導(dǎo)語：房地產(chǎn)投資風(fēng)險識別論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要:隨著我國加入WTO,市場經(jīng)濟(jì)體制進(jìn)一步完善和規(guī)范,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷升級,房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)之一的地位日益鞏固,成為當(dāng)今主要的投資熱點，用先進(jìn)的、科學(xué)的、完善的理論作為房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的行動指南,對整個房地產(chǎn)全過程的風(fēng)險進(jìn)行識別,有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);投資;風(fēng)險識別

房地產(chǎn)投資的全過程是指從房地產(chǎn)投資意向的產(chǎn)生到房地產(chǎn)出售、資金回收或報廢為止的整個過程，這是一個動態(tài)的過程,一般可分為投資決策、項目實施和房地產(chǎn)經(jīng)營管理等階段，不同的階段各具有不同的風(fēng)險特征,任何一個環(huán)節(jié)的疏忽都可能導(dǎo)致投資的失敗,投資者必須對各個環(huán)節(jié)的不確定因素進(jìn)行識別并加以防范，

一、投資決策階段的風(fēng)險

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,投資決策階段最為關(guān)鍵,擁有最大的不確定性與機(jī)動性，房地產(chǎn)投資一旦展開進(jìn)行,很難從項目建設(shè)中撤出,否則會付出高昂代價，房地產(chǎn)投資決策階段風(fēng)險主要源于政策和經(jīng)濟(jì)方面，

1.政策風(fēng)險

國家政策對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響是全局的,政策的潛在變化可能給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者帶來各種形式的經(jīng)濟(jì)損失，尤其在我國,市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境尚未完善的條件下,政策風(fēng)險對房地產(chǎn)市場的影響尤為重要，

(1)產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險

國家產(chǎn)業(yè)政策的變化影響房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)變化,決定著房地產(chǎn)業(yè)的興衰，國家強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)會直接促進(jìn)城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)、樓宇市場的繁榮，政府通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,降低房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位,緊縮投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金,將會減少房地產(chǎn)商品市場的活力,給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來損失，

(2)金融政策風(fēng)險

房地產(chǎn)投資絕大部分依靠銀行貸款而進(jìn)行,國家金融政策的調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著不可替代的影響，2003年6月央行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》,對房地產(chǎn)開發(fā)資金貸款、土地儲備貸款、建筑施工企業(yè)流動資金貸款、個人住房貸款等八大方面作了嚴(yán)格規(guī)定,提高房地產(chǎn)企業(yè)貸款準(zhǔn)入門檻,使那些主要靠銀行貸款進(jìn)行投資的企業(yè)面臨著一定的風(fēng)險，

(3)土地政策風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)以土地為載體,土地政策的變化勢必對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重要影響，土地產(chǎn)權(quán)制度的變更、不同的土地取得方式、土地調(diào)控制度以及不同的土地政策執(zhí)行力度都會帶來房地產(chǎn)投資風(fēng)險，

(4)稅收政策風(fēng)險

稅收政策的變化對房地產(chǎn)投資影響重大，稅收政策和土地調(diào)控政策是市場經(jīng)濟(jì)條件下政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的兩個有力工具，房地產(chǎn)投資中,各種稅費名目繁多,占開發(fā)成本相當(dāng)大的比例,因此,一旦提高稅率,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨巨大成本風(fēng)險，

(5)城市規(guī)劃風(fēng)險

城市規(guī)劃除了涉及到規(guī)劃指標(biāo)和用途的相容性、容積率、建筑覆蓋率、建筑限高等,更重要的是通過城市規(guī)劃布局調(diào)整和城區(qū)功能調(diào)整、交通的變化等來對房地產(chǎn)業(yè)帶來影響，因此,房地產(chǎn)企業(yè)能不能及早預(yù)測規(guī)劃目標(biāo),選擇增值潛力較大的合適地塊,是決定項目開發(fā)成敗的核心因素，

2.經(jīng)濟(jì)風(fēng)險

經(jīng)濟(jì)風(fēng)險包括市場供求風(fēng)險和通貨風(fēng)險，市場供求風(fēng)險是最直接的風(fēng)險，市場供應(yīng)量、市場購買力、市場價格等反映供需狀況指標(biāo)的動態(tài)性和不確定性,導(dǎo)致供需的動態(tài)性和不確定性,進(jìn)而極易導(dǎo)致供給與需求之間的不平衡而形成市場供需風(fēng)險，相反,市場供需不平衡會導(dǎo)致大量商品房空置滯銷,使投資者承受資金積壓的風(fēng)險，另外,房地產(chǎn)投資周期較長,其間可能遭受由于物價下降帶來的通貨緊縮風(fēng)險,也可能遭受因物價上漲而形成的通貨膨脹風(fēng)險，膨脹率下降會抑制對房地產(chǎn)商品的需求,房地產(chǎn)價格下跌,給房地產(chǎn)投資者帶來損失,膨脹率增大會刺激對房地產(chǎn)的需求，

3.區(qū)域社會環(huán)境風(fēng)險

由于社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡性,各個國家、不同地區(qū)的社會環(huán)境各異,這使得不同地域的房地產(chǎn)開發(fā)面臨不同的風(fēng)險因素,同一風(fēng)險因素在各地的影響程度也相差懸殊,即風(fēng)險具有比較明顯的地域性，

4.開發(fā)時機(jī)風(fēng)險

從房地產(chǎn)周期理論可知,項目開發(fā)時機(jī)也存在著一定的風(fēng)險，由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長,易受國民經(jīng)濟(jì)的影響,因此,經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢就成為影響開發(fā)時機(jī)的主要因素，所以說,風(fēng)險與開發(fā)時機(jī)的選擇密切相關(guān)，

二、項目實施階段的風(fēng)險

房地產(chǎn)投資的實施階段是指房地產(chǎn)投資計劃的具體實現(xiàn)過程,它包括從獲取土地、籌措資金到設(shè)計施工等過程，此階段將面臨具體的風(fēng)險因素，

一方面,在土地獲取階段,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過協(xié)議、招標(biāo)和拍賣意投等方式來獲得所需要的土地,這三種獲取土地方式的選擇就具有一定的風(fēng)險，另一方面,時間、質(zhì)量和成本是房地產(chǎn)項目建設(shè)階段的三大管理核心,也是三大風(fēng)險因素，管理不當(dāng),將會使企業(yè)面臨工期拖延風(fēng)險、質(zhì)量風(fēng)險和成本風(fēng)險，

1.工期拖延風(fēng)險

工期一旦被延長,一方面房地產(chǎn)市場狀況可能會發(fā)生較大的變化,錯過最佳租售時機(jī),如已預(yù)售,會承擔(dān)逾期交付的違約損失、信譽損失;另一方面,會增加投入資金利息支出,增加管理費，

2.項目質(zhì)量風(fēng)險

質(zhì)量是企業(yè)的生命，開發(fā)項目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項目的適用性、可靠性、經(jīng)濟(jì)性、美觀性與環(huán)境協(xié)調(diào)性五個方面，消費者重視房屋的物理質(zhì)量,更強(qiáng)調(diào)房屋的效用，承包商施工技術(shù)水平落后、偷工減料,建筑結(jié)構(gòu)有安全隱患等,是造成項目質(zhì)量風(fēng)險的主要因素;房屋設(shè)計和戶型結(jié)構(gòu)未充分考慮潛在消費者功能需求,也是房屋質(zhì)量不佳的重要方面，

3.開發(fā)成本風(fēng)險

房地產(chǎn)項目開發(fā)成本風(fēng)險源于開發(fā)的各個階段，建設(shè)前期對項目成本的影響程度達(dá)95%—100%,越到后期影響程度越小，在規(guī)劃設(shè)計中,方案陳舊、深度不夠,參數(shù)選用不合理以及未進(jìn)行優(yōu)化優(yōu)選設(shè)計,都會導(dǎo)致生產(chǎn)成本的增加,在建設(shè)期間,國家調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策,采用新的要求或更高的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),也都會使房地產(chǎn)開發(fā)成本增加，除此之外,通貨膨脹、物價上漲導(dǎo)致的建材價格上漲和建筑成本的增加及項目是否能按時完工、工程質(zhì)量的保證、施工中意外事故等都是這一階段將要面臨的風(fēng)險，

三、經(jīng)營管理階段的風(fēng)險

房地產(chǎn)項目建成后,資金投放工作基本結(jié)束,投資過程就轉(zhuǎn)入到房地產(chǎn)銷售、出租或物業(yè)管理的經(jīng)營管理階段，該階段決定著房地產(chǎn)投資收益的實現(xiàn),是房地產(chǎn)投資風(fēng)險最大的環(huán)節(jié)之一，其中包括:營銷策劃風(fēng)險、物業(yè)管理風(fēng)險和其他風(fēng)險，

1.營銷策劃風(fēng)險

營銷策劃是經(jīng)營管理的核心,它的成敗直接影響到成本能否收回、利潤能否實現(xiàn)，在房地產(chǎn)營銷策劃中,價格定位、銷售渠道、營銷方式等都是很重要的方面，其中,定價最關(guān)鍵,因為消費者對價格最敏感，價格過高遠(yuǎn)離市場會引起房地產(chǎn)銷售困難,難以實現(xiàn)利潤;而價格過低不僅會減少房地產(chǎn)利潤,還可能致使消費者懷疑商品房的質(zhì)量,從而影響房地產(chǎn)商在市場中的形象和信譽風(fēng)險，

2.物業(yè)管理風(fēng)險

物業(yè)管理的水平關(guān)系到企業(yè)的聲譽和后繼生存與發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)投資競爭日益激烈,消費者不僅注重其價格和質(zhì)量,而且注重其售后服務(wù),即物業(yè)管理,物業(yè)管理需要一些專業(yè)的管理人員來進(jìn)行管理,這也面臨著一些不確定因素,如專業(yè)管理隊伍、管理構(gòu)架、管理公約以及管理費用等，

3.其他風(fēng)險

其他風(fēng)險有很大的不確定性，其中包括不可抗力以及由人們的過失或故意行為所致的災(zāi)害等等，這些風(fēng)險發(fā)生的可能性較小,但所造成的損失卻是較大的，

總之,房地產(chǎn)投資過程是一個長期的、涉及面廣且復(fù)雜的過程，這一過程中存在著大量不確定的風(fēng)險因素,同時,還涉及到房地產(chǎn)投資者與政府部門、最終用戶等之間的諸多關(guān)系,涉及到大量的政策、法規(guī)和法律問題,要做出一系列非確定性決策,這些決策屬于風(fēng)險性決策范疇,決策是否正確,直接影響到投資的效果甚至投資的成敗，因此,必須對房地產(chǎn)投資過程作全面、系統(tǒng)的風(fēng)險分析，

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