導(dǎo)語：區(qū)委物業(yè)服務(wù)管理意見一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

物業(yè)服務(wù)管理是城市管理的重要組成部分，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)管理有利于改善人居環(huán)境，推進(jìn)精神文明建設(shè)，增進(jìn)社會(huì)和諧，樹立良好的城市形象。近年來，隨著我區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展和“兩改”項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，人民群眾對生活環(huán)境質(zhì)量和社區(qū)管理水平的要求日益增高，而由于我區(qū)物業(yè)服務(wù)管理市場機(jī)制沒有完全建立，暴露出物業(yè)服務(wù)不規(guī)范以及城中村改造安置區(qū)物業(yè)管理問題解決難等問題，影響了物業(yè)服務(wù)管理工作的提升。為加強(qiáng)我區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作，根據(jù)《省物業(yè)管理?xiàng)l例》及我市有關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，提出如下意見：

一、明確職責(zé)，構(gòu)建上下聯(lián)動(dòng)的物業(yè)服務(wù)管理工作機(jī)制

物業(yè)服務(wù)管理工作要按照“行業(yè)監(jiān)督、屬地管理、條塊結(jié)合、重心下移”的原則，建立區(qū)建管局（物業(yè)辦）指導(dǎo)和監(jiān)督管理、各街道辦事處具體組織協(xié)調(diào)、社區(qū)協(xié)助落實(shí)、相關(guān)職能部門密切配合、上下聯(lián)動(dòng)齊抓共管的工作機(jī)制，共同推進(jìn)物業(yè)服務(wù)管理工作。

區(qū)建管局（物業(yè)辦）負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)管理的監(jiān)管和行業(yè)指導(dǎo)。研究制定物業(yè)服務(wù)管理政策措施和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理招投標(biāo)管理、進(jìn)行物業(yè)管理區(qū)域劃定、優(yōu)秀物業(yè)項(xiàng)目申報(bào)、參與物業(yè)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收、業(yè)主委員會(huì)備案等工作。街道辦事處負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作。組織指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)籌建（換屆）工作、組織召開聯(lián)席會(huì)議、調(diào)處物業(yè)糾紛、物業(yè)企業(yè)退出小區(qū)后的善后工作、指導(dǎo)監(jiān)督城中村改造社區(qū)的物業(yè)管理工作，將物業(yè)管理和社區(qū)管理有機(jī)結(jié)合起來。社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)助轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)管理工作的實(shí)施。參與業(yè)主委員會(huì)籌建（換屆）工作、協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務(wù)中的矛盾糾紛。城中村社區(qū)居委會(huì)應(yīng)積極發(fā)揮自身優(yōu)勢和作用，對改造后安置區(qū)域的物業(yè)管理在政策上、經(jīng)濟(jì)上給予支持。其他部門配合做好區(qū)物業(yè)服務(wù)管理相關(guān)工作。區(qū)建管局、區(qū)民政局、區(qū)人力資源和社會(huì)保障局、公安分局、工商分局、環(huán)保分局、規(guī)劃分局、區(qū)財(cái)政局、消防大隊(duì)、區(qū)城管執(zhí)法局、區(qū)應(yīng)急辦、區(qū)房產(chǎn)處、區(qū)物價(jià)部門、區(qū)生態(tài)商住辦、區(qū)現(xiàn)代商貿(mào)辦、區(qū)交通商務(wù)辦等相關(guān)職能部門依據(jù)各自職責(zé)，共同抓好涉及物業(yè)服務(wù)管理的相關(guān)工作。

二、因地制宜，合理確定物業(yè)管理模式

采取“區(qū)別不同區(qū)域，分類型管理”的辦法，積極探索新的管理模式。

（一）新建商品房、保障性住房區(qū)域

新建住宅小區(qū)要嚴(yán)格遵循規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，按照配套完善、環(huán)境優(yōu)美、交通安全等要求進(jìn)行建設(shè)，嚴(yán)格落實(shí)竣工驗(yàn)收備案制度，并通過招投標(biāo)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施物業(yè)管理。開發(fā)建設(shè)單位要按照前期物業(yè)服務(wù)的相關(guān)規(guī)定，建立完善物業(yè)管理移交手續(xù)，保證前期物業(yè)管理落實(shí)到位。業(yè)主委員會(huì)組建后，開發(fā)建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)三方要按規(guī)定做好物業(yè)管理的轉(zhuǎn)換銜接工作，確保新建住宅小區(qū)全面實(shí)行規(guī)范的物業(yè)服務(wù)。

（二）城中村改造安置區(qū)域

根據(jù)社區(qū)實(shí)際情況，提倡安置區(qū)域作為獨(dú)立區(qū)域進(jìn)行建設(shè)、實(shí)施獨(dú)立的物業(yè)管理，根據(jù)拆遷安置區(qū)居民的意愿和實(shí)際消費(fèi)能力，選擇合適的物業(yè)管理方式，可采取由社區(qū)業(yè)主自治管理或通過招投方式擇優(yōu)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行服務(wù)。城中村改造社區(qū)要按比例預(yù)留充足的經(jīng)營性集體資產(chǎn)，所得收入主要用于彌補(bǔ)本社區(qū)物業(yè)經(jīng)費(fèi)不足和公共配套設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和更新。

1.安置區(qū)獨(dú)立的區(qū)域：對具備條件的社區(qū)，提倡社區(qū)自治，在城中村原社區(qū)居委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下，采取外聘專業(yè)管理人員與社區(qū)組建物業(yè)管理隊(duì)伍相結(jié)合的方式進(jìn)行前期物業(yè)管理。對不具備條件的社區(qū)，社區(qū)居委會(huì)協(xié)助選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理。對多個(gè)村莊捆綁改造的安置區(qū)域，由街道辦事處牽頭協(xié)調(diào)各社區(qū)，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，或者自治管理。業(yè)主委員會(huì)成立后可重新選聘物業(yè)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，辦事處指導(dǎo)成立業(yè)主委員會(huì)時(shí)，應(yīng)保證業(yè)主委員會(huì)成員中原各社區(qū)業(yè)主按一定比例組成。

2.安置房與商品房、保障性住房混居的區(qū)域：區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施配套共用，無法進(jìn)行分割使用和管理，宜選擇通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行服務(wù)的模式。業(yè)主委員會(huì)創(chuàng)建工作由所屬街道辦事處負(fù)責(zé)，業(yè)主委員會(huì)成員中原社區(qū)業(yè)主與商品房、保障性住房業(yè)主按一定比例組成。

（三）無物業(yè)管理的老舊小區(qū)

街道辦事處牽頭，根據(jù)居民的需求及經(jīng)濟(jì)狀況，把物業(yè)管理同社區(qū)管理有機(jī)結(jié)合起來，以社區(qū)管轄范圍為基礎(chǔ)，按實(shí)際情況界定物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域。要按照“分步實(shí)施、先易后難”的原則，加大對舊住宅小區(qū)的整治力度，逐步解決舊住宅小區(qū)環(huán)境、配套等方面的問題。對整治后具備條件的小區(qū)，由業(yè)主委員會(huì)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行服務(wù)。對不完全具備條件的小區(qū)，由社區(qū)居委會(huì)牽頭，進(jìn)行業(yè)主自治；對個(gè)別單體住宅樓，由社區(qū)負(fù)責(zé)組織該住宅樓居民開展保潔服務(wù)和公共設(shè)施維護(hù)。

（四）已實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)

要在原有物業(yè)管理運(yùn)行良好的基礎(chǔ)上完善提高。按照屬地管理的原則，由所屬街道辦事處負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理的日常監(jiān)督、檢查、考核工作，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷完善和提高服務(wù)水平。全面加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)，督促指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)真正發(fā)揮作用，正確履行職責(zé)。要進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理宣傳，提高廣大業(yè)主的參與意識，為提升物業(yè)服務(wù)水平營造良好的社會(huì)氛圍。

三、多措并舉，確保物業(yè)管理工作健康快速發(fā)展

各級、各有關(guān)部門要把強(qiáng)化物業(yè)管理工作作為提升城市管理水平維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定工作的一項(xiàng)重要內(nèi)容，切實(shí)擺上議事日程。第一，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，為物業(yè)管理工作提供有力保障。成立分管區(qū)長任組長的區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，各相關(guān)職能部門和街道辦事處為成員單位；主要負(fù)責(zé)區(qū)物業(yè)管理的中長期規(guī)劃，組織召開物業(yè)管理聯(lián)絡(luò)會(huì)，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理的難點(diǎn)熱點(diǎn)問題和相關(guān)工作。區(qū)物業(yè)辦適時(shí)充實(shí)力量，各街道辦事處明確一名分管領(lǐng)導(dǎo)具體抓好物業(yè)管理工作，制定一名專職工作人員具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理的日常工作。第二、建立健全考核機(jī)制。把物業(yè)管理納入我區(qū)城市管理考核范圍，建立對各街道辦事處及相關(guān)職能部門物業(yè)管理目標(biāo)考核制度；加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督、考核，建立企業(yè)信用檔案，年度考核不達(dá)標(biāo)或一年內(nèi)累計(jì)達(dá)三次以上不良記錄的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，限制參加本區(qū)新建項(xiàng)目物業(yè)招投標(biāo)，情節(jié)嚴(yán)重者向上級物業(yè)主管部門建議取消其從業(yè)資格。第三，建立健全物業(yè)管理激勵(lì)機(jī)制。依據(jù)國家、省、市、區(qū)優(yōu)秀住宅小區(qū)的創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)，評選區(qū)十佳物業(yè)服務(wù)企業(yè)和優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)。年終對工作突出、管理到位的街道辦事處、相關(guān)職能部門及業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行表彰，區(qū)政府每年拿出一定資金用于獎(jiǎng)勵(lì)相關(guān)職能部門、街道辦事處和優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)，全面調(diào)動(dòng)各方面積極性，推進(jìn)全區(qū)物業(yè)管理工作。第四，加強(qiáng)宣傳，采取多種形式宣傳物業(yè)管理相關(guān)政策法規(guī)，引導(dǎo)市民樹立有償服務(wù)的意識。

四、突出重點(diǎn)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)管理的相關(guān)工作

（一）規(guī)范開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目承接驗(yàn)收制度

房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工后，區(qū)建管局要組織相關(guān)部門進(jìn)行綜合驗(yàn)收，確保小區(qū)安全、綠化、環(huán)境、停車場地、物業(yè)用房、居委會(huì)用房“六到位”。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在區(qū)物業(yè)辦、項(xiàng)目主管部門和所轄街道辦事處監(jiān)督下，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房，竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料，設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料，物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件，業(yè)主名冊，物業(yè)管理的必需的其他資料等。未經(jīng)綜合驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，一律不得交付使用。對已投入使用的小區(qū)，區(qū)建管局、區(qū)生態(tài)商住辦、區(qū)現(xiàn)代商貿(mào)辦、區(qū)交通商務(wù)辦和街道辦事處要按照規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)落實(shí)各類配套設(shè)施。城中村改造安置區(qū)域，由街道辦事處協(xié)同代建單位、社區(qū)居委會(huì)向區(qū)建管局提出申請，進(jìn)行綜合驗(yàn)收。

（二）規(guī)范物業(yè)項(xiàng)目的前期管理工作

新建的物業(yè)項(xiàng)目，在業(yè)主委員會(huì)成立前，必須實(shí)行前期物業(yè)管理。對總建筑面積3萬平方米以上的住宅項(xiàng)目，開發(fā)建設(shè)單位必須通過公開招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理；總建筑面積3萬平方米以下的住宅項(xiàng)目，可由開發(fā)建設(shè)單位邀請招標(biāo)或聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。開發(fā)建設(shè)單位要向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應(yīng)的前期物業(yè)管理啟動(dòng)費(fèi)。

（三）規(guī)范物業(yè)管理用房及設(shè)備的配置

物業(yè)管理用房的建筑面積必須按照建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積5‰的比例配置，最少不低于100平方米。物業(yè)管理用房由建設(shè)單位無償提供，要集中配置，具備基本使用條件，水、電、暖、通信等配套齊全，不得建在地下或半地下，不得提供毛坯房。分期開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，物業(yè)用房集中配置于后建區(qū)域的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)為先行建成的區(qū)域按比例調(diào)配物業(yè)用房。物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，開發(fā)建設(shè)單位不得擅自處置。區(qū)建管局、區(qū)生態(tài)商住辦、區(qū)現(xiàn)代商貿(mào)辦、區(qū)交通商務(wù)辦要協(xié)調(diào)市、區(qū)建設(shè)規(guī)劃部門在建設(shè)工程規(guī)劃許可證中標(biāo)明物業(yè)管理用房的面積，并在批準(zhǔn)的規(guī)劃圖紙中標(biāo)注物業(yè)管理用房的具體位置。物業(yè)辦要依法對物業(yè)管理用房的配置情況進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收不合格的不予備案。舊住宅小區(qū)無物業(yè)管理用房的，各街道辦事處要積極創(chuàng)造條件，采取措施加以協(xié)調(diào)解決。對城中村改造安置區(qū)域，代建單位要參照商品房標(biāo)準(zhǔn)將環(huán)衛(wèi)、安全防范等基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備配置齊全，社區(qū)居委會(huì)要及時(shí)與區(qū)環(huán)衛(wèi)部門進(jìn)行對接，實(shí)行垃圾有償代運(yùn)，保障前期物業(yè)管理順利開展。

（四）規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的組建和工作程序

進(jìn)一步完善社區(qū)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“三位一體”的工作機(jī)制。每個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的組成人員，原則上從物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)產(chǎn)權(quán)單位及熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織協(xié)調(diào)能力的業(yè)主中推薦人選。提倡社區(qū)居委會(huì)與業(yè)主委員會(huì)成員交叉任職。業(yè)主委員會(huì)主要負(fù)責(zé)召集業(yè)主大會(huì)、監(jiān)督履行物業(yè)服務(wù)合同、監(jiān)督實(shí)施管理規(guī)約等工作，同時(shí)積極配合和支持社區(qū)居委會(huì)的工作。街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)要積極支持業(yè)主委員會(huì)的工作，業(yè)主委員會(huì)換屆期間，街道辦事處與社區(qū)居委會(huì)要協(xié)調(diào)指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)正確履行職責(zé)，確保工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)。區(qū)物業(yè)辦要積極配合，依法做好指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)成立的工作，把好業(yè)主委員會(huì)備案關(guān)，對不符合程序的選舉不予以備案，切實(shí)維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益。

（五）規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為

物業(yè)服務(wù)企業(yè)要依據(jù)服務(wù)合同，切實(shí)履行職責(zé)，提高服務(wù)質(zhì)量，對超出服務(wù)合同的事項(xiàng)，要與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商確定后實(shí)施。街道辦事處和區(qū)物業(yè)辦要加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常監(jiān)督檢查，以業(yè)主滿意度為主要標(biāo)準(zhǔn)定期進(jìn)行民意測評，評定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)業(yè)績。要建立健全物業(yè)投訴責(zé)任機(jī)制，及時(shí)處理對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投訴，嚴(yán)肅查處物業(yè)服務(wù)中的不規(guī)范行為，切實(shí)保障業(yè)主合法權(quán)益。通過日常檢查、年終考評和信訪投訴率，結(jié)合企業(yè)信用檔案記錄，對管理規(guī)范、信譽(yù)好、服務(wù)質(zhì)量優(yōu)、業(yè)主評價(jià)高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在資質(zhì)評定、物業(yè)招投標(biāo)和創(chuàng)優(yōu)工作中予以支持；對管理水平差、滿意度低的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，責(zé)令整改，促其退出，實(shí)行優(yōu)勝劣汰。區(qū)物業(yè)辦要加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行服務(wù)合同、從業(yè)人員資格等情況的監(jiān)管；對經(jīng)評議考核不合格或?qū)嶋H條件已不符合資質(zhì)等級要求的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，報(bào)上級物業(yè)主管部門撤銷其從業(yè)資質(zhì)，清退出物業(yè)管理市場；定期組織物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)，提高其整體素質(zhì)；嚴(yán)把招投標(biāo)關(guān)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在招投標(biāo)過程中弄虛作假、串通投標(biāo)等違法違規(guī)行為，嚴(yán)肅處理，一年內(nèi)不得參加投標(biāo)活動(dòng)。試行物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證金制度，嚴(yán)控物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反合同及擅自撤離的行為。