導(dǎo)語：房產(chǎn)信貸政策整改的影響及策略一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)后，其對提高人民生活水平和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響也越來越大。央行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(以下簡稱“新政策”)的出臺，更被房地產(chǎn)商稱作為央行十年來出臺的最嚴(yán)厲的措施。眾所周知，房地產(chǎn)增長對經(jīng)濟(jì)增長的拉動作用和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動作用非常大，但如果在發(fā)展中不謹(jǐn)慎，一旦出現(xiàn)問題，將導(dǎo)致商品房貶值，空置房增多，以及銀行貸款變成負(fù)資產(chǎn)等一系列問題。

一、新政策出臺的背

1.央行檢查房地產(chǎn)貨飲問題顯現(xiàn)?！笆濉逼陂g房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，管理層一向非常重視。為了監(jiān)控房地產(chǎn)信貸可能引發(fā)的金融風(fēng)險，中國人民銀行對部分城市商業(yè)銀行2(X)1年7月1日至2儀犯年9月3O日發(fā)放的房地產(chǎn)貸款進(jìn)行檢查。調(diào)查發(fā)現(xiàn)違規(guī)貸款和違規(guī)金額分別占總檢查筆數(shù)和金額的9.8%和24.9%，這一比例引起了管理層的極大關(guān)注。因此，在銀監(jiān)會還未成立時，央行就開始著手起草相關(guān)文件來減少房地產(chǎn)業(yè)迅速擴(kuò)張可能引發(fā)的金融風(fēng)險。

2.商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貨欲增長迅速。根據(jù)央行的統(tǒng)計，商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房貸款的增速都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過同期GDP的增速。2(X犯年下半年以來，部分地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增幅過高、商品房空置面積增加、房價上漲過快以及低價位住房供不應(yīng)求和高檔住宅空置較多等結(jié)構(gòu)性問題。部分地區(qū)的商業(yè)銀行違反有關(guān)規(guī)定，放松信貸條件，在一定程度上助長了這些地區(qū)房地產(chǎn)投資的過熱傾向。這種情況再次加大了管理層對房地產(chǎn)業(yè)出臺“新政策”的決心。

3.央行貨幣供應(yīng)1增長過快。今年上半年，央行兩次統(tǒng)計均表明貨幣供應(yīng)量過快。而近年來不少房地產(chǎn)巨頭依靠銀行信貸和不規(guī)范的土地批租暴富起來，近期某些房地產(chǎn)民營企業(yè)因為違規(guī)使得這一問題再次基露。為保證房地產(chǎn)業(yè)今后的良好發(fā)展，為減少金融風(fēng)險，上述幾方面綜合作用，就促成了管理層近期開始出臺相關(guān)的政策措施來規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展。

二、新政策調(diào)整的實質(zhì)

6月5日，央行出臺的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)信貸管理。新政策主要是對房地產(chǎn)開發(fā)的四個主要環(huán)節(jié)的運作加以嚴(yán)格的限制，其主要內(nèi)容包括:

1.開發(fā)方面:房地產(chǎn)企業(yè)自有資金不得低于項目總投資的3O%，需要“四證齊全”才能獲得開發(fā)貸款，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款。

2.土地方面:嚴(yán)格控制土地儲備貸款的發(fā)放和嚴(yán)禁向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于交納土地出讓金的貸款。

3.建筑方面:嚴(yán)格控制建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途和嚴(yán)禁建筑施工單位使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)項目。

4.消費方面:商品房主體結(jié)構(gòu)封頂才能發(fā)放個人住房貸款，提高第二套以上住房和商業(yè)用房的首付比例，提高別墅、高檔商品房、商業(yè)用房和第二套以上住房利率。

三、新政策預(yù)期的目標(biāo)為使我國房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展，央行貨幣政策必須適時和充分發(fā)揮調(diào)控作用，以彌補(bǔ)市場自發(fā)調(diào)控不足帶來的負(fù)面影響。此次央行的房貸政策力求達(dá)到四方面調(diào)控目標(biāo)。

1.保持供需平衡。在保持房地產(chǎn)總體供需基本平衡的前提下，還必須保持房地產(chǎn)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)基本平衡，這是實現(xiàn)總體長期平衡的基礎(chǔ)。目前特別要關(guān)注超過地區(qū)實際齋求能力的高價房和別墅大量開發(fā)，而地區(qū)齋求比較旺盛的中低價房相對緊張的狀況。要通過利率、貸款期限、貸款投人時間和規(guī)模等信貸政策的窗口指導(dǎo)，使房地產(chǎn)資金投向保持合理水平，以此促進(jìn)房地產(chǎn)總體和內(nèi)部供需結(jié)構(gòu)的基本平衡。

2.進(jìn)免大起大落。央行必須通過信貸政策的調(diào)控作用，使房地產(chǎn)市場保持合理的資金規(guī)模，避免資金過量涌人，避免企業(yè)超負(fù)債能力超計劃規(guī)模的開發(fā)項目，避免借用信貸資金進(jìn)行商品房投機(jī)買賣行為的大量出現(xiàn)，確保房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)步和健康發(fā)展。

3.防范金融風(fēng)險。貸款過于集中于一個行業(yè)，且大量信貸資金違規(guī)投資于房地產(chǎn)項目，不僅會降低對其他行業(yè)的支持，也會加劇風(fēng)險的集聚。所以，必須未雨綢繆，超前預(yù)替，防范金融風(fēng)險于未然。

4.兼顧公平和效率。貨幣政策在尊重市場規(guī)律和原則、發(fā)揮經(jīng)濟(jì)金融調(diào)控作用時，也要體現(xiàn)一定的政策目標(biāo)，必須關(guān)注市場中大多數(shù)人的利益。這就要求在注重提高房地產(chǎn)企業(yè)和銀行效率的同時，促使房地產(chǎn)社會需求處于比較公平的狀況。反過來，只有市場需求主體的利益得到滿足，市場中的高價房才有真正存在的基礎(chǔ)，市場房價才能得到整固，購買高價房者的資產(chǎn)縮水概率也會降低。

四、新政策影響估計

新政策以近年來少有的嚴(yán)厲措施對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行規(guī)范和約束。若全面嚴(yán)格實施該政策，將產(chǎn)生“急剎車”效應(yīng)，可能對當(dāng)前房地產(chǎn)市場帶來較大的沖擊。主要體現(xiàn)在:

1.中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)溯臨困境。若全面實施央行房貸政策，將直接導(dǎo)致中小房地產(chǎn)業(yè)資金鏈繃緊，部分房地產(chǎn)項目停工，爛尾樓涌現(xiàn)。據(jù)業(yè)內(nèi)有關(guān)人士估計:該政策實施將使約5o%房地產(chǎn)企業(yè)陷人困境，70%以上的項目無法繼續(xù)。

2.房地產(chǎn)消費勢頭受到抑制。該政策在限制部分商檔住房和商業(yè)用房消費的同時，中低價住房消費由于提高預(yù)售門檻，也會受到一定的影響。

3.市場發(fā)展的信心受壓制。部分消費者可能形成價格下降預(yù)期，持幣觀望、延遲購房，削弱房地產(chǎn)市場的活力和動力。

4.高檔住房受到嚴(yán)格限制。從新政策中不難看出，今后的房地產(chǎn)開發(fā)高檔、大戶型和別璧等住宅將受到銀行貸款的限制，此類住房的供應(yīng)t將有所減少。然而，正因為此類住宅的成本上升，供應(yīng)減少，所以高檔、大戶型和別墅價格還將上升。

五、房產(chǎn)開發(fā)的對策

1.信托業(yè)將成為房地產(chǎn)企業(yè)新的資金源。作為連接貨幣市場、資本市場和產(chǎn)業(yè)市場的特殊紐帶，在目前金融業(yè)分業(yè)經(jīng)營的格局下，信托業(yè)可以完成其他金融業(yè)“不可能完成的任務(wù)”。其中就包涵央行新政策中明文規(guī)定禁止的未獲“四證”房地產(chǎn)開發(fā)項目的貸款，因此，在新政策出臺后，房地產(chǎn)商加強(qiáng)信托產(chǎn)品的設(shè)計和運用有了廣闊的前景。目前，發(fā)達(dá)國家70%的金融資產(chǎn)由信托業(yè)經(jīng)營，盡管我國對信托業(yè)的界定有所保留，但市場份額依然誘人。

2.積極做好中小型房地產(chǎn)企業(yè)的兼并重組工作。中小型房地產(chǎn)商面臨新一輪兼并!組，其手頭的部分土地也急于出手，有實力的房產(chǎn)商可結(jié)合自身的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和國家的房地產(chǎn)政策，有選擇的同一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行接觸，通過兼并重組，為新一輪的發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)。

3.房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注重吸引外資。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過改制時吸收外企人股和同境外房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)房地產(chǎn)項目吸引外資。一且和境外房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)成合作協(xié)議，那么資金鏈就會非常牢固，因為國外的金融和房地產(chǎn)是緊密相連的，被統(tǒng)稱為房地產(chǎn)金融。另外，隨著我國加人WDO，2(X巧年后外資銀行就可向中國房地產(chǎn)企業(yè)貸款，將為我國房地產(chǎn)業(yè)注人大t陽光資金。

4.房地產(chǎn)開發(fā)要注重政策傾向。此次央行新政策的出臺，受沖擊最大的是“高檔”、“大面積”和“別壁”等商品房。然而，分析發(fā)現(xiàn)，新政策實施后因為此類樓盤開發(fā)t減少，開發(fā)成本增加和人們需求增長會使“高檔”、“大面積”和“別璧”等商品房的價格進(jìn)一步上漲，因此，有實力的大型房地產(chǎn)商在自有資金充足的情況下可積極涉足新政策實施后此類商品房的空間，其增值和盈利的機(jī)會會大于以往。