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內容提要:房地產(chǎn)信貸,對商業(yè)銀行來說是一項重要的業(yè)務,也是利潤的主要來源之一。同時,房地產(chǎn)信貸又是一項充滿風險的業(yè)務,銀行由此導致嚴重虧損的例子不勝枚舉。作者較全面地介紹了香港銀行業(yè)防范房地產(chǎn)信貸風險的一些措施,并認為,研究香港的經(jīng)驗,對于內地銀行防范房地產(chǎn)價格波動帶來的風險,具有一定的借鑒意義。

關鍵詞:信貸管理房貸風險措施

香港銀行與房地產(chǎn)業(yè)關系密切,房地產(chǎn)業(yè)靠銀行的信貸支持

而發(fā)展,銀行業(yè)靠房地產(chǎn)的發(fā)展而獲利。香港銀行業(yè)歷來依靠房地產(chǎn)貸款解決其資金出路,90年代以后這種依賴有不斷發(fā)展的趨勢,至2006年3月,香港銀行業(yè)物業(yè)發(fā)展及投資貸款達到4408.8億元,個人住房貸款達6000億元,房地產(chǎn)貸款在香港貸款總額中所占比重達到54%,這些數(shù)據(jù)甚至已遠遠超過1997年高峰時的水平(見下表)。

香港銀行業(yè)特別注意建立審慎的風險控制措施。在1997年亞洲金融危機襲港,香港房地產(chǎn)價格大幅下降,2003年6月底未償還貸款額超過抵押物市值的負資產(chǎn)住宅按揭貸款達到10.6萬宗的高峰水平,大量出現(xiàn)的負資產(chǎn)也沒有危及香港銀行業(yè)。盡管有幾家銀行出現(xiàn)虧損,但銀行業(yè)整體仍獲利,在此期間沒有出現(xiàn)銀行倒閉或要求政府提供財政援助的情況。研究香港經(jīng)驗,對于內地銀行防范房地產(chǎn)價格波動帶來的風險具有一定的借鑒意義。

一、控制按揭成數(shù)和房地產(chǎn)信貸增長速度

1991年11月,香港銀行同業(yè)經(jīng)協(xié)商自愿采納以樓價的七成為每筆貸款的按揭上限,即銀行批出的每宗按揭貸款額不超過樓宇價值70%。1997年1月以后,銀行業(yè)按照金管局頒布的《物業(yè)貸款的準則》,進一步調低"豪宅"的最高按揭成數(shù),建議1200萬港元以上的"豪宅"的最高按揭成數(shù)應調低至六成或840萬港元,以較高者為準。事實上,在樓市繁榮期間,銀行實際的按揭貸款成數(shù)比七成按揭上限更為謹慎。根據(jù)金管局進行的香港住宅按揭貸款統(tǒng)計調查,在樓市泡沫破裂前的1995年9月底,未償還按揭貸款與物業(yè)價值(按首次批出貸款或重組貸款時的評估值)比率平均為52%,較1994年的53.3%為低,并遠低于貸款額與物業(yè)價值的70%比率上限。

香港銀行業(yè)按揭貸款一般是7成,但如果向香港按揭證券公司購買了按揭保險,按揭成數(shù)就會放寬到9成,保險是為高出規(guī)定的7成按揭之外的兩成而買的,按揭證券公司再將其投保到再保險公司。將來如果出現(xiàn)斷供情況,7成以上的部分由香港按揭證券公司負責償付給銀行,這種制度下,銀行的風險并沒有增加,因為購房者已經(jīng)就多出的兩成買了保險,但由于按揭成數(shù)放寬到9成,利息收入?yún)s增加了。

香港銀行業(yè)注意控制物業(yè)貸款的增長率,按照金管局1994年的指引,銀行業(yè)物業(yè)貸款增長率每年為15%的基準,與名義本地生產(chǎn)總值增長率一致。控制物業(yè)貸款上限和增長速度,使銀行在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展高漲期能夠保持警覺,有助于銀行控制信貸風險。

二、注重借款人還款能力

香港銀行業(yè)一般會要求個人抵押貸款貸款人提供房地產(chǎn)抵押,但并不依賴抵押品的價值,而更為看重借款人的還款能力。對于借款人還款能力的衡量,銀行從以下幾個方面來進行判斷和選擇,一是借款人所處行業(yè)和職業(yè),銀行會盡量避免傳統(tǒng)的風險較高行業(yè)的員工,如飛行員、消防員等,以及流動性較強的娛樂場所工作人員和不定期在港居住的人員。二是借款人收入的穩(wěn)定性。銀行會選擇年薪在20萬至60萬之間、年齡在25歲至40歲之間的收入較固定,有持續(xù)還款能力的人士,還款人稅單和銀行帳戶中每個月的收入證明是重要的參考指針,銀行一般會在50%的收入比例之內發(fā)放貸款。三是在現(xiàn)雇主的就職年限。銀行認為申請人的就職年期和以往的工作記錄是申請人收入穩(wěn)定性和財務承擔能力的一個重要指針。如果申請人在缺乏利好的因素下經(jīng)常轉換雇主,則在某種程度上反映出申請人的工作承諾和財務承擔比較差。對一個剛轉職的申請人,要對其過往工作性質、工作崗位及收入做較深入的了解。對于將會轉職的人士,一般不予續(xù)做。四是借款人已有債務情況。香港銀行業(yè)建立有關于客戶的信貸數(shù)據(jù)庫,記錄客戶在各個財務機構的借款情況,銀行通過此數(shù)據(jù)庫可以考察借款人已有債務情況,避免重復授信帶來的風險。

三、嚴格控制開發(fā)商貸款風險

開發(fā)商貸款風險控制在于土地購置貸款和建筑貸款兩個環(huán)節(jié)。土地購置貸款銀行會給予購置金額50%的額度,銀行在開發(fā)商自有資金出了50%之后,在辦妥土地抵押后,提供剩下的地價款。銀行在貸款之前,要看開發(fā)商的財務報表,掌握開發(fā)商的資金來源。也要進行實地考察,了解周圍的環(huán)境情況,主要是排除可能的不利因素對土地價格造成的負面影響。

銀行對于建筑貸款則是提供100%的信貸資金,這是因為香港的機制能夠較好地防范其使用中的風險。香港銀行業(yè)強調按工程進度支付款項。借款人在提取款項時提供由建筑師辦理的估計剩余建筑費及工程進度報告,銀行業(yè)按此確定的工程進度支付信貸資金,使得銀行可以保證貸款使用與工程進度相吻合。這樣做也便于銀行加強建筑貸款額度使用的過程控制,根據(jù)實際需要及時調整授信額度,如所需建筑費有所減少,銀行貸款可按此作相應調減。如果所需建筑費確需增加,銀行也可重新審查并及時增加授信。

香港銀行在發(fā)放建筑貸款時采用一種隔離機制,消除建筑貸款資金可能被開發(fā)商挪作他用的可能性。銀行會在本行開設第三者托管戶口,將需按工程進度給予支付的貸款直接轉到建筑商的帳戶,律師也會參預其中,保證銀行的貸款按照工程的進度,支付到建筑商帳戶上。開發(fā)商不能直接接觸到建筑貸款,對于開發(fā)商而言,銀行貸款只是一個授信額度,這個額度要隨著工程的正式進度轉化為真實的貸款,而且支付程序由銀行直接到建筑商,開發(fā)商根本摸不到這筆錢。但風險是開發(fā)商的,一旦銀行的貸款收不回來,可要求開發(fā)商承擔賠償責任。

四、堅持較高的資本充足率

按照金管局的要求,銀行實行資本充足比率制度,加強流動資金監(jiān)管。盡管受到亞洲金融風暴和樓市泡沫破裂的沖擊,1999年底,所有香港本地注冊認可機構的資本充足率維持在18.8%的高位,高于1998年底的18.5%的水準,遠遠超過國際清算銀行所定的8%的最低基準。隨著近年來銀行資產(chǎn)業(yè)務迅速擴張,資本充足率有所下降。但是至2005年末,銀行平均資本充足率仍然在15%左右。香港主要認可機構中,資本充足率最高的集友、南洋商業(yè)銀行超過20%,而較低的匯豐、恒生分別為12.4%、12.8%,堅持較高的資本充足率使銀行在任何時候都能夠較好的抵御房地產(chǎn)信貸風險的沖擊。

五、按揭貸款證券化

按揭證券化是在1997年以后發(fā)展起來的一項金融業(yè)務,即所謂第二按揭市場。隨著香港房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,銀行按揭貸款業(yè)務直線上升,香港未償還住宅按揭貸款余額及在銀行貸款中占比迅速增加,客觀上推動第二按揭市場的發(fā)展。香港銀行業(yè)的按揭證券化主要通過香港按揭證券公司進行,其按揭證券業(yè)務分兩個階段,首先是向有關銀行購入按揭貸款,作為公司本身的投資組合,所需資金主要通過發(fā)行無抵押債券籌集;第二階段是發(fā)行按揭證券,售予投資者。

按揭貸款證券使參與銀行可以從持有流動性差的按揭貸款改為持有流動性高的債券資產(chǎn),降低了對資本金的需求,減少了流動性風險,同時把按揭的信用風險等轉移給了香港按揭證券公司;由于按揭證券公司擔保的按揭證券的資本充足比率風險權數(shù)為20%,較一般按揭貸款的50%風險權數(shù)要低,所以有助于提高銀行按揭資產(chǎn)素質,減少其貸款風險及資金成本。按揭貸款證券化對于投資者、按揭證券公司也有利,從長遠看,通過引進保險和退休基金等長期資金進入按揭市場,滿足對長期住宅融資不斷增加的需求,有利于推動住宅市場的發(fā)展。

2005年,按揭證券公司從銀行、政府,發(fā)展商組成的核準賣方等機構購入共29億港元金額的按揭貸款。到目前為止,香港按揭公司已購入總計超過130億港元的按揭證券。由于銀行業(yè)的貸存比率處于約57%的低水平,加上按揭貸款表現(xiàn)有所改善,銀行并不急于出售其按揭貸款。但是,出于對流動資金需求及資產(chǎn)負債管理的考慮,越來越多香港銀行開始嘗試資產(chǎn)證券化。

六、強化不良資產(chǎn)處置

完善的不良資產(chǎn)處置體系是香港銀行業(yè)保證房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)安全的一項重要措施。第一,與內地不同,香港銀行業(yè)對于出現(xiàn)風險的房地產(chǎn)信貸并不是簡單地采取收回的措施,相反會在必要的時候增加授信支持,幫助客戶度過難關。如1997年金融危機之后,大量房地產(chǎn)開發(fā)商瀕臨危機,個人瀕臨破產(chǎn),對此銀行業(yè)并未采取大面積資產(chǎn)拍賣的措施,反而適當給予借款人超過抵押物資金價值的超額授信,有些甚至超過120%,必要時幫助客戶,反而使銀行的資產(chǎn)得以保全。第二,在房地產(chǎn)信貸真正出現(xiàn)風險時,香港銀行也會較果斷地予以處理。香港銀行對抵押資產(chǎn)的處置較方便,一般不需要經(jīng)過司法途徑。對于未完工的抵押房地產(chǎn),銀行可以自行建設直至完工,也可以賣給開發(fā)商。已完工的房地產(chǎn),銀行可以通過公開拍賣的方式,一般可以以市場價收回資金,通過拍賣銀行可彌補大部分貸款損失。當然,香港完善的法律體系和居民良好的還款意愿對于銀行保全資產(chǎn)起到積極的作用。由于負資產(chǎn)即使當?shù)盅何锉汇y行收回,借款人仍需支付其中的不足部分,因此借款人一般會傾向于還款,客觀上也減輕了銀行壓力。