導(dǎo)語(yǔ)：淺析物業(yè)糾紛整改對(duì)策一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

*街道地處東城區(qū)的東南部，東臨二環(huán)路，西至東四南大街，北至朝內(nèi)大街，南至史家胡同，轄區(qū)面積1.24平方公里，約有居民1.67萬(wàn)戶，人口4.5萬(wàn)余。隨著大面積的危舊房改造和住房制度改革，物業(yè)管理已經(jīng)取代了原有的房屋管理模式，物業(yè)管理中矛盾糾紛呈現(xiàn)日益增長(zhǎng)的趨勢(shì)，從一定程度上影響到了社區(qū)居民的正常生活秩序和轄區(qū)的社會(huì)和諧與穩(wěn)定。

一、轄區(qū)物業(yè)情況簡(jiǎn)介

*街道作為一個(gè)有著較長(zhǎng)歷史文化積淀的地區(qū)，大部分地區(qū)由平房組成，隨著城市改造的不斷發(fā)展，20*年開(kāi)始形成了以南小街為軸心的東片危舊房改造區(qū)和西片平房保護(hù)區(qū)，近5000余戶的危改回遷工作基本上已于20*年完成，目前包括央產(chǎn)在內(nèi)的平房，轄區(qū)共有物業(yè)管理企業(yè)7個(gè)，其中有高檔商品房社區(qū)，有危改回遷社區(qū)，還有住房制度改革后成本價(jià)購(gòu)房的老小區(qū)，但無(wú)論是哪類(lèi)社區(qū)，物業(yè)糾紛基本上都存在。

二、存在的主要問(wèn)題

1、開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題

一是小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施建設(shè)緩慢。目前東片危改回遷小區(qū)內(nèi)仍然有在建工程尚未完工，小區(qū)內(nèi)的道路整治、綠化、街椅安裝、公共廁所修建、安全防護(hù)設(shè)施、路燈等項(xiàng)目無(wú)法確定，實(shí)際情況與回遷戶規(guī)劃有較大差距；二是規(guī)劃變更導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受到損害。業(yè)主購(gòu)房時(shí)的規(guī)劃在交房時(shí)有部分回遷房發(fā)生變更，房屋格局和電梯位置出現(xiàn)變更，有的房屋面積增加，但只是擴(kuò)大了陽(yáng)臺(tái)，真正的使用面積并沒(méi)有加大，仍然按照超出面積計(jì)算房?jī)r(jià)，業(yè)主反映強(qiáng)烈，認(rèn)為純屬設(shè)計(jì)不合理，增加成本；有的房屋設(shè)計(jì)為高低窗，影響室內(nèi)采光。三是房屋建筑和附屬設(shè)備質(zhì)量差，據(jù)業(yè)主反映小區(qū)內(nèi)絕大部分樓宇對(duì)講已經(jīng)損壞，稱(chēng)開(kāi)發(fā)商安裝的偽劣防盜門(mén)，根本起不到任何作用。四是開(kāi)發(fā)商對(duì)這些遺留問(wèn)題采取能拖就拖，能省就省，能不解決就不解決的策略。工程完工，開(kāi)發(fā)企業(yè)撤走后，問(wèn)題都甩給了物業(yè)，從而造成了物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的諸多糾紛。

2、物業(yè)管理與服務(wù)問(wèn)題

一是服務(wù)不規(guī)范、不到位。有的物業(yè)企業(yè)服務(wù)理念有偏差，收費(fèi)至上，盲目追求利潤(rùn)，忽視了對(duì)業(yè)主的服務(wù)，收費(fèi)與服務(wù)不相符。有的缺乏專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，維修不及時(shí)、不到位，使業(yè)主對(duì)服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生質(zhì)疑，甚至出現(xiàn)矛盾。

二是服務(wù)觀念尚需改變。由于物業(yè)企業(yè)中有一部分是從原房管部門(mén)轉(zhuǎn)制而成或開(kāi)發(fā)企業(yè)派生出來(lái)的，實(shí)行物業(yè)管理后，不少物業(yè)管理企業(yè)在思想上準(zhǔn)備不足，服務(wù)觀念沒(méi)有從“管理型”向“服務(wù)型”轉(zhuǎn)變。對(duì)業(yè)主提出的建議、意見(jiàn)，缺乏主動(dòng)溝通和積極化解，而是以管理者自居，態(tài)度強(qiáng)硬，造成物業(yè)糾紛，甚至業(yè)主拒絕交納物業(yè)費(fèi)，使得問(wèn)題得不到解決，產(chǎn)生惡性循環(huán)。

三是管理不到位。在轄區(qū)的7個(gè)物業(yè)企業(yè)中，有的企業(yè)管理上缺乏相應(yīng)的措施，管理不到位。主要表現(xiàn)在：東片危改區(qū)中當(dāng)初為了解決一部分低收入特困群體的安置，開(kāi)發(fā)商拿出一部分半地下房用于安置低保等特困人群，雖然在回遷安置合同和補(bǔ)充協(xié)議中對(duì)于一些涉及到公共面積和環(huán)境的問(wèn)題作了明確規(guī)定，但面對(duì)于近5000余戶的回遷群體，物業(yè)企業(yè)管理不到位，致使有的居住在半地下的回遷戶利用公共空間違章建筑了自建房，而且有蔓延之勢(shì)；有的業(yè)主由于對(duì)小區(qū)內(nèi)部公共綠地、設(shè)施的建設(shè)不滿，擅自占用公共空間擺放沙發(fā)、座椅，搭建葡萄架，建設(shè)露天小花園等；還有的業(yè)主在樓層中占用公共面積私裝柵欄門(mén)，將公共面積占為己有，侵害其他業(yè)主的合法利益，而物業(yè)企業(yè)則缺乏監(jiān)督與管理，遲遲沒(méi)有采取措施加以阻止或責(zé)令拆除。

三、整改對(duì)策

(一)管理與服務(wù)方面

1、個(gè)別住戶私搭亂建設(shè)施應(yīng)拆除

朝內(nèi)危改回遷小區(qū)私搭亂建問(wèn)題，多數(shù)為半地下室承租戶，由于朝內(nèi)小區(qū)半地下承租人多數(shù)屬于當(dāng)時(shí)拆遷時(shí)經(jīng)濟(jì)困難或?yàn)橄硎茏畹蜕畋Ｕ先后w，基本上無(wú)購(gòu)房能力，被安置于半地下室。針對(duì)出現(xiàn)的私搭亂建情況，一是物業(yè)要加大宣傳力度，及時(shí)給予政策上的解釋?zhuān)欢且勒瘴飿I(yè)管理的職責(zé)與制度，嚴(yán)格管理，及時(shí)下發(fā)《整改通知書(shū)》，并可通過(guò)法律進(jìn)行解決。

2、小區(qū)安全及環(huán)境衛(wèi)生應(yīng)整體加強(qiáng)

小區(qū)的絕大部分回遷工作已經(jīng)完成，雖然存在一部分在建工程，但對(duì)于小區(qū)的封閉管理和日常的保潔影響不大。建議物業(yè)采取封閉管理的方式，通過(guò)引進(jìn)安保服務(wù)公司等方式對(duì)原小區(qū)出入門(mén)崗、巡邏崗重新進(jìn)行編崗，加強(qiáng)小區(qū)的安全防范工作以及日常的環(huán)境保潔工作。

3、應(yīng)強(qiáng)化停車(chē)管理，盡快解決地下停車(chē)場(chǎng)存車(chē)問(wèn)題

為杜絕小區(qū)汽車(chē)停放無(wú)序和非小區(qū)業(yè)主占用小區(qū)道路停車(chē)的現(xiàn)象，物業(yè)應(yīng)加快同開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，對(duì)地下車(chē)庫(kù)設(shè)施進(jìn)行完善，爭(zhēng)取早日為業(yè)主提供全方位便捷的服務(wù)。

4、盡快完善小區(qū)公共設(shè)施、綠化與養(yǎng)護(hù)

小區(qū)部分地區(qū)目前尚未完成綠化工作，開(kāi)發(fā)商已委托有關(guān)單位對(duì)小區(qū)內(nèi)進(jìn)行綠化工作，物業(yè)應(yīng)督促開(kāi)發(fā)商對(duì)小區(qū)綠化工作進(jìn)行完善，盡快將綠化交付物業(yè)統(tǒng)一管理。

(二)法律法規(guī)不完善導(dǎo)致解決問(wèn)題缺乏法律依據(jù)

由于居住小區(qū)物業(yè)管理還沒(méi)有形成完整、系統(tǒng)的法律體系，缺乏有效的法規(guī)加以規(guī)范，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問(wèn)題久拖不決。我國(guó)物業(yè)管理的立法明顯滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，存在著立法層次不高，法律體系框架尚未形成，缺乏系統(tǒng)性和綜合性的問(wèn)題。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》至今已經(jīng)頒布實(shí)施三年了，而*市的物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則至今仍未出臺(tái)，很多具體問(wèn)題的解決無(wú)法可依。比如，居委會(huì)如何指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的工作、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的法律主體地位和責(zé)權(quán)利問(wèn)題、物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入和退出小區(qū)管理的程序問(wèn)題、物業(yè)費(fèi)制定的標(biāo)準(zhǔn)等，至今都沒(méi)有明確的法律規(guī)定，致使很多工作難以落實(shí)。