導語：房地產企業(yè)物業(yè)資產管理研究一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

［摘要］隨著經濟的發(fā)展，人們生活水平的提升，我國房地產市場的競爭日益激烈，房地產商在面臨決策選擇時，應當慎重選擇，多方面進行考慮。在我國出臺了一些對于住宅房地產宏觀調控的政策之后，商業(yè)地產就成為房地產企業(yè)發(fā)展的新領地和新方向。因此，持有性物業(yè)成為房地產開發(fā)的投資新模式，這種模式屬于一種長期投資的模式，對于資金、市場、規(guī)劃以及物業(yè)的要求都比較嚴格，具有長期收益的優(yōu)勢，這個模式的發(fā)展可以體現(xiàn)出我國整體的社會經濟發(fā)展以及可持續(xù)性發(fā)展的能力。而且，隨著國外資本對于我國優(yōu)質經營性物業(yè)的購買，我國不少房企也將經營性物業(yè)作為自身發(fā)展的戰(zhàn)略方向。文章將從國內的持有型商業(yè)物業(yè)基本概念入手，分析其發(fā)展過程中所遇到的問題，研究持有型商業(yè)物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。

［關鍵詞］資產管理;房地產投資;經營性物業(yè);戰(zhàn)略方向

物業(yè)投資有多種形式，它的分類是由其現(xiàn)金流形式來決定的，根據(jù)其產生兩種現(xiàn)金流形式可以將其分為售型物業(yè)和經營性物業(yè)。當我國對房地產開始實施宏觀調控之后，房地產市場逐漸趨于平穩(wěn)，所以，經營性物業(yè)成為更多房地產投資者的最優(yōu)選擇，和之前的銷售模式相比，經營性物業(yè)可以產生長期穩(wěn)定的收益，比如酒店、商場、寫字樓以及購物中心等，在投資前需要考慮到每一個產業(yè)的特性

1經營性物業(yè)的概念、產品及其經營特性

所謂經營性區(qū)別傳統(tǒng)的售型物業(yè)，它是以經營房屋為主要業(yè)務的物業(yè)，比如酒店、寫字樓、公寓、工業(yè)產房、貨倉以及購物中心等。這些經營性物業(yè)最主要的特性就是具有商業(yè)性質，其主要的目的就是開發(fā)商要在經營性物業(yè)當中獲取最大的經濟效益。所以，經營性物業(yè)的經營特性的主要目的就是獲取利益，即物業(yè)的管理企業(yè)通過科學高效能的管理方式以及管理服務，最大限度地發(fā)揮出其物業(yè)的作用，以此來提升出租率、出售率以及其營業(yè)的利潤收益，保證物業(yè)是處于一種保值或者增值的狀態(tài)，從而最大限度地滿足委托方的目標收入以及盈利要求，提升租金的收益。經營性物業(yè)的這一大特點使得物業(yè)在管理方面更加具有優(yōu)勢，使得物業(yè)管理附加了更高的價值，超過了傳統(tǒng)的交換式勞動范疇，因為在經營性管理之中，當物業(yè)進行出租之后，由于多出了一部分物業(yè)管理的價值，使得物業(yè)管理不論是在使用時間期限還是在使用功能方面都有了很大的提升，從而吸引越來越多的顧客和租客。在這個時候，物業(yè)管理就成為一種特殊的勞動，它是可以資本化的勞動方式，能夠為其增加更多的附加價值。

2我國發(fā)展經營性物業(yè)的意義

2.1從國家宏觀角度進行分析。我國發(fā)展經營性物業(yè)，不僅有利于經濟的可持續(xù)發(fā)展，還可以有效地扼制房地產泡沫的產生。首先，經營性物業(yè)具有三個特點，即經營性、收益性以及房地產發(fā)展的長期性，這三個特點不僅可以拉動我國國民經濟的發(fā)展，還可以帶動其他產業(yè)的發(fā)展，例如餐飲業(yè)、零售業(yè)還有娛樂產業(yè)等，這些產業(yè)與房地產產業(yè)息息相關，可以促進其發(fā)展與繁榮。其次，企業(yè)長期持有經營性物業(yè)，不僅可以避免經營性物業(yè)對于房地產市場的障礙沖擊，還可以縮小房地產市場進行投機取巧的行動，促使經營性物業(yè)發(fā)揮出經營特性。2.2從企業(yè)微觀角度進行分析。從企業(yè)角度來看我國發(fā)展經營性物業(yè)的意義。其一，它可以調整我國企業(yè)的資產解雇，有利于房地產產業(yè)進行結構重組以及其現(xiàn)金流的穩(wěn)定。在我國進行經濟宏觀調控的大背景下，房地產企業(yè)面臨重重考驗，首要的就是企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展的問題，這種情況下，一些依賴內生資金提高其業(yè)績水平，拓寬其范圍的企業(yè)更加容易吸引投資者的目光，得到投資者的青睞。售型房地產與經營性地產之間就可以形成一種資產組合，這種組合就成為房地產企業(yè)的現(xiàn)金流的固定器，可以有效地穩(wěn)定房地產企業(yè)的現(xiàn)金流;其二，發(fā)展經營性物業(yè)還可以增加企業(yè)的自身自有的資產，這就是房地產企業(yè)向不動產企業(yè)轉變的最佳途徑。不動產企業(yè)與開發(fā)商相比較而言，不動產企業(yè)具有更加強大的抵御風險的能力以及可持續(xù)性發(fā)展的能力，所以，通過發(fā)展經營性物業(yè)來增加企業(yè)的自有資產是企業(yè)向不動產企業(yè)轉變的最佳路徑;其三，經營性物業(yè)講究的方法是只租不售，這樣可以有效地阻止企業(yè)之間惡性競爭價格，價格居高不下的問題，發(fā)展經營性物業(yè)可以使企業(yè)區(qū)別于那些追求短期利益的企業(yè)。

3房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展對持有經營性物業(yè)的運用以及影響其發(fā)展的因素

目前，我國房地產市場雖然在發(fā)展經營性物業(yè)并且已經取得了一些成績，但是仍有一些問題存在。萬達商業(yè)管理有限公司就是我國最大的全國性連鎖商業(yè)經營管理企業(yè)，其經營管理模式覆蓋全國的萬達，更值得我國房地產企業(yè)在發(fā)展經營性物業(yè)時進行借鑒參考。以下講述了三點影響房地產企業(yè)發(fā)展經營性物業(yè)的原因。第一，經營性物業(yè)只租不售為何還要按照售型模式繳納稅務，按照我國的稅務規(guī)定，發(fā)展經營性物業(yè)不僅需要在其經營期內繳納相關的稅費，還需要根據(jù)售型物業(yè)繳納企業(yè)所得稅，這就使得企業(yè)多出了一部分稅費的支出，影響企業(yè)在進行選擇物業(yè)模式時猶豫不決。第二，房地產企業(yè)融資渠道單一，很多企業(yè)沒有建造經營性物業(yè)的資金，這成為企業(yè)建造經營性物業(yè)的最大問題。第三，經營性物業(yè)的收益無法保障。提高企業(yè)收益的最佳方法就是加強企業(yè)經營性物業(yè)的管理水平，但是對于房地產企業(yè)來說，提高經營性物業(yè)的管理水平并非一朝一夕就可以完成，因為我國目前雖然有成功的案例，但是還是缺少科學管理的經驗以及人才。

4促進我國房地產經營性物業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略路徑

4.1改善原有的稅收規(guī)定。對于傳統(tǒng)的自用經營性物業(yè)稅收規(guī)定進行分析細化，可以將企業(yè)的經營性物業(yè)分為兩類，并且依據(jù)其自身的特點制定相關稅收規(guī)定。第一種是把經營性物業(yè)進行分割出售的企業(yè)，他們會把部分經營性物業(yè)轉為自用的部分，對于這部分可以根據(jù)市場的銷售價格進行估價并且進行繳稅。第二種則是不予分割的，將其整體全部轉為自用的經營性物業(yè)，這種經營性物業(yè)不必按照市場銷售價格進行繳納稅務。4.2拓展經營性物業(yè)的融資渠道。其一，發(fā)展多元化的金融市場和金融產品，形成一種包括房地產信托、基金、債券等在內的金融體系，并且對于包括房產中介、保險以及貸款等服務的金融服務體系進行幫助扶持;其二，支持房地產企業(yè)進行金融市場的創(chuàng)新，拓寬其融資渠道，優(yōu)化產業(yè)結構，保證其現(xiàn)金流穩(wěn)定，并且提供一些相應的幫助扶持政策。4.3限制國外投資。為了保障國家對于經營性物業(yè)的有效控制，促使其科學發(fā)展，國家應當對國外的投資進行有效的限制，加大國外投資的監(jiān)管，完善其登記的制度管理，加大查處力度，避免出現(xiàn)投機現(xiàn)象以及行為。4.4加強經營性物業(yè)的管理能力。首先，應當加大對于人才的教育以及培養(yǎng)力度，在高校開設經營性物業(yè)的相關專業(yè)。其次，引進國外的優(yōu)秀人才以及科學的管理模式，取其精華，棄其糟粕。最后，應當扶持鼓勵企業(yè)發(fā)展經營性物業(yè)。

5結語

隨著購房者理念的理性化以及國家進行宏觀調控力度的加大，房地產市場之間各企業(yè)競爭激烈，其投資建設應當跟上市場的發(fā)展腳步，科學的進行投資決策。經營性物業(yè)因為具有長期盈利的穩(wěn)定性，是投資者進行投資的最佳選擇。但是，目前經營性物業(yè)在我國房地產市場中的發(fā)展還面臨著種種考驗，房地產企業(yè)應當采取科學有效的方法來發(fā)展我國的經營性物業(yè)，實現(xiàn)其現(xiàn)金流的穩(wěn)定以及長期穩(wěn)定的利潤收益。

參考文獻:

［1］中國房地產估價師與房地產經紀人學會.房地產開發(fā)經營與管理［M］．北京:中國建筑工業(yè)出版社，2012:5－8.

［2］崔武文，裴東，韓紅霞.房產開發(fā)方案綜合評價擇優(yōu)系統(tǒng)研究［J］．河北工業(yè)大學學報，2007(2):115－118.

［3］湯江龍，趙小敏，師學義.理想點法在土地利用規(guī)劃方案評價中的應用［J］．農業(yè)工程學報，2005，21(2):56－59.

作者:吳琪 單位:湖北保利投資有限公司