簽完認購書后，接下來就是簽定正式的購房合同，在擬定的時間地點，購房者備齊所有憑證，與開發(fā)商或商正式簽定購房合同。公務員之家，全國公務員共同天地

預售合同（期房）和出售合同（現(xiàn)房）區(qū)別

購房合同一般包括商品房預售契約（期房）和商品房買賣契約（現(xiàn)房）兩種。

二者區(qū)別在于：

1：預售合同在商品房預售時采用，房屋竣工交付使用，買受方付清全部房價款后，可直接辦理過戶手續(xù)。

2：商品房出售合同適用于商品房現(xiàn)居(竣工驗收合格取得房地產權證的商品房）銷售。

在房地產買賣交易中，個別房地產公司使用不規(guī)范購房合同，其中對客戶不排除有“挖坑、埋雷”之嫌，消費者應給予足夠的重視，否則極容易吃啞巴虧。

一般說來，購房者應該從以下幾方面加以防范。

個別不規(guī)范的購房合同，對購買者的制約條款十分到位，對開發(fā)商的制約則顯得含糊，一旦產生問題買賣雙方對簿公堂，消費者將立于不利之地。例如有的合同約定：“購房者不按合同約定時間付款，則應按中國人民銀行固定資產貸款利率計算利息及繳納滯納金……”以上條款雖然十分合理，但如果在合同中沒有對房地產發(fā)展商的相應制約條款就顯失公平。例如購房合同中應該有對房地產發(fā)展商延遲交房，不具備條件、降低條件和標準交房的相應制約或懲罰性條款。同理，購房者在與房地產發(fā)展商簽訂購房合同的時候，都可以用以上的反向思維去推理對方應承擔的義務以及違約責任，并毫不客氣的將其簽署在補充協(xié)議里，這樣日后發(fā)生糾紛時往往能使自己立于不敗之地。

如果說以上反映出某些房地產發(fā)展商對人嚴、對己寬的行為方式，那么以下做法，房地產發(fā)展商則給自己留下了一個巧妙掩護自己的“尾巴”。例如有的購房合同中約定：“房地產發(fā)展商在交房后三個月內負責辦理產權證”。以上雖然是一項響當當的承諾，但由于后面沒有相應的違約條款，就顯得華而不實了。三個月辦不下來怎么辦？合同中應該有相應的違約條款，購房者應予重視，以免屆時陷入漫長的等待之中。公務員之家:

有的購房合同中把房屋的配套設備開列在合同附件里，但往往不注明以上房屋配套設施何時到位。例如某小區(qū)住戶已辦理了入駐手續(xù)但享受不到購房合同中許諾的門戶可視對講系統(tǒng)，甚至連單元門都沒有裝。去問發(fā)展商，答復說，門戶對講系統(tǒng)終歸會有的，但得等到小區(qū)住戶達到百分之九十五以上才給裝。這種隨意性的解釋顯然得不到客戶的理解和配合，為此一些客戶聯(lián)名起訴，但卻沒有結果，只因為在購房合同中并沒有對交房時設備的狀態(tài)加以說明和承諾。同樣，消費者要認真審視購房合同中關于“預留電話線、有線電視插座、管道煤氣入戶、24小時熱水”等等，交房時都應該具備使用條件。這些不妨叫個“真章”，避免消費者的新生活從工地中開始。

房屋產權證取得的時間含糊不清。

在房地產買賣交易中，個別房地產公司使用不規(guī)范購房合同，其中對客戶不排除有“挖坑、埋雷”之嫌，消費者應給予足夠的重視，否則極容易吃啞巴虧。一般說來，購房者應該從以下幾方面加以防范。

個別不規(guī)范的購房合同，對購買者的制約條款十分到位，對開發(fā)商的制約則顯得含糊，一旦產生問題買賣雙方對簿公堂，消費者將立于不利之地。例如有的合同約定：“購房者不按合同約定時間付款，則應按中國人民銀行固定資產貸款利率計算利息及繳納滯納金……”以上條款雖然十分合理，但如果在合同中沒有對房地產發(fā)展商的相應制約條款就顯失公平。例如購房合同中應該有對房地產發(fā)展商延遲交房公務員之家，全國公務員共同天地，不具備條件、降低條件和標準交房的相應制約或懲罰性條款。同理，購房者在與房地產發(fā)展商簽訂購房合同的時候，都可以用以上的反向思維去推理對方應承擔的義務以及違約責任，并毫不客氣的將其簽署在補充協(xié)議里，這樣日后發(fā)生糾紛時往往能使自己立于不敗之地。

如果說以上反映出某些房地產發(fā)展商對人嚴、對己寬的行為方式，那么以下做法，房地產發(fā)展商則給自己留下了一個巧妙掩護自己的“尾巴”。例如有的購房合同中約定：“房地產發(fā)展商在交房后三個月內負責辦理產權證”。以上雖然是一項響當當的承諾，但由于后面沒有相應的違約條款公務員之家，全國公務員共同天地，就顯得華而不實了。三個月辦不下來怎么辦？合同中應該有相應的違約條款，購房者應予重視，以免屆時陷入漫長的等待之中。

有的購房合同中把房屋的配套設備開列在合同附件里，但往往不注明以上房屋配套設施何時到位。例如某小區(qū)住戶已辦理了入駐手續(xù)但享受不到購房合同中許諾的門戶可視對講系統(tǒng)，甚至連單元門都沒有裝。去問發(fā)展商，答復說，門戶對講系統(tǒng)終歸會有的，但得等到小區(qū)住戶達到百分之九十五以上才給裝。這種隨意性的解釋顯然得不到客戶的理解和配合，為此一些客戶聯(lián)名起訴，但卻沒有結果，只因為在購房合同中并沒有對交房時設備的狀態(tài)加以說明和承諾。同樣，消費者要認真審視購房合同中關于“預留電話線、有線電視插座、管道煤氣入戶、24小時熱水”等等，交房時都應該具備使用條件。這些不妨叫個“真章”，避免消費者的新生活從工地中開始。

第一節(jié)概述

一、“按揭”的淵源

學術界基本一致的看法是，“按揭”一詞來源于英美法的mortgage，先為香港使用，后傳入大陸?！鞍础弊旨确从硰V州話的發(fā)音的特點，在南方又有“押”的含義，“揭”字則來源于mortgage的尾音，所以，“按揭”是mortgage一詞的音譯和意譯的結合體。

近代英美法中的mortgage，是一種以不動產為主要標的的權證轉移（transferringoftitle）和權證回贖（redeption）相結合的擔保制度。債務人為擔保債務之履行，將不動產權證轉移給債權人，在債務履行完畢后，債務人有將不動產權證贖回的權利；在債務人不能履行債務時，該不動產權利則完全歸債權人擁有。已經設定mortgage的財產，債務人欲再次設定mortgage時，則需轉移其回贖權給新的債權人。Mortgage不同于以轉移動產占有進行擔保為特征的pledge（質押），也不同于法定的、在債務清償前可以保有特定財產作擔保的lien（留置）。Mortgage的本質類似羅馬法的信托質和讓與擔保，據說日本學者就將mortgage翻譯成讓與擔?！甲ⅲ簠⒁娫S明月著：《抵押權制度研究》，法律出版社1998年出版，第47頁〗，可見mortgage與讓與擔保在通過讓與財產所有權證或相關權益以擔保債務履行方面具有共同的特征。

1925年英國頒布物權法，對傳統(tǒng)的mortgage制度作了較大調整，除引進大陸法的登記制度，要求設定mortgage必須登記外，還用變價取代債權人對財產權利的獲得，即在債務人不能履行到期債務時，債權人不能直接取得用于mortgage的財產的所有權或相關權益，而只能申請對相關財產進行拍賣或以其他方式取得變價以獲得受償，或在不能實現(xiàn)變價時由法院將相關財產判給債權人。英國物權法的規(guī)定使mortgage與大陸法中的“抵押”更為接近，但權證的轉移仍為mortgage的基本特征。

香港1984年頒布的《轉讓和物權條例》（ConveyanceandPropertyOrdinance）則更進一步，不僅不允許債權人在未經債務人的同意的情況下取得相關財產的所有權，還規(guī)定債務人無須轉移權證而繼續(xù)保有按揭財產的所有權，但該財產所有權應從屬于對債權人的財產負擔〖注：SeeSarahNield：《HongKongLandLaw》，PublishedbyLongman，SecondEdition，1998，P444〗。至此，權證的轉移已演變?yōu)榘唇业怯浐蜋嘧C保留，權證的回贖權已演變?yōu)榍鍍攤鶆蘸蟪蜂N抵押的請求權。

在房地產買賣交易中，個別房地產公司使用不規(guī)范購房合同，其中對客戶不排除有“挖坑、埋雷”之嫌，消費者應給予足夠的重視，否則極容易吃啞巴虧。一般說來，購房者應該從以下幾方面加以防范。

個別不規(guī)范的購房合同，對購買者的制約條款十分到位，對開發(fā)商的制約則顯得含糊，一旦產生問題買賣雙方對簿公堂，消費者將立于不利之地。例如有的合同約定：“購房者不按合同約定時間付款，則應按公務員之家，全國公務員共同天地中國人民銀行固定資產貸款利率計算利息及繳納滯納金……”以上條款雖然十分合理，但如果在合同中沒有對房地產發(fā)展商的相應制約條款就顯失公平。例如購房合同中應該有對房地產發(fā)展商延遲交房，不具備條件、降低條件和標準交房的相應制約或懲罰性條款。同理，購房者在與房地產發(fā)展商簽訂購房合同的時候，都可以用以上的反向思維去推理對方應承擔的義務以及違約責任，并毫不客氣的將其簽署在補充協(xié)議里，這樣日后發(fā)生糾紛時往往能使自己立于不敗之地。

如果說以上反映出某些房地產發(fā)展商對人嚴、對己寬的行為方式，那么以下做法，房地產發(fā)展商則給自己留下了一個巧妙掩護自己的“尾巴”。例如有的購房合同中約定：“房地產發(fā)展商在交房后三個月內負責辦理產權證”。以上雖然是一項響當當的承諾，但由于后面沒有相應的違公務員之家，全國公務員共同天地約條款，就顯得華而不實了。三個月辦不下來怎么辦？合同中應該有相應的違約條款，購房者應予重視，以免屆時陷入漫長的等待之中。

有的購房合同中把房屋的配套設備開列在合同附件里，但往往不注明以上房屋配套設施何時到位。例如某小區(qū)住戶已辦理了入駐手續(xù)但享受不到購房合同中許諾的門戶可視對講系統(tǒng)，甚至連單元門都沒有裝。去問發(fā)展商，答復說，門戶對講系統(tǒng)終歸會有的，但得等到小區(qū)住戶達到百分之九十五以上才給裝。這種隨意性的解釋顯然得不到客戶的理解和配合，為此一些客戶聯(lián)名起訴，但卻沒有結果，只因為在購房合同中并沒有對交房時設備的狀態(tài)加以說明和承諾。同樣，消費者要認真審視購房合同中關于“預留電話線、有線電視插座、管道煤氣入戶、24小時熱水”等等，交房時都應該具備使用條件。這些不妨叫個“真章”，避免消費者的新生活從工地中開始。

[摘要]

本文對商品房買賣中的法律問題進行了論述，分析研究了我國現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，對商品房買賣中涉及到的主要合同關系進行闡述，以期達到規(guī)范商品房買賣市場，促進房地產業(yè)的正常發(fā)展。

[關鍵詞]商品房買賣訂購書商品房預售按揭法律責任

[目錄]

一、商品房買賣的基本理論問題

二、商品房預售的法律問題

樓市中購房定金糾紛一直高居眾多投訴之榜首，而該糾紛產生的最主要原因就是在簽約購房合同之前要簽一份認購書并交納數額不菲的定金，如買受人不能在出售人限制的期限內與其簽約購房合同，則出售人有權沒收定金。筆者就該認購書的法律效力及其存在意義在此作一番探討。

第一，筆者以為認購書是一種雙方在平等自愿的基礎上簽約的預約合同，具有法律效力，其存在也符合我國現(xiàn)有法律規(guī)定。

按照民法理論，合同可分為本約和預約。預約是指當事人雙方約定將來訂立一定合同的合同，將來應當訂立的合同稱為“本約”，而約定訂立本約的合同，稱為“預約”。在預約中，本合同在預約成立時尚未成立，預約合同的成立和生效，僅僅只是使當事人負有將來要訂立本合同的義務。兩者之間具有不同的性質和法律效力，不能混淆。預約合同當事人的義務是訂立本合同，所以，當事人一方只能請求對方訂立合同，而不能依預約的本合同內容請求對方履行。

認購書的成立與生效只是對當事人在可預見的期限內有簽約購房合同的義務，其“本認購書簽約之日起十日內正式簽約”，只是預售人向買受人發(fā)出了在十天內其有簽訂購房合同的義務，而不是向買受人發(fā)出簽訂購房合同的要約。約定在一定時期內有簽約購房合同的義務，只是對一個后啟簽約行為來時要有簽約意圖的約束，而不是對將來要簽約的內容進行先期肯定。因此，筆者認為，認購書其實是一份預售人向買受人發(fā)出的訂立本合同的預約，屬于債權合同，適用一般合同法的規(guī)則。

簡單地說，某人簽約了認購書，只要其在規(guī)定的期限內根據認購書的條款去和預售人洽談購買的具體事宜，即可認為買受人已經履行了義務，至于是否洽談成功并簽訂合同則是另一新的合同事宜了。

另有觀點認為，預約是一種附期限的民事法律行為。所謂附期限的民事法律行為，是指當事人在法律行為中規(guī)定一定的期限，把期限的到來作為法律行為生效和失效的根據。從表面上看，“本認購書簽約之日起十日內正式簽約”，這似乎約定了一段合同正式生效的時間。但實際上并不以然。因為在附期限合同中，合同已經成立，只是因為當事人在合同里約定了在一定時期，在該期限到來后合同才生效。但在認購書簽約之時，當事人之間根本沒有成立正式的購房合同關系，故也就無所謂附期限的合同了。

參與了案件審理的全過程，實習期間我主要對關于與市經貿有限公司、市、市及買賣合同糾紛一案進行了深入的研究。并被特許參與合議庭評議。案件具體情況如下：

想向所有為我實習提供協(xié)助和指導的市中級人民法院的工作人員和我指導老師致謝感謝你為我順利實習所作的協(xié)助和努力。首先。

第二專業(yè)法學領域獲得了實際的工作經驗，實習是由大學法律系和市中院共同布置的通過實習。鞏固并檢驗了自己兩年本科學習的知識水平。實習期間，解并參與了大量民事訴訟的庭審過程在一些案件的審理中還擔任了書記員的工作并且對局部參與案件提出了自己的想法。此期間，進一步學習了民法及民事訴訟法對順序問題有了更深的理解將理論與實踐有機結合起來。工作得到實習單位充沛的肯定和較好的評價。

一、案件的由來和審理經過

與經貿有限公司、、及買賣合同糾紛一案由市人民法院年月日作出（）四西民二初字第號民事判決。宣判后，不服，提出上訴，市中院于年月日立案，并依法組成合議庭，公開開庭進行了審理，上訴人、委托人，被上訴人市經貿有限公司（以下簡稱經貿公司）委托人，被上訴人市（以下簡稱建筑公司）委托人，被上訴人市（以下簡稱開發(fā)公司）委托人，被上訴人、委托人到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結。

二、當事人和其他訴訟參加人情況

一.如何對待《商品房買賣合同》示范文本

如果你簽署的“認購書”已經包括購房合同的全部條款，那么，你簽訂購房合同只是將“認購書”中的全部條款重新打印一遍并簽上你的名字而已。如果不是那樣，你就得逐條與開發(fā)商商談購房合同的每一個條款。

目前，開發(fā)商大多使用建設部和國家工商行政管理局制作的《商品房買賣合同》示范文本。這個文本對開發(fā)商而言，是恰到好處；對購房人而言，卻是遠遠不夠的。但是，居律師并不主張購房人另行出示一份《商品房買賣合同》文本，因為，開發(fā)商在開盤之前一般都從當地政府主管部門購買了大量的《商品房買賣合同》示范文本。如果開發(fā)商已經購買了《商品房買賣合同》示范文本，開發(fā)商就會將《商品房買賣合同》示范文本作為既定格式，若購房人另行出示一份《商品房買賣合同》文本，開發(fā)商的銷售人員不敢做主，開發(fā)商在心理上也很難接受。當然，開發(fā)商若能愿意接受購房人出示的《商品房買賣合同》文本最好，如不愿接受，比較實際的方法是通過與開發(fā)商談判“補充協(xié)議”，以彌補《商品房買賣合同》示范文本的不足。

二.對“204條”的評價

購房合同應有哪些內容對于購房人利益的保護才是足夠的？有人開列了204條并簡稱為“204條”。

“204條”中的很多內容是大可不必的，比如，“204條”中有關房屋質量的若干條款。房屋質量的各個方面，諸如房屋墻體的垂直度、裂縫、滲漏、隔音、管道壓力、采光、室內污染等，都有有關的國家標準或行業(yè)標準。國家標準或行業(yè)標準中的數據要比“204條”更全面、更專業(yè)和更苛刻，足以滿足購房人對房屋質量的各項要求?！逗贤ā返诹l規(guī)定：“……(一)質量要求不明確的，按照國家標準、行業(yè)標準履行；沒有國家標準、行業(yè)標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行?！?。

樓市中購房定金糾紛一直高居眾多投訴之榜首，而該糾紛產生的最主要原因就是在簽約購房合同之前要簽一份認購書并交納數額不菲的定金，如買受人不能在出售人限制的期限內與其簽約購房合同，則出售人有權沒收定金。筆者就該認購書的法律效力及其存在意義在此作一番探討。

第一，筆者以為認購書是一種雙方在平等自愿的基礎上簽約的預約合同，具有法律效力，其存在也符合我國現(xiàn)有法律規(guī)定。

按照民法理論，合同可分為本約和預約。預約是指當事人雙方約定將來訂立一定合同的合同，將來應當訂立的合同稱為“本約”，而約定訂立本約的合同，稱為“預約”。在預約中，本合同在預約成立時尚未成立，預約合同的成立和生效，僅僅只是使當事人負有將來要訂立本合同的義務。兩者之間具有不同的性質和法律效力，不能混淆。預約合同當事人的義務是訂立本合同，所以，當事人一方只能請求對方訂立合同，而不能依預約的本合同內容請求對方履行。

認購書的成立與生效只是對當事人在可預見的期限內有簽約購房合同的義務，其“本認購書簽約之日起十日內正式簽約”，只是預售人向買受人發(fā)出了在十天內其有簽訂購房合同的義務，而不是向買受人發(fā)出簽訂購房合同的要約。約定在一定時期內有簽約購房合同的義務，只是對一個后啟簽約行為來時要有簽約意圖的約束，而不是對將來要簽約的內容進行先期肯定。因此，筆者認為，認購書其實是一份預售人向買受人發(fā)出的訂立本合同的預約，屬于債權合同，適用一般合同法的規(guī)則。

簡單地說，某人簽約了認購書，只要其在規(guī)定的期限內根據認購書的條款去和預售人洽談購買的具體事宜，即可認為買受人已經履行了義務，至于是否洽談成功并簽訂合同則是另一新的合同事宜了。

另有觀點認為，預約是一種附期限的民事法律行為。所謂附期限的民事法律行為，是指當事人在法律行為中規(guī)定一定的期限，把期限的到來作為法律行為生效和失效的根據。從表面上看，“本認購書簽約之日起十日內正式簽約”，這似乎約定了一段合同正式生效的時間。但實際上并不以然。因為在附期限合同中，合同已經成立，只是因為當事人在合同里約定了在一定時期，在該期限到來后合同才生效。但在認購書簽約之時，當事人之間根本沒有成立正式的購房合同關系，故也就無所謂附期限的合同了。