導(dǎo)語：房地產(chǎn)項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)控制管理措施一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：建立基于項(xiàng)目全過程背景下的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)控制機(jī)制，不但可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中穩(wěn)定發(fā)展，也能促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的提高，緩解并管控當(dāng)前房?jī)r(jià)大幅度上漲狀況，推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

關(guān)鍵詞：項(xiàng)目全過程；房地產(chǎn)投資項(xiàng)目；財(cái)務(wù)控制

在城市化發(fā)展進(jìn)程不斷加快的環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，帶動(dòng)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，并且成為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度加大，大部分小規(guī)模企業(yè)遭受社會(huì)的淘汰，諸多大規(guī)模的房地產(chǎn)開始朝著“民生房企，責(zé)任房企”的方向邁進(jìn)，在此過程中，做好房地產(chǎn)投資項(xiàng)目造價(jià)成本控制工作是非常重要的。當(dāng)前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)意識(shí)到房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)控制的必要性，并且結(jié)合實(shí)際情況，構(gòu)建一套完善的財(cái)務(wù)控制機(jī)制，在幫助企業(yè)節(jié)約成本的同時(shí)，也能提高整體效益，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的更好發(fā)展。房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)失控影響當(dāng)前，房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)失控，給群眾購(gòu)房帶來一定影響，增加經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)失控，使得房?jī)r(jià)快速上漲，現(xiàn)階段我國(guó)一些發(fā)達(dá)城市在房地產(chǎn)項(xiàng)目上呈現(xiàn)出“一房難求”的狀況，給普通群眾生活和經(jīng)濟(jì)增加壓力，住房問題成了國(guó)民比較關(guān)注的內(nèi)容。例如，當(dāng)前我國(guó)北京、廣州、上海等地區(qū)，房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出普通人可以承受的范疇，并且，房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)的失控，使得房?jī)r(jià)極速升高，導(dǎo)致大部分群眾不愿意把有限的資金放在購(gòu)房上，更無法支付起高昂的房地產(chǎn)價(jià)格。因?yàn)榉孔訜o法順利賣出，使得房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，建造中的工程項(xiàng)目開始暫停，在這種情況下，將會(huì)出現(xiàn)諸多爛尾工程，造成資源的消耗，房地產(chǎn)企業(yè)開始出現(xiàn)拖欠工資、資金周轉(zhuǎn)不靈等問題，讓其陷入倒閉危機(jī)中。

房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)財(cái)務(wù)控制現(xiàn)狀

1.缺少專業(yè)組織機(jī)構(gòu)

因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間相對(duì)較短，因此房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理組織機(jī)構(gòu)建設(shè)上處于一個(gè)不完善的狀態(tài)，企業(yè)成本管理組織機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)造價(jià)管理有著直接影響，決定房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)政收入。但是，我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有成立獨(dú)立的成本管理組織機(jī)構(gòu)，只是安排少部分成本管理人員，并將其分配到不同部門中，如財(cái)務(wù)部門、技術(shù)部門等，其在這些部門不享有絕對(duì)話語權(quán)，不占據(jù)主體地位，不能參與到?jīng)Q策活動(dòng)中，使得企業(yè)成本管理組織機(jī)構(gòu)缺失，不注重對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)財(cái)務(wù)的控制，讓企業(yè)整體效益受到影響。

2.成本管理認(rèn)知錯(cuò)誤

在房地產(chǎn)成本管理中，企業(yè)對(duì)成本管理認(rèn)知存在錯(cuò)誤，依然把施工環(huán)節(jié)中造價(jià)當(dāng)作總成本，但是在實(shí)際中，這種思想顯然是不正確的。傳統(tǒng)企業(yè)對(duì)成本管理認(rèn)知停留在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工環(huán)節(jié)中款項(xiàng)支付上，忽略對(duì)整個(gè)項(xiàng)目全過程造價(jià)管理。例如，對(duì)前期決策、方案設(shè)計(jì)等環(huán)節(jié)的成本控制，最終工程項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量無法提高，造成項(xiàng)目施工環(huán)節(jié)中成本支出遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于實(shí)際質(zhì)量費(fèi)用支出。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要強(qiáng)化思想意識(shí)，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)管理理念，成立專業(yè)的成本管理組織機(jī)構(gòu)，保證企業(yè)項(xiàng)目效益。

基于項(xiàng)目全過程的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)控制措施

對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，作為一個(gè)繁瑣性且復(fù)雜的工程項(xiàng)目，不但會(huì)受到質(zhì)量、成本、進(jìn)度等因素影響，同時(shí)也會(huì)受到人為因素、環(huán)境因素。政策因素等影響。所以，在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資建設(shè)中，為了控制工程造價(jià)，需要從全過程入手。

1.決策階段造價(jià)財(cái)務(wù)控制

為了減少成本支出，注重投資決策環(huán)節(jié)中工程造價(jià)管理。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在進(jìn)入到投資決策環(huán)節(jié)中，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目造價(jià)進(jìn)行可行性研究，計(jì)算出精準(zhǔn)的投資價(jià)值，合理選擇投資方案，實(shí)現(xiàn)對(duì)工程造價(jià)的科學(xué)把控。一方面，項(xiàng)目評(píng)估和決策。項(xiàng)目評(píng)估和決策通常是由投資決策部門組織并授權(quán)相關(guān)咨詢部門，代表項(xiàng)目業(yè)主及出資人對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性探究進(jìn)行評(píng)估和審核，其工作職責(zé)在于對(duì)擬建項(xiàng)目可行性探究報(bào)告進(jìn)行分析，提出評(píng)估意見，確定該項(xiàng)目投資是否具備可行性，選擇最佳投資方案。項(xiàng)目評(píng)估和決策一般建立在可行性探究報(bào)告基礎(chǔ)上，涉及的內(nèi)容包含全面審核可行性報(bào)告中各種內(nèi)容是否真實(shí)，分析項(xiàng)目可行性報(bào)告中各項(xiàng)指標(biāo)計(jì)算結(jié)果是否精準(zhǔn)，包含各項(xiàng)指標(biāo)是否真實(shí)，如各種參數(shù)、基本數(shù)據(jù)、定額費(fèi)率等。從國(guó)家及社會(huì)發(fā)展角度入手，對(duì)投資項(xiàng)目整體效益進(jìn)行調(diào)查和分析，判斷房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性探究的真實(shí)性和有效性，對(duì)項(xiàng)目做出最終投資決策。另一方面，模擬設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目成本。在確定好房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案以后，需要在ERP系統(tǒng)的作用下，結(jié)合項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案確定生產(chǎn)作業(yè)鏈制作過程中涉及的工藝線路文件及作業(yè)量，設(shè)計(jì)各作業(yè)環(huán)節(jié)的成本庫(kù)和成本率，結(jié)合設(shè)計(jì)方案對(duì)生產(chǎn)作業(yè)量進(jìn)行確定，并根據(jù)設(shè)計(jì)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、工藝性能來展現(xiàn)出設(shè)計(jì)項(xiàng)目各項(xiàng)功能，讓生產(chǎn)作業(yè)鏈可以真實(shí)展現(xiàn)出項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，給作業(yè)管理工作開展提供依據(jù)。

2.設(shè)計(jì)階段造價(jià)財(cái)務(wù)控制

在項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段，應(yīng)該做好深入調(diào)查和探究工作，在對(duì)項(xiàng)目發(fā)展和市場(chǎng)需求有一定了解的情況下，從中選擇適宜的項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，工作重點(diǎn)放在設(shè)計(jì)方案編制、內(nèi)容細(xì)化、深度分析等方面，做好設(shè)計(jì)招標(biāo)、投標(biāo)管理工作，選擇專業(yè)的設(shè)計(jì)單位。在對(duì)建筑方案進(jìn)行招投標(biāo)過程中，通過競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)行比較，挖掘涉及人員工作潛能，在設(shè)計(jì)上改革創(chuàng)新，最終方案可以匯集多個(gè)方案的優(yōu)勢(shì)。

3.施工階段造價(jià)財(cái)務(wù)控制

首先，加強(qiáng)物料清單和成本核算管理。在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，物料清單一般會(huì)以數(shù)據(jù)報(bào)表的形式來展現(xiàn)出項(xiàng)目整體結(jié)構(gòu)，其根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況從加工裝配到包裝流程列出項(xiàng)目結(jié)構(gòu)層次和相關(guān)屬性。BOM數(shù)據(jù)自身涉及了諸多直接材料消耗定額，所以需要對(duì)BOM中直接材料賦予計(jì)劃單價(jià)，逐步累加零件、部件等直接材料標(biāo)準(zhǔn)成本，形成一個(gè)完整的成本物料單。在具體計(jì)算中，公式為：?jiǎn)挝豁?xiàng)目目標(biāo)成本=單位項(xiàng)目市場(chǎng)售價(jià)目標(biāo)單位毛利-預(yù)計(jì)稅收-預(yù)計(jì)分?jǐn)偟絾挝豁?xiàng)目的各項(xiàng)期間費(fèi)用。單位項(xiàng)目目標(biāo)材料費(fèi)用=單位項(xiàng)目目標(biāo)成本-預(yù)計(jì)單位加工費(fèi)用-預(yù)計(jì)分?jǐn)偟絾挝豁?xiàng)目的工廠服務(wù)成本。在上述公式中，預(yù)計(jì)分?jǐn)偟礁鱾€(gè)單位項(xiàng)目中的費(fèi)用項(xiàng)目也就是指各期間費(fèi)用預(yù)算數(shù)額根據(jù)各項(xiàng)目銷售收入占總銷售收入比例分配到單位項(xiàng)目中的成本，預(yù)計(jì)分?jǐn)偟絾挝豁?xiàng)目中的服務(wù)成本項(xiàng)目指的是項(xiàng)目服務(wù)成本預(yù)算數(shù)額根據(jù)作業(yè)成本環(huán)節(jié)分配到單位項(xiàng)目中的成本。房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)合計(jì)算出的某個(gè)項(xiàng)目目標(biāo)材料成本，和該項(xiàng)目實(shí)際材料成本比較分析，通過對(duì)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)分析結(jié)果來確定外購(gòu)材料價(jià)格，結(jié)合材料價(jià)格下降情況來和供應(yīng)商簽署采購(gòu)協(xié)議。其次，合同管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)作為項(xiàng)目合同管理中重要部分，做好合同管理工作，可以有效提高造價(jià)財(cái)務(wù)控制水平。在實(shí)際中，應(yīng)加強(qiáng)合同備案審核，審核其內(nèi)容是否滿足國(guó)家法要求，和招投標(biāo)環(huán)節(jié)中履約內(nèi)容是否保持統(tǒng)一。部分房地產(chǎn)企業(yè)和施工企業(yè)在招投標(biāo)環(huán)節(jié)中的履約內(nèi)容隨意調(diào)整，私下簽署價(jià)款結(jié)算方法、施工期限、供應(yīng)材料范疇等協(xié)議，這些行為都會(huì)容易導(dǎo)致違約風(fēng)險(xiǎn)。因此在合同管理中，應(yīng)該加強(qiáng)合同履約追蹤管理機(jī)制建設(shè)，做好全過程管理工作，提高合同履約率，及時(shí)找出問題并處理，實(shí)現(xiàn)對(duì)工程成本的把控。最后，完善項(xiàng)目后財(cái)務(wù)評(píng)估機(jī)制。房地產(chǎn)要想保證造價(jià)財(cái)務(wù)控制工作有序進(jìn)行，需要建立完善的項(xiàng)目后評(píng)估機(jī)制。在房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工結(jié)算完成以后，需要對(duì)工程造價(jià)財(cái)務(wù)管理情況進(jìn)行調(diào)查，對(duì)各項(xiàng)造價(jià)控制指標(biāo)完成情況進(jìn)行分析和匯總，對(duì)開發(fā)環(huán)節(jié)中造價(jià)財(cái)務(wù)管理問題進(jìn)行分析，提出相應(yīng)的改進(jìn)建議，并在下個(gè)環(huán)節(jié)中進(jìn)行應(yīng)用，讓房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)財(cái)務(wù)管理水平隨之提升，實(shí)現(xiàn)造價(jià)全過程管理。與此同時(shí)，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目造價(jià)管理不只是開發(fā)商的職責(zé)，還要把咨詢部門、設(shè)計(jì)部門、施工部門、監(jiān)理部門融入其中，一同開展工程造價(jià)財(cái)務(wù)管理工作，形成一個(gè)完整的財(cái)務(wù)控制格局，保證財(cái)務(wù)控制的主動(dòng)性和動(dòng)態(tài)性。總而言之，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要意義，其同時(shí)也會(huì)面臨各種問題，通過對(duì)國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)比較分析，發(fā)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)有待調(diào)整。結(jié)合項(xiàng)目全過程管理要求，構(gòu)建房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)控制體系，能夠幫助企業(yè)節(jié)約成本，在促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的同時(shí)，提高國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)效益。

作者：李瑤