導(dǎo)語：房地產(chǎn)市場發(fā)展論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要

從2005年開始，中央政府針對房地產(chǎn)價格居高不下的市場現(xiàn)狀做出了重大調(diào)整，相關(guān)的政策陸續(xù)出臺，在此背景下，咸陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀如何，未來何去何從，成為困擾咸陽市政府、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及老百姓的一個重要問題。針對此問題，本人通過實地調(diào)查，結(jié)合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境的現(xiàn)實條件，對咸陽市房地產(chǎn)市場做出一個較全面的分析和研究。本論文從咸陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀入手，提出咸陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展面臨的主要問題，通過實地調(diào)查研究，利用統(tǒng)計分析和理論與實踐相結(jié)合的方法，對咸陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)行趨勢分析，最后找出解決問題的思路。內(nèi)容包括六部分：第一章，指出本論文的研究背景、研究的目的和意義、介紹了國內(nèi)外房地產(chǎn)市場方面的研究概況并指出其優(yōu)勢和不足之處。第二章，闡述了房地產(chǎn)市場分析相關(guān)理論，其中包括級差地租理論、供求理論、價格理論、競爭理論及房地產(chǎn)市場供求預(yù)測等，為分析咸陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展及存在問題構(gòu)建了一個合適的理論平臺。第三章，闡述了咸陽市的基本情況、咸陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展階段、房地產(chǎn)市場投資狀況、房地產(chǎn)產(chǎn)品及配套狀況、房地產(chǎn)市場的供給與需求狀況及房地產(chǎn)價格。第四章，指出咸陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展面臨的主要問題有：規(guī)劃滯后，交通等基礎(chǔ)設(shè)施落后；商品房質(zhì)量不高，中低價位房供應(yīng)不足；物業(yè)管理滯后，營銷水平有限；居民住房消費(fèi)觀念存在誤區(qū)。第五章，通過分析咸陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，對咸陽市房地產(chǎn)市場進(jìn)行了預(yù)測。第六章，從政府、開發(fā)商、消費(fèi)者三個角度提出促進(jìn)咸陽市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的幾點(diǎn)建議。本論文有以下兩點(diǎn)創(chuàng)新之處：一是國內(nèi)對房地產(chǎn)市場方面的預(yù)測研究，樣本大多都集中于大城市，而本文預(yù)測咸陽這個中小城市的房地產(chǎn)市場，目前在國內(nèi)尚屬少數(shù)之列，這對今后咸陽市與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)的實際工作具有現(xiàn)實指導(dǎo)意義；二是針對咸陽市居民住房消費(fèi)觀念存在的誤區(qū)，提出消費(fèi)者應(yīng)切合實際選擇合適的住房面積、先租房住等務(wù)實的居住觀。

關(guān)鍵詞：咸陽市；房地產(chǎn)市場；發(fā)展趨勢；分析預(yù)測

ABSTRACT

Startingin2005,thecentralgovernmentfortherealestatemarketofthehighpricesmadeasignificantadjustmentofrelatedpoliciesbeintroduced,inthiscontext,XianyangCityDevelopmentofhowtherealestatemarket,thedirectionofthefuture,atroubledcityofXianyang,Realestatedevelopmentcompaniesandordinarypeople''''sanimportantissue.Forthis,Idecidedtotakeamorecomprehensivemarketsurveyasameansofcombiningtherealityofthecurrenteconomicenvironmentconditions,therealestatemarketinXianyangCitytodoacomprehensiveanalysisandresearch.ThispaperfromtheXianyangCityrealestatemarketstartingwiththestatusquo,bytherealestatemarketinXianyangCity,themainproblemsfacingthedevelopment,throughfieldresearch,analysisanduseofstatisticaltheoryandpracticeofthemethodofcombiningtheXianyangCityrealestatemarketfortrendanalysis,finalFindasolutiontotheproblemofthinking.Thisstudyincludessixparts:Chapter1,thepaperpointedoutthattheresearchbackground,thepurposeandsignificanceofresearchondomesticandinternationalrealestatemarketresearchprofileandthatitsstrengthsandweaknesses.ChapterII,expoundedthetheoryoftherealestatemarket,includingJichaidezutheory,theoryofsupplyanddemand,pricetheory,theoryofcompetitionandtherealestatemarketsupplyanddemandprojections,analysisofXianyangCityrealestatemarketdevelopmentandproblemsofconstructingasuitabletheoryPlatform.ChapterIII,expoundthebasicsituationofXianyangCity,thedevelopmentstageofrealestatemarketinXianyangCity,therealestateinvestmentmarketconditions,realestateproductsandcomplementarysituation,therealestatemarketsupplyanddemandsituationandtherealestateprices.ChapterIV,pointedoutthattherealestatemarketdevelopmentinXianyangCity,themainproblemsare:theplanningdelay,transportandotherinfrastructurebehind;housingisnothighquality,low-costHousinginshortsupply;propertymanagementlagsbehind,thelimitedlevelofmarketing;residentsofhousingconsumptionconceptofexistenceMistakes.3ChapterV,throughtheanalysisofthetrendofthemarketdevelopmentinXianyangCity,topredictthefutureofrealestatemarketinXianyangCity.ChapterVI,fromthethreeanglesoftheGovernment,developersandconsumers,maketheproposaltopromotehealthydevelopmentofrealestatemarketinXianyangCity.Thispaperhasthefollowingtwoinnovations:First,undertheXianyangCityrealestatemarketstatusandtrendsoftheXianyangCityrealestatemarketmadetheforecast,inpracticalworkisofpracticalsignificance.andtheotherishousingforresidentsofXianyangCityMisunderstandingtheconceptofconsumption,consumersshouldberealistictochooseasuitablehousingarea,andshouldabandonthehouserentisnotpracticalpsychologicalconcepts.

KEYWORDS:XianyangCity；realestatemarket;developingtrend;analysisandforecast4

目錄第一章緒論

1.1研究背景

1.2研究的目的和意義

1.2.1研究的目的

1.2.2研究意義

1.3國內(nèi)外相關(guān)研究動態(tài)綜述

1.3.1國外研究概況

1.3.2國內(nèi)研究概況

1.4研究思路與方法

1.4.1研究思路

1.4.2研究方法

1.5研究內(nèi)容

1.6論文的可能創(chuàng)新之處

第二章房地產(chǎn)市場分析相關(guān)理論

2.1級差地租理論

2.2供求理論

2.3價格理論

2.4競爭理論

2.5房地產(chǎn)市場供求預(yù)測

2.5.1房地產(chǎn)市場預(yù)測的必要性

2.5.2房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類

2.5.3房地產(chǎn)市場預(yù)測的方法

第三章咸陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

3.1咸陽市的基本情況

3.2咸陽市房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段

3.3咸陽市房地產(chǎn)市場投資狀況

3.3.1投資開發(fā)形式

3.3.2開發(fā)投資量及投資結(jié)構(gòu)

3.3.3經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)投資起步晚

53.3.4開發(fā)投資理念發(fā)生碰撞

3.4咸陽市房地產(chǎn)產(chǎn)品及配套狀況

3.4.1建筑類型

3.4.2規(guī)劃及建筑設(shè)計水平

3.4.3園林環(huán)境建設(shè)水平

3.4.4工程建設(shè)水平

3.4.5物業(yè)管理水平

3.5咸陽市房地產(chǎn)市場的供給狀況

3.5.1區(qū)域開發(fā)分布比較

3.5.2房地產(chǎn)郊區(qū)化發(fā)展成為趨勢

3.5.3供給量趨勢

3.6咸陽市房地產(chǎn)市場的需求狀況

3.6.1房地產(chǎn)市場需求群體

3.6.2購房客戶群特征規(guī)律分析

3.6.3置業(yè)地段和生活方式的逐漸改變

3.7咸陽市房地產(chǎn)銷售狀況

3.7.1租售情況

3.7.2商品住宅銷售量持續(xù)增長

3.8咸陽市房地產(chǎn)價格

3.8.1各類物業(yè)價格

3.8.2房地產(chǎn)價格迅速上升

3.8.3城郊與市中心房地產(chǎn)價格形成聯(lián)動態(tài)勢

第四章咸陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展面臨的主要問題

4.1規(guī)劃滯后，交通等基礎(chǔ)設(shè)施落后

4.1.1規(guī)劃滯后，土地管理混亂，土地浪費(fèi)行為嚴(yán)重

4.1.2交通等基礎(chǔ)設(shè)施落后

4.2商品房質(zhì)量不高，中低價位房供應(yīng)不足

4.2.1商品房質(zhì)量有待提高

4.2.2中低價位房供應(yīng)不足，住宅市場結(jié)構(gòu)矛盾突出

4.3物業(yè)管理滯后，營銷水平有限

4.3.1物業(yè)管理滯后，市場化程度低

4.3.2房地產(chǎn)營銷水平較低

4.4居民住房消費(fèi)觀念存在誤區(qū)

第五章咸陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析與市場預(yù)測

5.1咸陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析

5.1.1房地產(chǎn)市場供求關(guān)系趨勢分析

5.1.2房地產(chǎn)投資額趨勢分析

5.2咸陽市房地產(chǎn)市場預(yù)測

5.2.1咸陽市住宅房地產(chǎn)市場預(yù)測

5.2.2咸陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展總體趨勢預(yù)測

第六章促進(jìn)咸陽市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的對策建議

6.1政府角度

6.1.1把握規(guī)劃管理和土地供應(yīng)管理兩個關(guān)鍵環(huán)節(jié)

6.1.2加快市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐

6.1.3增加經(jīng)濟(jì)適用房供給，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)管理

6.1.4加大整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的力度

6.2開發(fā)商角度

6.2.1加大中小戶型商品房供應(yīng)，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

6.2.2樹立品牌，提高行業(yè)信譽(yù)

6.2.3提高商品房質(zhì)量

6.2.4轉(zhuǎn)換商品房營銷理念

6.3消費(fèi)者角度

6.3.1切合實際選擇合適的住房面積

6.3.2樹立務(wù)實的住房觀念

參考文獻(xiàn)致謝

作者簡介

1第一章緒論

1.1研究背景

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，關(guān)聯(lián)度高，帶動性強(qiáng)，對改善人居環(huán)境，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拓展社會就業(yè)渠道，提升城市功能，增強(qiáng)城市競爭力等方面具有重要作用。我國的房地產(chǎn)市場從上世紀(jì)九十年代初開始啟動，經(jīng)過十幾年的發(fā)展，逐步從過去以單位集團(tuán)購買、福利分房為主過渡到如今個人消費(fèi)者成為市場需求的主體，市場化程度大大提高。中國房地產(chǎn)行業(yè)在國家鼓勵個人住房消費(fèi)政策的引導(dǎo)下已經(jīng)連續(xù)九年保持了高于GDP增長的增長態(tài)勢，已經(jīng)成為支持我國經(jīng)濟(jì)增長的重要力量。同時隨著中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，人民生活水平大幅度提高，改善居住條件的需求日益迫切。據(jù)一份對不同收入國家居住水平的資料分析顯示，低收入國家人均住房建筑面積8平方米，中低收入國家18平方米，中等收入國家20平方米，中高收入國家30平方米，高收入國家45平方米。目前中國人均住房建筑面積20平方米，正處于中等收入國家人均住房水平。世界各國的經(jīng)驗表明，在人均住房建筑面積達(dá)到30至35平方米之前，會保持較旺盛的住房需求。因此，今后幾年仍將是住宅的快速發(fā)展期。而且，隨著北京、上海、廣州等一線城市的房地產(chǎn)市場逐漸趨向飽和，正處于經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展階段的中小型城市如咸陽由于外資較少進(jìn)入，房地產(chǎn)競爭較少，政府提供較多優(yōu)惠支持政策，市場增長速度較快等有利因素，越來越引起人們的關(guān)注。根據(jù)陜西省政府2006年7月24日全體會議要求，針對今年我省房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅小幅下滑現(xiàn)象，由洪峰副省長牽頭，省建設(shè)廳等單位參與，對全省房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，特別是2006年上半年國家一系列宏觀調(diào)控政策出臺后，我省對房地產(chǎn)市場的反映情況進(jìn)行了調(diào)查研究。本文僅僅針對咸陽市房地產(chǎn)市場的具體情況進(jìn)行分析，并提出相應(yīng)的對策建議。

1.2研究的目的和意義

1.2.1研究的目的

(1)通過研究咸陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及存在問題，找出咸陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中存在的優(yōu)勢和不足；(2)通過本文的研究搭建起中小城市房地產(chǎn)市場的理論框架；(3)利用本文的研究，對咸陽市房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化有一個清晰的認(rèn)識，趨利避害，為房地產(chǎn)市場健康、快速地發(fā)展提供指導(dǎo)。

1.2.2研究意義

1.2.2.1理論意義

任何行業(yè)都是根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展在不斷發(fā)展的，尤其是房地產(chǎn)業(yè)在中國目前剛剛起步，許多理論還不是很完善，借此機(jī)會，本文從咸陽市房地產(chǎn)業(yè)剖析入手，深入探討如何使房地產(chǎn)業(yè)走上良性循環(huán)、健康發(fā)展的道路。雖然針對的是個體城市，從特殊性到普遍性規(guī)律上摸索來講，相信對整個市場還是有一定的借鑒意義。

1.2.2.2現(xiàn)實意義

（1）有利于政府對房地產(chǎn)市場的宏觀管理對咸陽市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、存在的問題、發(fā)展趨勢分析及對策做深入的研究，有利于把握房地產(chǎn)市場運(yùn)行的規(guī)律，為政府在運(yùn)用法律、行政、經(jīng)濟(jì)的手段對房地產(chǎn)市場進(jìn)行管理時提供依據(jù)和理論指導(dǎo)，更好地為企業(yè)創(chuàng)造良好的市場環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)市場機(jī)制的正常運(yùn)行，保證房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

（2）有助于房地產(chǎn)企業(yè)做出更合理的決策對咸陽市房地產(chǎn)市場進(jìn)行深入的分析和研究，熟悉房地產(chǎn)市場的供求機(jī)制、價格機(jī)制、競爭機(jī)制，才能深入了解咸陽市房地產(chǎn)市場機(jī)制和運(yùn)行的特點(diǎn)，為房地產(chǎn)企業(yè)的決策提供參考。對咸陽市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的深入研究，有助于企業(yè)把握目前房地產(chǎn)市場的大勢，認(rèn)清買方市場下的競爭格局、競爭態(tài)勢和特點(diǎn)，根據(jù)房地產(chǎn)市場需求的特點(diǎn)和買家需要來確定房地產(chǎn)投資的時機(jī)、規(guī)模和產(chǎn)品特點(diǎn)，讓自己開發(fā)的商品有市場需求，增加有效供給，也有利于房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展和市民居住環(huán)境的改善。在西咸經(jīng)濟(jì)一體化背景下，咸陽經(jīng)濟(jì)高速增長、住宅郊區(qū)化趨勢逐步形成的形勢下，對咸陽房地產(chǎn)市場的機(jī)遇和發(fā)展前景的探討，可以使企業(yè)對未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的方向有較為深刻的認(rèn)識，為房地產(chǎn)企業(yè)的投資方向、投資區(qū)域和產(chǎn)品的規(guī)模、結(jié)構(gòu)等，提供前瞻性的指導(dǎo)。

（3）有利于逐步改變消費(fèi)者的投資及居住理念在房地產(chǎn)市場中，消費(fèi)者處于劣勢地位。通過對咸陽市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、存在的問題、發(fā)展趨勢分析，有利于逐步改變消費(fèi)者的投機(jī)及居住理念。指導(dǎo)消費(fèi)者防范房地產(chǎn)市場的內(nèi)在風(fēng)險，增強(qiáng)消費(fèi)者風(fēng)險防范意識，指導(dǎo)消費(fèi)者理性投資；促使消費(fèi)者摒棄過去的“寧要城中一張床，不要城郊一套房”的保守觀念，且使消費(fèi)者轉(zhuǎn)變過去那些“房屋面積越大越好”、“一步到位”等傳統(tǒng)的觀念。

1.3國內(nèi)外相關(guān)研究動態(tài)綜述

1.3.1國外研究概況

房地產(chǎn)雖然是一種特殊的商品但卻也有著普通商品的特征，因此普通商品所遵循的價值規(guī)律和市場供求規(guī)律對于房地產(chǎn)來說也同樣適用，但是在房地產(chǎn)業(yè)關(guān)于這些理論的研究還是處于初級階段。20世紀(jì)初，美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家伊利(L.T.Yelly)、莫爾豪斯(E.W.Morehouse)對土地經(jīng)濟(jì)3學(xué)進(jìn)行了系統(tǒng)的研究并合著了《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》一書，從而標(biāo)志著土地經(jīng)濟(jì)學(xué)擺脫了對其它學(xué)科的依附成為一門獨(dú)立的學(xué)科，同時也標(biāo)志著經(jīng)濟(jì)學(xué)開始系統(tǒng)的研究土地及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展問題[1]。供求理論是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的一個重要內(nèi)容，其發(fā)展的歷史源遠(yuǎn)流長，如今已發(fā)展的相當(dāng)完善，與此相關(guān)的資料比較豐富，Pindyck和Schiller在各自的著作中對此作了完整的敘述[2,3]。從實踐的角度出發(fā)，JohnB.Corgel、Jacobus和ArlyneGeschwender等人對房地產(chǎn)有關(guān)概念、相關(guān)法律及經(jīng)營策略進(jìn)行了研究[4,5,6]；而DavidSirota主要研究了房地產(chǎn)投資，對投資過程中的籌資、收益、可行性研究及各種物業(yè)的投資進(jìn)行了分析[7]；RogerP.Sindt在投資方法研究方面作了大量的工作，對投資中的決策過程建立了相應(yīng)的模型，在此基礎(chǔ)上對風(fēng)險及投資分析的運(yùn)用作了論述[8]。20世紀(jì)60年代，城市經(jīng)濟(jì)學(xué)逐漸從區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)中分離出來，成為以研究城市地區(qū)范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)活動規(guī)律為主要目標(biāo)的一門獨(dú)立學(xué)科。這期間，阿倫索（W.Alonso），溫哥(L.Wingo)等提出了城市居住區(qū)位模式，并對住宅選址、城市土地利用、土地與住宅市場均衡等問題進(jìn)行了研究[9]。該理論學(xué)派較為全面的分析了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的客觀運(yùn)行規(guī)律，同時也較為系統(tǒng)的提出了有助于城市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的土地利用、住房供求等方面的理論體系。20世紀(jì)80年代以來，歌德伯格(M·Goldberd)、巴洛維(R·Barlowe)等人研究了土地利用、土地供需等市場問題[10,11]。對于土地利用問題，巴洛維認(rèn)為，土地利用狀況與土地利用形式之間的競爭決定了地價的高低，房地產(chǎn)用地的供求關(guān)系既遵循一般商品的供求規(guī)律，也存在供求的特殊性，但從其研究的領(lǐng)域和范圍來看，該理論僅把土地作為城市經(jīng)濟(jì)活動中的一項要素來研究，而未能將房地產(chǎn)業(yè)作為宏觀經(jīng)濟(jì)活動中的一個有機(jī)組成部分進(jìn)行系統(tǒng)的研究，故而其研究領(lǐng)域不免具有局限性。溫茨巴奇等人（中譯本2001）指出，房地產(chǎn)的首要特點(diǎn)是它與土地的聯(lián)系，這一聯(lián)系使得房地產(chǎn)在具有不可移動性、異質(zhì)性等物理特性的同時，有著與一般的資產(chǎn)所不同的經(jīng)濟(jì)特性[12]。由于房地產(chǎn)被固定在一個位置不能移動，因此，房地產(chǎn)的價值會受到周圍環(huán)境的影響，由這種特性所帶來的重要結(jié)果之一就是房地產(chǎn)市場的區(qū)域性。相對于工業(yè)產(chǎn)成品和農(nóng)產(chǎn)品等商品而言，房地產(chǎn)并不具有一個全國性的統(tǒng)一市場，而是典型的以地區(qū)性為特征的市場。

1.3.2國內(nèi)研究概況

經(jīng)濟(jì)學(xué)在西方的發(fā)展有幾百年的歷史，但是由于長期計劃經(jīng)濟(jì)體制的影響，新中國建立50多年里，國內(nèi)有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面的探索基本處于停滯狀態(tài)。梁曉民和傅家驥等人從市場經(jīng)濟(jì)角度對供求理論和市場理論進(jìn)行了研究[13,14]。改革開放以后，隨著廣州、深圳、上海等沿海城市房地產(chǎn)業(yè)體系大規(guī)模的建立與發(fā)展，有4關(guān)房地產(chǎn)市場發(fā)展方面的研究才開始日益活躍起來。房地產(chǎn)市場供求理論是將經(jīng)濟(jì)學(xué)中相關(guān)理論運(yùn)用到房地產(chǎn)行業(yè)，并根據(jù)自身特點(diǎn)形成的系統(tǒng)理論。錢昆潤主編的《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》一書，將西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的供求理論運(yùn)用于土地和房屋需求、供應(yīng)和價格上，系統(tǒng)的闡述了房地產(chǎn)供求理論，包括土地供求、房屋供求以及房地產(chǎn)價格與供求的關(guān)系[15]；范翰章主編的《房地產(chǎn)市場學(xué)》從房地產(chǎn)市場出發(fā)，對市場分析、市場調(diào)研和市場預(yù)測理論作了詳細(xì)的論述，同時，書中還對國外發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢做出了介紹[16]。預(yù)測是經(jīng)濟(jì)研究的一種重要方法，華伯泉等人主要對各種預(yù)測方法進(jìn)行了研究，適合于商業(yè)預(yù)測和政策分析；將預(yù)測用于房地產(chǎn)行業(yè)，關(guān)柯和范翰章作了很多研究，主要用簡單預(yù)測方法對市場的供求情況進(jìn)行預(yù)測[17]?；疑到y(tǒng)理論源于20世紀(jì)80年代，其主要是考察和研究信息不完備的系統(tǒng)，通過已知信息來研究和預(yù)測未知領(lǐng)域，從而達(dá)到了解整個系統(tǒng)的目的?；疑到y(tǒng)理論具有利用“少數(shù)據(jù)”建模尋求顯示規(guī)律的良好特性，從而克服了數(shù)據(jù)不足或系統(tǒng)周期短的矛盾。但是這種預(yù)測模型在使用過程中卻存在著一些問題。(1)灰色預(yù)測一般所采用的以一階模型GM（1，1）為基礎(chǔ)所進(jìn)行的預(yù)測往往對隨機(jī)波動性較大的數(shù)據(jù)序列擬合較差，預(yù)測精度較低。(2)建立白化形式的微分方程，進(jìn)行一系列的運(yùn)算所采用的方法十分煩瑣與粗糙，對模型未知參數(shù)的最小二乘估計式只是近似公式，容易給模型的預(yù)測造成誤差。馬爾柯夫方法在九十年代傳入中國，開始用于水文、氣象、地震等方面的預(yù)測研究，后來又被運(yùn)用到社會經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域方面的預(yù)測研究，成為經(jīng)濟(jì)預(yù)測的常用方法之一。馬爾柯夫預(yù)測的研究對象是一個隨機(jī)變化的動態(tài)系統(tǒng)，其理論基礎(chǔ)是通過馬爾柯夫過程來反映復(fù)雜系統(tǒng)的狀態(tài)轉(zhuǎn)移，適合于隨即波動性較大數(shù)據(jù)序列的預(yù)測問題，在這一點(diǎn)上恰恰可以彌補(bǔ)灰色預(yù)測的缺陷。但是馬爾柯夫轉(zhuǎn)移概率矩陣預(yù)測對象不但要求馬氏鏈特點(diǎn)，而且要求具有平穩(wěn)過程等特點(diǎn)。這與房地產(chǎn)市場供需量受某些隨機(jī)因素的影響，往往隨著時間變化而呈現(xiàn)出某種變化趨勢的非平穩(wěn)隨機(jī)過程的特點(diǎn)并不相符。因此，采用馬爾柯夫方法進(jìn)行房地產(chǎn)市場供需量的預(yù)測也具有不可忽視的誤差。我國對風(fēng)險做正式研究是從20世紀(jì)80年代開始，清華大學(xué)的郭仲偉在風(fēng)險基礎(chǔ)理論和評價方面作了較早的研究，張記康、田德錄和盧有杰分別從企業(yè)經(jīng)營角度和項目管理角度出發(fā)，分析企業(yè)和項目所面臨的各種風(fēng)險、評價方法和防范措施[18,19,20]。將風(fēng)險分析運(yùn)用到房地產(chǎn)市場方面已經(jīng)有近十幾年的歷史。1996年申立銀和俞明軒對房地產(chǎn)市場各種物業(yè)所面臨的風(fēng)險和影響房地產(chǎn)市場各類風(fēng)險因素進(jìn)行了系統(tǒng)的研究和分析，剖析和總結(jié)了房地產(chǎn)市場中各種風(fēng)險形成的背景和變化的特點(diǎn)，給出簡單的風(fēng)險程度度量方法；杜海鵬主要從投資可行性、財務(wù)評價、市場研究和投資價值評價等方面介紹房地產(chǎn)投資風(fēng)險防范的各種措施與途徑；1998年李啟明等人定性的分析了房地產(chǎn)融資和投資風(fēng)險，給出一些房地產(chǎn)投資風(fēng)險定量分析和基本評價方法；石海均在其所5著書中也涉及投資者所面臨的各種風(fēng)險[21]。由以上分析和所獲得的資料來看，我國的專家和學(xué)者對房地產(chǎn)市場的研究呈現(xiàn)出如下特點(diǎn)：(1)房地產(chǎn)供求理論發(fā)展的比較成熟，許多學(xué)者將經(jīng)濟(jì)學(xué)中的市場供求理論很好的應(yīng)用于房地產(chǎn)業(yè)。但是，有相當(dāng)一部分還只是定性的研究房地產(chǎn)業(yè)中的市場供求狀況。(2)預(yù)測理論是一種常見的數(shù)量研究方法，并且廣泛的應(yīng)用于各領(lǐng)域。目前，在房地產(chǎn)領(lǐng)域應(yīng)用預(yù)測方法來預(yù)測房地產(chǎn)價格、發(fā)展趨勢和市場供求量的多數(shù)是一些大城市，對于中小城市的區(qū)域房地產(chǎn)市場的分析研究還是屬于少數(shù)。譚剛（2001）提出了轉(zhuǎn)軌時期中國房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控體系的總體構(gòu)思。曹振良（2003）等從房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展、預(yù)警系統(tǒng)、法律規(guī)范、政策體制等角度研究了房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控問題。曲波（2003）提出了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀波動的六個要素。董藩(2003)等研究了房地產(chǎn)開發(fā)調(diào)控的幾個理論問題，分析了房地產(chǎn)開發(fā)宏觀調(diào)控的必要性、調(diào)控的內(nèi)容、原則、手段等問題[22]。張泓銘（2003）研究了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的必要性和目的，調(diào)控的內(nèi)容、特點(diǎn)、途徑及手段，在對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控初步實踐進(jìn)行總結(jié)的基礎(chǔ)上，提出了對未來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的基本設(shè)想[23]。汪麗娜（2004）分析了我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，2000—2003年間，房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大的同時，商品房屋銷售率也在穩(wěn)步增長，然而作者認(rèn)為，房地產(chǎn)市場是一個屬地化極強(qiáng)的市場，各地區(qū)不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入狀況都直接影響著區(qū)域房地產(chǎn)市場的走勢[24]。面對這種情況，該文分析了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策產(chǎn)生的積極影響并反思了某些調(diào)控政策效果欠佳的原因，并提出了幾項建立長效機(jī)制以避免房地產(chǎn)業(yè)大起大落的建議。

1.4研究思路與方法

1.4.1研究思路

本文從研究背景入手，主要應(yīng)用了供求理論、價格理論、競爭理論、房地產(chǎn)市場供求預(yù)測等房地產(chǎn)市場相關(guān)理論，通過對咸陽市的基本情況、房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段、房地產(chǎn)市場投資狀況、房地產(chǎn)產(chǎn)品及配套狀況、房地產(chǎn)市場的供給與需求狀況及房地產(chǎn)價格的分析，在此基礎(chǔ)上提出咸陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在規(guī)劃滯后、基礎(chǔ)設(shè)施落后、商品房質(zhì)量差、中低價位房供應(yīng)不足、物業(yè)管理滯后、營銷水平低等問題。運(yùn)用統(tǒng)計分析、定性與定量相結(jié)合等科學(xué)研究方法，分析了咸陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢及對未來市場進(jìn)行了預(yù)測。最后，提出促進(jìn)咸陽市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的對策建議。

1.4.2研究方法

(1)從抽象到具體的方法。房地產(chǎn)市場的相關(guān)理論有些很抽象，不太容易被理解，所以本文采取了從抽象到具體的研究方法，以此來指導(dǎo)實踐工作。

(2)理論與實踐相結(jié)合的方法。采用實地調(diào)查研究為主，對國內(nèi)外已有的實踐研究6成果分析論證，并做到理論結(jié)合實踐。對咸陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析，依據(jù)本人在房地產(chǎn)公司實踐的工作經(jīng)驗，輔之以理論分析，從中探索出咸陽市房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律以促進(jìn)其健康穩(wěn)步發(fā)展。

1.5研究內(nèi)容

（1）國內(nèi)外關(guān)于房地產(chǎn)市場發(fā)展的研究綜述

（2）房地產(chǎn)市場分析相關(guān)理論

（3）咸陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

（4）咸陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展面臨的主要問題

（5）咸陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析與市場預(yù)測

（6）促進(jìn)咸陽市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的對策建議

1.6論文的可能創(chuàng)新之處

（1）國內(nèi)對房地產(chǎn)市場方面的預(yù)測研究，樣本大多都集中于大城市，而本文研究咸陽這個中小城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢預(yù)測，目前在國內(nèi)尚屬少數(shù)之列，這對今后中小城市房地產(chǎn)行業(yè)的實際工作具有現(xiàn)實指導(dǎo)意義。

（2）針對咸陽市居民住房消費(fèi)觀念存在的誤區(qū)，提出消費(fèi)者應(yīng)切合實際選擇合適的住房面積、先租房住等務(wù)實的居住觀念。