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一、開發(fā)產品實際已完工，但房地產企業(yè)不向稅務機關

備案已完工情況，造成無法準確計算開發(fā)產品的實際毛利額，影響了企業(yè)所得稅。

按照文件規(guī)定：對竣工證明已報房地產管理部門備案的開發(fā)產品、已開始投入使用的開發(fā)產品、已取得了初始產權證明的開發(fā)產品，出現(xiàn)上述條件之一的，應視為開發(fā)產品已完工。為此，開發(fā)產品完工后，房地產企業(yè)應合理地將預售收入確認為實際銷售收入，同時按規(guī)定結轉其對應的計稅成本，計算出該項開發(fā)產品實際銷售收入的毛利額。該項開發(fā)產品實際銷售收入毛利額與其預售收入毛利額之間的差額，計入完工年度的應納稅所得額。如果房地產企業(yè)故意隱瞞開發(fā)產品已完工的情況，就將造成納稅人只按照預售收入的毛利額計算繳納企業(yè)所得稅，而沒有按照實際銷售收入的毛利額計算繳納企業(yè)所得稅，易造成企業(yè)所得稅的流失。

針對以上情況，稅務機關應根據開發(fā)產品已完工的條件，采取“明察暗訪”的方法，及時掌握房地產企業(yè)開發(fā)產品的完工情況，監(jiān)督納稅人及時、準確計算實際利潤情況。

第一、要求納稅人取得建設部門（我市為質量監(jiān)督管理站）頒發(fā)的《建設工程竣工驗收備案表》后，在規(guī)定的時限內將其報送主管稅務機關備案。對不按照規(guī)定報送的，可以按照《中華人民共和國稅收征收管理法》第62條的規(guī)定進行處理。

第二、市級國稅機關每月與主管竣工驗收的建設部門（我市為質量監(jiān)督管理站）進行信息交換，取得相關房地產企業(yè)的《建設工程竣工驗收備案表》，并將有關竣工信息清分至各縣、區(qū)局，由各縣、區(qū)局根據有關信息監(jiān)控房地產企業(yè)及時備案資料、結轉實際銷售收入。

第三、通過調研發(fā)現(xiàn)，有些房地產企業(yè)采取拖延辦理竣工證明的方法來延緩結轉實際銷售收入的毛利額。針對此種情況，縣、區(qū)局稅源管理部門應在規(guī)定時限內對房地產企業(yè)開發(fā)項目進行日常或專項巡查，最好將巡查時間設定在夜晚。因為通過居民入住情況，就能判斷出開發(fā)產品是否已投入使用，通過日常巡查取得相關證據后，即使房地產企業(yè)不到建設部門備案竣工證明，稅務機關也可以根據開發(fā)產品已投入使用，要求房地產企業(yè)及時結轉實際銷售收入。

第四、對于已取得初始產權證明開發(fā)產品的監(jiān)控，可

以通過房地產企業(yè)備案相關資料或稅務機關與主管竣工的驗收建設部門（我市為質量監(jiān)督管理站）之間的信息交換來控制。因為，開發(fā)產品若要取得初始產權證明，就需要房地產企業(yè)到房管局辦理相關手續(xù)并提供有關資料。其中，資料之一就包括《建設工程竣工驗收備案表》。為此，只要稅務機關要求房地產企業(yè)及時報送《建設工程竣工驗收備案表》或與建設部門做好信息交換，就能做好房地產企業(yè)將已完工產品及時結轉實際銷售收入的毛利額。

二、房地產企業(yè)多頭開設銀行賬戶，收取開發(fā)產品款項

后不及時結轉收入或少計收入。

根據文件規(guī)定，房地產企業(yè)取得預售房款的，應當按當

期實際收取的預售款，確認當期的預售收入；完工開發(fā)產品在收取房款時也要確認銷售收入。為此，稅務機關應將房地產企業(yè)收取的價款作為稅源管理的重點，監(jiān)控房地產企業(yè)及時結轉預售收入和實際銷售收入。通過調研發(fā)現(xiàn)，房地產企業(yè)均在多家銀行開設多個銀行賬戶，有些房地產企業(yè)甚至為銷售人員開立銀行信用以便于收取房款。房地產企業(yè)此舉的目的很多是為了調控預售收入或銷售收入。為此，稅務機關應從以下幾個方面加強有針對性的管理。

第一、稅務機關應全面掌握房地產企業(yè)的所有開戶銀行及賬號、銀行信用卡的情況。一方面要求房地產企業(yè)報送相關信息，另一方面可以通過人民銀行查詢涉及房地產企業(yè)的開戶情況。

第二、因為房地產銷售金額較大，購銷業(yè)務通常需要銀行結算。為此，稅務機關應要求房地產企業(yè)按規(guī)定時限報送所有開戶銀行對賬單情況，通過對房地產企業(yè)的收款情況核對其結轉收入情況，核實其是否存在收取價款后不及時結轉收入或少計收入。

三、房地產企業(yè)開具發(fā)票時采取少開銷售額的方法，達到少繳企業(yè)所得稅的目的。

發(fā)票是納稅人主要的計稅依據，稅務機關通常注重對納稅人發(fā)票的管理。針對房地產企業(yè)的銷售收入，一般情況下稅務機關也是通過核對其開具發(fā)票金額來核對其申報收入。有部分房地產企業(yè)與購房業(yè)主互相串通，采取在發(fā)票中少填開購房金額及修改購房合同的辦法，達到房地產企業(yè)少繳納企業(yè)所得稅的目的。同時，由于發(fā)票金額少于實際購買價格，購房業(yè)主在辦理房屋產權手續(xù)時也能達到少繳納稅費的目的。為此，稅務機關應采取以下措施：

第一、通過加強房地產企業(yè)銀行結算情況的核查，核對房地產企業(yè)收款情況與開具發(fā)票金額是否對應，對于不一致的作為重點核查對象。

第二、稅務機關要求房地產企業(yè)報送銷售房地產情況明細表，將同類房地產的售價進行比較，對價格明顯偏低的情況進行重點核查。

第三、稅務機關將房地產企業(yè)的計稅成本與發(fā)票列明的售價進行比對，對售價接近或低于計稅成本的，作為重點核查對象。

第四、稅務機關可以走訪購房業(yè)主，通過調查確定房地產的實際售價情況，對發(fā)票填開金額偏低的作為重點核查對象。

四、房地產企業(yè)的納稅義務已經實現(xiàn)，但未按照規(guī)定確

認銷售收入。

按照文件規(guī)定，房地產企業(yè)的銷售方式一般包括一次性

全額收款方式銷售開發(fā)產品、分期收款方式銷售開發(fā)產品、銀行按揭方式銷售開發(fā)產品、委托方式銷售開發(fā)產品，不同的銷售方式也規(guī)定了不同的納稅義務實現(xiàn)時間。有些房地產企業(yè)往往不是按照規(guī)定的納稅義務時限確認銷售收入，而是根據自身的需要調整收入。針對此種情況，稅務機關應采取以下有效措施：

第一、稅務機關應要求房地產企業(yè)報送銷售產品的方式，即稅源管理部門應掌握房地產企業(yè)具體的銷售方式。只有在掌握房地產企業(yè)具體銷售方式的基礎上，才能對其結轉收入情況的準確性作出判斷。

第二、對于采取一次性全額收款方式的，應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑證（權利）時，確認收入的實現(xiàn)。為此，稅務機關應通過核查房地產企業(yè)收取價款情況及開具收款收據、發(fā)票情況，監(jiān)控納稅人的納稅義務實現(xiàn)情況。

第三、對于采取分期收款方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。在實際購銷業(yè)務中，一般商鋪或大客戶采用此種方式，散戶較少采用。有些房地產企業(yè)與購房人達成協(xié)議分期付款的時間很長，但是實際上很快就付款了，以此來做避稅籌劃。為此，稅務機關應認真核查購房合同或協(xié)議，確認分期付款銷售方式下約定的付款日期。對于已到付款日期而仍未結轉收入的或已提前付款的，稅務機關應要求其及時結轉收入。對于簽訂分期付款合同或協(xié)議時間較長的，稅務機關應采取實地核查辦法，首先核對房地產企業(yè)的銀行往來情況，核查其是否已收款。同時，向購房人了解實際情況，向其宣傳如果提供虛假證明，造成房地產企業(yè)少繳稅款的，稅務機關可以依據《中華人民共和國稅收征收管理法》實施細則第93條的規(guī)定：對提供虛假證明的單位或個人處以房地產企業(yè)少繳稅款1倍以下的罰款。一般情況下，購房人如果涉及經濟利益的話，是不會為房地產公司提供虛假合同或協(xié)議的。

第四、銀行按揭方式是目前房地產業(yè)最重要的銷售方式，一般來說首付30%，按揭70%。對于采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn)。在實際購銷業(yè)務中，房地產企業(yè)往往存在著隱瞞首付款、隱瞞按揭款、假按揭三種形式。

隱瞞首付款就是房地產企業(yè)在按揭款轉賬之前，隱瞞收到購房人支付的首付款，造成滯納稅款。針對這種情況，稅務機關應認真核對購房合同或協(xié)議，確認購房方式，在認定為按揭方式時，認真核對房地產企業(yè)資金流入情況，將資金情況與合同或協(xié)議情況進行比對，核查其是否隱瞞了按揭首付款。

隱瞞按揭款項，就是房地產企業(yè)收到銀行支付的按揭款項后不記收入，而是記入往來款項長期掛賬，造成滯納稅款。針對此種情況，稅務機關應對房地產企業(yè)辦理按揭貸款的金融機構進行調查取證后與購房合同或協(xié)議進行核對，查證房地產企業(yè)在收取按揭款后是否及時結轉收入。

假按揭就是由于房地產企業(yè)由于資金有限，就以本公司員工或其他親戚朋友的身分證在銀行作假按揭預售。出現(xiàn)這種情況的原因是房地產企業(yè)一般都是“空手套白狼”，耍的是空手道，土地拿下來，資金基本上就用完了，所以就出現(xiàn)了假按揭的情況。就以本公司員工或其他親戚朋友的身份證在銀行作假按揭預售。假按揭的判定權屬于銀行監(jiān)管機構，在銀監(jiān)會判定為假按揭之前，只能按照目前的法律形式，承認房地產企業(yè)為按揭銷售，并按照文件規(guī)定繳納稅款。

按揭貸款方式銷售房產是目前房地產企業(yè)的主要銷售方式，也是問題較多的環(huán)節(jié)，需要稅務機關認真加以對待和分析。

第五、對于采取委托方式銷售開發(fā)產品的一般情況包括支付手續(xù)費方式、視同買斷方式、超基價分成方式、包銷方式，四種方式的共同特點是確認收入的時限相同：均為收到已銷開發(fā)產品的代銷清單時。為此，已銷開發(fā)產品的代銷清單是稅務機關管理的重點，要對清單的內容進行認真核對，核查其真實性與準確性。同時，要求受托方按月或季向委托方進行結算，對于受托方已經銷售，但遲遲不給委托方銷售清單的，稅務機關可以按照征管法的規(guī)定予以處理。

五、開發(fā)產品的用途屬于視同銷售行為，而未按照規(guī)定確認銷售收入。

在實際經營中，房地產產企業(yè)采取“以房換地”、“以地換房”等手段不納稅或少納稅?！耙苑繐Q地”是房地產企業(yè)以無償轉讓或低價轉讓建成后的部分房屋所有權為代價，換取土地使用權所有人土地使用權的一種行為。表面看房地產企業(yè)與土地使用權所有人在房屋與土地互換過程中均沒有進行貨幣結算；但實際上在房屋與土地互換過程中房地產企業(yè)以轉讓建成后的部分房屋所有權為代價，換取土地使用權，發(fā)生銷售不動產行為；土地使用權所有人以轉讓土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發(fā)生轉讓土地使用權行為。這種方式容易隱蔽，是房地產企業(yè)偷逃稅的主要手段。

文件規(guī)定：開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品轉作固定資產；將開發(fā)產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵等；將開發(fā)產品用作對外投資以及分配給股東或投資者；以開發(fā)產品抵償債務；以開發(fā)產品換取其他企事業(yè)單位、個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，按規(guī)定確認收入的實現(xiàn)。不論是流轉稅，還是企業(yè)所得稅，視同銷售行為均是稅務機關管理的重點和難點。為此，針對房地產企業(yè)的視同銷售行為，稅務機關應通過核查房地產企業(yè)的會計憑證記錄及有關資料，核實其是否存在將開發(fā)產品轉為固定資產、贈送等視同銷售的情況。主要核查固定資產、應付賬款、應付福利費、營業(yè)外支出、長期投資、管理費用等會計科目。同時，應對房地產完工、銷售、剩余房產情況進行核查，尤其是要對剩余房產情況進行摸底，掌握其真實狀態(tài)，是否存在視同銷售的情況，是否有銷售房地產而贈送下房、車庫等情況。

六、房地產企業(yè)將預售收入、銷售收入申報繳納了營業(yè)稅，但不申報繳納企業(yè)所得稅。

按照文件規(guī)定，對于企業(yè)所得稅預繳稅款時的少繳稅款，在匯算期結束后才加收滯納金。為此，有部分房地產企業(yè)將其實現(xiàn)的預售收入、銷售收入申報繳納了營業(yè)稅，但不申報繳納企業(yè)所得稅。針對此種情況，第一、國稅機關應主動與地稅機關進行信息交換與共享，在企業(yè)所得稅預繳征期前，從地稅機關取得房地產企業(yè)申報繳納營業(yè)稅的計稅依據，再通過房地產企業(yè)申報的企業(yè)所得稅情況，判斷其是否足額申報了計算企業(yè)所得稅的預售收入或銷售收入。第二、建議上級對相關文件進行修改，對于企業(yè)所得稅預繳征期內惡意少報、虛報銷售收入的，應依法給予相應的處理，使其不能、不敢虛報、少報企業(yè)所得稅收入。

七、銷售材料、下腳料、廢料等實現(xiàn)的收入未申報繳納企業(yè)所得稅。

按照文件規(guī)定：開發(fā)企業(yè)的應稅收入是指按稅法規(guī)定應征收企業(yè)所得稅的各項收入總額，主要包括房地產開發(fā)業(yè)務收入和其他業(yè)務收入。其中其他業(yè)務收入包括：銷售材料、下腳料、廢料收入、無形資產轉讓收入、投資收益、固定資產轉讓（出租）收入及其他收入等。在調研中，沒有一戶企業(yè)申報銷售材料、下腳料、廢料等情況。在房地產實際經營過程中，由于工期長、用料多，正常情況下是應該出現(xiàn)銷售材料、下腳料、廢料等情況的。房地產企業(yè)不申報此部分收入，一方面減少了企業(yè)所得稅，另一方面也造成增值稅的流失。為此，稅務機關一方面應核查房地產企業(yè)出庫單，核實其是否有材料、下腳料、廢料的出庫信息，如發(fā)現(xiàn)問題應進一步核查。另一方面應對房地產用料情況進行核查，查看其剩余物資的處理記錄情況。

八、房地產企業(yè)的價外費用和代收費用不按規(guī)定合并收入。

文件規(guī)定：開發(fā)企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產品價內或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入；凡未納入開發(fā)產品價內并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。在房地產實際經營活動中，房地產企業(yè)對開發(fā)建設的商品房大都新增了附屬功能，如裝修、防盜門安裝等；有的企業(yè)在收取購房款的同時，向客戶代收超標準門窗價款、煤氣、水電安裝費等款項。為了達到少繳納稅款的目的，部分房地產企業(yè)采取在房價之外單獨計價的方式，一是采取直接沖減開發(fā)成本或只通過“其他應付款”等往來科目核算，未并入營業(yè)額計算應納稅金；二是委托其下屬的建筑公司、物業(yè)公司等單位收取，結算，形成內部往來。為此，第一、稅務機關應核查有關單位與房地產企業(yè)簽訂的代收協(xié)議，通過協(xié)議書確定房地產企業(yè)代收的范圍。對于沒有代收協(xié)議而收取的價款，稅務機關應認真核對，核查其是否不屬于代收款項，而應繳納企業(yè)所得稅。第二、稅務機關應對房地產企業(yè)的銀行資金情況、往來款情況進行核查，核查其收取款項的去向，對于未直接支付給代收單位的資金應認真核查，核查其是否不屬于代收款項，而應繳納企業(yè)所得稅。

九、開發(fā)產品銷售價格明顯偏低，影響了企業(yè)所得稅。

通過調研發(fā)現(xiàn)，房地產企業(yè)均存在銷售價格明顯低于正常售價的情況（不包括故意少開發(fā)票的情況），一般情況下包括內部員工購買、相關部門購買，由于價格明顯偏低，嚴重侵蝕了企業(yè)所得稅稅基。針對此種情況，對于售價偏低，又無正當理由的，應根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第35條規(guī)定，納稅人申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的，稅務機關有權核定其應納稅額。同時，核定方法建議按照以下順序確定：按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產品市場銷售價格確定；由主管國稅機關參照當地同類開發(fā)產品市場公允價值確定；按開發(fā)產品的成本利潤率確定。只有這樣，才能堵塞稅收漏洞，減少稅收流失。

十、房地產企業(yè)整體轉讓開發(fā)項目取得收入，而不申報繳納企業(yè)所得稅。

在房地產企業(yè)經營業(yè)務中，有部分房地產企業(yè)將土地手續(xù)辦理完畢后，由于某種原因把一部分房地產的開發(fā)權整體轉讓個其他具有開發(fā)資質的企業(yè)，按照約定收取轉讓費用后，卻不按規(guī)定記收入，而是長期掛往來。針對此種情況，稅務機關應核對房地產企業(yè)的土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃驗收合格證等資料，核實其開發(fā)的土地面積與房地產開發(fā)面積情況，是否存在轉讓部分開發(fā)權而未記收入的情況。

十一、房地產企業(yè)合作或合資建房后，分配的開發(fā)產品長期掛賬不做收入。

在房地產經營過程中，有部分開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司，同時開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產品，而開發(fā)企業(yè)在分配開發(fā)產品后不按照規(guī)定結轉銷售收入或預售收入，造成了企業(yè)所得稅的流失。

文件規(guī)定：開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產品的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)開發(fā)產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方開發(fā)產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同預售收入進行相關的稅務處理。

為此，針對合作、合資建房的情況，稅務機關應首先掌握房地產企業(yè)經營狀況，查看有關的合同、協(xié)議，核實該項目是否屬于合作、合資建房。其次，對于屬于合作、合資建房的，通過合同或協(xié)議確定其分配方式是否屬于分配開發(fā)產品方式，掌握分配開發(fā)產品的位置、地段等具體情況。第三、對屬于分配開發(fā)產品合作或合資的，要對投資人、合作人進行調查，了解其何時取得的開發(fā)產品。同時，對開發(fā)產品的狀況進行調查，核實其是否已銷售、入住或取得產權證明。通過多方位調查取證，確定分配開發(fā)產品的面積、時間等情況，監(jiān)督房地產企業(yè)及時結轉收入。