導(dǎo)語(yǔ)：房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)的管控要點(diǎn)一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度也越來(lái)越大，相關(guān)部門(mén)更是連續(xù)頒布了多項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控措施。目前，隨著“炒房”現(xiàn)象的逐漸消退，住宅的銷(xiāo)售價(jià)格的上漲空間也受到一定的限制，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)口完全轉(zhuǎn)變，其正面臨著前所未有的嚴(yán)峻考驗(yàn)。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)只有從內(nèi)部管理入手，不斷提高自身的管理水平，同時(shí)嚴(yán)格控制工程項(xiàng)目的建設(shè)成本，才有可能實(shí)現(xiàn)增加經(jīng)濟(jì)收益的目的。基于此，本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)中的成本管控要點(diǎn)展開(kāi)簡(jiǎn)單分析，以期為業(yè)界同人提供新的思路。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本管控；項(xiàng)目建設(shè)

房地產(chǎn)工程建設(shè)前期的投資通常較大,并且工程項(xiàng)目的施工周期普遍較長(zhǎng),所以房地產(chǎn)企業(yè)難以在短時(shí)間內(nèi)獲得收益。但如果項(xiàng)目順利開(kāi)盤(pán)并且去化理想,那么由此帶來(lái)的收益將非?？捎^,這也是房地產(chǎn)行業(yè)多年來(lái)持續(xù)繁榮的主要原因之一。在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中,開(kāi)發(fā)成本的核算與管控十分重要。因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展之前,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)首先核算土地費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)（如果有住戶）、開(kāi)發(fā)前期費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、紅線內(nèi)配套費(fèi)、政府收費(fèi)、公建設(shè)施分?jǐn)傎M(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等。只有提高房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期收益,才能在經(jīng)濟(jì)層面保證企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展,進(jìn)而讓企業(yè)在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中占據(jù)一席之地。

1房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展成本管控的作用

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中合理開(kāi)展成本管控工作,不僅有利于提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益,同時(shí)還有助于提升企業(yè)的綜合實(shí)力。近年來(lái),國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度不斷加大,進(jìn)一步規(guī)范了房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部市場(chǎng)環(huán)境。而隨著外部市場(chǎng)環(huán)境的不斷惡化,房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)也受到了極大的影響,這也導(dǎo)致了越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)即使開(kāi)發(fā)了多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,所獲得的利潤(rùn)也普遍較低,甚至出現(xiàn)虧損。最近幾年陸續(xù)有房地產(chǎn)企業(yè)爆出資金鏈斷裂、項(xiàng)目爛尾等問(wèn)題,其主要原因是成本管控不力而引發(fā)的非必要損耗的增加。與此同時(shí),由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)周期普遍較長(zhǎng),且前期投資資金數(shù)目巨大,所以房地產(chǎn)企業(yè)必須做好管控工作,嚴(yán)格管控各個(gè)階段的資金使用情況,真正做到“把錢(qián)花在刀刃上”。此外,房地產(chǎn)企業(yè)最好在項(xiàng)目開(kāi)展之前就制訂成本管控規(guī)劃,以便在項(xiàng)目開(kāi)展過(guò)程中充分發(fā)揮其成本管控工作的價(jià)值。

2房地產(chǎn)企業(yè)在成本管控方面存在的問(wèn)題

2.1成本管控理念落后

從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的一個(gè)重大問(wèn)題就是：在工程前期的立項(xiàng)階段及成本策劃環(huán)節(jié)均比較重視成本核算工作,但在工程開(kāi)展之后,就自然而然地在保進(jìn)度、保營(yíng)銷(xiāo)展示、保去化等各種要求下,忽視了后續(xù)的成本管控工作。然而,工程前期的核算工作與工程開(kāi)展之后的成本管控工作同樣重要。如果房地產(chǎn)企業(yè)在工程建設(shè)過(guò)程中不注重成本管控工作,或者疏于執(zhí)行原定成本目標(biāo)、限額指標(biāo)等,那么其在相關(guān)問(wèn)題的決策過(guò)程中,幾乎都避不開(kāi)成本增加的情況,從而導(dǎo)致項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)指標(biāo)無(wú)法實(shí)現(xiàn)。另外,在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中,如果各部門(mén)只考慮自身的考核指標(biāo),成本管控意識(shí)薄弱,那么成本管控措施就難以落實(shí)或執(zhí)行不到位,目標(biāo)成本及成本管控就極有可能變成擺設(shè)。

2.2管控過(guò)程中缺乏科學(xué)性

當(dāng)前,房地產(chǎn)企業(yè)在落實(shí)成本管控工作時(shí)普遍缺乏完善的制度體系,因而導(dǎo)致管控人員無(wú)據(jù)可依,成本管控工作無(wú)法細(xì)化落實(shí)。同時(shí),房地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)長(zhǎng)的建設(shè)周期也給企業(yè)的成本管控工作增加了難度。如果房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有建立健全成本管控制度,那么成本管控人員就毫無(wú)執(zhí)行力可言；如果成本管控缺乏有效的管理手段,而只靠傳統(tǒng)的人工手段,那么最后的管控效果將無(wú)法得到保障。對(duì)此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極運(yùn)用現(xiàn)代科技手段來(lái)提高管控工作的科學(xué)性,從而降低管控成本。如果房地產(chǎn)企業(yè)不懂變通,依舊采用傳統(tǒng)的駐場(chǎng)管控手段,那么這不僅會(huì)造成施工現(xiàn)場(chǎng)的混亂,降低現(xiàn)場(chǎng)施工人員的工作效率,還有可能增加施工現(xiàn)場(chǎng)的安全隱患。

2.3成本管控制度有待完善

目前,房地產(chǎn)企業(yè)的投資者和相關(guān)管理人員,大多不是房地產(chǎn)行業(yè)出身,他們往往根據(jù)個(gè)人意愿、想法、經(jīng)驗(yàn)來(lái)進(jìn)行成本管控。在這種情況下,房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控工作往往缺乏完善的制度的支持。另外,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)到建立獎(jiǎng)懲制度是激發(fā)現(xiàn)場(chǎng)工作人員工作積極性最直接、有效的手段。然而現(xiàn)階段,多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的獎(jiǎng)懲制度形同虛設(shè),起不到有效的激勵(lì)和震懾作用。對(duì)整個(gè)建筑工程來(lái)說(shuō),只有建立完善的成本管控制度,項(xiàng)目質(zhì)量及進(jìn)度才能得到保障,企業(yè)的收益才能實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)。

3房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)中的成本管控要點(diǎn)

3.1改變傳統(tǒng)的成本管控理念

房地產(chǎn)企業(yè)要想提升成本管控的效果,首先需要重視成本管控存在的問(wèn)題并轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的管控理念。對(duì)此,房地產(chǎn)企業(yè)可以在企業(yè)會(huì)議上要求參會(huì)人員集思廣益,找出能夠有效避免這些問(wèn)題的具體措施。與此同時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)全面落實(shí)成本管控工作,進(jìn)而從上到下、由內(nèi)到外地讓每一名工作人員樹(shù)立成本管控意識(shí),促使他們時(shí)刻將成本管控工作放在第一位。房地產(chǎn)企業(yè)只有真正做到意識(shí)上的改變,才能夠保障成本管控工作的順利落實(shí),同時(shí)有效減輕成本管控人員的工作壓力。

3.2培訓(xùn)并提高管控人員的管控水平

房地產(chǎn)企業(yè)在建立健全管控制度的同時(shí),還應(yīng)注重培養(yǎng)與提升成本管控人員的綜合素質(zhì)及管控能力。在工程項(xiàng)目開(kāi)展之前,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)成本管控人員進(jìn)行統(tǒng)一考核,如果經(jīng)過(guò)考核發(fā)現(xiàn)成本管控人員達(dá)不到崗位要求,那么企業(yè)必須及時(shí)地對(duì)他們進(jìn)行專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)。成本管控人員只有具備了相關(guān)的專業(yè)知識(shí),才能夠確保各項(xiàng)管控工作得到科學(xué)、順利的落實(shí)。此外,房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)與時(shí)俱進(jìn),積極引進(jìn)先進(jìn)的現(xiàn)代科技,從而幫助成本管控人員更加輕松、高效地完成管控工作。同時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合現(xiàn)代科技手段,不斷建立健全管控制度與管控流程,從而最大程度地提升成本管控工作的工作效率和工作效果。房地產(chǎn)企業(yè)也可以聘用經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)人員來(lái)負(fù)責(zé)成本管控工作。此類專業(yè)人員通常能快速認(rèn)清現(xiàn)場(chǎng)局勢(shì),并能及時(shí)地對(duì)浪費(fèi)行為或無(wú)效成本等做出準(zhǔn)確的反應(yīng)與處理,進(jìn)而確保施工現(xiàn)場(chǎng)物盡其用,同時(shí)保障施工計(jì)劃得以順利落實(shí),建設(shè)成本得以有效控制。

3.3全面落實(shí)項(xiàng)目成本管控

實(shí)際上,從決策階段開(kāi)始,到工程預(yù)算、工程招標(biāo),再到最后的施工與結(jié)算,每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要進(jìn)行成本管控工作。例如在決策階段,成本管控人員需要審核相關(guān)決策的必要性,以免額外增加項(xiàng)目成本。在工程預(yù)算階段,成本管控人員可以通過(guò)仔細(xì)分析工程預(yù)算報(bào)表等方式來(lái)判斷成本造價(jià)的合理性。在工程招標(biāo)環(huán)節(jié),也就是選擇施工團(tuán)隊(duì)和原材料供應(yīng)商的過(guò)程中,成本管控人員更要加強(qiáng)對(duì)整個(gè)環(huán)節(jié)的管控力度,從而實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目整體質(zhì)量與施工人員的科學(xué)合理的管控。對(duì)此,成本管控人員應(yīng)在保證原材料質(zhì)量的前提下,嚴(yán)格執(zhí)行最低價(jià)中標(biāo)原則；而在施工團(tuán)隊(duì)的選擇上,成本管控人員則要在保證工作質(zhì)量的前提下,盡可能選用施工經(jīng)驗(yàn)豐富的團(tuán)隊(duì)。與此同時(shí),在后續(xù)施工過(guò)程中,成本管控人員也要對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的施工人員以及施工材料進(jìn)行嚴(yán)格管控；在整體工程完工后,成本管控人員還應(yīng)根據(jù)合同價(jià)及時(shí)完成費(fèi)用結(jié)算工作。總的來(lái)說(shuō),只有把成本管控工作落實(shí)到工程建設(shè)的每一個(gè)環(huán)節(jié),才能夠真正發(fā)揮出成本管控工作的效果。

3.4建立健全監(jiān)督和獎(jiǎng)懲機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)要想整體提升工程質(zhì)量與成本管控效果,就需要及時(shí)建立健全監(jiān)督機(jī)制與獎(jiǎng)懲機(jī)制。對(duì)此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分結(jié)合內(nèi)審機(jī)制,率先在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行交叉監(jiān)督,以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)各部門(mén)當(dāng)前存在的不足之處,從而針對(duì)性地加以改進(jìn)。對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)施工人員,房地產(chǎn)企業(yè)也要建立相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制,同時(shí)指派專人到施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督,以確保施工人員嚴(yán)格遵循相關(guān)施工標(biāo)準(zhǔn)的要求,進(jìn)而保障施工質(zhì)量和施工效率。與此同時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)制定相應(yīng)的獎(jiǎng)懲制度以提升施工人員的整體水平。對(duì)于工作效率高、完成質(zhì)量好的人員,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)給予其一定的獎(jiǎng)勵(lì),以便鼓勵(lì)此類員工保持狀態(tài)再接再厲；而對(duì)于在施工現(xiàn)場(chǎng)消極怠工或者偷奸耍滑的施工人員,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)給予其一定的懲罰,如扣除部分工資等,以儆效尤。房地產(chǎn)企業(yè)可以讓員工以業(yè)務(wù)痛點(diǎn)和短板為切入點(diǎn),以解決突出問(wèn)題和薄弱環(huán)節(jié)為抓手,以提高效率、降低成本、提升品質(zhì)、創(chuàng)新發(fā)展為目的,借員工之手找出目前相關(guān)流程及日常工作中存在的痛點(diǎn)及難點(diǎn),進(jìn)而制定針對(duì)性的改善措施。

4結(jié)語(yǔ)

綜上所述,房地產(chǎn)企業(yè)想要增加經(jīng)濟(jì)收益,就必須重視成本管控工作,并在積極轉(zhuǎn)變管控理念的同時(shí),將成本管控工作落實(shí)到工程建設(shè)的各個(gè)方面,從而在確保工程順利開(kāi)展的同時(shí),有效控制施工成本,進(jìn)而確保企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)督促各個(gè)部門(mén)的每一位工作人員樹(shù)立起成本管控意識(shí),進(jìn)而為管控人員的工作提供方便。在管控工作開(kāi)展過(guò)程中,房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)積極運(yùn)用現(xiàn)代科技來(lái)提升成本管控的工作效率與工作質(zhì)量,同時(shí)安排擁有專業(yè)建筑知識(shí)及豐富經(jīng)驗(yàn)的人員負(fù)責(zé)管控工作,從而全方位確保成本管控工作的高效落實(shí)。

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作者：顏國(guó)強(qiáng)