導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房屋購房合同，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

農(nóng)村房屋購房合同模板

出讓方(以下簡(jiǎn)稱甲方)：

買受方(以下簡(jiǎn)稱乙方)：

甲、乙雙方經(jīng)過平等協(xié)商，自愿就房屋買賣事項(xiàng)一致同意訂立合同條款如下，以資共同遵守。

第一條 甲方自愿將自有坐落在屋(包括使用權(quán)(土地使用權(quán)書證號(hào)為房)及相應(yīng)的土地)有償轉(zhuǎn)讓給乙方。

第二條 甲方出售給乙方的房屋及土地使用權(quán)范圍東至、南至、西至、北至(附該土地土地使用權(quán)屬證件復(fù)印件一張)。

第三條 雙方協(xié)議商定房屋及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款共計(jì)****元整，乙方已于**年**月**日支付***元定金，雙方同意于本協(xié)議簽訂之日乙方再支付給甲方購房款***元。剩余所欠甲方的購房款***元，協(xié)議簽訂后乙方同意于**年月日前支付給甲方***元，于20xx年年日前支付給甲方***元。甲方收到款項(xiàng)后應(yīng)當(dāng)出具收據(jù)。

第四條 乙方如未按照約定時(shí)間支付所欠的相應(yīng)款項(xiàng)，甲方有權(quán)解除合同，對(duì)乙方已交款項(xiàng)可不予退還。

第五條 甲方應(yīng)自本契約簽訂之日起天內(nèi)將上述房屋交付給乙方，并保證所交付的房屋的主體結(jié)構(gòu)和原有的基本裝飾(門窗、水電等)完好無損，不得故意毀壞，否則應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀，并賠償損失。房屋交付后，該房屋的管理權(quán)和使用權(quán)，以及對(duì)外出租和收益均歸乙方所有，

第六條 甲方保證所提供的土地使用權(quán)相關(guān)權(quán)屬證件(原始證件)真實(shí)合法，并保證其出賣給乙方的房屋產(chǎn)權(quán)及土地使用權(quán)權(quán)屬清楚，絕無他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定或其他債權(quán)債務(wù)和四鄰糾份，沒有抵押貸款或擔(dān)保的情形，如出現(xiàn)上述情形或第三人對(duì)該房屋主張權(quán)利，影響乙方權(quán)利的行使，由甲方負(fù)責(zé)處理解決，并同意按照乙方所交房款的雙倍價(jià)格賠償乙方的損失。甲方所提供的土地使用權(quán)證書如系偽造，乙方未得到賠償?shù)那闆r下仍可按照協(xié)議合法占有該房屋，甲方不得提出異議。因證書真?zhèn)纬霈F(xiàn)糾紛由甲方承擔(dān)相應(yīng)的民事和刑事責(zé)任。

第七條 協(xié)議簽訂后，在乙方?jīng)]有交納完全部購房款期間，甲方所提供的土地使用權(quán)證書(原件)由見證人保管，在此期間，甲乙雙方均不得要求保管人交出該證件。乙方在交付完全部購房款后，在得到甲方確認(rèn)后，由保管人將該證件交付給乙方。

第八條 乙方在交付完全部購房款后，如需辦理相應(yīng)權(quán)屬證件的過戶手續(xù)時(shí)，需要甲方出面配合的，不論何時(shí)，甲方應(yīng)予協(xié)助。因土地使用權(quán)、房屋過戶所需一切費(fèi)用由乙方承擔(dān)。如因甲方的延誤，影響土地、房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記，因此而遭致的損失由甲方負(fù)責(zé)賠償。

第九條 甲方在協(xié)議簽訂后，在所提供的土地使用權(quán)證書由見證人保管期間，其不得以土地使用權(quán)丟失等理由重新造假證件或者在合同履行期間出現(xiàn)單方要求增加房屋出售價(jià)格或一房多賣的情形，如出現(xiàn)上述情形，妨礙乙方權(quán)利的行使，甲方同意按照乙方所交房款的雙倍價(jià)格賠償乙方的損失，在乙方未得到實(shí)際賠償?shù)那闆r下，乙方可繼續(xù)合法占有使用該房屋，甲方不得提出異議。

第十條 未盡事宜雙方可另行協(xié)商達(dá)成協(xié)議副本，本合同的附件與本契約具有同等效力。

第十一條 本合同經(jīng)雙方當(dāng)事人簽字或捺印后即具有法律效力。

第十二條 本合同1式3份;甲乙方各執(zhí)1份，見證人處留存一份。

甲方：乙方：

見證人：

年月日

農(nóng)村房屋購房合同范本閱讀

簽訂時(shí)間：

簽訂地點(diǎn)：

甲方：____________

乙方：____________

甲乙雙方就位于的一處農(nóng)村房屋的買賣事項(xiàng)，根據(jù)我國物權(quán)法、土地管理法等相關(guān)法律規(guī)定，經(jīng)充分、平等協(xié)商，自愿達(dá)成如下一致協(xié)議;

一、本合同雙方當(dāng)事人均為________市_______街道___________村__________組集體成員。

二、房屋情況：本合同項(xiàng)下的房屋位于_____市_____街道，相鄰為，建筑面積，北屋，東屋，西屋，南屋，院落面積為，房屋登記在名下或宅地基使用權(quán)證登記在名下。

三、該交易房屋由甲方全額出資建造，使用的土地為______村_____組集體土地，并征得其他村民和村集體同意，可以長(zhǎng)期占有、使用。

四、在房屋交付給乙方前，甲方保證：

1、本合同項(xiàng)下的房屋甲方享有完整的處分權(quán)利，或已征得其他權(quán)利享有人的同意，擁有處分該房屋的權(quán)利;

2、本合同項(xiàng)下的房屋除乙方外未與任何第三方簽訂買賣協(xié)議或未因甲方個(gè)人或家庭債務(wù)與第三人簽訂賠償協(xié)議、抵押協(xié)議等或未因法院判決使第三人對(duì)該房屋享有權(quán)利;

3、如甲方違反本保證，須向乙方支付本合同全部購房?jī)r(jià)款30%的違約金。

五、本合同項(xiàng)下的房屋交易價(jià)格為人民幣_(tái)______萬元，該價(jià)格包括該房屋使用所占土地的費(fèi)用、房屋建造的費(fèi)用、附屬設(shè)施的價(jià)值、合理的增值價(jià)值以及應(yīng)當(dāng)繳付的相關(guān)稅費(fèi)。

六、房款支付：自該合同雙方簽字之日起日，乙方一次性付清全部款項(xiàng)，并將該款項(xiàng)匯入甲方賬號(hào)為的賬戶;如未按期交付房款，乙方需每天額外向甲方支付房款總額的違約金，如乙方在合同簽訂之日起天仍未付清房款，甲方不經(jīng)乙方同意，可以解除本合同并享有追究乙方違約責(zé)任的權(quán)利。

七、房屋交付：乙方根據(jù)第六條將全部房款匯入甲方提供的賬號(hào)之日起日內(nèi)，甲方須將本合同項(xiàng)下的房屋以及包括但不限于房屋宅基地使用權(quán)證、房產(chǎn)證等全部相關(guān)資料原件交付給乙方并負(fù)責(zé)騰空房屋;如甲方未按期交付材料和房屋，須向乙方每天支付元的違約金，直至甲方交付全部材料和房屋為止;如甲方在合同簽訂后一個(gè)月內(nèi)，仍未交付房屋，乙方不經(jīng)甲方同意，可以解除本合同并追究甲方的違約責(zé)任，因乙方未付清房款的原因除外。

八、在接到乙方辦理房產(chǎn)過戶的書面通知后日，甲方應(yīng)當(dāng)根據(jù)乙方的需要，積極配合乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶的相關(guān)手續(xù);如甲方拒絕或無故拖延，不予以配合，甲方須向乙方每日支付元違約金，直至協(xié)助乙方辦理完房產(chǎn)過戶為止;因不可抗力、政策性或乙方自身等其他與甲方無關(guān)的原因造成無法辦理過戶的，與甲方無關(guān)。

九、該房屋交付給乙方后，該房屋(包括土地、房屋及附屬設(shè)施)的所有權(quán)益歸乙方所有，包括但不僅限于征地補(bǔ)償、拆遷補(bǔ)償?shù)?如甲方得到該上述補(bǔ)償款后應(yīng)當(dāng)將該款項(xiàng)全部給付乙方，如甲方無故拖延或拒絕給付乙方，除全部給付補(bǔ)償款外，須向乙方支付元的違約金。

十、在交付房屋之日起，房屋的一切事宜與甲方無關(guān)，甲方不得以任何理由妨礙或侵犯乙方基于本合同約定而享有的占有、使用和處分房屋的權(quán)利;甲方因包括但不限于房屋買賣、個(gè)人債務(wù)等個(gè)人原因侵犯乙方的權(quán)利，造成乙方無法繼續(xù)占有、使用或處分房屋的，甲方除返還本合同全部購房款外，須按照發(fā)生妨礙乙方占有、使用或侵犯乙方處分房屋權(quán)利的實(shí)質(zhì)性影響之時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償乙方。

十一、在本合同簽訂之日起，甲方未經(jīng)乙方同意，不得將該房屋出賣給任何第三方：如甲方違反本約定，擅自處分房屋，甲方須返還全部購房款并支付全部購房款100%的違約金。

十二、其他事項(xiàng)：

1、如果雙方就本合同事項(xiàng)發(fā)生爭(zhēng)議，雙方無法協(xié)商解決時(shí)應(yīng)當(dāng)首先請(qǐng)求本村村委會(huì)、所在街道辦事處協(xié)調(diào)解決。

2、雙方應(yīng)當(dāng)請(qǐng)至少兩名本村集體成員作為本次交易的見證人，并在本合同上簽字摁手印。

3、本合同正本一式六份，雙方各持三份;自雙方簽字摁手印之日起生效，并持續(xù)有效。

甲方(簽字捺印)身份證號(hào)：

乙方(簽字捺印)身份證號(hào)：

見證人(簽字捺印)身份證號(hào)：

見證人(簽字捺印)身份證號(hào)：

附：

見證人聲明

見證人聲明如下：

1、見證人與甲乙雙方同為集體組織成員;

2、見證人與甲方或乙方任何一方就本房屋買賣不存在任何利益糾紛;

3、本合同經(jīng)我們見證，雙方自愿、平等協(xié)商，不存在脅迫、暴力強(qiáng)迫等違法情況，合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示;

4、本合同在年月日在家中簽訂，現(xiàn)場(chǎng)參與人員有甲方、乙方和見證人總計(jì)四人，雙方簽字蓋章后本合同生效。

見證人(簽字捺印)

甲方(簽字捺印)

乙方(簽字捺印)

年月日

本見證聲明是雙方農(nóng)村房屋買賣合同的見證聲明，是買賣合同的補(bǔ)充說明，與本合同具有相同的法律效力。

農(nóng)村房屋購房合同參考

甲方(賣方)，男，縣鎮(zhèn)村莊村民，身份證號(hào)：，女，縣鎮(zhèn)村莊村民，身份證號(hào)：

乙方(買方)，男，縣鎮(zhèn)村莊村民，身份證號(hào)：

根據(jù)國家《合同法》等法律的相關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。

第一條：合同標(biāo)的即房屋狀況

1、該交易房屋坐落縣鎮(zhèn)村莊(或路旁)

2、該房屋為(如兩層磚混結(jié)構(gòu)樓房)，南北長(zhǎng)米，東西長(zhǎng)米，共層。房屋占地面積約為平方米，院子占地面積約為平方米。左緊鄰的房屋，右緊鄰房屋。

3、該房屋為(如宅基地自建房或村鎮(zhèn)開發(fā)自建房，宅基地審批文件編號(hào)：)

第二條：合同房屋交易價(jià)款：人民幣萬元整

大寫：

第三條：付款時(shí)間及方式

1、在年月日付人民幣萬元。

2、在房屋產(chǎn)權(quán)證。土地使用證過戶手續(xù)辦理完畢之日付款人民幣萬元。

3、在交付房屋之日，付清尾款人民幣萬元。

每次付款，甲方收到后因出具收據(jù)。

第四條：甲方的權(quán)利和義務(wù)

1、甲方應(yīng)保證該房屋在合同簽訂前確實(shí)專屬自己所有，出具村級(jí)以上單位對(duì)甲方專有該房屋的證明并交付給乙方。

2、甲方有權(quán)按照合同約定收取乙方交付的全部房屋交易價(jià)款并有義務(wù)開具收據(jù)交付給乙方。

3、甲方應(yīng)保證不存在任意第三人對(duì)該交易房屋主張任何未被告知的權(quán)利情況。

4、甲方應(yīng)保證該房屋不屬于違章建筑、不屬于已被或已確定將被列入新規(guī)劃而拆除或征用的范圍。

5、甲方應(yīng)告知乙方有關(guān)該房屋的質(zhì)量狀況。

6、甲方應(yīng)將該房屋的宅基地審批文件等相關(guān)手續(xù)交付給乙方。

7、該合同簽訂后甲方應(yīng)將該房屋全部交付給乙方，且甲方不得以自己的行為致使該合同無效。

第五條：乙方的權(quán)利和義務(wù)

1、乙方應(yīng)按照合同約定給付甲方該交易房屋價(jià)款并向甲方索要收據(jù)。

2、乙方購買該房屋后，若根據(jù)有關(guān)規(guī)定可以辦理相關(guān)權(quán)屬登記的，甲方有義務(wù)給予協(xié)助。

第六條：特別約定

1.因乙方所購房屋為農(nóng)村集體土地上建筑，改房屋買賣過程中所發(fā)生的交易或過戶需要本村村民委員會(huì)同意或有關(guān)部門審批的手續(xù)問題，甲方應(yīng)當(dāng)積極全力配合乙方一起解決妥善。若因此引發(fā)相應(yīng)糾紛的，由甲方負(fù)責(zé)處理。

2.若今后房屋重建，甲方應(yīng)承認(rèn)乙方的住房面積。如國家征地，土地賠償及住房面積賠償均歸乙方所有，甲方負(fù)責(zé)積極配合。

第七條：違約責(zé)任

1、任何一方違反合同約定，對(duì)方可要求違約方在一定期限內(nèi)改正，違約方應(yīng)當(dāng)改正。

2、甲方違反第四條的有關(guān)約定導(dǎo)致乙方在合同簽訂后無法對(duì)該房屋行使所有權(quán)的，乙方可要求解除合同并同時(shí)要求甲方全額退還房屋價(jià)款及其相對(duì)應(yīng)的銀行定期存款利息和全部房屋價(jià)款的20%的違約金。

第八條：本合同發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)雙方應(yīng)先進(jìn)行協(xié)商，無法協(xié)商或協(xié)商不一致的可以通過有關(guān)法律途徑解決。

篇2

房屋認(rèn)購合同和購房合同的區(qū)別是：

1、目的不同：商品房認(rèn)購合同相當(dāng)于一份預(yù)約合同，是為了將來簽訂購房合同而簽訂的，但商品房購房合同是本約合同，它決定了商品房銷售的權(quán)利和義務(wù)。因此，可以這么簡(jiǎn)單地來概括一下，那就是，商品房認(rèn)購合同相當(dāng)于是提前預(yù)約的一個(gè)作用，而購房合同卻有確立關(guān)系的作用。

2、內(nèi)容不同：盡管它們有著相同的內(nèi)容和地方，但商品房認(rèn)購合同比購房合同簡(jiǎn)單得多。在通常情況下，單憑認(rèn)購合同是不能完成買賣交易的，而購房合同就不同了，購房合同的內(nèi)容更為詳細(xì)，關(guān)于責(zé)任和權(quán)利也劃分的非常細(xì)致，甚至也要包含一些交房后的相關(guān)條款、違約責(zé)任等等。

3、簽訂時(shí)間不同：也就是說，認(rèn)購合同的簽訂時(shí)間和購房合同的簽訂時(shí)間往往都是不同的。其實(shí)，從認(rèn)購合同的定義上大家就可以明確看出來認(rèn)購合同的簽訂時(shí)間，如果有仔細(xì)看看就會(huì)發(fā)現(xiàn)，認(rèn)購合同通常在買賣合同之前簽訂，即一般先簽訂商品房認(rèn)購合同在前，然后才是簽訂商品房買賣合同。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

篇3

乙方：_________，_________年_________月_________日生，住_________，身份證號(hào)：_________。

見證人：_________

甲方與乙方對(duì)所購期房的善后事宜，經(jīng)過充分的協(xié)商，根據(jù)權(quán)利和義務(wù)相一致的原則，達(dá)成如下協(xié)議：

一、雙方確認(rèn)_________年_________月_________日與_________公司簽訂的《_________》，是甲乙雙方與_________公司之間真實(shí)的意思表示；該《_________》約定雙方購買位于_________路_________弄_________家園_________號(hào)_________層_________室的商品住宅；該房為期房，_________公司承諾于_________年_________月_________日前將該房屋交付于甲乙雙方。

二、雙方確認(rèn)該房屋首付款總額為人民幣_(tái)________元（_________元），其中人民幣_(tái)________（_________元），系乙方_________個(gè)人支付，余額全部由甲方_________個(gè)人支付；另為購此房，甲方_________個(gè)人又向銀行貸款人民幣_(tái)________（_________元），從_________年_________月_________日起，該貸款系甲方_________個(gè)人逐月償還。

三、現(xiàn)乙方_________自愿放棄購房人的權(quán)利，自愿將上述購房合同中的權(quán)利和義務(wù)全部轉(zhuǎn)移給甲方_________。乙方_________承諾協(xié)助甲方_________將該房小產(chǎn)證辦在何的名下，可向有關(guān)單位和政府部門出具放棄產(chǎn)權(quán)的書面聲明；若該房小產(chǎn)證只有辦在甲乙雙方名下，乙方_________承諾將通過轉(zhuǎn)讓、更名、贈(zèng)與等手續(xù)放棄該房屋的產(chǎn)權(quán)，不向甲方_________主張任何房款并協(xié)助甲方_________辦理房地產(chǎn)管理部門需要的過戶手續(xù)。

四、雙方商定，在該房屋的小產(chǎn)證辦在甲方_________一人名下且甲方_________正式從房地產(chǎn)管理部門拿到房地產(chǎn)證書之日，甲方_________將乙方_________個(gè)人支付的人民幣_(tái)________（_________元）一次返還給_________。

五、以上協(xié)議雙方必須嚴(yán)格遵守，不得違反。若一方違約，則應(yīng)向守約方每日支付房屋總價(jià)款額千分之十的違約金。

六、本協(xié)議一式三份，甲乙雙方及見證律師各執(zhí)一份；甲乙雙方及見證律師三方簽字后即生效。

甲方（簽字）：_________乙方（簽字）：_________

_________年____月____日_________年____月____日

篇4

鬧心的“異地收房”

4月25日，吳女士與很多業(yè)主一樣，收到了開發(fā)商快遞的《金海岸入住通知書》，稱金海岸項(xiàng)目已于2009年5月1日“如期完成”建設(shè)，且于2009年5月1日起開始分批為業(yè)主辦理入住手續(xù)。

接到收房通知的業(yè)主們非常高興，由于當(dāng)初業(yè)主與開發(fā)商簽定合同時(shí)，開發(fā)商稱可以提包入住。所以部分業(yè)主在5月1日帶了行李與餐具歡歡喜喜地去收房，還準(zhǔn)備收房后順便享受下海景。

萬萬沒想到，此行不但沒有收到房，倒是收回了一肚子怨氣。

“當(dāng)時(shí)看到現(xiàn)場(chǎng)后，我們失望透了，金海岸項(xiàng)目既不‘如期’，也未‘完成’。根本沒有達(dá)到交房條件。不僅門外裝沒有完成，綠化也未做。原本合同約定的精裝修包括家電、家具，可是開發(fā)商稱只有業(yè)主收房后才將這些家具、家電運(yùn)到家中，那我們?cè)趺窗芽刭|(zhì)量?”業(yè)主張先生非常氣憤地對(duì)本刊記者描述，精裝修質(zhì)量簡(jiǎn)直慘不忍睹，門框是用兩塊板拼接的，衛(wèi)生間天花板上有漏洞，地磚之間還有大縫。

據(jù)張先生介紹，當(dāng)天近20名業(yè)主開始和開發(fā)商交涉，但是開發(fā)商態(tài)度并不積極，從上午9點(diǎn)到下午2點(diǎn)，才與開發(fā)商達(dá)成了初步的協(xié)議：5月1日當(dāng)天與開發(fā)商談判的那部分業(yè)主可以免收從當(dāng)日起到今年年底的物業(yè)費(fèi)；交房時(shí)間兩個(gè)月內(nèi)另行通知；延期交房按照合同約定補(bǔ)償業(yè)主違約金。

樓盤“長(zhǎng)高”了兩層

然而，隨著越來越多的業(yè)主開始準(zhǔn)備收房，發(fā)現(xiàn)的問題越來越多。“開發(fā)商無法提供《竣工驗(yàn)收備案表》和《房屋面積實(shí)測(cè)表》就交房，他們稱，獲得了分項(xiàng)的竣工驗(yàn)收備案表，綜合竣工驗(yàn)收備案表正在辦理?！睒I(yè)主吳女士對(duì)本刊記者訴說。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)，并由主管部門組織工程質(zhì)量監(jiān)督、消防、規(guī)劃、人防等有關(guān)部門或單位進(jìn)行驗(yàn)收”，即商品房只有經(jīng)過了上述部門驗(yàn)收并合格后，并提供《竣工驗(yàn)收備案表》、《房屋面積實(shí)測(cè)表》、《住宅質(zhì)量說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》等文件才算是達(dá)到了交房條件。

最讓吳女士擔(dān)心的是，合同里簽定的樓盤層高是17層，可是現(xiàn)在開發(fā)商竟然蓋成了19層。

“若由于私自加蓋樓層，開發(fā)商無法拿到《竣工驗(yàn)收備案表》和《房屋面積實(shí)測(cè)表》，那將無法獲取產(chǎn)權(quán)證。我原本購房的目的是投資，將用于出租或在合適的時(shí)機(jī)出售，沒有產(chǎn)權(quán)證，我的投資置業(yè)目的便成空了?！眳桥糠浅？鄲?。

最關(guān)鍵的是，業(yè)主們認(rèn)為，由于樓盤緊臨大海，開發(fā)商私自加蓋，樓盤很可能出現(xiàn)安全隱患和不可預(yù)見的生命財(cái)產(chǎn)安全的重大問題。

“業(yè)主不退房”霸王條款

然而讓業(yè)主們驚愕的還有，購房?jī)赡旰笏麄儾虐l(fā)現(xiàn)當(dāng)初與開發(fā)商簽定的購房合同里還存在著“霸王條款”。

根據(jù)吳女士為記者提供的合同復(fù)印件，合同第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定一條這樣寫道：出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后360日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，買房人不退房，出賣人按照已付房?jī)r(jià)款的3％向買房人支付違約金。

為什么購買房屋已兩年，如今業(yè)主們才看到這條“霸王條款”?

“當(dāng)時(shí)，我是在北京的一家媒體上看到‘金海岸’宣傳，便驅(qū)車前往實(shí)地看盤，到達(dá)售樓處時(shí)，路途中已較累，看到海心情非常舒暢，當(dāng)時(shí)也沒做太多考察就購買了?！比缃裾勂甬?dāng)時(shí)的購買，吳女士說，有點(diǎn)沖動(dòng)。

同吳女士情況差不多，對(duì)于這次異地置業(yè)，張先生的評(píng)價(jià)也是非常倉促。

“當(dāng)時(shí)，開發(fā)商不知道從哪里獲知我的手機(jī)號(hào)，收到他們的項(xiàng)目宣傳短信后，恰巧我也想在離北京較近的地方購買海景房，就在2007年7月去看了房?？偣踩チ藘纱危谝淮稳ノ揖徒涣?萬元的定金，我想開發(fā)商既然已獲取銷售許可證，應(yīng)該不會(huì)有什么大的問題。第二次去也是湊周末，辦理貸款占用很大一部分時(shí)間，時(shí)間非常緊，我根本就沒細(xì)看合同就糊里糊涂簽了?！睆埾壬浅：蠡诘卣f。

開發(fā)商回應(yīng)：業(yè)主預(yù)期過高

對(duì)于業(yè)主向本刊記者投訴的南戴河“金海岸”的幾大重要問題，記者采訪了開發(fā)商――秦皇島市星光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主管前期和銷售的負(fù)責(zé)人李文奇。

“由于收房前幾天南戴河下雨，造成現(xiàn)場(chǎng)看起來有些雜亂，不干凈。業(yè)主們預(yù)期過高，總用五星級(jí)酒店的要求來衡量項(xiàng)目，肯定達(dá)不到?！崩钗钠姹硎?。

對(duì)于17層樓為什么蓋了19層，李文奇解釋，項(xiàng)目報(bào)規(guī)是按照19層報(bào)的，原本計(jì)劃有兩層是開發(fā)商自用，但當(dāng)記者追問是否可提供規(guī)劃許可證復(fù)印件以及詳細(xì)的細(xì)節(jié)時(shí)，李稱不是自己親手經(jīng)辦的，還需要進(jìn)一步了解。

李文奇說，業(yè)主們不用擔(dān)心。產(chǎn)權(quán)證肯定能辦到。不過記者問其能否就辦理產(chǎn)權(quán)證與業(yè)主簽定補(bǔ)充協(xié)議，他并沒有給出明確的答復(fù)。

就“金海岸”無《竣工驗(yàn)收備案表》和《房屋面積實(shí)測(cè)表》為何敢交房的問題，李文奇稱，項(xiàng)目現(xiàn)在已有消防、主體等的分項(xiàng)驗(yàn)收備案表，綜合竣工驗(yàn)收備案表是因?yàn)樯蠄?bào)時(shí)間晚了，在辦理過程中拖延了時(shí)間，大概6月15日左右能辦理完成。

“南戴河與北京不一樣，交房時(shí)沒有《房屋面積實(shí)測(cè)表》沒有太大影響。在辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)，還會(huì)有面積測(cè)繪，業(yè)主不用擔(dān)心，辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)我們依舊會(huì)‘多退少補(bǔ)’的?！崩钗钠姹硎?。

律師提醒：異地置業(yè)謹(jǐn)防風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于南戴河“金海岸”糾紛，河北德圣律師事務(wù)所孔德路律師在接受本刊記者采訪時(shí)表示，住宅小區(qū)竣工以后必須經(jīng)驗(yàn)收合格才可以交付使用，這是法律的強(qiáng)制性規(guī)定?！渡唐贩靠⒐を?yàn)收備案表》是房屋竣工驗(yàn)收合格后由建設(shè)局批給開發(fā)商的法律文件，業(yè)主應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商必須出具。

篇5

乙方：____________________

甲乙雙方為購銷________渡假村商品宜，經(jīng)洽商簽訂合同條款如下，以便共同遵守。

一、乙方向甲方購買座落在________渡假村________組團(tuán)內(nèi)________樓房________棟。建筑面積為________平方米。其面積以________省《建筑面積計(jì)算規(guī)則》為準(zhǔn)。

二、商品房售價(jià)為人民幣_(tái)_______元。其中包括配套的配電室、臨時(shí)鍋爐房、道路、綠化等工程設(shè)施的費(fèi)用，但不包括建筑稅和公證費(fèi)。

三、付款辦法：

預(yù)購房屋按房屋暫定價(jià)先付購房款40%，計(jì)人民幣_(tái)_______元，(其中10%為定金)。待房屋建設(shè)工作量完成一半時(shí)再預(yù)付30%。房屋竣工交付乙方時(shí)按實(shí)際售價(jià)結(jié)清尾款。房屋建筑稅款由甲方代收代繳。 四、交房時(shí)間：

甲方應(yīng)于一九_(tái)___年____月將驗(yàn)收合格的房屋交付乙方。

五、乙方在接到甲方接房通知后的十天內(nèi)將購房款結(jié)清。屆時(shí)乙方若不能驗(yàn)收接管時(shí)，須委托甲方代管，并付甲方代管費(fèi)(按房?jī)r(jià)的萬分之一/日計(jì)取)。

六、乙方從接管所購房屋之日起，甲方按照國家規(guī)定，對(duì)房屋質(zhì)量問題實(shí)行保修(土建工程保修一年，水電半年，暖氣一個(gè)采暖期)。

七、違約責(zé)任：

1.本合同生效后，如乙方違約，乙方已繳定金不退;如甲方違約，則應(yīng)雙倍退還定金。

2.甲方如不能按期交付乙方所購房屋時(shí)(除人力不可抗拒原因外)，每逾期一天，甲方向乙方承擔(dān)應(yīng)交房屋售價(jià)萬分之一的罰金。甲方通過努力交付房屋，乙方又同意提前接管時(shí)，以同等條件由乙方付給甲方作為獎(jiǎng)勵(lì)。

八、乙方需要安裝電話，由甲方解決，費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

九、乙方對(duì)所購房屋享有所有權(quán)，但必須遵守國家有關(guān)房屋管理規(guī)定及渡假村管理辦法。

十、甲乙雙方如在執(zhí)行本合同過程中發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，應(yīng)首先通過友好協(xié)商解決，如雙方不能達(dá)成一致意見時(shí)，應(yīng)提交有關(guān)仲裁機(jī)關(guān)進(jìn)行仲裁。

十一、本合同一式九份，正本兩份，雙方各執(zhí)一份;副本六份，雙方各執(zhí)三份，正副兩本具有同等法律約束力。

十二、本合同雙方簽字蓋章經(jīng)公證后生效。本合同未盡事宜另行協(xié)商。

十三、本合同附件：

1.房屋平面位置及占用土地范圍圖(略)

2.________渡假村別墅暫行管理方法(略)

甲 方：(蓋章) 乙 方：(蓋章)

代 表： 代 表：

地址及電話： 地址及電話：

開戶銀行： 開戶銀行：

篇6

一、健全制度，規(guī)范操作

為加強(qiáng)合同管理，維護(hù)公司合法權(quán)益，樹立企業(yè)誠實(shí)守信的良好形象，公司制定實(shí)施了《許昌煙機(jī)公司合同管理辦法》并不斷修訂完善。對(duì)合同的審核和管理進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定，確保合同的規(guī)范性、合法性和科學(xué)性。

根據(jù)《許昌煙機(jī)公司物資采購招標(biāo)管理辦法》規(guī)定，在簽合同前，對(duì)采購物資進(jìn)行招標(biāo)。與中標(biāo)單位擬訂合同后，由采購部門填寫“合同審簽表”，并由公司主管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理審簽?！昂贤瑢徍灡怼迸c合同一起送審計(jì)部門審核，未經(jīng)審計(jì)的合同不得加蓋合同章，合同不生效，財(cái)務(wù)部門不予結(jié)算和付款。健全的合同審計(jì)制度，規(guī)范的操作，不僅使審計(jì)人員在開展合同審計(jì)時(shí)有章可循，審計(jì)工作程序更加合理，而且大大提升了審計(jì)工作質(zhì)量。

二、對(duì)合同主體進(jìn)行審計(jì)

合同主體的合法性，是確保合同法律效力的前提。為保證合同的有效性、合法性，避免因簽訂無效合同造成企業(yè)經(jīng)濟(jì)損失，必須對(duì)合同主體資格、經(jīng)營(yíng)范圍、履約能力等進(jìn)行審計(jì)。

審查簽訂合同的主體。重點(diǎn)審查合同主體是否是依法登記的企業(yè)法人，或依法產(chǎn)生、存在的組織。不與不能獨(dú)立享有經(jīng)濟(jì)權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的、不具備法定條件的經(jīng)濟(jì)組織（如內(nèi)部車間、分廠等）簽訂合同。

審查合同對(duì)方經(jīng)營(yíng)范圍。重點(diǎn)審查其經(jīng)營(yíng)范圍是否包括合同標(biāo)的，是否超出了在工商行政管理部門登記注冊(cè)的范圍，是否無照經(jīng)營(yíng)。

審查合同對(duì)方主體有無履約能力。對(duì)對(duì)方的資質(zhì)等進(jìn)行調(diào)查，不與無履約能力的主體簽訂合同。

審查授權(quán)委托人的資格是否合法。經(jīng)公司法人授權(quán)后的委托人方可代表本公司對(duì)外簽訂合同。委托人必須按照《合同法》及其他有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，本著公平互利的原則，在委托權(quán)限及其期限范圍內(nèi)，依法簽訂合同。

三、合同簽訂前進(jìn)行招標(biāo)比價(jià)審計(jì)

1、注重對(duì)價(jià)格信息的收集。根據(jù)物資采購合同審計(jì)的合法性、公平性原則及“貨比三家、比質(zhì)比價(jià)”的原則，物資采購合同審計(jì)的重點(diǎn)之一就是價(jià)格審計(jì)。

建立合同審計(jì)臺(tái)賬，進(jìn)行整理歸檔，對(duì)材料及產(chǎn)品價(jià)格、供應(yīng)商信息進(jìn)行跟蹤管理。

做好市場(chǎng)調(diào)查，通過報(bào)紙、互聯(lián)網(wǎng)了解價(jià)格信息的變動(dòng)情況，及時(shí)掌握第一手資料，防止物資采購中的“暗箱操作”。

2、注重對(duì)信息化管理手段的運(yùn)用。為使合同價(jià)格審計(jì)更便捷、更規(guī)范，公司信息管理中心的計(jì)算機(jī)專業(yè)人員，為我們?cè)贓RP管理軟件上建立了專門的“合同審計(jì)管理系統(tǒng)”及“物資采購招標(biāo)系統(tǒng)”。事先將歷次采購物資的價(jià)格、數(shù)量、供應(yīng)商、合同訂單號(hào)等情況按物料編碼存入系統(tǒng)，形成采購情況分析曲線圖。每次審計(jì)合同時(shí)，把需要采購的物料編碼輸入，該物料以前已采購批次的采購日期、價(jià)格、供應(yīng)商、訂單號(hào)及審核日期、審核人情況就被自動(dòng)顯示出來，如價(jià)格比原購入價(jià)格高，系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)提示，以便再次核實(shí)該物料價(jià)格。如價(jià)格沒問題，通過審計(jì)后在設(shè)定的時(shí)期內(nèi)有效。這大大地方便了我們的工作，避免了人工操作可能出現(xiàn)的誤差，減少了差錯(cuò)率，提高了合同審計(jì)工作效率，保證了審計(jì)工作質(zhì)量。

3、注重對(duì)招標(biāo)過程的審查監(jiān)督。根據(jù)《許昌煙機(jī)公司物資采購招標(biāo)管理辦法》的規(guī)定，在一般情況下，小量、小額采購“貨比三家”，在ERP管理系統(tǒng)上進(jìn)行價(jià)格比較；批量、大額采購進(jìn)行公開招標(biāo)，由審計(jì)部門牽頭，成立由采購部門、使用部門、技術(shù)部門、質(zhì)量部門為主的評(píng)標(biāo)委員會(huì)進(jìn)行評(píng)標(biāo)。由監(jiān)察室、財(cái)務(wù)部、工會(huì)組成的監(jiān)督組對(duì)招標(biāo)全過程進(jìn)行監(jiān)督。

審查招標(biāo)程序的合法性及操作的規(guī)范性。采購招標(biāo)是一項(xiàng)嚴(yán)肅認(rèn)真的工作，其程序是否合法、操作是否規(guī)范，直接關(guān)系到招標(biāo)結(jié)果的公正性。審計(jì)中重點(diǎn)審查評(píng)標(biāo)委員會(huì)是否嚴(yán)格按照國家有關(guān)規(guī)定及《許昌煙機(jī)公司物資采購招標(biāo)管理辦法》開展工作，有無主觀性、隨意性。并在審查合同時(shí)將合同與招標(biāo)結(jié)果相核對(duì)，確保招標(biāo)結(jié)果落到實(shí)處。

審查招標(biāo)文件的完整性。招標(biāo)文件是簽訂采購合同的重要依據(jù)，內(nèi)容完整的招標(biāo)文件是簽訂采購合同的基礎(chǔ)。應(yīng)重點(diǎn)審查招標(biāo)文件中對(duì)投標(biāo)方主體資格、資質(zhì)、履約能力的要求，以及采購物資數(shù)量、規(guī)格、技術(shù)要求、付款方式等重要內(nèi)容。并在招標(biāo)文件中明確規(guī)定“投標(biāo)文件是中標(biāo)后簽訂合同的一個(gè)組成部分，與合同具有同等法律效力”，為以后采購合同的審計(jì)奠定基礎(chǔ)。

審查評(píng)標(biāo)辦法的合理性。嚴(yán)格按照《許昌煙機(jī)公司評(píng)標(biāo)委員會(huì)和評(píng)標(biāo)方法暫行規(guī)定》執(zhí)行，出臺(tái)合理的項(xiàng)目采購招標(biāo)評(píng)標(biāo)辦法。本著公平、公正、科學(xué)、擇優(yōu)的原則，對(duì)投標(biāo)單位進(jìn)行評(píng)價(jià)、比較、分析，選出信譽(yù)好、能夠保證質(zhì)量、按時(shí)供貨的供應(yīng)商，這對(duì)于保證供貨質(zhì)量、降低采購成本有著至關(guān)重要的作用。

審查中標(biāo)價(jià)格的公正性。為公平起見，我們把各投標(biāo)商的投標(biāo)價(jià)格輸入ERP“物資招標(biāo)系統(tǒng)”，在保證質(zhì)量、保證售后服務(wù)的前提下，遵循“成本最低原則”，系統(tǒng)自動(dòng)篩選出最低投標(biāo)價(jià)為中標(biāo)價(jià)，并保存在系統(tǒng)中，作為下次招標(biāo)的參考價(jià)。這樣，既保證了采購物資的質(zhì)優(yōu)價(jià)廉，又避免了在物資采購過程中舞弊的發(fā)生。

四、對(duì)合同條款的審計(jì)

1、對(duì)合同內(nèi)容的審計(jì)。根據(jù)《許昌煙機(jī)公司合同管理辦法》的規(guī)定，對(duì)采購合同內(nèi)容的真實(shí)性、合法性、有效性及可行性進(jìn)行嚴(yán)格審查。在合同審計(jì)中，發(fā)現(xiàn)合同有缺陷、合同遺漏必要條款和有不利條款的情況，就及時(shí)指出并要求送審部門予以補(bǔ)正；對(duì)于不符合審批送審條件的合同，及時(shí)對(duì)送審部門予以說明并要求送審部門補(bǔ)辦手續(xù)后再送審；對(duì)于可行性有疑問的合同，會(huì)同技術(shù)、生產(chǎn)等有關(guān)部門慎重研究，得出一致意見，確保采購合同簽訂的可行性、合理性；對(duì)違反國家法律，損害企業(yè)利益，顯失公平的“霸王合同”，嚴(yán)格把關(guān)，堅(jiān)決查處，避免因該類合同給企業(yè)帶來風(fēng)險(xiǎn)，造成損失。

2、對(duì)合同條款的審計(jì)。合同是一種法律文書。依法簽訂的合同，對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)該按照約定履行自己的義務(wù)。嚴(yán)密的合同條款是履行合同的前提，對(duì)采購合同條款進(jìn)行審計(jì)，不僅有利于全面、及時(shí)履行合同，而且也可以減少雙方在執(zhí)行合同時(shí)發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，避免合同糾紛，從而有效降低合同風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)事人雙方名稱或姓名和住址。該條款是對(duì)合同主體的明確，也是落實(shí)合同權(quán)利和義務(wù)的前提。主要審查合同單位名稱與中標(biāo)單位是否一致，與所加蓋的合同專用章名稱是否一致。

標(biāo)的。標(biāo)的指采購的物資、設(shè)備、備品備件等，沒有標(biāo)的的合同是無法成立、無法履行的。審計(jì)時(shí)，重點(diǎn)審查合同標(biāo)的物資是否與中標(biāo)物資相符，是否按公司計(jì)劃采購，查實(shí)是否屬于無計(jì)劃或超計(jì)劃采購，型號(hào)規(guī)格是否齊全規(guī)范。

數(shù)量及質(zhì)量要求。該條款是確定雙方權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任大小的關(guān)鍵條款，合同上必須清楚具體地寫明。必須注明確切的數(shù)量及單位，如單位為套、對(duì)、盒等，要注明具體數(shù)量。質(zhì)量要求要明確，如國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等。

價(jià)款或報(bào)酬。是指買方獲得標(biāo)的向賣方以貨幣形式支付的代價(jià)，包括單價(jià)、總價(jià)。該條款是采購合同的核心條款。審計(jì)時(shí)要重點(diǎn)審查是否按招標(biāo)中標(biāo)結(jié)果簽訂合同，是否進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查、詢價(jià)、比價(jià)，價(jià)格是否含稅，是否高于市場(chǎng)價(jià)。如價(jià)格過高，駁回合同，采購部門應(yīng)查明原因，與賣方再次進(jìn)行商談，力爭(zhēng)以公道價(jià)格采購到高質(zhì)量的物資，最大限度地降低采購成本。

結(jié)算方式及期限。采購合同應(yīng)明確結(jié)算方式和付款期限，不得含糊其辭，同時(shí)審查是否按公司結(jié)算規(guī)定執(zhí)行。公司規(guī)定采購合同簽訂原則上都是驗(yàn)貨付款，如遇特殊情況需辦理預(yù)付款，必須先經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)簽批方可辦理。付款期限應(yīng)明確是一次性付清，還是分期付款。成套設(shè)備及重要備件是否留有一定比例的質(zhì)保金，質(zhì)保金什么時(shí)候付清等。

交付標(biāo)的物的方式、時(shí)間、地點(diǎn)。采購合同應(yīng)明確交貨方式、交貨時(shí)間、交貨地點(diǎn)。如貨物運(yùn)輸是鐵路還是公路；交貨時(shí)間是否具體；交貨地點(diǎn)是許昌站還是公司等。

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、方法、地點(diǎn)及期限。驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)注明是用國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)還是所簽訂的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；是在賣方現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收還是到貨后在買方驗(yàn)收；驗(yàn)收期限是否約定。

違約責(zé)任及解決辦法。訂立合同時(shí)要做到“先小人，后君子”，對(duì)采購合同中能夠預(yù)見到的各種不利因素要以條款的方式加以防范，運(yùn)用法律保護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益。審計(jì)時(shí)要注意違約處罰是否明確具體，如違約金的比例、賠償范圍等。解決爭(zhēng)議的方式是否確定，如協(xié)商、仲裁、還是訴訟。

合同生效日期。合同是否經(jīng)雙方委托人簽字并加蓋合同專用章后生效。

篇7

受托方：___________________________（以下簡(jiǎn)稱乙方）

依據(jù)《中華人民共和國合同法》及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，甲方與乙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上，就房屋購買的委托事宜達(dá)成協(xié)議如下

第一條　委托事項(xiàng)

甲方委托乙方為其購買房屋提供以下服務(wù)_________________________________

第二條　房屋狀況：___________________________________________________

甲方對(duì)購買房屋的基本要求是：__________________________________

坐落范圍：______________________

戶型：__________________________　面積：__________________

交付日期：______________________

其他：________________________________________________________

第三條　甲方委托乙方購買的房屋參考價(jià)（含設(shè)施設(shè)備及裝修）人民幣大寫__________________元，￥_________元。

其他要求：____________________________________________________________。

第四條　委托期限

自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。

超過以上期限仍需要委托服務(wù)的，雙方另行簽訂委托合同或以書面形式將本合同委托期限延長(zhǎng)。

第五條　現(xiàn)場(chǎng)看房

乙方應(yīng)派注冊(cè)經(jīng)紀(jì)人帶甲方到房屋現(xiàn)場(chǎng)看房，對(duì)房屋裝修及設(shè)施、設(shè)備情況進(jìn)行核實(shí)，并簽署現(xiàn)場(chǎng)看房記錄。

第六條　甲方義務(wù)

（一）應(yīng)出示身份證或_________等真實(shí)有效的身份資格證明；

（二）應(yīng)對(duì)乙方的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)提供必要的協(xié)助與配合；

（三）不得在委托期限內(nèi)及期限屆滿后_________個(gè)月內(nèi)與乙方介紹的客戶進(jìn)行私下交易。

（四）乙方完成委托事項(xiàng)，應(yīng)按約定支付傭金。

第七條　乙方義務(wù)

（一）應(yīng)出示營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書等合法的經(jīng)營(yíng)資格證明；

（二）應(yīng)盡力完成甲方的委托事項(xiàng)，及時(shí)將有關(guān)情況向甲方如實(shí)告知，為甲方簽訂買賣提供聯(lián)絡(luò)、協(xié)助、撮合等服務(wù)，促成買賣合同的訂立；

（三）收取傭金應(yīng)向甲方開具合法、有效的收費(fèi)票據(jù)；

（四）本合同簽訂后，乙方不得以任何形式向甲方收取傭金以外的任何費(fèi)用。

第八條　傭金

傭金是指乙方完成委托事項(xiàng)后應(yīng)得的報(bào)酬。

當(dāng)乙方完成甲方委托事項(xiàng)的，促成甲方與第三方訂立合同，雙方簽字或蓋章生效后_____日內(nèi)，甲方應(yīng)按照房屋成交價(jià)格的______%向乙方支付傭金。

第九條　違約責(zé)任

（一）在本合同第三條約定的期限內(nèi)，甲方與乙方介紹的客戶私下成交的，應(yīng)支付違約金_________元；

（二）甲方未按約支付傭金的，除繼續(xù)支付傭金外，還應(yīng)支付違約金_________元。

第十條　合同爭(zhēng)議的解決辦法

本合同如發(fā)生爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商或申請(qǐng)調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解解決不成的，按下列第______種方式解決（以下兩種方式只能選擇一種）

（一）向常州仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁；

（二）依法向有管轄權(quán)的人民法院起訴。

第十一條　其他約定事項(xiàng)：_______________________________________________

第十二條　本合同一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份，經(jīng)雙方簽字蓋章后生效。

第十三條　合同一經(jīng)生效，即對(duì)雙方具有法律約束力。雙方經(jīng)協(xié)商一致可以對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行變更或?qū)ξ幢M事項(xiàng)做出補(bǔ)充規(guī)定。變更或補(bǔ)充規(guī)定應(yīng)當(dāng)采取書面形式，與本合同具有同等效力。

甲方（公章）：_________　乙方（公章）：_________

住所：_________________　住所：_________________

身份證號(hào)碼：___________　法定代表人：___________

委托人：___________　委托人：___________

篇8

關(guān)鍵詞：智能卡；IC卡；一卡通；手機(jī)支付

中圖分類號(hào)：TP301 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2095-1302(2012)04-0041-04

Analysis of the application of smart cards in transportation and shopping

ZENG Zheng-xi1, WANG Li-se2

(1.Beijing Municipal Administration and Communications Card Co., Ltd., Beijing 100032,China;

2. China Mobile Group Design Institute Co., Ltd., Beijing 100053, China)

Abstract: Over the past two years, the convenience engineering of the Chinese Government and Chinese people's strong consumer power have spawned rapidly and widespread in the field of public transportation, shopping, and convenient payment application of the smart shopping card. The payment market of global smart card is showing in steady growth, and the volume of transactions grows faster than the number of users. In order to promote in deeply the Chinese smart card applications in transportation, shopping with Chinese characteristics, in this paper, the initial practical experience of China's smart card applications is explored for employees to exchange their own experience.

Keywords: smart card; IC card; card; mobile payment

0 引 言

根據(jù)百度百科，智能卡（Smart Card） 即內(nèi)嵌有微芯片的塑料卡（通常是一張信用卡的大?。┑耐ǚQ。一些智能卡內(nèi)包含有一個(gè)RFID芯片，所以，它們不需要與讀寫器的任何物理接觸就能夠識(shí)別持卡人。

本文立足中國智能卡在交通、購物等具有中國特色的應(yīng)用場(chǎng)景，探討了智能卡在中國的初步應(yīng)用實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，以供智能卡從業(yè)人員交流借鑒。

1 智能化和安全性是智能卡發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力

智能卡是IC卡 （Integrated Circuit，集成電路卡）的一種?！癐C卡”和“IC卡應(yīng)用”是兩個(gè)不同的概念。IC卡應(yīng)用是IC卡和終端之間的應(yīng)用協(xié)議和相關(guān)的數(shù)據(jù)集。早期IC卡應(yīng)用通過接觸的方式進(jìn)行通訊，IC卡應(yīng)用則全部以卡片形式出現(xiàn)。隨著非接觸式技術(shù)和雙界面卡技術(shù)的發(fā)展，目前，IC卡應(yīng)用可駐留在鑰匙扣、手表、手機(jī)、USB Key等各種形式的載體上（稱為“異形卡”）。由于IC卡具有高安全性和大容量的特點(diǎn)，IC卡應(yīng)用在國內(nèi)得到了極大發(fā)展。

按所嵌芯片類型的不同，IC卡可分為存儲(chǔ)卡、邏輯加密卡和智能卡（即CPU卡）三類，甚至有更為高級(jí)的超級(jí)智能卡。從IC發(fā)展歷史的驅(qū)動(dòng)因素看，在某種程度上可以說，智能化、安全性是當(dāng)前智能卡迅速演變的主要?jiǎng)恿Α?/p>

圖1所示是智能卡及IC卡的演變示意圖。事實(shí)上，存儲(chǔ)器卡僅具備單純的存儲(chǔ)功能，而沒有處理能力和加密功能；后來的邏輯加密卡就具備了一定的加密功能；再后來，到智能卡，就具備了較高的安全性和處理能力；而且，目前很少應(yīng)用的超級(jí)智能卡，則在CPU卡基礎(chǔ)上增加了鍵盤、液晶顯示器和電源，有的卡上還具有指紋識(shí)別裝置。

智能卡配備有CPU和RAM，可自行處理數(shù)量較多的數(shù)據(jù)而不會(huì)干擾到主機(jī)CPU的工作。智能卡還可過濾錯(cuò)誤的數(shù)據(jù)，以減輕主機(jī)CPU的負(fù)擔(dān)，可適應(yīng)于端口數(shù)目較多且通信速度需求較快的場(chǎng)合?？▋?nèi)的集成電路包括中央處理器CPU、可編程只讀存儲(chǔ)器EEPROM、隨機(jī)存儲(chǔ)器RAM和固化在只讀存儲(chǔ)器ROM中的卡內(nèi)操作系統(tǒng)COS(Chip Operating System)?？ㄖ袛?shù)據(jù)分為外部讀取和內(nèi)部處理部分。

從外型上來說，智能卡與普通IC卡、射頻卡并無差異，但其性能有巨大提升，安全性也比普通IC卡提高了很多。因?yàn)橥ǔPU卡內(nèi)含有隨機(jī)數(shù)發(fā)生器、硬件DES、3DES加密算法等，這樣，配合操作系統(tǒng)（即片上的COS）,就可達(dá)到金融級(jí)別的安全等級(jí)。

COS的全稱是Chip Operating System(片內(nèi)操作系統(tǒng))，它一般是緊緊圍繞著它所服務(wù)的智能卡的特點(diǎn)而開發(fā)的。由于不可避免地受到了智能卡內(nèi)微處理器芯片的性能及內(nèi)存容量的影響，因此，COS在很大程度上不同于我們通常所能見到的微機(jī)上的操作系統(tǒng)(例如DOS、UNIX等)。COS在本質(zhì)上更加接近于監(jiān)控程序，這一點(diǎn)至少在目前看來仍是如此。

2 智能卡的應(yīng)用場(chǎng)景分析

智能卡適用于金融、保險(xiǎn)、交警、政府行業(yè)等多個(gè)領(lǐng)域，具有用戶空間大、讀取速度快、支持一卡多用等特點(diǎn)，并已經(jīng)通過中國人民銀行和國家商秘委的認(rèn)證。智能卡現(xiàn)已逐漸成為現(xiàn)代生活不可或缺的工具，人們?cè)谫徫?、交通、健身、就醫(yī)、學(xué)習(xí)等方面都能夠體會(huì)到它的便利。

2.1 公交和購物是用戶期待手機(jī)支付的主要場(chǎng)景

交通和零售領(lǐng)域廣泛應(yīng)用智能卡，可為當(dāng)?shù)鼐用窈透鞯芈每痛蜷_方便之門。目前，旅客可以用同一張智能卡繳付各種交通工具（如公交車、地鐵、出租車、大巴、自駕高速公路、自行車租賃等）付費(fèi)而無須自備零錢。智能卡也可用作購物，如面包店、連鎖餐館、咖啡館、禮品等，甚至智能卡本身也是很好的禮物之一。圖2所示是幾個(gè)城市的智能卡示意圖。

實(shí)際上，因?yàn)槊繌堉悄芸▋?nèi)均內(nèi)置一枚微型晶片，并載有電子錢包和其他應(yīng)用程序，可以繳付及準(zhǔn)確記錄持卡人的交易詳情，所以北京市民進(jìn)入好鄰居、京客隆等連鎖便利店，就可以在對(duì)應(yīng)終端上購物、繳費(fèi)等。

圖2 城市智能卡示意圖

艾瑞咨詢調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，中國手機(jī)近端支付的潛在用戶使用手機(jī)近端支付主要集中在公共交通和超市購物等場(chǎng)景。62.6%的被調(diào)研者期待在乘坐公共交通時(shí)使用手機(jī)近端支付，58.2%的用戶選擇超市購物。另外，商場(chǎng)購物、便利店購物、自動(dòng)售貨機(jī)等也是潛在用戶期待使用手機(jī)近端支付的主要場(chǎng)景。由于手機(jī)近端支付的便捷性較高，明顯適用于客流量較大、對(duì)便捷性要求較高的支付場(chǎng)景，這為支付企業(yè)選擇合作商戶的類型提供了參考。

2.2 交通領(lǐng)域各大城市跟進(jìn)過渡到CPU卡

實(shí)際上，城市的生活節(jié)奏不斷加速，人們的出行更需要智能系統(tǒng)的支撐。在北京、上海等大城市的應(yīng)用場(chǎng)景，除市內(nèi)公交系統(tǒng)外，高速公路不停車?yán)U費(fèi)、停車場(chǎng)自動(dòng)收費(fèi)系統(tǒng)等，都已經(jīng)在國內(nèi)部分城市試點(diǎn)應(yīng)用。

隧道和收費(fèi)道路都開始采用電子道路收費(fèi)（ETC）系統(tǒng)。安裝有無線射頻識(shí)別（RFID）自動(dòng)收費(fèi)標(biāo)簽的座駕，在收費(fèi)道路上無須停車以現(xiàn)金繳付通行費(fèi)，而只要從安裝了標(biāo)簽解讀器的專有車道駛過，系統(tǒng)即會(huì)自動(dòng)在預(yù)繳賬戶中扣除通行費(fèi)。

北京的部分停車場(chǎng)和路邊臨時(shí)停車位，現(xiàn)已設(shè)置了智能卡和自動(dòng)收費(fèi)系統(tǒng)。這些停車場(chǎng)的出入閘口安裝有智能卡讀卡器，駕車人士只須在讀卡器上輕拍智能卡，即可進(jìn)出停車場(chǎng)和繳付費(fèi)用。個(gè)別停車場(chǎng)還安裝了自動(dòng)收費(fèi)系統(tǒng)，部分地區(qū)的路邊停車位咪表也安裝了智能卡收費(fèi)系統(tǒng)。

北京的日均刷卡量現(xiàn)在已是世界第一。對(duì)比國內(nèi)外的公交卡應(yīng)用現(xiàn)狀，一般電子技術(shù)比較發(fā)達(dá)的歐美國家私家車比較多，因而公共交通刷卡的使用率相對(duì)較小，交易量偏少。反而是在中國北京，由于政府支持公共交通的力度非常大，加之對(duì)于乘坐公共交通刷卡的用戶采用2折、4折的優(yōu)惠，使得北京的日均刷卡量達(dá)到千萬數(shù)量級(jí)，日均交易量居世界第一。

截至目前，在國內(nèi)使用非接觸式公交刷卡的城市有北京、上海、廣州、成都、西安、大連等城市，武漢采用的是接觸式IC卡。初期開通的非接觸式IC卡城市，大多采用的是NXP的Mifare One卡，實(shí)踐證明，該卡存在安全漏洞，目前國家相關(guān)部門明確要求，盡快放棄Mifare One而采用CPU卡。北京正在平穩(wěn)地從Mifare One卡 往 CPU 卡過渡。 其他城市也在加緊跟進(jìn)。

2.3 北京市政交通一卡通的應(yīng)用

北京市政交通一卡通是一張集成電路卡，在北京地區(qū)發(fā)行使用，每張卡內(nèi)置高科技芯片，該芯片具有電子錢包及其他功能，可儲(chǔ)存多次付款紀(jì)錄，亦可反復(fù)充值使用。在乘坐公交車時(shí)可以享受4折優(yōu)惠。

從2007年9月21日起，北京市民持市政交通一卡通卡也可去部分便利店、超市、西餅屋、餐廳、藥店、電影院刷卡消費(fèi)。卡的外型也嘗試了個(gè)性化定制的公交卡，比如各種形象可愛的異形卡、企業(yè)形象定制的公交卡，其配套材質(zhì)也開始使用漂亮的水晶材料。圖3所示是不同外型的新型異形卡示意圖。

現(xiàn)在北京已開通的一卡通商家包括新影聯(lián)院線 （新東安影院、大華電影院、東環(huán)電影城等共22家 ）、 聯(lián)華快客便利店、金鳳成祥蛋糕房、好利來蛋糕房、華潤(rùn)連鎖超市、華強(qiáng)連鎖超市、和合谷餐廳、鴻毛餃子餐飲、嘉事堂藥房、京衛(wèi)藥房、美信藥房等。

截至目前，北京市政交通一卡通已累計(jì)發(fā)卡逾

4 200萬張，累計(jì)處理交易190億筆，已在全市范圍10多個(gè)行業(yè)布設(shè)了15萬臺(tái)終端，日均交易量超過1 500萬次，最高峰值達(dá)1 730萬次。在交通領(lǐng)域，一卡通刷卡比例占北京市公交客運(yùn)總量的90%以上，地鐵刷卡比例達(dá)80%以上，6萬余輛出租車開通一卡通刷卡收費(fèi)系統(tǒng)。

2.4 手機(jī)支付卡的應(yīng)用

國內(nèi)手機(jī)支付業(yè)務(wù)起步于2000年。隨著手機(jī)的大量普及及其固有的便利性。手機(jī)支付在國內(nèi)得到了較大發(fā)展。

我們平常所說的手機(jī)支付分為兩種：一種是離線支付，類似于公交IC卡，用戶到POS上刷卡消費(fèi)；一種是在線支付，也就是類似網(wǎng)銀的支付模式。兩種方式各有其應(yīng)用場(chǎng)景：第一種適合小額、定點(diǎn)的消費(fèi)；第二種則不需要POS，對(duì)消費(fèi)金額和使用地點(diǎn)沒有限制。中國移動(dòng)已開始試點(diǎn)進(jìn)行POS刷卡方式的消費(fèi)。

手機(jī)支付目前主要有四種實(shí)現(xiàn)模式，分別為手機(jī)銀行模式、話費(fèi)代扣模式、綁定模式和支付應(yīng)用模式。四種手機(jī)支付模式中，手機(jī)銀行模式和綁定模式通過手機(jī)無線通訊進(jìn)行聯(lián)機(jī)支付。支付應(yīng)用模式可以通過無線通訊方式進(jìn)行支付或者非接觸式卡方式進(jìn)行支付。目前，綁定模式仍占主導(dǎo)地位，手機(jī)銀行模式和支付應(yīng)用模式會(huì)逐步發(fā)展。

公交卡和手機(jī)結(jié)合的方式目前主要有NFC和SimPass兩種。NFC手機(jī)自帶一款非接的CPU芯片，該芯片可以初始化成公交卡，從而使得該手機(jī)可以當(dāng)公交卡使用。不過，目前一卡通卡和手機(jī)綁定在一起，用戶更換手機(jī)困難，而且可供選擇的機(jī)型有限；SimPass方式是讓手機(jī)中的SIM卡和一卡通應(yīng)用共用一個(gè)芯片，一卡通卡和SIM卡可以同時(shí)更換到其他可以適用的機(jī)型上。第三種是SDPass，該方式才剛剛興起，現(xiàn)在很多手機(jī)都支持SD卡，該方式是一卡通應(yīng)用和手機(jī)的SD卡公用一款芯片。

3 智能卡的安全問題

前幾年，“無卡克隆”事件對(duì)手機(jī)用戶和運(yùn)營(yíng)商的負(fù)面影響都引起廣泛的震動(dòng)，說明智能卡的安全性不可小覷。

按照作案人員的說法：“無需原卡，只要報(bào)出一個(gè)手機(jī)號(hào)碼，他就能復(fù)制出一張SIM卡。此卡能竊聽原SIM卡用戶打進(jìn)以及打出的電話并能同時(shí)接收到其他人發(fā)來的短信，也可用該卡撥打電話，費(fèi)用當(dāng)然也是由原SIM卡用戶支付?！?/p>

對(duì)于智能卡的安全應(yīng)對(duì)，基于RSA算法的PKI技術(shù)是目前金融應(yīng)用最為廣泛的技術(shù)。RSA算法數(shù)據(jù)量大，計(jì)算速度比較慢，適用于數(shù)據(jù)傳輸較快、計(jì)算速度較快的PC機(jī)的網(wǎng)絡(luò)環(huán)境，一個(gè)公鑰證書一般2K字節(jié)，一個(gè)數(shù)據(jù)簽名128字節(jié)，因此，在數(shù)據(jù)傳輸速度慢、數(shù)據(jù)量少的行業(yè)，應(yīng)用起來比較麻煩。

目前，國內(nèi)正在使用的公交CPU卡都采用的是類似金融IC卡規(guī)范PBOC1.0或者PBOC2.0；使用的加密算法都是對(duì)稱的3DES算法，該算法隨著計(jì)算機(jī)的計(jì)算速度越來越快，也已經(jīng)不是很安全了。目前，國家安全管理中心正在制定新的算法，如國密算法SM1、SM5等，很多國產(chǎn)芯片已經(jīng)支持該算法，國家將適時(shí)推出。

目前，有些城市為了增加公交系統(tǒng)的安全性，都盡量將交易由脫機(jī)方式向聯(lián)機(jī)交易方向轉(zhuǎn)換，交易實(shí)時(shí)聯(lián)機(jī)后，整個(gè)系統(tǒng)可以隨時(shí)對(duì)某些可疑的卡片進(jìn)行停用或追蹤。

4 智能卡應(yīng)用的推廣策略

Gartner的最新數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，2011年，全球移動(dòng)支付用戶規(guī)模已經(jīng)達(dá)到1.41億，較2010年增長(zhǎng)38.2%；交易金額也由2010年的489億美元增長(zhǎng)至861億美元，增長(zhǎng)率超過76%。該數(shù)據(jù)顯示，全球移動(dòng)支付市場(chǎng)已呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，而交易金額的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過用戶數(shù)量的增長(zhǎng)速度，這也表明，人們對(duì)于移動(dòng)支付方式的依賴正在逐步加深。

4.1 努力方向

艾瑞咨詢認(rèn)為，消費(fèi)者對(duì)支付方式的多元化、便捷化、安全化需求主導(dǎo)著支付行業(yè)未來的發(fā)展方向。而對(duì)于中國的支付企業(yè)，未來則需要在移動(dòng)電子商務(wù)渠道的拓展、近程支付技術(shù)設(shè)備的普及和說服消費(fèi)者使用等方面做出更多的努力。

首先，新興市場(chǎng)對(duì)多元化支付方式的需求，無疑將對(duì)全球移動(dòng)支付的高速增長(zhǎng)起到巨大推動(dòng)作用。新興市場(chǎng)中卡基支付的普及程度遠(yuǎn)低于歐美等發(fā)達(dá)市場(chǎng)，消費(fèi)者對(duì)移動(dòng)支付的用戶體驗(yàn)要求偏重于基本功能，推廣移動(dòng)支付的成本相對(duì)較低，最終，這些地區(qū)的用戶可以跳過卡基支付方式而直接進(jìn)入更為便捷的移動(dòng)支付時(shí)代。

其次，以NFC、RFID為代表的移動(dòng)近程通訊技術(shù)的出現(xiàn)，帶動(dòng)了移動(dòng)支付的技術(shù)創(chuàng)新，更加便捷和安全的手機(jī)支付形式正在被逐步推廣和實(shí)現(xiàn)。而用戶對(duì)手機(jī)支付的使用行為偏好也將對(duì)支付企業(yè)未來的發(fā)展戰(zhàn)略起到關(guān)鍵的指導(dǎo)作用。

4.2 降低使用成本

艾瑞咨詢調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，74%的被調(diào)研者表示，在更換手機(jī)時(shí)，是否具有近端支付功能將是其考慮的因素之一，僅有5.1%的被調(diào)研者表示不會(huì)考慮是否具有該功能。以NFC為代表的近程通信功能為手機(jī)近端支付的實(shí)現(xiàn)提供了條件，而用戶需求也將推動(dòng)具有近程通訊功能的硬件設(shè)備逐步推廣和普及，手機(jī)近端支付將被更多的消費(fèi)者所接受，迎來更加廣闊的市場(chǎng)空間。圖4所示是2011年中國手機(jī)近端支付潛在用戶意愿分布圖。

事實(shí)上，中國手機(jī)近端支付潛在用戶通過更換SIM卡實(shí)現(xiàn)近端支付的付費(fèi)意愿還不強(qiáng)。還有40.5%的被調(diào)研者表示

不愿意為更換具有近程支付功能的SIM卡而付費(fèi)，29.9%的被調(diào)研者表示只愿意支付20元以下的費(fèi)用?？梢?，用戶端成本過高是支付企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)拓展面臨的主要問題之一，支付企業(yè)可適當(dāng)采取成本轉(zhuǎn)嫁或者免費(fèi)增值等方式進(jìn)行用戶端的初期市場(chǎng)拓展。

5 結(jié) 語

顯而易見，以人口多、密度大為特點(diǎn)的北京、上海、武漢等中國大都市，其發(fā)達(dá)的公共交通事業(yè)已成為全球國際化大都市的一個(gè)亮點(diǎn)，而其中公交卡的推行作為一項(xiàng)重要的市政便民工程，在其中發(fā)揮了非常獨(dú)到的作用。除公交領(lǐng)域外，在購物、便民繳費(fèi)等領(lǐng)域，近兩年全球經(jīng)濟(jì)低迷，中國人的強(qiáng)勁消費(fèi)力卻催生了智能購物卡迅速而廣泛的應(yīng)用。其實(shí)，在中國智能卡的各行各業(yè)應(yīng)用市場(chǎng)中，交通和商業(yè)已經(jīng)走在了前面。

（下轉(zhuǎn)第47頁）

參 考 文 獻(xiàn)

[1]艾瑞.潛在用戶購買或更換硬件實(shí)現(xiàn)手機(jī)近端支付的意愿［R］. 艾瑞咨詢，2011.

篇9

關(guān)鍵詞 400 MHz；弱場(chǎng)補(bǔ)強(qiáng)；無線列調(diào)

中圖分類號(hào)：U291 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1671-7597（2013）18-0047-02

鐵路無線通信系統(tǒng)作為鐵路運(yùn)輸生產(chǎn)指揮調(diào)度系統(tǒng)的傳輸通道，在保證運(yùn)輸生產(chǎn)安全、提升運(yùn)輸生產(chǎn)效率方面發(fā)揮了非常重要的作用。目前大準(zhǔn)鐵路增二線建設(shè)正在逐步推進(jìn)，建設(shè)中的巴準(zhǔn)線、準(zhǔn)池線都將以400 MHz無線列調(diào)系統(tǒng)為基礎(chǔ)進(jìn)行無線通信，及時(shí)對(duì)大準(zhǔn)鐵路進(jìn)行400 MHz弱場(chǎng)補(bǔ)強(qiáng)，是保證三條鐵路無線列調(diào)系統(tǒng)、分散自律調(diào)度集中系統(tǒng)（CTC）等運(yùn)行暢通的關(guān)鍵。

1 大準(zhǔn)鐵路無線列調(diào)系統(tǒng)現(xiàn)狀

1.1 大準(zhǔn)鐵路基本概況

神華準(zhǔn)能大準(zhǔn)鐵路是國家“八五”計(jì)劃重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目-準(zhǔn)格爾項(xiàng)目三大主體工程之一，是鄂爾多斯東部地區(qū)煤炭外運(yùn)的主干線，是構(gòu)成內(nèi)蒙古中西部地區(qū)鐵路運(yùn)輸網(wǎng)框架中東西三大通道之一。

大準(zhǔn)鐵路東起大秦鐵路大同東站，向西經(jīng)由山西省大同市和的豐鎮(zhèn)市、涼城縣、和林格爾縣、清水河縣，至準(zhǔn)格爾旗薛家灣站，正線全長(zhǎng)264千米，建設(shè)中的巴準(zhǔn)線、準(zhǔn)池線，分別與大準(zhǔn)線點(diǎn)岱溝、外西溝站接軌。2013年大準(zhǔn)鐵路擴(kuò)能改造完成后運(yùn)輸能力將突破2億噸，十二五末將達(dá)到3.5億噸以上。

大準(zhǔn)線點(diǎn)二段（點(diǎn)岱溝--二道河）正線長(zhǎng)69.719千米，支線21.878千米，聯(lián)絡(luò)線7.39千米，共計(jì)98.987千米，均為電氣化區(qū)段。點(diǎn)二段正線地形復(fù)雜，大部分地處山區(qū)，新線與既有線共有隧道33座，因地形影響，造成區(qū)間弱場(chǎng)。

1.2 大準(zhǔn)鐵路無線列調(diào)系統(tǒng)存在的現(xiàn)狀

大準(zhǔn)鐵路于1997年開通400 KHz感應(yīng)通信制式無線列調(diào)系統(tǒng)。2005年，為了滿足大運(yùn)量的需求、加快列車周轉(zhuǎn)效率，大準(zhǔn)鐵路機(jī)車將貨物列車直接牽引至太原局大同東站及湖東站。為了與大秦鐵路400 MHz無線通信制式相銜接，將無線通信系統(tǒng)升級(jí)改造為400 MHz+400 KHz二合一制式，其中400 KHz用于點(diǎn)岱溝至燕莊段，400MHz用于太原局管內(nèi)，這樣就滿足了大準(zhǔn)線和進(jìn)入國鐵線路以及國鐵機(jī)車進(jìn)入大準(zhǔn)線的車機(jī)聯(lián)控業(yè)務(wù)。

2008年，根據(jù)綜合調(diào)度系統(tǒng)無線車次號(hào)設(shè)備的傳輸需求，確定采用400 MHz+400 KHz雙信道，以光纖直放站方式對(duì)大準(zhǔn)線各站車機(jī)聯(lián)控區(qū)上下行3千米的400 MHz弱場(chǎng)區(qū)進(jìn)行了補(bǔ)強(qiáng)。這樣就發(fā)揮了兩個(gè)信道各自的特點(diǎn)，做到優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，有效的克服了弱場(chǎng)區(qū)，解決了大準(zhǔn)線山區(qū)特別是隧道中的通信可靠性，同時(shí)也減少了投資。截至目前，大準(zhǔn)線車站電臺(tái)、機(jī)車電臺(tái)、列尾裝置均采用400 MHz+400 kHz信息傳輸方式，無線車次號(hào)采用400 MHz通信方式。

2 大準(zhǔn)鐵路點(diǎn)二段弱場(chǎng)補(bǔ)強(qiáng)的必要性分析

隨著增二線工程的推進(jìn)和巴準(zhǔn)線、準(zhǔn)池線無線通信方式的明確，大準(zhǔn)線現(xiàn)有無線通信條件不能完全滿足使用要求，須進(jìn)行弱場(chǎng)補(bǔ)強(qiáng)。

2.1 增二線工程未考慮400 MHz弱場(chǎng)補(bǔ)強(qiáng)工程

大準(zhǔn)線增二線點(diǎn)岱溝至二道河段建設(shè)初期，400 MHz+400 KHz通信方式可以滿足自身使用需求，同時(shí)準(zhǔn)池線、巴準(zhǔn)線調(diào)度方式、無線通信制式還未考慮規(guī)劃設(shè)計(jì)，因此未在增二線工程中考慮400 MHz弱場(chǎng)補(bǔ)強(qiáng)工程。隨著增二線工程的逐步推進(jìn)，巴準(zhǔn)線、準(zhǔn)池線調(diào)度指揮系統(tǒng)和無線通信方式的明確，大準(zhǔn)線現(xiàn)有無線通信條件不能完全滿足使用要求。

2.2 調(diào)度集中控制系統(tǒng)投用后

CTC（調(diào)度集中控制系統(tǒng)）投用后，列車調(diào)度員與機(jī)車乘務(wù)員間無線調(diào)度命令信息傳輸須依靠完整的400 MHz信息通道實(shí)現(xiàn)，故須對(duì)大準(zhǔn)鐵路增二線點(diǎn)二段400 MHz弱場(chǎng)進(jìn)行補(bǔ)強(qiáng)。若不進(jìn)行弱場(chǎng)補(bǔ)強(qiáng)，大準(zhǔn)線與巴準(zhǔn)線機(jī)車乘務(wù)員均不能與列車調(diào)度員信息聯(lián)通。

2.3 增二線建設(shè)改變了既有信息通道

大準(zhǔn)線增二線建設(shè)后，一方面因線路位置的變化，造成點(diǎn)二段部分車站上下行3千米內(nèi)400 MHz場(chǎng)強(qiáng)不能完全覆蓋，覆蓋區(qū)域出現(xiàn)盲區(qū)；另一方面因供電分相的重新設(shè)置，造成區(qū)間400 KHz信號(hào)弱。致使車機(jī)聯(lián)控及無線車次號(hào)信息傳輸不暢，需要重新補(bǔ)強(qiáng)。

2.4 考慮與巴準(zhǔn)線、準(zhǔn)池線的匹配

巴準(zhǔn)-大準(zhǔn)-準(zhǔn)池通道形成后，巴準(zhǔn)線、準(zhǔn)池線車機(jī)聯(lián)控通信采用400 MHz的通信方式，若不進(jìn)行弱場(chǎng)補(bǔ)強(qiáng)，巴準(zhǔn)線機(jī)車在大準(zhǔn)線管內(nèi)將無法實(shí)現(xiàn)車機(jī)聯(lián)控。

3 無線列調(diào)系統(tǒng)400 MHz弱場(chǎng)補(bǔ)強(qiáng)方案

根據(jù)大準(zhǔn)鐵路地處山區(qū)、隧道較多的實(shí)際情況，科學(xué)合理地研究大準(zhǔn)線弱場(chǎng)補(bǔ)強(qiáng)方案，保證良好的場(chǎng)強(qiáng)覆蓋，以提高行車調(diào)度的可靠性。

3.1 通信方式

系統(tǒng)采用有線無線相結(jié)合的方式，設(shè)置調(diào)度總機(jī)，通過光傳輸系統(tǒng)及沿線各站數(shù)調(diào)設(shè)備提供的四線音頻共線接口，構(gòu)成有線通道。調(diào)度員通過車站設(shè)置的有線無線轉(zhuǎn)接分機(jī)，控制車站電臺(tái)以及區(qū)間設(shè)備，構(gòu)成調(diào)度員、車站值班員、司機(jī)之間的“大三角”通信。車站設(shè)置車站電臺(tái)與區(qū)間設(shè)備，利用空間波構(gòu)成車站值班員、司機(jī)、運(yùn)轉(zhuǎn)車長(zhǎng)的“小三角”通信。

在大準(zhǔn)鐵路公司調(diào)度指揮中心設(shè)置調(diào)度總機(jī)1套，各車站設(shè)置車站電臺(tái)及區(qū)間設(shè)備，完成調(diào)度二臺(tái)管轄車站的調(diào)度通信。點(diǎn)岱溝無線檢修所設(shè)置主網(wǎng)管設(shè)備，薛家灣通信段設(shè)置從網(wǎng)管設(shè)備，完成列調(diào)二臺(tái)區(qū)段的地面設(shè)備監(jiān)測(cè)及網(wǎng)絡(luò)管理。

3.2 區(qū)間弱場(chǎng)解決方案

根據(jù)大準(zhǔn)線地處山區(qū)，區(qū)間多為隧道群的地理環(huán)境，采用區(qū)間設(shè)備+漏纜+天線方式解決區(qū)間弱場(chǎng)問題。通過計(jì)算車站電臺(tái)和區(qū)間設(shè)備及區(qū)間設(shè)備和區(qū)間設(shè)備之間無線場(chǎng)強(qiáng)覆蓋值，確定各區(qū)間設(shè)備的漏泄電纜長(zhǎng)度、安裝位置，選出區(qū)間設(shè)備的安放位置。

光纖直放站系統(tǒng)由光近端機(jī)、光遠(yuǎn)端機(jī)、光纜構(gòu)成。車站電臺(tái)發(fā)射時(shí)，由光近端機(jī)耦合車站電臺(tái)射頻出口的無線信號(hào)，通過光纖傳送至光遠(yuǎn)端機(jī)，光遠(yuǎn)端機(jī)對(duì)信號(hào)進(jìn)行放大后，通過天線或漏泄電纜對(duì)弱場(chǎng)區(qū)進(jìn)行覆蓋。機(jī)車電臺(tái)發(fā)射時(shí)，由光遠(yuǎn)端機(jī)接收信號(hào)，通過光纖傳送到光近端機(jī)，經(jīng)射頻耦合至車站電臺(tái)，從而完成站車通信。（圖1車站電臺(tái)連接光纖直放站示意圖）

3.3 網(wǎng)絡(luò)管理

3.3.1 車站電臺(tái)的網(wǎng)管

車站電臺(tái)采用監(jiān)測(cè)總機(jī)來實(shí)現(xiàn)調(diào)度總機(jī)、車站電臺(tái)的監(jiān)測(cè)。網(wǎng)管設(shè)備應(yīng)由系統(tǒng)管理器、監(jiān)測(cè)總機(jī)及輔助設(shè)備組成。采用自動(dòng)和手動(dòng)監(jiān)測(cè)兩種監(jiān)測(cè)方式。

系統(tǒng)監(jiān)測(cè)主要功能：

1）調(diào)度總機(jī)、車站電臺(tái)具有人工設(shè)置參數(shù)功能和自檢功能，可量化檢測(cè)主要單元指標(biāo)，同時(shí)能接收系統(tǒng)管理器或監(jiān)測(cè)總機(jī)的遙測(cè)查詢并向系統(tǒng)管理器、監(jiān)測(cè)總機(jī)回送檢測(cè)信息。

2）系統(tǒng)管理器、監(jiān)測(cè)總機(jī)具有存儲(chǔ)大于30天信息的能力、并具有顯示及打印監(jiān)測(cè)結(jié)果的功能，與調(diào)度總機(jī)可共用調(diào)度回線，在調(diào)度回線空閑時(shí)，可采用無線或有線方式完成對(duì)調(diào)度總機(jī)、車站電臺(tái)參數(shù)的定性監(jiān)測(cè)。

3）在自動(dòng)監(jiān)測(cè)過程中，能自動(dòng)發(fā)出故障告警指示（音聲提示和顯示）。

3.3.2 光纖直放站網(wǎng)管

直放站網(wǎng)管具有直放站光近端機(jī)、光遠(yuǎn)端機(jī)設(shè)備的網(wǎng)管、監(jiān)測(cè)和故障報(bào)警功能，能夠?qū)⒉杉臄?shù)據(jù)以表格形式全部保存并提供數(shù)據(jù)備份，報(bào)警數(shù)據(jù)可以獨(dú)立存放，同時(shí)存儲(chǔ)數(shù)據(jù)能夠?qū)С鰯?shù)據(jù)庫另存。傳輸通道由光傳輸系統(tǒng)提供1個(gè)2 M接口構(gòu)成，主網(wǎng)管與從網(wǎng)管之間、監(jiān)測(cè)總機(jī)與監(jiān)測(cè)分機(jī)之間采用專線連接。

3.3.3 網(wǎng)管設(shè)置

光纖直放站網(wǎng)管設(shè)備及固定電臺(tái)監(jiān)測(cè)總機(jī)設(shè)置在點(diǎn)岱溝無線檢修所，作為日常維護(hù)主用可以對(duì)設(shè)備進(jìn)行參數(shù)修改。薛家灣通信段的網(wǎng)管設(shè)備、監(jiān)測(cè)分機(jī)為從屬終端，可以進(jìn)行設(shè)備監(jiān)測(cè)，為維護(hù)人員提供需要維護(hù)的信息。

4 結(jié)束語

綜上所述，通過對(duì)大準(zhǔn)線400 MHz弱場(chǎng)補(bǔ)強(qiáng)，能夠及時(shí)解決巴準(zhǔn)線、大準(zhǔn)線、準(zhǔn)池線三條鐵路貫通后的無線列調(diào)系統(tǒng)區(qū)間弱場(chǎng)問題，實(shí)現(xiàn)分散自律調(diào)度集中系統(tǒng)（CTC）的運(yùn)行暢通，提高運(yùn)輸生產(chǎn)效率和安全性，從而為大準(zhǔn)線列車的高效運(yùn)行提供堅(jiān)實(shí)的保障。

參考文獻(xiàn)

[1]朱慶蕓.淺談無線列調(diào)的弱場(chǎng)補(bǔ)強(qiáng)[J].鐵路通信信號(hào)工程技術(shù)，2007.

[2]劉順.淺談鐵路專用通信網(wǎng)中光纖直放站的運(yùn)用[J].大眾科技，2010.

篇10

[案例]

2000年1月3日，祁山與廣源房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了《商品房預(yù)售合同》，約定由祁山購買該公司開發(fā)的房屋，房款為242350元，祁山于2000年1月3日支付房款82350元，余下160000元辦理銀行按揭貸款；廣源房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)于2000年8月31日前將竣工并驗(yàn)收合格的房屋交付祁山，逾期交付房屋，祁山有權(quán)按已付房款以同期銀行貸款利率的1.2倍計(jì)付違約利息；逾期超過180天，房地產(chǎn)開發(fā)公司按已付房款的20%向祁山支付違約金，合同繼續(xù)履行。2000年3月28日，祁山與建華銀行簽訂《個(gè)人住房借款合同》，約定由祁山向銀行借款160000元用于購買上述房屋。簽約后祁山依約以現(xiàn)金向房地產(chǎn)開發(fā)公司支付了房款82350元，建華銀行也依約將借款160000元支付給房地產(chǎn)開發(fā)公司。但房地產(chǎn)開發(fā)公司一直未將房屋交付祁山使用，故祁山訴至法院要求與房地產(chǎn)開發(fā)公司解除購房合同，要求房地產(chǎn)開發(fā)公司按合同約定返還房款及支付損失，并支付上述款項(xiàng)的20%的違約金。由于購房合同解除，按揭借款合同也應(yīng)予以解除。建華銀行作為第三人參加了訴訟，建華銀行原要求與祁山解除住房借款合同及由祁山還款，房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔(dān)連帶清償責(zé)任，后建華銀行撤回上述請(qǐng)求，在本案中不要求與祁山解除住房借款合同。

法院判決：祁山與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《商品房預(yù)售合同》是雙方真實(shí)意思表示，具有法律約束力，雙方應(yīng)自覺履行。祁山依約以現(xiàn)金和按揭貸款形式付清了房款及相關(guān)費(fèi)用，但房地產(chǎn)開發(fā)公司未能按約交付房屋，已構(gòu)成違約。祁山要求解除購房合同及要求返還房款合理合法，應(yīng)予支持。祁山為購房及辦理按揭貸款所支付的費(fèi)用，現(xiàn)因房地產(chǎn)開發(fā)公司的違約行為導(dǎo)致合同解除，祁山要求給付上述損失合理合法，應(yīng)予支持。由于雙方約定逾期交付房屋，在合同繼續(xù)履行的前提下，房地產(chǎn)開發(fā)公司需按原告已付房款的20%支付違約金，但現(xiàn)雙方均同意解除購房合同，故祁山要求房地產(chǎn)公司按已付房款的20％支付違約金缺乏依據(jù)，法院不予支持。第三人建華銀行在訴訟過程中撤回其要求與祁山解除樓宇按揭合同的請(qǐng)求，屬其依法行使訴訟權(quán)利，法院予以支持。原告要求解除樓宇按揭合同屬另一法律關(guān)系，應(yīng)另案處理。判決如下：一、祁山與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《商品房預(yù)售合同》予以解除；二、自本判決生效之日起5日內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)公司給付祁山房款191858元。逾期履行，則按中國人民銀行同期貸款利率加倍計(jì)付遲延履行期間的債務(wù)利息；三、自本判決生效之日起5日內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)公司給付祁山各項(xiàng)費(fèi)用7600元。逾期履行，則按中國人民銀行同期同類貸款利率加倍計(jì)付遲延履行期間的債務(wù)利息。四、駁回祁山的其他訴訟請(qǐng)求。

[分析］

本案屬于一般的商品房購銷合同糾紛，因?yàn)殂y行的介入，使得本案又不同于普通的商品房購銷合同糾紛。因?yàn)橘彿咳说馁彿靠钍怯蓛刹糠纸M成的，一部分是由購房人以現(xiàn)金形式向開發(fā)商支付的首期款，另一部分是購房人以銀行貸款形式向開發(fā)商支付的余款。在這種情況下，由于購房合同被解除或被確認(rèn)無效、撤消，就會(huì)產(chǎn)生以下問題：1. 購房款如何返還給銀行和購房人的操作問題；2. 開發(fā)商無支付能力時(shí)，購房人的責(zé)任承擔(dān)問題；3. 對(duì)銀行抵押權(quán)的影響及對(duì)按揭合同效力的影響問題。為解決前述問題，需從以下方面進(jìn)行分析：

一、樓宇按揭涉及的法律關(guān)系。樓宇按揭涉及三方主體、三個(gè)法律關(guān)系。三方主體是購房借款人、銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商；三個(gè)法律關(guān)系是，借款人和房屋開發(fā)商之間是房屋買賣合同關(guān)系，借款人與銀行之間是抵押貸款合同關(guān)系，房屋開發(fā)商與銀行之間是保證合同關(guān)系。銀行向購房借款人提供貸款的前提條件是，購房借款人已經(jīng)與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了房屋買賣合同，付足規(guī)定比例的房?jī)r(jià)款。購房借款人與銀行簽訂抵押貸款合同，當(dāng)事人持抵押貸款合同和房屋買賣合同到房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記。銀行向購房借款人放款，直接將貸款劃到房地產(chǎn)開發(fā)商在銀行開立的賬戶上。房地產(chǎn)開發(fā)商收到貸款后，視為購房借款人已交足房?jī)r(jià)款，給購房借款人開具房款發(fā)票。同時(shí)購房借款人在銀行開立還款賬戶，根據(jù)抵押貸款合同的約定，按期向該賬戶還本付息，直至全部貸款還清。在這三個(gè)合同相互之間的關(guān)系中，大家對(duì)于抵押合同、保證合同是借款合同的從合同沒有爭(zhēng)議，存在爭(zhēng)議的是借款合同是否為購房合同的從合同。有種觀點(diǎn)認(rèn)為，借款合同是購房合同的從合同，不具有獨(dú)立性；因購房合同的變更、消滅而變更、消滅。本人認(rèn)為這種觀點(diǎn)值得商榷，雖然抵押借款合同與借款合同存在密切的聯(lián)系，包括借款合同中的抵押物與購房合同的標(biāo)的物是同一個(gè)，借款合同的款項(xiàng)也用于支付購房合同的部分價(jià)款，但不能據(jù)此認(rèn)定借款合同是購房合同的從合同，因?yàn)榻杩詈贤⒉灰再彿亢贤拇嬖跒榍疤?，它不因購房合同的消滅而消滅，購房合同的無效、可撤消也并不必然導(dǎo)致借款合同的無效、可撤消，故對(duì)二者之間關(guān)系的準(zhǔn)確表述應(yīng)為：它們是有一定聯(lián)系但卻相互獨(dú)立的合同。

二、購房者要求解除購房合同時(shí)銀行的訴訟地位問題。在按揭糾紛中，當(dāng)購房者開發(fā)商，要求確認(rèn)房屋買賣合同無效或撤消、解除房屋買賣合同，并返還購房本金利息時(shí)，按揭銀行對(duì)于開發(fā)商與購房者之間的訴訟標(biāo)的（房屋或樓花）享有獨(dú)立的請(qǐng)求權(quán)，因?yàn)橘彿空咭褜⒃撛V訟標(biāo)的抵押給銀行，銀行對(duì)于該標(biāo)的物享有優(yōu)先受償權(quán)，其對(duì)該標(biāo)的可以主張獨(dú)立的請(qǐng)求權(quán)。在這種情況下，銀行屬于有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人，是否參加訴訟，應(yīng)由其自行決定，法院不能強(qiáng)行追加其參加訴訟。

三、購房合同被確認(rèn)無效或者被撤消、解除后的處理。對(duì)此問題如何處理，目前法律法規(guī)尚無明確規(guī)定，唯有《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第二十四條規(guī)定：因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤消、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。第二十五條規(guī)定：以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請(qǐng)求確認(rèn)商品房買賣合同無效或者撤消、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請(qǐng)求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤消、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。

四、購房合同被確認(rèn)無效或者被撤消、解除后對(duì)銀行抵押權(quán)的影響?！稉?dān)保法》第四十九條規(guī)定，“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效”。擔(dān)保法對(duì)轉(zhuǎn)讓行為無效后的法律后果未作規(guī)定，《擔(dān)保法司法解釋》第六十七條對(duì)抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的效力進(jìn)行了如下規(guī)定：“抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)；取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償?！备鶕?jù)前述規(guī)定，購房人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的按揭房屋的法律后果，發(fā)生按揭銀行對(duì)購房人的物上代位權(quán)，對(duì)第三人開發(fā)商的追及權(quán)，以及第三人開發(fā)商對(duì)抗追及權(quán)的滌除權(quán)，即購房人將已辦理抵押登記的按揭房屋轉(zhuǎn)讓（實(shí)為返還給第三人開發(fā)商時(shí)，按揭銀行可以追及該抵押物行使其抵押權(quán)，取得按揭房屋所有權(quán)的第三人開發(fā)商為了取得無負(fù)擔(dān)的所有權(quán)時(shí)，可以行使代替清償?shù)臏斐龣?quán)，代購房人履行債務(wù)或者清償債權(quán)而消滅抵押權(quán)。取得按揭房屋所有權(quán)的開發(fā)商不代為清償?shù)模瑒t按揭銀行可以就該按揭房屋行使抵押權(quán)。

[防范與建議]

鑒于當(dāng)前司法實(shí)踐對(duì)小業(yè)主通過按揭方式購買商品房而導(dǎo)致的商品房購銷合同糾紛如何處理尚無統(tǒng)一、規(guī)范做法，為切實(shí)維護(hù)銀行合法權(quán)益，建議銀行在與購房借款人簽訂購房抵押擔(dān)保合同時(shí)即對(duì)相關(guān)問題作出相應(yīng)約定，防患于未然。

銀行可在相關(guān)合同中作如下約定：本合同履行期間，借款人與售房人就房產(chǎn)有關(guān)質(zhì)量、條件、權(quán)屬或其他事宜發(fā)生的任何糾紛，均與貸款人無關(guān)，本合同仍應(yīng)照常履行。貸款人依上款約定解除與借款人的借貸關(guān)系后，借款人應(yīng)當(dāng)立即返還其所欠貸款人的貸款本金、利息、罰息及實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用，或委托售房人直接將上述款項(xiàng)歸還貸款人，若借款人未能履行歸還義務(wù)，貸款人保留提訟的權(quán)利。因各種原因?qū)е律唐贩抠I賣合同被確認(rèn)無效或被撤消、被解除的，借款人同意將商品房出賣人返還的已付購房款及利息、商品房出賣人賠償?shù)膿p失，用于清償借款合同項(xiàng)下的借款債務(wù)。借款人如請(qǐng)求確認(rèn)其與售房人簽訂的商品房買賣合同無效或者變更、撤消、解除該合同的，應(yīng)提前10個(gè)工作日書面通知貸款人，貸款人有權(quán)在上述合同被確認(rèn)無效或者變更、撤消、解除后，根據(jù)情況單方面解除與借款人的借貸關(guān)系或采取其他相應(yīng)措施。