導(dǎo)語(yǔ)：小區(qū)停車位權(quán)屬法律研究一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要:自改革開(kāi)放以來(lái)，特別是房屋私有化制度的確立以來(lái)，房屋產(chǎn)權(quán)的附帶權(quán)利糾紛也隨之增多，如公共綠地的所有、公攤面積的所有等問(wèn)題，此公共場(chǎng)所或者物的所有問(wèn)題，是屬于開(kāi)發(fā)商所有、物業(yè)公司所有、還是業(yè)主共有，或者某個(gè)業(yè)主獨(dú)有，這些所有權(quán)糾紛也隨之增多，本文旨在對(duì)小區(qū)停車位的權(quán)屬之爭(zhēng)，從理論角度闡述其權(quán)屬的界定，再?gòu)膶?shí)踐角度分析其出現(xiàn)的問(wèn)題，進(jìn)而試著探求解決問(wèn)題的方法，以期為司法實(shí)踐解決進(jìn)一點(diǎn)綿薄之力。

關(guān)鍵詞:停車位權(quán)屬;小區(qū)停車位;物權(quán)法

隨著改革開(kāi)放政策的步步深入，公民的私有財(cái)產(chǎn)得到普遍保護(hù)。在這個(gè)過(guò)程中，私有財(cái)產(chǎn)的權(quán)利保護(hù)也日益成為司法實(shí)踐的焦點(diǎn)，這也促使國(guó)家對(duì)物權(quán)的保護(hù)更加重視，并于2007年制定并頒布了《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，這部法律的頒布，體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)物權(quán)私有制度保護(hù)的重視。而在司法實(shí)踐中，房屋所有權(quán)作為不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬，一直以登記制作為權(quán)屬界定的標(biāo)準(zhǔn)。而作為同樣是不動(dòng)產(chǎn)的小區(qū)停車位的權(quán)屬問(wèn)題，則在司法實(shí)踐中產(chǎn)生了很大的分歧。雖然在《物權(quán)法》里，規(guī)定的業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)中，停車位和車庫(kù)作為業(yè)主，應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。但這并不能作為所有權(quán)明晰的理由。如果將車位或者車庫(kù)賣給了除業(yè)主之外的人，那么車位作為小區(qū)的一部分，也應(yīng)當(dāng)由業(yè)主作為區(qū)分所有權(quán)來(lái)處理。因此，停車位的非業(yè)主所有權(quán)和業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)就產(chǎn)生了矛盾。那么在實(shí)踐中，我們?nèi)绾胃玫膩?lái)處理兩者之間的關(guān)系，就是解決小區(qū)停車位權(quán)屬之爭(zhēng)的關(guān)鍵所在。本文旨在對(duì)小區(qū)停車位權(quán)屬爭(zhēng)議現(xiàn)狀的展現(xiàn)，通過(guò)對(duì)權(quán)屬爭(zhēng)議原因的分析，來(lái)探求解決爭(zhēng)議的方法，以達(dá)到服務(wù)司法實(shí)踐的目的。

一、小區(qū)停車位權(quán)屬

(一)小區(qū)停車位的概念。小區(qū)停車位是指住宅小區(qū)設(shè)置在地上或者地下的以停放機(jī)動(dòng)車輛為目的的屬于開(kāi)放式空間的場(chǎng)所。車庫(kù)是指在住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置的以停放機(jī)動(dòng)車輛為目的的具有封閉空間的場(chǎng)所［1］。(二)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)。(1)概念業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。(2)特征客體具有整體性的特點(diǎn)。建筑物區(qū)分所有權(quán)的所有權(quán)形式是體現(xiàn)在建筑物整體區(qū)域上的。其具有內(nèi)容多樣性的特點(diǎn)。具體是由專有權(quán)、共有權(quán)和管理權(quán)(成員權(quán))三個(gè)部分組成。整體具有統(tǒng)一性的特點(diǎn)。其權(quán)利不僅是權(quán)力的機(jī)械組合，而是具有獨(dú)立、統(tǒng)一、整體性特點(diǎn)的權(quán)利體。具有專有權(quán)的主導(dǎo)性。權(quán)利人擁有了專有權(quán)就自然擁有了共有權(quán)、管理權(quán)。

二、我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)小區(qū)停車位的規(guī)定

我國(guó)小區(qū)的停車場(chǎng)所，大多都由停車位或者車庫(kù)組成。因此，本文所指的車位，包括設(shè)置了建筑物區(qū)分所有權(quán)的小區(qū)里的車位和車庫(kù)。由于車位車庫(kù)和小區(qū)內(nèi)其他土地使用權(quán)存在不同，要明確權(quán)利歸屬，就必然適用建筑物區(qū)分所有權(quán)理論。就是指在小區(qū)里，如果車庫(kù)是開(kāi)發(fā)商獨(dú)有的，那么開(kāi)發(fā)商可以把車位(庫(kù))單獨(dú)出售，也應(yīng)單獨(dú)為其進(jìn)行物權(quán)登記;車庫(kù)是和商品房共有的，開(kāi)發(fā)商就無(wú)權(quán)將車位(庫(kù))單獨(dú)出售，車位(庫(kù))就是小區(qū)全體業(yè)主共有，更不能單獨(dú)登記。而具體哪些車位為共有那些是獨(dú)有，是根據(jù)停車場(chǎng)所的物理狀態(tài)及所處位置不同來(lái)區(qū)分的。(一)地面車位。由于地面車位是在裸露的地面之上劃出，就是說(shuō)，是在公有土地使用權(quán)上設(shè)置的，那么，車位的產(chǎn)權(quán)實(shí)際上就是土地使用權(quán)。一般來(lái)看，開(kāi)發(fā)商和小區(qū)業(yè)主完成房屋買賣后，小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主就按份共有了該小區(qū)的全部土地使用權(quán)。此時(shí)，車位就隨著土地使用權(quán)一起交付給了小區(qū)的全體業(yè)主。(二)首層車庫(kù)。有的樓房，存在首層架空層，位于建筑物的底部，本身就是建筑物的一部分。但是權(quán)利歸屬則需要分情況來(lái)看。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，依據(jù)層高是否超過(guò)2．2米為標(biāo)準(zhǔn)，來(lái)看是否計(jì)入建筑面積。低于2．2米，不單獨(dú)計(jì)算建筑面積，首層車庫(kù)是房屋建筑的從物，是全體業(yè)主共有;當(dāng)層高于2．2米時(shí)，則需要計(jì)入建筑面積，參這時(shí)，首層車庫(kù)就成為了開(kāi)發(fā)商所有。(三)獨(dú)立建設(shè)的多層停車位。小區(qū)內(nèi)的獨(dú)立建筑的多層停車位是為了增加停車位而建設(shè)的獨(dú)立建筑。結(jié)構(gòu)上具有獨(dú)立性。那么，作為獨(dú)立建設(shè)的建筑，需要獨(dú)立計(jì)算建筑面積，共有建筑物的土地使用權(quán)。并且在政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商訂立的《土地使用權(quán)出讓合同》以及《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等法律文件中，必須明確規(guī)定了這種獨(dú)立建筑停車位的土地使用權(quán)的土地面積。所以，根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)的理論，可以成為開(kāi)發(fā)商的專有部分。(四)地下車位。主要根據(jù)是否屬于人防工程性質(zhì)將其分為兩類，分別判斷其歸屬:(1)利用人防工程改造的車位根據(jù)法律規(guī)定，人防工程實(shí)行多元化投資，不僅由國(guó)家建設(shè)，商品房的開(kāi)發(fā)商也可修建。實(shí)踐中，在開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)政府相關(guān)部門(mén)同意后，可以將這樣的人防工程改建為停車位使用。那么，我們?cè)趯?shí)際認(rèn)定產(chǎn)權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)本著誰(shuí)投資誰(shuí)受益的原則。在人防工程的實(shí)際維護(hù)管理中，都是由開(kāi)放商或者小區(qū)業(yè)主承擔(dān)的維護(hù)和管理費(fèi)用，國(guó)家并沒(méi)有任何投入。因此單純的認(rèn)為人防工程改建的地下車庫(kù)由國(guó)家所有是不合適的，這類地下停車位，應(yīng)當(dāng)歸屬于開(kāi)發(fā)商或者小區(qū)業(yè)主所有。(2)非人防工程性質(zhì)的地下車位從實(shí)際來(lái)看，在我國(guó)開(kāi)發(fā)商出售房屋時(shí)，普遍將地下的建筑物視為地上建筑物的附屬部分，并當(dāng)作地上建筑物的一部分來(lái)處分。因此，地下工程面積就不分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)的份額，也就沒(méi)有辦法單獨(dú)取得所有權(quán)。但是，我國(guó)各個(gè)政府部門(mén)在處理實(shí)際問(wèn)題時(shí)，由于立場(chǎng)等原因，態(tài)度和認(rèn)定結(jié)果卻不盡相同。因此，現(xiàn)在的房產(chǎn)管理部門(mén)在核定建筑面積時(shí)，對(duì)層高大于2．2米的地下室和半地下室計(jì)算全部建筑面積，可以單獨(dú)取得所有權(quán)［2］?！段餀?quán)法》規(guī)定:建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。而且，目前地下建筑在城市中的重要性顯得日益突出。我們必須認(rèn)識(shí)到，地下與地上的建筑沒(méi)有實(shí)質(zhì)性差別，不應(yīng)區(qū)別對(duì)待。因此，對(duì)于層高小于2．2米的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其為地上建筑的一部分，由小區(qū)業(yè)主共有;而層高大于2．2米的地下車庫(kù)，雖然沒(méi)有和地上物有連接，但它是可以進(jìn)行獨(dú)立經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的。因此，這部分地下車位應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為開(kāi)發(fā)商的專有物權(quán)。《物權(quán)法》規(guī)定:建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用共有的道路建設(shè)停車位的，就屬于業(yè)主共有。

三、法規(guī)和司法實(shí)踐中體現(xiàn)出的問(wèn)題

(一)法律不明確，缺乏實(shí)際操作性?！段餀?quán)法》雖然規(guī)定車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，但在實(shí)踐中，經(jīng)常會(huì)遇到遇到業(yè)主不能承擔(dān)高價(jià)位的車位和車庫(kù)的情形，這時(shí)，業(yè)主的優(yōu)先權(quán)就無(wú)法實(shí)現(xiàn)。《物權(quán)法》雖有規(guī)定可以將小區(qū)車位和車庫(kù)的所有權(quán)交由房屋買賣的當(dāng)事人進(jìn)行約定，但在實(shí)際中，沒(méi)有約定或者約定不明情況下，確定車位和車庫(kù)的所有時(shí)，仍然是無(wú)法可依;雖然規(guī)定了“業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地”中“共有”，但共有形式卻沒(méi)有明確規(guī)定。(二)沒(méi)有明確區(qū)分不同類型的車位權(quán)屬。我國(guó)的住宅小區(qū)車位可分為專有和共有兩類。《物權(quán)法》只是規(guī)定占用業(yè)主共有的道路車位是屬于共有，對(duì)其他形式的車位和車庫(kù)則沒(méi)有做出明確規(guī)定。所以司法實(shí)踐中，因車位和車庫(kù)所有權(quán)確定不明發(fā)生的糾紛，大多都是地下車位和車庫(kù)。對(duì)共有車位的使用制度還沒(méi)有明確的法律規(guī)定，這顯然不利于明確權(quán)利歸屬，極易產(chǎn)生糾紛。實(shí)際中，大多數(shù)小區(qū)大選擇將車位臨時(shí)出租給業(yè)主。這在法律上更加不容易界定，非常容易引起爭(zhēng)議。(三)車位權(quán)屬登記制度的缺失。我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定:不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。因此，在對(duì)車位和車庫(kù)進(jìn)行處分時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)其所有進(jìn)行相應(yīng)的病更登記。但是關(guān)于住宅小區(qū)停車位的登記制度還并不完善，在實(shí)踐中，基本沒(méi)有為小區(qū)停車位辦理變更登記的，作為不動(dòng)產(chǎn)的停車位，不登記就表明其所有權(quán)不明。許多開(kāi)發(fā)商便以轉(zhuǎn)讓使用權(quán)或長(zhǎng)期租賃等方式變相銷售，混淆所有權(quán)與使用權(quán)，業(yè)主無(wú)法取得真正的所有權(quán)，為車位問(wèn)題留下新的隱患［3］。

四、車位所有權(quán)確定相關(guān)法律和制度的完善

(一)立法明確各類車位的權(quán)屬。司法實(shí)踐中，沒(méi)有規(guī)定責(zé)任后果，僅僅是通過(guò)約定來(lái)決定車位所有權(quán)的歸屬，是非常容易引起糾紛的。那么在今后的立法實(shí)踐中，則必須要明確哪些權(quán)利屬于業(yè)主共有，是不能由約定來(lái)決定的，且不能出售給除了業(yè)主以來(lái)的第三人的。并且共有車位必須占到所有停車場(chǎng)所的一定比例。除法律規(guī)定明確為共有的部分，其他都屬于專有部分。必須交由業(yè)主和開(kāi)發(fā)商約定，約定不明時(shí)，推定為開(kāi)發(fā)商所有。在小區(qū)車位所有權(quán)已經(jīng)明確后，要區(qū)分共有部分和專有部分的不同，要明確其權(quán)利分解，完善相關(guān)的制度。(二)要出臺(tái)相關(guān)司法解釋，增強(qiáng)可操作性。為增強(qiáng)法律規(guī)定的可操作性，可以通過(guò)出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)或司法解釋的形式，進(jìn)一步細(xì)化法律實(shí)踐，要明確業(yè)主購(gòu)買車位和車庫(kù)的時(shí)限和方式方法。對(duì)于購(gòu)買車位和業(yè)主，則由專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)車位價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，業(yè)主就通過(guò)此價(jià)格來(lái)決定是否購(gòu)買相應(yīng)的車位。如業(yè)主都不同意購(gòu)買，則開(kāi)發(fā)商可在限制對(duì)外出售比例的前提下，向小區(qū)之外的第三人出租出售車位。(三)確立車位專用制度。在對(duì)車位專用制度的具體規(guī)定中，為防止開(kāi)發(fā)商濫用權(quán)力，并存在損害業(yè)主正當(dāng)利益的行為，應(yīng)允許業(yè)主向業(yè)主委員會(huì)提出異議，由業(yè)主委員會(huì)在召開(kāi)業(yè)主大會(huì)時(shí)，通過(guò)表決決定是否更改業(yè)主專用權(quán)方案，對(duì)共有車位進(jìn)行重新分配。同時(shí)，為防止開(kāi)發(fā)商通過(guò)車位進(jìn)行雙重獲利行為，可將設(shè)定費(fèi)與使用費(fèi)均歸全體業(yè)主共有。并且，開(kāi)發(fā)商通過(guò)車位收取的設(shè)定費(fèi)和使用費(fèi)，必須返還給業(yè)主，用于小區(qū)日常維護(hù)等費(fèi)用支出。(四)完善小區(qū)車位所有權(quán)登記制度。登記制度是保證車位所有權(quán)公信力的根本保證。現(xiàn)今，全國(guó)對(duì)車位登記的做法沒(méi)有明確的統(tǒng)一規(guī)定，有的城市存在將車位權(quán)屬設(shè)置在房產(chǎn)證中注明的方式登記，這使得車位只能隨房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，所有權(quán)變更并不靈活，實(shí)際操作性不強(qiáng)，顯然與《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定也不符合。因此，必須對(duì)車位單獨(dú)確權(quán)、單獨(dú)登記。(1)專有部分車位的登記專有部分車位登記中爭(zhēng)議較大的，即是利用人防工程改造的地下車位和非人防工程性質(zhì)的地下車位登記問(wèn)題。對(duì)地下車位，應(yīng)當(dāng)區(qū)分是否是人防工程改建。對(duì)于是不是人防工程改建的地下建筑，要明確其使用制度，通過(guò)相關(guān)法律規(guī)定，對(duì)地下建筑物頒發(fā)相應(yīng)的使用權(quán)證書(shū)和產(chǎn)權(quán)證書(shū)，使這部分其權(quán)屬能夠得到確認(rèn);而對(duì)于是人防工程改建的地下建筑的登記，如果開(kāi)發(fā)商能夠取得相應(yīng)證明文件，證明該部分人防工程改建的地下建筑在平時(shí)的用途為停車位，且由開(kāi)發(fā)商投資建造，就可以認(rèn)定開(kāi)發(fā)商為所有權(quán)人。(2)共有部分車位的登記目前，我國(guó)對(duì)區(qū)分建筑物的共有部分并沒(méi)有進(jìn)行登記，這為開(kāi)發(fā)商利用其強(qiáng)勢(shì)地位損害業(yè)主合法利益提供了便利。同時(shí)，由于沒(méi)有設(shè)立相應(yīng)的登記制度，業(yè)主也無(wú)法借助產(chǎn)權(quán)公示登記來(lái)對(duì)抗開(kāi)發(fā)商的違法行為。那么，對(duì)屬于共有部分的車位，也應(yīng)當(dāng)予以登記公示，明確所有權(quán)。當(dāng)然，這種登記可以通過(guò)在房屋產(chǎn)權(quán)登記簿上注明，以標(biāo)示產(chǎn)權(quán)的方式，就已經(jīng)可以起到保護(hù)業(yè)主利益的效果。(3)共有部分專用使用權(quán)的登記通過(guò)租賃等方式獲得對(duì)共有部分的專用使用權(quán)，其性質(zhì)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為使用者合法使用。所以，我們必須遵照規(guī)定，通過(guò)登記與公示，使專用使用權(quán)自使用權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立，登記后就可以對(duì)抗善意第三人。除了房屋登記簿這種形式外，筆者認(rèn)為還可采用約定的形式，即將有關(guān)專用使用權(quán)事項(xiàng)記載于小區(qū)的小區(qū)業(yè)主內(nèi)部約定里，避免房屋登記機(jī)構(gòu)專門(mén)登記程序上的繁瑣及變更登記的困難等［4］。

五、結(jié)語(yǔ)

停車位權(quán)屬問(wèn)題是一個(gè)非常具有實(shí)踐意義的問(wèn)題，特別是在司法實(shí)踐中，它真真切切的體現(xiàn)在我們的實(shí)際生活中。因此，我們必須要認(rèn)真的解決它。但隨著科技的發(fā)展，它又會(huì)以很多不同的形式體現(xiàn)出來(lái)，那么，我們就要有足夠的耐心去應(yīng)對(duì)它。只有規(guī)范的停車位管理制度，才能讓車位(庫(kù))更好地為我們服務(wù)，這才是我們討論停車位權(quán)屬問(wèn)題的意義所在。

參考文獻(xiàn):

［1］王利明．論物權(quán)法的車庫(kù)的歸屬及相關(guān)法律問(wèn)題［J］．現(xiàn)代法學(xué)，2006(5)．

［2］陳華彬．現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究［M］．北京:法律出版社，1995．

［3］粘凌燕．住宅小區(qū)停車位權(quán)屬問(wèn)題［J］．山東工商學(xué)院學(xué)報(bào)，2011(1)．

［4］王久成．小區(qū)車位權(quán)屬問(wèn)題的完整總結(jié)［EB/OL］．www．66law．cn/laws/121239．a(chǎn)spx．

作者:李波 單位:邢臺(tái)廣播電視大學(xué)