導語：如何才能寫好一篇銀行貸款評估報告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、信用金融一體化服務的主要內容

銀行與中介組織――德州市企業(yè)信用評估咨詢中心（以下簡稱評估中心）實行信息共享，由評估中心按照銀行貸款要求的企業(yè)信息和社會所需要的相關信用指標，整合各類信息資源，為企業(yè)建立信用信息數(shù)據(jù)庫，并以此為基礎進行信用評級。對需要貸款且被評估為高等級別的企業(yè)（二級以上），評估中心出具信用評估報告，作為對企業(yè)信用擔保的承諾。一旦企業(yè)不能按期歸還貸款，評估中心將從在銀行設立的專戶劃撥資金及時代償，而后再依法向企業(yè)追償。目前經協(xié)商，銀行對貸款額100萬元以下的項目（以后視情況逐步提高）減少或取消貸前考察，憑信用評估報告直接與企業(yè)簽訂合同發(fā)放貸款。

二、信用金融一體化服務的運行機制

(一)市場運作，政府監(jiān)管。對企業(yè)信用的科學評估是信用金融一體化服務的關鍵。承擔這項職能的評估中心是在民政局登記注冊、由民營企業(yè)家出資組建的股份制中介服務機構，獨立承擔風險，獨立承擔民事和法律責任。主要有三項職能：一是整合各方面的信用信息資源，建立包括社會相關信息和銀行貸款所需信息在內的企業(yè)信用信息數(shù)據(jù)庫，建立一個多方信息共享的公共服務平臺，并以此為基礎開展企業(yè)信用評級；二是建立信用評估、信息披露和信息查詢制度，通過德州民營經濟網站和設立查詢熱線等形式，面向社會提供企業(yè)信用信息查詢等相關配套服務；三是以評估中心出具的信用評估報告為主要依據(jù)，為信用企業(yè)提供貸款擔保服務，并與典當、拍賣行合作，以簽訂合同委托形式開展拍賣、典當業(yè)務，及時化解信用擔保帶來的風險。為確保企業(yè)信用評估公平公正，市民經委(中小企業(yè)局)作為監(jiān)管顧問單位向評估中心派駐代表，對其經營行使監(jiān)管權。

(二)免費評估，有償使用。為調動企業(yè)參加信用評估的積極性和不增加企業(yè)負擔，評估中心對企業(yè)信用評估實行免費服務，包括免費進行信用評級，免費將企業(yè)信息錄入信用信息數(shù)據(jù)庫，免費在相關媒體依法披露企業(yè)信用信息。對社會所需的企業(yè)相關信用資料按市場機制實行有償使用，包括有償為企業(yè)出具有擔保責任的信用評估報告書，有償查詢涉及企業(yè)因道德不良或經營不善而產生的相關信息，有償使用企業(yè)信用查詢熱線電話，有償回復社會有關方面信函查詢企業(yè)信用信息。

(三)信息共享，服務企業(yè)。評估中心將來自工商、質檢、金融、稅務、勞動、政法等方面及企業(yè)自身的經營管理信息實行聯(lián)合征信，錄入全市統(tǒng)一的企業(yè)信用信息數(shù)據(jù)庫，并以此為基礎組織專家評審委員會進行信用評級。評估中心既面向社會提供查詢等配套服務，也向銀行提供企業(yè)貸款所需的相關信息，實行信息共享。銀行通過采用評估中心的評級結果及相關信息，補充或替代了內部評級，從而減少或取消對企業(yè)的貸前考察，有效降低成本和縮短企業(yè)貸款辦理周期。同時由于評估中心對向銀行推薦的信用企業(yè)負有擔保責任，大大提高企業(yè)獲貸的幾率。

三、信用金融一體化服務的主要效果

按照信用金融一體化服務的模式，評估中心在年初與工商銀行德州市分行成功試點的基礎上向各金融機構全面推開，效果較好。目前，已將全市1153家規(guī)模以上民營企業(yè)全部錄入信用數(shù)據(jù)庫，以此模式落實貸款39筆，2400萬元。實踐證明，信用金融一體化服務是推進中小企業(yè)信用制度建設的有益探索,不僅將德州市中小企業(yè)信用制度建設推向一個新水平,還將市內各商業(yè)銀行支持民營企業(yè)發(fā)展以及銀行內部改革推向一個新水平。

一是有利于支持企業(yè)發(fā)展。評估中心建立的企業(yè)信用信息數(shù)據(jù)庫，既包含了社會所關注的產品質量、重合同守信用、納稅等信用信息，也包含了銀行貸款所需的企業(yè)相關信息，一般情況下每年更新一次。企業(yè)要貸款時，評估中心憑企業(yè)信用信息數(shù)據(jù)庫的相關信息，經論證可行，即對信用二級以上企業(yè)出具信用評估報告，銀行對報告中的企業(yè)信用信息真實性審查后，與企業(yè)簽訂合同發(fā)放貸款，縮短了審貸周期。從已辦理貸款的情況看，最長時間10天左右，最短的僅用3天，真正體現(xiàn)便捷服務。另外，推進企業(yè)信用制度建設，提高企業(yè)信用管理水平和信用能力。

二是有利于銀行降低成本和防范風險。銀行通過企業(yè)信用信息數(shù)據(jù)庫信息共享，不僅降低對中小企業(yè)信貸考察決策的成本，同時由于評估中心負有對企業(yè)的擔保責任，一旦出現(xiàn)風險即行代償，保證了銀行貸款的安全性。

三是有利于提高企業(yè)的信用意識。評估中心只對信用二級以上企業(yè)出具具有擔保責任的信用評估報告，不僅辦理貸款快捷方便，而且在手續(xù)費、保證金及貸款利率等方面享受優(yōu)惠，而信用等級低的企業(yè)則加大了融資成本。以誠實信用爭取融資，以融資提升信用，形成引導企業(yè)誠實守信、爭創(chuàng)高等級信用企業(yè)的良性循環(huán)。

篇2

一、銀行按揭的風險

銀行按揭的風險，來自于以下幾個方面：借款人未來還款意愿及還款能力（有賴于其個人資信狀況評估）；按揭貸款的金額與借款人所購住房的真實市場價格的配比關系（有賴于按揭項目評估）；借款人所購住房的合法性（有賴于按揭項目評估）；開發(fā)商履行擔保的意愿及擔保能力；借款人所購住房的遠期市場風險。

1.按揭及其涉及的關系

所謂銀行按揭（也稱按揭貸款，簡稱按揭），是一項住房貸款業(yè)務品種，購房者支付一定比例的首期購房款，其余的購房款由購房者向銀行申請貸款取得，貸款銀行將購房者的借款代為支付給售樓方。與此同時，借款人將自己所購住房抵押給貸款銀行，開發(fā)商在一定期限內對購房者的借款承擔一定的擔保責任。當借款人按期歸還貸款后，貸款銀行辦理注銷抵押登記，由購房者取得所購住房產權證；反之，貸款銀行將依法處分抵押房產，并從中優(yōu)先受償，貸款銀行也可以追究開發(fā)商的擔保責任，以確保貸款本息的及時收回。

按揭涉及的法律關系有：購房者與售樓方的商品房買賣關系；購房者（借款人）與銀行之間的借款關系；借款人（抵押人）與貸款銀行（抵押權人）之間的抵押關系；開發(fā)商與貸款銀行之間的擔保關系。

2.銀行按揭的風險

銀行按揭的風險包括：個人信用體系、住房交易市場等住房金融的基礎條件還不健全；部分商業(yè)銀行還不能正確認識和把握個人住房貸款的風險；住房金融業(yè)務發(fā)展過程中也出現(xiàn)了一些，有的銀行對不具備開發(fā)資質的公司或“四證”不全的項目發(fā)放貸款；有的銀行放松信貸條件擅自推出個人住房貸款業(yè)務品種（如“零首付”按揭），有的銀行內部管理薄弱，對貸款項目審查不嚴，甚至出現(xiàn)對同一項目重復貸款的現(xiàn)象。

據(jù)了解，市場上的“零首付”住房貸款大致可分為以下幾種情況：一種是購房者支付住房開發(fā)的全部購房價款都從銀行貸款取得，個別開發(fā)企業(yè)甚至虛增房價，使得虛假房價款按規(guī)定貸款比例的貸款額與實際應付房價款相等，以欺詐的手段造成銀行事實上發(fā)放“零首付”貸款。另一種是開發(fā)企業(yè)銷售住房時只收取購房者80％價款，這部分價款按照規(guī)定貸款比例從銀行貸款取得，剩余部分價款由購房者在一定期限內一次或分期付清，借款購房者不需要支付首期付款，也造成事實上的“零首付”貸款。此外，部分商業(yè)銀行推出了新的業(yè)務品種，借款人以擁有完全產權的舊房抵押或有價證券質押從銀行貸款，以該筆貸款作為購買新房的首期付款，個別銀行將這種新業(yè)務也稱之為“零首付”貸款。

以下風險因素需要按揭銀行特別重視，通過按揭項目評估，可以在一定程度上防范這些風險。

（1）選擇項目風險。個人住房貸款所選擇的房地產開發(fā)項目本身存在嚴重問題，具體來說就包括如下情況：一是項目報建手續(xù)不全，如因土地出讓金未交而未領《國有土地使用證》，又比如按揭樓盤的建筑面積超過《建設工程規(guī)劃許可證》的核準建筑面積等等；或者，該房地產開發(fā)項目事先未作好市場分析，市場定位不明確導致該項目本身根本就沒有市場前途；再有，開發(fā)商自有資金不足，或者開發(fā)商缺乏經驗，沒有高素質的人員組成的管理隊伍等。如果銀行不慎選擇了這樣的項目開展個人住房貸款業(yè)務，則該貸款從開始就面臨成為呆壞帳的可能。

（2）銷售價格不實風險。個別開發(fā)商銷售價格嚴重不實，大大高于同一供需圈類似住房的市場價格。實際工作中已經出現(xiàn)這樣的情況：有的開發(fā)商因種種原因，將銷售價格人為抬高，或者將銀行提供按揭支持的售房價格抬高，有的銷售價格甚至比同一供需圈的類似住房的公允市場價格高出20％～30％。試想，如果銀行辦理個人住房貸款業(yè)務之初，貸款金額就高于相應的住房的公允市場價格，還奢談什么防范信貸風險之類的話題呢？

（3）開發(fā)商惡意套現(xiàn)風險。開發(fā)商可能因為工程建設資金的短缺而惡意套現(xiàn)，一是開發(fā)商組織一批假的購房者到銀行辦理按揭手續(xù)，或者開發(fā)商出具虛假的首付款證明從而放寬實際交付的首付款限額（比如，首付款應達房價款的30％，開發(fā)商私下答應為購房者在一定期限內墊付10％－20％的房價款），從而達到套取銀行現(xiàn)金的目的。而不論是開發(fā)商組織的那些不真實的購房者，還是開發(fā)商擅自降低首付款的真正購房者，歸還個人住房貸款的還款能力都是有極大疑問的。

（4）資本價值風險。房地產的資本價值在很大程度上取決于預期的收益現(xiàn)金流和可能的未來經營費用水平，然而，即使收益和費用都不發(fā)生變化，資本價值也會隨著收益率的變化而變化。這種情況在證券投資市場上反映得較為明顯，房地產投資的收益率也經常變化，這種變化也著房地產的資本價值。預期的資本價值與現(xiàn)實的資本價值之間的差異即資本價值的風險。個人住房貸款業(yè)務中按揭住房的資本價值風險，是指該住房的預期市場價格與現(xiàn)實的市場價格之間的差異。影響住房的資本價值的因素主要有：

①未來住宅類房地產市場的走勢。據(jù)1999年6月25日《日報》報道，1998年當年新開工住宅項目的建筑面積3.4億平方米，截止當年年底，空置商品房面積累計超過8000萬平方米，全國房地產業(yè)呈現(xiàn)三大特征：大量積壓和大量開工并存，商品房住宅價格持續(xù)下降，住宅建設向城市郊區(qū)推進。由于出現(xiàn)城市空心化的可能，加上住宅的大量積壓和大量開工，勢必導致住宅的資本價值風險的出現(xiàn)，即對某種類型住宅而言，未來的預期市場價格可能普遍低于的市場價格。

②住宅功能陳舊。以后人們對住宅的功能要求（如戶型設計、外部景觀、室內設施等）總是日新月異、不斷增強的，當前的住宅在功能上以后總會逐漸陳舊過時，相應地，其資本價值也有貶值的可能。

③房地產估價。如果某地區(qū)的房地產估價機構均有高估房地產價格的傾向，則房地產的融資能力、獲利能力均被抬高，相應地，房地產的資本價值也就容易高估，從而推動經濟泡沫的出現(xiàn)。

住宅資本價值風險的出現(xiàn)，可能使按揭住房的未來市場價值極大地低于辦理按揭之時的市場價格，導致借款人大面積理性違約，造成嚴重的金融動蕩和金融危機。

（5）法律風險。個人住房貸款的法律風險，包括三個層面的：①合規(guī)性問題。個人住房貸款的手續(xù)是否完備、合法和有效，如住房抵押登記和商品房預售的備案登記應辦妥等。②按揭住房的權利吸疵。辦理個人住房貸款業(yè)務，要求按揭住房不存在權利暇疵，如果按揭住房還存在其他抵押權人、典權人或其他買受人，則銀行的貸款缺乏安全、有效、足值的抵押擔保品，銀行的貸款風險就很大了。③抵押住房的處分問題。借款人不能歸還銀行的貸款本息，盡管抵押住房不存在權利疵暇，但如果借款人不能從抵押住房遷出或者借款人遷出后無立足之地，銀行就不能順利地處分抵押物。

二、按揭評估的及作用

2001年6月26日人民銀行的《關于規(guī)范住房業(yè)務的通知》（以下簡稱《通知》）要求，商業(yè)銀行發(fā)放個人住房抵押貸款，要嚴格評估抵押物的實際價值。

要使按揭項目評估真正起到防范風險的作用，就要選擇資質好、有經驗的評估機構（人員和機構的資質、機構的獨立性等）開展評估工作。一般來說，評估機構的工作包括以下內容：明確房地產產權關系，抵押物特定化（有賴于房管局），公允可信的評估價格，提示抵押權人注意有關風險因素。

1.按揭評估的內容

按揭項目評估，應嚴格遵循國家的有關、法規(guī)的要求，依照國家標準《房地產估價規(guī)范》進行評估；同時，嚴格按照人民銀行的《通知》要求，進行評估。

首先，嚴格評估抵押物的實際價值。在進行充分的市場調查的基礎上，對按揭樓盤的真實市場價格進行評估，并對按揭樓盤的市場價格走勢給出專業(yè)判斷。

其次，對按揭樓盤的報建手續(xù)進行仔細核查，并在評估報告中如實揭示。評估人員對每一項報建手續(xù)的原件和復印件進行核對，對于核對無誤的復印件給以認可；未能核對或發(fā)現(xiàn)差錯的復印件，在報告中進行揭示。尤其要核查開發(fā)項目所必須具備的“四證”（《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》和《 建設工程施工許可證》）

再次，嚴格按照人民銀行《通知》要求對擬按揭樓盤的工程形象進度和完成投資額進行審查。落實抵押登記手續(xù)，貸款額與抵押物實際價值的比例（抵借比）最高不得超過80％，嚴禁對借款人發(fā)放“零首付”個人住房貸款。借款人申請個人住房貸款購買期房的，所購期房必須是在多層住宅主體結構封頂、高層住宅完成總投資的三分之二的條件下銷售的期房?！锻ㄖ芬蟾魃虡I(yè)銀行嚴格審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件。住房開發(fā)貸款對象應為具備房地產開發(fā)資質、信用等級較高的房地產開發(fā)，貸款應主要投向適銷對路的住宅開發(fā)項目，企業(yè)自有資金應不低于開發(fā)項目總投資的30％，借款人申請個人商業(yè)用房抵押貸款的抵借比不得超過60％，貸款期限最長不得超過10年，所購商業(yè)用房應為現(xiàn)房。

2.評估報告的必備內容

按揭項目評估報告一般包括以下內容：委托方；評估方；評估范圍和評估對象的狀況（座落、面積、形狀、四至、用途、結構、權利狀況、產權證編號、設備及裝修、樓層朝向、成新等）；按揭樓盤的報建手續(xù)；評估目的；估價時點；估價依據(jù)；評估、技術路線和測算過程；估價結論；決定估價額的理由；有關說明事項；估價作業(yè)日期；有關附件（委托書、產權證明文件、委托方提供的其他資料；評估人員資格證書復印件；評估機構資格證書復印件）。

評估報告重點應揭示按揭樓盤的報建手續(xù)是否齊全、合法，提示按揭銀行注意有關按揭樓盤的風險因素，給出真實的市場價格及其趨勢，對按揭樓盤的有關建筑面積公攤等技術指標、其他規(guī)劃內容以及工程形象進度進行核實和披露。

3.按揭評估的作用

按揭項目評估的作用體現(xiàn)在：（1）通過評估，揭示按揭樓盤的真實市場價格，避免開發(fā)商惡意套現(xiàn)，確保貸款金額與抵押房地產真實市場價格之間具有合理的抵押率；（2）對按揭樓盤的未來市場價格的走勢給出專業(yè)人士的判斷，以便按揭銀行在確定按揭成數(shù)和期限時、借鑒；（3）對按揭樓盤的報建手續(xù)是否完備、合法進行揭示，提示按揭銀行關注有關風險因素。

總之，按揭評估有利于按揭銀行規(guī)避和防范住房貸款中的風險，保障抵押房地產的合法、足值，從而維護信貸資產的安全。

4.按揭評估存在的困難及解決方案

按揭評估的推行會遇到一些困難，其本身也有待于逐步完善。具體來說，有以下方面需要考慮：

（1）部分開發(fā)商可能有一個接受的過程。我們在受理工商銀行、銀行的按揭項目評估之初，熟悉國外有關按揭的做法、自身又比較規(guī)范和有實力的開發(fā)商能夠欣然接受，有的開發(fā)商還要求評估人員給銷售部的售樓人員進行培訓。但也有部分開發(fā)商開始會不理解。其原因在于：一是以前沒有這樣的評估（同時也不存在相應的評估費用）；二是開發(fā)商在以往按揭售樓中的誤區(qū)，認為按揭貸款的成數(shù)、期限對所有購房者都是一成不變的（顯然不合理），同時按揭成數(shù)的確定依據(jù)以銷售價格為準。人民銀行2001年6月26日的《通知》強調對按揭住房的嚴格評估，就要求開發(fā)商改變習慣思維，走出按揭中的誤區(qū)，同時在售樓廣告中不能宣傳按揭的成數(shù)和期限（只能由銀行根據(jù)按揭樓盤的評估價格、借款人的資信狀況等綜合確定）。

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關鍵詞：抵押資產；價值評估；回歸分析

抵押物品的評估屬于資產評估的范疇，資產評估是一個信息系統(tǒng)，評估信息的質量特征就是指明（或規(guī)范）什么樣的信息才是有用的，其中的相關性和可靠性作為兩個主要質量特征已被廣為接受和認可。因此，為了提高評估報告的決策有用性，報告不僅要清晰、明確披露任何直接、影響評估的重大假設或限制條件，并指明其對價值的影響，還應包含足夠的信息，使期望獲得評估報告或依賴評估報告的人能正確理解評估報告。第三人對某項評估的使用應根據(jù)該評估業(yè)務所明確的目的和期望用途，包括假設和限制條件。書面評估報告中，這種披露須與受其影響的意見或結論說明聯(lián)系起來。因此提出對抵押資產價值的評估的兩種方法：即期價值修正法和到期價估算法。

一、即期價值修正法和到期價值估計法

（一）即期價值修正法

運用持續(xù)使用前提，使用市價法、重置成本法或收益現(xiàn)值法確定其即期價值（R），并考慮清算的可能性（P）與清算過程的損耗率（L）。其中P根據(jù)企業(yè)的贏利能力、償債能力、流動比率等綜合性指標進行確定，損耗率L根據(jù)清算過程中的稅費等確定。資產權利的價值是一個變量，隨資產本身的運動和其他因素的變化而相應發(fā)生變化，其中影響損耗的因素分別為C（實體性貶值），M（功能性貶值），N（經濟性貶值）。

其計算模型為抵押資產價值評估值Y=α*1-f（C，M，N）*R/r

其中，α：清算行為固定系數(shù)；f（C，M，N）：由這些因素確定的損耗率；r=1/1-P。

（二）到期價值估算法

其基本思路是：首先求出持續(xù)使用前提下的評估值（R）；其次對委估資產以強制變現(xiàn)為目的的變賣條件和權利狀況進行分析，找出其與公平市場交易條件的差異，并進行量化，從而測算和評定委托評估資產的快速變現(xiàn)系數(shù)（β）；最后由在用條件下的評估值和快速變現(xiàn)系數(shù)得出委托評估資產的清算和強制變現(xiàn)價值。

其計算模型為抵押資產價值評估值Y=V（S，T）*R

S：影響評估值的外部變量（如市場因素）；T：影響評估值的內部變量（如資產質量因素）。

β=V（S，T）：解釋變量系數(shù)（變量S，變量T）

最后，通過經驗數(shù)據(jù)確定兩種方法得出的評估值應占的比重，得到最終的評估值。假設以即期價值修正法得到的資產評估值為X1，其所占比重為Y1，到期價值估算法得到的資產評估值為X2，其比重為Y2Y1+Y2=100%。即評估值=X1Y1+X2Y2

二、運用SPSS軟件進行回歸分析

廣東省某資產管理公司的即期評估價值、到期評估價值、貸款數(shù)額和實際回收額的數(shù)據(jù)（如表1）：

以貸款差額為因變量以即期評估價值X1、到期評估價值X2為影響因素，利用統(tǒng)計軟件SPSS經過回歸分析得到以下方程：

貸款差額=12.809+0.684*X1+（-0.656）*X2，R2=0.996Radj=0.995

（0.516）（38.344）（-10.973）

其中，F(xiàn)統(tǒng)計量的P值為0，在0.05水平上通過顯著性檢驗。

從方程中我們可以推出以下幾點：（1）即期評估價值X1的相關系數(shù)為0.684，大于零。說明X1越大，貸款差額越大，即銀行的損失越大。（2）到期評估價值X2的相關系數(shù)為-0.656，小于零。說明X2越大，貸款差額越小，即銀行的損失越小。（3）為了合理確定抵押資產的評估值，評估師要充分認識抵押資產的價值特性、影響其價值的有關因素及銀行特定的處置方案與其內在的價值因素關系，確定恰當?shù)淖儸F(xiàn)系數(shù)，使用即期價值修正法和到期價值估算法計算評估值，為銀行貸款提供決策依據(jù)。

三、小結

通過引入統(tǒng)計方法，在抵押資產評估中確定即期修正值和到期價值的系數(shù)時，對傳統(tǒng)的僅憑經驗確定系數(shù)的方法中，引入定量的分析方法，使得這種方法更有說服力，這是統(tǒng)計方法在抵押資產評估中的一個發(fā)展。

參考文獻:

[1]馬慶國.管理統(tǒng)計——數(shù)據(jù)獲取、統(tǒng)計原理、SPSS工具與應用研究[J].北京:科學教育出版社，2002，(8).

[2]石玉珍.淺議抵押貸款資產評估[J].審計理論與實踐，2002，(9).

[3]王生龍.關于抵押貸款評估有關問題的探討[J].中國資產評估，2003，(1).

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公積金貸款流程

1、審查買方資格：住房資格為家庭資格、家庭成員，包括家庭成員、家庭成員、配偶和未成年子女。最快的房屋驗證結果為10天；

2、網簽：購房者需要準備所需材料，到相應的區(qū)縣住房管理局辦理號碼、號碼并填寫表格；如果買方通過中介，則無需前往現(xiàn)場；

3、評估：評估費用為600元/次，需5-7日出評估報告；

4、第一類是指借款人對貸款銀行貸款資格的預審，表明貸款和貸款條件的線。買方應攜帶相關材料到銀行和銀行簽訂各種合同，并進行面試和擔保；

5、銀行提供貸款：市政公積金貸款市政公積金貸款為5-7個工作日發(fā)放；

6、簽訂貸款合同；

7、稅收：與住房交易相關的稅收包括契稅、增值稅、增值稅、個人所得稅、綜合價格、土地出讓金等。物權變更是建立在房地產登記的基礎上的。，查封或者政策變更會影響房屋轉讓；

8，銀行貸款：貸款銀行通常有15-20天的工作日，但由于銀行政策和城市地區(qū)的不同，老齡化的影響會有所不同。

公積金貸款需要哪些條件

1、只有參與公積金制度的員工才能參與公積金貸款；

2、在申請貸款前還應該連續(xù)繳納至少半年的住房公積金；

3、夫妻雙方中某一方如果還未償還清住房公積金貸款，那么是不能獲得住房公積金的；

4、申請住房公積金的員工不僅要有穩(wěn)定的收入和償還能力，還要償還其他債務；

5、公積金貸款期限不得超過30年。

公積金貸款優(yōu)勢有哪些

1、手續(xù)便捷

借款人只需到公積金貸款承辦銀行辦理一次貸款申請手續(xù)，即可攜帶所有資料。

2、時間短

從銀行受理申請到發(fā)放貸款只需8個工作日。

3、利率低

購買第一套住房貸款5年以上現(xiàn)行利率3.75%，低于商業(yè)銀行住房貸款基準利率1.9個百分點。

4、首付低

職工家庭購買首套住房，首付最低20%；購買符合我市購房條件的第二套及其他自有住房，首付30%即可貸款。

5、抵個稅

職工支付的住房公積金貸款利息，不計入職工個人所得稅應納稅所得額。

6、還款方便

借款人可以用自己和配偶的公積金按月償還貸款本息，也可以用公積金賬戶余額提前抵消部分貸款本息，減輕還款壓力。

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借 款 方：（以下簡稱甲方）

貸款綜合服務方：（以下簡稱乙方）

甲、乙雙方本著自愿、平等、互惠互利的原則，經甲、乙雙方協(xié)商一致，達成如下協(xié)議：

一、合同目的：乙方為甲方從銀行貸款提供融資顧問服務。

二、乙方保證為甲方融資貸款盡量接近 萬元整（最后以乙方推薦金融機構審批為準）貸款期限：

根據(jù)銀行政策和銀行協(xié)商；貸款性質：根據(jù)銀行相關政策確定；貸款利率：執(zhí)行同期銀行利率。

三、綜合服務費：按貸款總額的 %（大寫：百分之 ）做為綜合服務費或顧問費（不含評估費等其它任何費用），支付方式：甲方與銀行面簽后，甲方應支付給乙方綜合服務費的50%，在房交所辦理抵押后、銀行放款到帳的第二天由甲方支付乙方全部綜合服務費等，否則視為違約。

四、甲方的權利義務

（一）甲方的權利

1、甲方依約獲得該筆融資貸款。

2、甲方按銀行規(guī)定用途使用該筆貸款。

（二）甲方的義務：

1、甲方提供 （位置：

權證號： ； 建筑面積 M2）作為抵押物。

2、提供貸款所需資料并配合銀行及乙方辦理相關融資貸款手續(xù)。

3、此合同為不可撤銷合同，即不得中途撤銷該合同，甲方需要中途撤銷該合同，甲方預交給乙方的綜合服務費全額不退且視為違約，如果因為銀行的原因，融資不能辦理的前提下，甲乙雙方簽訂的合同即行解除，甲乙雙方均不違約，乙方應當退還甲方交納的服務費。

4、其他抵押物狀況

五、乙方的權利義務

（一）乙方的權利

1、乙方依約獲取相應綜合服務費；

2、如果乙方把甲方推薦給相應金融機構后，在可融資能成功情況下，甲方直接和乙方推薦的金融機構溝通融資成功，單方面解除和乙方的合約或以任何借口避開乙方，甲方仍應按合同支付乙方相應的綜合服務費，同時乙方保留追訴的權利。

（二）乙方的義務：

1、保證和甲方按合同的約定執(zhí)行；

2、保證甲方能夠在金融機構貸款。

3、在甲方提供的抵押物不能滿足金融機構貸款規(guī)定時，乙方有義務提供擔保，以保證甲方能夠順利在金融機構融資。

六、違約責任雙方應共同遵守本協(xié)議

1、如一方違約，違約方應向守約方支付綜合服務費20%的違約金。

2、本協(xié)議執(zhí)行中如發(fā)現(xiàn)未盡事宜，雙方協(xié)商完善。如發(fā)生糾紛，雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，向甲方所在地有管轄權的人民法院。

七、甲方委托乙方辦理借款綜合服務，在簽定本《貸款融資服務合同》時，須預交 ￥： 元（大寫： ），預交費用按借款標的應收綜合擔保服務費中扣出，若未成功，乙方退還甲方全部預交費用。

八、評估公司對甲方抵押物出評估報告書之后，甲方必須提前支付評估費領取評估報告書。

九、房交所抵押登記費、銀行收取的保險費、公證費、印花稅費、工本費等費用甲方必須提前結清，乙方才通知銀行下款給甲方。

十、甲方若需要乙方提前墊資的情況，甲方必須提前報告方式與乙方溝通，乙方給甲方墊資費用為 元，大寫： 元，雙方協(xié)商約定的墊資服務費用為 元，大寫： 元，雙方約定的墊資服務費甲方必須提前支付給乙方。

十一、甲方委托乙方后為不可撤銷委托，若因甲方單方解除委托，甲方所交預付款全部扣除作為乙方前期服務費，且乙方有追償其它損失費的權利

十二、本協(xié)議雙方簽字蓋章生效。本合同一式貳份，甲乙雙方各執(zhí)一份。

同時甲方聲明如下：

1、甲方委托授權乙方代為辦理借款。授權委托權限、范圍、期限為代為辦理到金融機構貸款，期限為2011年2月6日之前。

2、甲方已知曉乙方的相關規(guī)定及溝通結果。

3、甲方保證無信用污點及未還借款；

4、甲方給予乙方的資料及證件為合法真實資料，如因甲方提供的資料有誤而造成融資服務停滯或銀行否單，一切責任由甲方承擔。

5、甲方提供的資料及信息真實且安全合法，否則按國家法律法規(guī)執(zhí)行。

6、甲方已知曉借款用途，不得違規(guī)亂使用。

十四、合同附件：1、營業(yè)執(zhí)照復印件；

2、法人身份證明；

3、法人授權委托書；

4、被授權人身份證；

5、抵押物清單；

6、抵押物權屬證明；

（如有合同附件，請在相應的附件后作上標識）

十五、其他補充條款： 本次融資顧問服務的承諾融資期限為 年 月 日之前，若 到期時還未能成功融資，則本合同自動解除，不視為違約，乙方應退還甲方的預交費用，甲方不承擔本次融資顧問服務的任何費用。

甲 方： 乙 方：

甲方代表： 乙方代表：

現(xiàn) 住 址： 公司地址：

固 話： 公司電話：

手 機： 經辦人電話：

身份證號： 身份證號：

篇6

乙方(買受方):

丙方(居間方):成都某某房地產經紀有限公司

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國房地產管理法》及其他相關法律、法規(guī)之規(guī)定,甲、乙、丙三方在平等、自愿和協(xié)商一致的基礎上,就甲、乙雙方共同委托丙方從事房地產經紀事項達成一致意見,特訂立如下協(xié)議:

第一條 房屋信息描述

甲方自愿出售的房屋(以下簡稱該房屋)位于 。該房屋用途為 ,建筑面積為 平方米(以該房屋產權證標注面積為準)。該房屋已依據(jù)國家有關規(guī)定取得產權證書,所有權證號為 字第 號,所有權人為 。乙方對該房屋已做充分了解,并愿意購買。

第二條 房屋交易價格

甲、乙雙方確認該房屋交易價格為每建筑平方米人民幣 元,總價款合計為人民幣 元(大寫 元整)。

第三條 與該房屋交易相關的費用

與該房屋交易相關的費用按國家和成都市有關規(guī)定執(zhí)行,由甲、乙方承擔,由丙方代收代繳。經甲、乙雙方確認,具體支付費用的種類和數(shù)額見附件一。

若乙方需要向銀行貸款,則乙方還應支付保險費、評估費和律師費,該費用在評估報告完成并確定后仍應由丙方代收代繳,具體支付費用的種類和數(shù)額見附件二。

第四條 委托事項和服務費

甲、乙雙方共同委托丙方為其提供促成房屋買賣、代辦房屋產權過戶等服務。甲、乙雙方應向丙方支付相應服務費。經甲、乙雙方確認,具體支付的服務費用種類和數(shù)額見附件一。

若需要從銀行貸款,則乙方委托丙方為其提供代辦銀行貸款服務。乙方應向丙方支付相應服務費。經乙方確認,具體支付的服務費用見附件二。

第五條 定金支付

甲、乙雙方已達成該房屋買賣意向,在簽訂本合同當日,乙方需向丙方支付相當于房屋交易價格10%的購房定金,計人民幣 元(大寫

元整),甲、乙雙方同意該定金自支付于丙方時起視為定金已支付。在支付定金同時,甲方應將該房屋的產權證、身份證等相關證件的原件交付于丙方。

第六條 付款方式

甲、乙雙方商定以下列第 種方式付款:

(一)一次性現(xiàn)金付款

1、在丙方通知乙方立契過戶七個工作日內,乙方應將該房屋交易所需款項(包括該房屋交易價格、與該房屋交易相關的費用以及服務費)共計人民幣 元(大寫 元整)交付于丙方(此時已付定金自動轉為房款);

2、在辦理完該房屋立契過戶手續(xù)后七個工作日內,丙方將該房屋交易價格的70%交付于甲方,計人民幣 元(大寫 元整);

3、在辦理完該房屋交付手續(xù)后三個工作日內,丙方在扣除甲方應付稅費及服務費(共計人民幣 元整)后,把剩余房款交付于甲方,計人民幣 元(大寫 元整)。

(二)銀行按揭貸款

1、在該房屋評估報告作出后第三個工作日,乙方應將該房屋的首付款(該房屋交易價格減去銀行實際貸款額)以及與該房屋交易相關費用和服務費交于丙方(此時已付定金自動轉為房款);

2、在銀行放貸手續(xù)完成后,由丙方配合甲方持相關證件、材料辦理70%的房款;

3、在辦理完該房屋交付手續(xù)后三個工作日內,丙方在扣除甲方應付稅費及服務費(共計人民幣 元整)后,把剩余房款交付甲方,計人民幣 元整)。

第七條 房屋交付

(一)甲方應在辦理完立契過戶手續(xù)之日起五個工作日內將該房屋交付給乙方。

(二)該房屋交付當日,甲、乙雙方均需到場。待該房屋交付完畢后,甲、乙雙方應簽訂《物業(yè)交割單》。

(三)該房屋交付前,因該房屋所產生的各項費用如:水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等費用,由甲方承擔;該房屋交付并簽訂《物業(yè)交割單》后,因該房屋所產生的各項費用如:水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等,由乙方承擔。該房屋交付時,甲方應提供上述費用交納的單據(jù)。

(四)如該房屋原產權單位要求立契過戶前簽訂物業(yè)、供暖協(xié)議并提前預付物業(yè)、供暖費用的,乙方應按照原產權單位要求辦理。

(五)甲方交付該房屋的裝修、設備狀況應符合國家標準。

第八條 甲、乙、丙三方義務

(一) 甲方義務

1、甲方應保證該房屋無抵押、無查封、無產權糾紛和債權債務糾紛,由此而引起的法律及經濟責任由甲方自行承擔。甲方承諾對該房屋權屬證件的合法性、真實性和有效性負全責。

2、甲方應保證該房屋交付時符合國家規(guī)定。

3、甲方應及時提供該房屋辦理產權過戶手續(xù)過程中所需要的相關證件及材料的原件和復印件,并保證在辦理過戶交易手續(xù)時按時到場。

(二)乙方義務

1、簽訂本合同的同時交付定金。

2、提供該房屋過戶交易和銀行貸款時所需的相關證件及材料的原件和復印件,并保證在辦理過戶交易手續(xù)時按時到場。

3、若乙方申請銀行按揭貸款,需及時向丙方提供貸款所需資料。

(三)丙方義務

1、見證并監(jiān)督本合同的執(zhí)行。

2、代辦該房屋過戶、貸款的相關手續(xù)。

3、代收甲、乙方支付的定金、房款,并按本合同第六條中約定的方式向甲方支付房款。

4、甲、乙雙方發(fā)生違約或爭執(zhí)等情形時,應出面予以協(xié)商;協(xié)商無效時,應采取中立態(tài)度,并證明事實。

第九條 違約責任

(一)乙方支付定金后,若甲方悔約,不將上述房屋出售給乙方,甲方同意按上述定金額賠償乙方,甲方仍應支付丙方相當于該房屋成交價2.5%的違約金,丙方將乙方已付定金如數(shù)退還;若乙方違約,不購買該房屋,則無權要求返還已付定金,該定金歸甲方所有,乙方仍應支付丙方相當于該房屋成交價2.5%的違約金。三方對此條款均無異議。

(二)若甲方逾期交付該房屋,則每逾期一日,甲方均應按該房屋價格的萬分之五向乙方交付違約金,逾期超過十個工作日,乙方可解除本合同,甲方將乙方已付房款退還,并按本條第(一)款中的甲方悔約條款處理。

(三)若乙方逾期付款,每逾期一日,乙方均應按逾期款的萬分之五向甲方支付違約金,逾期超過十個工作日,甲方可解除本合同,甲方將乙方已付房款退還,并按本條第(一)款中的乙方悔約條款處理。

(四)在辦理立契過戶和銀行按揭貸款過程中,若因甲、乙任何一方單方延誤而致使其他方遭受損失,則視為延誤方違約,按本條第(二)款和第(三)款處理。

第十條 合同的終止與解除

本協(xié)議履行期間,因不可抗力或國家政策調整,致使本合同無法履行或雖能履行已無實際意義時,本協(xié)議自行終止,三方互不承擔責任,甲方在本協(xié)議終止后三個工作日內將已收房款全額退還,丙方則應將甲、乙雙方提交的所有證件及相關資料退還。

第十一條解決爭議的方式

本合同在履行過程中發(fā)生爭議的,雙方應協(xié)商解決;協(xié)商不成的,雙方同意按以下第 種方式解決:

(一) 提交 仲裁;

(二) 任何一方均可向房屋所在地人民法院提起訴訟。

第十二條 本合同附件作為本合同不可分割的部分,具有同等法律效力。

第十三條 對于未盡事宜,甲、乙、丙三方可簽訂補充協(xié)議。

篇7

關鍵詞：電影;投融資;管理體系

1 中國電影投融資存在的問題

1.1 中小電影企業(yè)融資困難

經過十幾年的發(fā)展，我國電影制作公司不僅有中影、上影、西影、華夏等國有企業(yè)，還有華誼兄弟、博納影業(yè)、新畫面、樂視、光線傳媒、小馬奔騰等擁有豐富制作或發(fā)行經驗的大型民營電影企業(yè)，可以通過擔保公司和版權質押等方式獲得銀行貸款。而對于中小電影企業(yè)來說，主要制作中小成本電影，沒有足夠的固定資產作為抵押，輕資產企業(yè)獲得銀行貸款。

1.2 版權抵押留存于形式

對于商業(yè)銀行來說，電影版權質押存在以下幾方面困難，一是缺少電影版權評估的標;二是國內缺少專業(yè)的電影版權評估機構;三是電影版權作為無形資產變現(xiàn)的可行性。由于電影版權的變現(xiàn)方式不同于一般的財產質押處理方式，商業(yè)銀行缺少處理無形資產變現(xiàn)的有效途徑。

1.3 夸大電影投資和票房收益，資金管理混亂

由于目前外界沒有了解電影真實成本的渠道，只能聽信片方向外界公布的數(shù)字，這給電影企業(yè)留下了巨大的利潤操縱空間。

1.4 缺少完片擔保制度

電影從制作到上映過程中會遇到多種情況，如遭遇天氣、外界環(huán)境等不可抗因素影響不得不更改拍攝計劃，導致拍攝延期甚至終止;電影前期預算不足，或者導演臨時變更拍攝計劃，需要投資人多次追加投資;涉及危險鏡頭的電影遇到演員受傷或死亡時，需要重新拍攝或者終止拍攝。要妥善解決這些不可控因素帶來的損失，降低投資人的風險，國外早已經建立了完片擔保制度。

2 建立健全我國電影投融資管理體系

中國電影要實現(xiàn)產業(yè)化發(fā)展，需要為電影企業(yè)和投資者建立更加完善的投融資環(huán)境，勢必要建立健全我國電影投融資管理體系使電影企業(yè)、商業(yè)銀行、版權評估機構和完片擔保公司等相互合作，相互促進，使電影投融資要遵循理性、客觀，實現(xiàn)從“拍腦門”到“用數(shù)字說話”的轉變，根據(jù)標準化的投資流程進行項目可行性評估。

2.1 設立投資管理方，兼顧雙方利益

產業(yè)內外投資者都需要投資管理方，架起投資方與融資方之間的橋梁，負責管理投資方資金，對電影項目的劇本內容、制作團隊的能力、預算、上映檔期票房收入等進行全方位的評估，為評估合格的項目提供融資，具備業(yè)內豐富的人力物力資源，聯(lián)合業(yè)內著名的導演、制片人、制作團隊、發(fā)行方、院線、數(shù)據(jù)分析機構和金融機構等，為電影項目提供支持，開拓多種電影版權收入渠道和電影衍生品回收渠道，致力于投融資雙方合作雙贏。

2.2 鼓勵商業(yè)銀行與電影產業(yè)對接

由于商業(yè)銀行對電影的制作流程不熟悉，拍攝成影片之前無法判斷電影版權的價值，另外電影企業(yè)以輕資產為主，投資回報率不確定，因此，商業(yè)銀行與電影產業(yè)的對接仍然處于探索階段。

2.2.1 建立電影企業(yè)信用體系

隨著電影產業(yè)的規(guī)模不斷擴大，電影產業(yè)的投資遍及產業(yè)鏈上的各個環(huán)節(jié)，從電影制作、發(fā)行到上映，電影企業(yè)正如雨后春筍一般迅速建立起來。商業(yè)銀行應該抓住機遇，通過資料審核可以獲取電影企業(yè)的龐大信息庫，提煉有關企業(yè)信用信息相關的內容，評估電影企業(yè)的經濟實力和了解信用記錄，為發(fā)放銀行貸款提供了最真實的數(shù)據(jù)信息資料。

2.2.2 貸款風險管理體系

商業(yè)銀行風險管理是指商業(yè)銀行用系統(tǒng)的方法對風險進行識別、評估、防范和處置。電影制作流程中存在各種風險，是電影產業(yè)鏈上風險最大的環(huán)節(jié)。商業(yè)銀行需要全面評估電影制作的風險，如拍攝許可風險、版權風險、完片風險和政策風險等，商業(yè)銀行需要在簽訂合同前確保這些風險因素可控。

2.2.3 加強金融服務和信貸產品創(chuàng)新

商業(yè)銀行應該從基礎業(yè)務上為電影企業(yè)提供更好的金融服務，設立并監(jiān)控票房收入專用賬號，做到?？顚Ｓ?，監(jiān)督資金流向，協(xié)助電影企業(yè)做好資金管理。一是通過銀行貸款監(jiān)管賬戶，銀行可以查明制片方資金的用途、監(jiān)督拍攝進度及計劃，同時控制貸款資金的使用情況，對資金的收入和支出進行全程封閉管理，以降低項目風險;二是通過銀行貸款監(jiān)管賬戶可以追蹤電影制作、發(fā)行和放映等各個環(huán)節(jié)的資金落實情況;三是跟蹤電影產品的票房回款。另外，電影企業(yè)應該加快開發(fā)電影類金融產品，如類似 “娛樂寶”的眾籌模式，滿足大眾對電影投融資的需求。

2.3 完善電影版權評估體系與版權價值開發(fā)

電影版權領域迫切需要知識產權權威機構建立起一套類似于債券評級、房屋價值評估一樣的的評估體系，并在電影產業(yè)鏈的環(huán)節(jié)開發(fā)版權價值。

2.3.1 電影版權評估

目前對版權價值評估主要采用收益現(xiàn)值法、市場法和成本法三種方法。比較而言，版權的價值評估采用收益法比市場法和成本法更可靠，一方面因為版權價值的未來收益預測是動態(tài)的，對票房收入的預測考慮到了劇本、導演、主演、上映檔期等多方面因素;另一方面，折現(xiàn)率是投資人的期望報酬率，考慮到了投資的時間成本，滿足投資者最低收益率的合理要求。目前，中國版權保護中心、北京文化創(chuàng)意產業(yè)促進中心、銀行、社會力量等在著手建立版權價值評估體系。

建立統(tǒng)一的版權評估標準的同時，由政府機構為電影企業(yè)出具具有法律效力的專業(yè)的版權評估報告，公允地評估電影版權的價值，為版權抵押融資創(chuàng)造更好的價值衡量標準。

篇8

就在上海東方典當行，張盛將兩幅中國書畫作品典當，順利取得所需的款項300萬，還款期為3個月。據(jù)悉，這是上海東方典當行完成的首筆藝術品典當業(yè)務，它開辟了藝術品典當在上海的新模式。

引入藝術品評估體系

雖然藝術品投資火爆，但是典當行業(yè)還處于困難重重的境地。主要原因在于藝術品作為一項特殊的投資品，缺少貸款融資的最基本依據(jù)。但不能忽視的是，藝術品典當有著巨大的市場需求。

“藝術品投資需要花費不菲的資本進行配置，在收藏過程中往往容易出現(xiàn)資金緊張的問題?！鄙虾Ｎ幕囆g品研究院執(zhí)行院長孔達達向記者坦言，大部分藝術品資產難以在短期內大幅增值。

而另一方面，作為藝術品收藏者的不少企業(yè)家卻有著巨大的資金需求。企業(yè)不僅融資難，而且融資手續(xù)異常繁雜，放款期限也很長。這一直是阻礙中小企業(yè)成長發(fā)展的主要問題?！耙恢币詠恚r有機構對藝術品和融資需求進行對接，而典當行卻能夠提供這樣的便利，能夠滿足企業(yè)短期資金拆解需求。”孔達達說。

事實上，“早在19年前，典當行的主要業(yè)務就是藝術品典當?！笨走_達介紹，只是后來由于體制問題才把藝術品典當業(yè)務給剔除了?，F(xiàn)在如果重新引入藝術品作為典當標的，他們相對靈活便捷的放款流程便能夠彌補銀行貸款業(yè)務的不足，

“現(xiàn)在藝術品典當?shù)碾y點在于藝術品評估，價值的無法估量使得藝術品無法作為典當?shù)臉说摹！币晃挥胸S富收藏經驗的企業(yè)家說。

不過，這個難題在未來有望突破。在國家發(fā)改委國際合作中心藝術品評估體系課題項目的推動下，文化藝術品評估質押融資合作的第一階段，便引入了典當行業(yè)藝術品評估的模式：由上海文化藝術品研究院擔任第三方評估機構，為上海東方典當行提供第三方評估報告。這樣的合作，被稱為突破前例的“上海模式”。

小額 快貸

在嘗到初次典當業(yè)務成功的甜頭之后，上海東方典當行的模式也迅速傳開。其董事長王福明稱，“東方典當行模式”的核心內容在于“融資模式的大突破，閑置資產的大流通”。

事實上，在藝術品融資途徑中，上海東方典當行已經成為一家“實物的藝術品銀行”，它完全顛覆了傳統(tǒng)典當?shù)墓逃行蜗螅肓藰I(yè)界談之色變的藝術品作為典當品，并且引入了第三方藝術品評估機構解決評估難的問題?？走_達表示，如今該模式已經為越來越多的人所接受和認同。

在第三方機構進行藝術品評估的過程中，已經形成了一套包括藝術品評估、鑒定、定價、確權、托管、保險和抵押等規(guī)范有效的管理流程和融資模式。孔達達告訴記者，這一模式以藝術品的價值評估作為基礎，主要在于對藝術品進行市場定價與價值認定，為中國藝術品資產化市場提供科學參考依據(jù)。

孔達達介紹，典當行借款的時間進度主要取決于第三方評估機構的評估進度，上海文化藝術品研究院的評估時間需要1～4個工作日。

東方典當行在接到藝術品當品的第一時間，就會送到第三方評估機構進行評估。評估團隊根據(jù)當品的市場價格、談判價格、市場流通行情以及藝術品本身的價值、在博物館中的價格等多方因素進行評估，做出數(shù)據(jù)進行綜合的判斷。

“如果藝術品沒有問題，就移交到價格評估部門進行價格方面的評估，最終再交給研究院鑒定評估中心撰寫本件當品的評估報告，交給典當行?！?/p>

一般而言，第三方評估機構收取的評估費用是藝術品價格的1%～3%，“這部分費用由藝術品當戶來承擔。”

在此基礎之上，東方典當行根據(jù)評估值進行了一系列的風險控制。首先是貸款額度?！氨热缭u估價值達1000萬的藝術品，典當行只能出借300～400萬元。”孔達達介紹，東方典當行是通過30～40%的典當折扣率以降低資金的風險。

篇9

【關鍵詞】 資產評估;信貸風險;風險防范。

一、商業(yè)銀行信貸風險內涵

信貸風險指信貸資產在未來損失的可能性。具體而言,信貸風險是指由于各種因素發(fā)生變化而對商業(yè)銀行信貸資產帶來的負面影響,導致銀行信貸資產或收益發(fā)生損失并最終引起信貸資產價值甚至銀行整體價值下降的可能性。如利率、匯率價格的波動,以及由債務人財務狀況惡化而導致違約的可能性等,都會給銀行信貸資產的價值和收益帶來風險。

二、商業(yè)銀行信貸風險的成因分析

(一)體制性因素

長期以來,國有商業(yè)銀行承擔了大量的財政職能,使信貸資金有借有還的有償使用變成了財政性資金的直接分配。財政通過透支和借貸直接將信貸資金用于財政支出或國家各類專項貸款,這類貸款中相當大一部分事實上難以收回,形成了不良貸款,加大了銀行信用風險。由于國有企業(yè)改革尚未完成,銀行現(xiàn)在不但要承擔龐大的存量呆賬,要繼續(xù)為那些管理不善,市場競爭力不強等扭虧無望的企業(yè)注入資金,導致新的潛在的不良資產產生。

(二)借款企業(yè)的因素

在我國還未建立健全的社會征信機制,商業(yè)銀行無法獲取企業(yè)信用信息,全面了解企業(yè)的情況,無法遏制惡意借款的發(fā)生。我國現(xiàn)有的會計、審計及法律事務所等中介機構,運作不規(guī)范,許多中介機構為了攬業(yè)務,協(xié)助企業(yè)作假賬,向銀行提供虛假財務報表,騙取銀行信用。

(三)內部控制制度不完善

1.內控機制不健全。我國的商業(yè)銀行沒有專門制定和執(zhí)行內部控制制度的機構,內部控制制度大多數(shù)是由各職能部門制定并貫徹執(zhí)行,缺乏整體性和協(xié)調性。

2.基層機構內控制度的貫徹落實不到位。我國商業(yè)銀行貸款程序存在著反向操作等現(xiàn)象。企業(yè)或個人申請貸款時,不是向信貸部門提出申請,由信貸員進行信用分析,層層審查上報,最終由審貸委員會批準發(fā)放貸款,而是由主管領導向下指派,經辦人員按領導指示進行辦理。

3.缺乏有效的監(jiān)督評價與糾正機制。內部控制必須受到監(jiān)督,通過連續(xù)的監(jiān)督、評價來實現(xiàn)內控機制運行的有效性。然而,我國的內部審計權限受到制約,沒有獨立性和權威性,審計中發(fā)現(xiàn)的問題及提出的改進建議得不到有效解決和執(zhí)行。

三、資產評估在信用風險防范中的作用

(一)資產評估在抵押貸款中的風險防范作用

在我國,商業(yè)銀行在辦理抵押貸款時,一般確定的最高抵押率為抵押物評估值的70%,其余的30%是金融機構對借款人到期不履行債務、實現(xiàn)抵押權所預計的風險含量。抵押率是抵押物現(xiàn)值扣除其在抵押期內的自然性損耗、經濟性貶值以及處置費用后與其現(xiàn)值的比率。按抵押率計算,抵押物的價值不足以承擔貸款擔保的,應另行提供其他擔保。

商業(yè)銀行為了防范抵押風險,首先對抵押物的評估價格確定一個抵押率或折扣率;其次在評估值中扣除了所預計的(包括違約賠償、抵押物預期貶值、處置費用等在內的)全部風險值;最后將抵押物當期的正常價格調整成了抵押價格。由此可見,抵押貸款的風險主要來自評估值及抵押率。

(二)資產評估在不良資產處置中的風險防范作用

在現(xiàn)實當中,應定期對抵押物及企業(yè)資產狀況進行跟蹤調查是防范存量風險的主要措施。定期對抵押物及企業(yè)資產狀況進行跟蹤調查需要資產評估的介入,資產評估依據(jù)其專業(yè)信息及技術為抵押物及不良資產狀況進行定量分析,為防范存量風險提供了價值參考。

在我國,對抵債資產的收取時,需以法院終審裁決書及有資質的資產評估機構出具的評估報告書為依據(jù)。為防止不良資產風險繼續(xù)惡化,應及時通過各種途徑并借助資產評估對其進行處置,在無法對其處置的情況下,應定期對其進行估值,提取風險保證金,防止銀行整體風險的惡化。資產評估對防范、控制信貸風險具有積極的作用,資產評估是一個新興的事物,發(fā)展還不成熟,隨著資產評估的不斷完善和發(fā)展,其在信貸風險防范的作用將逐漸地突出出來。

參考文獻

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第二條  凡在本市鼓樓、臺江、倉山、郊區(qū)及馬尾經濟技術開發(fā)區(qū)擁有國有土地使用權的單位和個人，有下列情形之一的，應當進行地價評估：

（一） 土地使用權買賣、交換、贈與；

（二） 土地使用權抵押；

（三） 土地使用權作價入股；

（四） 企業(yè)兼并、分立、清算、聯(lián)營、聯(lián)建、股份經營等涉及土地使用權轉移的；

（五） 依照國家有關規(guī)定需要進行地價評估的其它情形。當事人認為需要進行地價評估的，也可按本辦法申請地價評估。

第三條  市地價評估委員會負責本市地價評估管理的協(xié)調、決策、監(jiān)督工作，主要職責是：

（一） 制定地價評估管理政策并監(jiān)督執(zhí)行；

（二） 審定各類用地的基準地價；

（三） 協(xié)調地價評估中相關部門的關系；

（四） 指導各縣（市）地價評估工作。

第四條  市土地管理局負責本市地價評估管理的具體工作，審定批準地價評估機構及人員資格，核準地價評估報告書。

第五條  市地價評估事務所是本市地價評估的專業(yè)機構，負責本市地價評估的業(yè)務工作。

第六條  地價評估主要采用以下幾種辦法：

（一） 剩余法；

（二） 市場比較法；

（三） 收益還原法。

以上方法可根據(jù)評估的目的分別采用或綜合應用。

第七條  用剩余法進行地價評估的，應以房地產綜合價格減去地上房屋或建筑物重置成本及利稅后確定地價。

第八條  用市場比較法進行地價評估的，應根據(jù)市場上同一類似的地產交易價格確定地價。

第九條  用收益還原法進行地價評估的，應根據(jù)被評估地產的預期獲利能力和土地增值情況，測算出地產的現(xiàn)值，以此確定地價。

第十條  市土地管理局會同市物價委員會、財政局根據(jù)地產市場變化情況，每隔一定時期（每年至少一次）測定各類用地的基準地價，報市地價評估委員會批準公布，作為本市地產交易的指導價。

第十一條  按本辦法需要進行地價評估的單位或個人，應向市地價評估事務所提交書面申請，并附土地權屬證明等有關材料。福州市地價評估事務所受理后，應根據(jù)基準地價，及時進行地塊價格的評估，報市土地管理局核準，在三十天內向申請人提交《地價評估報告書》。

第十二條  經市土地管理局核準的《地價評估報告書》，是國有資產評估、銀行貸款及有關土地稅費收取等的法定依據(jù)。

第十三條  不具備地價評估資格的單位進行地價評估。其評估結果無效。

第十四條  對按照本辦法規(guī)定應當進行地價評估而未申請評估的單位和個人，由市土地管理局責令其限期進行地價評估，并可處以評估費用一到三倍的罰款。

第十五條  地價評估機構的評估報告失實的，市土地管理局應責其重新評估或另行指定其他評估機構評估，評估費用由原評估機構或責任人員承擔；情節(jié)嚴重的，可以暫停其評估業(yè)務，直到撤銷評估資格。

地價評估人員玩忽職守、徇私舞弊的，由其主管部門追究行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第十六條  各縣（市）的基準地價由各縣（市）制定，報福州市地價評估委員會批準后公布執(zhí)行。

第十七條  集體土地中非農業(yè)建設用地的土地使用權合資、入股的價格評估參照本辦法，但征地補償費仍按國家《土地管理法》規(guī)定的標準補償。