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論文關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅，稅基范圍，市場(chǎng)價(jià)值，體制改革

論文摘要：在“寬稅基，低稅率”的稅制改革原則下，以房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為課稅基礎(chǔ)、擴(kuò)大房產(chǎn)稅征稅范圍、規(guī)范減免措施為手段的房產(chǎn)稅稅基拓寬，是我國(guó)房產(chǎn)稅改革的必然選擇。房產(chǎn)稅是許多國(guó)家地方財(cái)政的重要收入來(lái)源。我國(guó)自分稅制改革以來(lái)，地方主體稅種一直缺失，使得地方政府依賴(lài)土地出讓金收入，形成有中國(guó)特色的“土地財(cái)政”。要改變這種不具有可持續(xù)性的“土地財(cái)政”現(xiàn)象，改革房產(chǎn)稅是大勢(shì)所趨。

當(dāng)前房產(chǎn)稅改革已成為大眾關(guān)注的熱門(mén)話題，因?yàn)樗P(guān)系到大眾的切身利益和地方政府的財(cái)力來(lái)源，也是我國(guó)土地財(cái)政模式轉(zhuǎn)換的必然要求。2010年10月，黨的十七屆五中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃的建議》明確提出要“繼續(xù)推進(jìn)費(fèi)改稅，全面改革資源稅，開(kāi)征環(huán)境保護(hù)稅，研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革”。

我國(guó)自1994年分稅制改革以來(lái)，地方稅種大多比較零散，不易征收，地方財(cái)政收入難以得到保障，這與社會(huì)、居民、企業(yè)對(duì)地方公共服務(wù)日益增長(zhǎng)的需求相矛盾。因此，地方政府依賴(lài)土地出讓金收入，形成了具有中國(guó)特色的“土地財(cái)政”。這種以“賣(mài)地”為特征的“土地財(cái)政”不具有可持續(xù)性，不符合科學(xué)發(fā)展觀的要求。當(dāng)今世界上許多國(guó)家，物業(yè)稅或房產(chǎn)稅則是地方財(cái)政的重要收入來(lái)源。因?yàn)榈胤秸峁┑墓伯a(chǎn)品可以通過(guò)土地或者房產(chǎn)的價(jià)格比較完全地反映出來(lái)，如某區(qū)域內(nèi)有良好的治安、教育等因素，那么該區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)就比較高，所以不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格是對(duì)地方公共產(chǎn)品水平比較全面和準(zhǔn)確的表達(dá)，而該區(qū)域內(nèi)的常住居民都會(huì)享受到地方政府提供的公共產(chǎn)品。

一、房產(chǎn)稅的歷史沿革及現(xiàn)存問(wèn)題

我國(guó)1950年開(kāi)征了房地產(chǎn)稅，但在實(shí)施中受到各方面形勢(shì)以及相關(guān)法律變遷的影響，經(jīng)歷了一段特殊的發(fā)展歷程，而且在運(yùn)行中也出現(xiàn)了一些問(wèn)題。在此，擬對(duì)我國(guó)房產(chǎn)稅的發(fā)展歷程進(jìn)行回顧，并對(duì)運(yùn)行中存在的問(wèn)題進(jìn)行剖析。

（一）房產(chǎn)稅的歷史沿革

1949年新中國(guó)成立，全國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)面臨巨大的困難，人民政府的首要任務(wù)就是加強(qiáng)稅收工作，實(shí)現(xiàn)財(cái)政收支平衡，為恢復(fù)和發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造條件。為此，當(dāng)時(shí)的政務(wù)院于1950年1月頒布《全國(guó)稅政實(shí)施要?jiǎng)t》，規(guī)定除農(nóng)業(yè)稅外，全國(guó)統(tǒng)一征收14種稅，其中包括印花稅、遺產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅等，并統(tǒng)一建立了各級(jí)稅務(wù)機(jī)構(gòu)。1950年6月調(diào)整稅收，將地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅合并為房地產(chǎn)稅。1951年8月，政務(wù)院頒布《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，在全國(guó)范圍內(nèi)執(zhí)行房地產(chǎn)稅。該條例規(guī)定：房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人或產(chǎn)權(quán)出典人交納；房產(chǎn)稅以標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)為計(jì)稅依據(jù)，按年計(jì)征，稅率為1%；標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)應(yīng)按當(dāng)?shù)匾话阗I(mǎi)賣(mài)價(jià)格并參酌當(dāng)?shù)噩F(xiàn)時(shí)房屋建筑價(jià)格分類(lèi)、分級(jí)評(píng)定：凡開(kāi)征房地產(chǎn)稅的城市，均須組織房地產(chǎn)評(píng)價(jià)委員會(huì)，房地產(chǎn)評(píng)價(jià)工作，每年進(jìn)行一次，即房產(chǎn)稅稅基是以房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值來(lái)確定的。

1956年我國(guó)生產(chǎn)資料的社會(huì)主義改造完成，經(jīng)濟(jì)關(guān)系發(fā)生了重大變化。為適應(yīng)當(dāng)時(shí)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的要求，1958年我國(guó)對(duì)稅制進(jìn)一步簡(jiǎn)化，但房產(chǎn)稅制沒(méi)有變化。這以后，受前蘇聯(lián)的“非稅論”思想的影響，當(dāng)時(shí)只承認(rèn)稅收的財(cái)政作用，而不承認(rèn)稅收對(duì)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)功能。因此，在簡(jiǎn)化稅制的思想指導(dǎo)下，我國(guó)于1973年實(shí)施工商稅制改革，將對(duì)國(guó)內(nèi)企業(yè)征收的城市房地產(chǎn)稅合并到工商稅中統(tǒng)一征收，而城市房地產(chǎn)稅的征收范圍縮小到只對(duì)房產(chǎn)管理部門(mén)、有房地產(chǎn)的個(gè)人和海外僑胞征收。城市房地產(chǎn)稅雖然名義上仍作為一個(gè)稅種存在，其經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)功能大大削弱，這也充分反映了我國(guó)當(dāng)時(shí)實(shí)行的單一的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式。

1979年黨的十一屆三中全會(huì)以后，我國(guó)開(kāi)始改革開(kāi)放，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)隨之發(fā)生重大變化，經(jīng)濟(jì)體制逐步由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)變，稅制也開(kāi)始了全面改革，對(duì)工商稅制作了相應(yīng)調(diào)整。1982年公布的《中華人民共和國(guó)憲法》第十條指出：“城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”這就使得原城市房地產(chǎn)稅中對(duì)城市地產(chǎn)征稅規(guī)定的部分已不符合實(shí)際情況，有必要把城市房地產(chǎn)稅劃分為土地使用稅和房產(chǎn)稅。1984年10月，國(guó)務(wù)院對(duì)國(guó)有企業(yè)進(jìn)一步推行利改稅，恢復(fù)征收停征超過(guò)十年的房地產(chǎn)稅，并正式將房地產(chǎn)稅從城市房地產(chǎn)稅中獨(dú)立出來(lái)，更名為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

1986年9月，國(guó)務(wù)院頒布了《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，規(guī)定房產(chǎn)稅征收范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，征稅對(duì)象是房產(chǎn)，征稅依據(jù)是以房產(chǎn)原值一次減除10%－30%后的余值，稅率為1.2%，具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定；沒(méi)有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類(lèi)房產(chǎn)核定；房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，稅率為12qo。房產(chǎn)稅按年征收。該條例將房產(chǎn)稅稅基定為按房產(chǎn)原值進(jìn)行確定。

2008年12月31日國(guó)務(wù)院第546號(hào)令，宣布《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》自2009年1月1日起廢止。自2009年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和組織以及外籍個(gè)人，依照《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅，也就是說(shuō)，目前不論是涉外納稅人還是國(guó)內(nèi)納稅人，其房產(chǎn)稅征收的依據(jù)都是房產(chǎn)原值，沒(méi)有再按房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行征收的房產(chǎn)稅了。

（二）房產(chǎn)稅運(yùn)行中存在的問(wèn)題

1.按房產(chǎn)原值征稅不能滿足組織收入的職能

《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》頒布于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，規(guī)定自用房產(chǎn)的房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)的賬面原值扣除10%～30%之后的房產(chǎn)余值，沒(méi)有考慮到在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，由于房產(chǎn)這種特殊商品供求彈性小而需求量大，造成房產(chǎn)價(jià)格一漲再漲，居高不下，房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和房產(chǎn)原值相差甚遠(yuǎn)，造成房產(chǎn)稅稅基無(wú)法隨房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的變動(dòng)而變動(dòng)，違背了稅收的量能負(fù)擔(dān)原則，不能為地方財(cái)政有效地發(fā)揮組織收入的職能。

2.按房產(chǎn)原值征稅有失公平

按房產(chǎn)原值課稅，沒(méi)有考慮到隨著時(shí)間的推移，房屋的賬面原值會(huì)隨著折舊的提取而逐漸減少，最后形成一個(gè)“空殼”原值，因此，這種計(jì)稅辦法，沒(méi)考慮到房屋的自然損耗因素。同時(shí)，由于不同年代的房產(chǎn)造價(jià)差距較大，因而稅負(fù)也就明顯不一樣。老房的建設(shè)成本低于后建成的房產(chǎn)，以其房產(chǎn)原值為計(jì)稅依據(jù)，勢(shì)必將先建成的房產(chǎn)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給后建成的房產(chǎn)口]，出現(xiàn)老房的房產(chǎn)稅稅負(fù)輕、新房的房產(chǎn)稅稅負(fù)重的現(xiàn)象，有違公平原則。

3.按租金計(jì)稅存在重復(fù)征稅問(wèn)題

房屋的出租收益己作為我國(guó)現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)之一征收了營(yíng)業(yè)稅，如果房產(chǎn)稅也把房屋出租收益作為計(jì)稅依據(jù)，有重復(fù)課稅的可能。此外，房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象進(jìn)行征收的，屬于財(cái)產(chǎn)稅類(lèi)的稅種，因此按租金計(jì)稅不符合財(cái)產(chǎn)稅“存量課征”的特征。此外，同一課稅對(duì)象如果既有房屋余值又有租金，按租金收入計(jì)稅的稅負(fù)往往高于按房屋余值計(jì)稅的稅負(fù)。

4.征收范圍狹窄，削弱了房產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)功能

1998年的住房制度改革加速了我國(guó)居民住房的商品化，房產(chǎn)規(guī)模迅速擴(kuò)大，高收入者擁有多套房產(chǎn)屢見(jiàn)不鮮，《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》把個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)列為免稅對(duì)象，征稅范圍非常狹窄。對(duì)居民自用住房完全免稅，導(dǎo)致大量閑散資金投機(jī)房地產(chǎn)，推高房?jī)r(jià)，引發(fā)社會(huì)各種矛盾，消弱了房產(chǎn)稅調(diào)控功能。

二、國(guó)外房產(chǎn)稅的經(jīng)驗(yàn)與啟示

房產(chǎn)稅，又稱(chēng)房屋稅，是國(guó)家以房產(chǎn)作為課稅對(duì)象向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。在國(guó)外，房產(chǎn)稅通常是地方稅的主要來(lái)源。

（一）部分國(guó)家房產(chǎn)稅的經(jīng)驗(yàn)

美國(guó)對(duì)土地和房屋直接征收房地產(chǎn)稅，稅基是房地產(chǎn)評(píng)估值的一定比例（各州規(guī)定不一，從20%～10%不等）。征稅對(duì)象主要是居民住宅，收入中95%以上由地方政府征收，稅法由各州制定，各州和地方政府的不動(dòng)產(chǎn)稅率不同，平均為1%～3%。對(duì)房產(chǎn)稅的減免主要是對(duì)自住房屋給予減免稅，通過(guò)減少稅基或低估財(cái)產(chǎn)價(jià)值來(lái)實(shí)現(xiàn)。

日本的房產(chǎn)稅主要以固定資產(chǎn)稅的名義征收。固定資產(chǎn)稅實(shí)質(zhì)上是一個(gè)綜合性的稅種，它取代了原來(lái)分開(kāi)征收的地租稅、房屋稅、船舶稅、鐵道稅等財(cái)產(chǎn)稅稅種，由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)征收管理，主要是針對(duì)土地和房屋征稅。對(duì)房屋的課稅依據(jù)是按房屋的市場(chǎng)價(jià)值計(jì)征的，即以房屋再建價(jià)格為基礎(chǔ)評(píng)估，每三個(gè)基準(zhǔn)年度進(jìn)行一次交替評(píng)估。

英國(guó)對(duì)房地產(chǎn)保有征收的稅主要是地方政府稅，由地方政府對(duì)居民住宅按房產(chǎn)價(jià)值課征，征稅對(duì)象是居民住宅（包括自己擁有的住宅和租用的住宅）。

法國(guó)房地產(chǎn)稅涉及房地產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、土地年度稅、所有權(quán)轉(zhuǎn)移稅、增值稅和基礎(chǔ)設(shè)施稅等稅種。其中，政府規(guī)定由未建成區(qū)的地產(chǎn)稅、建成區(qū)土地稅和住宅稅共同構(gòu)成系統(tǒng)的土地年度稅收制度。土地年度稅根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值，每年對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的所有者或占有者課征。

加拿大根據(jù)業(yè)主的不同情況，以土地和房屋的評(píng)估總值的0.5%～15%征收房產(chǎn)稅。征稅對(duì)象幾乎涵蓋了所有類(lèi)型的房產(chǎn)和地產(chǎn)，甚至設(shè)備和設(shè)施。

（二）國(guó)外房產(chǎn)稅的啟示

綜觀國(guó)外房產(chǎn)稅的規(guī)定，其計(jì)稅依據(jù)一般為房產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值，并且征稅范圍廣，除對(duì)公共、宗教、慈善等機(jī)構(gòu)的房產(chǎn)實(shí)行免征外，其余的房產(chǎn)所有者或占有者均為納稅對(duì)象。稅基寬廣的結(jié)果是，依據(jù)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估之后的應(yīng)稅房地產(chǎn)價(jià)值總額增大，在房地產(chǎn)稅收總額既定的情況下，房地產(chǎn)稅的稅率就相應(yīng)降低。鑒于房地產(chǎn)稅應(yīng)稅范圍較大，單個(gè)納稅人的稅收負(fù)擔(dān)相對(duì)減輕，稅收的公平性和合理性得到了體現(xiàn)。

三、房產(chǎn)稅稅基改革的探討

基于我國(guó)房產(chǎn)稅的歷史沿革以及存在的問(wèn)題，結(jié)合國(guó)外房產(chǎn)稅的經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)我國(guó)房產(chǎn)稅改革需對(duì)其稅基進(jìn)行調(diào)整。

（一）以房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為房產(chǎn)稅課稅依據(jù)

1.以房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為依據(jù)征收房產(chǎn)稅符合受益與公平原則

稅收的基本原則就是從國(guó)家得利多者多納稅，房產(chǎn)稅也不例外。房子的價(jià)值來(lái)源于公共投入。在人口稀少的沙漠上建房子，社會(huì)需求為零，因?yàn)榉孔痈浇鼪](méi)有公共投入，房子也就不具有價(jià)值。大都市的房產(chǎn)價(jià)值遠(yuǎn)高于一般城市的房產(chǎn)價(jià)值，其原因就是因?yàn)檎诖蠖际械墓餐度氪螅纬闪肆己玫纳虡I(yè)、教育、文化和生活環(huán)境。即使在同一個(gè)城市，由于公共設(shè)施建設(shè)不均衡，同等房屋其價(jià)值在不同地段也不盡相同。而這些對(duì)公共品的投入開(kāi)支來(lái)自稅收，因此，房屋所有人因公共投入得到了利益，讓房屋所有人按房屋價(jià)值納稅符合稅收受益與公平原則。政府可以把房產(chǎn)稅用于幫助窮人建造廉價(jià)住房和對(duì)公共設(shè)施建設(shè)不足的地區(qū)加大投入。所以，按房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為依據(jù)是征收房產(chǎn)稅的一個(gè)重要原則。

2.以房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值作為房產(chǎn)稅征收依據(jù)有其合理性

在市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)者和出售者進(jìn)行自愿協(xié)商所決定的價(jià)格即房屋的市場(chǎng)價(jià)值，較為充分地反映了房屋所有可能的用途及其價(jià)值，并在一定程度上達(dá)到了資源的優(yōu)化配置。因此，以市場(chǎng)價(jià)值作為房屋稅的稅基比以房產(chǎn)面積或房屋套數(shù)為征稅依據(jù)更為合理：

第一，房屋價(jià)值能反映出其從政府的公共服務(wù)中獲得的收益，而房屋的面積與獲得的收益情況直接相關(guān)性較小。

第二，基于面積的評(píng)估會(huì)使低收入的納稅人要比高收入納稅人承擔(dān)更多的稅負(fù)，因?yàn)樵诟呤杖肷鐓^(qū)的平均家庭收入要高于低收入社區(qū)。對(duì)所有的房屋按面積征稅，意味著相同面積的房屋繳納相同的稅收，缺乏公平。

第三，基于面積評(píng)估的房產(chǎn)稅與基于市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的房產(chǎn)稅相比，稅額不會(huì)隨房屋價(jià)值的變化而變化，稅收收入彈性不足。

第四，基于套數(shù)進(jìn)行房產(chǎn)稅征收，則會(huì)出現(xiàn)“假離婚”、“假分家”、“不結(jié)婚”等逃稅行為，不但造成稅源損失，也會(huì)造成社會(huì)動(dòng)蕩。

世界上大部分國(guó)家尤其是發(fā)達(dá)國(guó)家都采用市場(chǎng)價(jià)值計(jì)價(jià)法，一些轉(zhuǎn)型國(guó)家和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低的國(guó)家，如捷克、智利、肯尼亞等采用面積計(jì)價(jià)法或混合估價(jià)法。但實(shí)行面積計(jì)價(jià)法和混合計(jì)價(jià)法的國(guó)家正在向市場(chǎng)價(jià)值計(jì)價(jià)法轉(zhuǎn)變。所以，房產(chǎn)稅合理、準(zhǔn)確的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)該是房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。

3.以房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值征收房產(chǎn)稅有利于稅收透明，并遏制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲

基于房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值征收房產(chǎn)稅，那么業(yè)主定期都會(huì)收到其房產(chǎn)的評(píng)估報(bào)告和所應(yīng)負(fù)的稅款，讓納稅人明確地知道自己具體承擔(dān)了多少稅負(fù)，這與消費(fèi)者不知在消費(fèi)過(guò)程中付出多少稅額的增值稅、營(yíng)業(yè)稅等間接稅相反，具有較大的稅收透明度，納稅人可以據(jù)此意識(shí)到地方公共項(xiàng)目的成本，更好地權(quán)衡地方公共項(xiàng)目建設(shè)的成本和收益。

此外，房產(chǎn)稅由地方政府征收，地方政府的公共支出有了資金來(lái)源，就可放棄對(duì)土地出讓金的依賴(lài)，從而減少了建房成本，會(huì)促使房?jī)r(jià)回落，并保持相對(duì)穩(wěn)定（美國(guó)1940～2000年的房?jī)r(jià)平均每年上漲2.3%），納稅人就能拿出更多的錢(qián)用于其他領(lǐng)域的投資和消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

（二）建立完善的房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估制度

1.數(shù)字化城市的建設(shè)為房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估提供了基礎(chǔ)

以房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為房產(chǎn)稅征稅依據(jù)，就要求政府或評(píng)估部門(mén)掌握并不斷地更新有關(guān)房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)?！笆濉逼陂g，我國(guó)在數(shù)字城市和城市信息化建設(shè)方面做了大量的工作：我國(guó)有120多個(gè)城市建設(shè)了城市規(guī)劃管理信息系統(tǒng)，400多個(gè)城市建設(shè)了房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)，100多個(gè)城市建設(shè)了綜合或?qū)I(yè)管網(wǎng)管理系統(tǒng)，100多個(gè)城市正在建設(shè)空間基礎(chǔ)信息系統(tǒng)。城市地理信息系統(tǒng)的建立和廣泛使用，使房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估更加先進(jìn)精確，從而大大地減少了評(píng)估中的不公平性，降低了地方政府管理成本，提高了管理水平和效率，為房產(chǎn)稅稅基改革提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

2.房產(chǎn)稅稅基的評(píng)估周期

由于房屋的實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值波動(dòng)比較大，從世界范圍來(lái)看，各國(guó)一般每隔3～5年就會(huì)對(duì)土地、房屋等重要的非金融資產(chǎn)進(jìn)行一次價(jià)值重估。在我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估工作中，可以將房地產(chǎn)稅基評(píng)估與地方稅務(wù)部門(mén)已有的征管工作相結(jié)合。比如，我國(guó)每3年更換一次稅務(wù)登記證，稅務(wù)部門(mén)通過(guò)換證工作，建立稅務(wù)登記表信息數(shù)據(jù)庫(kù)，構(gòu)建稅源監(jiān)控平臺(tái)，將法人和自然人所擁有的用于經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)信息進(jìn)行及時(shí)更新，并與房地產(chǎn)稅基的重新評(píng)估制度相銜接，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)連貫與完整。對(duì)暫時(shí)沒(méi)有評(píng)估值的房屋，可規(guī)定暫按房屋原值計(jì)稅，但對(duì)其稅率應(yīng)與以房屋評(píng)估值為稅基所適用的稅率有所區(qū)別，并不作任何扣除。因?yàn)榉课菰u(píng)估值均比房屋原值增加較多，這樣規(guī)定，可以促使納稅人接受房屋評(píng)估，并平衡稅負(fù)。

3.建立專(zhuān)門(mén)的房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估隊(duì)伍

我國(guó)目前還沒(méi)有設(shè)立專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)稅基評(píng)估機(jī)構(gòu)，建議設(shè)立隸屬于政府部門(mén)的獨(dú)立稅基評(píng)估機(jī)構(gòu)。為了保證評(píng)估環(huán)節(jié)和征稅環(huán)節(jié)相互獨(dú)立，該機(jī)構(gòu)應(yīng)該與地方稅務(wù)機(jī)關(guān)和房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)并列，既能保持密切聯(lián)系又可以相互監(jiān)督制約，保證評(píng)估結(jié)果的公允性。

與其他稅收征管相比，開(kāi)展房產(chǎn)評(píng)估工作所面臨的情況更為復(fù)雜，技術(shù)要求更高，政策性更強(qiáng)，需要建立一支從事此項(xiàng)工作的專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍。在這方面，要借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，建立評(píng)估9幣注冊(cè)登記制度，房地產(chǎn)稅基評(píng)估人員需要通過(guò)考試取得執(zhí)業(yè)資格，并接受專(zhuān)業(yè)的后續(xù)教育課程培訓(xùn)，周期性地接受執(zhí)業(yè)資格審核，建立符合我國(guó)國(guó)情的稅基評(píng)估從業(yè)人員管理制度。

（三）擴(kuò)大房產(chǎn)稅征稅范圍，規(guī)范減免措施

根據(jù)量能支付原則，擴(kuò)大征稅范圍，實(shí)行普遍征收，進(jìn)一步擴(kuò)大稅基，充分發(fā)揮房產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)作用。以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值為征收依據(jù)，為了防止逃稅，房產(chǎn)稅要先征后退，對(duì)城鎮(zhèn)所有房產(chǎn)征稅，做到一房不漏。城鎮(zhèn)居民憑戶口本到稅務(wù)部門(mén)以家庭戶為單位，按人均住房面積折算的價(jià)值辦理退稅。假如一個(gè)城市的平均住房面積（不合閑置面積）是50平方米，一個(gè)三口之家就可根據(jù)戶口所在地的房屋市場(chǎng)估價(jià)，按150平方米折算退稅。如果這三口之家的實(shí)際住房面積不到150平方米，這個(gè)家庭就相當(dāng)于得到了住房補(bǔ)貼，可看作是對(duì)節(jié)省資源、減少碳排放的獎(jiǎng)勵(lì)。