導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)開發(fā)部門考核方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

1 房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成

所謂成本控制，就是在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中對(duì)所消耗的各種資源和開支，進(jìn)行控制和調(diào)整，及時(shí)糾正發(fā)生的偏差，使各項(xiàng)費(fèi)用控制在計(jì)劃范圍內(nèi)，以保證成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

房地產(chǎn)開發(fā)的成本主要有以下方面組成：

1.1 土地費(fèi)用

土地費(fèi)用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種：協(xié)議出讓，招標(biāo)出讓，拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國(guó)家對(duì)土地宏觀管理政策趨緊，通過(guò)拍賣方式獲得開發(fā)用地成為大多數(shù)開發(fā)商獲取開發(fā)用地的有效方式。目前在我國(guó)城鎮(zhèn)商品房住宅價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占20%，并有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。

1.2 前期工程費(fèi)

前期工程費(fèi)主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃，設(shè)計(jì)費(fèi)，可行性研究費(fèi)，地質(zhì)勘查費(fèi)以及“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較低，一般不會(huì)超過(guò)6%。

1.3 建筑安裝工程費(fèi)

建筑安裝工程費(fèi)指房屋建造過(guò)程中所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費(fèi)用等，又被稱為房屋建筑安裝造價(jià)。它在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較大。從我國(guó)目前情況看，約占整個(gè)成本的40%左右。

1.4 市政公共設(shè)施費(fèi)用

市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指道路，自來(lái)水，污水，電力，電信，綠化等的建設(shè)費(fèi)用。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營(yíng)利性的公用設(shè)施（如學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營(yíng)利性的配套設(shè)施（如糧店，菜市場(chǎng)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）等所發(fā)生的費(fèi)用。他同時(shí)還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項(xiàng)所占比例較大，我國(guó)一般在20%～30%左右。

1.5 管理費(fèi)用

管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括管理人員工資，差旅費(fèi)，辦公費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，職工教育費(fèi)，養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)等。在整個(gè)成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會(huì)超過(guò)2%

1.6 貸款利息

房地產(chǎn)因開發(fā)周期長(zhǎng)，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中通過(guò)借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個(gè)重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項(xiàng)目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對(duì)不穩(wěn)定。

1.7 稅費(fèi)

稅費(fèi)包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費(fèi)用，主要由地方政府和各級(jí)行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用，項(xiàng)目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費(fèi)，商品房交易管理費(fèi)，大市政配套費(fèi)，人防費(fèi)，煤氣水電增容費(fèi)，開發(fā)管理費(fèi)等。在我國(guó)目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%～25%左右。

1.8 其他費(fèi)用

其他費(fèi)用主要指不能列入前七項(xiàng)的所有費(fèi)用。它主要包括銷售廣告費(fèi)，各種不可預(yù)見費(fèi)等，在成本構(gòu)成中一般不會(huì)超過(guò)10%。

2 房地產(chǎn)開發(fā)的程序

房地產(chǎn)開發(fā)的程序：項(xiàng)目可行性研究――獲取土地使用費(fèi)――工程施工規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批――項(xiàng)目融資――工程施工――市場(chǎng)營(yíng)銷與物業(yè)管理

3 成本控制體系模式

所謂的成本控制體系就是在成本控制中，有相關(guān)的工作程序、工作依據(jù)和確立實(shí)施成本控制的部門和人員的責(zé)任，沒(méi)有這個(gè)控制體系，成本控制會(huì)處于混亂無(wú)序狀況，就程序和各部門的責(zé)任來(lái)說(shuō)：a）工程技術(shù)部是整個(gè)工程項(xiàng)目施工技術(shù)和進(jìn)度的負(fù)責(zé)部門，應(yīng)在保證質(zhì)量、按期完成任務(wù)的前提下盡可能采取先進(jìn)技術(shù)，以降低工程成本；b）經(jīng)營(yíng)部主管合同實(shí)施和合同管理工作，負(fù)責(zé)工程進(jìn)度款的申報(bào)和催款工作，處理施工賠償問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)部應(yīng)注重加強(qiáng)合同預(yù)算管理，增創(chuàng)工程預(yù)算收入；c）財(cái)務(wù)部主管工程項(xiàng)目的財(cái)務(wù)工作，應(yīng)隨時(shí)分析項(xiàng)目的財(cái)務(wù)收支情況，合理調(diào)度資金。

對(duì)于規(guī)模較小的公司一般采用常規(guī)單一項(xiàng)目模式，基于這樣的模式建立成本控制體系。

常規(guī)單一項(xiàng)目模式

常規(guī)情況下單一項(xiàng)目操作的房地產(chǎn)企業(yè)的架構(gòu)圖，屬于職能式的組織機(jī)構(gòu)形式，有的公司將前期開發(fā)部的職能并入工程部，不另設(shè)前期開發(fā)部。在這種類型的項(xiàng)目操作模式中，工程部的職能是顯而易見的，必須兼?zhèn)洳牧瞎?yīng)（含甲供材料，甲控乙供等材料供應(yīng)模式）施工招投標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)及事務(wù)協(xié)調(diào)、圖紙會(huì)審和方案優(yōu)化、預(yù)決算、施工簽證等多項(xiàng)職能，甚至要包攬前期手續(xù)和施工過(guò)程中一些配套手續(xù)的辦理。公司人員一般為10至15人，部門基本設(shè)置是以一名經(jīng)理和一至二名職員組成的，這種運(yùn)作模式的優(yōu)點(diǎn)是人員精煉、辦事效率高，指揮及時(shí)，但缺點(diǎn)是隨意性大，過(guò)分依賴個(gè)人素質(zhì)而非制度，因而難以規(guī)范化和專業(yè)化，在降低管理費(fèi)的同時(shí)無(wú)法保工程質(zhì)量和成本的有效控制證，往往得不償失，同時(shí)對(duì)企業(yè)管理者的知識(shí)面和能力往往要求過(guò)高，需要由其處理大量的各種事務(wù)，因而容易形成管理漏洞。職能值得其他缺陷可能會(huì)由于人數(shù)和企業(yè)規(guī)模較小，手續(xù)簡(jiǎn)單等原因規(guī)避。

4 建立成本控制體系

4.1 構(gòu)建成本控制體系的思路

建立成本管理體系就是要以定額成本管理為基礎(chǔ)，運(yùn)用過(guò)程方法和系統(tǒng)的管理方法，對(duì)定額成本管理的全過(guò)程進(jìn)行識(shí)別，并把各個(gè)過(guò)程作為系統(tǒng)進(jìn)行管理，以實(shí)現(xiàn)全員、全過(guò)程、全方位的控制。

由于國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在還不成熟，有很多標(biāo)準(zhǔn)都還沒(méi)統(tǒng)一的規(guī)范。為了和其他單位協(xié)調(diào)的方便，一般都以定額為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一核算。但是定額更新的速度比較慢，許多定額也比較老化，但是建筑材料市場(chǎng)價(jià)格變化的比較快，這樣核算出的造價(jià)偏差會(huì)比較大。由于工藝的改進(jìn)合適用了機(jī)械設(shè)備等，而實(shí)際的工程量比一般定額上給出的工程量要小的多，這樣實(shí)際核算出的造價(jià)就和實(shí)際造價(jià)相差不多，只要最后計(jì)算出材料偏差，找出材料差價(jià)，根據(jù)合同規(guī)定，對(duì)施工方彌補(bǔ)其差額部分或是退回多余部分。

4.2 構(gòu)建成本控制體系的方法

主要采用定額成本管理，就是通過(guò)測(cè)定單位承擔(dān)的各項(xiàng)職能需要消耗的資源數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)，并用貨幣單位表示，再按特定的形式下達(dá)實(shí)施，然后進(jìn)行考核并落實(shí)獎(jiǎng)懲的經(jīng)營(yíng)管理方法。具體講就是將材料費(fèi)、辦公費(fèi)和其它費(fèi)用捆在一起，實(shí)行總成本考核控制?？偝杀疽环譃槎徊糠譃槿粘ＹM(fèi)用，另一部分為機(jī)動(dòng)費(fèi)用(包括不可預(yù)測(cè)的費(fèi)用和大型材料費(fèi)用)。定額成本項(xiàng)目指工資、原材料、配件、修理費(fèi)、水電費(fèi)、管理費(fèi)等。

5 成本控制的途徑

房地產(chǎn)項(xiàng)目是開發(fā)是智力密集型活動(dòng)，項(xiàng)目成本的控制既離不開參與開發(fā)過(guò)程的每一位員工，又有賴于公司機(jī)制的改進(jìn)和完善。如何結(jié)合房地產(chǎn)公司的職能部門設(shè)置，建立相關(guān)的運(yùn)作機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制，將成為成本控制實(shí)施的核心工作。

5.1 提高員工的成本意識(shí)

成本控制是一項(xiàng)有組織的活動(dòng)，成本控制的每一環(huán)節(jié)都是由人來(lái)實(shí)施和控制的。參與控制的員工素質(zhì)是極其重要的，員工素質(zhì)高低都將直接影響成本控制的好壞，在某種程度上，成本控制效果的好壞是企業(yè)文化層次高低的折射與反饋。因此增加企業(yè)凝聚力，弘揚(yáng)企業(yè)文化，提高公司員工的參與管理意識(shí)和專業(yè)素質(zhì)將是實(shí)施好成本控制的有效方式。

5.2 設(shè)置合理的項(xiàng)目管理架構(gòu)

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；工程管理；問(wèn)題；措施

中圖分類號(hào)： F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

引言

國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速了房地產(chǎn)的井噴式的發(fā)展，房地產(chǎn)毫無(wú)疑問(wèn)已成為國(guó)內(nèi)的主要產(chǎn)業(yè)之一。高速的發(fā)展也帶來(lái)了一系列的問(wèn)題，而這些問(wèn)題都可以歸結(jié)為企業(yè)管理不到位所致，而工程管理在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中起著舉足輕重的作用，因此，做好房地產(chǎn)工程管理對(duì)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)具有十分重要的意義。

房地產(chǎn)工程管理的內(nèi)容

所有的投資的目的都是為了追逐利潤(rùn)，房地產(chǎn)投資之所以這么火爆，也是因?yàn)槠淅麧?rùn)可觀。房地產(chǎn)商終極的目的就是把商品（各類商品房）銷售出去，要想實(shí)現(xiàn)這一目的就需要更多的去滿足消費(fèi)者的需求。消費(fèi)者購(gòu)買房產(chǎn)關(guān)注的無(wú)非就是地段、價(jià)格、房型、周邊配套、增值潛力、開發(fā)商品牌、工程質(zhì)量、物業(yè)管理、景觀等因素，除地段外，要最大限度滿足這些內(nèi)容就必須做好房地產(chǎn)的工程管理工作。

2.1 項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)管理制

項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)的目的是作出項(xiàng)目土地取得后的第一次、也是最重要的一次決策，明確項(xiàng)目的成功標(biāo)尺及具體指標(biāo)，需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行沙盤推演，設(shè)定項(xiàng)目的決策點(diǎn)、控制點(diǎn)，識(shí)別項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，提出預(yù)案，建立本項(xiàng)目開發(fā)的總綱領(lǐng)文件。

2.2 設(shè)計(jì)管理

房地產(chǎn)狂熱的年代，設(shè)計(jì)對(duì)地產(chǎn)的重要性可能還沒(méi)體現(xiàn)，投資者是房子就來(lái)?yè)屬?gòu)，而現(xiàn)階段，投資及政策風(fēng)險(xiǎn)加大、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，一個(gè)好的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案往往直接能關(guān)系到整個(gè)工程的命運(yùn)。項(xiàng)目設(shè)計(jì)研發(fā)階段就決定了項(xiàng)目總貨幣價(jià)值的90%，在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，有了好的設(shè)計(jì)方案，在同等價(jià)位上就更有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，這往往也是吸引消費(fèi)者眼球的主要地方。在好的設(shè)計(jì)方案的基礎(chǔ)上才會(huì)產(chǎn)出優(yōu)質(zhì)的商品，蘋果成功的核心就在于對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的狂熱追求，所以做好設(shè)計(jì)管理工作是房地產(chǎn)工程管理的主要內(nèi)容之一。

2.3 前期管理

整個(gè)房地產(chǎn)過(guò)程中的各類證照申領(lǐng)行業(yè)中都籠統(tǒng)地歸到前期部門，或者叫前期開發(fā)部門，貫穿項(xiàng)目從申請(qǐng)建設(shè)用地預(yù)審及立項(xiàng)開始，到建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、交付使用的全過(guò)程，正式開工前以“一書五證”為前期工作的主要成果：選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證，項(xiàng)目完成以“一表一證”為竣工手續(xù)的主要成果：建設(shè)工程竣工備案表及商品房交付使用許可證。各個(gè)證照能否按時(shí)拿到，意味著項(xiàng)目開發(fā)是否多快好省，各階段是否合法合規(guī)，前期管理的重要性不言而喻。

2.4 施工及成本管理

施工管理直接決定了整個(gè)項(xiàng)目工程質(zhì)量的好壞，由于房地產(chǎn)的施工時(shí)間較長(zhǎng)，參與施工的各個(gè)合作單位眾多，住宅類地產(chǎn)項(xiàng)目簽訂的施工及材料采購(gòu)類合同數(shù)量一般超過(guò)30個(gè)，涵蓋了酒店、辦公、酒店式公寓的大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目的合同可以近百個(gè)。一個(gè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在施工過(guò)程中往往會(huì)遇到不少意料之外的困難，如何加強(qiáng)對(duì)整個(gè)施工過(guò)程中的人力、物力以及成本的管理十分重要。

相對(duì)與其它工程管理的不同點(diǎn)

房地產(chǎn)工程管理是伴隨著房地產(chǎn)的興起而發(fā)展起來(lái)的一種新的管理形式，雖然都屬于管理的范疇，特別是這個(gè)發(fā)展跨越性時(shí)代賦予了更多的內(nèi)涵，有著不同于常規(guī)的東西。其區(qū)別主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn):

3.1 過(guò)程上的不同

常規(guī)的工程管理都是走的“設(shè)計(jì)-組織施工-現(xiàn)場(chǎng)管理-驗(yàn)收”這個(gè)基本過(guò)程。而房地產(chǎn)的工程管理包含了從拿地前工程成本預(yù)測(cè)、內(nèi)部可行性研究，到拿地后的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段再到各類合作單位招標(biāo)、施工實(shí)施、竣工交付、售后服務(wù)、竣工結(jié)算等全過(guò)程，特別是商業(yè)項(xiàng)目，不同的業(yè)態(tài)落位，涉及到大量的工程設(shè)計(jì)條件協(xié)調(diào)，它不僅是施工的管理，更應(yīng)該說(shuō)是做項(xiàng)目管理，是資源的分配、協(xié)調(diào)管理，從過(guò)程和范圍上比其它的管理更為廣泛、更具有挑戰(zhàn)性。

3.2 管理的主體上的差異

關(guān)注主體的不同也就決定了方法上的差異，首先在控制進(jìn)度上，常見的工程管理主要是微觀上的工程本身的管理，而房地產(chǎn)則是從宏觀上對(duì)整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行整體的布局和掌控。其次，相對(duì)于主要關(guān)注于施工方案、構(gòu)造和方法的常規(guī)管理，房地產(chǎn)工程管理更多的把營(yíng)銷理念作為設(shè)計(jì)的參數(shù)，然后再根據(jù)設(shè)計(jì)出的參數(shù)進(jìn)行招標(biāo)和施工，這更貼近消費(fèi)者，營(yíng)銷意圖十分明顯。然后，常規(guī)的管理更注重的是如何把整個(gè)工程成本的控制到最低，而房地產(chǎn)工程管理除對(duì)成本的關(guān)注外，同時(shí)關(guān)注項(xiàng)目創(chuàng)造的總貨幣價(jià)值，換句話說(shuō)它更注重的是投入和收益比，比如在階段性的銷售火爆期，給予施工方更好的付款方式、甚至額外支付趕工費(fèi)，力爭(zhēng)提前銷售。最后，一般的工程都是要求按照設(shè)計(jì)要求和相關(guān)部門的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)去控制質(zhì)量，房地產(chǎn)除此之外，更看重的是客戶對(duì)開發(fā)品牌的認(rèn)可度，著力提高本地品牌的知名度、認(rèn)知度。

3.3 監(jiān)控對(duì)象的差異

一般的工程管理主要就是組織施工，然后對(duì)施工過(guò)程中的人和物料以及機(jī)械進(jìn)行合理的管理，以保證實(shí)現(xiàn)對(duì)成本、進(jìn)度和質(zhì)量的最優(yōu)的控制。房地產(chǎn)工程管理更多關(guān)注的是從內(nèi)到外整個(gè)體系的完整情況、是否有序進(jìn)行，真正的是做項(xiàng)目管理，不同深度地管理協(xié)調(diào)所有的參與者，而非單純的工程管理。

房地產(chǎn)的工程管理中常見的問(wèn)題及解決方法

每年竣工的房地產(chǎn)項(xiàng)目眾多，但是真正的能讓消費(fèi)者有口皆碑的卻極少，交房后會(huì)出現(xiàn)各種問(wèn)題。其根本原因在于工程管理上存在著很多問(wèn)題，這些問(wèn)題如果不能解決，將會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。主要問(wèn)題如下：

4.1 項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略目標(biāo)缺失

早期的地產(chǎn)項(xiàng)目頗有點(diǎn)做到哪算哪，跟著市場(chǎng)走，市場(chǎng)火多賺，市場(chǎng)差少賺，而現(xiàn)階段的地產(chǎn)項(xiàng)目最忌諱的就是，管理構(gòu)架、項(xiàng)目目標(biāo)、實(shí)施方案的缺失混亂，再次強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)制度是確立該項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)的決策性會(huì)議，項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)應(yīng)采取總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，形成的會(huì)議決策是本項(xiàng)目的總綱領(lǐng)，是最重要的決策會(huì)議。各職能部門也是通過(guò)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)達(dá)成共識(shí)、做出各部門承諾，比如工程指標(biāo)、銷售指標(biāo)、財(cái)務(wù)指標(biāo)等等，有了目標(biāo)，才有努力、才有落實(shí)。項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)制定的各項(xiàng)指標(biāo)、工作節(jié)點(diǎn)是項(xiàng)目開發(fā)的核心控制要素，也是一次向項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的交底會(huì)，項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)不完整，絕不急于進(jìn)入下一階段工作，否則只會(huì)在偏離的方向上越走越遠(yuǎn)。

4.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)的不完善，撒手制

很多小型房地產(chǎn)企業(yè)，把規(guī)劃設(shè)計(jì)這塊工作全部扔給設(shè)計(jì)院，本公司可能就派個(gè)有過(guò)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的人員跟蹤，拿到圖紙就去報(bào)規(guī)報(bào)建，而事實(shí)上，很多設(shè)計(jì)單位不一定了解客戶需求，把握不住客戶的設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)，不清楚開發(fā)企業(yè)的成本控制要求，不擅長(zhǎng)如何通過(guò)設(shè)計(jì)強(qiáng)化對(duì)工程質(zhì)量通病進(jìn)行預(yù)防，更不要說(shuō)如何深入挖掘項(xiàng)目潛在價(jià)值，在設(shè)計(jì)階段創(chuàng)造更大的總貨幣價(jià)值。事實(shí)上在產(chǎn)品價(jià)值鏈中，利潤(rùn)最高的部分是研發(fā)、營(yíng)銷與服務(wù)，而生產(chǎn)環(huán)節(jié)的利潤(rùn)最低。在研發(fā)方面具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的企業(yè)通常比在制造能力具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的企業(yè)有更高的競(jìng)爭(zhēng)力。解決問(wèn)題的方法無(wú)他，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要把設(shè)計(jì)管理的意識(shí)提高到戰(zhàn)略高度，建設(shè)一支從業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富，水平出眾的設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)，真正把設(shè)計(jì)研發(fā)、設(shè)計(jì)管理作為核心要素之一進(jìn)行管理。

4.3 光注重進(jìn)度，施工質(zhì)量仍不夠重視，

如何在保證進(jìn)度的前提下，不刻意提高施工成本的前提下，提高產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，是衡量一個(gè)建設(shè)方管理的水平重要標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目承包制下總承包單位“以包帶管”現(xiàn)象嚴(yán)重，其自身質(zhì)保體系大多無(wú)法保證工程質(zhì)量，承包單位不了解也不關(guān)心房地產(chǎn)的市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)、客戶標(biāo)準(zhǔn)、部品標(biāo)準(zhǔn)、成本控制要求，造成建設(shè)方和施工方在質(zhì)量意識(shí)上的較大差異，在施工的過(guò)程中，質(zhì)量問(wèn)題頻頻出現(xiàn)。

現(xiàn)階段建筑施工企業(yè)總體素質(zhì)雖有提高，但和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展仍不甚相配的，勞務(wù)隊(duì)伍非職業(yè)化，不穩(wěn)定，技術(shù)能力有限，責(zé)任心不強(qiáng)、質(zhì)量意識(shí)、主人翁意識(shí)單薄，需要進(jìn)行嚴(yán)格的管理。需要甲方重點(diǎn)考察，輸出技術(shù)、管理標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)助其建立質(zhì)量保證體系。

工程質(zhì)量的管理手段要從常用的事后檢驗(yàn)轉(zhuǎn)變?yōu)槭虑翱刂疲A(yù)防）、事中控制（過(guò)程檢查）和零缺陷質(zhì)量控制（分戶驗(yàn)收）。從傳統(tǒng)的經(jīng)驗(yàn)管理轉(zhuǎn)變?yōu)橐?guī)范檢驗(yàn)行為和檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)的制度化、體系化建設(shè)。通過(guò)專業(yè)積累和經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，形成適合企業(yè)需求的質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)。從傳統(tǒng)的工程質(zhì)量靜態(tài)管理轉(zhuǎn)變?yōu)橄蚬こ藤|(zhì)量動(dòng)態(tài)管理逐步演變，通過(guò)設(shè)計(jì)完善的動(dòng)態(tài)管理工具，輔以先進(jìn)的信息設(shè)備，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)施工部位、施工班組的動(dòng)態(tài)跟蹤。

從傳統(tǒng)的工序、工藝質(zhì)量檢驗(yàn)轉(zhuǎn)為向?yàn)楫a(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)研發(fā)和建造的全過(guò)程質(zhì)量控制，房地產(chǎn)企業(yè)要真正做到以客戶質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)作為施工質(zhì)量的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。

4.4 成本管理落后，需與時(shí)俱進(jìn)

傳統(tǒng)的工程成本控制是施工階段的合約成本控制，無(wú)外乎采取招標(biāo)管理和合約管理作為降低施工成本的主要手段、通過(guò)施工組織和施工工藝控制施工成本、對(duì)主要材料設(shè)備價(jià)格進(jìn)行控制和管理、控制現(xiàn)場(chǎng)簽證、審查工程結(jié)算進(jìn)行成本管理。

而新階段的地產(chǎn)成本管理已經(jīng)由傳統(tǒng)的施工合約成本控制轉(zhuǎn)為投資回報(bào)經(jīng)營(yíng)成本控制，由傳統(tǒng)的施工階段控制轉(zhuǎn)為向?yàn)橥顿Y分析、產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)研發(fā)、招標(biāo)采購(gòu)、工程建造、運(yùn)營(yíng)維護(hù)的全過(guò)程成本控制。

項(xiàng)目投資分析是項(xiàng)目成本控制的起點(diǎn)，開發(fā)成本受開發(fā)節(jié)奏、市場(chǎng)銷售價(jià)格、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)控制等條件的多重制約，產(chǎn)品定位的準(zhǔn)確性、差異性決定了項(xiàng)目成本控制的優(yōu)劣。

規(guī)劃設(shè)計(jì)方案指標(biāo)、功能、技術(shù)參數(shù)、配套檔次的確定，決定了70%以上的工程成本。設(shè)計(jì)專業(yè)計(jì)算、設(shè)計(jì)參數(shù)確認(rèn)、設(shè)計(jì)選型等決定工程成本的關(guān)鍵因素，如果不能在設(shè)計(jì)階段逐一研究確定，一旦反復(fù)將造成工程成本的極大浪費(fèi)，依靠后期工程招標(biāo)壓縮施工成本，只是治標(biāo)不治本的做法。

對(duì)參與投標(biāo)企業(yè)的考察篩選、招標(biāo)文件中指定統(tǒng)一的管理標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、配合標(biāo)準(zhǔn)等方面的考核及要求，選擇高效率，重信譽(yù)重合約，管理組織扁平化，管理成本低的工程公司是有效降低成本的手段，杜絕層層轉(zhuǎn)包是從成本角度選擇承包商的重要指標(biāo)，而采取最低價(jià)中標(biāo)仍是控制工程建造成本的重點(diǎn)。

4.5 企業(yè)不重視知識(shí)積累、不重視知識(shí)沉淀

隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，多個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，項(xiàng)目總結(jié)經(jīng)驗(yàn)時(shí)，常常發(fā)現(xiàn)，同一問(wèn)題在不同區(qū)域不同項(xiàng)目多次重復(fù)犯錯(cuò)，之前犯過(guò)的錯(cuò)誤沒(méi)有形成寶貴的公司開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)階段很多地產(chǎn)企業(yè)中都意識(shí)到經(jīng)驗(yàn)的積累、知識(shí)的沉淀的必要性，有了雛形的“知識(shí)管理系統(tǒng)”想法，盡可能降低錯(cuò)誤重犯的概率，避免在同一個(gè)地方摔倒兩次的現(xiàn)象產(chǎn)生，當(dāng)然這種系統(tǒng)初級(jí)階段是一種非正式的、零散的、不系統(tǒng)的應(yīng)用，但是隨著組織或企業(yè)的成長(zhǎng)，特別是地域的擴(kuò)張，一個(gè)自動(dòng)化的知識(shí)管理系統(tǒng)就顯示出非常重要的意義，相對(duì)與原始的手工知識(shí)管理它可以為企業(yè)帶來(lái)更加巨大的利益。

根據(jù)地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)和實(shí)行相匹配的管理深度要求，一方面，企業(yè)可以通過(guò)辦公自動(dòng)化系統(tǒng)，使產(chǎn)生信息的工作與處理該信息的工作盡可能地有效結(jié)合，從而壓縮總部和項(xiàng)目組的決策層次，使其向扁平化方向發(fā)展，以提高組織的應(yīng)變能力；另一方面，可先構(gòu)建集團(tuán)層次的知識(shí)管理庫(kù)，每個(gè)項(xiàng)目公司在項(xiàng)目結(jié)束后，分部門分專業(yè)把項(xiàng)目獲得的經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)等傳遞到集團(tuán)的知識(shí)管理庫(kù)，先保存起來(lái)，隨后進(jìn)行加工整理，最后通過(guò)網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)組織成員共享。其中，經(jīng)營(yíng)管理層負(fù)責(zé)制定企業(yè)的遠(yuǎn)景目標(biāo)和戰(zhàn)略，負(fù)責(zé)執(zhí)行日常管理工作；項(xiàng)目小組層是項(xiàng)目小組在項(xiàng)目實(shí)施結(jié)束后，回到知識(shí)庫(kù)層，把他們?cè)陧?xiàng)目中獲得和創(chuàng)造的知識(shí)（成功與失敗的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)、工作中獲得的體會(huì)等）進(jìn)行整理并存儲(chǔ)到知識(shí)庫(kù)層；知識(shí)庫(kù)層不是一個(gè)組織實(shí)體，它是一個(gè)“知識(shí)蓄水池”，主要是將經(jīng)營(yíng)層和項(xiàng)目小組層創(chuàng)造的知識(shí)以文本、數(shù)據(jù)、視頻的形式存儲(chǔ)到計(jì)算機(jī)中，并重新分類和整理。之后，將存儲(chǔ)的知識(shí)借助于集團(tuán)內(nèi)部信息網(wǎng)絡(luò)，在組織內(nèi)部迅速擴(kuò)散和傳播，達(dá)到知識(shí)共享的目的，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)管理層和項(xiàng)目小組層的創(chuàng)新。

總結(jié)

房地產(chǎn)的工程管理在目前來(lái)說(shuō)還處在不斷的發(fā)展和成熟階段，還有很多的東西需要慢慢的去學(xué)習(xí)和完善，充分利用和學(xué)習(xí)其他企業(yè)的先進(jìn)的管理方法和施工經(jīng)驗(yàn)，不斷的總結(jié)和完善管理制度，使得整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都保證在一個(gè)很高的水平，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展有著十分重要的意義。本文通過(guò)對(duì)該問(wèn)題的分析和研究，對(duì)房地產(chǎn)工程管理所面臨的問(wèn)題給出了基本的應(yīng)對(duì)方案，希望能給相關(guān)人員起到一定的借鑒作用。

參考文獻(xiàn)

[1] 王凌.淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的問(wèn)題及應(yīng)對(duì)措施[J]. 四川建材. 2009(03)

[2] 新.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理及其風(fēng)險(xiǎn)[J]. 企業(yè)導(dǎo)報(bào). 2011(02)

[3] 王建嶺,周運(yùn)豐.房地產(chǎn)工程管理關(guān)鍵問(wèn)題分析[J]. 科技信息. 2011(21)

[4] 宣文,呂清伢.淺談房地產(chǎn)工程管理[J]. 科技資訊. 2012(02)

[5] 王譜蘇.工程管理環(huán)節(jié)在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要性[J]. 科技傳播. 2010(05)

[6] 王曉鵾.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程管理問(wèn)題淺析[J]. 山西建筑. 2010(29)

篇3

[關(guān)鍵詞]管控模式 效應(yīng) 規(guī)劃 戰(zhàn)略

一、管理方式

母公司以房地產(chǎn)為主業(yè)務(wù)單一,子公司涵蓋建筑安裝、物業(yè)服務(wù)、裝飾廣告、酒店、幼兒園、康體健身中心和農(nóng)場(chǎng)等行業(yè),服務(wù)對(duì)象從相對(duì)單一,技術(shù)和目標(biāo)市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定,到目前涉及多個(gè)領(lǐng)域和相關(guān)行業(yè)。

(一)子公司一切決策權(quán)均由子公司制定,報(bào)母公司審核,審核通過(guò)后由子公司負(fù)責(zé)執(zhí)行;

(二)子公司董事、經(jīng)理人員由母公司現(xiàn)有人員選拔、派遣、任命;

(三)子公司采取母公司的會(huì)計(jì)體系;分公司采取總公司的會(huì)計(jì)體系。

二、管理模式的基本分類

隨著“某時(shí)代花園”高端社區(qū)和五星級(jí)“某國(guó)際酒店”等項(xiàng)目的相繼啟動(dòng),不僅產(chǎn)品、服務(wù)變得日益復(fù)雜,產(chǎn)品、服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化程度也相應(yīng)提高,而且因客源市場(chǎng)分布廣泛帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境不確定性風(fēng)險(xiǎn)增多,故宜采用集權(quán)與分權(quán)相結(jié)合的管理方式。

(一)集權(quán)管理

1、子公司關(guān)鍵的決策和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)高度集中于母公司,母公司對(duì)重大的投資、融資決策進(jìn)行會(huì)簽制,母公司對(duì)子進(jìn)行戰(zhàn)略控制;非關(guān)鍵重大的決策則下放給子公司,子公司擁有日常經(jīng)營(yíng)自。

2、子公司的高層人事由總公司統(tǒng)一安排。

3、子公司的項(xiàng)目投資、資金籌集、分紅方案以及自由資本金的籌集等都集中于母公司。

4、子公司財(cái)務(wù)主管由母公司統(tǒng)一委派,接受母公司的財(cái)務(wù)監(jiān)督,并在集團(tuán)公司內(nèi)部對(duì)資金調(diào)劑余缺、統(tǒng)籌使用,以減低整體財(cái)務(wù)成本費(fèi)用。

5、母公司按考核標(biāo)準(zhǔn)對(duì)子公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)進(jìn)行考核評(píng)價(jià)。

6、公司成員信息、技術(shù)、知識(shí)是共享的。

(二)分權(quán)管理

對(duì)子公司非核心業(yè)務(wù)或業(yè)務(wù)活動(dòng),可采取:放松監(jiān)管,減少投資,資產(chǎn)剝離,在市場(chǎng)中優(yōu)勝劣汰自生自滅;對(duì)那些能耗高、收益低的項(xiàng)目,以市場(chǎng)外購(gòu)等方式來(lái)實(shí)現(xiàn)。

三、具體管理內(nèi)容

(一)戰(zhàn)略發(fā)展

以資本運(yùn)作為龍頭,以傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主線,以創(chuàng)新力和團(tuán)隊(duì)合作為兩翼,深入分析核心業(yè)務(wù)目標(biāo)市場(chǎng),改善核心業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)管理,挖掘現(xiàn)有財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)的提升力,采取集中的市場(chǎng)滲透策略,開拓相關(guān)業(yè)務(wù),樹立品牌和聲譽(yù)的新形象。

(二)人事管理

當(dāng)企業(yè)越辦越大時(shí),企業(yè)發(fā)展的動(dòng)力也必須越來(lái)越大,這時(shí),企業(yè)發(fā)展的主要?jiǎng)恿蛢?nèi)部管理的首要責(zé)任就演變成了“培養(yǎng)分擔(dān)管理責(zé)任的新創(chuàng)業(yè)者”?？毓勺庸径麻L(zhǎng)、總經(jīng)理統(tǒng)一由母公司任命,績(jī)效考核和管理每一年為一屆,每半年述職一次,根據(jù)業(yè)績(jī)實(shí)行動(dòng)態(tài)聘任制。其它人員則由子公司負(fù)責(zé)任命?？?jī)效考核和管理每半年考核一次,開展競(jìng)聘上崗制,根據(jù)工作業(yè)績(jī),實(shí)行末位淘汰制。勞動(dòng)工資總額由母公司總量控制管理。

(三)財(cái)務(wù)管理

母公司負(fù)責(zé)制定財(cái)務(wù)管理體系,包括母公司對(duì)子公司所擁有的財(cái)務(wù)權(quán)限、財(cái)務(wù)制度、預(yù)算管理控制的基本原則和編制內(nèi)容以及考評(píng)辦法;并適時(shí)監(jiān)督子公司的財(cái)務(wù)活動(dòng),提出財(cái)務(wù)改進(jìn)意見,以達(dá)到提高企業(yè)的舉債能力和資信等級(jí)之目的,使企業(yè)能抓住機(jī)會(huì),迅速行動(dòng),創(chuàng)造價(jià)值。

(四)投資管理

對(duì)子公司的對(duì)外投資實(shí)行集中管理,子公司只有對(duì)外投資的建議權(quán),沒(méi)有對(duì)外投資的決策權(quán)。

四、母公司與子公司的管理控制模式

(一)管控模式的組成部分

主要由核心層企業(yè)和緊密層企業(yè)兩部分組成(見圖l一1)。

圖中B1一B4為母公司持股(50一100)%股權(quán)。業(yè)務(wù)不僅具有上下游關(guān)系,且價(jià)值鏈(橫向、縱向)一體化傾向明顯。母公司核心企業(yè)由兩部分組成,大寫B(tài)和小寫b構(gòu)成。

C1一C4為母公司持股50%以上且業(yè)務(wù)具有相關(guān)多元或無(wú)關(guān)多元特征的緊密層企業(yè)。

其中:A為某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(母公司附加其上)是管理中心和投資利潤(rùn)中心。

B1一B4對(duì)外為獨(dú)立法人企業(yè),對(duì)內(nèi)為A的二級(jí)核算單位或虛擬法人,它主要從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng),是A的經(jīng)營(yíng)中心或利潤(rùn)中心。

b1一b4是生產(chǎn)、服務(wù)中心,是屬于B的成本中心或費(fèi)用中心。

具體:

B1為某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司;

b1為若干個(gè)開發(fā)項(xiàng)目――如:商品住宅開發(fā)部;

B2為某建筑工程有限公司(子公司);

b2為若干個(gè)建筑項(xiàng)目部;

B3為某物業(yè)服務(wù)有限公司(子公司);

b3為n個(gè)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)部;

B4為某廣告裝璜有限公司(子公司);

b4為經(jīng)理負(fù)責(zé)制下的施工班組。

C1 C2 C3 C4 C5 C6…為已成立的或?qū)⒁闪⒌木o密層子公司。

(二)管控層級(jí)的組成部分

集團(tuán)公司內(nèi)部采取:董事長(zhǎng)――運(yùn)營(yíng)委員會(huì)――子公司――項(xiàng)目部四級(jí)模式

1、公司以董事長(zhǎng)為最高領(lǐng)導(dǎo)者;

2、運(yùn)營(yíng)委員會(huì)負(fù)責(zé)公司的重大經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。包括戰(zhàn)略規(guī)劃、人事任免、投資決策、市場(chǎng)定位、產(chǎn)品、服務(wù)、資源與能力組合,子公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃審批等。成員主要由公司總裁、總經(jīng)理、副經(jīng)理總、財(cái)務(wù)總監(jiān)、稅務(wù)總監(jiān)、技術(shù)總監(jiān)、子公司董事長(zhǎng)、子公司總經(jīng)理以及外聘專業(yè)顧問(wèn)組成;

3、規(guī)模較大的子公司擁有職能部門和業(yè)務(wù)部門;規(guī)模較小的子公司只設(shè)業(yè)務(wù)和職能人員;

4、子公司是母公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性單位,在市場(chǎng)中優(yōu)勝劣汰、自生自滅;

5、集團(tuán)公司職能部門主要職責(zé):

策劃規(guī)劃部:市場(chǎng)調(diào)研、整體策劃、項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目開發(fā)研究、整體系統(tǒng)設(shè)計(jì)、系統(tǒng)維護(hù)等;

計(jì)劃財(cái)務(wù)部:項(xiàng)目資金的籌集、融資、投資項(xiàng)目的清算、稅務(wù)申報(bào)、外部報(bào)表報(bào)送;

行政人事部:文秘、后勤、人力資源檔案、法律事務(wù)、公關(guān)接待、黨、團(tuán)、工等;

內(nèi)審監(jiān)察部:內(nèi)控方案的設(shè)計(jì)、制定、稽核辦法的實(shí)施、采購(gòu)流程、預(yù)算方案、統(tǒng)計(jì)等;

消防安保部:負(fù)責(zé)消防安保制度的制定、執(zhí)行;

客服中心:品牌維護(hù)、客戶資源管理、電子商務(wù)等。

6、對(duì)子公司更多地培育并開發(fā)那些能夠帶來(lái)增殖效應(yīng)和利潤(rùn)的業(yè)務(wù)活動(dòng),以保持企業(yè)持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。也就是企業(yè)更集中于它們擅長(zhǎng)的核心業(yè)務(wù)領(lǐng)域,以提高對(duì)企業(yè)特有知識(shí)或資源的積累。

(三)完善與管控模式相配套的管理內(nèi)容

1、規(guī)范運(yùn)營(yíng)委員會(huì)的決策行為。根據(jù)企業(yè)現(xiàn)實(shí)情況設(shè)計(jì)溝通機(jī)制,減少內(nèi)部交流成本,形成不同層次的信息傳遞制度、業(yè)務(wù)匯報(bào)制度、權(quán)限約束審批制度,使子公司經(jīng)營(yíng)運(yùn)作在“陽(yáng)光下”充分發(fā)揮。

2、完善獨(dú)立責(zé)任和有限責(zé)任原則,母公司是獨(dú)立的法人實(shí)體,在法律地位上獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任。子公司對(duì)外同樣獨(dú)立承擔(dān)債務(wù)和責(zé)任,子公司破產(chǎn)時(shí)對(duì)外的債務(wù)等都由子公司獨(dú)立承擔(dān),破產(chǎn)時(shí)不涉及母公司。母公司對(duì)子公司的責(zé)任以出資額為限,承擔(dān)有限責(zé)任。

3、針對(duì)子公司管理者的職責(zé)、權(quán)限、權(quán)利、義務(wù)等相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行規(guī)范化管理,同時(shí)梳理相應(yīng)的管理程序和業(yè)務(wù)流程,把縱、橫向管理流、財(cái)務(wù)流、信息流等進(jìn)行程序化設(shè)計(jì)。

4、公司本著“精簡(jiǎn)高效、柔性生產(chǎn)、敏捷服務(wù)、快速反應(yīng)”的管理思路進(jìn)行偏平化組織設(shè)計(jì),對(duì)具體部門崗位要求,達(dá)到因事設(shè)人、一人多職、一職多能。

5、完善“四定”(定編、定崗、定責(zé)、定酬)工作。

五、母子公司的管控模式

母子公司管控模式既是一個(gè)理論問(wèn)題,又是一個(gè)操作性很強(qiáng)的實(shí)踐問(wèn)題,所涉內(nèi)容很多。母子公司通過(guò)多年對(duì)這種管控模式的探索,使各子公司從不同角度進(jìn)行對(duì)比,從而對(duì)整體構(gòu)架進(jìn)行調(diào)整。避免新成立的子公司出現(xiàn)致命的缺陷,使用統(tǒng)籌學(xué)的方法對(duì)企業(yè)管控模式進(jìn)行研究,并不斷反饋總結(jié),確保企業(yè)整體平衡發(fā)展。以上所涉及的有關(guān)問(wèn)題仍有待于通過(guò)實(shí)踐進(jìn)一步深入探討驗(yàn)證。■

參考文獻(xiàn):

篇4

一、公司基本情況

**市婦聯(lián)**家政服務(wù)公司現(xiàn)設(shè)“四部一辦”即專業(yè)保潔部、家政部、電梯維保部，綜合開發(fā)部和辦公室，其服務(wù)對(duì)象有機(jī)關(guān)企事業(yè)單位、賓館、商場(chǎng)和家庭。家庭保潔業(yè)務(wù)占9**％以上，公司與客戶簽定合同，采取會(huì)員卡消費(fèi)模式,現(xiàn)有個(gè)人消費(fèi)會(huì)員卡538戶,團(tuán)體消費(fèi)卡73戶,事業(yè)單位服務(wù)9家。公司在成立和經(jīng)營(yíng)其間得到了市政府有關(guān)部門和市婦聯(lián)的大力支持和幫助。現(xiàn)有家政服務(wù)員38名，均為近郊農(nóng)民和下崗女工，平均年齡38歲，全部實(shí)行聘用制和先培訓(xùn)、后上崗的管理模式，員工平均工資8**——1**元以上，所有員工都享受“二保一險(xiǎn)一費(fèi)”的待遇，并為員工建立了電子檔案。市婦聯(lián)、市發(fā)改委爭(zhēng)取國(guó)家服務(wù)業(yè)建設(shè)項(xiàng)日專項(xiàng)資資金5**萬(wàn)元。市工商局在家政公司創(chuàng)辦初期免費(fèi)為公司辦理工商執(zhí)照。市勞動(dòng)局為家庭政服務(wù)公司下崗女工辦理下崗優(yōu)惠證11個(gè)，并免費(fèi)開展保姆，月嫂培訓(xùn)等業(yè)務(wù)，通過(guò)培訓(xùn)考試獲取初級(jí)家政服務(wù)員約有2**余人，其中政服務(wù)員2**余人。市委書記**親自批示財(cái)政2**5年撥給市婦聯(lián)用于婦女勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移專項(xiàng)資金1**萬(wàn)元，培訓(xùn)農(nóng)村婦女2**余人，其中家政培訓(xùn)服務(wù)員6**名。

二、主要做法；

1、加大投入，設(shè)施現(xiàn)代化。先進(jìn)的服務(wù)設(shè)施是**家政公司一流服務(wù)品質(zhì)的支撐。近幾年來(lái)，公司投入幾十萬(wàn)元，引進(jìn)了一批家政保潔服務(wù)的新設(shè)備、新工藝，新材料，有先進(jìn)的石材、木地板保養(yǎng)翻新打蠟拋光晶面處理設(shè)備，有先進(jìn)的布藝清洗設(shè)備，有先進(jìn)的電梯維護(hù)保養(yǎng)設(shè)施，為各部門配備了電腦。去年，為了更好的服務(wù)社會(huì)公眾，為社會(huì)公眾提供服務(wù)信息服務(wù)，拓寬面向公眾的平臺(tái)和橋梁，我們又開通了**家政服務(wù)網(wǎng)站，為客戶提供更詳細(xì)、更豐富、更及時(shí)的信息，及時(shí)掌握客戶所需，所求。

2、建章立制，管理科學(xué)化。規(guī)范的管理是公司健康發(fā)展的重要保障。為了保證**家政服務(wù)公司健康發(fā)展，我們遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律建章立制，加強(qiáng)對(duì)**家政服務(wù)公司的規(guī)范管理。在成立之初，制定了《**市**家政服務(wù)公司管理辦法》等1**項(xiàng)管理制度。公司按照自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我管理、自我發(fā)展的運(yùn)作模式，成功走出了一條發(fā)展實(shí)體化、經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)化、管理規(guī)范化、服務(wù)社會(huì)化的路子。公司員工推行資格審查、崗前培訓(xùn)、崗中抽查、崗后回執(zhí)、優(yōu)勝劣汰的管理制度。招聘家政服務(wù)人員實(shí)行“三合格”：即[本文章來(lái)源于21寫作秘書網(wǎng)/]品行合格、體檢合格、培訓(xùn)合格；服務(wù)質(zhì)量實(shí)行“兩制度"：即回訪制度、回執(zhí)制度。公司還設(shè)立了專門質(zhì)量回訪監(jiān)管電話，適時(shí)監(jiān)管員工服務(wù)質(zhì)量，并設(shè)立全勤獎(jiǎng)，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，多勞多得。員工待遇實(shí)行客戶投訴率與部門經(jīng)理績(jī)效工資掛鉤，保證客戶投訴率為零。公司堅(jiān)持做到每月“三必”：一是必訪一次用戶，公司每月派出部門經(jīng)理走訪客戶，開展交心談心，虛心聽取客戶對(duì)公司業(yè)務(wù)開展提出好的建議和要求，及時(shí)制定業(yè)務(wù)拓展新辦法和新措施；二是必召開一次會(huì)議，公司每月召開一次例會(huì)由各部門經(jīng)理和員工匯報(bào)本月業(yè)務(wù)拓展情況和員工思想狀態(tài)，及時(shí)掌握情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，妥善處理；三是必須由公司統(tǒng)一發(fā)放工資，每月底按照工資基本工資、提成規(guī)定、獎(jiǎng)勵(lì)制度、懲罰制度、賠償制度、考勤制度等相關(guān)規(guī)定，按時(shí)定額發(fā)放工資，不拖欠，不克扣，保證員工待遇。

3、提升素質(zhì)，培訓(xùn)常態(tài)化。我們始終認(rèn)為，客戶滿意的關(guān)鍵，在于服務(wù)的質(zhì)量，而服務(wù)質(zhì)量的好壞，取決于員工隊(duì)伍的素質(zhì)。公司始終將，增強(qiáng)員工專業(yè)能力作為公司發(fā)展立足點(diǎn)，常抓不懈。在培訓(xùn)中堅(jiān)持“三基本一突出”，即堅(jiān)持家政服務(wù)基本知識(shí)、基本技能和基本素質(zhì)培訓(xùn)，突出技能培訓(xùn)。重點(diǎn)做好業(yè)務(wù)培訓(xùn)，特色培訓(xùn)和創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)工作。一是加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，對(duì)初次從事家政服務(wù)的婦女,開展崗前家政初級(jí)知識(shí)培訓(xùn)，包括家庭清潔與保潔、家用電器的使用、烹飪知識(shí)、嬰幼兒基本護(hù)理等技能以及禮儀和服務(wù)職責(zé)；對(duì)正在從事家政的婦女，通過(guò)走訪用戶,市場(chǎng)調(diào)查等方式,及時(shí)加強(qiáng)崗中培訓(xùn)，不斷提升她們的業(yè)務(wù)素質(zhì)和服務(wù)水平。至目前，已舉辦培訓(xùn)班15期，培訓(xùn)家政服務(wù)員12**余人。二是開展特色技能培訓(xùn)，市婦聯(lián)協(xié)調(diào)市婦幼保健院等單位，聯(lián)合開展了“月嫂”、“老年護(hù)理”、“居室保潔”等各類培訓(xùn)，成功打造出深受市場(chǎng)歡迎的“月嫂”、“護(hù)老”和“保潔”服務(wù)隊(duì)，形成了獨(dú)具特色的服務(wù)品牌。2**7年4月，市婦聯(lián)聯(lián)合市婦幼保健院，對(duì)8**名有從事“月嫂”服務(wù)的下崗失業(yè)、失地婦女進(jìn)行了1周培訓(xùn)，內(nèi)容包括孕產(chǎn)婦、嬰兒衛(wèi)生保健、衣食住行等方面的基本知識(shí)。培訓(xùn)結(jié)束后，市勞動(dòng)局還組織進(jìn)行了首次“育嬰員”（月嫂）資格考試，有2**多名參訓(xùn)婦女獲得“育嬰員”初級(jí)職稱，有7名婦女獲得“育嬰員”中級(jí)職稱。2**6年公司2名員工在全省婦聯(lián)系統(tǒng)家政服務(wù)技能大賽中分別獲得二、三等獎(jiǎng)的好成績(jī)。公司有6名員工獲得高級(jí)家政服務(wù)員的職稱。三是注重創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)，針對(duì)有創(chuàng)業(yè)意向的家政服務(wù)員，引導(dǎo)她們自己自主創(chuàng)業(yè)，組織了2**余名家政服務(wù)員參加?jì)D女SYB創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)班，學(xué)習(xí)創(chuàng)業(yè)技能，其中1**多名下崗失業(yè)婦女，成功走上了創(chuàng)業(yè)路。

4、開拓創(chuàng)新，經(jīng)營(yíng)多元化。目前，**家政公司為企事業(yè)單位和家庭提供2**多項(xiàng)服務(wù)，業(yè)務(wù)主要涵蓋三個(gè)層面：一是簡(jiǎn)單勞務(wù)型，如家庭保潔，護(hù)理員等；二是專業(yè)保潔型，如承接單位外墻清洗、空調(diào)養(yǎng)護(hù)、大樓整體保潔等；三是中介服務(wù)型，如月嫂、保姆、家教、婚介，房介等中介服務(wù)。**家政服務(wù)公司總是能在新的服務(wù)需求來(lái)臨之前發(fā)現(xiàn)并很好地把握住機(jī)遇，在服務(wù)客戶的同時(shí)發(fā)展壯大自己。在工作中我們堅(jiān)持做到：

（1）營(yíng)銷方式多樣化。一是與商場(chǎng)、房地產(chǎn)開發(fā)商強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，捆綁銷售，贏得客戶。在**創(chuàng)業(yè)初期，為了打開局面，公司以享受一次**家政的免費(fèi)服務(wù)作為突破口，占領(lǐng)市場(chǎng)，擴(kuò)大影響。公司與各大商場(chǎng)和樓盤開發(fā)商黃商購(gòu)物中心協(xié)商“凡在商場(chǎng)購(gòu)物滿2**元”的，**家政公司就免費(fèi)為該顧客服務(wù)一次，“凡購(gòu)買商品房面積達(dá)到18**平方米”的，**家政服務(wù)公司將免費(fèi)為該客戶提供1**次家庭保潔服務(wù)的協(xié)議，兩項(xiàng)協(xié)議立即得到了商場(chǎng)和房地產(chǎn)開發(fā)商的的積極響應(yīng)，商場(chǎng)房地場(chǎng)開發(fā)商打出廣告第二天就有顧客領(lǐng)著公司保潔員上門服務(wù)。這樣，接受過(guò)免費(fèi)服務(wù)的顧客，都成了**家政公司的長(zhǎng)期客戶。二是利用資源，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，贏得客戶。**家政服務(wù)公司利用市婦聯(lián)資源優(yōu)勢(shì)，在節(jié)假日為相關(guān)單位和個(gè)人免費(fèi)做一次家庭保潔。優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)和一流的服務(wù)設(shè)備贏得了廣大領(lǐng)導(dǎo)干部群眾的一致好評(píng)和贊譽(yù)，也為公司贏得了一大批長(zhǎng)期客戶。三是參與活動(dòng)，樹立形象，贏得客戶。公司積極參與市婦聯(lián)組織開展的“巾幗保潔服務(wù)隊(duì)”、“節(jié)能減排進(jìn)家庭”等適合家政員工參與的活動(dòng)，在活動(dòng)中員工們展示了風(fēng)采，樹立了形象，擴(kuò)大公司的社會(huì)影響力，也為公司帶來(lái)了源源不斷的客源。

（2）業(yè)務(wù)范圍多元化。隨著公司生意越來(lái)越紅火，服務(wù)范圍向更大的范圍和空間延伸，先后開設(shè)家教、婚介、房介等中介服務(wù)項(xiàng)目，開辟了飯店、賓館、單位外墻清洗、電梯維護(hù)等保潔業(yè)務(wù)，僅電梯維護(hù)保就擁有服務(wù)單位53家。在拓展業(yè)務(wù)中，我們堅(jiān)持做到“三接”。一是承接，即承接單位后勤保潔業(yè)務(wù)，公司與市人事局、國(guó)稅局、地稅局、房管局等單位鑒定了長(zhǎng)期后勤保潔業(yè)務(wù)合同，負(fù)責(zé)各單位干部職工的家庭保潔和單位室內(nèi)外衛(wèi)生保潔工作。此項(xiàng)業(yè)務(wù)的開展，每年為公司增加業(yè)務(wù)收入2**萬(wàn)元。二是對(duì)接，公司與女企業(yè)家經(jīng)營(yíng)的大東方餐飲服務(wù)中心、新世界賓館等多家餐飲服務(wù)行業(yè)進(jìn)行對(duì)接服務(wù)，為企業(yè)提供保潔服務(wù)，使更多的市民感受到**家政的優(yōu)質(zhì)服務(wù)與企業(yè)形象。三是聯(lián)接，在服務(wù)中，我們做到大項(xiàng)目與小項(xiàng)目相聯(lián)接，從飯店、賓館、單位外墻的外墻清洗、電梯維護(hù)等大的服務(wù)項(xiàng)目到家教、婚介、房介、家庭保潔等小的服務(wù)項(xiàng)目，都做到持之以恒，精益求精。目前，**家政公司在黃州城區(qū)2**家同類公司中服務(wù)上乘，信譽(yù)卓著，占據(jù)了4**%的業(yè)務(wù)市場(chǎng)份額。

（3）消費(fèi)模式創(chuàng)新化。**家政服務(wù)公司大力創(chuàng)新消費(fèi)模式，推行會(huì)員制消費(fèi)，對(duì)加入的會(huì)員實(shí)行提供定期、定量、定點(diǎn)、定項(xiàng)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。定期即固定服務(wù)期限；定量即固定服務(wù)數(shù)量，結(jié)合服務(wù)項(xiàng)目提供固定的服務(wù)次數(shù)；定點(diǎn)即固定服務(wù)地點(diǎn)；定項(xiàng)即固定服務(wù)項(xiàng)目。家政服務(wù)中心為每一位入會(huì)者建立會(huì)員登記卡，詳細(xì)記錄會(huì)員的基本情況。目前，公司現(xiàn)有個(gè)人消費(fèi)會(huì)員卡538戶,團(tuán)體消費(fèi)卡73戶,并有人數(shù)增加之趨勢(shì)。下一步市婦聯(lián)將在全市婦聯(lián)系統(tǒng)創(chuàng)辦的家政服務(wù)公司中推廣這一消費(fèi)模式。

5、注重信譽(yù)，工作品牌化。誠(chéng)信是企業(yè)立足之本，質(zhì)量是企業(yè)生命。幾年來(lái)，**家政公司一直秉承便民、利民的服務(wù)方針，服務(wù)千家萬(wàn)戶，讓更多的用戶享受到誠(chéng)信、規(guī)范的服務(wù)。在員工做保潔時(shí)如有不小心損壞客戶家中的物品時(shí)，公司除了照價(jià)賠償之外，還專門派部門經(jīng)理主動(dòng)上門，誠(chéng)懇的向客戶道歉。有一次我公司員工為客戶做廚房保潔時(shí)，不小心弄壞了客戶的抽油煙機(jī)，雖然客戶表示抽油煙機(jī)本身已老舊，不用賠償，堅(jiān)決不肯收公司的賠償金。但公司知道后，立刻買來(lái)了新抽油煙，部門經(jīng)理和員工冒近4**度的高溫將新抽油煙送到客戶家中，客戶深受感動(dòng)，當(dāng)時(shí)就與家政公司簽定了續(xù)簽了長(zhǎng)期服務(wù)合同。公司守信服務(wù)的理念，深受用戶的好評(píng)，贏得了客戶，。

6、履行責(zé)任，服務(wù)社會(huì)化。隨著事業(yè)不斷發(fā)展，**家政公司更加重視自己的社會(huì)責(zé)任。公司熱心于社會(huì)公益事業(yè)，2**年市婦聯(lián)**家政公司成立之初主動(dòng)承擔(dān)為非典隔離醫(yī)院做保潔服務(wù)。在去年抗震救期間，**家政公司員工為災(zāi)區(qū)群眾捐款捐物達(dá)3萬(wàn)元。為有效緩解“就業(yè)難”的壓力，公司主動(dòng)與婦聯(lián)、勞動(dòng)部門聯(lián)系，合作培訓(xùn)了2**多名農(nóng)村女勞動(dòng)力和下崗工人，幫助城市下崗工人特別是“4**5**”人員、無(wú)業(yè)人員和農(nóng)村失地農(nóng)民12**余人實(shí)現(xiàn)了重新就業(yè)。有3**多名員工通過(guò)**的培訓(xùn)就業(yè)，實(shí)現(xiàn)了由打工妹向小老板的轉(zhuǎn)變。今年按照上級(jí)文件精神，市婦聯(lián)與勞動(dòng)部門溝通協(xié)調(diào)，將**家政服務(wù)公司認(rèn)定為家政服務(wù)技能定點(diǎn)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，力爭(zhēng)用3到5年的時(shí)間，實(shí)現(xiàn)家政服務(wù)從業(yè)人數(shù)大幅增加、素質(zhì)普遍提高，實(shí)理更多的婦女創(chuàng)業(yè)就業(yè)。

三、問(wèn)題和建議

多年的經(jīng)營(yíng)實(shí)踐，我們認(rèn)為家政服務(wù)行業(yè)發(fā)展，還存在以下幾年的問(wèn)題：一是家政服務(wù)隊(duì)伍不穩(wěn)定，行業(yè)管理不規(guī)范。二是政府扶持力度不夠，政府管理缺位、家政服務(wù)員權(quán)益上失位等正危及著家政公司的生存與發(fā)展。

根據(jù)以上存在的問(wèn)題和我市家政服務(wù)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，我們提出以下幾點(diǎn)建議：

1、成立家政行業(yè)協(xié)會(huì),使家政服務(wù)業(yè)盡快駛?cè)胍?guī)范化,專業(yè)化的快車道。通過(guò)成立行業(yè)協(xié)會(huì),確定歸口管理部門,如歸口勞動(dòng)局或民政局，以此推進(jìn)家政市場(chǎng)有序健康發(fā)展。協(xié)會(huì)職責(zé)是制訂家政服務(wù)從業(yè)人員的培訓(xùn),就業(yè),維權(quán)的配套措施,統(tǒng)一行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、稅收優(yōu)惠政策等，協(xié)調(diào)各職能部門[本文章來(lái)源于21寫作秘書網(wǎng)/]出臺(tái)有關(guān)扶持政策,促進(jìn)家政服務(wù)業(yè)健康發(fā)展。

2、加強(qiáng)對(duì)家政服務(wù)業(yè)的宣傳力度。發(fā)揮廣播,電視,網(wǎng)絡(luò)等媒體作用,為家政服務(wù)員與客戶之間架起通暢的橋梁.特別是要引導(dǎo)現(xiàn)代家政消費(fèi)理念，擴(kuò)大家政消費(fèi)群體，鼓勵(lì)下崗失業(yè)人員和農(nóng)村婦女轉(zhuǎn)變就業(yè)觀念，積極從事家政服務(wù)工作,讓全社會(huì)都來(lái)尊重家政服務(wù)員的勞動(dòng),讓其有一定的社會(huì)榮譽(yù)感，為家政服務(wù)營(yíng)造良好的氛圍。要樹立家政舞臺(tái)大有可為的創(chuàng)業(yè)就業(yè)理念，摒棄保姆保潔等家政行業(yè)低下、平庸等陳腐觀念。特別是各級(jí)婦委會(huì)主任，婦代會(huì)主任要當(dāng)好家政職業(yè)的宣傳員，領(lǐng)航員，服務(wù)員，為她們走向社會(huì)重塑自我做好耐心細(xì)致的思想工作，引導(dǎo)她們用科學(xué)發(fā)展的理念選擇這一職業(yè)，從事這一職業(yè)，用女性特有的堅(jiān)強(qiáng)賢達(dá)吃苦耐勞精神來(lái)做好這一職業(yè)，打造家政服務(wù)品牌。

3、提高家政經(jīng)營(yíng)者管理水平。加強(qiáng)對(duì)家政服務(wù)經(jīng)營(yíng)者和管理者的培訓(xùn).著力以提高其職業(yè)操守,提高綜合素質(zhì)及管理才能,打造一批高素質(zhì)的現(xiàn)代家政管理人員和服務(wù)人員.