導(dǎo)語(yǔ)：論金融業(yè)房地產(chǎn)應(yīng)對(duì)對(duì)策一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要結(jié)合房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)際，闡明了房地產(chǎn)泡沫是目前金融業(yè)正常發(fā)展面臨的巨大風(fēng)險(xiǎn)。要促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的正常發(fā)展，政府必須采取強(qiáng)有力的措施防止房地產(chǎn)泡沫阻礙金融業(yè)的健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞金融業(yè)房地產(chǎn)泡沫對(duì)策

1房地產(chǎn)泡沫是金融業(yè)正常發(fā)展面臨的巨大風(fēng)險(xiǎn)

近幾年來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)造就了一批又一批的百萬(wàn)富翁。中國(guó)福布斯排行榜前100位中60%的人經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)或相關(guān)行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)成為了國(guó)內(nèi)最為暴利的行業(yè)之一；同時(shí)也成為了國(guó)內(nèi)許多大案要案發(fā)生最為頻繁的行業(yè)，特別應(yīng)注意的是，房地產(chǎn)泡沫將是造成國(guó)內(nèi)銀行系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)最大威脅的地方。那什么是房地產(chǎn)泡沫？房地產(chǎn)泡沫是指由房地產(chǎn)投機(jī)所引起的房地產(chǎn)價(jià)格脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)持續(xù)上漲，實(shí)質(zhì)上是地價(jià)泡沫。

從近年信貸超常增長(zhǎng)來(lái)看，房地產(chǎn)信貸的增長(zhǎng)可以說(shuō)是到了瘋狂之地步，截止2003年4月，房地產(chǎn)貸款余額達(dá)到18357億元，占商業(yè)銀行各項(xiàng)貸款余額的17.6%。2003年上半年，固定資產(chǎn)投資1.9萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)31%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3817億元，增長(zhǎng)34%。房地產(chǎn)投資明顯高于其他固定資產(chǎn)投資3個(gè)百分點(diǎn)。從2002年下半年以來(lái)，國(guó)內(nèi)多數(shù)地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)迅猛、商品房空置面積增加、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快及商品房結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡的局面。而且一些商業(yè)銀行為了搶占市場(chǎng)份額，違反有關(guān)規(guī)定，放松信貸條件，住房投資過(guò)熱無(wú)以復(fù)加。2003年1~7月，全國(guó)有11個(gè)省份房地產(chǎn)投資增速超過(guò)50%，35個(gè)大中城市有10個(gè)房地產(chǎn)投資增速超過(guò)70%，有些城市連續(xù)兩年房?jī)r(jià)每年上漲20%，有的甚至上漲30%。房地產(chǎn)業(yè)如此瘋狂增長(zhǎng)，民眾的消費(fèi)跟得上嗎？以這幾年來(lái)民眾的收益增長(zhǎng)水平來(lái)看，民眾的消費(fèi)也是無(wú)法跟上的。

一般認(rèn)為，房地產(chǎn)空置的國(guó)際公認(rèn)警戒線為10%?？罩寐?0~20%為空置危險(xiǎn)區(qū)，空置率超過(guò)20%以上則是商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。中國(guó)的商品房空置率己超過(guò)26%，積壓資金達(dá)到2500億元，居全國(guó)各行業(yè)不良資產(chǎn)的第一位。依此指標(biāo)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫似乎不言而喻。然而，有專家指出，國(guó)際商品房空置率和中國(guó)商品房空置率計(jì)算方法不一樣，國(guó)際商品房空置率的計(jì)算公式：半年以上不住人的空置面積/全社會(huì)的完工面積；中國(guó)商品房空置率計(jì)算公式：當(dāng)期空置面積/近三年竣工的總面積，兩者不具有可比性。還有從房地產(chǎn)的廣告來(lái)看，就像網(wǎng)絡(luò)泡沫燒錢一樣，房地產(chǎn)廣告每天都撲面而來(lái)。而且有些房地產(chǎn)項(xiàng)目就像轟炸機(jī)樣地在各家報(bào)紙連番轟炸，讓人看來(lái)十分窒息，但是這瘋狂的房地產(chǎn)廣告，除了燒錢之外，還是燒錢。

在此，對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的泡沫，國(guó)人特別是高層的決策者沒(méi)有理由不加以警覺(jué)。中國(guó)與世界的歷史經(jīng)驗(yàn)都表明，一國(guó)的經(jīng)濟(jì)一旦如果造成巨大的房地產(chǎn)泡沫，而這種泡沫一旦吹破，最后受到傷害的一定是銀行。從這意義上說(shuō)，房地產(chǎn)泡沫仍然是國(guó)內(nèi)金融業(yè)的最大風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)人不得不十分警惕之。

2房地產(chǎn)泡沫的危害

房地產(chǎn)貸款比例與增長(zhǎng)率。推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金，絕大部分是銀行流出的。在日本房地產(chǎn)泡沫急劇膨脹、市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)期，很多金融機(jī)構(gòu)違背貸款原則，隨意變更貸款比例上限，有的甚至將貸款上限提高到100%以上。房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)過(guò)快，助長(zhǎng)了房地產(chǎn)泡沫的形成。此外，銀行也是房地產(chǎn)泡沫破裂的直接受害者，因此將房地產(chǎn)貸款比例與增長(zhǎng)率作為一個(gè)衡量指標(biāo)是十分自然的。然而，與其他指標(biāo)一樣，仍然沒(méi)有一個(gè)公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量房地產(chǎn)泡沫是否已經(jīng)出現(xiàn)。但不可否認(rèn)，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，將嚴(yán)重?cái)_亂我國(guó)經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行，帶來(lái)無(wú)法估量的嚴(yán)重后果。

中央政府將是房地產(chǎn)泡沫破裂的最大受害者。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、施工單位、居民購(gòu)房都從銀行融資，60%以上的房地產(chǎn)投資金額來(lái)源于商業(yè)銀行。因此一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，銀行就成為最大的買單者。由于四大商業(yè)銀行為國(guó)家所有，銀行買單事實(shí)上也就是國(guó)家即中央政府買單。此外，泡沫破裂還會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)萎縮、消費(fèi)下降、投資乏力等一系列后續(xù)問(wèn)題，如日本1990年房地產(chǎn)泡沫破裂導(dǎo)致的后遺癥到現(xiàn)在都沒(méi)有完全消除，這也會(huì)對(duì)政府產(chǎn)生很大的壓力。因此對(duì)中央政府而言，它有足夠的理由來(lái)防止任何可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫。

20世紀(jì)90年代初世界銀行中國(guó)局的首席經(jīng)濟(jì)師黑馬·恩德（AndrewHamer）在進(jìn)行中國(guó)住房制度改革研究時(shí)，曾經(jīng)提出了一個(gè)“比較理想”的經(jīng)驗(yàn)比例，認(rèn)為房?jī)r(jià)應(yīng)該為居民家庭年收入的3~6倍。許多學(xué)者用這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量國(guó)內(nèi)商品房?jī)r(jià)是否合理，甚至用其來(lái)判斷房地產(chǎn)價(jià)格是否“虛高”，房地產(chǎn)泡沫是否出現(xiàn)。據(jù)包宗華分析，房?jī)r(jià)收入比3~6倍主要依據(jù)美國(guó)和部分西方發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)推斷而來(lái)。由于各國(guó)的國(guó)情不盡相同，因而3~6倍并不一定適用于世界上所有的國(guó)家，也不宜稱之為國(guó)際慣例。1998年對(duì)96個(gè)國(guó)家的統(tǒng)計(jì)結(jié)果表明，這些國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比區(qū)間為0.8~30，平均值為8.4、中位數(shù)6.4。自有住房比例、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、恩格爾系數(shù)和財(cái)富分配結(jié)構(gòu)等多種因素都會(huì)影響到居民的購(gòu)房能力。自有住房比例與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、與居民購(gòu)房能力呈正相關(guān)關(guān)系，恩格爾系數(shù)與居民購(gòu)房能力呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。財(cái)富分配結(jié)構(gòu)中，家庭收入中等及以上收入水平的比例越低，總體購(gòu)房能力越低。

一些西方國(guó)家的經(jīng)濟(jì)和金融學(xué)家認(rèn)為，正因?yàn)檫@幾年各國(guó)的股票市場(chǎng)持續(xù)下跌，尤其是高技術(shù)股的暴跌，促使大量資金從股市中流出，轉(zhuǎn)而投向了房地產(chǎn)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)必然火爆起來(lái)。有的經(jīng)濟(jì)金融專家提出住房市場(chǎng)已像股市一樣陷入了“非理性繁榮”。因?yàn)閺母旧险f(shuō)來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲并不是供求關(guān)系發(fā)生了變化，住房的需求量并沒(méi)有明顯增加，而是人們把購(gòu)買房屋作為賺錢的手段，尤其是一些養(yǎng)老基金、各種基金會(huì)、信托公司也都從股票市場(chǎng)和債券市場(chǎng)中退了出來(lái)，愈來(lái)愈多地插手房地產(chǎn)業(yè)。這就使得房地產(chǎn)價(jià)格雖然進(jìn)一步上去了，然而房屋的“過(guò)?！币苍诩眲≡黾又M(jìn)而促使不少城市的空置房屋比率不斷上升，泡沫也隨之膨脹了起來(lái)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新測(cè)算的“國(guó)房景氣指數(shù)”表明，2005年1~8月份，全國(guó)商品房空置面積同比增長(zhǎng)14.1%，增幅比去年同期增加13.2%。其中，空置一年以上商品房面積為4397萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)11.5％。到2002年7月，全國(guó)商品房空置占?jí)嘿Y金超過(guò)2500億元，居各行業(yè)不良資產(chǎn)之首。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資卻繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)，年底有望達(dá)到25％左右。空置住宅的壓力急劇加大。

根據(jù)中國(guó)信托業(yè)季度報(bào)告統(tǒng)計(jì)，2003年第四季度共有34家信托公司發(fā)行了87個(gè)集合信托品種,募集資金總計(jì)86.6億元。其中房地產(chǎn)信托品種37個(gè)，籌集資金35億元，在各類信托產(chǎn)品中拔得頭籌，且房地產(chǎn)信托的收益率也是高高在上。僅以近期在京推出的十幾項(xiàng)投資產(chǎn)品為例，預(yù)期年收益率大多超過(guò)4%。其中，“金融街寫字樓項(xiàng)目貸款信托計(jì)劃”預(yù)計(jì)收益率為4.6%，法國(guó)歐尚天津第一店物業(yè)產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目預(yù)計(jì)年收益率為6%，“第一城”產(chǎn)權(quán)投資理財(cái)項(xiàng)目甚至達(dá)到了8%，預(yù)期收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行同期的存款利率，也普遍高于國(guó)債投資收益率等。

不過(guò)可以肯定的是，高收益背后也隱藏著高風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)人民大學(xué)金融與證券研究所副所長(zhǎng)趙錫軍表示，根據(jù)《信托法》規(guī)定，信托產(chǎn)品并不等同于存款那樣的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。信托產(chǎn)品的收益率都為預(yù)期收益，并非最終收益。這意味著開(kāi)發(fā)商和信托公司在宣傳單中所提到的預(yù)期收益率絕非“板上釘釘”，它很可能由于多種風(fēng)險(xiǎn)因素而發(fā)生變化。即便最后的收益率低了很多，投資者也只能默認(rèn)，因?yàn)榉刹⒉槐Ｗo(hù)信托產(chǎn)品的預(yù)期收益率。

3金融業(yè)內(nèi)防止房地產(chǎn)泡沫的對(duì)策

總的來(lái)看，我國(guó)金融業(yè)目前防止房地產(chǎn)泡沫的對(duì)策主要有以下兩方面：

3．1完善房地產(chǎn)金融體制，建立預(yù)警體系，防患于未然

我國(guó)銀行業(yè)是在金融體制不健全的情況下涉足房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)。從外部環(huán)境上講，我國(guó)的個(gè)人信用制度、抵押制度和抵押保險(xiǎn)機(jī)制不健全；從內(nèi)部機(jī)制上講，我國(guó)銀行自身存在著許多脆弱性，如資本不足、不良資產(chǎn)過(guò)高，資產(chǎn)負(fù)債管理水平低等，這些都會(huì)加大房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)。但是，面對(duì)金融全球化的沖擊，多次下調(diào)利率利差收益縮小的壓力，我國(guó)銀行業(yè)迫切需要尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，新興的房地產(chǎn)信貸特別是個(gè)人住宅抵押信貸則成為銀行業(yè)理想的選擇。個(gè)人住房抵押貸款是一種好資產(chǎn)，但持有比例過(guò)高，也會(huì)增加資金成本和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，這就是“雞蛋不能放在一個(gè)籃子里”的道理。在美國(guó)，人住房抵押貸款僅占商業(yè)銀行資產(chǎn)的18%，占抵押銀行資產(chǎn)的50%，銀行資金來(lái)源不同，資金的運(yùn)用也會(huì)有所不同。在香港，銀行要及時(shí)動(dòng)態(tài)跟蹤貸款的質(zhì)量。因此，我國(guó)的銀行業(yè)應(yīng)從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)入手，提高自身抵御金融風(fēng)險(xiǎn)能力；金融監(jiān)管部門應(yīng)從制度建設(shè)入手，完善信用制度、抵押制度、抵押保險(xiǎn)和抵押二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，這樣才有利房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的共同發(fā)展。

3．2靈活運(yùn)用利率、稅收政策，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)

近兩年的房地產(chǎn)熱，在一定程度是政府宏觀調(diào)控政策刺激下形成的。在經(jīng)濟(jì)緊縮時(shí)，低息、減免稅政策有利于刺激有效需求，本無(wú)可非議。但是，長(zhǎng)期實(shí)施一種政策，或無(wú)視受益對(duì)象實(shí)施同一政策，就可能給市場(chǎng)一種錯(cuò)誤的信號(hào)，多次降息、資金成本低會(huì)誘使許多企業(yè)、個(gè)人涉足于高風(fēng)險(xiǎn)的投資，從而導(dǎo)致市場(chǎng)資源配置的失誤。為引導(dǎo)企業(yè)投資與開(kāi)發(fā)更符合市場(chǎng)的需求，政府應(yīng)適時(shí)調(diào)高投資別墅、高檔公寓、高檔娛樂(lè)設(shè)施、商廈寫字樓的貸款利率，調(diào)高個(gè)人非自住房的貸款利率，使低息政策更好地向中低收入者傾斜；各城市政府還應(yīng)對(duì)高檔不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅，并可采取累進(jìn)稅。這對(duì)于中國(guó)一個(gè)仍處在發(fā)展階段的國(guó)家來(lái)說(shuō)，有利于抑制奢靡之風(fēng)泛濫，而將有限和寶貴的資源用在實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)和工業(yè)化上。

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