導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)可行性報(bào)告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

1、項(xiàng)目概況

該地塊位于*州新區(qū)何山路和塔園路交叉口。緊接*州科技學(xué)院，有良好的文化氣氛。道路寬敞交通便捷，有新山大橋與古城區(qū)相連。項(xiàng)目占地126畝，其中120畝是建住宅用地，6畝是建配套幼兒園用地。容積率為2.0，總建筑面積為16萬(wàn)平方米，小高層和多層相結(jié)合，沿街底層為商業(yè)配套用房（約占5%）。具有一定的開發(fā)規(guī)模，并能為品牌的延續(xù)提供保障，給公司帶來(lái)良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。

本項(xiàng)目的建設(shè)資金完全由本公司自籌，不足部分通過(guò)土地抵押和預(yù)售房款解決。

2、項(xiàng)目建設(shè)背景

*州新區(qū)新橋鎮(zhèn)農(nóng)工商總公司下屬的某某房地產(chǎn)開發(fā)公司由于資金不足，不能及時(shí)啟動(dòng)本項(xiàng)目。恰逢整個(gè)地區(qū)的企業(yè)改制，有意轉(zhuǎn)讓本項(xiàng)目，這是能得到這個(gè)項(xiàng)目的重要的外在因素。新橋鎮(zhèn)為了能改善居民的生活質(zhì)量和提高本地區(qū)的房地產(chǎn)整體水平，所以希望找到能開發(fā)高品質(zhì)住宅的開發(fā)商。而某省特別是B市的房地產(chǎn)開發(fā)公司不論是資金實(shí)力，還是開發(fā)水平在全國(guó)來(lái)說(shuō)可謂是首屈一指的。這是能轉(zhuǎn)讓到并開發(fā)的內(nèi)在因素。根據(jù)*州的城市總體規(guī)劃發(fā)展以及新區(qū)新橋鎮(zhèn)片區(qū)控制性規(guī)劃要求，該片區(qū)將是新區(qū)乃至整個(gè)*州重要的住宅區(qū)。本公司經(jīng)過(guò)對(duì)*州全面認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù)*州目前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)，只要做出能滿足*州市城市居民新的住房要求和高品質(zhì)，同時(shí)定位準(zhǔn)確，完全不用擔(dān)心項(xiàng)目的銷售，而且有豐厚的利潤(rùn)。

該項(xiàng)目已經(jīng)取得了土地使用權(quán)證和項(xiàng)目規(guī)劃許可證，各項(xiàng)目談判工作已相繼展開。

二、*州市介紹

*州位于*三角洲中部、某省東南部，東經(jīng)l19°55''''--121°20''''，北緯30°47''''--32°*''''之間。東鄰上海，西傍金陵，南接蘇杭，北依*，面積8488.42平方公里，占全省面積的8.27％。市區(qū)392.3平方公里，其中建成區(qū)68平方公里，古城區(qū)14.2平方公里。所屬六縣市面積為：C市1094平方公里，B市772.4平方公里，D市620平方公里，E市864.9平方公里，F(xiàn)市1257.42平方公里，H市1092.9平方公里。20*年，*州市完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1760億元，經(jīng)濟(jì)總量在三角洲位居第二，列全國(guó)第六，人均GDP按現(xiàn)行匯率折算超過(guò)3600美元，顯示出強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。整個(gè)市的人口580.53萬(wàn)，城區(qū)人口為80萬(wàn)。新區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持良好的發(fā)展勢(shì)頭，全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)銷售產(chǎn)值400億，同比增長(zhǎng)17%；完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值160億，同比增長(zhǎng)14.2%；實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入20.5億。正在啟動(dòng)二期開發(fā)。

三、*州市住宅市場(chǎng)分析

1、20*年以前*州市住宅市場(chǎng)分析

在這之前，*州市住宅水平一直維持在工業(yè)園區(qū)2300元/m2，古城區(qū)2500元/m2，而新區(qū)住宅價(jià)格也一直在2000元/m2左右徘徊。究其原因不外乎以下幾點(diǎn)：

①土地價(jià)格是一個(gè)首要的因素。土地作為稀缺性資源，政府沒能做好土地供應(yīng)的長(zhǎng)期規(guī)劃。開發(fā)商可以通過(guò)項(xiàng)目可行性報(bào)告，以很便宜的價(jià)格向政府要求劃撥土地。這導(dǎo)致了土地成本在整個(gè)項(xiàng)目中只占很小的一部分。

②整個(gè)*州的住宅以零星分散建設(shè)為多，不注重整個(gè)小區(qū)環(huán)境、園林、文化方面的建設(shè)。使一大批想改變住房質(zhì)量的居民找不到合適的住宅，貴了又覺得不合算。

③居民居住觀念沒有改變。大多數(shù)*州人認(rèn)為，過(guò)了運(yùn)河就覺得離開了城市，到了郊區(qū)。而且也一直認(rèn)為*州新區(qū)是一個(gè)工業(yè)區(qū)，不適宜居住。同時(shí)，新橋鎮(zhèn)一直以來(lái)治安、環(huán)境都不好，在一定程度上限制了該區(qū)域的房?jī)r(jià)。

④消費(fèi)觀念也限制了整個(gè)*州市的房?jī)r(jià)。許多*州居民留戀于“小橋、流水、人家”，只要有地方住，能吃飽，不會(huì)用剩余的錢去改善居住環(huán)境和投資于房產(chǎn)。

⑤這段時(shí)間里，雖然有出現(xiàn)過(guò)許多有利于住宅發(fā)展的政策（比如貨幣化分房的實(shí)施），但一直沒能使*州房地產(chǎn)更上一個(gè)臺(tái)階。

2、20*年以來(lái)*州市住宅市場(chǎng)分析

20*年是*州房?jī)r(jià)飛漲的一年。20*年10月份，*州市土地全面實(shí)行招投標(biāo)。這對(duì)于*州整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，從至，開發(fā)商取得土地的唯一途徑就是市場(chǎng)招投標(biāo)，土地市場(chǎng)更趨于公平。與此同時(shí)，政府出臺(tái)了一系列的相關(guān)政策。

①*州強(qiáng)化“強(qiáng)市富民”意識(shí)，努力使全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)在高平臺(tái)、低波動(dòng)中運(yùn)行，20*年全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)走強(qiáng)。同時(shí)，改變?nèi)芯用竦南M(fèi)觀念。

②規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)，改善投資環(huán)境，使房地產(chǎn)開發(fā)逐步走上規(guī)模化、集約化經(jīng)營(yíng)。把房地產(chǎn)開發(fā)作為城市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，大力發(fā)展城鎮(zhèn)建設(shè)。

③在市區(qū)范圍內(nèi)，加快土地供應(yīng)制度的改革，停止新批量土地的開發(fā)項(xiàng)目，對(duì)存量土地開發(fā)項(xiàng)目采取限制的態(tài)度，使開發(fā)總量得到控制。同時(shí)，積極引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)參與園區(qū)、新區(qū)的開發(fā)建設(shè)。

④加強(qiáng)城市建設(shè)步伐，動(dòng)遷量大幅上升和貨幣安置政策使市場(chǎng)上對(duì)商品房的需求迅速膨脹。

篇2

第一部分：項(xiàng)目總論

項(xiàng)目背景

項(xiàng)目概況

項(xiàng)目名稱

項(xiàng)目建設(shè)單位概況

項(xiàng)目地塊位置及周邊現(xiàn)狀

項(xiàng)目規(guī)劃控制要點(diǎn)

項(xiàng)目發(fā)展概況

可行性研究報(bào)告編制依據(jù)

可行性研究結(jié)論及建議

第二部分：市場(chǎng)研究

宏觀環(huán)境分析

全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析

本市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

本市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

本市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)

板塊市場(chǎng)分析

區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況

區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征

區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究

項(xiàng)目擬定位方案

可類比項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查

項(xiàng)目SWOT分析

項(xiàng)目定位方案

第三部分：項(xiàng)目開發(fā)方案

項(xiàng)目地塊特性與價(jià)值分析

規(guī)劃設(shè)計(jì)分析

產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議

項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度

營(yíng)銷方案

機(jī)構(gòu)設(shè)置

合作方式及條件

第四部分：投資估算與融資方案

投資估算

投資估算相關(guān)說(shuō)明

分項(xiàng)成本估算

總成本估算

單位成本

銷售收入估算

稅務(wù)分析

項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)

現(xiàn)金流量表

自有資金的核算

融資方案

項(xiàng)目融資主體

項(xiàng)目資金來(lái)源

融資方案分析

投資使用計(jì)劃

借款償還計(jì)劃

第五部分：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)(方案1)

財(cái)務(wù)盈利能力分析

靜態(tài)獲利分析

動(dòng)態(tài)獲利分析

償債能力分析

綜合指標(biāo)表

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)(方案2)

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論

第六部分：不確定性分析

盈虧平衡分析

敏感性分析

變動(dòng)因素一成本變動(dòng)

變動(dòng)因素二售價(jià)變動(dòng)

變動(dòng)因素一容積率變動(dòng)

風(fēng)險(xiǎn)分析

風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別和評(píng)估

風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

第七部分：綜合評(píng)價(jià)

社會(huì)評(píng)價(jià)(定性)

環(huán)境評(píng)價(jià)(影響及對(duì)策)

公司資源匹配分析

第八部分：研究結(jié)論與建議

結(jié)論

建議

第九部分：附錄

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；可行性研究報(bào)告；編制要點(diǎn)；評(píng)估方法

中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）03-0-02

為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作，建設(shè)部頒布了《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。為配合“評(píng)價(jià)方法”的實(shí)施，建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所編制《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)案例》。案例均包含了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)必須的基本要素“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告案例，主要介紹了房地產(chǎn)開發(fā)前期可行性研究和項(xiàng)目評(píng)估方面的內(nèi)容，編者從投資項(xiàng)目可行性研究及評(píng)估的角度指明該案例。本文結(jié)合上述案例素材，就房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制要點(diǎn)及其評(píng)估方法作簡(jiǎn)要的分析、探討。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制要點(diǎn)

(一)平衡計(jì)算項(xiàng)目的物資投入、產(chǎn)出

生產(chǎn)性項(xiàng)目可研報(bào)告的編制，要針對(duì)項(xiàng)目正常生產(chǎn)過(guò)程所需的各要素進(jìn)行初步平衡計(jì)算，其中主要包含生產(chǎn)原材料、輔助材料、水、電、氣、產(chǎn)出產(chǎn)品及廢料等。遵循質(zhì)量守恒定律，保證輸入系統(tǒng)物料總和等于輸出物料及物料損失量總和，保證其相互平衡。以質(zhì)量守恒定律為指導(dǎo)，項(xiàng)目可研報(bào)告中進(jìn)行詳細(xì)的物料衡算，能夠有效保證項(xiàng)目可研報(bào)告的整體質(zhì)量，詳細(xì)反映出項(xiàng)目投入與產(chǎn)出物數(shù)量，進(jìn)而有效確定原材料、輔助材料成本，計(jì)算產(chǎn)品及副產(chǎn)品的銷售總量及收入，確保項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的準(zhǔn)確性。如果物料衡算存在問(wèn)題，一般有以下四種情況：投入物計(jì)算錯(cuò)誤、產(chǎn)出物計(jì)算錯(cuò)誤、投入物及產(chǎn)出物數(shù)量偏多或偏少。物料衡算不準(zhǔn)確對(duì)項(xiàng)目成本費(fèi)用計(jì)算及銷售收入測(cè)算都有較大影響，不能有效的反映項(xiàng)目實(shí)際情況，導(dǎo)致財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)缺乏準(zhǔn)確性，影響整體項(xiàng)目決策。與之相類似，項(xiàng)目公用工程應(yīng)以能量守恒定律為指導(dǎo)進(jìn)行用量計(jì)算，進(jìn)而為項(xiàng)目方案選擇、設(shè)備選型、燃料動(dòng)力費(fèi)用從測(cè)算、項(xiàng)目投資等提供有效依據(jù)。

(二)保證建設(shè)投資、內(nèi)容、工程量的統(tǒng)一、對(duì)應(yīng)

投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告與項(xiàng)目規(guī)劃、發(fā)展研究及課題存在一定聯(lián)系，也存在本質(zhì)上的不同，投資項(xiàng)目是具有明確起止點(diǎn)的一次性投資活動(dòng)，具有明確的投資目標(biāo)。投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告要求在一定時(shí)限內(nèi)，有效的提出框架式工程建設(shè)方案，并要求其中所包含的工程建設(shè)內(nèi)容、工程量及工程投資相互關(guān)聯(lián)，相互統(tǒng)一。在實(shí)際操作過(guò)程中，以下問(wèn)題仍需要注意及改正。首先，實(shí)際工程方案設(shè)計(jì)與可研報(bào)告不符，嚴(yán)重超出可研報(bào)告研究范圍。這種做法缺乏可行性，不能有效提出工程量，工程建設(shè)方案無(wú)法落實(shí)；其次，項(xiàng)目可研報(bào)告明確了項(xiàng)目單項(xiàng)工程費(fèi)用，但在實(shí)際工程建設(shè)方案中，工程內(nèi)容及工程量不明確；第三，可研報(bào)告中雖然明確了工程內(nèi)容，但工程量不夠明確，無(wú)法有判斷投資可信性。

(三)在資產(chǎn)保全原則的基礎(chǔ)上進(jìn)行投資估算

投資估算是指在有效研究并基本確定項(xiàng)目開發(fā)所涵蓋的各項(xiàng)信息、數(shù)據(jù)、資料以及方案后，進(jìn)行項(xiàng)目投入總資金估算，包含項(xiàng)目建設(shè)資金及流動(dòng)資金。其中，項(xiàng)目建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)、項(xiàng)目建設(shè)其他費(fèi)用、建設(shè)期利息、基本及漲價(jià)預(yù)留費(fèi)等構(gòu)成項(xiàng)目建設(shè)投資總費(fèi)用。項(xiàng)目投資估算要遵循資產(chǎn)保全原則，原則中規(guī)定，項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，用于項(xiàng)目建設(shè)的資金要素及費(fèi)用都應(yīng)形成資產(chǎn)，根據(jù)不同形態(tài)可分為有形資產(chǎn)及無(wú)形資產(chǎn)。因此，建設(shè)投資中資金要素及費(fèi)用應(yīng)包含：項(xiàng)目原有固定資產(chǎn)，應(yīng)將其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)值計(jì)入項(xiàng)目投資中；購(gòu)置及自有的土地使用權(quán)；購(gòu)置及自有的無(wú)形資產(chǎn)，要作價(jià)后計(jì)入總投資；設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用及附屬費(fèi)；項(xiàng)目投產(chǎn)前的技術(shù)開發(fā)費(fèi)用；國(guó)家及行業(yè)規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用；工程建設(shè)包含的臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、維護(hù)費(fèi)及大型設(shè)備遷移費(fèi)。

(四)在建設(shè)方案中明確項(xiàng)目的工程量

項(xiàng)目公用工程建設(shè)方案是一項(xiàng)在生產(chǎn)過(guò)程中如何有效供水、供電、供氣（汽）排水、制冷的供給方案，方案中應(yīng)對(duì)物質(zhì)來(lái)源、用量及供應(yīng)方案進(jìn)行明確闡述，并以此為依據(jù)，有效計(jì)算公用工程分項(xiàng)工程的工程量。項(xiàng)目方案應(yīng)全面詳盡，不能只側(cè)重工藝的比較、選擇及論述，還應(yīng)對(duì)公用工程方案進(jìn)行全面的比較和論述，明確項(xiàng)目工程量，優(yōu)化項(xiàng)目方案。同時(shí)，還應(yīng)全面分析論述公用工程建設(shè)方案，有效明確工程量，不能一語(yǔ)而過(guò)，全面保證項(xiàng)目可行。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)價(jià)中的市場(chǎng)調(diào)研

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是以市場(chǎng)供給為導(dǎo)向，以盈利為目的的投資活動(dòng)，市場(chǎng)調(diào)研分析和市場(chǎng)、產(chǎn)品定位都對(duì)房地項(xiàng)目開發(fā)具有決定性影響。因此要全面開展市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行有效預(yù)測(cè)，并以此為基礎(chǔ)，全面評(píng)價(jià)項(xiàng)目租售價(jià)格、對(duì)象、營(yíng)銷方案及策略等，保證項(xiàng)目順利進(jìn)行。

1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目宏觀市場(chǎng)分析。要求對(duì)國(guó)家及整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況及主要增長(zhǎng)領(lǐng)域進(jìn)行全面分析，發(fā)現(xiàn)并確認(rèn)當(dāng)前吸引力較強(qiáng)的投資類型及投資方向，判斷當(dāng)前處于經(jīng)濟(jì)周期或房地產(chǎn)周期的哪個(gè)階段，分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)概括，預(yù)測(cè)國(guó)家及地區(qū)短期就業(yè)趨勢(shì)。確認(rèn)區(qū)域內(nèi)支柱產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)品。了解區(qū)域整體規(guī)劃，并對(duì)項(xiàng)目周邊土地及周圍交通狀況進(jìn)行詳細(xì)了解，做好競(jìng)爭(zhēng)分析。同時(shí)還要對(duì)房地產(chǎn)政策及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行短期預(yù)測(cè)，分析未來(lái)產(chǎn)業(yè)、市場(chǎng)及價(jià)格變化，對(duì)未來(lái)開發(fā)形勢(shì)及行業(yè)總體發(fā)展進(jìn)行預(yù)測(cè)。

2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析。主要針對(duì)銷售市場(chǎng)進(jìn)行分析，分析市場(chǎng)現(xiàn)狀并進(jìn)行短期預(yù)測(cè)，對(duì)房屋存量及供給進(jìn)行詳細(xì)了解，分析區(qū)域內(nèi)就業(yè)情況、人口綜述、家庭規(guī)模及結(jié)構(gòu)、收入情況，預(yù)測(cè)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)需求類型。還要進(jìn)行消費(fèi)情況調(diào)查，了解住房需求情況及區(qū)域消費(fèi)能力，判斷區(qū)域住房需求總量及住宅消費(fèi)趨勢(shì)，確認(rèn)區(qū)域?qū)α餍凶≌?、品牌住宅、公寓住宅等類型的接受及需求情況。

3.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)分析。主要是針對(duì)規(guī)劃住宅的需求分析，通過(guò)全面的競(jìng)爭(zhēng)分析，進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，有效估算市場(chǎng)總吸納量及吸納速度，判斷擬開發(fā)項(xiàng)目未來(lái)市場(chǎng)份額，明確項(xiàng)目產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。主要包含對(duì)項(xiàng)目區(qū)位、交通、配套設(shè)施、價(jià)格、房型結(jié)構(gòu)、消費(fèi)者心里、生活品質(zhì)要求等。

4.市場(chǎng)的選擇與定位。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)分析是在掌握市場(chǎng)信息基礎(chǔ)上進(jìn)行的，只要包含房地產(chǎn)市場(chǎng)需求信息、供應(yīng)信息及交易信息等。房地產(chǎn)市場(chǎng)選擇也成為市場(chǎng)定位，通過(guò)全面的市場(chǎng)分析，進(jìn)而確定項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)。對(duì)于市場(chǎng)的定位，應(yīng)分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)及市場(chǎng)需求，從消費(fèi)者需求的角度出發(fā)，考慮市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行有效預(yù)測(cè)，指導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目定位要充分考慮市場(chǎng)及消費(fèi)需求，避免盲目開發(fā)，而對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格的定位則需要有效分析市場(chǎng)及目標(biāo)市場(chǎng)價(jià)格及變動(dòng)規(guī)律，結(jié)合項(xiàng)目自身?xiàng)l件及社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境確定項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格，考慮區(qū)域發(fā)展?jié)摿半A段購(gòu)房趨勢(shì)，合理制定。對(duì)此，項(xiàng)目的營(yíng)銷方案、策略為：挖掘項(xiàng)目“賣點(diǎn)”，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。分析項(xiàng)目構(gòu)成因素及未來(lái)發(fā)展?jié)摿?，走品牌發(fā)展的道路，突出項(xiàng)目規(guī)劃創(chuàng)意的優(yōu)越性。如項(xiàng)目戶型合理、配套施舍完善、生態(tài)環(huán)境優(yōu)越等。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)價(jià)的內(nèi)容、方法

(一)制定設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)要考慮多方面因素，實(shí)現(xiàn)各影響因素相互統(tǒng)一，提升并完善項(xiàng)目使用功能。項(xiàng)目設(shè)計(jì)關(guān)系到到建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能等相關(guān)專業(yè)，專業(yè)性強(qiáng)，設(shè)計(jì)較為復(fù)雜。建筑方案要保證兼顧項(xiàng)目整體構(gòu)思、創(chuàng)意、平面設(shè)計(jì)及立面等因素。以產(chǎn)品定位為基礎(chǔ)，開展建筑設(shè)計(jì)工作，不斷完善產(chǎn)品使用功能，在提升項(xiàng)目質(zhì)量及科技含量的前提下，實(shí)現(xiàn)戶型設(shè)計(jì)、住宅空間設(shè)計(jì)及住宅套型模式的優(yōu)化、統(tǒng)一。

(二)對(duì)項(xiàng)目整體規(guī)劃的評(píng)價(jià)

在充分考慮項(xiàng)目建設(shè)條件及控制性規(guī)劃要求后，分析項(xiàng)目可使用土地面積、容積率、建筑密度、綠地率、車庫(kù)、停車位、配套設(shè)施、交通條件等，以市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，全面進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃。

(三)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的評(píng)述要從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及綜合評(píng)價(jià)進(jìn)行考慮。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在現(xiàn)行財(cái)稅制度及價(jià)格體系的基礎(chǔ)上，準(zhǔn)確計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)收入及住處情況，通過(guò)合理分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力及資金狀況，有效分析房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性，并進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，是項(xiàng)目評(píng)述的主要內(nèi)容。綜合評(píng)價(jià)則是從區(qū)域及社會(huì)經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā)，通過(guò)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益及費(fèi)用的計(jì)算，分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)是否有積極的促進(jìn)作用，進(jìn)而有效判斷項(xiàng)目的可行性。

(四)制定合理、系統(tǒng)的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度及價(jià)格體系基礎(chǔ)上進(jìn)行的，對(duì)項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái)務(wù)效益及費(fèi)用進(jìn)行分析、計(jì)算，進(jìn)行財(cái)務(wù)報(bào)表編制，有效計(jì)算項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)，并以此為基礎(chǔ)，對(duì)項(xiàng)目盈利能力、清償能力及外匯平衡等財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行全面考察，準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及評(píng)價(jià)指標(biāo)包含對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。設(shè)計(jì)規(guī)模只要針對(duì)項(xiàng)目占地面積、建筑面積等；經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)主要是指項(xiàng)目的總投資額、產(chǎn)品投資、資金籌措及各項(xiàng)稅費(fèi)等；財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)包含項(xiàng)目利潤(rùn)率、利稅率及收益率等相關(guān)指標(biāo)。

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作，若要在長(zhǎng)時(shí)間的建設(shè)周期內(nèi)有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、隱患，就必須進(jìn)一步提高前期可行性研究報(bào)告編制的效率、質(zhì)量，并通過(guò)科學(xué)、合理、全面的評(píng)估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、改進(jìn)方案，保證后續(xù)業(yè)務(wù)流程的穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]宋春紅,蘇敬勤.論房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究[J].基建優(yōu)化,2006(01).

[2]巫世峰.房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系研究[J].國(guó)外建材科技,2006(05).

篇4

政府宏觀調(diào)控作用難發(fā)揮也使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理陷入困境。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)在社會(huì)這個(gè)大的背景下也在不斷地發(fā)生變化，然而政府在房地產(chǎn)管理的過(guò)程中，出臺(tái)的政策無(wú)法與現(xiàn)行的房地產(chǎn)形勢(shì)相符合，因而也就缺乏了相應(yīng)的約束力。加之一些房地產(chǎn)企業(yè)利用政策中的相關(guān)漏洞，投機(jī)取巧的進(jìn)行投資，不僅擾亂了市場(chǎng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，同時(shí)還破壞了市場(chǎng)的發(fā)展秩序。因此，探索房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的出路勢(shì)在必行。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的出路分析

為進(jìn)一步提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理水平，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，在了解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的困境的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的出路，可以從以下幾個(gè)方面入手，下文將逐一進(jìn)行分析：(一)提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理意識(shí)提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理意識(shí)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的關(guān)鍵。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中，要重視房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理意識(shí)的作用，充分意識(shí)到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的重要性，加大對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的宣傳力度。在提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理意識(shí)的同時(shí)，還要注意用意識(shí)武裝行動(dòng)，結(jié)合房地產(chǎn)的實(shí)際情況，將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理意識(shí)落實(shí)到切實(shí)可行的計(jì)劃中。具體說(shuō)來(lái)，房地產(chǎn)項(xiàng)目完成之前應(yīng)該對(duì)可行性報(bào)告進(jìn)行全面研究，可行性報(bào)告獲得批準(zhǔn)后，則通過(guò)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行全面落實(shí)以及實(shí)施，將可行性研究報(bào)告作為實(shí)施的前提條件，通過(guò)企業(yè)全面考慮項(xiàng)目的可行性后確定投資資金。另外，還要增強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的成本控制意識(shí)，使開支得到有效的節(jié)約。完成投資金額的估算工作后，通過(guò)分析估算的實(shí)際情況，將資金流量表確定，相關(guān)負(fù)責(zé)人應(yīng)該根據(jù)企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)、具體發(fā)展的情況對(duì)投資資金進(jìn)行確定，從根本上防止由于錯(cuò)誤的投資導(dǎo)致企業(yè)損失大量的資金。(二)健全房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制健全房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的重要環(huán)節(jié)。為使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理有章可循，健全房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制，通過(guò)制定制度的方式，堵塞房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理漏洞，全面進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理而言，制度建設(shè)包括兩個(gè)方面的內(nèi)容，一是完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理制度；二是健全房地產(chǎn)法規(guī)法律制度。其中，法規(guī)法律制度的建立應(yīng)結(jié)合政府相關(guān)部門來(lái)完成，綜合建筑。房產(chǎn)、土地等相關(guān)法律共同構(gòu)造。在完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理制度方面，應(yīng)通過(guò)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，運(yùn)用科學(xué)合理的經(jīng)濟(jì)管理方法，合理的調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)，在對(duì)該項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程及其結(jié)果進(jìn)行規(guī)劃的基礎(chǔ)上，以制度化的形式將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作確定下來(lái)。除此之外，在健全房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制的時(shí)候，還要結(jié)合健全房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理法律體系工作同時(shí)進(jìn)行，以防止開發(fā)商利用法律漏洞發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行為的發(fā)生。(三)發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控作用發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控作用在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中也必不可少。房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂的情況能夠通過(guò)經(jīng)濟(jì)管理體制改革來(lái)實(shí)現(xiàn)，政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理體制改革中具有重要的作用。從房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的角度看，必須加大與政府的密切合作關(guān)系，配合政府的相關(guān)政策方針開展經(jīng)濟(jì)行為，有利于房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。對(duì)政府而言，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，要加大政府重視經(jīng)濟(jì)管理作用的力度，才能發(fā)揮政府對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控作用。政府相關(guān)部門應(yīng)該分析房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的具體需求，通過(guò)調(diào)控政策調(diào)整的方式，給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理全面發(fā)展提供保障。相關(guān)部門還應(yīng)該采取措施改革財(cái)稅制度，使土地政策增長(zhǎng)得到抑制，從根本上促進(jìn)房地產(chǎn)宏觀實(shí)施經(jīng)濟(jì)管理的效果得到提高。

三、結(jié)束語(yǔ)

篇5

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)管理；問(wèn)題；對(duì)策

1、前言

隨著我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)逐漸加快市場(chǎng)化發(fā)展的腳步，房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮中非常重要的作用[1]。房地產(chǎn)企業(yè)往市場(chǎng)化發(fā)展不但能夠促進(jìn)居民生活水平有效提高，對(duì)人們居住環(huán)境還能夠起到的改善的作用。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸往市場(chǎng)化方面發(fā)展還能夠使國(guó)家財(cái)政收入有所增加，對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展啟到帶動(dòng)的作用。

2、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理面臨的問(wèn)題

2.1沒有清晰的管理目標(biāo)，連續(xù)性政策相對(duì)缺乏

最近幾年，相關(guān)部門僅是對(duì)調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)與需求的工作上給予重視，使房地產(chǎn)的供應(yīng)數(shù)量以及房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度得到有效的控制。但是，相關(guān)部門在房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的工作中沒有足夠的連續(xù)性政策進(jìn)行規(guī)劃，造成沒有清晰的管理目標(biāo)。一方面，政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行管理的目標(biāo)主要是為了市場(chǎng)需求得到有效抑制，但政府相關(guān)部門無(wú)法從根本上對(duì)房地產(chǎn)面臨的問(wèn)題進(jìn)行全面認(rèn)識(shí)，無(wú)法構(gòu)建經(jīng)濟(jì)管理制度全面管理房地產(chǎn)企業(yè)。另一方面，政府制定的長(zhǎng)期政策以及短期政策沒有相同的控制目標(biāo)，造成房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際的經(jīng)濟(jì)管理成效有所降低。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理政策在缺乏合理性、連續(xù)性的情況下，則會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)漏洞，在很大程度上影響房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展。例如，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在執(zhí)行國(guó)五條、房產(chǎn)稅收、經(jīng)濟(jì)適用房等政策時(shí)，經(jīng)濟(jì)管理工作均出現(xiàn)沒有清晰的目標(biāo)，缺乏連續(xù)性等問(wèn)題。

2.2沒有完善的法規(guī)體系以及法律體系

現(xiàn)今，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展階段仍然屬于初級(jí)范圍，沒有構(gòu)建健全的法規(guī)、法律等體系。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理工作雖然已經(jīng)在后期管理、交易、建設(shè)、開發(fā)等過(guò)程中全面貫穿，但任然缺少在房地產(chǎn)發(fā)展整體過(guò)程中全面貫穿的制度。另外，由于房地產(chǎn)發(fā)展有著落后的法規(guī)、法律建設(shè)，常常發(fā)生流于表面的情況。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作產(chǎn)生約束的相關(guān)法律法規(guī)在適用性、穩(wěn)定性、嚴(yán)肅性等方面無(wú)法滿足需求。政府相關(guān)部門在房地產(chǎn)企業(yè)某些工作中雖然已經(jīng)構(gòu)建的相關(guān)法規(guī)、法律，但在實(shí)施細(xì)則、管理?xiàng)l例方面仍然存在著一定的問(wèn)題，造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作中常發(fā)生沒有嚴(yán)格執(zhí)法、有法不依、政令無(wú)法實(shí)施等情況。

3、完善房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的相關(guān)對(duì)策

3.1對(duì)房地產(chǎn)投資總額進(jìn)行確定

房地產(chǎn)項(xiàng)目完成之前應(yīng)該對(duì)可行性報(bào)告進(jìn)行全面研究，可行性報(bào)告獲得批準(zhǔn)后，則通過(guò)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行全面落實(shí)以及實(shí)施，將可行性研究報(bào)告作為實(shí)施的前提條件，通過(guò)企業(yè)全面考慮項(xiàng)目的可行性后確定投資資金。另外，完成投資金額的估算工作后，通過(guò)分析估算的實(shí)際情況，將資金流量表確定，相關(guān)負(fù)責(zé)人應(yīng)該根據(jù)企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)、具體發(fā)展的情況對(duì)投資資金進(jìn)行確定，從根本上防止由于錯(cuò)誤的投資導(dǎo)致企業(yè)損失大量的資金。

3.2嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)的成本

開發(fā)成本的控制在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作中占據(jù)著非常重要的位置，其不但與企業(yè)發(fā)展獲得的經(jīng)濟(jì)效益有著較大的關(guān)系，且對(duì)使用房地產(chǎn)的價(jià)值有著極大的聯(lián)系。通常情況下，在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)投資資金進(jìn)行確定時(shí)，要想使經(jīng)濟(jì)效益得到實(shí)現(xiàn)，則應(yīng)該采取針對(duì)性的措施控制開發(fā)的成本。由于支出的業(yè)務(wù)費(fèi)用的彈性相對(duì)來(lái)說(shuō)較大，對(duì)報(bào)賬無(wú)法真正掌握，控制成本方面有著一定的難度。因此，應(yīng)該通過(guò)以下幾個(gè)方面對(duì)開發(fā)成本進(jìn)行控制：（1）增強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的成本控制意識(shí)，使開支得到有效的節(jié)約；（2）通過(guò)制定制度的方式，使漏洞得到全面堵塞；（3）通過(guò)分析房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際情況，構(gòu)建針對(duì)性的控制成本制度，房地產(chǎn)項(xiàng)目施工中真正落實(shí)相關(guān)制度。

3.3構(gòu)建完善的經(jīng)濟(jì)管理制度

房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂的情況能夠通過(guò)經(jīng)濟(jì)管理體制改革來(lái)實(shí)現(xiàn)，加大政府重視經(jīng)濟(jì)管理作用的力度，使房地產(chǎn)市場(chǎng)中經(jīng)濟(jì)管理的作用得到有效提高[2]。一方面，政府相關(guān)部門應(yīng)該將市場(chǎng)調(diào)節(jié)的作用全面發(fā)揮，通過(guò)分析房地產(chǎn)實(shí)際的情況，合理的調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)，這樣的做法不但能使調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的作用得以發(fā)揮，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)還能夠有效的控制，給房地產(chǎn)穩(wěn)定、健康的發(fā)展趨勢(shì)提供保障。另一方面，政府相關(guān)部門應(yīng)該分析房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的具體需求，通過(guò)調(diào)控政策調(diào)整的方式，給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理全面發(fā)揮自身的效果提供保障。相關(guān)部門還應(yīng)該采取措施改革財(cái)稅制度，使土地政策增長(zhǎng)得到抑制，從根本上促進(jìn)房地產(chǎn)宏觀實(shí)施經(jīng)濟(jì)管理的效果得到提高。

3.4完善房地產(chǎn)法規(guī)法律制度

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的法律法規(guī)進(jìn)行全面完善，能夠有效的約束以及監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理以及發(fā)展運(yùn)營(yíng)應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)法律法規(guī)的要求，不僅能夠使市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展秩序得到穩(wěn)定，給房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)虛空增長(zhǎng)提高保障，防止出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)犯罪的情況。另外還應(yīng)該對(duì)建筑、房產(chǎn)、土地等相關(guān)法則進(jìn)行細(xì)化以及健全，確保構(gòu)建的法律體系能夠滿足系統(tǒng)化流程的需求。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理法律體系進(jìn)行健全，防止開發(fā)商利用法律漏洞，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有所限制。同時(shí)，還應(yīng)該通過(guò)法律措施使房地產(chǎn)企業(yè)操作市場(chǎng)的流程得到有效規(guī)范，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展?fàn)I造良好的環(huán)境，給整體提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理能力提供保障。

4、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得更加快速的發(fā)展，需要全面重視經(jīng)濟(jì)管理工作，一方面，對(duì)經(jīng)濟(jì)管理制度進(jìn)行健全，使經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)得到明顯，構(gòu)建長(zhǎng)期發(fā)展政策；另一方面，完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理相關(guān)法律法規(guī)，對(duì)經(jīng)濟(jì)管理工作實(shí)施內(nèi)外兼治，確保經(jīng)濟(jì)管理在法律的監(jiān)督以及約束下，加快房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]黃仕斌.探討房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行存在的問(wèn)題及對(duì)策[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2011，4（04）：688-689.

篇6

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)質(zhì)量 問(wèn)題 管理措施

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)日漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要部門，為我國(guó)的現(xiàn)代化和城市化提供巨大動(dòng)力。然而隨著房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)，工程質(zhì)量問(wèn)題也逐漸成為人們關(guān)心的話題，豆腐渣問(wèn)題工程越來(lái)越凸顯的房地產(chǎn)工程質(zhì)量問(wèn)題成為房產(chǎn)行業(yè)無(wú)可回避的問(wèn)題。而房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理也成為房地產(chǎn)工程管理的重要任務(wù)之一，它貫穿于建設(shè)項(xiàng)目決策階段和實(shí)施階段的全過(guò)程，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng) 目質(zhì)量管理的成功與否，直接關(guān)系著項(xiàng)目建設(shè)的成敗，要提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量，就必須狠抓房地產(chǎn)項(xiàng)目各個(gè)階段的質(zhì)量管理。

一、目前房地產(chǎn)工程質(zhì)量存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過(guò)程主要包括四個(gè)階段：從項(xiàng)目構(gòu)思到批準(zhǔn)立項(xiàng)定義為項(xiàng) 目構(gòu)思、目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究階段；從批準(zhǔn)立項(xiàng)到開始施工定義為設(shè)計(jì)、計(jì)劃招標(biāo)、施工準(zhǔn)備階段；從開始施工到交付使用定義為實(shí)施階段（預(yù)售活動(dòng)）；從交付使用到責(zé)任結(jié)束定義為竣工驗(yàn)收和交付使用階段 （物業(yè)管理），各個(gè)階段在實(shí) 施的過(guò)程中都存在一系列問(wèn)題。

1、工程項(xiàng)目構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究階段存在的主要問(wèn)題

這一階段是影響整個(gè)工程質(zhì)量的關(guān)鍵段。在這一階段中，項(xiàng)目構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量要求和標(biāo)準(zhǔn)往往沒有符合業(yè)主的意圖，并與投資目標(biāo)相背離，直接影響到項(xiàng)目的決策質(zhì)量和設(shè)計(jì)質(zhì)量。項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、初步設(shè)計(jì)文件等，沒有嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、方針、政策進(jìn)行編制，而且有的房地產(chǎn)開發(fā)商片面地把可行性研究報(bào)告視為可批性報(bào)告，支付前期可行性報(bào)告咨詢費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使得現(xiàn)在相當(dāng)數(shù)量的咨詢公司給業(yè)主提定性分析報(bào)告而很少進(jìn)行定量分析（包括財(cái)務(wù)分析），分析后沒有結(jié)論，往往要業(yè)主根據(jù)只有定性思路去作判斷、去決策。

2、工程設(shè)計(jì)、規(guī)劃階段存在的主要問(wèn)題

現(xiàn)今的工程項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)過(guò)程中普遍存在各專業(yè)設(shè)計(jì)質(zhì)量低、設(shè)計(jì)深度不夠的現(xiàn)象，導(dǎo)致各專業(yè)施工過(guò)程中遇到相互妨礙無(wú)法施工的現(xiàn)象；施工圖設(shè)計(jì)是對(duì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)一步細(xì)化，是具體施工過(guò)程的指導(dǎo)文件，施工圖設(shè)計(jì)深度沒有很好地執(zhí)行工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文，而且在這一階段一些工程沒有勘察報(bào)告就 進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和設(shè)計(jì)圖紙不是最優(yōu)，變更圖紙多于施工圖紙的怪現(xiàn)象。

3、工程實(shí)施階段存在的主要問(wèn)題

該階段主要包括施工招標(biāo)及施工建設(shè)，我國(guó)曾出現(xiàn)過(guò)許多豆腐渣工程，主要原因應(yīng)歸于此階段。主要有四個(gè)問(wèn)題，其一，招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)沒有嚴(yán)格按國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行，有些業(yè)主對(duì)設(shè)計(jì)單位和人員的選擇不是很嚴(yán)格，暗箱操作，甚至貪圖一時(shí)的方便和省錢而將工程委托給不合格的設(shè)計(jì)單位。其二，建設(shè)投入品選擇不合格。建筑材料、裝飾材料、半成品、預(yù)制品及其他一切構(gòu)建，把關(guān)檢驗(yàn)不嚴(yán)格，不合格品投入使用，另外施工的機(jī)械設(shè)備、工具也沒有根據(jù)不同工藝特點(diǎn)和技術(shù)要求進(jìn)行選擇，管理使用和保養(yǎng)。其三，監(jiān)理工程師的選擇沒有進(jìn)行嚴(yán)格審查，導(dǎo)致不符合要求和不合格的監(jiān)理單位進(jìn)行項(xiàng)目監(jiān)理，監(jiān)理人員素質(zhì)低，監(jiān)理工作不到位、不規(guī)范，因而在監(jiān)督管理過(guò)程中不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，留下隱患。其四，竣工驗(yàn)收和交付使用階段存在的主要問(wèn)題。在項(xiàng)目最后階段，質(zhì)量管理工作主要是質(zhì)量驗(yàn)收、項(xiàng)目后評(píng)估和物業(yè)管理。項(xiàng)目經(jīng)理在正式竣工驗(yàn)收之前，沒有進(jìn)行項(xiàng)目的預(yù)驗(yàn)收，在實(shí)際工作中各單位竣工驗(yàn)收工作沒有根據(jù)合同和設(shè)計(jì)圖紙的要求，使房地產(chǎn)項(xiàng)目投產(chǎn)延遲，影響了投資效益的發(fā)揮。且項(xiàng)目后評(píng)估階段沒有邀請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等單位召開專家總結(jié)會(huì)，對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量管理過(guò)程進(jìn)行分析、找出差距，判明原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，編寫后評(píng)價(jià)報(bào)告，而且沒有項(xiàng)目后評(píng)價(jià)結(jié)果的反饋。另外還存在物業(yè)管理中客戶服務(wù)管理缺乏專業(yè)性，客服人員缺乏房地產(chǎn)的專業(yè)知識(shí)和從業(yè)背景，客戶服務(wù)流于形式，客戶投訴的管理沒有一套成熟的程序和制度，客服人員對(duì)小業(yè)主的投訴沒有認(rèn)真對(duì)待，服務(wù)態(tài)度差等問(wèn)題。

二、房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理的有效措施

1、項(xiàng)目構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究階段的質(zhì)量控制

提高可行性研究深度以及投資決策的準(zhǔn)確性與科學(xué)性，注重可行性研究中多方案的論證，注重考察可行性研究報(bào)告是否符合項(xiàng)目建議書或業(yè)主的要求。進(jìn)行可行性研究報(bào)告的審查，應(yīng)借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的專家審查制度，由政府依法委托與工程建設(shè)無(wú)經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系的有關(guān)專家組成論證委員會(huì)，專家委員會(huì)直接對(duì)國(guó)家負(fù)責(zé)，對(duì)于不合理的方案專家委員會(huì)可以行使否決權(quán)。

2、設(shè)計(jì)、規(guī)劃階段的質(zhì)量控制

①在選擇規(guī)劃設(shè)計(jì)單位過(guò)程中應(yīng)該嚴(yán)格把關(guān)，業(yè)主可通常組織一個(gè)多人評(píng)選委員會(huì)，由該委員會(huì)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)查研究和面試，負(fù)責(zé)向業(yè)主推薦設(shè)計(jì)單位，在幾家設(shè)計(jì)單位都拿出不同方案后，由建設(shè)方組織相關(guān)專家討論會(huì)，評(píng)選出最優(yōu)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。

②嚴(yán)格按照工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，樹立"嚴(yán)格沒計(jì)質(zhì)量管理"的思想。建議建立設(shè)計(jì)經(jīng)理質(zhì)量責(zé)任制， 負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)間的協(xié)調(diào)工作，對(duì)施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)行跟蹤質(zhì)量檢查和評(píng)審，確保設(shè)計(jì)圖紙能按工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文進(jìn)行設(shè)計(jì)， 滿足工程實(shí)體質(zhì)量要求和合同規(guī)定的質(zhì)量要求。

③效仿國(guó)外加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案本身質(zhì)量的監(jiān)督， 建設(shè)單位應(yīng)從設(shè)計(jì)階段起委托監(jiān)理單位介入設(shè)計(jì)質(zhì)量監(jiān)督。在設(shè)計(jì)監(jiān)理中，監(jiān)理單位要加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)方案和圖紙的審核、監(jiān)督， 重點(diǎn)審核設(shè)計(jì)方案能否滿足業(yè)主的功能和使用價(jià)值要求， 以實(shí)現(xiàn)業(yè)主的投資意圖。

3、實(shí)施階段的質(zhì)量控制

① 招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)必須嚴(yán)格按國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行， 聘請(qǐng)專業(yè)工程咨詢公司完成設(shè)計(jì)招標(biāo)文件的編寫，咨詢公司根據(jù)業(yè)主的要求和意圖，按照專業(yè)規(guī)范要求編寫設(shè)計(jì)招標(biāo)文件， 明確設(shè)計(jì)項(xiàng)目的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和詳細(xì)要求， 并協(xié)助業(yè)主組織具體的招標(biāo)工作。在招標(biāo)方法的選擇上可以效仿國(guó)外招標(biāo)時(shí)采用的最低價(jià)中標(biāo)法。

②嚴(yán)格控制投入品的質(zhì)量，對(duì)投入品的訂貨、采購(gòu)、檢查、驗(yàn)收、取樣、試驗(yàn)均應(yīng)進(jìn)行全面控制， 從組織貨源， 優(yōu)選供貨廠家，直到使用認(rèn)證，做到層層把關(guān)。

③在落實(shí)人員崗位質(zhì)量責(zé)任制的基礎(chǔ)上， 加強(qiáng)對(duì)施工人員的動(dòng)態(tài)管理， 把握人員進(jìn)場(chǎng)的考核， 監(jiān)督與評(píng)定等， 施工單位所有人員都必須統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)，嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。

4、竣工驗(yàn)收和交付使用階段的質(zhì)量控制

項(xiàng)目收尾階段是項(xiàng)目生命周期的最后階段， 其主要是確認(rèn)項(xiàng)目實(shí)施的結(jié)果是否達(dá)到了預(yù)期的要求，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)口的移交與清算。該階段實(shí)現(xiàn)質(zhì)量控制的重要手段就是質(zhì)量檢收， 依據(jù)質(zhì)量計(jì)劃中的要求， 遵循國(guó)家頒發(fā)的有關(guān)工程項(xiàng)目質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)地對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量進(jìn)行質(zhì)量認(rèn)可評(píng)定和辦理驗(yàn)收交接手續(xù)， 并對(duì)不合格項(xiàng)目提出處理辦法， 以保證項(xiàng)目產(chǎn)品符合設(shè)計(jì)質(zhì)量要求。項(xiàng)目后評(píng)價(jià)是對(duì)建設(shè)完成后的項(xiàng)目的實(shí)際效果與預(yù)期目標(biāo)的信息追蹤和信息反饋，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目運(yùn)行管理科學(xué)化的手段， 建議在每個(gè)項(xiàng)目結(jié)束前都要做一個(gè)項(xiàng)目的總結(jié)。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，為了保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量，不僅要在施工方面下功夫，更要防范于未然在施工過(guò)程中加強(qiáng)質(zhì)量的控制管理。

參考文獻(xiàn)：

篇7

財(cái)務(wù)成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要內(nèi)容。科學(xué)的財(cái)務(wù)成本管理有助于房地產(chǎn)企業(yè)降低成本，提高管理效益。本文圍繞房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理，介紹了房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理中存在的問(wèn)題，并就問(wèn)題提出了針對(duì)性的建議措施。

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)成本管理；措施

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成分析

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，其成本大致包含了固定成本和變動(dòng)成本兩部分。其中固定成本是相對(duì)不變的，主要包含了設(shè)計(jì)成本、土地成本、建設(shè)成本等，這些固定成本可以通過(guò)預(yù)算管理進(jìn)行核算，具有相對(duì)固定性，能夠直接進(jìn)行衡量。在土地拍賣過(guò)程中，土地的成本一般情況下是確定的，在拍賣成功之后，房地產(chǎn)企業(yè)中土地成本就是固定不變的。而建材成本也具有相對(duì)固定性，在市場(chǎng)穩(wěn)定的情況下，建筑成本要素也相對(duì)穩(wěn)定。對(duì)于某一建筑項(xiàng)目，在設(shè)計(jì)建筑方案時(shí)其建筑成本也是大致可以確定的。在控制好建筑項(xiàng)目的級(jí)別之后，其建筑成本也能夠大致進(jìn)行估算，此類建筑成本也可以算入固定成本。而變動(dòng)成本則包含了融資成本等，主要是投資方利息以及銀行貸款的利息等。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)繁榮的情況下，銀行貸款往往在房地產(chǎn)開發(fā)中介入比較深，也是房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)開發(fā)的重要支撐。因此房地產(chǎn)企業(yè)最重要的融資渠道是銀行貸款，一般來(lái)講這種成本具有不確定性，將其列為可變成本。不過(guò)在工程設(shè)計(jì)過(guò)程中假如對(duì)于建筑項(xiàng)目所需的資金、還款總額等要素能夠準(zhǔn)確計(jì)算，并且能夠分析出監(jiān)測(cè)進(jìn)度、環(huán)境等因素的影響程度，則可以將此成本列為不變成本。

二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理存在的問(wèn)題

一是目標(biāo)成本制定不科學(xué)。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本制定的目標(biāo)應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)全員參與管理，并將可行性目標(biāo)在考核中進(jìn)行關(guān)聯(lián)。一些房地產(chǎn)企業(yè)管理者在成本管理目標(biāo)的制定上沒有充分依靠管理、技術(shù)、施工人員，目標(biāo)可行性不夠。同時(shí)，對(duì)于財(cái)務(wù)成本管理的目標(biāo)也沒有進(jìn)行有效的項(xiàng)目分級(jí)，導(dǎo)致成本預(yù)算中的目標(biāo)成本結(jié)構(gòu)難以層層進(jìn)行落實(shí)。目標(biāo)預(yù)算計(jì)劃跟行動(dòng)之間銜接不到位，很難通過(guò)監(jiān)測(cè)和目標(biāo)管理實(shí)現(xiàn)成本管理目標(biāo)跟現(xiàn)實(shí)管理之間的有效協(xié)調(diào)，這不利于成本目標(biāo)管理內(nèi)容的完善，也對(duì)工程建設(shè)任務(wù)造成一定的負(fù)面影響。二是流程程序制定不科學(xué)，不利于成本管理。對(duì)于建筑項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步細(xì)化，將工程不需要的流程進(jìn)行刪減，確保工程控制規(guī)范性。一些房地產(chǎn)企業(yè)在建筑項(xiàng)目開發(fā)中，規(guī)范性不高，流程程序化水平比較低，這些都不利于節(jié)省成本，減少消耗，控制成本目標(biāo)。一些企業(yè)圍繞成本管理制度，約束性不高，沒有建立起相應(yīng)的成本互控體系，這不僅不利于成本管理工作的有效落實(shí)，同時(shí)也難以為成本管理起到基礎(chǔ)性推動(dòng)作用。在成本控制上沒有實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)部門管理部門和工程部門之間的相互監(jiān)督，成本管理體系不科學(xué)，難以落實(shí)成本控制工作，在成本統(tǒng)籌進(jìn)一步控制以及質(zhì)量安全控制上沒有形成有效的合力，部門之間銜接性有待強(qiáng)化。三是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中靜態(tài)和動(dòng)態(tài)雙重控制協(xié)調(diào)性不足。房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)一步強(qiáng)化成本管理，應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)各管理環(huán)節(jié)和流程之間的銜接，推動(dòng)整體的協(xié)調(diào)性。通過(guò)把握生產(chǎn)質(zhì)量，強(qiáng)化各環(huán)節(jié)的動(dòng)態(tài)和靜態(tài)控制，確保實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)的有效實(shí)現(xiàn)。一些房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中沒有按照事先設(shè)計(jì)的管理目標(biāo)和成本管理模型進(jìn)行控制，總預(yù)算成本計(jì)算不科學(xué)、不準(zhǔn)確，不能保證整體成本控制在可操作范圍之內(nèi)。由于缺乏動(dòng)態(tài)和靜態(tài)雙重控制，對(duì)企業(yè)未來(lái)發(fā)展指導(dǎo)性意義不大。

三、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理的措施

第一，進(jìn)一步強(qiáng)化財(cái)務(wù)成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)項(xiàng)目管理過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)圍繞資金成本和稅務(wù)成本兩個(gè)方面強(qiáng)化財(cái)務(wù)成本管理。財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)當(dāng)結(jié)合現(xiàn)金流量以及可行性報(bào)告等相關(guān)分析資料，對(duì)于資金投放明細(xì)進(jìn)行具體分析，強(qiáng)化資金投資收益分析。依靠資金宏觀管理和有效控制，實(shí)現(xiàn)對(duì)建筑工程整體規(guī)劃的合理把控。在此基礎(chǔ)上，切實(shí)提高資金的使用效率，降低資金使用成本。圍繞稅務(wù)成本，通過(guò)了解和研究稅務(wù)法規(guī)，強(qiáng)化跟稅務(wù)部門之間的溝通協(xié)調(diào)。根據(jù)項(xiàng)目成本進(jìn)行合理的稅收籌劃，合理合法降低適用稅率，在規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，減輕房地產(chǎn)企業(yè)納稅成本，實(shí)現(xiàn)節(jié)稅的目的。第二，強(qiáng)化房地產(chǎn)工程成本控制。工程成本是房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的重要內(nèi)容，圍繞建設(shè)成本和配套成本兩個(gè)方面對(duì)工程成本進(jìn)行有效管控。通過(guò)測(cè)算分級(jí)企業(yè)成本經(jīng)濟(jì)，實(shí)現(xiàn)成本管理的科學(xué)化，要科學(xué)制定成本控制指標(biāo)，并確保控制指標(biāo)的科學(xué)性和可行性。通過(guò)對(duì)控制指標(biāo)的細(xì)化，落實(shí)到具體的管理流程中，實(shí)現(xiàn)對(duì)工程進(jìn)度的科學(xué)指導(dǎo)。要結(jié)合成本，確定施工的標(biāo)準(zhǔn)、施工的招投標(biāo)以及工藝等相關(guān)方面。在施工的過(guò)程中，要不斷設(shè)計(jì)和完善相關(guān)流程，通過(guò)制度管理和流程簽證等方式，進(jìn)一步明確施工隊(duì)伍層級(jí)權(quán)力，通過(guò)不相容職務(wù)相分離等實(shí)現(xiàn)成本管理的有效管控，減少不科學(xué)費(fèi)用的支出。第三，進(jìn)一步完善管理成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步圍繞降低成本增加收益進(jìn)行管理成本控制。通過(guò)強(qiáng)化施工建設(shè)項(xiàng)目過(guò)程管理和流程管理，加大對(duì)設(shè)計(jì)費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用的監(jiān)控，在提高效率的同時(shí)降低成本。要通過(guò)成本核算和開發(fā)實(shí)現(xiàn)制度約束，在管理過(guò)程中不斷創(chuàng)新，加大管理和控制，通過(guò)專業(yè)化精細(xì)化管理，提高資金集中度和使用效率，在提升項(xiàng)目成本核算準(zhǔn)確性的基礎(chǔ)上，提高成本控制決策的科學(xué)性，提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)：

[1]姜春秀.基于大數(shù)據(jù)的大型房地產(chǎn)企業(yè)成本控制研究[D].山東建筑大學(xué)，2015.

[2]劉旭.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制研究[D].華南理工大學(xué)，2013.

篇8

【關(guān)鍵詞】開發(fā)項(xiàng)目；周期階段；質(zhì)量控制

近十年以來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目如雨后春筍蓬勃發(fā)展，龐大的市場(chǎng)需求成就了一大批開發(fā)商，也使一些初入地產(chǎn)界的大佬們由于未掌握地產(chǎn)開發(fā)規(guī)律導(dǎo)致開發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品不被市場(chǎng)認(rèn)同，頻于倒閉的邊緣。是什么原因?qū)е逻@種截然不同的結(jié)局呢？答案只有一個(gè)：由于產(chǎn)品的質(zhì)量差而導(dǎo)致房產(chǎn)商倒閉。

這里的質(zhì)量是一個(gè)廣義上的“質(zhì)量”，它包括：地塊地段選擇質(zhì)量、可行性研究質(zhì)量、項(xiàng)目前期策劃質(zhì)量、設(shè)計(jì)質(zhì)量、工程實(shí)施質(zhì)量、物業(yè)管理質(zhì)量等。

下面就如何提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品質(zhì)量提出個(gè)人的想法。

1 目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的問(wèn)題

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中我們普遍忽視開發(fā)前期項(xiàng)目可行性研究階段、策劃階段、設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理，而把主要精力放在施工階段。當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行到施工階段時(shí)，產(chǎn)品策劃、市場(chǎng)定位、目標(biāo)客戶群、項(xiàng)目的設(shè)施配套均已確定，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和設(shè)計(jì)圖紙都已經(jīng)審查通過(guò)，假如產(chǎn)品策劃、市場(chǎng)定位、目標(biāo)客戶群、項(xiàng)目的設(shè)施配套均已審核，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和設(shè)計(jì)圖紙不是最優(yōu)，很難保證工程項(xiàng)目的整體投資效益。

有的房地產(chǎn)開發(fā)商片面地把可行性研究報(bào)告視為可批性報(bào)告，支付前期可行性報(bào)告咨詢費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。在設(shè)計(jì)階段也因?yàn)橛械拈_發(fā)商業(yè)主片面過(guò)低支付設(shè)計(jì)費(fèi)用，從而影響設(shè)計(jì)人員進(jìn)行精心設(shè)計(jì)的積極性，這一問(wèn)題已嚴(yán)重影響了開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品質(zhì)量。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期工作

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工作，主要是指項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目開發(fā)的產(chǎn)品策劃等。而前期工作的質(zhì)量是整個(gè)工程房地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)鍵。 1 建立開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理責(zé)任制。

項(xiàng)目負(fù)責(zé)人是開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的全權(quán)負(fù)責(zé)人，必須親自抓質(zhì)量工作。其職責(zé)是：根據(jù)投資人項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略，市場(chǎng)定位目標(biāo)，負(fù)責(zé)編制開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃，并組織實(shí)施；按質(zhì)量計(jì)劃規(guī)定，跟蹤、督促、檢查項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃執(zhí)行情況，特別是主要質(zhì)量控制點(diǎn)的驗(yàn)證、檢查和評(píng)審活動(dòng)；對(duì)發(fā)現(xiàn)重大的管理方面或技術(shù)方面的質(zhì)量問(wèn)題，組織研究解決，向項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人報(bào)告；編制項(xiàng)目質(zhì)量報(bào)告，報(bào)上級(jí)質(zhì)檢部門和項(xiàng)目經(jīng)理。 2 制定開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量計(jì)劃。

充分了解項(xiàng)目投資人開發(fā)項(xiàng)目的戰(zhàn)略決策和質(zhì)量政策，了解和掌握項(xiàng)目的特點(diǎn)，明確咨詢成果的質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；熟悉咨詢企業(yè)的質(zhì)量管理體系文件，根據(jù)項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，決定如何應(yīng)用企業(yè)的質(zhì)量管理體系。 3 建立開發(fā)項(xiàng)目前期工作成果的質(zhì)量評(píng)審制度。

建立評(píng)審制度是保證和提高開發(fā)項(xiàng)目前期成果質(zhì)量的重要手段。對(duì)項(xiàng)目咨詢公司提供的項(xiàng)目咨詢工作完成以后，再進(jìn)行內(nèi)部評(píng)審，然后咨詢成果才能提交給委托方，建設(shè)方項(xiàng)目經(jīng)理可邀請(qǐng)有關(guān)專家對(duì)咨詢成果進(jìn)行評(píng)審和完善，并形成性相應(yīng)記錄文件，以提高投資效益。

3 設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制 1 方案設(shè)計(jì)階段

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，前期的可行性研究報(bào)告、市場(chǎng)調(diào)查、開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品策劃定位，是后來(lái)作為規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的依據(jù)。

在咨詢公司得出較為科學(xué)的項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品定位后，應(yīng)該參與到后一階段的規(guī)劃方案設(shè)計(jì)。開發(fā)商在尋找規(guī)劃規(guī)劃方案設(shè)計(jì)單位時(shí)也要對(duì)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的單位業(yè)績(jī)進(jìn)行綜合考察，因?yàn)橐?guī)劃方案設(shè)計(jì)是一個(gè)創(chuàng)造性的工作。 2 施工圖設(shè)計(jì)階段

施工圖設(shè)計(jì)是在開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃方案審查通過(guò)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，因此，規(guī)劃方案是作項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)依據(jù)。

工程設(shè)計(jì)一般按初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)兩個(gè)階段進(jìn)行。技術(shù)上復(fù)雜的特大型項(xiàng)目可按初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)三個(gè)階段進(jìn)行。各階段的成果包括設(shè)計(jì)說(shuō)明、技術(shù)文件(圖紙)和經(jīng)濟(jì)文件(概預(yù)算)，就是通過(guò)不同階段設(shè)計(jì)深度的控制保證設(shè)計(jì)質(zhì)量。

4 施工階段的質(zhì)量控制

工程項(xiàng)目施工階段是工程實(shí)體最終形成的階段，也是工程項(xiàng)目質(zhì)量和工程使用價(jià)值最終形成和實(shí)現(xiàn)的階段，也是工程項(xiàng)目質(zhì)量控制的重要階段。

4.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工前準(zhǔn)備階段質(zhì)量管理。 1.1 明確質(zhì)量目標(biāo)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)確定與項(xiàng)目投資人的開發(fā)項(xiàng)目戰(zhàn)略和產(chǎn)品策劃定位有關(guān)，同時(shí)與項(xiàng)目的進(jìn)度控制、成本控制處于一個(gè)相同優(yōu)先級(jí)。因此，項(xiàng)目開發(fā)的質(zhì)量目標(biāo)必須適合項(xiàng)目本身的特點(diǎn)。 1.2 制定項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的質(zhì)量管理計(jì)劃

在確定了項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量目標(biāo)后，制定出實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的措施和方法，正確的使用計(jì)劃編制的輸入、工具和技術(shù)（質(zhì)量基準(zhǔn)計(jì)劃、流程圖、堅(jiān)持設(shè)計(jì)樣板帶路、準(zhǔn)確的使用質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)）編制切實(shí)可行的質(zhì)量計(jì)劃。 1.3 質(zhì)量保證

質(zhì)量保證就是實(shí)施質(zhì)量計(jì)劃，增強(qiáng)項(xiàng)目投資人、項(xiàng)目最終用戶項(xiàng)目質(zhì)量的信心。 2 開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的施工過(guò)程質(zhì)量控制

項(xiàng)目施工過(guò)程中的質(zhì)量控制，實(shí)際就是程序控制和過(guò)程偏差控制。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中的過(guò)程控制就是對(duì)施工單位的工作過(guò)程和階段性成果與原合同所界定的工作范圍進(jìn)行比較；運(yùn)用合同確定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、施工圖及設(shè)計(jì)總說(shuō)明與實(shí)際工作成品和半成品進(jìn)行比較；運(yùn)用經(jīng)批準(zhǔn)的施工方案、施工作業(yè)順序與實(shí)際工作過(guò)程順序進(jìn)行比較；運(yùn)用抽查、巡查、普查等手段對(duì)整個(gè)作業(yè)過(guò)程進(jìn)行跟蹤，得出施工單位現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部是按現(xiàn)階段施工順序、方法、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)作業(yè)還是進(jìn)行整改的意見和建議。以此確保工程的工作過(guò)程質(zhì)量，只有確保了過(guò)程質(zhì)量，才能確保產(chǎn)品的最終質(zhì)量。如何做好開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目施工過(guò)程的質(zhì)量控制，要從以下兩方面來(lái)說(shuō)。 2.1 工程施工質(zhì)量控制特點(diǎn)

（1）從工程地質(zhì)地貌情況、施工場(chǎng)地氣候變化、勘察設(shè)計(jì)水平、施工材料供應(yīng)、機(jī)械設(shè)備條件、施工工藝及方法、工期要求和投資限制、技術(shù)措施和管理制度等等。

（2）建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)要有固定的生產(chǎn)線和穩(wěn)定的生產(chǎn)環(huán)境，否則會(huì)導(dǎo)致建筑產(chǎn)品生產(chǎn)過(guò)程的不穩(wěn)定，從而引起質(zhì)量變異，造成工程質(zhì)量問(wèn)題。

（3）不及時(shí)檢查，事后再看表面，容易將不合格產(chǎn)品認(rèn)定為合格產(chǎn)品，從而造成質(zhì)量隱患。

（4）及時(shí)檢查發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題并加強(qiáng)工序的質(zhì)量管理，不能在事后憑經(jīng)驗(yàn)直覺判斷。

（5）在工程施工中要正確處理造價(jià)、工期和質(zhì)量的關(guān)系，努力做到在保證質(zhì)量的前提下使三者達(dá)到對(duì)立統(tǒng)一。 2.2 施工階段工程質(zhì)量的影響因素

影響施工階段工程質(zhì)量的因素歸納起來(lái)有五個(gè)方面，即人的因素、材料因素、機(jī)械因素、方法因素和環(huán)境因素。

（1）人的因素主要是施工操作人員的質(zhì)量意識(shí)、技術(shù)能力和工藝水平，施工管理人員的經(jīng)驗(yàn)和管理能力。

（2）材料包括原材料、成品、半成品、構(gòu)配件、儀器儀表、生產(chǎn)設(shè)備等，是工程項(xiàng)目的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是工程項(xiàng)目實(shí)體的組成部分。

（3）機(jī)械因素施工機(jī)械是實(shí)施工程項(xiàng)目施工的物質(zhì)基礎(chǔ)，是現(xiàn)代化施工必不可少的設(shè)備。施工機(jī)械設(shè)備的選擇是否適用、先進(jìn)和合理，將直接影響工程項(xiàng)目的施工質(zhì)量和進(jìn)度。

（4）方法因素包括施工方案、施工工藝技術(shù)和施工組織設(shè)計(jì)的合理性、可行性和先進(jìn)性；方法因素的控制。

篇9

1.1 論文選題背景

從上個(gè)世紀(jì)的末期以來(lái),我國(guó)的城市化速度增長(zhǎng)較快,同時(shí)也給房地產(chǎn)業(yè)提供了一個(gè)比較廣闊的發(fā)展空間,通過(guò)相關(guān)部門的數(shù)據(jù)顯示:我國(guó)的房地產(chǎn)投在從1993年的1937.5 億元到 2003 年已經(jīng)增長(zhǎng)到 10106.1 億元,在這十年之間已經(jīng)增長(zhǎng)了 4.2 倍,而每年的平均增長(zhǎng)率為 17.96%同我國(guó)全社會(huì)同期固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率相比而言低了 1.5個(gè)百分點(diǎn),但是同我國(guó)同期 GDP增長(zhǎng)速度相比還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出,于在2007年已經(jīng)出現(xiàn)了 5 年的高增長(zhǎng),而我國(guó)的國(guó)內(nèi)也出現(xiàn)了十分嚴(yán)重的通貨膨脹現(xiàn)象,為了將通貨膨脹現(xiàn)象控制,我國(guó)于 2008年開始實(shí)施緊縮型的貨幣政策,而因?yàn)榇文甑拿绹?guó)次貸危機(jī)的影響,全球出現(xiàn)了十分嚴(yán)重的金融危機(jī),而這中情況之下,直接導(dǎo)致我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在2008年出現(xiàn)低迷現(xiàn)象,使得我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退現(xiàn)象,為了刺激經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇,在2008年的開始,我國(guó)各地政府推出了相關(guān)的政策不斷促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展。近年來(lái),我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)新的發(fā)展態(tài)勢(shì),從2012年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看的話,出現(xiàn)了上半年回落而下半年穩(wěn)定,而到了年末之時(shí)則出現(xiàn)了回升現(xiàn)象,從價(jià)格的角度來(lái)說(shuō),在 2012 年的全年,我國(guó) 70 大中城市之中新建商品房住房的價(jià)格比降低的城市數(shù)量從之前的 49 個(gè)降到 8 個(gè),而二手住在比降低的城市數(shù)量降到 10 個(gè),在這之中、一線城市比如說(shuō)北上廣城市新建商品住宅的價(jià)格則分別上漲了 1.7%、1%、2.3%、8%同新建商品房相比而二手住在的價(jià)格則分別累積上漲了1.6%、0.59%、2.6%、1.2%,從2013年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的事業(yè)總體發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)講,當(dāng)前我國(guó)已經(jīng)同“高增長(zhǎng)”的時(shí)代告別,而在“穩(wěn)中求進(jìn)”的政策之下,我國(guó)的宏觀政策也逐漸加大了“預(yù)調(diào)微調(diào)”而當(dāng)前的外部環(huán)境依然比較嚴(yán)峻,現(xiàn)在已經(jīng)逐漸演變成依靠?jī)?nèi)需為主而拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。所以,在 2013年經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度逐漸提升,宏觀經(jīng)濟(jì)的形勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也變得更加積極。同時(shí),在建筑工程項(xiàng)目的前期的投資效益分析,以及變?yōu)楫?dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目之中的必須經(jīng)過(guò)的一個(gè)環(huán)節(jié)。投資效益的分析以及評(píng)價(jià)工作則就會(huì)變成項(xiàng)目是否成功的關(guān)鍵,則就表明,做好爭(zhēng)取的投資效益的分析,一方面是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行決策的先決條件以及項(xiàng)目建設(shè)單位進(jìn)行決策的文件,同時(shí)也是其他相關(guān)投資者進(jìn)行合作的主要依據(jù)。否則如果決策失誤的話,一方面將會(huì)將大量的資源浪費(fèi),給企業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來(lái)諸多不便,甚至還會(huì)影響到企業(yè)的資金狀況,為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來(lái)一定的打擊,可能還會(huì)出現(xiàn)銀行貸款沉淀,進(jìn)而出現(xiàn)爛尾樓。所以,必須加強(qiáng)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的效益評(píng)價(jià)。

沈陽(yáng)Y房地產(chǎn)公司G小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目是Y房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司所承建的,該公司于1992年成立,屬于營(yíng)口港務(wù)集團(tuán),是經(jīng)過(guò)省建設(shè)廳批準(zhǔn)成立,有著三級(jí)開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),從公司開始創(chuàng)建之時(shí),堅(jiān)持做責(zé)任地產(chǎn),著力打造“營(yíng)口港”品牌,旗下所開發(fā)的項(xiàng)目主要有外理外代綜合樓、撫順石化大廈、港豐康樂中心、營(yíng)口港賓館、新港小區(qū)住宅等等工程,獲得了良好的口碑,其開發(fā)的新港小區(qū)被評(píng)為遼寧省優(yōu)秀示范小區(qū)。

1.2 論文選題意義

對(duì)于沈陽(yáng)Y房地產(chǎn)公司G小區(qū)投資價(jià)值分析在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中有三個(gè)重要意義:

1.2.1 保證項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性

G 小區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積 75788.84 平方米,其中總建筑面積 112727 平方米,住宅建筑面積 85067 平方米,車庫(kù)、儲(chǔ)藏建筑面積 10305 平方米,公建建筑面積 17355平方米,其投資規(guī)模 15123 萬(wàn)元。因此,只有加強(qiáng)對(duì) G 小區(qū)項(xiàng)目背景、市場(chǎng)狀況、經(jīng)濟(jì)效益及其風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的進(jìn)行深入研究,才能保證該項(xiàng)目投資決策的合理性與科學(xué)性,進(jìn)而達(dá)到預(yù)期的投資效益。另外,在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中,其資金需求量大、周期長(zhǎng)、不確定因素多及牽涉面廣泛等特征,就要求房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資必須建立在科學(xué)合理的投資決策之上。

1.2.2 保證項(xiàng)目投資的開發(fā)價(jià)值

一般情況下,投資價(jià)值分析是為了更好的研究該項(xiàng)目的可行性。而項(xiàng)目的可行性分析其實(shí)是研究項(xiàng)目到底是否可行,能不能做,假若做了,那么企業(yè)將得到什么樣的收益,同時(shí)還研究了該項(xiàng)目如何去做的方法。而遼中位于遼寧省中部,地處遼河流域下游,屬遼河、渾河沖積平原,屬大陸性氣候,春季多風(fēng),夏季瀕雨。境內(nèi)主要有遼河、渾河、蒲河、細(xì)河等?？衫玫叵滤Y源 5.9 億立方米。全縣區(qū)域面積 1460 平方公里,轄 17 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn),根據(jù)第五次人口普查數(shù)據(jù),總?cè)丝?501627 人,其中非農(nóng)業(yè)人口約10萬(wàn),勞動(dòng)力資源豐富。遼中縣有漢、蒙、回、滿、錫伯等13個(gè)民族。遼中在2010年,地區(qū)GDP實(shí)現(xiàn)246 億元,相比2009年的GDP增長(zhǎng)了 34.5%;城鎮(zhèn)居民可支配收入(俗稱:居民能夠自由支配的收入)實(shí)現(xiàn)15500元,相比2009年的城鎮(zhèn)居民可支配收入增長(zhǎng)了36.3%;而對(duì)于當(dāng)?shù)剞r(nóng)民人均純收入實(shí)現(xiàn)10050元,相比2009年的農(nóng)民人均純收入增長(zhǎng) 23.2%。因此,遼中縣是真正的北方生態(tài)水城。同時(shí)遼中大力發(fā)展特色農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)、品牌農(nóng)業(yè),推進(jìn)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的轉(zhuǎn)變,營(yíng)造以縣城、茨榆坨、肖寨門為中心的核心經(jīng)濟(jì)區(qū),沿產(chǎn)業(yè)大道的綜合發(fā)展為主軸,通過(guò)北部生態(tài)農(nóng)業(yè)片區(qū)、南部工業(yè)片區(qū)以及沿蒲河、渾河、

遼河的濱河生態(tài)景觀帶,實(shí)現(xiàn)本縣的“一心,一軸,兩片,三帶”縣域空間結(jié)構(gòu)。因此本項(xiàng)目具有極大的開發(fā)價(jià)值。由上述可知,只有通過(guò)合理的投資價(jià)值分析,確定該項(xiàng)目的可行性指標(biāo),才能得出最佳項(xiàng)目方案,使投資獲取最大經(jīng)濟(jì)效益。 第 2章 理論基礎(chǔ)

2.1 項(xiàng)目評(píng)估理論

在房地產(chǎn)開發(fā)之中不可離開房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)評(píng)估,其可以給房地產(chǎn)投資決策提供一定的判定依據(jù)。投資從根本上來(lái)說(shuō),則是為了獲得一定的利益,在獲得利益的同時(shí)也要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。在這之中,風(fēng)險(xiǎn)指的是在投資收益之上具有一定不確定性,則是投資在獲得利益的同時(shí)也會(huì)得到一定的風(fēng)險(xiǎn)。所得到盈利可以會(huì)多,也可能盈利比較小,甚至還會(huì)出現(xiàn)虧損現(xiàn)象,當(dāng)前任何一個(gè)投資都有可能包含著風(fēng)險(xiǎn)以及收益兩個(gè)因素。通常情況之下,當(dāng)?shù)禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)則是使用一部分投入而得到一定的產(chǎn)生,同時(shí)投入是比較現(xiàn)實(shí)的以及確定的,然而產(chǎn)出則具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性、不確定性。同時(shí)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)則是應(yīng)該對(duì)此種投入以及產(chǎn)出進(jìn)行一定的衡量,之后進(jìn)行探討其是否值的,也就是說(shuō),在特定的風(fēng)險(xiǎn)之下,以后的收益,是否可以證明當(dāng)前的費(fèi)用 支出的合理性。

2.1.1 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估

所謂的經(jīng)濟(jì)效益就是指通過(guò)商品和勞動(dòng)的對(duì)外交換所取得的社會(huì)勞動(dòng)節(jié)約,一般來(lái)說(shuō)也就是花費(fèi)最少的勞動(dòng)能盡量獲得教多的經(jīng)營(yíng)成果,或者是以平等的勞動(dòng)盡可能獲得更多的經(jīng)營(yíng)成果。由此不難看出,經(jīng)濟(jì)效益的評(píng)估是資金占用、成本支出與有用生產(chǎn)成果之間的比較。人們口中的經(jīng)濟(jì)效益好,即就是指資金占用少,成本支出少,有用成果多。而對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,投資和成本,投資回報(bào)率和投資回報(bào)率是可行性研究的數(shù)據(jù)中最重要的基礎(chǔ)。該項(xiàng)目提高企業(yè)的管理水平,成本的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),房地產(chǎn)企業(yè)是實(shí)現(xiàn)的根本保證預(yù)期的收益。在正常情況下,該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)經(jīng)歷了三個(gè)階段:第一,成本考核和成本評(píng)估階段;二是基于成本或成本評(píng)估階段,增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)已審批的基礎(chǔ)成本評(píng)估,以評(píng)估的基礎(chǔ)上完成的項(xiàng)目,以使評(píng)價(jià)指標(biāo)的項(xiàng)目成果項(xiàng)目的評(píng)估;三是項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益事前評(píng)估體系的建立,本階段重點(diǎn)是重視老化性的體制特征和加強(qiáng)科學(xué)評(píng)估、經(jīng)濟(jì)評(píng)估的合理性及全面性。經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的第三階段是全面預(yù)算管理業(yè)務(wù)的重要組成部分,同時(shí)也是整個(gè)項(xiàng)目全過(guò)程項(xiàng)目管理的核心所在。房地產(chǎn)項(xiàng)目只能通過(guò)房地產(chǎn)管理活動(dòng),經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),研究是否盈利和盈利水平。為了更好的與成本的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)解決招投標(biāo)過(guò)程估計(jì)矛盾的問(wèn)題和使用的房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)部固定的問(wèn)題。

一般情況下,建立科學(xué),合理的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,靜態(tài)盈利指標(biāo)和盈利能力指標(biāo)是項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的主要方法。此外,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不僅要考慮,以避免項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià),而且不確定性分析的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

2.2 可行性研究理論

其可行性研究指的是在當(dāng)前的環(huán)境之中,其投資則是一個(gè)較為長(zhǎng)期的項(xiàng)目,需要進(jìn)行系統(tǒng)分析以及對(duì)項(xiàng)目投資的必要性進(jìn)行綜合研究。項(xiàng)目在技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、法律、社會(huì)以及生態(tài)等等方面進(jìn)行科學(xué)的論述以及評(píng)價(jià),其是決策者進(jìn)行投資決策可靠以及準(zhǔn)確的根本保證。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究則是對(duì)規(guī)模、開發(fā)項(xiàng)目的必要性、投資效益、項(xiàng)目實(shí)施的市場(chǎng)條件、企業(yè)融資能力等等方面,而進(jìn)行全面的調(diào)查以及全面的經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析探討,在一定的程度之上可以決定開發(fā)項(xiàng)目可否值得投資、以及如何使用較小的成本得到較好的投資效益的方法,這樣就可以提供決策依據(jù)的有效方法。

2.2.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容

當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究主要指的是基于此項(xiàng)目的復(fù)雜程度、行之和規(guī)模的不同,依據(jù)可行性研究工作的廣度和該項(xiàng)目的所處的時(shí)期,將投資機(jī)會(huì)劃分為初步、詳細(xì)、投資機(jī)會(huì)研究以及項(xiàng)目評(píng)估四個(gè)時(shí)期。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行研究的內(nèi)容主要有對(duì)于項(xiàng)目選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)方式以及租售價(jià)格的確定、財(cái)務(wù)評(píng)級(jí)以及不確定性的分析。

2.2.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的作用與意義

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的階段,做好可行性研究是其基礎(chǔ),同時(shí)也是做好項(xiàng)目審批的依據(jù),所以當(dāng)前我國(guó)政府管理部門將投資項(xiàng)目劃分到我國(guó)投資計(jì)劃之中,特別是我國(guó)應(yīng)該在政府管理部門的審批之后,才能開始進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目,而其主要的依據(jù)則是做好可行性研究的報(bào)告。同時(shí)可行性研究則是對(duì)項(xiàng)目資金做好籌集以及對(duì)其后階段的規(guī)劃管理、編制設(shè)計(jì)任務(wù)書以及開發(fā)商同各個(gè)方面而簽訂的合同的主要依據(jù)。

房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究是基于當(dāng)前我國(guó)相關(guān)法律法規(guī),也應(yīng)該對(duì)當(dāng)前城市規(guī)劃和行業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況,及時(shí)調(diào)整我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策以及行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的研究,同時(shí)還需要做好城市地質(zhì)、水文、氣象、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等方面的資料收集,也應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃條件之中指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)參數(shù),同時(shí)也應(yīng)該掌握好對(duì)于設(shè)計(jì)、法律、財(cái)務(wù)等等方面的知識(shí),那么才可以對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期管理有一定的認(rèn)識(shí)。才可以制定出具有一定的質(zhì)量保證的可行性報(bào)告,那么投資者才可以得到具有一定決策指導(dǎo)性的意見。

第3 章 投資項(xiàng)目背景..........11

3.1 開發(fā)商概況...........11

3.2 項(xiàng)目概況........11

3.2.1 項(xiàng)目名稱和簡(jiǎn)介........11

3.2.2 主要建設(shè)規(guī)劃要求 ............12

3.2.3 投資概況.........12

第4 章 投資項(xiàng)目的市場(chǎng)分析..........15

4.1 沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析........15

4.1.1 政策法規(guī)環(huán)境分析..........15

4.1.2 城市與區(qū)域規(guī)劃環(huán)境分析 ..........16

? 4.1.3 行業(yè)準(zhǔn)入分析............19

第5 章 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析.........26

5.1 項(xiàng)目的投資預(yù)測(cè)及資金籌措........26

5.1.1 項(xiàng)目總投資與總成本預(yù)測(cè) .........26

5.1.2 銷售收入估算........27

5.1.3 稅金及利潤(rùn)..............29

5.1.4 項(xiàng)目資金籌集與運(yùn)用.........30

第 6章 項(xiàng)目的社會(huì)效益分析

6.1 項(xiàng)目的環(huán)境影響分析

6.1.1 建設(shè)項(xiàng)目周圍環(huán)境現(xiàn)狀

本項(xiàng)目位于遼中縣商業(yè)街內(nèi),建設(shè)范圍為西至規(guī)劃路,東至商業(yè)街,北靠北三路,南抵北環(huán)路。項(xiàng)目用地周邊均為現(xiàn)有居民區(qū)。

本項(xiàng)目開發(fā)地塊以北 2 公里即是京沈高速

公路,以北 5 公里即是遼中火車站,以南1公里為遼中商業(yè)中心,交通十分便捷。 ; 本項(xiàng)目周邊環(huán)境優(yōu)美,利于居民生活。

6.1.2 項(xiàng)目主要污染源

(1)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)

《地面水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB3838——88)

《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB3095——1996)

《城市區(qū)域噪聲標(biāo)準(zhǔn)》(GB3096——93)

(2)主要污染源

本工程在施工和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中將對(duì)擬建區(qū)域的自然環(huán)境產(chǎn)生一些負(fù)面影響,主要有:

一是建設(shè)期間水泥、瀝青、砂石料、鋼材、各種墻體材料、管材及開挖的泥土等料場(chǎng)占地以及對(duì)周邊環(huán)境的污染;

二是工程竣工后,運(yùn)行設(shè)備和行駛車輛所產(chǎn)生的噪聲、廢氣、塵埃等對(duì)環(huán)境的污染。

該項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)應(yīng)該是通過(guò)項(xiàng)目單位與之相應(yīng)的資質(zhì)單位來(lái)承擔(dān),此報(bào)告不僅僅需要從工程的角度來(lái)對(duì)環(huán)境的影響進(jìn)行定性的分析,也應(yīng)該提出與之相應(yīng)的處理方法,對(duì)其進(jìn)行定量的評(píng)價(jià)。

6.1.3 施工期環(huán)境保護(hù)措施

在施工時(shí)期,開挖泥土以及種種建筑材料一般會(huì)被堆放在施工的現(xiàn)場(chǎng),出現(xiàn)刮風(fēng)或者是車輛經(jīng)過(guò)之時(shí),就會(huì)揚(yáng)起一定的塵土,也會(huì)增加大氣之中的懸浮顆粒濃度,進(jìn)而也會(huì)污染環(huán)境。使附近的居民區(qū)、建筑物和植物蒙上厚厚的塵土,也會(huì)給城市環(huán)境以及居民生活產(chǎn)生諸多不便,在雨天之時(shí),因?yàn)橛晁臎_刷,和車輛的碾壓,導(dǎo)致施工現(xiàn)場(chǎng)的混亂,進(jìn)而對(duì)行人造成諸多的不變。

施工期間的噪音主要來(lái)自工程建設(shè)時(shí)施工機(jī)械及建筑材料的運(yùn)輸。特別是夜間,施工噪聲擾民,影響居民的工作和休息。

為減小施工期環(huán)境影響,應(yīng)采取必要的工程措施,同時(shí)要提倡在施工場(chǎng)地應(yīng)該文明施工,對(duì)環(huán)境工作價(jià)錢加強(qiáng)管理,如此可以有效減少施工帶來(lái)的影響。

第 7章 研究結(jié)論及建議

7.1 G 小區(qū)項(xiàng)目投資效益評(píng)價(jià)結(jié)論

繼國(guó)家實(shí)施東北老工業(yè)基地振興重大戰(zhàn)略之后,沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)上升為國(guó)家戰(zhàn)略,遼中作為沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要組成部分,有著獨(dú)特的政策優(yōu)勢(shì)和區(qū)位條件。遼中充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì),創(chuàng)造性地提出了近海的理念,規(guī)劃設(shè)計(jì)了沈西工業(yè)走廊遼中段兩側(cè) 668 平方公里開發(fā)建設(shè)近海經(jīng)濟(jì)區(qū)。因此本項(xiàng)目的區(qū)域發(fā)展前景較好,在未來(lái)幾年的土地成交量會(huì)有一定程度的上升,而購(gòu)地者則是一些品牌開發(fā)商,在諸多的品牌開放商聯(lián)合作用之下,那么整個(gè)區(qū)域的地價(jià)將會(huì)被提升。當(dāng)前,遼中縣低價(jià)以及房?jī)r(jià)已經(jīng)開始快速提升,具有一定的升值空間。而遼中縣委、縣政府用科學(xué)的視角審視遼中經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,從戰(zhàn)略的高度、長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度力推遼中工業(yè)的快速發(fā)展,提出了“近海經(jīng)濟(jì)”概念,成立了沈陽(yáng)近海經(jīng)濟(jì)區(qū)。俯瞰遼寧經(jīng)濟(jì)版圖,遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶儼然是一張蓄滿力量的弓,沈西工業(yè)走廊是一根弦,那么沈陽(yáng)近海經(jīng)濟(jì)區(qū)就是一只蓄勢(shì)待發(fā)的箭。近海經(jīng)濟(jì)區(qū),正在從母城沈陽(yáng)附屬地區(qū)轉(zhuǎn)化為具有專業(yè)化職能、服務(wù)中心城市、支撐中心城市發(fā)展的新區(qū),成為沈陽(yáng)城市功能傳遞的樞紐、向臨海地區(qū)延伸的觸角和出?？?。如果有符合相關(guān)要求的入?yún)^(qū)項(xiàng)目,政府需要將給予一定的優(yōu)惠,比如說(shuō)沈陽(yáng) Y 房地產(chǎn)公司則提供了一個(gè)較好的先例。創(chuàng)設(shè)出一個(gè)良好的開發(fā)環(huán)境,于此同時(shí) G 小區(qū)則是該公司相關(guān)產(chǎn)品的延續(xù),同時(shí)對(duì)于G小區(qū)項(xiàng)可以成功進(jìn)入到沈陽(yáng)事項(xiàng)之中,也給 Y 房地產(chǎn)公司品牌營(yíng)銷有一定的意義。

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；投資決策；成本控制

在房地產(chǎn)的開發(fā)中，對(duì)于成本的有效控制不僅能夠給企業(yè)帶來(lái)利潤(rùn)，也能夠促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的良性運(yùn)行。在房地產(chǎn)的開發(fā)中，在成本控制方面一般包括在投資決策階段的成本控制，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制，在招投標(biāo)、施工、竣工結(jié)算以及營(yíng)銷等方面的成本控制，具體來(lái)說(shuō)體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1 投資決策階段

一般來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)在取得一個(gè)項(xiàng)目之后，在開發(fā)之前要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目做可行性的研究。在進(jìn)行可行性的研究過(guò)程中首先應(yīng)該由策劃設(shè)計(jì)部門進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，從而提出可行性的建議，也就是說(shuō)這個(gè)建議一方面要滿足消費(fèi)者的需要，另一方面要讓企業(yè)獲得較高的利潤(rùn)，并且在這過(guò)程中需要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行很好的定位。在分析目前市場(chǎng)中的狀況的基礎(chǔ)上對(duì)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行研究，當(dāng)然在進(jìn)行調(diào)研以后，專業(yè)人士還要根據(jù)現(xiàn)有的調(diào)查資料以及一些特有的方法對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行資金的估計(jì)，也就是要進(jìn)行初步的預(yù)算。而決策者則要根據(jù)所提交的策劃報(bào)告對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)的地點(diǎn)以及時(shí)間還有所要用到的一些原料的價(jià)格，市場(chǎng)方面的需求以及所要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行一個(gè)科學(xué)的分析與研究，從產(chǎn)品定位角度說(shuō)明成本與產(chǎn)品的密切關(guān)系，并獲得高品質(zhì)，底成本的產(chǎn)品?；蛘邼M足市場(chǎng)需求的低成本產(chǎn)品，從而正確的制定目標(biāo)成本與資金計(jì)劃，為以后的環(huán)節(jié)鋪路，并且為科學(xué)的成本控制打好基礎(chǔ)。

2 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制的好不好，也是整個(gè)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵點(diǎn)。在規(guī)劃設(shè)計(jì)的階段可以分為初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)以及施工設(shè)計(jì)三部分，當(dāng)然由于所在的階段不同，所采取的成本控制的方法也就不同。在設(shè)計(jì)招投標(biāo)的活動(dòng)中，可以將技術(shù)以及經(jīng)濟(jì)方面的影響看作是整個(gè)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵，也就是要組織多家單位進(jìn)行競(jìng)標(biāo)，然后在過(guò)程中邀請(qǐng)多個(gè)專家進(jìn)行評(píng)標(biāo)，從而科學(xué)的選出最適合做項(xiàng)目的設(shè)計(jì)單位，從而讓良好的設(shè)計(jì)降低成本；在進(jìn)行限額設(shè)計(jì)的階段，設(shè)計(jì)人員應(yīng)該對(duì)一些建筑原材料以及人力的價(jià)格進(jìn)行科學(xué)的估算，當(dāng)然在估算的過(guò)程中要保證所估算的數(shù)字不能夠超過(guò)的可行性報(bào)告里面的幅度；并且在施工圖的設(shè)計(jì)階段，對(duì)于施工圖要進(jìn)行完美詳細(xì)的編制，將工程方面的設(shè)計(jì)與工程預(yù)算結(jié)合起來(lái)，在保證有好的質(zhì)量的前提下降低工程造價(jià)。當(dāng)然為了達(dá)到這個(gè)目的，企業(yè)可以邀請(qǐng)比較專業(yè)的工程造價(jià)人員，對(duì)整個(gè)設(shè)計(jì)進(jìn)行適當(dāng)?shù)谋O(jiān)控，從而達(dá)到降低成本的目標(biāo)。

3 招投標(biāo)階段

在房地產(chǎn)開發(fā)中，招投標(biāo)活動(dòng)是一個(gè)不可缺少的環(huán)節(jié)，也是整個(gè)項(xiàng)目成本控制的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在很多的項(xiàng)目開發(fā)中都是這樣，為了保證找到最好的開發(fā)商以及找到最好的合作商，項(xiàng)目擁有者都會(huì)組織投招標(biāo)活動(dòng)。所以在整個(gè)房地產(chǎn)的開發(fā)過(guò)程中，不管是在土地的競(jìng)拍還是在進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)以及提供材料方面都要進(jìn)行招投標(biāo)。當(dāng)然在這個(gè)過(guò)程中房地產(chǎn)公司為了保證招投標(biāo)科學(xué)的進(jìn)行，所以就會(huì)將自己所要的東西委托給一家專門的招投標(biāo)公司，讓他們科學(xué)的組織招標(biāo)投標(biāo)，闡述合同條款的完善及可執(zhí)行來(lái)降低成本變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，盡量編制切實(shí)可行的閉口合同來(lái)減小施工階段的成本變動(dòng)，然后通過(guò)專業(yè)的評(píng)審團(tuán)的審判，找出最適合的合作企業(yè)。在進(jìn)行這樣的活動(dòng)的過(guò)程中不僅需要招投標(biāo)公司的努力，更需要企業(yè)部門的配合，從而讓整個(gè)活動(dòng)能夠科學(xué)有序的進(jìn)行。在這個(gè)過(guò)程中需要將施工圖的預(yù)算作為招投標(biāo)的控制標(biāo)準(zhǔn)，在這方面對(duì)整個(gè)開發(fā)的成本進(jìn)行控制，然后在各個(gè)方面進(jìn)行科學(xué)的審核，從而讓整個(gè)成本的控制在一個(gè)良好的環(huán)境中發(fā)展也是很重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。

4 施工階段

在房地產(chǎn)開發(fā)的過(guò)程中，施工也是最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，因?yàn)樵谶@個(gè)環(huán)節(jié)一些書面上的報(bào)告上的成本的控制都到了現(xiàn)實(shí)中去，也就是說(shuō)要在這個(gè)過(guò)程中將目標(biāo)成本轉(zhuǎn)換成實(shí)際的成本。當(dāng)然在這個(gè)過(guò)程中對(duì)于成本的控制也就非常關(guān)鍵，在遇到目標(biāo)偏離的時(shí)候要盡可能的進(jìn)行矯正，實(shí)現(xiàn)良性的循環(huán)，讓整個(gè)過(guò)程在一個(gè)可控制的范圍之內(nèi)。當(dāng)然在這個(gè)過(guò)程中對(duì)于設(shè)備以及原材料的質(zhì)量把關(guān)也是非常重要的，在這個(gè)階段的成本控制主要注意以下幾個(gè)方面：

（一）對(duì)于合同的控制

在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過(guò)程中應(yīng)該謹(jǐn)遵合同上的條款，增強(qiáng)全體的法律意識(shí)，保證合同的嚴(yán)密性。因?yàn)槿绻麑?duì)于合同不能夠很好的控制，那么在施工的過(guò)程中如果發(fā)生糾紛以及索賠的現(xiàn)象，就會(huì)對(duì)開發(fā)中的成本控制產(chǎn)生很大的影響，有可能會(huì)因?yàn)樗髻r導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)一些不該出現(xiàn)的問(wèn)題，所以在施工的過(guò)程中需要對(duì)合同進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目刂?，以免因?yàn)楹贤募m紛出現(xiàn)一些不該出現(xiàn)的成本浪費(fèi)。

（二）對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)的控制

在施工的過(guò)程中，如果由于在組織以及技術(shù)方面的缺陷，也有可能會(huì)導(dǎo)致成本的增加。例如在施工的時(shí)候施工人員不能夠按時(shí)按質(zhì)的去完成一些任務(wù)，或者是由于在組織方面由于簽證方面的原因造成的滯后，或者是由于一些原材料或者是別的材料的不過(guò)關(guān)導(dǎo)致問(wèn)題的出現(xiàn)，這些都有可能會(huì)引起工程造價(jià)的失控。所以在這個(gè)階段要注意組織方面的完善，要嚴(yán)格按照管理流程做事。并且在這個(gè)過(guò)程中對(duì)于一些設(shè)備以及材料的價(jià)格也要進(jìn)行嚴(yán)格的控制，不要因?yàn)椴牧腺|(zhì)量的不過(guò)關(guān)造成一些不必要的損失，也應(yīng)該及時(shí)的把握原材料的價(jià)格，從而積極的做出應(yīng)變。而不是因?yàn)閷?duì)于施工現(xiàn)場(chǎng)的忽視而導(dǎo)致整個(gè)建安成本的增加，從而造成開發(fā)成本不可控。

5 竣工階段

在房地產(chǎn)開發(fā)的過(guò)程中，整個(gè)項(xiàng)目的最后階段也就是我們所說(shuō)的決算階段，這時(shí)候的工程造價(jià)已經(jīng)成為了實(shí)際的造價(jià)，所以在進(jìn)行結(jié)算的時(shí)候要根據(jù)造價(jià)管理的規(guī)定并且按照所簽訂的合同進(jìn)行價(jià)格的審核，一些該增的項(xiàng)目進(jìn)行增加，一些該刪減的項(xiàng)目進(jìn)行刪減，雙方應(yīng)該根據(jù)合同約定的結(jié)算方法，對(duì)于任何一筆費(fèi)用等進(jìn)行嚴(yán)格的控制。當(dāng)然在進(jìn)行控制的時(shí)候還要對(duì)結(jié)算的資料進(jìn)行完整性及有效性審查，包括現(xiàn)場(chǎng)踏勘及圖片資料審查，只有通過(guò)審查符合合同約定要求的結(jié)算資料才能作為竣工結(jié)算的組成部分。從而避免因弄虛作假或其它因素影響增加成本。從而讓整個(gè)開發(fā)的過(guò)程都處于一種科學(xué)的可控的范圍之內(nèi)，通過(guò)科學(xué)的計(jì)價(jià)以及最終的審核，讓成本得以控制。

6 房產(chǎn)營(yíng)銷以及期間費(fèi)用控制

在房產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，營(yíng)銷費(fèi)用及期間費(fèi)用也不容忽視，它所占比例約為開發(fā)總成本的5%～10%。在營(yíng)銷的過(guò)程中所涉及的部門很多，并且有很多部門的人員都進(jìn)行了職能的控制，這也是成本控制的一個(gè)重要方面。例如對(duì)于一些銷售人員的銷售費(fèi)用的控制，對(duì)于一些售樓的銷售承諾以及對(duì)于售后方面的糾紛也要進(jìn)行一定的控制。在這段時(shí)間對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的期間費(fèi)用也應(yīng)該進(jìn)行一個(gè)合理并且科學(xué)的控制，期間費(fèi)用包括項(xiàng)目管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、項(xiàng)目稅費(fèi)、配套費(fèi)等等，如何運(yùn)用好財(cái)務(wù)杠桿、合理避稅、延展各項(xiàng)驗(yàn)工及款項(xiàng)的支付時(shí)間等手段來(lái)降低成本，對(duì)于產(chǎn)生的一些人工以及財(cái)務(wù)還有行政方面的用費(fèi)進(jìn)行嚴(yán)格的控制，以免出現(xiàn)超支以及別的方面的問(wèn)題。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過(guò)程中，如果成本能夠得到有效的控制，在進(jìn)行開發(fā)的過(guò)程中能夠做到科學(xué)的預(yù)算，完美的決算，并且在開發(fā)的過(guò)程中做到有效的控制與管理，那么在整個(gè)開發(fā)的過(guò)程中資金的流動(dòng)就會(huì)合理，當(dāng)然開發(fā)能夠獲得最大的成功。

參考文獻(xiàn)