導(dǎo)語(yǔ)：剖析房地產(chǎn)中介合同的法律規(guī)制研究論文一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要:《城市房地產(chǎn)管理法》應(yīng)增加房地產(chǎn)居間商的如實(shí)報(bào)告與盡職調(diào)查義務(wù);應(yīng)堅(jiān)持《合同法》第427條的規(guī)定,允許居間人在居間不成時(shí)仍有權(quán)請(qǐng)求委托人支付必要費(fèi)用;應(yīng)規(guī)定房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)于其所促成的房地產(chǎn)交易合同,不享有合同權(quán)利,不負(fù)擔(dān)合同義務(wù);應(yīng)對(duì)委托人私下簽訂購(gòu)房協(xié)議的法律后果加以規(guī)定。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)居間;房地產(chǎn)管理法;權(quán)利義務(wù)

城鎮(zhèn)住房制度和國(guó)有土地使用制度改革以來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展。與此同時(shí),房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)也日益興隆。但是近年來(lái),房地產(chǎn)中介服務(wù)實(shí)踐中暴露出了許多問(wèn)題,其中最易產(chǎn)生糾紛、存在問(wèn)題最多的是房地產(chǎn)居間服務(wù)①領(lǐng)域:從事房地產(chǎn)居間的中介公司的資質(zhì)、從業(yè)人員的素質(zhì)良莠不齊,整體誠(chéng)信水平不夠理想;一些中介公司不遵守職業(yè)道德,信息披露不真實(shí),欺瞞詐騙,成為消費(fèi)者眼中的“黑中介”。②目前我國(guó)除個(gè)別地方性規(guī)定外,規(guī)范房地產(chǎn)居間服務(wù)的全國(guó)性法律、行政法規(guī)和規(guī)章寥寥無(wú)幾,導(dǎo)致人民法院在審理房地產(chǎn)居間糾紛案件時(shí)缺乏有效的法律依據(jù),不少消費(fèi)者的合法權(quán)益因此無(wú)法受到保護(hù)。2009年初,我國(guó)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部全面啟動(dòng)了五年立法規(guī)劃,《城市房地產(chǎn)管理法》的修訂是其中的重點(diǎn)。借助《城市房地產(chǎn)管理法》修訂的契機(jī),如果能將“房地產(chǎn)中介服務(wù)”設(shè)為未來(lái)新法中單獨(dú)的一章,對(duì)目前房地產(chǎn)居間服務(wù)領(lǐng)域暴露出來(lái)的問(wèn)題作出統(tǒng)一、全面的規(guī)定,不但可以進(jìn)一步規(guī)范和完善房地產(chǎn)居間服務(wù),而且可以為司法部門(mén)處理房地產(chǎn)居間糾紛提供明確的法律依據(jù)。本文著重從立法論的角度,對(duì)房地產(chǎn)居間的一些法律問(wèn)題進(jìn)行探討。本文的房地產(chǎn)居間,是指提供訂立房地產(chǎn)交易合同的信息或媒介服務(wù)并收取費(fèi)用的經(jīng)營(yíng)活動(dòng),屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的一種。

一、房地產(chǎn)居間商的盡職調(diào)查與如實(shí)報(bào)告義務(wù)

如果房地產(chǎn)居間商向委托人提供的信息不實(shí),由此導(dǎo)致委托人遭受損失,則房地產(chǎn)居間商是否需要賠償?這涉及房地產(chǎn)居間商是否負(fù)有盡職調(diào)查與如實(shí)報(bào)告義務(wù)的問(wèn)題。我國(guó)《合同法》第425條規(guī)定:“居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況,損害委托人利益的,不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！钡珜?duì)于房地產(chǎn)居間商是否負(fù)有盡職調(diào)查與如實(shí)報(bào)告義務(wù)的問(wèn)題,學(xué)術(shù)界和實(shí)踐中都存在爭(zhēng)議,主要有兩種觀點(diǎn):一種觀點(diǎn)認(rèn)為,根據(jù)《合同法》第425條的規(guī)定,房地產(chǎn)居間商只在故意隱瞞事實(shí)或故意提供虛假情況時(shí)才對(duì)委托人承擔(dān)賠償責(zé)任,其只需將自己知曉的情況報(bào)告委托人即可,不負(fù)有積極調(diào)查的義務(wù)。審判實(shí)踐中已有法院采此觀點(diǎn)。如在“羅家聰與廣州市百富誠(chéng)金發(fā)物業(yè)有限公司居間合同糾紛上訴案”中,原告百富誠(chéng)金發(fā)物業(yè)有限公司、被告羅家聰與業(yè)主黃繼紅三方一起簽訂《房屋居間買(mǎi)賣(mài)合約》后,被告以查知該屋賣(mài)方曾將戶籍遷入該屋而使其購(gòu)房使小孩入讀地段內(nèi)小學(xué)的計(jì)劃落空為由,拒絕給付原告居間服務(wù)費(fèi)。該案的一、二審法院均認(rèn)為:原告作為居間商只是向委托人提供了訂立合同的機(jī)會(huì),買(mǎi)賣(mài)雙方在原告撮合下見(jiàn)面協(xié)商合同事宜,被告應(yīng)自負(fù)對(duì)賣(mài)方關(guān)聯(lián)證件和事實(shí)的審查責(zé)任,根據(jù)《合同法》第425條的規(guī)定,由于被告不能證實(shí)原告有故意隱瞞或提供虛假重要情況的證據(jù),故其仍應(yīng)向原告支付居間服務(wù)費(fèi)。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,房地產(chǎn)居間商不但要將自己所明知的情況報(bào)告委托人,還應(yīng)當(dāng)盡到必要的調(diào)查、核實(shí)義務(wù),以保證相關(guān)信息的真實(shí)性。因?yàn)榫娱g商是“從事房地產(chǎn)居間活動(dòng)的專業(yè)人士,委托人正是基于對(duì)居間商的信任而委托其進(jìn)行居間活動(dòng)的,委托人相信以居間為職業(yè)的居間商在該類居間行為中具有超越常人的辨別能力,其能為委托人訂立合同提供真實(shí)信息和便捷途徑,故居間商應(yīng)對(duì)信息的真實(shí)性負(fù)責(zé)”③。目前,我國(guó)有些法院采此觀點(diǎn)。如在“廣州市德誠(chéng)行地產(chǎn)有限公司與聶杰華居間合同糾紛上訴案”中,一、二審法院均認(rèn)為:原告德誠(chéng)行地產(chǎn)有限公司在向被告聶杰華提供房屋買(mǎi)賣(mài)中介服務(wù)時(shí),本應(yīng)詳細(xì)了解房屋情況以確定房屋是否存在瑕疵并向被告如實(shí)報(bào)告,但其疏于審查而未能履行如實(shí)報(bào)告義務(wù),存在一定過(guò)錯(cuò)。基于此,判令被告向原告支付部分傭金和咨詢費(fèi)。

筆者認(rèn)為,房地產(chǎn)居間商不但有如實(shí)報(bào)告義務(wù),而且負(fù)有一定程度的積極調(diào)查義務(wù)。首先,房地產(chǎn)居間商是從事?tīng)I(yíng)業(yè)性中介服務(wù)的專門(mén)機(jī)構(gòu),而不是民事上的一般居間人。一般來(lái)說(shuō),委托人都是因?yàn)橄嘈乓灾薪榉?wù)為職業(yè)的房地產(chǎn)居間商在房地產(chǎn)居間活動(dòng)中具有高于普通人的專業(yè)知識(shí)和辨別能力,能為委托人提供真實(shí)、準(zhǔn)確的信息,所以才委托其提供訂立合同的服務(wù)的。其次,委托人一般都會(huì)支付一筆不小的中介費(fèi)給房地產(chǎn)居間商。從對(duì)價(jià)的角度看,房地產(chǎn)居間商與民事上一般的受托人、居間人不同,其所收取的報(bào)酬較多,因而應(yīng)承擔(dān)較重的法律義務(wù)。最后,我國(guó)不少已經(jīng)實(shí)施的或正在起草的地方性法律文件都對(duì)房地產(chǎn)居間商的盡職調(diào)查與如實(shí)報(bào)告義務(wù)作了明確規(guī)定。如《深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)規(guī)范》第14條規(guī)定“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)時(shí),應(yīng)當(dāng)核查委托人的身份證明及物業(yè)權(quán)屬證明,以及該物業(yè)抵押、質(zhì)押、出租、產(chǎn)權(quán)糾紛等真實(shí)情況,并與委托人簽訂經(jīng)紀(jì)合同或合同”,《廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理?xiàng)l例》、《寧波市房地產(chǎn)中介服務(wù)條例》、《汕頭市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)管理辦法》、《貴陽(yáng)市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理暫行規(guī)定》(征求意見(jiàn)稿)、《蘇州市房地產(chǎn)中介管理辦法》、《杭州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法》(征求意見(jiàn)稿四)也都作了相關(guān)規(guī)定,這些規(guī)定反映了各地的現(xiàn)實(shí)需要。1999年我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)《民法》債編修正時(shí),增加了第567條第二款“以居間為營(yíng)業(yè)者,關(guān)于訂約事項(xiàng)及當(dāng)事人之履行能力或訂立該約之能力,有調(diào)查之義務(wù)”。我國(guó)澳門(mén)地區(qū)《商法典》第713條也規(guī)定:“對(duì)于與法律行為之評(píng)價(jià)及安全有關(guān)且能影響法律行為之訂立之情況,居間人有義務(wù)就其所知通知當(dāng)事人?！?/p>

筆者建議,我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》應(yīng)增加這樣一條:“從事房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)與房地產(chǎn)交易有密切關(guān)系的事項(xiàng)進(jìn)行必要的調(diào)查、核實(shí)。從事房地產(chǎn)報(bào)告居間業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人、從事房地產(chǎn)媒介居間業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向雙方當(dāng)事人如實(shí)報(bào)告上述事項(xiàng)及調(diào)查核實(shí)的結(jié)果。”其中“與房地產(chǎn)交易有密切關(guān)系的事項(xiàng)”一般包括:(1)交易標(biāo)的物的基本情況,如房地產(chǎn)的坐落位置、面積、產(chǎn)權(quán)歸屬、建筑年限、法定用途、土地出讓金繳納情況,抵押權(quán)、地役權(quán)、出租權(quán)等房地產(chǎn)上存在的他項(xiàng)權(quán)利情況;(2)當(dāng)事人的基本情況,如當(dāng)事人的真實(shí)身份、信用情況、是否顯無(wú)履行能力等;(3)與房地產(chǎn)交易有密切關(guān)系的其他事項(xiàng)。實(shí)踐中房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)一般需要對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬、建筑年限、法定用途、土地出讓金繳納情況以及抵押權(quán)、地役權(quán)、出租權(quán)等房地產(chǎn)上存在的他項(xiàng)權(quán)利情況向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)及其他相關(guān)部門(mén)進(jìn)行核實(shí);對(duì)房地產(chǎn)的坐落位置、面積、是否存在明顯瑕疵等進(jìn)行實(shí)地調(diào)查;對(duì)當(dāng)事人的基本情況進(jìn)行必要的審查。

二、居間費(fèi)用的承擔(dān)

居間費(fèi)用是指居間商進(jìn)行居間活動(dòng)所支出的費(fèi)用,一般包括交通費(fèi)、復(fù)印費(fèi)、通訊費(fèi)等。關(guān)于居間費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)的問(wèn)題,理論上和實(shí)踐中一直存在很大爭(zhēng)議。我國(guó)《合同法》第426條、427條明確規(guī)定,居間商促成合同成立的,居間費(fèi)用由居間商負(fù)擔(dān);居間商未促成合同成立的,可要求委托人負(fù)擔(dān)居間費(fèi)用。但有些學(xué)者對(duì)《合同法》的這一規(guī)定提出了質(zhì)疑,認(rèn)為居間費(fèi)用的負(fù)擔(dān)原則上從當(dāng)事人約定;當(dāng)事人無(wú)約定時(shí),應(yīng)依民事居間或商事居間而不同:若為商事居間,居間費(fèi)用由居間商負(fù)擔(dān);若為民事居間,居間商可以要求委托人承擔(dān)必要的居間費(fèi)用。④理由是:第一,居間費(fèi)用是居間合同的條款之一,依合同自由原則,當(dāng)事人有權(quán)自主約定,只有在當(dāng)事人未約定時(shí)才適用法律規(guī)定;第二,將居間費(fèi)用的負(fù)擔(dān)與合同是否成立聯(lián)系在一起沒(méi)有根據(jù);第三,在商事居間中,居間商從事居間活動(dòng)是一種營(yíng)業(yè)行為,這種營(yíng)業(yè)行為不可避免地存在一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本法則,居間商應(yīng)承擔(dān)這一風(fēng)險(xiǎn)。⑤

從國(guó)外立法來(lái)看,在當(dāng)事人對(duì)居間費(fèi)用有約定或存在慣例的情況下,各國(guó)(地區(qū))都規(guī)定尊重當(dāng)事人的約定或者慣例;而在當(dāng)事人對(duì)此沒(méi)有約定的情況下,各國(guó)(地區(qū))采取的態(tài)度是不一樣的。如《德國(guó)民法典》第652條第二款和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)《民法》第569條都規(guī)定,不論居間商是否促成合同成立,居間費(fèi)用的承擔(dān)都依當(dāng)事人之自由約定,在沒(méi)有約定的情況下由居間商承擔(dān),居間商不得要求委托人支付。而《意大利民法典》第1756條規(guī)定:“除非有相反的約款或慣例,實(shí)施了他人委托事項(xiàng)的居間商,即使未完成該事項(xiàng),也有費(fèi)用償還請(qǐng)求權(quán)?！雹?/p>

筆者認(rèn)為,盡管我國(guó)《合同法》與《德國(guó)民法典》、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)《民法》對(duì)于居間費(fèi)用承擔(dān)問(wèn)題的規(guī)定不同,但在實(shí)務(wù)操作中的結(jié)果可能不會(huì)相差很遠(yuǎn)。從我國(guó)房地產(chǎn)居間司法實(shí)務(wù)來(lái)看,法院對(duì)居間未成時(shí)因必要費(fèi)用的計(jì)算、支付等引發(fā)的糾紛案件,一般要求居間商證明:(1)該費(fèi)用的必要性;(2)該費(fèi)用的關(guān)聯(lián)性?！白鳛樵娴木娱g商舉證證明這些較為困難,往往也不經(jīng)濟(jì),加之有時(shí)其還需維持與委托人的友好關(guān)系,因此實(shí)踐中居間商在居間未成時(shí)一般并不要求委托人支付從事居間活動(dòng)所支出的必要費(fèi)用。”⑦筆者認(rèn)為,基于房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)與作為消費(fèi)者的委托人之間的地位并不平等的現(xiàn)實(shí),如果允許當(dāng)事人就居間費(fèi)用的承擔(dān)自由約定,很可能會(huì)造成不公平的格式條款大量出現(xiàn),損害消費(fèi)者的合法利益。而賦予居間商居間費(fèi)用請(qǐng)求權(quán)并不會(huì)過(guò)分加重委托人的負(fù)擔(dān),因?yàn)榫娱g商請(qǐng)求居間費(fèi)用必須證明費(fèi)用產(chǎn)生的必要性與關(guān)聯(lián)性。居間商通過(guò)訴訟程序向委托人請(qǐng)求居間費(fèi)用時(shí),法院可在費(fèi)用的必要性與關(guān)聯(lián)性上進(jìn)行具體判斷,以平衡當(dāng)事人之間的利益。綜上,在《城市房地產(chǎn)管理法》中有必要進(jìn)一步明確房地產(chǎn)居間費(fèi)用的承擔(dān)問(wèn)題,具體可規(guī)定如下:“房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)提供居間服務(wù),未促成合同成立的,有權(quán)要求委托人支付從事居間活動(dòng)所支出的必要費(fèi)用?！?/p>

三、房地產(chǎn)居間商與其促成的合同的關(guān)系

在房地產(chǎn)居間活動(dòng)中,有不少房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和服務(wù)人員在居間合同或其促成的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃等房地產(chǎn)交易合同中增加約定“若房地產(chǎn)交易合同的一方當(dāng)事人未履行房地產(chǎn)交易合同,其應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)支付一定的違約金”。這種合同條款是否有效?司法實(shí)踐中有法院認(rèn)為,居間商不得享有交易雙方當(dāng)事人的合同權(quán)利,因此,居間活動(dòng)所促成的合同中不得約定“當(dāng)事人未履行合同義務(wù)時(shí)向居間商承擔(dān)違約責(zé)任”。也有法院認(rèn)為,這一約定是居間活動(dòng)所促成的合同的當(dāng)事人將其合同權(quán)利部分地讓與居間商享有,該讓與行為不違犯法律的強(qiáng)制性規(guī)定,故這種合同條款合法有效。

筆者認(rèn)為,我國(guó)《合同法》第424條規(guī)定,居間合同是居間商向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù),委托人支付報(bào)酬的合同。據(jù)此,居間商的義務(wù)是促成委托人與他人訂立合同或者向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì),其不是所促成的合同的當(dāng)事人,不享有所促成的合同中的權(quán)利,也不負(fù)擔(dān)所促成的合同中的義務(wù)。居間商一旦促成了合同,就有權(quán)請(qǐng)求報(bào)酬,如果不存在因居間商的原因造成合同無(wú)效或可撤銷(xiāo)的情形,即便居間商促成的合同的當(dāng)事人有違約行為,居間商也不會(huì)有任何損失。因此,當(dāng)居間商所促成的合同的一方當(dāng)事人違約時(shí),其不能請(qǐng)求違約方向自己承擔(dān)違約責(zé)任。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)《民法》第574條就明確規(guī)定,居間商就其媒介服務(wù)所促成之契約,無(wú)為當(dāng)事人給付或受領(lǐng)給付之權(quán)。此外,房地產(chǎn)交易合同的一方當(dāng)事人將其享有的違約金請(qǐng)求權(quán)轉(zhuǎn)讓給居間商的,必須有明確的轉(zhuǎn)讓協(xié)議,轉(zhuǎn)讓方不再對(duì)另一方享有違約金請(qǐng)求權(quán)。實(shí)踐中通常都是居間商單方在居間合同中設(shè)置“委托人如違反對(duì)交易合同另一方當(dāng)事人的義務(wù),必須向居間商支付違約金”之類的條款,交易合同的另一方當(dāng)事人并未明確將自己享有的違約金請(qǐng)求權(quán)轉(zhuǎn)讓給居間商。因此筆者認(rèn)為,有必要在《城市房地產(chǎn)管理法》中規(guī)定:“房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)居間活動(dòng),對(duì)于其所促成的房地產(chǎn)交易合同,不享有合同權(quán)利,不負(fù)擔(dān)合同義務(wù)?！?/p>

四、委托人私下簽訂購(gòu)房協(xié)議的法律后果

實(shí)踐中有不少委托人在委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)提供居間服務(wù)后,一旦獲得了某些締約信息,就私下與對(duì)方當(dāng)事人進(jìn)行交易,避開(kāi)中介服務(wù)機(jī)構(gòu),以逃避支付居間報(bào)酬的義務(wù)。這種現(xiàn)象常被稱為委托人“跳單”。委托人“跳單”使得房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)從事居間活動(dòng)的目的落空,給中介服務(wù)機(jī)構(gòu)造成了損失。目前,我國(guó)對(duì)于委托人“跳單”的糾紛還沒(méi)有統(tǒng)一妥當(dāng)?shù)慕鉀Q方式。在居間合同中約定了違約金條款的情況下,有的法院會(huì)判決“跳單”的委托人支付違約金⑧,但在沒(méi)有違約金條款的情況下,“如果訴諸法院,中介服務(wù)機(jī)構(gòu)有可能只能要求委托人為此支出必要費(fèi)用或請(qǐng)求損害賠償(如果有損失的話),不太可能獲得中介費(fèi)用”⑨,中介服務(wù)機(jī)構(gòu)還要支付訴訟成本、承擔(dān)訴訟風(fēng)險(xiǎn)。委托人“跳單”違反了誠(chéng)實(shí)信用原則,對(duì)房地產(chǎn)居間服務(wù)業(yè)的發(fā)展相當(dāng)不利,有必要對(duì)此進(jìn)行立法制。公務(wù)員之家

筆者認(rèn)為,如果房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)與委托人約定了關(guān)于“跳單”的違約金條款,那么法院在裁判時(shí)應(yīng)依當(dāng)事人的約定。如果當(dāng)事人未作此類約定,房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)有權(quán)要求委托人支付報(bào)酬。理由是:房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)提供居間服務(wù)收取報(bào)酬的一般條件包括:(1)房地產(chǎn)交易合同成立;(2)房地產(chǎn)交易合同的成立與房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)提供的居間服務(wù)之間具有因果關(guān)系。實(shí)踐中的委托人“跳單”有兩種情況:一種情況是,房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)向委托人提供了有關(guān)締約機(jī)會(huì)的信息,但尚未提供具體的媒介服務(wù)時(shí),委托人避開(kāi)中介服務(wù)機(jī)構(gòu),直接與對(duì)方當(dāng)事人接觸、磋商并訂立合同。在這種情況下,委托人系為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚沽朔康禺a(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)收取報(bào)酬的條件的成就,應(yīng)準(zhǔn)用《合同法》第45條第二款的規(guī)定,視為房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)收取報(bào)酬的條件已經(jīng)成就。另一種情況是,房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)為委托人與對(duì)方當(dāng)事人提供了有效的訂立合同的媒介服務(wù)后,委托人直接與對(duì)方當(dāng)事人訂立合同,且向房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)謊稱締約失敗,以逃避支付報(bào)酬的義務(wù)。在這種情況下,房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)收取報(bào)酬的一般條件實(shí)質(zhì)上已經(jīng)成就。因此,在上述兩種情況下,房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)均應(yīng)有權(quán)要求委托人支付報(bào)酬。目前,有些地方性法律規(guī)定也支持了這種觀點(diǎn),如《本溪市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法》第25條就明確規(guī)定:“已簽訂中介服務(wù)合同的委托人交易雙方為逃避中介服務(wù)費(fèi)私下簽訂購(gòu)房協(xié)議的,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)必須向提供該信息的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)交納中介服務(wù)費(fèi)?！蔽覈?guó)臺(tái)灣地區(qū)學(xué)者林誠(chéng)二也認(rèn)為,委托人“跳單”的情況應(yīng)類推適用臺(tái)灣地區(qū)《民法》第101條第一款之規(guī)定,視為居間契約仍存在,該契約系因居間服務(wù)而成立,故居間商仍得請(qǐng)求報(bào)酬。⑩為了遏制委托人“跳單”的現(xiàn)象,《城市房地產(chǎn)管理法》應(yīng)對(duì)委托人私下簽訂購(gòu)房協(xié)議的法律后果作出規(guī)定:“房地產(chǎn)媒介居間服務(wù)中,委托人為逃避支付報(bào)酬的義務(wù),利用房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)提供的媒介服務(wù),私下簽訂房地產(chǎn)交易合同的,當(dāng)事人有約定的從其約定,沒(méi)有約定的,提供居間服務(wù)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)有權(quán)要求委托人支付報(bào)酬?！?/p>

注釋

①按照《城市房地產(chǎn)管理法》第57條的規(guī)定,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)屬于房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。建設(shè)部頒布的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第二條規(guī)定,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。因此,房地產(chǎn)居間是房地產(chǎn)中介服務(wù)的一種。

②俞明軒、王菡玨:《中國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)現(xiàn)狀與展望》,牛鳳瑞主編《中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》,社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社,2006年,第160頁(yè)。

③王恩兆、蘇仲軒:《論房地產(chǎn)居間合同》,《經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊》2008年第8期,第126頁(yè)。

④曾慶俊:《居間合同研究》,山東大學(xué)2007年碩士學(xué)位論文,第24—25頁(yè)。

⑤參見(jiàn)段仁元:《論居間合同的報(bào)酬與費(fèi)用》,《人文雜志》2001年第2期,第92頁(yè)。

⑥費(fèi)安玲、丁玫:《意大利民法典》,中國(guó)政法大學(xué)出版社,1997年,第451頁(yè)。

⑦王恩兆:《房地產(chǎn)居間合同若干法律問(wèn)題研究》,中國(guó)人民大學(xué)2009年碩士學(xué)位論文,第50頁(yè)。

⑧參見(jiàn)高萬(wàn)泉、李鴻光:《買(mǎi)賣(mài)房屋跳開(kāi)“中介”為何被判違約》,《人民法院報(bào)》2005年4月11日。

⑨曹伊清:《房地產(chǎn)中介糾紛的法律剖析及處理對(duì)策(上)》,《房地產(chǎn)市場(chǎng)》2004年第9期,第22頁(yè)。

⑩林誠(chéng)二:《民法債編各論(中)》,中國(guó)人民大學(xué)出版社,2007年,第220頁(yè)。