導(dǎo)語：房地產(chǎn)稅制改革研究論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

[摘要]近年來，房地產(chǎn)業(yè)已發(fā)展成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的比重快速提高。但是，我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收中還存在一些問題，如房地產(chǎn)開發(fā)和交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)交叉混亂、稅收政策不統(tǒng)一、稅負(fù)不公平、偏小的規(guī)模不能滿足地方財(cái)政需要、計(jì)稅依據(jù)不科學(xué)、管理不到位，等等。因此，應(yīng)借鑒國外的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步明確改革我國房地產(chǎn)稅制的具體思路。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)稅收；房地產(chǎn)稅制；稅收規(guī)模；稅負(fù)不公；計(jì)稅依據(jù)

一、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制中存在的問題

1房地產(chǎn)開發(fā)過程和交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)復(fù)雜交叉，制度混亂，費(fèi)擠稅現(xiàn)象嚴(yán)重。我國目前的房地產(chǎn)稅費(fèi)體系中租、稅、費(fèi)混雜現(xiàn)象嚴(yán)重，具體表現(xiàn)在：一是以稅代租。城鎮(zhèn)土地使用稅作為土地有償使用的一項(xiàng)措施，稅項(xiàng)中含有租的因素，征稅混淆了稅收與地租的界限。二是以費(fèi)擠稅。目前，我國涉及房地產(chǎn)業(yè)的各種收費(fèi)項(xiàng)目名目繁多，且費(fèi)項(xiàng)總數(shù)遠(yuǎn)多于稅項(xiàng)總數(shù)。僅從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收費(fèi)項(xiàng)目上看，有的地方各種收費(fèi)(如城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)費(fèi)等)多達(dá)50多項(xiàng)。從收費(fèi)比例上看，各項(xiàng)收費(fèi)占銷售收入的35％左右，相當(dāng)于經(jīng)營成本及費(fèi)用的70％。收費(fèi)過多，造成了多方面的消極影響：(1)導(dǎo)致房地產(chǎn)的高成本和高價(jià)格，嚴(yán)重扭曲了房地產(chǎn)商品的真實(shí)價(jià)值，直接加重了消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)；(2)使房地產(chǎn)開發(fā)者和消費(fèi)者都對(duì)政府行為的規(guī)范性和穩(wěn)定性產(chǎn)生懷疑，從而影響房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和房地產(chǎn)市場繁榮；(3)抑制了真正意義上稅收的培育和成長，“費(fèi)大于稅”的狀況使得國家稅收政策難以發(fā)揮其作為經(jīng)濟(jì)杠桿的調(diào)節(jié)作用；(4)收費(fèi)權(quán)力屬于基層部門，較為分散，且缺少約束，容易形成一種競爭收費(fèi)的態(tài)勢，直接扭曲了收費(fèi)的性質(zhì)，變成了部門創(chuàng)收，更容易孳生腐敗。

據(jù)調(diào)查，我國城市涉及城建和房地產(chǎn)業(yè)的收費(fèi)有幾十項(xiàng)，其中有經(jīng)過中央和省級(jí)相關(guān)部門批準(zhǔn)的合理收費(fèi)，也有一些違規(guī)收費(fèi)。其一方面是由于房地產(chǎn)稅收體系不完善，所籌集的稅收收入過少。而房地產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅的重要組成部分，其收入的重要性對(duì)于地方政府是不言而喻的。房地產(chǎn)收入的不足必然使地方財(cái)政捉襟見肘，而由于稅收管理權(quán)限的過于集中，地方政府通過調(diào)整稅收制度來增收幾乎沒有可能。另一方面政府通過基金、收費(fèi)等形式籌集收入又是被允許的，因此，一些地方稅就披上了費(fèi)的外衣。同時(shí)，由于收費(fèi)單位所有制和管理上的弊端，其具有很強(qiáng)的內(nèi)在膨脹傾向，最終形成收費(fèi)泛濫、費(fèi)擠稅的狀況。

2稅收政策不統(tǒng)一。目前，我國房地產(chǎn)稅收制度采取“內(nèi)外有別，兩套稅制并存”的政策。具體表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：(1)兩套房產(chǎn)稅制。對(duì)內(nèi)資企業(yè)開征房產(chǎn)稅和土地使用稅，而對(duì)涉外企業(yè)則只開征城市房地產(chǎn)稅，并且僅對(duì)房產(chǎn)征稅，對(duì)地產(chǎn)不征稅。(2)城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加內(nèi)外有別。對(duì)內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)開征城建稅和教育費(fèi)附加，而對(duì)外資房地產(chǎn)企業(yè)則不征收此項(xiàng)稅費(fèi)。

3稅負(fù)不公平。從計(jì)稅環(huán)節(jié)來看，房地產(chǎn)稅收集中在建設(shè)的增量方面，即在房產(chǎn)和地產(chǎn)的流通交易環(huán)節(jié)設(shè)置了主要稅種，而在房地產(chǎn)保有期間設(shè)計(jì)的稅種非常少，且免稅范圍大。這種典型的窄稅基模式造成了明顯的稅負(fù)不公。交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)過于集中將提高新建商品房的價(jià)格，從而帶動(dòng)整個(gè)市場價(jià)格的上揚(yáng)，制約市場正常的生產(chǎn)進(jìn)程。另外，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)種類過少，阻礙了土地有償使用市場的建立與健全，大多數(shù)由使用者無償取得的土地仍然近似無償?shù)乇怀钟兄?，抑制了土地的正常交易，阻礙了劃撥存量土地步入市場的進(jìn)程，使得土地作為資產(chǎn)的要素作用無法得到發(fā)揮，土地閑置與浪費(fèi)現(xiàn)象日趨嚴(yán)重。

4房地產(chǎn)稅收入規(guī)模偏小，不能滿足地方財(cái)政的需要。我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收包括房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅(外資)、城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅作為地方性稅種，收入規(guī)模偏小，不能滿足地方財(cái)政的需要。由于房地產(chǎn)稅的課征對(duì)象無法隱藏，稅源比較穩(wěn)定、廣泛且比較容易控制和管理，因此，在很多國家的財(cái)產(chǎn)稅乃至整個(gè)地方稅收入中占有比較重要的地位。如美國，房產(chǎn)稅占財(cái)產(chǎn)稅的6成，其稅收收入占地方稅收入的比重達(dá)到40％～50％。而我國房地產(chǎn)稅開征以來規(guī)模一直偏小。例如，深圳特區(qū)2007年度房產(chǎn)稅(深圳市已率先改革，內(nèi)外資統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅)的入庫額為88574萬元，占地方稅收總收入的5.4％，房地產(chǎn)稅收的財(cái)政作用遠(yuǎn)未充分發(fā)揮出來。

5計(jì)稅依據(jù)不科學(xué)。首先，我國現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，實(shí)行從量課征方式。這種課征方式使稅額不能隨課稅對(duì)象價(jià)值的上升而上升，具有稅源不足且缺乏彈性的缺點(diǎn)，不能發(fā)揮調(diào)節(jié)土地級(jí)差收入的作用，也無法對(duì)土地閑置現(xiàn)象和土地投機(jī)行為起到應(yīng)有的調(diào)節(jié)作用。其次，我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)分為按房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值征稅的從價(jià)計(jì)征和按房產(chǎn)租金收入征稅的從租計(jì)征。從價(jià)計(jì)征的房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％～30％后的余值乘以1.2％的稅率計(jì)算繳納。這種折余價(jià)值依據(jù)的是歷史成本，并不反映房產(chǎn)的市場價(jià)值。通常而言，先建成的房產(chǎn)成本低于后建成的房產(chǎn)，以其歷史成本為計(jì)稅依據(jù)，勢必將先建成的房產(chǎn)的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給了后建成的房產(chǎn)。這使得兩塊本來市場價(jià)值相當(dāng)，能帶給其實(shí)際占用者相似收益的房產(chǎn)，因?yàn)闅v史成本的不同而承擔(dān)不同的稅收負(fù)擔(dān)，有違公平原則。同時(shí)，由于房產(chǎn)市場價(jià)值通常都高于其歷史成本，這使得房產(chǎn)一旦出售，就要按較高的計(jì)稅依據(jù)計(jì)算應(yīng)納稅額，加重該房產(chǎn)擁有者的稅收負(fù)擔(dān)，以至阻礙房產(chǎn)的交易。從租計(jì)征的房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)的租金收入(包括貨幣收入和實(shí)物收入)乘以12％的稅率計(jì)算繳納。房屋的租金一般是根據(jù)租賃市場的行情予以確認(rèn)。因此，與按歷史成本計(jì)稅的從價(jià)計(jì)征相比，從租計(jì)征的稅負(fù)明顯高于前者。除了房產(chǎn)稅，出租房屋還要繳納營業(yè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、所得稅等其它稅費(fèi)，使得房屋出租這一行為的綜合稅負(fù)非常高，從而導(dǎo)致大量隱性市場的偷漏稅交易。

6房地產(chǎn)稅收征收管理中存在的問題。第一，立法層次偏低，稅收法規(guī)多變。我國現(xiàn)行房地產(chǎn)各稅之法律依據(jù)均為國家行政機(jī)關(guān)制訂、頒布的《暫行條例》，而不是由全國人大或人大常委會(huì)頒布的稅法，立法層次較低。有些20世紀(jì)50年代開征的稅種，幾度廢立或變更，有失國家稅法的嚴(yán)肅性和權(quán)威性。第二，稅權(quán)過度集中于中央，難以滿足房地產(chǎn)的區(qū)域性特點(diǎn)。在分稅制財(cái)政體制下，稅權(quán)過多地集中于中央，地方只有征管權(quán)而無立法權(quán)，難以適應(yīng)房地產(chǎn)的區(qū)域性特點(diǎn)，無法促進(jìn)房地產(chǎn)的資源優(yōu)化配置和有效利用。第三，稅收征管的配套措施不完善。我國目前的財(cái)產(chǎn)登記制度不健全，尤其是缺乏私有財(cái)產(chǎn)登記制度，致使不少稅源流失，甚至出現(xiàn)化公有財(cái)產(chǎn)為私有財(cái)產(chǎn)的非法行為，嚴(yán)重影響了稅收征管的力度。同時(shí)，與房地產(chǎn)稅收密切相關(guān)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度和房地產(chǎn)稅收評(píng)稅政策不健全。應(yīng)當(dāng)看到，以市場價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)是房地產(chǎn)稅制改革的必然趨勢，需要定期對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，這就對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員提出了較高的要求。以稅務(wù)部門內(nèi)部現(xiàn)有的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估人員的素質(zhì)難以適應(yīng)稅收征管的需要。第四，現(xiàn)行政策規(guī)定可操作性不強(qiáng)：(1)目前，國家關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)稅收管理的政策由于種種因素的制約，實(shí)際可操作性不強(qiáng)，如工效掛鉤、大包干辦法，很多企業(yè)利用這些辦法鉆政策空子，達(dá)到少繳稅款的目的。(2)現(xiàn)行政策規(guī)定納稅人所提供的真實(shí)準(zhǔn)確的計(jì)稅依據(jù)可稅前列支，但對(duì)什么是真實(shí)準(zhǔn)確的計(jì)稅依據(jù)卻沒有明確的規(guī)定，以致實(shí)際操作中很難把握。(3)各種不規(guī)范的規(guī)定繁瑣復(fù)雜，不利于稅收征管。

二、國外的經(jīng)驗(yàn)借鑒及我國房地產(chǎn)稅制改革的基本思路

盡管各國具體稅制存有一定差異，但從宏觀角度看，世界各國特別是發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)稅制一般有以下幾個(gè)顯著的特點(diǎn)值得我們借鑒：(1)房地產(chǎn)稅收在政府組織的收入中占有較重要的地位，已成為地方政府財(cái)政收入的重要來源之一。房地產(chǎn)稅具有稅源穩(wěn)定、容易征收管理等特點(diǎn)。目前在許多國家，該項(xiàng)稅收收入在政府組織的稅收收入中占有相當(dāng)大的比重，特別是在地方政府組織的稅收收入中具有舉足輕重的作用。(2)大多數(shù)國家趨向于按房地產(chǎn)的評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅，使其具有隨著經(jīng)濟(jì)增長而增長的彈性特征。目前，大多數(shù)國家改變了原來從量課征房地產(chǎn)稅的做法，而采用從價(jià)征收。這樣做，一是按現(xiàn)行的實(shí)際價(jià)值計(jì)稅，比較客觀；二是在征收管理上具有統(tǒng)一性，比較公平合理；三是隨土地房產(chǎn)價(jià)格的升值相應(yīng)增加稅收，利于有效組織收入。(3)各國重視對(duì)房地產(chǎn)保有的征稅，而房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅收則相對(duì)較少，這樣的稅種結(jié)構(gòu)極大地鼓勵(lì)了不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)，刺激了土地的經(jīng)濟(jì)供給。高額的保有房地產(chǎn)稅率避免了業(yè)主空置或低效利用其財(cái)產(chǎn)，刺激了頻繁的交易活動(dòng)，這樣既繁榮了房地產(chǎn)市場，又推動(dòng)了房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。(4)各國房地產(chǎn)稅收政策堅(jiān)持“寬稅基、少稅種、低稅率”的基本原則。寬稅基，即除對(duì)公共、宗教、慈善等機(jī)構(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行免稅外，其余的不動(dòng)產(chǎn)所有者或占有者均為納稅主體；少稅種，即房地產(chǎn)的稅種較少，多數(shù)國家開征不動(dòng)產(chǎn)稅，這樣，一方面可以避免因稅種復(fù)雜而導(dǎo)致重復(fù)征稅現(xiàn)象的發(fā)生，另一方面又可以降低稅收征管成本，提高稅收效率；低稅率，即主體稅種的稅率一般都較低，總體稅收負(fù)擔(dān)水平也偏低，從而既降低了稅收征管阻力，又有效推動(dòng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。因此，借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，我國房地產(chǎn)稅制改革的基本思路應(yīng)從以下方面出發(fā)：

1正稅、少費(fèi)、明租。行政事業(yè)性收費(fèi)的靈活性決定了它可以在稅收沒有觸及的范圍內(nèi)或者稅收無法普遍實(shí)行的領(lǐng)域中發(fā)揮巨大的作用。它的初衷應(yīng)該是本著“誰受益，誰繳費(fèi)”的原則，為政府各部門提供服務(wù)而發(fā)生的耗費(fèi)進(jìn)行補(bǔ)償。從世界各國的情況看，作為稅收的補(bǔ)充而設(shè)置少量收費(fèi)確有必要，但由于其一般都缺乏效率，且征收成本過高，盡可能減少收費(fèi)數(shù)量是各國的共同發(fā)展趨勢。減少行政事業(yè)性收費(fèi)，一方面避免了對(duì)同一稅源既征稅又收費(fèi)的反復(fù)課征，保證了充足的稅收來源，減少了納稅人的抵觸情緒，降低了稅收征管成本；另一方面，也使政府通過利用稅收手段對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控成為可能。

清理房地產(chǎn)行業(yè)收費(fèi)，以減輕納稅人的稅外收費(fèi)負(fù)擔(dān)。將具有經(jīng)營性質(zhì)的房地產(chǎn)收費(fèi)從行政事業(yè)性收費(fèi)中分離出去，以規(guī)范政府行為；將一部分名費(fèi)實(shí)稅的房地產(chǎn)收費(fèi)改為稅，如可以將耕地復(fù)墾基金、新菜地建設(shè)基金、征地管理費(fèi)等合并到耕地占用稅中一次性征收，將土地閑置費(fèi)改為土地閑置稅。對(duì)確需保留的收費(fèi)項(xiàng)目則通過“規(guī)范費(fèi)”的辦法分別納入“規(guī)費(fèi)”和“使用費(fèi)”系列，并納入財(cái)政預(yù)算內(nèi)管理。改革土地供應(yīng)管理制度，將原來的土地批租制改為土地年租制，由一次性收取幾十年的土地出讓金改為每年收取一次土地年租金(土地使用費(fèi))。改革后的土地年租金將改在土地保有環(huán)節(jié)課征，不應(yīng)將土地年租金并人物業(yè)稅。因?yàn)橥恋啬曜饨鹁哂忻黠@的地租性質(zhì)，將它以稅的形式進(jìn)行征收就會(huì)形成以稅代租的現(xiàn)象，而以稅代租很容易形成土地為部門所有、企業(yè)所有甚至個(gè)人所有的觀念，而且會(huì)大大增加稅務(wù)部門的工作量，甚至造成征管的失控。

2依據(jù)房地產(chǎn)市場運(yùn)行過程設(shè)定稅種。一是房地產(chǎn)開發(fā)投資環(huán)節(jié)課稅體系?；謴?fù)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅，以利于國家運(yùn)用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)。二是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)課稅體系。設(shè)置不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅或房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅，以轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)額為課稅依據(jù)，在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收。結(jié)合現(xiàn)行稅收制度，可以把銷售不動(dòng)產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的營業(yè)稅納入不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅中來，成為一個(gè)獨(dú)立的稅種，稅負(fù)暫不變。三是房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)課稅體系。具體思路是開征遺產(chǎn)與贈(zèng)與稅，歸并買方繳納的印花稅和現(xiàn)行契稅，設(shè)立“不動(dòng)產(chǎn)取得稅”，以取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)支付的價(jià)款或評(píng)估值為計(jì)稅依據(jù)，在取得時(shí)征收。四是房地產(chǎn)占用環(huán)節(jié)課稅體系。結(jié)合現(xiàn)行稅制，借鑒國際上的做法，將房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和土地使用稅合并為房地產(chǎn)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅，以房地產(chǎn)評(píng)估值或評(píng)估價(jià)為計(jì)稅依據(jù)，由房地產(chǎn)所有者和使用人繳納。另外，對(duì)現(xiàn)行“土地閑置費(fèi)”實(shí)施“費(fèi)改稅”，對(duì)占而不用一年以上的土地按土地基準(zhǔn)價(jià)課征空地占用稅。五是房地產(chǎn)收益環(huán)節(jié)課稅體系。思路是繼續(xù)保留房地產(chǎn)行業(yè)所得稅制，修訂和完善個(gè)人所得稅(歸并課稅項(xiàng)目，提高扣除基數(shù)，降低稅負(fù)，普遍征收)，保留土地增值稅，配合國家啟動(dòng)房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)政策，暫停除單純土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓以外的所有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和存量房銷售的土地增值稅，停征期可暫定為3～5年。

3取消城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅。首先，我國已建立國有土地有償使用制度，即國家保有土地所有權(quán)，而將土地使用權(quán)有償出讓給土地使用人。從法學(xué)理論上講，土地使用權(quán)屬于地上權(quán)的一種，地上權(quán)人有償取得地上權(quán)時(shí)，須向土地所有人按期支付約定地租(土地出讓金)。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度講，市場經(jīng)濟(jì)條件下，土地作為一種生產(chǎn)要素進(jìn)入市場，要求國家以所有者的身份或產(chǎn)權(quán)主體的身份進(jìn)入市場。土地出讓金是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的體現(xiàn)，是土地使用權(quán)的市場價(jià)格。既然以出讓方式取得土地使用權(quán)的土地使用者已經(jīng)交納了土地出讓金，故不應(yīng)再繳納地租性質(zhì)的城鎮(zhèn)士地使用稅。其次，從理論上講，隨著房地產(chǎn)市場競爭加劇，行業(yè)利潤逐步趨于平均化，土地增值稅已失去了存在的意義。房地產(chǎn)業(yè)在中國是一個(gè)新興行業(yè)，具有投資規(guī)模大、建設(shè)周期長、風(fēng)險(xiǎn)大、收益高的特點(diǎn)，尤其在中國要素市場發(fā)展的初期，不可避免地產(chǎn)生房地產(chǎn)投資的暴利。因此，以土地增值稅調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資的高額回報(bào)有其合理性。但隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展、房地產(chǎn)市場的規(guī)范化，行業(yè)利潤已逐步趨于平均化，土地增值稅存在的價(jià)值事實(shí)上已名存實(shí)亡。而且，目前中國國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)重組情況越來越普遍，土地增值稅對(duì)很多過去以低價(jià)取得土地使用權(quán)的國企產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓形成了現(xiàn)實(shí)的障礙。至于取消土地增值稅后產(chǎn)生的收入流失，可借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，把土地增值所得并入一般所得計(jì)征所得稅。對(duì)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收的所得稅，包括企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅，稅率要根據(jù)所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)持有時(shí)間的長短有所區(qū)分，時(shí)間越長稅率越低，以抑制短期的房地產(chǎn)投機(jī)行為，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

4適時(shí)開征遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅。遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅的開征將彌補(bǔ)無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)稅收調(diào)節(jié)的缺位。遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅的開征主要不是出于財(cái)政收入的考慮，而是協(xié)助個(gè)人所得稅，調(diào)節(jié)財(cái)富分配，促進(jìn)社會(huì)公平。因此，應(yīng)該采取高起征點(diǎn)和高的累進(jìn)稅率。從目前中國的稅收征管水平看，遺產(chǎn)稅應(yīng)采用總遺產(chǎn)稅制，即對(duì)死亡者遺留的全部遺產(chǎn)進(jìn)行課稅，不考慮遺產(chǎn)的分配方向，這樣有利于稅源監(jiān)控，也有利于降低稅收征管成本。關(guān)于遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅的配合模式，應(yīng)該采取贈(zèng)與稅和遺產(chǎn)稅分設(shè)的模式，對(duì)生前贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)課征贈(zèng)與稅，對(duì)死后遺產(chǎn)課征遺產(chǎn)稅。為了保證財(cái)產(chǎn)所有人不論以贈(zèng)與方式還是以遺產(chǎn)繼承方式轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，稅負(fù)都趨于均等，從而堵住逃稅的漏洞，贈(zèng)與稅的稅率不應(yīng)低于遺產(chǎn)稅的稅率。

5完善房地產(chǎn)稅課稅的配套制度與政策。一是強(qiáng)化房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度。首先要清查土地，建立土地位置、權(quán)屬及面積臺(tái)賬；其次，改變分塊管理的現(xiàn)狀，盡快實(shí)行房屋和土地產(chǎn)權(quán)證書合一制度，理清管理關(guān)系，避免房地產(chǎn)私下交易，增強(qiáng)房地產(chǎn)稅收課征的有效性和嚴(yán)肅性。二是完善房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度，建立房地產(chǎn)評(píng)稅機(jī)構(gòu)。一方面，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估理論和方法的研究，逐步形成一套符合我國國情的房地產(chǎn)估價(jià)理論、方法體系，為房地產(chǎn)稅收計(jì)征提供科學(xué)的依據(jù)；另一方面，要在稅務(wù)部門內(nèi)部建立評(píng)稅機(jī)構(gòu)和專職評(píng)稅人員，加大房地產(chǎn)稅收征管的力度。三是理順城市土地和房屋管理體制，改變目前多頭管理的積弊，建立“精簡、高效、權(quán)威、統(tǒng)一”的房地產(chǎn)管理體制，為房地產(chǎn)稅收的課征創(chuàng)造良好的環(huán)境。

6引入“第一居所”概念，加大對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)的抑制力度。第一居所是國外財(cái)產(chǎn)和所得稅制中經(jīng)常使用的概念，是指納稅人主要居住的住所。它與自用住宅的區(qū)別在于，納稅人可以有多處自用住宅，但其主要居住的一處住所就是第一居所。在我國房地產(chǎn)稅制中可以引入這一概念，對(duì)第一居所給予低稅率，對(duì)其他居所適用較高稅率，以有效抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為的蔓延，保證房地產(chǎn)流通市場的穩(wěn)健發(fā)展。