導(dǎo)語：房地產(chǎn)企業(yè)納稅收入交流材料一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際已完工，但房地產(chǎn)企業(yè)不向稅務(wù)機(jī)關(guān)

備案已完工情況，造成無法準(zhǔn)確計(jì)算開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際毛利額，影響了企業(yè)所得稅。

按照文件規(guī)定：對(duì)竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品、已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品、已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品，出現(xiàn)上述條件之一的，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已完工。為此，開發(fā)產(chǎn)品完工后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的計(jì)稅成本，計(jì)算出該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入的毛利額。該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入毛利額與其預(yù)售收入毛利額之間的差額，計(jì)入完工年度的應(yīng)納稅所得額。如果房地產(chǎn)企業(yè)故意隱瞞開發(fā)產(chǎn)品已完工的情況，就將造成納稅人只按照預(yù)售收入的毛利額計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，而沒有按照實(shí)際銷售收入的毛利額計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，易造成企業(yè)所得稅的流失。

針對(duì)以上情況，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品已完工的條件，采取“明察暗訪”的方法，及時(shí)掌握房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的完工情況，監(jiān)督納稅人及時(shí)、準(zhǔn)確計(jì)算實(shí)際利潤情況。

第一、要求納稅人取得建設(shè)部門（我市為質(zhì)量監(jiān)督管理站）頒發(fā)的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》后，在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)將其報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。對(duì)不按照規(guī)定報(bào)送的，可以按照《中華人民共和國稅收征收管理法》第62條的規(guī)定進(jìn)行處理。

第二、市級(jí)國稅機(jī)關(guān)每月與主管竣工驗(yàn)收的建設(shè)部門（我市為質(zhì)量監(jiān)督管理站）進(jìn)行信息交換，取得相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》，并將有關(guān)竣工信息清分至各縣、區(qū)局，由各縣、區(qū)局根據(jù)有關(guān)信息監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)備案資料、結(jié)轉(zhuǎn)實(shí)際銷售收入。

第三、通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，有些房地產(chǎn)企業(yè)采取拖延辦理竣工證明的方法來延緩結(jié)轉(zhuǎn)實(shí)際銷售收入的毛利額。針對(duì)此種情況，縣、區(qū)局稅源管理部門應(yīng)在規(guī)定時(shí)限內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行日?；?qū)ｍ?xiàng)巡查，最好將巡查時(shí)間設(shè)定在夜晚。因?yàn)橥ㄟ^居民入住情況，就能判斷出開發(fā)產(chǎn)品是否已投入使用，通過日常巡查取得相關(guān)證據(jù)后，即使房地產(chǎn)企業(yè)不到建設(shè)部門備案竣工證明，稅務(wù)機(jī)關(guān)也可以根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品已投入使用，要求房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)實(shí)際銷售收入。

第四、對(duì)于已取得初始產(chǎn)權(quán)證明開發(fā)產(chǎn)品的監(jiān)控，可

以通過房地產(chǎn)企業(yè)備案相關(guān)資料或稅務(wù)機(jī)關(guān)與主管竣工的驗(yàn)收建設(shè)部門（我市為質(zhì)量監(jiān)督管理站）之間的信息交換來控制。因?yàn)?，開發(fā)產(chǎn)品若要取得初始產(chǎn)權(quán)證明，就需要房地產(chǎn)企業(yè)到房管局辦理相關(guān)手續(xù)并提供有關(guān)資料。其中，資料之一就包括《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》。為此，只要稅務(wù)機(jī)關(guān)要求房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)報(bào)送《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》或與建設(shè)部門做好信息交換，就能做好房地產(chǎn)企業(yè)將已完工產(chǎn)品及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)實(shí)際銷售收入的毛利額。

二、房地產(chǎn)企業(yè)多頭開設(shè)銀行賬戶，收取開發(fā)產(chǎn)品款項(xiàng)

后不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入或少計(jì)收入。

根據(jù)文件規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)取得預(yù)售房款的，應(yīng)當(dāng)按當(dāng)

期實(shí)際收取的預(yù)售款，確認(rèn)當(dāng)期的預(yù)售收入；完工開發(fā)產(chǎn)品在收取房款時(shí)也要確認(rèn)銷售收入。為此，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)將房地產(chǎn)企業(yè)收取的價(jià)款作為稅源管理的重點(diǎn)，監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)售收入和實(shí)際銷售收入。通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)均在多家銀行開設(shè)多個(gè)銀行賬戶，有些房地產(chǎn)企業(yè)甚至為銷售人員開立銀行信用以便于收取房款。房地產(chǎn)企業(yè)此舉的目的很多是為了調(diào)控預(yù)售收入或銷售收入。為此，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)從以下幾個(gè)方面加強(qiáng)有針對(duì)性的管理。

第一、稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)全面掌握房地產(chǎn)企業(yè)的所有開戶銀行及賬號(hào)、銀行信用卡的情況。一方面要求房地產(chǎn)企業(yè)報(bào)送相關(guān)信息，另一方面可以通過人民銀行查詢涉及房地產(chǎn)企業(yè)的開戶情況。

第二、因?yàn)榉康禺a(chǎn)銷售金額較大，購銷業(yè)務(wù)通常需要銀行結(jié)算。為此，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求房地產(chǎn)企業(yè)按規(guī)定時(shí)限報(bào)送所有開戶銀行對(duì)賬單情況，通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的收款情況核對(duì)其結(jié)轉(zhuǎn)收入情況，核實(shí)其是否存在收取價(jià)款后不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入或少計(jì)收入。

三、房地產(chǎn)企業(yè)開具發(fā)票時(shí)采取少開銷售額的方法，達(dá)到少繳企業(yè)所得稅的目的。

發(fā)票是納稅人主要的計(jì)稅依據(jù)，稅務(wù)機(jī)關(guān)通常注重對(duì)納稅人發(fā)票的管理。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入，一般情況下稅務(wù)機(jī)關(guān)也是通過核對(duì)其開具發(fā)票金額來核對(duì)其申報(bào)收入。有部分房地產(chǎn)企業(yè)與購房業(yè)主互相串通，采取在發(fā)票中少填開購房金額及修改購房合同的辦法，達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)少繳納企業(yè)所得稅的目的。同時(shí)，由于發(fā)票金額少于實(shí)際購買價(jià)格，購房業(yè)主在辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)時(shí)也能達(dá)到少繳納稅費(fèi)的目的。為此，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)采取以下措施：

第一、通過加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)銀行結(jié)算情況的核查，核對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收款情況與開具發(fā)票金額是否對(duì)應(yīng)，對(duì)于不一致的作為重點(diǎn)核查對(duì)象。

第二、稅務(wù)機(jī)關(guān)要求房地產(chǎn)企業(yè)報(bào)送銷售房地產(chǎn)情況明細(xì)表，將同類房地產(chǎn)的售價(jià)進(jìn)行比較，對(duì)價(jià)格明顯偏低的情況進(jìn)行重點(diǎn)核查。

第三、稅務(wù)機(jī)關(guān)將房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)稅成本與發(fā)票列明的售價(jià)進(jìn)行比對(duì)，對(duì)售價(jià)接近或低于計(jì)稅成本的，作為重點(diǎn)核查對(duì)象。

第四、稅務(wù)機(jī)關(guān)可以走訪購房業(yè)主，通過調(diào)查確定房地產(chǎn)的實(shí)際售價(jià)情況，對(duì)發(fā)票填開金額偏低的作為重點(diǎn)核查對(duì)象。

四、房地產(chǎn)企業(yè)的納稅義務(wù)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，但未按照規(guī)定確

認(rèn)銷售收入。

按照文件規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售方式一般包括一次性

全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品、分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品、銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品、委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，不同的銷售方式也規(guī)定了不同的納稅義務(wù)實(shí)現(xiàn)時(shí)間。有些房地產(chǎn)企業(yè)往往不是按照規(guī)定的納稅義務(wù)時(shí)限確認(rèn)銷售收入，而是根據(jù)自身的需要調(diào)整收入。針對(duì)此種情況，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)采取以下有效措施：

第一、稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求房地產(chǎn)企業(yè)報(bào)送銷售產(chǎn)品的方式，即稅源管理部門應(yīng)掌握房地產(chǎn)企業(yè)具體的銷售方式。只有在掌握房地產(chǎn)企業(yè)具體銷售方式的基礎(chǔ)上，才能對(duì)其結(jié)轉(zhuǎn)收入情況的準(zhǔn)確性作出判斷。

第二、對(duì)于采取一次性全額收款方式的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑證（權(quán)利）時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。為此，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)通過核查房地產(chǎn)企業(yè)收取價(jià)款情況及開具收款收據(jù)、發(fā)票情況，監(jiān)控納稅人的納稅義務(wù)實(shí)現(xiàn)情況。

第三、對(duì)于采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。在實(shí)際購銷業(yè)務(wù)中，一般商鋪或大客戶采用此種方式，散戶較少采用。有些房地產(chǎn)企業(yè)與購房人達(dá)成協(xié)議分期付款的時(shí)間很長，但是實(shí)際上很快就付款了，以此來做避稅籌劃。為此，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)認(rèn)真核查購房合同或協(xié)議，確認(rèn)分期付款銷售方式下約定的付款日期。對(duì)于已到付款日期而仍未結(jié)轉(zhuǎn)收入的或已提前付款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求其及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入。對(duì)于簽訂分期付款合同或協(xié)議時(shí)間較長的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)采取實(shí)地核查辦法，首先核對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的銀行往來情況，核查其是否已收款。同時(shí)，向購房人了解實(shí)際情況，向其宣傳如果提供虛假證明，造成房地產(chǎn)企業(yè)少繳稅款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》實(shí)施細(xì)則第93條的規(guī)定：對(duì)提供虛假證明的單位或個(gè)人處以房地產(chǎn)企業(yè)少繳稅款1倍以下的罰款。一般情況下，購房人如果涉及經(jīng)濟(jì)利益的話，是不會(huì)為房地產(chǎn)公司提供虛假合同或協(xié)議的。

第四、銀行按揭方式是目前房地產(chǎn)業(yè)最重要的銷售方式，一般來說首付30%，按揭70%。對(duì)于采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。在實(shí)際購銷業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)往往存在著隱瞞首付款、隱瞞按揭款、假按揭三種形式。

隱瞞首付款就是房地產(chǎn)企業(yè)在按揭款轉(zhuǎn)賬之前，隱瞞收到購房人支付的首付款，造成滯納稅款。針對(duì)這種情況，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)認(rèn)真核對(duì)購房合同或協(xié)議，確認(rèn)購房方式，在認(rèn)定為按揭方式時(shí)，認(rèn)真核對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金流入情況，將資金情況與合同或協(xié)議情況進(jìn)行比對(duì)，核查其是否隱瞞了按揭首付款。

隱瞞按揭款項(xiàng)，就是房地產(chǎn)企業(yè)收到銀行支付的按揭款項(xiàng)后不記收入，而是記入往來款項(xiàng)長期掛賬，造成滯納稅款。針對(duì)此種情況，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)辦理按揭貸款的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)查取證后與購房合同或協(xié)議進(jìn)行核對(duì)，查證房地產(chǎn)企業(yè)在收取按揭款后是否及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入。

假按揭就是由于房地產(chǎn)企業(yè)由于資金有限，就以本公司員工或其他親戚朋友的身分證在銀行作假按揭預(yù)售。出現(xiàn)這種情況的原因是房地產(chǎn)企業(yè)一般都是“空手套白狼”，耍的是空手道，土地拿下來，資金基本上就用完了，所以就出現(xiàn)了假按揭的情況。就以本公司員工或其他親戚朋友的身份證在銀行作假按揭預(yù)售。假按揭的判定權(quán)屬于銀行監(jiān)管機(jī)構(gòu)，在銀監(jiān)會(huì)判定為假按揭之前，只能按照目前的法律形式，承認(rèn)房地產(chǎn)企業(yè)為按揭銷售，并按照文件規(guī)定繳納稅款。

按揭貸款方式銷售房產(chǎn)是目前房地產(chǎn)企業(yè)的主要銷售方式，也是問題較多的環(huán)節(jié)，需要稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)真加以對(duì)待和分析。

第五、對(duì)于采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的一般情況包括支付手續(xù)費(fèi)方式、視同買斷方式、超基價(jià)分成方式、包銷方式，四種方式的共同特點(diǎn)是確認(rèn)收入的時(shí)限相同：均為收到已銷開發(fā)產(chǎn)品的代銷清單時(shí)。為此，已銷開發(fā)產(chǎn)品的代銷清單是稅務(wù)機(jī)關(guān)管理的重點(diǎn)，要對(duì)清單的內(nèi)容進(jìn)行認(rèn)真核對(duì)，核查其真實(shí)性與準(zhǔn)確性。同時(shí)，要求受托方按月或季向委托方進(jìn)行結(jié)算，對(duì)于受托方已經(jīng)銷售，但遲遲不給委托方銷售清單的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照征管法的規(guī)定予以處理。

五、開發(fā)產(chǎn)品的用途屬于視同銷售行為，而未按照規(guī)定確認(rèn)銷售收入。

在實(shí)際經(jīng)營中，房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)采取“以房換地”、“以地?fù)Q房”等手段不納稅或少納稅?！耙苑繐Q地”是房地產(chǎn)企業(yè)以無償轉(zhuǎn)讓或低價(jià)轉(zhuǎn)讓建成后的部分房屋所有權(quán)為代價(jià)，換取土地使用權(quán)所有人土地使用權(quán)的一種行為。表面看房地產(chǎn)企業(yè)與土地使用權(quán)所有人在房屋與土地互換過程中均沒有進(jìn)行貨幣結(jié)算；但實(shí)際上在房屋與土地互換過程中房地產(chǎn)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓建成后的部分房屋所有權(quán)為代價(jià)，換取土地使用權(quán)，發(fā)生銷售不動(dòng)產(chǎn)行為；土地使用權(quán)所有人以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。這種方式容易隱蔽，是房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅的主要手段。

文件規(guī)定：開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)；將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等；將開發(fā)產(chǎn)品用作對(duì)外投資以及分配給股東或投資者；以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，按規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。不論是流轉(zhuǎn)稅，還是企業(yè)所得稅，視同銷售行為均是稅務(wù)機(jī)關(guān)管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)。為此，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的視同銷售行為，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)通過核查房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)憑證記錄及有關(guān)資料，核實(shí)其是否存在將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)、贈(zèng)送等視同銷售的情況。主要核查固定資產(chǎn)、應(yīng)付賬款、應(yīng)付福利費(fèi)、營業(yè)外支出、長期投資、管理費(fèi)用等會(huì)計(jì)科目。同時(shí)，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)完工、銷售、剩余房產(chǎn)情況進(jìn)行核查，尤其是要對(duì)剩余房產(chǎn)情況進(jìn)行摸底，掌握其真實(shí)狀態(tài)，是否存在視同銷售的情況，是否有銷售房地產(chǎn)而贈(zèng)送下房、車庫等情況。

六、房地產(chǎn)企業(yè)將預(yù)售收入、銷售收入申報(bào)繳納了營業(yè)稅，但不申報(bào)繳納企業(yè)所得稅。

按照文件規(guī)定，對(duì)于企業(yè)所得稅預(yù)繳稅款時(shí)的少繳稅款，在匯算期結(jié)束后才加收滯納金。為此，有部分房地產(chǎn)企業(yè)將其實(shí)現(xiàn)的預(yù)售收入、銷售收入申報(bào)繳納了營業(yè)稅，但不申報(bào)繳納企業(yè)所得稅。針對(duì)此種情況，第一、國稅機(jī)關(guān)應(yīng)主動(dòng)與地稅機(jī)關(guān)進(jìn)行信息交換與共享，在企業(yè)所得稅預(yù)繳征期前，從地稅機(jī)關(guān)取得房地產(chǎn)企業(yè)申報(bào)繳納營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)，再通過房地產(chǎn)企業(yè)申報(bào)的企業(yè)所得稅情況，判斷其是否足額申報(bào)了計(jì)算企業(yè)所得稅的預(yù)售收入或銷售收入。第二、建議上級(jí)對(duì)相關(guān)文件進(jìn)行修改，對(duì)于企業(yè)所得稅預(yù)繳征期內(nèi)惡意少報(bào)、虛報(bào)銷售收入的，應(yīng)依法給予相應(yīng)的處理，使其不能、不敢虛報(bào)、少報(bào)企業(yè)所得稅收入。

七、銷售材料、下腳料、廢料等實(shí)現(xiàn)的收入未申報(bào)繳納企業(yè)所得稅。

按照文件規(guī)定：開發(fā)企業(yè)的應(yīng)稅收入是指按稅法規(guī)定應(yīng)征收企業(yè)所得稅的各項(xiàng)收入總額，主要包括房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。其中其他業(yè)務(wù)收入包括：銷售材料、下腳料、廢料收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、投資收益、固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（出租）收入及其他收入等。在調(diào)研中，沒有一戶企業(yè)申報(bào)銷售材料、下腳料、廢料等情況。在房地產(chǎn)實(shí)際經(jīng)營過程中，由于工期長、用料多，正常情況下是應(yīng)該出現(xiàn)銷售材料、下腳料、廢料等情況的。房地產(chǎn)企業(yè)不申報(bào)此部分收入，一方面減少了企業(yè)所得稅，另一方面也造成增值稅的流失。為此，稅務(wù)機(jī)關(guān)一方面應(yīng)核查房地產(chǎn)企業(yè)出庫單，核實(shí)其是否有材料、下腳料、廢料的出庫信息，如發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)進(jìn)一步核查。另一方面應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)用料情況進(jìn)行核查，查看其剩余物資的處理記錄情況。

八、房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)外費(fèi)用和代收費(fèi)用不按規(guī)定合并收入。

文件規(guī)定：開發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；凡未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。在房地產(chǎn)實(shí)際經(jīng)營活動(dòng)中，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)開發(fā)建設(shè)的商品房大都新增了附屬功能，如裝修、防盜門安裝等；有的企業(yè)在收取購房款的同時(shí)，向客戶代收超標(biāo)準(zhǔn)門窗價(jià)款、煤氣、水電安裝費(fèi)等款項(xiàng)。為了達(dá)到少繳納稅款的目的，部分房地產(chǎn)企業(yè)采取在房價(jià)之外單獨(dú)計(jì)價(jià)的方式，一是采取直接沖減開發(fā)成本或只通過“其他應(yīng)付款”等往來科目核算，未并入營業(yè)額計(jì)算應(yīng)納稅金；二是委托其下屬的建筑公司、物業(yè)公司等單位收取，結(jié)算，形成內(nèi)部往來。為此，第一、稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)核查有關(guān)單位與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的代收協(xié)議，通過協(xié)議書確定房地產(chǎn)企業(yè)代收的范圍。對(duì)于沒有代收協(xié)議而收取的價(jià)款，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)認(rèn)真核對(duì)，核查其是否不屬于代收款項(xiàng)，而應(yīng)繳納企業(yè)所得稅。第二、稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的銀行資金情況、往來款情況進(jìn)行核查，核查其收取款項(xiàng)的去向，對(duì)于未直接支付給代收單位的資金應(yīng)認(rèn)真核查，核查其是否不屬于代收款項(xiàng)，而應(yīng)繳納企業(yè)所得稅。

九、開發(fā)產(chǎn)品銷售價(jià)格明顯偏低，影響了企業(yè)所得稅。

通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)均存在銷售價(jià)格明顯低于正常售價(jià)的情況（不包括故意少開發(fā)票的情況），一般情況下包括內(nèi)部員工購買、相關(guān)部門購買，由于價(jià)格明顯偏低，嚴(yán)重侵蝕了企業(yè)所得稅稅基。針對(duì)此種情況，對(duì)于售價(jià)偏低，又無正當(dāng)理由的，應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第35條規(guī)定，納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額。同時(shí)，核定方法建議按照以下順序確定：按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；由主管國稅機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。只有這樣，才能堵塞稅收漏洞，減少稅收流失。

十、房地產(chǎn)企業(yè)整體轉(zhuǎn)讓開發(fā)項(xiàng)目取得收入，而不申報(bào)繳納企業(yè)所得稅。

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)中，有部分房地產(chǎn)企業(yè)將土地手續(xù)辦理完畢后，由于某種原因把一部分房地產(chǎn)的開發(fā)權(quán)整體轉(zhuǎn)讓個(gè)其他具有開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，按照約定收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)用后，卻不按規(guī)定記收入，而是長期掛往來。針對(duì)此種情況，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)核對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證等資料，核實(shí)其開發(fā)的土地面積與房地產(chǎn)開發(fā)面積情況，是否存在轉(zhuǎn)讓部分開發(fā)權(quán)而未記收入的情況。

十一、房地產(chǎn)企業(yè)合作或合資建房后，分配的開發(fā)產(chǎn)品長期掛賬不做收入。

在房地產(chǎn)經(jīng)營過程中，有部分開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司，同時(shí)開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品，而開發(fā)企業(yè)在分配開發(fā)產(chǎn)品后不按照規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入或預(yù)售收入，造成了企業(yè)所得稅的流失。

文件規(guī)定：開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同預(yù)售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。

為此，針對(duì)合作、合資建房的情況，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)首先掌握房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況，查看有關(guān)的合同、協(xié)議，核實(shí)該項(xiàng)目是否屬于合作、合資建房。其次，對(duì)于屬于合作、合資建房的，通過合同或協(xié)議確定其分配方式是否屬于分配開發(fā)產(chǎn)品方式，掌握分配開發(fā)產(chǎn)品的位置、地段等具體情況。第三、對(duì)屬于分配開發(fā)產(chǎn)品合作或合資的，要對(duì)投資人、合作人進(jìn)行調(diào)查，了解其何時(shí)取得的開發(fā)產(chǎn)品。同時(shí)，對(duì)開發(fā)產(chǎn)品的狀況進(jìn)行調(diào)查，核實(shí)其是否已銷售、入住或取得產(chǎn)權(quán)證明。通過多方位調(diào)查取證，確定分配開發(fā)產(chǎn)品的面積、時(shí)間等情況，監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入。