導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

總論作為可行性報(bào)告的首要部分，要綜合敘述研究報(bào)告中各部分的主要問題和研究結(jié)論，并對(duì)項(xiàng)目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。

第二部分　房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)可行性

第三部分　房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)需求分析

市場(chǎng)分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個(gè)項(xiàng)目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術(shù)的選擇、房地產(chǎn)估算甚至廠址的選擇，都必須在對(duì)市場(chǎng)需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場(chǎng)分析的結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價(jià)格、銷售收入，最終影響到項(xiàng)目的盈利性和可行性。在可行性報(bào)告中，要詳細(xì)研究當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。

第四部分　房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃方案

第五部分　房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)地與土建總規(guī)

第六部分　房地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)保、節(jié)能與勞動(dòng)安全方案

在項(xiàng)目建設(shè)中，必須貫徹執(zhí)行國(guó)家有關(guān)環(huán)境保護(hù)、能源節(jié)約和職業(yè)安全方面的法規(guī)、法律，對(duì)項(xiàng)目可能造成周邊環(huán)境影響或勞動(dòng)者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進(jìn)行論證分析，提出防治措施，并對(duì)其進(jìn)行評(píng)價(jià)，推薦技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)，且布局合理，對(duì)環(huán)境有害影響較小的最佳方案。按照國(guó)家現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對(duì)環(huán)境有影響的建設(shè)項(xiàng)目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報(bào)告書的審批制度，同時(shí)，在可行性報(bào)告中，對(duì)環(huán)境保護(hù)和勞動(dòng)安全要有專門論述。

第七部分　房地產(chǎn)項(xiàng)目組織和勞動(dòng)定員

在可行性報(bào)告中，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目組成和工藝流程，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機(jī)構(gòu)，勞動(dòng)定員總數(shù)及勞動(dòng)力來源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計(jì)劃。

第八部分　房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期的進(jìn)度安排是可行性報(bào)告中的一個(gè)重要組成部分。項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期亦稱房地產(chǎn)時(shí)間，是指從正式確定建設(shè)項(xiàng)目到項(xiàng)目達(dá)到正常生產(chǎn)這段時(shí)期，這一時(shí)期包括項(xiàng)目實(shí)施準(zhǔn)備，資金籌集安排，勘察設(shè)計(jì)和設(shè)備訂貨，施工準(zhǔn)備，施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備，試運(yùn)轉(zhuǎn)直到竣工驗(yàn)收和交付使用等各個(gè)工作階段。這些階段的各項(xiàng)房地產(chǎn)活動(dòng)和各個(gè)工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有同時(shí)開展，相互交叉進(jìn)行的。因此，在可行性研究階段，需將項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期每個(gè)階段的工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合平衡，作出合理又切實(shí)可行的安排。

第九部分　房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析

第十部分　房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益

篇2

按項(xiàng)目研究詳細(xì)程度的不同，可行性研究可分為投資機(jī)會(huì)研究 、初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究三個(gè)階段，各階段的內(nèi)容是一致的，只是指標(biāo)的詳細(xì)程度存在差別。當(dāng)然，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的具體內(nèi)容因項(xiàng)目的復(fù)雜程度、環(huán)境狀況的不同而有所不同，但一般包括項(xiàng)目的必要性分析、實(shí)施的可能性分析和技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。其具體內(nèi)容如下：

1)項(xiàng)目概況。

項(xiàng)目概況主要包括項(xiàng)目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發(fā)項(xiàng)目的自然、經(jīng)濟(jì)、水文地質(zhì)等基本條件，項(xiàng)目的規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。

2)市場(chǎng)分析和需求預(yù)測(cè)。

在深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎(chǔ)上，對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求及市場(chǎng)供給狀況應(yīng)進(jìn)行科學(xué)分析、客觀預(yù)測(cè)，包括開發(fā)成本、市場(chǎng)售價(jià)、銷售對(duì)象及開發(fā)周期、銷售期等。

3)規(guī)劃方案的優(yōu)選。

在對(duì)可供選擇的規(guī)劃方案進(jìn)行比較分析的基礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、項(xiàng)目的主要技術(shù)參數(shù)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、控制性規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)等。

4)開發(fā)進(jìn)度安排。

對(duì)開發(fā)進(jìn)步進(jìn)行合理的時(shí)間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗(yàn)收等階段進(jìn)行。大型開發(fā)項(xiàng)目，其建設(shè)期長(zhǎng)、投資額大，一般需要進(jìn)行分期開發(fā)，這就需要對(duì)各期開發(fā)的內(nèi)容同時(shí)作出統(tǒng)籌安排。

5)項(xiàng)目投資估算。

項(xiàng)目投資估算即對(duì)開發(fā)項(xiàng)目所涉及的成本費(fèi)用進(jìn)行分析估計(jì)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及的成本費(fèi)用主要有土地費(fèi)用、期間費(fèi)用及各種稅費(fèi)等，估算的精度要求布告，但應(yīng)充分注意各項(xiàng)費(fèi)用在不同建設(shè)期的變化情況，力爭(zhēng)與未來事實(shí)相符。

6)資金的籌集方案和籌資成本估算。

根據(jù)項(xiàng)目的投資估算和投資進(jìn)度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對(duì)籌資成本進(jìn)行計(jì)算和分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資額巨大，開發(fā)商必須在投資前作好資金的安排，并通過不用方式籌措資金，保證項(xiàng)目的正常運(yùn)行。

7)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是依據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度、現(xiàn)行價(jià)格和有關(guān)法規(guī)，從項(xiàng)目角度對(duì)項(xiàng)目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析，借以考察項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的一種方法，其內(nèi)容包括項(xiàng)目的銷售收入和成本預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)損益表、資產(chǎn)負(fù)債表、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表的編制，債務(wù)償還表、資金來源與運(yùn)用表的編制，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)和償債指標(biāo)的計(jì)算，如財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、債務(wù)償還期、資產(chǎn)負(fù)債率等。

8)風(fēng)險(xiǎn)分析。

風(fēng)險(xiǎn)分析是可行性研究的一項(xiàng)重要內(nèi)容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。風(fēng)險(xiǎn)分析通過對(duì)影響投資效果的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、政策、市場(chǎng)等因素的分析，了解各因素對(duì)項(xiàng)目的影響性質(zhì)和程度，為控制項(xiàng)目運(yùn)作過程中的關(guān)鍵因素提供依據(jù)，也為投資者了解項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大小及來源提供參考。

9)國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。

國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是按照資源合理配置的原則，從國(guó)家、全社會(huì)的角度考察項(xiàng)目的收益和費(fèi)用，用資源的影子價(jià)格、影子工資、影子匯率和社會(huì)折現(xiàn)率等經(jīng)濟(jì)參數(shù)，分析計(jì)算項(xiàng)目對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，并評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。它是項(xiàng)目評(píng)價(jià)的重要組成部分，也是投資決策的重要依據(jù)之一。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，要綜合考慮項(xiàng)目對(duì)社區(qū)、城市環(huán)境、資源有效配置的影響，進(jìn)行項(xiàng)目的國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)包括社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益評(píng)價(jià)。

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)都屬于項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，但兩者的評(píng)價(jià)角度不同。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)側(cè)重于項(xiàng)目本身的獲利能力，國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)側(cè)重于項(xiàng)目對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，即按照資源合理配置的原則，從國(guó)家整體角度考察分析項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，從而評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。所以國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)又叫費(fèi)用效益分析。

篇3

決策支持系統(tǒng)為解決房地產(chǎn)投資決策中出現(xiàn)的種種問題提供了解決方案。決策支持系統(tǒng)是一種基于計(jì)算機(jī)的系統(tǒng),幫助決策者通過與系統(tǒng)直接交互使用數(shù)據(jù)及分析模型解決非結(jié)構(gòu)化的決策問題。通過決策支持系統(tǒng),房地產(chǎn)開發(fā)商可以對(duì)要開發(fā)的項(xiàng)目的各種情況有一個(gè)更深入的了解,能綜合各方面的因素對(duì)投資的項(xiàng)目做出一個(gè)合理的判斷,從而減少房地產(chǎn)投資中的盲目性,使投資更準(zhǔn)確,收益率更高。本文結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的實(shí)際情況,提出了一種房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng),可以為房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資提供決策支持,實(shí)現(xiàn)企業(yè)項(xiàng)目管理的快速輔助決策,提高投資者的決策水平。

一、房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)

房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)是將決策支持系統(tǒng)技術(shù)應(yīng)用到房地產(chǎn)投資中,從而能有效地對(duì)房地產(chǎn)投資者進(jìn)行輔助決策,提高決策的效率和準(zhǔn)確性。

(一)房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的基本功能

本系統(tǒng)分為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析和可行性報(bào)告生成等四大模塊。通過房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)模塊,用戶可以方便地了解到房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況,并能對(duì)將來房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況做出一個(gè)大概的預(yù)測(cè)。通過經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)模塊可以對(duì)所投資項(xiàng)目做出準(zhǔn)確的評(píng)估,從而判斷出此項(xiàng)目的盈利狀況。風(fēng)險(xiǎn)分析模塊可以對(duì)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)作一個(gè)大體的分析,用戶通過對(duì)各個(gè)投資方案的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)衡,可以做出較為準(zhǔn)確的判斷?？尚行詧?bào)告生成模塊則可以自動(dòng)生成項(xiàng)目的可行性報(bào)告,用戶可以根據(jù)具體情況來添加可行性報(bào)告中的內(nèi)容。

(二)系統(tǒng)的基本結(jié)構(gòu)

在房地產(chǎn)投資中遇到的可變性因素非常多,再加上房地產(chǎn)投資本身所具有的高風(fēng)險(xiǎn)性,這就使得傳統(tǒng)的MIS系統(tǒng)不能滿足房地產(chǎn)投資決策的需要,只有使用決策支持系統(tǒng)才能有效地解決這一問題。但是傳統(tǒng)的決策支持系統(tǒng)也有著它的不足,不能很好的對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)行有效的輔助決策。因此,本系統(tǒng)借鑒了最近發(fā)展起來的決策支持系統(tǒng)的新技術(shù),提出了一種新的房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)模型。

數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)、聯(lián)機(jī)分析處理、數(shù)據(jù)挖掘是決策支持系統(tǒng)發(fā)展中的新興技術(shù),將這些技術(shù)引入到房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)中可增強(qiáng)系統(tǒng)的輔助決策功能。

其中,數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)是為了決策支持的需要而在數(shù)據(jù)庫(kù)的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的一項(xiàng)新技術(shù)。數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)可將大量的用于事務(wù)處理的數(shù)據(jù)庫(kù)中的數(shù)據(jù)進(jìn)行清理、抽取和轉(zhuǎn)換,按決策主體的需要重新進(jìn)行組織。數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)中的各種數(shù)據(jù)可以適應(yīng)決策問題多樣性的要求,數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)側(cè)重于對(duì)面向主題的數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)和管理。聯(lián)機(jī)分析處理可以對(duì)數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)中的大量數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,從中提取出有用的信息,從而起到輔助決策的作用。數(shù)據(jù)挖掘是從知識(shí)發(fā)現(xiàn)的概念中引申出來的,把數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)應(yīng)用到數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)的分析可以有效地從數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)中挖掘出有價(jià)值的東西,從而有利于輔助決策。

二、房地產(chǎn)投資決策系統(tǒng)的相關(guān)技術(shù)

傳統(tǒng)的決策支持系統(tǒng)是利用數(shù)據(jù)庫(kù)、人機(jī)交互進(jìn)行多模型的有機(jī)組合,輔助決策者實(shí)現(xiàn)科學(xué)決策的綜合集成系統(tǒng)。自從決策支持技術(shù)形成以來,在全世界得到了廣泛的應(yīng)用,但是決策支持在發(fā)展中也遇到了一些問題,主要問題有以下幾個(gè)方面:(1)DSS使用的數(shù)據(jù)庫(kù)只能對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行一般的加工和匯總,而決策支持涉及大量歷史數(shù)據(jù)和半結(jié)構(gòu)化問題,傳統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫(kù)管理系統(tǒng)難以求解復(fù)雜的半結(jié)構(gòu),不能滿足DSS的需要;(2)決策支持系統(tǒng)以集成數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),然而現(xiàn)實(shí)中的數(shù)據(jù)往往分散管理且大多分布于異構(gòu)的數(shù)據(jù)平臺(tái),數(shù)據(jù)集成不易;(3)由于決策本身所涉及問題的動(dòng)態(tài)性和復(fù)雜性,針對(duì)不同的情況應(yīng)有不同的處理方法,而模型庫(kù)提供的分析能力有限,所得到的分析結(jié)果往往不盡如人意;(4)決策支持系統(tǒng)的建立需要對(duì)數(shù)據(jù)、模型、知識(shí)和接口進(jìn)行集成。數(shù)據(jù)庫(kù)語(yǔ)言數(shù)值計(jì)算能力較低,因而采用數(shù)據(jù)庫(kù)管理技術(shù)建立決策支持系統(tǒng)知識(shí)表達(dá)和知識(shí)綜合能力比較薄弱,難以滿足人們?nèi)找嫣岣叩臎Q策要求。

數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)、聯(lián)機(jī)分析處理和數(shù)據(jù)挖掘技術(shù),給決策支持系統(tǒng)的發(fā)展注入了新的活力,數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)、聯(lián)機(jī)分析處理和數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)的出現(xiàn),有利于解決上面?zhèn)鹘y(tǒng)的決策支持系統(tǒng)所遇到的問題,為決策支持的發(fā)展提供了一條新的途徑。

(一)數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)(DW)技術(shù)

信息系統(tǒng)中有兩種類型的數(shù)據(jù):操作型數(shù)據(jù)和決策支持型數(shù)據(jù)。前者是由日常事務(wù)處理生成的,后者是把前者加工后(清理與集成)形成的。操作型數(shù)據(jù)服務(wù)于日常事務(wù)處理,決策支持型數(shù)據(jù)服務(wù)于信息增值。目前,理論界把存有決策支持型數(shù)據(jù)的系統(tǒng)稱為數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)。當(dāng)需要為決策部門提供及時(shí)、準(zhǔn)確、詳細(xì)和可靠的風(fēng)險(xiǎn)信息時(shí),海量數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)與加工便成為首要問題,而這正是數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)的專長(zhǎng)。

(二)聯(lián)機(jī)分析處理(OLAP)

OLAP是一種決策分析工具,它是針對(duì)特定問題的聯(lián)機(jī)數(shù)據(jù)訪問和數(shù)據(jù)分析而產(chǎn)生的一種技術(shù),它可以根據(jù)分析人員的要求,快速、靈活地對(duì)大量數(shù)據(jù)進(jìn)行復(fù)雜地查詢處理,并以直觀的、易理解的形式將查詢結(jié)果提供給各種決策人員,從而得到高度歸納的信息。OLAP是基于數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)的信息分析處理過程,是數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)的用戶接口部分。通過OLAP這種獨(dú)立于數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)的分析技術(shù),決策者能靈活地掌握項(xiàng)目進(jìn)度的數(shù)據(jù),以多維的形式從多方面和多角度來觀察項(xiàng)目進(jìn)度的狀態(tài)、了解項(xiàng)目進(jìn)度的變化。OLAP技術(shù)分析方法有切片、鉆取、維度自由組合、圖標(biāo)自由切換,并可形成表現(xiàn)友好、豐富的報(bào)表結(jié)果。

(三) 數(shù)據(jù)挖掘(DM)技術(shù)

數(shù)據(jù)挖掘可以稱為數(shù)據(jù)庫(kù)中的知識(shí)發(fā)現(xiàn),是從大量數(shù)據(jù)中提取出可信、新穎有效并能被人理解的模式的高級(jí)處理過程,是數(shù)據(jù)庫(kù)技術(shù)、人工智能、神經(jīng)網(wǎng)路、機(jī)器學(xué)習(xí)等領(lǐng)域的交叉學(xué)科。數(shù)據(jù)挖掘是一個(gè)過程,是從大型數(shù)據(jù)庫(kù)中抽取隱藏其中的可理解的可操作的信息,目的是幫助分析、決策人員尋找數(shù)據(jù)之間的關(guān)聯(lián),發(fā)現(xiàn)被忽略的要素,而這些信息對(duì)于決策行為是至關(guān)重要的。

數(shù)據(jù)挖掘常用的技術(shù)和算法有決策樹、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)、概念樹、遺傳算法、模糊

數(shù)學(xué)、統(tǒng)計(jì)分析、可視化技術(shù)、粗糙集、公式發(fā)現(xiàn)等。數(shù)據(jù)挖掘的作用是可以實(shí)現(xiàn)自動(dòng)預(yù)測(cè)趨勢(shì)和行為、關(guān)聯(lián)分析、聚類等。數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)、聯(lián)機(jī)分析處理、數(shù)據(jù)挖掘是作為三種獨(dú)立的信息處理技術(shù)出現(xiàn)的,但都是以解決決策支持分析問題為主要驅(qū)動(dòng)力量發(fā)展起來的,具有一定的聯(lián)系性和互補(bǔ)性。其中數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)用于數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)和組織,聯(lián)機(jī)分析處理集中于數(shù)據(jù)的分析,數(shù)據(jù)挖掘則致力知識(shí)的自動(dòng)發(fā)現(xiàn)。 三、房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的功能模塊

(一)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)

市場(chǎng)調(diào)查是房地產(chǎn)投資中的一項(xiàng)非常重要的內(nèi)容,常常關(guān)系著投資的成敗。在本系統(tǒng)中,市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)模塊主要包括國(guó)家經(jīng)濟(jì)狀況、城市經(jīng)濟(jì)狀況、城市綜合情況、城市氣象條件、城市發(fā)展計(jì)劃、目標(biāo)客戶住房需求調(diào)查情況、城市土地住房情況、房地產(chǎn)供給市場(chǎng)狀況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和競(jìng)爭(zhēng)樓盤狀況,以及項(xiàng)目自身的相關(guān)情況等。在這個(gè)模塊中,基本涵蓋了房地產(chǎn)調(diào)查的主要內(nèi)容。另外,大量的歷史數(shù)據(jù)也為房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)提供了便利條件。

(二)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是房地產(chǎn)投資決策中的一項(xiàng)必不可少的內(nèi)容。建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是項(xiàng)目可行性研究的組成部分和重要內(nèi)容,是項(xiàng)目決策科學(xué)化的重要手段。經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的目的是計(jì)算項(xiàng)目的效益和費(fèi)用,通過多方案比較,對(duì)擬建項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性和經(jīng)濟(jì)可行性進(jìn)行分析討論,做出全面的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),為項(xiàng)目的科學(xué)決策提供依據(jù)。

經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)包括項(xiàng)目管理、參數(shù)設(shè)置、方案計(jì)算、扶助報(bào)表、基本報(bào)表和綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)等幾個(gè)方面。其中項(xiàng)目管理包括項(xiàng)目的建立、選擇和刪除,對(duì)項(xiàng)目管理庫(kù)進(jìn)行操作。參數(shù)設(shè)置對(duì)房地產(chǎn)投資中的各項(xiàng)參數(shù)進(jìn)行賦值,方案計(jì)算用現(xiàn)金流法和非現(xiàn)金流法對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行分析計(jì)算。輔助報(bào)表和基本報(bào)表用于生成各種報(bào)表。綜合財(cái)務(wù)報(bào)表生成現(xiàn)金流法綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)匯總表和非現(xiàn)金流綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)匯總表,在這一模塊中還生成直方圖檢驗(yàn)、餅圖檢驗(yàn)和拆線圖等圖表,更直觀地反映出財(cái)務(wù)狀況。

(三)風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)投資雖說有著高收益,但是同時(shí)也存在著高風(fēng)險(xiǎn),對(duì)其進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析非常必要。正確評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)可以指導(dǎo)投資者進(jìn)行正確的開發(fā)決策,減少?zèng)Q策的盲目性和失誤。對(duì)于上述風(fēng)險(xiǎn),人們并不能明確的給一個(gè)答案,到底有沒有這種風(fēng)險(xiǎn),這是存在著模糊性的。為此可以把模糊數(shù)學(xué)方法引入到風(fēng)險(xiǎn)分析中來,采用模糊綜合評(píng)價(jià)法可將定量與定性的指標(biāo)結(jié)合起來,〖JP+1〗可以不受指標(biāo)因量綱不同或量綱相同而量級(jí)不同的影響,對(duì)于問題比較復(fù)雜、信息不很全面的房地產(chǎn)開發(fā)投資是很適應(yīng)的。此外,房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素層次比較多,可以采用多級(jí)模糊模型來分析。

(四) 可行性報(bào)告生成

可行性報(bào)告生成模塊的功能是根據(jù)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來生成一個(gè)可行性報(bào)告模板,這就省去了用戶編寫可行性報(bào)告的時(shí)間。用戶可以根據(jù)自己的實(shí)際情況向可行性報(bào)告模板中添加一些項(xiàng)目的數(shù)據(jù),甚至是根據(jù)項(xiàng)目數(shù)據(jù)生成的柱狀圖、餅圖等圖表?，F(xiàn)在人們所用的字處理軟件一般都為微軟的Word,所以本系統(tǒng)中所生成的可行性報(bào)告為Word文檔形式,這樣便于用戶對(duì)可行性報(bào)告的編輯。

該系統(tǒng)中的四個(gè)功能模塊緊密協(xié)作,基本涵蓋了房地產(chǎn)投資中所應(yīng)考慮的各方面內(nèi)容。用戶(決策者)通過這些模塊的運(yùn)作,可以得到有力的輔助決策,從而提高決策水平。

篇4

項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告模板【一】第一部分 投資項(xiàng)目總論

總論作為可行性報(bào)告的首要部分，要綜合敘述研究報(bào)告中各部分的主要問題和研究結(jié)論，并對(duì)項(xiàng)目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。

第二部分 投資項(xiàng)目建設(shè)可行性

第三部分 投資項(xiàng)目市場(chǎng)需求分析

市場(chǎng)分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個(gè)項(xiàng)目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術(shù)的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對(duì)市場(chǎng)需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場(chǎng)分析的結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價(jià)格、銷售收入，最終影響到項(xiàng)目的盈利性和可行性。在可行性報(bào)告中，要詳細(xì)研究當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。

第四部分 投資項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃方案

第五部分 投資項(xiàng)目建設(shè)地與土建總規(guī)

第六部分 投資項(xiàng)目環(huán)保、節(jié)能與勞動(dòng)安全方案

在項(xiàng)目建設(shè)中，必須貫徹執(zhí)行國(guó)家有關(guān)環(huán)境保護(hù)、能源節(jié)約和職業(yè)安全方面的法規(guī)、法律，對(duì)項(xiàng)目可能造成周邊環(huán)境影響或勞動(dòng)者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進(jìn)行論證分析，提出防治措施，并對(duì)其進(jìn)行評(píng)價(jià)，推薦技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)，且布局合理，對(duì)環(huán)境有害影響較小的最佳方案。按照國(guó)家現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對(duì)環(huán)境有影響的建設(shè)項(xiàng)目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報(bào)告書的審批制度，同時(shí)，在可行性報(bào)告中，對(duì)環(huán)境保護(hù)和勞動(dòng)安全要有專門論述。

第七部分 投資項(xiàng)目組織和勞動(dòng)定員

在可行性報(bào)告中，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目組成和工藝流程，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機(jī)構(gòu)，勞動(dòng)定員總數(shù)及勞動(dòng)力來源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計(jì)劃。

第八部分 投資項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期的進(jìn)度安排是可行性報(bào)告中的一個(gè)重要組成部分。項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期亦稱投資時(shí)間，是指從正式確定建設(shè)項(xiàng)目到項(xiàng)目達(dá)到正常生產(chǎn)這段時(shí)期，這一時(shí)期包括項(xiàng)目實(shí)施準(zhǔn)備，資金籌集安排，勘察設(shè)計(jì)和設(shè)備訂貨，施工準(zhǔn)備，施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備，試運(yùn)轉(zhuǎn)直到竣工驗(yàn)收和交付使用等各個(gè)工作階段。這些階段的各項(xiàng)投資活動(dòng)和各個(gè)工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有同時(shí)開展，相互交叉進(jìn)行的。因此，在可行性研究階段，需將項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期每個(gè)階段的工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合平衡，作出合理又切實(shí)可行的安排。

第九部分 投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析

第十部分 投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益

第十一部分 投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及風(fēng)險(xiǎn)防控

第十二部分 投資項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議

項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告模板【二】房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告是根據(jù)可行性研究對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的分析和預(yù)測(cè)。因此做好開發(fā)項(xiàng)目可行性研究工作，是項(xiàng)目成敗的先決條件。項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目立項(xiàng)階段最重要的核心文件，具有相當(dāng)大的信息量和工作量，是項(xiàng)目決策的主要依據(jù)。

第一節(jié) 可行性研究的概念和作用

一. 可行性研究的概念

可行性研究是指在投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的資源、技術(shù)、市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等各方面進(jìn)行全面的分析、論證、和評(píng)價(jià)，判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理、財(cái)務(wù)上是否盈利，并對(duì)多個(gè)可能的備選方案進(jìn)行擇優(yōu)的科學(xué)方法，其目的是使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策科學(xué)化、程序化、從而提高決策的可靠性，并為開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施和控制提供參考。

我國(guó)從20世紀(jì)70年代開始引進(jìn)可行性研究方法，并在政府的主導(dǎo)下加以推廣。1981年原國(guó)家計(jì)委明確“把可行性研究作為建設(shè)前期工作中一個(gè)重要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證階段，納入了基本建設(shè)程序。1983年2月，原國(guó)家計(jì)委正式頒布了《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》，對(duì)可行性研究的原則、編制程序、編制內(nèi)容、審查辦法等做了詳細(xì)的規(guī)定，以指導(dǎo)我國(guó)的可行性研究工作。

二. 可行性研究的作用

(一) 可行性研究是項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù)。開發(fā)項(xiàng)目投資決策，尤其是大型投資項(xiàng)目決策的科學(xué)合理性，是建立在根據(jù)詳細(xì)可靠的市場(chǎng)預(yù)測(cè)、成本分析和效益估算進(jìn)行的項(xiàng)目可行性研究的基礎(chǔ)上的。

(二)可行性研究是項(xiàng)目立項(xiàng)、審批、開發(fā)商與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)。在 國(guó)投資項(xiàng)目必須列入國(guó)家的投資計(jì)劃。尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目，要經(jīng)過政府相關(guān)職能部門的立項(xiàng)、審批、簽訂有關(guān)的協(xié)議，依據(jù)之一就是可行性研究報(bào)告。

(三)可行性研究是項(xiàng)目籌措建設(shè)資金的依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行了分析，從中可以了解項(xiàng)目的籌資還本能力和經(jīng)營(yíng)效益的獲取能力。銀行等金融機(jī)構(gòu)是否提供貸款，主要依據(jù)可行性研究中提供的項(xiàng)目獲利信息。因此可行性研究也是企業(yè)籌集建設(shè)資金和金融機(jī)構(gòu)提供信用貸款的依據(jù)。

(四)可行性研究是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的依據(jù)。可行性研究對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的內(nèi)容及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等都作出了安排，這些正是項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書的內(nèi)容。

第二節(jié) 可行性研究的階段工作

一.可行性研究工作根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展可以分幾個(gè)階段進(jìn)行。

(一)以投資機(jī)會(huì)研究

該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。 投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費(fèi)用一般占總投資的0.2%~0.8%。如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為可行的，就可以。

(二)初步可行性研究

在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達(dá)±20%,所需費(fèi)用約占總投資的0.25%~1.5%。

(三)詳細(xì)可行性研究

詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。 這一階段對(duì)建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費(fèi)用，小型項(xiàng)目約占投資的1.0%~3.0%，大型復(fù)雜的工程約占0.2%~1.0%. 項(xiàng)目的評(píng)估和決策，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，對(duì)于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢?cè)u(píng)估單位就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)估論證。未經(jīng)評(píng)估的建設(shè)項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。

(四)可行性研究階段工作精度表

第三節(jié) 可行性研究的內(nèi)容

一. 可行性研究報(bào)告的結(jié)構(gòu)

一般來講，專業(yè)機(jī)構(gòu)編寫一個(gè)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告應(yīng)包括封面、摘要⒛柯肌⒄??、附?透酵劑?霾糠幀?

二. (一)封面:一般要反映可行性報(bào)告的名稱，專業(yè)研究編寫機(jī)構(gòu)名稱及編寫報(bào)告的時(shí)間三個(gè)內(nèi)容。

(二)摘要:它是用簡(jiǎn)潔明了的語(yǔ)言概要介紹項(xiàng)目的概況、市場(chǎng)情況可行性研究的結(jié)論及有關(guān)說明或假設(shè)條件，要突出重點(diǎn)，假設(shè)條件清楚，使閱讀人員在短時(shí)間內(nèi)能了解全報(bào)告的精要。也有專家主張不寫摘要，因?yàn)榭尚行匝芯繄?bào)告事關(guān)重大，閱讀者理應(yīng)仔細(xì)全面閱讀。

(三)目錄:由于一份可行性報(bào)告少則十余頁(yè)，多則數(shù)十頁(yè)，為了便于寫作和閱讀人員將報(bào)告的前后關(guān)系、假設(shè)條件及具體內(nèi)容條理清楚地編寫和掌握，必須編寫目錄。

(四)正文內(nèi)容:它是可行性報(bào)告的主體，一般來講，應(yīng)包括以下內(nèi)容

1.項(xiàng)目概況

主要包括:項(xiàng)目名稱及背景、項(xiàng)目開發(fā)所具備的自然、經(jīng)濟(jì)、水文地質(zhì)等基本條件，項(xiàng)目開發(fā)的宗旨、規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫入員、編寫的依據(jù)、編寫的假設(shè)和說明);

2.市場(chǎng)調(diào)查和分析

在深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎(chǔ)上，對(duì)擬開發(fā)的項(xiàng)目的市場(chǎng)需求及市場(chǎng)供給狀況進(jìn)行科學(xué)的分析，并作出客觀的預(yù)測(cè)，包括開發(fā)成本、市場(chǎng)售價(jià)、銷售對(duì)象及開發(fā)周期、銷售周期等。

3.規(guī)劃設(shè)計(jì)方案優(yōu)選

在對(duì)可供選擇的規(guī)劃方案進(jìn)行分析比較的基礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后的方案，并對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)的描述。包括選定方案的建筑布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、建筑物及項(xiàng)目的主要技術(shù)參數(shù)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和控制性規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)等。

4.開發(fā)進(jìn)度安排

對(duì)開發(fā)進(jìn)度進(jìn)行合理的時(shí)間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗(yàn)收等階段安排好開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度。作為大型開發(fā)項(xiàng)目，由于建設(shè)期長(zhǎng)、投資額大，一般需要進(jìn)行分期開發(fā)，需要對(duì)各期的開發(fā)內(nèi)容同時(shí)作出統(tǒng)籌安排。

5.項(xiàng)目投資估算

對(duì)開發(fā)項(xiàng)目所涉及的成本費(fèi)用進(jìn)行分析評(píng)估。房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的成本費(fèi)用主要有土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)用、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、公共配套費(fèi)用、期間費(fèi)用及各種稅費(fèi)。估算的精度沒有預(yù)算那樣高，但需力爭(zhēng)和未來開發(fā)事實(shí)相符，提高評(píng)價(jià)的準(zhǔn)確性。

6.項(xiàng)目資金籌集方案及籌資成本估算

根據(jù)項(xiàng)目的投資估算和投資進(jìn)度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對(duì)籌資成本進(jìn)行計(jì)算和分析。房地產(chǎn)開發(fā)投資巨大，必須在投資前做好對(duì)資金的安排，通過不同的方式籌措資金，減少籌資成本，保證項(xiàng)目的正常進(jìn)行。

7.項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià);

依據(jù)國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制定、現(xiàn)行價(jià)格和有關(guān)法規(guī)，從項(xiàng)目的角度對(duì)項(xiàng)目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項(xiàng)目從財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析，并借以考察項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行的一種方法。具體包括項(xiàng)目的預(yù)售預(yù)測(cè)、成本預(yù)測(cè)基礎(chǔ)上進(jìn)行預(yù)計(jì)損益表、預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表、預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表的編制，債務(wù)償還表、資金來源與運(yùn)用表的編制，以及進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)和償債指標(biāo)的計(jì)算，如財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、債務(wù)償還期、資產(chǎn)負(fù)債率等，據(jù)以分析投資的效果。

8.不確定性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析

主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。該分析通過對(duì)影響投資效果的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、政策、市場(chǎng)等因素的分析，了解各種因素對(duì)項(xiàng)目的影響性質(zhì)和程度，為項(xiàng)目運(yùn)作過程中對(duì)關(guān)鍵因素進(jìn)行控制提供可靠依據(jù)。同時(shí)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性，為投資者了解項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大小及風(fēng)險(xiǎn)來源提供參考。

9.可行性研究的結(jié)論

根據(jù)對(duì)相關(guān)因素的分析和各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)數(shù)值，對(duì)項(xiàng)目的可行與否作出明確的結(jié)論。

10.研究人員對(duì)項(xiàng)目的建議

對(duì)項(xiàng)目中存在的風(fēng)險(xiǎn)和問題提出改善建議，以及對(duì)建議的效果作出估計(jì)。

(五)附件:它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報(bào)告必不可少的部分。一般來講，一個(gè)項(xiàng)目在做正式的可行性研究時(shí)，必須有政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件(如規(guī)劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等)。專業(yè)人員必須依照委托書和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。

(六)附圖:一份完整的可行性報(bào)告應(yīng)包括以下附圖:項(xiàng)目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設(shè)計(jì)方案的平面圖，有時(shí)也包括:項(xiàng)目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。

二.可行性研究報(bào)告的項(xiàng)目投資預(yù)算

一些不大規(guī)范的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，其中的項(xiàng)目投資概算只包含了項(xiàng)目建設(shè)的工程概算，這樣算是不夠正確的。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目不等于一個(gè)簡(jiǎn)單的建筑物，它需要營(yíng)銷成本、金融成本和建筑成本，項(xiàng)目投資就是為了滿足這些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于發(fā)展商對(duì)項(xiàng)目工程建設(shè)的實(shí)際投資。在被證明星可行的前提下，邊回收資金邊追加投入的滾動(dòng)式投資開發(fā)方式也是可以采取的，這樣一來發(fā)展商在工程建設(shè)上的實(shí)際總投入就會(huì)小得多。以工程概算代替項(xiàng)目投資概算是極不嚴(yán)肅的。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容:

(一)營(yíng)銷開支概算

1.項(xiàng)目前研究及可行性研究的開支

2.項(xiàng)目策劃的開支

3.銷售策劃的開支

4.廣告開支

5.項(xiàng)目公司日常運(yùn)作的開支

6.項(xiàng)目及企業(yè)的公關(guān)開支

(二)工程開支概算

1.用于工程勘探的開支

2.用于吹沙填土、平整土地的開支

3.用于工程設(shè)計(jì)的開支

4.用于建筑施工的開支

5.用于設(shè)施配套的開支

6.用于工程監(jiān)理的開支

(三)土地征用開支概算

1.政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)

2.用于拆遷補(bǔ)償或青苗補(bǔ)償?shù)拈_支

3.影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開支

(四)金融成本開支概算

1.外匯資金進(jìn)入國(guó)內(nèi)貨幣系統(tǒng)產(chǎn)生的銀行擔(dān)保及管理費(fèi)用支出

2.貸款引起的利息支出

3.各項(xiàng)保險(xiǎn)開支

4.稅收和行政性收費(fèi)

5.不可預(yù)見開支

第四節(jié) 可行性研究報(bào)告的編制

一.房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析常見誤區(qū)

1.誤區(qū)一:一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的效益分析

如果一份項(xiàng)目可行性研究報(bào)告十分肯定地告訴你將來能賺多少錢，而且一定能賺這么多錢，這絕不會(huì)是一份實(shí)事求是的報(bào)告，一份專業(yè)而嚴(yán)肅的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告不可能只是一個(gè)效益標(biāo)準(zhǔn)。在可行性研究時(shí)會(huì)遇到太多的不確定因素，這些不確定因素使項(xiàng)目未來的價(jià)格及銷售進(jìn)程處于一種相對(duì)的不確定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分確定的，只能是一種合理的預(yù)測(cè)，而且這些預(yù)測(cè)需要假定的前提，那就是期望值?？尚行匝芯扛鶕?jù)不同的期望值給出不同的期望效益預(yù)測(cè)。

2.誤區(qū)二:先入為主的可行性研究

縱觀國(guó)內(nèi)多數(shù)失敗的大型地產(chǎn)投資，其中大部分項(xiàng)目的失敗都是由一些可預(yù)見的因素造成的。這些因素包括:高級(jí)別墅坐落在大型工業(yè)區(qū)內(nèi)，致使別墅環(huán)境被破壞，別墅無人問津;在一個(gè)離市區(qū)較遠(yuǎn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)高層公寓，結(jié)果也是無人問津;準(zhǔn)備在一個(gè)規(guī)劃失控的農(nóng)民居住區(qū)內(nèi)開發(fā)商住小區(qū)，結(jié)果在廉價(jià)“集資房”的沖擊下半途而廢;同一時(shí)間同一城市同類樓盤供應(yīng)量過大導(dǎo)致需求短缺;建設(shè)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過預(yù)算造成資金短缺;一條新建的高架橋攔腰而過使樓盤商鋪優(yōu)勢(shì)失效等等。當(dāng)這些項(xiàng)目的發(fā)展商在談起這些問題時(shí)通常都會(huì)感嘆“真沒想到”，然而卻是早該想到的。再看一看這些項(xiàng)目的“可行性研究報(bào)告”，幾乎都是同一個(gè)調(diào)子:引經(jīng)據(jù)典，從各個(gè)角度描繪這個(gè)項(xiàng)目投資的美好前景，卻偏偏不提項(xiàng)目投資的不利因素。這樣的“可行性研究”，自始至終都是為了證明該項(xiàng)目是可行的，犯了“先入為主”的大忌。

(1)先入為主的可行性研究通常是由以下原因造成的:

a.房地產(chǎn)投資企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)主觀意志在起作用。往往由于“長(zhǎng)官意志”對(duì)課題的影響，課題研究人員擔(dān)心挑項(xiàng)目的毛病會(huì)得罪老板，于是學(xué)會(huì)了察顏觀色，一切圍繞領(lǐng)導(dǎo)的意思去論證。所以，為避免這種情況的發(fā)展，公司領(lǐng)導(dǎo)要多些支持，少些干預(yù)，讓課題組放下包袱，按科學(xué)的路子去調(diào)查、分析。

b.課題組人員的業(yè)務(wù)水平不過關(guān)。有些項(xiàng)目的可行性研究沒有交給真正在行的專家去做，而是隨便找一些高校的教師或在本公司里的人去完成。這樣做，使課題組的智力及能力結(jié)構(gòu)很不合理，要指望他們拿出一個(gè)真正可信的可行性研究報(bào)告是不可能的。

篇5

【關(guān)鍵詞】 成本控制；房地產(chǎn)項(xiàng)目；經(jīng)濟(jì)效益

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易漸趨成熟，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也越來越激烈，房地產(chǎn)企業(yè)要想在房地產(chǎn)市場(chǎng)占有一席之地，保存自己的競(jìng)爭(zhēng)力，就必須從項(xiàng)目中獲得更高的利潤(rùn)；而要想獲得盈利，必須要加強(qiáng)成本管理，實(shí)現(xiàn)真正的成本控制。本文通過分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)重要階段及每個(gè)重要階段發(fā)生的主要成本，探討在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)過程中成本控制存在的問題，并對(duì)這些問題提出了相應(yīng)的對(duì)策建議，以期房地產(chǎn)企業(yè)能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的建造成本和營(yíng)運(yùn)成本的全面監(jiān)控，降低房地產(chǎn)項(xiàng)目的總成本，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益的提升。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成

在房地產(chǎn)開發(fā)商的角度來講，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本即為對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的投資費(fèi)用。房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制對(duì)于成本管理來說，是一個(gè)重要的環(huán)節(jié)，同時(shí)也是保證開發(fā)商能順利完成在既定成本預(yù)算下目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)的重要手段，是房地產(chǎn)開發(fā)過程中降低產(chǎn)品成本、提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的必要方法。

1.項(xiàng)目前期決策階段的成本

項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備階段是一個(gè)項(xiàng)目的定位時(shí)期，一般是在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，開發(fā)商選擇和確定投資方案的過程，包括可行性研究、基于可行性研究的決策。一般來講，開發(fā)商首先需要從經(jīng)濟(jì)和技術(shù)的角度分別論證擬建項(xiàng)目的必要性與可行性，然后基于以上的分析，對(duì)不同的建設(shè)方案予以比較，最后做出選擇與決策。建設(shè)項(xiàng)目的決策階段需要對(duì)項(xiàng)目建議書、可行性報(bào)告、設(shè)計(jì)任務(wù)書進(jìn)行確定并編制投資估算。項(xiàng)目開發(fā)階段的成本主要包含了土地成本、土地建設(shè)成本、設(shè)備配套成本及一些其他的費(fèi)用支出。

2.項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段的成本

項(xiàng)目決策之后，就是初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)以及工程的招標(biāo)階段。由于對(duì)于項(xiàng)目的設(shè)計(jì)是對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)，會(huì)貫穿于項(xiàng)目的全周期，包括后續(xù)的施工階段；因此雖然設(shè)計(jì)階段的成本占比不大，但是對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的總成本控制起著至關(guān)重要的作用。

3.施工階段的項(xiàng)目建設(shè)成本

項(xiàng)目的建設(shè)成本在整個(gè)項(xiàng)目成本中占比較大，一般包括進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)前的工程費(fèi)用、建筑成本以及公共配套設(shè)施費(fèi)用等。

4.財(cái)務(wù)費(fèi)用

房地產(chǎn)開發(fā)的財(cái)務(wù)費(fèi)用包括籌建項(xiàng)目的各種費(fèi)用、為了進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，開發(fā)商籌集資金的財(cái)務(wù)費(fèi)用等等，這也需要耗用大量資金。

5.項(xiàng)目建設(shè)中的管理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

項(xiàng)目建設(shè)中的管理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用所包含的范圍比較廣泛，一般來講，管理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包含了開發(fā)項(xiàng)目中所有管理人員所發(fā)生的費(fèi)用，即在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，從前期準(zhǔn)備到項(xiàng)目完成最后交付使用前所發(fā)生的各種費(fèi)用。

6.各相關(guān)品類的稅收費(fèi)用

房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目一般會(huì)不可避免地產(chǎn)生各種稅收費(fèi)用，通常括了企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅及營(yíng)業(yè)附加稅以及印花稅等。

二、成本控制原則

1.全面性原則。在成本控制過程中，要求全體職員參與成本費(fèi)用的控制，因?yàn)閷?duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，不僅僅是項(xiàng)目分析決策者涉及到的相關(guān)費(fèi)用、管理者的管理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、施工人員的施工費(fèi)用，每一工作人員都會(huì)與管理過程中發(fā)生的特定耗費(fèi)有關(guān)；此外，成本控制是貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的全過程與周期，而不能僅是是對(duì)部分高額度費(fèi)用支出的管理與控制。

2.經(jīng)濟(jì)效益原則。成本控制的出發(fā)點(diǎn)即為通過將項(xiàng)目的成本盡量地控制在最低，并在預(yù)算的成本范圍內(nèi)完成項(xiàng)目的開發(fā)，最終為房地產(chǎn)企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)上的效益。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制應(yīng)當(dāng)以項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益為中心，以在最小成本費(fèi)用下實(shí)現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量最大化為目標(biāo)。

3.目標(biāo)成本控制原則。房地產(chǎn)項(xiàng)目必須以目標(biāo)成本為依據(jù)，嚴(yán)格去監(jiān)督在開發(fā)過程中企業(yè)的各項(xiàng)成本費(fèi)用支出；目標(biāo)成本一般是基于對(duì)企業(yè)的人力、物力、財(cái)力等進(jìn)行了綜合的分析思考之后，考慮項(xiàng)目的內(nèi)部實(shí)際情況及外部市場(chǎng)環(huán)境，采用價(jià)值工程等專門方法，做出最佳目標(biāo)成本的決策。

4.動(dòng)態(tài)控制原則。房地產(chǎn)項(xiàng)目隨著階段的不同，特別是施工階段項(xiàng)目情況的不同，總是處于變化之中的，因此，項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)也需要根據(jù)施工過程的進(jìn)展情況進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。例如：在項(xiàng)目的綜合分析決策階段應(yīng)該結(jié)合項(xiàng)目所處的外部市場(chǎng)情況及所處的地域的獨(dú)特特點(diǎn)，重點(diǎn)考察項(xiàng)目的可行性與風(fēng)險(xiǎn)性；而在設(shè)計(jì)階段則需要充分運(yùn)用價(jià)值工程的方法，重點(diǎn)分析產(chǎn)品在交付使用后，能否達(dá)到其所期望的功能而進(jìn)行限額設(shè)計(jì)；在施工階段則需側(cè)重于各項(xiàng)成本的實(shí)際支出情況，并結(jié)合變化著的市場(chǎng)行情及時(shí)糾正偏差，以實(shí)現(xiàn)進(jìn)行成本控制的動(dòng)態(tài)調(diào)整。

5.責(zé)權(quán)利相結(jié)合的原則。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)人員、業(yè)務(wù)管理人員以及其他人員都有在規(guī)定范圍內(nèi)決定費(fèi)用開支與否以及開支多少的權(quán)力；同時(shí)，各管理部門、施工單位和相關(guān)人員又負(fù)有各自的成本控制的責(zé)任，均在承受控制成本的外在壓力。另外，要對(duì)各部門人員在成本控制中的業(yè)績(jī)進(jìn)行考評(píng)，并將最終的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益與成本管理人員的個(gè)人收入直接掛鉤，以決定獎(jiǎng)懲，由此來提供各方控制主體實(shí)施控制的內(nèi)在動(dòng)力而形成激勵(lì)機(jī)制。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制中的問題

1、成本控制理念落后

有些房地產(chǎn)業(yè)管理者常常只顧及招攬眼前的項(xiàng)目，而忽略了對(duì)成本控制的范圍、目的及手段等的思考，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的眼光，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展是不利的。而有些管理者雖清楚了解成本管理的必要性，對(duì)成本控制的科學(xué)方法及規(guī)范性的思路卻并不明晰，將成本高低作為衡量成本控制效果的唯一依據(jù)從而只是一味地降低成本費(fèi)用，這對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益及目標(biāo)達(dá)成是不利的，因?yàn)轫?xiàng)目的立足點(diǎn)是在既定的目標(biāo)下實(shí)現(xiàn)成本費(fèi)用的最小化，如果只是一味地壓縮成本而導(dǎo)致項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)無法達(dá)成，這無疑會(huì)對(duì)房地產(chǎn)商乃至整個(gè)項(xiàng)目都產(chǎn)生重大的不利影響。

2、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段缺乏嚴(yán)格的成本控制

項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是工程進(jìn)行成本控制的開始，是把經(jīng)濟(jì)和技術(shù)進(jìn)行綜合考慮而對(duì)項(xiàng)目后續(xù)進(jìn)程產(chǎn)生導(dǎo)向性作用的一個(gè)過程。有效的成本控制應(yīng)該從初步設(shè)計(jì)階段就開始，但是我們看到的現(xiàn)實(shí)情況是，很多項(xiàng)目開發(fā)單位在設(shè)計(jì)階段不能很好地協(xié)調(diào)好項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性與技術(shù)性，在初步設(shè)計(jì)階段表現(xiàn)出過分偏重于技術(shù)方面而忽視了項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。這樣往往會(huì)造成房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制達(dá)不到既定目標(biāo)，使得項(xiàng)目造價(jià)偏高。

3、成本控制方法和技術(shù)落后

許多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本管理時(shí)運(yùn)用的技術(shù)和方法比較落后，導(dǎo)致開發(fā)商不能對(duì)項(xiàng)目的成本與進(jìn)度進(jìn)行同時(shí)的動(dòng)態(tài)控制，也不能適時(shí)地選擇與使用成本信息，這在很大程度上降低了成本管理的效果。目前的成本控制一般是先制定目標(biāo)成本，再將目標(biāo)成本轉(zhuǎn)化為標(biāo)準(zhǔn)成本，成本控制應(yīng)該結(jié)合產(chǎn)品的生產(chǎn)過程，如果沒有提供足夠的信息反映設(shè)計(jì)、施工或者經(jīng)營(yíng)過程，會(huì)容易誤導(dǎo)目標(biāo)的制定，顯然這種不系統(tǒng)的控制方法已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)在競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)企業(yè)成本控制的需要。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的對(duì)策及建議

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期決策階段應(yīng)該著重考察投資環(huán)境，結(jié)合所處的地域分析擬投資房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)值，考慮項(xiàng)目的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和市場(chǎng)配套情況等；在可行性研究階段應(yīng)聘請(qǐng)專業(yè)的投資咨詢機(jī)構(gòu)，明確項(xiàng)目的合理規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、平面布置方案以及重要設(shè)備的選擇。在設(shè)計(jì)過程中可進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，在材料設(shè)備采購(gòu)時(shí)，按照就近原則，選擇成熟可靠的材料和設(shè)備。在工程的施工階段應(yīng)該減少設(shè)計(jì)變更，盡量避免施工中重大設(shè)計(jì)變更；同時(shí)選擇正確的材料供應(yīng)商。

項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段應(yīng)用價(jià)值工程的原理，將事后的成本控制變?yōu)槭虑胺e極的成本預(yù)控，對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行監(jiān)督。在設(shè)計(jì)過程中，應(yīng)注意保持技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上的平衡，既不能只看中技術(shù)與既定目標(biāo)的完成而忽視項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性；又要反對(duì)一味地強(qiáng)調(diào)節(jié)約成本而忽視了目標(biāo)的達(dá)成和項(xiàng)目的技術(shù)性。

此外，由于許多項(xiàng)目開發(fā)商的設(shè)計(jì)階段會(huì)忽視項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，因此擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位以及設(shè)計(jì)方案顯得尤為重要。房地產(chǎn)商可以提高設(shè)計(jì)單位的準(zhǔn)入門檻，選擇比較有實(shí)力的設(shè)計(jì)單位；同時(shí)，也可以采取請(qǐng)兩個(gè)專業(yè)的策劃公司的方案，讓他們對(duì)項(xiàng)目分別從項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)兩方面來進(jìn)行分析。這樣，項(xiàng)目決策者就可以根據(jù)兩種不同的思維角度，對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)進(jìn)行綜合的分析并掌握更多更明晰的數(shù)據(jù)資料，方便房地產(chǎn)企業(yè)做出準(zhǔn)確的定位，在成本最小化的情況下實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。

篇6

一、房地產(chǎn)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)分析

項(xiàng)目周期理論認(rèn)為任何項(xiàng)目從開始到結(jié)束都可以概括為項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析、項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目實(shí)施和項(xiàng)目后期處理四個(gè)部分。每一個(gè)階段都對(duì)應(yīng)著項(xiàng)目的實(shí)施情況和特定需求。本文結(jié)合項(xiàng)目周期理論，從項(xiàng)目啟動(dòng)到項(xiàng)目最終結(jié)束都伴隨著資金的流入和流出。要控制企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)，必須從項(xiàng)目實(shí)施的每個(gè)環(huán)節(jié)和相應(yīng)的任務(wù)出發(fā)，針對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)的不同情況，分析資金的流入與流出，從而控制相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)管理理論支出，風(fēng)險(xiǎn)管理可以劃分為風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控四個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行分析與研究。首先，資金風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)，重點(diǎn)尋找項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素，明確風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)象。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是結(jié)合公司的實(shí)際情況，分析項(xiàng)目中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，提出盡可能多的可行性方案，防范相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)是針對(duì)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，從相關(guān)的解決方案中挑選出最符合公司戰(zhàn)略目標(biāo)和未來發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)控制方案， 并加以執(zhí)行。風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控是對(duì)方案實(shí)施的效果進(jìn)行反饋和監(jiān)督，對(duì)方案執(zhí)行的效果進(jìn)行評(píng)價(jià)，并進(jìn)行適時(shí)地糾正和修改。 結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)資金投資大、開發(fā)周期長(zhǎng)的特殊性， 本文將房地產(chǎn)開發(fā)分為四個(gè)階段，并對(duì)每個(gè)階段可能遇到的資金風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別和分析， 并提出可靠的解決辦法。

（一）開發(fā)前期可行性研究過程中的資金風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期通常要進(jìn)行可行性的研究?？尚行匝芯侩A段是投資決策的重要依據(jù)，是項(xiàng)目管理前期工作的重中之重。房地產(chǎn)項(xiàng)目的詳細(xì)可行性研究是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策前，對(duì)擬建項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等方面進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查與研究，對(duì)可能采用的各種開發(fā)方案進(jìn)行認(rèn)真仔細(xì)的經(jīng)濟(jì)分析和比較論證，對(duì)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。在此基礎(chǔ)上，對(duì)擬建項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性和適用性、經(jīng)濟(jì)合理性，以及建設(shè)的必要性和可行性進(jìn)行全面分析、系統(tǒng)論證、多方案比較和綜合評(píng)價(jià)，由此得出該項(xiàng)目是否應(yīng)該投資建設(shè)和如何投資建設(shè)等結(jié)論性意見，為項(xiàng)目投資決策提供可靠的科學(xué)依據(jù)。

房地產(chǎn)開發(fā)前期另一個(gè)重要工作是保證開發(fā)土地的按時(shí)取得。土地項(xiàng)目的基本情況包括有項(xiàng)目的名稱、性質(zhì)、地理位置、周圍地理環(huán)境、總占地面積、總建筑面積、建筑密度、容積率、各類建筑的構(gòu)成、投資方案規(guī)劃、投資總額，總工期等基本情況。與此同時(shí)，還必須進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目場(chǎng)地的現(xiàn)狀和建設(shè)條件分析，如基礎(chǔ)設(shè)施狀況及其外部條件，各類建筑物、構(gòu)筑物的現(xiàn)狀，計(jì)算需要拆除的房屋面積，需要處置的原住戶戶數(shù)和人口，需要安置的勞動(dòng)力人數(shù)等調(diào)查資料，并對(duì)供水、供電、污水處理?xiàng)l件以及商業(yè)、服務(wù)業(yè)、文教衛(wèi)生環(huán)境條件進(jìn)行分析。這些資料是可行性報(bào)告對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的依據(jù)。

在項(xiàng)目開發(fā)前期，企業(yè)必須確定項(xiàng)目開發(fā)所需要的資金，計(jì)算公司的資金缺口，并提出資金缺口的解決辦法，保證項(xiàng)目實(shí)施所需要的資金能夠完全到位。在前期的可行性分析報(bào)告中，對(duì)取得土地的價(jià)款以及相應(yīng)的拆遷費(fèi)用必須做好詳細(xì)的預(yù)算，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，前期的土地款是必須要從企業(yè)流出的，因此，企業(yè)必須對(duì)這一部分風(fēng)險(xiǎn)予以充分的考慮。在項(xiàng)目規(guī)劃方案中，企業(yè)將要建設(shè)的樓盤規(guī)劃也必須與相應(yīng)的資金予以配套。

（二）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中的資金風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目開發(fā)與建設(shè)過程中的資金風(fēng)險(xiǎn)非常復(fù)雜，這主要表現(xiàn)為：一方面，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金循環(huán)周期也相應(yīng)會(huì)較長(zhǎng)，大量資金必須占用在一個(gè)項(xiàng)目上；另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)和我國(guó)金融市場(chǎng)存在較多的不確定性因素， 導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)面臨較大的資金風(fēng)險(xiǎn)，不可控因素較多，資金的成本和后續(xù)資金的跟進(jìn)存在較大的問題。

針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)過程，資金的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在建設(shè)周期過長(zhǎng)這一特殊客觀情況上。資金被過長(zhǎng)的占用在一個(gè)項(xiàng)目上，加大了資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。隨著2009年下半年，我國(guó)政府對(duì)金融企業(yè)向房地產(chǎn)開發(fā)商銀根貸款的緊縮，大部分企業(yè)在籌集資金方面將面臨較大困難。如何合理分配有限的資金到項(xiàng)目開發(fā)過程中，同時(shí)保證開發(fā)項(xiàng)目有條不紊地進(jìn)行是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中必須要分析的重要議題。首先，不能同時(shí)進(jìn)行多個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，必須保證企業(yè)資金實(shí)力能夠支撐現(xiàn)有項(xiàng)目的資金需要；其次，在項(xiàng)目開發(fā)過程中，如何保證項(xiàng)目建設(shè)的速度和資金供給的速度匹配是建設(shè)過程中資金風(fēng)險(xiǎn)控制的關(guān)鍵。

（三）產(chǎn)品銷售過程中的資金風(fēng)險(xiǎn)我國(guó)普通住宅、寫字樓、別墅、商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)類型主要采取開發(fā)銷售的模式，資金回籠速度受房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期的影響較大。而商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)達(dá)十幾年甚至更長(zhǎng)，因此其投資回收期較長(zhǎng)，資金回籠速度緩慢，受宏觀政策與微觀市場(chǎng)的影響較大，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也較大。房地產(chǎn)銷售是房地產(chǎn)開發(fā)商資金回籠的過程，一方面，企業(yè)要償還公司在項(xiàng)目開發(fā)前期向銀行和其他機(jī)構(gòu)所借的資金，另一方面還必須保證其他開發(fā)項(xiàng)目、競(jìng)拍土地資源和公司未來發(fā)展的資金。通過租金的形式能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，并且具有較高的收益，但是不能一次性地為企業(yè)帶來大額現(xiàn)金流入。如何在資金流入上與企業(yè)資金流出兩者間達(dá)成平衡，以及如何有效實(shí)現(xiàn)資金的收回是銷售過程中資金控制的重點(diǎn)。

（四）售后服務(wù)過程中的資金風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在樓盤發(fā)開中都包含有物業(yè)管理、房屋維修等后續(xù)服務(wù)項(xiàng)目。在設(shè)計(jì)階段，企業(yè)根據(jù)建筑或建筑構(gòu)件的使用壽命，確定上述維護(hù)工作的時(shí)間安排，必要時(shí)還可進(jìn)一步確定大規(guī)模整修和組件更換的時(shí)間，以實(shí)現(xiàn)維護(hù)工作和費(fèi)用的合理化。售后服務(wù)可以分為外包和自主經(jīng)營(yíng)兩類。如果實(shí)行物業(yè)外包對(duì)企業(yè)來說就沒有資金風(fēng)險(xiǎn)，但是自主經(jīng)營(yíng)就必須對(duì)相應(yīng)的資金流出予以控制。

二、資金鏈風(fēng)險(xiǎn)控制措施

資金鏈對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言具有非常重要的意義。一方面，由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，需要大量的資金投入才能夠形成；另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，企業(yè)必須能夠有效地分配有限的資金，完成項(xiàng)目開發(fā)。針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程中遇到的種種資金管理風(fēng)險(xiǎn)，可以通過下面的相關(guān)措施予以控制。

（一）制定有效可靠的融資方案項(xiàng)目開發(fā)前期，企業(yè)必須制定有效的融資方案，籌集項(xiàng)目開發(fā)過程中需要的資金。具體可從以下幾個(gè)方面入手：首先，企業(yè)需要綜合分析和考慮國(guó)內(nèi)的宏觀金融政策以及未來政策走向。其次，考慮具體開發(fā)項(xiàng)目的資金需要和資金融通的風(fēng)險(xiǎn)和收益情況等因素，確定投資結(jié)構(gòu)，制定初步融資方案。比較不同的融資方案的優(yōu)缺點(diǎn)，根據(jù)項(xiàng)目自身和各融資方式的特點(diǎn)，對(duì)融資結(jié)構(gòu)和資金結(jié)構(gòu)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。根據(jù)融資成本理論，分析比較各種融資方式，選擇可行、有效的融資方案。

（二）加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)過程中成本控制在項(xiàng)目實(shí)施過程中，需要項(xiàng)目的各種成本進(jìn)行有效控制，保證資金的合理利用。第一，項(xiàng)目開始初期，做好成本管理的基礎(chǔ)工作，對(duì)相關(guān)原材料的價(jià)格進(jìn)行收集和整理，做好各項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本定額，財(cái)務(wù)部門應(yīng)該對(duì)相關(guān)的預(yù)算方案進(jìn)行修改，并形成考核目標(biāo)，加強(qiáng)預(yù)算的有效執(zhí)行。第二，實(shí)行全面成本管理。結(jié)合基礎(chǔ)工作的成本定額、財(cái)務(wù)預(yù)算計(jì)劃，分析對(duì)照各部門、各項(xiàng)目工程的成本責(zé)任考核指標(biāo)，向企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)提供真實(shí)的成本數(shù)據(jù)，嚴(yán)格日常成本管理控制。第三，嚴(yán)格執(zhí)行考核標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)各班組的成本控制執(zhí)行情況進(jìn)行考核。

（三）在銷售過程中加速項(xiàng)目資金回流銷售過程是企業(yè)資金回流的過程。房地產(chǎn)商品進(jìn)行流通時(shí)，房地產(chǎn)流動(dòng)資金的周轉(zhuǎn)時(shí)間對(duì)開發(fā)商而言具有非常重要的意義。它直接影響房地產(chǎn)資金全部循環(huán)過程，流動(dòng)資金的周轉(zhuǎn)時(shí)間主要取決于房地產(chǎn)貨幣資金和商品資金在商品流通過程中變更的長(zhǎng)短。為了促進(jìn)資金的回流，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取相應(yīng)的營(yíng)銷手段，加速資金的回流速度。分析房地產(chǎn)市場(chǎng)供求信息，正確運(yùn)用銷售心理學(xué)和財(cái)務(wù)杠桿原理，制定有效的營(yíng)銷策略，合理地利用預(yù)售手段，可以縮短銷售周期加快資金回收。運(yùn)用有效的營(yíng)銷手段，不僅可提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，還可降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）加快房地產(chǎn)體系配套政策改革有效解決房地產(chǎn)資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)還需要相關(guān)宏觀政策的幫助。擴(kuò)大參與房地產(chǎn)信貸融資的金融機(jī)構(gòu)的范圍，允許有一定實(shí)力的非國(guó)有商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款是緩解房地產(chǎn)商資金鏈緊張的有效手段。政府制定相關(guān)政策，規(guī)范目前在中國(guó)房市尋找投資機(jī)會(huì)和參與投資的私募基金的運(yùn)作行為，保護(hù)投資者的合法權(quán)益。監(jiān)管部門應(yīng)適當(dāng)降低房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的門檻，使一部分具有一定規(guī)模和實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過發(fā)行股票的方式吸收社會(huì)上大量的閑散資金，解決融資難的問題。積極培育企業(yè)債券市場(chǎng)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行企業(yè)債券，進(jìn)行直接融資。

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有非常重要的作用。企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有非常重要的意義，關(guān)系到企業(yè)的生存。如何控制企業(yè)開房地產(chǎn)開發(fā)過程中的資金風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)和政府共同作用的結(jié)果。繼金融危機(jī)后，融資問題逐漸成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心問題，如何解決資金問題、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的良好運(yùn)作與不斷循環(huán)顯得尤為重要。

參考文獻(xiàn)：

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篇7

【摘要】質(zhì)量是一切企業(yè)求發(fā)展的根本，為企業(yè)注入了生機(jī);同時(shí)，質(zhì)量的優(yōu)良也體現(xiàn)出了企業(yè)的管理。企業(yè)要是讓客戶認(rèn)可，除了內(nèi)部完善的管理，更重要的是外部的信譽(yù)，這就是質(zhì)量保證。 如何進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量管理？本文從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的生命周期，對(duì)如何進(jìn)行質(zhì)量控制進(jìn)行了闡述。闡明在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中實(shí)施質(zhì)量計(jì)劃，關(guān)鍵是加強(qiáng)質(zhì)量預(yù)防措施的落實(shí)，適當(dāng)增加預(yù)控成本，大力減少返工成本。

【關(guān)鍵詞】開發(fā)項(xiàng)目；周期階段；質(zhì)量控制

近十年以來，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目如雨后春筍蓬勃發(fā)展，龐大的市場(chǎng)需求成就了一大批開發(fā)商，也使一些初入地產(chǎn)界的大佬們由于未掌握地產(chǎn)開發(fā)規(guī)律導(dǎo)致開發(fā)出來的產(chǎn)品不被市場(chǎng)認(rèn)同，頻于倒閉的邊緣。是什么原因?qū)е逻@種截然不同的結(jié)局呢？答案只有一個(gè)：由于產(chǎn)品的質(zhì)量差而導(dǎo)致房產(chǎn)商倒閉。

這里的質(zhì)量是一個(gè)廣義上的“質(zhì)量”，它包括：地塊地段選擇質(zhì)量、可行性研究質(zhì)量、項(xiàng)目前期策劃質(zhì)量、設(shè)計(jì)質(zhì)量、工程實(shí)施質(zhì)量、物業(yè)管理質(zhì)量等。

下面就如何提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品質(zhì)量提出個(gè)人的想法。

1 目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的問題

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中我們普遍忽視開發(fā)前期項(xiàng)目可行性研究階段、策劃階段、設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理，而把主要精力放在施工階段。當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行到施工階段時(shí)，產(chǎn)品策劃、市場(chǎng)定位、目標(biāo)客戶群、項(xiàng)目的設(shè)施配套均已確定，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和設(shè)計(jì)圖紙都已經(jīng)審查通過，假如產(chǎn)品策劃、市場(chǎng)定位、目標(biāo)客戶群、項(xiàng)目的設(shè)施配套均已審核，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和設(shè)計(jì)圖紙不是最優(yōu)，很難保證工程項(xiàng)目的整體投資效益。

有的房地產(chǎn)開發(fā)商片面地把可行性研究報(bào)告視為可批性報(bào)告，支付前期可行性報(bào)告咨詢費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。在設(shè)計(jì)階段也因?yàn)橛械拈_發(fā)商業(yè)主片面過低支付設(shè)計(jì)費(fèi)用，從而影響設(shè)計(jì)人員進(jìn)行精心設(shè)計(jì)的積極性，這一問題已嚴(yán)重影響了開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品質(zhì)量。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期工作

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工作，主要是指項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目開發(fā)的產(chǎn)品策劃等。而前期工作的質(zhì)量是整個(gè)工程房地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)鍵。 1 建立開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理責(zé)任制。

項(xiàng)目負(fù)責(zé)人是開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的全權(quán)負(fù)責(zé)人，必須親自抓質(zhì)量工作。其職責(zé)是：根據(jù)投資人項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略，市場(chǎng)定位目標(biāo)，負(fù)責(zé)編制開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃，并組織實(shí)施；按質(zhì)量計(jì)劃規(guī)定，跟蹤、督促、檢查項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃執(zhí)行情況，特別是主要質(zhì)量控制點(diǎn)的驗(yàn)證、檢查和評(píng)審活動(dòng)；對(duì)發(fā)現(xiàn)重大的管理方面或技術(shù)方面的質(zhì)量問題，組織研究解決，向項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人報(bào)告；編制項(xiàng)目質(zhì)量報(bào)告，報(bào)上級(jí)質(zhì)檢部門和項(xiàng)目經(jīng)理。 2 制定開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量計(jì)劃。

充分了解項(xiàng)目投資人開發(fā)項(xiàng)目的戰(zhàn)略決策和質(zhì)量政策，了解和掌握項(xiàng)目的特點(diǎn)，明確咨詢成果的質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；熟悉咨詢企業(yè)的質(zhì)量管理體系文件，根據(jù)項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，決定如何應(yīng)用企業(yè)的質(zhì)量管理體系。 3 建立開發(fā)項(xiàng)目前期工作成果的質(zhì)量評(píng)審制度。

建立評(píng)審制度是保證和提高開發(fā)項(xiàng)目前期成果質(zhì)量的重要手段。對(duì)項(xiàng)目咨詢公司提供的項(xiàng)目咨詢工作完成以后，再進(jìn)行內(nèi)部評(píng)審，然后咨詢成果才能提交給委托方，建設(shè)方項(xiàng)目經(jīng)理可邀請(qǐng)有關(guān)專家對(duì)咨詢成果進(jìn)行評(píng)審和完善，并形成性相應(yīng)記錄文件，以提高投資效益。

3 設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制 1 方案設(shè)計(jì)階段

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，前期的可行性研究報(bào)告、市場(chǎng)調(diào)查、開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品策劃定位，是后來作為規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的依據(jù)。

在咨詢公司得出較為科學(xué)的項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品定位后，應(yīng)該參與到后一階段的規(guī)劃方案設(shè)計(jì)。開發(fā)商在尋找規(guī)劃規(guī)劃方案設(shè)計(jì)單位時(shí)也要對(duì)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的單位業(yè)績(jī)進(jìn)行綜合考察，因?yàn)橐?guī)劃方案設(shè)計(jì)是一個(gè)創(chuàng)造性的工作。 2 施工圖設(shè)計(jì)階段

施工圖設(shè)計(jì)是在開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃方案審查通過的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，因此，規(guī)劃方案是作項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)依據(jù)。

工程設(shè)計(jì)一般按初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)兩個(gè)階段進(jìn)行。技術(shù)上復(fù)雜的特大型項(xiàng)目可按初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)三個(gè)階段進(jìn)行。各階段的成果包括設(shè)計(jì)說明、技術(shù)文件(圖紙)和經(jīng)濟(jì)文件(概預(yù)算)，就是通過不同階段設(shè)計(jì)深度的控制保證設(shè)計(jì)質(zhì)量。

4 施工階段的質(zhì)量控制

工程項(xiàng)目施工階段是工程實(shí)體最終形成的階段，也是工程項(xiàng)目質(zhì)量和工程使用價(jià)值最終形成和實(shí)現(xiàn)的階段，也是工程項(xiàng)目質(zhì)量控制的重要階段。

4.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工前準(zhǔn)備階段質(zhì)量管理。 1.1 明確質(zhì)量目標(biāo)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)確定與項(xiàng)目投資人的開發(fā)項(xiàng)目戰(zhàn)略和產(chǎn)品策劃定位有關(guān)，同時(shí)與項(xiàng)目的進(jìn)度控制、成本控制處于一個(gè)相同優(yōu)先級(jí)。因此，項(xiàng)目開發(fā)的質(zhì)量目標(biāo)必須適合項(xiàng)目本身的特點(diǎn)。 1.2 制定項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的質(zhì)量管理計(jì)劃

在確定了項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量目標(biāo)后，制定出實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的措施和方法，正確的使用計(jì)劃編制的輸入、工具和技術(shù)（質(zhì)量基準(zhǔn)計(jì)劃、流程圖、堅(jiān)持設(shè)計(jì)樣板帶路、準(zhǔn)確的使用質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)）編制切實(shí)可行的質(zhì)量計(jì)劃。 1.3 質(zhì)量保證

質(zhì)量保證就是實(shí)施質(zhì)量計(jì)劃，增強(qiáng)項(xiàng)目投資人、項(xiàng)目最終用戶項(xiàng)目質(zhì)量的信心。 2 開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的施工過程質(zhì)量控制

項(xiàng)目施工過程中的質(zhì)量控制，實(shí)際就是程序控制和過程偏差控制。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過程中的過程控制就是對(duì)施工單位的工作過程和階段性成果與原合同所界定的工作范圍進(jìn)行比較；運(yùn)用合同確定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、施工圖及設(shè)計(jì)總說明與實(shí)際工作成品和半成品進(jìn)行比較；運(yùn)用經(jīng)批準(zhǔn)的施工方案、施工作業(yè)順序與實(shí)際工作過程順序進(jìn)行比較；運(yùn)用抽查、巡查、普查等手段對(duì)整個(gè)作業(yè)過程進(jìn)行跟蹤，得出施工單位現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部是按現(xiàn)階段施工順序、方法、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)作業(yè)還是進(jìn)行整改的意見和建議。以此確保工程的工作過程質(zhì)量，只有確保了過程質(zhì)量，才能確保產(chǎn)品的最終質(zhì)量。如何做好開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目施工過程的質(zhì)量控制，要從以下兩方面來說。 2.1 工程施工質(zhì)量控制特點(diǎn)

（1）從工程地質(zhì)地貌情況、施工場(chǎng)地氣候變化、勘察設(shè)計(jì)水平、施工材料供應(yīng)、機(jī)械設(shè)備條件、施工工藝及方法、工期要求和投資限制、技術(shù)措施和管理制度等等。

（2）建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)要有固定的生產(chǎn)線和穩(wěn)定的生產(chǎn)環(huán)境，否則會(huì)導(dǎo)致建筑產(chǎn)品生產(chǎn)過程的不穩(wěn)定，從而引起質(zhì)量變異，造成工程質(zhì)量問題。

（3）不及時(shí)檢查，事后再看表面，容易將不合格產(chǎn)品認(rèn)定為合格產(chǎn)品，從而造成質(zhì)量隱患。

（4）及時(shí)檢查發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題并加強(qiáng)工序的質(zhì)量管理，不能在事后憑經(jīng)驗(yàn)直覺判斷。

（5）在工程施工中要正確處理造價(jià)、工期和質(zhì)量的關(guān)系，努力做到在保證質(zhì)量的前提下使三者達(dá)到對(duì)立統(tǒng)一。 2.2 施工階段工程質(zhì)量的影響因素

影響施工階段工程質(zhì)量的因素歸納起來有五個(gè)方面，即人的因素、材料因素、機(jī)械因素、方法因素和環(huán)境因素。

（1）人的因素主要是施工操作人員的質(zhì)量意識(shí)、技術(shù)能力和工藝水平，施工管理人員的經(jīng)驗(yàn)和管理能力。

（2）材料包括原材料、成品、半成品、構(gòu)配件、儀器儀表、生產(chǎn)設(shè)備等，是工程項(xiàng)目的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是工程項(xiàng)目實(shí)體的組成部分。

（3）機(jī)械因素施工機(jī)械是實(shí)施工程項(xiàng)目施工的物質(zhì)基礎(chǔ)，是現(xiàn)代化施工必不可少的設(shè)備。施工機(jī)械設(shè)備的選擇是否適用、先進(jìn)和合理，將直接影響工程項(xiàng)目的施工質(zhì)量和進(jìn)度。

（4）方法因素包括施工方案、施工工藝技術(shù)和施工組織設(shè)計(jì)的合理性、可行性和先進(jìn)性；方法因素的控制。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本控制；房地產(chǎn)項(xiàng)目；

Abstract: The real estate industry is an important part of the national economy, on one hand, it is restricted by the level of the development of the national economy, on the other hand, and because of its foundation, leading industry position and the characteristics of. Therefore, the development of real estate enterprises is bound to play a great role in promoting economic growth. With the real estate market low-profit era, form, content, way of the market competition of the real estate development enterprises must also undergo profound changes, real estate development cost control has become an important magic weapon for the real estate enterprises to gain advantages in the competition.

Key words: real estate; cost control; real estate projects

中圖分類號(hào)：F293.33前言：

房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)是近年來消費(fèi)和投資的熱點(diǎn)。隨著近年來全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸成熟和局部出現(xiàn)過熱，國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著“土根”、“銀根”的嚴(yán)控以及大量境外資金的涌入等方面的多重壓力，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必將迎來“大洗牌”、“大整合”時(shí)期。成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)管理中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的整個(gè)過程。房地產(chǎn)企業(yè)要想在目前的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中獲得較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力,降低成本、控制費(fèi)用支出必然成為關(guān)注的焦點(diǎn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金投入大、建設(shè)周期長(zhǎng)、專業(yè)性強(qiáng)、受政策及市場(chǎng)不穩(wěn)定因素影響大，所以該行業(yè)也是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。那么如何在這種不斷規(guī)范和競(jìng)爭(zhēng)中實(shí)現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目的最大經(jīng)濟(jì)效益，就必須對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)行有效的成本管理和控制，實(shí)現(xiàn)集約效益型開發(fā)。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成 研究房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用控制，必須清楚開發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用構(gòu)成。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本費(fèi)用是指在一定時(shí)期內(nèi)為生產(chǎn)和銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品而花費(fèi)的各種耗費(fèi)，主要由房地產(chǎn)開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用和稅金三大部分組成，經(jīng)歷前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售五個(gè)階段。 房地產(chǎn)作為商品的開發(fā)經(jīng)營(yíng)與其他商品的開發(fā)經(jīng)營(yíng)不同，其商品成本構(gòu)成有它的特殊性。房地產(chǎn)成本由開發(fā)成本和經(jīng)營(yíng)成本兩大部分構(gòu)成，其中房地產(chǎn)的開發(fā)成本包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公建配套設(shè)施費(fèi)及開發(fā)間接費(fèi)等；房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)成本包括銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、稅收，行政性費(fèi)用等。目前，在我國(guó)城鎮(zhèn)商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成中，房地產(chǎn)的開發(fā)成本一般占總成本75％左右，有些地區(qū)的開發(fā)商通過拍賣取得土地以后，開發(fā)成本已達(dá)到總成本的80％-90％。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制上存在的問題

2.1 缺乏嚴(yán)肅性。由于具體確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分項(xiàng)建設(shè)成本難度大，加上行業(yè)管理水平和會(huì)計(jì)人員水平有限等原因，往往不重視建設(shè)過程的成本管理和控制，致使財(cái)務(wù)指標(biāo)縮水，成本反映不真實(shí)，造成企業(yè)財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)成本無從考核。一是工程成本核算的依據(jù)無法及時(shí)取得正式發(fā)票進(jìn)行成本核算，導(dǎo)致成本核算缺乏真實(shí)性，給企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策造成影響。二是工程的實(shí)物工作量與財(cái)務(wù)的賬面成本結(jié)轉(zhuǎn)不一致。三是成本核算對(duì)象的設(shè)立隨意性大。按理成本核算對(duì)象應(yīng)根據(jù)成本項(xiàng)目的核算內(nèi)容來設(shè)置。否則，所提供的成本資料就缺乏真實(shí)性和科學(xué)性，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)決策失去了可靠依據(jù)。四是成本不進(jìn)行分?jǐn)偦螂S意分?jǐn)偂３杀举M(fèi)用分?jǐn)偟碾S意性，造成工程成本的核算脫離企業(yè)經(jīng)營(yíng)的實(shí)際，無法及時(shí)提供真實(shí)完整的成本資料。

2.2 缺乏科學(xué)性。有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)忽視了成本費(fèi)用控制的時(shí)效性。一般開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用核算在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)才進(jìn)行，這樣做在財(cái)務(wù)上具有一定的合理性，但對(duì)于動(dòng)態(tài)的開發(fā)過程來說，它掩蓋了企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中存在的問題，特別是對(duì)于長(zhǎng)期大規(guī)模滾動(dòng)開發(fā)的企業(yè)，難以反映出開發(fā)項(xiàng)目的真實(shí)成本，使得成本與收益模糊。

2.3 缺乏全面性。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍然把開發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用管理僅當(dāng)成是單項(xiàng)成本費(fèi)用的控制工作，如配套設(shè)施費(fèi)、土地成本、建安成本、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等的控制，在管理上通常的做法是每審核撥付一筆款項(xiàng)時(shí)簡(jiǎn)單地砍上一刀。這樣做的結(jié)果是，在某一方面成本看似控制住了，但是項(xiàng)目在選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)、定位包裝過程當(dāng)中已經(jīng)存在的問題，卻在施工和銷售過程中不斷地暴露出來，成本管理變成了單純的成本控制，企業(yè)被迫不斷地去堵塞成本漏洞，而沒有設(shè)法去防止漏洞的產(chǎn)生，因而成本控制也要和成本管理結(jié)合起來。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目加強(qiáng)成本控制的措施 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本控制，首先要樹立房地產(chǎn)企業(yè)的成本意識(shí)，樹立全過程成本觀念；其次要在成本管理中貫徹全過程成本控制觀念，建立完整的成本控制體系。通過對(duì)以下幾個(gè)方面的成本控制，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全過程成本控制。

篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 成本管理

房地產(chǎn)成本管理過程中將會(huì)面臨更多的影響因素，明確其中存在的問題，根據(jù)問題的特點(diǎn)不斷強(qiáng)化解決措施的制定，是推動(dòng)房地產(chǎn)成本管理效果不斷提升的重點(diǎn)，也是新時(shí)期房地產(chǎn)行業(yè)整體水平進(jìn)一步提升的關(guān)鍵。對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平的提升具有重要的影響。

一、房地產(chǎn)成本管理存在的突出問題

（一）拿地拓展階段

房地產(chǎn)開發(fā)主要是從拿地開始，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)具有重要的影響。房地產(chǎn)開發(fā)與土地有著直接的關(guān)系，因此土地成本的大小嚴(yán)重的影響著房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益以及后續(xù)項(xiàng)目的開展。成本管理參與到房地產(chǎn)企業(yè)拿地?cái)U(kuò)展過程中，是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目可行性的分析。成本管理能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)前期進(jìn)行成本調(diào)研，預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)效益，并且制定可行性報(bào)告進(jìn)行投資評(píng)審工作。為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)提供數(shù)據(jù)參考。成本管理人員需要根據(jù)土地的實(shí)際情況，及時(shí)的對(duì)成本信息進(jìn)行更新，做好測(cè)算工作。當(dāng)前期成本調(diào)研不夠充分的時(shí)候，對(duì)后續(xù)工作的開展將會(huì)產(chǎn)生重大的影響。土地成本調(diào)研工作更多的是參照原有資料進(jìn)行的成本數(shù)據(jù)測(cè)算。不能夠及時(shí)的發(fā)現(xiàn)土地成本內(nèi)在信息，這樣對(duì)于是否值得投資產(chǎn)生影響。

（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

前期拿地?cái)U(kuò)展階段是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃可行性的確定，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是對(duì)前期階段的延續(xù)。需要對(duì)施工計(jì)劃進(jìn)行全面的制定。要保證房地產(chǎn)項(xiàng)目在市場(chǎng)能夠準(zhǔn)確的定位、確認(rèn)目標(biāo)人群、規(guī)劃方案的制定需要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行深入的研究。在這個(gè)階段中對(duì)拿地?cái)U(kuò)展的方案需要進(jìn)行再次判斷，并且對(duì)其進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整工作。在這個(gè)過程中對(duì)后續(xù)開展的工作范圍進(jìn)行劃分。依據(jù)材料的顯示，前期拿地?cái)U(kuò)展對(duì)于方案的設(shè)計(jì)影響較大，為了能夠進(jìn)一步的提升房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)效益，要不斷的對(duì)初步設(shè)計(jì)進(jìn)行完善，降低產(chǎn)品成本造價(jià)成本。重視階段性房地產(chǎn)成本管理的實(shí)際效果。在投資的過程中應(yīng)該進(jìn)行嚴(yán)格有效的控制管理，強(qiáng)化成本控制設(shè)計(jì)。成本控制環(huán)節(jié)的開展能夠有效的降低房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的變動(dòng)，保證成本控制管理的穩(wěn)定性發(fā)展。規(guī)劃設(shè)計(jì)在房地產(chǎn)成本管理中要充分的發(fā)揮自身的作用。

（三）成本超支

成本超支是房地產(chǎn)成本管理中面臨的重要方面。造成成本超支的因素有很多，情況較為復(fù)雜。目標(biāo)成本是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行工程造價(jià)管理，控制投資建設(shè)的重要參考依據(jù)。當(dāng)出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更的時(shí)候就會(huì)造成成本超支情況的發(fā)生。多則接近 20%，少則也在 6%左右。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于設(shè)計(jì)變更造成的成本超支情況沒有一個(gè)明確的認(rèn)識(shí)，設(shè)計(jì)變更是對(duì)施工設(shè)計(jì)的修改工作，對(duì)于工程建設(shè)的開展具有重要的影響。多數(shù)企業(yè)成本控制存在賬面成本等情況，這也是導(dǎo)致成本超支的重要原因。

（四）動(dòng)態(tài)成本管理水平較差

為了進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)成本管理控制需要及時(shí)有效的了解工程項(xiàng)目成本執(zhí)行的情況，并且明確工程項(xiàng)目執(zhí)行是否存在成本超支的情況。一旦發(fā)生成本超支并且導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，應(yīng)該及時(shí)的采取成本管理控制措施進(jìn)行完善。但是房地產(chǎn)企業(yè)更多的將動(dòng)態(tài)成本管理作為合同臺(tái)賬，這樣就不能夠反映問題發(fā)生的實(shí)質(zhì)，對(duì)于變更的信息也不能夠及時(shí)的得到回應(yīng)。簽訂的工程項(xiàng)目建設(shè)也不能夠按時(shí)完成。這種情況造成的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目工程建設(shè)動(dòng)態(tài)成本管理具有嚴(yán)重的滯后性特點(diǎn)。

二、完善房地產(chǎn)成本管理對(duì)策

（一）制定全面成本評(píng)估制度，強(qiáng)化調(diào)研工作的開展

成本調(diào)研工作需要各方面共同完成，主要是由成本管理部門作為主導(dǎo)，設(shè)計(jì)、工程等部門人員共同參與對(duì)成本進(jìn)行的研究。市場(chǎng)的變化發(fā)展是調(diào)研工作的重要影響因素，對(duì)于調(diào)研工作應(yīng)該確認(rèn)目標(biāo)群體、產(chǎn)品等位等方面。針對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)效益以及技術(shù)指導(dǎo)等方面都要進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查，并且做好客觀公正的評(píng)價(jià)。將收集到的信息進(jìn)行匯總，并且由市場(chǎng)部門對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行定位處理，整合各部門之間的信息進(jìn)行成本測(cè)算。這是房地產(chǎn)企業(yè)投資建設(shè)的重要參考依據(jù)。

（二）制定多元化的設(shè)計(jì)方案

設(shè)計(jì)方案是房地產(chǎn)企業(yè)開展的重要方面，在設(shè)計(jì)方案的制定上應(yīng)該保證建設(shè)方案與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方案相互統(tǒng)一的方案措施。采取多元化的成本管理能夠推動(dòng)設(shè)計(jì)方案的制定，并且需要經(jīng)過專家對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行綜合對(duì)比。這樣能夠保證設(shè)計(jì)方案的實(shí)用性。例如限額設(shè)計(jì)，33層高的住宅，每平米建設(shè)成本在設(shè)計(jì)階段就要限制在一個(gè)標(biāo)定值之內(nèi)（如2800元/平）。設(shè)計(jì)單位要按此價(jià)格開展設(shè)計(jì)，不得突破。經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)方案能夠在一定程度上降低成本投入，對(duì)不同設(shè)計(jì)方案進(jìn)行對(duì)比選擇創(chuàng)新較強(qiáng)，品質(zhì)較高的設(shè)計(jì)方案。只有保證設(shè)計(jì)方案的成本經(jīng)濟(jì)才能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)成本管理水平的進(jìn)一步提升。

（三）強(qiáng)化設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，控制成本差異

設(shè)計(jì)變更等情況的發(fā)生，將會(huì)增加成本管理。針對(duì)這種情況需要采取不同的方式進(jìn)行完善。房地產(chǎn)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)的過程中設(shè)計(jì)變更較為常見。因此要對(duì)設(shè)計(jì)過程中存在的問題要進(jìn)行補(bǔ)充，根據(jù)市場(chǎng)變化的情況制定統(tǒng)一的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)需要根據(jù)項(xiàng)目品質(zhì)進(jìn)行及時(shí)的調(diào)整。施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量問題與組織結(jié)構(gòu)問題也是導(dǎo)致成本增加的重要原因。在房地產(chǎn)成本管理過程中應(yīng)該對(duì)各方面進(jìn)行確認(rèn)，針對(duì)不同的情況制定有效的處理方式進(jìn)行完善。

（四）建設(shè)成本管理信息化系統(tǒng)，進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本管控

1、信息化系統(tǒng)要和企業(yè)的成本管理流程相一致

成本管理信息化系統(tǒng)是為了成本管理流程服務(wù)的，一定要和成本管理的權(quán)責(zé)、流程相匹配。既要保持其前瞻性，也要確保其時(shí)效性，在現(xiàn)有的成本管理流程上升華，而不能脫離現(xiàn)有成本管理流程制度。

2、成本管理信息化系統(tǒng)操作界面和原理應(yīng)簡(jiǎn)單易學(xué)

房地產(chǎn)成本管理涉及成本、合約、設(shè)計(jì)、工程甚至市場(chǎng)、財(cái)務(wù)等相關(guān)部門，絕不僅僅是房地產(chǎn)成本管理人員在使用，是一個(gè)全員參與的信息化系統(tǒng)。所以必須通俗易懂、成本管理的原理清晰，讓用戶能夠迅速上手。

3、成本管理信息化系統(tǒng)要嚴(yán)格執(zhí)行，成為成本管理的必要工具

當(dāng)成本管理管理軟件建設(shè)完成后，必須站在公司戰(zhàn)略層面進(jìn)行推廣運(yùn)用，杜絕流程以外的成本管理事項(xiàng)發(fā)生，并保證所有的成本信息和合同變更等成本事項(xiàng)及時(shí)準(zhǔn)確的登記到

成本管理信息系統(tǒng)當(dāng)中，這樣才能使得成本管理信息系統(tǒng)成為真正有效的成本管理工具，準(zhǔn)確、全面地反映動(dòng)態(tài)成本。

三、結(jié)束語(yǔ)

政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了新一輪的宏觀調(diào)控，在一定程度上限制房地產(chǎn)發(fā)展的同時(shí)，使房地產(chǎn)過熱恢復(fù)到理性本質(zhì)。整體行業(yè)的回歸性使房地產(chǎn)銷售價(jià)格平穩(wěn)，使更多的房地產(chǎn)企業(yè)將發(fā)展重點(diǎn)投入到成本管理上。通過明確自身存在的房地產(chǎn)成本管理突出問題，更加有效的制定對(duì)策方面使房地產(chǎn)企業(yè)獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益。保證房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)得到充分的發(fā)揮。對(duì)房地產(chǎn)成本管理中存在的突出問題進(jìn)行確認(rèn)，制定有效的措施給予完善。使房地產(chǎn)企業(yè)在面臨宏觀調(diào)控的過程中也能夠提升自身的經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)：

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篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；施工現(xiàn)場(chǎng)；質(zhì)量控制；管理

中圖分類號(hào)： C93 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

引言

縱觀整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其項(xiàng)目的質(zhì)量環(huán)節(jié)占據(jù)著相當(dāng)重要的地位，也是整個(gè)項(xiàng)目最為關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)，因?yàn)椋苯雨P(guān)系著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)命脈，對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展有著至關(guān)重要的影響作用。近年來，由于經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也越來越激烈，其也成為了最近幾年國(guó)民消費(fèi)和投資的熱門行業(yè)之一。但是，不少房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量環(huán)節(jié)中旱現(xiàn)出了各種各樣的弊端，這對(duì)企業(yè)的氏遠(yuǎn)發(fā)展是相當(dāng)小利的。為了盡最大程度來提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的質(zhì)量這一環(huán)節(jié)，就必須從開發(fā)中的每一個(gè)階段入手，從而來達(dá)到完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中質(zhì)量問題的目的。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的概念

房地產(chǎn)項(xiàng)目是上程項(xiàng)目的一個(gè)分類在房地產(chǎn)開發(fā)中，管理者通過專業(yè)、實(shí)用的理論知識(shí)對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)進(jìn)行各方面的把控與管理，最終，完成了房地產(chǎn)各階段方面的銜接與完善，讓眾多的客戶能夠滿意其中，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量環(huán)節(jié)是企業(yè)通過設(shè)定相關(guān)的質(zhì)量監(jiān)測(cè)方案，構(gòu)建相應(yīng)的質(zhì)量管理?xiàng)l件和內(nèi)容，嚴(yán)格依據(jù)這此內(nèi)容來確保項(xiàng)目質(zhì)量這一環(huán)節(jié)，最終讓仃一位客戶得到滿意。眾所周知，房屋質(zhì)量的好壞決定著企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的地位，好的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目能夠使得土地得到充分的利用，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化打下夯實(shí)的基礎(chǔ)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中存在的質(zhì)量問題

眾所周知，在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，必須要經(jīng)歷的有四個(gè)過程，第一個(gè)是房地產(chǎn)項(xiàng)目的市核通過階段；第_個(gè)是項(xiàng)目施工初期的準(zhǔn)備階段；第三個(gè)是項(xiàng)目的施工階段；第四個(gè)是房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工驗(yàn)收階段。如果這四個(gè)環(huán)節(jié)中，有哪一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題，都將導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量問題的出現(xiàn)。下面筆者就這四個(gè)方面可能存在的質(zhì)量問題談?wù)勛约旱目捶ā?/p>

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目市核通過階段存在的質(zhì)量問題

作為房地產(chǎn)上程施工開發(fā)的第一個(gè)階段，其直接影響著整個(gè)項(xiàng)目施工的質(zhì)量問題。在這一階段，一方面，房地產(chǎn)上程項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量往往得不到客戶的滿意，更有甚者，具體的設(shè)計(jì)內(nèi)容嚴(yán)重偏離了最初的設(shè)計(jì)理念，如此一來，對(duì)施工項(xiàng)目的市核質(zhì)量與設(shè)計(jì)質(zhì)量有著相當(dāng)重要的影響作用；另一方面，在這一階段必須要擬定的項(xiàng)目計(jì)劃書和可行性報(bào)告等等，都沒有完個(gè)按照現(xiàn)有的規(guī)定進(jìn)行書寫，這給施工項(xiàng)目最終的審核通過帶來了一定的困難。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目初期準(zhǔn)備階段中存在的質(zhì)量問題

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的初期準(zhǔn)備過程中，也同樣存在著一系列的質(zhì)量問題。首先，在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初期市核的過程中，設(shè)計(jì)的質(zhì)量也是差強(qiáng)人意的，使得在項(xiàng)目的施工過程中，由于彼此之間的制約而使得施工變得困難重重；其次，對(duì)于上程項(xiàng)目施工圖紙的設(shè)計(jì)方面，由于沒有嚴(yán)格按照流程進(jìn)行具體的設(shè)計(jì)，或者是由于設(shè)計(jì)太過于表面化，使得施工圖紙的設(shè)計(jì)失去了其實(shí)際意義；最后，由于我國(guó)現(xiàn)如今的項(xiàng)目施工設(shè)計(jì)方面，缺乏必要的管理與把控環(huán)節(jié)，給項(xiàng)目的質(zhì)量帶來了嚴(yán)重的影響。

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段中存在的質(zhì)量問題

在房地產(chǎn)施工階段中，包含有對(duì)項(xiàng)目的招標(biāo)過程以及具體的施工環(huán)節(jié)首先，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的招標(biāo)上作沒有做到公正、公平、公開和透明，其中難免會(huì)存在一此暗箱操作的不良現(xiàn)象，最終導(dǎo)致了項(xiàng)目招標(biāo)出現(xiàn)紙漏；其次，在具體的施工過程中，沒有對(duì)施工設(shè)備、原材料以及技術(shù)等采取嚴(yán)格的市查，造成施工結(jié)果的小理想；最后，在施工過程中進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)管的相關(guān)負(fù)責(zé)人，自身存在著小專業(yè)以及缺少相關(guān)素養(yǎng)的問題

4、房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工驗(yàn)收階段中存在的質(zhì)量問題

在房地產(chǎn)施工項(xiàng)目的后期，驗(yàn)收上作是相當(dāng)必要和重要的。第一，在項(xiàng)目的整個(gè)施工過程中，項(xiàng)目經(jīng)理并沒有關(guān)注施工的仃一個(gè)環(huán)節(jié)，而是單純依靠最后的驗(yàn)收環(huán)節(jié)，這是相當(dāng)不可取的:第二，在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行最終的評(píng)估環(huán)節(jié)上，由于企業(yè)沒有邀請(qǐng)專門的相關(guān)單位進(jìn)行必要的分析和總結(jié)，甚至于沒有進(jìn)行相關(guān)上作的匯報(bào)，也沒有特定的意見反饋體制；第三，與此相關(guān)的客服上作人員，由于缺乏相應(yīng)的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，給房地產(chǎn)的開發(fā)上作帶來了一定的困難。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量控制與管理的措施

1、嚴(yán)格把關(guān)工程的質(zhì)量

在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過程中，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量管理，能夠降低工程的返工率。嚴(yán)格把關(guān)工程的質(zhì)量，需要重視工程的任何細(xì)節(jié)，加大力度檢查施工工序的質(zhì)量和管理工作，并采取合理的措施，避免出現(xiàn)不必要的質(zhì)量問題，造成則力、物力、人力浪費(fèi)的現(xiàn)象。甲方代表要不定期的抽查施工單位，使施工單位應(yīng)嚴(yán)格按照施工圖紙施工。若施工過程中存在問題，造成嚴(yán)重的損失，應(yīng)山施工單位來負(fù)責(zé)，需要施工人員及時(shí)進(jìn)行處理，對(duì)于需要返工的部分應(yīng)馬上返工。在沒有施工單位和監(jiān)理單位的前提下交涉相關(guān)事宜，注意施工中偷工減料、以次充好等系列問題。

與此同時(shí)，加強(qiáng)檢查和驗(yàn)收中間部位及隱蔽工程，房地產(chǎn)工程在施工中應(yīng)具備掩蓋、覆蓋情況。驗(yàn)收協(xié)議規(guī)定的部位時(shí)，應(yīng)先進(jìn)行監(jiān)理復(fù)檢、自檢，并告知甲方的代表，關(guān)于中間部位和隱蔽工程的驗(yàn)收項(xiàng)目、驗(yàn)收地點(diǎn)和驗(yàn)收時(shí)問。驗(yàn)收合格后，記錄甲方代表的驗(yàn)收情況并簽上字。若甲方代表驗(yàn)收時(shí)，出現(xiàn)質(zhì)量不合格，需要施工人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)重新組織和整改驗(yàn)收。若隱蔽工程沒有驗(yàn)收，甲方代表就要檢驗(yàn)已隱蔽的工程，而施工單位應(yīng)按照規(guī)定進(jìn)行檢查。檢查不合格時(shí)，不能在隱蔽工程的記錄單上簽字，同時(shí)讓施工單位拆除返工。

2、提高施工人員的技術(shù)

房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)部門可以組織施工人員進(jìn)行培訓(xùn)，建立相關(guān)的施工項(xiàng)目制度來指導(dǎo)施工人員，以提高施工人員的技能水平，保證施工項(xiàng)目的質(zhì)量。也可以組織施工單位的人員學(xué)習(xí)相關(guān)的專業(yè)知識(shí)，不斷提升自身的技能水平。質(zhì)量成本包括故障成本和控制成本，通過加強(qiáng)項(xiàng)目的質(zhì)量管理和成本控制，讓施工人員嚴(yán)格按照相關(guān)的要求與標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工，以提高工程的質(zhì)量，達(dá)到質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)。

3、加強(qiáng)施工項(xiàng)目安全控制與進(jìn)度

施工項(xiàng)目的進(jìn)度控制方法有協(xié)調(diào)、控制和規(guī)劃，協(xié)調(diào)和施工的進(jìn)度有關(guān)，包括工作隊(duì)組、部門和單位之間的關(guān)系?？刂婆c施工項(xiàng)目的實(shí)施過程有關(guān)，比較施工計(jì)劃進(jìn)度與施工實(shí)際進(jìn)度。以便出現(xiàn)偏差時(shí)，能夠采取相應(yīng)的措施進(jìn)行調(diào)整。規(guī)劃主要是確定施工項(xiàng)目的分進(jìn)度目標(biāo)和總進(jìn)度目標(biāo)，并編制合理的進(jìn)度計(jì)劃?？刂剖┕ろ?xiàng)目的進(jìn)度可以采取合同措施、技術(shù)措施、組織措施、信息管理措施和經(jīng)濟(jì)措施等，并編制施工的總進(jìn)度計(jì)劃，讓施工人員控制和執(zhí)行，以便按期完成施工項(xiàng)目的任務(wù)。

安全管理是為了落實(shí)安全責(zé)任，管理施工生產(chǎn)質(zhì)量、成本、進(jìn)度等目標(biāo)責(zé)任。通過建立與完善施工項(xiàng)目，有領(lǐng)導(dǎo)、有組織的開展各項(xiàng)安全管理活動(dòng)。也可以建立安全生產(chǎn)責(zé)任制度，以明確工作人員的安全責(zé)任，使工作人員積極檢查和落實(shí)安全責(zé)任的情況。施工項(xiàng)目通過審查監(jiān)察部門的生產(chǎn)資質(zhì)，讓操作人員和管理人員簽訂安全協(xié)議，詳細(xì)、認(rèn)真的記錄安全生產(chǎn)責(zé)任的情況，作為補(bǔ)償、分配的原始資料。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工的過程中，施工管理工作是較為復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要采取科學(xué)合理地管理措施，保證施工項(xiàng)目的工程質(zhì)量。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工管理的關(guān)鍵內(nèi)容是施工現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量控制和管理。應(yīng)用工藝流程、施工技術(shù)方法等進(jìn)行控制管理，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工進(jìn)度和質(zhì)量保障有著積極的作用。

參考文獻(xiàn)

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