導(dǎo)語：房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素分析研究論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：本文對房地產(chǎn)開發(fā)的投資風(fēng)險的概念進(jìn)行了闡述，然后從來源上給出了房地產(chǎn)開發(fā)投資的風(fēng)險。進(jìn)一步分階段詳細(xì)分析了風(fēng)險的各個因素，指出合理的風(fēng)險管理是降低風(fēng)險的良好手段。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；金融；風(fēng)險投資；管理；市場

0引言

隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和社會的進(jìn)步，企業(yè)所面臨的風(fēng)險以及對風(fēng)險的認(rèn)識開始發(fā)生巨大的變化。在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域同樣面臨著這個問題，而對其風(fēng)險因素進(jìn)行分析是開展風(fēng)險管理的一個前提。房地產(chǎn)投資的顯著特點(diǎn)就是投資資金規(guī)模大，建設(shè)周期長，作為一種高投入、高收益、高風(fēng)險的投資活動，面臨著社會、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等許多復(fù)雜因素的影響。它的項(xiàng)目全過程中既有經(jīng)營風(fēng)險、金融風(fēng)險等有形風(fēng)險，也有國家政策變化、社會環(huán)境變化等無形風(fēng)險?？傊?，大量的不確定性因素決定了其投資活動的高風(fēng)險的特性，從而使投資方案和決策具有相當(dāng)?shù)臐撛陲L(fēng)險。

1房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險的概念

風(fēng)險一般定義是指在以特定利益為目標(biāo)的行動過程中，若存在與初衷利益相悖的可能損失即潛在損失，則由該潛在損失所引致的對行動主體造成危害的事態(tài)。房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險，是指投資商因?qū)ξ磥砟撤康禺a(chǎn)項(xiàng)目投資的決策以及客觀條件的不確定性，而導(dǎo)致該項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的實(shí)際收益與期望收益產(chǎn)生負(fù)偏差的程度及其發(fā)生概率，即投資商在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過程中，遭受各種損失的范圍或幅度及其可能性。

可以說風(fēng)險是客觀存在的，它不以人的意志為轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險在一定環(huán)境和期限內(nèi)客觀存在，無法回避它、消除它，只能通過各種手段來應(yīng)對風(fēng)險，避免損失與損壞的產(chǎn)生。而對它進(jìn)行充分、深刻的認(rèn)識，將有利于降低這些風(fēng)險。

2從來源分析

從房地產(chǎn)投資風(fēng)險來源看，也可以分為自然風(fēng)險、社會風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、政治風(fēng)險等。自然風(fēng)險是由自然界的實(shí)質(zhì)性風(fēng)險因素所致的財產(chǎn)損毀和人身傷亡的風(fēng)險。社會風(fēng)險是指由于各人的行為反常或團(tuán)體的不可預(yù)料行為所導(dǎo)致的風(fēng)險。政治風(fēng)險是指因政局變化、政治動亂、戰(zhàn)爭等政治因素所引起損失的風(fēng)險。

3從投資階段分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程分為投資決策階段、前期階段和建設(shè)階段，在這些不同的階段房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)受著動態(tài)的風(fēng)險，有多種的動態(tài)因素對它施加影響，下面就從對項(xiàng)目全過程風(fēng)險分析因素進(jìn)行分析。

3.1決策階段

政策風(fēng)險-政策風(fēng)險是由于政府相關(guān)政策的潛在變化有可能給投資商帶來的經(jīng)濟(jì)損失。在中國走的是宏觀調(diào)控結(jié)合市場的路子，宏觀政策變化會對房地產(chǎn)投資構(gòu)成風(fēng)險。比如我國1993年對房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控政策、1994年出臺的土地增值稅條例、2001年出臺的規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的措施、2003年國有土地使用權(quán)出讓方式的轉(zhuǎn)變等，就使得許多房地產(chǎn)投資者在實(shí)現(xiàn)其預(yù)期收益目標(biāo)時遇到困難。

類型風(fēng)險-不同類型的房地產(chǎn)投資會有不同的風(fēng)險概率，對于住宅、公寓、別墅、辦公樓、商場和工業(yè)廠房等，且這些不同的物業(yè)抗風(fēng)險能力也不同。在決策階段必須選擇好合適的物業(yè)種類，并對相應(yīng)的風(fēng)險進(jìn)行深入調(diào)查。

區(qū)位風(fēng)險-區(qū)位指某建設(shè)場地的地理位置，以及該區(qū)位所處的社會、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景等。例如地區(qū)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、經(jīng)濟(jì)增長前景、人口條件及其市場價格水平的可能影響等。

時機(jī)風(fēng)險-地產(chǎn)活動有周期性，供求及價格隨時間而變化。必需對未來幾年地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢、人口增減、收入水平升降、消費(fèi)心理和物業(yè)需求變化等風(fēng)險因素進(jìn)行預(yù)測，以選擇、確定合適的開發(fā)時機(jī)。

3.2前期階段

進(jìn)入前期準(zhǔn)備階段以后要取得立項(xiàng)審批；取得土地使用權(quán)；征地補(bǔ)償；委托規(guī)劃、報審；施工許可獲得；籌資；招標(biāo)等許多工作的進(jìn)展，這里面也充斥著房地產(chǎn)投資的風(fēng)險。

置地方式風(fēng)險-由于投資商只能通過行政劃撥和土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓等方式取得一定年限的土地使用權(quán)，已有土地也不能輕易地改變土地用途，所以通過行政劃撥、協(xié)議、招標(biāo)或拍賣方式取得一定年限土地使用權(quán)時存在著置地方式風(fēng)險。

置地時機(jī)風(fēng)險-比如建設(shè)資金落實(shí)困難導(dǎo)致不能按時開工，土地閑置、購地資金沉淀產(chǎn)生利息損失。

融資風(fēng)險-融資風(fēng)險是指利用各種方式融通資金時，由于融資條件考慮欠妥而使其盈利遭受損失的可能性。比如通過股權(quán)融資時，由于發(fā)行股票時機(jī)不當(dāng)、數(shù)量不當(dāng)，價格不合理造成發(fā)行股票困難、融資成本過高，給開發(fā)者帶來損失。

3.3建設(shè)階段

工期風(fēng)險-如承包商錯誤估計(jì)了項(xiàng)目的特點(diǎn)，低估了施工的困難，施工組織設(shè)計(jì)不當(dāng)，遇到了復(fù)雜的地質(zhì)條件而導(dǎo)致的工期延誤等；或因?yàn)榭茖W(xué)技術(shù)的進(jìn)步，新材料、新技術(shù)和新工藝的不斷創(chuàng)新而給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來的工期延誤。

公眾干預(yù)風(fēng)險-由于某項(xiàng)房地產(chǎn)的興建影響到周圍居民的利益，而使公眾自覺性地進(jìn)行干預(yù)，阻止該項(xiàng)目的發(fā)展從而可能給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來各種形式的損失。

施工事故風(fēng)險。安全生產(chǎn)涉及到施工現(xiàn)場所有的人、物和環(huán)境，安全工作貫穿了施工全過程。由于安全工作不到位，或者其它偶然因素，導(dǎo)致事故發(fā)生，引起的人身和財產(chǎn)損失，最終都會給房地產(chǎn)投資帶來風(fēng)險.質(zhì)量風(fēng)險-由于施工的機(jī)械、技術(shù)，氣候、水文，建材，人員素質(zhì)等各種愿意引發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，帶來的房地產(chǎn)投資風(fēng)險。

3.4租售階段

在租售階段，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要體現(xiàn)在銷售、物業(yè)兩個方面。比如定價策略不科學(xué)等導(dǎo)致房地產(chǎn)定價不合理而給其帶來的收益損失。定價過高導(dǎo)致房地產(chǎn)滯銷，總收益下降?；蚴嵌▋r過低了白白損失收益。另外由于消費(fèi)者不僅注重其價格和質(zhì)量，而且還十分注重其租售后服務(wù)，即物業(yè)管理，物業(yè)不當(dāng)有時也會給房地產(chǎn)投資帶來風(fēng)險。

4總結(jié)

在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域風(fēng)險的存在是必然的，關(guān)鍵在于如何去利用、控制、管理。面對這這么房地產(chǎn)投資的眾多風(fēng)險，一定要在這種情況下，需要加強(qiáng)風(fēng)險管理認(rèn)識，改善風(fēng)險管理的方法，加強(qiáng)風(fēng)險識別、風(fēng)險分析、風(fēng)險應(yīng)對、風(fēng)險監(jiān)控等，努力將投資的危險減小到最小。

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