導(dǎo)語：剖析我國宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)的影響論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：本文主要回顧了近十年以來我國宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)的政策，將其歸納為土地政策、金融政策和稅收政策。簡要地說明了這三大政策對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的影響。并在第四部分對這些政策對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響進(jìn)行簡要地評述并試著指出解決房地產(chǎn)過熱的真正原因。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)、土地政策、金融政策、稅收政策、宏觀調(diào)控

房地產(chǎn)業(yè)作為關(guān)系國計民生的支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中扮演著越來越重要的角色。市場經(jīng)濟(jì)固有的缺陷要求政府通過制定相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策來約束和規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。本文將土地政策、金融政策、稅收政策歸納為對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的三大核心政策。進(jìn)入2006年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入了新一輪的高速增長期，部分沿海及東部地區(qū)大中城市房價高，增長速度快，泡沫化特征顯著，為此國家陸續(xù)出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策，以規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

一、土地政策

土地是房地產(chǎn)的基本要素之一。城市土地利用是城市經(jīng)濟(jì)與社會活動在地面上的投影，它集中體現(xiàn)了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的活力，對城市競爭力有著重要的影響，因此城市土地利用優(yōu)化是城市發(fā)展中的關(guān)鍵問題。在城市土地利用中，市場機(jī)制和政府機(jī)制是相互配合、相互補(bǔ)充的兩種機(jī)制。土地政策可以理解為國家、政府、政黨或單位為實現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置而制定的計劃或行動準(zhǔn)則。由于土地乃是人類生存和發(fā)展不可替代的資源，所有國家都將土地政策作為治國安邦的重要政策。改革開放以來，政府通過土地所有權(quán)和使用權(quán)的市場化分離將市場機(jī)制引入到城市土地利用中，使城市土地利用效率和結(jié)構(gòu)與計劃經(jīng)濟(jì)時期相比有了很大的提高和進(jìn)一步的合理化。

1.我國近年出臺的重要土地政策剖析

（1）《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》。2002年5月9日，中華人民共和國國土資源部簽發(fā)11號文件《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，文件要求從7月1日起，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式進(jìn)行公開交易。從此沿用多年的土地協(xié)議出讓方式宣告結(jié)束。11號令的頒布，被業(yè)界稱為“新一輪土地革命”的開始。政府推出的土地招標(biāo)拍賣制度，無疑將在規(guī)范土地市場，節(jié)約土地資源起到良好的推進(jìn)作用。從實際情況看，招拍掛出讓土地面積占出讓土地總面積的比例逐年提高，從1999年的2%上升到2003年的27.78%。

（2）《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》（即71號令）。2004年3月21日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》要求從即日起就“開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況”進(jìn)行全國范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢，否則國家土地管理部門有權(quán)收回土地，納入國家土地儲備體系。8月31日因此被業(yè)界稱作“大限”。

（3）《關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》（國辦明電發(fā)[2004]20號）。2004年4月29號，在公開處理“鐵本事件”，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》，明確提出“三個暫停”：即在深入開展土地市場治理整頓半年期間，全國暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，暫停涉及基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)調(diào)整的各類規(guī)劃修改，暫停新批的縣改市（區(qū)）和鄉(xiāng)改鎮(zhèn)的土地利用總體的修改。土地政策參與宏觀調(diào)控是2004年我國土地管理最突出的特點，運(yùn)用土地政策為宏觀經(jīng)濟(jì)“加油門”，已經(jīng)成為此次宏觀調(diào)控的一大鮮明特色。

二、房地產(chǎn)金融政策

房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動的總稱。房地產(chǎn)金融的基本任務(wù)是運(yùn)用多種金融方式和金融工具籌集和融通資金，支持房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程中的資金良性循環(huán)，保障房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程的順利進(jìn)行。為保證房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，在不同的時期，政府可以采用不同的金融政策對房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控。近年來房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展也帶來了較大的金融風(fēng)險，為此我國以央行為首的金融部門出臺了一系列的金融政策。

1.我國近年出臺的重要房地產(chǎn)金融政策剖析

（1）《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（121號文件）。2003年6月13日央行的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》即是為業(yè)界所熟知的121號文件。該文件對房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理主要體現(xiàn)在兩個方面。

一是對開發(fā)商貸款的限制。開發(fā)企業(yè)要求自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30%",開發(fā)項目要求有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、工程施工許可證等“四證”。對自有資金低、應(yīng)收賬款多的承建房地產(chǎn)建設(shè)項目的建筑施工企業(yè)，建議商業(yè)銀行限制對其發(fā)放貸款。同時，各商業(yè)銀行只能用開發(fā)貸款這一個科目給開發(fā)商發(fā)放貸款，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款、土地出讓金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放。

二是對個人住房貸款業(yè)務(wù)的規(guī)范。嚴(yán)禁“零首付”個人住房貸款，提出貸款額與抵押物實際價值的比例（抵借比）最高不得超過80%，對購買期房的個人住房貸款，所購期房必須是多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的2/3。對購買第二套或二套以上住房的，適當(dāng)提高首付款比例。121號文件被業(yè)界稱為“十年來最為苛刻的政策”，曾一度引發(fā)了房地產(chǎn)市場的恐慌。當(dāng)然在房地產(chǎn)市場過度膨脹的時期，其積極作用是勿容質(zhì)疑的，一是將導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的重新洗牌，二是推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尋求新的融資方式。然而，僅二個月之后出臺的國務(wù)院18號文件《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的通知》的主調(diào)顯然又給房地產(chǎn)已成為中國經(jīng)濟(jì)支柱的產(chǎn)業(yè)一個名正言順的說法。于是中國房地產(chǎn)的投資熱情再度高漲，并引發(fā)市場震蕩。由此凸顯在新一輪宏觀調(diào)控之初，國家政策制定缺乏連續(xù)性。

（2）《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》.2004年9月2日中國銀監(jiān)會公布了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險指引》，規(guī)定建筑商不得為開發(fā)商墊資建樓，開發(fā)商開發(fā)項目自有資金不低于項目投資的35%，購房者的月供房款不得超過收入的50%，這是繼央行121文件后金融監(jiān)管部門發(fā)出的又一次加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)管的重要信號。

（3）人民銀行調(diào)整個人住房貸款利率。2005年3月17號，中國人民銀行調(diào)整了商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策，將住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平。商業(yè)銀行自營性個人住房貸款基準(zhǔn)利率1到3年期為5.67%，5年以上為6.12%，同時人民銀行實行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍，商業(yè)銀行可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價規(guī)則，以5年期以上個人住房貸款為例，其利率下限為貸款基準(zhǔn)利率6.12%的0.9倍，僅比原優(yōu)惠利率高0.2個百分點。新規(guī)定實行后，對首次購買住房的消費(fèi)者，四家國有商業(yè)銀行均執(zhí)行下限利率。由于我國房地產(chǎn)業(yè)金融起步晚，行業(yè)資金來源過多地信賴于銀行，因此現(xiàn)階段主要的調(diào)控手段體現(xiàn)為對記地產(chǎn)信貸的管理與控制。

三、房地產(chǎn)稅收政策

我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的基本框架，是在1994年的全面結(jié)構(gòu)性稅制改革后形成的，涉及的稅種主要有13種，其中直接以房地產(chǎn)為課稅對象的7種，即土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、契稅；與房地產(chǎn)緊密相關(guān)的稅種6種，即營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。

稅收政策對對房地產(chǎn)市場起到的調(diào)控作用表現(xiàn)在3個方面：一是在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，通過規(guī)范相關(guān)稅費(fèi)，減輕企業(yè)的負(fù)擔(dān)和經(jīng)營成本，在一定程度上抑制價格飆升；二是通過加大流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅賦，增大炒房成本，壓縮獲利空間，達(dá)到抑制投機(jī)炒作的目標(biāo)；三是改革房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅制，增加超標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)保有成本，在實行以家庭為單位的實名制基礎(chǔ)上，對擁有標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的住房和標(biāo)準(zhǔn)外的住房規(guī)定不同的稅率，抑制出于投機(jī)目的的房地產(chǎn)保有行為。

1.我國近期出臺的重要房地產(chǎn)稅收政策剖析

（1）《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》。2005年5月11日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、財政部、國土資源部、人民銀行、國家稅務(wù)總局和銀監(jiān)會等七部門4月30日聯(lián)合出臺了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》。自2005年6月1日起，國家將對個人購房不足2年即轉(zhuǎn)手交易的行為加大稅收調(diào)控力度；今后“炒地”行為、轉(zhuǎn)讓“期房”行為都將禁止。這表明政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控措施進(jìn)一步細(xì)化以及抑制房價過高的決心。新政策規(guī)定，自2005年6月1日起，對個人購買住房不足1年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。而現(xiàn)行稅收政策對營業(yè)稅繳納的要求是，個人購買自用一年以上的普通住房出售時免征營業(yè)稅，不足一年的差額征收。這個政策主要是采用稅收手段對房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)階段進(jìn)行控制，以遏制市場上過度的房地產(chǎn)投機(jī)行為，從而達(dá)到抑制房價上漲的效果。

（2）關(guān)于實施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干問題的通知。2005年10月7日，國家稅務(wù)總局發(fā)出了《關(guān)于實施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干問題的通知》。通知要求進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)稅收一體化管理，對存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的稅收要實行“一窗式”征收。所謂“一窗式”征收指的是讓國稅部門和地稅部門對存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的營業(yè)稅及城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、契稅等稅種一體化征收。該文件進(jìn)一步提到，嚴(yán)格堅持依法治稅。對于存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的營業(yè)稅及城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、契稅等稅種，各地要依法征收，不得以任何理由和借口，對稅法及相關(guān)稅收政策進(jìn)行變通和調(diào)整。

“一窗式”征收簡化了手續(xù)，方便了納稅人，避免交易后由納稅人單獨到稅務(wù)機(jī)關(guān)自行申報繳納某一單一稅種稅收的做法。特別是過去規(guī)定由個人自行申報的個人所得稅也將納入“一窗式”收費(fèi)范疇，預(yù)計在規(guī)范二手房交易的同時，也將對稍有起色的二手房交易市場帶來一定的沖擊。

2.未來房地產(chǎn)稅收政策發(fā)展方向

現(xiàn)行稅制在房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅種較多，稅負(fù)較重，而在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅種較少，稅負(fù)較輕，無形中增加了建房成本，最終導(dǎo)致價格上揚(yáng)。這種+輕保有、重流通+的局面，導(dǎo)致了土地利用的低效率，抑制了土地正常的市場交易，助長了土地的隱性流動。未來我國房地產(chǎn)稅收政策將朝以下方向發(fā)展：設(shè)立土地年租金。我國目前的商品房價格中地價比重已經(jīng)相當(dāng)高,基本與建安成本持平，遠(yuǎn)高于國外水平。改革土地供應(yīng)管理制度，將原來的土地批租制改為土地年租制，由一次性收取幾十年土地出讓金改為每年收取一次土地年租金-土地使用費(fèi).，可以大大降低地價所占比重，從而降低商品房的價格，提高房地產(chǎn)市場的有效需求。土地年租金可并入房地產(chǎn)保有稅一同征收。征收房地產(chǎn)保有稅-物業(yè)稅。房地產(chǎn)保有稅-物業(yè)稅.，是指對擁有土地及地上建筑物的業(yè)主在不動產(chǎn)占有環(huán)節(jié)征收的一種稅，是以不動產(chǎn)為課稅對象課征的一種稅。對投機(jī)者征收房地產(chǎn)保有稅將造成其保有成本的增加，出租收益將大幅下降，直接抑制投機(jī)需求。對居住型需求要根據(jù)不同收入群體的住房水平及稅負(fù)承受能力，制訂差別性的不動產(chǎn)稅收政策。如對住房水平高的實施較高的稅率，對于住房水平低的實施減免政策，尤其是廉租房、經(jīng)濟(jì)實用住房、普通住房等住戶可以免交不動產(chǎn)稅，以維護(hù)其住房權(quán)利。

四各大政策的簡要評析

（一）房價超高的原因分析

1.經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動了對房地產(chǎn)的真實需求，包括消費(fèi)需求和投資需求。有三個方面原因：①房地產(chǎn)消費(fèi)市場化和取消福利分房；②城市化步伐加快，房地產(chǎn)需求亦加大；③大量的基礎(chǔ)建設(shè)和城市化的進(jìn)程中，征地、拆遷的行為創(chuàng)造大量的剛性消費(fèi)需求。

2.土地供給減少和負(fù)利率導(dǎo)致的需求高漲的供求矛盾是重要原因之一。

3.鋼材、水泥等原材料漲價，導(dǎo)致建房成本的上漲，也推動了房地產(chǎn)價格的上漲。

4.由于預(yù)期人民幣升值和股市低迷而投機(jī)房地產(chǎn)，加劇了房價的上漲。在人民幣升值預(yù)期下，國際投機(jī)者想利用升值后可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)價格上升的趨勢而獲利，其對房地產(chǎn)的投機(jī)卻炒高了我國的房地產(chǎn)價格。

5.地方政府行為為了個人政治利益和地方局部經(jīng)濟(jì)利益與房地產(chǎn)開發(fā)商合謀，采取不正常的手段，為了地方經(jīng)濟(jì)的增長和個人政績的考察，對GDP的盲目崇拜，推動地方大項目上馬，提供房地產(chǎn)資金和土地供給，逆中央政府宏觀調(diào)控方向，推高地方房地產(chǎn)價格。

（二）真實原因

房地產(chǎn)問題是如此重要以至于國家從各種政策入手企圖打壓每次過分的泡沫，可是無論是采取何種措施，似乎房價總是高居不落絲毫沒受所謂的政策的影響，因此我們不得不反思一下政策。房價是檢驗房地產(chǎn)市場正常化的最好的標(biāo)準(zhǔn)，可是某些房產(chǎn)巨頭卻揚(yáng)揚(yáng)得意地說：“房價高是市場的作用導(dǎo)致的?！倍凇笆袌觥边@個字眼的背后，是不同利益之間的博弈。中央與地方政府在經(jīng)濟(jì)增長方式及未來利益分配上的搏弈；央行與外資在匯率變化上的利益搏弈；房地產(chǎn)商之間爭奪市場最后的超額利潤之間的利益博弈。就是這樣的博弈導(dǎo)致了地方政府的異化，我國土地制度安排上的不健全，誘致地方政府在土地的管理上面，存在4個方面的不足，削弱中央政府土地管理和宏觀調(diào)控的效能。

1.土地收益補(bǔ)償機(jī)制不健全。土地收益是地方稅收的重要來源。在國家土地統(tǒng)一規(guī)劃下，許多地方土地由于歷史和地域原因，被劃為低收益土地，影響其經(jīng)濟(jì)發(fā)展和稅收。

2.土地管理職能不健全，土地供應(yīng)缺乏來自中央和地方的雙重監(jiān)督，導(dǎo)致土地利用行為不規(guī)范。從理論上來說，地方政府是代表國家對土地的開發(fā)利用進(jìn)行管理，從而使土地利用能符合國家政策要求。但是，在實踐中間，由于國家土地管理的委托層次多，不僅監(jiān)督成本高，而且各級土地管理部門受制于各級地方政府，使中央政府的土地委托管理失效。地方政府既是土地管理者，又是土地收益者之一。由于中央的委托管理失效，地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)博弈，在利益一致的驅(qū)動下，誘致地方政府做不利于土地管理者的決策，產(chǎn)生土地用地不規(guī)范行為：違法批地、占地；土地利用產(chǎn)出率低；土地利用外部不經(jīng)濟(jì)等。

3.土地經(jīng)營機(jī)制不健全。我國土地管理的經(jīng)營的目標(biāo)是要求土地資產(chǎn)的保值增值，使之經(jīng)濟(jì)效益最大化。但是，作為中央政府土地管理人的地方政府，則有多元的目標(biāo)追求，如地方政府官員的政績最大化，經(jīng)濟(jì)增長GDP數(shù)字迷戀，地方就業(yè)率的提高，保持地方社會穩(wěn)定等。作為各層次的地方土地委托管理人，必然有以自己的利益，代替國家統(tǒng)一的土地政策的利益的動機(jī)，從而逆中央政府土地宏觀鼓勵政策的風(fēng)向，在政策具體實施前，部分地方瘋狂批地，在政策下來實施時，陰奉陽違。

4.地方土地管理機(jī)構(gòu)受制于地方政府，土地違法使用追究責(zé)任制度不力。地方政府各級國土資源管理部門，一是要對地方政府負(fù)責(zé)，二是要向中央國土資源部就土地開發(fā)，規(guī)劃，利用和收益等事宜承擔(dān)職責(zé)。但是，地方政府對國土資源廳（局）的財政、人事方面有決定權(quán)，不得不和地方政府站在同一陣線上，對土地管理和收益趨向地方利益。因而，地方政府批條子要地、人情要地，國土資源管理廳（局）不得不盡力辦到，弱化了其職能管理力度，土地違法使用量相應(yīng)的就大量增加。

（三）地方政府扭曲行為機(jī)理

地方政府經(jīng)濟(jì)行為的重要性體現(xiàn)在二個方面：一是它直接影響本地區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展；二是它影響中央政府和上級政府經(jīng)濟(jì)政策的順利實施，影響整個國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展。地方政府經(jīng)濟(jì)行為，一是要符合國家法律和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要；二是要符合本地區(qū)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要；三是要符合地方政府自身的利益需要。但是，地方政府為了自身利益，利用土地制度安排上的不足，不顧國家和本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展利益需要，政府行為扭曲，產(chǎn)生了逆向的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，降低了宏觀調(diào)控的積極作用。

地方政府經(jīng)濟(jì)行為存在的突出問題主要是兩個方面：

一是盲目的GDP追求癥。上級部門對地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和繁榮的直接考察指標(biāo)就是GDP。于是，地方政府進(jìn)行非理性投資和政策選擇來盲目追求GDP的增長，主動扮演經(jīng)濟(jì)活動的直接參與者角色。最明顯表現(xiàn)是，地方政府的投資項目和投資數(shù)額越來越大，地方經(jīng)濟(jì)具有濃厚的政府經(jīng)濟(jì)色彩。

二是地方經(jīng)濟(jì)控制權(quán)的追求。地方政府掌握了一定的經(jīng)濟(jì)控制權(quán)，具有相對獨立的經(jīng)濟(jì)利益，與中央政府矛盾與沖突有所增加。特別是在中央宏觀調(diào)控?fù)p害其地方利益時，地方政府有經(jīng)濟(jì)“對抗”的沖動，采取相應(yīng)的對策，盡可能減少或避免地方利益的損失。

在平抑房地產(chǎn)價格的宏觀調(diào)控政策中，地方政府沒有表現(xiàn)出在政策利益上的一致性。其扭曲行為突出表現(xiàn)為：地方政府介入不正常的土地利益爭奪和行政手段擴(kuò)大房地產(chǎn)信貸資金投入。

1.地方政府介入?yún)^(qū)域土地開發(fā)利益。①爭取有利的土地開發(fā)條件，以獲取土地開發(fā)過程中間的尋租權(quán)和獲得土地開發(fā)需求者提供的租金；②越權(quán)批地，違法開發(fā)。不少地方政府把土地作為第二財政，單純地增加土地收益，或者為了招商引資，不同省市縣之間惡性競爭，違反國家土地政策擅自制定和出臺優(yōu)惠的土地政策，競相供給低價土地；③截留土地使用權(quán)出讓權(quán)益。地方政府為了自身的經(jīng)濟(jì)利益考慮，以擴(kuò)大配套費(fèi)、開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)等費(fèi)用比例，想盡辦法把盡可能多的土地收入利益留在地方。

2.地方政府介入企業(yè)土地利益沖突。①為了地方經(jīng)濟(jì)的活力或者是短期（在任職期間）保持GDP的增長，采取短期行為盲目發(fā)展房地產(chǎn)，豪賭不被上級政府查處的風(fēng)險，逆政策風(fēng)向行事；②盲目迎合外資企業(yè)需要，地方政府部門以指定對象，指定供給價格，批條子打報告給地方土地管理部門影響其土地供給。

3.地方政府以行政手段幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲得信貸資金的投入。房地產(chǎn)是一個資金密集度大，周轉(zhuǎn)期長的行業(yè)。獲得穩(wěn)定的信貸資金，對房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定開發(fā)有至關(guān)重要的作用。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)過度依賴銀行資金，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中自有資金所占的比例為25-30%，其余的主要來自于銀行信貸。同時，由于土地獲得成本提高和地價款的付款方式由原來的首付20-30%，改為一次性付清，這導(dǎo)致土地儲備占款的大幅提高。2003年起，整個銀行系統(tǒng)緊縮信貸，房地產(chǎn)開發(fā)信貸也不斷下降。那么，能夠獲得穩(wěn)定的信貸資金對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要意義。

地方政府與房地產(chǎn)企業(yè)博弈利益一致，地方政府出面為企業(yè)向銀行打招呼獲得信貸資金，降低企業(yè)獲得資金的成本，擴(kuò)大信貸資金量；房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大其開發(fā)，為地方勞動就業(yè)，稅收，GDP做出該做的貢獻(xiàn)，各取所需。中央的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策被弱化，房地產(chǎn)價格繼續(xù)走高。

（四）政策建議與對策

針對地方政府的扭曲行為，提出以下幾點建議與對策，推動地方政府行為規(guī)范化，健全土地管理制度，理順中央和地方的土地利益關(guān)系，強(qiáng)化中央宏觀調(diào)控政策的有效性，為我國的經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

1.實現(xiàn)地方政府經(jīng)濟(jì)行為，必須法制化，程序化，科學(xué)化。①地方政府保證其進(jìn)行經(jīng)濟(jì)行為的必要權(quán)力的同時，明確其相應(yīng)的義務(wù)，防止其權(quán)力的濫用；②地方政府利益視角從局部轉(zhuǎn)到全局，對經(jīng)濟(jì)的直接干預(yù)過渡到宏觀的間接調(diào)控和微觀規(guī)制，決策過程科學(xué)民主化；③通過財政立法、轉(zhuǎn)移支付、國家預(yù)算、稅收支出的限制等措施約束地方政府的財政過程，尤其是公共收入和公共開支；④通過加強(qiáng)社會力量監(jiān)督與約束地方政府行為，達(dá)到抑制設(shè)租、尋租和反腐敗的目的。公務(wù)員之家

2.完善國家土地制度建設(shè)，進(jìn)一步完善招拍掛制度，特別通過土地價格的標(biāo)底的確定和建立土地拍賣后評估制度等制度，合理確定土地價格。加強(qiáng)政府對其約束，在復(fù)雜的程序和土地、計劃、規(guī)劃、交通、綠化等等多個部門的審批和工作的銜接過程中，做好監(jiān)督審查工作，確保土地按要求合法、合理開發(fā)。

3.加大打擊腐敗的力度，擊破地方政府、銀行和房地產(chǎn)商的合謀，實現(xiàn)政銀分開。中央政府要加大對地方政府權(quán)力的約束，讓土地的征收和使用透明化、制度化，不給幕后操縱者以可乘之機(jī)，切斷合謀的源頭，并加強(qiáng)土地違法使用的責(zé)任追究力度。

4.改革稅制。目前房地產(chǎn)稅收政策是向房地產(chǎn)企業(yè)一次性征稅，其轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格高升，影響到房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)。我們可借鑒國外“寬稅基，少稅種，低稅率”的稅收政策，強(qiáng)化不動產(chǎn)稅和財產(chǎn)稅，減輕房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)稅。通過完善房地產(chǎn)財稅制度，以促進(jìn)房地產(chǎn)的流通和消費(fèi)，保持房地產(chǎn)價格穩(wěn)定。

5.調(diào)整地方官員政績評比指標(biāo)，理性對待GDP，避免“政府機(jī)會主義”引致的地方投資沖動。單一的GDP指標(biāo)是不夠的，還要考慮公共服務(wù)、公共設(shè)施水平、公共環(huán)境、市場秩序和制度建設(shè)等指標(biāo)，把它們綜合考慮，形成“制度化的考核干部機(jī)制”。這樣能從根本上轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式，實現(xiàn)科學(xué)發(fā)展觀，避免經(jīng)濟(jì)的大起大落，避免地方利益和中央利益沖突，弱化中央宏觀調(diào)控力度。

看到網(wǎng)絡(luò)文章，有學(xué)者說，目前中國城市的“改造”運(yùn)動是一個地方政府造就的大規(guī)模的尋租空間，這個尋租空間，是幾乎所有的金融部門都參與進(jìn)去的，同時，相當(dāng)數(shù)量的外資也參與了進(jìn)去。房地產(chǎn)就象發(fā)酵面團(tuán)，因為這個發(fā)酵面團(tuán)已經(jīng)撐大了整個國民經(jīng)濟(jì)總量，一旦要否定尋租行為的價值，其后果必然導(dǎo)致多米諾骨牌效應(yīng)。這樣，房價高了，百姓買不起，還要承受因房價高帶來的其它漲價效應(yīng)，而房價跌了，百姓不一定就能買上，反之同樣要承受因為發(fā)酵面團(tuán)“縮水”造成的真空壓力。正因為如此，中央政府才不得不進(jìn)行宏觀調(diào)控，同時得慎之又慎，盡量避免全國性的調(diào)控。我想，全國性的調(diào)控其實已經(jīng)在開始了，但代價與風(fēng)險不該全由老百姓承擔(dān)。

參考文獻(xiàn)

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