn)行審查。比如房屋登記申請(qǐng)人李某提交的離婚協(xié)議明確約定了“無(wú)房屋財(cái)產(chǎn)分割”；但李某又向房屋登記機(jī)構(gòu)提交房屋所有權(quán)證，這一房屋所有權(quán)證書是李某與左某在婚姻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)置房屋領(lǐng)取的，兩者存在矛盾。因而，“無(wú)房屋財(cái)產(chǎn)分割”這一表述是不準(zhǔn)確或者不真實(shí)的。又如在受理新建商品房轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)中，申請(qǐng)人在詢問筆錄中表述無(wú)抵押、無(wú)查封，但申請(qǐng)人提交的備案商品房銷售合同上卻有抵押標(biāo)注；在受理新建房屋初始登記時(shí)，所有報(bào)批文件手續(xù)中，均有兩個(gè)單位名字出現(xiàn)，但房屋登記申請(qǐng)人卻只是其中的一個(gè)單位來(lái)申請(qǐng)；規(guī)劃驗(yàn)收合格證上表明只有6層樓，申請(qǐng)登記材料只有6層，但房屋登記工作人員現(xiàn)場(chǎng)查勘卻發(fā)現(xiàn)建了7層樓，此時(shí)不能給予登記，等等。同時(shí)，房屋登記機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)辦證材料真實(shí)性辨識(shí)能力要比一般自然人或法人單位高，比如說(shuō)對(duì)用地證明文件、規(guī)劃證明文件等官方批文的鑒別，等等。

房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)各種申請(qǐng)材料內(nèi)容之間是否一致、有無(wú)邏輯上的問題進(jìn)行審查。比如房屋登記申請(qǐng)人李某提交的離婚協(xié)議明確約定了“無(wú)房屋財(cái)產(chǎn)分割”；但李某又向房屋登記機(jī)構(gòu)提交房屋所有權(quán)證，這一房屋所有權(quán)證書是李某與左某在婚姻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)置房屋領(lǐng)取的，兩者存在矛盾。因而，“無(wú)房屋財(cái)產(chǎn)分割”這一表述是不準(zhǔn)確或者不真實(shí)的。又如在受理新建商品房轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)中，申請(qǐng)人在詢問筆錄中表述無(wú)抵押、無(wú)查封，但申請(qǐng)人提交的備案商品房銷售合同上卻有抵押標(biāo)注；在受理新建房屋初始登記時(shí)，所有報(bào)批文件手續(xù)中，均有兩個(gè)單位名字出現(xiàn)，但房屋登記申請(qǐng)人卻只是其中的一個(gè)單位來(lái)申請(qǐng)；規(guī)劃驗(yàn)收合格證上表明只有6層樓，申請(qǐng)登記材料只有6層，但房屋登記工作人員現(xiàn)場(chǎng)查勘卻發(fā)現(xiàn)建了7層樓，此時(shí)不能給予登記，等等。同時(shí)，房屋登記機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)辦證材料真實(shí)性辨識(shí)能力要比一般自然人或法人單位高，比如說(shuō)對(duì)用地證明文件、規(guī)劃證明文件等官方批文的鑒別，等等。

六、權(quán)屬登記其他方面的審查

六、權(quán)屬登記其他方面的審查

房屋登記機(jī)構(gòu)及工作人員在辦理房屋處分登記時(shí)，各級(jí)審核人員，要審核以下內(nèi)容。如房屋是否有抵押；是否有異議登記；是否已拆除；是否征求具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人同意；是否屬于共有房屋；是否有法院等司法機(jī)構(gòu)查封限制；房屋申請(qǐng)人是否有權(quán)處置房屋；該房屋處置是否屬于法律法規(guī)規(guī)定不能處置的范圍；房屋登記機(jī)構(gòu)是否按照收件、審核、核準(zhǔn)登記等三大程序開展房屋登記業(yè)務(wù)；房屋登記機(jī)構(gòu)是否依照的法律依據(jù)是否正確以及是否嚴(yán)格依法辦事；等等。

篇10

    答：轉(zhuǎn)租是指承租人不退出原租賃關(guān)系，而將租賃物出租給第三人使用并收取租金的行為?！逗贤ā返?25條對(duì)于轉(zhuǎn)租行為的規(guī)定是：在租賃期間，因占有、使用租賃物而獲得的收益，歸承租人所有，但當(dāng)事人另有約定的除外。依據(jù)本條的規(guī)定，雙方當(dāng)事人可以協(xié)商確定在租賃期間，因占有、使用租賃物而獲得收益的歸屬，如無(wú)此約定，則此收益歸承租人所有。因此，如果你們?cè)谑虑安]有特別約定，那么該房租的增值部分理應(yīng)歸你所有。

    問：我叔叔要出國(guó)了，他想把一套房子贈(zèng)送給我，手續(xù)怎么辦？

    答：辦理房產(chǎn)贈(zèng)與手續(xù)的具體步驟如下：1、贈(zèng)與人與受贈(zèng)人訂立關(guān)于房屋贈(zèng)與的書面合同，即贈(zèng)與書。2、受贈(zèng)人憑原房屋所有權(quán)證、贈(zèng)與書，根據(jù)《契稅暫行條例》規(guī)定繳納契稅，領(lǐng)取契證。3、辦理公證。根據(jù)《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》的規(guī)定，贈(zèng)與房產(chǎn)必須辦理公證。4、辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。由接受贈(zèng)與房產(chǎn)的受贈(zèng)人到房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)變更登記，應(yīng)同時(shí)提交下列證件：①申請(qǐng)書；②有關(guān)當(dāng)事人身份證件；③原房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證；④贈(zèng)與書及公證書；⑤契稅收據(jù)。5、贈(zèng)與人將房屋交付受贈(zèng)人。這里的“交付”要以辦理了房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)。

    問：我想要在沿街開家店面，是不是需要得到鄰居的同意？

    答：是的。根據(jù)上海市有關(guān)部門最近做出的規(guī)定，住房改變使用性質(zhì)，不光要得到管理部門的批準(zhǔn)，還應(yīng)注意：不影響相鄰房屋的使用；相鄰業(yè)主、使用人以及業(yè)主委員會(huì)的書面同意證明。其中，如改作餐飲和娛樂業(yè)的，須提交該幢房屋全體業(yè)主或使用人的書面同意證明；改作其他用途的，須提交相鄰的上、下、左、右業(yè)主或使用人的書面同意證明。所以，住房改變用途應(yīng)征得相鄰方同意是比較關(guān)鍵的條件。

    問：我租了一套房子，合同上注明是2003年3月到6月，到期后大家都默許租賃關(guān)系延續(xù)，但9月底我突然接到房東的電話，要我10月初就搬出。我當(dāng)時(shí)和他簽訂的合同中并沒有約定賠償條款，遇到現(xiàn)在這種情況，我能否要求賠償？

    答：因合同約定租賃關(guān)系2003年6月到期，但合同沒有約定到期后可順延的時(shí)間，故在順延期間，房東是有權(quán)隨時(shí)解除租賃關(guān)系的，這不能認(rèn)定房東有違約行為，但房東解除租賃關(guān)系應(yīng)提前通知你，給你合理的時(shí)間安排其他住處。