導(dǎo)語(yǔ)：房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理決策分析一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

［摘要］稅收籌劃是對(duì)企業(yè)稅收成本進(jìn)行合理規(guī)劃的方式，其能夠降低企業(yè)稅收壓力，提升企業(yè)成本控制效率，為企業(yè)利潤(rùn)最大化提供保障。基于此，本文結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展情況，對(duì)稅收籌劃在經(jīng)營(yíng)管理決策中的應(yīng)用進(jìn)行分析和闡述，希望對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有所幫助。

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)企業(yè)；經(jīng)營(yíng)管理決策；稅收籌劃

在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，為了提高自身的經(jīng)營(yíng)成本及經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)加大對(duì)稅收籌劃的重視度，合理選用納稅方案，注重納稅的合理性，從而實(shí)現(xiàn)稅收利潤(rùn)最大化，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

1稅收籌劃及房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的意義

稅收籌劃指納稅人為了提高經(jīng)濟(jì)效益，在符合國(guó)家法律規(guī)定的前提下，合理安排納稅，從而取得更高的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境十分復(fù)雜，工作人員需要應(yīng)對(duì)繁重的管理任務(wù)，而稅收管理在現(xiàn)代企業(yè)生產(chǎn)決策、績(jī)效考核等方面均發(fā)揮著極為關(guān)鍵的作用，因此也應(yīng)受到企業(yè)管理人員的高度重視。1.1降低稅收負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中實(shí)施稅收籌劃能夠有效減輕稅收負(fù)擔(dān)，降低企業(yè)的稅費(fèi)，我們可將其視為納稅人成本，借助稅收籌劃能夠有效減少稅費(fèi)，降低納稅人成本，提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。減輕稅負(fù)主要是綜合多種因素合理避稅，降低應(yīng)交稅額的相對(duì)值。其要求在全面落實(shí)企業(yè)其他經(jīng)濟(jì)目標(biāo)和政策的前提下，制定科學(xué)的稅收籌劃，從而實(shí)現(xiàn)少交稅款的目的，也可延期繳納稅款。若為了減輕稅負(fù)而影響了其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，則會(huì)引發(fā)更大的損失，這也不符合稅收籌劃的基本原則。1.2規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)。稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)主要有內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)和外部風(fēng)險(xiǎn)兩部分。內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)內(nèi)部環(huán)境有關(guān)。包括管理風(fēng)險(xiǎn)、人力資源風(fēng)險(xiǎn)等。管理風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)發(fā)票管理和機(jī)構(gòu)設(shè)置不科學(xué)而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。人力資源風(fēng)險(xiǎn)主要指人員能力薄弱，無(wú)法正確理解稅收制度，也不能采取有效措施規(guī)避稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。外部風(fēng)險(xiǎn)主要源自于經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化和稅收政策的變化，包括政策風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)主要指國(guó)家稅收政策出臺(tái)速度越來(lái)越快，稅務(wù)人員無(wú)法及時(shí)了解最新的政策，進(jìn)而使企業(yè)承受損失的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)通常指稅收環(huán)境變化為企業(yè)納稅籌劃帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。為了保證稅收籌劃的效果，有效降低企業(yè)稅負(fù)，納稅主體需要在納稅的過(guò)程中采取有效措施控制風(fēng)險(xiǎn)。

2房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策中稅收籌劃的應(yīng)用

稅收籌劃是在不規(guī)范現(xiàn)有法律規(guī)定的基礎(chǔ)上，對(duì)納稅主體的涉稅事項(xiàng)實(shí)行事前籌劃和安排，確保其享有最大稅收利益，降低企業(yè)稅收成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化的一種管理活動(dòng)。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策中，合理應(yīng)用稅收籌劃，不僅能減少較重賦稅帶來(lái)的影響，還能明確企業(yè)未來(lái)發(fā)展方向，確保各項(xiàng)決策的準(zhǔn)確性，降低資金風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的影響。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策中稅收籌劃的具體應(yīng)用為：2.1準(zhǔn)備階段的稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，準(zhǔn)備階段所做事項(xiàng)主要有項(xiàng)目審批、設(shè)計(jì)施工、土地轉(zhuǎn)讓等。且這些工作或多或少都與稅收有著直接關(guān)系，所以在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，應(yīng)注重稅收籌劃在準(zhǔn)備階段的重要性，制定合理方案，促進(jìn)企業(yè)各項(xiàng)活動(dòng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，增大企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。2.2保證分、子公司選擇的合理性。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，分公司、子公司選擇的合理性能夠抵消總公司的利潤(rùn)總額，降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。這主要是因?yàn)?，房地產(chǎn)企業(yè)的分公司在初期運(yùn)營(yíng)階段，往往會(huì)存在虧損的情況，而在最終企業(yè)利潤(rùn)結(jié)算時(shí)，分公司存在的虧損現(xiàn)象正好可以抵消總公司的利潤(rùn)總額，降低總公司的經(jīng)營(yíng)收入，進(jìn)而減少稅收金額，減輕稅收壓力。另外，分、子公司在與總公司進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)，是不需要上交任何稅費(fèi)的，這無(wú)疑會(huì)降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，緩解房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的壓力。2.3加強(qiáng)籌資方式的合理性。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，需要選用科學(xué)合理的籌資方式，以降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅收壓力，保證企業(yè)最終的經(jīng)濟(jì)效益?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)最常使用的籌資方式以負(fù)債籌資和權(quán)益籌資這兩種為主。且選取的負(fù)債籌資一般需要將房地產(chǎn)企業(yè)在稅前的利息予以扣除，而選取的權(quán)益籌資則并不需要將所收取的一些股息納入到收取的費(fèi)用中，這樣能夠最大程度的緩解房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)壓力。2.4確保投資方式的合理性。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中使用的投資方式以直接投資和間接投資這兩種為主。在直接投資方式中，房地產(chǎn)企業(yè)需要交納的稅收種類有商品稅、財(cái)產(chǎn)稅和所得稅這三種，為了清晰羅列各項(xiàng)稅種內(nèi)容，明確交納的稅費(fèi)情況及企業(yè)的盈利情況，一般會(huì)以合并財(cái)務(wù)報(bào)表的形式完成相關(guān)費(fèi)用的統(tǒng)計(jì)，且通過(guò)盈虧變動(dòng)來(lái)降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的所得稅。房地產(chǎn)企業(yè)在間接投資的過(guò)程中，需要全面關(guān)注投資的風(fēng)險(xiǎn)和收益，以此優(yōu)化投資的組織形式，享受政府的稅收優(yōu)化政策。

3企業(yè)建設(shè)過(guò)程中的稅收籌劃

3.1借款費(fèi)用的資本化。按照我國(guó)現(xiàn)行稅法的規(guī)定要求，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中，當(dāng)期獲得的稅資本化借款費(fèi)用是無(wú)法與其他費(fèi)用兩相抵扣的，但其可被做為企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用，并在相關(guān)項(xiàng)目完成后抵做借款費(fèi)用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在不同產(chǎn)品或項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，應(yīng)對(duì)該項(xiàng)費(fèi)用采用獨(dú)立的核算方式，這樣才能有效降低企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)管理中的所得稅開(kāi)支。再者，房地產(chǎn)企業(yè)在核算增值稅方面，需結(jié)合日常經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的種類，對(duì)其增值稅予以分開(kāi)核算，這樣方能降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)。3.2采用合理方法正確處理預(yù)提費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中，在項(xiàng)目完工到預(yù)售階段，會(huì)將一些預(yù)售的實(shí)際收入納入到實(shí)際收入中來(lái)，但是在稅法的應(yīng)用過(guò)程中，還未完工的基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施卻不能納入到收支范圍內(nèi)，這在一定程度上增加了企業(yè)的稅收支出，加大了企業(yè)的稅收壓力。所以在稅收籌劃中，應(yīng)對(duì)預(yù)提費(fèi)用實(shí)施有效處理，通過(guò)會(huì)計(jì)核算及稅法處理等方式，降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)壓力。3.3銷售環(huán)節(jié)的稅收籌劃。在房地產(chǎn)項(xiàng)目或產(chǎn)品的銷售環(huán)節(jié)，不同產(chǎn)品因功能及受眾面的不同，其銷售方式也會(huì)存在一定差異，即使是同類產(chǎn)品，不同時(shí)段內(nèi)的銷售方式也是不一樣的，所以相應(yīng)的稅收籌劃也會(huì)存在明顯差異，需要結(jié)合銷售方式有針對(duì)性的制定稅收籌劃計(jì)劃。而這樣做的目的則是因?yàn)椋何覈?guó)在增值稅的計(jì)算上，基本采用的是四級(jí)累進(jìn)稅率的計(jì)算方式，再加上稅法的影響，合理劃分了稅費(fèi)的征收模式，如果一些特定費(fèi)用并未超過(guò)項(xiàng)目金額的20%，則可免除稅費(fèi)的征討；而若費(fèi)用超過(guò)了項(xiàng)目金額的20%，則需要全額征稅。所以房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃時(shí)，可結(jié)合銷售方式合理規(guī)劃，以降低企業(yè)稅費(fèi)，節(jié)省更多資金成本。另外，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售過(guò)程中會(huì)設(shè)置獨(dú)立的銷售機(jī)構(gòu)，這也大大減輕了房地產(chǎn)企業(yè)銷售中的所得稅和土地增值稅。同時(shí)，考慮到項(xiàng)目裝修部分也將產(chǎn)生大量的營(yíng)業(yè)稅與被征收土地增值稅，故企業(yè)采取合理的折扣銷售方法，以提升自身銷量，最大限度的降低企業(yè)所需繳納的營(yíng)業(yè)稅，有效減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)壓力，從而促使房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中節(jié)約稅費(fèi)。

4房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策中稅收籌劃的改進(jìn)策略

4.1及時(shí)準(zhǔn)確的了解財(cái)稅政策新動(dòng)向。結(jié)合以往經(jīng)驗(yàn)可知，新稅法條文的出臺(tái)往往會(huì)帶動(dòng)新經(jīng)濟(jì)形式的出現(xiàn)，這使得市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)生較大的波動(dòng)。例如，新出臺(tái)的《土地增值稅法》，取消了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓中需要收取的土地增值稅，而這一法律條文的出現(xiàn)則是為了更好的配合《農(nóng)村土地承包法》的相關(guān)內(nèi)容，加大土地的管控力度。為此，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，應(yīng)不斷提高自身的敏銳性，對(duì)財(cái)政稅收政策的變化情況予以提前預(yù)測(cè)和分析，并制定相應(yīng)的預(yù)防和解決措施，避免政策出臺(tái)后，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)變化對(duì)自身的影響。同時(shí)提前預(yù)測(cè)也能幫助企業(yè)在最短時(shí)間內(nèi)完成經(jīng)營(yíng)策略的調(diào)整，推動(dòng)企業(yè)及行業(yè)的發(fā)展。4.2加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)核算的重視。會(huì)計(jì)核算是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容，會(huì)計(jì)核算的真實(shí)性和完整性對(duì)稅收籌劃的落實(shí)實(shí)施有著直接影響，而且還可作為稅務(wù)審核的重要依據(jù)，為企業(yè)稅負(fù)的減輕提供幫助。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中，需加大對(duì)會(huì)計(jì)核算的重視力度，構(gòu)建完善的管理體制及內(nèi)控制度，保證會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性，真實(shí)的反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，從而加強(qiáng)稅費(fèi)征收的合理性，避免超額經(jīng)濟(jì)損失的出現(xiàn)。4.3熟練掌握稅務(wù)機(jī)關(guān)的工作流程及方法。稅務(wù)機(jī)關(guān)作為企業(yè)稅費(fèi)核算、審核及征收的重要部分，明確了解其工作內(nèi)容和流程，按照部門規(guī)定要求提供詳細(xì)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)資料，能夠避免稅費(fèi)征繳時(shí)問(wèn)題和矛盾的產(chǎn)生，增大企業(yè)和國(guó)家的經(jīng)濟(jì)效益，減少違法違規(guī)情況的出現(xiàn)。稅務(wù)機(jī)關(guān)在日常工作中需要企業(yè)提交的資料數(shù)據(jù)有企業(yè)各階段的運(yùn)營(yíng)信息，臺(tái)賬信息等，確保這些數(shù)據(jù)資料口徑的一致性，這同時(shí)也是避免異常狀況出現(xiàn)，加強(qiáng)稅費(fèi)繳納合理性的關(guān)鍵。此外，稅務(wù)機(jī)關(guān)通過(guò)對(duì)企業(yè)提交信息的收集和匯總，能夠構(gòu)建較為完善的信息數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)企業(yè)實(shí)行實(shí)時(shí)的監(jiān)控。在未來(lái)發(fā)展中，因受到地稅合并、金稅三期及大數(shù)據(jù)的應(yīng)用，稅企之間的財(cái)務(wù)信息流通也將變得更加便捷，高效，相關(guān)問(wèn)題也將逐漸減少，最終企業(yè)開(kāi)展稅收籌劃的準(zhǔn)確性也將逐漸提高。

5結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策中，應(yīng)用稅收籌劃時(shí)，需要結(jié)合現(xiàn)有稅法要求及企業(yè)自身的發(fā)展條件進(jìn)行合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，并運(yùn)用科學(xué)方式降低企業(yè)稅費(fèi)壓力，提升內(nèi)部資金的流轉(zhuǎn)效率，以此避免房地產(chǎn)企業(yè)危機(jī)的產(chǎn)生，更好的推動(dòng)行業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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作者:羅鵬飛 單位:寧夏利順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司