導(dǎo)語：我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格攀升論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

[摘要]房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè),是事關(guān)民生的重要產(chǎn)業(yè);房地產(chǎn)安全直接關(guān)系著國(guó)家金融安全和宏觀經(jīng)濟(jì)的安全。我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲危害經(jīng)濟(jì)持續(xù)的發(fā)展,其上漲原因主要有:供求矛盾逐步凸顯;開發(fā)商違規(guī)囤地行為擾亂了正常的市場(chǎng)平衡;經(jīng)濟(jì)適用房所占比例極小,無法影響供給、平抑房?jī)r(jià);流動(dòng)性過剩下的被動(dòng)投機(jī);戶籍制度間接推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。對(duì)于調(diào)整我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的對(duì)策與建議是:調(diào)整開發(fā)投資結(jié)構(gòu),增加低價(jià)位住房供應(yīng);控制開發(fā)成本,降低房地產(chǎn)企業(yè)的期望利潤(rùn);加大對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的檢查與監(jiān)管力度,維護(hù)市場(chǎng)正常的價(jià)格秩序。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)價(jià)格;現(xiàn)狀;原因分析;對(duì)策建議

一、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格攀升的現(xiàn)狀從1998年到2006年,我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值由84402.3億元增長(zhǎng)到209406.8億元,扣除物價(jià)因素,年均增長(zhǎng)9.2%;同期我國(guó)的城市化率由33.35%提高到43.9%,每年約增加1.3個(gè)百分點(diǎn)。從居民購買力來看,1998論文年到2006年,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由5425.1元增加到11759.5元,按可比價(jià)計(jì)算,年均增長(zhǎng)8.9%。但是收入的增長(zhǎng)速度,不足于支撐目前日益高漲的房?jī)r(jià),房?jī)r(jià)的過快上漲引起了越來越多的短期炒作行為。特別是上海、北京、南京、杭州、寧波等房?jī)r(jià)上漲較快的城市,國(guó)內(nèi)的民間資金以及國(guó)際游資紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。而投機(jī)的大量存在又反過來推動(dòng)了房?jī)r(jià)的繼續(xù)上揚(yáng),形成了投機(jī)與房?jī)r(jià)上漲相互推動(dòng)的惡性循環(huán)。2007年8月8日中國(guó)人民銀行的二季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告認(rèn)為:今年以來,中國(guó)住房需求持續(xù)旺盛,雖然房地產(chǎn)開發(fā)投資加快增長(zhǎng),但供需關(guān)系仍趨緊張,房地產(chǎn)價(jià)格又出現(xiàn)了加快上漲的勢(shì)頭,部分城市的房地產(chǎn)價(jià)格漲幅依然較高。報(bào)告指出,上半年,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額9887億元,同比增長(zhǎng)28.5%,增速比去年同期提高4.3個(gè)百分點(diǎn),高于同期固定資產(chǎn)投資的增速2.6個(gè)百分點(diǎn)。其中,商品住房完成投資增長(zhǎng)30.8%,占開發(fā)投資總量的70.3%,較2006年同期提高1.2個(gè)百分點(diǎn),房屋竣工增速低于房屋銷售增速,住宅空置面積有所下降。上半年,商品房銷售面積2.8億平方米,同比增長(zhǎng)21.5%;房屋竣工面積1.5億平方米,同比增長(zhǎng)11.1%。房屋銷售價(jià)格漲幅有所回升,部分城市房?jī)r(jià)漲幅較高。6月份,70個(gè)城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.1%,漲幅比上月高0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中,深圳、北京等城市上漲較快。深圳已連續(xù)17個(gè)月同比漲幅超過10%,其中2007年6月份達(dá)15.9%;北京已連續(xù)14個(gè)月同比漲幅超過8%,其中6月份達(dá)9.5%。我國(guó)平均房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲。房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)快速上漲,已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的突出問題,也成為影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展的一個(gè)不穩(wěn)定因素。本文的目的是針對(duì)泡沫經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生環(huán)境和泡沫經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生機(jī)理展開研究,找出中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的真實(shí)原因。

二、房地產(chǎn)價(jià)格攀升的原因分析

大規(guī)模的房地產(chǎn)價(jià)格的上漲,中國(guó)的房地產(chǎn)是否是泡沫已成為經(jīng)濟(jì)學(xué)家們討論的焦點(diǎn)。日本在20世紀(jì)90年代房地產(chǎn)泡沫的破滅,嚴(yán)重地打擊了其經(jīng)濟(jì),造成了其近十年的經(jīng)濟(jì)衰退。國(guó)內(nèi)的許多經(jīng)濟(jì)研究者都以日本房地產(chǎn)泡沫為參照作了大量的對(duì)比研究,并得出了有價(jià)值的結(jié)論。但是,日本房地產(chǎn)發(fā)展有其特殊的一面,它是在特定的歷史環(huán)境和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下產(chǎn)生的。日本泡沫經(jīng)濟(jì)的背景和環(huán)境與我國(guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀有很大的區(qū)別,中國(guó)房地產(chǎn)不會(huì)出現(xiàn)類似20世紀(jì)90年代初日本的房地產(chǎn)泡沫,只有了解中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上升的真正原因,才能有效地采用相關(guān)政策來指導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的正確發(fā)展。我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因主要有:

(一)供求矛盾逐步凸顯是房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)在原因1.政府為主導(dǎo)的運(yùn)作體制導(dǎo)致房地產(chǎn)供給的不足。因土地供應(yīng)量減少而導(dǎo)致供求矛盾逐步凸顯是房?jī)r(jià)上漲的直接原因。市場(chǎng)價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng),需求增加并且供給減少時(shí)會(huì)造成價(jià)格的上漲。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是真正意義上的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),而是以政府為主導(dǎo)的運(yùn)作體制。土地的國(guó)家所有,使土地供應(yīng)完全處于國(guó)家壟斷狀態(tài),土地的相對(duì)供給不足,必然造成價(jià)格的上漲。

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)價(jià)值鏈(圖1)組成中有兩個(gè)環(huán)節(jié)存在著壟斷行為:一是在土地獲得階段,國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)行國(guó)有土地使用權(quán)出讓制度,即土地使用權(quán)批租一級(jí)市場(chǎng)由國(guó)家壟斷;二是在市場(chǎng)營(yíng)銷階段,房地產(chǎn)是一個(gè)區(qū)域性的市場(chǎng),房地產(chǎn)的買賣均是在一定的地理空間上進(jìn)行的,占領(lǐng)了優(yōu)質(zhì)空間的開發(fā)商形成了對(duì)該空間內(nèi)房地產(chǎn)的供給壟斷。由于空間的唯一性,導(dǎo)致開發(fā)商擁有了市場(chǎng)壟斷力量,形成壟斷價(jià)格?？梢钥闯?雙重壟斷是導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲及消費(fèi)者剩余被剝奪的重要原因。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本不斷上升。房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本包括:土地成本、建安成本、管理費(fèi)用、稅費(fèi)、利潤(rùn)等,土地價(jià)格和建材價(jià)格的上漲,使房地產(chǎn)開發(fā)成本不斷提高,對(duì)房?jī)r(jià)上漲形成了推動(dòng)力(見圖2)。(1)土地交易價(jià)格不斷上漲。首先,土地是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的載體,隨著工業(yè)化和城市化建設(shè)的推進(jìn),產(chǎn)業(yè)發(fā)展和居民生活條件的改善對(duì)土地形成了巨大的需求,大量的土地資源被占用,土地供需矛盾緊張,土地交易價(jià)格不斷上漲。其次,土地價(jià)格的不斷攀升也受到地方政府的利益驅(qū)動(dòng)。目前,土地的收入是地方政府財(cái)政的支柱。2003年上海的賣地收入為216億元,相當(dāng)于上海市地方財(cái)政總收入的24%。房?jī)r(jià)、地價(jià)的上漲,有助于地方政府獲取更多的收入,地方政府缺乏抑制房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力,土地交易價(jià)格上漲增加了房地產(chǎn)開發(fā)成本,推動(dòng)了房屋銷售價(jià)格的上漲。(2)建材價(jià)格上漲。我國(guó)目前正處在重化工業(yè)化和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)階段,投資需求旺盛,生產(chǎn)結(jié)構(gòu)偏重于重工業(yè)化,對(duì)鋼鐵、水泥、建材等能源、原材料需求較大,而國(guó)際市場(chǎng)初級(jí)產(chǎn)品也處于價(jià)格上漲階段,這就導(dǎo)致了能源、原材料價(jià)格漲勢(shì)較猛。2004年,建材價(jià)格指數(shù)曾達(dá)到105.1,生產(chǎn)成本增大,必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)提高。

3.需求具有剛性帶動(dòng)投資性資本介入導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。商品房是一種特殊的商品:一方面可以用來居住,是其實(shí)用性;另一方面,商品房可以用來投資,其價(jià)值相對(duì)較高,風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

(1)投資性需求。從20世紀(jì)90年代至今,我國(guó)儲(chǔ)蓄率大體維持在38%至40%左右,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于世界25%左右的一般水平。隨著利率的下降和居民投資意識(shí)的逐漸上升,投資理財(cái)逐漸成為居民家庭重要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。由于股票和期貨風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高,需要大量的操作經(jīng)驗(yàn),人們的了解和接受程度還相對(duì)比較低,加上金融市場(chǎng)的不健全,打擊了潛在投資者的投資信心,所以房地產(chǎn)投資以相對(duì)較低的風(fēng)險(xiǎn)和穩(wěn)定的收益率逐漸成為投資者的選擇對(duì)象。很多城市出現(xiàn)的房?jī)r(jià)上升、租金下降的現(xiàn)象,就是空房比例的上升影響了房屋租賃市場(chǎng)的價(jià)格,這也間接說明了投資用的房產(chǎn)持續(xù)不斷增加。據(jù)統(tǒng)計(jì),截至2007年6月底,全國(guó)商品房空置面積為1.24億平方米,其中空置商品住宅6563萬平方米,空置辦公樓758萬平方米,空置商業(yè)營(yíng)業(yè)用房3806萬平方米。

(2)實(shí)用性需求。商品房最終的用途是用來居住。由于我國(guó)人口基數(shù)大,新增人口多,同時(shí)城鎮(zhèn)居民人均住房面積較低,所以人們改善居住條件的要求也十分迫切,對(duì)于自住性商品房的需求量很大。由于自住性需求短期具有剛性,而投資性需求具有彈性,隨著資產(chǎn)價(jià)格的上升,使人們產(chǎn)生資產(chǎn)持續(xù)上升的預(yù)期,可以得出短期需求曲線DS(見圖3)。在資產(chǎn)價(jià)格比較低的時(shí)候,房產(chǎn)的投資價(jià)值沒有體現(xiàn),由于人們對(duì)居住空間的習(xí)慣,短期需求呈現(xiàn)剛性,不會(huì)因價(jià)格的上升而出現(xiàn)改變,為DE曲線。當(dāng)價(jià)格高于P0,消費(fèi)者出現(xiàn)房?jī)r(jià)不斷上漲的預(yù)期,房地產(chǎn)投資價(jià)值和資產(chǎn)保值功能逐漸得到認(rèn)可,隨著價(jià)格的上升,需求出現(xiàn)邊際遞增的上升,此時(shí)為泡沫的出現(xiàn)期,在EF段上,斜率越大,表明泡沫越多。由于房地產(chǎn)的資源是有限的(qmax表示房地產(chǎn)的最大存量),價(jià)格P0以上的短期需求曲線呈現(xiàn)隨價(jià)格的上漲需求量增加的趨勢(shì),并且無限接近qmax。由于房地產(chǎn)的特性,導(dǎo)致房地產(chǎn)的長(zhǎng)期需求(DL)呈現(xiàn)隨著房地產(chǎn)價(jià)格的上漲需求量逐漸下降的趨勢(shì)。這是因?yàn)樵诙唐趦?nèi)由于生活習(xí)慣或者社會(huì)風(fēng)俗等的原因,人們來不及改變其消費(fèi)習(xí)慣,所以短期需求具有相對(duì)剛性,當(dāng)價(jià)格達(dá)到一定程度后,由于信息不完全,人們的跟風(fēng)以及非理性因素,導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)反常波動(dòng),即隨著價(jià)格上漲出現(xiàn)需求量的增加。而在長(zhǎng)期范圍內(nèi),人們可以通過換小戶型或者通過遷移到地價(jià)相對(duì)低的地方來避免過高的房?jī)r(jià)對(duì)生活造成的壓力,所以房地產(chǎn)長(zhǎng)期需求符合正常的需求曲線的模型,隨著價(jià)格的上漲需求量相應(yīng)下降,房地產(chǎn)長(zhǎng)期需求曲線富有彈性。短期需求曲線的變化過程為圖3中的CE曲線到EF曲線,當(dāng)房?jī)r(jià)超過某個(gè)價(jià)格(如P1)的時(shí)候,人們?cè)诜康禺a(chǎn)價(jià)格過高的時(shí)候會(huì)產(chǎn)生對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格下跌的預(yù)期,同時(shí)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)逐漸加大,此時(shí)隨著價(jià)格的上升,需求曲線會(huì)按照長(zhǎng)期需求曲線DL的方向運(yùn)行,即按照FB曲線運(yùn)行。此時(shí),即為房地產(chǎn)泡沫的破裂。通過圖3我們可以從需求的角度分析房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生、發(fā)展和破滅的過程。

(二)開發(fā)商違規(guī)囤地行為擾亂了正常的市場(chǎng)平衡我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有兩個(gè)明顯的特征,即產(chǎn)品的差異性和信息不對(duì)稱性。由于房地產(chǎn)位置固定加上不同區(qū)位的自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件各不相同,以及建筑物的式樣、規(guī)模、設(shè)備等方面的差別,形成了房地產(chǎn)的差異性。信息不完全性使經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的合理性以及市場(chǎng)的完善性大打折扣,“道德風(fēng)險(xiǎn)”降低了市場(chǎng)優(yōu)化配置資源的效率。這些使得房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能是完全競(jìng)爭(zhēng)的統(tǒng)一市場(chǎng),而是一個(gè)交易費(fèi)用比較高的區(qū)域性和壟斷性市場(chǎng),加之我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多,其在相鄰地域開發(fā)的房產(chǎn)商品具有一定的替代性,因此房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)屬于壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。房地產(chǎn)商面臨向下的需求曲線,具有壟斷勢(shì)力,在市場(chǎng)交易中處于優(yōu)勢(shì)地位,能夠按照邊際收益等于邊際成本的定價(jià)原則獲得超額利潤(rùn)。同時(shí),房地產(chǎn)商比消費(fèi)者和投資者都可以獲得更多的市場(chǎng)信息,這種信息不對(duì)稱進(jìn)一步增強(qiáng)了其優(yōu)勢(shì)地位,加之行業(yè)洗牌加劇帶來的地產(chǎn)寡頭進(jìn)程加速以及銀行間競(jìng)爭(zhēng)加劇給投資反彈創(chuàng)造的條件,使我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格在越來越大的程度上由少數(shù)開發(fā)商決定,即少數(shù)開發(fā)商憑借其所處的壟斷地位,默契配合,結(jié)成價(jià)格聯(lián)盟,通過虛假廣告來夸大需求,通過囤積房屋、抬價(jià)而售等手段制造供給緊張,從而達(dá)到哄抬房?jī)r(jià)的目的,炒作的結(jié)果必然是房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。

(三)經(jīng)濟(jì)適用房所占比例極小,無法影響供給、平抑房?jī)r(jià)經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家為照顧中低收入居民購房而實(shí)施的優(yōu)惠措施,建造經(jīng)濟(jì)適用房所用的土地是國(guó)家以劃撥方式無償給開發(fā)商使用的,這就是經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格低的主要原因。經(jīng)濟(jì)適用房作為一種福利措施,旨在通過某種政策傾斜,達(dá)到擴(kuò)大住房供給、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)和啟動(dòng)市場(chǎng)有效需求的目的,它是基于我國(guó)目前特殊的房地產(chǎn)市場(chǎng)和住房市場(chǎng)發(fā)展階段的一種政策選擇。由于利益的驅(qū)使,大部分項(xiàng)目投資還是傾向于資本回報(bào)率高的商品房項(xiàng)目上,開發(fā)商開發(fā)投資中,住宅房地產(chǎn)開發(fā)投資占70.3%,其中經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資占住宅房地產(chǎn)開發(fā)投資的2.9%,經(jīng)濟(jì)適用房所占比過小,無法通過影響供給消除由于房?jī)r(jià)過高而導(dǎo)致的不安定因素。同時(shí),國(guó)家雖然對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行政策傾斜,但是這種操作又缺乏必要的監(jiān)督機(jī)制,造成了許多房地產(chǎn)開發(fā)公司與政府間的交易和尋租行為的產(chǎn)生,而使經(jīng)濟(jì)適用房游離于主體適用范圍之外。此外,許多開發(fā)商還把房子越建越大,把銷售目標(biāo)定位在中等收入家庭,這樣的操作不符合經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)目的和財(cái)政補(bǔ)貼的支付原則,這樣就與政府推行經(jīng)濟(jì)適用房政策的初衷相違背,也造成了房地產(chǎn)供給與需求的巨大矛盾。

(四)流動(dòng)性過剩下的被動(dòng)投機(jī),推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格居高不下2006年末金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸差達(dá)到11萬億元,占存款余額的32.8%。從存貸比指標(biāo)看,2003年以前各年度存貸比都高于75%,流動(dòng)性短缺是銀行面臨的主要矛盾。2004年以后,商業(yè)銀行存貸比連續(xù)三年迅速走低,2006年下降到67.16%。同時(shí),商業(yè)銀行超額準(zhǔn)備金率不斷走高,2006年底,金融機(jī)構(gòu)超額準(zhǔn)備金率達(dá)到4.78%,流動(dòng)性過剩情況十。資產(chǎn)價(jià)格快速上升是流動(dòng)性過剩的必然表現(xiàn),房地產(chǎn)價(jià)格和股票價(jià)格上漲最快。流動(dòng)性的過剩造成了2002年以來,我國(guó)商品房銷售額大幅度持續(xù)攀升。國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性失衡是導(dǎo)致我國(guó)流動(dòng)性過剩的根本原因,主要表現(xiàn)為投資消費(fèi)結(jié)構(gòu)的失衡與貿(mào)易結(jié)構(gòu)的失衡。近年來,我國(guó)消費(fèi)增長(zhǎng)呈現(xiàn)出明顯加快的趨勢(shì),但是投資增長(zhǎng)高于消費(fèi)增長(zhǎng),致使大量資金沉淀于銀行體系。同時(shí),我國(guó)加工貿(mào)易和非加工貿(mào)易也存在嚴(yán)重的失衡現(xiàn)象。自改革開放以來,我國(guó)加工貿(mào)易增長(zhǎng)顯著高于非加工貿(mào)易,2006年我國(guó)加工貿(mào)易實(shí)現(xiàn)順差1888.8億美元,而我國(guó)非加工貿(mào)易基本保持逆差,2006年逆差為114.2億美元。正是由于這種貿(mào)易結(jié)構(gòu)的不均衡,導(dǎo)致了我國(guó)連續(xù)多年實(shí)現(xiàn)貿(mào)易順差,外匯儲(chǔ)備快速增加。

我國(guó)對(duì)資本流動(dòng)控制嚴(yán)格,維持了匯率的穩(wěn)定和貨幣政策的獨(dú)立,管理的浮動(dòng)匯率制度雖然可以避免國(guó)際資本市場(chǎng)對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的影響,可以排除貨幣大規(guī)模投機(jī)沖擊的可能,但結(jié)售匯制度使資本流動(dòng)呈現(xiàn)單向自由化,外匯儲(chǔ)備的增長(zhǎng)帶來了基礎(chǔ)貨幣的大幅增加。此外,2002年下半年,人民幣開始出現(xiàn)升值壓力,境外熱錢在人民幣升值預(yù)期的驅(qū)動(dòng)下大量涌入,中央銀行通過外匯占款投放的基礎(chǔ)貨幣隨之大幅增加,通過乘數(shù)效應(yīng)的加大,造成了流動(dòng)性過剩現(xiàn)象。

(五)戶籍制度間接推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲現(xiàn)有的戶籍制度造成了地域分割,限制了不同地域間勞動(dòng)力的自由流動(dòng),使我國(guó)形成了典型的“二元經(jīng)濟(jì)”。由于限制了以勞動(dòng)力為主的各種生產(chǎn)要素的流動(dòng),降低了社會(huì)對(duì)資源配置的效率,因此造成了一系列的不平等現(xiàn)象,而這又在一定程度上間接推高了主要城市的房?jī)r(jià)。學(xué)校周邊的房?jī)r(jià)往往是一個(gè)區(qū)域、一個(gè)城市房?jī)r(jià)的標(biāo)志。由于現(xiàn)有的教育制度,對(duì)教育資源,尤其是小學(xué)教育資源的分配也是按戶口所在區(qū)片劃分,從而產(chǎn)生了對(duì)相關(guān)社會(huì)資金的吸引作用,進(jìn)而帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的整體性上升。同時(shí),在保障性住房購買條件中,幾乎都有戶口限制,這一限制使得眾多城市新增就業(yè)人員無法買到適合這一購買力層次的保障性住房,增加了社會(huì)壓力。同時(shí),由于現(xiàn)有戶籍制度立足于人口和地區(qū)的捆綁限制,公民在不同城市之間的自由遷徙、工作流動(dòng)都會(huì)受到很大限制,加上中國(guó)傳統(tǒng)思想觀念的原因,更加強(qiáng)化了國(guó)民固有的安土重遷的生活習(xí)慣。一個(gè)流動(dòng)性強(qiáng)的社會(huì),人們會(huì)更多地傾向于租房,傾向于投資更加方便變現(xiàn)的股票、債券,而不是不動(dòng)產(chǎn)。鼓勵(lì)公民自由遷徙、流動(dòng)的戶籍制度,有利于增加房地產(chǎn)的租賃,減少購買的需求,進(jìn)而穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。

三、調(diào)整我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的對(duì)策與建議

(一)調(diào)整開發(fā)投資結(jié)構(gòu),增加低價(jià)位住房供應(yīng),控制房地產(chǎn)價(jià)格上漲調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)結(jié)構(gòu),通過增加普通商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)用地的投放量,增加普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng),提高其在市場(chǎng)供應(yīng)中的比例,可以保障城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房需求。同時(shí),還要建立與住房供應(yīng)體系相適應(yīng)的住房?jī)r(jià)格體系:一是對(duì)限定銷售對(duì)象的中低收入家庭購買的經(jīng)濟(jì)適用住房,嚴(yán)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),限價(jià)銷售;二是對(duì)大多數(shù)家庭購買的普通商品住房,采取由政府定期制定公布指導(dǎo)性價(jià)格和浮動(dòng)幅度,放開銷售價(jià)格的管理方式;三是對(duì)高收入家庭購買的高檔商品住房實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià),由企業(yè)依開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本和市場(chǎng)供求狀況自行確定銷售價(jià)格。

(二)控制開發(fā)成本,降低房地產(chǎn)企業(yè)的期望利潤(rùn)一是在相同的開發(fā)環(huán)境下,房地產(chǎn)企業(yè)要通過對(duì)設(shè)計(jì)、施工、材料、裝修公司的選擇和資金的供給,對(duì)房產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行有效地組織和管理,開發(fā)出適銷對(duì)路的適應(yīng)市場(chǎng)需求的產(chǎn)品,并盡可能地降低建筑工程成本、降低產(chǎn)品銷售價(jià)格,使之在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下,求得生存、求得發(fā)展;二是充分發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部拆遷、質(zhì)量、技術(shù)、安全、經(jīng)營(yíng)等各個(gè)部門在成本管理中的作用,通過全過程的有效整合來促使企業(yè)提高效率和加強(qiáng)成本控制,從而減少管理費(fèi)用支出,減少消耗,降低成本,既實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)的最大化,又促使開發(fā)商拓展競(jìng)爭(zhēng)思路,把期望利潤(rùn)調(diào)整到一個(gè)合理的水平。

(三)加大對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的檢查與監(jiān)管力度,維護(hù)市場(chǎng)正常的價(jià)格秩序一是清理整頓房地產(chǎn)的各項(xiàng)稅費(fèi)。對(duì)名目繁多的房地產(chǎn)稅費(fèi)要進(jìn)行全面清理,各種稅種的設(shè)置應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)狀況進(jìn)行調(diào)整,通過完善房地產(chǎn)財(cái)稅制度,促進(jìn)房地產(chǎn)的流通和消費(fèi),消除房地產(chǎn)成本中的不合理稅費(fèi);向政府部門、事業(yè)中介機(jī)構(gòu)繳納的管理費(fèi)和服務(wù)費(fèi)等各種收費(fèi)項(xiàng)目,能降低標(biāo)準(zhǔn)的給予降低標(biāo)準(zhǔn),能減免的給予減免,對(duì)不合法、不合理的收費(fèi)項(xiàng)目要堅(jiān)決予以取締;對(duì)因城市建設(shè)資金不足而設(shè)立的各種基礎(chǔ)設(shè)施配套性收費(fèi),應(yīng)結(jié)合城市公用事業(yè)價(jià)格改革和費(fèi)改稅的推行逐步降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),直至取消;對(duì)涉及住房開發(fā)建設(shè)過程中的自來水、電力、燃?xì)?、電話、有線或光纜電視等壟斷行業(yè)的價(jià)格和收費(fèi)行為進(jìn)行全面清理整頓,嚴(yán)厲打擊壟斷企業(yè)強(qiáng)行推銷商品和服務(wù)、強(qiáng)制收費(fèi)的價(jià)格違法行為。

二是嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)價(jià)格的違法行為(如低價(jià)出讓土地、高價(jià)炒賣房地產(chǎn))。對(duì)短少面積、搞價(jià)格欺詐等擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)正常價(jià)格秩序的行為要予以曝光和嚴(yán)肅查處,以維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常的價(jià)格秩序。

[參考文獻(xiàn)]

[1]吳艷霞,王楠.房地產(chǎn)泡沫成因及其投機(jī)度測(cè)度研究[J].預(yù)測(cè),2006,(2):12-17.

[2]武康平,丑婷.從房地產(chǎn)市場(chǎng)看土地需求及對(duì)土地政策的建議[J].經(jīng)濟(jì)經(jīng)緯,2005,(4):57-60.

[3]王雪峰.國(guó)內(nèi)外有關(guān)資產(chǎn)泡沫理論的新發(fā)展[J].江西財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào),2006,(2):48-52.

[4]譚皓.淺析日本房地產(chǎn)泡沫破裂的原因[J].湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)報(bào)(人文社會(huì)科學(xué)版),2005,(12):67-68.

[5]張松峰.日本房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)濟(jì)史鑒[J].宏觀經(jīng)濟(jì)管理,2005,(6):56-58.

[6]邵謙謙,王洪.日本房地產(chǎn)泡沫的成因分析及對(duì)我國(guó)的經(jīng)驗(yàn)借鑒[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融,2003,(5).[

7]韓冬梅,屠梅曾,曹坤.房地產(chǎn)價(jià)格泡沫與貨幣政策調(diào)控[J].中國(guó)軟科學(xué),2007,(6):9-49.

[8]王子明.泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì)非均衡分析[M].北京:北京大學(xué)出版社,2002.

[9]韓國(guó)波,張麗華.房地產(chǎn)泡沫的成因、衡量指標(biāo)及防范