導(dǎo)語：房地產(chǎn)市場發(fā)展論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

對于中國這樣一個(gè)長期處于住房難的大國來說，2001年最令人鼓舞的轉(zhuǎn)折就是告別了城鎮(zhèn)住房短缺時(shí)代。全國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積突破20平方米，達(dá)到中等收入國家水平。與此同時(shí)，理論界與產(chǎn)業(yè)界就“泡沫論”、“過熱說”產(chǎn)生了激烈的爭論，研究房地產(chǎn)市場的經(jīng)營發(fā)展趨勢，把握市場的機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)，直接關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)與住房金融的穩(wěn)健運(yùn)行，也是關(guān)系到國家通過拉動(dòng)內(nèi)需實(shí)現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)的重要課題。

一、我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及周期性規(guī)律

新中國成立以來，房地產(chǎn)業(yè)的三次重大發(fā)展均出現(xiàn)在改革開放以后的近20年，每次都呈現(xiàn)6～8年的周期性規(guī)律。第一次高漲期來自80年代初期，改革開放帶來了國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和社會(huì)財(cái)富迅速增加，農(nóng)業(yè)及農(nóng)村經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)跨越發(fā)展，國有企業(yè)在短缺經(jīng)濟(jì)中購銷兩旺。在這種情況下，長期以來人們夢寐以求的住房問題開始得到關(guān)注，機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位開始興建職工住宅，并以福利形式分配給員工，這種解困式的住宅大多數(shù)建造于本單位周邊的空閑土地上，雖然沒有現(xiàn)在小區(qū)的規(guī)模與環(huán)境，但總量相當(dāng)巨大。這些房產(chǎn)至今仍然是城鎮(zhèn)中等收入群體的主要居所。第二次高漲期起始于1988年《憲法》和《土地管理法》修改之后，土地使用權(quán)可以有償轉(zhuǎn)讓，使房地產(chǎn)作為商品流通有了法律依據(jù)，這股蘊(yùn)藏的住房需求在鄧小(論文庫)平同志南巡講話后爆發(fā)出來。當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)熱點(diǎn)地區(qū)主要集中于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的南部沿海城市，例如，海南、廣州、珠海、北海等，而房地產(chǎn)類型也集中于寫字樓、賓館、酒店及別墅，其銷售對象主要是當(dāng)時(shí)如雨后春筍般出現(xiàn)的各類公司和旅游度假等社會(huì)需求。這一特殊的高漲階段由于盲目圈地、盲目開發(fā)、盲目投資、價(jià)格炒作，而于1993年上半年落下帷幕。第三個(gè)高漲期起始于1998年國家住房制度改革。停止福利分配住房實(shí)行貨幣化住房補(bǔ)貼，徹底改變了人們的住房消費(fèi)觀念，有效拉動(dòng)了社會(huì)需求。特別是東南亞金融危機(jī)以后，國家清醒地認(rèn)識(shí)了中國房地產(chǎn)長期低價(jià)運(yùn)行，市場尚未開發(fā)的現(xiàn)實(shí)，采取了啟動(dòng)和擴(kuò)大內(nèi)需，推進(jìn)住宅建設(shè)的政策，從而刺激了住宅消費(fèi)，帶動(dòng)了國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展。

從西方發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程來看，都有著周期性規(guī)律。而我國短短20幾年的房地產(chǎn)發(fā)展過程其周期性也特別明顯，即房地產(chǎn)業(yè)總是從蕭條走向繁榮，而房地產(chǎn)市場一般不會(huì)永遠(yuǎn)持續(xù)繁榮，它總是與經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量、增長速度、市場需求及購買力聯(lián)系在一起，并在高潮期以后進(jìn)入調(diào)整期，在調(diào)整中醞釀新的高潮。

把握房地產(chǎn)市場周期性變化規(guī)律，有利于調(diào)控市場供求矛盾，避免社會(huì)資源浪費(fèi)，優(yōu)化社會(huì)資源配置。同時(shí)，也有利于正確把握住房金融的經(jīng)營策略，通過優(yōu)化資源配置調(diào)節(jié)市場行為，規(guī)避行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)乃至金融風(fēng)險(xiǎn)。下面對當(dāng)前正處于第三高漲期的房地產(chǎn)市場進(jìn)行簡要的分析。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)市場狀況及發(fā)展趨勢

盡管“泡沫論”、“過熱論”仍然不絕于耳，但是，從去年起人們預(yù)言的“房地產(chǎn)冬天”仍然沒有到來，甚至今年上半年房地產(chǎn)市場仍然頑強(qiáng)地攀升。今年1～5月，全國房地產(chǎn)共完成土地開發(fā)面積3771萬平方米，同比增長43.7%。房地產(chǎn)施工面積達(dá)到43112萬平方米，其中新開工面積14355.8萬平方米。房地產(chǎn)開發(fā)到位資金3105億元，同比增長35%，比上年同期增幅高14個(gè)百分點(diǎn)。在上述到位資金中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金971億元，同比增長39.5%；國內(nèi)銀行貸款790億元，同比增長35.9%；利用外資50億元，同比增長15%，也呈現(xiàn)恢復(fù)性增長態(tài)勢。今年前5個(gè)月房地產(chǎn)累計(jì)竣工面積4076萬平方米，同比增長18.7%，其中，商品住宅竣工面積達(dá)3392萬平方米，同比增長17%；商業(yè)用房竣工面積同比增長37%。另外，從銷售情況來看，今年1～5月份全國實(shí)現(xiàn)商品房銷售4564萬平方米，同比增長20.3%。這一增長速度是在2000年和2001年連續(xù)兩年旺銷基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)的。那么，怎樣認(rèn)識(shí)保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長的動(dòng)力之源呢？

1.國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長。近幾年來，我國國民經(jīng)濟(jì)增長率持續(xù)超過7%，高經(jīng)濟(jì)增長率和良好的經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量可以推動(dòng)城市化規(guī)模的不斷擴(kuò)大，大量農(nóng)轉(zhuǎn)非人口涌入城市必然要實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)，從而為房地產(chǎn)市場帶來新的購買力需求。國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長，也使城市中低收入勞動(dòng)者的經(jīng)濟(jì)收入持續(xù)增長，這在一方面“激活”了中低收入者的購房需求，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展塑造了最廣泛的消費(fèi)群體；另一方面，也使原來購買力較強(qiáng)的消費(fèi)者提升了消費(fèi)層次，從而推動(dòng)著住房品質(zhì)的不斷提升。因此，經(jīng)濟(jì)增長速度與增長質(zhì)量是決定房地產(chǎn)發(fā)展的前提與基礎(chǔ)。

2.體制與機(jī)制的市場化。長期以來，我國主要靠國家和集體來建房分房，這種供給模式是中國城市居民居住環(huán)境差的主要原因。國家住房制度的改革，把建房與購房一同推向市場，從而使住房成為自由流通的商品。市場機(jī)制的引入，使建房者成為自負(fù)盈虧的法人，購房者用貨幣去選擇適應(yīng)個(gè)人需求的商品。這種產(chǎn)權(quán)的明晰化、個(gè)體化，催生了當(dāng)前這個(gè)世界上最大的房地產(chǎn)市場，而這個(gè)巨大并且日益增長的市場需求，正是我國房地產(chǎn)業(yè)幾年來持續(xù)火爆的載體。

3.與消費(fèi)觀念更新配套的住房按揭貸款。市場經(jīng)濟(jì)不但提升了購買力，更重要的是催化了人們?nèi)碌南M(fèi)觀念。20世紀(jì)80年代以來在市場經(jīng)濟(jì)體制下就業(yè)的勞動(dòng)者，大多數(shù)不會(huì)等到攢夠錢以后再去買住房，而是充分利用住房按揭貸款來實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，70%以上的購房者都會(huì)選擇利用銀行住房貸款。目前全國商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款已經(jīng)超過6000億元。大量的按揭貸款間接注入和不斷遞增的住房開發(fā)貸款已經(jīng)成為支撐房地產(chǎn)市場最重要的資金來源。

3.積極拓展住房按揭貸款市場，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)。中國的房地產(chǎn)市場寄托了太多的希望：國家靠它拉動(dòng)內(nèi)需，支持國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康增長；房地產(chǎn)企業(yè)靠它創(chuàng)造利潤；老百姓靠它改善居住質(zhì)量，誰也不希望這個(gè)市場垮下去。維持市場穩(wěn)健運(yùn)行的前提是供求平衡，而積極拓展住房按揭業(yè)務(wù)，加大個(gè)人住房消費(fèi)貸款投入，既可以提高城市居民的購買力，又可以促進(jìn)空置商品房的銷售。當(dāng)然，解決空置房問題需要來自社會(huì)各方面的共同努力。首先，地產(chǎn)商要讓利銷售，把價(jià)格降下來；其次，政（論文庫）府及有關(guān)部門要把土地出讓金和各種稅費(fèi)降到一個(gè)合理水平，加大住宅價(jià)格的下調(diào)空間。假如現(xiàn)有的庫存商品房價(jià)格下降30%～40%，使中低收入階層能夠買得起房，那么消費(fèi)群體會(huì)迅速擴(kuò)大。實(shí)事求是地分析，目前已經(jīng)住進(jìn)小區(qū)的居民以國有及私企老板、高薪行業(yè)人員、部分政（論文庫）府公務(wù)員等中高收入階層為主，商業(yè)銀行現(xiàn)行的住房按揭貸款條件也更適用于這一少數(shù)群體，制約了住房金融的發(fā)展空間。而中等及其以下收入的產(chǎn)業(yè)工人、商店及服務(wù)業(yè)的營業(yè)員尚無能力購置新的房產(chǎn)。而這個(gè)最廣大的群體，才是真正支撐房地產(chǎn)市場的主體。商業(yè)銀行要積極啟動(dòng)中等收入群體的住房消費(fèi)貸款市場，降低條件，簡化手續(xù)，使中等收入的消費(fèi)者能夠拿到住房貸款。

4.啟動(dòng)住房公積金貸款市場，拉動(dòng)住房市場需求。我國從1991年起，建立了住房公積金制度。住房公積金是城鎮(zhèn)工薪階層購建住房的互助合作資金支持體系，對于促進(jìn)城鎮(zhèn)住房改革、完善住房供應(yīng)體系、改善中低收入家庭居住條件有著廣泛而深遠(yuǎn)的影響。到2001年底，全國住房公積金歸集額已經(jīng)達(dá)到3326億元，而住房公積金貸款累計(jì)發(fā)放額只有820億元，僅占?xì)w集額的24.65%。住房公積金制度的建立對于推動(dòng)住房市場化，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的活躍發(fā)揮了重要作用。但是，在具體運(yùn)行中也存在一些問題，例如，歸繳力度不夠，一些單位欠繳或不繳住房公積金，影響了公積金歸集額的增長；已歸集的住房公積金管理存在缺陷，發(fā)放了大量難以收回的非住房性質(zhì)的貸款，甚至資金被擠占、分流的現(xiàn)象也很普遍。目前，最關(guān)鍵的問題是住房公積金貸款門檻高、條件苛刻，這項(xiàng)社會(huì)公益福利性質(zhì)的積金沒有使社會(huì)最普遍的中低收入勞動(dòng)者階層得到應(yīng)有的實(shí)惠。今年5月，國家了《關(guān)于修改〈住房公積金管理?xiàng)l例〉的決定》，改革了住房公積金管理機(jī)構(gòu)體系，規(guī)范了公積金歸集、使用、管理和監(jiān)督體系，特別強(qiáng)調(diào)加大住房公積金貸款的投放力度，并把公積金貸款范圍擴(kuò)大到職工買房、建房、集資合作建房、翻修和大修住房等整個(gè)住房消費(fèi)領(lǐng)域。有了這一基礎(chǔ)，商業(yè)銀行再配套住房按揭貸款和裝修貸款，形成組合式的個(gè)人住房貸款消費(fèi)體系，必將對進(jìn)一步拉動(dòng)住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)金融的持續(xù)健康發(fā)展發(fā)揮更大的作用。

5.實(shí)行住房抵押貸款證券化，進(jìn)一步拓寬融資渠道。目前，商業(yè)銀行住房按揭貸款的最長期限為30年，平均期限約7～8年。但是，商業(yè)銀行用于發(fā)放貸款的資金來源主要是存款，而存款中比重最高的又是活期存款，這樣就產(chǎn)生了住房按揭貸款與銀行資金來源期限上的不匹配。這種反差隨著住房按揭貸款的迅速發(fā)展而不斷擴(kuò)張，從而使銀行信貸資產(chǎn)的流動(dòng)性指標(biāo)受到影響。為解決短期資金長期占用問題，西方商業(yè)銀行的通行做法是在政（論文庫）府的支持下，發(fā)行住房抵押貸款債券，向全社會(huì)募集按揭貸款資金來源。今年一季度，中國建設(shè)銀行住房抵押貸款證券化試點(diǎn)方案已經(jīng)完成向中央銀行和國務(wù)院的上報(bào)工作，年內(nèi)即將運(yùn)行。

目前，我國有著廣泛的房地產(chǎn)市場需求和巨大的住房按揭貸款市場，加之目前全國住房按揭貸款已超過6000億元，初步具備了發(fā)債規(guī)模，而住房按揭貸款又是不良率低于1%的“精品信貸板塊”，具備發(fā)行住房債券的條件。當(dāng)務(wù)之急是國家應(yīng)該盡快將這一構(gòu)想付諸實(shí)踐：盡快組建從事住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)的專門機(jī)構(gòu)，由其按規(guī)范化的標(biāo)準(zhǔn)向商業(yè)銀行收購個(gè)人住房抵押貸款。證券機(jī)構(gòu)以個(gè)人住房抵押貸款的不斷還本付息作為支付債券利息的資金來源。這種以個(gè)人住房消費(fèi)信貸為支持，以債券融資為載體，實(shí)現(xiàn)證券資本市場與貨幣信貸市場的良好鏈接，不但使商業(yè)銀行的住房按揭業(yè)務(wù)有了長期穩(wěn)定的資金來源，而且也形成了住房信貸業(yè)務(wù)和住房融資業(yè)務(wù)的一體化運(yùn)作，推動(dòng)了住房金融和房地產(chǎn)市場的良性循環(huán)與可持續(xù)發(fā)展。

6.入世后我國房地產(chǎn)金融業(yè)面臨的挑戰(zhàn)與發(fā)展。加入WTO以后，外資銀行趨利性的本質(zhì)必將導(dǎo)致對低風(fēng)險(xiǎn)、高效益信貸板塊的競爭。首先，房地產(chǎn)金融競爭加劇，信貸風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)張。目前，國外資金實(shí)力雄厚、管理先進(jìn)、技術(shù)一流的大公司、企業(yè)集團(tuán)，通過直接投資經(jīng)營房地產(chǎn)和在股票市場參股、控股等間接方式介入我國的房地產(chǎn)業(yè)。與之相比，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無論在資金實(shí)力、經(jīng)營機(jī)制、品牌商譽(yù)等方面均處于劣勢，而原本在土地使用、項(xiàng)目取得等方面的優(yōu)勢不復(fù)存在，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)逐漸擴(kuò)張。而這些企業(yè)的開發(fā)貸款絕大多數(shù)為國內(nèi)商業(yè)銀行提供，在債務(wù)軟約束的情況下，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)必然向銀行轉(zhuǎn)嫁。其次，國外房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)特別是按揭貸款操作經(jīng)驗(yàn)豐富，技術(shù)先進(jìn)。美國早在1934年就成立了聯(lián)邦國民抵押協(xié)會(huì)，開始房地產(chǎn)金融二級市場操作，目前住房按揭貸款余額25000億美元，是我國同類貸款的35倍，而我國至今尚未建立房地產(chǎn)金融二級市場。國外房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款、住房按揭貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)有著一整套完善的操作規(guī)范和相當(dāng)豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，而我國卻相差甚遠(yuǎn)。再次，國際經(jīng)濟(jì)變動(dòng)狀態(tài)對我國房地產(chǎn)金融的影響加大，加入WTO使國內(nèi)房地產(chǎn)市場脈搏與國際市場趨于一致，這是好事，但也必將面臨陣痛：國際經(jīng)濟(jì)循環(huán)將加劇對國內(nèi)房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務(wù)的沖擊，與之相關(guān)聯(lián)的國內(nèi)房地產(chǎn)信貸、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)信托投資也將受到影響。特別是在房地產(chǎn)市場升溫的市場條件下，外資大量涌入房地產(chǎn)，極易引發(fā)經(jīng)濟(jì)泡沫，一旦泡沫破滅，直接導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)的貸款風(fēng)險(xiǎn)，甚至引發(fā)金融危機(jī)。

面對這種挑戰(zhàn)，國家、房地產(chǎn)企業(yè)和國內(nèi)商業(yè)銀行要充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，增強(qiáng)應(yīng)變能力，努力把握競爭主動(dòng)權(quán)。一是在經(jīng)營理念上有所創(chuàng)新。國內(nèi)商業(yè)銀行要在房地產(chǎn)信貸營銷理念、市場營銷策略、服務(wù)手段、運(yùn)作機(jī)制等方面加大創(chuàng)新力度。要盡快研發(fā)與推廣適應(yīng)市場需求的新的房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品，例如，試辦外國人士住房按揭貸款、住房儲(chǔ)蓄、房屋中介業(yè)務(wù)合作、住房保險(xiǎn)以及住房抵押貸款證券化等新的金融服務(wù)，增強(qiáng)發(fā)展后勁。二是金融管理者要強(qiáng)化房地產(chǎn)金融市場的宏觀調(diào)控能力，在授信、融資及開放房地產(chǎn)金融二級市場方面加大改革力度，培植和打造國內(nèi)房地產(chǎn)品牌企業(yè)，增強(qiáng)其競爭實(shí)力和市場駕馭能力。三是提高現(xiàn)有的住房消費(fèi)貸款產(chǎn)品的競爭能力。面對外資銀行直接介入金融零售業(yè)務(wù)的挑戰(zhàn)，國內(nèi)商業(yè)銀行要切實(shí)改變個(gè)人住房貸款品種單一，貸款方式、期限、利率、首付比率等方面苛刻、僵化及在貸款擔(dān)保抵押方面手續(xù)繁雜的現(xiàn)狀，增強(qiáng)住房信貸產(chǎn)品的市場彈性。四是加快房地產(chǎn)金融人才的培養(yǎng)。入世以后，房地產(chǎn)金融市場主體的復(fù)雜化對從業(yè)人員自身素質(zhì)提出了更新、更高的要求，培養(yǎng)一批精通外語、計(jì)算機(jī)、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)評估、財(cái)務(wù)分析、證券融資等方面的專業(yè)人才和復(fù)合型人才是應(yīng)對挑戰(zhàn)的迫切需求，也是提升競爭能力與發(fā)展能力的戰(zhàn)略選擇。

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