導(dǎo)語：如何才能寫好一篇備案購房合同，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

    答：根據(jù)《關(guān)于銷售商品房須登記備案的通知》，凡商品房銷售，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)與承購人簽訂天津市統(tǒng)一的《天津市商品房買賣合同》，并且銷售人應(yīng)自該合同簽訂之日起30日內(nèi)到天津市房地產(chǎn)管理部門辦理商品房買賣合同登記備案手續(xù)。凡是國內(nèi)個(gè)人和團(tuán)體、企事業(yè)單位購買商品房所簽訂的買賣合同應(yīng)到購房的房屋所在區(qū)（縣）房管局辦理登記備案手續(xù)。凡是涉外個(gè)人、團(tuán)體和企事業(yè)單位（含港、澳、臺(tái)），購買商品房所簽訂的買賣合同應(yīng)該到天津市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)市場管理處辦理合同登記備案手續(xù)。

    辦理登記備案手續(xù)時(shí)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)提交《商品房銷售許可證》和《商品房買賣合同》（一式五份），其中合同內(nèi)容填寫清楚，各種印鑒清晰，如有補(bǔ)充合同，應(yīng)裝訂在統(tǒng)一合同的背面，并加蓋騎縫章，在合同最后應(yīng)付上購房人所購房屋的平面圖，并加蓋騎縫章。

    根據(jù)市財(cái)政局規(guī)定，購房者應(yīng)在辦理登記備案手續(xù)時(shí)，交納房屋買賣契稅，并由契稅代繳部門為其開具納稅完稅證。不辦理買賣合同備案手續(xù)，雙方簽訂的合同不能辦理交易、產(chǎn)權(quán)登記、抵押登記等各項(xiàng)手續(xù)，凡房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)未按本通知辦理登記備案手續(xù)的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令其補(bǔ)辦手續(xù)。

篇2

買期房后，大概三十個(gè)工作日，可以拿購房合同。購房者在與開發(fā)商簽訂購房合同后，開發(fā)商要將合同拿去房管局備案，但是因?yàn)殚_發(fā)商經(jīng)常是手頭積累了一定數(shù)量的合同之后才會(huì)去房管局集中備案，不過最長應(yīng)不超過30天。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目取得了《商品房預(yù)售許可證》和預(yù)登記通知單后，在與承購人簽訂《商品房買賣合同》之日起30日內(nèi)，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向項(xiàng)目管轄范圍的房產(chǎn)交易管理部門申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售合同備案手續(xù)；房產(chǎn)登記部門視購房者提供資料齊備情況，可在7個(gè)工作日之內(nèi)辦理房屋登記備案手續(xù)。對(duì)符合合同備案條件的，房產(chǎn)登記部門在《商品房買賣合同》加蓋預(yù)售合同備案專用章予以注記，購房者可在市房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)查詢公示。

購房合同是根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成的協(xié)議。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

篇3

Q1：王律師，您好！

我今年準(zhǔn)備結(jié)婚，近期我和女朋友看中了一個(gè)新樓盤，我們對(duì)于該樓盤的位置、環(huán)境、價(jià)格都比較滿意。在該樓盤里選中了一套期房，現(xiàn)準(zhǔn)備與開發(fā)商簽訂《商品房預(yù)售合同》，但簽約前，我們從售樓小姐處得知，我們所要簽訂的這份《商品房預(yù)售合同》的文本是政府的標(biāo)準(zhǔn)示范文本，其內(nèi)容對(duì)于像我這樣的購房人都是一樣的，對(duì)于上述合同條款不能更改和補(bǔ)充。我想問問王律師，對(duì)于開發(fā)商提供的所謂《商品房預(yù)售合同》的示范文本，如果我們作為購房人對(duì)于房屋買賣中有些事情需要特別約定，并想對(duì)該《商品房預(yù)售合同》的條款進(jìn)行修改和補(bǔ)充，是否可以？

求助人：李先生

A：李先生，你好。

首先要回答你的是：若你對(duì)于房屋買賣中的相關(guān)事宜需要和開發(fā)商做特別約定或?qū)τ凇渡唐贩款A(yù)售合同》的相關(guān)條款進(jìn)行變更的，只要不違反法律禁止性規(guī)定，你完全有權(quán)與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，并就協(xié)商一致的內(nèi)容，在《商品房預(yù)售合同》的補(bǔ)充條款中予以明確。

根據(jù)《合同法》第十二條規(guī)定：“當(dāng)事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同?！蔽覀冋f示范文本一般是由權(quán)威性的政府機(jī)關(guān)或是第三方擬定的，具有專業(yè)性、公正性、全面性等特點(diǎn)。此外，根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議?；橐觥⑹震B(yǎng)、監(jiān)護(hù)等有關(guān)身份關(guān)系的協(xié)議，適用其他法律的規(guī)定。當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會(huì)公德，不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會(huì)公共利益。且合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。

由此可見，合同的簽訂應(yīng)為合同雙方自愿，且協(xié)商一致的結(jié)果，只要合同內(nèi)容不違反法律禁止性規(guī)定，那么就可以與對(duì)方進(jìn)行協(xié)商。我們說，政府提供的《商品房預(yù)售合同》示范文本，僅是起到了一個(gè)示范作用，推薦各方使用，而不是強(qiáng)制使用，限制當(dāng)事人自主決定合同的內(nèi)容和條款，所以《商品房預(yù)售合同》示范文本的條款是可以修改的，并不存在開發(fā)商告知你們不能修改的情形。作為購房人也完全有權(quán)對(duì)自己簽訂的合同提出異議，我們說合同簽訂是 雙方合意的結(jié)果，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。

若開發(fā)商將上述合同及文件確定為不能修改，那么作為購房人就更應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎審核購房合同及其相關(guān)文件的內(nèi)容，在可能的情況下可以請(qǐng)專業(yè)的律師陪同，就購房合同及相關(guān)文件的內(nèi)容進(jìn)行審核。

就本律師以往的經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)商為了保障自己的投資收益和最大限度地維護(hù)自身利益，會(huì)在購房合同及相關(guān)文件中做出有利于自己的描述和約定，可能在一些購房人眼里，購房合同及文件中這些都屬于霸王條款。反觀購房人，或許用個(gè)人或家庭很大一部分的積蓄來購買房屋，因此對(duì)于如此大宗的交易，還是應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎對(duì)待，對(duì)于內(nèi)容可能產(chǎn)生歧義或意思含糊不清的條款要讓開發(fā)商解釋清楚，對(duì)于一些可能產(chǎn)生對(duì)自己不利后果的條款，要有底線，并據(jù)理力爭！雖然很多情況下，開發(fā)商較為強(qiáng)勢，若一些開發(fā)商堅(jiān)決不同意修改購房合同的條款，購房人應(yīng)認(rèn)真考慮，慎重地做出決定。

王棟律師現(xiàn)為大成律師事務(wù)所上海分所的專職執(zhí)業(yè)律師，主要致力于公司事務(wù)運(yùn)作、房地產(chǎn)、國有產(chǎn)權(quán)交易、經(jīng)濟(jì)合同糾紛處置、婚姻家事、法律基礎(chǔ)培訓(xùn)等法律業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)方面，王棟律師作為主辦律師曾為多個(gè)大型房地產(chǎn)銷售的全程法律服務(wù)。作為眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的法律顧問，王棟律師負(fù)責(zé)了十多個(gè)高檔住宅、寫字樓、商鋪、工業(yè)園等房地產(chǎn)的租賃、銷售、物業(yè)管理的法律服務(wù)。在婚姻家事方面，王棟律師對(duì)于《婚姻法》、《繼承法》等相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行了專項(xiàng)的研究，對(duì)于離婚及家庭財(cái)產(chǎn)分割的處理有著獨(dú)到的見解，成功辦理了數(shù)十起數(shù)額巨大、財(cái)產(chǎn)分割復(fù)雜的婚姻家事案件；并受邀作為上海法治頻道《熱點(diǎn)》欄目的嘉賓及接受報(bào)紙雜志的采訪，對(duì)婚姻家事、房產(chǎn)糾紛等熱點(diǎn)問題進(jìn)行講解，受到了廣大觀眾和讀者的好評(píng)。

Q2：王律師，您好！

今年1月底，我看中了某新開的樓盤，并與該樓盤的開發(fā)商就購買其中一套期房簽訂了《商品房預(yù)售合同》，本人按照預(yù)售合同的約定支付了首期款，并辦理了貸款手續(xù)。但前兩天單位體檢，我查出身體存在問題，需要進(jìn)行治療。這一突如其來的變故，對(duì)于剛剛買房的我，是一個(gè)很大的打擊，第一治療需要用錢，第二如果因病休息，我的收入來源將無法得到保障，那么我也將無法及時(shí)足額的償還貸款。這讓我非常頭疼，也非常著急，就此，我咨詢了一些朋友，有些朋友說：“只要你和開發(fā)商簽訂的《商品房預(yù)售合同》還沒有到房產(chǎn)交易中心進(jìn)行登記備案，就說明你們簽訂的《商品房預(yù)售合同》還沒有生效，你有權(quán)向開發(fā)商告知終止上述《商品房預(yù)售合同》的履行。同時(shí)，要求開發(fā)商返還已支付的購房款。我不知道上述說法是否正確，是否有依據(jù)，請(qǐng)您幫我解答一下，非常感謝。

求助人：小劉

A：小劉，你好。

我對(duì)于你的遭遇感到非常同情。對(duì)于你所述的購房合同何時(shí)生效的問題，我們應(yīng)該具體問題具體分析。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》：當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。

此外，根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同自轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人正式簽訂之日起生效，但有下列情形除外：

1.轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定合同生效條件的，轉(zhuǎn)讓合同自約定的生效條件成立之日起生效。

2.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須進(jìn)行合同公證或轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定進(jìn)行合同公證的，轉(zhuǎn)讓合同自公證之日起生效。

根據(jù)上述規(guī)定，我們首先要對(duì)你已經(jīng)簽訂的《商品房預(yù)售合同》中的相關(guān)生效條款進(jìn)行審核，明確你所簽訂的購房合同中對(duì)于合同生效條款是如何約定的。如果約定合同經(jīng)雙方當(dāng)事人簽訂之日起生效的，那么毫無疑問你所簽訂的購房合同已經(jīng)生效。第二，若合同約定了生效條件的，你要看看該生效條件是否已經(jīng)得到滿足，如果滿足了，那么該合同生效；若未滿足，那么該合同可能尚未生效。第三，即使合同約定了登記備案為購房合同的生效條件，但是合同的一方已經(jīng)履行了主要義務(wù)，而另一方也接受的，那么該合同也視為生效。因此，購房合同的登記備案并非是合同生效的前提條件。

此外，依據(jù)小劉的介紹，我了解到，你和開發(fā)商在《商品房預(yù)售合同》簽訂后，已經(jīng)支付了所購房屋的首期款，開發(fā)商也已經(jīng)接受，且你也按照購房合同的約定，辦理了相關(guān)的貸款手續(xù)。從上述情況看，無論你所簽訂的《商品房預(yù)售合同》的生效條件是簽訂后生效還是登記備案后生效，其實(shí)，你履行了購房合同的主要義務(wù)，開發(fā)商也予以接受，因此你和開發(fā)商簽訂的購房合同已經(jīng)生效。

那么對(duì)于你目前的實(shí)際情況，我建議你可以先前往醫(yī)院開具你的體檢證明，并帶上你的病歷、醫(yī)院的相關(guān)化驗(yàn)報(bào)告與開發(fā)商進(jìn)行友好協(xié)商，妥善處理所購房屋合同的解除事宜。根據(jù)本律師以往的經(jīng)驗(yàn)，如果你的病情非常嚴(yán)重，可能失去經(jīng)濟(jì)來源的，那么你可以按照情勢變更原則與開發(fā)商解除所購房屋的《商品房預(yù)售合同》。

如果你的病情并非嚴(yán)重到妨礙購房合同履行的，開發(fā)商一般會(huì)要求你繼續(xù)履行購房合同的約定；若你執(zhí)意要解除，那么將根據(jù)合同違約條款的約定進(jìn)行處理。

法律小常識(shí)

所謂情勢變更，是指合同有效成立后，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因發(fā)生情勢變更，致合同基礎(chǔ)動(dòng)搖或喪失，使合同難以履行，若繼續(xù)維持合同原有效力顯失公平，允許變更合同內(nèi)容或者解除合同。

情勢變更原則的意義，在于通過司法權(quán)力的介入，改變合同已經(jīng)確定的條款或撤銷合同，在合同雙方當(dāng)事人當(dāng)初訂立合同的意思和約定之外，重新分配合同各方當(dāng)事人在合同履行中應(yīng)當(dāng)獲得的利益和風(fēng)險(xiǎn)，情勢變更原則所追求的價(jià)值目標(biāo)是公平和公正。

情勢變更原則的適用條件：

1.有客觀情勢發(fā)生異常變化的事實(shí)。

2.發(fā)生在合同成立以后，履行完畢之前。

3.其發(fā)生不可歸責(zé)于當(dāng)事人（由不可抗力、意外事故等引起）。

篇4

委托人：xx，性別xx，身份證號(hào)碼xx

受托人：xx，性別xx，身份證號(hào)碼xx

上述委托人因購買彭州市"朋城遠(yuǎn)界"x棟x單元x樓x號(hào)住房并向銀行申請(qǐng)貸款，現(xiàn)就以下事項(xiàng)授權(quán)受托人代為辦理：

一、以委托人的名義與上述房屋的開發(fā)商簽訂購房合同、購房合同附件、交付房款等、交付住房等手續(xù)，與指定的按揭銀行簽訂貸款申請(qǐng)、扣款協(xié)議、提前還款及相關(guān)事宜;授權(quán)按揭貸款銀行查詢委托人的相關(guān)資信;同意將上述房屋抵押給該房屋的按揭貸款銀行;

二、以委托人的名義簽訂與成都市住房置業(yè)擔(dān)保有限公司簽訂相關(guān)擔(dān)保與抵押登記等文件或合同;與相關(guān)公證部門辦理上述房屋貸款所需的一切公證事宜;

三、根據(jù)"商品房買賣(預(yù)售)合同備案信息變更申請(qǐng)表"的內(nèi)容到房管局修改、變更上述房屋的備案登記信息;

四、根據(jù)"商品房買賣(預(yù)售)合同注銷備案申請(qǐng)表"的內(nèi)容到房管局注銷上述房屋的備案登記信息;

五、到房屋登記機(jī)關(guān)辦理、變更或注銷上述房屋的預(yù)購商品房預(yù)告登記手續(xù)等有關(guān)事宜，并領(lǐng)取相關(guān)證明文件;

六、辦理上述房屋的預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記手續(xù)及其相關(guān)的一切事宜;

七、辦理并領(lǐng)取上述房屋的《房屋所有權(quán)證書》、《共有權(quán)證書》、《國有土地使用證》及《房屋他項(xiàng)權(quán)證書》，并辦理相關(guān)的抵押登記的一切事宜;

八、辦理抵押登記的變更、注銷、設(shè)立新的抵押登記及與其相關(guān)的一切事宜;

九、辦理抵押權(quán)人的設(shè)立、變更及與其相關(guān)的一切事宜，并領(lǐng)取已登記了抵押事項(xiàng)的《房屋所有權(quán)證書》、《共有權(quán)證書》及《房屋他項(xiàng)權(quán)證書》;

十、將《房屋他項(xiàng)權(quán)證》或抵押登記證明文件交付抵押權(quán)人收?qǐng)?zhí);

十一、以及與辦理上述房屋產(chǎn)權(quán)及抵押登記相關(guān)的全部事宜;

十二、上述房屋相關(guān)的還貸催收通知書、交房通知書等相關(guān)文件送達(dá)至受托人，視為委托人收到;

十三、簽署、簽收因辦理上述各類事項(xiàng)所需的全部文件;受托人辦理上述委托事項(xiàng)所簽署的文件及發(fā)生的全部費(fèi)用，委托人均予以承認(rèn)并同意承擔(dān);

篇5

錯(cuò)失房貸成煎熬

王女士原本打算購置北京東四環(huán)外一處2005年建成的二手住宅，在今年8月底簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》后，她向賣家支付了首付款40萬元，并且到房管局進(jìn)行了相關(guān)備案。在向銀行申請(qǐng)貸款的過程中可謂煎熬不斷，她向?qū)I(yè)在線貸款服務(wù)平臺(tái)“易貸中國”的工作人員表示，自己等待了一個(gè)半月，貸款放款遲遲沒有結(jié)果，她擔(dān)心由于貸款出差錯(cuò)，不僅會(huì)讓自己的購房計(jì)劃落空，更要承擔(dān)不必要的違約責(zé)任。

更有甚者，譚先生在9月份申請(qǐng)房貸之后，由于銀行對(duì)其還款能力抱有懷疑態(tài)度，致使他在簽訂購房合同之后，尋覓幾家銀行申請(qǐng)貸款均以失敗告終。而在簽訂購房合同之前，譚先生對(duì)如今的房貸形勢并沒有做出合理的預(yù)判，信心滿滿地簽約，最終的結(jié)果卻是購房不成，反要賠償賣房者一定數(shù)額的定金。譚先生雖覺得很“冤屈”，但由于購房合同白紙黑字注明，也只能忍氣吞聲。

陣腳不可亂

對(duì)于已經(jīng)支付了首付款，卻在此后的房貸申請(qǐng)中遭遇艱難險(xiǎn)阻的購房者，要用正確的方法予以解決。

順延支付各方面條件都符合貸款申請(qǐng)條件、并已經(jīng)提交房貸審批的房貸申請(qǐng)人，可繼續(xù)等待銀行個(gè)人房貸申請(qǐng)放款，并盡早做好賣家的“勸說”工作。在信貸緊縮時(shí)期，盡可能讓自己的尾款支付日期向后順延，同時(shí)及時(shí)與銀行取得溝通，了解自己的貸款進(jìn)度，知己知彼才能從容不迫。

尋求退款購房者如若購買的是首套房，卻因?yàn)橘J款問題而最終無法購房，可尋找開發(fā)商退首付款。雖然開發(fā)商一般情況下對(duì)退款事件較為敏感或百般刁難，但在樓市特殊時(shí)期，這種情況的發(fā)生幾率較大，不少開發(fā)商對(duì)此已經(jīng)習(xí)以為常。以誠相待，是處理此類事務(wù)的關(guān)鍵，難不難，一試便知。

事先約定是關(guān)鍵

如何能夠在貸款失敗后仍舊確保自己順利退房而不承擔(dān)違約責(zé)任呢？

小小的一本貸款合同（及居間合同），在此時(shí)就將發(fā)揮非常重要的作用了。易貸中國指出，在最初簽訂合同時(shí)，購房者一定要對(duì)可能發(fā)生的危機(jī)情況做出細(xì)項(xiàng)補(bǔ)充描述，并明確的將雙方責(zé)任注明，方可安枕無憂。事先的文本約定，將可以避免事后在貸款過程中因各種意外情況導(dǎo)致的購房者風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。

篇6

1、先向單位申請(qǐng)?zhí)崛」e金，并按要求填寫申請(qǐng)書，由單位確認(rèn)蓋章，然后攜帶好相關(guān)材料，到提取地的住房公積金管理中心申請(qǐng)，有關(guān)人員會(huì)根據(jù)資料審核，通過后，打印回執(zhí)單給申請(qǐng)人確認(rèn)，最后將回執(zhí)單再交予工作人員，提取的公積金就會(huì)轉(zhuǎn)入聯(lián)名儲(chǔ)蓄卡賬戶中了。

2、提取住房公積金是有嚴(yán)格規(guī)定的，根據(jù)申請(qǐng)人用途不同，要求提供的資料也有所差異，比如購房，需要提供備案的購房合同，以及相關(guān)費(fèi)用的支付憑證等等，再比如租房，職工需要提供已經(jīng)申請(qǐng)備案的租賃合同、家庭收入證明文件等材料，但要注意，無論哪種情況，都必須要有公司蓋章確認(rèn)的申請(qǐng)單。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

篇7

乙方：

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，經(jīng)甲乙方雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就甲方內(nèi)部員工購宜，與乙方達(dá)成如下協(xié)議：

一、甲方將自己開發(fā)建設(shè)的位于***市**路**小區(qū)的**號(hào)樓**單元 室的面積為**㎡的房屋出售給乙方。

二、甲方在該房屋***元/平方米、總價(jià)款為：(大寫)：***元，(小寫)：***元出售價(jià)的基礎(chǔ)上給予乙方總價(jià)款10%的優(yōu)惠，計(jì)(大寫)：***元，(小寫)：***元。

三、甲方給予乙方享受零首付入住的優(yōu)惠，乙方應(yīng)繳的首付款(大寫)：***元，(小寫)：***元三年內(nèi)付清不記息，可用效益工資、獎(jiǎng)金沖抵，余款辦理銀行按揭，由個(gè)人按月歸還。員工內(nèi)部購房合同范文節(jié)選!

四、上述甲方給予乙方的購房優(yōu)惠補(bǔ)貼，僅限于乙方在甲方就職期內(nèi)享受。若乙方在甲方就職期不滿五年，無論乙方以何種原因辭職或離職，甲方有權(quán)取消乙方所享受的優(yōu)惠補(bǔ)貼，并按對(duì)外售房價(jià)款收回房屋差價(jià)及利息。若乙方提出退房，則甲方每年按優(yōu)惠房價(jià)總額5%的折舊率計(jì)收折舊費(fèi)，同時(shí)收回房屋產(chǎn)權(quán)。

五、乙方因辦理房屋產(chǎn)權(quán)證須另簽訂《商品房買賣合同》，與協(xié)議書不一致的，以本協(xié)議為準(zhǔn)。

六、乙方如違反本協(xié)議的約定，甲方除取消乙方所有的購房優(yōu)惠補(bǔ)貼外，還應(yīng)向甲方支付按總房款的30%計(jì)算的違約金(大寫)：***，(小寫)：**元。

七、本協(xié)議在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決。

八、本協(xié)議經(jīng)雙方簽字或蓋章后生效。

九、協(xié)議一式三份，雙方當(dāng)事人各執(zhí)一份，甲方房產(chǎn)開發(fā)部備案一份。員工內(nèi)部購房合同范文節(jié)選!

甲方(蓋章)： 乙方(簽字)：

篇8

陳女士在簽購房合同時(shí)，特別注意約定了3%的誤差范圍，本以為在面積上不會(huì)再有什么問題?？傻饺胱r(shí)，開發(fā)商向她提供的面積測量卻顯示，她家的公攤面積共多了2平方米，需要再交2平方米的房款，但使用面積卻減少了0.5平方米，這樣近萬元的錢都補(bǔ)在了公攤面積上，自家使用面積還減少了。她找到開發(fā)商，開發(fā)商拿出他們簽的合同，按合同規(guī)定，2平方米的確沒有超過約定的誤差范圍。

【律師解析】

律師建議購房者在簽訂購房合同時(shí)要寫明建筑面積、建筑面積中含公攤面積的組成部分及具體平方米數(shù)、使用面積平方米數(shù)、建筑面積與使用面積的比例，最好還要約定在規(guī)定的誤差范圍內(nèi)，套內(nèi)建筑面積與公攤面積同比增減。購買預(yù)售房還應(yīng)注意樣板間與實(shí)際交房的差別，并注意保留證據(jù)，實(shí)踐中經(jīng)常發(fā)生樣板間與實(shí)際交房的差距巨大而產(chǎn)生的糾紛。

社區(qū)規(guī)劃應(yīng)兌現(xiàn)

【案例】

劉女士與某開發(fā)商簽訂合同時(shí)，她購買的房子四周規(guī)劃都是花園。后來得知社區(qū)規(guī)劃變更了，她所購房子的西面改成一條馬路，劉女士入住后發(fā)現(xiàn)房子離馬路近，終日吵鬧，嚴(yán)重影響了自己的工作和生活，所以要求退房。開發(fā)商不同意劉女士的退房要求，理由是規(guī)劃變更合同中沒有寫明，不是解除合同的約定條件，開發(fā)商根本沒辦法控制，所以不予退房。

【律師解析】

《商品房銷售管理辦法》第二十四條規(guī)定：「經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之后10天內(nèi)，書面通知買受人。如果劉女士無法證明「設(shè)計(jì)變更的事情，就無法追究房地產(chǎn)開發(fā)商的違約責(zé)任。因此，購房時(shí)注意要求開發(fā)商提供原始設(shè)計(jì)，如有通知注意保留書面通知原件，預(yù)防可能發(fā)生的糾紛以便作為證據(jù)。

交房質(zhì)量要核實(shí)

【案例】

孫某與某開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同，約定該開發(fā)商交付的日期為2011年6月30日，在交付房屋時(shí)應(yīng)同時(shí)提交建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門竣工備案表和有測繪資格的機(jī)構(gòu)實(shí)測面積數(shù)據(jù)。2011年7月2日，該開發(fā)商給孫某交付房屋通知書。7月25日，有關(guān)部門對(duì)該座樓房進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收備案，次日該樓的銷售面積測繪完畢。孫某以未按合同約定期限提供建筑工程質(zhì)量合格證書和住房實(shí)測面積而不能入住為理由，要求開發(fā)商給付違約金。

【律師解析】

該開發(fā)商雖然于7月2日給孫某房屋交付通知書，但由于該樓的竣工驗(yàn)收及提供實(shí)測面積數(shù)據(jù)的時(shí)間，超過了合同規(guī)定的時(shí)間，違反了合同規(guī)定，應(yīng)給予孫某一定數(shù)額的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。消費(fèi)者可以在開發(fā)商交房時(shí)要求出具房屋竣工驗(yàn)收的證明文件，并要求其說明具體的竣工時(shí)間，未通過驗(yàn)收的開發(fā)商向購房者發(fā)出收樓通知，多是為逃避延期交樓的責(zé)任。如果開發(fā)商書面通知購房者去辦理交付手續(xù)，購房者應(yīng)根據(jù)法律、法規(guī)及合同約定的要求對(duì)住宅設(shè)備、設(shè)施及房屋各主要方面逐項(xiàng)進(jìn)行檢查、核對(duì)、驗(yàn)收。

違約條款要詳細(xì)

【案例】

王先生打算購買某商品房，開發(fā)商提供的合同對(duì)買賣雙方違約責(zé)任是這樣約定的：「買方逾期付款，應(yīng)按中國人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率向賣方償付違約金；買方付款逾期20日，賣方有權(quán)終止合同，并有權(quán)沒收買方支付的定金和房價(jià)款。賣方未按期將房屋交付給買方，應(yīng)按中國人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率向買方支付違約金；買方并有權(quán)要求賣方雙倍返還定金。王先生對(duì)此條款隱隱感到不妥。

篇9

第二，在簽定合同之前，要再次審定房地產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)證件，象項(xiàng)目的土地使用證、銷售許可證之類的，簽定合同時(shí)，要再次對(duì)這些證件進(jìn)行審核，這些證件主要包括土地使用權(quán)證、建設(shè)規(guī)劃許可證、建設(shè)用地許可證、建設(shè)開工許可證，最重要的一個(gè)就是北京市商品房的銷售或者預(yù)售許可證，按照北京市的相關(guān)規(guī)定，銷售許可證的證件原件應(yīng)該在售樓現(xiàn)場懸掛，可以在售樓現(xiàn)場看到證件的原件，如果你看到這個(gè)項(xiàng)目是現(xiàn)房，開發(fā)商跟你說這個(gè)房子不需要辦理銷售許可證，應(yīng)該要求開發(fā)商給你出示其他的一些證件。銷售許可證如果你看到原件，還可以通過上網(wǎng)查詢銷售許可證的號(hào)，是不是跟審批的范圍相一致。

再有就是土地證是否抵押了，土地使用證有一個(gè)備注頁，如果開發(fā)商向銀行進(jìn)行了開發(fā)貸款，在土地使用權(quán)證上會(huì)有注明。還有開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照，經(jīng)營范圍里是不是有房地產(chǎn)開發(fā)商的土地經(jīng)營許可，如果是銷售公司進(jìn)行銷售的，要對(duì)他的資格進(jìn)行審核，比如說執(zhí)照以及跟開發(fā)商之間的授權(quán)書等。

第三，要攜帶相關(guān)的一些證件，如果是北京人，需要攜帶身份證，如果是購買經(jīng)濟(jì)適用房，還有戶口本，如果是外地的話，需要有身份證和暫住證，如果是公司購房，需要有營業(yè)照的復(fù)印件等等。

第四，在簽訂購買合同之前的一些手續(xù)，如果買售人，也就是房主，不能親自到售樓現(xiàn)場簽定合同的，需要事前簽訂授權(quán)書，并且經(jīng)過公正。如果是16歲以下人購房的，比如說由家長買房，寫孩子的名字的，如果是未成年人的監(jiān)護(hù)人，必須在未簽約前，必須到公證處進(jìn)行公證。

下面針對(duì)購買合同的重點(diǎn)條款，把簽定合同過程中的每一條需要注意的問題，向你做事一個(gè)介紹。購買合同的第一條，項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)，在審核這一條條款內(nèi)容時(shí)，需要注意在合同中填寫相關(guān)的內(nèi)容，與開發(fā)商提供的相關(guān)證件是否一致，比如說編號(hào)和經(jīng)營范圍。第二條，是商品房的銷售依據(jù)，您需要做的跟第一條基本相同，需要核對(duì)銷售許可證的號(hào)碼，批準(zhǔn)的機(jī)構(gòu)，以及銷售的方式，與開發(fā)商在售樓處懸掛的售樓許可證是否一致。在某些情況下，在開發(fā)商簽合同之前，看不到銷售許可證，比如說銷售許可證去換新的，或者放在其他的地方，按照規(guī)定，這是不允許的，必須在售樓現(xiàn)場，遇到這樣的情況，可以上網(wǎng)查詢，有一個(gè)北京房地產(chǎn)的網(wǎng)站，在里面專門有一個(gè)查詢銷售許可證的功能，您在上面如果輸進(jìn)看到銷售許可證的復(fù)印件或者號(hào)碼，會(huì)告訴你房管局對(duì)這個(gè)證件的許可、銷售的范圍以及銷售的方式等等。

第三，就是買售人所購房屋的基本情況，合同的第三條是買售人的基本情況，對(duì)商品房的基本坐落，房屋的用途、結(jié)構(gòu)、層高、層數(shù)、面積做出了明確的約定，購房人應(yīng)該仔細(xì)的核對(duì)相關(guān)內(nèi)容，特別重視有關(guān)于建筑面積的內(nèi)容，一般來說，現(xiàn)在如果我們購買的是期房，現(xiàn)在的面積只是一個(gè)合同約定，也就是說只是開發(fā)商和房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)通過對(duì)圖紙做一個(gè)預(yù)測繪得出的一個(gè)面積。在建筑面積包括兩個(gè)部分，也就是說我們?cè)诤贤泻灥慕ㄖ娣e包括兩個(gè)部分，一個(gè)是套內(nèi)的建筑面積，一個(gè)是分?jǐn)偟墓妹娣e，套內(nèi)的建筑面積相當(dāng)于地毯面積加上套內(nèi)的墻體面積以及陽臺(tái)的面積，分?jǐn)偣妹娣e的范圍，按照北京市現(xiàn)行的共談面積的規(guī)定，比如說這個(gè)樓的大堂、電梯、樓梯間、電梯井、垃圾井、消防控制室、消防通道、變電室、空調(diào)機(jī)房、熱水、鍋爐房、電梯工休息室，以及其他功能上為該建筑服務(wù)的建筑用房。分?jǐn)偟牡诙糠郑ㄌ變?nèi)與公用建筑面積之間，分隔墻以及外墻，外立面墻體投影的一半，不應(yīng)該進(jìn)入的包括倉庫、機(jī)動(dòng)車車庫、非機(jī)動(dòng)車車庫，作為人房的地下室，以及可以單獨(dú)使用的空間。還有售房單位自管自用的房屋，比如說開發(fā)商在大堂里做的銷售中心等。第三，為多棟房屋服務(wù)的管理用房，通俗來說，就是與這棟樓不相連的部分，比如說小區(qū)的物業(yè)管理用房等。在商品房買賣附件里應(yīng)該有一個(gè)明確的說明，在主合同的第三條里，只是說分?jǐn)偭硕嗌伲謹(jǐn)偟拿娣e的數(shù)額，但是在合同的附件二，應(yīng)該有一個(gè)房屋面積分?jǐn)偟恼f明表，分?jǐn)偭四囊徊糠郑墙?jīng)過哪一個(gè)地方批準(zhǔn)的。按照這個(gè)表，北京市規(guī)定應(yīng)該在各區(qū)縣國土資源和房屋管理局批準(zhǔn)的章，也就是說分?jǐn)偯娣e已經(jīng)在房管局備案了。

商品房買賣的第四條，現(xiàn)行的計(jì)價(jià)方式有三條，一個(gè)是按照建筑面積結(jié)算，第二按照套內(nèi)面積結(jié)算，第三按照套即單元來計(jì)算，現(xiàn)在北京大多數(shù)開發(fā)商大多采用第一種，但也有開發(fā)商按照第二或者第三種方式計(jì)價(jià)。這三種計(jì)價(jià)方式都可以使用，看你具體選擇的項(xiàng)目以及開發(fā)商與你協(xié)商的結(jié)果。

第五條是面積確認(rèn)和差異的確定。這一條是買房人比較關(guān)注的，也是交貨結(jié)算過程中，買房人和開發(fā)商容易產(chǎn)生爭議的一條條款。一般情況下，如果選擇一個(gè)開發(fā)商會(huì)愿意讓客戶來選擇，比如說多退少補(bǔ)等。在這里，我建議購房人選擇在合同里已經(jīng)規(guī)定的第二種處理方式，即確定雙方可以接受的一個(gè)誤差比例，也就是說正負(fù)3%，超過此比例的購房人可以選擇退房，開發(fā)商應(yīng)退還房款以及利息，你也可以接受。

第六條是付款方式與期限。現(xiàn)在大家購房，一般的付款方式在合同里分為三種：第一種，一次性付款一般情況下，在你簽訂正式購房合同之內(nèi)，多少時(shí)間之內(nèi)把所有的房款給開發(fā)商，建議您在付款時(shí)，可以跟開發(fā)商協(xié)商，是不是可以留5%左右的房款，在正式交房之后給予付款，這也是一種保障。第二種分期付款的方式，這跟平常所說的銀行按揭不一樣，也就是說你跟開發(fā)商達(dá)成一定的協(xié)議，按照房屋的工期按比例進(jìn)行付款，如果選擇這種付款方式，需要注意的是把每一次付款的時(shí)間，如果是按照建筑期的話，以及工程應(yīng)該完成的進(jìn)度，在合同中規(guī)定清楚。第三種其他的方式，也就是指商業(yè)貸款或者公積金等。對(duì)于選擇商業(yè)貸款和公積金的付款方式，第一您要注意留出足夠的辦理付款手續(xù)的時(shí)間，按照現(xiàn)在北京市場的情況，一般來說辦理銀行按揭最長的時(shí)間，不應(yīng)該超過30天，也就是說你從簽訂正式購房合同之日起，提供正式的資料，一般情況下，30天可以正式的批下來。如果是公積金或者組合貸款，相對(duì)時(shí)間比較長一些，大概一個(gè)半月左右，應(yīng)該可以批下來，所以在約定付款方式的時(shí)候，您要把相應(yīng)的時(shí)間留出來，因?yàn)槿绻悴捎蒙虡I(yè)貸款或者公積金的方式，在約定的時(shí)間里款沒有到開發(fā)商的帳上，按照合同，你要支付相應(yīng)數(shù)量的違約金，所以應(yīng)該把時(shí)間約定的更加充裕一些。在簽訂正式購房合同之前，建議你向開發(fā)商指定的銀行，或者向律師咨詢一下你的資信條件，看你是否能夠得到資信貸款，避免出現(xiàn)其他的麻煩。

第七條是賣售人預(yù)期付款的違約責(zé)任。這里規(guī)定，如果你沒有按照規(guī)定的時(shí)間付款，應(yīng)該支付的違約金比例，以及開發(fā)商可以解約的條件，這一條在簽訂的過程中，與后面的第九條，開發(fā)商預(yù)期交房的違約責(zé)任，應(yīng)該是對(duì)等的，也就是說他的違約期限、違約金的比例及天數(shù)，應(yīng)該要與購房合同中，第九條第七條應(yīng)該約定平等一致，也就是說開發(fā)商約定你超過30天未付清房款可以解約的，對(duì)預(yù)期交房的解約期限也只能定30天，這兩條應(yīng)該對(duì)應(yīng)，應(yīng)該是平等的。

第八條是一個(gè)交付期限，在買房的過程中，開發(fā)商的銷售人員會(huì)告訴你什么時(shí)候會(huì)竣工，最后的交付期限應(yīng)該以合同約定的為準(zhǔn)，在北京市的現(xiàn)行規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)該向售樓人提供建筑施工完成表，這應(yīng)該由監(jiān)理單位、建筑單位申請(qǐng)驗(yàn)收，由建委備案的一個(gè)文件，同時(shí)應(yīng)該提供住宅質(zhì)量保證書以及住宅使用說明書等。

第九條是出賣人的預(yù)期違約責(zé)任，除了應(yīng)該注意與第七條平等之外，還應(yīng)該注意到比如說您租的房子到期了，或者說買新房子等，應(yīng)該注意違約金約定的比例，也就是說30天違約金的數(shù)額，應(yīng)該相當(dāng)于同等檔次的房子違約金支付比例。

第十條，有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)變更條款，這一方面，因?yàn)槲覀冑徺I的是期房，在商品房施工的過程中，有可能某些方面，開發(fā)商認(rèn)為需要做規(guī)劃的變更，設(shè)計(jì)的變更，應(yīng)該在收到有關(guān)部門批準(zhǔn)變更10個(gè)工作日，書面通知購房人，購房人有權(quán)選擇退房。

第十一條，房屋的交接，平時(shí)所指的收樓，并不是說開發(fā)商把這個(gè)樓建好了，你看起來可以住可以收了，就達(dá)到了可以得到交樓的條件，應(yīng)該提供房屋實(shí)測的數(shù)據(jù)。按照北京市的相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)該請(qǐng)房地產(chǎn)的管理部門認(rèn)可的有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)對(duì)房屋的面積進(jìn)行實(shí)測，在交樓的時(shí)候，應(yīng)該提供實(shí)測面積的數(shù)據(jù)，以及我們所說的住宅質(zhì)量保證書以及住宅使用說明書，如果開發(fā)商提供證明原件不全的，可以拒絕收樓，由此產(chǎn)生的一切責(zé)任，由開發(fā)商承擔(dān)。

第十二條，產(chǎn)權(quán)及相關(guān)證件的保證，開發(fā)商要向購房人沒有其他的糾紛，北京在這方面的管理還是比較嚴(yán)格的，在開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的過程中，比如說向銀行等單位做過抵押的，你簽了商品房買賣合同時(shí)，這個(gè)合同是不能登記的，只有經(jīng)過債權(quán)人同意，開發(fā)商將這套房子的抵押權(quán)做了撤銷，這個(gè)合同才能做預(yù)售登記，從現(xiàn)在的情況來看，北京市合法的開發(fā)商、合法的項(xiàng)目，您所購買的房子產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)糾紛的可能性，還是比較少的。第十三條，出賣人關(guān)于裝飾的違約責(zé)任，有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的條款，如果說開發(fā)商不能按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)交房的，應(yīng)該向購房人提供雙倍的差價(jià)，在裝修的過程中，可能還會(huì)牽扯到人工費(fèi)等，很難彌補(bǔ)你的損失，建議你跟開發(fā)商談，賠償雙倍的差價(jià)。

第十五條，開發(fā)商關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的承諾，一般來說，標(biāo)準(zhǔn)合同中有五項(xiàng)，首先是通水通電通電梯，保證你售樓之后，這是最基本的保障。再有就是有關(guān)于天然氣以及燃?xì)夤艿赖拈_通，一般來說，開發(fā)商會(huì)跟你說等到入住之后，比如說入住率是多少，但是目前北京市并沒有明確的規(guī)定，說入住率達(dá)到多少才可以開通天然氣，實(shí)際上跟開發(fā)商跟燃?xì)夤镜墓ぷ鲄f(xié)調(diào)都是有關(guān)系的，應(yīng)該跟開發(fā)商進(jìn)行約定，以免影響您的正常生活。對(duì)于您購買園區(qū)項(xiàng)目內(nèi)，在樓書中開發(fā)商承諾過的，比如說象會(huì)所、園區(qū)的綠化，以及地上地下的停車位，建議在這一條中，要求開發(fā)商承諾竣工時(shí)間。在本條款中還包括如果規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到開發(fā)商承諾的使用條件，雙方約定的處理方式，應(yīng)該按照對(duì)您比較有利的，在這一條上簽上，未達(dá)到使用條件，應(yīng)該視為開發(fā)商逾期交房，應(yīng)該承擔(dān)逾期交房的相關(guān)責(zé)任。

第十五條，關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)規(guī)定，約定了辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)限，以及違約的條款，購房人可以根據(jù)實(shí)際的情況，可以選擇退房或者違約金。按照現(xiàn)行商品房銷售規(guī)定，在60天內(nèi)，開發(fā)商比較將登記資料提供給產(chǎn)權(quán)辦理部門備案。如果因?yàn)殚_發(fā)商的責(zé)任，沒有及時(shí)把所有的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，使購買人不能及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證的，可以約定一個(gè)處理方式，可以退房，對(duì)于違約金，一般是合同金額的1%-5%之間，也是根據(jù)實(shí)際的情況來進(jìn)行選擇。也可以選擇不退房，如果選擇退房，操作起來有一定困難，比如說你已經(jīng)入住了，因?yàn)檗k理產(chǎn)權(quán)，是在入住之后的二三個(gè)月進(jìn)行，如果這時(shí)你因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證的原因要退房，可能會(huì)不太利，建議大家在確認(rèn)這個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)合法的項(xiàng)目之后，那么辦理產(chǎn)權(quán)只是開發(fā)商工作的一個(gè)程序問題，以及和相關(guān)部門的協(xié)調(diào)問題，并不是說沒有辦理產(chǎn)權(quán)證，是因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目的本身合法性有問題，在這個(gè)情況下建議你選擇不退房，讓開發(fā)商按照一定的比例來支付違約金。

第十六條保修責(zé)任，商品房交付使用之后，開發(fā)商應(yīng)該按照住宅質(zhì)量保證書的責(zé)任，提供相應(yīng)的保修責(zé)任。第十七條雙方約定的一些條款，合同里有四條標(biāo)準(zhǔn)的條款，房屋所在樓宇的屋面使用權(quán)、外墻使用權(quán)以及樓宇的命名權(quán)、小區(qū)的命名權(quán)，后兩項(xiàng)的命名權(quán)，一般是出賣人報(bào)房管局進(jìn)行批準(zhǔn)，前兩項(xiàng)應(yīng)該是歸買售人所有，但是必須是物業(yè)管理委員會(huì)或者是業(yè)主管理委員會(huì)來統(tǒng)一決定屋面和外墻面的使用權(quán)。第十八條對(duì)于房屋用途的約定?，F(xiàn)在大多數(shù)的項(xiàng)目，北京分有住宅、有公寓，還有商業(yè)項(xiàng)目、寫字樓等，如果你買房做居住，對(duì)一些樓盤商住兩用的話，可能在居住的過程中產(chǎn)生一些問題，在這個(gè)合同的第18條，對(duì)于房屋用途做了一個(gè)規(guī)定，一般來說，是按照商品房銷售許可證批的用途進(jìn)行填寫。

第十九條，在合同履行過程中發(fā)生的爭議，雙方選擇的解決方式。第一是合同里你可以選擇由仲裁委員會(huì)仲裁，第二依法向人民法院，這兩條各有優(yōu)勢，建議按照自己的情況進(jìn)行選擇，如果是仲裁，需要注意的是需要把仲裁委員會(huì)的全稱寫清楚，才能在法律上生效。仲裁的優(yōu)點(diǎn)，因?yàn)橹俨梦?qǐng)的專家都是這方面的資深專家和教授、律師，公正性和專業(yè)性非常強(qiáng)，而且是一仲終舉，直接進(jìn)入生效時(shí)間，可以在時(shí)間上比訴訟更快。缺點(diǎn)是仲裁的費(fèi)用可能比較高。第二條，通常我們選擇向人民法院，你到開發(fā)商所在的區(qū)級(jí)人民法院，還可能經(jīng)過上訴等，可能時(shí)間比較長，但是費(fèi)用比較低廉。

第二十條，比如說這個(gè)合同有多少頁、有多少份等，商品房買賣標(biāo)準(zhǔn)合同應(yīng)該有四份，其中二份是正本，二份是副本?，F(xiàn)在房管局在做備案的時(shí)候，房管局會(huì)備一份，購房人應(yīng)該有一個(gè)合同的正本，如果是申請(qǐng)銀行按揭的話，合同正本應(yīng)該交銀行來收押。在整個(gè)的合同最后一條，是做預(yù)售登記備案的一個(gè)條款，一般情況下在合同簽訂30日之內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)該向房產(chǎn)所在區(qū)的房產(chǎn)管理局和房管局做登記。附件一是房屋的平面圖，在簽合同的時(shí)候應(yīng)該注意這個(gè)圖紙要用坐標(biāo)來確認(rèn)這個(gè)房屋的朝向；第二要標(biāo)注面積，或者是面積的標(biāo)尺。

附件二是公共部位和分?jǐn)偛糠值慕ㄖ娣e構(gòu)成，分?jǐn)偯娣e的說明需經(jīng)房管局審核備案，會(huì)蓋一個(gè)章。

附件三是裝飾和裝修的標(biāo)準(zhǔn)，在這個(gè)條款中，對(duì)商品房的外墻、內(nèi)墻、頂棚、陽臺(tái)、電梯、通訊、電視頻道、保衛(wèi)設(shè)施等進(jìn)行一些約定，特別要注意，如果是購買精裝修的房屋，對(duì)于裝修材料的價(jià)值和品牌，一定要在合同中約定清楚，必要的時(shí)候，一定要標(biāo)明不低于樣本間的標(biāo)準(zhǔn)。

附則四是補(bǔ)充協(xié)議，相對(duì)于過去的預(yù)售契約，還是比較詳盡的，購房人為了保護(hù)自己的合法權(quán)益，還可以根據(jù)實(shí)際的情況，跟開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，但是應(yīng)該說補(bǔ)充協(xié)議的條款不宜過多，特別是如果開發(fā)商提供了標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)充協(xié)議條款，如果條款很多的話，那你一定要仔細(xì)審核。對(duì)于我們前一陣子，包括媒體提供的有一個(gè)204條的補(bǔ)充協(xié)議條款，對(duì)你購房的各方面知識(shí)進(jìn)行普及，但是在跟開發(fā)商簽約的過程中，我覺得現(xiàn)實(shí)的可操作性非常差，可以在其中選擇一些您認(rèn)為非常重要的與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商。:

下面，我介紹一些重點(diǎn)的方面，跟開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商的。

第一是關(guān)于開發(fā)商的違約賠償條款，如果你購買的商品房，因?yàn)楣こ藤|(zhì)量不合格，不能通過驗(yàn)收，或者逾期交房日期超過了，造成了購房人退房的，在標(biāo)準(zhǔn)條款中只規(guī)定了開發(fā)商退還房款以及利息，并沒有規(guī)定開發(fā)商要賠償購房人的其他損失。在補(bǔ)充條款中您可以跟開發(fā)商約定，如果因上述原因造成退房，開發(fā)商應(yīng)該賠償你的實(shí)際損失，包括你選擇按揭方式過程中付出的一些費(fèi)用，比如說還有貸款利息等。

第二，有關(guān)于房屋實(shí)用率的問題，在北京市場中對(duì)使用面積產(chǎn)生糾紛是最多的，很多客戶都會(huì)提出質(zhì)疑。在合同條款中，為了避免將來出現(xiàn)這樣的糾紛，有兩種方式可以選擇。第一種方式，在補(bǔ)充協(xié)議中跟開發(fā)商約定，面積結(jié)算以套內(nèi)面積為依據(jù)，在主合同選擇面積依據(jù)中就選擇以套內(nèi)面積為結(jié)算的依據(jù)，如果開發(fā)商不同意的話，可以要求在補(bǔ)充協(xié)議中規(guī)定，約定房屋的實(shí)用率，也就是說是房屋的套內(nèi)面積與建筑面積的比例，如果出現(xiàn)比較大的差異的話，你可以選擇退房或者要求開發(fā)商進(jìn)行賠償。

最后一點(diǎn)，就是有關(guān)于物業(yè)管理的情況，在收樓入住之后，在所買的小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)成立之前，是由開發(fā)商的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，應(yīng)該了解收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，可以要求將第一年的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)寫在補(bǔ)充協(xié)議中，一般寫成第一年的物業(yè)管理費(fèi)每平方米不超過多少錢。

上面我們所介紹的，就是您在簽訂購房合同中需要注意的一些問題，以及補(bǔ)充協(xié)議的條款。最后我想說一下，您在簽訂完畢商品房買賣合同之后，應(yīng)該做的一些工作。

第一項(xiàng)，合同的最后一條也有一個(gè)約定，要辦理預(yù)售登記，現(xiàn)在北京市規(guī)定是開由開發(fā)商攜帶復(fù)印件到房管局做預(yù)售登記，然后房管局有一個(gè)辦理預(yù)售登記的審批表，應(yīng)該要求開發(fā)商在一定的時(shí)間內(nèi)提供這個(gè)審批表給您。

篇10

購房者認(rèn)購——購房者交定金(拿收據(jù))——開發(fā)商下載網(wǎng)簽合同，雙方進(jìn)行簽合同，購房者交首付——開發(fā)商將首付款打到房產(chǎn)局的資金監(jiān)管賬戶——開發(fā)商下載備案單并打印備過案的合同——通知購房者再次簽訂備案合同——開發(fā)商將備案合同送到房產(chǎn)局審核蓋章——辦理相關(guān)貸款手續(xù)。

買房簽合同注意事項(xiàng)：

1、首先看開發(fā)商是否具備“五證”

五證，一個(gè)是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開工證，第四是國有 ，第五是商品房預(yù)售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩個(gè)證是由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的，國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。

那么怎么樣看待“五證”?交給您一種方法，這五證最主要的應(yīng)該看兩證，一個(gè)是國有土地使用證，一個(gè)是預(yù)售許可證，這兩種要核發(fā)，看準(zhǔn)確了，一般原則上就沒有問題，特別是預(yù)售許可證。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時(shí)候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。

2、使用規(guī)范的合同文本

一定要參照是采用且不要隨意修改《文本》，并按照文本中所列條款認(rèn)真填寫，了解各項(xiàng)具體內(nèi)容。不要隨意去簽訂開發(fā)商自己定的《定購協(xié)議書》還交一筆訂金。就算很多人都這樣做，但這并非購房的必經(jīng)程序。且這種合同一定是權(quán)利義務(wù)不平等的，對(duì)自己尤其不利。能夠直接與開發(fā)商簽預(yù)售合同就好。這個(gè)步驟，一定不能馬虎啊!否則到時(shí)吃大虧就慘了。

3、查驗(yàn)有關(guān)證明文件

買期房要查看開發(fā)商是否有預(yù)售許可證，并要確認(rèn)自己所購之房在預(yù)售范圍內(nèi)，買現(xiàn)房則要查看開發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證和《新建住宅交付使用許可證》。

4、買期房要注意建筑面積的約定

在填寫暫測面積時(shí)除了要填上總建筑面積外，還要填上套內(nèi)面積和公用分?jǐn)偯娣e。

5、買期房要約定條件和時(shí)限

所謂交房有兩層含義：一層是房屋使用權(quán)即實(shí)物交付;另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過戶。

6、簽約時(shí)要注意房屋質(zhì)量問題

購房者在簽約時(shí)，應(yīng)認(rèn)真推敲《商品住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》兩書的內(nèi)容，并將質(zhì)保書作為合同的附件。

7、簽約時(shí)明確物業(yè)管理事項(xiàng)

合同中要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

8、注意合同文本中補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容

購房者應(yīng)謹(jǐn)防有些開發(fā)商，將示范合同文本中保護(hù)交易公平的條款，通過補(bǔ)充協(xié)議加以取消，以減輕賣方的責(zé)任。

9、注意約定違約責(zé)任

這里指的違約包括：簽約后購房者要求退房、不按期付款;開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房;面積變動(dòng)超過約定幅度;質(zhì)量不符合要求;辦理過戶手續(xù)時(shí)不符合規(guī)定和約定等。

買房簽合同補(bǔ)充協(xié)議注意事項(xiàng)：

在買賣的時(shí)候一個(gè)是簽訂認(rèn)購書，第二個(gè)簽訂購房合同，購房合同有一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，這個(gè)補(bǔ)充協(xié)議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項(xiàng)通常在補(bǔ)充條款里進(jìn)行約定。需要提醒購房者注意的是，補(bǔ)充條款在某種程度上，它約定的事項(xiàng)比房屋購銷合同里約定的還重要，因?yàn)檠a(bǔ)充條款是根據(jù)不同的項(xiàng)目的不同具體情況來約定的。所以，在補(bǔ)充條款簽訂的時(shí)候應(yīng)該把握幾個(gè)問題。

1、應(yīng)該明確的把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去，這是維護(hù)購房者合法權(quán)益的一個(gè)很重要的方式。

2、明確房屋所有權(quán)證辦理的時(shí)間。因?yàn)橘忎N合同里通常沒有說多長時(shí)間把產(chǎn)權(quán)證辦下來，這通常在補(bǔ)充條款里約定。

3、要明確按揭辦不下來的話，雙方的責(zé)任?，F(xiàn)在買房通常需要按揭，確實(shí)有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復(fù)雜，有購房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責(zé)任是什么。

4、明確關(guān)于公攤建筑面積。現(xiàn)在面積爭議最多的就是公用面積的分?jǐn)倖栴}，而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置?，F(xiàn)在有很多贈(zèng)與這個(gè)，贈(zèng)與那個(gè)，實(shí)際上有的時(shí)候是公用的面積。

5、應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。以后逐漸的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是精裝修，那么就必須對(duì)裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級(jí)材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。