導(dǎo)語(yǔ)：物業(yè)管理?xiàng)l例之物業(yè)管理案例分析6則一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、某小區(qū)物業(yè)管理公司原由小區(qū)開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)，業(yè)主入住后對(duì)該物業(yè)管理公司不滿意，雙方矛盾很大，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)決定解聘該公司，但該公司稱：其與開(kāi)發(fā)商有委托管理合同，且業(yè)主購(gòu)樓時(shí)與開(kāi)發(fā)商的契約中已訂明：“同意開(kāi)發(fā)商委托的管理公司管理”，因此，業(yè)主現(xiàn)在無(wú)權(quán)解聘管理公司，業(yè)主稱服務(wù)質(zhì)量不好，無(wú)法舉證，且物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，所以物業(yè)管理公司不存在違約，如果業(yè)主堅(jiān)持解聘，就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。為此，業(yè)主與物業(yè)管理公司爭(zhēng)執(zhí)不下，訴諸于法院。 1、試析本案所涉及的法律問(wèn)題。

2、對(duì)此類糾紛應(yīng)如何解決。

二、兩年前王先生在某小區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套三房二廳的住宅，但一直沒(méi)有入住。最近物業(yè)管理公司多次發(fā)出通知，催他補(bǔ)交一年的物業(yè)管理費(fèi)。王先生以未居住為由拒交。

試析：王先生的做法是否正確？為什么？

三、張先生在某一住宅小區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套高級(jí)住宅。因?yàn)樗俏簧馊?，所以將住宅作抵押向某銀行進(jìn)行了貸款。銀行為了確保貸款回收，將該套房進(jìn)行了訴訟保全措施。張先生由于生意上的不成功，停止了向物業(yè)公司交付物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)管理公司認(rèn)為張先生的房子在，暫時(shí)不交物業(yè)管理費(fèi)也沒(méi)什么大的關(guān)系，只要房子在，不怕業(yè)主不交費(fèi)。

由于張先生沒(méi)有及時(shí)返還銀行的貸款，銀行向法院提起訴訟。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的訴訟，法院判決將張先生的房子進(jìn)行拍賣(mài)，拍賣(mài)結(jié)果銀行竟買(mǎi)成功。于是，該套房子易主。該銀行又將該套房通過(guò)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓給了胡女士。

這時(shí)，物業(yè)管理公司決定正式追討該房所欠的物業(yè)管理費(fèi)。結(jié)果，銀行拒付，胡女士也拒付過(guò)戶前的物業(yè)管理費(fèi)，張先生又不知去向，致使該房所欠的物業(yè)管理費(fèi)一直沒(méi)能收繳。

分析：1、物業(yè)管理公司該向誰(shuí)追討該房的物業(yè)管理費(fèi)？

2、物業(yè)管理公司的做法有什么缺陷？該怎樣做才是正確的？

四、某物業(yè)管理公司為了彌補(bǔ)經(jīng)營(yíng)的虧損，多次擅自提高“宇宙花園”住宅小區(qū)業(yè)主的水電費(fèi)，對(duì)此，部分業(yè)主表示不滿，并拒交水電費(fèi)。為了加強(qiáng)管理，物業(yè)管理公司采購(gòu)了一批新的IC卡水、電表，要求小區(qū)業(yè)主每戶出資500元將原來(lái)的水、電表替換掉，此舉遭到大部分業(yè)主的反對(duì)。于是物業(yè)管理公司對(duì)拒不交錢(qián)換表的業(yè)主停止送水、送電，并對(duì)拒交水電費(fèi)的業(yè)主給予罰款處理。小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的做法義憤填膺，強(qiáng)烈要求更換物業(yè)管理公司。部分業(yè)主通過(guò)聯(lián)名簽字同意，請(qǐng)了另外一家物業(yè)管理公司來(lái)到小區(qū)，但原物業(yè)管理公司以其與開(kāi)發(fā)商有委托管理合同為由拒絕交出管理權(quán)。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，訴諸法院。

試析：物業(yè)管理公司和業(yè)主的做法各有什么不對(duì)之處？為什么？

答案（一）答：（要點(diǎn)）

1、本案涉及的是物業(yè)管理法律關(guān)系問(wèn)題；

2、物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更的基礎(chǔ)是協(xié)議委托。在物業(yè)管理過(guò)程中，物業(yè)管理公司的管理權(quán)來(lái)自于產(chǎn)權(quán)人的委托授權(quán)。在物業(yè)開(kāi)發(fā)階段，產(chǎn)權(quán)是開(kāi)發(fā)商的，因而這時(shí)只有開(kāi)發(fā)商有權(quán)決定請(qǐng)哪一家物業(yè)管理公司參與開(kāi)發(fā)和日后過(guò)渡期的管理；在業(yè)主入主后，由于產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，物業(yè)管理的決定權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移了，由業(yè)主的所有權(quán)派生出來(lái)的管理權(quán)或委托管理權(quán)自然也屬于業(yè)主，因此，開(kāi)發(fā)商委托的物業(yè)管理公司在完成了過(guò)渡期的管理后，物業(yè)管理的決定權(quán)就隨即從開(kāi)發(fā)商手上轉(zhuǎn)移到了業(yè)主手上，業(yè)主委員會(huì)可以根據(jù)對(duì)原開(kāi)發(fā)商聘用的物業(yè)管理公司的考察來(lái)決定是續(xù)聘還是改聘別的更好的物業(yè)管理公司。

3、本案中，物業(yè)管理公司拒絕交出管理權(quán)的理由不能成立，業(yè)主委員會(huì)在與物業(yè)管理公司自行協(xié)商不成的情況下，可請(qǐng)求政府主管部門(mén)行政調(diào)處或提起司法訴訟。

（二）答：（要點(diǎn)）

1、王先生的做法不正確。

2、日常所說(shuō)的物業(yè)管理費(fèi)嚴(yán)格意義上大多屬于公共部位及公共服務(wù)的收費(fèi)，像保安、清潔、綠化和公用維修等，是為整個(gè)樓宇、整個(gè)小區(qū)的服務(wù)，不管你是否居住，你的房產(chǎn)都已享受到了，并因這些服務(wù)而得以保值和增值。還有，公共服務(wù)的收費(fèi)不便以住戶多少來(lái)劃分，物業(yè)管理人員并不會(huì)因?yàn)閭€(gè)別住戶離開(kāi)而減少工作量，何況這對(duì)其他業(yè)主也是不公平的。

因此，只要業(yè)主購(gòu)買(mǎi)了住房，開(kāi)發(fā)商又及時(shí)有效地發(fā)出了入住通知書(shū)，就不管房子是否有人居?。ɑ蚓幼☆l率如何），原則上都應(yīng)支付物業(yè)管理費(fèi)，但因居住才會(huì)發(fā)生的費(fèi)用是不用繳的，至于公共費(fèi)用收取多少則可以與物業(yè)管理公司協(xié)商。

（三）答：（要點(diǎn)）

1、物業(yè)管理公司應(yīng)該向原業(yè)主張先生追討物業(yè)管理費(fèi)。

2、在本案例中，物業(yè)管理公司混淆了物業(yè)管理法律關(guān)系。

3、物業(yè)管理公司在發(fā)現(xiàn)張先生未支付物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，首先應(yīng)當(dāng)直接要求張先生履行其義務(wù)，而不是去消極等待。因?yàn)榉慨a(chǎn)是不會(huì)也不可能承擔(dān)應(yīng)當(dāng)由法律關(guān)系中的主體承擔(dān)的義務(wù)的；其次，物業(yè)管理公司可以根據(jù)其與張先生所簽訂的物業(yè)管理協(xié)議去訴諸法律，以法律的強(qiáng)制力去保護(hù)自己的合法權(quán)益。如果不采取上述兩個(gè)措施，物業(yè)管理公司就會(huì)坐失良機(jī)。因?yàn)楫?dāng)張先生的房產(chǎn)隨著主體的變更而易主，新的主體尚未與物業(yè)管理公司簽訂任何協(xié)議，所以在法律上新業(yè)主不會(huì)也不可能繼續(xù)履行張先生（原業(yè)主）的義務(wù)，雖然房產(chǎn)還是原來(lái)的房產(chǎn)，但房產(chǎn)的主人已經(jīng)變更，即原物業(yè)管理法律關(guān)系中的主體已變更，而房產(chǎn)本身已變成新的法律關(guān)系的客體，這一新的法律關(guān)系的客體是不可能為老的物業(yè)管理法律關(guān)系承擔(dān)任何義務(wù)的。所以，本案例中的物業(yè)管理公司這種收管理費(fèi)跟著房產(chǎn)走的觀點(diǎn)和做法從一開(kāi)始就是錯(cuò)誤的。

（四）答（要點(diǎn)）：

1、物業(yè)管理公司的不對(duì)之處及分析

①擅自提高水、電費(fèi)不對(duì)。水、電費(fèi)是由政府有關(guān)部門(mén)定價(jià)，由水、電管理部門(mén)

收取的費(fèi)用，物業(yè)管理公司只是代收，不能擅自提價(jià)；

②向業(yè)主收取500元的水、電表設(shè)備費(fèi)不對(duì)。按規(guī)定，開(kāi)發(fā)商必須將每戶業(yè)主的

水、電表設(shè)備的費(fèi)用打入房?jī)r(jià)中。物業(yè)管理公司要更換水、電表應(yīng)與開(kāi)發(fā)公司協(xié)商，而不能強(qiáng)行向業(yè)主收取費(fèi)用；

③對(duì)業(yè)主停水、停電的做法不對(duì)。只有水、電管理部門(mén)才有權(quán)對(duì)用戶進(jìn)行停水、停電的處理權(quán)。

④給業(yè)主給予罰款處理的做法不對(duì)。根據(jù)我國(guó)《行政處罰法》的規(guī)定，只有國(guó)家司法機(jī)關(guān)和有關(guān)行政機(jī)關(guān)才有處罰的決定權(quán)或執(zhí)行權(quán)。

⑤以其與開(kāi)發(fā)商有委托管理合同為由拒絕交出管理權(quán)的做法，理由不成立。在小區(qū)成立了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)后，物業(yè)管理公司的管理委托權(quán)就屬于業(yè)主大會(huì)及其委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)續(xù)聘或解聘由開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)的物業(yè)管理公司。

2、業(yè)主的不對(duì)之處及分析：

①部分業(yè)主拒交水電費(fèi)的做法不對(duì)。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有意見(jiàn)，可通過(guò)協(xié)商、調(diào)解、仲裁甚至訴訟等形式解決，在問(wèn)題未解決之前，不能拒交水電費(fèi)。

②部分業(yè)主通過(guò)聯(lián)合簽名去聘請(qǐng)新的物業(yè)管理公司的做法不對(duì)。業(yè)主有權(quán)對(duì)原物業(yè)管理公司的工作進(jìn)行監(jiān)督、審查、批評(píng)，如果對(duì)該物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，可以通過(guò)業(yè)主委員會(huì)按照特定程序選聘、解聘，但是這種權(quán)利必須按照法定的程序通過(guò)業(yè)主委員會(huì)來(lái)行使。業(yè)主委員會(huì)是全體業(yè)主的代表，代表全體業(yè)主的利益，部分業(yè)主不能按照自己的意愿去解聘或選聘物業(yè)管理公司，在沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)或經(jīng)過(guò)業(yè)主委員會(huì)的情形下所做出的決定是無(wú)效的。

（五）答（要點(diǎn)）：

1、首先，當(dāng)廖先生上月費(fèi)用拖欠后，物業(yè)管理公司在第二個(gè)月即應(yīng)向其發(fā)催款通知書(shū)，此單將上月費(fèi)用連同滯納金以及本月費(fèi)用一起通知廖先生；

2、如果第二個(gè)月依然拖欠，物業(yè)管理公司應(yīng)在第三個(gè)月再次發(fā)催款通知書(shū)，將前兩個(gè)月的費(fèi)用、滯納金和當(dāng)月的費(fèi)用一并通知，并限期繳清；

3、業(yè)主廖先生長(zhǎng)期拖欠物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理人員以及經(jīng)理需親自登門(mén)進(jìn)行勸導(dǎo)和解釋，爭(zhēng)取廖先生的理解和支持；

4、如果廖先生確有苦難，費(fèi)用方面可以考慮適當(dāng)給予優(yōu)惠；

5、如果廖先生沒(méi)有特殊困難，當(dāng)收費(fèi)員上門(mén)催款時(shí)依然拒付，物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理公約停止對(duì)其提供服務(wù)；

6、如果依然沒(méi)有成效，物業(yè)管理公司可以根據(jù)相應(yīng)的法律程序提起訴訟。此時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意催款工作的書(shū)面記錄是極其重要的，它是按照法律程序到法庭解決問(wèn)題所必需的物證。

（六）答（要點(diǎn)）：

1、本案屬于物業(yè)管理侵權(quán)糾紛；

2、本案中物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)嚴(yán)格責(zé)任即無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任。無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任是指當(dāng)事人承擔(dān)責(zé)任的要件并不以過(guò)錯(cuò)為前提，只要不能證明是被侵權(quán)人的過(guò)錯(cuò)，法律規(guī)定的責(zé)任主體就要承擔(dān)責(zé)任。

3、在物業(yè)管理關(guān)系的當(dāng)事人中，對(duì)管理商或開(kāi)發(fā)商將更多地適用嚴(yán)格責(zé)任。物業(yè)管理是一種服務(wù)，嚴(yán)格地講也是一種產(chǎn)品，因服務(wù)質(zhì)量的瑕疵引起的后果，即使不存在故意或過(guò)失，物業(yè)管理商或開(kāi)發(fā)商也要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。因此，本案中的管理公司和開(kāi)發(fā)商均不能免責(zé)，他們應(yīng)首先對(duì)業(yè)主謝先生承擔(dān)責(zé)任，然后再通過(guò)有關(guān)途徑明確他們各自的責(zé)任（有無(wú)責(zé)任或責(zé)任大?。?。

五、某物業(yè)管理公司所管某公寓大廈的業(yè)主歐陽(yáng)先生長(zhǎng)期拖欠物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理公司應(yīng)如何處理此事？

六、某住宅小區(qū)一樓業(yè)主謝先生度假回來(lái)后，發(fā)現(xiàn)家中積滿了污水，經(jīng)查是因?yàn)樵撻T(mén)棟下水管道倒灌所致，謝先生以物業(yè)管理公司沒(méi)有履行管理職責(zé)為由，要求物業(yè)管理公司給予損失賠償，但物業(yè)管理公司稱下水管道是通暢的，不應(yīng)該負(fù)管理責(zé)任，因此拒絕賠償。

試析：1、本案屬于哪一種類的物業(yè)管理糾紛？

2、本案中物業(yè)管理公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任？為什么？