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為進一步加強全市物業(yè)管理工作，理順管理體制，完善監(jiān)督機制，提高物業(yè)服務水平，改善人民群眾生活質(zhì)量，推動文明城市創(chuàng)建工作，促進經(jīng)濟社會事業(yè)全面發(fā)展，根據(jù)《國務院物業(yè)管理條例》和《省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，結合我市實際，提出如下意見：

一、充分認識加強物業(yè)管理工作的重要性

近年來，隨著舊城區(qū)環(huán)境綜合整治的深入開展和新區(qū)建設的積極推進，我市城鎮(zhèn)化進程不斷加快，城市面貌發(fā)生了顯著變化，物業(yè)管理在城市管理中的作用日漸突出。加強物業(yè)管理工作有利于提高城市管理水平，提高城市品位；有利于保持和改善市民工作和生活環(huán)境，營造文明和諧的良好氛圍；有利于提高城市經(jīng)營水平，促進城市經(jīng)濟健康快速發(fā)展；有利于增加就業(yè)崗位、維護社會穩(wěn)定。各級、各部門要牢固樹立科學發(fā)展觀，以加強管理、改善環(huán)境、構建和諧社會、創(chuàng)建文明為目標，以社區(qū)環(huán)境綜合整治、住宅小區(qū)建設與物業(yè)管理同步為重點，堅持尊重現(xiàn)實、服務市民的工作原則，健全長效管理機制，擴大物業(yè)管理服務覆蓋面。

二、構筑適應城市發(fā)展的社區(qū)物業(yè)管理體系

按照“縣、區(qū)政府負責，街道辦事處組織，社區(qū)居委會落實，主管部門指導監(jiān)督，條塊結合，以塊為主，屬地管理”的原則，完善管理體制，明確管理職責，落實工作責任，充分發(fā)揮縣區(qū)、街道和社區(qū)組織的優(yōu)勢，共同推動物業(yè)管理工作。

（一）市房產(chǎn)局作為物業(yè)管理的行政主管部門，負責研究制定相關政策和行業(yè)標準；指導縣、區(qū)物業(yè)管理工作。

（二）縣、區(qū)人民政府對本轄區(qū)物業(yè)管理工作負總責（譙城區(qū)政府應成立專門的物業(yè)管理主管部門）。具體負責組織所轄街道辦事處落實各項物業(yè)管理政策措施，全面開展社區(qū)物業(yè)管理工作；落實辦事機構，建立縣區(qū)、街道、社區(qū)三級物業(yè)管理工作體系；落實管理責任，加強本轄區(qū)物業(yè)管理工作的組織實施，負責物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)和住宅專項維修資金的監(jiān)督管理，指導監(jiān)督物業(yè)管理招投標，依法查處物業(yè)管理重大違法行為。

（三）街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責組織轄區(qū)物業(yè)管理工作。具體負責劃定社區(qū)物業(yè)管理區(qū)域，界定物業(yè)管理服務范圍；組織召開業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會；指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日?；顒樱Ｕ蠘I(yè)主委員會的正常運轉(zhuǎn)，充分發(fā)揮業(yè)主自治作用；負責聯(lián)席會議的召集，調(diào)解社區(qū)、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)的關系；對轄區(qū)物業(yè)管理工作進行督促檢查，協(xié)調(diào)相關部門支持和幫助社區(qū)搞好物業(yè)管理工作。

（四）社區(qū)居委會要明確具體人員負責物業(yè)管理工作，主要職責是組織業(yè)主委員會制定管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，規(guī)范業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的公共行為；指導業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務企業(yè)或建立群眾性物業(yè)服務組織，簽訂物業(yè)服務合同并組織實施；督促檢查物業(yè)服務企業(yè)或物業(yè)服務組織落實物業(yè)服務合同，調(diào)處物業(yè)服務中的矛盾糾紛；制止破壞公共管理秩序和損害業(yè)主共同利益的違法違章行為，并及時向相關部門反映。

（五）建立物業(yè)工程質(zhì)量保修金管理制度。建設單位提取的物業(yè)工程質(zhì)量保修金應當專戶存儲，專項用于物業(yè)保修期內(nèi)的維修，并接受業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)和物業(yè)管理主管部門的監(jiān)督。

三、嚴格規(guī)范物業(yè)管理市場秩序

（一）規(guī)范前期物業(yè)管理工作。新建的物業(yè)項目在未成立業(yè)主委員會期間，必須實行前期物業(yè)管理。開發(fā)建設單位在辦理商品房預售許可證時，應提供項目竣工后的物業(yè)管理方案，落實物業(yè)管理用房和業(yè)主委員會辦公用房，并通過招投標選聘有資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)進行前期物業(yè)管理。

（二）規(guī)范業(yè)主委員會。每個物業(yè)管理區(qū)域都要成立業(yè)主委員會。各街道辦事處要根據(jù)社區(qū)管理和業(yè)主自治相結合的原則，按照規(guī)定的程序，推進業(yè)主委員會建設。住宅小區(qū)業(yè)主委員會的組成人員，可從社區(qū)居委會、有關產(chǎn)權單位和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)熱心公益事業(yè)的人員中推薦人選。業(yè)主委員會主要負責召集業(yè)主大會，選聘物業(yè)服務企業(yè)，監(jiān)督履行物業(yè)服務合同，監(jiān)督實施管理規(guī)約等工作，同時積極配合和支持社區(qū)居委會的工作。業(yè)主委員會成立前，由街道辦事處指定社區(qū)居委會代行業(yè)主委員會職責，確保工作正常運轉(zhuǎn)。住宅小區(qū)不依法成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由縣、區(qū)物業(yè)管理機構責令其限期成立。未實行物業(yè)管理的小區(qū)，由社區(qū)居委會組織業(yè)主自行管理，提供以公共設施設備維修、保潔、維護公共秩序為主要內(nèi)容的基礎性服務，所發(fā)生費用由業(yè)主共同分擔。

（三）規(guī)范物業(yè)服務合同管理工作。建設單位與買受人簽訂的房屋買賣合同中，應明確約定前期物業(yè)服務內(nèi)容、服務費用、物業(yè)保修范圍和時限、違約責任等事項。業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，并將格式合同文本報當?shù)毓ど滩块T備案。業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費，對逾期不交納的，業(yè)主委員會應協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)進行催交。對物業(yè)服務企業(yè)違反合同約定的，業(yè)主委員會按合同約定予以處理，雙方有爭議的，可由縣、區(qū)物業(yè)管理機構調(diào)處，調(diào)處不成的依法解決。

（四）規(guī)范物業(yè)服務行為。物業(yè)服務企業(yè)要認真履行物業(yè)服務合同，提高服務質(zhì)量，對超出服務合同的事項，由雙方協(xié)商確定?？h、區(qū)物業(yè)管理機構要會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)認真履行合同，按約定提供管理服務?？h、區(qū)房地產(chǎn)主管部門要建立健全物業(yè)服務企業(yè)信用檔案制度，并定期向社會公布，實現(xiàn)信用信息資源共享，促進市場合理有序競爭機制。

四、完善物業(yè)服務企業(yè)退出機制

縣、區(qū)物業(yè)管理機構要會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）加強對物業(yè)服務企業(yè)的日常監(jiān)督管理，保證物業(yè)管理活動正常開展。物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)項目服務時，由縣、區(qū)物業(yè)管理機構、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）本著維護社會穩(wěn)定、依法有序、平穩(wěn)過渡的原則，指導業(yè)主大會或物業(yè)服務企業(yè)依法按程序進行。在物業(yè)服務合同期滿不再續(xù)約或提前解除合同的，由解約方在解除合同前60日書面告知對方，并將解約原因、解約時間書面報告縣、區(qū)物業(yè)管理機構、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。同時以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告15日?？h、區(qū)物業(yè)管理機構、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導業(yè)主委員會在合同解除前，依法召開業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)、簽訂物業(yè)服務合同?？h、區(qū)物業(yè)管理機構監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)在合同解除之日起10日內(nèi)，按規(guī)定向業(yè)主委員會移交物業(yè)圖紙檔案等資料。合同期限內(nèi)，物業(yè)服務企業(yè)不得擅自退出物業(yè)項目管理服務；否則，應依法承擔賠償責任。

五、建立質(zhì)價相符的物業(yè)服務收費機制

物業(yè)管理服務內(nèi)容要區(qū)別不同的物業(yè)性質(zhì)和特點，確定管理服務的項目和等級。物業(yè)服務收費要遵循公正合理、質(zhì)價相符的原則，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。新建住宅小區(qū)管理服務內(nèi)容和收費標準，根據(jù)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設、配套情況和設定的管理服務項目，依據(jù)物價、房產(chǎn)部門制定的物業(yè)管理等級評定標準，確定服務等級和收費標準。舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務，可采取選項服務的形式，根據(jù)多數(shù)業(yè)主的意愿，確定管理服務項目，測算服務成本和收費標準，由業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂服務合同，并將收費項目、收費標準等在小區(qū)內(nèi)公示。

六、強化措施，推動物業(yè)管理工作健康發(fā)展

（一）加強組織領導。物業(yè)管理工作事關城市長遠發(fā)展和群眾切身利益，工作覆蓋面廣，推進難度大。各級、各相關部門要切實加強領導，建立健全組織，把加強物業(yè)管理工作擺上重要議事日程，明確任務，落實責任。市政府成立市物業(yè)管理工作領導小組，市政府分管副市長任組長，市房產(chǎn)局局長、譙城區(qū)政府分管副區(qū)長任副組長，市房產(chǎn)、建設、城管、園林、公安、人防、環(huán)保、物價、財政、稅務、工商、民政、監(jiān)察、質(zhì)監(jiān)等部門以及城區(qū)三個街道辦事處分管領導為成員。各縣、區(qū)政府要成立相應的領導小組，并指定專門機構具體負責物業(yè)管理工作。逐步建立起一級抓一級、層層抓落實的工作體系，為物業(yè)管理工作提供有力的組織保障。

（二）建立聯(lián)席會議工作制度。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）要組織社區(qū)居委會、公安派出所、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會等相關單位召開聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理活動中出現(xiàn)的矛盾和問題。公安、城管、規(guī)劃、建設、財政、環(huán)保、物價、工商、園林、民政、市政等相關職能部門應依據(jù)各自職責，分工協(xié)作，共同抓好物業(yè)管理相關工作。

（三）營造良好氛圍。各地、各相關部門要采取多種形式，大力宣傳物業(yè)管理法律法規(guī)，宣傳物業(yè)管理的重要意義，讓廣大市民和社會各界了解相關政策，強化物權意識和業(yè)主自治意識，樹立物業(yè)管理的商品消費觀念，引導他們主動支持、參與物業(yè)管理活動，積極維護社區(qū)環(huán)境，形成“社區(qū)是我家、潔美靠大家”的良好氛圍。

（四）強化監(jiān)督檢查。各縣、區(qū)政府要結合本地實際，抓緊制定本轄區(qū)物業(yè)管理工作計劃，加強對物業(yè)管理工作的組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查。要建立物業(yè)管理工作目標考核制度，完善縣區(qū)、街道、社區(qū)三級考核機制，切實調(diào)動各方面工作積極性，促進我市物業(yè)管理工作健康發(fā)展。