導(dǎo)語：房地產(chǎn)投資企業(yè)財務(wù)風(fēng)險探討一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)屬于風(fēng)險較高的投資領(lǐng)域，一般在項目前期需要大量的資金，且投資回收期較長，項目從投入到實現(xiàn)退出會面臨諸多控制點、決策點，如：資金來源配置是否合理、成本管控是否有效、銷售退出是否達到預(yù)期、稅金繳納方式是否最優(yōu)等。房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資具有一定的特殊性和屬地性，故與其他行業(yè)投資相比，更容易觸發(fā)財務(wù)風(fēng)險。本文主要探討了房地產(chǎn)投資行業(yè)的特點以及財務(wù)風(fēng)險的成因，根據(jù)原因提出有效的解決方案。目前，大量企業(yè)通過并購方式實現(xiàn)擴張增值，希望借此能夠給到企業(yè)一些降低、控制風(fēng)險的意見與建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)投資；財務(wù)風(fēng)險；解決方案及對策

一、房地產(chǎn)項目投資的特點

首先，房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型的產(chǎn)業(yè)，項目體量較大，一般由若干個合作方共同出資，若采用基金模式投資，則投資人可能達到百人，該產(chǎn)業(yè)投資的建設(shè)期、回收期較長。其次，房地產(chǎn)項目投資的風(fēng)險比較大，在項目建設(shè)期間可能面臨市場變化、政策變化、資金斷裂等一系列的風(fēng)險，導(dǎo)致前期大額投入無法及時收回。另外，在項目長期的建設(shè)中投資者一般難以套現(xiàn)，即使套現(xiàn)也可能面臨違約或更大金額的賠償，所以這類投資的固定性比較強。

二、財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的原因

(一)內(nèi)部原因。1.內(nèi)部資本結(jié)構(gòu)失衡、融資方式單一。房地產(chǎn)投資企業(yè)尋找項目離不開資金支持。但是目前我國大部分的房地產(chǎn)投資企業(yè)沒有足夠強的資金實力，大多資金來源都通過外部借款，自有資金在投資金額中只占有很小的一部分。上述情形會使得企業(yè)的償債壓力大幅提升，現(xiàn)金流風(fēng)險持續(xù)增大，相應(yīng)的企業(yè)財務(wù)風(fēng)險增大，對風(fēng)險容忍度不斷下降。2.企業(yè)成本管理混亂，體系失效。房地產(chǎn)項目公司作為被投企業(yè)，在開發(fā)過程中涉及諸多環(huán)節(jié)，每一個環(huán)節(jié)都至關(guān)重要，一旦有一個進度出現(xiàn)偏差，那么整個項目都會受到影響，如：工期計劃外延誤會產(chǎn)生額外的運營成本，導(dǎo)致項目收益降低。目前，一些房企為了縮短項目建設(shè)的周期，盲目的增加資金投入，使得財務(wù)管理體系失效、形同虛設(shè)。另外，仍然有大部分房企的管理層都認為成本管理僅僅是財務(wù)部門的事，所以其他部門就不那么重視成本管理，沒有了外部門的支持，管理控制措施就難以推動下去，這就會導(dǎo)致業(yè)務(wù)及財務(wù)部門因為成本管控矛盾劇增，從而對企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生一定的影響。3.專業(yè)知識缺乏，持續(xù)性學(xué)習(xí)不夠。房地產(chǎn)行業(yè)的投資對于企業(yè)財務(wù)人員的專業(yè)能力要求非常高。例如在稅務(wù)端，近年的政策變化非?？?，國家類政策變化主要有營業(yè)稅改征增值稅、增值稅稅率改革、合伙企業(yè)創(chuàng)投基金新規(guī)等，地方類政策變化主要有上海地區(qū)自用房產(chǎn)稅扣除率由20%提升至30%等，若無法在第一時間掌握最新專業(yè)知識，很可能給企業(yè)帶來聲譽及財務(wù)上的損失。同時，因為不夠?qū)I(yè)無法提前布局，在公司股權(quán)架構(gòu)設(shè)計中也會隱藏許多財務(wù)風(fēng)險。(二)外部因素。1.國家政策影響。房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，目前房地產(chǎn)行業(yè)的投資利潤還是比較可觀，但是因為房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，導(dǎo)致全國各地房價也在迅速上升，這樣對于很多普通消費者來說，是無法承受的，這種情況對于國家的健康發(fā)展已經(jīng)產(chǎn)生了一定的影響。所以，國家會針對社會發(fā)展的具體情況調(diào)整政策，國家政策的干預(yù)會導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展面臨更多不確定性，從而牽連到財務(wù)風(fēng)險。2.市場經(jīng)濟影響。經(jīng)濟因素也會影響房地產(chǎn)的發(fā)展。任何企業(yè)的發(fā)展都不是獨立的，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也依賴于其他上下游行業(yè)的發(fā)展，尤其是金融行業(yè)。根據(jù)市場變化，房地產(chǎn)價格的上升會導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)更快的進入通貨膨脹階段，各類價格因素的扭曲可能使企業(yè)面臨更大的財務(wù)風(fēng)險。另外，利率上升的時候，企業(yè)的融資成本就會增加，相應(yīng)的收益就會降低，企業(yè)可能會面臨盈利能力不足的財務(wù)風(fēng)險。

三、防范投資企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的對策

(一)優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部資本結(jié)構(gòu)。所謂優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)就是優(yōu)化企業(yè)自有資本和負債的比例，不同的資本結(jié)構(gòu)會產(chǎn)生不同的財務(wù)風(fēng)險。如果企業(yè)的負債程度適度的話，那么財務(wù)的杠桿效益就是對企業(yè)有利的，投資者可能獲得更多的利益，但是一旦負債的程度超過企業(yè)的承受能力，那么企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險就可能急劇增加，嚴(yán)重的時候甚至可能導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂，就此破產(chǎn)。所以企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的發(fā)展戰(zhàn)略及資金需求，持續(xù)調(diào)整優(yōu)化內(nèi)部資本結(jié)構(gòu)，避免不合理的資本結(jié)構(gòu)給企業(yè)帶來更大的財務(wù)風(fēng)險。(二)科學(xué)化的籌資組合方式。房地產(chǎn)行業(yè)因自身的特點導(dǎo)致其對資金的需求比較的迫切。資金問題得不到解決，企業(yè)的規(guī)模就難以擴大，效益也得不到提升，為了企業(yè)的長足發(fā)展應(yīng)選擇多元化的方式來籌集資金，如：債務(wù)及權(quán)益融資相結(jié)合、金融工具的靈活運用等。同時在籌資產(chǎn)品的期限上也應(yīng)錯配，比如，短期負債的成本相對更低一點，而且靈活度比較高，不過他需要在短時間內(nèi)還款，財務(wù)壓力較大，所以財務(wù)風(fēng)險可能也會增加，而長期負債則相反。企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身發(fā)展以及市場波動的情況，平衡好收益與風(fēng)險之間的關(guān)系。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特性，我們可選擇以長期負債為主，同時配合間斷性短期負債的方式。隨著國家經(jīng)濟、政策以及市場的變化，也需要專業(yè)團隊對籌資方式進行合理的分析，及時的應(yīng)變調(diào)整，減少企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險。(三)提高投資企業(yè)協(xié)同人員的綜合素質(zhì)。首先，企業(yè)要不斷的完善內(nèi)部財務(wù)管理制度以及業(yè)務(wù)操作配套指引，業(yè)務(wù)及財務(wù)部門應(yīng)注重交流，反復(fù)通過經(jīng)典案例分享及實戰(zhàn)復(fù)盤進行總結(jié)。財務(wù)部門是財務(wù)風(fēng)險管理的主導(dǎo)部門，財務(wù)人員的綜合素質(zhì)高低會對財務(wù)管理的效果產(chǎn)生重要的影響，因此企業(yè)必須持續(xù)提高財務(wù)人員的執(zhí)行力、學(xué)習(xí)能力、應(yīng)變溝通能力。財務(wù)切勿只做財務(wù)的事，要學(xué)會多走出去多融入業(yè)務(wù)，一個優(yōu)質(zhì)的財務(wù)風(fēng)險管控方案不是一成不變的，而是根據(jù)不同的公司戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)模式量身定做的。再者，作為房地產(chǎn)投資企業(yè)各部門的核心管理人員，也應(yīng)該注重提高自身的綜合素質(zhì)，投資業(yè)務(wù)從立項、盡調(diào)、投決、操盤直至退出，是由各條線協(xié)同完成的，只有將各部門的風(fēng)險都減低了，項目整體財務(wù)風(fēng)險才會減低，因此各部門的管理人員也要提高規(guī)避、應(yīng)對風(fēng)險的能力，面對各類情形時都能作出正確、及時的處理。(四)注重成本管理。企業(yè)發(fā)展過程中離不開成本管理，對于投資項目的預(yù)算應(yīng)做到精準(zhǔn)合理，這是企業(yè)獲得更好的經(jīng)濟效益的重要保障。房地產(chǎn)投資行業(yè)在項目投入前期就要按照不同的投資項目編制不同的預(yù)算，例如重資產(chǎn)并購模式中，對被投資企業(yè)的招投標(biāo)方式，施工圖的設(shè)計以及項目進展及驗收要非常重視，確保項目每個階段的費用使用狀況都符合合同的規(guī)定，對每個階段的監(jiān)督審查工作也要做到位，另外，在項目完成以后要及時復(fù)盤總結(jié)，將成本費用預(yù)算及實際使用情況進行分析，引入業(yè)務(wù)團隊進行探討，有優(yōu)化意見也應(yīng)及時的提出，持續(xù)改進管控措施，確保以后在預(yù)算編制過程中能考慮的更加充分，切勿將預(yù)算成本管控流于形式。再者，投資項目運營過程中也要注意成本管理，不斷的強化員工的成本管理意識，做到既要保證項目按計劃操盤，同時還可以盡量地減少成本的支出。在項目投后管理中更要做好監(jiān)督工作，應(yīng)在全面性的基礎(chǔ)上抓重點項目，防范可能產(chǎn)生的重大財務(wù)風(fēng)險。(五)合理的投資組合。對房地產(chǎn)行業(yè)的投資不建議選擇單一的投資類型，一旦這類項目出現(xiàn)政策因素等影響，很可能會給企業(yè)帶來重大影響，適當(dāng)多元化的布局可以有效的分散財務(wù)風(fēng)險。如：在地區(qū)上，一線和二三線城市進行組合；在周期上，長期和短期項目進行組合；產(chǎn)權(quán)類型上，商辦和住宅進行組合；在操盤方式上，輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)模式進行組合，這樣布局的好處是財務(wù)風(fēng)險可以得到分散，企業(yè)競爭力也能得到有效的提升，但也應(yīng)結(jié)合自身實際情況，注重揚長避短，過于分散會導(dǎo)致企業(yè)資源浪費、部分領(lǐng)域經(jīng)驗不足等財務(wù)風(fēng)險。(六)打造品牌效應(yīng)。在國家經(jīng)濟政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)很多都在轉(zhuǎn)型，在轉(zhuǎn)型過程中品牌效益是非常重要的，一個良好的品牌可以帶來更多的經(jīng)濟效益，所以房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的時候也要注重打造自己的品牌。首先，要不斷的提高自己產(chǎn)品的質(zhì)量，對于不適合的產(chǎn)品應(yīng)選擇性的放棄，這樣可以減少企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險；其次，品牌形象的樹立也是十分重要的，要充分了解客戶的需求，并且盡可能的滿足他們的需求；再者企業(yè)的獨特性也很重要，現(xiàn)在的消費者越來越重視個性化的體驗，所以企業(yè)個性化的產(chǎn)品研發(fā)變得尤為重要，通過持續(xù)創(chuàng)新可以更好的打動消費者；同時品牌推銷也是有必要的，新穎的營銷方式，可以加速回籠資金，確保企業(yè)的資金鏈充足。

參考文獻：

[1]李文昊.房地產(chǎn)企業(yè)投資決策與風(fēng)險分析[J].產(chǎn)業(yè)與科技論壇，2018，17(06)：277-278.

[2]楊建軍.房地產(chǎn)投資可行性研究中存在的缺陷及改進對策[J].經(jīng)濟師，2017(03)：12-15.

作者:陳捷 單位:上海策源房地產(chǎn)投資有限公司