導語：如何才能寫好一篇房地產金融論文，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

房地產市場的發(fā)展發(fā)展壯大離不開房地產金融的大力支持，近年來我國房地產的金融支持力度有所下降。我們可以從房地產開發(fā)的資金來源的形式和結構為參考。目前，我國房地產開發(fā)資金來源主要分為：國家預算內資金、國內貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。1998年以來，國家預算內資金、債券和利用外資絕對值及占比均很低，且呈不斷回落態(tài)勢；房地產開發(fā)資金中約有60%左右來自于銀行貸款，房地產開發(fā)企業(yè)對銀行信貸資金依賴程度很大。就商業(yè)性金融支持體系而言，自98年，我國房地產開發(fā)貸款余額一直保持著兩位數的增長率，年均增長率為20.09%，高于同期全部金融機構貸款余額年均增長率（12.71%）7.38個百分點。2004年，房地產開發(fā)貸款和住房消費信貸增長率均呈下降態(tài)勢，與2003年相比，2004年房地產開發(fā)貸款增長率下降了32個百分點，住房消費信貸增長率下降了7.29個百分點。我國政策性住房信貸主要指對個人的住房公積金貸款。截至2004年底，全國建立住房公積金職工人數為158萬人，僅占在崗職工總數的8.2%；累計向433萬人發(fā)放了住房公積金貸款，僅占建立住房公積金職工總數的7%，比例明顯過??；全國住房公積金繳存總額中用于個人住房貸款和購買國債的資金僅為56.1%，沉淀資金閑置的比例為42.6%。積金大量處于閑置狀態(tài)，對中低收入家庭購房的支持力度有待進一步提高。

二、我國房地產金融存在的問題

1.風險過于集中于商業(yè)銀行體系。由于我國金融市場發(fā)展還處于初級階段，間接金融在整個金融市場中還占絕對地位，而資本市場等直接金融發(fā)展卻相對落后，同時國有商業(yè)銀行本身改革還不到位，導致了我國房地產融資主要依靠商業(yè)銀行。通過住房消費貸款、房地產開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動性貸款和土地儲備貸款等各種形式的信貸資金集中，商業(yè)銀行實際上直接或間接在承受了房地產市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風險和信用風險，資本市場發(fā)展的相對落后，很難為房地產企業(yè)提供其他渠道，而且也不能將商業(yè)銀行房地產信貸資產風險社會化，化解商業(yè)銀行房地產信貸風險。

2.人住房信貸的發(fā)展可能存在違約風險。自我國實施住房市場化以來，我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務得到了長足的發(fā)展。目前，我國商業(yè)銀行個人住房貸款不良資產率不到0.5%，住房公積金個人住房貸款的不良資產率僅為0.24%，這對改善銀行資產質量起到了十分重要的作用，但商業(yè)銀行普遍把個人購房貸款看成優(yōu)良資產而大力發(fā)展，銀行應該重視個人住房尚未暴露出的風險。因此，在我國尚未建立起個人誠信系統，商業(yè)銀行也難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分的分析的條件下，大力發(fā)展個人住房抵押貸款勢必給銀行造成不良資產。

3.房地產金融在創(chuàng)新中存在部分問題。我國相關部門經過20多年的探索，建立了以銀行信貸為主的房地產金融市場體系，為中國房地產業(yè)的快速成長提供了重要支持。但隨著房地產市場的發(fā)展，現有房地產融資方式也逐漸暴露了一些問題。房地產融資過分依賴銀行不利于金融業(yè)及房地產業(yè)的穩(wěn)定，單一的銀行信貸融資方式難以適應中國房地產行業(yè)快速發(fā)展的趨勢，我國房地產金融產品種類單一，無法滿足市場投資者的需要?？偟膩砜矗鹑跈C構的產品創(chuàng)新存在一定制約，面臨較大風險。

4.商業(yè)銀行和其他金融機構存在經營行為本身不理性、不科學、不規(guī)范等問題。自1998年以來，一方面我國連續(xù)8年降息；另一方面，隨著個人住房市場化以后，國家鼓勵國有商業(yè)銀行加大個人住房按揭貸款的支持力度，同時由于商業(yè)銀行普遍把房地產信貸作為一種“優(yōu)良資產”因此在經營業(yè)務上容易產生急功近利的傾向。

三、對于目前所存在問題的解決方式

1.大力發(fā)展多層次、全方位的房地產金融市場體系。住房金融市場不僅要有間接融資的信貸市場，也應有直接融資的資本市場；不僅要有直接提供融資服務的一級市場，也要有分擔一級市場風險的二級市場，來解決住房貸款資金期限錯配和流動性問題。鼓勵扶持包括房產評估、房產中介、保險、擔保、貸款服務等金融市場支持服務體系。加快市場交易制度建設，促進市場交易環(huán)境不斷優(yōu)化。

2.大力推進房地產金融產品創(chuàng)新，為房地產開發(fā)、收購、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供有效的金融服務。要細分市場，開發(fā)服務于不同目的和人群的產品，如低收入家庭、剛工作的青年等人群的住房金融產品等。推動房地產金融產品多元化，形成包括房地產信托、投資基金、企業(yè)債券和資產證券化等在內的房地產金融產品。

3.大力發(fā)展房地產投資基金。房地產投資基金作為一種專業(yè)從事房地產投資的基金，在國外已經得到迅速的發(fā)展，然而在我國的發(fā)展還處于初級階段。一方面，盡快制定和實施《產業(yè)基金法》是國內和國際產業(yè)基金可以在,房地產投資中有法可依，健康、持續(xù)地運行下去。另一方面，建立健全房地產投資基金推出機制和風險規(guī)避機制，降低其所承受的風險程度，鼓勵房地產投資基金迅速發(fā)展起來。

4.加快房地產金融產品證券化速度。通過貸款證券化增加了信貸資產的流動性，同時有利于銀行進一步擴大信貸規(guī)模，從而形成良性擴張，還可以改善銀行資產負債結構，降低資本金要求。優(yōu)先發(fā)展住房抵押貸款證券化的另一個原因是，近幾年隨著房地產信貸規(guī)模的迅速增長，住房抵押貸款，尤其是近年來個人購房按揭的逐年增加，這部分資產屬于各銀行的優(yōu)質資產的組成部分。通過證券化可以將房地產金融的信用市場化，加速了間接金融向直接金融的轉化，使得房地產金融的資金來源更加多元化和社會化，從而不僅擴大房地產開發(fā)資金的來源，而且分散了投資資金的風險，促進房地產金融市場健康地發(fā)展。

5.加強政策性房地產金融服務，幫助解決中低收入家庭住房問題。中低收入住房保障是社會保障制度的重要內容之一，在許多國家，政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角色，譬如新加坡的住房公積金制度、美國的“居者有其屋計劃”都是比較成功的例子。需要借鑒上述國家經驗，為中低收入家庭購房提供貸款貼息或信用擔保。同時，完善住房公積金制度。

6.加強對境外機構和個人進入境內房地產市場的管理。加大對境外機構和個人進入境內房地產市場的監(jiān)控力度，進一步加強對跨境外匯資金流動的管理，完善境內外資開發(fā)、購房的統計、登記制度。加大對房地產項下違法違禁流出入的查處力度，抑制投機行為。

參考文獻：

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[4]姚長輝.中國住房抵押貸款證券創(chuàng)新研究[M].北京：北京大學出版社，2001.

篇2

關鍵詞：金融市場，住宅融資，預測

近年來中國房地產金融得到了較快的發(fā)展，隨著宏觀經濟向好和住宅分配體制改革的深入，未來15年里中國房地產金融將會延續(xù)當前迅速發(fā)展的態(tài)勢。

一、三大因素支撐中國房地產金融迅速發(fā)展

1、持續(xù)穩(wěn)定的住宅投資形成房地產金融增長的堅實基礎

我們選取了東歐、中歐、西歐、北歐、南歐和北美的主要國家，觀察1970年、1980年、1990年和1995年住宅投資和固定資本形成資金的比率。絕大多數國家固定資本形成中住宅比率都在20%—30%之間。

反觀中國住宅投資占固定資產投資比率基本維持在15—19%之間，距離歐美主要國家20—30%的比率上有很大的差距，而且住宅投資達到歐美國家水平后，在較長時間內其在GDP中的份額仍會保持穩(wěn)定。持續(xù)穩(wěn)定的住宅投資需求形成房地產金融發(fā)展的穩(wěn)固基礎，并將催生巨大的房地產金融增長空間。

2、房地產信貸增長空間大，持續(xù)時間長

伴隨著各國住房產業(yè)發(fā)展和住房問題的解決，各國房地產信貸規(guī)模迅速擴大，年均增長速度都在10%以上，部分國家和地區(qū)甚至達到20%以上，而且增長時期較長，一般都在20年以上。美國住宅信貸50年增長100倍，年均增長9.86%；日本房地產信貸25年內增長10倍，年均增長10.3%；澳大利亞住宅信貸20年增長18倍，年均增長16.4%；英國個人住房信貸25年內增長47倍，年均增長22.5%；香港住宅貸款10年內增長4.3倍，年均增長18%，新加坡房地產信貸15年內增長6.7倍，年均增長23.6%。

按照國際經驗，即使在解決了居民基本住房問題之后，房地產金融仍會得到持續(xù)發(fā)展。如新加坡解決了基本住房問題后，房地產金融仍然繼續(xù)發(fā)展，90年代房地產信貸數量甚至超過80年代。

近年來中國房地產信貸增長較快，但很不穩(wěn)定。其中個人信貸2004年同比增長達到36%，房地產企業(yè)開發(fā)信貸2004年同比增長維持在17%，增長最快的2003年達到49%；房地產(企業(yè)+個人)信貸的同比增長2004年為29%，增長最快的2000年達到61%。

3、房地產證券金融的發(fā)展?jié)摿V闊，結構豐富

金融深化最重要的特征之一就是傳統信貸融資逐漸減弱，證券融資比率逐漸提高。發(fā)達國家的銀行信貸資產／證券資產的比率都有逐漸下降的趨勢。一般認為，證券／信貸越高，金融的發(fā)達程度越高。目前證券信貸比為美國3.5：1，德國為1：1.4，日本1：1.2，韓國1：0.91。

近20年來，中國金融深化度進一步提高，表現在有價證券和銀行信貸比值的持續(xù)上升。截至2002年，該比值達到1：2.75。與發(fā)達國家相比，證券融資仍有較大的發(fā)展?jié)摿ΑＶ袊慕鹑隗w系更接近于日本和德國的主銀行制度，較長時間內證券發(fā)展還難以達到美國的水平，但可能更接近于德國和日本的水平。

從發(fā)達國家經驗看，房地產信貸的證券化率越來越高，增長速度也越來越快。1970年，GinnieMae首創(chuàng)MBS，揭開了資產證券化作為新的融資手段的序幕。1991年MBS市場規(guī)模超過公司債券市場。1999年，MBS市場(余額33342億美元)為又超過了國債市場(余額為32810億美元)，成為名副其實的第一大市場。2001年年底，MBS余額為41255億占總債務余額的22%，而作為第二大市場的國債市場只有16%。2001年美國MBS發(fā)行量達到了16.683億，是公司債的兩倍。

近年來，歐洲的證券化發(fā)展呈現高速增長的局面。1986、1987兩年發(fā)行的資產支撐證券總量僅為17億美元，到了1994年，當年的發(fā)行量就達到了120億美元；1996年達到300億，1997年454億，1998年466億，2000年則為924億，而在2001年MBS的發(fā)行量369億歐元，比上年全年發(fā)行量增長了18%。

日本的證券化在96年以后得以迅速發(fā)展。98年(125億美元)、99年(232億美元)的增長率都達到了100%，2000年達到了30%；2001年的發(fā)行量達到3.2萬億日圓。目前，商業(yè)銀行和住房金融公庫，都開始逐步利用證券化獲得資金來源。如2000年3月末，日本的三菱銀行的MBS余額有6800億日圓；日本住房金融公庫2000年有500億日元來自于貸款證券化，2001年計劃證券化規(guī)模為2000億日元，占計劃發(fā)行債券的36%。

澳大利亞房地產信貸證券化率從1984年不足1%增加到2004年的23%。住宅通過證券融通資金的金額也越來越大，從1984年的300萬增加到2004年的1260億澳元。

房地產證券化金融提供了更多的融資工具和融資渠道，豐富了房地產金融的品種和結構。房地產資產證券的發(fā)行和流通，使房地產金融業(yè)務從存貸款拓寬到投資、信托、租賃、抵押。保險、貼現、承兌、有價證券的發(fā)行與交易及各類中間業(yè)務等多項業(yè)務活動。

房地產資產證券的發(fā)行和交易，吸引了多元化的投融資者。美國房地產抵押貸款證券化之后，在二級市場交易、流通，方便各投融資機構的進入。大量的金融機構，如儲蓄和貸款協會。商業(yè)銀行、人壽保險公司，甚至聯邦機構和個人都可據此持有抵押貸款，為住宅建設和消費融資。

很多住宅證券工具，已形成良好的投資工具，成為機構和個人金融資產的組合的重要構成部分。例如在過去30年間，房地產信托(REITs)公司數量增長了5.35倍，市場價值增長了103.7倍。如下圖所示，REITS和股票債券一起形成投資組合，能顯著降低風險與提高收益。

中國的房地產資產證券化程度還非常低，以房地產開發(fā)資金為例，傳統外源融資渠道基本以信貸資金為主，較少使用證券融資，債券融資比重很低。整體而言，除了地產股票外，債券、抵押債權、地產信托都處于探索和萌芽階段，未來的發(fā)展?jié)摿^大。

二、房地產金融發(fā)展空間

各國房地產金融主要有兩部分組成：房地產信貸資產和房地產證券資產，我們的發(fā)展空間預測也分為兩個部分：房地產信貸資產空間和房地產證券資產空間，二者之和為房地產金融發(fā)展空間。

1、房地產信貸發(fā)展空間預測

各國住宅貸款占GDP比值差別較大，但近年來顯著提高，大多在30%以上，部分國家甚至達到50%。80年代美國的住宅債務存量／GDP為37%，德國為20%，而英國從80年代到90年代迅速增加，截止到2000年已從23%迅速上升到57%。德國未償還抵押貸款占GDP比率1997年達到50.9%，丹麥達到65%，荷蘭達到60%，瑞典達到57%。中國近年房地產信貸／GDP比率大約在13%。

盡管中國的房地產金融模式還很難判定跟哪個國家更為接近，但在以信貸融資為主的中國金融體系下，我們保守估計住宅債務存量保持在GDP30%的比率(增長空間1，為我們的推薦方案)，樂觀估計住宅債務存量保持在GDP50%的比率(增長空間2)，而GDP按年均8%速度增長。

據測算，到2020年，中國GDP預計為467693億，房地產信貸空間保守估計將達到140307億，是2004年實際房地產信貸余額23800億元的5.9倍，年均增長可達到12.6%；樂觀估計將達到233846億，為2004年的9.8倍，年均增長可達16.5%。

2、房地產證券資產發(fā)展空間預測

我國2002年整個經濟社會證券／信貸比比率為1：2.75，我們以該數字為參考，保守估計未來房地產證券資產存量；因為中國的金融體系更接近于日本和德國的主銀行制度，我們選取德國和日本目前信貸／證券比率的平均數1：1.3，作為我們樂觀估計房地產證券資產存量的參考值。

由于很難得到房地產證券資產的數據，我們按全社會信貸／證券比率估算2004年房地產證券存量資產的價值為8655億元(2004年房地產總貸款23800／2.75，實際的數字可能更低)，如果信貸／證券比率未來十五年一直保持不變，則2020年房地產證券資產51021億，是2004年的6倍左右，年均增長12.5%。隨著融資工具和融資渠道將進一步豐富，證券融資比重上升，如果2020年信貸／證券比達到日本德國的平均水平，則房地產證券資產達到179881億，將是2004年的21倍，年均增長22%。

3、我國房地產金融資產發(fā)展空間

綜合信貸資產和證券資產，我國房地產金融存量資產到2020年保守估計將達到191329億元，相當于GDP的40%；樂觀估計將達到413728億元，相當于GDP的88%。2004年我國住宅金融資產低于GDP的25%，未來房地產金融發(fā)展空間巨大：證券化金融工具將逐漸增多，在融資結構中比率迅速上升；新的融資渠道和方法將部分替代傳統的信貸融資，但占據主流地位的仍然是信貸金融。

三、結論和啟示

我國房地產金融發(fā)展空間巨大。居民的住宅消費需求和建設小康社會的目標必然導致穩(wěn)定的高住宅投資，從而構成房地產金融增長的堅實基礎，其中房地產信貸增長空間大，持續(xù)時間長；而伴隨著房地產資產的增加和金融深化的加快，我國住宅證券金融的發(fā)展?jié)摿V闊，產品日益豐富。

房地產金融的發(fā)展前景為我們的金融政策提出了新的要求。巨大的發(fā)展空間需要相應的金融政策予以制度保障，才能促使房地產金融持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展。文中的某些估算，例如今后15年保守估計房地產信貸年增長應達到12.6%，樂觀估計年均增長應達到16.5%；到2020年我國房地產金融資產保守估計相當于GDP的40%；樂觀估計相當于GDP的88%，可以為我們在審視房地產金融風險和評估房地產金融政策時提供多維的視角。

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［摘要］近幾年來，房地產持續(xù)升溫，國家出臺了一系列宏觀經濟調控政策對其進行調控，對構建和諧的房地產行業(yè)起到了非常重要的作用。文章從理論出發(fā)，結合當前政策，詳細分析了國家經濟政策對房地產行業(yè)的影響。

［關鍵詞］經濟政策房地產宏觀調控影響

近幾年，隨著房地產投資的急劇增溫和房價的持續(xù)攀升，房地產成了炙手可熱的話題。無庸置疑，房地產業(yè)在我國國民經濟中具有舉足輕重的地位。而據研究表明，我國房地產開發(fā)企業(yè)絕大部分資金來源于銀行貸款。這種對銀行完全依賴的房地產業(yè)發(fā)展模式，一方面讓房地產市場風險日益集中到商業(yè)銀行，另一方面很容易通過銀行信貸加以膨脹。當房地產泡沫越吹越大時，一國經濟面臨的系統性風險也就越來越大。在此形勢之下，有必要用宏觀經濟調控來控制房地產業(yè)的泡沫成分。

一、金融政策對房地產業(yè)影響分析

1）對房地產企業(yè)的影響

加息會增加房地產企業(yè)的融資成本，但對于不同的房地產企業(yè)來說，影響也不盡相同。負債結構不同，融資渠道不同以及資金實力不同的房地產企業(yè)受加息的影響也不同。對于那些負債率較高，融資渠道單一，經營業(yè)績較差的房地產企業(yè)，加息后企業(yè)的經營要面臨強大的壓力。

2）對消費者的影響

加息無疑會增加其還貸壓力，促使某些消費者提前還貸或部分提前還貸。據新浪財經的一項調查顯示，有七成左右的被調查者認為央行未來還將繼續(xù)加息，而央行的連續(xù)加息，利率所提高的累積幅度讓消費者的還貸成本增加了許多。

3）對房價的影響

房價在短期內受加息影響較小，但未來房價增長將趨于本文來源：文秘站 平緩。宏觀金融政策本身的性質決定了其真正凸現于經濟發(fā)展的成效上需要相當長的一段時間。加息對于購房者來說意味著購房支出的增加，這實際上是央行在削減對貸款購房者的支持力度，降低其購買力。而購買力的降低必然會減少對房地產需求，這種對需求的抑制作用將最終決定供給，從而控制過高的房價，產生積極的降溫作用，使房價回歸理性。

1、存款準備金率政策

根據經濟學原理，上調法定存款準備金率會對貨幣供應總量產生乘數效應：當提高存款準備金率時，貨幣乘數減小，商業(yè)銀行可運用的資金減少，貸款能力下降，貨幣流通量相應以一定比率減少。但是據商業(yè)銀行的數據顯示，個人住房貸款并未因房價上漲、加息等因素影響而大幅減少。另一方面，隨著房地產企業(yè)的資金渠道目益多樣化，對銀行貸款需求的占比逐步減少，因此通過提高法定準備金率從而使銀行減少貸款來間接調控房地產市場可能收效甚微。

1） 積極影響

上調存款準備金率是直接作用于商業(yè)銀行的政策措施，對減少商業(yè)銀行的流動性具有立竿見影的政策效果。從這個角度來看，提高存款準備金率 0.5％能夠誘發(fā)商業(yè)銀行加大前期房地產調控政策的執(zhí)行力度，控制房地產開發(fā)和消費貸款的增長速度，進而加速和鎖定近兩個月來各種調控政策的政策效率。

2）消極影響

調整存款準備金率在理論上可以遏制投資過快，但同時也將帶來一定的風險。張家鵬指出，就目前國際市場形勢來分析，中國和印度的房地產市場屬于快速的上升趨勢，投資回報率較高，如果央行單方面的減少對房地產企業(yè)的貸款，就可能給國際上的一些投資家?guī)頇C會，這樣歐美大量游資將會大量涌入中國，對樓市起到推波助瀾的作用。 2、匯率調整

我國人民幣匯率的變動將會影響國內金融市場上的資金流動．投資者的投資動機也會隨著匯率的變動發(fā)生改變。而我國房地產業(yè)是一個資金密集型的產業(yè),因此人民幣匯率的變動將會我國地產業(yè)的發(fā)展產生多方面的影響。

1）對房地產業(yè)發(fā)展資金的影響

匯率預期的變動將對一國的資本化率產生重要影響。資本在國際問流動的原因是追逐利益和規(guī)避風險，因而匯率的變動會影響資本的流動，特別是短期資本的流動。

2）對房價的影響

供需和投機是影響房價的兩個主要因素，而匯率的變動直接影響的是供需及投機行為這兩個方面。目前由于人民幣存在較強的升值預期．這使得大量的海外熱錢通過各種渠道進入國內并將其快速轉化為人民幣資產．等待人民幣的升值預期的實現，達到獲利得目的。

3）對房地產自身價值的影響

在當前．我國房地產業(yè)尤其是大規(guī)模開發(fā)的高端房產，其銷售市場不僅僅是局限于國內還面向國際。因而當人民幣匯率發(fā)生變化時，對那些高端房產的自身價值就會產生很大的影響，它們的自身價值會因為受到人民幣匯率的浮動而發(fā)生變化，從對擁有者會而產生額外的盈利。

3、稅收政策

清算土地增值稅給開發(fā)商帶來的最大變數是因為拿地時間不同，成本不同，導致的稅款額度不同。拿地時間較早的項目因差額巨大將支付巨額增值稅成本，且拿地越早和捂地時間越長稅費越高。一旦清算土地增值稅開始執(zhí)行，一些以長期囤積土地為獲利方式的地產企業(yè)因為持有土地時間較長，差價較大，可能遭遇較大的稅負壓力。

4、調整住房貸款政策

這屬于選擇性貨幣政策工具中的不動產信用控制工具。常見的控制方法有：規(guī)定金融機構房地產貸款的最高限額、最長期以及首期付款和分期還款的最低金額。

二、房地產企業(yè)應對對策

1、轉換市場機制，開拓資金資源渠道

資金是房地產開發(fā)的首要因素，迫切需要通過多渠道的融資活動來滿足房地產企業(yè)對資金的需求，房地產開發(fā)企業(yè)可以利用加入世貿組織和金融市場多元化的機會尋求銀行以外的融資渠道。上市是理想的融資渠道，通過資本市場融資或再融資，可緩解房地產項目資金需要壓力。

2、走聯合開發(fā)，合作經營，集中和規(guī)?；缆?/p>

房地產業(yè)作為一個高投入，高風險的行業(yè)，特別需要房地產開發(fā)企業(yè)進行規(guī)?；⒓瘓F化經營，以提高其抗風險的能力。

3、改善經營管理，消除短視觀念，提高核心競爭力

房地產企業(yè)需要完善內部機制，規(guī)范企業(yè)的經營管理。從長遠放眼，做好項 目的長期規(guī)劃，提高企業(yè)開發(fā)效率，提高創(chuàng)新能力，把觀念由做“項目”、做“產品”轉到做“企業(yè)”上來。

參考文獻：

［1］朱崇實. 金融法教程［m］. 北京：法律出版社,

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關鍵詞：房地產金融；風險；風險防范

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）03-0-01

自2008年美國金融危機以來，國內房地產市場受到來自國內尤其國際動蕩局勢的影響，出現融資困難、資金鏈中斷及資金回收困難等一系列問題，嚴重影響了房地產市場的健康發(fā)展。借此分析國內房地產面臨的金融風險，以期合理規(guī)避房地產金融風險，成為國內外關注的熱點話題。

一、國內房地產金融風險原因

(一)房地產金融體制尚不完善。相對比于發(fā)達國家完備的金融市場體系，我國房地產金融體制尚不完善。目前，我國為單一的銀行為房地產商提供貸款和信托機構向房地產業(yè)提供信托資金，銀行的利率調整及貸款機制和國家的政策風險都會影響房產業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

(二)房地產金融市場資金融通效率低下。通過銀行籌集的資金，大多數房地產商將其存放于銀行，銀行又無法及時將大量資金提供給中小企業(yè)及民營企業(yè)，造成一定時間內資金浪費及閑置，成為最終房地產金融市場的風險承擔者。國內尚未建立一套完備的投資融資的金融體系，因而存在一定的資金融通效率低下的問題。

(三)房地產金融信息不對稱。房地產金融市場具有資金需求多、周期長等特點，使得房地產面臨的風險加大。當房地產市場繁榮時，將有大量房地產商加入其中，不惜高額利率貸款進行投資，一旦市場出現動蕩或不穩(wěn)定情緒上升時，尤其房地產商資金鏈中途中斷時，房地產商將無力按時還款，銀行業(yè)與房地產商中間的不透明即信息傳遞失效，將極易造成房地產金融風險。

(四)政府宏觀管理失效。房地產業(yè)作為影響居民生活及市場穩(wěn)定的重要行業(yè)，其穩(wěn)定性發(fā)展關系到國民經濟的持續(xù)增長。政府作為宏觀調控的實施及管理者，肩負著審查房地產商資質及規(guī)范金融行業(yè)合理貸款的重要任務，我國政府尤其地方政府大力引資，放松監(jiān)管，造成一些資信不佳的地產商進入投資，尤其當地銀行貸款管理失控，將容易引發(fā)房地產金融風險。

二、國內房地產金融風險判斷

根據國內房地產金融市場的特點及原因分析，國內主要面臨以下幾類房地產金融風險：

(一)市場風險。市場風險是由于房地產市場的不確定風險給房地產開發(fā)商、消費者進而給提供房地產金融服務的商業(yè)銀行帶來損失的可能性。由于房地產具有非常強烈的投機性質，一旦整個市場出現難以承受的泡沫，將導致房價大跌，引起房地產企業(yè)出現經營困難甚至破產倒閉，進而導致銀行大量壞賬產生。

(二)利率風險。利率風險指銀行與房地產商在利率出現不利波動時所面對的風險。這種風險不僅會直接影響影響其資產負債表，更會影響其獲利水平。一旦貸款利率上升房產商面臨還款壓力加大，銀行業(yè)將承受更大的資金回收壓力。

(三)信用風險。信用風險是由于借款人履約能力的下降，無力償還或不愿意償還，導致銀行業(yè)壞賬的出現。主要由于貸款前對借款人資信審查不足或失誤造成的，也可能是貸款發(fā)放后企業(yè)經營狀況變化造成的。

(四)操作風險。操作風險主要是因為業(yè)務流程不健全而引起的銀行工作人員在工作上的偏差，導致的損失。房地產金融的操作風險包括房地產貸款業(yè)務操作流程不健全、業(yè)務操作失誤、房地產資金轉賬結算中的風險等。

三、國內房地產金融風險防范體系構架

(一)營造良好的國內房地產金融市場宏觀體系

1.國家要加強房地產金融管理，營造良好的金融市場環(huán)境。一方面，政府要嚴格監(jiān)管土地交易，規(guī)范土地交易秩序，實行土地供給有償，建立統一規(guī)范的土地競爭機制。另一方面，制定相關法律法規(guī)，嚴格規(guī)范房地產市場，對企業(yè)違反行業(yè)規(guī)章制度加大懲罰力度，營造良好的金融市場環(huán)境。最后，政府要規(guī)范房地產金融秩序，加大對銀行業(yè)的監(jiān)管力度，制定正確的監(jiān)管方針和策略，將房地產市場狀況以及信息，進行定期的公開和披露。

2.推動資本市場發(fā)展，建立多元融資渠道。引導國內房地產投資商加快發(fā)展，以進行直接投資，降低貸款風險，此外，夸大房地產商的融資渠道，發(fā)展房地產信托行業(yè)、房地產抵押貸款證券化，從而提高資金利用效率，促進房地產金融市場穩(wěn)定健康發(fā)展。

3.努力建立房地產金融市場風險轉移制度。一方面，大力開發(fā)新的融資工具，推動房地產金融市場創(chuàng)新轉移風險，建立保險機構，降低融資風險，另一方面，建立風險控制機制，對房地產金融機構進行創(chuàng)新，提高其市場適應能力，通過金融機構間合作分工，有效降低風險，推動金融市場健康發(fā)展。

(二)構建良好的國內房地產金融市場微觀體系

1.加強貸款額度及風險控制，提高風險控制能力。一方面，銀行作為企業(yè)法人，要加強內部建設，推動自身體制改革，嚴格按照內部規(guī)章制度進行放貸，營造良好的內部環(huán)境。另一方面，建立完善的貸款風險評估機制，對風險指數進行控制，有效降低風險，通過對企業(yè)評估，做到合理放貸，按時回收。此外，加強對內部員工培訓，有利于對其良好的約束，使其嚴格遵守銀行內部規(guī)定，降低房地產金融的風險。

2.建立良好的信息溝通系統，將強行業(yè)內監(jiān)管。不僅銀行內部，銀行間要建立一套便捷的信息溝通系統，通過及時傳遞信息，為其內部控制提供信息支持，以便及時發(fā)現問題解決問題。在良好溝通基礎上，通過對相關數據進行分析，完善內部風險控制系統，為決策提供有力支持，從而有利于整個行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

3.建立房地產金融績效評估機制。通過建立有效的績效評估機制，可以有效地防范房地產金融風險。通過評估機制的建立，可以使銀行加強自我監(jiān)控，及時查清不良資產，并嚴格控制風險。還可以引進外部評估機構，對內部地產貸款進行公證評價，幫助建立穩(wěn)定的房地產金融機制。

4.開發(fā)新的放貸品種，開拓市場業(yè)務的同時，有效降低風險。由于目前我國銀行貸款品種單一，為此商業(yè)銀行應提高服務意識，不斷推出新品種，吸引消費者投資，進而推動房地產金融風險管理的多樣化發(fā)展。

參考文獻：

[1]邢學良.房地產金融風險及防范[D].東北財經大學碩士論文,2004,12.

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1．資產證券化融資的基本概念

國內外專家學者對于資產證券化融資的定義都是基于兩點：一是證券化資產必須能夠從原始持有人的總資產池中剝離出來，通過一些運作安排實現證券化資產的風險和收益的獨立性：二是證券化資產必須能夠產生未來可預測的收益。本文認為資產證券化融資是指具有某種未來可預見的資產或者資產組合匯集起來．通過結構性重組實現與原權益人的風險隔離，再輔以獨特的信用增級和信用評級，發(fā)行基于資產價值和未來收益的資產支持證券進行融資從信用關系的角度分析，資產證券化通常包括一級證券化融資和二級證券化融資；本文所指房地產行業(yè)的資產證券化融資屬于“二級證券化”的范疇。

2．資產證券化融資的運作模式

資產證券化融資的運作模式核心在于證券化資產的真實轉移、風險隔離和信用增級的操作；這個證券化的過程需要一個嚴謹而有效的交易結構來保證融資的成功，其交易結構主要包括了以下幾個運行主體：融資發(fā)起機構、特殊目的載體、資產管理機構、資產托管機構、信用評級機構、信用增級機構、證券承銷機構等。

3．資產證券化融資的核心內容

一個完整的資產證券化融資運作過程，其核心內容主要包括：風險隔離、信用評級、信用增級三個部分。風險隔離是資產證券化融資成功運作的關鍵，它是通過證券化的“真實轉移”來實現的。信用級別是專業(yè)信用評級機構通過一整套簡單的符號。信用增級是指在資產證券化融資中被用來保護投資者利益的技術。

4．資產證券化的價值分析

(1)從融資者的角度，其價值實現主要體現在以下幾個方面：增強資產流動性，降低融資成本；分離信用風險，拓寬融資渠道；改善負債結構，提高資本效率：增加企業(yè)收入，提高管理水平。

f2)從投資者的角度．是價值實現主要體現在以下方面：獲得較高的投資收益以及較大的流動性：具有較低的投資風險：突破投資限制，拓寬投資渠道。

二、房地產資產證券化在我國發(fā)展的可行性分析

我國改革開放2O多年來．房地產的迅速崛起與證券市場的快速發(fā)展與繁榮，使得房地產資產證券化成為可能。

（一)實施房地產證券化的宏觀環(huán)境日趨成熟

1．宏觀經濟需要房地產有效投資和有效需求進行拉動。房地產作為國民經濟新的積極增長點，發(fā)展資產證券化的融資模式有利于促進房地產市場和房地產業(yè)的發(fā)展：我們在上海、深圳、北京等發(fā)達城市進行資產證券化領域的初步嘗試，并取得了一定成效。

2．土地產權和房地產權改革為房地產資產證券化提供了前提條件。產權明晰是房地產證券化的必備條件；土地使用制度改革為房地產權益的分割提供了條件，為推廣房地產資產證券化做l『積極的準備。

3．快速發(fā)展的房地產市場和金融市場是經濟基礎。從整個國家的宏觀經濟基礎看，我國的金融體制改革不斷深化，經濟運行狀況良好，發(fā)展勢頭強勁。

4．國家針對房地產金融領域的違規(guī)操作現象，自2001年以來連續(xù)出臺了一系列促進金融市場健康發(fā)展的房地產金融政策，繁榮的房地產市場和規(guī)范發(fā)展的金融市場為房地產資產證券化提供了經濟基礎。

(二)初步具備實施房地產證券化的微觀基礎

1．房地產市場存在巨大的資金缺口。只有推行房地產證券化，在金融市場上直接向社會大眾融資，才能較好的解決房地產開發(fā)資金短缺的矛盾；龐大的住房消費市場的資金來源也不可能單純依靠國家財政或者銀行存款，住房消費的直接融資勢在必行．推行房地產證券化成為一種必然

2．住房抵押貸款證券化業(yè)務基本成熟。我國隨著住房貨幣供給體制逐步取代住房福利供給體制以來，住房抵押貸款不斷上升已初步形成規(guī)模

3．龐大的房地產證券化投資需求群體

4．日趨規(guī)范的資本和證券市場。以買賣發(fā)行各種債券和股票的資本市場在我國已形成基本框架，資本市場的發(fā)展不僅為房地產證券化提供了市場規(guī)模，也因資本市場證券品種豐富而使房地產融資形式有多樣化的選擇。

(三)政府的推動作用

證券化是一種市場行為．但也離不開政府的有力支持，特別是在制度的改革和金融政策的推進方面上。綜上所述，房地產資產證券化在我國雖不具備大規(guī)模推進的條件，卻也有一些有利因素。因此，有選擇地漸進發(fā)展是非常必要的。

三、房地產資產證券化融資模式的分析

(一)國外房地產資產證券化融資平臺的基本模式

在國外，已逐漸形成了兩種房地產資產證券化的融資模式；分別是以股份制項目公司為平臺的公司型模式和以第三方信托機構為平臺的信托型模式。不同平臺開展的資產證券化融資有不同的核心運作，不同平臺也會有不同的優(yōu)勢。房地產企業(yè)設立股份制項目公司是為了使后者成為項目資產的載體并充當特殊目的機構開展資產證券化融資，是國外房地產資產證券化融資普遍采用融資平臺，適用于大型或者特大型的長期房地產項目融資。從制度功能上講，信托具有的財產隔離機制能夠很方便實現資產證券化融資要求的風險隔離，因此它在國外房地產資產證券化融資實踐中使用得很普遍。

(二)對我國實行房地產資產證券化的難點分析

1．體制的制約

我國現行的房地產投資與金融體制正在進行重大改革．專業(yè)銀行商業(yè)化、利率市場化、項目業(yè)主負責制等舉措都是改革的重大步驟，但這些目標的真正實現還要經歷一個相當長的過程。這也在一定程度上制約了我國房地產證券化進程。

2．資本市場的制約

（1)現階段．國證券市場雖然發(fā)展迅速．但仍屬于初級階段，市場容量和市場規(guī)模十分有限：

(2)目前我國證券市場很不規(guī)范，難以識別證券的優(yōu)劣；

f3)房地產證券流通市場要承受證券市場和房地產市場的雙重風險：

f4)我國現階段還沒有真正權威性的評級機構；

(5)缺乏專門的政府擔保機構和保險公司和推行房地產證券化所需的專門人才：

3．房地產法律及其監(jiān)督的滯后性

我國現行《證券化》的相關條款中，缺乏對資產證券化在房地產融資業(yè)務應用的規(guī)定，這勢必會增加住房貸款證券化的推薦難度。同時，建立風險隔離機制的相關法律有《破產法》和《信托法》，但因為在國內出現的時間還不長．實施過程中難免存在種種困難。4．信用制約

現階段．我國尚無完整意義上的個人信用制度，銀行很難對借款人的資信狀況做出準確判斷，對信貸業(yè)務的前的貸前調查和對貸款風險的評價顯的困難重重。

5．房地產金融市場一級市場欠發(fā)達

我國長期實行的福利住房制度使房地產金融市場一直沒有獲得真正的發(fā)展．尤其是國有四大銀行在金融市場的壟斷地位，決定了我國房地產金融市場以非專業(yè)性房地產金融機構的商業(yè)銀行為主體。

四、國外房地產資產證券化融資模式對我國的啟示

（一）國外房地產資產證券化的融資模式對我國房地產證券化的啟不

1．創(chuàng)造良好的房地產汪券化的制度環(huán)境

繼續(xù)深化房地產制度、金融制度和企業(yè)制度改革，規(guī)范資本市場特別是證券交易市場的運作，加快制定和健全相關法律法規(guī)，為我國房地產證券化創(chuàng)造一個良好的外部環(huán)境．實現房地產權的獨立化、法律化和人格化

2．建立房地產金融體系特剮是抵押貸款及其擔保體系，培育多元化的投資主體

建贏專門的政府擔保機構；積極開展各種信托業(yè)務；成立由國家控股或政府擔保的抵押證券公司，收購各商業(yè)銀行的抵押貸款，并以此為基礎發(fā)行抵押貸款證券。

3．創(chuàng)造適宜的房地產資產證券化需要的環(huán)境

加快商業(yè)銀行的轉制步伐；組建全國性的住房銀行；完善一級市場的風險控制機制：規(guī)范發(fā)展我國的資產評估業(yè)和資信評級業(yè)。

4．構建房地產信托投資資金

借鑒美國模式，由金融機構組織發(fā)起，具體資產管理由專業(yè)的投資顧問操作。

（二）我國房地產資產證券化融資模式的選擇

不同的房地產證券化模式，其運行方式也各不相同。尤其在制度框架不同的國家或地區(qū)。這種不同會更加明顯。在我國還是半空白的情況下運作．可以嘗試從以下幾個方面來探索房地產資產證券化的道路：

1．確定證券化資產，組成資產池。原始權益人在分析自身融資需求的基礎上，確定需要證券化的資產，然后進行清理、估算和考核，最后將這些資產分類匯集形成一個資產池。基礎的資產的選擇直接關系到以后證券化的成功與否。

2．資產轉移：這是證券化過程中非常重要的一個環(huán)節(jié)，在典型的資產證券化模式中，會通過一個專門的中介機構，也稱特殊目的機構(SPV)，通過對原始資產的“真實轉移”，實現基礎資產和原始權益人之間風險隔離和破產隔離。

3．信用增級和信用評級；為了吸引投資者，改善發(fā)行條件，必須對資產支持證券進行信用增級，以提高所發(fā)行的證券的信用級別。

4．發(fā)行證券及支付價款；專門機構將經過評級的證券交給具有承銷資格的證券商去承銷，可以采取公募或私募的方式來進行。一旦發(fā)行成功，專門機構就將從證券承銷商那里獲得的發(fā)行收人按事先約定的價格支付給原始的權益人。

5．資產的管理與證券的清償；資產池的管理必須由專業(yè)的服務商來進行，這個服務商可以外請，也可以由原始權益人來擔任，因為原始權益人已經比較熟悉基礎資產的情況，一般也具備管理基礎資產的專門技術和充足人力。至此，整個資產證券化過程告結束。

【參考文獻】

[1]鄧偉利．資產證券化：國際經驗與中國實踐[M]．上海：上海人民出版社，2003．

[2]威廉姆·布魯格曼．房地產融資與投資[M]．大連：東北財經大學出版社2000．

[3]斯蒂文·L-西瓦茲．結構金融——資產證券化原理指南[M]北京：清華大學出版社．2004．

[4]于鳳坤．資產證券化：理論與實務[M]．北京：北京大學出版社，2002．

[5]黃嵩．房地產信托融資探析[J]．中國房地產金融，2005．

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論文關鍵詞：政府，房地產，宏觀調控，政策

 

一、引言

隨著國民經濟的快速發(fā)展，房地產已成為我國經濟的支柱產業(yè)和新的經濟增長點。但與此同時，大部分城市的房地產市場也出現了過熱的現象。具體表現為：價格的不合理持續(xù)上漲；市場運作不規(guī)范；房地產有效供給不足與無效供給過剩并存；房地產的投機性日益增長等問題。這些問題不僅威脅著房地產金融秩序的有序性和安全性，也嚴重影響著我國民生問題和國家經濟的健康運行。為此，政府相繼出臺了一系列的宏觀調控措施來抑制或者糾正房地產市場發(fā)展過熱的現狀。

政府出臺的宏觀調控政策主要有：綜合性政策，如“國八條”、“國六條”等；土地政策；金融政策，如調整銀行存貸款利率、調整存款準備金率、調整公積金貸款利率等；稅收政策，如調整稅率；財政政策、保障性住房政策等等。下表為十年來我國房地產市場的主要調控政策匯總：

我國房地產市場的調控政策

 

時間段

調控政策

1998-2002年

發(fā)展是主旋律

2003-2005年2月

調控住房供給總量

2004年

調高資本金比例、經濟適用房、加息

2005年3月-2006年4月

調控住房需求總量

2006年5月-2008年8月

調控住房結構

2008年9月-2009年

緊縮性政策開始松動

篇7

論文摘要:本文闡述了房地產泡沫經濟的起因,提出了具體的擠壓措施,供大家參考。

0引言

“泡沫”一詞因17世紀30年代荷蘭的“郁金香球莖風潮”及同時期在英國爆發(fā)的“南海泡沫事件”而被正式引用。從經濟學上講,“泡沫”是指地價或股價等資產價格出現基礎條件無法解釋的持續(xù)上漲或下跌,最后在短時間內價格急劇波動的現象。查爾斯·P·金德爾伯格將“泡沫”定義為:一種資產或一系列資產價格在一個連續(xù)過程中的急劇上漲,初始的價格上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期,從而吸引新的買者——這些人一般是以買賣資產牟利的投機者,而對資產的使用及其盈利能力并不感興趣,隨著價格的上漲,繼而出現預期的逆轉和價格的暴跌,由此通常導致金融危機。房地產泡沫經濟指的是由房地產價格在投機行為作用下出現的嚴重脫離市場基礎條件、脫離實際使用者支撐而持續(xù)上揚所形成的經濟狀態(tài)。本文對我國房地產泡沫產生的起因進行了深入分析,并提出了擠壓泡沫的措施。

1房地產泡沫的起因

造成房地產泡沫的主要原因是,在經濟發(fā)展的過程中,隨著社會總需求的增長,供給彈性越小的要素價格將增長得越快。在所有生產要素中,土地的供給彈性最小,在大城市中,人口密度高,土地稀缺。作為稀缺資源,房地產的價格必然會比較高。人們估計到房地產價格要上升,為了賺取土地價格上漲的資本所得,紛紛將大量資金投入房地產,加速了房地產價格的上升。當大家看到房地產價格只漲不跌,就大膽地以購買到的房地產為抵押向銀行借款來進行房地產投資。因為房地產是不動產,容易查封、保管和變賣,而價格只漲不跌,銀行以為房地產抵押貸款萬無一失,所以很容易發(fā)放過量的房地產貸款。但不幸的是,當經濟發(fā)展的速度因各種原因放慢的時候。價格跌得最快的也必將是供給彈性最小的土地和房地產業(yè)。而房地產投資者看到房地產價格下降,為了保護投資利益,競相拋售,使房地產價格直線下降,泡沫隨之破裂。原來被認為萬無一失的房地產抵押貸款也就成了呆賬、壞賬。

房地產確有經濟泡沫,存在著發(fā)展成為泡沫經濟的可能性,但絕不能說房地產業(yè)就等同于泡沫經濟。房地產業(yè)與泡沫經濟的關系可以從以下幾個方面來分析:

1.1房地產業(yè)本質上是實體經濟和實業(yè)部門,其本身決不是泡沫經濟。首先從房地產的屬性來看,房地產是不動產,房地產商品兼有生活資料和生產資料雙重屬性,是以實物形態(tài)存在的實體產品,同金融證券(包括股票、債券)僅僅是收益權利證書相比是有本質上的區(qū)別的。其次,房地產業(yè)部門是實業(yè)部門,它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的。再次,房地產業(yè)在整個國民經濟體系中屬于先導性、基礎性產業(yè),處于主導產業(yè)地位,起到十分重要的作用。其產業(yè)關聯度強、帶動系數大的特點,使得房地產業(yè)成為促進國民經濟增長的支柱產業(yè)。

1.2房地產過熱不等同于房地產泡沫。房地產過熱主要指房地產投資量過大,開發(fā)量過多,超過了國民經濟發(fā)展水平和社會有效需求。房地產過熱可能會帶來供過于求、房屋積壓、土地閑置和資金沉淀,但并不一定會帶來價格飆升從而導致房地產泡沫。房地產泡沫在形態(tài)上表現為房地產價格的大起大落。房地產泡沫既是一種價格現象,又是一種貨幣現象。在房地產泡沫產生階段,房地產資金貨幣供應量不斷增加,各種資金包括個人投資、企業(yè)資金、銀行貸款、國外游資紛紛介入,在短期內迅速使房地產價格升高。只有那些有大量投機資金介入,過度炒高的房地產市場,其房地產過熱才會引發(fā)房地產泡沫。

1.3同時也應該看到,房地產業(yè)確實含有某些經濟泡沫成分,如果任其膨脹,也存在著發(fā)展成為泡沫經濟的危險陛,主要表現在:一是土地價格泡沫。土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用,及其土地市場投機炒作,會出現虛漲。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲,就會發(fā)展成泡沫經濟。二是房地產商品價格泡沫。一方面,房價是與地價相聯系的,房價泡沫與地價泡沫密切相關;另一方面,開發(fā)商對利潤的期望值過高,人為抬高房價,也會形成經濟泡沫。

1.4房屋空置泡沫。在房地產市場供求關系中,商品房供給超過市場需求,形成大量空置,構成經濟泡沫。如前所述,商品房空置率在10%-15%之間時,這種經濟泡沫是正常的。如果空置率超過警戒線,引起嚴重的供給過剩,形成泡沫經濟,導致房價猛跌,經濟混亂,社會動蕩。四是房地產投資泡沫。一般而言,房地產投資增長率應與房地產消費增長率相適應,力求平衡供求關系。在發(fā)展中國家的經濟起飛階段,房地產投資增長率略大于消費增長率,形成供略大于求的市場局面,對促進房地產業(yè)的發(fā)展和刺激經濟增長是有利的。只有當房地產投資過度膨脹,商品房嚴重滯銷,造成還貸困難,連帶引起金融危機時,才形成泡沫經濟破滅。

2如何擠壓房地產泡沫

房地產經濟泡沫的存在有利有弊,關鍵在于控制在適度的范圍內,避免出現泡沫經濟,導致大起大落的波動和震蕩。適度的經濟泡沫,例如土地價格微幅上揚、房價穩(wěn)中有升、房地產開發(fā)投資高于社會固定資產投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等,對活躍經濟,促進競爭,推動房地產發(fā)展和國民經濟增長是有利的。同整個國民經濟一樣,沒有一點泡沫房地產業(yè)是不能繁榮的。而如果泡沫過多,過于膨脹,造成虛假繁榮則是不利的。關鍵在于要控制這些經濟泡沫過度膨脹,不致形成為泡沫經濟,帶來嚴重危害。具體對策如下:

2.1從土地源頭入手,規(guī)范土地市場土地資源短缺不僅是困擾我國房地產業(yè)發(fā)展,也是困擾城市化乃至整個國民經濟發(fā)展的一個大問題,如何利用相對貧乏的土地資源為全體國民提供一個公正、平等、富足和安定的發(fā)展與生存環(huán)境,在一定意義上講,都有賴于土地資源的優(yōu)化配置。通過立法確定城市規(guī)劃的法律地位,以防止朝令夕改、急功近利,保障土地使用結構的合理性,為城市和地區(qū)經濟長遠發(fā)展奠定基礎。

2.2建立健全房地產市場信息系統和預警機制各級政府要根據房地產市場區(qū)域性強和發(fā)展不平衡的特點,加強對當地房地產市場發(fā)展和演變規(guī)律的研究,科學設立符合當地房地產市場規(guī)律的預警預報指標體系和主要指標的量化區(qū)問,有計劃地建立符合自己城市特點的房地產市場預警預報體系,防范房地產泡沫。通過建立和完善房地產信息系統和預警預報制度,以便及時發(fā)現問題,加強對市場供求總量、結構、價格的調控;通過市場信息、引導和規(guī)范,增加房地產市場的信息透明度,控制人為惜售和炒作行為,引導企業(yè)理性投資、消費者理性消費;通過對樓市的動態(tài)監(jiān)測,評價市場的運行情況,預測分析未來的市場走勢,向政府部門提供準確的信息,以便做出適時、適度調控市場的措施,促進房地產市場持續(xù)、健康發(fā)展。

2.3要加強對銀行的監(jiān)管推動房地產泡沫產生的資金,絕大部分都是從銀行流出的。因此,必須加強對銀行的監(jiān)管,包括銀行資本充足率、資產流動性、風險管理與控制能力等。房地產金融業(yè)應盡快與國際接軌,盡早發(fā)展房地產投資基金,大力推進房地產抵押貸款證券化,盡快成立購房擔保機構,推進保險業(yè)尤其是壽險業(yè)與住房產業(yè)的結合。同時借鑒海外經驗,加強研究與國外不斷創(chuàng)新的房地產金融手段和新型的房地產金融資本市場結合的方式、方法和步驟,促進開發(fā)信貸與消費信貸的同時發(fā)展,建立起健康繁榮的房地產金融市場(包括一級市場和二級市場),有效化解金融風險。

2.4利用貨幣金融政策調控市場,規(guī)范房地產融資行為政府可以通過提高利率、緊縮房地產信貸額、限制房地產開發(fā)貸款、提高購房首付款比例等貨幣金融政策,調整房地產投資額與投資結構。應根據保守、確實、安全等原則來發(fā)放房地產抵押貸款,在評估抵押物的抵押價值、確定融資比例或貸款比例等方面進行嚴格審查,以避免呆賬、壞賬損失與信貸膨脹。同時應從基礎設施建設人手,提高我國的銀行業(yè)自身抵御金融風險能力;金融監(jiān)管部門應從制度建設人手,完善個人信用制度、抵押制度、抵押保險制度和抵押二級市場的發(fā)展,這樣才能防范房地產業(yè)信貸泡沫,有利房地產業(yè)與金融業(yè)的共同發(fā)展。

篇8

關鍵詞：房地產；發(fā)展現狀；市場風險；法律規(guī)制

房地產問題是社會各界十分關注的熱點，國家在房地產市場風險規(guī)制中，如何進行角色定位，有效限制和協調權力配置，強化國家責任，完善各項財稅、土地、金融、住房保障制度，從法律的角度解決以上問題，在現有法律制度的基礎上進行房地產市場風險法律規(guī)制體系建設，也就成為了法學界需要解決的任務。

一、我國房地產行業(yè)發(fā)展現狀

隨著國家政策的導向，“去庫存，去杠桿”政策的實施，一二線城市房價只增不減，二線城市房產庫存仍然是無人問津，此尷尬現象也是引人深思的。房地產行業(yè)存在如下問題：

（一）主要城市房價增長過快

2003年以來房價一路飆升，全國各大中城市房價上漲多呈提速態(tài)勢，雖然2015年中央出臺了“史上最嚴厲的調控政策”，但是高昂的房價仍是普通民眾無法承受的。

（二）房地產市場秩序不規(guī)范

我國房地產市場秩序混亂，因為缺少監(jiān)管，或者相關部門執(zhí)行不力，開發(fā)商的問題尤為嚴重，囤積土地、炒買地皮，違規(guī)建設、增加層數、突破規(guī)劃、虛假宣傳、哄炒房價，拖欠偷逃稅款等行為時有曝光。所有這些無不是對房地產市場的干擾，無不是對消費者權益和國家利益的侵害。由此可見，健全市場監(jiān)管制度，落實監(jiān)管措施，建立監(jiān)管責任追究制度，任重道遠。

（三）房地產信息披露機制不完善

目前，我國的房地產市場還沒有建立起一個統一、規(guī)范的價格信息平臺，市場參與者無法獲得準確的信息，政府各部門信息不對稱，不準確現象非常嚴重。市場參與者在獲得信息的過程中普遍遇到信息取得較難，存在信息失真滯后等問題。

二、當前房地產市場法律規(guī)制存在的問題

（一）權力缺乏有效配置

房地產市場風險規(guī)制的權力是法律授權的權力。由于房地產市場風險法律規(guī)制涉及的范圍很廣，具體包括產業(yè)、計劃、投資、金融、財政、稅收、土地、住房保障等多種法律制度，不同的法律制度在設計上的規(guī)范原則、調整方式都不相同，需要一部宏觀調控基本法進行統一，對宏觀調控領域從法律制度上進行規(guī)范，協調不同層次、不同領域法律規(guī)范的關系。從實踐上來看，房地產市場風險規(guī)制需要中央的地方的配合，宏觀調控和市場監(jiān)管是統一的，中央和地方在發(fā)揮規(guī)制作用的同時均需要以對方行為效果作調整，地方的積極配合是中央規(guī)制行為有效發(fā)揮作用的重要條件，但實踐中效果并不理想，中央與地方互相制約、掣肘。

（二）方式缺乏法律依據

房地產市場風險預防采取規(guī)制方式為零散的通知及相應的實施規(guī)定。無論通知還是通告都不能滿足房地產市場風險法律規(guī)制體系要求達到的形式要件，不是正式的法律淵源。這些通知在制定上質量不高，連續(xù)性較差，未能洞察市場根本問題，在實施效果上，常常難以達到預期目的，這樣的規(guī)制方式顯然會為人所詬病。其中以限購令的爭議最大。

三、房地產市場風險法律規(guī)制的對策

（一）健全金融法律體系

房地產市場風險爆發(fā)的一個主要特征就是金融風險。銀行是我國目前房地產金融市場的主導，房地產開發(fā)所需資金對銀行貸款有很高程度的依賴性，市場風險集中，y行很難監(jiān)控借款人對貸款的使用情況，壞賬風險較高。一旦風險失去控制，銀行將承受難以挽回的巨大損失。在我國房地產金融市場不斷發(fā)展的當前，建議從加強金融監(jiān)管和創(chuàng)新金融手段、分散風險兩大方面完善房地產市場金融體系。

（二）完善土地法律體系

九層之臺起于壘土，土地是房地產市場發(fā)展的基礎，通過調整房地產市場土地供應量與供應方式，促使房地產市場主體相應作出調整，對房地產市場進行調控，建議通過合理土地規(guī)劃、土地出讓、土地價格指導、嚴格法律責任的方式，完善房地產土地法律制度。

（三）完善住房保障法律制度

房地產市場自身的調節(jié)作用不足以滿足不同群體的住房需求，政府需要承擔更多的責任，為低收入群體提供基本住房保障。強化政府住房保障責任，完善住房保障標準。

房地產市場涉及全社會和每個人的根本利益，房地產市場風險過重影響了我國經濟的平穩(wěn)發(fā)展。在房地產業(yè)快速崛起的同時，產生了許多影響房地產市場運行的風險，盡管國家不斷采取多種手段，試圖解決房地產市場中存在的問題，但在此過程中，也暴露了我國房地產市場風險規(guī)制中許多亟待解決的法律問題，國家如何對市場風險進行有效規(guī)制，合理規(guī)制，依法規(guī)制，這是我們必須要解決的一大難題。筆者期待，在各方不斷努力和通力合作之下，定能夠實現對房地產市場風險的有效規(guī)制，希望本篇論文能夠對房地產市場風險法律規(guī)制略盡綿薄。

參考文獻：

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關鍵詞：沿海地區(qū)；房地產；貿易；對策

1.嚴厲打擊拖延土地開發(fā)進度的開發(fā)商

開發(fā)商拖延進度的最終目的是為了將房價推向一個自身滿意的水平。因為土地資源是有限的，如果把土地購置進來而不去建造，那么住房的供給就會減少，市場的需求將得不到滿足，有能力購房的人就會把價格抬高來滿足自己的需求，這樣就會使得許多人無房可以居住。使得富人和窮人的差距越拉越大，造成貧富差距懸殊，不利于社會的安定團結。

對超過一年沒有開發(fā)的房地產業(yè)收取閑置費，兩年以上的收回土地的使用權。這樣就能防止有些開發(fā)商為追求高額利潤囤積居奇，惡意影響市場供給與需求之間的關系，來促使房價的上漲。同時國家可以通過將土地分成小塊承包給多家公司，而不是單單讓少數開發(fā)商擁有，使他們占據了壟斷的優(yōu)勢。對于違規(guī)的開發(fā)商，國家應不僅僅予以罰款，更應該規(guī)定如果一定年限內沒有建蓋房屋的話，土地將被收回。對于建蓋好房屋卻沒在規(guī)定時間內出售的開發(fā)商，應該以當初建房時的價格賣出，只有這樣做才能消除某些開發(fā)商專空子的行為。

2.準確評估拆遷的補償金

應該由專業(yè)的評估機構進行評估，至少應該請兩個以上的機構，這樣做才能保證更加準確。評估機構應以市場為價格作為根據，不可以弄虛作假。因為評估的價格會直接影響搬遷工作是否能夠順利進行，百姓是否認可評估出來的價格對他們是否同意拆遷有著十分巨大的影響。那么如何解決搬遷中遇到的問題呢？

首先，決定搬遷者是否配合拆遷工作的重要決定因素就是補償金的問題，這就要所有人獲得的補償款應該是一致的，不應給予某些人特殊的照顧，妨礙政府所要求的公平、公正、公開的原則。

其次，要提高政府拆遷辦人員的自身修養(yǎng)，勤于與搬遷人員溝通。耐心傾聽他們的困難同時找到恰當的解決辦法，態(tài)度要友善不可以簡單粗暴，盡量避免產生沖突，設身處地的為對方著想，這樣才能解決問題。

最后，要解決搬遷居民安置問題，由于房屋拆遷時間較長，那么在哪居住就成了人們首先要考慮的問題。開發(fā)商或政府可以采取一次性付款作為租房費用，或安置到特定的住所的解決方案。只有解決了人們后顧之憂的問題，搬遷的工作才能順利的進行。

3.構建節(jié)約型住房并加強環(huán)境保護

老式住房的建筑漸漸的已經不再能夠滿足人們對于環(huán)保的要求，新一代的節(jié)約型住房建筑應運而生。在越來越提倡節(jié)能環(huán)保的今天，人們將科學技術投入到了這一新的研發(fā)領域，建筑出了節(jié)約土地、節(jié)約資源、少污染、低能耗的新型建筑。充分的利用自然資源節(jié)約能源的消耗。例如現在我們家里常用的太陽能熱水器正是利用了這一原理。同時，小區(qū)的環(huán)境保護也非常重要，這不僅僅需要物業(yè)的管理，更要靠業(yè)主的配合。把垃圾分門別類的放好，區(qū)分可回收資源和不可回收資源是每個人應盡的責任。

開發(fā)建房的同時也不能忘了環(huán)境保護。不然建了那么多美麗的建筑卻沒有環(huán)境的陪襯便顯得沒有了意義。但是沿海地區(qū)由于多年持續(xù)開發(fā)，使得海岸線上的植被遭到了一定嚴重的破壞，因此我國政府應該通過立法保護海岸的生態(tài)環(huán)境，禁止在海岸線附近的防護林地區(qū)建筑施工，禁止破壞其周圍的生態(tài)平衡。

沿海城市的污水處理工作也不容忽視。政府部門也應該采用自上而下的管理辦法，將排污工作由省分配到市，由市再分配到鎮(zhèn)、鄉(xiāng)，再分派給各個單位、企業(yè)，確保工作快而有力的展開對生活污水進行嚴格的控制，不達標的污水一律需經過處理過再排入河流。沿海地區(qū)的企業(yè)排放的工業(yè)廢水實施監(jiān)控，排放污水需要獲得許可。且定期對各個企業(yè)進行檢查，發(fā)現含量超標的污染單位應該讓他們停止生產，直到檢查合格才可以重新開業(yè)。污水自理、環(huán)境保護是一項大工程，需要大量的人力物力財力，因此政府部門應該給予大量的支持和鼓勵，給予適當的財政補貼。對于已建成的但有礙于沿海環(huán)境發(fā)展，破壞生態(tài)平衡的房屋應拆除，這樣才能有效的促進房地產業(yè)與經濟、環(huán)境協調穩(wěn)健的發(fā)展。

4.緩和開發(fā)商與消費者之間的矛盾

我國

進一步完善房屋租賃制度，采取一些福利措施，增加廉租房的供應量，為低收入人群提供住房保障。這樣可以暫時削弱一部分人的購房需求，使供求矛盾得到緩解，防止房地產業(yè)泡沫的形成。

當前，普通商品用房供求不平衡的矛盾異常突出，要解決這個問題的關鍵是保障供給量充足。這就需要我國政府改善住房的供應結構，鼓勵開發(fā)商增加經濟適用房所占的市場比例，減少高檔住宅的供應數量。嚴禁轉讓不符合國家規(guī)定的土地項目，不允許哄抬房價投資炒房的現象繼續(xù)出現在我國房地產市場上。在一般狀況下，房地產的價格水平同居民的消費能力是一致的，但是我國許多沿海城市的房價卻遠遠高于許多發(fā)達國家。這是由于我國許多購房者并不是出于自身需要購房，而是為了投資獲利。因此我國政府為了遏制投機購房的產生增加二套房購房成本，二套房首付款比例也相應提高，壓制了投資的人夠買房子的熱情，利用稅收調節(jié)控制緩解了購房緊張的局面。

5.保障期房預購者的利益

由于購房者與開發(fā)商之間在一開始就存在著信息不對稱的問題，而且作為交易的雙方，一面是購房人提前支付了資金，另一面卻是開發(fā)商承諾多長時間后交房。屬于先交錢后得到房子，一旦開發(fā)商延遲交房。便會為購買者一方帶來隱形的損失。

我國政府應提出要求，當房屋主體的一部分建成時才可以允許預售。對沒有達到預售許可的，不可以以內部認購，預交誠意金等形式進行銷售，在簽訂預購合同時開發(fā)商應提供正規(guī)發(fā)票。開發(fā)商賬目要清楚，方便國家審計人員審計。這樣可以防止開發(fā)商將開發(fā)款項挪為私用，甚至卷款潛逃的現象發(fā)生。嚴格檢查房地產開發(fā)商是否按標準為小區(qū)配備設施（如值班、物業(yè)管理辦公等基本設施）。還應將開發(fā)商售房時所承諾的小區(qū)建設，綠化面積等一并寫在與購房者簽訂的預購協議中。以此來保障消費者的權益。（作者單位：沈陽師范大學）

參考文獻

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[4]林海濱. 從中美兩個案例看房地產投資信托[j]. 中國房地產金融. 2004（09）

篇10

內容摘要：我國房地產行業(yè)發(fā)展迅速，但隨著一系列政策法規(guī)的出臺，傳統融資渠道縮緊，資金需求方面存在缺口，融資渠道的多樣化成為房地產企業(yè)面臨的重要問題。本文運用現代金融理論對房地產投資基金這一全新融資方式的概念做了界定，通過比較了國內外的房地產投資基金運作方式，認為可借鑒西方先進的經驗，并在此基礎上提出了發(fā)展房地產投資基金的現實意義及對策。

關鍵詞：產業(yè)投資基金房地產投資基金REITs公司型

我國在經歷了一系列土地、貸款政策變動后，傳統金融渠道緊縮，房地產開發(fā)商資金普遍吃緊，前期資金運作面臨著極大的考驗，尋求新的融資渠道成為房地產業(yè)亟待解決的問題。而房地產投資基金作為一項有效的間接金融工具對目前的房地產金融市場的完善是條好出路。

房地產投資基金概述

基金是由基金發(fā)起人以發(fā)行受益?zhèn)蚬善毙问絽R集相當數量且有共同投資目的的投資者的資金，委托由投資專家組成的專門投資機構進行分散的投資組合，投資者按出資比例分享投資收益并承擔相應的風險。

房地產投資基金是以房地產業(yè)為投資對象，通過發(fā)行受益憑證或基金份額將投資者的資金匯集，交由房地產業(yè)投資專家進行專業(yè)投資的一種集合投資制度。房地產投資基金屬于產業(yè)投資基金的一種。

由于房地產開發(fā)投資規(guī)模大、周期長等原因，使房地產開發(fā)、投資所需資金巨大，普通投資者難以承付。因此需要建立房地產基金，由專業(yè)的房地產運作機構發(fā)起，將社會上一些閑散資金集中起來，利用這種專業(yè)的運作模式，不但可以給投資者帶來較高的回報，還可以有效的回避風險。

國內外房地產投資基金的比較分析

美國的房地產投資信托。美國的房地產投資信托，是指由房地產投資信托（REITs）機構負責對外發(fā)行受益憑證，向投資者募集資金，并將所募集資金委托一家房地產開發(fā)公司負責投資標的開發(fā)、管理及未來的出售，所獲利潤由受益憑證持有人分享。其中，信托機構、房地產公司、投資者是美國房地產投資信托的三大主體。

在美國，房地產投資基金一般采用的組織形式是公司型和合伙型。在資金的募集方面，一般采用的是私募的方式，對象是少數特定的投資者。在形式上，由于基金投資的資產流動性有限，應采用封閉式，即規(guī)定在基金成立后一段時間內不允許贖回。

日本信托式房地產的發(fā)展。日本的信托制度是從美國引進的。1902年，日本興業(yè)銀行成立后首次開辦了信托業(yè)務。1923年，日本頒布了《信托法》、《信托業(yè)發(fā)》，這兩個法律使日本信托業(yè)步入了新時期。日本以金錢信托為主，不動產信托雖然比重不大，但發(fā)展最快。日本的房地產信托是指土地及地面固定物的信托，它是以管理和出賣土地、房屋為目的的信托。日本信托式房地產證券化的一個最為顯著的特點是，作為委托人的業(yè)主可以不放棄土地所有權，而且不必直接準備工程費用就能達到有效利用土地的目的，并以信托分紅的形式得到長期而穩(wěn)定的收益。

我國的房地產投資基金。目前我國房地產投資基金主要表現為兩種形態(tài)：一是以精瑞基金、偉業(yè)資產、歐尚信托等為主，參照國外房地產投資基金中的權益型融資模式，采用投資公司形式設立并對其資產進行房地產股權組合投資。由于缺少產業(yè)基金法律規(guī)范和保障，多采用承受風險能力較強的私幕形式，最終以股權溢價回購方式實現投資者資金的增值。另一種是北國投、重慶國投、中煤信托廣泛采用的房地產信托基金，其運作上有“一法兩規(guī)”（信托法，信托資金管理辦法，信托投資管理辦法）約束，資金主要投向房地產開發(fā)中的“過橋”貸款和制定房地產項目的開發(fā)建設。由于投資中趨于對抗風險能力的考慮，對資金起點要求較高，期限多在1-3年，不是嚴格意義上的房地產投資基金，更多的表現為一種集合資金信托計劃。

我國發(fā)展房地產投資基金的意義

完善房地產金融市場，解決房地產資金供給問題。房地產開發(fā)具有投資大、周期長的特點，加之目前政策限制了部分銀行信貸，國內金融體制造成了融資困難。房地產企業(yè)可通過獲得房地產投資基金的投資，拓寬融資渠道，減少對銀行貸款的依賴，降低銀行金融風險并預防和化解經營風險。

整合提升房地產行業(yè)，促進優(yōu)勝劣汰，實現資源的優(yōu)化配置。房地產投資基金的投資機制能促成房地產投資的理性化發(fā)展，只有那些運作規(guī)范、市場前景好的房地產項目才能得到房地產投資基金的資金支持，因此，發(fā)展房地產投資基金在客觀上促進了房地產行業(yè)內部的結構調整，實現了資源的優(yōu)化配置。

為投資者提供多元化的投資渠道，滿足大眾資本的投資需求。我國金融市場中，社會大眾資本因為投資渠道狹窄而沒有得到有效運用，而房地產開發(fā)投資規(guī)模大，周期長和專業(yè)性等特點，使大眾投資者難以直接進入。房地產投資基金這類新型投資工具的出現為社會大眾資本的介入房地產業(yè)提供了有利條件。

我國房地產投資基金的障礙

現行政策法規(guī)的障礙。自從《投資基金法》將非證券化的投資基金內容從中剔除后，變成了《證券投資基金法》，此外私募基金合法化的問題，給房地產投資基金的規(guī)范和系統發(fā)起帶來了不確定性。同時還要面對資金的進入和退出通道、投入和產出的方式、時間標準等問題，這些都需要法律和法規(guī)的配套支持。

專業(yè)人才匱乏。由于房地產業(yè)發(fā)展中涉及規(guī)劃、投融資、建設、經營、管理、評估、經紀等眾多的專業(yè)性和對區(qū)域性知識領域，而我國在這些專業(yè)復合型人才缺乏。市場上的人才欠缺增加了房地產業(yè)投資中的風險，限制了房地產資金鏈的擴展和投資基金發(fā)展模式的多樣化創(chuàng)新。

投資者的自身缺陷。盡管資本市場和貨幣市場外囤積了大量場外資金，但投資者卻不敢貿然進入房地產市場。我國房地產行業(yè)會計制度的嚴重不透明和信息披露的嚴重不對稱，還有短期收益模式以及嚴重依賴銀行貸款的單一融資方式和高負債率，都使房地產業(yè)在與基金尤其是海外基金這一高度化和專業(yè)化的創(chuàng)新金融方式接軌方面缺乏系統性的準備和接口。

我國發(fā)展房地產投資基金的對策

健全與完善有關房地產投資基金的有關法規(guī)體系。目前，國內房地產投資基金具有系統性、復雜性、綜合性的特點，涉及國民經濟多個領域，需要制定和完善相應的房地產投資基金法規(guī)或產業(yè)投資基金法規(guī)，對房地產業(yè)投資基金的公司設立、融資規(guī)模、財務審核、資產運作、稅收機制、監(jiān)管法則等方面做出細化法律規(guī)定，使房地產投資基金的建立和發(fā)展有法可依。

改革基金管理制度方面的問題。我國為了降低投資基金風險，保護中小投資者利益，在1997年頒布的《證券投資基金管理條例》中規(guī)定“投資于股票、債券的比例，不低于該基金資產總值的80%，投資國家債券的比例，不低于該基金資產凈值的20%”，還特別規(guī)定“禁止將基金資產進行房產投資”。但從長遠看，這些規(guī)定限制較多，必然會束縛基金的發(fā)展，也制約了房地產業(yè)的發(fā)展。