房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)的主要表現(xiàn)形式，但我國(guó)的房地產(chǎn)法卻不完全是不動(dòng)產(chǎn)法?，F(xiàn)行的房地產(chǎn)立法多是從行政管理的角度出發(fā)的，而根據(jù)現(xiàn)行立法形成的房地產(chǎn)法學(xué)也成為經(jīng)濟(jì)法或經(jīng)濟(jì)行政法范疇。而作者認(rèn)為房地產(chǎn)法是以物權(quán)法為基礎(chǔ)的，房地產(chǎn)法應(yīng)以確立和維護(hù)房地產(chǎn)權(quán)人權(quán)利為前提和宗旨，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)權(quán)的限制及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理應(yīng)當(dāng)控制在合理的范圍和限度以內(nèi)。

有學(xué)者指出，房地產(chǎn)法是具有中國(guó)特色的法律，并指出“迄今為止，除我國(guó)外，世界上沒(méi)有任何一個(gè)國(guó)家制定有單行的房地產(chǎn)法或者房地產(chǎn)管理法，相反，卻制定有土地法和不動(dòng)產(chǎn)法。在我國(guó)，用‘房地產(chǎn)’來(lái)指稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)，把調(diào)整房地產(chǎn)活動(dòng)的各種法律、法規(guī)的總和稱(chēng)為‘房地產(chǎn)法’，是因?yàn)檫@一概念在我國(guó)房地產(chǎn)活動(dòng)中已使用多年，可謂上下認(rèn)同、約定俗成?！钡?，雖然我國(guó)習(xí)慣上以房地產(chǎn)代替不動(dòng)產(chǎn)，但是，我國(guó)目前的房地產(chǎn)法卻不能等同于其他國(guó)家的不動(dòng)產(chǎn)法或物權(quán)法。

作者認(rèn)為，物權(quán)法的制定必然要求房地產(chǎn)立法進(jìn)行一次重整。本文即對(duì)房地產(chǎn)法重整提出一些看法。

1.我國(guó)房地產(chǎn)立法簡(jiǎn)要回顧

1979年我國(guó)開(kāi)始探索一條新的社會(huì)主義建設(shè)道路。經(jīng)濟(jì)建設(shè)的需要可流轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，政治環(huán)境的改善使房地產(chǎn)立法成為可能。于是，房地產(chǎn)立法也步入正軌。

1983年5月國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境部的《城鎮(zhèn)個(gè)人建造住宅管理辦法》，賦予城鎮(zhèn)個(gè)人建造住宅的權(quán)利。在1983年底，國(guó)務(wù)院又頒布了《城市私有房屋管理?xiàng)l例》，成為新中國(guó)以后第一部保護(hù)城市私有房屋所有權(quán)、規(guī)范私房交易的法規(guī)。同時(shí)，國(guó)務(wù)院還了《城市規(guī)劃條例》（1990年為《城市規(guī)劃法》取代）等行政法規(guī)，規(guī)范城市建設(shè)規(guī)劃等其他土地管理事項(xiàng)。1986年6月全國(guó)人大常委會(huì)制定了《土地管理法》，對(duì)憲法所確認(rèn)的兩種土地公有形式及其農(nóng)村土地城市化唯一方式（征用制度）作了規(guī)范，同時(shí)規(guī)范城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)范和對(duì)耕地的保護(hù)，確立我國(guó)土地歸屬和利用的基本基本規(guī)范。但是，這一時(shí)期的立法主要是規(guī)范既有土地歸屬和利用現(xiàn)狀，可流轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)制度還沒(méi)有確立起來(lái)。

商品房預(yù)售是房屋買(mǎi)賣(mài)的重要形式，在房屋買(mǎi)賣(mài)中占有相當(dāng)高的比例。預(yù)售房與現(xiàn)售房最大的區(qū)別在于商品不確定性和預(yù)期性。因此，高度重視和正確解決商品房預(yù)售中的法律問(wèn)題，對(duì)于保護(hù)購(gòu)房人的購(gòu)房熱情，維護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益，以及促使開(kāi)發(fā)商規(guī)范開(kāi)發(fā)、維護(hù)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期利益，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。但長(zhǎng)期以來(lái)由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的不規(guī)范，加上對(duì)商品預(yù)售許可制度的理解不深，在民商事審判中會(huì)經(jīng)常遇到未辦理許可證的開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人簽訂預(yù)售房合同發(fā)生糾紛，有的將現(xiàn)成的商品房銷(xiāo)售簽訂為預(yù)售房合同。由此引發(fā)出諸多爭(zhēng)議糾紛，雙方不得不對(duì)簿公堂。筆者根據(jù)近年來(lái)從事民商事審判的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合現(xiàn)行法律規(guī)定以及法律原則，對(duì)商品房預(yù)售中的幾個(gè)問(wèn)題進(jìn)行分析，以使商品房交易糾紛的解決提供參考。

一、簽訂商品房預(yù)售合同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)取得預(yù)售房許可證（商品房預(yù)售許可證制度）。

商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度，即開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》，未取得《商品房預(yù)售許可證》，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。我國(guó)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條明確規(guī)定：商品房預(yù)售、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。本文所稱(chēng)的商品房預(yù)售合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)與承購(gòu)人就轉(zhuǎn)移在約定時(shí)間內(nèi)建成的商品房所有權(quán)及商品房暫用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，支付商品房?jī)r(jià)金等事宜所達(dá)成的書(shū)面協(xié)議。

我國(guó)對(duì)商品房的預(yù)售采取許可證制度。采取商品預(yù)售許可證制度，有利于保障商品房預(yù)售秩序，保護(hù)消費(fèi)者利益，維護(hù)當(dāng)事人雙方的合法權(quán)益。《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)商品房的預(yù)售作了明確的規(guī)定，按照《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)預(yù)售商品，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)，取得合法的土地使用權(quán)是出售商品房的基礎(chǔ)，土地使用權(quán)證書(shū)是合法擁有土地使用權(quán)的標(biāo)志。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)只有在交付全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)證書(shū)的情況下才可以從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)交易，所以，取得土地使用權(quán)證書(shū)是基礎(chǔ)，是第一要件。

（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證是商品房開(kāi)工建設(shè)的前提，商品房建設(shè)一定要符合城市規(guī)劃。根據(jù)《城市規(guī)劃法》的規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施、必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)，由城市規(guī)劃行政主管部門(mén)根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證件。這是因?yàn)橛械拈_(kāi)發(fā)商如果尚未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證就開(kāi)始出售商品房，就不排除會(huì)有商品房建筑工程能否開(kāi)工的風(fēng)險(xiǎn)，從而有可能發(fā)生損害預(yù)購(gòu)人利益的現(xiàn)象。

【摘要】

房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓在我國(guó)受到嚴(yán)格限制，這種限制與我國(guó)特殊的土地情況有關(guān)。本文對(duì)這種限制是否符合市場(chǎng)發(fā)展之需，是否符合法理，以及是否仍有現(xiàn)實(shí)必要性作出了經(jīng)濟(jì)法律分析，以期對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范發(fā)展有所助益。

【關(guān)鍵詞】項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)恋厥褂脵?quán)，強(qiáng)迫開(kāi)發(fā)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，因開(kāi)發(fā)資金不足、項(xiàng)目策劃欠周詳、市場(chǎng)環(huán)境變化等方面的原因，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓就幾乎是一件不可避免的事。純粹從經(jīng)濟(jì)的角度看，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓是開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)選擇，故應(yīng)由市場(chǎng)規(guī)律來(lái)調(diào)整；但從法律的角度看，因法律承載著國(guó)家對(duì)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，故又對(duì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓多有限制。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商依市場(chǎng)選擇所進(jìn)行的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓因遭遇法律的限制因而往往處在一種不合法（或無(wú)效）的風(fēng)險(xiǎn)中?！需b于此，重新梳理項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓之經(jīng)濟(jì)、法律關(guān)系，研究分析現(xiàn)有的限制是否解禁的必要，應(yīng)是現(xiàn)今房地產(chǎn)業(yè)規(guī)范發(fā)展必然會(huì)面臨的問(wèn)題。

一、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓之限制

在我國(guó)的現(xiàn)行立法中，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓進(jìn)行限制的主要是《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條。該條規(guī)定如下：

摘要：隨著城鎮(zhèn)快的快速發(fā)展，城市土地與人口矛盾日益突出。土地資源作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的第一要素，其有限性增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得土地使用權(quán)的難度和運(yùn)營(yíng)成本。通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)降低稅率，獲得投資成本，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)常用手段。本文主要闡述了轉(zhuǎn)讓股權(quán)和土地使用權(quán)兩者關(guān)系以及差異，以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)及土地使用權(quán)造成的不良影響，需要進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)相關(guān)法律法規(guī)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；轉(zhuǎn)讓股權(quán)；土地使用權(quán)

1股權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)概述

根據(jù)《公司法》的相關(guān)規(guī)定，公司股東享有投資收益權(quán)、參與公司經(jīng)營(yíng)權(quán)、股份轉(zhuǎn)讓或者出資的權(quán)利、知情權(quán)、優(yōu)先受讓和認(rèn)購(gòu)新股權(quán)、選擇、監(jiān)督管理權(quán)、退股權(quán)等權(quán)益。股權(quán)包括股東與財(cái)產(chǎn)有關(guān)的各種權(quán)益和企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理的各項(xiàng)權(quán)益，是集財(cái)產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)兩種權(quán)益為一體的綜合性獨(dú)立權(quán)利形態(tài)。股權(quán)具有私權(quán)性質(zhì)，股東可以根據(jù)個(gè)人意志對(duì)享有的股權(quán)權(quán)益進(jìn)行自由轉(zhuǎn)讓?zhuān)@種自由受到國(guó)家法律的保護(hù)，是公民的自由權(quán)。土地轉(zhuǎn)讓權(quán)指土地使用者將土地使用權(quán)進(jìn)行出售、交換以及贈(zèng)予等行為。然而有人認(rèn)為股權(quán)轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓兩者沒(méi)有關(guān)系，原因有以下方面：第一，因?yàn)榍罢咿D(zhuǎn)讓的是股權(quán)，后者轉(zhuǎn)讓的是物權(quán)，股權(quán)變更不會(huì)影響到土地使用主體的變更，因此土地使用權(quán)依然屬于公司所有，后者直接變更權(quán)利人。第二，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。股權(quán)轉(zhuǎn)讓沒(méi)有發(fā)生國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物以及附著物轉(zhuǎn)讓的行為，不需要繳納土地增值稅。但是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓變更了土地使用權(quán)主體，轉(zhuǎn)讓人因?yàn)檗D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)受益，按照國(guó)家規(guī)定需要繳納土地增值稅。第三，兩者所屬法律范疇不同。股權(quán)轉(zhuǎn)讓是按照《公司法》的規(guī)定執(zhí)行，后者則根據(jù)國(guó)家出臺(tái)的《土地管理法》和《房地產(chǎn)管理法》等和土地相關(guān)的法律法規(guī)執(zhí)行。

2股權(quán)方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)存在的問(wèn)題

2.1濫用公司股權(quán)違反國(guó)家房地產(chǎn)管理法規(guī)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相門(mén)與國(guó)家的經(jīng)濟(jì)社會(huì)息息相關(guān)，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目與土地聯(lián)系緊密，所以國(guó)家制定了《城市房地產(chǎn)管理法》《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等法律法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓做出了嚴(yán)格的規(guī)定，確保房地產(chǎn)行業(yè)健康有序發(fā)展。根據(jù)《公司法》的規(guī)定，企業(yè)法人擁有獨(dú)立的法人財(cái)產(chǎn)，享有法人財(cái)產(chǎn)權(quán)，承擔(dān)相應(yīng)的民事權(quán)利。根據(jù)法人獨(dú)立人格制度，股東財(cái)產(chǎn)和公司財(cái)產(chǎn)相互分離，股東可以依法參與公司經(jīng)營(yíng)決策，并將其個(gè)人意志轉(zhuǎn)化為公司意志，用公司的名義執(zhí)行所做的決策。這種不被外界獲知的行為其實(shí)是隱形行為，這種隱形行為其實(shí)是公司股東濫用獨(dú)立法人的權(quán)益。股權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是公司的股東和公司以外的個(gè)人、組織發(fā)生的股權(quán)變更，公司的股東發(fā)生變化，新股東成為公司的實(shí)際掌控者，擁有對(duì)公司的財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)權(quán)益，也就是對(duì)公司的土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，這種行為違背了《城市房地產(chǎn)管理法》和《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定。2.2逃避稅收。稅收是國(guó)家進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要手段，根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)所取得全部收入減去法定的扣除額后的余額為土地增值稅，土地增值稅按照累進(jìn)稅率征收土地增值稅。土地增值稅按照四級(jí)超累進(jìn)稅率執(zhí)行，具體標(biāo)準(zhǔn)如表1所示。征收土地增值稅加大國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，從而有效抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的盲目性、自發(fā)性，防止出現(xiàn)炒房賣(mài)房等行為。但是通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒t可以避免土地增值稅，降低交易成本，進(jìn)一步降低市場(chǎng)交易的門(mén)檻，降低國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控影響力。

商品房預(yù)售是房屋買(mǎi)賣(mài)的重要形式，在房屋買(mǎi)賣(mài)中占有相當(dāng)高的比例。預(yù)售房與現(xiàn)售房最大的區(qū)別在于商品不確定性和預(yù)期性。因此，高度重視和正確解決商品房預(yù)售中的法律問(wèn)題，對(duì)于保護(hù)購(gòu)房人的購(gòu)房熱情，維護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益，以及促使開(kāi)發(fā)商規(guī)范開(kāi)發(fā)、維護(hù)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期利益，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。但長(zhǎng)期以來(lái)由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的不規(guī)范，加上對(duì)商品預(yù)售許可制度的理解不深，在民商事審判中會(huì)經(jīng)常遇到未辦理許可證的開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人簽訂預(yù)售房合同發(fā)生糾紛，有的將現(xiàn)成的商品房銷(xiāo)售簽訂為預(yù)售房合同。由此引發(fā)出諸多爭(zhēng)議糾紛，雙方不得不對(duì)簿公堂。筆者根據(jù)近年來(lái)從事民商事審判的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合現(xiàn)行法律規(guī)定以及法律原則，對(duì)商品房預(yù)售中的幾個(gè)問(wèn)題進(jìn)行分析，以使商品房交易糾紛的解決提供參考。

一、簽訂商品房預(yù)售合同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)取得預(yù)售房許可證（商品房預(yù)售許可證制度）。

商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度，即開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》，未取得《商品房預(yù)售許可證》，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。我國(guó)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條明確規(guī)定：商品房預(yù)售、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。本文所稱(chēng)的商品房預(yù)售合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)與承購(gòu)人就轉(zhuǎn)移在約定時(shí)間內(nèi)建成的商品房所有權(quán)及商品房暫用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，支付商品房?jī)r(jià)金等事宜所達(dá)成的書(shū)面協(xié)議。

我國(guó)對(duì)商品房的預(yù)售采取許可證制度。采取商品預(yù)售許可證制度，有利于保障商品房預(yù)售秩序，保護(hù)消費(fèi)者利益，維護(hù)當(dāng)事人雙方的合法權(quán)益?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》對(duì)商品房的預(yù)售作了明確的規(guī)定，按照《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)預(yù)售商品，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)，取得合法的土地使用權(quán)是出售商品房的基礎(chǔ)，土地使用權(quán)證書(shū)是合法擁有土地使用權(quán)的標(biāo)志。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)只有在交付全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)證書(shū)的情況下才可以從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)交易，所以，取得土地使用權(quán)證書(shū)是基礎(chǔ)，是第一要件。

（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證是商品房開(kāi)工建設(shè)的前提，商品房建設(shè)一定要符合城市規(guī)劃。根據(jù)《城市規(guī)劃法》的規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施、必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)，由城市規(guī)劃行政主管部門(mén)根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證件。這是因?yàn)橛械拈_(kāi)發(fā)商如果尚未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證就開(kāi)始出售商品房，就不排除會(huì)有商品房建筑工程能否開(kāi)工的風(fēng)險(xiǎn)，從而有可能發(fā)生損害預(yù)購(gòu)人利益的現(xiàn)象。

關(guān)于商品房預(yù)售合同登記備案制度的思考

1995年1月1日施行的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定了商品房預(yù)售的條件和監(jiān)督管理措施。但在實(shí)踐中，不但商品房預(yù)售合同的當(dāng)事人及有關(guān)房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)該法條的理解或執(zhí)行情況不同，就連一些審理此類(lèi)糾紛案件的法官也認(rèn)識(shí)各異。尤其是對(duì)該條第二款即“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案”的規(guī)定，在執(zhí)行中更是大相徑庭。本文僅就此談些個(gè)人淺見(jiàn)，以做引玉之磚。

引起筆者思考的是這樣一個(gè)案例：原告某公司作為預(yù)購(gòu)人與被告某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，于1999年簽訂一份《房屋預(yù)售合同》，并到該市的房地產(chǎn)交易管理所辦理了預(yù)售登記。后因該項(xiàng)工程長(zhǎng)期停建，由該市政府有關(guān)部門(mén)按停緩建工程代為處置并拍賣(mài)給第三人。第三人投資續(xù)建竣工，但該市房產(chǎn)管理部門(mén)以原有預(yù)售登記為由拒辦房產(chǎn)登記。原告起訴被告要求交付房屋，認(rèn)為該預(yù)售合同已辦理了預(yù)售登記，具有對(duì)抗第三人的法律效力。第三人抗辯認(rèn)為，該項(xiàng)登記違反法律規(guī)定，不能對(duì)抗政府的處置拍賣(mài)行為，并以政府房產(chǎn)管理部門(mén)違法不作為為由，提起行政訴訟。兩案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)集中在《房屋預(yù)售合同》的預(yù)售登記是否具有法律效力上政府代為處置行為效力暫不論。

筆者認(rèn)為，不論是民事行為還是行政行為，其行為效力都要依法認(rèn)定。尤其是在事實(shí)清楚的情況下，正確理解和解釋法律就成為正確適用法律的關(guān)鍵。

首先，國(guó)家立法規(guī)范商品房預(yù)售行為的本意，在于在建商品房的預(yù)售不同于商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售。無(wú)疑，這種售房方式對(duì)于搞活經(jīng)營(yíng)、廣籌資金，活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)商品房消費(fèi)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展等具有積極的意義。但是，如果管理不善，極易導(dǎo)致“炒地皮”、“炒樓花”等投機(jī)行為發(fā)生，導(dǎo)致蓄意詐財(cái)或中途倒閉、偷工減料、延遲交房等損害消費(fèi)者合法權(quán)益現(xiàn)象的發(fā)生。因此，法律對(duì)預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)具備的條件和監(jiān)督管理措施都作了明確規(guī)定，以維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第四十四條第一款規(guī)定了商品房預(yù)售的法定條件，第二款和第三款規(guī)定的是對(duì)預(yù)售合同的監(jiān)督管理措施，共同構(gòu)成了商品房預(yù)售行為的依法登記和依法監(jiān)管制度。

其次，國(guó)家對(duì)商品房預(yù)售行為實(shí)行依法登記和監(jiān)管制度，主要體現(xiàn)在該法第四十四條第一款第四項(xiàng)“向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明”，和第二款“將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案”。辦理預(yù)售登記是法定條件，申報(bào)登記備案是監(jiān)管措施要求，都是依法登記制度的規(guī)定，均不得違反。

【摘要】

房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓在我國(guó)受到嚴(yán)格限制，這種限制與我國(guó)特殊的土地情況有關(guān)。本文對(duì)這種限制是否符合市場(chǎng)發(fā)展之需，是否符合法理，以及是否仍有現(xiàn)實(shí)必要性作出了經(jīng)濟(jì)法律分析，以期對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范發(fā)展有所助益。

【關(guān)鍵詞】項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)恋厥褂脵?quán)，強(qiáng)迫開(kāi)發(fā)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，因開(kāi)發(fā)資金不足、項(xiàng)目策劃欠周詳、市場(chǎng)環(huán)境變化等方面的原因，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓就幾乎是一件不可避免的事。純粹從經(jīng)濟(jì)的角度看，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓是開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)選擇，故應(yīng)由市場(chǎng)規(guī)律來(lái)調(diào)整；但從法律的角度看，因法律承載著國(guó)家對(duì)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，故又對(duì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓多有限制。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商依市場(chǎng)選擇所進(jìn)行的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓因遭遇法律的限制因而往往處在一種不合法（或無(wú)效）的風(fēng)險(xiǎn)中?！需b于此，重新梳理項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓之經(jīng)濟(jì)、法律關(guān)系，研究分析現(xiàn)有的限制是否解禁的必要，應(yīng)是現(xiàn)今房地產(chǎn)業(yè)規(guī)范發(fā)展必然會(huì)面臨的問(wèn)題。

一、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓之限制

在我國(guó)的現(xiàn)行立法中，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓進(jìn)行限制的主要是《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條。該條規(guī)定如下：

1995年1月1日施行的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定了商品房預(yù)售的條件和監(jiān)督管理措施。但在實(shí)踐中，不但商品房預(yù)售合同的當(dāng)事人及有關(guān)房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)該法條的理解或執(zhí)行情況不同，就連一些審理此類(lèi)糾紛案件的法官也認(rèn)識(shí)各異。尤其是對(duì)該條第二款即“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案”的規(guī)定，在執(zhí)行中更是大相徑庭。本文僅就此談些個(gè)人淺見(jiàn)，以做引玉之磚。

引起筆者思考的是這樣一個(gè)案例：原告某公司作為預(yù)購(gòu)人與被告某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，于1999年簽訂一份《房屋預(yù)售合同》，并到該市的房地產(chǎn)交易管理所辦理了預(yù)售登記。后因該項(xiàng)工程長(zhǎng)期停建，由該市政府有關(guān)部門(mén)按停緩建工程代為處置并拍賣(mài)給第三人。第三人投資續(xù)建竣工，但該市房產(chǎn)管理部門(mén)以原有預(yù)售登記為由拒辦房產(chǎn)登記。原告起訴被告要求交付房屋，認(rèn)為該預(yù)售合同已辦理了預(yù)售登記，具有對(duì)抗第三人的法律效力。第三人抗辯認(rèn)為，該項(xiàng)登記違反法律規(guī)定，不能對(duì)抗政府的處置拍賣(mài)行為，并以政府房產(chǎn)管理部門(mén)違法不作為為由，提起行政訴訟。兩案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)集中在《房屋預(yù)售合同》的預(yù)售登記是否具有法律效力上政府代為處置行為效力暫不論。

筆者認(rèn)為，不論是民事行為還是行政行為，其行為效力都要依法認(rèn)定。尤其是在事實(shí)清楚的情況下，正確理解和解釋法律就成為正確適用法律的關(guān)鍵。

首先，國(guó)家立法規(guī)范商品房預(yù)售行為的本意，在于在建商品房的預(yù)售不同于商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售。無(wú)疑，這種售房方式對(duì)于搞活經(jīng)營(yíng)、廣籌資金，活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)商品房消費(fèi)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展等具有積極的意義。但是，如果管理不善，極易導(dǎo)致“炒地皮”、“炒樓花”等投機(jī)行為發(fā)生，導(dǎo)致蓄意詐財(cái)或中途倒閉、偷工減料、延遲交房等損害消費(fèi)者合法權(quán)益現(xiàn)象的發(fā)生。因此，法律對(duì)預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)具備的條件和監(jiān)督管理措施都作了明確規(guī)定，以維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第四十四條第一款規(guī)定了商品房預(yù)售的法定條件，第二款和第三款規(guī)定的是對(duì)預(yù)售合同的監(jiān)督管理措施，共同構(gòu)成了商品房預(yù)售行為的依法登記和依法監(jiān)管制度。

其次，國(guó)家對(duì)商品房預(yù)售行為實(shí)行依法登記和監(jiān)管制度，主要體現(xiàn)在該法第四十四條第一款第四項(xiàng)“向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明”，和第二款“將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案”。辦理預(yù)售登記是法定條件，申報(bào)登記備案是監(jiān)管措施要求，都是依法登記制度的規(guī)定，均不得違反。

第三，該項(xiàng)依法登記制度，實(shí)行的是部門(mén)法定原則、職權(quán)法定原則和登記程序法定原則。非法定部門(mén)不得受理登記，無(wú)法律授權(quán)不得辦理登記，非依法定程序登記無(wú)效?？h級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)，通過(guò)對(duì)商品房預(yù)售許可證的發(fā)放管理和對(duì)預(yù)售合同的登記備案管理，達(dá)到監(jiān)督檢查、宏觀調(diào)控的目的，有利于這兩個(gè)法定管理部門(mén)對(duì)不符合條件的預(yù)售行為予以糾正和查處，有利于掌握預(yù)售情況和商品房建成后產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記發(fā)證工作，以切實(shí)保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。

摘要:《城市房地產(chǎn)管理法》應(yīng)增加房地產(chǎn)居間商的如實(shí)報(bào)告與盡職調(diào)查義務(wù);應(yīng)堅(jiān)持《合同法》第427條的規(guī)定,允許居間人在居間不成時(shí)仍有權(quán)請(qǐng)求委托人支付必要費(fèi)用;應(yīng)規(guī)定房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)于其所促成的房地產(chǎn)交易合同,不享有合同權(quán)利,不負(fù)擔(dān)合同義務(wù);應(yīng)對(duì)委托人私下簽訂購(gòu)房協(xié)議的法律后果加以規(guī)定。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)居間;房地產(chǎn)管理法;權(quán)利義務(wù)

城鎮(zhèn)住房制度和國(guó)有土地使用制度改革以來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展。與此同時(shí),房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)也日益興隆。但是近年來(lái),房地產(chǎn)中介服務(wù)實(shí)踐中暴露出了許多問(wèn)題,其中最易產(chǎn)生糾紛、存在問(wèn)題最多的是房地產(chǎn)居間服務(wù)①領(lǐng)域:從事房地產(chǎn)居間的中介公司的資質(zhì)、從業(yè)人員的素質(zhì)良莠不齊,整體誠(chéng)信水平不夠理想;一些中介公司不遵守職業(yè)道德,信息披露不真實(shí),欺瞞詐騙,成為消費(fèi)者眼中的“黑中介”。②目前我國(guó)除個(gè)別地方性規(guī)定外,規(guī)范房地產(chǎn)居間服務(wù)的全國(guó)性法律、行政法規(guī)和規(guī)章寥寥無(wú)幾,導(dǎo)致人民法院在審理房地產(chǎn)居間糾紛案件時(shí)缺乏有效的法律依據(jù),不少消費(fèi)者的合法權(quán)益因此無(wú)法受到保護(hù)。2009年初,我國(guó)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部全面啟動(dòng)了五年立法規(guī)劃,《城市房地產(chǎn)管理法》的修訂是其中的重點(diǎn)。借助《城市房地產(chǎn)管理法》修訂的契機(jī),如果能將“房地產(chǎn)中介服務(wù)”設(shè)為未來(lái)新法中單獨(dú)的一章,對(duì)目前房地產(chǎn)居間服務(wù)領(lǐng)域暴露出來(lái)的問(wèn)題作出統(tǒng)一、全面的規(guī)定,不但可以進(jìn)一步規(guī)范和完善房地產(chǎn)居間服務(wù),而且可以為司法部門(mén)處理房地產(chǎn)居間糾紛提供明確的法律依據(jù)。本文著重從立法論的角度,對(duì)房地產(chǎn)居間的一些法律問(wèn)題進(jìn)行探討。本文的房地產(chǎn)居間,是指提供訂立房地產(chǎn)交易合同的信息或媒介服務(wù)并收取費(fèi)用的經(jīng)營(yíng)活動(dòng),屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的一種。

一、房地產(chǎn)居間商的盡職調(diào)查與如實(shí)報(bào)告義務(wù)

如果房地產(chǎn)居間商向委托人提供的信息不實(shí),由此導(dǎo)致委托人遭受損失,則房地產(chǎn)居間商是否需要賠償?這涉及房地產(chǎn)居間商是否負(fù)有盡職調(diào)查與如實(shí)報(bào)告義務(wù)的問(wèn)題。我國(guó)《合同法》第425條規(guī)定:“居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況,損害委托人利益的,不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！钡珜?duì)于房地產(chǎn)居間商是否負(fù)有盡職調(diào)查與如實(shí)報(bào)告義務(wù)的問(wèn)題,學(xué)術(shù)界和實(shí)踐中都存在爭(zhēng)議,主要有兩種觀點(diǎn):一種觀點(diǎn)認(rèn)為,根據(jù)《合同法》第425條的規(guī)定,房地產(chǎn)居間商只在故意隱瞞事實(shí)或故意提供虛假情況時(shí)才對(duì)委托人承擔(dān)賠償責(zé)任,其只需將自己知曉的情況報(bào)告委托人即可,不負(fù)有積極調(diào)查的義務(wù)。審判實(shí)踐中已有法院采此觀點(diǎn)。如在“羅家聰與廣州市百富誠(chéng)金發(fā)物業(yè)有限公司居間合同糾紛上訴案”中,原告百富誠(chéng)金發(fā)物業(yè)有限公司、被告羅家聰與業(yè)主黃繼紅三方一起簽訂《房屋居間買(mǎi)賣(mài)合約》后,被告以查知該屋賣(mài)方曾將戶籍遷入該屋而使其購(gòu)房使小孩入讀地段內(nèi)小學(xué)的計(jì)劃落空為由,拒絕給付原告居間服務(wù)費(fèi)。該案的一、二審法院均認(rèn)為:原告作為居間商只是向委托人提供了訂立合同的機(jī)會(huì),買(mǎi)賣(mài)雙方在原告撮合下見(jiàn)面協(xié)商合同事宜,被告應(yīng)自負(fù)對(duì)賣(mài)方關(guān)聯(lián)證件和事實(shí)的審查責(zé)任,根據(jù)《合同法》第425條的規(guī)定,由于被告不能證實(shí)原告有故意隱瞞或提供虛假重要情況的證據(jù),故其仍應(yīng)向原告支付居間服務(wù)費(fèi)。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,房地產(chǎn)居間商不但要將自己所明知的情況報(bào)告委托人,還應(yīng)當(dāng)盡到必要的調(diào)查、核實(shí)義務(wù),以保證相關(guān)信息的真實(shí)性。因?yàn)榫娱g商是“從事房地產(chǎn)居間活動(dòng)的專(zhuān)業(yè)人士,委托人正是基于對(duì)居間商的信任而委托其進(jìn)行居間活動(dòng)的,委托人相信以居間為職業(yè)的居間商在該類(lèi)居間行為中具有超越常人的辨別能力,其能為委托人訂立合同提供真實(shí)信息和便捷途徑,故居間商應(yīng)對(duì)信息的真實(shí)性負(fù)責(zé)”③。目前,我國(guó)有些法院采此觀點(diǎn)。如在“廣州市德誠(chéng)行地產(chǎn)有限公司與聶杰華居間合同糾紛上訴案”中,一、二審法院均認(rèn)為:原告德誠(chéng)行地產(chǎn)有限公司在向被告聶杰華提供房屋買(mǎi)賣(mài)中介服務(wù)時(shí),本應(yīng)詳細(xì)了解房屋情況以確定房屋是否存在瑕疵并向被告如實(shí)報(bào)告,但其疏于審查而未能履行如實(shí)報(bào)告義務(wù),存在一定過(guò)錯(cuò)?；诖?判令被告向原告支付部分傭金和咨詢費(fèi)。

摘要:《城市房地產(chǎn)管理法》應(yīng)增加房地產(chǎn)居間商的如實(shí)報(bào)告與盡職調(diào)查義務(wù);應(yīng)堅(jiān)持《合同法》第427條的規(guī)定，允許居間人在居間不成時(shí)仍有權(quán)請(qǐng)求委托人支付必要費(fèi)用;應(yīng)規(guī)定房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)于其所促成的房地產(chǎn)交易合同，不享有合同權(quán)利，不負(fù)擔(dān)合同義務(wù);應(yīng)對(duì)委托人私下簽訂購(gòu)房協(xié)議的法律后果加以規(guī)定。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)居間;房地產(chǎn)管理法;權(quán)利義務(wù)

城鎮(zhèn)住房制度和國(guó)有土地使用制度改革以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展。與此同時(shí)，房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)也日益興隆。但是近年來(lái)，房地產(chǎn)中介服務(wù)實(shí)踐中暴露出了許多問(wèn)題，其中最易產(chǎn)生糾紛、存在問(wèn)題最多的是房地產(chǎn)居間服務(wù)①領(lǐng)域:從事房地產(chǎn)居間的中介公司的資質(zhì)、從業(yè)人員的素質(zhì)良莠不齊，整體誠(chéng)信水平不夠理想;一些中介公司不遵守職業(yè)道德，信息披露不真實(shí)，欺瞞詐騙，成為消費(fèi)者眼中的“黑中介”。②目前我國(guó)除個(gè)別地方性規(guī)定外，規(guī)范房地產(chǎn)居間服務(wù)的全國(guó)性法律、行政法規(guī)和規(guī)章寥寥無(wú)幾，導(dǎo)致人民法院在審理房地產(chǎn)居間糾紛案件時(shí)缺乏有效的法律依據(jù)，不少消費(fèi)者的合法權(quán)益因此無(wú)法受到保護(hù)。2009年初，我國(guó)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部全面啟動(dòng)了五年立法規(guī)劃，《城市房地產(chǎn)管理法》的修訂是其中的重點(diǎn)。借助《城市房地產(chǎn)管理法》修訂的契機(jī)，如果能將“房地產(chǎn)中介服務(wù)”設(shè)為未來(lái)新法中單獨(dú)的一章，對(duì)目前房地產(chǎn)居間服務(wù)領(lǐng)域暴露出來(lái)的問(wèn)題作出統(tǒng)一、全面的規(guī)定，不但可以進(jìn)一步規(guī)范和完善房地產(chǎn)居間服務(wù)，而且可以為司法部門(mén)處理房地產(chǎn)居間糾紛提供明確的法律依據(jù)。本文著重從立法論的角度，對(duì)房地產(chǎn)居間的一些法律問(wèn)題進(jìn)行探討。本文的房地產(chǎn)居間，是指提供訂立房地產(chǎn)交易合同的信息或媒介服務(wù)并收取費(fèi)用的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的一種。

一、房地產(chǎn)居間商的盡職調(diào)查與如實(shí)報(bào)告義務(wù)

如果房地產(chǎn)居間商向委托人提供的信息不實(shí)，由此導(dǎo)致委托人遭受損失，則房地產(chǎn)居間商是否需要賠償?這涉及房地產(chǎn)居間商是否負(fù)有盡職調(diào)查與如實(shí)報(bào)告義務(wù)的問(wèn)題。我國(guó)《合同法》第425條規(guī)定:“居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！钡珜?duì)于房地產(chǎn)居間商是否負(fù)有盡職調(diào)查與如實(shí)報(bào)告義務(wù)的問(wèn)題，學(xué)術(shù)界和實(shí)踐中都存在爭(zhēng)議，主要有兩種觀點(diǎn):一種觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)《合同法》第425條的規(guī)定，房地產(chǎn)居間商只在故意隱瞞事實(shí)或故意提供虛假情況時(shí)才對(duì)委托人承擔(dān)賠償責(zé)任，其只需將自己知曉的情況報(bào)告委托人即可，不負(fù)有積極調(diào)查的義務(wù)。審判實(shí)踐中已有法院采此觀點(diǎn)。如在“羅家聰與廣州市百富誠(chéng)金發(fā)物業(yè)有限公司居間合同糾紛上訴案”中，原告百富誠(chéng)金發(fā)物業(yè)有限公司、被告羅家聰與業(yè)主黃繼紅三方一起簽訂《房屋居間買(mǎi)賣(mài)合約》后，被告以查知該屋賣(mài)方曾將戶籍遷入該屋而使其購(gòu)房使小孩入讀地段內(nèi)小學(xué)的計(jì)劃落空為由，拒絕給付原告居間服務(wù)費(fèi)。該案的一、二審法院均認(rèn)為:原告作為居間商只是向委托人提供了訂立合同的機(jī)會(huì)，買(mǎi)賣(mài)雙方在原告撮合下見(jiàn)面協(xié)商合同事宜，被告應(yīng)自負(fù)對(duì)賣(mài)方關(guān)聯(lián)證件和事實(shí)的審查責(zé)任，根據(jù)《合同法》第425條的規(guī)定，由于被告不能證實(shí)原告有故意隱瞞或提供虛假重要情況的證據(jù)，故其仍應(yīng)向原告支付居間服務(wù)費(fèi)。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)居間商不但要將自己所明知的情況報(bào)告委托人，還應(yīng)當(dāng)盡到必要的調(diào)查、核實(shí)義務(wù)，以保證相關(guān)信息的真實(shí)性。因?yàn)榫娱g商是“從事房地產(chǎn)居間活動(dòng)的專(zhuān)業(yè)人士，委托人正是基于對(duì)居間商的信任而委托其進(jìn)行居間活動(dòng)的，委托人相信以居間為職業(yè)的居間商在該類(lèi)居間行為中具有超越常人的辨別能力，其能為委托人訂立合同提供真實(shí)信息和便捷途徑，故居間商應(yīng)對(duì)信息的真實(shí)性負(fù)責(zé)”③。目前，我國(guó)有些法院采此觀點(diǎn)。如在“廣州市德誠(chéng)行地產(chǎn)有限公司與聶杰華居間合同糾紛上訴案”中，一、二審法院均認(rèn)為:原告德誠(chéng)行地產(chǎn)有限公司在向被告聶杰華提供房屋買(mǎi)賣(mài)中介服務(wù)時(shí)，本應(yīng)詳細(xì)了解房屋情況以確定房屋是否存在瑕疵并向被告如實(shí)報(bào)告，但其疏于審查而未能履行如實(shí)報(bào)告義務(wù)，存在一定過(guò)錯(cuò)。基于此，判令被告向原告支付部分傭金和咨詢費(fèi)。