導(dǎo)語：城鎮(zhèn)土地使用稅改革報告一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、城鎮(zhèn)土地使用稅的歷史沿革

城鎮(zhèn)土地使用稅是我國為了促進合理使用城鎮(zhèn)土地，適當(dāng)調(diào)節(jié)城鎮(zhèn)土地級差收入，對使用的城鎮(zhèn)土地征收的一種稅收，此稅是我國在土地使用（保有）環(huán)節(jié)征收的一種稅，屬于資源稅類。

對土地的征稅我國自古有之，各個朝代都有對土地課稅的記載，從夏朝的“貢”、商代的“助”、周朝的“徹”，到春秋時期魯國實行的“初稅畝”，唐朝中期的“兩稅法”，明朝中期的“一條鞭法”，清朝康熙年間開始的“攤丁入畝”，民國的田賦等，不過這些賦稅形式都是以農(nóng)田作為征稅對象。這充分說明了我國對土地征稅有著悠久的歷史，各朝各代對土地征稅非常重視。我國對城市土地征稅始于1928年，首先在廣州市開征土地稅，國民政府在1930年制定了土地法，依據(jù)此法在部份城市和地區(qū)開征地價稅和土地增值稅，一直延續(xù)到中華人民共和國成立前夕。

新中國成立后，1950年國務(wù)院頒布了《全國稅收實施要則》，規(guī)定全國統(tǒng)一征收地產(chǎn)稅。同年6月調(diào)整地產(chǎn)稅的稅收政策，將地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅合并為房地產(chǎn)稅。1951年8月8日政務(wù)院頒布了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)稅暫行條例》（政務(wù)院政財字第133號令），在全國范圍內(nèi)執(zhí)行。1973年簡并稅制時，對國內(nèi)企業(yè)征收的房地產(chǎn)稅合并到工商稅中統(tǒng)一征收，從而使城市房地產(chǎn)稅征收范圍縮小到只對房地產(chǎn)管理的部門和外僑繼續(xù)征收。我國1982年頒布的《中華人民共和國憲法》第10條明確規(guī)定：“城市土地屬國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除有法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有?！边@樣，城市房地產(chǎn)稅中原對城市地產(chǎn)征稅的部份已不符合實際情況，有必要將城市房地產(chǎn)稅劃分為土地使用稅和房產(chǎn)稅。為此，1984年10月推行國營企業(yè)第二步“利改稅”和國務(wù)院于1988年9月27日了《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》（國務(wù)院第17號），正式把土地課稅從城市房地產(chǎn)稅中劃分出來，確立了一個單獨的新稅種——城鎮(zhèn)土地使用稅。

我國是屬于人多地少的國家，土地資源非常珍貴。珍惜土地、節(jié)約用地是我國的一項基本國策。開征土地使用稅對實現(xiàn)這一基本國策有著重大的意義：其一，促使土地的合理使用和節(jié)約使用。計劃經(jīng)濟時期，在土地使用上多數(shù)是無償占用，企業(yè)總是多占地、占好地，甚至占而不用，造成土地資源的極大浪費，與我國土地資源的嚴(yán)重不足形成了尖銳矛盾。開征土地使用稅，按土地的位置、面積和開發(fā)程度的高低確定不同的稅額，實行有償使用土地，誰用誰負(fù)擔(dān)，既符合社會主義市場經(jīng)濟的要求，也使土地這個生產(chǎn)要素的價值得到充分的體現(xiàn)，促使城鎮(zhèn)土地使用者充分考慮合理用地、節(jié)約用地，避免土地的低效或無效使用；其二，有利于平衡企業(yè)利潤水平，創(chuàng)造公平的競爭環(huán)境。土地的價值由于受到地理位置、交通公用設(shè)施、地質(zhì)差異等因素的影響，客觀上形成了級差收益。開征土地使用稅，把這種客觀因素形成的級差收入收歸國有，防止企業(yè)因多占地、占好地就可較多的占有級差收入，剔除部分企業(yè)通過土地級差收入而獲得的額外利潤，使企業(yè)經(jīng)營成果能真實地反映其主觀努力水平，為企業(yè)展開公平競爭營造良好的環(huán)境。其三，有利于國家對土地的管理和保護。土地級差收入的形成，很大程度上是國家投資開發(fā)建設(shè)才逐步形成的，土地?zé)o償使用使土地內(nèi)含的經(jīng)濟價值被部分使用者占用，使國家對土地的大量投資不能收回，影響到國家和地方政府投資改造土地能力的不足。開征土地使用稅，將土地級差收入納入國家財政，增強國家對土地的投資能力，有利于國家對土地的有效管理和保護，促進社會經(jīng)濟發(fā)展和自然資源的和諧。

二、土地使用稅收政策執(zhí)行現(xiàn)狀及存在問題

1951年政務(wù)院頒布的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)稅暫行條例》執(zhí)行至今已有56年，適用于外資企業(yè)，只征收房產(chǎn)稅；1988年國務(wù)院頒布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》執(zhí)行至今也已有19年，適用于內(nèi)資企業(yè)，同時征收城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。隨著我國的經(jīng)濟逐步發(fā)展，市場競爭日益激烈，這兩個條例的不適應(yīng)性越來越明顯，在實際工作中存在以下問題：

（一）中外企業(yè)執(zhí)行不同的稅收政策，稅收負(fù)擔(dān)有失公平。內(nèi)資企業(yè)和個人既要征收房產(chǎn)稅又要征收城鎮(zhèn)土地使用稅，外資企業(yè)則只征收城市房地產(chǎn)稅不征收城鎮(zhèn)土地使用稅，這樣對土地使用（保存）環(huán)節(jié)征稅不公，不利于國內(nèi)企業(yè)和個人與之公平競爭，在市場經(jīng)濟競爭中處于劣勢。經(jīng)過全國各地多年的呼吁，這個問題終于得到解決，20**年12月31日國務(wù)院令第483號公布了《國務(wù)院關(guān)于修改<中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例>的決定》，統(tǒng)一適用于內(nèi)外資企業(yè)。

（二）稅額標(biāo)準(zhǔn)偏低，不利于調(diào)節(jié)土地級差收益，不利于合理開發(fā)和使用土地，不利于地方政府籌集資金。隨著我國經(jīng)濟的逐步發(fā)展，城市向外拓展延伸的速度非常迅猛，全國各地不斷加快城鎮(zhèn)化、工業(yè)化建設(shè)的步伐，工業(yè)園區(qū)、開發(fā)區(qū)的紛紛興起，土地開發(fā)使用越來越多，城市土地的經(jīng)濟價值和價格逐年升高，20年來，土地管理部門多次調(diào)整了土地級差。但1988年國家制訂的城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)快20年了仍未作調(diào)整，明顯偏低。現(xiàn)以**為例說明這種情況。

**由于1988年當(dāng)時的經(jīng)濟發(fā)展緩慢，城鎮(zhèn)化、工業(yè)化程度不高，稅收負(fù)擔(dān)能力較差。根據(jù)這種實際情況，1989年11月15日，自治區(qū)人民政府第3號令，制定**的城鎮(zhèn)土地使用稅單位稅額較全國的低，如下對照表：

**每平方米單位稅額

全國每平方米單位稅額

南寧市、柳州市：三角五分至一元七角

梧州市、桂林市：三角至一元四角

北海市、防城港市、縣級市：二角至一元

縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)：一角四分至七角

大城市：0.5元至10元

中等城市：0.4元至8元

小城市：0.3元至6元

縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)：0.2元至4元

從上表可以看出，當(dāng)年**每平方米的稅額標(biāo)準(zhǔn)大大低于全國統(tǒng)一規(guī)定稅額。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，土地經(jīng)濟價值有所提高，在1996年自治區(qū)人民政府辦公廳下達了《關(guān)于調(diào)整**城鎮(zhèn)土地使用稅稅額的通知》（桂政辦發(fā)（1996）135號文），將**1989年11月15日訂的每平方米稅額標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整到和全國1988年統(tǒng)一稅額標(biāo)準(zhǔn)一致。

（三）征稅范圍太窄，調(diào)控功能受到限制。城鎮(zhèn)土地使用稅只對城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，而對農(nóng)村不征收，還把行政機關(guān)、人民團體、軍隊自用、財政全額撥款的事業(yè)單位以及居民個人居住使用的土地列為免稅對象。設(shè)在農(nóng)村的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)（包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)、私營企業(yè)、個體經(jīng)營戶）不征收城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅，導(dǎo)致稅負(fù)不公，無形中就轉(zhuǎn)化成了利潤，這些企業(yè)可以不通過加強管理就降低成本，降低產(chǎn)品價格，在市場競爭中處于優(yōu)勢，使同類企業(yè)無法與之競爭。

同時縣城、城區(qū)與農(nóng)村的范圍劃分也比較困難，如在縣城、城區(qū)與農(nóng)村結(jié)合部、連接處，一邊征稅一邊不征稅，稅負(fù)也同樣不公。

由于城市的擴展，原來是農(nóng)村農(nóng)民的土地和房屋，現(xiàn)在變成了城中村，城市將原來的農(nóng)村包圍了起來，農(nóng)民有的出租房屋和土地，有的出租給開發(fā)商開發(fā)房地產(chǎn)，建好后有的部分給農(nóng)民居住、經(jīng)營，協(xié)定若干年后到期歸還農(nóng)民房屋和土地。類似這種情況，**已對農(nóng)民的出租收入征收房產(chǎn)稅，對承租使用土地的單位和個人征收城鎮(zhèn)土地使用稅，但土地使用權(quán)還是最終歸屬原來的農(nóng)民，稅法上對此類情況劃分征稅范圍還是不太明確。還有農(nóng)民將土地、房屋賣給企業(yè)和城市個人，屬于小產(chǎn)權(quán)的情況，此種情況是否征收營業(yè)稅、土地增值稅、個人所得稅等，稅收政策上也不明確。

（四）從執(zhí)行稅收政策看，將房屋和土地分別征稅的規(guī)定已不適應(yīng)現(xiàn)實情況，稅收征管存在較大的困難?，F(xiàn)在的情況已不象1999年以前，企業(yè)的土地絕大多數(shù)是國撥土地，只交納城鎮(zhèn)土地使用稅。1999年后取消福利分房，沒有國撥土地后，一是商品房、自建房的興起，需要購買土地、開發(fā)房地產(chǎn)。原來國撥土地有的企業(yè)通過改制、合并、拍賣、出讓等形式，土地賣給另一個企業(yè)或個人，政府收取了土地出讓金和一些費用，形成了土地的再開發(fā)使用，房屋和土地分不開了。2001年11月9日中華人民共和國財政部以財會字［2001］7號了會計準(zhǔn)則和會計制度，要求先在股份制企業(yè)執(zhí)行其它企業(yè)鼓勵執(zhí)行。從2008年全面推開。財會制度關(guān)于無形資產(chǎn)中明確規(guī)定：土地使用權(quán)是一項特殊的無形資產(chǎn)。企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)時，應(yīng)將相關(guān)的土地使用權(quán)予以結(jié)轉(zhuǎn)，結(jié)轉(zhuǎn)時，將土地使用權(quán)的帳面價值一次計入房產(chǎn)開發(fā)成本，也就是將房產(chǎn)和土地放一起了。

本來，房屋和土地是連在一起，密不可分的，若是對房產(chǎn)、土地分別征稅，在征管上出現(xiàn)困難：

1.土地在2001年以前是作為無形資產(chǎn)管理，分年度在成本中攤銷的，是不征收房產(chǎn)稅的。按照新的會計制度規(guī)定，原國撥土地進行房地產(chǎn)開發(fā)時，在結(jié)轉(zhuǎn)土地使用權(quán)時，將土地價值一次計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，這樣，房屋和土地連在了一起，既要征收房產(chǎn)稅，又要征收城鎮(zhèn)土地使用稅。有的企業(yè)為了逃避土地那一部份房產(chǎn)稅，又將土地單獨作為無形資產(chǎn)作帳。

2.在財務(wù)會計處理上，也存在一些問題。如2001年前原國撥土地作為無形資產(chǎn)管理，已經(jīng)按使用年限逐年進行了攤銷，按照新的會計制度土地和房屋的價格合在一起，把原來的土地已攤銷了的，又作為房屋價值提取折舊（按照房屋使用年限40、50、70年攤銷），且土地的使用年限和現(xiàn)在合并在一起的房屋、土地折舊年限也不一樣。重復(fù)列支了企業(yè)成本。

3.企業(yè)獲得的國撥土地用于建房，地上房屋已經(jīng)出售給本單位職工，因各種原因只辦了房產(chǎn)證，未辦土地證，由于土地不能辦過戶，土地使用權(quán)仍屬于企業(yè)，如對企業(yè)征收城鎮(zhèn)土地使用稅似乎不太合理。

4.50年代的房屋（包括土地），由于地處商業(yè)繁華區(qū)，如今政府進行舊城改造，開發(fā)成步行街，房屋的評估價大大高于50年代的價格。對其拍賣給收買者后對購買者究竟按評估起拍價還是按拍賣價征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅？又如何確定收入征收土地增值稅？稅法上還不是很明確，同時在計稅可扣除的成本比較少（只能扣除50年代原價以及此次轉(zhuǎn)讓相關(guān)費用），似乎稅負(fù)又偏高了。

5.在土地的投資入股、聯(lián)營方面也存在著征收困難，特別是在界定是否征收營業(yè)稅和土地增值稅掌握的難度較大。按照財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財稅［20**］21號文件，對以土地（房地產(chǎn)）作價入股或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建設(shè)的商品房進行投資和聯(lián)營的，要征收土地增值稅。但這種情況是否征收營業(yè)稅？營業(yè)稅的規(guī)定是凡是買賣和贈與的要征收營業(yè)稅，對投資入股行為不征收營業(yè)稅。上述企業(yè)情形要征收土地增值稅，不征收營業(yè)稅。既然視作企業(yè)銷售行為要征收土地增值稅，似乎也應(yīng)該征收營業(yè)稅，不然稅收政策很難自圓其說。如只征收土地增值稅，收入如何確定？因企業(yè)是以土地作價入股或聯(lián)營，是否就以土地的評估價視為銷售收入征收土地增值稅？政策上沒有收入的界定。給征收工作帶來困難。

（五）關(guān)于個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房的界定征稅問題。土地增值稅細則第十二條規(guī)定“個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，凡居住滿五年或五年以上的免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的按規(guī)定計征土地增值稅?！边@里所指的“原自用住房”是指家庭唯一生活用房，還是指普通住宅，或是指所有住宅，包括非普通住宅。近年在國家對房地產(chǎn)行業(yè)實行調(diào)控政策，對二手房交易的土地增值稅是否也從嚴(yán)掌握，“原自用住房”是否家庭唯一的普通住宅？稅法上應(yīng)予明確。

（六）在稅制設(shè)計上，房產(chǎn)、土地涉及的稅種多，有重復(fù)。如房屋和土地在擁有（保有）環(huán)節(jié)涉及房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅；在流通環(huán)節(jié)涉及營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加；房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)還涉及營業(yè)稅、土地增值稅，還有征收企業(yè)所得稅，個人所得稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等，稅種太多。

（七）征稅的依據(jù)和計算方法不同，出租房產(chǎn)稅稅負(fù)過重。城鎮(zhèn)土地使用稅按照面積稅額標(biāo)準(zhǔn)計征；房產(chǎn)稅則以房產(chǎn)原值扣除1－30%殘值后計征。對房屋出租的稅率分別按住宿用4%、營業(yè)用12%計征房產(chǎn)稅，計稅依據(jù)不同，對營業(yè)用的出租收入征收12%稅負(fù)過重。

三、新修改城鎮(zhèn)土地使用稅主要內(nèi)容與缺陷的思考

20**年12月國務(wù)院了《國務(wù)院關(guān)于修改＜中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例＞的決定》，對1988年的城鎮(zhèn)土地使用稅條例作了部份修改，主要修改兩條：

一是納稅人作了調(diào)整，將外資企業(yè)以及事業(yè)單位、社會團體、國家機關(guān)、軍隊以及其他單位列入納稅人范圍。

二是調(diào)整了每平方米單位稅額標(biāo)準(zhǔn)，比1988年的提高了兩倍。

這樣，外資企業(yè)從2007年1月1日起也要征收城鎮(zhèn)土地使用稅了，解決了多年來內(nèi)資和外資企業(yè)納稅不公平的問題。這次調(diào)整對于地方財政增收、加大稅收調(diào)節(jié)作用將發(fā)揮積極的作用，可以更好地促進土地的合理使用。據(jù)我們測算，**20**年征收的城鎮(zhèn)土地使用稅3.64億元，此次調(diào)整后預(yù)計可征收8億元，外資企業(yè)可征收3350萬元，增收約5億元左右。

此次國務(wù)院修改原城鎮(zhèn)土地使用稅解決了納稅人和稅額標(biāo)準(zhǔn)提高問題，但無法解決上面提到的現(xiàn)行稅收政策和稅收征管上的問題。因此我們認(rèn)為仍要在今后稅制改革時加以解決。在今后的改革中應(yīng)考慮：

（一）土地問題是社會綜合問題，要國家綜合調(diào)控。目前，房屋、土地價格不斷上漲，已成為社會關(guān)注的焦點，是國家調(diào)控的重點。近三年來在稅收方面作了一些調(diào)整，如原對自住一年以上的二手房銷售是免征營業(yè)稅的，后調(diào)整到自住5年以上才免營業(yè)稅。并加強了對土地增值稅的征收管理。此外，國家還采取了多次提高銀行貸款利率，提高銀行風(fēng)險準(zhǔn)備金率等措施來抑制房價上漲和“倒房”行為。雖然這些措施的出臺，對房地產(chǎn)過熱行為起到了一定的抑制作用，但仍難以控制房價、土地價格上漲。說明國家調(diào)控的力度仍然不夠，需要做進一步的綜合調(diào)控。

（二）房地產(chǎn)費用過多的問題。據(jù)報刊文摘2401期刊《中國國土資源報道》7月23日報道，國土資源司財務(wù)司長賴文生向記者談了20**年土地開發(fā)的經(jīng)濟效益。20**年全國土地出讓總價款約7676億元，純收益約2533億元，另外，從收取和分成的新增建設(shè)用地土有償使用費166億元推算，留在省級地方政府的有償使用費應(yīng)不少于387億元。據(jù)了解，涉及土地的收費除了土地出讓金外，還有青苗補償費、建筑物補償費、搬遷費等等，收費涉及多個部門。

這些費用約占成本的20%左右，加大了房地產(chǎn)開發(fā)的成本，加重了消費者的負(fù)擔(dān)，限制了房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模的正常擴張。這些收費，影響稅收對房地產(chǎn)的開發(fā)和調(diào)節(jié)作用，削弱了稅基，使土地在開發(fā)層次、房地產(chǎn)交易層次、房地產(chǎn)保有層次的稅收都受到影響。

房地產(chǎn)諸多稅種和諸多收費，給人有稅費過多、過重感覺，納稅人產(chǎn)生強烈的逆反心理，總想如何去逃避稅費，無形中增加了稅收征管難度和征稅成本。

四、稅制改革的設(shè)想

中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一五規(guī)劃綱要第三十二章中明確了推進財政稅收體制改革的方向，其中提及“……改革房地產(chǎn)稅收制度，穩(wěn)步推進物業(yè)稅并相應(yīng)取消有關(guān)收費……”，為推進房地產(chǎn)稅制改革指明了方向。由于房產(chǎn)與地產(chǎn)關(guān)系密切，因此我們應(yīng)把城鎮(zhèn)土地使用稅放在房地產(chǎn)稅制改革中考慮。推進房地產(chǎn)稅制改革的設(shè)想：

（一）進一步下放房地產(chǎn)稅的立法權(quán)

目前房地產(chǎn)稅的立法權(quán)基本上仍集中在中央，這與分稅制的本質(zhì)是相違背的，在實踐中也存在著諸多弊端，因而未來房地產(chǎn)稅立法權(quán)應(yīng)該進一步下放，下放的必要性在于：其一，我國地域遼闊，各地經(jīng)濟發(fā)展水平不一，房地產(chǎn)的價格和價值也是差異較大，賦予地方政府房地產(chǎn)稅的立法權(quán)，由地方政府因地制宜制定適合于本地區(qū)實際情況的房地產(chǎn)稅法，在實施中具有更高的可操性和適應(yīng)性。其二，房地產(chǎn)稅立法權(quán)的下放不會影響到中央的稅收收入，在我國房地產(chǎn)稅的主要課稅對象是不動產(chǎn)，而涉及不動產(chǎn)的稅收基本上屬于地方收入，因此對中央收入影響不大，再說地方也有認(rèn)真立法的激勵因素，房地產(chǎn)稅立法時極端非理性的現(xiàn)象應(yīng)該很少會出現(xiàn)。其三，如果納稅人可以通過投票方式來表達其政治意愿，那么地方當(dāng)局在制定房地產(chǎn)稅法時會更加謹(jǐn)慎，充分考慮民意的因素。因此房地產(chǎn)稅的立法權(quán)有必要也是有可能逐步下放給地方，具體操作為：中央授權(quán)省級人民政府房地產(chǎn)稅的立法權(quán)，由人大通過，各省級人民政府執(zhí)行原來中央政府制定房地產(chǎn)稅法的職權(quán)；各市、縣級人民政府執(zhí)行目前省級人民政府制定實施細則的職權(quán)；各稅收管轄區(qū)的納稅人通過人民代表大會或合法方式參與本課稅區(qū)房地產(chǎn)稅法實施細則的制定并監(jiān)督其執(zhí)行。

（二）逐步推行房地產(chǎn)稅制的改革

根據(jù)我國現(xiàn)在經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r和人民收入情況，我們認(rèn)為房地產(chǎn)稅制改革應(yīng)分兩步走，分長遠目標(biāo)和近期目標(biāo)。具體來說就是：

1.長遠目標(biāo)。從稅種設(shè)計科學(xué)化上考慮，應(yīng)簡并房產(chǎn)、土地使用稅，將房地產(chǎn)稅、土地使用稅合并為房地產(chǎn)稅或物業(yè)稅，以房地產(chǎn)的評估價值作為計稅依據(jù)，對個人自住的制定起征點（面積或價值）就超過部份征稅。從強化調(diào)控功能上考慮，應(yīng)擴大征稅范圍，不分城市、農(nóng)村、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)一律征收房地產(chǎn)稅。

2.近期目標(biāo)

（1）建議在深入調(diào)查研究、廣泛征求意見、充分論證的基礎(chǔ)上，積極穩(wěn)妥地推進這方面的改革。

其一，適時取消城市房地產(chǎn)稅，內(nèi)外資企業(yè)一視同仁，外資企業(yè)同內(nèi)資企業(yè)統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，充分體現(xiàn)公平原則；及時調(diào)整征稅范圍，將原設(shè)在農(nóng)村范圍的企業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)免征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的改為征稅，促進各類企業(yè)的平等稅負(fù)，公司競爭；適時將城鎮(zhèn)土地使用稅改為土地使用稅；適時取消耕地占用稅，保留原條例上列明減免稅，如對行政、機關(guān)、全額撥款的事業(yè)單位、人民團體、醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園、養(yǎng)老院等繼續(xù)免稅，對納稅確有困難的仍經(jīng)續(xù)給予減免稅；

其二，將土地使用費和土地出讓費用取消，改為征稅。

以上兩種設(shè)想提出的原因：房產(chǎn)和土地屬于不動產(chǎn)。我國憲法和物權(quán)法明確規(guī)定，城市土地屬于國家所有，企業(yè)和個人只有有償使用權(quán)，法律規(guī)定屬于國家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，屬于國家所有，不能成為企業(yè)和個人財產(chǎn)。如將土地作為企業(yè)和個人財產(chǎn)似乎不太準(zhǔn)確。介從實際情況來看，企業(yè)和個人擁有國家土地使用權(quán)，可以自建房屋，自行開發(fā)使用、出租、經(jīng)營在今后很長一段時間內(nèi)（40、50、70年房地產(chǎn)開發(fā)使用分商鋪、住宅）可以取得經(jīng)濟效益，對擁有土地使用權(quán)的企業(yè)和個人實際上是一種無形資產(chǎn)，不是真正意義上的企業(yè)、個人財產(chǎn)。

（2）關(guān)于開征物業(yè)稅的相關(guān)問題。物業(yè)稅是對擁有房地產(chǎn)保存量征收的一種稅，是對企業(yè)和個人財產(chǎn)不動產(chǎn)征稅。我國自解放以來從未對個人自住的房地產(chǎn)征稅。物權(quán)法的出臺為物業(yè)稅開征創(chuàng)造了法律的條件。但開征物業(yè)稅的相關(guān)法律、制度尚不完善，如產(chǎn)權(quán)不明晰的情況普遍存在，不動產(chǎn)登記制度不健全，土地制度仍需改善，國家土地收益與物業(yè)稅的關(guān)系如何處理的問題等都要及時加以解決。因此，在稅收的設(shè)計上要考慮：

其一，國家原已出讓的土地，已收過出讓費（40、50、70年）的部分是否還要征收物業(yè)稅，是否期滿后再收；同時，國家收取的出讓金，由于受到年代和土地增值等因素的影響，土地出讓金收取時有低有高，是否要區(qū)別房地產(chǎn)成本價征收物業(yè)稅。

其二，對自住的房地產(chǎn)是否征稅？或者是僅對超過普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的面積部份才征收物業(yè)稅，以保證公民的基本居住生活需要。香港的做法是對自住的房地產(chǎn)也不征收物業(yè)稅。

其三，是按房屋的評估價還是按土地面積征收物業(yè)稅？相同面積的房屋在不同的地段，其價值是不相同的。如按評估價征稅，在設(shè)定一個計稅標(biāo)準(zhǔn)的前提下，有可能出現(xiàn)一個征稅一個不征稅現(xiàn)象。這樣一來同是公民基本居住生活需要的房子，有的要繳稅是否合理。如南寧市瑯東綠城畫卷，平均每平方米售價約5000元，而在城市郊區(qū)才2600-3000元，假定計稅標(biāo)準(zhǔn)為每平方米在3500元以上要征稅，那么面積相同的房子，在瑯東的要納稅，城市郊區(qū)的則不需納稅。

其四，“十一五”期間我國個人自住房屋征收物業(yè)稅是否已到時候？我國省份多、經(jīng)濟發(fā)展不平衡、工資水平也不平衡，應(yīng)當(dāng)區(qū)別對待。就**而言仍不適宜開征。**是少數(shù)民族自治區(qū)，工資水平較其他東部、中部發(fā)達省市低。如首府南寧市20**年在崗職工年平均工資為17520元，每月1460元。收入狀況分行業(yè)看，信息計算機軟件服務(wù)業(yè)、電力、燃氣、水供應(yīng)業(yè)、金融業(yè)、地質(zhì)勘探業(yè)、衛(wèi)生等福利較多，收入最低的5個行業(yè)為農(nóng)林牧漁業(yè)、住宿、餐館業(yè)、制造業(yè)、居民服務(wù)業(yè)等。城市城區(qū)之間和縣一級差距也較明顯。南寧市屬、自治區(qū)屬、市屬在崗職工年平均分別為33711元、20310元、20447元，而縣和縣以下單位年平均工資為13375元。南寧市屬十四個縣、區(qū)中，邕寧縣的在職職工年平均工資最高為14575元，比全市平均工資少2945元。對自住房征收物業(yè)稅，將加重個人負(fù)擔(dān)影響正常基本生活。

其五，征收物業(yè)稅和個人所得稅的關(guān)系。目前對個人的工資，薪金收入已征收個人所得稅，并未有考慮家庭收入和贍養(yǎng)人員的負(fù)擔(dān)情況，實際上是加重個人負(fù)擔(dān)。若開征物業(yè)稅將更加加重個人負(fù)擔(dān)。

其六，房屋自住未取得收入要征稅，似乎不合理。一般應(yīng)對有收入征稅。

其七，如按房地產(chǎn)評估價值征稅，以哪個機構(gòu)鑒定的為準(zhǔn)。在目前中介機構(gòu)的水平、誠信度值得商榷的情況下，由誰來鑒定。由稅務(wù)部門來核定，是否孤掌難鳴。

其八，稅務(wù)部門與物業(yè)管理機關(guān)如建設(shè)局、房管局、規(guī)劃局、土地管理局的信息聯(lián)網(wǎng)、政務(wù)協(xié)作情況。如若能夠信息共享，及時了解到房地產(chǎn)的座落地、級別、房屋的成新度等方面的信息資料，將極大有利于稅收管理。

綜上所述，我們認(rèn)為“十一五”期間，對不動產(chǎn)房屋和土地的稅收管理仍按現(xiàn)行稅收政策執(zhí)行，待今后條件成熟后再考慮開征物業(yè)稅。

3、對現(xiàn)行稅制改革的建議：

對房地產(chǎn)的征稅征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土使用稅，建議對下面的政策予調(diào)整。

（1）取消城市房地產(chǎn)稅，將外資企業(yè)同國內(nèi)企業(yè)一樣分別征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

（2）將城鎮(zhèn)土地使用稅改為土地使用稅

（3）擴大征稅范圍，對設(shè)在農(nóng)村的企業(yè)和個人，凡經(jīng)營用房用地，一律征稅。以平衡企業(yè)無論設(shè)在城鎮(zhèn)、工礦區(qū)還是農(nóng)村都要征收房產(chǎn)稅和土地使用稅。解決現(xiàn)在設(shè)在農(nóng)村的企業(yè)不征稅，稅負(fù)明顯不合理的問題。

（4）仍保留現(xiàn)行條例規(guī)定的免稅規(guī)定：對個人所有居住的房屋和土地免征房產(chǎn)稅和土地使用稅；對行政單位、財政全額撥款的事業(yè)單位、社會團體、軍隊、自用房產(chǎn)免稅；對農(nóng)、林、牧、漁用地免征土地使用稅；對學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用地免征土地使用稅。

（5）對上述第4條所列免稅單位或個人將自用房屋出租的應(yīng)征收房產(chǎn)稅和土地使用稅。

（6）對出租的房地產(chǎn)按租金收入12%征收房產(chǎn)稅，稅負(fù)過高問題應(yīng)予改進，實行對房屋出租的仍按房屋凈值扣除殘值30%征收1.2%房產(chǎn)稅，同時征收營業(yè)稅；或者對個人出租收入一律征收綜合稅率4%企業(yè)則一律按自住征稅辦法征收。目前北京、廣東對出租房屋收入征收稅收就是按4%綜合稅率征收的。這樣做的合理性在于：首先，可避免征稅過高，納稅人逃避稅收的情況；其次，可以避免關(guān)聯(lián)企業(yè)相互之間為逃避按出租房產(chǎn)稅12%征稅，低租給關(guān)聯(lián)企業(yè)的現(xiàn)狀；再次，可以避免批發(fā)、零售市場管理部門將門店收入分解為租金、物業(yè)管理費、代辦手續(xù)費、垃圾費、保安費、租金收入只占40%左右的情況，以逃避12%房產(chǎn)稅。

（7）關(guān)于土地增值稅的問題。我們建議：一是取消此稅。因它是國家宏觀調(diào)控的一種目的稅，隨著土地出現(xiàn)規(guī)定要“掛牌拍賣公開運作，土地增值的空間會大大減少。由于企業(yè)開發(fā)周期長，計算成本復(fù)雜，難以清算，現(xiàn)行土地增值稅，如每一戶清算采取的征收管理成本比較高。二是仍維持現(xiàn)行管理征收辦法，待合適的時候取消。達到清算條件的要清算，不能清算的可采用核定征收辦法，如對普通住宅按0.5-1%征收，其他的非普通住宅按2-3%征收。企業(yè)余下的盈利由所得稅再征收。因為征收土地增值稅，就是在企業(yè)實現(xiàn)利潤征收所得稅之前征收的一道稅。

（8）取消耕地占用稅，將它合并到土地使用稅中，此稅與土地增值稅和征收土地出讓金都似乎重復(fù)。在未取消土地增值稅之前，出讓耕地應(yīng)征收土地增值稅。

（9）取消契稅，現(xiàn)行政策同是房地產(chǎn)銷售收入，合同雙方財政部門征收契稅3-5%；地稅部門按0.**%征收印花稅，產(chǎn)權(quán)證書還征收五元錢印花稅，稅收重復(fù)，建議取消契稅。

（10）建立房地產(chǎn)登記制度和房地產(chǎn)評估制度，加強房地產(chǎn)稅收征管。稅務(wù)部門要分地塊、分級、登記氖房產(chǎn)；根據(jù)建設(shè)部門提供的房地產(chǎn)關(guān)于土地、批建、規(guī)劃、成本等信息，合理評估房屋和土地價格。作為納稅的計稅價格，使對房地產(chǎn)和征稅操作簡便易行。