出租方(以下稱甲方)：

承租方(以下稱乙方)：

甲方愿意將產(chǎn)權(quán)屬于自己的房屋出租給乙方。雙方根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)，經(jīng)協(xié)商一致，訂立本合同，詳細(xì)情況如下：

第一條房屋坐落地址

甲方出租的商鋪?zhàn)涞刂罚禾?hào)，建筑面積平方米。

第二條租賃期限

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房屋租賃合同糾紛日益增多。在審判實(shí)踐中，能不能確認(rèn)房屋租賃合同的效力、承租人對(duì)房屋進(jìn)行的裝修在租賃合同被確認(rèn)無效或被解除后如何處理以及違章建筑的租賃糾紛如何處理等問題是當(dāng)前房屋租賃合同糾紛審理的難點(diǎn)。筆者試就房屋租賃合同有關(guān)問題，提出自己的觀點(diǎn)供商榷。

一、對(duì)房屋租賃合同效力認(rèn)定問題

出租人和承租人訂立房屋租賃合同，雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致意見后，合同視為成立。房屋租賃合同有無效力，根據(jù)有關(guān)法律和地方性行政法規(guī)的規(guī)定，筆者認(rèn)為對(duì)房屋租賃合同的效力主要應(yīng)從以下幾個(gè)方面來審查：

（一）審查合同的主體是否適格。即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無民事行為能力人，或限制民事行為能力人等。

（二）審查租賃的標(biāo)的物是否為法律法規(guī)禁止出租。但只要法律法規(guī)沒有禁止出租的房屋，都應(yīng)是可以出租的。廣東省人大常委會(huì)1994年通過的《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》第六條規(guī)定，不得出租的房屋有：1、未取得產(chǎn)權(quán)或者經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的；2、產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議或者產(chǎn)權(quán)受到限制的；3、不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的；4、屬于違章建筑的；5、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；6、已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；7、法律、法規(guī)禁止的。

而建設(shè)部1995年以第42號(hào)令的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有權(quán)證的；（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）共有房屋未取得共有人同意的；（四）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（五）屬于違法建筑的；（六）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；（七）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；（八）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；（九）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

出租方(以下稱甲方)：________________________

承租方(以下稱乙方)：________________________

甲方愿意將產(chǎn)權(quán)屬于自己的房屋出租給乙方。雙方根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)，經(jīng)協(xié)商一致，訂立本合同，詳細(xì)情況如下：

第一條房屋坐落地址

甲方出租的商鋪?zhàn)涞刂罚海?/p>

建筑面積________平方米。

隨著*北部灣經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，欽州城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，城市原住人口的自然增長(zhǎng)和大量的外來務(wù)工人員涌入城市經(jīng)商和就業(yè)，他們與城市無房戶一起組成了一支規(guī)模龐大的租房大軍，不斷刺激著商鋪和住房需求膨脹，私房出租市場(chǎng)異?；钴S，私房出租行為無論從規(guī)模上還是價(jià)位上都出現(xiàn)了一種快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。個(gè)人房屋租賃在*北部灣逐步發(fā)展成為一種新興的行業(yè)，給房屋租賃稅收征管工作提出了新的課題。

一、欽州市房屋租賃業(yè)稅收征管狀況

目前，該市稅務(wù)部門對(duì)私房出租的稅收征管還處于起步階段。取得私房出租收入并完全按稅法規(guī)定自覺申報(bào)納稅的很少，唯有私房出租給單位和企業(yè)的需要發(fā)票報(bào)帳的業(yè)主迫不得已才向稅務(wù)部門申報(bào)納稅，稅務(wù)機(jī)關(guān)通過各種形式征收和依法查補(bǔ)、處罰的此項(xiàng)稅款數(shù)額也不大。私房出租固有的隱蔽性、分散性的特點(diǎn)，給私房租賃業(yè)稅收流失創(chuàng)造了必要條件，納稅人偷逃稅現(xiàn)象非常普遍。

（一）目前欽州市地稅局對(duì)個(gè)人出租房屋按照國(guó)家的稅收政策執(zhí)行，個(gè)人出租房屋收入應(yīng)繳納地方各稅如下:

1.按租金收入的5%繳納營(yíng)業(yè)稅；2.按營(yíng)業(yè)稅稅額的7%繳納城市維護(hù)建設(shè)稅；3.按營(yíng)業(yè)稅稅額的3%繳納教育費(fèi)附加；4.按營(yíng)業(yè)稅稅額的1%繳納地方教育附加；5.按租金收入的1‰繳納防洪保安費(fèi)；6.按租金收入的1‰繳納印花稅（不足一元按一元貼花）；7.按租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅；8.按房屋實(shí)際占地面積及適用的等級(jí)稅額標(biāo)準(zhǔn)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；9.個(gè)人出租房屋用于經(jīng)營(yíng)的，按應(yīng)納稅所得額的20%繳納房屋租賃收入個(gè)人所得稅。其計(jì)算方式為：個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額=每月房屋租金收入-相關(guān)稅費(fèi)-法定扣除費(fèi)用-出租方發(fā)生的房屋修繕費(fèi)；法定扣除標(biāo)準(zhǔn)：每次（月）收入額不超過4000元的，減除扣除費(fèi)用800元；每次（月）收入額超過4000元的，減除費(fèi)用20%；修繕費(fèi)用的扣除標(biāo)準(zhǔn)：個(gè)人出租房屋，對(duì)能提供該出租房屋修繕合同及合法憑證證明的，其實(shí)際開支修繕費(fèi)用經(jīng)核準(zhǔn)給予分次（月）連續(xù)扣除，直至扣除完為止，但每次（月）允許扣除以800元為限。

根據(jù)財(cái)稅〔*〕24號(hào)文件規(guī)定，自*年3月1日起，個(gè)人出租住宅用于居住的，營(yíng)業(yè)稅在3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收。房產(chǎn)稅適用稅率暫減按4%，個(gè)人所得稅適用稅率暫減按10%。對(duì)個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。免征城鎮(zhèn)土地使用稅。個(gè)人所得稅計(jì)算方法與扣除標(biāo)準(zhǔn)按上述第9點(diǎn)規(guī)定計(jì)算。

租賃合同

訂立合同雙方

出租方（以下簡(jiǎn)稱甲方）

地址：

注冊(cè)地點(diǎn)：

授權(quán)代表：

合同編號(hào)：_________

出租方：_________

法定住址：_________

法定代表人：_________

職務(wù)：_________

委托人：_________

一、銀行是資金主通道

商業(yè)銀行的貸款是典型的債務(wù)融資，需要足夠的抵押或擔(dān)保措施，貸款額度比較高，貸款時(shí)間不長(zhǎng)，是目前商業(yè)房地產(chǎn)融資的最主要通道。在未來很長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，商業(yè)銀行的貸款仍是商業(yè)房地產(chǎn)融資的主導(dǎo)形式。商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)在條件允許的前提下首先考慮從商業(yè)銀行獲得資金支持。

二、房地產(chǎn)信托是融資創(chuàng)新的首選

信托融資具有的制度優(yōu)勢(shì)使得在國(guó)家的宏觀調(diào)控下逐步被房地產(chǎn)業(yè)充分利用，房地產(chǎn)信托發(fā)行日益增多。當(dāng)前實(shí)際操作中應(yīng)用比較多的模式有三種：一是貸款類資金信托，這種模式與商業(yè)銀行傳統(tǒng)的貸款模式類似，所不同的是資金來源不同，信托計(jì)劃的資金主要是靠發(fā)行信托計(jì)劃籌集。二是股權(quán)信托，即信托資金階段性(信托期限內(nèi))持有房地產(chǎn)公司股份后被溢價(jià)回購(gòu)的一種股權(quán)投資模式。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是既實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的融資目的，又增強(qiáng)了企業(yè)的信用等級(jí)，通過增加房地產(chǎn)企業(yè)的資本金，在不提高公司資產(chǎn)負(fù)債率的情況下優(yōu)化了公司的資本結(jié)構(gòu)；三是受益權(quán)轉(zhuǎn)讓信托，即以交易為基礎(chǔ)的財(cái)產(chǎn)信托，一般是把具有可預(yù)測(cè)穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的受益權(quán)通過信托轉(zhuǎn)讓給社會(huì)投資者，實(shí)現(xiàn)融資目的，信托收益來源于其穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入或者有保證條款的受益權(quán)溢價(jià)回購(gòu)。

三、項(xiàng)目融資可以共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目融資是為一個(gè)特定項(xiàng)目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時(shí)，以該項(xiàng)目的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來源，以該項(xiàng)目資產(chǎn)抵押作為貸款的安全保障。其最主要的特征是融資不僅是依靠項(xiàng)目發(fā)起人的信用保障或資產(chǎn)價(jià)值，貸款銀行主要依靠項(xiàng)目本身的資產(chǎn)和項(xiàng)目未來的現(xiàn)金流量來考慮貸款償還保證。因此，項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)及對(duì)項(xiàng)目融資采取周密的金融安排，并將此項(xiàng)目有利益關(guān)系的各個(gè)方面的承諾和各種形式的保證書結(jié)合起來，不使任何一方承擔(dān)項(xiàng)目的全部風(fēng)險(xiǎn)，是項(xiàng)目融資活動(dòng)的重要內(nèi)容。商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)用項(xiàng)目融資的主要運(yùn)作模式是，由投資者共同投資組建一個(gè)項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司的名義建設(shè)、擁有、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和安排有限追索融資。

一工礦產(chǎn)品購(gòu)銷合同

甲方：

法定代表人：

乙方：

法定代表人：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》之規(guī)定，經(jīng)甲乙雙方充分協(xié)商，特訂立合同，以便共同遵守。

第一條為進(jìn)一步加強(qiáng)城區(qū)房屋出租行為的稅收征管，提升稅收協(xié)控聯(lián)管工作水平，使個(gè)體稅收社會(huì)化管理工作健康有序開展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》（以下簡(jiǎn)稱《征管法》）、《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《征管法實(shí)施細(xì)則》）、公安部等六部局《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)出租房屋管理工作有關(guān)問題的通知》（公通字〔〕號(hào)）文件要求，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條市地稅局是全市城區(qū)房屋出租稅收征管的主體，市地稅二分局具體負(fù)責(zé)，按照“政府主導(dǎo)、稅務(wù)主管、委托代征、協(xié)控聯(lián)管、績(jī)效共建、信息共享”的管理原則，委托慶云山街道辦事處和瓊湖街道辦事處代征各自轄區(qū)范圍內(nèi)的城區(qū)房屋出租、房屋自營(yíng)、房屋裝修稅收工作。

第三條房屋所有權(quán)人（單位或個(gè)人）為出租房屋應(yīng)稅行為的納稅義務(wù)人，是納稅主體。無法確認(rèn)房屋所有權(quán)人的出租房屋由實(shí)際取得租金的出租人代為履行納稅義務(wù)。因承租人原因無法與房屋所有權(quán)人取得聯(lián)系的，由承租人代為繳納相關(guān)稅費(fèi)。

第四條下列行為為房屋出租行為：

（一）將自有房屋出租給承租人，由出租人向承租人收取租金或者獲取其他經(jīng)濟(jì)利益。

（二）承租人將租入的房屋再出租的轉(zhuǎn)租行為。

“數(shù)字玄武”是區(qū)委、區(qū)政府為逐步加快我區(qū)科技信息業(yè)發(fā)展，做大、做強(qiáng)、做優(yōu)、做美珠江路提出的發(fā)展戰(zhàn)略，就是以“一街三園”為基本發(fā)展格局，在鞏固珠江路商貿(mào)特色，建成國(guó)際化信息資源物流市場(chǎng)基礎(chǔ)上，用五到十年的時(shí)間，把珠江路科技園區(qū)建設(shè)成為南京市電子信息產(chǎn)業(yè)的孵化基地、創(chuàng)新基地、產(chǎn)業(yè)化基地和高素質(zhì)人才的培養(yǎng)基地。

今年，我院確立了創(chuàng)建“現(xiàn)代型法院、學(xué)習(xí)型法院、服務(wù)型法院”的發(fā)展定位，如何充分發(fā)揮審判職能，為“數(shù)字玄武”的建設(shè)與發(fā)展提供全方位的法律服務(wù)和司法保障，被列為我院今年重點(diǎn)調(diào)研課題。院黨組專門組織相關(guān)庭室進(jìn)行了針對(duì)性研討，總結(jié)了我院過去在保護(hù)和促進(jìn)我區(qū)科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的成功做法，并對(duì)未來“數(shù)字玄武”發(fā)展中可能遇到的法律問題進(jìn)行了前瞻性思考。

一、調(diào)查概況。

（一）調(diào)查目的：從審判實(shí)踐中遇到的具體問題入手，分析和預(yù)見未來可能出現(xiàn)的法律難點(diǎn)，從審判工作角度為“數(shù)字玄武”建設(shè)工作提出司法建議和工作設(shè)想。

（二）調(diào)查對(duì)象：以與“數(shù)字玄武”的規(guī)劃、實(shí)施相關(guān)的政府主管部門、IT企業(yè)、從業(yè)人員為調(diào)查對(duì)象。

（三）調(diào)查內(nèi)容：針對(duì)不同的調(diào)查對(duì)象，我們確立了不同的調(diào)查范圍與內(nèi)容。