導語：房地產(chǎn)計量模式變更對企業(yè)財務(wù)的影響一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

［提要］本文以茂業(yè)商業(yè)為例，對其投資性房地產(chǎn)計量模式轉(zhuǎn)變對財務(wù)影響狀況進行研究。通過對比茂業(yè)商業(yè)投資性房地產(chǎn)2013～2018年以公允價值計量模式和成本計量模式的結(jié)果，研究不同計量模式對企業(yè)財務(wù)狀況的影響。并且從資產(chǎn)負債表、利潤表、財務(wù)指標等方面進行分析。提出投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式改進建議，包括政府監(jiān)管部門要完善相關(guān)的準則和制度、投資者要掌握公允價值的性質(zhì)及對企業(yè)價值的影響，企業(yè)管理者要對披露的信息負責等。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；公允價值計量模式；茂業(yè)商業(yè)

目前，在我國現(xiàn)行的會計準則中有兩種投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式：一個是成本模式計量，另一個是公允價值模式計量。近年來，我國房地產(chǎn)的市場價格基本上是要高于歷史成本的，采用不同的計量模式顯然對公司相關(guān)的財務(wù)指標會產(chǎn)生影響。因此，有一些企業(yè)會通過更改投資性房地產(chǎn)計量模式的方法來進行盈余管理粉飾業(yè)績，這對于企業(yè)本身以及投資者都會產(chǎn)生一定的影響。

一、投資性房地產(chǎn)及后續(xù)計量模式概述

（一）投資性房地產(chǎn)概述。投資性房地產(chǎn)采用成本模式進行后續(xù)計量的會計處理類似于固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，按月計提折舊和攤銷，我國大部分的上市公司采用的都是成本模式。成本模式的實用性強，充分考慮了資產(chǎn)的各種消耗，但各種貶值增值難以進行準確的計算，導致數(shù)據(jù)的真實性不夠。在公允價值模式下，不計提折舊和攤銷，根據(jù)公允價值調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值變動計入當期損益，考慮了資產(chǎn)在未來的收益。（二）現(xiàn)行準則下投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式轉(zhuǎn)換的會計處理1、變更時的處理。投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的轉(zhuǎn)變應(yīng)該作為會計政策變更處理，在計量模式變更之時，公允價值和賬面價值之間會有一定的差額，將差額調(diào)整期初留存收益。企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式做出變更，符合會計準則中有關(guān)投資性房地產(chǎn)的規(guī)定的，應(yīng)該根據(jù)變更日投資性房地產(chǎn)的公允價值編制會計分錄：借：投資性房地產(chǎn)-成本（轉(zhuǎn)換日的公允價值）資性房地產(chǎn)累計折舊（或攤銷）投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)減值準備貸：投資性房地產(chǎn)（轉(zhuǎn)換日原賬面余額）盈余公積（也可能在借方）利潤分配-未分配利潤（也可能在借方）2、變更后投資性房地產(chǎn)以公允價值模式計量的會計處理。在公允價值模式下計量的投資性房地產(chǎn)不計提折舊攤銷以及資產(chǎn)減值準備，根據(jù)資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值對賬面價值進行調(diào)整，公允價值和賬面價值之間會產(chǎn)生差額，進入當期損益，會計分錄如下：（1）投資性房地產(chǎn)價格上漲借：投資性房地產(chǎn)-公允價值變動貸：公允價值變動損益（2）投資性房地產(chǎn)價格下跌借：公允價值變動損益貸：投資性房地產(chǎn)-公允價值變動

二、茂業(yè)商業(yè)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式轉(zhuǎn)變財務(wù)影響分析

茂業(yè)商業(yè)股份有限公司成立于1993年底，公司業(yè)務(wù)以商業(yè)零售為主，近年來，電商的不斷壯大和發(fā)展對實體零售業(yè)形成了巨大的沖擊，同樣對于茂業(yè)商業(yè)也產(chǎn)生了巨大的影響，茂業(yè)商業(yè)自2015年開啟外延式發(fā)展戰(zhàn)略，先后進行4次并購重組，企業(yè)的各項財務(wù)指標在整合的過程中變差，茂業(yè)商業(yè)決定在2015年變更投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式，由成本模式變更為公允價值計量模式，改善相關(guān)的財務(wù)指標。（一）對資產(chǎn)負債表的影響。投資性房地產(chǎn)屬于非流動資產(chǎn)，企業(yè)總資產(chǎn)會隨著其賬面價值的改變而改變。近10多年以來，我國房地產(chǎn)持續(xù)增值，一般情況下，投資性房地產(chǎn)在公允價值模式下的賬面價值要遠大于成本模式下的賬面價值，因此，計量模式變更以后，企業(yè)賬面的資產(chǎn)規(guī)模會大幅度的增加。另外，在變更計量模式的同時，投資性房地產(chǎn)在兩種模式下的賬面價值會產(chǎn)生一定的差額，影響企業(yè)的未分配利潤等科目。2015年，茂業(yè)商業(yè)變更投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式為公允價值模式之后，投資性房地產(chǎn)的賬面價值有很大程度的增加，在總資產(chǎn)中的占比也有所提高，如表1所示。根據(jù)表1中的數(shù)據(jù)可以得出，2013年-2015年，茂業(yè)商業(yè)的投資性房地產(chǎn)賬面價值一直在上升。2015年，投資性房地產(chǎn)在成本模式計量模式下賬面價值為27，097.76萬元，變更為公允價值計量模式之后，賬面價值達到了143，177.44萬元，是成本模式計量的5.28倍，在總資產(chǎn)中的占比了提高到了22.47%，2016年，房地產(chǎn)不景氣，公允價值有所降低，在總資產(chǎn)中的比重也有所下降。2017年，房地產(chǎn)市場回暖，公允價值上升，到2018年，投資性房地產(chǎn)在總資產(chǎn)中的占比達到了31.65%。（表1）根據(jù)表2中的各項數(shù)據(jù)可以得出，2015年，茂業(yè)商業(yè)變更投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式，兩種模式計量模式下賬面價值產(chǎn)生的差額增加企業(yè)的其他綜合收益87，566.98萬元。并且從2016年開始，企業(yè)的其他綜合收益一直處于上升的狀態(tài)，雖然未分配利潤在2016年有所下降，但是對比于2015年成本模式下的未分配利潤，也是有一定的上漲。因此總體來看公允價值模式對茂業(yè)商業(yè)投資性房地產(chǎn)的遞延所得稅負債增多了，但未分配的利潤和其他綜合收益也有大幅度的增長，綜合來說對企業(yè)的發(fā)展比起成本計量模式更好。（表2）（二）對利潤表的影響。從我國目前的房地產(chǎn)發(fā)展形式來看，總體還是呈現(xiàn)上升趨勢，公允價值高于賬面余額，公允價值變動損益提高，企業(yè)的利潤隨之上升，增強企業(yè)的盈利能力。根據(jù)表3中的數(shù)據(jù)可以得出，在公允價值計量模式下，不計提折舊攤銷等和成本相關(guān)的項目。因此，如果房價不斷提高，成本計量模式中折舊攤銷的減少，企業(yè)的利潤會大幅度的提高。2016年四川省房地產(chǎn)整體下降，茂業(yè)商業(yè)的投資性房地產(chǎn)在2016年出現(xiàn)一定的公允價值變動損失，并沒有達到增加企業(yè)利潤的效果。這說明在公允價值計量模式下，投資性房地產(chǎn)會造成利潤的明顯波動。2016年，投資性房地產(chǎn)的賬面價值是減少的，但是公允價值變動損益在營業(yè)利潤中的占比有所提高，從2017年開始，投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益為正，賬面價值增加，到2018年，公允價值變動損益在營業(yè)利潤中的占比提高到了6.56%。由此可見，企業(yè)采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，可以起到增加企業(yè)利潤的效果。企業(yè)的投資性房地產(chǎn)以及公允價值模式產(chǎn)生的波動是無法預(yù)測的，主要原因在于企業(yè)投資性房地產(chǎn)在地區(qū)或者構(gòu)成上是有所不同的。（表3）（三）對財務(wù)指標的影響。上市公司的財務(wù)指標主要包括三方面，分別為償債能力、盈利能力和營運能力，本文結(jié)合茂業(yè)商業(yè)的基本情況，主要計算并分析了企業(yè)的資產(chǎn)負債率、凈資產(chǎn)收益率、銷售凈利率以及總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。根據(jù)表4中的各項數(shù)值可以得出，在茂業(yè)商業(yè)變更投資性房地產(chǎn)計量模式的當年（2015年），企業(yè)的各項財務(wù)指標都有很明顯的改善，但是在后續(xù)幾年，財務(wù)指標的改善幅度比較小。2015年變更時，資產(chǎn)負債率有明顯的下降，2016～2018年，資產(chǎn)負債率出現(xiàn)了波動，由此可見，采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)不一定會持續(xù)的降低企業(yè)的資產(chǎn)負債率，房地產(chǎn)的公允價值也會出現(xiàn)下降的情況。在公允價值計量模式下，企業(yè)的賬面利潤會增加，凈資產(chǎn)的收益率上升，另外，不再計提折舊攤銷，減少企業(yè)的費用，從側(cè)面上對企業(yè)的盈利水平有所改善，增加銷售凈利率。從資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率來看，2015年變更的時候，公允價值模式下是成本模式下的兩倍，2016年，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率降低，2017年開始企業(yè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率開始上升。這些數(shù)據(jù)的提升或者下降僅僅是財務(wù)會計的計量方式上的提升或者下降，其本身的經(jīng)營方式?jīng)]有發(fā)生改變的話，本身的盈利是沒有實質(zhì)性的變化的，因此從數(shù)據(jù)上來說，只是將企業(yè)本身的數(shù)據(jù)擴大化了，在市場中，企業(yè)可以得到更多的關(guān)注。（表4）我國目前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還是一直呈現(xiàn)上升趨勢，我國政府為了穩(wěn)定房價，出臺了很多的措施，但房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展前景仍舊不容樂觀。如果以后房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)危機，那公允價值變動損益也會對企業(yè)的利潤產(chǎn)生不利的影響，會讓企業(yè)的利益相關(guān)者對企業(yè)本身的盈利能力產(chǎn)生質(zhì)疑，對企業(yè)的形象會有一些不利的影響，對企業(yè)的長期發(fā)展是不利的。

三、基于茂業(yè)商業(yè)案例提出幾點建議

根據(jù)前文對茂業(yè)商業(yè)各項財務(wù)數(shù)據(jù)的分析，茂業(yè)商業(yè)采用不同模式計量投資性房地產(chǎn)，數(shù)據(jù)出現(xiàn)了比較明顯的波動，這也說明計量模式的改變對企業(yè)的資產(chǎn)計算有著很大的影響，能夠客觀的反映出企業(yè)的市場價值，同時還能優(yōu)化財務(wù)報表的數(shù)據(jù)。財務(wù)報表中的各項數(shù)據(jù)越好，會提升企業(yè)在資本市場中的優(yōu)勢。但這種通過計量模式的改變，只是僅僅的把賬面的數(shù)據(jù)進行改變了，對公司的經(jīng)營狀況并沒有實質(zhì)化的改變。因此，這些數(shù)據(jù)很有可能會對投資者的判斷產(chǎn)生一定的影響，為了科學合理的發(fā)揮公允價值計量模式的優(yōu)勢，提出以下參考意見：（一）對政府監(jiān)管部門的建議。通過對茂業(yè)商業(yè)在投資性房地產(chǎn)計量模式上的變更可以看出，在上市公司中仍然存在通過盈余管理來粉飾業(yè)績的現(xiàn)象。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)和我國政府部門監(jiān)管不力有很大的關(guān)系，因此，政府監(jiān)管部門要定制專門的法律法規(guī)來規(guī)范公司的會計披露，要求企業(yè)披露的信息必須充分，防止一些公司把公允價值作為盈余管理的手段粉飾業(yè)績，把會計政策變更作為盈利手段的行為。從目前我國的情況來看，政府監(jiān)管部門主要對違規(guī)企業(yè)采取罰款的警告，但在力度上仍然不夠，得不到企業(yè)的重視，這就需要監(jiān)管部門要加大力度，堅決打擊這些危害市場環(huán)境的企業(yè)，否則監(jiān)管部門就沒有存在的意義，不能發(fā)揮真正的監(jiān)管作用。同時完善準則制度，將準則中的一些要求模糊的概念加以肯定，防止企業(yè)利用這些模糊的定義操作利潤。會計準則的模糊性能夠給企業(yè)的會計人員帶來一定的操作利潤的接口和機會。保證企業(yè)正確的計量和披露，就要完善準則制度。（二）對投資者的建議。投資者在進行投資決策時，主要是根據(jù)企業(yè)提供的財務(wù)報表來了解企業(yè)的財務(wù)情況，信息來源也主要是財務(wù)報表中提供的信息，這就要求企業(yè)提供的所有財務(wù)報表信息是準確可靠的。但是依然會有企業(yè)會利用會計政策變更進行盈余管理，達到粉飾業(yè)績的目的。比如，在本文分析的案例中，2015年茂業(yè)商業(yè)變更了投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式為公允價值計量模式，變更之后，投資性房地產(chǎn)的賬面價值的差額增加其他綜合收益87，566.98萬元，如果沒有進行深入的調(diào)查和分析，就很容易忽略因為會計政策變更帶來的收益，導致投資者做出錯誤的判斷，投資很容易失敗。因此，投資者應(yīng)充分了解，在投資決策的時候分析政策的變更對企業(yè)財務(wù)信息的影響，特別是部分變動損益不能給企業(yè)帶來凈現(xiàn)金流。在對財務(wù)報表的分析中，要綜合考慮實際的情況，做出正確的投資行為。投資者要透過報表的本質(zhì)分析企業(yè)的償債能力。在分析財務(wù)報表時，投資者要重視應(yīng)用公允價值對財務(wù)報表數(shù)據(jù)的影響，采用公允價值模式對財務(wù)報表信息的相關(guān)性有所提高，在某個時間點反映了企業(yè)資產(chǎn)及負債的價值，但另一方面，投資者還應(yīng)看到外部金融環(huán)境、行業(yè)政策和其他因素的變化，公允價值出現(xiàn)的波動會影響財務(wù)報表信息的可靠性。投資者要掌握公允價值的性質(zhì)以及對企業(yè)價值產(chǎn)生的影響。（三）對企業(yè)管理者的建議。在會計信息的質(zhì)量要求中，有可比性的要求，因此，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式確定之后就不可以隨意的變更。只有在房地產(chǎn)市場比較成熟的情況下，才可以將投資性房地產(chǎn)的計量模式變更為公允價值模式，如果以前就是按照公允價值模式進行計量，則不能變更。通過分析茂業(yè)商業(yè)的財務(wù)數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)，企業(yè)在對投資性房地產(chǎn)的計量模式做出變更時，會改變企業(yè)的財務(wù)情況，因此，企業(yè)要立足于本身的情況，對投資性房地產(chǎn)的計量模式科學合理的選擇。市場環(huán)境會嚴重的影響到公允價值獲取的真實性，需要對投資性房地產(chǎn)的市場環(huán)境進行完善，但是從目前我國的情況來看，市場環(huán)境還不夠成熟，缺乏公允性和客觀性，還需要不斷的進行完善。為了使企業(yè)披露的會計信息能夠在經(jīng)濟市場中發(fā)揮一定的引導作用，企業(yè)管理者必須在披露信息的過程中，要對財務(wù)信息的重要性有正確的認識，不應(yīng)該以粉飾報表為主要目的，應(yīng)客觀、恰當?shù)膶⑺行畔⒍寂冻鰜?。由于會計準則的限制，不能做到在每個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)上都完全體現(xiàn)在財務(wù)報表上，所以企業(yè)一定會存在很多可以彈性處理的情況。很多的管理者會做美化報表對公司有利的處理方法，讓披露信息缺乏相關(guān)性，導致報表的真實性受到損害，因此，企業(yè)的管理者要對披露的信息負責。

四、總結(jié)

隨著經(jīng)濟不斷的發(fā)展，全球化的形式已經(jīng)非常明顯，房地產(chǎn)行業(yè)由于行業(yè)本身的特殊性，我國引入公允價值計量。從數(shù)據(jù)能夠看出公允價值下，房地產(chǎn)的各項利潤以及負債能力都有明顯的增幅。目前，我國市場環(huán)境還不夠成熟，還不能廣泛的應(yīng)用公允價值。需要加強我國的投資性房地產(chǎn)市場的建設(shè)和規(guī)范，讓計量模式的規(guī)范性能夠保證，需要企業(yè)內(nèi)部以及相關(guān)部門進行監(jiān)督，提高信息披露的透明化，提供更有權(quán)威性的會計信息。

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作者:向穎華 初國清 單位:遼寧對外經(jīng)貿(mào)學院