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“爛尾工程”一詞是從香港傳人的，意為建設工程尚未完工，發(fā)展商便不知所蹤，或半途停工所建物業(yè)遲遲不能竣工交付。也有人將此稱為“馬拉松”工程。

一、爛尾工程的危害

從九十年代初開始的全國性的大規(guī)模房地產開發(fā)熱在經過兩三年之后便驟然降溫。與此同時，一些剛圈起地皮還未來得及建設或工程尚未完工就被迫停工的“爛尾工程”也隨處可見。

爛尾工程從主觀上可分為惡意和非惡意兩種，‘所謂惡意的是指房地產開發(fā)商故意欺詐或見利忘義，在貸款未還，工程款未付，并收取了許多預付款后便卷款而去。所謂非惡意的是指開發(fā)商在自有資金不足的情況下，盲目上房地產項目，一旦資金來源不暢，工程便被迫停頓。

爛尾工程不僅常常引發(fā)糾紛，而且所造成的損害波及面非常廣。一般來說，爛尾工程的受害者主要有：

1.國家

爛尾工程使國家土地常年閑置，不僅影響土地費用的及時回收，而且由于所建房屋不能進入正常的流通領域，也使國家的有關稅收流失，直接造成國家土地資源和財富的巨大浪費。

2.銀行

房地產項目投資大，如果離開銀行的支持，僅憑開發(fā)商的自有資金，房地產開發(fā)是難以順利進行的。而銀行貸款的回收一般是在工程竣工并取得銷售業(yè)績后。若工程不能按期竣工，銀行貸款也就難以按期回歸。我市目前幾處大的爛尾工程銀行都是最大的債僅人。

3.開發(fā)商

房地產開發(fā)在國際上被公認為高利潤、高風險的產業(yè)。房地產投資必須經過周密的市場分析和科學論證后方可實施。然而在高利潤的誘惑下，一些開發(fā)商未經充分論證，便盲目上房地產項目，導致投資失誤，身背巨額債務而使企業(yè)破產或停業(yè)。青島市最多時房地產企業(yè)有四、五百家，而現在真正有項目又能正常運？轉的也就是一百多家。

4.建筑商.

盡管這幾年國家有關部門三令五申嚴禁施工單位墊款承包。但為了承攬工？程，施工單位常以帶資施工為條件參與工程招標。當施工單位無力繼續(xù)墊資，建設單位后續(xù)資金又跟不上而出現爛尾工程時，施工單位不僅損失了墊付的資金，而且應得承包費也難以獲得。

5.消費者

根據法律規(guī)定，投入的工程款按提供預售的商品房計算，達到工程總額的25％以上便可開始預售。一旦形成爛尾工程，消費者既得不到房子常常要不回預付款，所受損失可想而知。

6.材料供應商

近幾年，建筑材料市場競爭激烈，為爭取客戶，許多供應商常采用賒銷的辦法促銷。一旦房子蓋不起來，開發(fā)商賠了本或攜款而逃，所供應的建筑材料也就打了水漂。

二、形成爛尾工作的原因

造成爛尾工程的原因是多種多樣的，既有宏觀方面的，也有微觀方面的，既有主觀因素有客觀因素，既有政策方面的原因也有法律方面的原因。本文主要從法律方面分析一下爛尾工程的原因。

1.立法滯后

全國性的規(guī)模較大的房地產開發(fā)是從一九九二年開始的，對如此大規(guī)模的房地產開發(fā)，立法上是缺乏準備的。對房地產開發(fā)中容易出現的問題缺乏預見性及預防措施。以致在這股房地產開發(fā)熱后期，一些矛盾糾紛便紛紛暴露出來。而我們卻缺乏完善的法律規(guī)范房地產開發(fā)中的無序狀況，解決房地產開發(fā)中的各種矛盾。比如因對房地產公司的審批、設立、資質條件、項目立項等缺乏嚴密的程序規(guī)定，以致房地產開發(fā)公司一哄而上盲目設立。一些新設立的公司雖無一分錢的資金，但靠玩“空手道”，炒地皮，炒項目，照樣大發(fā)橫財，而一些項目炒了七、八手之后仍然是空地一片。

2.法律意識不強，執(zhí)法欠缺力度

本來我國房地產方面的立法就很不完善，但既便對已頒布的法律、法規(guī)，執(zhí)行情況也很不理想。比如《土地管理法》在一九八六年便頒布實施。其中規(guī)定了較嚴格的土地使用權取得和審批程序。如第25條規(guī)定：“國家建設征用耕地1凹0畝以上，其他土地20闐畝以上的，由國務院批準”。但實際上，化整為零，越權批地，甚至以集體所有的土地搞商品房開發(fā)的現象仍很普遍。從九五年開始，為規(guī)范房地產市場，國家又頒布了不少新的法律、法規(guī)。如《城市房地產管理法》、《城市房地產開發(fā)管理暫行辦法等），其中嚴格規(guī)定了房地產開發(fā)公司的資質條件，設立程序，項目的立項審批程序等等。但在實踐中這些規(guī)定執(zhí)行的也并不太好，有些根本沒有自有資金的也照樣大搞房地產開發(fā)。未交齊土地使用權出讓金就發(fā)給土地使用證，土地常年閑置也未按規(guī)定罰款或沒收土地。如此“寬松”的執(zhí)法環(huán)境，也難怪有人甘冒風險鉆法律空子。

3.嚴格預售條件

法律之所以對商品房預售規(guī)定了較嚴格的條件，筆者認為其主要目的在于強調從事商品房開發(fā)必須量力而行，并且必須有足夠的自有資金，以防止風險轉移，避免風險擴大。一些開發(fā)商在遠未達到這一標準時便開始預售，而這樣做的開發(fā)商一般資金實力都較差。提前預售不僅增加了消費者的風險，而且也加重了開發(fā)商的債務負擔。許多開發(fā)商就是債務負擔不堪重負，工程建設遙遙無期的情況下破罐子破摔或逃之夭夭的。因此若想有效地控制風險，避免出現爛尾工程就必須嚴把預售條件。

4.嚴禁墊款施工

以墊款承包為條件爭攬工程可以說是建筑業(yè)的一大痼疾。雖然國家有關部門三令五申嚴格禁止墊款承包，但由監(jiān)督處罰措施不力。在僧多粥少的情況下，這種情況實難避免。而墊款施工經常出現的情況是：在工程量達到一定程度，如果開發(fā)商不追加工程款，建筑商就以停工給開發(fā)商施壓，一旦后續(xù)工程款不能到位，而建筑商又無力繼續(xù)墊款時，就會形成爛尾工程。因此，必須采取有效措施制止墊款承包，將墊款承包視為一種嚴重的不正當競爭行為加以禁止。只有這樣，開發(fā)商在立項開發(fā)時才能量力而行，從而避免后勁不足而產生爛尾工。

5.重視監(jiān)理監(jiān)督

建筑監(jiān)理制度，是我國工程建筑管理體制的一項重要改革。從1988年開始，經過近十年的實踐，這一制度已逐漸成熟。一般人認為，建筑監(jiān)理只是對工程的質量進行監(jiān)督。其實不然，建筑監(jiān)理不僅可對工程質量進行監(jiān)督，對工程的招標、投標、工程的預算、決算，工程款的用途、工程進度，甚至在工程竣工驗收后的保修等均可實施監(jiān)督。目前我國的建設監(jiān)理分為兩種，一是政（論文庫）府監(jiān)理，這是一種強制性監(jiān)理；二是社會監(jiān)理，即由具備監(jiān)理資質的監(jiān)理公司或監(jiān)理事務所對工程建設進行監(jiān)理。如能有效地運用好這兩種監(jiān)理措施，對預防爛尾工程將起重要作用。

6.加強保證責任和違約處罰

房地產開發(fā)投資巨大，所涉當事人眾多并且風險極高，作為房地產開發(fā)商可謂責任重大。因此若欲進行房地產開發(fā)除了必須符合法律規(guī)定的資質條件外，還應當提交一定數額的保證金或以自有不動產設定抵押。一旦工程難以為繼使債權人的債權難以實現時，可以保證金或拍買抵押物價款抵償。同時在房地產開發(fā)的有關合同中必須對違約責任嚴格加以規(guī)定，以促使義務人積極履約。