導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇房產(chǎn)中介合同，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

2016年廣州房產(chǎn)中介合同范文

甲方(中介公司)_________

中介公司資質(zhì)證號(hào)：_________

聯(lián)系電話：_________

聯(lián)系地址：_________

經(jīng)紀(jì)人：_________

經(jīng)紀(jì)證號(hào)：_________

經(jīng)紀(jì)人：_________

經(jīng)紀(jì)證號(hào)：_________

乙方(賣方/出租方)_________

身份證號(hào)：_________

聯(lián)系電話：_________

聯(lián)系地址：_________

委托人姓名：_________

身份證號(hào)：_________

聯(lián)系電話：_________

聯(lián)系地址：_________

根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方本著誠(chéng)實(shí)信用的原則，經(jīng)協(xié)商一致達(dá)成如下協(xié)議。

第一條 中介服務(wù)內(nèi)容

甲方為乙方提供【獨(dú)家】【非獨(dú)家】中介服務(wù)，期限為_________，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。

甲方為乙方的房地產(chǎn)提供【出售】【租賃】的中介服務(wù)。

甲方促成乙方與【購(gòu)買】【租賃】其房地產(chǎn)的當(dāng)事人簽署【買賣】【租賃】合同后，乙方【需要】【不需要】甲方提供辦理房地產(chǎn)【交易過(guò)戶】【租賃登記】手續(xù)的中介服務(wù)。

乙方【同意】【不同意】授權(quán)甲方代為【預(yù)約辦理】【申請(qǐng)辦理】_________公證。

乙方【同意】【不同意】將房地產(chǎn)的鑰匙交由甲方代為保管以供查看之用。

乙方【同意】【不同意】授權(quán)甲方將房地產(chǎn)的鑰匙交予其他中介公司，以供查看之用。

其它_________

第二條 房地產(chǎn)權(quán)屬情況

房地產(chǎn)地址：_________;建筑時(shí)間：_________;房地產(chǎn)【建筑面積】【套內(nèi)面積】面積：_________.

房地產(chǎn)使用用途為【住宅】【寫字樓】【商鋪】【工廠】【其他_________】;性質(zhì)為【房改房】【商品房】【其他_________】;房地產(chǎn)證證號(hào)：_________.

乙方房地產(chǎn)為【獨(dú)家所有】【共有】【其他_________】;【有】【沒有】抵押;【有】【沒有】被查封;【有】【沒有】出租。

其它_________

*房地產(chǎn)權(quán)屬情況是房地產(chǎn)能否交易過(guò)戶的關(guān)鍵資料，乙方必須完整如實(shí)填寫，甲方必須對(duì)乙方提供和填寫的資料進(jìn)行核實(shí)。

第三條 價(jià)款、收款方式和法律法規(guī)規(guī)定的稅費(fèi)

乙方同意甲方按照下列條件發(fā)出要約邀請(qǐng)(俗稱放盤)

1.該房地產(chǎn)按套出售并計(jì)價(jià)，總金額為人民幣_(tái)________元(￥_________)范圍內(nèi)。

2.該房地產(chǎn)以【建筑面積】【套內(nèi)面積】計(jì)算，單價(jià)為人民幣每平方米_________元范圍內(nèi)，總金額為人民幣_(tái)________元(￥_________)范圍內(nèi)。

3.乙方同意收款方式：【一次性收款】【分期收款】【按揭收款】【其他_________】。

4.稅費(fèi)繳交方式【各付各稅】【稅費(fèi)全部由買方/承租方支付】【稅費(fèi)全部由賣方/出租方支付】。

其它_________

*要約邀請(qǐng)：是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。

第四條 甲方權(quán)利義務(wù)

1.甲方根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則為乙方提供中介服務(wù)，有權(quán)向乙方收取中介服務(wù)費(fèi)或要求乙方支付從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。

2.甲方根據(jù)合同開展中介活動(dòng)，為乙方房地產(chǎn)尋找【購(gòu)買】【租賃】對(duì)象，經(jīng)乙方【同意】【不同意】，甲方該房地產(chǎn)的廣告，廣告宣傳費(fèi)由【甲方】【乙方】承擔(dān)。

3.甲方必須對(duì)乙方房地產(chǎn)的資料進(jìn)行核實(shí)。

4.甲方應(yīng)當(dāng)根據(jù)協(xié)議，帶【購(gòu)買】【租賃】方察看該房地產(chǎn)，并將該房地產(chǎn)權(quán)屬情況如實(shí)告知【購(gòu)買】【租賃】方。

5.促成乙方與【購(gòu)買】【租賃】方達(dá)成【買賣】【租賃】合同。

6.為乙方提供房地產(chǎn)交易過(guò)戶方面的咨詢。

7.甲方必須如實(shí)將交易進(jìn)展情況通報(bào)乙方。

8.非經(jīng)乙方同意，甲方不得泄露乙方的信息資料。

9.其它_________

第五條 乙方權(quán)利義務(wù)

1.乙方有權(quán)向甲方詢問交易進(jìn)展情況，甲方必須如實(shí)告知，不得隱瞞。

2.乙方必須保證所填寫的房地產(chǎn)權(quán)屬情況真實(shí);向甲方提供相應(yīng)的房地產(chǎn)資料;并保證本人對(duì)該房地產(chǎn)擁有完整產(chǎn)權(quán)或已取得其他業(yè)主的委托有權(quán)處置該房地產(chǎn)。

3.甲方為乙方提供中介服務(wù)過(guò)程中，乙方應(yīng)當(dāng)予以配合并提供必要的協(xié)助。

4.乙方應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同向甲方支付中介服務(wù)費(fèi)或支付甲方從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。

5.甲方根據(jù)合同規(guī)定條件為乙方找到【購(gòu)買】【租賃】其房地產(chǎn)的當(dāng)事人后，應(yīng)及時(shí)通知乙方并約定簽署房屋【買賣】【租賃】合同的時(shí)間，乙方應(yīng)在約定時(shí)間內(nèi)簽署房屋買賣合同。

6.其它_________

第六條 中介服務(wù)費(fèi)、協(xié)辦手續(xù)費(fèi)給付

甲方促成乙方與【購(gòu)買】【租賃】其房地產(chǎn)的當(dāng)事人簽署【買賣】【租賃】合同的，乙方應(yīng)在【合同簽訂當(dāng)日】【合同生效之日】【其他_________】向甲方支付人民幣_(tái)________(￥_________)作為中介服務(wù)費(fèi)。

甲方促成乙方與【購(gòu)買】【租賃】其房地產(chǎn)的當(dāng)事人簽署【購(gòu)買】【租賃】合同后，乙方需要

甲方代辦房地產(chǎn)【交易過(guò)戶】【入住手續(xù)并結(jié)清有關(guān)費(fèi)用】【贖契手續(xù)】【租賃登記】【其他_________】手續(xù)的，乙方應(yīng)向甲方支付人民幣_(tái)________(￥_________)作為協(xié)辦手續(xù)費(fèi)。

其它_________

第七條 合同的解除和變更

乙方可以隨時(shí)取消委托或變更出售、出租條件，但應(yīng)及時(shí)通知甲方;乙方通知甲方取消委托或變更出售、出租條件前，甲方已為乙方提供符合本合同約定的中介服務(wù)的，乙方應(yīng)向甲方支付從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用(該費(fèi)用不得超過(guò)中介服務(wù)費(fèi))

第八條 法律責(zé)任

1.甲乙雙方不履行本合同規(guī)定或履行合同不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，違約方應(yīng)支付違約金，違約金標(biāo)準(zhǔn)為_________.

2.乙方逾期支付中介服務(wù)費(fèi)的，應(yīng)向甲方支付違約金，違約金的標(biāo)準(zhǔn)為。

3.甲方在提供中介服務(wù)過(guò)程中存在隱瞞或欺詐，致使乙方受到損失，甲方不得收取中介服務(wù)費(fèi)，并應(yīng)賠償乙方的損失。

4.因乙方未能及時(shí)履行義務(wù)，導(dǎo)致甲方未能促成乙方與【購(gòu)買】【租賃】其房地產(chǎn)的當(dāng)事人簽署【買賣】【租賃】合同的，甲方可以要求乙方支付違約金，違約金為_________，但不得再要求乙方支付中介服務(wù)費(fèi)。

5.乙方與甲方介紹的客戶私下交易的，甲方可以要求乙方支付中介服務(wù)費(fèi)，并可要求乙方支付違約金，違約金為_________.

其它_________

第九條 免責(zé)條款

1.因不可抗力導(dǎo)致本中介服務(wù)合同無(wú)法履行的;

2._________

第十條 糾紛解決方式

本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，雙方當(dāng)事人協(xié)商不成的按下述第_________種方式解決：

1.交廣州仲裁委員會(huì)仲裁;

2.提交_________仲裁委員會(huì)仲裁;

3.依法向人民法院起訴;

第十條 本合同未盡事宜，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議作為本合同附件。合同附件與正文具有同等法律效力。

第十一條 本合同連同附件共_________頁(yè)，一式_________份，具有同等法律效力，合同持有情況：甲方_________份，乙方_________份。

甲方(蓋章)_________ 乙方(蓋章)_________

委托人(簽字)_________ 委托人(簽字)_________

_________年____月____日 _________年____月____日

附件

1.簽訂本合同前，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對(duì)合同條款及用詞理解不一致的，應(yīng)該進(jìn)一步協(xié)商，達(dá)成一致意見。

篇2

委托人：_____________(為甲方) 身份證號(hào)碼：___________________________

中介人：_____________(為乙方)??執(zhí)照名稱：仙居縣雙通房地產(chǎn)中介服務(wù)部

第一條?委托事項(xiàng)及具體要求和標(biāo)準(zhǔn)：_____________________________________

第二條?委托期限：從本合同生效之日起至_____個(gè)月內(nèi)止，(除雙方另有約定同意延期外)。

第三條?委托報(bào)酬、支付方式和期限：乙方經(jīng)過(guò)認(rèn)真、細(xì)致的工作，報(bào)酬為成交價(jià)額的_____%計(jì)算，(或以“差價(jià)”計(jì)算，即賣方擬定最低價(jià)超出部分抵作乙方報(bào)酬)。甲方應(yīng)在成交合同訂立后的______天內(nèi)向乙方以現(xiàn)金給付金額報(bào)酬。但對(duì)在本合同期限內(nèi)未完成所委托事項(xiàng)的。甲方可拒付乙方的報(bào)酬，只能給付______元的勞務(wù)費(fèi)。

第四條 甲方的權(quán)利與義務(wù)

①甲方的權(quán)利最終是自己達(dá)到與_______方成交合同的訂立。

②甲方的義務(wù)是：對(duì)乙方授權(quán)范圍內(nèi)的活動(dòng)不得任意干涉，在必要時(shí)還應(yīng)為乙方提供相關(guān)的證件和資料。 雙方遇有問題可隨時(shí)研究協(xié)商。并杜絕利用乙方提供的信息、條件、機(jī)會(huì)，擅自不履行合同，私自與______方訂立成交合同。

第五條?乙方的權(quán)利與義務(wù)

1、乙方的權(quán)利是享受甲方所給付的全額報(bào)酬。

2、乙方的義務(wù)是：應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé)地行使應(yīng)盡職責(zé)以達(dá)到甲方最終目的的實(shí)現(xiàn)。在此全過(guò)程中，不得弄虛作假，更不得與第三人惡意通謀，損害甲方的利益。

第六條?本合同解除的條件：

1、當(dāng)事人就解除合同協(xié)商一致;

2、因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;

3、當(dāng)事人一方因違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。

第七條?本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，先由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，也可依法申請(qǐng)仲裁或起訴。

第八條?雙方約定的其他事項(xiàng)：____________________________________

第九條 本合同一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份。

篇3

中介公司資質(zhì)證號(hào)：____________________________

聯(lián)系電話：____________________________________

聯(lián)系地址：____________________________________

經(jīng)紀(jì)人：______________________________________

經(jīng)紀(jì)證號(hào)：____________________________________

經(jīng)紀(jì)人：______________________________________

經(jīng)紀(jì)證號(hào)：____________________________________

乙方(賣方/出租方)：_________________________

身份證號(hào)：____________________________________

聯(lián)系電話：____________________________________

聯(lián)系地址：____________________________________

委托人姓名：______________________________

身份證號(hào)：____________________________________

聯(lián)系電話：____________________________________

聯(lián)系地址：____________________________________

根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方本著誠(chéng)實(shí)信用的原則，經(jīng)協(xié)商一致達(dá)成如下協(xié)議。

第一條　中介服務(wù)內(nèi)容

甲方為乙方提供【獨(dú)家】【非獨(dú)家】中介服務(wù)，期限為_______________，自______年_____月_____日至______年_____月_____日

甲方為乙方的房地產(chǎn)提供【出售】【租賃】的中介服務(wù)。

甲方促成乙方與【購(gòu)買】【租賃】其房地產(chǎn)的當(dāng)事人簽署【買賣】【租賃】合同后， 乙方【需要】【不需要】甲方提供辦理房地產(chǎn)【交易過(guò)戶】【租賃登記】手續(xù)的中介服務(wù)。

乙方【同意】【不同意】授權(quán)甲方代為【預(yù)約辦理】【申請(qǐng)辦理】_________公證。

乙方【同意】【不同意】將房地產(chǎn)的鑰匙交由甲方代為保管以供查看之用。

乙方【同意】【不同意】授權(quán)甲方將房地產(chǎn)的鑰匙交予其他中介公司，以供查看之用。

其它______________________________________________________________

第二條　房地產(chǎn)權(quán)屬情況

房地產(chǎn)地址：__________________;建筑時(shí)間：__________________;房地產(chǎn)【建筑面積】【套內(nèi)面積】面積：_____________。

房地產(chǎn)使用用途為【住宅】【寫字樓】【商鋪】【工廠】【其他_________】;性質(zhì)為【房改房】【商品房】【其他_________】;房地產(chǎn)證證號(hào)：__________________。

乙方房地產(chǎn)為【獨(dú)家所有】【共有】【其他_________】;【有】【沒有】抵押;【有】【沒有】被查封;【有】【沒有】出租

其它______________________________________________________________

*房地產(chǎn)權(quán)屬情況是房地產(chǎn)能否交易過(guò)戶的關(guān)鍵資料，乙方必須完整如實(shí)填寫，甲方必須對(duì)乙方提供和填寫的資料進(jìn)行核實(shí)。

第三條　價(jià)款、收款方式和法律法規(guī)規(guī)定的稅費(fèi)

乙方同意甲方按照下列條件發(fā)出要約邀請(qǐng)(俗稱“放盤”)：

1.該房地產(chǎn)按套出售并計(jì)價(jià)，總金額為人民幣_(tái)________元(￥_________)范圍內(nèi)。

2.該房地產(chǎn)以【建筑面積】【套內(nèi)面積】計(jì)算，單價(jià)為人民幣每平方米______________元范圍內(nèi)，總金額為人民幣_(tái)___________元(￥_________)范圍內(nèi)。

3.乙方同意收款方式：【一次性收款】【分期收款】【按揭收款】【其他_________】。

4.稅費(fèi)繳交方式【各付各稅】【稅費(fèi)全部由買方/承租方支付】【稅費(fèi)全部由賣方/出租方支付】。

其它____________________________________________ ________________

*要約邀請(qǐng)：是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。

第四條　甲方權(quán)利義務(wù)

1.甲方根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則為乙方提供中介服務(wù)，有權(quán)向乙方收取中介服務(wù)費(fèi)或要求乙方支付從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。

2.甲方根據(jù)合同開展中介活動(dòng)，為乙方房地產(chǎn)尋找【購(gòu)買】【租賃】對(duì)象，經(jīng)乙方【同意】【不同意】，甲方該房地產(chǎn)的廣告，廣告宣傳費(fèi)由【甲方】【乙方】承擔(dān)。

3.甲方必須對(duì)乙方房地產(chǎn)的資料進(jìn)行核實(shí)。

4.甲方應(yīng)當(dāng)根據(jù)協(xié)議，帶【購(gòu)買】【租賃】方察看該房地產(chǎn)，并將該房地產(chǎn)權(quán)屬情況如實(shí)告知【購(gòu)買】【租賃】方。

5.促成乙方與【購(gòu)買】【租賃】方達(dá)成【買賣】【租賃】合同。

6.為乙方提供房地產(chǎn)交易過(guò)戶方面的咨詢。

7.甲方必須如實(shí)將交易進(jìn)展情況通報(bào)乙方。

8.非經(jīng)乙方同意，甲方不得泄露乙方的信息資料。

9.其它__________________________________________________

第五條　乙方權(quán)利義務(wù)

1.乙方有權(quán)向甲方詢問交易進(jìn)展情況，甲方必須如實(shí)告知，不得隱瞞。

2.乙方必須保證所填寫的房地產(chǎn)權(quán)屬情況真實(shí);向甲方提供相應(yīng)的房地產(chǎn)資料;并保證本人對(duì)該房地產(chǎn)擁有完整產(chǎn)權(quán)或已取得其他業(yè)主的委托有權(quán)處置該房地產(chǎn)。

3.甲方為乙方提供中介服務(wù)過(guò)程中，乙方應(yīng)當(dāng)予以配合并提供必要的協(xié)助。

4.乙方應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同向甲方支付中介服務(wù)費(fèi)或支付甲方從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。

5.甲方根據(jù)合同規(guī)定條件為乙方找到【購(gòu)買】【租賃】其房地產(chǎn)的當(dāng)事人后，應(yīng)及時(shí)通知乙方并約定簽署房屋【買賣】【租賃】合同的時(shí)間，乙方應(yīng)在約定時(shí)間內(nèi)簽署房屋買賣合同。

6.其它___________________________________________________________

第六條　中介服務(wù)費(fèi)、協(xié)辦手續(xù)費(fèi)給付

甲方促成乙方與【購(gòu)買】【租賃】其房地產(chǎn)的當(dāng)事人簽署【買賣】【租賃】合同的，乙方應(yīng)在【合同簽訂當(dāng)日】【合同生效之日】【其他_________】向甲方支付人民幣_(tái)_________________(￥_________)作為中介服務(wù)費(fèi)。

甲方促成乙方與【購(gòu) 【租賃】其房地產(chǎn)的當(dāng)事人簽署【購(gòu)買】【租賃】合同后，乙方需要___________________________

甲方代辦房地產(chǎn)【交易過(guò)戶】【入住手續(xù)并結(jié)清有關(guān)費(fèi)用】【贖契手續(xù)】【租賃登記】【其他_________】手續(xù)的，乙方應(yīng)向甲方支付人民幣_(tái)_________________(￥_________)作為協(xié)辦手續(xù)費(fèi)。

其它______________________________________________________________

第七條　合同的解除和變更

乙方可以隨時(shí)取消委托或變更出售、出租條件，但應(yīng)及時(shí)通知甲方;乙方通知甲方取消委托或變更出售、出租條件前，甲方已為乙方提供符合本合同約定的中介服務(wù)的，乙方應(yīng)向甲方支付從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用(該費(fèi)用不得超過(guò)中介服務(wù)費(fèi))。

第八條　法律責(zé)任

1.甲乙雙方不履行本合同規(guī)定或履行合同不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，違約方應(yīng)支付違約金，違約金標(biāo)準(zhǔn)為_________。

2.乙方逾期支付中介服務(wù)費(fèi)的，應(yīng)向甲方支付違約金，違約金的標(biāo)準(zhǔn)為。

3.甲方在提供中介服務(wù)過(guò)程中存在隱瞞或欺詐，致使乙方受到損失，甲方不得收取中介服務(wù)費(fèi)，并應(yīng)賠償乙方的損失。

4.因乙方未能及時(shí)履行義務(wù)，導(dǎo)致甲方未能促成乙方與【購(gòu)買】【租賃】其房地產(chǎn)的當(dāng)事人簽署【買賣】【租賃】合同的，甲方可以要求乙方支付違約金，違約金為_________，但不得再要求乙方支付中介服務(wù)費(fèi)。

5.乙方與甲方介紹的客戶私下交易的，甲方可以要求乙方支付中介服務(wù)費(fèi)，并可要求乙方支付違約金，違約金為____________。

其它_____________________________________________________________

第九條　免責(zé)條款

1.因不可抗力導(dǎo)致本中介服務(wù)合同無(wú)法履行的;

2.______________________________________________________________

第十條　糾紛解決方式

本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，雙方當(dāng)事人協(xié)商不成的按下述第_________種方式解決：

1.交廣州仲裁委員會(huì)仲裁;

2. 交_________仲裁委員會(huì)仲裁;

3.依法向人民法院起訴;

第十一條　本合同未盡事宜，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議作為本合同附件。合同附件與正文具有同等法律效力。

第十二條　本合同連同附件共______頁(yè)，一式_____份，具有同等法律效力，合同持有情況：甲方______份，乙方______份。

甲方(蓋章)：_______________　乙方(蓋章)：_______________

委托人(簽字)：_________　委托人(簽字)：_________

_________年_______月_______日　_________年_______月_______日

附件

1.簽訂本合同前，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對(duì)合同條款及用詞理解不一致的，應(yīng)該進(jìn)一步協(xié)商，達(dá)成一致意見。

篇4

委托人(簡(jiǎn)稱甲方)：

受托人(中介人，簡(jiǎn)稱乙方)：

甲乙雙方為實(shí)現(xiàn)委托中介服務(wù)事項(xiàng)，根據(jù)國(guó)家法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，本著平等、自愿、誠(chéng)信、有償?shù)脑瓌t，在充分協(xié)商的基礎(chǔ)上訂立如下協(xié)議：

1．委托事項(xiàng)：____________________________________。

2．中介服務(wù)權(quán)限和范圍：__________________________。

3．酬金的數(shù)額和支付時(shí)間：甲方全部完成乙方的委托事項(xiàng)，可得酬金_____________元。

4．違約責(zé)任：甲乙雙方中的任何一方未全面履行本合同，都視為違約。違約方應(yīng)向?qū)Ψ街Ц冻杲餩____________％的違約金。守約方有權(quán)解除合同。給對(duì)方造成損失的，應(yīng)由違約方賠償。

5．合同的有效期限：本合同自雙方簽字之日起生效，至合同全部事項(xiàng)清結(jié)時(shí)終止。

6．糾紛的解決方式：本合同如發(fā)生糾紛，雙方應(yīng)本著互諒互讓的原則協(xié)商解決。協(xié)商不成時(shí)，可通過(guò)_____________(仲裁、訴訟)途徑解決。

7．其他約定：_____________。

雙方當(dāng)事人簽字蓋章

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)中介服務(wù)合同；居間合同；委托合同；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同

中圖分類號(hào)：D923.6 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）06-0-02

一、問題的提出

2008年4月1日起實(shí)施的 《民事案件案由規(guī)定》中取消房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同糾紛案由，將此類糾紛統(tǒng)統(tǒng)定為居間合同糾紛，2011年版的《民事案件案由規(guī)定》沿襲了2008年版的做法，在合同糾紛中不規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同糾紛案由，在服務(wù)合同糾紛中將房地產(chǎn)咨詢合同糾紛、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估合同糾紛列為獨(dú)立的案由，但不規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同糾紛案由。法院在審理房地產(chǎn)中介服務(wù)合同案件時(shí)，立案時(shí)就先入為主地將此類案件以居間合同糾紛案由立案，并按照居間合同的原理審理此類案件。由于合同糾紛案由的確定涉及到對(duì)合同性質(zhì)的理解，因此，合同糾紛案由的問題實(shí)際上是一個(gè)關(guān)于合同性質(zhì)的問題。

本文認(rèn)為，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為已經(jīng)進(jìn)化成一種復(fù)雜的服務(wù)行為，當(dāng)前中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)已經(jīng)多元化，遠(yuǎn)不是以前那種僅提供信息促成房地產(chǎn)合同成立的居間行為了。我們絕不能先入為主地依據(jù)居間合同關(guān)系對(duì)所有房屋買賣中介服務(wù)合同糾紛案件進(jìn)行事實(shí)認(rèn)定及責(zé)任分配。鑒于房地產(chǎn)中介服務(wù)合同的復(fù)雜性，最高法院將所有房地產(chǎn)中介合同案件的案由統(tǒng)統(tǒng)定為居間合同糾紛的做法不妥，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)中介服務(wù)合同糾紛的案由定為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同糾紛，在審理時(shí)再根據(jù)合同內(nèi)容確定應(yīng)當(dāng)適用的法律。

二、居間合同糾紛之訴因與法律和事實(shí)不符

據(jù)筆者的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)及在廣州地區(qū)調(diào)研所得，房屋買賣過(guò)程中，中介服務(wù)的整套流程大體如下：1.中介方獲得業(yè)主擬出售的房屋信息和銷售條件。房源信息一般由業(yè)主（賣方）提供給居間人。此外，通過(guò)各中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員私下交流或買方主動(dòng)提請(qǐng)媒介而獲得，然后居間人再借助這些信息與賣方溝通，請(qǐng)求提供中介服務(wù)。2.中介方獲得賣方的委托后，一般會(huì)派工作人員現(xiàn)場(chǎng)查看擬出售房屋的情況，登記造冊(cè)，錄入電腦管理系統(tǒng)。并拍攝擬出售房屋的照片做推介之用。3.購(gòu)房意向人向中介方表明購(gòu)房意向，向中介方咨詢了解特定條件的房源信息。中介方根據(jù)購(gòu)房意向人的條件，推薦合適房源。在和購(gòu)房意向人簽署看房合同后，派工作人員帶領(lǐng)購(gòu)房意向人現(xiàn)場(chǎng)查看擬出售房屋的實(shí)際情況。4.購(gòu)房意向人看中某套房屋后，委托中介方和賣方協(xié)商，以期取得盡可能有利的交易條件（這一點(diǎn)在現(xiàn)有市場(chǎng)狀況下作用有限）。5.購(gòu)房意向人對(duì)于中介方介紹的房屋交易條件基本滿意后，委托中介方查詢擬購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)狀況。查清產(chǎn)權(quán)狀況后，中介方約購(gòu)房意向人（買方）和賣方見面，進(jìn)一步協(xié)商交易條件，達(dá)成一致意見后簽署三方協(xié)議。協(xié)議內(nèi)容一般包含中介服務(wù)合同條款。6.三方合同簽署后，需要根據(jù)政府的相關(guān)管理規(guī)定辦理網(wǎng)簽手續(xù)的，買賣雙方一般會(huì)委托中介方根據(jù)其簽署的書面合同內(nèi)容辦理網(wǎng)簽手續(xù)。7.買方需要通過(guò)按揭貸款方式支付購(gòu)房款的，如果買方需要并且信任中介方，會(huì)委托中介方幫其聯(lián)系按揭公司并洽談按揭貸款相關(guān)事宜。在此過(guò)程中，中介方單獨(dú)或者和按揭公司一道進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估等業(yè)務(wù)。8.如果買方需要并且信任中介方，會(huì)委托中介方指導(dǎo)并協(xié)助辦理房屋買賣的過(guò)戶手續(xù)，有些中介方甚至代買方繳納稅費(fèi)、代辦產(chǎn)權(quán)過(guò)戶等延伸服務(wù)。9.如果買方需要并且信任中介方，會(huì)委托中介方參與收樓，以示見證和督促。

上述房屋買賣中介服務(wù)流程中，第四至九項(xiàng)乃中介方應(yīng)當(dāng)提供的服務(wù)內(nèi)容，也就是中介方的義務(wù)。需要特別指出的是，購(gòu)房意向人（買方）和中介方之間約定的中介服務(wù)內(nèi)容千差萬(wàn)別，不是每個(gè)房屋中介服務(wù)合同中，中介方的義務(wù)都包括上述第三至九項(xiàng)內(nèi)容的。據(jù)此，房屋買賣中介服務(wù)合同至少可以分為兩類，一類是中介方的義務(wù)僅涉及前述第三、四、五項(xiàng)的中介服務(wù)合同，本文稱之為純粹促成簽約型房屋買賣中介服務(wù)合同；另一類是中介方的義務(wù)除三、四、五項(xiàng)外，還涉及第六至九項(xiàng)中一項(xiàng)或幾項(xiàng)義務(wù)內(nèi)容的中介服務(wù)合同，本文稱之為促成簽約加后續(xù)服務(wù)型房屋買賣中介服務(wù)合同。

我國(guó)合同法第424條的規(guī)定，居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。根據(jù)此條及下一條可知，居間合同中，居間方的義務(wù)就是報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或提供訂立合同的媒介服務(wù)。居間合同雙方當(dāng)事人根據(jù)居間方提供的信息訂立了合同后，居間方的義務(wù)即全部履行，居間人除負(fù)有附隨義務(wù)如保密義務(wù)以外，不再負(fù)有任何義務(wù)。由此可見，純粹促成簽約型房屋買賣中介服務(wù)合同屬于居間合同無(wú)疑，故此處不贅。但是，促成簽約加后續(xù)服務(wù)型房屋買賣中介服務(wù)合同，其性質(zhì)顯然不能簡(jiǎn)單地確定為居間合同了。并且，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房地產(chǎn)中介已經(jīng)進(jìn)化成一種復(fù)雜的服務(wù)行為，以前那種僅提供信息促成房地產(chǎn)合同成立的居間行為已經(jīng)不占主流了。在這種情況下，再將這個(gè)房屋買賣中介服務(wù)合同糾紛案件的訴因全部定性為居間合同，要求當(dāng)事人根據(jù)居間合同的法理來(lái)承擔(dān)舉證責(zé)任，要求當(dāng)事人按照居間合同的法律來(lái)和答辯，于法于理不符，也不利于公平地處理案件。

以筆者曾的一個(gè)案件為例，被告（買方）在原告（中介方）的幫助下，和第三人（賣方）簽署了一份《存量房買賣合同》。該三方合同中關(guān)于中介方的義務(wù)散見于各個(gè)條款，共有五項(xiàng)：原告提供的服務(wù)事項(xiàng)包括原告提供合適的房源信息促成房屋買賣合同成立、協(xié)助辦理房屋所有權(quán)過(guò)戶手續(xù)、協(xié)助被告和第三方辦理銀行按揭手續(xù)、被告辦理房屋買賣的網(wǎng)簽手續(xù)和代為根據(jù)買賣雙方簽訂的房屋買賣合同編寫《存量房買賣合同》并直接錄入網(wǎng)簽系統(tǒng)、見證房屋交付等。關(guān)于中介服務(wù)費(fèi)的給付條款約定按編號(hào)為某某號(hào)確認(rèn)書收取。被告和原告另外有簽署一份《服務(wù)收費(fèi)確認(rèn)書》，被告同意向原告支付中介費(fèi)及咨詢費(fèi)51000元。合同簽署后，被告簽署存量房買賣合同后現(xiàn)場(chǎng)查看房屋后，對(duì)房屋格局、價(jià)格不滿意。第三人正好也不想出售該房屋了（迄今一年多后仍未出售），于是雙方簽署了一份《解除協(xié)議書》并通知了原告。原告認(rèn)為其居間義務(wù)已經(jīng)履行，被告應(yīng)當(dāng)按照約定支付居間報(bào)酬，協(xié)商遂向法院，要求被告支付中介費(fèi)及咨詢費(fèi)51000元并承擔(dān)訴訟費(fèi)用。一審法院立案時(shí)將本案案由定為居間合同糾紛，一審法院在判決書中也將本案定性為居間合同糾紛。如果將本案中的原告與被告之間的服務(wù)買賣中介服務(wù)合同定性為居間合同糾紛，那么，根據(jù)居間合同的原理，原告應(yīng)當(dāng)勝訴。因?yàn)樵娲_實(shí)促成了被告和第三人之間的存量房買賣合同之成立，按照居間合同的原理，原告作為居間方，履行了自己的居間義務(wù)，有權(quán)要求被告支付合同約定的全部報(bào)酬。但是，本案中，原告和被告之間的合同屬于典型的促成簽約加后續(xù)服務(wù)型房屋買賣中介服務(wù)合同，在原告沒有完全履行自己的全部義務(wù)的時(shí)候，不能要求被告支付合同約定的全部報(bào)酬。

三、委托合同糾紛之訴因也存在不足

根據(jù)合同法第三百九十六條的規(guī)定，委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。我國(guó)合同法還規(guī)定，委托人可以特別委托受托人處理一項(xiàng)或者數(shù)項(xiàng)事務(wù)，也可以概括委托受托人處理一切事務(wù)。居間僅限于報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或?yàn)樗擞喖s充當(dāng)媒介，其服務(wù)范圍有限；而委托則是為他人處理事務(wù)，至于事務(wù)的種類則很寬泛，法律未明文限制。因此可以說(shuō)居間合同實(shí)際上是一種特殊類型的委托合同。這種解釋，理論和立法上早就存在。如瑞士債務(wù)法就明確規(guī)定居間契約為委任契約之一種。（瑞債412條2項(xiàng)。）在日本商法，通說(shuō)為準(zhǔn)委任契約。史尚寬先生認(rèn)為：在雙務(wù)的居間契約，即居間人負(fù)擔(dān)盡力義務(wù)，同時(shí)委任人對(duì)于契約之成立付支付報(bào)酬之義務(wù)時(shí)，為準(zhǔn)委任契約，唯于契約不成立時(shí)不得請(qǐng)求支付報(bào)酬之點(diǎn)，與委任有異。在臺(tái)灣民法中，居間契約雖然應(yīng)解釋為獨(dú)立的無(wú)名契約，惟在雙務(wù)的居間契約，則可認(rèn)為兼有委任指性質(zhì)。居間人如負(fù)有為委托人報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或者媒介訂約之事實(shí)行為之義務(wù)時(shí)，則兼有委任契約之性質(zhì)。

但是，根據(jù)我國(guó)合同法的規(guī)定，居間合同和委托合同是兩者相互獨(dú)立的有名合同。在雙方的權(quán)利義務(wù)、合同解除條件、報(bào)酬支付條件、人的條件等方面，居間合同和委托合同之間還是存在一定的區(qū)別的。史尚寬先生認(rèn)為：居間之報(bào)告訂約機(jī)會(huì)，僅要求提供訂約之機(jī)會(huì)即可；而媒介訂約“不但報(bào)告訂約之機(jī)會(huì)，更應(yīng)周旋于他人之間，使雙方訂立契約，然僅媒介之訂約，并不以他人之名義或以自己之名義代為訂約，此居間人所以與結(jié)約代辦商及行紀(jì)有異。蓋無(wú)論直接或?yàn)殚g接，均與媒介主觀念不相容，然居間人亦不妨兼為人?！币獯罄穹ǖ涞?754條則規(guī)定，居間人是與當(dāng)事人中的任何一方又沒有合作關(guān)系、隸屬關(guān)系或關(guān)系的人。但根據(jù)其1761條規(guī)定：“居間人得受一方委托，其介入履行已締結(jié)契約的活動(dòng)中?！笨梢?，依其規(guī)定，居間任務(wù)完成后（當(dāng)事人雙方已訂立合同），居間人可以成為一方的人，之前則不可兼為人。

而且，不可否認(rèn)的是，房屋買賣中介服務(wù)合同中，也確實(shí)存在著純粹促成簽約型房屋買賣中介服務(wù)合同這種典型的居間合同。所以，將房屋買賣中介服務(wù)合同糾紛的訴因一概定性為委托合同，也不十分妥當(dāng)。

四、廣義的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同糾紛——房地產(chǎn)中介服務(wù)合同糾紛之訴因的最佳選擇

房地產(chǎn)中介服務(wù)是一種包含居間和等多重服務(wù)事項(xiàng)的行為。當(dāng)事人之間的合同性質(zhì)不能簡(jiǎn)單地一概按居間合同處理，而必須根據(jù)委托方要求中介方（受托方）處理的事項(xiàng)做個(gè)案分析。正如林誠(chéng)二先生所言：民間慣行之不動(dòng)產(chǎn)中介業(yè)所服務(wù)之范圍，實(shí)際上并不以居間為限，常伴有其他業(yè)務(wù)，例如代辦轉(zhuǎn)移登記或貸款等是，故常是一種混合契約。如何稱呼這種混合契約？

我國(guó)建設(shè)部等三部委頒布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二條將其稱之為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。該辦法明確規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員為促成房地產(chǎn)交易，向委托人提供房地產(chǎn)居間、等服務(wù)并收取傭金的行為。據(jù)此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的內(nèi)涵就包括了居間和這兩種行為，本文稱之為廣義的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。但是，建設(shè)部頒布的另一個(gè)規(guī)章《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第2條第5款又規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。照此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)就只包括典型的居間行為了，本文稱之為狹義的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。

遺憾的是，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》中關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的規(guī)定沒有將廣義的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概念貫徹到底，前后規(guī)定存在著矛盾?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第十六條和第十七條的規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同僅僅指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受委托提供房地產(chǎn)信息、實(shí)地看房、代擬合同等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)時(shí)與委托人簽訂的書面合同。而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)向委托人說(shuō)明服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況，經(jīng)委托人同意后，另行簽訂合同。根據(jù)體系解釋，這份合同似乎不能再稱之為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同了，因?yàn)樵撧k法第十六條對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包含的內(nèi)容做了詳細(xì)規(guī)定，如果將第十七條規(guī)定的另行簽訂的那份合同還稱之為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，第十七條的規(guī)定就屬于畫蛇添足。

本文認(rèn)為：要求簽署兩份合同不符合實(shí)際情況，也增加成本。立法者在制定關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)的行為規(guī)則時(shí)，不能將尋求房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供幫助的賣方或買方假定為法律專家，而應(yīng)當(dāng)將其假定為普通理性人。根據(jù)筆者在廣州地區(qū)的調(diào)查，由于房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在廣告宣傳中，都承諾了一條龍服務(wù)。一般人在和中介機(jī)構(gòu)簽署房地產(chǎn)中介服務(wù)合同時(shí)，都是根據(jù)中介機(jī)構(gòu)提供的格式合同文本，簽署一份三方簽署的房屋買賣合同，中介服務(wù)條款隱含其中。如果再?gòu)?qiáng)求賣方或者買方在此之外再簽署一份提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記的房地產(chǎn)中介服務(wù)合同，其成本也是值得立法者考量的。如果這些條款都包含在了前述中介服務(wù)合同條款中，那我們又怎么能夠確定這幾個(gè)條款構(gòu)成狹義的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同（居間合同），那幾個(gè)條款構(gòu)成其他合同？這個(gè)其他合同又如何稱呼？現(xiàn)實(shí)生活中的代辦貸款義務(wù)中，房地產(chǎn)中介方一般也是協(xié)助買方聯(lián)系按揭公司或者貸款銀行，最終的貸款協(xié)議當(dāng)事人是貸款銀行和貸款人即買方。在此過(guò)程中，房地產(chǎn)中介方的作用又僅僅是一個(gè)居間人而已。代辦房地產(chǎn)登記過(guò)程中，一般情況下，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)只不過(guò)是和和買賣雙方溝通，指導(dǎo)其帶齊必要的文件資料，確定去房地產(chǎn)交易登記中心的日期，買方和賣方最終還是要親自去辦理過(guò)戶手續(xù)。根據(jù)廣州市的做法，賣方不親自去房地產(chǎn)登記中心辦理過(guò)戶手續(xù)的，必須要對(duì)其委托行為進(jìn)行公證，受托人必須向登記機(jī)構(gòu)出具經(jīng)過(guò)公證機(jī)關(guān)公證的授權(quán)委托書。

而且，在沒有進(jìn)入實(shí)質(zhì)審理階段就確定了內(nèi)容復(fù)雜的合同糾紛之實(shí)質(zhì)爭(zhēng)議和應(yīng)當(dāng)適用的法律規(guī)范，并不合理。因?yàn)樵陉P(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)合同的糾紛中，在開庭審理之前，無(wú)論是中介方還是買方或賣方，對(duì)其權(quán)利義務(wù)并不是十分確定，對(duì)其糾紛的性質(zhì)并不十分明確，其訴訟請(qǐng)求在開庭時(shí)還可以變更。在這種情況下，在立案的時(shí)候，法院就十分肯定地確定了雙方糾紛的性質(zhì)并照此承擔(dān)舉證責(zé)任，甚至據(jù)此要求當(dāng)事人修改其訴訟請(qǐng)求，否則不予立案，其合理性值得懷疑。

因此，本文認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)針對(duì)房地產(chǎn)中介合同糾紛的特殊情況，確定一個(gè)獨(dú)立的案由。其名稱可以稱之為房地產(chǎn)中介服務(wù)合同糾紛，或者根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二條的理解，稱之為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同糾紛。法律在審理后，再根據(jù)案件的實(shí)際情況，將純粹的促成合同成立型的房屋買賣中介服務(wù)合同定性為居間合同，適用居間合同的相關(guān)法律，將促成合同成立加后續(xù)服務(wù)型的房屋買賣中介服務(wù)合同，定性為委托合同，適用委托合同的相關(guān)法律。

注釋：

①參見（2012）穗天法民四初字第530號(hào)民事判決書。

參考文獻(xiàn)：

[1]史尚寬，著.債法各論.中國(guó)政法大學(xué)出版社，2000.

篇6

1. 以包銷的名義,隱瞞委托人的實(shí)際出賣價(jià)格和第三方進(jìn)行交易,獲取傭金以外的報(bào)酬。

2. 從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。

3. 無(wú)照經(jīng)營(yíng)、超越經(jīng)營(yíng)范圍和非法異地經(jīng)營(yíng)。

4. 房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書。

5. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織濫用自己的優(yōu)勢(shì)地位,利用格式合同對(duì)相對(duì)人作出不合理、不公正的規(guī)定。

6. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。

7. 各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語(yǔ),以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。

這些行為損害了消費(fèi)者直接的經(jīng)濟(jì)利益,并且間接損害了國(guó)家利益,擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)正常的操作、運(yùn)行秩序。如何防范并解決這些問題,筆者提出了些建議:

在房產(chǎn)交易場(chǎng)所通過(guò)發(fā)放宣傳單提醒購(gòu)房者,注意區(qū)別居間合同與行紀(jì)合同中這兩種行為。購(gòu)房前認(rèn)真索取中介機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書等證件;對(duì)于所謂的“可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門咨詢了解該房產(chǎn)的真實(shí)情況并且在合同中約定中介方如果提供情況不實(shí)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的賠償責(zé)任。對(duì)于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上,凡標(biāo)明符合合同要約要件的內(nèi)容,視為要約作為合同的附件,一并寫入合同中,以此約束相對(duì)方。達(dá)成協(xié)議后,對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù),購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)本人親自辦理,以避免產(chǎn)權(quán)無(wú)法過(guò)戶風(fēng)險(xiǎn)等

一、目前房產(chǎn)中介發(fā)展現(xiàn)狀

隨著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展,上海房產(chǎn)中介市場(chǎng)也在日益壯大。上海市房產(chǎn)中介企業(yè)已迅速發(fā)展到了8萬(wàn)余家,人們通過(guò)房產(chǎn)中介咨詢、購(gòu)買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。

為了加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理,維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,保障房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)進(jìn)行了定義:房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。包括了以下——

1. 房地產(chǎn)咨詢,是指為房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

2. 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估,是指對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算,評(píng)定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和價(jià)格的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

3. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì),是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)本市約50%的新建商品房銷售和90%的二手房買賣是通過(guò)房地產(chǎn)中介企業(yè)實(shí)現(xiàn)的?？梢哉f(shuō)大部分的房產(chǎn)交易行為是通過(guò)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行,中介機(jī)構(gòu)溝通買賣雙方起到了一個(gè)橋梁的重要作用。

尤其在私人之間的房屋買賣中(即二手房轉(zhuǎn)讓),由于很多買方與賣方互相不認(rèn)識(shí)、不了解,可以說(shuō)信用無(wú)從談起:買方擔(dān)心給了錢,拿不到房;賣方擔(dān)心買方不是一次性支付全部款項(xiàng)(如要辦理銀行貸款),分幾次支付,會(huì)不會(huì)拖泥帶水拖延付款等等。這時(shí),房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)出現(xiàn),中介方是以單位的名義出現(xiàn),并且經(jīng)過(guò)國(guó)家行政部門的審批,具備經(jīng)營(yíng)資格。買賣雙方就可以將中介方作為第三方來(lái)溝通信息,調(diào)停買賣雙方之間的爭(zhēng)執(zhí);而且買賣雙方需要辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等手續(xù),更需要中介機(jī)構(gòu)提供專業(yè)意見、協(xié)助辦理。因此房產(chǎn)中介的產(chǎn)生與發(fā)展正是我們社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需要的。但是,由于房產(chǎn)中介行業(yè)進(jìn)入門檻相對(duì)不高,因此也就良莠不齊,大多數(shù)中介機(jī)構(gòu)奉公守法、誠(chéng)實(shí)經(jīng)營(yíng)、在幫助消費(fèi)者購(gòu)置產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)。但也有不少不良中介機(jī)構(gòu)存在了欺詐行為,侵犯消費(fèi)者的合法權(quán)益。筆者所在所知道的中介欺詐行為進(jìn)行具體分析。

二、房產(chǎn)中介市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)存在的欺詐行為

1. 以包銷的名義,隱瞞委托人的實(shí)際出賣價(jià)格和第三方進(jìn)行交易,獲取傭金以外的報(bào)酬。

委托人一般分兩種:房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和私有房產(chǎn)權(quán)人(自然人)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的,受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書面委托合同,委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí),應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí),應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買受人介紹所銷售商品房的有關(guān)情況。 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得銷售不符合銷售條件的商品房。

同樣,自然人委托房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)銷售商品房的也應(yīng)當(dāng)參照上面開發(fā)企業(yè)委托的方法辦理。同時(shí)根據(jù)商品房銷售管理辦法 (2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會(huì)議審議通過(guò) 自2001年6月 1日起施行)第二十八條規(guī)定: 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在銷售商品房時(shí)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。

從法理上說(shuō),房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)主要是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,對(duì)委托購(gòu)房和銷售的客戶之間是一種居間合同行為,而不是表面上的行紀(jì)行為。經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)在銷售商品房時(shí)提供:房源信息、銷售價(jià)格外,表明收取傭金,即按房產(chǎn)成交價(jià)格的3%~5%之間提取傭金。

而現(xiàn)實(shí)上,很多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)向購(gòu)房者提出“包銷”,即所銷售的房產(chǎn)統(tǒng)一報(bào)價(jià),說(shuō)價(jià)格已經(jīng)包括傭金,或者誤導(dǎo)購(gòu)房者“免傭金”。實(shí)際上購(gòu)

房者與售房者之間很難了解到真實(shí)的出售價(jià)格。其中的差價(jià)由房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)賺得,也就是所謂的“賺差價(jià)”,這明顯違反了上述法律規(guī)定。 2. 從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。

上海市房屋土地管理局《關(guān)于禁止成套獨(dú)用住房使用權(quán)買賣的通知》滬房地交(1999)0786號(hào)規(guī)定:“三、各類經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得從事成套獨(dú)用住房使用權(quán)買賣的居間介紹、和提供咨詢等業(yè)務(wù);不得掛牌、展示、提供或利用房地產(chǎn)網(wǎng)站、刊物等信息載體登載成套獨(dú)用住房使用權(quán)買賣信息。”

目前,上?？蛇M(jìn)入市場(chǎng)買賣交易的房屋既有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房屋,也在使用權(quán)性質(zhì)的房屋,這里的使用權(quán)房屋是指"不可售公房"也就是指不能按照房改政策購(gòu)買的公房。由于權(quán)屬性質(zhì)不同,其市場(chǎng)價(jià)格及法定的權(quán)利義務(wù)有較大區(qū)別。

區(qū)分?jǐn)M購(gòu)房屋的權(quán)屬性質(zhì),應(yīng)以驗(yàn)看憑證為準(zhǔn)。有房地產(chǎn)權(quán)利證書(或房屋權(quán)利證書)的即為產(chǎn)權(quán)性質(zhì)房屋,憑證為公有房屋租賃憑證的即為使用權(quán)性質(zhì)?？墒酃渴巧虾Ｊ蟹扛氖鄯空咭龅胤课輰傩愿拍睢Ｊ侵?上海的房改政策規(guī)定,職工(原承租人)可按房改售房的價(jià)格及優(yōu)惠政策出資購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)的房屋。是指"成套獨(dú)用"的原公有住房。

現(xiàn)行法規(guī)不允許可售公房以使用權(quán)的性質(zhì)進(jìn)入市場(chǎng)買賣,可售公房買賣必須按照先由承租人按房改售房政策辦理完畢買房手續(xù)后,再以產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)賣給購(gòu)房人的程序操作。這就是人們通常說(shuō)的"二步并一步走"的政策。

按照《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》 (1999年4月22日中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第69號(hào) 自1999年5月1日起施行) 第五條 已取得合法產(chǎn)權(quán)證書的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房可以上市出售 ,但有下列情形之一的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房不得上市出售:

(1)以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買且沒有按照規(guī)定補(bǔ)足房?jī)r(jià)款的;

(2)住房面積超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn),或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修,且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及裝修費(fèi)用的;

(3)處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的;

(4)產(chǎn)權(quán)共有的房屋,其他共有人不同意出售的;

(5)已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的;

(6)上市出售后形成新的住房困難的;

(7)擅自改變房屋使用性質(zhì)的;

(8)法律、法規(guī)以及縣級(jí)以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。

根據(jù)上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革辦公室二OOO年四月二十七日頒發(fā)的《公有住房出售中有關(guān)問題的處理意見》中對(duì)關(guān)于公有住房出售的范圍界定為:

(1) 由部隊(duì)或其他系統(tǒng)單位職工免租使用的房管部門所有的獨(dú)用成套公有住房,可以出售。

(2) 產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移地方的原部隊(duì)的住房,可以出售。

(3) 同幢住房?jī)?nèi)有獨(dú)用、有合用的,凡廚房間和衛(wèi)生間由一戶使用的公有住房,可以出售。

(4) 被拆遷安置的獨(dú)用成套公有住房,該被拆遷戶戶口遷入后才能予以出售。

(5) 因規(guī)劃、配套等原因未申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)證的住房不予出售。

由于房改售房政策涉及工齡及超面積等方面的因素,同一房屋,不同的人購(gòu)買價(jià)格差異很大。因此對(duì)購(gòu)買可售公房的購(gòu)房人須特別注意雙方所約定房屋成交價(jià)的含義。成交價(jià)的含義為產(chǎn)權(quán)性質(zhì),則無(wú)糾紛可言。成交價(jià)的含義如為對(duì)方"到手價(jià)",則差異很大。

3. 無(wú)照經(jīng)營(yíng)、超越經(jīng)營(yíng)范圍和非法異地經(jīng)營(yíng)。

有些房產(chǎn)中介不申領(lǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照就開展業(yè)務(wù),所發(fā)的名片、所的廣告宣傳,只有所留的電話可以聯(lián)絡(luò)到其人,如同打游擊戰(zhàn)一般。遇到問題,則無(wú)音無(wú)訊了。

篇7

隨著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，上海房產(chǎn)中介市場(chǎng)也在日益壯大。人們通過(guò)房產(chǎn)中介咨詢、購(gòu)買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過(guò)房地產(chǎn)中介企業(yè)實(shí)現(xiàn)的。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的詳細(xì)了解，其中存在的主要欺詐行為有：

1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬。

2.從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。

3.無(wú)照經(jīng)營(yíng)、超越經(jīng)營(yíng)范圍和非法異地經(jīng)營(yíng)。

4.房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書。

5.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織濫用自己的優(yōu)勢(shì)地位，利用格式合同對(duì)相對(duì)人作出不合理、不公正的規(guī)定。

6.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。

7.各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語(yǔ)，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。

這些行為損害了消費(fèi)者直接的經(jīng)濟(jì)利益，并且間接損害了國(guó)家利益，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)正常的操作、運(yùn)行秩序。如何防范并解決這些問題，筆者提出了些建議：

在房產(chǎn)交易場(chǎng)所通過(guò)發(fā)放宣傳單提醒購(gòu)房者，注意區(qū)別居間合同與行紀(jì)合同中這兩種行為。購(gòu)房前認(rèn)真索取中介機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書等證件；對(duì)于所謂的“可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門咨詢了解該房產(chǎn)的真實(shí)情況并且在合同中約定中介方如果提供情況不實(shí)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的賠償責(zé)任。對(duì)于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標(biāo)明符合合同要約要件的內(nèi)容，視為要約作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對(duì)方。達(dá)成協(xié)議后，對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)本人親自辦理，以避免產(chǎn)權(quán)無(wú)法過(guò)戶風(fēng)險(xiǎn)等

一、目前房產(chǎn)中介發(fā)展現(xiàn)狀

隨著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，上海房產(chǎn)中介市場(chǎng)也在日益壯大。上海市房產(chǎn)中介企業(yè)已迅速發(fā)展到了8萬(wàn)余家，人們通過(guò)房產(chǎn)中介咨詢、購(gòu)買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。

為了加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)進(jìn)行了定義：房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。包括了以下——

1.房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

2.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，是指對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算，評(píng)定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和價(jià)格的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過(guò)房地產(chǎn)中介企業(yè)實(shí)現(xiàn)的。可以說(shuō)大部分的房產(chǎn)交易行為是通過(guò)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行，中介機(jī)構(gòu)溝通買賣雙方起到了一個(gè)橋梁的重要作用。

尤其在私人之間的房屋買賣中（即二手房轉(zhuǎn)讓），由于很多買方與賣方互相不認(rèn)識(shí)、不了解，可以說(shuō)信用無(wú)從談起：買方擔(dān)心給了錢，拿不到房；賣方擔(dān)心買方不是一次性支付全部款項(xiàng)（如要辦理銀行貸款），分幾次支付，會(huì)不會(huì)拖泥帶水拖延付款等等。這時(shí)，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)出現(xiàn)，中介方是以單位的名義出現(xiàn)，并且經(jīng)過(guò)國(guó)家行政部門的審批，具備經(jīng)營(yíng)資格。買賣雙方就可以將中介方作為第三方來(lái)溝通信息，調(diào)停買賣雙方之間的爭(zhēng)執(zhí)；而且買賣雙方需要辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等手續(xù)，更需要中介機(jī)構(gòu)提供專業(yè)意見、協(xié)助辦理。因此房產(chǎn)中介的產(chǎn)生與發(fā)展正是我們社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需要的。但是，由于房產(chǎn)中介行業(yè)進(jìn)入門檻相對(duì)不高，因此也就良莠不齊，大多數(shù)中介機(jī)構(gòu)奉公守法、誠(chéng)實(shí)經(jīng)營(yíng)、在幫助消費(fèi)者購(gòu)置產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)。但也有不少不良中介機(jī)構(gòu)存在了欺詐行為，侵犯消費(fèi)者的合法權(quán)益。筆者所在所知道的中介欺詐行為進(jìn)行具體分析。

二、房產(chǎn)中介市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)存在的欺詐行為

1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬。

委托人一般分兩種：房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和私有房產(chǎn)權(quán)人（自然人）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買受人介紹所銷售商品房的有關(guān)情況。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得銷售不符合銷售條件的商品房。

同樣，自然人委托房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)銷售商品房的也應(yīng)當(dāng)參照上面開發(fā)企業(yè)委托的方法辦理。同時(shí)根據(jù)商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)自2001年6月1日起施行）第二十八條規(guī)定：受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在銷售商品房時(shí)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。

從法理上說(shuō)，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)主要是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，對(duì)委托購(gòu)房和銷售的客戶之間是一種居間合同行為，而不是表面上的行紀(jì)行為。經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)在銷售商品房時(shí)提供：房源信息、銷售價(jià)格外，表明收取傭金，即按房產(chǎn)成交價(jià)格的3%~5%之間提取傭金。

而現(xiàn)實(shí)上，很多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)向購(gòu)房者提出“包銷”，即所銷售的房產(chǎn)統(tǒng)一報(bào)價(jià)，說(shuō)價(jià)格已經(jīng)包括傭金，或者誤導(dǎo)購(gòu)房者“免傭金”。實(shí)際上購(gòu)房者與售房者之間很難了解到真實(shí)的出售價(jià)格。其中的差價(jià)由房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)賺得，也就是所謂的“賺差價(jià)”，這明顯違反了上述法律規(guī)定。

2.從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。

上海市房屋土地管理局《關(guān)于禁止成套獨(dú)用住房使用權(quán)買賣的通知》滬房地交（1999）0786號(hào)規(guī)定：“三、各類經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得從事成套獨(dú)用住房使用權(quán)買賣的居間介紹、和提供咨詢等業(yè)務(wù)；不得掛牌、展示、提供或利用房地產(chǎn)網(wǎng)站、刊物等信息載體登載成套獨(dú)用住房使用權(quán)買賣信息?！?/p>

目前，上海可進(jìn)入市場(chǎng)買賣交易的房屋既有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房屋，也在使用權(quán)性質(zhì)的房屋，這里的使用權(quán)房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策購(gòu)買的公房。由于權(quán)屬性質(zhì)不同，其市場(chǎng)價(jià)格及法定的權(quán)利義務(wù)有較大區(qū)別。

區(qū)分?jǐn)M購(gòu)房屋的權(quán)屬性質(zhì)，應(yīng)以驗(yàn)看憑證為準(zhǔn)。有房地產(chǎn)權(quán)利證書（或房屋權(quán)利證書）的即為產(chǎn)權(quán)性質(zhì)房屋，憑證為公有房屋租賃憑證的即為使用權(quán)性質(zhì)。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋屬性概念。是指：上海的房改政策規(guī)定，職工（原承租人）可按房改售房的價(jià)格及優(yōu)惠政策出資購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)的房屋。是指“成套獨(dú)用”的原公有住房。

現(xiàn)行法規(guī)不允許可售公房以使用權(quán)的性質(zhì)進(jìn)入市場(chǎng)買賣，可售公房買賣必須按照先由承租人按房改售房政策辦理完畢買房手續(xù)后，再以產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)賣給購(gòu)房人的程序操作。這就是人們通常說(shuō)的“二步并一步走”的政策。

按照《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》（1999年4月22日中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第69號(hào)自1999年5月1日起施行）第五條已取得合法產(chǎn)權(quán)證書的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房不得上市出售：

（1）以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買且沒有按照規(guī)定補(bǔ)足房?jī)r(jià)款的；

（2）住房面積超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及裝修費(fèi)用的；

（3）處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；

（4）產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（5）已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；

（6）上市出售后形成新的住房困難的；

（7）擅自改變房屋使用性質(zhì)的；

（8）法律、法規(guī)以及縣級(jí)以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。

根據(jù)上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革辦公室二OOO年四月二十七日頒發(fā)的《公有住房出售中有關(guān)問題的處理意見》中對(duì)關(guān)于公有住房出售的范圍界定為：

（1）由部隊(duì)或其他系統(tǒng)單位職工免租使用的房管部門所有的獨(dú)用成套公有住房，可以出售。

（2）產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移地方的原部隊(duì)的住房，可以出售。

（3）同幢住房?jī)?nèi)有獨(dú)用、有合用的，凡廚房間和衛(wèi)生間由一戶使用的公有住房，可以出售。

（4）被拆遷安置的獨(dú)用成套公有住房，該被拆遷戶戶口遷入后才能予以出售。

（5）因規(guī)劃、配套等原因未申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)證的住房不予出售。

由于房改售房政策涉及工齡及超面積等方面的因素，同一房屋，不同的人購(gòu)買價(jià)格差異很大。因此對(duì)購(gòu)買可售公房的購(gòu)房人須特別注意雙方所約定房屋成交價(jià)的含義。成交價(jià)的含義為產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，則無(wú)糾紛可言。成交價(jià)的含義如為對(duì)方“到手價(jià)”，則差異很大。

3.無(wú)照經(jīng)營(yíng)、超越經(jīng)營(yíng)范圍和非法異地經(jīng)營(yíng)。

有些房產(chǎn)中介不申領(lǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照就開展業(yè)務(wù)，所發(fā)的名片、所的廣告宣傳，只有所留的電話可以聯(lián)絡(luò)到其人，如同打游擊戰(zhàn)一般。遇到問題，則無(wú)音無(wú)訊了。

還有些房產(chǎn)中介為了稅收或注冊(cè)等問題，在經(jīng)濟(jì)園區(qū)注冊(cè)而在市區(qū)進(jìn)行營(yíng)業(yè)。按照工商部門的有關(guān)規(guī)定，在非注冊(cè)地營(yíng)業(yè)必須在營(yíng)業(yè)地工商部門再進(jìn)行注冊(cè)登記并備案。但不少公司未按此規(guī)定辦理注冊(cè)登記，卻又在正常營(yíng)業(yè)。

根據(jù)工商部門所發(fā)放的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，房地產(chǎn)咨詢與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有很大的區(qū)別。房地產(chǎn)咨詢是無(wú)權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)交易行為的，而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)則可根據(jù)其注冊(cè)資金及申請(qǐng)的范圍從事房地產(chǎn)咨詢、租賃、買賣等交易。但是在現(xiàn)實(shí)交易中，人們往往忽略或不了解這個(gè)區(qū)別，而某些房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為了獲取利益又故意進(jìn)行隱瞞。

4.房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書。

根據(jù)商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)自2001年6月1日起施行）第二十九條商品房銷售人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)，方可從事商品房銷售業(yè)務(wù)。

同樣法律嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》、《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》。

事實(shí)上有很多房產(chǎn)中介公司在申請(qǐng)注冊(cè)成立時(shí)所提供的從業(yè)人員資格證書都有借用他人的證書來(lái)充數(shù)現(xiàn)象。

5.濫用自己的優(yōu)勢(shì)地位，利用格式合同對(duì)相對(duì)人做出不合理、不公正的規(guī)定。

格式條款是指格式條款的提供方（以下簡(jiǎn)稱提供方）為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。商業(yè)廣告、通知、聲明、店堂告示、憑證、單據(jù)等的內(nèi)容符合要約規(guī)定和前面規(guī)定的，視為格式條款。

根據(jù)《合同法》的規(guī)定：

第三十九條采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。

第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。

第四十一條對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)做出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。

實(shí)際上很多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，往往利用消費(fèi)者不熟悉有關(guān)交易細(xì)節(jié)和法律法規(guī)，任意修改并且以格式條款形式規(guī)避自己應(yīng)盡的義務(wù)，限制消費(fèi)者應(yīng)有的權(quán)利如知情權(quán)、公平交易權(quán)等。企圖以合同條款形式玩文字游戲，一旦消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)問題，據(jù)此百般抵賴逃避責(zé)任。夸大了合同行為的“合意”，將不平等的條件強(qiáng)加于人。

6.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。

根據(jù)城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（修正）（1996年1月8日建設(shè)部令第50號(hào)2001年8月15日根據(jù)中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第97號(hào)《建設(shè)部關(guān)于修改〈城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定〉的決定》修正）設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)氐墓ど绦姓芾聿块T申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案。

房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)每年對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員條件進(jìn)行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)名單。檢查不合格的，不得從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。而有不少中介組織根本沒有到有關(guān)部門進(jìn)行備案。以為只要領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照即可開業(yè)，根本沒有把備案手續(xù)放在心上。

7.各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語(yǔ)，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國(guó)廣告法》、《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。

而很多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在其店堂或者在一些媒體上廣告信息，如對(duì)所謂“特價(jià)房產(chǎn)”，注重說(shuō)該房產(chǎn)或是地段繁華、或是全新裝修、或是價(jià)格優(yōu)惠等其他吸引消費(fèi)者的地方，而沒有將該房產(chǎn)真實(shí)情況進(jìn)行核實(shí)。甚至對(duì)上面所說(shuō)的“使用權(quán)房產(chǎn)交易”沒有去標(biāo)注其產(chǎn)權(quán)特點(diǎn)，等到消費(fèi)者交付款項(xiàng)準(zhǔn)備辦理手續(xù)時(shí)才明白過(guò)來(lái)。而且也有不少如被抵押等房產(chǎn)依然在上市流通，造成消費(fèi)者受騙上當(dāng)。

三、關(guān)于依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的建議

由于上述欺詐行為的存在，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著極大的危害性。

“以包銷的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬。”“從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動(dòng)?！薄胺慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織濫用自己的優(yōu)勢(shì)地位，利用格式合同對(duì)相對(duì)人做出不合理、不公正的規(guī)定?！薄案黝惙康禺a(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語(yǔ)，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告?！边@些行為損害了消費(fèi)者直接的經(jīng)濟(jì)利益，并且間接損害了國(guó)家利益，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)正常的操作、運(yùn)行秩序。“無(wú)照經(jīng)營(yíng)、超越經(jīng)營(yíng)范圍和非法異地經(jīng)營(yíng)。”“房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書?！薄胺康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)?！边@些行為阻礙了相應(yīng)的國(guó)家機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)中介組織正常的管理和監(jiān)督，因而又影響到了消費(fèi)者的合法權(quán)益。

由于上述行為存在的危害性，如何才能依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場(chǎng)呢？筆者提供下面幾個(gè)建議：

1.在房產(chǎn)交易中心免費(fèi)發(fā)放有關(guān)房產(chǎn)交易中容易出現(xiàn)問題的環(huán)節(jié)的宣傳單，以特別提醒消費(fèi)者引起注意。

2.提醒消費(fèi)者在居間合同與行紀(jì)合同中了解這兩種行為的區(qū)別。居間合同是委托人委托居間人進(jìn)行訂約中介活動(dòng)的合同。居間人不是訂約的當(dāng)事人，也不是當(dāng)事人的人，是為當(dāng)事人訂立合同而穿針引線的人。行紀(jì)合同是以自己的名義辦理財(cái)產(chǎn)交易等事務(wù)并直接對(duì)第三人承受權(quán)利義務(wù)的合同。

3.購(gòu)房前認(rèn)真索取中介機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書等證件，應(yīng)當(dāng)取得復(fù)印件并與原件核對(duì)，必要時(shí)可以向工商部門、房產(chǎn)管理部門要求驗(yàn)證；

4.對(duì)于所謂的“可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門咨詢了解該房產(chǎn)的真實(shí)情況，是否屬于規(guī)定的可轉(zhuǎn)換的“使用權(quán)”與“產(chǎn)權(quán)”。并且在合同中約定中介方如果提供情況不實(shí)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的賠償責(zé)任。如果中介方拒絕該條款，則對(duì)該房產(chǎn)的“可轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)”性質(zhì)懷疑，避免上當(dāng)；

5.對(duì)于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標(biāo)明符合合同要約要件的內(nèi)容，視料作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對(duì)方。

6.達(dá)成協(xié)議后，對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)本人親自辦理，不要怕麻煩，因?yàn)橹挥械搅朔慨a(chǎn)登記部門過(guò)戶時(shí)，其房產(chǎn)權(quán)潛在的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)凸現(xiàn)，才能便于及時(shí)解決。

參考文獻(xiàn)：

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》1994年

建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（修正）》1996年

上海市政府《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》1997年

篇8

關(guān)鍵詞:壟斷;政府規(guī)制;哄抬效應(yīng);理性消費(fèi)

中圖分類號(hào):F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A 文章編號(hào):1673-291X(2010)26-0195-02

房產(chǎn)中介作為房屋的賣主和買主之間的一個(gè)信息平臺(tái),在房產(chǎn)的交易過(guò)程中扮演著極其重要的角色。正是由于買賣信息的不完全性、不對(duì)稱性,導(dǎo)致在房屋交易過(guò)程中,給了房產(chǎn)中間商一個(gè)信息相對(duì)壟斷的地位,房產(chǎn)中介并因此利用買賣雙方所缺失的信息做為自己得利的“鐵飯碗”。但是近年的房屋持續(xù)走火的態(tài)勢(shì),使得房屋交易市場(chǎng)顯現(xiàn)出極其明顯的“供不應(yīng)求”態(tài)勢(shì)。在房屋價(jià)格久漲居高的情況下,房產(chǎn)中介卻利用手中的信息壟斷特權(quán)跟房東一起謀取不當(dāng)利益,損害了租房和買房一方的利益,讓顧主苦不堪言。為了扭轉(zhuǎn)這種不良態(tài)勢(shì),提高房產(chǎn)市場(chǎng)的交易公平,有必要對(duì)房產(chǎn)中介的這種信息特權(quán)做一定的政府規(guī)制,正確引導(dǎo)居民的消費(fèi),讓房產(chǎn)中介市場(chǎng)在更加合理更加有效率的同時(shí),保證整體的房產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定和買賣雙方交易的公平。

一、房產(chǎn)中介的相關(guān)概念及發(fā)展現(xiàn)狀

(一)房產(chǎn)中介的相關(guān)概念

房產(chǎn)中介的信息壟斷,是由于房屋交易雙方信息缺失,而中介由于其中間特殊地位,占有該類信息,并對(duì)獲有信息資源的一種獨(dú)占行為。

房產(chǎn)中介的政府規(guī)制,是指就房產(chǎn)中介利用其自身信息壟斷地位來(lái)謀取不當(dāng)收益,并造成社會(huì)不良影響行為時(shí),所采取的一種政府規(guī)制管理行為,使其在合理有效發(fā)展的前提下,讓交易過(guò)程更加公平、公正。

國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)于壟斷的分類可以說(shuō)是多種多樣。馬克思認(rèn)為應(yīng)為分為自然壟斷、偶然壟斷和人為壟斷。還有學(xué)者認(rèn)為應(yīng)該分為自然壟斷、行為壟斷和法定壟斷。但是筆者認(rèn)為壟斷的根本在于其進(jìn)入的障礙,所以根據(jù)這點(diǎn),將壟斷分為自然壟斷(NATURAL MONOPOLY)、行政壟斷(STATUTORY MONOPOLY)和壟斷資源的壟斷(RESOURCE MONOPOLY)更為貼切。(注:曲振濤,《規(guī)制經(jīng)濟(jì)學(xué)》,61頁(yè))所以,房產(chǎn)中介的信息壟斷應(yīng)該算作壟斷資源的壟斷,只不過(guò)其壟斷資源是一種信息資源而已。

(二)國(guó)內(nèi)房產(chǎn)中介的發(fā)展現(xiàn)狀

房產(chǎn)中介是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)組成部分,它的發(fā)展跟整體的房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展息息相關(guān)。在過(guò)去,房屋的獲取主要是通過(guò)單位分房解決,形式很不靈活,導(dǎo)致很多住戶對(duì)分到的房屋不滿意,甚至導(dǎo)致惡性的搶件。而現(xiàn)在,國(guó)家將福利分房的形式取消,改為貨幣分房以后(陽(yáng)廷燕,重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格影響因素研究,2009),中介市場(chǎng)便應(yīng)運(yùn)而生。換句話說(shuō),國(guó)家將集體購(gòu)房的行為變成了個(gè)人購(gòu)房的行為,這樣的轉(zhuǎn)變使得房產(chǎn)市場(chǎng)的交易變得靈活多樣,而房產(chǎn)中介也找到了屬于自己的地位,并逐漸形成了一系列自身的特點(diǎn):

1.業(yè)務(wù)面廣

房產(chǎn)中介現(xiàn)在不但承擔(dān)著二手房的買賣和租憑業(yè)務(wù),還涉及樓盤的、房屋的價(jià)值評(píng)估、住房銷售策劃、抵押擔(dān)保等業(yè)務(wù),是一個(gè)相對(duì)完整的產(chǎn)業(yè)。

2.信息集中

由于房產(chǎn)中介從事的是一種業(yè)務(wù),使得其自身獲有很多房產(chǎn)相關(guān)信息,從而牢牢地把握住房產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)向。

3.發(fā)展速度快

房產(chǎn)中介的發(fā)展總是伴隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的腳步,房產(chǎn)中介在國(guó)內(nèi)的發(fā)展速度可謂是相當(dāng)壯觀,加之進(jìn)入門檻相對(duì)偏低,才造就了這樣一個(gè)“數(shù)量龐大,繁殖速度過(guò)快”的中介市場(chǎng)。

4.外部環(huán)境有利

由于房屋交易市場(chǎng)化的發(fā)展,使得房產(chǎn)中介這樣機(jī)構(gòu)的外部環(huán)境正在慢慢走向成熟,其中包括房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的規(guī)范、土地制度的改革、住房抵押業(yè)務(wù)的發(fā)展以及戶籍制度的放寬等等,都在為中介市場(chǎng)創(chuàng)造有利的外部環(huán)境。

二、房產(chǎn)中介存在的問題

1.信譽(yù)度不高

由于房產(chǎn)中介的認(rèn)證資格制度相對(duì)不規(guī)范,使得進(jìn)入這種市場(chǎng)顯得相對(duì)容易,人員大多都不是科班出身,沒有取得相關(guān)的從行資格(譬如房產(chǎn)評(píng)估師),加上道德水準(zhǔn)的降低,欺詐銷售的行為屢見不鮮,讓房產(chǎn)中介在市民心中的形象極其低下,甚至讓顧客堅(jiān)決抵制。同時(shí)與多家簽訂口頭合同賺中間差價(jià)、與熟人串通故意抬價(jià)、乘人多購(gòu)房時(shí)機(jī)蓄意加價(jià)等等,讓“失信”已經(jīng)成為房產(chǎn)中介市場(chǎng)發(fā)展的一大隱患。

2.平均利潤(rùn)低

在房產(chǎn)中介的發(fā)展速度極其迅猛的同時(shí),整個(gè)中介市場(chǎng)的平均利潤(rùn)下降。譬如,上海曾創(chuàng)下日誕8家中介的平均記錄,讓人無(wú)不為其感嘆?？墒?將這總數(shù)達(dá)1.2萬(wàn)家的中介公司去平均一下年2 000多萬(wàn)平方米的二手房成交面積的話,其實(shí)每家公司的年平均面積只有1 667平方米左右,月平均成交面積只不過(guò)是138平方米而已,所以,其實(shí)很多中介公司的利潤(rùn)并不高,甚至難以繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。

3.生存率低下

社會(huì)總體上雖然呈現(xiàn)出一種對(duì)房產(chǎn)交易需求過(guò)剩的態(tài)勢(shì),但是由于近期的中介發(fā)展速度明顯快于這種趨勢(shì),使得實(shí)際上,中介的服務(wù)供給已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了顧客的消費(fèi)需求。而在政府對(duì)中介市場(chǎng)的進(jìn)出規(guī)制沒有過(guò)多要求的情況下,房產(chǎn)中介之間的利潤(rùn)爭(zhēng)奪異常激烈,就一些大城市而言,中介公司的生存率連30%也很難達(dá)到。加之住房制度和土地制度不斷深化發(fā)展,房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫不斷加重升重,中介看似豐厚利潤(rùn),讓很多后起之秀擠破肚皮往里面進(jìn),中介生存率低的問題卻在所難免。

4.專業(yè)人才少

從事房產(chǎn)中介的人,應(yīng)該精通房地產(chǎn)相關(guān)法律、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)及房產(chǎn)評(píng)估等專業(yè)知識(shí),應(yīng)該是一種綜合性強(qiáng)、涉及知識(shí)面廣的專有人才。而現(xiàn)在國(guó)內(nèi)由于房產(chǎn)中介公司起步較晚,專業(yè)人才培訓(xùn)不夠充分,市場(chǎng)規(guī)范的嚴(yán)重不足,導(dǎo)致從事房產(chǎn)中介的人是形形,非科班出身也沒有關(guān)系。這種人才的放松管制使前面所提到過(guò)的中介職業(yè)道德水準(zhǔn)明顯下降,從而作用于整個(gè)中介市場(chǎng),所以專業(yè)人才的培養(yǎng)應(yīng)作為中介市場(chǎng)以后發(fā)展的主導(dǎo)方向。

5.國(guó)外競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)

面對(duì)中國(guó)利潤(rùn)豐厚的市場(chǎng),國(guó)外中介公司的強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)在沿海大城市中展現(xiàn)出來(lái),憑借天然的大資本、特許化經(jīng)營(yíng)、科學(xué)規(guī)范的管理、相對(duì)偏低的手續(xù)費(fèi)用、體貼周到的服務(wù)理念、責(zé)任明確的歸咎制度,讓國(guó)外大房產(chǎn)中介公司備受國(guó)人的青睞。如果不采取進(jìn)一步行動(dòng)來(lái)整治國(guó)內(nèi)專業(yè)不精的中介公司,那么一旦國(guó)外大公司根基牢固以后,要想和其再并排競(jìng)爭(zhēng),恐怕是不太可能。

6.缺乏公開性

由于政府的規(guī)制力度不夠,使得房地產(chǎn)很多業(yè)務(wù)的透明性差,很多外部消費(fèi)者根本不知道業(yè)務(wù)具體涉及哪些方面,費(fèi)用繳納是否過(guò)高等等,而且由于業(yè)務(wù)公開性的缺乏,中介與房東之間能夠輕易的形成利益集團(tuán),合力從消費(fèi)者身上榨取更多利潤(rùn),并且這樣的業(yè)務(wù)不公開,讓規(guī)制也難以進(jìn)行,整個(gè)中介市場(chǎng)就形成一鍋燉菜,難以分清彼此。

三、政府對(duì)房產(chǎn)中介規(guī)制原因

房產(chǎn)中介對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的收集遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)交易的雙方所能獲得的信息,對(duì)于房屋的評(píng)估、抵押擔(dān)保、房產(chǎn)策劃等內(nèi)容更是要經(jīng)中介之手,中介實(shí)際已經(jīng)成為很多房產(chǎn)交易過(guò)程中一個(gè)必不可少的“催化劑”,加速著交易的反應(yīng)。而隨著交易的不斷增多,中介也同樣發(fā)現(xiàn)其信息壟斷可以成為提高利潤(rùn)的一種手段,為了追逐手頭的利潤(rùn),甚至不惜做一些有違房產(chǎn)中介職業(yè)道德水準(zhǔn)的事情,包括口頭協(xié)議、與房東合力抬價(jià)、乘機(jī)漲價(jià)等,所以政府有必要出面對(duì)這些不良社會(huì)風(fēng)氣加以合理規(guī)制。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的環(huán)境下,中介提供的服務(wù)是有一定價(jià)格的,價(jià)格規(guī)律的作用也同樣適用于中介傭金。因?yàn)榉课荼旧淼膬r(jià)值(包括建筑材料,人力成本,土地價(jià)值等)隨著市場(chǎng)在不斷的波動(dòng),而且常人由于信息不全面很難計(jì)算其成本,所以在信息不完全的非理性顧客面前,中介業(yè)務(wù)價(jià)格即使高出其服務(wù)自身市場(chǎng)價(jià)值很多,也會(huì)有顧客前來(lái)購(gòu)買,而顧客越是瘋狂的購(gòu)買服務(wù),中介就越是有機(jī)可乘,這就形成了一種“哄搶效應(yīng)”的惡性循環(huán),政府如果不出面管理,那么最終房產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫就會(huì)越來(lái)越多,到時(shí)候局面更難收拾。

自古以來(lái),房產(chǎn)中介就是靠信息謀生,正是由于這種信息資源的壟斷,才產(chǎn)生了房產(chǎn)中介賴以生存的環(huán)境基礎(chǔ),房產(chǎn)中介也因此成了房屋交易過(guò)程中,名副其實(shí)的“立交橋”,而買賣雙方付給中介的就是“過(guò)路費(fèi)”,但是針對(duì)中介“收費(fèi)站亂收費(fèi)”,“漫天要價(jià)”的不合理現(xiàn)象,政府必須進(jìn)行規(guī)制管理。

四、房產(chǎn)中介的政府規(guī)制手段及注意事項(xiàng)

(一)政府規(guī)制手段

1.中介進(jìn)入規(guī)制

房產(chǎn)中介的進(jìn)入規(guī)制,是從源頭上開始整頓整個(gè)中介市場(chǎng)。因?yàn)橹薪槭袌?chǎng)近期由于過(guò)多的數(shù)量、激烈的競(jìng)爭(zhēng)、非專業(yè)化的管理、缺乏相應(yīng)的市場(chǎng)監(jiān)督等特點(diǎn),所以采取政府的進(jìn)入規(guī)制打造國(guó)內(nèi)一流品牌的中介公司刻不容緩,政府特定允許少數(shù)幾家大的,具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力及具有現(xiàn)代專業(yè)化管理的公司進(jìn)入市場(chǎng),從而相對(duì)減少過(guò)多的競(jìng)爭(zhēng),加大服務(wù)的質(zhì)量。

2.服務(wù)質(zhì)量規(guī)制

房產(chǎn)中介自身屬于是第三產(chǎn)業(yè)行列,其產(chǎn)品就是為顧客提供滿意的服務(wù)。但是由于道德水準(zhǔn)下降、監(jiān)管力度不夠、業(yè)務(wù)公開性差,讓中介對(duì)自身提供的服務(wù)有很大的可選擇性,價(jià)格扭曲、服務(wù)不到家、甚至發(fā)生欺詐的口頭協(xié)議等,讓中介的信譽(yù)變的越來(lái)越差。服務(wù)規(guī)制是從中介自身來(lái)進(jìn)行的一種規(guī)制行為,即通過(guò)監(jiān)督,讓中介的服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)誠(chéng)信度大為提高。

3.行業(yè)激勵(lì)規(guī)制

行業(yè)激勵(lì)規(guī)制是相對(duì)于傳統(tǒng)服務(wù)成本規(guī)制的一種規(guī)制手段,傳統(tǒng)服務(wù)成本規(guī)制是以實(shí)現(xiàn)資源配置效率,確保企業(yè)內(nèi)部效率,避免收入在分配及保證經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)的穩(wěn)定為目標(biāo),并以收費(fèi)水平及收費(fèi)體系的制定為基本任務(wù)的規(guī)制方式(曲振濤,《規(guī)制經(jīng)濟(jì)學(xué)》,119頁(yè))。而行業(yè)激勵(lì)規(guī)制,其實(shí)是一種對(duì)房產(chǎn)中介的成本補(bǔ)償機(jī)制,也即通過(guò)一些政策手段或者返還一定稅收來(lái)彌補(bǔ)中介的成本費(fèi)用。這種行政規(guī)制一般適合于規(guī)模比較大,管理比較先進(jìn),具有一定國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的公司,是一種轉(zhuǎn)被動(dòng)管制,為主動(dòng)進(jìn)取的手段。由于管理方法的不斷進(jìn)步,國(guó)際上已經(jīng)開始從被動(dòng)管制轉(zhuǎn)向主動(dòng)激勵(lì),通過(guò)研究表明,激勵(lì)的效果往往會(huì)比被動(dòng)管制優(yōu)異,更加讓人接受,將政府監(jiān)督的分內(nèi)工作交由公司自己處理。

4.價(jià)格規(guī)制

政府對(duì)房產(chǎn)中介的價(jià)格規(guī)制,是政府就房產(chǎn)中介提供的服務(wù)費(fèi)用給出一個(gè)指導(dǎo)性價(jià)格或要求房產(chǎn)中介在一個(gè)價(jià)格范圍內(nèi)定價(jià)。如果政府認(rèn)為房產(chǎn)中介提供服務(wù)的費(fèi)用偏高,那么政府對(duì)房產(chǎn)中介的價(jià)格規(guī)制就會(huì)傾向于擬定一個(gè)最高價(jià)格;如果政府認(rèn)為房產(chǎn)中介行業(yè)內(nèi)部存在過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)而進(jìn)行相互殺價(jià),政府則會(huì)根據(jù)市場(chǎng)信息給予房產(chǎn)中介一個(gè)指導(dǎo)性的最低限價(jià)。鑒于目前的房產(chǎn)中介市場(chǎng)過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)和部分中介欺壓消費(fèi)者亂抬價(jià)的情況,政府的價(jià)格規(guī)制應(yīng)該擬定在一定的范圍內(nèi)比較合適,即定價(jià)既有上限又有下限。(潘俊,實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)政府合理規(guī)制的思考,2010年)

(二)規(guī)制注意事項(xiàng)

1.規(guī)制對(duì)象不明確

就中介市場(chǎng)規(guī)制問題這一塊,因?yàn)橐?guī)制對(duì)象不明確,往往會(huì)導(dǎo)致政府規(guī)制失敗,對(duì)房產(chǎn)中介規(guī)制,必須要分清其規(guī)制對(duì)象。值得注意的一點(diǎn)是,房產(chǎn)中介的壟斷地位本身并不構(gòu)成違法行為,立法不會(huì)對(duì)其本身壟斷地位進(jìn)行政府規(guī)制。之所以要對(duì)房產(chǎn)中介進(jìn)行規(guī)制管理,是因?yàn)榉慨a(chǎn)中介利用其在房屋交易過(guò)程中的特殊壟斷地位,對(duì)實(shí)情隱瞞、對(duì)價(jià)格進(jìn)行操縱,造成房屋交易市場(chǎng)的“價(jià)格哄抬效應(yīng)”,“欺騙消費(fèi)者”的一系列行為,并利用這些追逐不正當(dāng)利益,使得房屋價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其自身的市場(chǎng)價(jià)值,也同樣使得房屋的租金出現(xiàn)過(guò)快過(guò)猛的漲幅,甚至讓房屋評(píng)估活動(dòng)等業(yè)務(wù)難以讓人監(jiān)督。在這樣的前提下,對(duì)房產(chǎn)中介的政府規(guī)制才成為一種必然。

2.防止地方政府尋租行為

地方政府在規(guī)制過(guò)程中,很可能利用手中的權(quán)利,像房產(chǎn)中介所要費(fèi)用,從而讓中介不合理的行為繼續(xù)。這便產(chǎn)生了,政府所謂的“尋租”行為,這種尋租現(xiàn)象讓地方政府和房產(chǎn)中介形成利益集團(tuán),共同來(lái)分?jǐn)偫麧?rùn),而利益集團(tuán)的建立,肯定會(huì)給政府的規(guī)制活動(dòng)產(chǎn)生影響,導(dǎo)致“上有政策,下有政策”,不依法辦事,甚至嚴(yán)重的還會(huì)導(dǎo)致“空頭任務(wù)”,地方政府表面上遵從,實(shí)際上對(duì)政策完全不加以理會(huì)。地方政府內(nèi)部人員的行為如果不加以約束,那么對(duì)房產(chǎn)中介的規(guī)制就是一句空話,沒有人會(huì)理會(huì)。所以上文才會(huì)有行業(yè)激勵(lì)規(guī)制一說(shuō),讓政府和企業(yè)盡量分開。

3.規(guī)定房屋持有人及中介雙方責(zé)任

房產(chǎn)中介不但容易和政府形成利益集團(tuán),和房屋持有人也容易形成利益集團(tuán),特別是在二手房?jī)r(jià)值評(píng)估,二手房銷售二手房出租上面,很容易和房屋持有人形成密切的關(guān)系,通過(guò)私下定立的利潤(rùn)協(xié)議,合理瓜分“超額利潤(rùn)”。因?yàn)檫@種協(xié)議很難被人察覺,又不利于監(jiān)控,消費(fèi)者很是老火,所以價(jià)格規(guī)制方法在這個(gè)時(shí)候還是比較管用,對(duì)那些價(jià)格嚴(yán)重失衡的地區(qū),采取強(qiáng)制性而非指導(dǎo)性的價(jià)格定價(jià),會(huì)在一定時(shí)期調(diào)節(jié)并重新整頓好市場(chǎng)秩序,而且行業(yè)協(xié)會(huì)和消費(fèi)者協(xié)會(huì)的有利監(jiān)督,則會(huì)進(jìn)一步為政府定價(jià)做出一定的判斷標(biāo)準(zhǔn)。

參考文獻(xiàn):

[1] 曲振濤,楊愷鈞.規(guī)制經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].上海:復(fù)旦大學(xué)出版社,2005.

篇9

“看房實(shí)名制”即購(gòu)房者委托房產(chǎn)中介買房時(shí)，經(jīng)紀(jì)人在帶看前須讓購(gòu)房者實(shí)名簽署看房書或看房單，具體內(nèi)容包括姓名、電話號(hào)碼、身份證號(hào)等相關(guān)資料。對(duì)拒絕提供相關(guān)信息或拒簽看房書的購(gòu)房者，中介也將婉拒提供看房和買賣交易服務(wù)。

截至8月27日，福州市有35家房產(chǎn)中介企業(yè)的238家門店在協(xié)議上簽字。這些企業(yè)將統(tǒng)一在門店內(nèi)懸掛“福州房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)看房實(shí)名制示范單位”的牌匾，同時(shí)使用協(xié)會(huì)統(tǒng)一設(shè)計(jì)的看房單。

對(duì)執(zhí)行不力的企業(yè)按門店250元/次、經(jīng)辦人員50元/次的標(biāo)準(zhǔn)予以罰款，用以獎(jiǎng)勵(lì)執(zhí)行良好的中介企業(yè)。“這在全國(guó)范圍內(nèi)也是首創(chuàng)，可以說(shuō)，我們?yōu)槿珖?guó)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)樹立了一個(gè)規(guī)范。”福州市經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)負(fù)責(zé)人介紹，福州二手房成交量去年占全市房產(chǎn)交易量的47％，今年預(yù)計(jì)會(huì)超過(guò)50％。

何為看房實(shí)名制

今年8月初，福州市相關(guān)政府部門提出，希望各個(gè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)單位加強(qiáng)保障二手房交易過(guò)程中買賣雙方的權(quán)益，加強(qiáng)核實(shí)交易過(guò)程中雙方信息的真實(shí)有效性。由此，由協(xié)會(huì)牽頭并醞釀許久的“看房實(shí)名制”被提上議事日程。

從協(xié)會(huì)的調(diào)研情況看，許多房東呼吁中介組織帶有身份證件的客戶來(lái)看房。他們認(rèn)為，經(jīng)紀(jì)人帶不明身份的客戶去看房，對(duì)房東的財(cái)產(chǎn)和人身安全產(chǎn)生威脅，甚至有時(shí)給一些犯罪團(tuán)伙提供偷盜“踩點(diǎn)”的機(jī)會(huì)。另外，有些中介企業(yè)的經(jīng)紀(jì)人為了爭(zhēng)奪房源會(huì)冒充客戶看房，浪費(fèi)了業(yè)主的時(shí)間精力。

福州市經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)認(rèn)為，在帶看中如果能實(shí)名看房并同時(shí)核實(shí)房東出售的有效信息，將會(huì)大大緩解整個(gè)交易或作業(yè)過(guò)程中的安全隱患，保障買賣雙方的權(quán)益，對(duì)行業(yè)起到足夠的規(guī)范作用。

在福州房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)“看房實(shí)名制”動(dòng)員會(huì)上，福州市房管局人士表示，將要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與公安派出所加強(qiáng)流動(dòng)人口出租屋信息的共享與管理。

據(jù)悉，在簽訂房屋租賃合同時(shí)，出租屋業(yè)主應(yīng)提供與公安機(jī)關(guān)簽訂的租賃房屋治安責(zé)任保證書原件或復(fù)印件；在簽訂房屋租賃合同后，應(yīng)填寫《房屋出租信息報(bào)備表》并以書面或電子郵件形式在3天內(nèi)將房屋租賃信息向轄區(qū)派出所窗口及時(shí)報(bào)備。

對(duì)不按規(guī)定建立出租屋信息檔案并及時(shí)向轄區(qū)進(jìn)行報(bào)備的，經(jīng)公安部門核實(shí)通報(bào)市房管局后，市房管局將依照有關(guān)規(guī)定予以懲處。

實(shí)名制引發(fā)爭(zhēng)論

有風(fēng)險(xiǎn)但也會(huì)留住最有誠(chéng)意顧客，“確實(shí)還有個(gè)被顧客接受的過(guò)程，估計(jì)還要半年才能完全獲得理解?！睅孜环慨a(chǎn)中介企業(yè)負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，在8月的試運(yùn)行中，大概有一半左右的顧客對(duì)“看房實(shí)名制”表示不理解。

他們表示，在這樣一個(gè)房產(chǎn)交易量逐月下滑的時(shí)期，推行這樣的制度對(duì)中介來(lái)說(shuō)確實(shí)有利有弊。因?yàn)楸旧淼目蛻袅恳呀?jīng)不多，再對(duì)客戶進(jìn)行身份過(guò)濾，存在客戶量進(jìn)一步縮減的風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)給企業(yè)增加成本壓力和經(jīng)紀(jì)人業(yè)績(jī)壓力。

另一方面，他們也認(rèn)為，新制度執(zhí)行后，經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)品質(zhì)會(huì)有一個(gè)質(zhì)的飛躍――市場(chǎng)繁榮時(shí)期，經(jīng)紀(jì)人作業(yè)過(guò)程中，一個(gè)經(jīng)紀(jì)人同時(shí)服務(wù)20位客戶，量與質(zhì)發(fā)生沖突，往往無(wú)法把客戶帶好。如果推行看房實(shí)名制，可能會(huì)讓經(jīng)紀(jì)人帶的客人量減少，某種意義上服務(wù)的質(zhì)量就會(huì)比往常更好，優(yōu)秀的經(jīng)紀(jì)人就會(huì)把有限的時(shí)間用于服務(wù)最有誠(chéng)意的顧客，自動(dòng)排除非主流客戶。

新的規(guī)范對(duì)未來(lái)發(fā)展也許還是件好事：一方面，最有誠(chéng)意的客戶會(huì)挑選最值得信賴的品牌企業(yè)，保障自己的利益；另一方面，對(duì)經(jīng)紀(jì)人的作業(yè)水平將提出新的挑戰(zhàn)，一些無(wú)法適應(yīng)新市場(chǎng)背景的企業(yè)會(huì)被淘汰，未來(lái)行業(yè)將會(huì)往更好的方向發(fā)展。

對(duì)部分市民擔(dān)心的隱私問題，房產(chǎn)中介　企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，這其中有很多誤解。實(shí)際上，出示身份證件不會(huì)帶來(lái)信息的丟失與泄露，因?yàn)槭忻裨谏钪凶≠e館、乘飛機(jī)都要出示身份證件。

同時(shí)，協(xié)會(huì)對(duì)各個(gè)中介企業(yè)也有規(guī)定，一旦經(jīng)辦泄露顧客信息，將對(duì)門店和個(gè)人予以雙重處罰。

福州市房管局市場(chǎng)處官員也表示，其實(shí)很早就要求實(shí)行“看房實(shí)名制”，只不過(guò)在當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境下很難得到貫徹執(zhí)行；對(duì)行業(yè)自律規(guī)定，福州市工商局、福州市房管局都表示支持。

相關(guān)鏈接>>>假業(yè)主掛牌騙定金

近日，事主陳某到福州倉(cāng)山公安分局刑偵大隊(duì)侵財(cái)犯罪偵查中隊(duì)報(bào)警稱：其位于金山明星的一處房產(chǎn)被人冒名在福州某某房產(chǎn)中介公司金山店掛牌出售。

據(jù)了解，犯罪嫌疑人黃某某用事主陳某的房產(chǎn)證、身份證復(fù)印件等資料，假冒代辦房產(chǎn)出售業(yè)務(wù)，將事主陳某的房產(chǎn)以較低價(jià)在福州某某房產(chǎn)中介公司金山店掛牌出售，而后利用該低價(jià)售房信息，于7月25日與受害人竹某簽訂虛假的房產(chǎn)買賣合同，騙取竹某定金6000元。

“不明”看房人入室殺人

篇10

專家

如何規(guī)避二手房意向金的風(fēng)險(xiǎn)?

丈夫前不久看中了一套市中心學(xué)區(qū)二手房。并與該中介簽訂了《委托購(gòu)買意向書》，支付了2萬(wàn)元“意向金”，同時(shí)讓中介與上家議價(jià)，中介承諾買賣不成退還這筆意向金。7天后，丈夫再次看房時(shí)，發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間有嚴(yán)重的滲漏現(xiàn)象，而且賣家將客廳和主臥的空調(diào)也拆走了，丈夫遂提出放棄購(gòu)房的想法。誰(shuí)知中介說(shuō)。意向金已經(jīng)在3天后自動(dòng)轉(zhuǎn)為定金。不能退回。我想了解意向金的相關(guān)規(guī)定。

收取意向金是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的一種交易習(xí)慣，買不成是指購(gòu)房人的條件不被賣家所接受，此種情況當(dāng)然要退還“意向金”。雙方所簽署的《委托購(gòu)買意向書》屬雙方真實(shí)意愿的表示，雖然賣房人未在當(dāng)場(chǎng)簽名，但房產(chǎn)中介商在當(dāng)日已將意向書交他作了簽字確認(rèn)，說(shuō)明賣者已接受了你丈夫?qū)r(jià)格、付款方式、違約責(zé)任等的確認(rèn)，接受了你丈夫提出的條件，并收取由房產(chǎn)中介商轉(zhuǎn)交的意向金。這筆錢的性質(zhì)即轉(zhuǎn)換為了定金。房產(chǎn)中介商收取“意向金”的行為，系代賣家收取定金。買房人在做決定前要三思而行，或者請(qǐng)專業(yè)人士把關(guān)。在國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)法律法規(guī)中，沒有意向金的提法。要么定金，要么保證金，而惹向金在什么情況下可轉(zhuǎn)換定金和保證金。實(shí)際只是房產(chǎn)中介商的一番解釋而已，警惕房產(chǎn)中介商的文字游戲。

“購(gòu)物券不找零”的規(guī)定屬“霸王條款”嗎?

我和女友到商場(chǎng)購(gòu)物，買了500多元的衣服，獲得一張300元的購(gòu)物券，女朋友用購(gòu)物券買了一條價(jià)格199元的牛仔褲。并要求對(duì)方找給我們余下的101元。卻遭到拒絕，商場(chǎng)的理由是購(gòu)物券背面的《使用說(shuō)明》中有“本券不兌換現(xiàn)金亦不設(shè)找零”的規(guī)定，我覺得這是“霸王條款”，這種規(guī)定有法律依據(jù)嗎?

根據(jù)2006年10月施行《零售商促銷行為管理辦法》，零售商有權(quán)利制定促銷方式、促銷規(guī)則、促銷商品的范圍，以及相關(guān)限制性條件等，但須在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所顯著位置標(biāo)注清楚。“不兌換現(xiàn)金亦不設(shè)找零”屬于限制性條件，且已在購(gòu)物券上標(biāo)明，不構(gòu)成霸王條款。消費(fèi)者選擇使用該購(gòu)物券應(yīng)視為對(duì)所有明示規(guī)則即條件的認(rèn)同。而且，現(xiàn)實(shí)中有過(guò)這樣的訴訟實(shí)例，法院一般不會(huì)認(rèn)為這種條款無(wú)效。

保姆跑了，家政公司要賠償雇主損失嗎?

我與某家政公司簽訂《保姆雇用合同》，并支付了各項(xiàng)費(fèi)用1400元，家政公司介紹了保姆裘某給我，上個(gè)月13日。我下班回家時(shí)發(fā)現(xiàn)裘某不見蹤影，至今下落不明，家中30000余元的財(cái)物不翼而飛，我隨即報(bào)案并通知了家政公司。之后多次與家政公司協(xié)商，希望他們賠償我的財(cái)物損失。但家政公司一直不予理睬。請(qǐng)問我的要求是否合理?

按照《中華人民共和國(guó)合同法》第107條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第35條規(guī)定：消費(fèi)者在接受服務(wù)時(shí)，其合法權(quán)益受到損害的，可以向服務(wù)者要求賠償。同時(shí)該法第44條規(guī)定：經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)，造成消費(fèi)者財(cái)產(chǎn)損害的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求，以修理、重作、更換、退貨、補(bǔ)足商品數(shù)量、退還貨款和服務(wù)費(fèi)用或者賠償損失等方式承擔(dān)民事責(zé)任。家政公司提供的保姆在提供服務(wù)期間無(wú)故失蹤，致使雙方簽訂的協(xié)議無(wú)法履行，家政公司對(duì)此應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，保姆是否盜竊涉及刑事，且未偵破，家政公司不用賠償你的財(cái)物損失。你要家政公司退還勞務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等是合理合法的要求。

待業(yè)人員做兼職是否符合勞動(dòng)關(guān)系?

我是一名準(zhǔn)備明年考研的應(yīng)屆畢業(yè)生，畢業(yè)后沒有找工作，為維持生計(jì)暫時(shí)選擇做份兼職。通過(guò)兼職網(wǎng)站，我找到一份出版社兼職校對(duì)的工作，約定按實(shí)際完成量計(jì)費(fèi)?？勺越衲?月交上第一份成果至今。我就沒有收到過(guò)報(bào)酬，我致電詢問，出版社總推說(shuō)沒有結(jié)算好，我該如何來(lái)拿回報(bào)酬呢?

一勞動(dòng)關(guān)系是指用人單位(包括個(gè)體工商戶)與勞動(dòng)者運(yùn)用勞動(dòng)能力實(shí)現(xiàn)勞動(dòng)過(guò)程中形成的一種社會(huì)關(guān)系，而勞務(wù)關(guān)系是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的平等主體之間，就勞務(wù)事項(xiàng)進(jìn)行等價(jià)交換過(guò)程中形成的一種經(jīng)濟(jì)關(guān)系，如新房裝修請(qǐng)鄰居幫忙刷墻，給點(diǎn)勞務(wù)費(fèi)等。勞動(dòng)關(guān)系是管理與被管理的關(guān)系，你在出版社做校對(duì)，工作不用遵守出版社的考勤，僅僅按時(shí)交上工作成果即可。這種沒有管理與被管理的工作模式是典型的勞務(wù)關(guān)系。勞務(wù)關(guān)系屬于民法調(diào)整的法律關(guān)系，不適用勞動(dòng)法的規(guī)范，基本全憑雙方的約定辦。所以你要討回自己的報(bào)酬，無(wú)法像公司員工一樣去勞動(dòng)仲裁，還是要通過(guò)與出版社的溝通爭(zhēng)取自己的權(quán)益，一旦無(wú)果，要上法院討個(gè)公道了。沒簽約能拿到補(bǔ)償嗎?

我在蘇州一家私企工作已有兩年多，一直未簽訂勞動(dòng)合同。前幾天因?yàn)轫斄死习鍘拙洹１焕习遛o退。請(qǐng)問能得到勞動(dòng)法規(guī)定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金嗎?該期間公司未給交納養(yǎng)老保險(xiǎn)等三金福利?？梢砸笃溲a(bǔ)上嗎?

2008年1月1日以后，用人單位應(yīng)與勞動(dòng)者簽訂書面勞動(dòng)合同。自用工之日起滿1年不與勞動(dòng)者訂立書面勞動(dòng)合同的，視為用人單位與勞動(dòng)者已訂立無(wú)固定期限勞動(dòng)合同，并且，在1個(gè)月以后至1年期滿，用人單位需支付勞動(dòng)者雙倍工資。你在該企業(yè)已實(shí)際工作兩年多，構(gòu)成事實(shí)勞動(dòng)關(guān)系，受到勞動(dòng)合同法的保護(hù)，適用勞動(dòng)合同法關(guān)于經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金的規(guī)定，可要求該企業(yè)支付兩年半的工資作為經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。公司有義務(wù)為員工繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)等法定社會(huì)保險(xiǎn)項(xiàng)目等款項(xiàng)，在職期間未繳納的，員工可以提起勞動(dòng)仲裁。假設(shè)你2007年1月參加工作，現(xiàn)在是2009年4月，則可主張的款項(xiàng)為：2008年2月1日至12月31日這11個(gè)月的工資，2007年1月至今2年零三個(gè)月的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金(這兩年半的工資，不滿6個(gè)月以半年計(jì)算)，補(bǔ)繳工作期間的法定社會(huì)保險(xiǎn)金。

女兒死后，岳父母對(duì)女婿所購(gòu)房屋有繼承權(quán)嗎?