導(dǎo)語：房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理思考一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入正逐年大幅增長，已成為地方收入的主要來源，同時(shí)也成為國稅新辦企業(yè)所得稅的重要組成部分。強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理已成為稅務(wù)部門的共識(shí)，而事實(shí)上當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)管理現(xiàn)狀卻不容樂觀，從2004年至今，上至總局下至基層一線征收部門每年都組織開展房地產(chǎn)企業(yè)專項(xiàng)檢查，每年都查出相當(dāng)多的問題。前一階段我們就貫徹總局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的31號(hào)文件，再次對部分開發(fā)企業(yè)進(jìn)行了評(píng)估和調(diào)查，從日常征管掌握和專項(xiàng)評(píng)估了解的情況看，房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅管理還存在諸多問題，需要認(rèn)真研究解決。

一、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理存在的問題

（一）企業(yè)方面存在問題:

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅申報(bào)方面普遍存在故意少申報(bào)收入多申報(bào)成本、費(fèi)用，少計(jì)當(dāng)期應(yīng)納稅所得的現(xiàn)象。具體包括以下十個(gè)方面：

1、隱匿預(yù)收房款。有幾種方式，一是將預(yù)收購房者的預(yù)付款掛在“其他應(yīng)付款”等往來賬上，或記入“短期借款”等科目，賬面不反映收入，但管理人員審核企業(yè)當(dāng)季報(bào)送的報(bào)表和申報(bào)表，可以發(fā)現(xiàn)申報(bào)的收入與掌握的銷售進(jìn)度不符，報(bào)表上反映的往來款增加較多，再實(shí)地核查企業(yè)的會(huì)計(jì)核算憑證，從而發(fā)現(xiàn)企業(yè)故意隱瞞收入的現(xiàn)象；二是用自收憑證收取預(yù)收房款，存入非基本賬戶或其它銀行卡上，故意打埋伏，這種做法隱蔽性較強(qiáng)。故然開發(fā)企業(yè)最終會(huì)因購房者需要開具發(fā)票而作收入處理，但明顯減少了當(dāng)期收入，減少當(dāng)期應(yīng)繳稅金；三是將預(yù)收的定金以購房者的名義存入銀行改頭換面不作預(yù)收款申報(bào)收入等等。

2、隱瞞銷售收入。與銷售公司聯(lián)手操作，將部分房款存到銷售公司賬上少開票作收入；價(jià)外收取的代收費(fèi)用不符合代收代繳規(guī)定的另用自制憑證收取不入賬或掛往來賬上；收到銀行撥付的按揭款后不及時(shí)入賬，開成賬外收入，或掛在“短期借款”科目。

3、延遲結(jié)轉(zhuǎn)收入。大多數(shù)開發(fā)企業(yè)都以辦理竣工決算為收入結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)點(diǎn)，通過延遲辦理竣工決算拖延收入結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)間，或者部分開發(fā)企業(yè)以款項(xiàng)收齊開具正式發(fā)票為結(jié)轉(zhuǎn)收入的時(shí)點(diǎn)，收入確認(rèn)由企業(yè)人為控制，這種兩種做法在房地產(chǎn)企業(yè)較為普遍，總局新的31號(hào)文件明確了完工產(chǎn)品的三個(gè)條件，新的文件有效的遏制了企業(yè)故意延遲結(jié)轉(zhuǎn)收入的現(xiàn)象。

4、成本費(fèi)用支出不實(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用項(xiàng)目多，構(gòu)成復(fù)雜，專業(yè)性強(qiáng)。因此雖然大都數(shù)企業(yè)成本費(fèi)用的列支取得的票據(jù)是合法的，但稅務(wù)部門審核時(shí)對其支出的真實(shí)性和合理性難以準(zhǔn)確界定。主要有四種情形：一是開發(fā)項(xiàng)目分期進(jìn)行，對先期開發(fā)部分的成本確認(rèn)困難。如某房地產(chǎn)企業(yè)2005年從地稅部門開具一份建筑安裝發(fā)票，注明建筑安裝收入8000萬元，一次性列入開發(fā)成本，記賬憑證后未附任何明細(xì)，盡管企業(yè)仍處在一期開發(fā)階段，該支出額未超出期初預(yù)算，但企業(yè)也應(yīng)該提供成本支出的具體構(gòu)成，是包工包料的應(yīng)該提供本期開發(fā)產(chǎn)品的詳細(xì)的合同、竣工驗(yàn)收報(bào)告等輔助資料，不能提供具體的成本支出明細(xì)內(nèi)容，那就存在先開發(fā)的項(xiàng)目成本人為加大的可能，影響當(dāng)期應(yīng)納稅所得。房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在重財(cái)務(wù)核算資料輕工程建設(shè)審批資料的收集保管的現(xiàn)象，財(cái)務(wù)部門與工程建設(shè)部門各司其職，對企業(yè)進(jìn)行評(píng)估或檢查時(shí)大多數(shù)企業(yè)都不能完整、準(zhǔn)確地提供稅務(wù)部門需要的的預(yù)決算資料、相關(guān)合同、規(guī)劃設(shè)計(jì)審批手續(xù)，造成未竣工決算工程項(xiàng)目成本結(jié)轉(zhuǎn)審核確認(rèn)的困難；二是實(shí)際開發(fā)成本超出預(yù)算的企業(yè)不能提供確鑿的證據(jù)。有部分企業(yè)存在開發(fā)成本的實(shí)際支出數(shù)明顯超過工程預(yù)算，企業(yè)一般只提供最終的決算資料，并不能提供相關(guān)的合同變更書，給出成本增加的合理理由，由中介機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)企業(yè)決算資料因各自的利益關(guān)系和原因并不能真實(shí)反映企業(yè)的實(shí)際開發(fā)成本，由此給稅務(wù)部門的審核帶來難度；三是人員變動(dòng)頻繁，公司前后的管理模式和資料的保管出現(xiàn)脫節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)后或已開盤銷售后，一些企業(yè)因投資人之間合作關(guān)系不佳或?qū)嶋H運(yùn)作時(shí)資金困難等諸多因素撤資換人，由此帶來投資人和企業(yè)財(cái)務(wù)人員變動(dòng)頻繁，相關(guān)資料保管不善，對審核中發(fā)現(xiàn)的有些問題無法給出合理的解釋，造成稅務(wù)部門審核難；四是部分期間費(fèi)用的支出數(shù)額過大，與實(shí)際經(jīng)營需要不相符。這種情況也較為普遍，有些企業(yè)費(fèi)用中出現(xiàn)大量的辦公費(fèi)支出、勞保用品支出以及工資支出等，沒有附物品采購明細(xì)，沒有許多的人員用工，明顯存在以虛開、代開的發(fā)票或工資支出單列支各種隱性支出使不合法變?yōu)楹戏ǖ默F(xiàn)象。

5、人為多結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。主要有兩種現(xiàn)象：一是加大先期開發(fā)成本費(fèi)用。現(xiàn)有的大部分開發(fā)企業(yè)均為項(xiàng)目開發(fā)，開發(fā)項(xiàng)目雖不大，但多數(shù)分期滾動(dòng)開發(fā)，這就給企業(yè)人為加大先期開發(fā)費(fèi)用有機(jī)可趁。企業(yè)在整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目完工前按土地出讓合同分期付清土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)，在項(xiàng)目開發(fā)前期付清規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，企業(yè)全部計(jì)入開發(fā)成本，不按分期開發(fā)的項(xiàng)目分配計(jì)算當(dāng)期的開發(fā)成本，必然加大本期計(jì)稅成本。二是按預(yù)算預(yù)估開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)十分注重資金的時(shí)間價(jià)值，在未形成工程決算時(shí)，一般不會(huì)按合同總價(jià)款全額支付工程款，因此開發(fā)企業(yè)也就無法取得對方的合法票據(jù)，他們會(huì)從自身利益考慮根據(jù)已付的工程款計(jì)算開發(fā)成本，或者干脆按工程預(yù)算計(jì)算開發(fā)成本。這兩種方式都違背了《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國稅發(fā)（2000）84號(hào)）文件第三條及總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕31號(hào)）第八條第4、5款要求開發(fā)產(chǎn)品成本必須真實(shí)、合法的基本原則，由此帶來同樣的后果就是加大可售面積單位工程成本，和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，減少了當(dāng)期應(yīng)納稅所得。

6、混淆期間費(fèi)用和開發(fā)成本的界限。主要表現(xiàn)在：一是混淆開辦費(fèi)和開發(fā)成本、期間費(fèi)用的界限。有些開發(fā)企業(yè)將正常開工建設(shè)后發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、添置的固定資產(chǎn)等均作為開辦費(fèi)，待工程開工后作為期間費(fèi)用一次性稅前扣除；二是混淆當(dāng)期費(fèi)用和開發(fā)成本的界限。最常見的是將成本對象完工前發(fā)生的各種性質(zhì)的借款費(fèi)用直接在當(dāng)期費(fèi)用中列支，售樓部、樣板房的裝修費(fèi)用未單獨(dú)核算時(shí)企業(yè)未記入開發(fā)成本直接作期間費(fèi)用稅前扣除。

7、財(cái)務(wù)核算欠規(guī)范。會(huì)計(jì)科目設(shè)置和運(yùn)用的較為隨意，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都未設(shè)立“開發(fā)產(chǎn)品”科目，對完工的確認(rèn)從財(cái)務(wù)資料上無法判斷?！邦A(yù)收賬款”、“其他應(yīng)付款”等往來科目的運(yùn)用較為隨意。預(yù)收房款時(shí)繳納的地方稅金直接記入“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”，在2005年以前稅前扣除，未通過“遞延稅款”這一過渡科目核算。

8、視同銷售行為不確認(rèn)收入。企業(yè)一般對這類行為不會(huì)主動(dòng)向稅務(wù)部門申報(bào)，被稅務(wù)部門檢查或評(píng)估發(fā)現(xiàn)后再確認(rèn)收入，如以房屋回建的形式作為拆遷戶的補(bǔ)償、將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)、用土地使用權(quán)換取開發(fā)產(chǎn)品等等，不作少記當(dāng)期收入。

9、利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤。一是成立仍屬于自已的房地產(chǎn)銷售公司，轉(zhuǎn)移利潤少繳稅。二是關(guān)聯(lián)企業(yè)之間開具施工發(fā)票、預(yù)收預(yù)付款只記借款費(fèi)用，不記應(yīng)收利息收入等。

10、房地產(chǎn)企業(yè)沒有把及時(shí)向稅務(wù)部門報(bào)告開發(fā)銷售進(jìn)展當(dāng)作企業(yè)應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)。

（二）稅務(wù)部門管理存在的問題

一是政策不明朗。主要表現(xiàn)在：

1、國稅發(fā)（2003）83號(hào)文不完善的方面：完工結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)點(diǎn)不明確，期間費(fèi)用的扣除不統(tǒng)一，總局31號(hào)文下發(fā)前各地根據(jù)自行對政策的主觀理解去執(zhí)行，帶來完工確認(rèn)的時(shí)間不一致，收入結(jié)轉(zhuǎn)不一致。預(yù)售期間發(fā)生的期間費(fèi)用是否應(yīng)并入當(dāng)期申報(bào)，執(zhí)行口徑也不統(tǒng)一，影響到房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行的嚴(yán)肅性和公平性。

2、總局的關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的兩個(gè)文件列出公式注明均按總成本和總可售面積計(jì)算單位銷售成本，以此作為結(jié)轉(zhuǎn)已售開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，這種方法顯然存在一定的弊端，其確認(rèn)的計(jì)稅成本與不同售價(jià)產(chǎn)品所確認(rèn)的收入不配比，造成既有商品房又有商鋪開發(fā)的企業(yè)商品房先售出的先期實(shí)現(xiàn)的利潤小，后期商鋪賣得好實(shí)現(xiàn)的利潤大，但如果商鋪遲遲賣不出去將會(huì)出微利或虧損的現(xiàn)象。某城區(qū)以商貿(mào)經(jīng)營為主，但商鋪的價(jià)格定位較高，與商品房相比高出70%以上，有的甚至2-3倍，除個(gè)別處于市中心商鋪相對好賣、資金回籠快有較高的利潤外，大部分中小規(guī)模的企業(yè)均出現(xiàn)商品房已售完但商鋪遲遲賣不出去的局面，多數(shù)是微利或虧損，因此采取這種計(jì)算方法顯然違背了國稅發(fā)（2000）84號(hào)關(guān)于企業(yè)所得稅稅前扣除辦法規(guī)定的收入與成本費(fèi)用相配比的基本原則，影響了當(dāng)期稅收的實(shí)現(xiàn)。

3、2006年以前文件未規(guī)定企業(yè)向稅務(wù)部門反饋房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)信息應(yīng)作為納稅人的義務(wù)，在征管力量不足的情況下造成稅務(wù)部門不能及時(shí)掌握企業(yè)的開發(fā)進(jìn)展，管理不到位。

4、對賬證不健全擬實(shí)行核定征收的，實(shí)際操作有難度。總局31號(hào)文明確新辦房地產(chǎn)企業(yè)事先不得直接核定征收，那么對通過核查后擬核定征收的企業(yè)如何核定應(yīng)繳稅款。31號(hào)文只表述為“對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理并逐步規(guī)范。”那么實(shí)際征收時(shí)會(huì)涉及三個(gè)問題：一是這里所指的：“以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅”是當(dāng)年應(yīng)繳的還是房地產(chǎn)企業(yè)開工以來應(yīng)繳的企業(yè)所得稅，未予明確；二是按國稅發(fā)（2000）38號(hào)核定征收企業(yè)所得稅暫行辦法第三條第三款規(guī)定核定應(yīng)稅所得率征收是“根據(jù)納稅年度內(nèi)的收入總額或成本費(fèi)用等項(xiàng)目的實(shí)際發(fā)生額，按預(yù)先核定的應(yīng)稅所得率計(jì)算繳納企業(yè)所得稅的辦法”，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，如從開工以來計(jì)算則與38號(hào)核定征收辦法規(guī)定的“年度內(nèi)的收入總額或成本費(fèi)用”相悖，如按當(dāng)年預(yù)收收入、銷售收入或當(dāng)年發(fā)生的成本費(fèi)用計(jì)算核定稅款則又因房地產(chǎn)企業(yè)成本按整個(gè)項(xiàng)目累計(jì)滾動(dòng)計(jì)算而無法核定，三是由查賬征收改核定征收后，按38號(hào)文第六條規(guī)定：“企業(yè)所得稅征收方式鑒定工作每年進(jìn)行一次，時(shí)間為當(dāng)年的1至3月底?！痹儆?1號(hào)文上述引用的政策告訴我們，按核定征收辦法后要促進(jìn)企業(yè)“逐步規(guī)范”，這說明核定后仍可再視企業(yè)建賬的規(guī)范程度在每年的1至3月份對企業(yè)改按查賬征收，那同樣存在再實(shí)行查賬征收，如何計(jì)算企業(yè)的開發(fā)成本和計(jì)稅成本，因此新的31號(hào)文在核定征收的具體操作上仍存在缺陷，以至于對實(shí)行過核定征收又改按查賬征收的企業(yè),如何進(jìn)行稅款清算,都需要一個(gè)適合房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)的更便于基層一線操作的所得稅管理辦法。

二是國稅部門自身征管力量不足。當(dāng)前國稅部門具有一定房地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)的人員很少，專職管理更難以到位，管理人員的業(yè)務(wù)水平和工作能力制約了房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅管理質(zhì)量。

（三）管理難和溝通難不利于房地產(chǎn)管理。一是房地產(chǎn)企業(yè)管理難。房產(chǎn)開發(fā)周期長，少則三、四年，多則十年以上，成本費(fèi)用支出項(xiàng)目多，工程建設(shè)編制的預(yù)算、簽訂的合同、變更書，各級(jí)項(xiàng)目審批部門的批文等企業(yè)沒有作為稅務(wù)機(jī)關(guān)必須審核的資料妥善保管，或者無法提供，造成稅務(wù)部門對成本確認(rèn)困難，加之跨年度審核工作量大、企業(yè)法人、財(cái)務(wù)人員變更頻繁，資料保管不善，帶來審核工作難以到位。二是房地產(chǎn)業(yè)各相關(guān)部門的管理信息溝通不到位，國地稅分設(shè)，部門之間信息的不對稱和各自為政，使總局提倡的實(shí)行房地產(chǎn)企業(yè)一體化管理難以在短期內(nèi)到位。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的措施

（一）、注重職能部門的信息共享。與國土、建設(shè)、規(guī)劃、房產(chǎn)管理所、地稅等部門建立房產(chǎn)開發(fā)信息交流制度。要使這項(xiàng)制度落到實(shí)處,達(dá)到職能部門信息共享，及時(shí)溝通，政府起著舉足輕重的作用。政府既要支持、扶持房地產(chǎn)業(yè)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，又要從建設(shè)法制社會(huì)、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的高度，支持相關(guān)職能部門加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的管理，特別是稅收管理。政府設(shè)立一個(gè)派出機(jī)構(gòu)既幫助協(xié)解決房地產(chǎn)企業(yè)在辦理各種手續(xù)碰到的問題和矛盾，切實(shí)搞好服務(wù)，同時(shí)該機(jī)構(gòu)又要對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)行為進(jìn)行監(jiān)督和檢查，為相關(guān)職能部門牽線搭橋，提供相關(guān)情況和信息，這樣既規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營行為，又有利于相關(guān)職能部門的管理，為稅務(wù)部門及時(shí)掌握了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)信息、開發(fā)進(jìn)展，強(qiáng)化動(dòng)態(tài)監(jiān)控提供保障。

（二）、關(guān)注房產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)環(huán)節(jié)。從立項(xiàng)開始關(guān)注開發(fā)的幾個(gè)重點(diǎn)環(huán)節(jié)：立項(xiàng)報(bào)批環(huán)節(jié)、項(xiàng)目批準(zhǔn)環(huán)節(jié)、分期建設(shè)環(huán)節(jié)、竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)、開盤銷售環(huán)節(jié)、清盤環(huán)節(jié)。掌握房地產(chǎn)企業(yè)每個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)生的時(shí)點(diǎn)，針對每個(gè)環(huán)節(jié)適時(shí)采取管理措施，特別是抓住預(yù)售轉(zhuǎn)銷售的結(jié)轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，實(shí)地核查確認(rèn)完工時(shí)點(diǎn)，及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售、成本。

（三）、建立房地產(chǎn)企業(yè)管理軟件。全面反映企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的的基本情況：投資總額、開發(fā)面積、開發(fā)時(shí)間，開工時(shí)間，預(yù)計(jì)竣工時(shí)間、施工單位等；根據(jù)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的總平面圖制作開發(fā)產(chǎn)品備案臺(tái)賬，逐戶記載每一套開發(fā)產(chǎn)品的建、銷、存情況，在預(yù)售開始后企業(yè)必須在申報(bào)時(shí)向稅務(wù)部門報(bào)送，從房源上控管。

（四）、嚴(yán)格政策界限,強(qiáng)化成本管理?？偟脑瓌t是嚴(yán)格按照稅法要求，成本費(fèi)用的列支必須真實(shí)、合法。支出憑證的合法性是首要前提，更要注重審查支出的真實(shí)性，防止出現(xiàn)虛開代開人為加大成本費(fèi)用的現(xiàn)象發(fā)生。抓住幾個(gè)關(guān)鍵：一是建筑工程支出真實(shí)性的審核，重點(diǎn)審核土建成本、配套工程成本，參照本地區(qū)工程造價(jià)指導(dǎo)價(jià)，查看企業(yè)建筑安裝工程合同，衡量成本費(fèi)用水平是否真實(shí)、合理，如出入太大，必須要求企業(yè)說明超標(biāo)準(zhǔn)的原因；二是工程超預(yù)算企業(yè)成本費(fèi)用的審核，必須提供雙方簽訂的變更合同，說明變更的理由，是否在合理的范圍以內(nèi)，如沒有變更合同，直接提供竣工驗(yàn)收報(bào)告，稅務(wù)部門有權(quán)根據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)直接核定其計(jì)稅成本；三是按照收入成本配比的原則準(zhǔn)確結(jié)轉(zhuǎn)成本，要求企業(yè)在按工期分段確認(rèn)成本的基礎(chǔ)上，再按不同開發(fā)產(chǎn)品平均銷售價(jià)格比分配計(jì)算不同類型開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，這種做法完全符合總局31號(hào)文件精神，使利潤在不同價(jià)位開發(fā)產(chǎn)品之間分布均衡。

（五）、強(qiáng)化日常評(píng)估和稅務(wù)稽查。稅務(wù)管理人員利用納稅評(píng)估軟件，加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)稅收貢獻(xiàn)率、所得稅稅負(fù)率、銷售收入變動(dòng)率、成本利潤率等主要指標(biāo)的監(jiān)控，季度申報(bào)特別是匯算清繳期發(fā)現(xiàn)有異常情況，及時(shí)加大評(píng)估和稽查力度，明顯存在偷稅情節(jié)的，依法嚴(yán)肅處理，問題特別嚴(yán)重案件重大的移送司法部門追究相關(guān)法律責(zé)任。

（六）加大核定征收力度。通過日常巡查和評(píng)估，經(jīng)常性對企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)核算和稅收政策執(zhí)行的輔導(dǎo)和檢查，對房地產(chǎn)企業(yè)盡量采取查賬征收方式，最大限度用足用好稅收政策，真實(shí)體現(xiàn)房地產(chǎn)盈利率較高的客觀現(xiàn)狀，對屢查屢犯財(cái)務(wù)核算確實(shí)不健全的企業(yè)，按收入額核定征收，對企業(yè)的核定征收從項(xiàng)目開始到銷售終結(jié)執(zhí)行到底，考慮房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性及與總局38號(hào)文核定征收辦法不相矛盾，總局應(yīng)制定房地產(chǎn)企業(yè)所得稅核定征收辦法，作為核定征收辦法的特例，便于基層一線人員在實(shí)際執(zhí)行中有法可依。

（七）、國地稅聯(lián)手管理。從辦證到年終的匯算清繳、項(xiàng)目結(jié)束后的最終清算由國地稅共同完成，對一些共性的環(huán)節(jié)共同把關(guān)，看其國地稅收入申報(bào)是否同步，特別是對施工企業(yè)業(yè)務(wù)的真實(shí)性，由地稅協(xié)助調(diào)查核實(shí)，對企業(yè)存在的違法問題共同采取控票、保全等稅收管理措施，達(dá)到對房地產(chǎn)業(yè)一體化管理、全面管理的目的。

（八）、強(qiáng)化征管力量，提高業(yè)務(wù)技能。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅成為國稅新辦企業(yè)所得稅重要組成部分，其發(fā)展迅速，稅收管理工作量大，業(yè)務(wù)要求高，需要既精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，又熟悉相關(guān)稅收政策的高素質(zhì)的專職稅務(wù)人員來管理，加強(qiáng)一線管理人員和稽查人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，盡快提高其業(yè)務(wù)水平成為當(dāng)前急需解決的問題。