導(dǎo)語(yǔ)：成本管理在物業(yè)企業(yè)的應(yīng)用研究一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢(xún)客服老師，歡迎參考。

在當(dāng)前我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展的環(huán)境下，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐漸加劇，給物業(yè)企業(yè)成本管理提出高標(biāo)準(zhǔn)高要求?，F(xiàn)階段，物業(yè)企業(yè)不僅僅維護(hù)好公共區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施，為業(yè)主(物業(yè)使用人)提供專(zhuān)業(yè)的維護(hù)、維修等服務(wù)，同時(shí)還要強(qiáng)化成本管理。通過(guò)成本管理，增強(qiáng)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，實(shí)現(xiàn)物業(yè)企業(yè)健康發(fā)展。

一、物業(yè)企業(yè)成本管理基本概述

成本管理是企業(yè)管理的重要組成部分，指企業(yè)在營(yíng)運(yùn)過(guò)程中實(shí)施成本預(yù)測(cè)、成本決策、成本計(jì)劃、成本控制、成本核算、成本分析和考核等一系列管理活動(dòng)的總稱(chēng)。物業(yè)企業(yè)作為勞動(dòng)密集型企業(yè)，應(yīng)結(jié)合企業(yè)所處運(yùn)營(yíng)環(huán)境和戰(zhàn)略目標(biāo)，完成成本管理規(guī)劃，給具體成本管理工作開(kāi)展提供方向。在日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，采取經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等方式減少成本投入，并將發(fā)生的各種耗費(fèi)按照一定的對(duì)象進(jìn)行分配和歸集，做好成本核算工作。最終對(duì)成本管理成果進(jìn)行評(píng)價(jià)，通過(guò)建立激勵(lì)約束機(jī)制，改進(jìn)現(xiàn)有成本控制活動(dòng)。

二、物業(yè)企業(yè)成本基本特點(diǎn)

(一)涉及內(nèi)容多。從物業(yè)企業(yè)自身角度來(lái)說(shuō)，物業(yè)成本包括管理成本和服務(wù)成本。其中，物業(yè)管理成本包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、能耗費(fèi)用以及物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用等。物業(yè)服務(wù)成本包括管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和福利費(fèi)，日常辦公費(fèi)用及固定資產(chǎn)折舊等，物業(yè)企業(yè)成本內(nèi)容較多，需合理進(jìn)行歸集和分配。(二)覆蓋范疇廣。近幾年來(lái)，隨著城市化進(jìn)程的加快，為提高物業(yè)企業(yè)自身核心競(jìng)爭(zhēng)力，物業(yè)企業(yè)管理的項(xiàng)目越來(lái)越多，涉及的區(qū)域越來(lái)越大，管理的范圍越來(lái)越廣。物業(yè)成本涉及物業(yè)管理區(qū)域的各個(gè)角落、方方面面，而在時(shí)間上，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后就需要物業(yè)前期介入，甚至有的在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、施工階段就介入了。物業(yè)企業(yè)為了能夠給業(yè)主(物業(yè)使用人)營(yíng)造良好環(huán)境，提升自身經(jīng)濟(jì)效益，需要加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，增強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，擴(kuò)充管理范疇。

三、物業(yè)企業(yè)成本管理存在的問(wèn)題

(一)缺乏成本管理意識(shí)。物業(yè)企業(yè)成本管理意識(shí)較弱，未實(shí)施全員參與。企業(yè)管理層管理粗放，沒(méi)有從全局入手，成本管理基礎(chǔ)工作不細(xì)致；員工對(duì)企業(yè)成本管控存在“事不關(guān)己”的心態(tài)，存在鋪張浪費(fèi)的現(xiàn)象。導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)處于被動(dòng)狀況，無(wú)法發(fā)揮成本管理應(yīng)有的作用，嚴(yán)重阻礙物業(yè)企業(yè)成本管理水平的提升。(二)成本管理內(nèi)容片面。物業(yè)企業(yè)在成本管理過(guò)程中，成本管理內(nèi)容片面，一是沒(méi)有實(shí)現(xiàn)全面成本管理，未實(shí)現(xiàn)事前、事中、事后全過(guò)程管理，即沒(méi)有貫穿到成本預(yù)算、成本決策、成本計(jì)劃、成本控制、成本核算、成本分析和考核的全過(guò)程。大部分物業(yè)企業(yè)只注重成本控制和核算，對(duì)于事前計(jì)劃、事后分析和考核等沒(méi)有涉及；二是物業(yè)企業(yè)成本涉及內(nèi)容多、覆蓋范疇廣，在實(shí)際工作中對(duì)于物業(yè)成本涉及內(nèi)容不全面、范疇不明確。(三)成本管理體系不完善。現(xiàn)階段，我國(guó)大部分物業(yè)企業(yè)在開(kāi)展成本管理工作時(shí)，采取現(xiàn)有的管理體系和模式，沒(méi)有根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況，構(gòu)建規(guī)范的成本管理體系，未建立相關(guān)的成本管理制度，導(dǎo)致其和對(duì)應(yīng)政策和管理要求相背離，無(wú)法將實(shí)際成本問(wèn)題進(jìn)行處理，成本管理存在局限性。另外，部分物業(yè)企業(yè)一般采取直接減少投入或者支出等形式實(shí)現(xiàn)成本控制，沒(méi)有秉持“以人為本”的管理理念，一方面，加劇成本管理難度，另一方面，阻礙整體物業(yè)服務(wù)水平的提升，影響成本控制效果。(四)成本管理方式單一。當(dāng)前，我國(guó)部分物業(yè)企業(yè)受到傳統(tǒng)管理思想影響，依舊采用傳統(tǒng)成本管理方式，側(cè)重成本核算而非成本控制。即便從某種角度來(lái)說(shuō)，這些傳統(tǒng)成本管理方式依舊可以發(fā)揮應(yīng)有的作用，但是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)，以及成本管理觀念的轉(zhuǎn)變，傳統(tǒng)成本管理方式將無(wú)法迎合當(dāng)前時(shí)展要求。

四、成本管理在物業(yè)企業(yè)中應(yīng)用對(duì)策

(一)增強(qiáng)成本管理意識(shí)。增強(qiáng)成本管理意識(shí)是企業(yè)進(jìn)行成本管理的前提。首先，大力倡導(dǎo)成本領(lǐng)先戰(zhàn)略的理念，加強(qiáng)對(duì)員工進(jìn)行教育和培訓(xùn)，強(qiáng)調(diào)成本管理重要性和必要性，全員參與，人人有責(zé)；其次，將該部分納入員工考核管理，建立激勵(lì)約束機(jī)制，使員工意識(shí)到企業(yè)控制成本的嚴(yán)肅性以及調(diào)動(dòng)員工對(duì)成本管理工作的積極性。(二)優(yōu)化成本管理內(nèi)容。對(duì)于企業(yè)而言，做好成本管理工作是增強(qiáng)綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的重要方式。物業(yè)企業(yè)在開(kāi)展成本管理工作時(shí)，需要結(jié)合實(shí)際情況，科學(xué)編制成本管理內(nèi)容。首先，要從各項(xiàng)目、各物業(yè)管理區(qū)域整體情況入手，做好每個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)審核工作，對(duì)整個(gè)管理區(qū)域內(nèi)部情況有所了解，明確各個(gè)安全隱患位置。針對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，需要結(jié)合具體情況，提出科學(xué)性建議，真正實(shí)現(xiàn)早發(fā)現(xiàn)、早處理，防止后期維護(hù)成本的增加。其次，做好基礎(chǔ)人員工資、福利等管理工作。在人才引進(jìn)方面，選擇一些能力強(qiáng)、素質(zhì)高的專(zhuān)業(yè)管理人才，從而減少人員費(fèi)用投入。再次，加強(qiáng)采購(gòu)物資的管理。為減少企業(yè)管理成本投入，可建立物資庫(kù)，通過(guò)招標(biāo)方式，確定優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商，對(duì)各物業(yè)管理區(qū)域常用物資進(jìn)行集中采購(gòu)，以最低成本采購(gòu)較高質(zhì)量的產(chǎn)品。最后，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)費(fèi)用及辦公費(fèi)用管理。日常辦公消耗費(fèi)用一般包含了空調(diào)、打印設(shè)備及照明設(shè)備等，保證“人走電斷”，科學(xué)規(guī)劃設(shè)備運(yùn)行數(shù)量和時(shí)間，減少不必要成本消耗。(三)完善成本管理體系。若沒(méi)有完整系統(tǒng)的成本管理體系，成本管理工作將無(wú)法推行，物業(yè)企業(yè)首先需要結(jié)合實(shí)際情況和成本管理要求，在內(nèi)部設(shè)定專(zhuān)業(yè)成本管理部門(mén)，由專(zhuān)人負(fù)責(zé)牽頭，各部門(mén)通力協(xié)作，使物業(yè)企業(yè)成本管理工作順利進(jìn)行，在減少成本核算誤差的同時(shí)，保證成本管理質(zhì)量，引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)長(zhǎng)效發(fā)展。其次，建立相關(guān)的成本管理制度，比如成本費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)制度，成本核算、分析、考核辦法等。嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)制度及管理辦法，按照成本管理流程開(kāi)展各項(xiàng)工作。再次，隨著信息時(shí)代的發(fā)展，物業(yè)企業(yè)在落實(shí)成本管理工作時(shí)，嚴(yán)格按照管理要求，對(duì)現(xiàn)有管理體系進(jìn)行創(chuàng)新，并把現(xiàn)代化技術(shù)應(yīng)用其中，如信息技術(shù)、大數(shù)據(jù)技術(shù)等。在現(xiàn)代化技術(shù)帶動(dòng)下，為物業(yè)企業(yè)成本管理提供精準(zhǔn)信息，使成本管理體系更加規(guī)范和合理。在計(jì)算機(jī)系統(tǒng)的作用下，實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)成本應(yīng)用和管理情況的分析，并根據(jù)會(huì)計(jì)核算要求實(shí)現(xiàn)成本管理，利用信息化手段促進(jìn)物業(yè)企業(yè)成本管理效率的提高。(四)創(chuàng)新成本管理方式。物業(yè)企業(yè)需要結(jié)合時(shí)展需求，適當(dāng)創(chuàng)新成本管理方式，將傳統(tǒng)成本管理模式束縛擺脫，更好滿足當(dāng)前社會(huì)發(fā)展要求。首先，物業(yè)企業(yè)要想提升成本管理水平，需要從人員入手，強(qiáng)化服務(wù)人員專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)和水平，提高自身技術(shù)能力，給業(yè)主(物業(yè)使用人)提供良好的服務(wù)，提升業(yè)主(物業(yè)使用人)滿意度。管理人員通過(guò)的專(zhuān)業(yè)的學(xué)習(xí)與培訓(xùn)，掌握最新的管理方式，優(yōu)化成本管理模式，真正實(shí)現(xiàn)與時(shí)俱進(jìn)，得到綜合發(fā)展。其次，物業(yè)企業(yè)在開(kāi)展成本管理工作時(shí)，根據(jù)實(shí)際管理需要，采用一種或多種方法相結(jié)合的方式，比如，可以把作業(yè)成本法運(yùn)用其中。與傳統(tǒng)作業(yè)成本管理方式有所差異的是，現(xiàn)代化作業(yè)成本管理更注重從成本產(chǎn)生動(dòng)因方面入手，根據(jù)物業(yè)企業(yè)對(duì)成本具體需求加以綜合分析。并且，從成本核算角度來(lái)說(shuō)，現(xiàn)代化成本管理主要是利用作業(yè)形式將管理形式進(jìn)行取代，形成新的核算對(duì)象，極大限度實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的整體管理。由于前期成本規(guī)劃對(duì)后期作業(yè)成本管理有著直接影響，所以，成本管理工作人員需要借助現(xiàn)代化設(shè)計(jì)模式實(shí)現(xiàn)成本規(guī)劃，并加強(qiáng)后期作業(yè)成本管理，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)成本管理水平的提高。

五、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，在物業(yè)企業(yè)中，為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)健康發(fā)展，僅僅依賴(lài)于自身盈利是不行的，需要從成本管理入手，加強(qiáng)企業(yè)管理，強(qiáng)化企業(yè)整體管理水平。所以，物業(yè)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)發(fā)展中，需要結(jié)合實(shí)際情況，優(yōu)化成本管理方式，完善成本管理體系，加強(qiáng)成本管理力度，在引導(dǎo)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)的同時(shí)，推動(dòng)物業(yè)企業(yè)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]黃靜.企業(yè)物業(yè)管理成本的特點(diǎn)與管控策略[J].中國(guó)市場(chǎng)，2018(24)：78-79.

[2]唐湘平.營(yíng)改增對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的影響及對(duì)策研究[J].中國(guó)國(guó)際財(cái)經(jīng)(中英文)，2017(13)：288-289.

[3]任蕊.淺談物業(yè)管理成本費(fèi)用控制[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2017(10)：115+118.

[4]羅玉玲.項(xiàng)目管理方法在物業(yè)管理中的應(yīng)用探討[J].商，2016(21)：15.

作者:劉濤 單位:淄博房屋開(kāi)發(fā)物業(yè)管理服務(wù)有限公司